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Mecanismos de captura de plusvalías y financiamiento del desarrollo urbano.

Ecuador

Diego Carrión Mena

Seminario

Plusvalía para el desarrollo. Experiencias y casos.

Quito, 16 de junio de 2014 MIDUVI - BID

contenido

1. Antecedentes

2. Marco legal

3. Casos

4. Conclusiones

antecedentes

antecedentes

Captura de plusvalías en ALC • Los mecanismos de captura de plusvalías son herramientas utilizadas

para recuperar el incremento de valor del suelo atribuido a las acciones de otros actores diferentes al dueño privado de la tierra, como son las inversiones en infraestructura o el otorgar permisos para el desarrollo de usos específicos de la tierra o densidades (Smolka y Furtado, 2001).

• Estos mecanismos integran la dimensión fiscal y la dimensión de desarrollo urbano por ser a la vez herramientas de financiamiento usadas para regular la asignación de tierras, y herramientas de uso de la tierra que controlan el gasto público y generan ingresos (Ladd, 1998). Ya sea bajo la forma de impuestos (impuestos diferenciales a la propiedad o impuestos incrementales), tasas (como tasas de impacto, impuestos sobre la plusvalía, o evaluaciones especiales), regulaciones (como reajuste de tierras o de “participación en plusvalías”).

• Hay una larga tradición en el uso de instrumentos de captura de plusvalías en América Latina, pero aún no se han llegado a implementar en todo su potencial (Smolka y Amborski, 2000).

antecedentes

El financiamiento para la gestión municipal en Ecuador

• Los GADM deben contar con capacidad institucional y recursos económicos suficientes para atender las necesidades en sus jurisdicciones y para sus actividades y competencias

• Según la Constitución, el financiamiento de los GADM proviene de 4 fuentes: a) rentas generadas por ordenanzas propias; b) transferencias y participaciones que les corresponden; c) Los recursos que perciben y los que les asigne la ley; y, d) recursos que reciban en virtud de la transferencia de competencias.

• También se establecen los criterios para la distribución de los recursos del Estado a los GAD considerando algunos criterios: a) tamaño y densidad de la población, b) Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI), jerarquizadas y consideradas en relación con la población residente en el territorio de los GAD, y c) logros en el mejoramiento de los niveles de vida, esfuerzo fiscal y administrativo y, cumplimiento de metas del Plan Nacional de Desarrollo y del plan de desarrollo del GAD.

• A pesar de una mejora significativa en la gestión fiscal municipal en el país, se mantiene una histórica deficiencia en la generación de recursos propios, especialmente por cobro de tributos al suelo. Los municipios del país no generan recursos propios y dependen de transferencias del Estado (Oyerbide, 2012:12).

antecedentes

Participación de los ingresos propios de los GADM con respecto al PIB

(Almeida y Uribe 2010)

antecedentes

Políticas de manejo de suelo urbano y de captura de plusvalías en el Ecuador

• Las políticas de uso y ocupación de suelo y su aprovechamiento corresponden a una gestión integral de los distintos niveles de gobierno, coordinada por los GADM en sus respectivas jurisdicciones.

• El Plan Nacional de Buen Vivir 2013-2017, de obligatorio cumplimiento para la planificación, determina que la implementación de las condiciones adecuadas para el acceso a un hábitat seguro e incluyente así como en la garantía del acceso a una vivienda adecuada, proyecta fortalecer el ordenamiento territorial y la búsqueda de asentamientos humanos sostenibles en lo urbano y rural como parte de las políticas y lineamientos estratégicos del Objetivo 3 (mejorar la calidad de vida de la población).

• Esto implica que en los procesos de gestión del suelo y crecimiento ordenado y planificado de las ciudades se debe considerar siempre la facilidad de contar con la efectiva capacidad de prestar los servicios básicos.

• Es política del MIDUVI promover la generación de normativa nacional para la adecuada gestión del suelo que regule el uso, ocupación y mercado y reservas de suelo para viviendas de interés social así como el equipamiento y espacios públicos (Ecuador, MIDUVI, 2010). Para esto, el MIDUVI ha venido trabajando en la elaboración de un anteproyecto de Ley de Suelo, Hábitat y Vivienda.

marco legal

antecedentes

El marco regulatorio en la captura de plusvalías

• El marco normativo ecuatoriano general únicamente prevé la posibilidad de recuperar costos de la obra que genera el aumento de valor de predios privados de manera indirecta a través del mecanismo de avalúo bianual que afecta a la base imponible del impuesto a los predios urbanos y rurales, y de manera directa por medio de CEM como mecanismo de financiamiento de obras públicas aplicado a los predios.

• Para la generación de reglamentación propia para la captura de plusvalías, el COOTAD (art. 186) deja esta tarea a GADM como su facultad normativa.

marco legal

ECUADOR: IMPUESTOS MUNICIPALES RELACIONADOS CON LA CAPTURA DE PLUSVALÍA (2013) DENOMINACIÓN SUJETO ACTIVO SUJETO PASIVO BASE IMPONIBLE HECHO GENERADOR DEDUCCIONES O EXENCIONES

IMPUESTO SOBRE LOS PREDIOS URBANOS

Municipalidad o Distrito Metropolitano donde se encuentre ubicado el bien inmueble.

Propietarios de bienes inmuebles ubicados dentro del límite urbano.

Desde el 0.25 % hasta el 5% sobre el valor del predio. El porcentaje a aplicarse deberá ser puesto por la Municipalidad.

Ser propietario de un bien que se encuentre dentro del límite urbano.

Predios cuyo avalúo no supere 15 remuneraciones básicas unificadas, propiedades: del Estado, de beneficencia o beneficio social, de estados extranjeros, propiedades de misiones religiosas, con bosques primarios, de uso comunitario.

IMPUESTO A LOS PREDIOS RURALES


Propietarios de los bienes ubicados fuera de los límites urbanos.

Desde el 0,25% hasta el 3%. Ser propietario de un bien que se encuentre fuera del límite urbano.

Predios cuyo avalúo no supere 15 remuneraciones básicas unificadas, en propiedades: del Estado, de beneficencia o beneficio social, de estados extranjeros, propiedades de misiones religiosas, con bosques primarios, de uso comunitario.

IMPUESTO DE ALCABALAS

Municipalidad o Distrito Metropolitano donde se realice la transferencia de dominio del bien inmueble.

Comprador y vendedor del bien inmueble en determinado tiempo.

Dependerá de las condiciones del traspaso del derecho de dominio de la propiedad y el avalúo del predio

Traspaso de bienes inmuebles.

El gobierno central, GADs en todos los niveles de gobierno, instituciones privadas de beneficencia o educación, empresas de economía mixta con mayor participación del estado, personas que se dediquen a la actividad artesanal y a actividades agrícolas.

IMPUESTO A LAS UTILIDADES POR TRANSFERENCIA DE PREDIOS URBANOS Y PLUSVALÍA


Comprador y vendedor del bien inmueble en determinado tiempo.

10% sobre las utilidades y plusvalía de los inmuebles.

Traspaso de bienes inmuebles.

Deducción por pago de CEM, y en el caso de donaciones deducción de 5% a las utilidades líquidas a partir del momento de la adquisición/venta del bien inmueble.

IMPUESTO DEL 1.5 POR MIL SOBRE LOS ACTIVOS TOTALES


Personas naturales o jurídicas que ejerzan algún tipo de actividad económica dentro del territorio municipal.

1.5% sobre los activos totales

Ejercer actividad económica.

El gobierno central, GADs en todos los niveles de gobierno, instituciones privadas de beneficencia o educación, empresas de economía mixta con mayor participación del estado, personas que se dediquen a la actividad artesanal y a actividades agrícolas.

CONTRIBUCIONES ESPECIALES DE MEJORAS


Propietarios de los inmuebles beneficiados por la ejecución de la obra pública.

Variable según establezca cada GADM

Inversión pública en obras que beneficien directa o indirectamente a los predios.

Variable según establezca cada GADM

casos

Plan Ciudad Quitumbe (Quito)

Proyecto calle Rafael María Arízaga y Barrio Latino América (Cuenca)

Calle Rafael María Arízaga

Barrio Latino América

Calle Rafael María Arízaga

Ciudad Quitumbe

casos: Ciudad Quitumbe

casos

Plan Ciudad Quitumbe

• Proyecto urbano en 250 hectáreas de suelo originalmente rural, adyacente al área urbana del sur de la ciudad de Quito. El proyecto incluye obras de urbanización, promoción de vivienda, dotación de equipamientos y servicios. Desarrollado por el MDMQ, en cooperación con otras entidades nacionales y el sector privado.

• Se inició en 1989 y aún se mantiene en desarrollo. El proyecto tiene dos épocas claramente marcadas: entre 1989-2000, y entre 2000-2010.

• Para la recuperación de inversiones públicas y captura de plusvalías no se tenía contemplado aplicar mecanismos de captura de plusvalía. Sin embargo, sí se realizó un cobro por la venta de suelo, y recuperación parcial de inversiones por CEM.

casos

Primera Época: Plan Ciudad Quitumbe (1989-2000)

Propuesta urbanística de PCQ1 • El diseño urbanístico contemplaba: a) estructuración de áreas y

sectores; b) sistema de vías y circulación; c) espacio urbano; d) el nuevo centro; e) área residencial; f) equipamientos; g) tratamiento ambiental; h) parque Quitumbe; e, i) mobiliario y nomenclatura.

• El plan proporcionaría vivienda a alrededor de 78 mil personas.

casos

Esquema de desarrollo de PCQ1

• Ejecución de obras básicas de infraestructura: vías, redes de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica.

• Venta de lotes a organizaciones sociales, grupos y personas individuales.

• Construcción de viviendas bajo responsabilidad e iniciativa de los propietarios de los lotes.

casos

Estimación de inversión y recuperación municipal en PCQ1

• La inversión municipal estimada habría sido de USD 7.650.322 por adquisición del suelo y por obras de urbanización.

• Los ingresos directos por venta de lotes habría sido de USD 7.942.321.

• Se presume de la existencia de un margen a favor de USD 291.999.

ECS USD

1989 CompraHaciendas(USD0,46m2) 751.770.000 1.150.322 1

1999 Obrasurbanización(43%ejecutado) 20.564.497.541 2.795.000 2

2000 Obrasurbanización(Porejecutarse57%) 27.259.915.345 3.705.000 2

48.576.182.886 7.650.322 3

2000 Ventalotes1992-2000 - 7.942.321 4

- 7.942.321

Ingresos-Inversiones 291.999

(4)InformedeVentasPlanCiudadQuitumbe,CeciliaPineda,octubre2013.TablaPCQ14.

Datosdeingresosaagostode2000.

(3)Únicamenteinversionesdirectasidentificadasendocumentos.Nosehapodidodisponerde

informaciónporcostosfinancieros,administraciónyotrosrubrosquepodríanserimputables

PCQ1:ESTIMACIÓNINVERSIÓNMUNICIPALDIRECTAEINGRESOSENCIUDADQUITUMBE

(2000)

(1)Segúnescrituras.

(2)DocumentoparalaXReunióndeFinanciamientodelaViviendaeInfraestructuraUrbana,

ponencia:“Elfinanciamientodelainfraestructurabásicaydeservicios:tendenciasy

perspectivas:mecanismosoperativosycontractuales”,EMOP-Q,FMA/DVA,III-99.Datosde

inversiónamarzode1999.

Inversiones

Ingresos

Totalingresosa2000

MONTOREFDESCRIPCIÓNFECHA

Totalinversióna2000

casos

PCQ1: Impactos en las finanzas fiscales municipales

• Mínimos beneficios fiscales del PCQ1.

• La información disponible para 2001 muestra que por Impuesto Predial el MDMQ recaudó únicamente USD 14.791,39.

casos

Segunda Época: “Proyecto Especial Quitumbe” (2000-2009) • PCQ de segunda época se desarrolla

entre 2000 y 2009 en las áreas no edificadas durante la Época 1, que incluye suelo de propiedad municipal, del BEV y de particulares.

• Comprende aproximadamente 150 hectáreas donde se preveía construir cerca de 12.000 viviendas para alojar alrededor de 50.000 habitantes.

PROPIETARIOÁREABRUTA

(EnHás.)

MunicipalidaddelDistritoMetropolitanodeQuito 31

BancoEcuatorianodelaVivienda-MIDUVI 65

InstitutodeSeguridadSocialdelasFuerzasArmadas(ISSFA) 30

CooperativaSolidaridad 9

LotespropiedaddeParticulares 60

Áreasverdes/Vías 55

Total 250

Fuente:ArchivosQUITOVIVIENDA

PLANCIUDADQUITUMBE:ESTADODELAPROPIEDAD,2001

Ambato 289 y Mazo, 3 viviendas

casos

Hacia mediados de 2000, el PCQ-1 se encontraba estancado: no se había continuado con las obras de urbanización establecidas en el plan, y alrededor de 150 hectáreas se encontraban vacantes

casos

• El proyecto se reformula en algunos aspectos de su diseño urbanístico y en la modalidad de gestión.

• Se establece un mecanismo de venta de suelo a desarrolladores bajo parámetros preestablecidos de diseño volumétrico, de características de las viviendas y de costos.

casos

FECHA DESCRIPCIÓN USD REF

2002 Obrasurbanización 1.568.489 1

1.568.489

2004 Ventasuelo2003-2006 7.926.794 2

7.926.794

Ingresos-Inversiones 6.358.305

(1)ArchivosQUITOVIVIENDA(Presentación:INFOSEPTIEMBRE

2003)(PROYECCIONESDEGESTIÓNDICIEMBRE2003,

DICIEMBRE2004).ElaboraciónPropia.VerTablaPCQ27.

PCQ2:ESTIMACIÓNDEINVERSIÓNMUNICIPALDIRECTAE

INGRESOSENCIUDADQUITUMBE(2006)

(2)VerTablaPCQ210(Archivo:

PCQ2_Ventas_Asociación_suelo_QV_2003-2004).Seconsideró

eláreatotaldeventasynegociaciónequivalentea210.819m2

en2004aunvalorpromediodelsuelodeUSD37,60.

Inversiones

Ingresos

Totalingresosa2004

Totalinversióna2002

USD Nº USD Nº

Alosprediosurbanos(ImpuestoPredialUrbano) 14.791,39 - 84.630,36 -

Alcabalas 9.266,03 142 11.177,45 90

ObrasenelDistrito(CEM) - - 9.204,12 -

Recargaasolaresnoedificados 23.418,77 1627 30.906,51 1020

Utilidadventainmuebles(Plusvalía) 1.163,20 40 8.148,65 75

CIUDADQUITUMBE:RECAUDACIONESVARIOSTRIBUTOSALOSINMUEBLES(RESUMEN)

(2001-2010)

20102001

Fuente:DirecciónMetropolitanaFinanciera,MDMQ.Elaboraciónpropia.

CONCEPTO

casos

Impactos

• En el entorno de Ciudad Quitumbe se han desarrollado numerosos emprendimientos inmobiliarios residenciales, comercios y servicios, que han transformado la zona sur de la ciudad.

• La población del área del proyecto pasó de 3.328 (13,28 hab./ha) en 2001 y 19.793 (79,98 hab./ha) en 2010. La población prácticamente se sextuplicó entre 2001-2010.

• El precio promedio del suelo en PCQ2 se incrementó de USD 13,01 (2001) a USD 40,00 (2006). El precio promedio del m2 de suelo aumentó 3 veces entre estos dos años. En 2010 el precio del m2 de suelo se habría cotizado en promedio a USD 120,00. Entre 2006 y 2010 el valor promedio del m2 de suelo se triplicó. Entre 2001 y 2010 el suelo se multiplicó en más de 9 veces.

• De la información disponible los beneficios fiscales por CEM, Impuesto Predial, Alcabalas, impuesto a la plusvalía por transferencia de compra-venta, es muy reducido. En conjunto para estos 4 tributos se recaudó USD 47.476,19 (2001) y USD 135.918,44 (2010). CEM para 2010 fue solamente de USD 9.204,12.

casos

Nº INDICADOR PLAN CIUDAD QUITUMBE

1990 REF 2001 REF 2006 REF 2010 REF

3 IMPACTOS O EFECTOS

31 Indicadores impacto en el uso del suelo

311 Relación Área Licencias/Nª Licencias - c - c 988 c 5.545 c

311a Nº Licencias de construcción - 6 - nd 4 1 31 nd

311b Área de construcción según licencias - 6 - nd 3.953 1 171.897 nd

312 Densidad de población (hab/Ha) - c 13,28 c 36,50 c 78,98 c

312a Total población - 6 3.328 8 9.147 1 19.793 8

312b Área Ha 250,62 8 250,62 8 250,62 1 250,62 8

314a Usos del suelo (m2) (nd) - nd - nd - nd - nd

314b Usos del suelo (%) (nd) - nd - nd - nd - nd

32 Indicadores impacto en el precio del suelo

321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD) 0,46 5 13,81 3 40,00 13 120,00 8

322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD) - 6 - nd 400,00 13 550,00 13

33 Indicadores impacto en las finanzas fiscales/municipales

331 Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) - 6 - nd - 9.204,12 14

332 Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) - 6 23.418,77 14 - 30.906,51 14

333 Recaudación por Alcabalas - 6 9.266,03 14 - 11.177,45 14

334 Recaudación por impuesto predial - 7 14.791,39 14 - 84.630,36 14

34 Indicadores impacto en desarrollo de vivienda de interés social

341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd) - c - c - c - c

342 Nº de unidades de vivienda de interés social - nd - nd - nd - nd

343 Nº de unidades totales de vivienda 0 6 1.210 2 3.180 2 6.934 2

Indicadores de impacto Ciudad Quitumbe

casos

Nº INDICADOR QUITO (ÁREA URBANA)

1990 REF 2001 REF 2006 REF 2010 REF



311 Relación Área Licencias/Nª Licencias 356 c - c 638 c 588 c

311a Nº Licencias de construcción 2.188 4 - nd 993 1 1.759 1

311b Área de construcción según licencias 779.508 4 - nd 633.486 1 1.033.779 1

312 Densidad de población (hab/Ha) 58,88 c 73,74 c 80,38 c 83,90 c

312a Total población 1.129.448 9 1.414.601 9 1.541.873 1 1.609.418 9

312b Área Ha 19.183 8 19.183 8 19.183 1 19.183 8

314a Usos del suelo (m2) (nd) - nd - nd - nd - nd

314b Usos del suelo (%) (nd) - nd - nd - nd - nd


321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD) 68,99 8 82,52 8 95,00 13 120,00 13

322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD) - nd - nd 400,00 13 675,00 13


331 Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) - nd - nd 10.675.643,34 10 1.007.035,04 10

332 Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) - nd - nd 2.109.191,11 10 6.406.977,10 10

333 Recaudación por Alcabalas - nd - nd 9.960.566,20 10 12.688.946,55 10

334 Recaudación por impuesto predial - nd - nd 10.824.302,27 10 15.544.720,70 10


341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd) - c - c - c - c

342 Nº de unidades de vivienda de interés social - nd - nd - nd - nd

343 Nº de unidades totales de vivienda 265.083 12 419.477 2 491.696 549.472 2

Indicadores de impacto ciudad de Quito

casos

Prácticas de captura de plusvalías en PCQ

• Las cifras aproximadas muestran que se produjo una recuperación de las inversiones realizadas por la adquisición del suelo y por la realización de obras de urbanización.

• Parecería que hubo montos remanentes a favor de la municipalidad del orden de USD 291.999 entre 1990 y el primer semestre 2000 y de USD 6.358.305 entre el segundo semestre de 2000 y el 2010; es decir, un total a favor de USD 6´650.304 entre 1990 y 2010.

• La política tributaria que ha aplicado el MDMQ durante todo el desarrollo del Plan Ciudad Quitumbe, desde 1990 hasta 2010, muestra una débil participación del impuesto predial y de CEM en relación con el presupuesto general de la municipalidad. Este fenómeno se refleja en los bajos montos recaudados en la zona del proyecto.

casos

Ciudad Quitumbe: Conclusiones • Plan Ciudad Quitumbe, es un emprendimiento municipal de mucha envergadura

para la ciudad, con un gran impacto en el desarrollo del sur de la Capital.

• Por condiciones políticas, sociales y económicas, para las dos épocas, las administraciones municipales no se plantearon la aplicación de métodos de captura de plusvalías. Se optó por un esquema de venta de suelo municipal.

• La expropiación de suelo rural a precio de suelo rústico (250 Hás.) permitió la captura de plusvalía por cambio de uso a favor del sector público. De no haberlo hecho la Municipalidad, con el tiempo los propietarios privados se hubieran beneficiado de esta transformación.

• La expropiación y la formulación de arranque de un proyecto urbanístico integral condujo a que sea posible impulsar una nueva centralidad en la ciudad y generar una importante oferta habitacional.

• La valorización del suelo ocurrida en esta zona, por la implantación de Ciudad Quitumbe, por las obras en infraestructuras, equipamientos y servicios realizados por la Municipalidad, y por las inversiones privadas efectuadas en equipamientos y servicios, no ha sido motivo de análisis y de definición de una política específica para el establecimiento de mecanismos de recuperación de plusvalías.

casos: Cuenca

casos

• El programa de mejoramiento de barrios (que adoptó varios nombres) surgió para afrontar la la ejecución de obra pública en situación de crisis económica en 2000.

• La municipalidad decidió comprometer el pago de un crédito con recuperaciones de CEM. Es interesante que desde esa época los alcaldes siguientes mantuvieron y profundizaron el esquema con un apoyo ciudadano hacia una iniciativa pública. Ello ha permitido la vigencia del programa desde hace varios años y ha sido objeto de elogiosos comentarios por su desempeño (Aulestia y Rodríguez 2013).

• El programa se definió como una iniciativa de la Municipalidad de cogestión urbanística con los barrios y para mejorar la infraestructura básica: vialidad (pavimento, aceras, arborización); alumbrado público; equipamiento comunitario (salud, educación, recreación y seguridad ciudadana). (Balarezo, 2002).

• Los casos analizados de calle Rafael María Arízaga y de barrio Latino América son proyectos en los que se aplicaron ordenanzas de CEM de los programas de mejoramiento barrial.

Esquema organizativo de mejoramiento barrial

Cuenca: Programa de mejoramiento de barrios

casos

(Aulestia, Diego; Rodríguez, Vanessa, 2013)

AÑO TITULOS VALOREMITIDO VALORPAGADO

1990 16.885 9.581,42 4,36

2000 72.399 844.942,62 637.494,52

2008 97.257 1.892.015,07 1.304.636,90

2010 105.330 2.254.087,11 1.585.269,48

2012 113.131 3.938.636,63 2.751.379,55

CUENCA:RESUMENEMISIONESTODALACIUDAD

IMPUESTOPREDIALURBANO(USD)(1990-2012)

Fuente:DirecciónFinanciera,MunicipiodeCuenca.

Elaboraciónpropia.


2002 1.749 20.015,09 20.187,19

2008 6.456 341.363,96 311.129,90

2010 6.250 1.293.117,80 1.124.677,99

2012 6.200 2.988.773,09 2.712.706,21

CUENCA:RESUMENEMISIONESTODALACIUDAD

IMPUESTOALAPLUSVALIA(USD)(2002-2012)


Elaboraciónpropia.


2008 183.555 5.713.437,16 2.944.534,35

2010 192.515 7.658.792,33 5.570.477,57

2012 202.207 9.384.600,21 7.152.009,07

CUENCA:RESUMENEMISIONESCEMTODALACIUDAD

POROBRASDEBENEFICIOGLOBAL(USD)(2008-2012)


Elaboraciónpropia.

El caso de Cuenca es un ejemplo significativo de continuidad y de aplicación sostenida de recuperación de inversiones vía CEM.

casos: calle Rafael María Arízaga

casos

Proyecto calle Rafael María Arízaga

• Se ubica en la parroquia El Vecino del CHC y en lo que fuera la entrada norte de la ciudad. Es un sector de importancia histórica por ser centro para confección del sombrero de paja toquilla.

• Proyecto de rehabilitación urbana en un área patrimonial: mejoramiento de infraestructura e imagen urbana, mejoramiento de vivienda y vivienda nueva, dotación de equipamiento, y promoción económica y turística.

• Desarrollado por el Municipio de Cuenca en cooperación con otras entidades locales e internacionales y con participación de la comunidad.

• El proyecto se inició en 2009 y concluyó en 2012. La inversión total en las obras urbanas fue de USD 1.400.000.

• El proyecto tiene como ámbito de intervención directo la calle Rafael María Arízaga (29 Hás.) y 3.575 hab. (2010). El polígono del sector de influencia tiene 107 Hás. y 13.398 hab.

casos

Mecanismo de recuperación de inversiones

• El Proyecto “Recuperación de Áreas Centrales y Ordenamiento Territorial de la calle Rafael María Arízaga” se justifica por las Resoluciones del Concejo Cantonal que aprueba con carácter de “emblemático y prioritario el megaproyecto El Barranco de Cuenca” y determina un listado de proyectos calificados como obras públicas de interés mayoritario de la comunidad para el año 2006, entre los que consta el “Proyecto Renovación urbana de la Calle Rafael María Arízaga”. (Clavijo, sf:2)

• Las obras de infraestructuras de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía son aprobadas y supervisadas por las empresas correspondientes.

• La recuperación fiscal de las inversiones públicas se sustenta en la “Ordenanza para el cobro de las contribuciones especiales de mejoras a beneficiarios de obras públicas ejecutadas en el Cantón Cuenca”. (Registro Oficial Nº 242/ 29-12-2007).

RUBRO MONTOUSD

Pavimentación 273.769,04

ImpactoAmbiental 5.925,74

Señalización 4.148,02

SeguridadCiudadana 4.740,59

ÁreasVerdes 5.333,16

Fiscalización 29.628,68

Escalamientoyreajustedeprecios 7.703,46

Contingencias 16.592,06

ObrasHidrosanitarias 103.107,82

Canalizaciones:telefónicas,eléctricas,tv,semáforos 28.443,54

Iluminación 10.073,75

Muros,veredasybordillos 103.107,82

RecuperaciónFachadas 142.978,74

Total 735.552,42

cRMA:RESUMENINVERSIÓNTOTAL(RAFAELMARIAARIZAGA

ENTREHUAYNACAPACYBENIGNOMALO)

(Fuente:UEP,MunicipiodeCuenca).Elaboraciónpropia)

casos

Impactos en las finanzas municipales

• En términos de la recaudación fiscal, en cRMA existe un importante incremento entre los valores de 2004 y los de 2010 y 2012.

• Comparando las cifras de CEM, el valor pagado en 2004 fue de USD 35.624,14, y se elevó a USD 109.850,14 en 2010, y de USD 151.217,30 en 2012; por tanto, con incrementos de 67,57% para 2004-2010 y de 27,36% para 2010-2012.

• En el caso del Impuesto Predial, el valor pagado en 2004 fue de USD 19.904,48 y de USD

19.408,62 en 2010, y de USD 34.189,6 en 2012; por tanto, hubo un leve de decremento de -2,55% entre 2004-2010 y en cambio un incremento de 43,23% para 2010-2012.

• Las cifras disponibles de CEM por valores emitidos para 2010 y 2012 para cRMA hacen suponer que la Municipalidad podrá recuperar los montos invertidos en el proyecto en el lapso de 5 años, lo cual le permitirá cancelar los créditos e incrementar el fondo de inversión municipal para otros proyectos semejantes.

RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA cRMA (VALORES RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)

INCREMENTOS PORCENTUALES

ÁREA INDICADOR 2004 2008 2010 2012 2004-2010 2010-2012

RM

A

Valores recaudados

Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) 35.624,14 nd 109.850,14 151.217,30 67,57 27,36

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) 690,51 nd 4.572,84 13.334,10 84,90 65,71

Recaudación por impuesto predial 19.904,48 nd 19.408,62 34.189,60 -2,55 43,23

Total 56.219,13 - 133.831,60 198.741,00 57,99 32,66

Titulos Emitidos 2004-2010 2010-2012

Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) 79.845,78 nd 164.729,95 232.198,66 51,53 29,06

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) 690,51 nd 4.591,70 13.316,36 84,96 65,52

Recaudación por impuesto predial 28.276,26 nd 31.454,01 48.931,24 10,10 35,72

Total 108.812,55 - 200.775,66 294.446,26 45,80 31,81

casos

Nº INDICADOR BARRIO RAFAEL MARÍA ARÍZAGA

2001 REF 2004 REF 2010 REF 2012 REF



311 Licencias de construcción/área (m2) - nd 200,00 c 227,91 c 399,74 c

311a Nº Licencias de construcción - nd 13 1 2 1 25 1

311b Área de construcción según licencias (m2) - nd 2.600 1 456 1 9.994 1

312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención) 151 c - nd 123 c - nd

312a Total población (Polígono intervención) 4.111 2 - nd 3.575 2 - nd

312b Área (Has.) (Polígono intervención) 27 2 - nd 29 2 - nd

313 Numero de predios (Polígono intervención) 1.293 2 - nd 1.319 2 - nd

314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia) 151 c - nd 125 c - nd

314a Total población (Polígono área influencia) 15.409 2 - nd 13.398 2 - nd

314b Área (Has.) (Polígono área de influencia) 102 2 - nd 107 2 - nd

315 Usos del suelo (m2) (nd)

315a Usos del suelo (%) (nd)


321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD) - nd 200 3 300 3 467 3

322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD) - nd 305 3 405 3 572 3


331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado) - nd 35.624,14 5 109.850,14 5 151.217,30 5

331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado) - nd 690,51 5 4.572,84 5 13.334,10 5

331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado) - nd 19.904,48 5 19.408,62 5 34.189,60 5

332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos) - nd 79.845,78 5 164.729,95 5 232.198,66 5

332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos) - nd 690,51 5 4.591,70 5 13.316,36 5

332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos) - nd 28.276,26 5 31.454,01 5 48.931,24 5


341 Nº unidades vivienda interés social/Nº unidades totales vivienda (nd)

341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd) - nd - nd 15 4 15 4

341b Nº de unidades totales de vivienda 1312 2 1.303 2 1.029 2 1.165 1

Indicadores de impacto calle Rafael María Arízaga

casos: barrio Latino América

casos

Proyecto barrio Latino América

• Se ubica en la parroquia urbana de El Batán hacia el occidente del centro de la ciudad. Corresponde a la integración de los barrios “Los Senderos” y “Latino América”.

• En el barrio se refleja una mixtura de condiciones socio-económicas, que incluye hogares con ingresos bajos hasta medios.

• Fue un desarrollo privado en 1980, que se consideraba como una “urbanización”.

• En 1983 se crea el primer comité barrio Los Senderos; en ese año se solicita a la municipalidad que se realice una intervención en las vías para que pueda haber adecuado acceso vehicular a los predios; la petición fue aprobada y ese mismo año se realizaron las obras de infraestructura.

• En 2008 el comité barrial solicitó al municipio que se mejoren las condiciones de las vías y la infraestructura. La intervención se realizó como parte del programa “Barrio para Mejor Vivir”.

• Ámbito de intervención de 36 hectáreas, con una población de 3.358 hab. (2001) y de 3.529 (2010).

casos

Mecanismo de recuperación de inversiones

• La base legal para la recuperación de inversiones municipales en el barrio Latino América es la Ordenanza para el Cobro de las Contribuciones Especiales de Mejoras a Beneficiarios de Obras Públicas Ejecutadas en el Cantón Cuenca, publicada en el Registro Oficial Nº 242 del 29 de diciembre de 2007.

• Se realizan los diseños y presupuestos por parte de la Municipalidad y se suscribe un convenio con la organización barrial para el cobro posterior de las obras por medio de CEM a ,los propietarios de los inmuebles.

• Se efectúa un prorrateo de los valores correspondientes a cada frentista y se emiten los correspondientes títulos de crédito.

RUBRO MONTO(USD)

Pavimentación 495.793,18

ImpactoAmbiental 10.731,45

Señalización 7.512,02

SeguridadCiudadana 8.585,16

ÁreasVerdes 9.658,31

Fiscalización 53.657,27

Escalamientoyreajustedeprecios 13.950,89

Contingencias 30.048,07

ObrasHidrosanitarias 186.727,30

Canalizaciones:telefónicas,eléctricas,tv,semáforos 51.510,98

Iluminación 18.243,47

Muros,veredasybordillos 186.727,30

Total 1.073.145,42

bLA:INVERSIÓNPÚBLICAENINTERVENCIÓN

Fuente:UEP,MunicipiodeCuenca.Elaboraciónpropia.

casos

Impactos en las finanzas municipales

• Las cifras de valor pagado por CEM en bLA indican que en 2008 fue de USD 187.621,06, y se elevó a USD 212.244,84 en 2010, y decreció a USD 144.183,33 en 2012.

• En el caso del Impuesto Predial para bLA, el valor pagado en 2008 fue de USD 21.504,12, de USD 24.415,78 en 2010, y de USD 32.194,77 en 2012; por tanto, hubo un leve de incremento de 2,85%

entre 2004-2010 y, en cambio, un incremento de 11,93% para 2010-2012.

• Las cifras disponibles de CEM por valores emitidos para 2010 y 2012 hacen suponer que la Municipalidad podrá recuperar los montos invertidos en el proyecto, lo cual le permitirá cancelar los créditos e incrementar el fondo de inversión municipal para otros proyectos semejantes.

RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA bLA (VALORES RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)


ÁREA INDICADOR 2004 2008 2010 2012 2004-2010 2010-2012

bLA

Valores recaudados

Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) 187.621,06 nd 212.244,84 144.183,33 11,60 -47,20

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) 1.241,87 nd 4.844,17 9.761,88 74,36 50,38


Total 210.367,05 - 241.504,79 186.139,98 12,89 -29,74


Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) 499.729,28 nd 515.861,63 320.867,02 3,13 -60,77

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) 1.255,03 nd 4.805,88 10.584,26 73,89 54,59


Total 534.236,03 - 554.893,34 379.020,81 3,72 -46,40

casos

Indicadores de impacto barrio Latino América

Nº INDICADOR BARRIO LATINOAMÉRICA

2001 REF 2008 REF 2010 REF 2012 REF



311 Licencias de construcción/área (m2) - nd 301,75 c 311,44 c 270,28 c

311a Nº Licencias de construcción - nd 26 1 10 1 31 1

311b Área de construcción según licencias (m2) - nd 7.846 1 3.114 1 8.379 1

312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención) 93 c - nd 98 2 - nd

312a Total población (Polígono intervención) 3.358 2 - nd 3.529 2 - nd

312b Área (Has.) (Polígono intervención) 36 2 - nd 36 2 - nd

313 Numero de predios (Polígono intervención) 936 2 - nd 1.120 2 - nd

314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia) 93 c - nd 97 c - nd

314a Total población (Polígono área influencia) 5.102 2 - nd 5.359 2 - nd

314b Área (Has.) (Polígono área de influencia) 55 2 - nd 55 2 - nd


321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD) - nd 200 3 260 3 333 3

322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD) - nd 298 3 365 3 438 3


331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado) - nd 187.621,06 5 212.244,84 5 144.183,33 5

331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado) - nd 1.241,87 5 4.844,17 5 9.761,88 5

331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado) - nd 21.504,12 5 24.415,78 5 32.194,77 5

332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos) - nd 499.729,28 5 515.861,63 5 320.867,02 5

332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos) - nd 1.255,03 5 4.805,88 5 10.584,26 5

332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos) - nd 33.251,72 5 34.225,83 5 47.569,53 5



341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd) - nd - nd - nd - nd

341b Nº de unidades totales de vivienda 1127 2 1.108 2 930 2 956 1

casos

Cuenca: Elementos claves para el éxito de los proyectos de la recuperación de inversión pública vía CEM(*)

• La corresponsabilidad entre ciudadanía

y municipalidad para financiar el desarrollo urbano: reglas claras, anticipadas y conocidas por la población.

• Estabilidad política y continuidad de programas implementados por administraciones anteriores.

• Credibilidad institucional ante ciudadanos, constructores y financiadores.

• Ciudadanía activa que participa, es veedora y cumple sus obligaciones.

(*) Aulestia y Rodríguez, 2013.

RECAUDACIÓN FISCAL MUNICIPAL EN VALORES ABSOLUTOS POR CEM, TRANSFERENCIA E IMPUESTO PREDIAL PARA CUENCA (VALORES RECAUDADOS Y TITULOS EMITIDOS) (2004-2012)


ÁREA INDICADOR 2004 2008 2010 2012 2004-2010 2010-2012

CU

E

Valores recaudados

Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) nd 7.235.335,39 9.641.829,79 10.428.174,50 24,96 7,54

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) nd 311.129,90 1.124.677,99 2.712.706,21 72,34 58,54

Recaudación por impuesto predial nd 1.304.636,90 1.585.269,48 2.751.379,55 17,70 42,38

Total - 8.851.102,19 12.351.777,26 15.892.260,26 28,34 22,28


Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) nd 17.355.836,10 19.456.495,81 18.802.531,21 10,80 -3,48

Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) nd 341.363,96 1.293.117,80 2.988.773,09 73,60 56,73

Recaudación por impuesto predial nd 1.892.015,07 2.254.087,11 3.938.636,63 16,06 42,77

Total - 19.589.215,13 23.003.700,72 25.729.940,93 14,84 10,60

Fuente: Dirección Financiera. Municipio de Cuenca. Elaboración propia.

casos

Indicadores de impacto ciudad de Cuenca

Nº INDICADOR CUENCA (ÁREA URBANA)

1990 REF 2001 REF 2008 REF 2010 REF 2012 REF



311 Licencias de construcción/área (m2) - nd - nd 728,58 c 377,56 c 609,31 c

311a Nº Licencias de construcción - nd - nd 2112 1 2682 1 1402 1

311b Área de construcción según licencias (m2) - nd - nd 1.538.765 1 1.012.603 1 854.251 1

312 Densidad de población (Pob/área) (Polígono intervención) 43 c 42 c - nd 46 c - nd

312a Total población (Polígono intervención) 194.911 2 269.868 2 - nd 329.928 2 - nd

312b Área (Has.) (Polígono intervención) 4.580 2 6.396 2 - nd 7.248 2 - nd

313 Numero de predios (Polígono intervención) 46.992 2 76.301 2 - nd 105.100 2 - nd

314 Densidad de población (Pob/área) (Polígono área influencia) - nd - nd - nd - nd - nd

314a Total población (Polígono área influencia) - nd - nd - nd - nd - nd

314b Área (Has.) (Polígono área de influencia) - nd - nd - nd - nd - nd


321 Precio del suelo/m2 (promedio) (USD) 71 3 75 3 150 3 255 3 300 3

322 Precio de la vivienda/m2 (promedio) (USD) 176 3 180 3 255 3 360 3 405 3


331a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Recaudado) 14.163,98 5 371.309,08 5 7.235.335,39 5 9.641.829,79 5 10.428.174,50 5

331b Recaudación por plusvalía (transferencia por compra-venta) (Recaudado) nd 5 20.187,19 5 311.129,90 5 1.124.677,99 5 2.712.706,21 5

331c Recaudación por impuesto predial (Recaudado) 43.600,00 5 637.494,52 5 1.304.636,90 5 1.585.269,48 5 2.751.379,55 5

332a Recaudación del instrumento de plusvalía (CEM) (Tit. Emitidos) 23.830,09 5 1.067.428,49 5 17.355.836,10 5 19.456.495,81 5 18.802.531,21 5

332b Recaudación por plusvalía (transferencia compra-venta) (Tit. Emitidos) nd 5 20.015,09 5 341.363,96 5 1.293.117,80 5 2.988.773,09 5

332c Recaudación por impuesto predial (Tit. Emitidos) 9.581,42 5 844.942,62 5 1.892.015,07 5 2.254.087,11 5 3.938.636,63 5



341a Nº de unidades de vivienda de interés social (nd) - nd - nd - nd - nd - nd

341b Nº de unidades totales de vivienda 46.992 2 76.301 2 87.831 1 97.579 2 96.908 1

conclusiones

conclusiones

Los ejemplos presentados muestran: • Que las municipalidades ecuatorianas no

consiguen captar plusvalías generadas por valorización del suelo por obras y servicios creados por el sector público, y por cambios en las normas de edificabilidad y uso del suelo.

• Que los propietarios de los inmuebles se benefician gratuitamente de valorizaciones no realizadas por sí mismos.

• Que son casos de “oportunidades perdidas” para la captura de plusvalías.

conclusiones

• La legislación ecuatoriana no contempla instrumentos de captura de plusvalías por valorización.

• En Ecuador se aplica el cobro de CEM como mecanismo para recuperación de inversiones públicas.

• El cobro de impuesto predial, como elemento de ajuste de la valorización, es insuficiente y precario.

• El contemplar normativa y aplicación de mecanismos de captura de plusvalías requiere de fuerte voluntad y decisión política.

referencias

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Aulestia, Diego; Rodríguez, Vanessa. Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el financiamiento de la infraestructura pública. Foro Latinoamericano sobre instrumentos notables de intervención urbana. Lincoln Institute of Land Policy, Banco del Estado del Ecuador. Quito, Ecuador, Mayo 5-10, 2013

Balarezo, Carmen. (2002). Secretaria General de Planificación. Planes programas y proyectos. Curso regional articulación entre economía y genero para la formulación de políticas públicas. Santiago, Chile, Agosto 2002. (Presentación ppt)

Clavijo Campos, Gonzalo (sf). Director del EIA “Estudio de impacto ambiental para el proyecto de recuperación de áreas centrales y ordenamiento territorial de la calle Rafael María Arízaga". Resumen Ejecutivo.

Oyerbide, Fernando. 2012. “La capacidad fiscal de los municipios como gobiernos autónomos descentralizados en Ecuador. Gestión tributaria o pereza fiscal”, en: Revista Retos, Año 2, Núm. 3, pp. 95-104. Quito: Editorial Abya Yala.

SENPLADES. (2013). Plan Nacional del Buen Vivir – 2013-2017. Quito, 19 de junio de 2013.

Smolka, Martim O.; Amborski, David. (2000). Apropiación de valor para el desarrollo urbano: una comparación Inter-Americana. Lincoln Institute of Land Policy. 2000. LP00Z19. Cambridge. MA, USA.

Smolka, Martim; Furtado, Fernanda (Editores). (2001). Recuperación de plusvalías en América Latina. Alternativas para el desarrollo urbano. EURELIBROS, LOM Ediciones, Abril 2001.

http://www.eclac.org/ilpes/noticias/paginas/5/38375/ALMEIDA_URIBE.pdf

mecanismos de captura de plusvalías y financiamiento del ... · • esto implica que en los...

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