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METODOLOGÍA PARA LA ACLARACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS DE
PREDIOS RURALES
Modalidad de grado
PASANTÍA
Para optar por el título de
INGENIERO TOPOGRÁFICO
Presentado por:
DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE
JUAN DAVID GUTIERREZ PARRADO
Director interno:
GERMAN TORRIJOS
Director externo:
JUAN CARLOS REVELO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERÍA TOPOGRÁFICA
BOGOTÁ
2015
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Tabla de contenido
1. INTRODUCCIÓN ______________________________________________________ 4
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ________________________________________ 6
2.1 Aspecto Social ____________________________________________________________ 6
2.2 Aspecto Técnico __________________________________________________________ 6
3. JUSTIFICACIÓN _______________________________________________________ 7
4. OBJETIVOS __________________________________________________________ 8
4.1 Objetivo General _________________________________________________________ 8
4.2 Objetivos Específicos ______________________________________________________ 8
5. MARCO GEOGRÁFICO __________________________________________________ 9
5.1 Direcciones Territoriales ___________________________________________________ 9
6. MARCO TEÓRICO ____________________________________________________ 10
6.1 Quienes Somos __________________________________________________________ 10
6.2 Subgerencia De Gestión Y Desarrollo Productivo _______________________________ 10
6.2.1 Funciones __________________________________________________________________ 11
7. MARCO DE DOCUMENTACIÓN__________________________________________ 12
7.1 Instituto Geográfico Agustín Codazzi _________________________________________ 12
7.2 Ministerio De Medio Ambiente, Vivienda Y Desarrollo Territorial _________________ 21
7.2.1. Código Civil Colombiano ________________________________________________ 22
8. METODOLOGÍA ______________________________________________________ 25
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8.1 Identificación Y Ubicación Del Predio ________________________________________ 25
8.1.1 Título De Propiedad __________________________________________________________ 25
8.1.2 Certificado De Tradición Y Libertad ______________________________________________ 28
8.2 SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN DE CALIDAD ________________________________ 29
8.2.1 F - 51 Visita De Inspección Ocular _______________________________________________ 29
8.2.2 F - 56 Informe De Viabilidad Integral _____________________________________________ 29
8.2.3 F - 48 -Postulación Del Predio ___________________________________________________ 29
8.3 REVISIÓN Y CLASIFICACIÓN DE DOCUMENTOS DE SOPORTE PARA LA IDENTIFICACIÓN
PREDIAL 30
8.3.1 Cedulas Catastrales ___________________________________________________________ 30
8.3.2 Títulos Registrados En Matricula Inmobiliaria ______________________________________ 32
8.3.3 Levantamiento Topográfico ____________________________________________________ 34
8.3.4 Cartografía De Referencia ______________________________________________________ 34
8.4 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN PARA LA IDENTIFICACIÓN PREDIAL ________________ 35
8.4.1 Identificación Y Ubicación Predial _______________________________________________ 35
8.4.2 Linderos Y Áreas Registradas En Los Títulos _______________________________________ 35
8.4.3 Plano Del Levantamiento Topográfico ____________________________________________ 36
8.4.4 Consulta De La Cedula Catastral _________________________________________________ 37
8.4.5 Información Auxiliar __________________________________________________________ 39
8.4.6 Informe De Resultados ________________________________________________________ 41
8.5 FORMULACIÓN DE LA PROPUESTA DE ACLARACIÓN DE CABIDAS Y LINDEROS________ 42
8.5.1 Aclaración __________________________________________________________________ 42
8.5.2 IGAC _______________________________________________________________________ 44
8.5.3 Procedimiento Externo ________________________________________________________ 45
8.5.4 Inviable ____________________________________________________________________ 47
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9. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES________________________________________ 47
10. FLUJOGRAMA _____________________________________________________ 48
11. CONCLUSIONES ____________________________________________________ 49
12. ANEXOS __________________________________________________________ 50
13. GLOSARIO ________________________________________________________ 50
14. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS _______________________________________ 55
Ilustración 1: Ubicación geográfica INCODER ________________________________________________________ 9
Ilustración 2: Diagrama jerárquico de funciones _____________________________________________________ 11
Ilustración 3: Escritura pública ___________________________________________________________________ 26
Ilustración 4: Área del proyecto __________________________________________________________________ 27
Ilustración 5: Certificado de libertad y tradición _____________________________________________________ 28
Ilustración 6: Cedula catastral ___________________________________________________________________ 31
Ilustración 7: Consulta al geoportal del IGAC ________________________________________________________ 32
Ilustración 8: Consulta títulos registrados __________________________________________________________ 33
Ilustración 9: Acogimiento del área de la escritura # 547 ______________________________________________ 33
Ilustración 10: Levantamiento topográfico realizado por el INCODER ____________________________________ 34
Ilustración 11: Comparación de forma _____________________________________________________________ 38
Ilustración 12: Proyecto en una ortofoto ___________________________________________________________ 39
Ilustración 13: Ubicación del predio con Google Earth ________________________________________________ 40
Ilustración 14: Plano del proyecto ________________________________________________________________ 43
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1. INTRODUCCIÓN
El Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (INCODER) tiene como objetivo misional facilitar
a los pequeños y medianos productores rurales el acceso a la tierra y demás factores productivos,
específicamente para dotar de tierras a los campesinos de escasos recursos o en situación de
desplazamiento , bajo principios de competitividad, equidad, sostenibilidad y multifuncionalidad,
para contribuir a mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales y el desarrollo
socioeconómico del país, basado en la normatividad desarrollada en el marco de la ley 160 de
1994, el decreto 1300 de 2003, el decreto 4902 de 2007 y actualmente vigente el decreto 1359 de
2009, como soporte reglamentario en los procesos de adquisición de tierras promovidos por los
habitantes del sector rural. De manera explícita el artículo 4 del decreto 3759 de 2009, asigna
como funciones específicas del INCODER el otorgamiento de subsidios directos a través de
concursos mediante convocatorias públicas transparentes que atenderán a unos criterios de
selección con la presentación del proyecto productivo financiero, ambiental, técnico y
socialmente viable para la adquisición de tierras.
La subgerencia de gestión y desarrollo productivo, de acuerdo con el numeral 7 del artículo
18 del decreto 3759, está encaminada a identificar y verificar con certeza los requisitos mínimos
de los beneficiarios y los predios que se pretendan adquirir. En este proceso la subgerencia hace
uso del Protocolo de aclaración de cabidas y linderos, para esclarecer la compra de dichos
predios.
El protocolo mencionado indica que se debe contar con al menos tres insumos base,
compuestos por un proyecto productivo, un plano topográfico y un avalúo comercial, con el fin
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de dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el marco normativo y legal, en aras de
facilitar el trámite de las postulaciones presentadas en el marco de la convocatoria pública para el
otorgamiento de subsidio integral de tierras. A partir de allí, en caso de encontrar incongruencias
con las registradas en los títulos de tradición e identificación predial, es necesario contrastar los
insumos referidos (planos topográficos),con los insumos que poseen las entidades competentes
en material registral (Oficinas de Instrumentos Públicos e Instituto Geográfico Agustín Codazzi
(IGAC)), las cuales pueden aportarse al estudio referido, mediante la entrega de cedulas
catastrales, títulos de adjudicación y compraventa, que permitan determinar con precisión el área
real de los predios objeto del otorgamiento del subsidio mencionado.
Siguiendo el orden de ideas se busca concluir la ejecución de la convocatoria, el INCODER
se encuentra en la obligación legal y reglamentaria de efectuar el análisis referido, con el fin de
identificar con precisión los linderos de los predios ofertados, las áreas reales y de ser necesario
proceder a solicitar al IGAC la aclaración de cabida y linderos de los predios, previo a la
celebración de las escrituras públicas de compraventa , con el fin de culminar el procedimiento
para el desembolso del subsidio no sea un cargo adicional para las personas postulantes del
subsidio. (Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, 2015)
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2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El conflicto del área real de los predios rurales es la mayor problemática que tienen los
aspirantes al subsidio integral, debido a que la información que suministran las oficinas de
notariado y registro, el IGAC y los levantamientos topográficos realizados a los predios
postulados no coinciden o presentan incongruencias, esto genera una problemática en relación a
el área de la cual se es propietario y se despliega problemáticas, sociales y técnicas.
Mediante la contribución de la Ingeniería Topográfica se puede ayudar a dar solución al
problema anteriormente mencionado, el perfil profesional del Ingeniero Topográfico contribuye
a la interpretación de la información gracias a sus conocimientos en fotointerpretación,
cartografía y catastro.
2.1 Aspecto Social
Desconocimiento del área real de la que se es dueño, debido a la escasa información que se
tiene o a la mala transmisión de esta por parte de los antiguos propietarios, así como también en
lo concerniente a procedimientos de medición poco confiables u ortodoxos que impiden la
aprobación para el programa de subsidios integrales brindados por el INCODER.
2.2 Aspecto Técnico
La no coincidencia de la información espacial de las entidades territoriales, como
Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), CATASTRO, IGAC, Instituto Colombiano de
la Reforma Agraria (INCORA) y los levantamientos topográficos realizados a los predios
postulados. El movimiento de cercas, desaparición y desconocimiento de linderos o mojones,
información poco confiable o herrada trasmitida después de la adquisición del predio, formas de
mediciones poco ortodoxas y precisas, linderos costumbristas entre otras son las causas más
comunes que producen este tipo de situaciones muy común en el sector rural de nuestro país.
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3. JUSTIFICACIÓN
La metodología para aclaración de cabida y linderos en predios rurales mejora el desarrollo
del trabajo planteado para hacer entrega de resultados de manera rápida y confiable; facilita el
manejo y obtención de información de predios postulados. Esta situación hace necesaria la
implementación de un determinado conocimiento que brinde posibles soluciones que llevan en
su ejecución beneficios para la comunidad que habita en el área geográfica en la que se realiza
dicho proceso de adjudicación de tierras.
Se precisa saber el área real del predio, ya que dentro del proceso de otorgamiento de
subsidios que maneja el INCODER se establece que se debe negociar un área real, la cual debe
coincidir con los títulos registrados, teniendo en cuenta que la inscripción del catastro no genera
la propiedad.
Se espera que con los aportes realizados en la metodología, los usuarios puedan disponer de
información estandarizada, ordenada y sistemática que les permita contribuir en la aclaración,
manejo y procedimiento a seguir en la aclaración de cabida y linderos de los predios adjudicados.
Con la puesta en marcha de la metodología se acortaran los tiempos en los que se dan
respuesta a los solicitudes de los interesados en la adquisición del subsidio por parte de los
profesionales del área, la metodología otorgara resultados que serán utilizados para indicar que
proceso se debe seguir después de esta como lo son los procesos de avaluó o aclaración.
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4. OBJETIVOS
4.1 Objetivo General
Actualizar la metodología para establecer el procedimiento general y los lineamientos que
deben ser aplicados para desarrollar la correcta identificación física y jurídica en la aclaración de
cabidas y linderos de los predios correspondientes a los proyectos considerados viables, que
permita el otorgamiento del subsidio para la adquisición de predios debidamente identificados.
4.2 Objetivos Específicos
Consultar y documentar información referente a protocolo de aclaración de cabidas y
linderos existentes para catastro rural.
Determinar la metodología para la actualización de la guía de protocolo para el
desarrollo de la identificación física y jurídica de los predios, que permita la obtención
del subsidio para los proyectos productivos a nivel rural.
Generar la actualización del protocolo de aclaración de cabida y linderos
Implementar la metodología de la guía protocolo de aclaración cabida y linderos,
generando una cartografía temática de áreas.
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5. MARCO GEOGRÁFICO
El INCODER (ver ilustración 1), está ubicado en la Avenida el Dorado C.A.N, Calle 43
#57-41 (Bogotá D.C. Colombia), accediendo a él por la carrera 57 o por la carrera 59.
Ilustración 1: Ubicación geográfica INCODER
5.1 Direcciones Territoriales
El INCODER cuenta con un gran número de direcciones territoriales a lo largo de todo el
país las cuales serán mencionadas en el siguiente cuadro (ver cuadro 1).
Amazonas Antioquia Arauca Atlántico Boyacá Bolívar Casanare
Caquetá Cauca Cesar Choco Córdoba Cundinamarca Guainía
Guaviare la Guajira Magdalena Meta Nariño Putumayo Quindío
Risaralda Santander Tolima Valle Vaupés Vichada Yopal
Cuadro 1: Territoriales del INCODER
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6. MARCO TEÓRICO
6.1 Quienes Somos
El INCODER es una entidad inscrita al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, que se
encarga de ejecutar y coordinar las políticas de desarrollo rural integral establecidas por el
Gobierno Nacional. Su propósito es facilitar el acceso de las comunidades rurales a los factores
productivos y bienes públicos, contribuyendo a mejorar su calidad de vida.
El INCODER es una entidad que nació en 2003, luego de que el Gobierno Nacional
ordenara, por medio del Decreto 1300 de 2003, la supresión del Instituto Colombiano de la
Reforma Agraria (INCORA), del Instituto Nacional de Adecuación de Tierras (INAT), del
Fondo de Cofinanciación para la Inversión Rural (DRI) y del Instituto Nacional de Pesca y
Acuicultura (INPA). El Instituto fue modificado posteriormente, mediante el Decreto 3759 de
2009. (Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)
6.2 Subgerencia De Gestión Y Desarrollo Productivo
Es la encargada de definir los lineamientos y criterios técnicos para que las Direcciones
Territoriales adelanten acciones relacionadas con la promoción social y la consolidación
económica de las áreas de desarrollo rural, mediante programas de desarrollo productivo,
agropecuario, forestal y pesquero de propósito común, que permitan atender realidades
específicas de las comunidades rurales y étnicas en consonancia con las políticas del Ministerio
de Agricultura y Desarrollo Rural y en cumplimiento del Plan Anual de Inversiones, aprobado
por el Consejo Nacional de Política Económica y Social CONPES.
La siguiente Dirección Técnica hace parte de la Subgerencia de Gestión y Desarrollo Productivo:
(Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, 2015)
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El diagrama de jerarquización se puede ver en la a continuación (Ver Ilustración 2)
Ilustración 2: Diagrama jerárquico de funciones
6.2.1 Funciones
La Subgerencia de Gestión y Desarrollo Productivo, de acuerdo con el numeral 7 del artículo 18
del Decreto 3759, debe "realizar, directa o indirectamente, el proceso de verificación de
requisitos mínimos de los potenciales beneficiarios y los predios que pretenden adquirir a partir
de la validación de sus condiciones en diferentes bases de datos como la del Sisbén, el
Departamento Administrativo de Seguridad (DAS), el IGAC y el correspondiente estudio de
títulos que verifique la inexistencia de condicionamientos jurídicos, entre otras".
Así mismo en cumplimiento de sus obligaciones, en el numeral 8 del artículo 18 del Decreto
3759, también se incluye como función de la Subgerencia, "Calificar, en forma directa o a través
de terceros con idoneidad técnica reconocida, técnica, económica, social, ambiental e
institucionalmente los proyectos productivos y los avalúos de los predios que se pretenden
adquirir, presentados por los postulantes que cumplieron con los criterios de elegibilidad".
(Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)
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7. MARCO DE DOCUMENTACIÓN
7.1 Instituto Geográfico Agustín Codazzi
El IGAC, es la entidad encargada de producir el mapa oficial y la cartografía básica de
Colombia; elaborar el catastro nacional de la propiedad inmueble; realizar el inventario de las
características de los suelos; adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo
territorial; capacitar y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y coordinar
la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales.
Aclaración De Cabidas Y Linderos
Según los artículos 3 del decreto 3496 de 1983; 73, 76 y 77 del decreto ley 1250 de 1970
y 2 de la resolución No. 2555 de 1988 del IGAC, el aspecto físico de los inmuebles en catastro
consiste en la identificación del área, linderos del terreno y edificaciones del predio sobre
documentos gráficos o fotografías aéreas u orto fotografías.
El artículo 213 del decreto 1301 de 1940, posibilita la corrección de los errores cometidos en
documentos catastrales; a su vez, el artículo 96 de la Resolución No. 2555 de 1988 del
IGAC indica que “Se entiende por rectificación la corrección en la inscripción catastral del
predio, por errores en los documentos catastrales advertidos en cualquier momento, de oficio o a
petición de parte”. En consecuencia, por la vía de las correcciones catastrales en la descripción
física de los inmuebles se pueden modificar área y/o linderos para efectos catastrales.
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Los artículos 102 y 103 del decreto ley 960 de 1970 y 49 del decreto 2148 de 1983, posibilitan el
otorgamiento de escrituras aclaratorias para la corrección de errores en la descripción de los
inmuebles. El error en los linderos que no configure cambio en el objeto del contrato, se aclarará
únicamente con fundamento en los comprobantes allegados a la escritura en que se cometió el
error y en los títulos antecedentes que aparezca el error de manifiesto. Si el error no apareciere de
manifiesto, la escritura de aclaración deberá suscribirse por todos los otorgantes de la que se
corrige. Una de las finalidades primordiales del registro de instrumentos públicos, es publicitar,
con fundamento en los asientos registrales, la realidad jurídica de los inmuebles, en lo que
influyen el área y sus linderos, por lo que debe existir un máximo cuidado en la etapa de
calificación, de tal manera que al hacerse las inscripciones se tenga certeza que el inmueble
descrito en el título a inscribir, es el mismo que se identifica por cabida y linderos.
El artículo 18 de la resolución 2555 de 1988 del IGAC preceptúa que “La inscripción en el
catastro no constituye título de dominio, ni sanea los vicios que tenga una titulación o una
posesión”, disposición que debe tenerse en cuenta al momento de calificar en registro escrituras
de aclaración o corrección de cabida y linderos.
Sobre los anteriores parámetros generales se procede a analizar los siguientes casos especiales
que se pueden presentar ante Catastro, Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos,
respecto de las áreas y/o linderos de los inmuebles.
1. Incongruencias Entre La Cabida Y Linderos
Una vez citados en el título a registrar y los consignados en la matrícula inmobiliaria o en los
antecedentes que se encuentran en la Oficina de Registro de Instrumentos públicos (cuando no se
trata de escrituras de actualización o de corrección de cabida y linderos). En este caso el
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registrador debe rechazar la inscripción del mismo, con fundamento en los artículos 5, 6, 52 y 82
del decreto-ley 1250 de 1970 por incongruencia en la identificación y determinación del predio.
También existe incongruencia y se debe rechazar la incepción cuando a través de una escritura
diferente a la de actualización de cabida y/o linderos, se cambia la forma de escribirlos (por
ejemplo, de elementos naturales a puntos topográficos), toda vez que la variación en la forma de
descripción corresponde a una actualización, que debe constar en una escritura de este tipo.
2. Escrituras De Actualización De Cabida Y Linderos.
Son aquellas en la que la información física del predio se actualiza mediante planos y
levantamientos topográficos donde se indica la forma y área con la que cuenta el predio, además
se eliminan linderos costumbristas por mojones que indican los linderos del predio, esta
actualización se debe llevar ante las autoridades catastrales correspondientes para obtener su
certificación.
2.1 Catastro
Debe tener en cuenta que es viable actualizar los linderos, los cuales pueden comprender
medidas, puntos de referencia o colindantes de los predios. No aplica la actualización cuando
implique variación del área, cambio en la forma del predio o su desplazamiento. En la
actualización se pueden presentar las siguientes situaciones:
2.1.1 Necesidad De Precisar Linderos Técnicamente
Los linderos son claros en los títulos de dominio registrados ante las Oficinas de Registro
de Instrumentos Públicos, existen y son verificables en terreno, no obstante es necesario
precisarlos técnicamente. En este evento, la autoridad catastral debe verificarlos y no podrá
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variar el área ni haber desplazamientos ni cambio de forma del predio, respecto de lo consignado
en Pos títulos inscritos en el registro público inmobiliario. En este caso, previa verificación en
campo y revisión de los títulos registrados, se expedirá la resolución catastral individual1 que
servirá de base para la expedición del certificado catastral a presentar para el trámite notarial y
registral. Esta hipótesis se aplica cuando se cambia la manera de describir con elementos
naturales a puntos topográficos.
2.1.2 Linderos confusos o inexistentes físicamente
Son los casos de linderos contenidos en los títulos de dominio registrados ante las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, confusos en cuanto a longitud, hitos o mojones, o
linderos inexistentes físicamente, indeterminados, o con unidades de medida antiguas o
costumbristas que imposibilitan su conversión al sistema métrico decimal, o se trata de linderos
daros en los títulos registrados pero ya imposibles de verificar físicamente por el transcurso del
tiempo, o por modificaciones en terreno, o por otros factores que impiden determinarlos
claramente. En tratándose de propietarios, cuando lleguen a un acuerdo los colindantes
interesados (incluida la Nación o el municipio si el colindante es un baldío o un ejido), firmarán
un acta que contenga lo acordado y previa autenticación de firma y contenido, se verificará por el
catastro, y si no afecta o beneficia a un tercero no firmante, se expedirá la resolución catastral
individual que solo tiene efectos catastrales y no puede ser tenida en cuenta por notarios y
registradores, para escrituras de aclaración o corrección, lo que se hará constar en la misma
resolución. Cuando los interesados acudan al pronunciamiento judicial a través de sentencia
definitiva, producto del proceso de deslinde y amojonamiento establecido en los artículos 460 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base en esta sentencia podrán adelantar los
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trámites de notaría y registro para luego surtir el trámite ante la autoridad catastral, la cual
expedirá otra resolución que sustituirá la resolución expedida con base en el acta privada a que se
refiere el párrafo anterior.
Si no hay acuerdo entre propietarios colindantes, lo que también tiene lugar cuando alguno no
comparece, incluidos los entes nacionales o municipales cuando a ello hay lugar, corresponderá a
los interesados adelantar el proceso de deslinde y amojonamiento, para que judicialmente se fije
la línea que divide o sirve de límite entre dos o más predios contiguos o colindantes y a través
del amojonamiento, la autoridad judicial indique en el terreno mediante señales (hitos o
mojones), la línea divisoria. En los casos previstos en este numeral es improcedente que la
autoridad catastral dirima por vía administrativa la situación, con el fin de expedir resoluciones
sobre área y/o linderos para posibilitar el otorgamiento de escrituras públicas o actos
administrativos de aclaración por corrección de cabida y/o linderos.
2.1.3 Si Se Trata De Colindancia Entre Poseedores O Con Poseedores
Se aplica lo previsto en el numeral 2.1.2.; pero en cuanto a la resolución catastral que se
expida, exista o no acuerdo, deberá indicar clara y expresamente que no sirve para otorgar
escrituras o actos administrativos de aclaración y/o corrección de áreas y/o linderos, por cuanto
el poder dispositivo sobre el inmueble corresponde únicamente a quien ostente el derecho de
dominio o propiedad.
2.2 Notarios.
Teniendo en cuenta que el notario es el encargado de velar por la legalidad de las
declaraciones de los comparecientes de conformidad con el artículo 6 del decreto-ley 960 de
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1970, para actualizar la cabida y/o los linderos de un Inmueble, deben exigir el certificado
catastral cuyo modelo se adjunta a esta Instrucción expedido por la autoridad competente, para
que el acto produzca los efectos jurídicos requeridos por los usuarios.
2.3. Registradores De Instrumentos Públicos.
Las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, en ejercicio de la función calificadora y
atendiendo al principio de legalidad, está en el deber de exigir al usuario que en la copia de la
escritura de actualización de cabida y/o linderos esté inserto el certificado expedido por la
autoridad catastral.
3. Escrituras De Aclaración Para Corrección De Cabida Y/O Linderos
Debido a la corrección de linderos de los predios se presentan problemas con áreas diferentes a la
descrita en los títulos o a sobre posición de predios La autoridad catastral en ocasión de la
mencionada situación, debe revisar los documentos catastrales, verificar en el campo lo expuesto
en los títulos registrados y si encuentra que está mal calculada el área, la corrige en los
documentos catastrales, mantendrá los linderos de que tratan los títulos de propiedad inscritos en
el registro público inmobiliario y expedirá la resolución catastral individual que servirá de base
para la emisión del certificado catastral que se debe presentar para la elaboración de las
escrituras públicas de aclaración para corrección
3.1. Catastro
La corrección a nivel catastral puede tener lugar por tratarse de áreas mal calculadas. En
estos casos, se cuenta con linderos claros en los títulos de dominio registrados ante las Oficias de
Registro de Instrumentos Públicos y son verificables claramente en terreno, pero el área
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comprendida dentro de ellas está mal calculada, ya sea en los títulos mismos y/o en los
documentos catastrales. En este evento, la autoridad catastral debe revisar los documentos
catastrales, verificar en campo lo expuesto en los títulos registrados y si encuentra que está mal
calculada el área, la corrige en los documentos catastrales, mantendrá los linderos de que tratan
los títulos de propiedad inscritos en el registro público inmobiliario y expedirá la resolución
catastral individual que servirá de base para la emisión del certificado catastral a presentar para
la elaboración de las escrituras públicas de corrección.
Si el propietario solicita a catastro una modificación de la información catastral, que conlleve
cambiar la identificación física del Inmueble, porque se trata de un predio más grande o más
pequeño, o con otra forma, o cori distinta ubicación, debe acreditar el título de dominio
debidamente inscrito en el registro de instrumentos públicos que soporte su petición. Esta
información debe verificarse en campo por la autoridad catastral, iniciar el expediente
administrativo, citar a todos los que puedan tener interés en el trámite, decretar y practicar las
pruebas a que haya lugar y decidir mediante resolución catastral individual. De conformidad con
este acto administrativo y según sea lo aplicable a cada caso, el peticionario debe adelantar el
proceso judicial o gestionar la escritura pública de aclaración y/o corrección de área y/o linderos.
3.2. Notarios y Registradores de instrumentos Públicos.
Los notarios y los registradores de instrumentos públicos deben atender en estos casos el
contenido de los artículos 102 y 103 del decreto ley 960 de 1970, y los artículos 48, 49 y 50 del
decreto 2148 de 1983. En los casos mencionados en el numeral anterior deberán exigir del
certificado catastral expedido por la autoridad competente, cuyo modelo se adjunta a esta
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4. Solicitudes Ante La Autoridad Catastral De División, Segregación O Des Englobe,
Propiedad Horizontal, Condominios O Englobe.
De conformidad con los artículos 6 y 49 del decreto ley 1250 de 1970, a cada predio corresponde
un folio de matrícula inmobiliaria. En consecuencia, no procede atender catastralmente las
precitadas solicitudes aunque los inmuebles implicados pertenezcan al mismo propietario.
Para evitar la incongruencias entre registro y catastro, el propietario deberá contar con un título
que contenga el acto de división, segregación o des englobe. Propiedad horizontal, condominios
o englobe e inscribirlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Estas Oficinas
informarán a Catastro el cambio registrado en los Inmuebles, dentro de su deber legal de
suministrar información contenido en el artículo 49 del decreto-ley 1250 de 1970 y en el decreto
1711 de 1984. Para que se inicie la gestión catastral.
Si como consecuencia de un englobe físico (no legalizado) de inmuebles y/o de las
construcciones en los predios, es imposible determinar catastralmente el área y linderos de cada
predio, el usuario debe acudir al proceso de deslinde y amojonamiento, para clarificar de forma
definitiva estos datos ante la autoridad catastral.
5. Instrucciones Generales
Debe recordarse que certificado catastral cuyo modelo se adjunta, no puede ser expedido en
los casos a que se refieren los numerales 2.1.2 y 2.1.3 de esta instrucción.
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5.1. A Las Autoridades Catastrales
Siempre que sea necesario que Catastro revise la información sobre áreas y/o linderos de
los Inmuebles, el funcionario de catastro deberá apoyarse en los documentos Inscritos ante las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos que indiquen el área y linderos del Inmueble,
observar los planos históricos con que puedan contar y demás documentación que posea y, de ser
necesario, inspeccionar el terreno para verificar los datos físicos. No se deben asumir como
ciertos los planos topográficos que presenten los interesados. En caso de persistir alguna duda,
deberá ponerse en contacto con la correspondiente oficina de Registro de Instrumentos Públicos
para orientación y/o para que le envié el título registrado donde consten el área y los linderos
inscritos.
Cuando se cuente con elementos permanentes que permitan claramente establecer los linderos, se
deben tener en cuenta en los procesos de digitalización como referencia para determinar el área;
igualmente se deben indicar longitudes en las bases gráficas del catastro y señalarlas en las
resoluciones catastrales individuales, En las propiedades horizontales, deberá tenerse en cuenta
la licencia de construcción y los planos aprobados por autoridad competente, protocolizados con
el reglamento de propiedad horizontal y para cualquier modificación al área y/o linderos deberá
seguirse el procedimiento establecido en las normas sobre licencias urbanísticas y en la ley 675
de 2001. En todos los casos se deben adelantar cuidadosamente los trámites administrativos
establecidos en las leyes, decretos y manuales; dar traslado a los interesados para que hagan valer
sus derechos y velar por la protección al debido proceso y al derecho de defensa. Para las
autoridades catastrales que hayan implementado el certificado plano predial catastral no se
requerirá de la descripción literaria de los linderos.
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5.2. A los Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos
Los Notarios y Registradores de Instrumentos públicos deberán constatar que el usuario
presente el certificado catastral cuyo modelo se adjunta a esta instrucción, toda vez que su
contenido se basa en la verificación en campo del área y/o linderos y la comparación de lelos
frente a los títulos de propiedad registrados.
En ejercicio de la función calificadora registral y siguiendo el principio de legalidad, aunque en
la escritura de actualización y/o aclaración por corrección de cabida y/o linderos esté inserto el
certificado catastral mencionado, si se encuentran incongruencias entre la cabida y linderos allí
citados y los consignados en la matricula Inmobiliaria o en los antecedentes que se encuentren en
la oficina de registro, que lleven a concluir que se está cambiando el inmueble sin respaldo en
títulos inscritos, el registrador deberá rechazar la inscripción del documento con fundamento en
los artículos 5, 52, y 82 del decreto-ley 1250 de 1970, y en que la inscripción en el catastro no
constituye título de dominio. (Instituto Geografico Agustin Codazzi, 2010)
7.2 Ministerio De Medio Ambiente, Vivienda Y Desarrollo Territorial
El Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible es el rector de la gestión del ambiente y de
los recursos naturales renovables, encargado de orientar y regular el ordenamiento ambiental del
territorio y de definir las políticas y regulaciones a las que se sujetarán la recuperación,
conservación, protección, ordenamiento, manejo, uso y aprovechamiento sostenible de los
recursos naturales renovables y del ambiente de la nación, a fin de asegurar el desarrollo
sostenible, sin perjuicio de las funciones asignadas a otros sectores.
22
7.2.1. Código Civil Colombiano
El Código Civil Colombiano identifica el derecho de dominio o propiedad sobre las cosas, y
frente a la propiedad pública define los bienes que son de propiedad de la Unión y las clases de
bienes según su uso. A continuación se exponen las principales definiciones que contiene el
Código Civil sobre la propiedad y que sirven de fundamento legal para plantear el marco
normativo propuesto.
7.2.2. Del Dominio, Artículos (669, 673, 674, 675). Decreto ley 2150 de 1995
Artículo 669.- El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente no siendo contra Ley o contra derecho
ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Artículo 673. Los modos de adquirir el dominio son la ocupación. La accesión, la tradición, la
sucesión por causa de muerte y la prescripción.
Artículo 674. Se llaman bienes de la Unión aquellos cuyo dominio pertenece a la
República. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de un Territorio, como el de calles,
plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Unión de uso público o bienes públicos del
Territorio. Los bienes de la Unión cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se
llaman bienes de la Unión, o bienes fiscales.
Articulo 675.- Son bienes de la Unión todas las tierras que estado situadas dentro de los límites
territoriales, carecen de otro dueño.
23
7.2.3. De La Ocupación Artículo 706, Ley 84 de 1989
Articulo 706.- Estimase bienes vacantes los bienes inmuebles que se encuentran dentro del
territorio respectivo a cargo de la Nación, sin dueño aparente o conocido; y mostrencos los
bienes muebles que se hallen en el mismo caso.
7.2.4. De La Tradición Artículos (740, 745, 749, 765), Ley 75 de 1968
Artículo 740.- La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la
entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de
transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del
dominio se extiende a todos los otros derechos reales.
Artículo 745.- Para que valga la adición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de
venta, permuta, donación. etc.
Articulo 749.- Si la Ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el
domino sin ellas.
Artículo 765.- El justo título es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de
dominio la ocupación, la accesión y la prescripción. Son traslaticios de dominio los que por su
naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta la donación entre vivos.
7.2.5. De La Compraventa Ley 28 de 1932
Artículo 1857. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
precio salvo las excepciones siguientes:
24
- La venta de los bienes reales y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan
perfectas ante la Ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Se trata del concepto de solemnidad que debe revestir todo acto de disposición sobre bienes
inmuebles, representado en la escritura pública, según lo expuesto no es posible transferir la
propiedad inmobiliaria sino a través del otorgamiento &una escritura pública
7.2.5.1. Decreto Ley 960 De 1970. Por el cual se expide el Estatuto Notarial
Artículo 12.- Deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición
o gravámenes de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta
solemnidad.
1.5.3. Decreto Ley 1250 De 1970. Por el cual se expide el Estatuto del registro de instrumentos
públicos.
Artículo 2.- están sujetos a registro: Todo acto, contrato, providencia judicial administrativa o
arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación,
limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real
principal o accesorio sobre bienes reales, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario.
(Ministerio de Medio Ambiente,Vivienda y Desarrollo Territorial, 2005)
25
8. METODOLOGÍA
Para el proceso de realizar la adaptación y actualización, se propone una metodología que
permitirá realizar el análisis de los predios y usos productivos mediante la utilización de
información del postulante y recaudada por el INCODER para la verificación de áreas. Se
propone una metodología definida en 5 fases, estas se describen de la siguiente forma:
“Para explicar cómo funciona la metodología utilizaremos el denominado S-CUN-014-002 desde
su comienzo hasta su culminación”.
8.1 Identificación Y Ubicación Del Predio
Se efectúa la identificación y ubicación del predio por medio de los insumos que generan y
acreditan el título de propiedad en Colombia. El título más común para la adquisición de bienes
inmuebles es la compraventa, es importante resaltar que la compraventa en si no está otorgando
el derecho de dominio, sino que está generando para el vendedor la obligación de transmitir el
derecho. Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es decir que para su
perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo entre las partes (sin que tenga que constar
por escrito), tratándose de bienes inmuebles éste contrato debe realizarse por medio de los
siguientes insumos:
8.1.1 Título De Propiedad
También conocido como Escritura, es el documento legal que acredita la propiedad de un bien
inmueble, como puede ser un lote, una vivienda, un local comercial, etc. Este documento ampara
los derechos de propiedad que la Ley concede al dueño legal
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8.1.1.1 Escritura Pública
La escritura pública es el instrumento que contiene las declaraciones de voluntad; su
proceso de formación está determinado por la recepción, extensión, otorgamiento y autorización.
Para todos los efectos de transferencia de bienes inmuebles, constituye el acto solemne por
excelencia. Los contratos más comunes respecto de los cuales se predica la escritura pública son
la compraventa, la dación en pago, la donación, la cesión, etc. Saneamiento y titulación de la
propiedad publica
La ilustración 3 muestra la escritura pública del proyecto.
Ilustración 3: Escritura pública
27
En la escritura encontramos información importante como lo es el área, linderos y colindantes
del predio
.
Ilustración 4: Área del proyecto
8.1.1.2 Resolución
Son declaraciones unilaterales de voluntad de la Administración que tienen por finalidad
con el fin de crear situaciones jurídicas particulares. La Ley 388 de 1997, por ejemplo, para los
programas de titulación de bienes fiscales ocupados con vivienda de interés social, establece que
la transferencia de dominio se realiza a través de la expedición de resoluciones administrativas.
Saneamiento y titulación de la propiedad publica
8.1.1.3 Sentencia
Si en el proceso, se determina la identificación y ubicación plena del inmueble, así como la
posesión material que alega el demandante, y no se hubiesen presentado excepciones u
oposiciones a las pretensiones de la demanda, o estas no estuvieren llamadas a prosperar, el juez
proferirá inmediatamente sentencia de primera instancia de titulación de la posesión material
sobre el inmueble, o saneamiento de la llamada falsa tradición, la cual se notificará en estrados.
La sentencia que titula posesión sobre predios de propiedad privada o la que sanea título de
propiedad privada que conlleva la llamada falsa tradición, ordenará la inscripción en el
respectivo folio de matrícula inmobiliario, u ordenará la asignación de un nuevo folio, según el
28
caso. Una vez inscrita la sentencia los particulares no podrán demandar sobre la propiedad o
posesión del bien por causa anterior a la sentencia, salvo lo previsto en la Ley 1448 de 2011. En
ningún caso, las sentencias de declaración de pertenencia serán oponibles al INCODER respecto
de los procesos de su competencia.
8.1.2 Certificado De Tradición Y Libertad
Documento que registra el histórico de propietarios de los inmuebles con sus respectivos
soportes jurídicos. En resumen es un documento que contiene todo el historial del inmueble,
desde el momento en que se matriculó ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sus
anotaciones reseñan, en orden cronológico, todos los dueños que ha tenido y los procesos de que
ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios
de familia, entre otros. (IGAC, 2015)
En la ilustracion 5 encontraremos el certificado de libertad y tradicon del proyecto
Ilustración 5: Certificado de libertad y tradición
29
8.2 SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN DE CALIDAD
El Manual Integrado de Gestión, incorpora y referencia cómo el INCODER ha definido,
documentado e implementado su gestión soportada en estos modelos, articulando la legislación
vigente que le aplica como entidad estatal. El Sistema Integrado de Gestión de Calidad (SIG),
está integrado por el cumplimiento de los requisitos de los modelos de Gestión
NTCGP1000:2009 y MECI1000:2005. Incluye los procesos y su relación de dependencia con las
áreas y/o gerencias definidas en el INCODER. El SIG se clasifica sus procesos como
estratégicos, misionales, de control y evaluación y de apoyo. Esta clasificación señala la
orientación de sus actividades dentro del Sistema Integrado.
8.2.1 F - 51 Visita De Inspección Ocular
En esta etapa y mediante una inspección ocular se verificara la aptitud integral del predio
presentado, comprobando si el mismo, cumple con características mínimas exigidas para ser
postulado al otorgamiento del Subsidio Integral Directo de Reforma Agraria
8.2.2 F - 56 Informe De Viabilidad Integral
La dirección territorial deberá consolidar los resultados de la verificación jurídica, técnica y
ambiental en un informe de viabilidad integral del predio, los cuales se consignaran en el formato
F-56-OA-OS informe de viabilidad integral del predio (versión vigente publicada en intranet)
8.2.3 F - 48 -Postulación Del Predio
La adjudicación de SIDRA, se realizara conforme a los criterios de priorización fijados por
el comité especial que, para tales efectos, conformara la gerencia general del INCODER, hasta
30
cubrir el presupuesto disponible en cada vigencia. Los cuales podrán postularse
diligenciando los formatos F47-OA-OS postulación del aspirante y F48-OA-OS Postulación del
predio, F49-OA-OS Declaración juramentada (versiones vigentes publicadas en intranet).
(Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)
Estos tres formatos serán anexados a este trabajo
8.3 REVISIÓN Y CLASIFICACIÓN DE DOCUMENTOS DE SOPORTE PARA LA
IDENTIFICACIÓN PREDIAL
A partir de los insumos de identificación y ubicación, en conjunto con los documentos del
sistema integrado de gestión, se realiza la clasificación de los documentos de soporte para la
identificación del predio. Están comprendidos en documentos de manera textual y/o grafica
como lo son:
8.3.1 Cedulas Catastrales
Es el registro físico de la historia del predio, donde se van anexando las novedades que a
través del tiempo se presenten. Documento con el que se comprueba la información con que está
registrado un predio en el catastro; Conjunto de número o caracteres que identifican a cada
inmueble incorporado en el censo predial y que a su vez lo georeferencia.
31
En la ilustración 6 se muestra la cedula catastral en la parte inferior derecha, esta cedula
pertenece a el proyecto y su cedula catastral es 00-00-0004-0058-000.
Ilustración 6: Cedula catastral
8.3.1.1 Consulta Catastral (Geoportal)
Es el método de consulta a través de la página web IGA, en el que a través del catastro se
asigna el departamento y municipio de ubicación del predio, y con respecto a esta localización se
puede obtener información a partir de la consulta por Cédula Catastral, por número de matrícula
inmobiliaria o por dirección del predio. Esta consulta nos arroja información acerca de la forma y
el área del predio.
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En la ilustración 7 encontramos la consulta al geoportal del IGAC utilizando el número de la
cedula catastral 00-00-0004-0058-000 perteneciente al proyecto.
Ilustración 7: Consulta al geoportal del IGAC
8.3.2 Títulos Registrados En Matricula Inmobiliaria
Es el número que identifica a cada predio en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos. Los títulos que allí están registrados poseen un número de identificación único y están
acotados con anotaciones que brindan información acerca del predio y su historia jurídica.
(Sector de hacienda distrital, 2015)
33
En la ilustración 8 podremos observar los títulos registrados en el certificado de libertad y
tradición del proyecto además de un área de 5 fanegadas
Ilustración 8: Consulta títulos registrados
Transformando estas 5 fanegadas a hectáreas tendremos 3 hectáreas más 2000 metros
cuadrados, de esta manera encontramos que la información no concuerda, unas anotaciones
posteriores encontraremos que se acoge el área según la escritura número 547que es la
ilustración número 3.
La ilustración 9 indica que el dueño del predio se acogió a lo estipulado por la oficina de
catastro, ver ilustración 9
Ilustración 9: Acogimiento del área de la escritura # 547
Así pues nuestra área es la que aparece en la última anotación suministrada por la escritura
numero 547 la cual dice que el área del predio el mirador es de 5 hectáreas más 8000 metros
cuadrados.
34
8.3.3 Levantamiento Topográfico
El INCODER o un tercer idóneo realizaran el levantamiento topográfico de los predios a los
cuales se les efectuara la entrega de subsidio SIDRA.
La ilustración 10 nos muestra el levantamiento topográfico realizado por los profesionales
en el área de topografía del INCODER, allí encontraremos una forma y área levantada del
proyecto.
Ilustración 10: Levantamiento topográfico realizado por el INCODER
Realizado el levantamiento topográfico del predio se procedió a calcular el área del proyecto, el
área calculada fue de 6 hectáreas 3892 metros cuadrados.
8.3.4 Cartografía De Referencia
La cartografía de referencia son los planos con los cuales se puede interpretar o corroborar
la información de una manera más fácil, mediante la cual se puede obtener datos necesarios para
hacer cualquier tipo de consulta esto si la cartografía es reciente de lo contrario las consultas
deben cambiar según el tiempo transcurrido.
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8.3.4.1 Planos Previos
Es una representación, planimetría del predio que fue realizada en una época atrás y que no
necesariamente debe estar protocolizada y/o georeferenciado, posee una representación en área y
forma.
8.3.4.2 Planos Protocolizados
Es la representación gráfica de un terreno en particular debidamente amojonado, en el cual se
debe incluir el levantamiento de linderos, las construcciones existentes, los accidentes
topográficos y alrededores, hasta una distancia de cien (100) metros a la redonda. (Sector de
hacienda distrital, 2015)
8.4 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN PARA LA IDENTIFICACIÓN PREDIAL
La identificación predial es la verificación de los elementos físico y jurídico del predio, mediante
la práctica de la inspección para identificar su ubicación, linderos, extensión, mejoras por
edificaciones y precisar el derecho de propiedad o de posesión.
8.4.1 Identificación Y Ubicación Predial
En base a la revisión y clasificación de documentos de soporte para la identificación predial
se realiza el análisis para determinar de manera exacta la información de identidad del predio así
como su ubicación geográfica
8.4.2 Linderos Y Áreas Registradas En Los Títulos
En los títulos de propiedad del predio se debe realizar un análisis del área que reposa en
estos, y verificar las incongruencias (si existen) en los mismos, de igual manera hacer la
36
verificación de linderos, buscando esclarecer la geometría del predio. Estos linderos están
enmarcados dentro de tres modos de descripción:
8.4.2.1 Linderos Técnicos
Son denominados linderos técnicos, aquellos que están dentro de un marco de localización,
ya sea por distancias o por coordenadas, que me brindan una veracidad de la ubicación y de la
forma que posee el predio
8.4.2.2 Linderos Costumbristas
Denominados así, por la escasa e inequívoca descripción del propietario del predio con respecto
a sus colindantes, tomados de relatos que no generan ningún tipo de interpretación para la
ubicación del predio
8.4.2.3 Linderos Inciertos O Inexistentes
Cuando los linderos sean confusos o inexistentes, o no exista acuerdo entre propietarios
colindantes, la autoridad catastral no podrá dirimir por vía administrativa dicha situación y
expedir resoluciones sobre área y/o linderos para posibilitar el otorgamiento de escrituras
públicas. (Distrital, 2015)
8.4.3 Plano Del Levantamiento Topográfico
Se entrega el plano topográfico de los predios a la subgerencia de gestión y desarrollo
productivo para su aprobación y fines pertinentes. La subgerencia de gestión y desarrollo
productivo revisa el contenido de los planos y calidad de la información de acuerdo a los
requerimientos técnicos establecidos en el acuerdo 180 de 2009.
37
8.4.3.1 Área Del Predio
Magnitud geométrica que mide la extensión de un cuerpo en dos dimensiones, y que resulta
de la generación del plano del levantamiento topográfico
8.4.3.2 Forma Del Predio
Consiste en la representación geométrica que contiene el plano del levantamiento
topográfico.
8.4.4 Consulta De La Cedula Catastral
Mediante la consulta de la cedula catastral que contiene el registro físico de la historia del
predio, donde se van anexando las novedades que a través del tiempo se presenten y que a su vez
es el documento con el que se comprueba la información con que está registrado un predio en el
catastro, se realizan dos comparaciones con respecto al levantamiento topográfico.
8.4.4.1 Comparación De Forma
Ejecución de análisis comparativo entré la representación gráfica que arroja el plano del
levantamiento topográfico, con la geometría que constituye el catastro nacional con respecto al
predio objeto
En la ilustración 11 encontraremos la comparación de forma del proyecto utilizando la base
catastral del IGAC y el levantamiento topográfico
38
Ilustración 11: Comparación de forma
8.4.4.2 Comparación De Área
Realización de un paralelo entre el área que reposa en la cedula catastral y el área que fue
generada mediante el levantamiento topográfico y su respectiva representación gráfica.
En el cuadro 2 encontraremos el área del predio según, títulos, geoportal, levantamiento
topográfico
AREA DEL PREDIO
TIPO DE ÁREA EXTENSION
ÁREA EN TÍTULOS 5 Ha + 8000 m2
ÁREA CATASTRAL 5 Ha + 7999 m2
ÁREA LEVANTADA 6 Ha + 3892 m2 Cuadro 2: Comparación de áreas
39
8.4.5 Información Auxiliar
Información de tipo grafica que sirve de apoyo para la correcta identificación de cuerpos o
formaciones en las que el predio puede ser aclarado, en forma y área.
8.4.5.1 Ortofotografias
Fotografía con escala constante y propiedades de una proyección ortogonal, formada a
partir de una fotografía en proyección central mediante rectificación diferencial. En una
ortofotografía los objetos ocupan sus posiciones horizontales reales. Si la rectificación ha sido
analógica no se ha corregido el desplazamiento de las superficies verticales. (Instituto geológico
y geofráfico de Cataluña, 2009)
La ilustración 12 nos muestra el proyecto en una ortofoto con la misma base catastral del IGAC
Ilustración 12: Proyecto en una ortofoto
40
8.4.5.2 Imágenes Satelitales
Una imagen satelital es el producto obtenido por un sensor instalado a bordo de un satélite
artificial mediante la captación de la radiación electromagnética emitida o reflejada por un
cuerpo celeste, producto que posteriormente se transmite a estaciones terrenas para su
visualización, procesamiento y análisis, de esta manera obtenemos información actualizada que
nos permite diferenciar el límite de un predio aunque su resolución no se asimila a la de la
ortofotografia.
En la ilustración numero 13 encontraremos la imagen del proyecto y la base catastral
suministrada por l IGAC
Ilustración 13: Ubicación del predio con Google Earth
41
8.4.5.3 Cartografía
Es el conjunto de estudios, operaciones científicas y técnicas que intervienen en la
producción o análisis de mapas así como también es el conjunto de planos o mapas en los que se
localizan geográficamente regiones, manzanas y predios que pueden emplearse en la
identificación de forma del predio.
8.4.6 Informe De Resultados
Previo análisis de los documentos de propiedad del predio y aquellos que fueron empleados
para la revisión y clasificación para la identificación predial y el levantamiento topográfico, se
extrae información para generar el informe.
8.4.6.1 Título De Propiedad
Esta información es netamente numérica, que brinda un resultado de área, y se encuentra
localizada en la escritura pública, en la resolución o en la sentencia; Así como posiblemente se
encuentren descritas las colindancias del predio
8.4.6.2 Certificado De Tradición Y Libertad
Documento del cual se extrae el valor de área del predio según sus anotaciones que reseñan,
en orden cronológico, todos los dueños que ha tenido y los procesos de que ha sido objeto el
predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios de familia, entre
otros y que apoyan la aclaración de cabidas y linderos . (IGAC, 2015)
42
8.4.6.3 Análisis Catastral
Mediante la información contenida en las cedulas catastrales y la información obtenida de
las consultas catastrales, como la del geoportal, se extrae información afín, para su análisis y
comparativo entre los documentos anteriormente mencionadas.
8.4.6.4 Análisis Plano Topográfico
Al generar la representación gráfica del levantamiento topográfico, se analiza la forma
predial, y se extrae el valor de área que le corresponde al gráfico, valor que representa la
información obtenida del procesamiento posterior al levantamiento topográfico realizado en el
predio.
8.5 FORMULACIÓN DE LA PROPUESTA DE ACLARACIÓN DE CABIDAS Y
LINDEROS
La propuesta de aclaración se hace después de encontrar que el proyecto que va ser beneficiario
del subsidio integral de tierras cumple con los requerimientos impuestos por el INCODER, de no
ser así se remitirá al IGAC la aclaración de cabidas y linderos del predio para solucionar los
problemas con los que cuente el predio.
8.5.1 Aclaración
La aclaración es el proceso que se sigue cuando el proyecto cumple con los requerimientos
propuestos por el INCODER y puede ser avalado para la adjudicación del subsidio.
43
8.5.1.1 Plano Del Predio Con La Aclaración De Cabidas Y Linderos
A partir del análisis de la información y su posterior procesamiento, se genera la propuesta
de aclaración de cabidas y linderos del predio, visualizados en un plano que contiene
información de área, forma y linderos del mismo.
La ilustración 14 nos muestra el resultado del trabajo sobre el proyecto S-CUN-014-002
Ilustración 14: Plano del proyecto
44
8.5.1.2 Informe De Resultados
Informe en el cual se ilustran los resultados de discrepancia (si existen) entre la información
que contienen los insumos de identificación y ubicación predial con respecto a áreas y linderos, y
la descripción de la propuesta formulada, describiendo detalladamente el uso de información
primaria o auxiliar.
8.5.2 IGAC
8.5.2.1 Solicitud De Aclaración
Cuando por parte del INCODER se hace inviable realizar el procedimiento de aclaración de
cabidas y linderos, se realiza la solicitud IGAC, enviando la información de interés para tal fin.
8.5.2.1.1 Planos Del Levantamiento Topográfico
Se entrega el plano topográfico de los predios para sus fines pertinentes. La subgerencia de
gestión y desarrollo productivo revisa el contenido de los planos y calidad de la información de
acuerdo a los requerimientos técnicos establecidos en el acuerdo 180 de 20009 y se envían al
IGAC.
8.5.2.1.2 Insumos Jurídicos
Se adjuntan los insumos jurídicos del predio, tales como escritura pública, resolución o
sentencia y el certificado de tradición y libertad.
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8.5.2.1.3 Informe De Resultados
Reporte de la formulación de la propuesta de aclaración de cabidas y linderos por parte del
INCODER y que va adjunta a la información para la solicitud de aclaración.
8.5.3 Procedimiento Externo
Dado que se llegó a una conclusión sobre qué problemas contiene el predio se debe llevar
unos procesos como los son la verificación predial para actualizar la información del predio todo
esto con acompañamiento del IGAC.
8.5.3.1 Programación
Con base en el balance obtenido respecto a los predios a verificar y los insumos disponibles,
se realiza la programación de actividades que será coordinada con el personal asignado por el
INCODER, para realizar el respectivo reconocimiento predial.
8.5.3.2 Reconocimiento Predial
Los reconocedores prediales del INCODER visitaran los predios objeto en coordinación con
los responsables de conservación catastra del IGAC, donde se identificaran en compañía del
propietario, con el fin de comparar la información concluida con los documentos justificativos de
la propiedad entregados, se hace el recorrido del predio verificando los elementos físicos:
linderos, construcciones y/o edificaciones y mejoras, se califica las construcciones existentes y/o
las que no figuran inscritas en catastro y se hacen las mediciones correspondientes según el
manual de procedimientos de conservación catastral con código P510-01/2006 de la división de
consolidación y asesoría catastral del IGAC, para determinar sus características.
46
8.5.3.3 Verificación
A través del esquema de coordinación y supervisión que se defina para el trabajo de campo
y con el apoyo del IGAC, se realiza control a los cambios o ajustes que se identifiquen como
necesarios, mutaciones de terreno, por medio de una muestra representativa del 10% del trabajo
adelantado por cada uno de los reconocedores. Se verifica la visita al predio, ubicación,
localización, medidas, ángulos, calificación de construcciones, etc., y si se requiere se realizan
los ajustes respectivos.
8.5.3.4 Definición Del Trámite
Basado en el informe y en sus respectivos documentos soportes, se procederá según sea el
caso la siguiente forma:
Si como resultado de la visita se requiere corrección del levantamiento topográfico, este
se deberá hacer por medio del INCODER, una vez corregido y si existe diferencia de área
se deberá solicitar al IGAC la aclaración de cabida y/o linderos.
Si como resultado de la visita se evidencia una diferencia de área verificando que el
levantamiento topográfico se encuentra sobre los linderos reales del predio, se deberá
solicitar al IGAC la aclaración de cabida y/o linderos.
Si como resultado de la visita se evidencia que existe un conflicto de linderos, que estos
no son verificables y que la única vía de clarificación es la judicial, el proyecto se
excluirá de la convocatoria por este problema jurídico.
En todo caso el INCODER a través de los equipos necesarios realizara el apoyo a la
digitalización de la carta catastral original junto con los borradores aprobados en la resolución
para su actualización. El control de calidad del proceso de mutación será ejercido por el IGAC,
lo que implica la revisión, actualización de la carta catastral y remisión al centro de información
geográfica del IGAC.
47
Se debe efectuar un proyecto de solicitud ante el IGAC, para la aclaración y/o corrección de
áreas y/o corrección de linderos, según lo establece la instrucción administrativa conjunta N° 01
del IGAC y 11 de la superintendencia de notariado y registro, y el decreto 2148 de 1983.
Aprobada y suscrita la solicitud deberá radicarse ante el IGAC para que expida la resolución
catastral individual, que servirá de soporte para la protocolización de la escritura pública de
aclaración y/o corrección de áreas y/o corrección de linderos, la cual será enviada
inmediatamente a registro público.
8.5.4 Inviable
No es posible llegar a una propuesta de aclaración, por parte del INCODER y del IGAC. Se define como
INVIABLE.
9. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
El cronograma de trabajo para el desarrollo de este proyecto, está diseñado para realizar las
actividades planteadas en semanas. Este planteamiento satisface el proceso de cumplir cada
actividad de las fases de trabajo, para dar cumplimiento a los objetivos planteados.
A continuación se presentara la tabla 1 de semanas y actividades
ACTIVIDAD SEMANA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Propuesta Metodológica
Trabajos Preliminares
Selección de la información
Diseño de la Metodológica
Implementación de la Metodológica
Verificación de los resultados
Elaboración del documento final Cuadro 3: Semanas y actividades
48
10. FLUJOGRAMA
49
11. CONCLUSIONES
Se estableció la metodología y se realizará el informe de síntesis del trabajo realizado, el cual
permitirá consolidar la metodología para la aclaración de cabidas y linderos en predios rulares de
esta propuesta de proyecto de grado, esta metodología agilizara y guiara a los profesionales del
área de topografía de la subgerencia de gestión y desarrollo del INCODER para dar una
respuesta justificada y rápida a cerca de la validación o no de las propuestas realizadas por los
interesados en ser beneficiados por el subsidio integral de tierras.
La culminación de la pasantía trajo como resultado el cumplimiento las metas que se impusieron
desde su comienzo creando la metodología para la aclaración de cabidas y linderos de predios
rurales.
Culminadas las pasantías se resaltado el perfil profesional del Ingeniero Topográfico resaltando
su capacidad para analizar, planear, diseñar y plantear respuestas a problemas de orden social y
técnico que la comunidad demande con una concepción holística de la realidad donde interactúa.
50
12. ANEXOS
FORMATOS F48,F51,F56
PLANO DEL PROYECTO S-VUN-014-002
METODOLOGIA PARA LA ACLARACION DE CABIDAS Y LINDEROS
13. GLOSARIO
Área real: Área verificada mediante la comparación de información que indica la extensión de
un predio y sus características.
Avalúo comercial: Es un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos,
estructurales y de mercado, aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y
territoriales, que permitan realizar la estimación de un precio acorde con el mercado.
Cabida: Extensión de superficie de un terreno.
Catastro: Registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los
bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales n
los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
Convocatoria pública: Una convocatoria es un anuncio o un escrito con el cual se convoca a un
determinado evento o acontecimiento que se producirá.
DAS: El Departamento Administrativo de Seguridad fue el servicio de inteligencia y el principal
centro de inteligencia estatal de Colombia
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Desarrollo Rural Integral: El enfoque de desarrollo rural integrado surgió paralelamente a la
teoría del "pequeño agricultor ante todo", cuyo punto de partida es el reconocimiento de
la función clave de la agricultura para el crecimiento económico general, mediante la
aportación de mano de obra, capital, alimentos, divisas y un mercado de bienes de
consumo para los sectores industriales incipientes.
Esta estrategia tenía como elemento central las relaciones con el crecimiento rural, que
consideraba al pequeño agricultor como un importante factor para impulsar las
actividades no agrícolas de gran densidad de mano de obra
DRI: Es un establecimiento público adscrito al Ministerio de Agricultura que sirve de
instrumento en el proceso de descentralización y autonomía de los municipios, y hace
parte del Sistema Nacional de Cofinanciación.
Eescritura pública de compraventa: La escritura es un documento público otorgado ante
notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura
pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la
escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque
tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan
con mucho lo que pueda producir el documento privado; además la actuación
profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los
contratantes y eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehículo
adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad
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Georeferenciar: es el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a
entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación
geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la
Tierra o cerca de ella.
Geoportal: Es un sitio web cuya finalidad es ofrecer a los usuarios el acceso a una serie de
recursos y servicios basados en la información geográficaa.
Linderos: La palabra linderos significa la línea que separa unas propiedades o heredades de
otras. Es el límite o límites hasta los cuales superficialmente se extiende la finca o
el dominio sobre la misma.
Información Espacial: Aquellos datos espaciales georreferenciados requeridos como partes de
operaciones científicas, administrativas o legales. Dichos geodatos poseen una posición
implícita (la población de una sección censal, una referencia catastral, etc.) o explícita
(coordenadas obtenidas a partir de datos capturados mediante GPS
Incongruencia: Falta total de coherencia entre varias ideas, acciones o cosas
Información estandarizada: Busca proveer, a nivel técnico, un lenguaje común de
intercambio de información
INCORA: El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria fue un establecimiento público
descentralizado del orden nacional, con personería jurídica, autonomía administrativa y
patrimonio independiente, adscrito al ministerio de agricultura y desarrollo rural, su
domicilio estaba hasta cuando funciono en la ciudad de Bogotá.
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INAT: El Fondo Nacional de Adecuación de Tierras se destinarán al financiamiento del
subsector de adecuación de tierras en lo concerniente a los estudios, diseños y
construcción de las obras de riego, avenamiento y defensa contra las inundaciones.
INPA: El Instituto Nacional de Pesca y Acuicultura tiene como Misión Liderar en coordinación
con el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y en concertación con los usuarios,
la ejecución de la política para el desarrollo de la pesca y acuicultura.
Metodología: hace referencia al camino o al conjunto de procedimientos racionales utilizados
para alcanzar el objetivo o la gama de objetivos que rige una investigación científica,
una exposición doctrinal2 o tareas que requieran habilidades, conocimientos o cuidados
específicos.
Predio: En el sentido más amplio, un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión
superficial. Puede decirse, por lo tanto, que los predios
son tierras o terrenos delimitados.
Protocolo: Conjunto de reglas de cortesía que se siguen en las relaciones sociales y que han sido
establecidas por costumbre
Tercer idóneo: Es un profesional en al área de topografía contratado por quien quiere ser
beneficiario del subsidio integral de tierras para hacer un levantamiento topográfico del predio
que se va a postular ante el INCODER
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Sisbén: Es un instrumento de focalización individual que identifica los hogares, las familias o
los individuos más pobres y vulnerables. Es el sistema de información que permite
identificar a la población pobre potencial beneficiaria de programas sociales
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14. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
Codazzi, I. G. (2015). Caracteristicas de los levantamientos prediales y rurales. Protocolo de
levantamientos, Bogotá D.C.
Distrital, C. (7 de septiembre de 2015). Unidad administrativa Especial de Catastro Distrital.
Obtenido de htto://www.catastrobogota.gov.co/index.php?=content/glosario-
1%C3%cnico-catastral
IGAC. (8 de Septiembre de 2015). Glorario tecnico. Obtenido de www.igac.gov.co:
http://ww.igac.gov.co
Instituto Colobiano de Desarrollo Rural. (7 de Septiembre de 2015). www.incoder.gov.co.
Obtenido de http://www.incoder.com
Instituto Colombiano de Desarrollo Rural. (2015). Protocolo de aclaración de cabidas y
linderos. Protocolo, Bogotá D.C.
Instituto Colombiano de Desarrollo Rural. (2015). Subsidio integral directo de reforma agraria.
Bogotá D.C.
Instituto Geografico Agustin Codazzi. (2010). Aclaración para la correción de áreas y o
linderos. Bogotá.
Instituto geológico y geofráfico de Cataluña. (2009). Introduccion a los sensores remotos y
correciones geometricas. Cataluña.
Ministerio de Medio Ambiente,Vivienda y Desarrollo Territorial. (2005). Titulacion de la
propiedad publica. Bogotá: Nuevas Editoriales lida.
Sector de hacienda distrital. (20 de 11 de 2015). Catastro Distrital. Obtenido de Catastro
Distrital: http:www.catastrodistrital/sectorhacienda/glorariotecnico.com