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Aspectos centrales de la experiencia

CONCURSO INTERNACIONAL (DES) BORDES URBANOS

POLÍTICA, PROYECTO Y GESTIÓN SOSTENIBLE EN LA CIUDAD DE LA

PERIFERIA

Categoría: Experiencias presentadas por organizaciones sociales u ONGS: procesos

movilizados por entidades no gubernamentales, promoviendo asimismo la

articulación interactoral.

LA ORGANIZACIÓN POPULAR COMO ESTRATEGIA PARA EL ACCESO AL

HÁBITAT DIGNO EN EL BORDE URBANO

EXPERIENCIA DE LA COOPERATIVA POR UN TECHO PROPIO DE

CHASCOMÚS – ARGENTINA, EN LA ARTICULACIÓN INTERACTORAL PARA

LA INTERVENCIÓN DEL BORDE URBANO

Tapia Miguel, Ramírez Paula, Bidegain Fernando, Hernández Franco, Núñez Roberto.

Cooperativa de Vivienda “Por un techo propio” Matrícula Nacional N°48912. Chascomús, Provincia de Buenos Aires, Argentina, +54 221 6658025, nuestro.techo.propio@gmail.com.

Palabras claves: PARTICIPACIÓN Y ORGANIZACIÓN POPULAR, ACCESO AL

HÁBITAT DIGNO, INCLUSIÓN.

OBJETIVOS

1. Desarrollar una estrategia de organización popular y articulación interactoral para acceder a la vivienda única, de ocupación permanente y familiar.

2. Generar organización popular para el aprovechamiento de las políticas públicas que existen a nivel nacional para garantizar el acceso al hábitat.

3. Acceder al hábitat digno como aspecto fundamental para la inclusión y la seguridad social.

4. Producir suelo urbano bajo una lógica diferente a la del mercado inmobiliario a partir de la participación popular en el trabajo mancomunado.

PROBLEMA

El municipio de Chascomús no es ajeno a la situación que presenta la Provincia de Buenos Aires (Argentina) en cuanto a las dificultades que tienen los sectores populares y medios para el acceso al hábitat digno. Chascomús está ubicado a 123 Km al sur del centro de la ciudad de Buenos Aires, sobre la Autovía 2 (Ver Fig. 1) y tiene una población de 42.558 habitantes según el CENSO de 2010 y la alta demanda sobre el acceso al suelo urbano y el hábitat lo demuestran los datos del Registro Único de Necesidades Habitacionales y Tierras - RUNAHT de Chascomús. Según este registro en mayo de 2012 existían 3.000 familias con esta necesidad, cifra que se va incrementando año a año. Éste registro solo acepta a las familias con hijos y que tengan un periodo de permanencia mínimo de cinco años en el Municipio, con lo cual es solo una muestra del déficit real, que se ve incrementado ante la carencia de políticas públicas del nivel local sobre la materia.

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Fig. 1. Ubicación de Chascomús

La carencia de una política pública por parte del Municipio se ve también reflejada ante la carencia de una regulación sobre el mercado inmobiliario de la ciudad, lo cual quedó en evidencia con el aumento del valor de la tierra a partir del programa PRO.CRE.AR1, que ante las facilidades de crédito para la compra de terrenos los dueños de la tierra incrementaron el valor de la misma para ofrecerla en el mercado. Otro aspecto a tener en cuenta es que la tendencia cultural es que los jóvenes adultos elijan vivir solos, lo cual aumenta la demanda en los alquileres que también son de muy alto costo en Chascomús. A mediados de 2012 conocimos el programa “Lotes con Servicios” de la Comisión Nacional de Tierras para el Hábitat Social "Padre Carlos Mugica"2, organismo dependiente de la Jefatura de Gabinete de Ministros de la Presidencia de la Nación, el cual consiste en realizar de forma colectiva la compra de un macizo, lo cual permite que el precio a nivel individual sea accesible para sectores de ingresos bajos y medios. Cuando los vecinos organizados hacen la compra conjunta del macizo, la Comisión Nacional de Tierras se encarga de gestionar y generar la agrimensura, subdivisión, loteo, cordón cuneta, red de agua, luz eléctrica y la escrituración tanto del macizo como las escrituras individuales de los cooperativistas, que es unos de los valores más altos en el proceso y además provee la infraestructura básica para dicho loteo.

1 PRO.CRE.AR BICENTENARIO es una iniciativa del Gobierno Nacional argentino entrega créditos hipotecarios para la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas, como así también para adquirir aquellas que son construidas por el Programa a través de desarrollos urbanísticos. Ver más en el sitio www.procrear.anses.gob.ar. 2 La Comisión Nacional de Tierras asiste al Jefe de Gabinete de Ministros en la formulación de políticas de tierras que faciliten la provisión de terrenos aptos para el desarrollo de programas sociales. Esta comisión además, promueve la obtención e inversión de recursos para la provisión de tierras aptas para la ejecución de programas sociales e implementa las operatorias tendientes a dotar de servicios básicos a los planes de regularización dominial, a través del sistema cooperativo. Ver más en el sitio www.tierras.gob.ar.

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Con este programa el macizo adquirido es reconocido como de interés social y requiere el trabajo mancomunado de la comunidad organizada con el propietario de la tierra, el Municipio, la Provincia de Buenos Aires y la Comisión Nacional de Tierras. Fue así como empezamos la búsqueda de un terreno en los bordes de la ciudad para la ejecución del proyecto, debido principalmente a los altos costos del suelo urbano que lo harían inviable. Esto implicaba que el Concejo Deliberante aprobara una modificación sobre el uso del suelo estipulado en el Plan de Desarrollo Territorial, dándole la categoría de suelo urbano al lugar donde se desarrollaría el futuro barrio. La primera opción fue una chacra ubicada en la zona rural, con una capacidad para 137 lotes y los únicos servicios cercanos era la luz y el agua debía ser abastecida por pozo. El Consejo de Ordenamiento Urbano Territorial – COUT3 consideró que no había posibilidad de llevar el resto de servicios hasta el lugar y recomendaron al Municipio que no aprobara el cambio de zonificación de la misma. Se empezó la búsqueda de otra opción y durante un año se hicieron reuniones permanentes con representantes del Municipio, el COUT y los concejales. Desde un primer momento se tuvo el acompañamiento permanente de la Comisión Nacional de Tierras, quienes también asistieron a varias de estas reuniones. A mediados de 2013 se encontró una chacra clasificada como suelo sub-urbano, en el cual era posible llevar todos los servicios: agua, luz, cloacas y gas natural (Ver Fig. 2). Ésta chacra pertenecía a una empresa constructora - GYC Construcciones- que realiza la mayor cantidad de obra civil pública en la ciudad de Chascomús. Así mismo, permitía ampliar la oferta de lotes para vivienda única y familiar, llegando a tener capacidad para establecer 200 lotes.

Fig. 2. Localización del futuro barrio, en el borde urbano de Chascomús.

Es así como nuestra Cooperativa está conformada por 200 socios y la población beneficiaria

total asciende a 500 personas, al incluir el grupo familiar conviviente4.

3 El Consejo Urbano Territorial en Chascomús está conformado por los colegios de profesionales de ingenieros, arquitectos, agrimensores, abogados, por inmobiliarias y técnicos. Su función es asesorar tanto al Ejecutivo Municipal como a los concejales en aquellos temas relacionados con el desarrollo urbano del partido de Chascomús y sus recomendaciones aunque no son vinculantes son muy tenidas en cuenta. 4 Datos obtenidos mediante encuesta interna, realizada en julio de 2014.

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Podemos sistematizar los siguientes conflictos/problemas que hemos encontrado para

desarrollar nuestro proyecto:

- Intereses privados que se han visto amenazados: 1. Del negocio inmobiliario. 2. De

las empresas que a pesar de tener la obligación de brindar los servicios públicos

manifiestan la imposibilidad de hacerlo, como es el caso que actualmente vivimos

con EDEA para el suministro de luz al barrio.

- Desconocimiento de la legislación para la conformación de cooperativas: Hemos

aprendido en la práctica.

- Organización popular que genera ruptura con el statu quo: Hemos organizado la

demanda y a su vez hemos podido resistir la generación de desconfianza que se ha

usado como estrategia política para socavar nuestra organización.

METODOLOGÍA

Para el desarrollo de nuestro proyecto hemos construido con nuestra práctica las siguientes

premisas:

- Importancia de la Cooperativa. Figura para la propiedad colectiva-individual.

Solidaridad

Seguridad: protegidos colectivamente – conocidos.

Construcción previa de vínculos, antes de vivir todos juntos.

- Organización de los dueños de la tierra/negocio inmobiliario vs la organización

popular.

Intereses en la propiedad del suelo como estrategia de negociación:

Escenario TODOS GANAN.

Involucrar actores con peso político, con capacidad de movilización y

experiencia de organización social en la conformación de la cooperativa.

Para conseguir nuestros objetivos tuvimos que trabajar en dos estrategias. 1. La

organización popular cooperativa y 2. La articulación interactoral. Estas dos tenían que ir

articuladas para beneficiarnos de la política pública de la Comisión Nacional de Tierras y

poder así producir suelo urbano y acceder a nuestro hábitat justo.

En cuanto al primer punto, relacionado con nuestra organización, encontramos que la mejor forma de organizarnos era a través de una cooperativa de vivienda y desarrollamos como estrategia la organización por manzanas, nombrando un delegado por cada una de ellas, quienes a su vez eran el canal directo de comunicación entre los socios y el Consejo de Administración. Cada manzana está conformada por 20 lotes, por tanto, cada 20 socios tenemos un delegado.

Debido al gran número de socios y la necesidad de garantizar la transparencia y

participación en la toma de decisiones se creó un grupo cerrado en la red social de

Facebook, lo que permite llegar a todos, interactuar, resolver dudas, recibir aportes, informar

avances de las diversas gestiones, convocar a las distintas asambleas y actividades,

generándose de esta forma una comunicación fluida entre todos los socios.

En cuanto al segundo aspecto, relacionado con la articulación interactoral, encontramos

como punto de partida una política pública, impulsada por el gobierno nacional a través de la

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Comisión Nacional de Tierras. Esto implicaba la participación activa de diversos actores a

escala local, provincial y nacional.

Identificación de actores:

Escala Nombre Rol

Nacional

Comisión Nacional de Tierras para el

Hábitat Social "Padre Carlos Mugica

Estado interviniendo con política pública para que la clase media acceda a su vivienda con desarrollo urbano, de tal forma que sea hábitat integral que represente Calidad de vida. Este proyecto beneficia principalmente a la clase media, que tiene opciones para pagar una cuota para acceder a su terreno. El estado nacional se hace responsable de dotar los servicios (agua corriente, cloacas, cordón cuneta), en lo urbanístico financia la agrimensura, y la mensura (planos) y en lo legal se hace cargo de los gastos de escrituración social (colectiva: Cooperativa y de la individual: para cada socio)

Instituto Nacional de Asociativismo y

Economía Social- INAES

Personería jurídica para la Cooperativa y acompañamiento legal/técnico.

Provincia

Gobernador Convalida el proyecto urbanístico

Escribanía General de Gobierno

Escritura colectiva e individual

Instituto Provincial de Acción Cooperativa -

IPAC

Personería jurídica para la Cooperativa y acompañamiento legal/técnico. Nos brindaron

capacitación.

Instituto de la Vivienda

Promover una Política Habitacional activa a través de la ejecución de Programas que tiendan a satisfacer la

demanda de los sectores que no tiene acceso al mercado inmobiliario, con el fin de constituir un hábitat

digno, dotado de servicios y sin riesgo

Secretaría de Desarrollo de Ordenamiento

Territorial - Ministerio de Gobierno:

Convalidación del cambio de zonificación en el Código de Ordenamiento Urbano.

Geodesia, Hidráulica, Catastro, Dirección

de Vialidad Visto bueno de la aptitud técnica del proyecto

Registro de la propiedad

Registros sobre la propiedad de la tierra del macizo para garantizar su existencia. Verificar que los socios

no tengan otra propiedad.

Local

El Municipio/ Intendente

Es la autoridad (caso Provincia de Buenos Aires) en la definición del uso del suelo, lo cual es prioritario a la hora de desarrollar un proyecto habitacional. Declara de interés social el proyecto.

Consejo de Ordenamiento

Urbano Territorial – COUT

Asesora tanto al Ejecutivo Municipal como a los concejales en aquellos temas relacionados con el desarrollo urbano del partido de Chascomús y sus recomendaciones no son vinculantes.

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Concejo Deliberante Chascomús

Aprueba el cambio de zonificación, para que se declare como suelo urbano a nuestra chacra.

Empresa GYC Dueño de la tierra

Cooperativa Nosotros, los beneficiarios. Tabla 1. Identificación de Actores

RESULTADOS

Teniendo en cuenta nuestros objetivos: 1. Desarrollar una estrategia de organización popular y articulación interactoral para acceder a la vivienda única, permanente y familiar. 2. Generar organización popular para el aprovechamiento de las políticas públicas que a nivel nacional existen para el acceso al hábitat. 3. Acceder al hábitat digno como aspecto fundamental para la inclusión y la seguridad social. 4. Producir suelo urbano bajo una lógica diferente a la del mercado inmobiliario. Y siguiendo con nuestras estrategias para cumplirlos: 1. La organización social cooperativa y 2. La articulación interactoral. Presentamos nuestros resultados logrados:

1. Conformación legal de la Cooperativa de Vivienda “Por un techo propio”, reconocida con Matrícula Nacional del INAES N° 48912 del año 2014 (Ver foto 1 y 2).

Fotos 1 y 2. Reuniones para la conformación de la Cooperativa.

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2. Aprobación de la Ordenanza N°4266 del 8 de abril de 2013, mediante la cual se aprueba el cambio de zonificación a la chacra de la Cooperativa, incorporándose al suelo urbano residencial de Chascomús.

3. Firma de la Escritura traslativa de dominio entre la Empresa G y C Construcciones y la Cooperativa “Por un Techo Propio”, mediante acto oficial realizado el 19 de junio de 2014 (Ver foto 3).

Foto 3. Firma de la Escritura a nombre de la Cooperativa.

Participaron del acto, el Intendente Municipal de Chascomús, Cdor. Juan A. Gobbi, el Presidente del Concejo Deliberante, Gabriel Macchi y concejales, el Secretario de Planificación y Desarrollo, Arq. Rodolfo Pertusi, en tanto que por la Escribanía General de Gobierno lo hizo el Escribano Adscripto Superior, Gustavo Omar Ponce, el presidente de la Comisión Nacional de Tierras “Padre Mugica”, Arq. Rubén Pascolini, el Director Nacional de Tierras, Roberto Perito, el integrante de la Comisión Nacional de Tierras, Adrián Biain, el Presidente de la Cooperativa “Por un Techo Propio”, Miguel Tapia5. Así mismo, la mayoría de los socios de la cooperativa y nuestras familias estuvimos presentes (ver foto 4).

Foto 4. Socios de la Cooperativa, asistentes al acto de firma de la Escritura a nombre de la Cooperativa.

5 Tomado de Prensa Chascomús. Boletín de prensa municipal del 19 de junio de 2014. Ver en http://prensachas.wordpress.com/2014/06/19/boletin-de-prensa-jueves-19-de-junio-de-2014.

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Además de estos resultados concretos, obtenidos con el trabajo colectivo, queremos llamar la atención sobre nuestra experiencia organizativa: La cooperativa garantiza la diversidad en los beneficiarios del proyecto, pues el único requisito es que sean personas mayores de edad, que no tengan ninguna propiedad y quieran acceder a la vivienda única, de uso permanente y familiar. Es así como el 48% de los socios son mujeres, el 60% tienen entre 30 y 39 años y el 29%

no supera los 29 años (ver fig.3). El 98% de los integrantes son argentinos nativos. El 47,5%

están en relación de dependencia con el sector privado y el 23,8% son autónomos. En

cuanto al nivel de ingresos por grupo familiar, el 55,44% no supera los $8.000 mensuales

(ver fig. 4). El 25,74% tiene secundario completo, el 20,79% tiene terciario completo y el

13,86% tiene estudios universitarios completos; sin embargo, el 11,88% tiene estudios

secundarios incompletos.

Fig. 3. Rango de edades de los socios de la cooperativa. Fuente: Elaboración propia (Encuesta interna 2014).

Fig. 4. Nivel de ingresos de los socios de la cooperativa. Fuente: Elaboración propia (Encuesta interna 2014).

Menor a 25 25 a 29 30 a 34 35 a 39 40 a 45 Mayor 45

6,8%

22,3%

36,9%

23,3%

5,8% 4,8%

Rango de Edades

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

Hasta$2.000

$2.001 a$4.000

$4.001 a$6.000

$6.001 a$8.000

$8.001 a$10.000

$10.001 a$15,000

Superiora $15.000

Nivel de ingresos

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El 46,07% de los socios son solteros y el 49,01% conviven o están casados y el 48% tiene hijos. Actualmente, el 61,76% paga alquiler, de los cuales el 53,1% paga entre $2.100 y $3.000 y el 31,2% paga entre $1.000 y $2.000. El 51,48% planea construir con el apoyo del crédito PRO.CRE.AR, de los cuales el 91,37% ya está sorteado6. Esto nos indica que estamos garantizando un hábitat justo con una mirada de inclusión, beneficiando en mayor medida a los sectores medios e incluyendo a sectores populares. Reconocemos el derecho al hábitat del adulto soltero y de los jóvenes emancipados. La edad, la estabilidad laboral y la nacionalidad no son requisitos para ser beneficiario.

La Cooperativa garantiza la toma de decisiones democráticas, nos invita de forma permanente a pensar en el otro y en el beneficio colectivo. En sí misma, nos hace un llamado a ser ciudadanos activos para exigir y aportar al acceso de derechos. La cooperativa también garantiza la calidad de la construcción de la vivienda, no solo el terreno, pues nos va a permitir acceder a los diferentes servicios que debe tener un barrio, ya sea por auto-gestión o por gestión de recursos externos. Este proyecto genera trabajo porque vamos a necesitar mano de obra de construcción, gasistas, electricistas, plomeros, arquitectos, ingenieros, etc. Por otro lado los socios hacemos un aporte mensual destinado a aquellos gastos que no puedan ser cubiertos por ninguno de los demás actores involucrados, como lo es la red de gas, pilares de luz, gastos de asesoramiento jurídico, certificación de firmas, pavimentación de calles, compra de plantas etc. Además la cooperativa se encuentra interactuando con otras cooperativas de la zona con el fin de sumar experiencia, poder aportar en base a nuestra experiencia y generar convenios inter-cooperativos que sean beneficiosos para los actores de los mismos. También es gratificante para nosotros saber que aportamos al crecimiento organizado de nuestro municipio, que somos un ejemplo a seguir para futuras cooperativas locales (las cuales ya se encuentran en organización) y que indirectamente colaboramos en el crecimiento y acceso a los servicios de los barrios lindantes, ejemplo de ello son las gestiones que ya se están llevando a cabo con el barrio 30 de Mayo para poder dotarlo de gas natural, el cual es un reclamo permanente que aún no ha sido atendido por el municipio local. Como resultados también podemos contar que en el comienzo éramos un grupo lleno de necesidades y reclamos, mucha gente trabajadora, sabiéndose el motor principal de la economía local. Somos mano de obra de las diferentes empresas locales, pequeños comerciantes, servidores públicos, albañiles, pintores, enfermeros, etc. que durante muchos años vimos políticas de Estado en las cuales los poseedores de la tierra solamente eran los empresarios acaudalados ó en el otro extremo, la clase baja a través de vivienda subsidiada por el Estado Nacional. Por esta razón, la mayoría de nosotros estábamos descreídos de las promesas políticas que usaron nuestras demandas para su beneficio y que nunca se cumplieron. La participación activa, el trabajo mancomunado y la formación de la cooperativa, no solo nos unió para la concreción de nuestro objetivo inmediato, sino que al mismo tiempo, se crearon vínculos y se fortalecieron lazos sociales, que junto a los resultados conseguidos alimentaron nuestras ganas de participar en actividades comunitarias que puedan traer

6 Datos obtenidos mediante encuesta interna, realizada en julio de 2014.

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inclusión, cohesión social y transformación del espacio público. Además de re-pensarnos a nosotros mismos y nuestra relación con la comunidad al ver que este tipo de proyectos son posibles. Cabe resaltar el alto nivel de participación de socios que no tienen experiencias previas en este tipo de proyectos, o que como mencionábamos anteriormente, se encontraban descreídos de las políticas públicas. En el camino que juntos hemos recorrido se ha evidenciado la voluntad de los socios de participar en diversas actividades comunitarias que trascienden el objetivo inmediato, para llegar a pensar la construcción, diseño y gestión de nuestro barrio. Lo anterior nos indica que el proyecto abrió canales de participación que trascienden al proyecto mismo, siendo un proceso de transformación y crecimiento. En las primeras reuniones lo único que nos importaba era poder conseguir un terreno y con el pasar del tiempo fuimos conociéndonos y entendiendo que todas nuestras historias son parecidas y nuestras necesidades las mismas. Aprendimos que la organización es el camino y que la lucha conjunta y el trabajo mancomunado no es sólo una necesidad sino una forma de crecimiento como personas y futuros vecinos. En este largo camino luchamos contra muchos intereses económicos y políticos particulares, y la creencia popular de que en Chascomús no se puede hacer un emprendimiento cooperativo, instalado con el fin de generar desunión y agrandar la brecha entre los que poseen las tierras y los que no. Por eso, el principal aprendizaje para nosotros es y fue el pensar en el otro. Que nos importe qué le sucede a nuestro vecino y hacer una mejor comunidad. Agradecemos especialmente a los compañeros de la Comisión Nacional de Tierras, que representados por nuestro vecino Adrian Bian fueron los impulsores y una permanente fuente de consulta y apoyo a nuestro proyecto.

Referencias y Bibliografía

Boletín de Prensa Municipal de Chascomús, del 19 de junio de 2014. http://prensachas.wordpress.com/2014/06/19/boletin-de-prensa-jueves-19-de-junio-de-2014/ Comisión Nacional de Tierras para el Hábitat Social "Padre Carlos Mugica" (2012) www.tierras.gob.ar. Encuesta interna de la Cooperativa Por Un Techo Propio (2014). Ley Provincial N° 14.449 (2013). Acceso justo al hábitat. Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires. Promulgada mediante Decreto 28/13 del 9/1/13. Ordenanza Municipal N° 4266/2013. PRO.CRE.AR BICENTENARIO (2014) www.procrear.anses.gob.ar.