manual integral del tasador

7/24/2019 Manual Integral Del Tasador

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9CURSO ANUAL DE TASADORES

A manera de prlogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad

coment sobre las vivencias en la materia.

... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,

las tasaciones no eran un dato tcnico, nos considerbamos con

capacidad para estimar valores de los ms diversos bienes en

estimaciones informales que se hacan con el sentido comn, as se

llegaban a determinar valores que nos sacaban el problema de encimaen forma provisoria que generalmente era definitiva. Recuerdo que

los primeros ejercicios de tasacin los haca a ojo de buen cubero

para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar

los honorarios; luego se hicieron ms complejos cuando haba litigios

en las sucesiones, problemas de construccin, accidentes, reparaciones

de todo tipo y ms... y ms... y ms... y lleg un momento que fue

imposible seguir con el sistema amateur. Hubo que recurrir a los

tcnicos tasadores, a los que verdaderamente saben de estas cosas ydejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.

Hoy la tasacin tiene una importancia vital para el ejercicio

profesional, parale lo al diagnst ico jur dico va la tasacin, y me

animara a decir que esta ltima es lo que define si un juicio puede o

no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.

Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para

el martillero y corredor pblico y as se apliquen criterios cientficos

para llegar a resultados eficaces.. .... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su

campo de accin a terrenos inimaginables para quienes llevamos

A MANERA DE PRLOGO


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ms de 30 aos de ejercicio de abogaca; la propiedad horizontal,

la industria en sus distintas y mltiples facetas, las tasaciones

rurales -ms ahora que la Argentina basa su economa en losproductos del campo-, en el arte,... en fin , en campos de los ms

diversos de la realidad.

El libro que dir igen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina

Ibez, logra en esta primera edicin una tarea exitosa, amplia, con

un sinnmero de contenidos actuales acompaados por profesionales

laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,

Vctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma

esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos comoabogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones

vinculadas al quehacer del Poder Judicial.

Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini


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11CURSO ANUAL DE TASADORES

La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:

tcnico, jurdico y econmico; aspectos que son concurrentes y delimitan la

base de accin del Tasador.

El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los

conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor

para la determinacin de los precios, ya que estos inciden directamente

sobre el patrimonio de los individuos.El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, segn la legislacin

vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la funcin, puede desempear

su actividad profesional en los siguientes mbitos:

-Judicial:como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un

pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases econmicas

solicitadas por el Juez. Demuestra tcnicamente como surgen los precios

conforme la informacin econmica que caracterice al bien objeto de la

Tasacin, transformando el dictamen en un elemento probatorio.-Oficial:Podr efectuar informes, avalos y asesoramiento con relacin

a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea

nacional, provincial o municipal, como as tambin de las dependencias que

stos posean.

-Particular:Idntica manera que en el caso anterior, el ejercicio librede la profesin le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,

con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y

dems asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por laley 7191.

Nuestra expectativa de logro es:

PRESENTACIN


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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR


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LA TASACION

PRIMERA PARTE

REGLAMENTACION DE LAFUNCION DEL TASADOR


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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR


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LA TASACION 17

CAPITULO I

LA TASACION

por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definena la tasacin como el arte de estimar los justos valores de cambio de

propiedades determinadas; en nuestro pas podemos decir que la tasacin

es la estimacin del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha

cosa debe ser susceptible de un valor econmico.

Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces

por tasacin, al mecanismo que se efecta a los fines de poder identificar

el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la

caracterizan en un momento econmico determinado.La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de

modificar su valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre

de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo

de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,

inmuebles y semovientes.

La tasacinde bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente

determinado: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad

monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dichaexpresin constituye uno de los principios del avalo propuesto por el

ingeniero Mario Chandias.


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LA TASACION 23

3. El dictamen de tasacin

La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleitojudicial; se la denomina prueba puesto que es requerida y practicada en la

etapa probatoria de un juicio.

Los sujetos que la proveen se denominan peritos, y son todos aquellos

que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones

contables, caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambin quienes, aun no

teniendo ttulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias

de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.

La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sininteresar su ndole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos

aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas

pretensiones litigiosas.

En la provincia de Crdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la

Seccin 5, Captulo IV, Ttulo III, Libro I, establece que podr emplearse la

prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o

convenientes conocimientos cientficos, tcnicos, artsticos o prcticos.

En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera delas partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento

de requerir el dictamen se deber determinar los hechos a los que deba

referirse. Asimismo, el Tribunal nombrar a un perito, salvo que considere

indispensable que sean ms y, por lo general, el nombramiento se efecta

por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.

Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por

el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el plazo de

aceptacin del cargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen:

Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del plazo para la

presentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantos

dictmenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.

Caractersticas del informe de tasacin

La tasacin judicial, adems de ser una opinin fundada en unaexperiencia anterior, es una investigacin actual de las condiciones que

presenta el bien a tasar.


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4. Organizacin de la labor.Debe llevar una estructuracin racionalde la gestin pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismosea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demsantecedentes econmicos, jurdicos y tcnicos. Ello nos har evitar quedictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,apliquemos tablas y dems normas existentes en una adecuada labor.

5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente yestudio de ste.

6.Etica profesional. Es lgico que cada profesional est sujeto a uncdigo de tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones

estn claramente establecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sinotambin las normas morales para llegar a ser un profesional digno yrespetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica queel perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las

finalidades de su tarea, y hacer de su profesin un inquebrantable

deber de conciencia, puesto que est estrechamente identificado con

los principios sociales. Ser pues necesario que exista la sana intencin

de servir al prjimo protegiendo el inters general, cuando los efectos

de su actividad influyen en dicho inters.

7. Respetar nuestra profesin. Normas t icas propuestas: A.Ratificarse en el precio establecido por la tasacin, por ms que el resultadoobtenido se considere mnimo e influya en una regulacin de honorariosnfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordarque nuestra funcin es a pedido del juez, y slo por ello actuamos.

5. Etica profesional

Hablar de la tica implica a prima facie, un abanico de conceptosaltamente positivos para la formacin profesional, sobre distintas posturas,la base conceptual es similar, siempre que se refiere al hacer correctamentedel sujeto.

La principal postura en nuestra formacin profesional nos la entrega el

Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... En jurisdiccin de la tica, lamoral, los actos de los hombres no tienen ms sancin que la de su


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Del anlisis conceptual de la tica, surge una propuesta presentada porun colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... Para poderelaborar un concepto de tica para nuestra profesin, es necesario

partir del hecho de que la tica y su sinnimo: moral, no son propios

de una profesin o un individuo en particular, involucra a la sociedad

toda y, por ende, es mucho ms profunda.

La tica no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento

y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y

nimo.

Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y

cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,

independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de

lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que

tambin debe ser as en todos nuestros actos, profesionales o no.

Es por ello que se considera que estos preceptos no slo deben

tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar

diario de cada uno de nosotros; est claro que las malas acciones de

nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la

sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y annimo,

al principio nos permitir la victoria definitiva y hermosa de ser un

profesional honrado y robustecido por una slida conciencia moral,

ejerciendo recta y noblemente la profesin (4).

Etica, vocablo de vanguardia

Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya caracterstica esenciales el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas entodos los rdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, laobsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la nocin de unfuturo progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea deemancipacin humana y de progreso tcnico, pues lo presentemos como un

(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.


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posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectarsobre las generaciones futuras el legado tico sumando a ello, nuestrasexperiencias personales de vida.

En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la tica, siguensiendo de la ms estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes ticassignifica que nos estamos preocupando hacia dnde vamos. El ejercicio dela virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemospermitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.

En suma rescatar y aplicar la tica, es contribuir al desarrollo del serhumano y su medio, basndose en argumentos de comprensin, ampliamenteplagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales yslo as las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarndadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).

EVALUACINDELCAPTULOCURSODEPERITOSTASADORES

1. Realizar una sntesis de lo que establece nuestra legislacinvigente ley 7191, en cuanto a la funcin del perito tasador.Asimismo deber completar y relacionar sta con lo que estableceel Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial para el mbito dela prueba judicial.

2. Elaborar un concepto de tica.

3. Qu significado tienen los siguientes vocablos: tasacin, valor

y precio?4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapasprocesales del dictamen pericial.

(5) Ob. cit. nota 4.


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(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en laimprovisacin o en una determinacin subjetiva o intuitiva de valores envirtud a que se debe demostrar siempre el porqu del precio obtenido.

Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento devalores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar losantecedentes que finalmente conducirn al valor buscado.

Metodologa en sntesis...

Clasificacin general segn Chandias

Separativos y de conjunto

Mtodos usuales

Comparativo, directo, indirecto, emprico

Crtica de Chandias a la metodologa

Tcnica de balance

La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo

una propuesta organizativa para la labor del perito.

3. Gua tcnica de estudio (1)

Mtodos rutinarios

a) Conceptos de:tasacin, valor, precio

b) Modalidad para tasar (doctrinas)1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)


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METODOLOGIA DE TASACION 43


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5.TABLA

ROSSHEIDEC

KE

paratasacindemejoras

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1

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2

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1.

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1.

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656

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20.2

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6

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180

3.

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20.7

00

35.3

20

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990

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1

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745

3.

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530

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00

54.

380

76.

130

100

8

4.

320

4.

351

6.7

30

12.

060

22.6

40

36.0

90

54.

650

76.

270

100

9

4.

905

4.

935

7.3

00

12.

600

22.1

20

36.4

80

54.

930

76.

410

100

10

5.

500

5.

530

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13.

150

22.

600

36.8

70

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10

76.

560

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11

6.

105

6.

135

8.4

70

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700

23.1

00

37.2

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490

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100

12

6.

720

6.

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70

14.

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10

37.6

80

5,

78

76.

860

100

13

7.

345

7.

375

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80

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840

24.1

20

38.1

00

56.

080

77.

020

100

14

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980

8.

009

10.

300

15.

420

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38.5

20

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380

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180

100

15

8.

625

8.

654

10.

930

16.

020

25.1

60

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50

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690

77.

340

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15

9.

280

9.

309

11.

570

16.

620

25.7

00

39.3

90

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000

77.

500

100

17

9.

945

9.

974

12.

220

17.

230

26.2

50

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40

57.

310

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660

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18

10.6

20

10.6

49

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870

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850

26.3

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40.2

90

57.

630

77.

830

100

19

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05

11.3

33

13.

540

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480

27.3

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40.7

50

57.

960

78.

000

100

20

12.0

00

12.0

28

14.

220

19.

120

27.9

30

41.2

20

58.

290

78.

170

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21

12.7

05

12.7

33

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910

19.

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28.5

10

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90

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620

78.

350

100

2

2

13.4

20

13.4

48

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600

20.

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42.1

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2

3

14.1

45

14.1

73

16.

310

21.

090

29.6

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50

59.

300

78.

710

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24

14.8

80

14.9

07

17.

030

21.

770

30.2

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40

59.

650

78.

890

100

25

15.6

25

15.6

52

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00

79.

070

100

Edaden

%

dela

duracin(vida

prob

able)

Est

adodeconservacin


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METODOLOGIA DE TASACION 45


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1

1,5

2

2.5

3

3.5

4

4,5

5

48

35,

52

35,

541

37,

14

40,

74

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19

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93

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43

84,

04

100

49

36,

605

36,

525

38,

1

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64

48

57,

59

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9

84,

25

100

50

37,

5

37,

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07

42,

56

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81

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25

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5

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51

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505

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63

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92

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75

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52

39,

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04

44,

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6

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33

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53

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545

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04

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35

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3

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28

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25

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3

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44,

07

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01

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1

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38

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017

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51,

47

54,

25

59,

23

66,

75

76,

4

87,

66

100

63

51,

345

51,

361

52,

57

55,

28

60,

15

67,

5

76,

94

87,

94

100

64

52,

48

52,

495

53,

68

56,

32

61,

08

68,

26

77,

48

88,

22

100

65

53,

625

63,

64

54,

8

57,

38

62,

02

69,

02

78,

02

88,

5

100

66

54,

78

54,

794

55,

93

58,

44

62,

96

69,

79

78,

57

88,

79

100

67

55,

945

55,

959

57,

06

59,

51

63,

92

70,

57

79,

12

89,

08

100

68

57,

12

57,

134

58,

2

60,

59

64,

88

71,

36

79,

68

89,

37

100

69

58,

305

58,

318

59,

36

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68

65,

85

72,

15

80,

24

89,

66

100

70

59,

5

59,

513

60,

52

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78

66,

83

72,

95

80,

8

89,

96

100

71

60,

705

60,

718

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7

63,

88

67,

82

73,

75

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37

90,

26

100

72

61,

92

61,

932

62,

88

65

68,

81

74,

56

81,

95

90,

56

100

73

63,

145

63,

157

64,

08

66,

13

69,

81

75,

38

82,

53

90,

86

100

Edaden

%

dela

duraci

n

(vida

probable)

Estadodeconservacin


42/267


43/267


44/267

49METODOLOGIA DE TASACION


45/267

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10.50

10.75

11.00

11.25

11.50

11.75

12.00

12.25

12.50

12.75

13.0

0

13.50

14.00

14.50

15.00

8

174.4

174.7

174.9

175.0

175.0

175.0

174.9

174

.7

174.4

174.1

173.6

173.3

172.6

171.8

171.1

170.4

8

9

164.5

164.7

164.9

165.0

165.0

165.0

164.9

164

.7

164.5

164.1

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163.4

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162.0

161.3

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9

10

157.5

157.7

157.9

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158.0

158.0

157.9

157

.7

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10

11

151.5

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152.0

152.0

151.9

151

.7

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150.5

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149.2

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148.0

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12

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146.0

146.0

145.9

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.7

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12

13

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140.7

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141.0

141.0

141.0

140.9

140

.7

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139.0

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137.3

13

14

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137.0

137.0

137.0

136.9

136

.7

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133.4

14

15

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132.7

132.9

133.0

133.0

133.0

132.9

132

.7

132.6

132.3

132.0

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131.1

130.6

130.0

129.5

15

16

129.6

129.7

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130.0

130.0

130.0

129.9

129

.7

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129.3

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128.7

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127.1

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16

17

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126.0

126.0

125.9

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.7

125.6

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123.2

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17

18

123.6

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124.0

124.0

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.7

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123.0

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18

19

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120.7

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121.0

121.0

121.0

120.9

120

.7

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118.3

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20

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118.0

118.0

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.7

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116.0

116.0

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.8

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114.0

114.0

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.8

113.6

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111.9

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22

23

111.6

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112.0

112.0

112.0

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.8

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111.1

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110.4

110.0

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109.0

23

24

109.6

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110.0

110.0

110.0

109.9

109

.8

109.6

109.4

109.1

108.9

108.4

108.0

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24

25

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108.0

108.0

107.9

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.8

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25

26

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106.0

106.0

105.9

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.8

105.6

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104.0

104.9

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.8

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103.0

103.0

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.8

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102.0

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101.1

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28

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101.0

101.0

101.0

100.9

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.8

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100.0

100.0

99.9

99.8

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30

31

98.3

98.4

98.5

98

.6

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98.6

98.5

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32

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.3

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95.5

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32

33

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95.9

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.1

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96.1

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93.6

33

Frenteenmetros

Fondoenmetros

Fondo en metros



46/267

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0

13.50

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14.50

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.0

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95.0

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34

35

93.5

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.8

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93.8

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92.5

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35

36

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.7

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92.7

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37

38

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.6

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.6

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89.6

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88

.7

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88.7

88.6

88.5

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86.4

40

41

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87.6

87.7

87

.8

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87.8

87.7

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85.5

41

42

86.7

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86.9

87

.0

87.0

87.0

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86.7

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42

43

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85.9

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.1

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86.1

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44

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.2

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85.2

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45

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.4

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.7

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.0

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.3

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.5

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.6

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.2

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79.6

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79.2

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78.7

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.9

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78.9

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.3

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.7

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.1

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74.6

74.3

74.0

58

59

75.2

75.3

75.4

75

.5

75.5

75.5

75.4

75.3

75.3

75.1

74.9

74.7

74.4

74.0

73.8

73.5

59

60

74.7

74.8

74.9

75

.0

75.0

75.0

74.9

74.8

74.7

74.0

74.4

74.0

73.9

73.6

73.3

73.0

60

Fondoenmetros

Frenteenmetros

Fondo en metros


47/267


48/267



49/267

23.5

24

24.5

25

25.5

26

26.5

27

27.5

28

28.5

29

29.5

30

8

158.2

157.4

156.7

156.0

155.3

154.5

153.8

153.7

152.2

151.6

150.9

150.2

149.5

148.7

8

9

149.1

148.4

147.7

147.1

146.4

145.7

145.0

144.3

143.5

143.0

142.3

141.6

140.9

142.2

9

10

142.8

142.1

141.5

140.8

140.2

139.5

138.9

138.2

137.4

136.9

136.3

135.6

135.0

134.3

10

11

137.0

136.7

136.1

135.5

134.9

134.2

133.6

133.0

132.2

131.7

131.1

130.5

129.8

129.2

11

12

131.9

131.3

130.7

130.1

129.5

128.9

128.3

127.7

126.9

126.5

125.9

125.3

124.7

124.1

12

13

127.4

126.8

126.2

125.7

125.1

124.5

123.9

123.3

122.6

122.2

121.6

121.0

120.4

119.8

13

14

123.8

123.2

122.7

122.1

121.5

121.0

120.4

119.8

119.1

118.7

118.1

117.6

117.0

116.4

14

15

120.2

119.6

119.1

118.5

118.0

117.4

116.9

116.3

115.6

115.2

114.7

114.1

113.6

113.0

15

16

117.5

116.9

116.4

115.9

115.3

114.8

114.2

113.7

113.0

112.6

112.1

111.6

111.0

110.5

16

17

113.9

113.3

112.8

112.3

111.8

111.3

110.7

110.2

109.5

109.2

108.7

108.1

107.6

107.1

17

18

112.0

111.5

111.0

110.5

110.0

109.5

109.0

108.5

107.8

107.4

106.9

106.4

105.9

105.4

18

19

109.3

108.8

108.3

107.8

107.3

106.8

106.3

105.8

105.2

104.8

104.3

103.8

103.3

102.8

19

20

106.6

106.1

105.6

105.2

104.7

104.2

103.7

103.2

102.6

102.2

101.7

101.3

100.8

100.3

20

21

104.8

104.3

103.9

103.7

102.9

102.4

101.9

101.5

100.8

100.5

106.0

99.5

99.1

98.6

21

22

103.0

102.5

102.1

101.6

101.1

100.7

100.2

99.7

99.1

98.8

98.3

97.8

97.4

96.9

22

23

101.2

100.7

100.3

99.8

99.4

98.9

98.4

98.0

97.4

97.0

96.6

96.1

95.7

95.2

23

24

99.4

98.9

98.5

98.0

97.6

97.1

96.7

96.0

95.6

95.3

94.8

94.4

93.9

93.5

24

25

97.6

97.1

96.7

96.2

95.8

95.4

94.9

94.5

93.9

93.6

93.1

92.7

92.2

91.8

25

26

95.8

95.3

94.9

94.5

94.0

93.6

93.1

92.7

92.1

91.8

91.4

91.0

90.5

90.1

26

27

94.0

93.5

93.1

92.7

92.3

91.8

91.4

91.0

90.4

90.1

89.7

89.2

88.9

88.4

27

28

93.1

92.6

92.2

91.8

91.4

90.0

90.5

90.1

89.5

89.2

88.8

88.4

88.0

87.5

28

29

91.3

90.8

90.4

90.0

89.6

89.2

88.7

88.3

87.8

87.5

87.1

86.7

86.3

85.5

29

30

90.4

89.9

89.5

89.1

88.7

88.3

87.9

87.5

86.9

86.6

86.2

85.8

85.4

85.0

30

31

89.1

88.7

88.3

87.9

87.5

87.1

86.6

86.2

85.7

85.4

85.0

84.6

84.2

83.8

31

32

87.9

87.5

87.1

86.7

86.3

85.9

85.5

85.1

84.6

84.3

83.9

83.5

83.1

82.7

32

33

86.8

86.4

86.0

85.6

85.2

84.8

84.4

84.0

83.5

83.2

82.9

82.5

82.1

81.6

33

Fondoenmetros

Fondo en metros

Frentee

nmetros


50/267


51/267


52/267


Fondo en metros


53/267

8.TABLA

DE

TRIAN

GULOS(lotesirregulares)

Hasta6,506,51a7,507,51a8,5

08,51a9,50

9,51a

10.5C

10,51a11,

5

11,5

1a

12

,5

12,51

a13,5C

13,51a

14,50

14,51a

15,50

15,51a

16.50

16,51a

17,50

7,51a

18,50

18,51a

19,50

19,51o

ms

Hasta

9,00

0.5

70

0.6

30

0.6

70

0.7

00

0.7

30

0.7

40

0.7

50

0.7

70

0.7

80

0.7

90

0.7

70

0.7

40

0.7

30

0.7

10

0.6

80

9,01a

11,00

0.5

60

0.6

20

0.6

60

0.6

90

0.7

20

0.7

30

0.7

40

0.7

60

0.7

70

0.7

80

0.7

60

0.7

30

0.7

20

0.7

00

0.6

70

11,01

a13,00

0.5

50

0.6

10

0.6

50

0.6

80

0.7

10

0.7

20

0.7

30

0.7

50

0.7

60

0.7

70

0.7

50

0.7

20

0.7

10

0.6

90

0.6

65

13,01

a15,00

0.5

40

0.6

00

0.6

40

0.6

70

0.7

00

0.7

10

0.7

25

0.7

40

0.7

50

0.7

60

0.7

40

0.7

10

0.7

00

0.6

80

0.6

60

15,01

a17,00

0.5

35

0.5

95

0.6

30

0.6

65

0.6

90

0.7

05

0.7

20

0.7

30

0.7

40

0.7

50

0.7

30

0.7

05

0.6

90

0.6

70

0.6

55

17,01

a19,00

0.5

30

0.5

90

0.6

25

0.6

60

0.6

80

0.7

00

0.7

15

0.7

25

0.7

35

0.7

45

0.7

25

0.7

00

0.6

85

0.6

65

0.6

50

19,01

a22,50

0.5

25

0.5

80

0.6

20

0.6

55

0.6

70

0.6

90

0.7

10

0.7

20

0.7

30

0.7

40

0.7

20

0.6

95

0.6

80

0.6

60

0.6

40

22,51

a27,50

0.5

20

0.5

70

0.6

10

0.6

50

0.6

60

0.6

70

0.6

90

0.7

00

0.7

10

0.7

30

0.7

10

0.6

80

0.6

60

0.6

50

0.6

30

27,51

a32,50

0.5

10

0.5

60

0.5

90

0.6

30

0.6

50

0.6

60

0.6

70

0.6

80

0.6

90

0.7

00

0.6

80

0.6

60

0.6

40

0.6

30

0.6

10

32,51

a37,50

0.4

90

0.5

40

0.5

70

0.6

10

0.6

30

0.6

40

0.6

50

0.6

70

0.6

80

0.6

90

0.6

70

0.6

50

0.6

30

0.6

20

0.6

00

37,51

a42,50

0.4

85

0S53

0.5

60

0.6

00

0.6

10

0.6

30

0.6

40

0.6

50

0.6

70

0.6

80

0.6

60

0.6

30

0.6

20

0.6

00

0.5

80

42,51

a47,50

0.4

70

0.5

10

0.5

50

0.5

80

0.5

90

0.6

10

0.6

20

0.6

30

0.6

50

0.6

60

0.6

40

0.6

10

0.6

00

0.5

80

0.5

60

47,51

a55,00

0.4

60

0.4

90

0.5

20

0.5

50

0.5

60

0.5

80

0.6

00

0.6

10

0.6

20

0.6

40

0.6

10

0.5

90

0.5

70

0.5

60

0.5

40

55,01

a65,00

0.4

40

0.4

70

0.5

00

0.5

20

0.5

30

0.5

50

0.5

70

0.5

80

0.5

90

0.6

10

0.5

90

0.5

60

0.5

40

0.5

30

0.5

10

65,01

a75,00

0.4

10

0.4

30

0.4

60

0.4

80

0.5

00

0.5

10

0.5

30

0.5

40

0.5

60

0.5

70

0.5

50

0.5

20

0.5

10

0.4

90

0.4

70

75,01

a85,00

0.3

90

0.4

10

0.4

40

0.4

60

0.4

80

0.4

90

0.5

10

0.5

20

0.5

30

0.5

50

0.5

20

0.5

00

0.4

80

0.4

70

0.4

50

Frenteenmetros

Fondoen

me

tros

TABLA5.CoeficientesdeajustedeValorBsicosegnrelacionesdefrenteyfondoparaparcelas

urbanasysuburbanasdeforma

triangularcon

frenteaunacalle

Fondo en metros


s


54/267

Contrafrenteenmetros

Hasta

6,5

0

6,5

1

a

7,5

0

7,5

1a

8,50

8,5

1a

9,5

0

9,5

1a

10,5

0

10,5

1a

11,5

0

11,5

1a

12,5

0

12,5

1a

13,5

0

13,5

1a

14,5

0

14,5

1a

15,50

15,5

1a

16,5

0

16,5

1a

17,5

0

17,5

1a

18,5

0

18,5

1a

19

,50

19,5

1

"o"m

Hasta

9,0

0

0,4

2

0,4

6

0,49

0,5

1

0,5

3

0,5

4

0,5

5

0,5

6

0,5

7

0,5

8

0,5

6

0,5

4

0,5

3

0,5

2

0,5

0

9,0

1a11,0

0

0,4

0

0,4

4

0,47

0,4

9

0,5

1

0,5

2

0,5

3

0,5

4

0,5

5

0,5

6

0,5

4

0,5

2

0,5

1

0,5

0

0,4

8

11,0

1a13,0

0

0,3

8

0,4

2

0,45

0,4

7

0,4

9

0,5

0

0,5

1

0,5

2

0,5

3

0,5

4

0,5

2

0,5

0

0,4

9

0,4

8

0,4

6

13,0

1a15,0

0

0,3

7

0,4

1

0,43

0,4

6

0,4

7

0,4

8

0,4

9

0,5

0

0,5

1

0,5

2

0,5

0

0,4

8

0,4

7

0,4

6

0,4

5

15,0

1a17,0

0

0,3

5

0,4

0

0,42

0,4

5

0,4

6

0,4

7

0,4

8

0,4

9

0,5

0

0,5

1

0,4

9

0,4

7

0,4

6

0,4

5

0,4

4

17,0

1a19,0

0

0,3

4

0,3

8

0,40

0,4

3

0,4

4

0,4

5

0,4

6

0,4

7

0,4

8

0,4

9

0,4

7

0,4

5

0,4

4

0,4

3

0,4

2

19,0

1a22,5

0

0,3

3

0,3

6

0,39

0,4

1

0,4

2

0,4

3

0,4

4

0,4

5

0,4

6

0,4

7

0,4

5

0,4

4

0,4

3

0,4

2

0,4

1

22,5

1a27,5

0

0,3

1

0,3

3

0,36

0,3

8

0,3

9

0,4

0

0,4

1

0,4

2

0,4

3

0,4

4

0,4

2

0,4

0

0,3

9

0,3

8

0,3

7

27,5

1a32,5

0

0,2

8

0,3

0

0,32

0,3

4

0,3

5

0,3

6

0,3

7

0,3

8

0,3

9

0,3

95

0,3

7

0,3

6

0,3

5

0,3

4

0,3

3

32,5

1a37,5

0

0,2

5

0,2

7

0,29

0,3

1

0,3

2

0,3

3

0,3

4

0,3

45

0,3

5

0,3

55

0,3

4

0,3

3

0,3

2

0,3

1

0,3

0

37,5

1a42,5

0

0,2

3

0,2

4

0,26

0,2

8

0,2

9

0,2

95

0,3

0

0,3

05

0,3

1

0,3

15

0,3

1

0,2

9

0,2

8

0,2

7

0,2

6

42,5

1a47,5

0

0,2

0

0,2

2

0,24

0,2

5

0,2

6

0,2

65

0,2

7

0,2

75

0,2

8

0,2

85

0,2

7

0,2

65

0,2

6

0,2

5

0,2

4

47,5

1a55,0

0

0,1

8

0,2

0

0,2

15

0,2

25

0,2

3

0,2

25

0,2

4

0,2

5

0,2

25

0,2

6

0,2

5

0,2

35

0,2

3

0,2

2

0,2

1

55,0

1

o

ms

0,1

6

0,1

7

0,18

0,1

9

0,1

95

0,2

0

0,2

05

0,2

1

0,2

15

0,2

2

0,2

1

0,2

0

0,1

9

0,1

8

0,1

7

TAB

LA6-CoeficientesdeajustedeV

alorBsicosegnrelacionesdefrenteyfondoparaparcelasurbanasysuburbanasdeformatriangularconvrticea

unacalle

Fondo

enmetros


9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)


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9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)

Porcentajes de valorizacin de terrenos

n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV

1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

1,25 0,17 0,11 0,06 0,01

1,50 0,19 0,12 0,07 0,02

1,75 0,20 0,13 0,07 0,02

2,00 0,22 0,14 0,08 0,032,25 0,24 0,15 0,09 0,04

2,50 0,26 0,16 0,10 0,05

2,75 0,27 0,17 0,10 0,05

3,00 0,29 0,18 0,11 0,06

3,25 0,31 0,19 0,12 0,07

3,50 0,33 0,20 0,13 0,08

3,75 0,34 0,21 0,13 0,084,00 0,36 0,22 0,14 0,09

4,25 0,38 0,23 0,15 0,10

4,50 0,40 0,24 0,16 0,11

4,75 0,41 0,25 0,16 0,12

5,00 0,43 0,26 0,17 0,13

5,25 0,45 0,27 0,18 0,14

5,50 0,47 0,28 0,19 0,145,75 0,48 0,29 0,19 0,14

6,00 0,50 0,30 0,20 0,15

Tabla I: Zonas cntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios; Tabla IV: Barrios en formacin.


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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR62 METODOLOGIA DE TASACION


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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 63


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SEGUNDA PARTE

AVALUOS ESPECIALES


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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR68

en cuenta las caractersticas comerciales y afluencia de pblico de las arteriasque rodean la galera.


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q g

Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de

ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales condestino comercial, ya que el peatn minimiza riesgos, quiere comodidad ypracticidad en sus momentos de bsqueda de productos. No obstante puedehaber excepciones, por ejemplo que exista algn comercio con rubro demoda, muy demandado y amplia publicidad.

a) Tipo de construccin.En la observacin y estudio de la construccinhay autores que se toman como propia la regla: el impacto debe ser visual

para que exista un amplio consumo, es decir, si la presentacin de la galeraes con un adecuado y moderno diseo, con servicios de aclimatacin, amplituden pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidosnaturalmente, el xito entonces es asegurado, el contexto de ubicacin dellocal es positivo y tericamente el movimiento comercial sera bueno. Encuanto al saln comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamentalcomo as tambin de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos queposeen stano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para

la presentacin de la mercadera y de la atencin al publico.b)Estado de conservacin.Algunos autores le restan importancia al

estado de conservacin del local, puesto que manifiestan que sobre el localsiempre hay inversiones decorativas y de adaptacin conforme el rubro quese comercializa, dando mayor atencin al estado de la galera, puesto queesa situacin recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismode qu servira que un propietario invirtiera significativamente en la unidadcuando la galera le resta valor por su mal estado de conservacin; debe

existir una relacin lgica en las inversiones para que stas se revaloricenmutuamente.

c) Gastos comunes.El tasador debe tener presente los gastos comunesque inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costosbeneficios que se generan.

En el anlisis de los locales en galeras, como as tambin en aquellossalones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad deelementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,


aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partidapara la organizacin en su bsqueda de antecedentes.


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p g q

Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que

no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como losshopping,cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propiaadministracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno paraevaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si deseancomercializar en dichos espacios fsicos.

3. Tasacin de viviendas colectivas (1)

a) Integracin de costos parciales: la suma del valor del terreno,ms el valor de las mejoras, ms obras complementarias, ms costosfinancieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las gananciasprevistas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: laintegracin del gasto total.

b)Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros tems)

ser la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda elsegundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allobtendremos: valor conjunto.

c)Debemos conocer por mtodo directo comparativo el valor del lote,el factor de ocupacin del suelo, factor de ocupacin total, cantidad dedepartamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar quporcentaje de ocupacin corresponde a espacios comunes (no debe superarel 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente

proporcional a su tamao, es decir, el departamento ms pequeo es mscaro, incide la zona hmeda, el ms amplio y con mayores espacios internoso externos es ms econmico

(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de laProv. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.


Mtodo directo - comparativo


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a) As como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se

ubica el coeficiente 1 para las siguientes caractersticas:debe estar ubicado en el 3erpiso

ubicacin en planta al frente

ser de categora standardestado: usado, llevado a nuevo

superficie: 120 pm2

b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta losdistintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galeras, balcones, etc..

Ej.: balcn: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m 2(se suma al total del dpto.)

Ubicacin del edificio:por ser un elemento altamente subjetivo, quedaa criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo elMart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes ms empleados yadaptados a nuestra aplicacin.

Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso:

1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor

Planta baja0,90 Planta baja1,00

1er. Piso0,96 1er. Piso.0,97 a 0,98

2do. Piso...0,98 2do. Piso...0,95

3er. Piso1,00 3er. Piso.0,85 a 0,90

4to. Piso1,02

5to. Piso1,04

6to. Piso1,06

7mo. Piso..1,08

8vo. Piso...1,10

9no. Piso...1,11

.

Del 13er.piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15


Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,menos 0,04.


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Edificios de una sola planta:Coeficiente..1,00 (incluye terraza expuesta)

Coeficiente de ubicacin del departamento en planta:

Con vista al frente..1,00

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente....0,95

Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente....0,90

Coeficiente de ubicacin del departamento en esquina o frentea plaza o parque:

(considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad enestos casos)

Departamento en esquina...1,00

Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10

Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:

(contempla la categora del edificio)

Econmica.0,85 a 0,94

Estndar.0,95 a 1,04

Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14

Buena con servicios centrales1,15 a 1,25Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50

Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacindel departamento:

Considera de manera ms atenuada la depreciacin de Ross-Heideckepara valores fsicos, en el valor venal slo se deprecia la construccin ymantiene constante el valor del terreno.


Ley: C = 1 K

2


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donde: C = coeficienteK = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:

Superficie cubierta propia homogeneizada Coeficiente de superficie

30 1,35

40 1,30

50 1,2560 1,20

70 1,15

80 1,10

90 1,08

100 1,05

110 1,03

120 1,00

Coeficiente de actualizacin; Coeficiente por mejorasintroducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad deldepartamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso comn:

Dadas las caractersticas sern aplicados a juicio del tasador.

Coeficiente de oferta:Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba

generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, estecoeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:

C = 1,00 a 1,20

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor

de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:


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77UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

todos aquellos actos de conservacin y de uso de la cosa sin alterar suforma sustancia o destino.


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6. Metodologa emprica. Unidades funcionales sometidas al rgimende PH

En los grandes conglomerados urbanos, (Crdoba, San Francisco, RoCuarto, Villa Mara, Carlos Paz) atenidos a los lmites de nuestra provincia,ha sido posible observar un rpido y sostenido crecimiento de edificios quealbergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.

Existen como explicacin de este fenmeno, distintos tems a tener encuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidadde abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condminosamorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menoraporte de capital inicial, etc..

Analicemos cada tem en particular: falta de espacio, las ciudades aligual que en la antigedad tienen un espacio fsico determinado, mientras

que la poblacin aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesarioinevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fuenecesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrolladopor arquitectos e ingenieros con respecto a la construccin de este tipo, hamerecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy esposible ver edificios que con slo cuatro metros de ancho por cincuentametros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentancon departamentos con el mximo confort, servicios amplios y modernos

para los condminos y ubicaciones de privilegio.Costos:se hace evidente que un solo edificio poseer en su interior

tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., comodepartamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugary con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nosreferimos solamente al costo de la construccin, no podemos olvidar elmantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar conzonas hmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado deledificio. El sistema cloacal merece un prrafo especial: cada departamento


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GUERRERO, Dante,Manual de tasaciones,Alsina, Bs. As., 1984.

IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,1999.

LAPA Ed d E t di d l tt l d l i d d L t i


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LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacinde inmuebles,Depalma, Bs. As., 1993.Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores


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obra, su motivacin y posible comercializacin conforme a quienes demandan

su adquisicin.

PREHISTORIA

Por qu lo hace?Necesidad bsica ligada a la

SUPERVIVENCIA


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GRECIA Y ROMAPor qu lo hace?

Arte como la bsqueda

IDEAL FILOSOFICO

BELLEZA/ ESTETICA

EDAD MEDIA

Por qu lo hace?

Arte como representacin

RELIGIOSA (clero)

RENACIMIENTO

Por qu lo hace?

Arte con actitud

INTELECTUAL (investigacin

cientfica- artstica y religiosa)

ACADEMICISMO

Por qu lo hace?

Arte DECORATIVO(revela prestigio de clase)

VANGUARDIAS

Por qu lo hace?

Arte por el ARTE

(autonoma) investigacin

creativa-testimonio de ideales

revolucionarios

CIV. ANTIGUAS (teocracia aristocracia y monarquas)

Por qu lo hace?

Arte como smbolo

DECORATIVO/PODER

Necesidad de trascendencia

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

ACTUALIDAD

Por qu lo hace?

Arte busca SU SENTIDO

ACTUAL (bsqueda del xito

individual-LIBERTAD total,

vinculada al MERCAD O

10 9

LA TASACION EN EL ARTE

Quin lo hace?


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EVALUACINDELCAPTULOCURSODEPERITOSTASADORES

Trabajo para resolver en forma grupal

1. Qu entiende por: bellas artes - antigedades - objetos

suntuosos? (adems de responder ejemplifique en cada caso)

2. Qu diferencia -a su criterio- puede existir entre un automvil

clsico y uno antiguo?

3. Qu conocimiento posee sobre mobiliario clsico o antiguo?

4. Cul sera su proceder ante el requerimiento de un cliente

para la tasacin de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al

leo?

5. Cree Ud. que adems de las caractersticas propias de una

obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? Por

qu?

6. Usted posee una obra de arte, antigedad u objeto suntuoso?

Describa sus caractersticas y posibles valores.

7. Qu informacin tiene presente del mercado actual con relacin

al grupo de objetos referidos en el punto 1?8. Si le piden la tasacin de un instrumento musical, como se

organizara para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo

para la explicacin-.

9. Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia

del arte para realizar tasaciones?

10. Particip alguna vez en la comercializacin de este tipo de

objetos? Comente la experiencia.


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12 9PERITAJES Y TASACIONES RURALES

potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar

por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fcilmente.

Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,

desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireacin.

ARENA

Tamao de partcula: 0 050 a 2 mm


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Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.

La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la

permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por

minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy

lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidadpotencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos

tienden a ser secos y pocos frtiles.

Gua prctica de campaa

para la clasificacin de textura en el suelo

a) ESTADO ENHUMEDO

b)AMASAMIENTOENTRE LOS DEDOS

a) muy plstico yadherente.

b) Otorga confacilidad cilindroslargos y forma

anillosa) medianamenteplstico y adherente

b) forma cilindrospero no llega aformar anillos

a) poco plstico yadherente

b) cuesta formarcilindros


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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR13 6

Aspectos sanitarios

para tener presentes

Vacunacin Obligatoria Aftosa Planes

EspecialesBrucelosis

Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios* Carbunclo Bacteridiano* Mancha y Gangrena


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Mancha y Gangrena* Queratitis* Neumoenteritis* Leptospirosis

* Vibriosis* Etc.

Cada campo tiene una tarjeta con un nmero de registro que lo

individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones

obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.

Cuando el productor quiere vender o hacer algn movimiento de

hacienda solicita el respectivo permiso de trnsito (D.T.A.), y que luegodebe ser visado en la municipalidad correspondiente.

Comercializacin del semoviente (1)

remate de hacienda

Aspectos generales

En la prctica comn el vendedor se comunica con el martillero o feriero

(firma consignataria) y ste enva un recorredor para que inspeccione la

hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la

(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en funcin de tasador necesariamente

debe conocer el mbito de comercializacin de la hacienda.


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16 3FONDO DE COMERCIO

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se

incluyan los inmuebles y los automotores, stos, a los efectos de su

enajenacin, se considerarn en forma separada del concepto fondo de

comercio.Esto es as por el rgimen legal vigente. En el caso de que el negocio se

transfiera con inmueble/s y rodado/s, se debern hacer las siguientes

operaciones de transmisin de dominio:

1. Los inmuebles se transmitirn mediante escritura traslativa de

dominio, la que se registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble

i


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respectivo.

2. Los automotores se transmitirn mediante transferencia realizada

ante el Registro Automotor correspondiente.

3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenar

siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye

al final del presente captulo.

VIII. Activos intangibles

Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,

incluyendo los anticipos por su adquisicin, que no son bienes tangibles ni

derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende

de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los

siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,

etc., llave de negocio, gastos de organizacin y preoperativos, gastos de

investigacin y desarrollo (14).

(14) Resolucin Tcnica N 9, Federacin Argentina de Consejos Profesionales de

Ciencias Econmicas, Centro de Estudios Cientficos y Tcnicos (CECYT).


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(PCGA), implicar una reduccin en la valuacin de los activos

adquiridos y no la creacin de una partida que nada tiene que ver

con la ecuacin contable bsica, segn la cual, el patrimonio neto

resulta de restar el pasivo al activo, conceptos stos en los que no

podra clasificarse a la llave negativa (22).

XI. Parte prctica

A continuacin haremos un pequeo y simple ejercicio a modo de

ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro mtodos de tasacin. El perito

tasador decidir, segn su criterio profesional, por cul de ellos se inclina.

Los mtodos de valuacin que desarrollaremos son los siguientes:


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q g

1 mtodo:Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo

de comercio.

2 mtodo:Valor presente de futuros flujos de fondos netos de

inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.

3 mtodo:Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de

mercado.

4 mtodo:Mtodo de balance.

La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por

la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados

por Contador Pblico matriculado.

Las cifras del estado de situacin patrimonial son verificadas por el

perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra

diferencias luego de aplicar tcnicas y procedimientos de valuacin.

Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene unnuevo estado contable al que se denomina estado de situacin patrimonial

ajustado a valores corrientes de mercado.

(22) FOWLERNEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.


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A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:

PRIMER AO:

VP1 = C1

(1+i)1

VP1 = 17.000,00(1+0,12)1

VP1 = 17.000,001,12

VP1 = 15.178,57


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SEGUNDO AO:

VP2 = C2(1+i)2

VP2 = 17.000,00(1+0,12)2

VP2 = 17.000,001,2544

VP2 = 13.552,30

TERCER AO:

VP3 = C3(1+i)3

VP3 = 17.000,00(1+0,12)3

FONDO DE COMERCIO 175

VP3 = 17.000,001,4049

VP3 = 12.100,51

CUARTO AO:

VP4 = C4(1+i)4

VP4 = 17.000,00(1+0,12)4


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VP4 = 17.000,001,5735

VP4 = 10.803,94

QUINTO AO:

VP5 = C5(1+i)5

VP5 = 17.000,00(1+0,12)5

VP5 = 17.000,001,7623

VP5 = 9.646,48

SEXTO AO:

VP6 = C6(1+i)6


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FONDO DE COMERCIO 177

VP9 = C9(1+i)9

VP9 = 17.000,00(1+0,12)9

VP9 = 17.000,002,7731

VP9 = 6.130,32

DECIMO AO:

VP10 C10


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VP10 = C10(1+i)10

VP10 = 17.000,00(1+0,12)10

VP10 = 17.000,003,1058

VP10 = 5.473,63

Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de

proyeccin:

VP1 = 15.178,57VP2 = 13.552,30VP3 = 12.100,51VP4 = 10.803,94VP5 = 9.646,48VP6 = 8.612,86VP7 = 7.689,87VP8 = 6.865,91


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18 1FONDO DE COMERCIO

VP3 = 5.623,18

CUARTO AO:

VP4 = C4

(1+i)4

VP4 = 7.900,00(1+0,12)4

VP4 = 7.900,001,5735

VP4= 5.020,65


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VP4 5.020,65

QUINTO AO:

VP5 = C5(1+i)5

VP5 = 7.900,00(1+0,12)5

VP5 = 7.900,001,7623

VP5 = 4.482,78

SEXTO AO:

VP6 = C6(1+i)6

VP6 = 7.900,00(1+0,12)6


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TASACION DE VEHICULOS

ELEMENTOS A CONSIDERAR

IMPULSOR:motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,torque mximo.

CAJA:cambios, transmisin final, embrague.CICLISTICA:cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera ytrasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.

DIMENSIONES:distancias entre ejes, altura de asiento, despeguemnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.

Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintosmodelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin -pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, latasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodocomparativo directo conforme la informacin del mercado de

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comparativo directo conforme la informacin del mercado decomercializacin actual.

Material de consulta

Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,Tasaciones de automotores en general, Biblioteca ColegioProfesional.Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientoseditoriales S.A, Rosario, 2002.



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generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entrelos pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre losgobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresinde las necesidades y los intereses comunes.

El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo

sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partirde ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y generala obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas almismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en estaimportante disciplina, la Tasacin.

Los cinco elementos

Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medioambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en


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general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetrosasequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.

Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder autilizar la teora de los cinco elementos (4): tierra, agua, fuego, aire y ter, ysiguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que entodo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlosprimero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosassusceptibles de ser tasadas, para determinar

manual integral del tasador

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