DESAYUNO INFORMATIVO: NUEVAS FÓRMULAS

INMOBILIARIAS

Madrid, a 23 de marzo de 2010

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Planteamiento:

STOCK DE VIVIENDAS NUEVAS FÓRMULAS INMOBILIARIAS

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Nuevas fórmulas inmobiliarias:

Arrendamiento operativo

Arrendamiento con opción de compra

Otros incentivos

Antes Ley 11/2009

Después Ley 11/2009

Gratificaciones

Hipotecas

¿QUÉ EFECTOS FISCALES TENDRÉ?

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Conceptos básicos:

Los arrendamientos de inmuebles están exentos si el edificio objeto de arrendamiento está destinado exclusivamente a vivienda.

El tipo impositivo reducido del 7 % se aplica a las prestaciones de servicios de los arrendamientos con opción de compra de edificios destinados exclusivamente a viviendas.

El tipo impositivo reducido del 7 % se aplica a la entrega de edificios aptos para su utilización como viviendas.

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Arrendamiento operativo de viviendas:

Arrendamiento de viviendas es una operación sujeta y exenta en IVA

Principio general: No deducción de cuotas de IVA soportadas

Si mi actividad es la promoción inmobiliaria:

- Incorporación de actividad sujeta y exenta IVA sector diferenciado.

- Modificación tratamiento contable inmuebles bien de inversión.

- Se produce autoconsumo en IVA.

-Me autorepercuto IVA al 7 % sobre coste de producción.

-Como lo destino a una actividad exenta, no me lo puedo deducir.

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Arrendamiento operativo de viviendas: AUTOCONSUMO

PROMOCIÓN 100 % IVA DEDUCIBLE ARRENDAMIENTO 0 % IVA DEDUCIBLE

EXISTENCIAS: finalidad de vender INVERSIÓN INMOBILIARIA: finalidad de explotar en el tiempo

Coste de producción: 5.000.000 € Factura: 5.000.000 x 7 % IVA = 350.000

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Arrendamiento operativo de viviendas: (posterior transmisión)

Si la posterior entrega está sujeta y no exenta a IVA regularización de bienes de inversión.

¿Cuándo estaría no exenta?

- Si se transmite en menos de dos años desde arrendamiento.

- Si se transmite en más de dos años al arrendatario.

Si la posterior entrega está sujeta y exenta a IVA no regularización de bienes de inversión.

¿Cuándo estaría exenta?

2ª transmisión = transmisión después de dos años de arrendamiento a persona distinta del arrendatario.

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Alquiler con opción a compra de viviendas

TRATAMIENTOTRATAMIENTO

Hasta ejercicio o compromiso opciónHasta ejercicio o compromiso opción Ejercicio o compromiso Ejercicio o compromiso

Prestación servicios Entrega de bienes

Sujeta y no exenta Sujeta y no exenta

¿TIPO?

Antes Ley 11/2009 (SOCIMI) 16 %

Después Ley 11/2009 (SOCIMI) 7 %

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Arrendamiento con opción de compra

CONSECUENCIAS:

No incorporación actividad sujeta y exenta No sectores diferenciados

DOCTRINA ANTERIOR:

Modificación tratamiento contable inmuebles arrendados Bienes de inversión.

Autoconsumo IVA por afección como bienes de inversión Art 9.1.d No sujeto.

DOCTRINA ACTUAL:

Análisis de aspectos

No modificación de tratamiento contable

No autoconsumo en IVA.

Circunstancial: situación del mercado.

Subjetivo: intención inequívoca de vender.

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Arrendamiento con opción de compra

EXISTENCIAS: finalidad de vender No autoconsumo

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Posterior transmisión del bien objeto de arrendamiento con opción de compra

Doctrina anterior:Doctrina anterior:

¿Aplicará limite temporal de 2 años del Art 20 UNO 22º?

Interpretación literal articulo (consulta DGT V1960-08)

No aplica limite de 2 años

Posibilidad arrendamiento sucesivos que no agoten 1º entrega

Transmisión inmuebles: sujeta y no exenta

Interpretación s/ filosofía impuesto (consulta DGT V1944-08 / V0784-06)

Si aplica limite de 2 años

Transmisión inmueble tras esos 2 años: sujeta y exenta Problema

Arrendamiento con opción tras esos 2 años: sujeta y exenta IVA

Doctrina actual: Doctrina actual: Interpretación literal (CV 2577/09)

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Tipo del arrendamiento con opción de compra antes Ley SOCIMILa sujeción del arrendamiento con opción de compra al 16 % encarecimiento para el arrendatario.

CRITERIO DE DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS (V…):

Recuperar el IVA pagado al 16 % durante el arrendamiento con opción de compra y traspasarlo al 7 % cuando se ejercitase la opción.

Particular celebra contrato de arrendamiento con opción de compra. Cada mes pagará cuotas de 1.000 €, de las cuales, la mitad se descontará del precio de la opción cuando se ejercite. El precio de la opción son 150.000 €. Ejercita al final del año 2.

Año-1: 12.000 € + 16 % IVA = 13.920 €.

Año-2: 12.000 € + 16 % IVA = 13.920 €.

Ejercita la opción: (150.000-12.000) + 7% (150.000-12.000) – (9%*12.000)=146.580 €

Problemas:

- ¿ si se ejercita la opción pasados cuatro años ?

- Criterio administrativo, no legal.

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Tipo del arrendamiento con opción de compra después de Ley SOCIMI

Redacción dada por la Ley SOCIMI:

Arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

7 %7 % ¿Si lo arriendo a una persona jurídica?

¿Si lo arriendo a una persona que va a utilizar una habitación como despacho?

¿Si lo arriendo a una persona jurídica que lo cede inmediatamente a una persona física?

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Tipos de IVA aplicables a arrendamiento de vivienda con opción de compra concertada por el promotor

Arrendatario Hasta 27/10/2009

A partir 28/10/2009

A partir 01/07/2010

Persona física no empresario

16% 7% 8%

Persona jurídica 16% 16% 18%

Inmueble vivienda (cedula habitabilidad)

Aplicará tipo reducido sólo para

Uso como vivienda no posible para personas jurídicas

TRATAMIENTO A EFECTOS DE IRPF/IS DE LAS NUEVAS

FORMULAS INMOBILIARIAS

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Adquisición de viviendas:

Actualmente la deducción por inversión en vivienda está situada en un 15% sobre el total de las cantidades pagadas en el ejercicio, con una base máxima de 9.015 €.

Según el Proyecto de Ley de Economía Sostenible y con vigencia desde 01/01/2011:

- Dicha deducción desaparecerá totalmente para contribuyentes cuya base imponible sea superior a 24.107,24 €.

- Para aquellos con un base inferior a 17.707,20 € se establece una base máxima de deducción de 9.040 €.

- Descendiendo progresivamente dicha base hasta llegar a cero, para una base imponible igual o superior a los referidos 24.107,24 €.

-No obstante, la disposición transitoria 18ª de dicha norma prevé el mantenimiento del actual régimen de deducciones para aquellos contribuyentes que hubiesen adquirido su vivienda antes del 01/01/2011.

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Arrendamiento con opción de compra de viviendas:

¿Es posible deducir por adquisición de vivienda habitual por la parte cuota correspondiente al precio de compra?

- De acuerdo con reiterada doctrina emitida por la Dirección General de Tributos (V2390-08,V1502-08,V1160-08) dicho arrendamiento con opción de compra no se puede considerar adquisición y por lo tanto, no generaría el derecho a la deducción.

¿A partir de cuando podría aplicarse la deducción?

En las mencionadas consultas, la DGT afirma que la practica de la deducción podrá iniciarse en el ejercicio fiscal en que se produzca la adquisición jurídica de la vivienda. Por lo que, parece desprenderse que las cuotas que correspondan al precio de compra, pagadas previamente pero en el mismo ejercicio de la ejecución de la opción, formarían parte de la base de deducción de dicho ejercicio, en que se produce la adquisición.

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Gratificación de la promotora a un comprador.

En el presente caso, recogido en la Consulta V0125-08 de la DGT, se plantea cual habrá de ser el tratamiento de una gratificación concedida por una promotora a un comprador por la mediación de este en la captación de otro comprador.

Así, la DGT entiende que dicho intermediario, a pesar de realizar dicha labor de forma no habitual, realiza una actividad profesional de mediación sin asumir el riesgo y ventura de la operación y que, por lo tanto, dicho pago quedará sometido a la correspondiente retención de IRPF, bien sea del 15% o del 7%.

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Asunción del promotor de parte de los pagos de la hipoteca

En el supuesto enunciado, la promotora se hace cargo de los pagos de la hipoteca del adquirente por determinado número de cuotas, como incentivo a la adquisición, aunque la misma doctrina sería aplicable a cualquier otro incentivo económico (regalo de un coche, etc).

La DGT (Consulta V0761-08) califica tal pago como una ganancia patrimonial no proveniente de una transmisión y que por lo tanto, habrá de integrarse en la parte general de la base imponible de la renta del comprador. Sin que lo señalado suponga un obstáculo para que dichas cuotas formen parte de la base de deducción por adquisición de vivienda habitual, puesto que dicha renta se ha integrado en la base imponible del contribuyente como ganancia patrimonial, a los efectos de cumplir lo previsto en el Art. 70.1 de la Ley de IRPF.

Por otra parte, no se consideran dichos pagos como liberalidad sino que se asimila a un descuento en el precio, de acuerdo con la Norma de Valoración Contable 14ª, debiendo reconocerse contablemente y de forma simultanea, la obligación de pago derivada.

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Asunción del promotor de parte de los pagos de la hipoteca

TRATAMIENTO EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDOTRATAMIENTO EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Promotora Comprador

Subrogación 100 % hipoteca

Contrato privado pago 24 meses de cuotas de hipoteca

Mes-1 y siguientes 24:

Factura rectificativa

- Pago de cuota

MODIFICACIONES EN ITP PARA FAVORECER EL MERCADO

INMOBILIARIO

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Ley 10/2009, de Medidas Fiscales y Administrativas

PREÁMBULO:

“Se establece un tipo impositivo reducido en la modalidad de TPO para la adquisición de viviendas por empresas inmobiliarias que persigue revitalizar el sector y fomentar la transmisión de viviendas”.

Tipo reducido del 2 %

REQUISITOS:

A) Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.

B) Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

C) Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo.

D) Que la venta posterior esté sujeta a TPO.

E) Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.

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Ley 10/2009, de Medidas Fiscales y Administrativas

EXCLUSIONES:

-Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

-Las transmisiones de valores sujetas en virtud del artículo 108 Ley de Mercado de Valores.

¿EN CASO DE INCUMPLIMIENTO?:

Declaración complementaria en el plazo de un mes desde el incumplimiento aplicando el tipo impositivo general e incluyendo los intereses de demora.

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Otras medidas similares

Existen medidas similares en las siguientes Comunidades Autónomas:

-ANDALUCÍA

-ARAGÓN

-ASTURIAS

-CATALUÑA

-MURCIA

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Territorios Forales

Tipo general: 6 %.

Tipo reducido: 4 % para la transmisión de viviendas en general.

C/ Consuegra, 7 – 1º 28036 Madrid

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