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1
Los efectos de la crisis: la respuesta
de la política de vivienda a los
desahucios y el sobre-
endeudamiento
2
Índice 1. El impacto de la crisis en la financiación de la vivienda.
Indicadores hipotecarios y socioeconómicos 3 1.1.- Indicadores del mercado hipotecario 2003-2016 en la CAE 3
1.2.- Indicadores socio-económicos asociados a los efectos de la crisis
financiera en la CAE y el Estado a partir de las estadísticas del INE y
Eustat 4
2. La respuesta de las políticas de vivienda al impacto de la
crisis hipotecaria y los impagos vinculados al alquiler 8 2.1.- Iniciativas a nivel estatal 8
2.2.- Análisis de los programas y políticas aplicados en la CAE 10
2.3.- Experiencias y buenas prácticas a nivel estatal: tendencias y
aprendizajes 12
2.3.1.- Cataluña: Ofideute 12
2.3.2.- Oficina municipal en defensa de la vivienda del Ayuntamiento de
Córdoba 13
2.3.3.- Otros casos en los que ha sido necesario adecuar el servicio 14
3. A modo de conclusiones 15
3
1. El impacto de la crisis en la financiación de la vivienda. Indicadores hipotecarios y socioeconómicos
En este capítulo se presentan, de forma sintética, indicadores del crédito hipotecario y su evolución tanto
en los años anteriores a la crisis como durante la misma hasta 2016. También se presentan datos
socioeconómicos, generales y relacionados de forma específica con la financiación de la vivienda, en
compra y alquiler.
1.1.- Indicadores del mercado hipotecario 2003-2016 en la CAE
El crédito hipotecario se
reduce un -69,7% durante la
crisis, entre 2006 y 2016
En 2016 se constituyeron cerca de 28.000
hipotecas menos que en el punto álgido del
mercado hipotecario en 2006, lo que implica una
reducción del -64,2% en los últimos 10 años. Por
otra parte, la reducción es aún mayor en la
cantidad de crédito (-69,7%), lo que supone que
el importe medio de las hipotecas concedidas
sea menor que al inicio de la crisis. En cualquier
caso, a partir de 2014 se aprecia un cambio de
tendencia que se va consolidando.
El esfuerzo inversor se reduce y se sitúa de media por debajo del
30% de los ingresos
El porcentaje que supone la cuota hipotecaria
respecto al coste salarial, ofrece una panorámica
general del esfuerzo inversor de los hogares de
Euskadi. En este sentido, los datos muestran que
el esfuerzo inversor medio se sitúa en los últimos
años en porcentajes más prudentes, por debajo
del 30%, lo que supone una reducción
significativa respecto a los máximos alcanzados
en 2007 y 2008, cuando se acercaba al 50%, en
una evolución que se puede asociar en gran
medida a la que han seguido los tipos de interés.
36.693
37.208
41.060 43.328
37.977
31.712
27.447
30.230
23.065
16.920
12.146 11.469
14.283
15.514
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
20
03
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13
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16
Número de hipotecas constituidas. 2003-2015
Importe medio de las hipotecas constituidas (miles).
2003-2015
115,2 128,4
140,5 155,7
164,4 162,8
144,3
146,3 145,4
133,0 120,5 120,3
129,7
131,6
0
30
60
90
120
150
180
20
03
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12
20
13
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14
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15
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16
Fuente: INE, Estadística de Hipotecas
% cuota hipotecaria sobre coste salarial. 2004-2016
39,1%
39,8%
38,9%
47,2% 47,1%
35,3% 31,1%
33,8%
31,5%
29,7%
28,3%
27,8%
26,8%
0%
20%
40%
60%
80%
20
04
20
05
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12
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13
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4
En cualquier caso, para aproximarse a las
situaciones de mayor vulnerabilidad es necesario
observar otros indicadores de carácter
socioeconómico.
1.2. Indicadores socio-económicos asociados a los efectos de la crisis financiera en la
CAE y el Estado a partir de las estadísticas del INE y Eustat
En cuanto a los indicadores socioeconómicos, se presenta la evolución del empleo/desempleo y la renta
familiar, así como algunos datos sobre las dificultades de las familias de la CAE para hacer frente a la
financiación de sus viviendas, incluyendo información sobre ejecuciones hipotecarias y lanzamientos.
Desempleo, factor clave en el deterioro de la renta de las familias
Los indicadores socioeconómicos muestran una
situación de destrucción del empleo que
indudablemente afecta a la capacidad económica
de las familias. A partir de 2007 la tasa de
desempleo comienza a incrementarse, y su
evolución por grupos de edad revela una mayor
incidencia en el colectivo más joven (más de 30
puntos porcentuales en 7 años), aunque entre el
mínimo de 2007 y el máximo alcanzado en 2014,
también muestra un incremento de más de 14
puntos en el colectivo de edad intermedia y de
cerca de 10 puntos en el colectivo de 45 o más
años.
Por otra parte, la tasa de ocupación1 registra una
evolución positiva en el colectivo de más edad, y
el descenso en los otros dos tramos de edad es
más moderado que el incremento que presenta la
tasa de desempleo, lo que indica que la
población activa crece en los 3 grupos.
1 Población ocupada sobre población entre 16 y 64 años
Tipo de interés medio. 2006-2015
3,6%
4,6%
5,1%
3,7%
3,0%
3,4%
3,7% 4,0%
3,6%
2,6%
2,2%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
20
06
20
07
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08
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09
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10
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11
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12
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13
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14
20
15
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16
Fuente: Colegio de Registradores de España, Estadística registral inmobiliaria
Tasa de paro CAE. 2003-2016
Tasa de ocupación CAE. 2003-2016
22,2 20,4
13,5 8,1 7,6
9,9
22,9 25
23,9
30,7
38,3 38,2 35,2
29,3
9,2 8,1 6,4 4,7 3,7
4,1 8,8 9,5 12
13 16,4 17,9 17
14,8
3,6 3,9 2,8 2,2 1,8 2,3 4,8 6,4
7,5 8,3 11 11,5 11,6 10,4
0
10
20
30
40
50
20
03
20
04
20
05
20
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08
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16
16 a 24 años 25 a 44 años 45 ó más años
31,6 32,4 32,7 32,2 30,9 31,2
24,7 23,9 23,1 18,5 18,2 18,9 18,7
19,1
78,6 79,5 79,7
81,3
82,8 83,0
79,9
78,9 77,1
75,1 74,1 74,3
75,2 76,9
33,9 34,4 35,5 36,0 36,2 36,8 36,3 36,8 37,2 37,1 37,4 37,6
38,8
39,5
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
20
03
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04
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12
20
13
20
14
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15
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16
T.O. 16 a 24 años T.O. 25 a 44 años
Fuente: Eustat. Encuesta de población en relación con la actividad
5
El 20% de las familias de Euskadi tiene unos ingresos inferiores a
9.000 euros La mayor parte de las rentas de las familias procede del trabajo, por lo que los efectos del empeoramiento
del mercado de trabajo se reflejan también en la renta familiar media, que experimenta una evolución
negativa en los últimos años. Esta evolución negativa es relativamente moderada en términos globales,
pero afecta en mayor medida a los niveles de renta más bajos. De este modo, los indicadores de renta
familiar reflejan esta desigualdad, y muestran una situación en la que el 20% de las familias de Euskadi
tiene unos ingresos inferiores a 9.000 euros, al tiempo que los ingresos de la mitad de las familias con
ingresos más bajos no alcanzan los 18.000 euros. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que
determinados colectivos como mujeres, familias monoparentales, inmigrantes o personas con
discapacidad, se ven más afectados por la desigualdad y las situaciones de precariedad.
Renta media del 20% de las familias con menores ingresos
8.165
Renta media del 20% de las familias con mayores ingresos
92.130
Renta media del 50% de las familias con menores ingresos
17.344
Renta media del 50% de las familias con mayores ingresos
62.851
En Euskadi el 65,8% de los lanzamientos corresponde a inmuebles
arrendados Es evidente que el deterioro del nivel de renta, especialmente de los colectivos que se sitúan en los
niveles inferiores, afecta a la capacidad para hacer frente a los pagos de la vivienda. La Estadística del
Consejo General del Poder Judicial2, muestra un fuerte incremento al inicio de la crisis, tanto en el número
de ejecuciones hipotecarias presentadas en la CAE (+115% entre 2007 y su punto máximo en 2009)
como de lanzamientos (+109% entre 2008 y su punto máximo en 2012), para posteriormente iniciar una
tendencia descendente hasta situarse, en 2016, en valores más moderados pero aún visiblemente
superiores a los del inicio de la serie, un 28,6% en el caso de las ejecuciones hipotecarias presentadas y
un 36,7% en el caso de los lanzamientos recibidos. En relación con el número de lanzamientos
practicados en la CAE, llama la atención que la mayor parte de ellos corresponde a inmuebles
arrendados, concretamente el 65,8% en 2016, siendo esta proporción similar en años anteriores.
2 La estadística contabiliza todos los procedimientos sin tener en cuenta el tipo de finca (si es una vivienda o vivienda habitual) ni el
titular (empresa o persona física), pero se considera de interés como referencia para seguir la evolución histórica.
32.609
38.853 42.729
42.192
40.247 40.097
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
2003 2006 2009 2011 2013 2014
Evolución de la Renta familiar media de la CAE por
Territorio Histórico. 2003-2014 Indicadores de la renta familiar 2014
Fuente: Eustat. Estadística de la Renta Personal y Familiar
273 231 268 256
813 726 748 632
65 129 131 72
0
500
1.000
1.500
2013 2014 2015 2016
Otros lanzamientos practicados
Lanzamientos practicados - Ley de ArrendamientosUrbanos
Lanzamientos practicados - procedimientos deejecución hipotecaria
Evolución de los lanzamientos practicados
por causa que los motiva. 2013-2016
Fuente: Estadística del Consejo General del Poder Judicial
584 985
1.255
1.175
1.174 1.061
817 780
711
751
1.209 1.297
1.963
2.242 2.524
1.838
1.989 1.922
1.653
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
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14
20
15
20
16
Ejecuciones hipotecarias presentadas por TSJ
Lanzamientos recibidos por TSJ
Evolución de los lanzamientos y ejecuciones
hipotecarias en la CAE. 2007-2016
6
Menor incidencia relativa en Euskadi de los procedimientos de
ejecución hipotecaria y lanzamientos judiciales
La incidencia de ambos procedimientos a lo largo de la crisis, ha sido manifiestamente menor en la CAE
que en conjunto del Estado, de modo que su diferencial con los datos registrados en la CAE es mayor
ahora que en los años previos a la crisis. Así, en 2016 en la CAE los lanzamientos recibidos por cada
100.000 habitantes han sido prácticamente la mitad de los registrados a nivel estatal, y en el caso de las
ejecuciones hipotecarias, esta relación ha sido de 35 en la CAE, frente a las 104 que se han producido en
el conjunto del Estado.
Fuente: Elaboración propia a partir de INE y Estadística del Consejo General del Poder Judicial
En términos absolutos, se observa que hay cuatro comunidades autónomas que concentran la mayor
parte de los procedimientos, de modo que más de dos tercios de las ejecuciones hipotecarias y cerca de
tres cuartas partes de los lanzamientos se producen en Andalucía, Cataluña, la Comunidad Valenciana y
Madrid.
Lanzamientos recibidos TSJ /100.000 hab. 2008-2016
56 60
90 103
116
85 92 89 76
59
76
106
133 150
140 149 150
144
020406080
100120140160
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
CAE Estado
27
45 58 54 54 49 38 36 33
35 57
128
201 201
167
196
177
174 147
104
0
50
100
150
200
250
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
CAE Estado
Ejecuciones hipotecarias presentadas TSJ /100.000 hab.
2007-2016
12.106
1.218
761
1.259 2.043
285
1.470
2.227
9.660
6.741 731
1.100
4.016
3.261
356 751
425
ANDALUCÍA
ARAGÓN
ASTURIAS
ILLES BALEARS
CANARIAS
CANTABRIA
CASTILLA Y LEÓN
CASTILLA - LA MANCHA
CATALUÑA
COMUNITAT VALENCIANA
EXTREMADURA
GALICIA
MADRID
MURCIA
NAVARRA
PAÍS VASCO
LA RIOJA
Ejec. hipotecarias presentadas TSJ por CCAA. 2016
14.802
1.762
1.458
3.280
1.153 460
2.038
1.046
13.100
12.732
551 1.750
9.097
1.625
307
1.653 216
ANDALUCÍA
ARAGÓN
ASTURIAS
ILLES BALEARS
CANARIAS
CANTABRIA
CASTILLA Y LEÓN
CASTILLA - LA MANCHA
CATALUÑA
COMUNITAT VALENCIANA
EXTREMADURA
GALICIA
MADRID
MURCIA
NAVARRA
PAÍS VASCO
LA RIOJA
Lanzamientos recibidos TSJ por CCAA. 2016
Fuente: Estadística del Consejo General del Poder Judicial
7
Cerca de 40.000 familias vascas
tienen dificultades graves para
pagar la hipoteca o el alquiler
de su vivienda En cualquier caso, los procesos de desahucio y
ejecución hipotecaria corresponden a los casos
más extremos, y no muestran toda la realidad de
muchas familias que tienen problemas para
hacer frente al pago de sus viviendas. La
Encuesta a Familias y Hogares indica que el
3,4% de las familias vascas tiene problemas para
pagar la hipoteca, y otro 3,6% para hacer frente
al alquiler, de las cuales la situación es grave en
18.860 familias en el caso de las hipotecas y
19.756 en los arrendamientos.
Total familias: 863.556
Familias con problemas para
pagar la hipoteca: 29.663 (81.505 personas)
incidencia total
3,4%
Con problemas graves:
18.860 (50.206 personas)
incidencia grave
2,2%
Familias con problemas para
pagar el alquiler: 31.338 (76.411 personas)
incidencia total
3,6%
Con problemas graves:
19.756 (50.509 personas)
incidencia grave
2,3%
Fuente: Encuesta a familias y hogares. 2015
8
2. La respuesta de las políticas de vivienda al impacto de la crisis hipotecaria y los impagos vinculados al alquiler
En este apartado se presentan los principales programas y políticas desarrolladas por las
administraciones públicas en respuesta a los efectos de los desahucios y sobreendeudamiento de las
familias.
2.1.- Iniciativas a nivel estatal
En el año 2012 se promueven a nivel estatal dos iniciativas legislativas que contemplan diversas medidas
para la protección de los deudores hipotecarios en situación de mayor vulnerabilidad, entre las que cabe
destacar:
a.- Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de
medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos, introduce el Código de
Buenas Prácticas para la reestructuración viable
de las deudas con garantía hipotecaria sobre la
vivienda habitual, al que con carácter voluntario
pueden adherirse las entidades de crédito3,
resultando obligatoria la aplicación de las
medidas que contempla desde el momento de su
adhesión.
Requisitos:
Ingresos no superiores a 3 veces el IPREM
anual de catorce pagas (4 veces en
determinadas circunstancias familiares)
Que en los últimos 4 años haya una
alteración significativa de las circunstancias
económicas o familiares que supongan una
situación de especial vulnerabilidad:
o Económicas: que el esfuerzo que representa
la carga hipotecaria respecto a la renta
familiar se haya multiplicado por al menos
1,5
o Familiares: familia numerosa, monoparental
con hijos a cargo, hijos menores de edad,
discapacidad superior al 33%, etc.
Que la cuota hipotecaria resulte superior al
50 por cien de los ingresos netos de la
unidad familiar
Otros requisitos complementarios para las
medidas complementarias o sustitutivas de
la ejecución hipotecaria (quita y dación en
pago).
3 94 entidades adheridas a 22 de abril de 2016.
Medidas previstas:
1. Medidas previas a la ejecución
hipotecaria: reestructuración de deudas
hipotecarias mediante la aplicación de un
periodo de carencia de 5 años, y/o
ampliación del plazo de amortización
hasta un total de 40 años, y/o reducción
del tipo de interés aplicable a Euribor +
0,25% durante el plazo de carencia.
Además quedan sin efecto las cláusulas
que limiten la bajada del tipo de interés.
2. Medidas complementarias: cuando la
reestructuración de la deuda no resulte
viable (cuota hipotecaria mensual
superior al 50 por cien de los ingresos),
el deudor puede solicitar una quita en el
capital pendiente de amortización.
3. Medidas sustitutivas de la ejecución
hipotecaria: en este caso la entidad está
obligada a aceptar la dación en pago
como vía para la cancelación de la
deuda. Además, el deudor podrá
permanecer durante un plazo de dos
años en la vivienda en concepto de
arrendatario.
Resultados
2012-2015 1er
S 2016
Solicitudes recibidas 77.188 17.306
Operaciones realizadas
38.080 9.507
Reestructuración deuda
30.902 8.863
Dación en pago 7.214 643
Quitas 6 1
9
b.- Suspensión de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias
Se trata de una medida, excepcional y temporal contemplada en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de
noviembre4, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que establece
un aplazamiento de dos años5 en los lanzamientos de los deudores hipotecarios (no contempla casos
derivados de arrendamientos) cuando exista riesgo de exclusión social, estableciéndose para poder
acogerse a esta medida unos requisitos similares a los del apartado anterior.
c.- Fondo Social de Viviendas
El Fondo Social de Viviendas se constituye en
enero de 20136 con 5.892 viviendas aportadas
por entidades financieras, con el objetivo de
ofrecer una vivienda en régimen de alquiler a
aquellas personas desalojadas de su vivienda
habitual por impago de un préstamo hipotecario.
Posteriormente, con la flexibilización en 2017 de
los requisitos necesarios para acogerse a esta
medida (similares a los casos anteriores), el
fondo se amplía a 9.866 viviendas, con el
objetivo de dar cobertura a un potencial
incremento de la demanda.
4 Posteriormente tramitado como Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social. 5Ampliado hasta el 15 de mayo de 2017 por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad,
reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y hasta mayo del año 2020 por el Real Decreto-ley 5/2017. 6 El mandato recogido en la disposición adicional única del RDL 27/2012, insta al gobierno a impulsar el fondo social de viviendas en
colaboración con las entidades de crédito.
Condiciones del arrendamiento
o período de 2 años, prorrogable a 3
o renta mensual que entre 150 y 400 euros
o límite máximo de la renta mensual del
30% de los ingresos netos familiares.
En cualquier caso, excepto alguna referencia
antigua que indica que se arrendaron 1.767
de las 5.892 viviendas, no se han publicado
datos, más allá de la oferta disponible, que
permitan evaluar la medida; y existe cierta
controversia respecto a la demanda real y al
modelo de gestión de la oferta, que
actualmente está parcialmente centralizada
en la web www.fondosocialdeviviendas.es,
mientras que algunas entidades gestionan las
viviendas que han cedido a través de sus
propios portales y sucursales.
10
2.2.- Análisis de los programas y políticas aplicados en la CAE
a.- Servicio de Mediación hipotecaria del Gobierno Vasco: balance y aprendizajes
El servicio gratuito del Departamento de
Administración Pública y Justicia del Gobierno
Vasco ofrece a las personas que no pueden
hacer frente a su préstamo hipotecario la
mediación de "profesionales expertos" del
Colegio Vasco de Economistas y del Instituto de
Censores Jurados de Cuentas para renegociar
su deuda con las entidades financieras. Para
poder recurrir a este servicio deben concurrir las
siguientes circunstancias:
Que se trate de la vivienda habitual y ésta
esté ubicada en Euskadi
Que el préstamo hipotecario no supere los
350.000 euros.
No poseer otra vivienda.
Que se haya fracasado en el intento de
renegociar la deuda con la entidad
financiera.
Que no se haya iniciado el procedimiento
judicial de ejecución del desahucio.
Los datos disponibles revelan una menor
demanda del servicio que en otras
comunidades, posiblemente porque la crisis
se ha manifestado de un modo diferente y
con una menor incidencia en sus inicios, así
como por el sistema de ayudas vigente en la
CAE. Las consultas atendidas rondan las 150
anuales, y el número de expedientes abiertos
ha crecido paulatinamente desde la apertura
del servicio.
En cualquier caso, cabe destacar la mejora
en la ratio de expedientes resueltos con
acuerdo favorable, que al inicio del servicio se
situaba en torno al 60%, y en 2015 ha
alcanzado el 81%.
Expedientes resueltos. 2015
75,0
94,1
60,0
80,6
25,0
5,8
40,0
19,3
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Gipuzkoa
Bizkaia
Álava
Total
Acuerdo favorable No acuerdo
Mediaciones: 31
Mediaciones: 17
Mediaciones: 4
Mediaciones: 10
46
25
6
15
24
14
3
7
0 10 20 30 40 50
Expedientes abiertos
Resueltos con acuerdo
Resueltos sin acuerdo
Pendientes deresolución
2014 2015
Expedientes abiertos 2014- 2015
11
b.- Análisis de los protocolos de actuación firmados con Eudel y el CGPJ
El convenio interinstitucional firmado en 2013,
establece un protocolo de actuación para facilitar
una acción coordinada en la detección temprana
de situaciones de vulnerabilidad derivadas de
procedimientos de ejecución hipotecaria, o
desahucio por falta de pago de la renta, en
ambos casos de vivienda habitual, y dar
respuesta a las mismas a través de medidas de
carácter social.
Actualmente se está trabajando en la
reformulación de estos convenios, con el fin de
dotarlos de mayor efectividad. Además, se ha
iniciado en 2017 otra línea de colaboración entre
Eudel y el Departamento de Medio Ambiente,
Planificación Territorial y Vivienda, para evitar los
desahucios en viviendas gestionadas por la
sociedad pública Alokabide cuando existan
causas que justifiquen el impago, a través de la
búsqueda previa de soluciones personalizadas.
c.- Adjudicación directa de vivienda protegida
Complementando las iniciativas anteriormente
presentadas a favor de las personas que han
perdido su vivienda, el Gobierno Vasco
promueve la adjudicación de vivienda protegida
en régimen de alquiler en casos con un riesgo
potencial de exclusión social y residencial, siendo
prioritarios los de aquellas personas que han
perdido su vivienda. Esta actuación ha permitido
58 adjudicaciones directas desde 2012, para
abordar situaciones de pérdida de vivienda tanto
tras ejecución hipotecaria como en los casos de
lanzamientos en arrendamiento.
Los juzgados trasladan a los ayuntamientos los datos no confidenciales relativos a las personas que se encuentren en riesgo de exclusión social.
Los servicios sociales municipales valoran las circunstancias concurrentes e inician las actuaciones necesarias para dar una respuesta inmediata a la situación detectada en colaboración con los servicios de la Viceconsejería de Vivienda y/o de la Dirección de Servicios Sociales del Gobierno Vasco si es necesario.
El Gobierno vasco puede adjudicar de manera directa viviendas de protección oficial a personas en riesgo de perder su vivienda habitual. Además pone a disposición de las personas que lo demanden el servicio de mediación hipotecaria, la asistencia jurídica gratuita o las ayudas de emergencia.
3
14
10 10
16
5
2012 2013 2014 2015 2016 2017(Trim. 1)
Adjudicaciones directas derivadas de pérdida
de vivienda (ejec. hipotecaria y arrendamiento)
12
2.3. – Experiencias y buenas prácticas a nivel estatal: tendencias y aprendizajes
Desde hace años existen distintas iniciativas desarrolladas a nivel autonómico y local para prevenir
situaciones de desahucio/lanzamiento de la vivienda habitual, enmarcadas en estrategias que, por lo
general, combinan prestaciones económicas de carácter urgente para atender los pagos de la vivienda y
servicios de mediación, generalmente más centrados en el problema hipotecario.
2.3.1.- Cataluña: Ofideute7
¿Qué es? Servicio gratuito de asesoramiento y
mediación ofrecido por la Generalitat de
Catalunya, dirigido a personas con dificultades
financieras para mantener su vivienda habitual,
complementario a otras ayudas para el pago de
la hipoteca o el alquiler.
Una de sus características más relevantes es que, además de la vertiente de sobreendeudamiento por pago de hipoteca, en la que se incluye también a los avalistas de préstamos hipotecarios, contempla la mediación sobre deudas de alquiler, ya que en la práctica, según datos del Consejo General del poder Judicial, se da un mayor número de desalojos derivados del impago del alquiler que por ejecución hipotecaria.
¿Cómo funciona? El servicio es gestionado
directamente los la l’Agència de l’Habitatge de
Catalunya o mediante convenios de colaboración
con las administraciones locales.
El procedimiento se inicia a instancia de la parte
deudora, sin que sea necesario que se haya
producido la situación de impago, es suficiente
con que haya una previsión de no poder atender
el pago de las cuotas.
Datos Ofideute
Nº DE OFICINAS 2015: 62 / PERSONAS 202
Catalunya Barcelona Girona Lleida Tarragona
Total 2015 Total 2015 Total 2015 Total 2015 Total 2015
Expedientes iniciados 12.527 3.048 9.590 2.329 840 156 725 188 1.372 375
Asesoramiento cerrado 3.238 843 2.577 642 213 58 222 82 226 61
Intermediaciones cerradas 4.402 1.573 3.382 1.224 171 45 231 59 618 245
Acuerdos pactados 2.657 913 2.045 690 95 30 132 36 385 157
Índice de aceptación de las propuestas
60,4% 58,0% 60,5% 56,4% 55,6% 66,7% 57,1% 61,0% 62,3% 64,1%
Los totales corresponden al periodo del 1 de enero al 31 de diciembre de 2015
Fuente: Agència de l’Habitatge de Catalunya i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana
7 Organismo acreditado por la Agencia Catalana de Consumo para realizar la mediación obligatoria en casos de ejecuciones
hipotecarias de viviendas, a la que están obligadas por ley las entidades financieras, antes de interponer un procedimiento administrativo o judicial de desahucio
¿Cuál es el objetivo? mediar para evitar la
pérdida de la vivienda, ya sea para renegociar
la deuda entre las familias y las entidades
financieras titulares de las hipotecas, o en el
caso de los contratos de arrendamiento, para
arbitrar soluciones con la parte arrendadora,
que permitan hacer frente a las deudas
pendientes, así como prevenir y evitar un
endeudamiento futuro.
¿A quién está dirigido? Familias
hipotecadas, avalistas de un préstamo
hipotecario, familias arrendatarias.
En cada caso se analizan la situación
financiera y los recursos disponibles, y si es
pertinente se realiza la propuesta de solución
más adecuada, que en el caso de las deudas
hipotecarias se deriva al servicio de l’Agència
de l’Habitatge de Catalunya, que es quien se
encarga de mediar con la entidad financiera.
En cualquier caso, la propuesta presentada por Ofideute no tiene carácter preceptivo ni vinculante y las entidades financieras pueden decidir iniciar la vía judicial o notarial para la reclamación de la deuda como prevé la ley.
13
2.3.2.- Oficina municipal en defensa de la vivienda del Ayuntamiento de Córdoba
¿Qué es?
El Ayuntamiento de Córdoba ha creado en 2015
la Oficina Municipal en Defensa de la Vivienda,
que también tiene como objetivo abordar la
problemática del riesgo de pérdida de la vivienda
de un modo integral.
¿Cuál es el objetivo?
Las tareas y actividades que en un origen asume
la Oficina para dar respuesta a las necesidades
de la ciudadanía son las siguientes:
La mediación ante entidades bancarias y
Juzgados;
La derivación y coordinación de casos con el
Programa Andaluz en Defensa de la
Vivienda; y al sistema de justicia gratuita;
La coordinación de actuaciones con los
Centros de Servicios Sociales Comunitarios
y otras entidades sociales;
La búsqueda de alternativas habitacionales;
La elaboración de informes para entidades y
organismos;
La información y asesoramiento sobre
ayudas públicas al alquiler y otras ayudas;
acompañamientos; asesoramiento jurídico;
etc.
¿Cuáles han sido los resultados?
Durante el primer año de funcionamiento, el servicio atendió a 1.610 personas, y se abrieron un total de
510 expedientes. En aquellos casos vinculados a préstamos hipotecarios que han tenido una resolución
positiva (37%), se han logrado acuerdos para la reestructuración de la deuda, moratorias, dación en pago
y alquiler social, etc. y sólo en 2 casos se ha recurrido a la venta de la vivienda, mientras que en el resto
de los casos, la resolución positiva está vinculada en gran medida a ayudas económicas o a la concesión
de una vivienda de alquiler social.
Hipotecarios Alquiler Ocupación Otros8
Expedientes 76 185 101 148
- Abiertos 17 49 61 76
- Cerrados 59 136 40 72
- Positivamente 22 99 19 46
- Por falta de colaboración 13 22 13 18
- Negativamente9 24 15 8 8
8 Acogimiento, hacinamiento, cesión, asentamientos y otros
9 Desahucio, traslado de domicilio, derivado, sin competencia,...
En cualquier caso, desde su apertura ha ido
asumiendo otras funciones además de las
previamente definidas, entre las que destacan
la apertura de líneas de colaboración con los
movimientos sociales, como Stop Desahucios
Córdoba, contactos y acuerdos con entidades
financieras o el Plan de Contingencia para
emergencias para atender casos de familias
que sufran procesos de desahucio.
¿A quién está dirigido?
El servicio se dirige a familias con dificultades
para el pago de sus préstamos hipotecarios, y
a sus avalistas, familias con dificultades para
el pago del alquiler y familias en situación de
ocupación irregular por carecer de alternativa
habitacional. Los requisitos exigibles a las
familias beneficiarias del servicio son
similares a los de otros servicios análogos
(empadronamiento, vivienda única y habitual,
etc.), pero en este caso, el servicio da
cobertura también a las familias que ya se
encuentran en situación de ejecución
hipotecaria, ya sea en fase de demanda,
subasta o lanzamiento.
14
2.3.3.- Otros casos en los que ha sido necesario adecuar el servicio
a.- Oficina de Intermediación Hipotecaria del Ayuntamiento de Madrid
El gobierno municipal del Ayuntamiento de Madrid puso en marcha a mediados de 2015 un servicio
gratuito de información, asesoramiento e intermediación con las entidades bancarias para personas con
dificultades, para hacer frente a los pagos de los préstamos hipotecarios. Con el fin de dar cobertura a
situaciones desatendidas por el servicio, derivadas del impago del alquiler y la ocupación de viviendas,
apenas un año después se reconvierte en la Oficina de la Vivienda de Madrid, que además asume el
servicio de manera interna en lugar de externalizar la mediación10
.
b.- Oficina del Derecho a la Vivienda del Ayuntamiento de Málaga
En 2012 el Ayuntamiento de Málaga puso en marcha una Oficina de intermediación hipotecaria, también
centrada en los colectivos con problemas para el pago de sus préstamos hipotecarios. Sin embargo, la
proliferación de casos de desahucios vinculados a viviendas en alquiler llevó en 2015 a la creación de la
Oficina Municipal del Derecho a la Vivienda de Málaga, ampliando el servicio al ámbito del alquiler y las
ocupaciones irregulares, y complementando la intermediación con un plan de alquiler de vivienda para
familias con necesidad urgente, con el que se pretende garantizar el derecho a la vivienda en situaciones
derivadas de lanzamientos judiciales, además de las prestaciones familiares de ayudas económicas para
prevenir situaciones de desahucios ya existentes y gestionadas por los Servicios Sociales Comunitarios.
Resultados hasta la creación de la Oficina Municipal del Derecho a la Vivienda de Málaga
10
Mediación externalizada a través del contrato suscrito con la oficina notarial Signum.
Personas atendidas: 1.743
Intermediaciones:
416 Expedientes
abiertos: 1.130
204
926
Consultas sobrealquileres
Consultashipotecarias
31% 68%
Sin acuerdo orenuncia
Acuerdo con laentidad financiera
300 expedientes
cerrados o encauzados
204 casos
94 casos
34% reestructuración de deuda
25% entrega de llaves al banco* + la condonación de la deuda.
12% dación en pago
11% dación en pago + alquiler social
*Cuando la vivienda ha entrado en un
proceso de judicial pero no hay
dictaminado un alzamiento.
Personas atendidas 2012-2015: Más de 700
Casos remitidos al Colegio de Abogados*
20%
Casos tramitados por la oficina de
intermediación 80%
64
25
11
solucionadodirectamente o con
asistencia letrada antesde la judicialización del
caso
en negociación abiertacon entidades de
crédito
derivado a otrasOficinas o servicios
* Existe un convenio según el cual los casos que ya están judicializados se remiten al Colegio de Abogados
15
3. A modo de conclusiones
Mejora del contexto socioeconómico, aunque se mantiene muy alejado de los niveles alcanzados antes de la crisis
Los indicadores del mercado hipotecario muestran a partir de 2014 un cambio de tendencia respecto a la
restricción de crédito iniciada en 2007, cambio derivado de la reducción del nivel de endeudamiento de las
familias en los años previos, las mejores expectativas respecto a la economía y el empleo, y un menor
coste de la financiación. En cualquier caso, la política monetaria expansiva de bajada de los tipos oficiales
tiene su origen poco después del inicio de la crisis, lo que ha contribuido a reducir, a partir de 2008, el
esfuerzo inversor medio de las familias, situándolo en niveles más “razonables”, por debajo del 30% de
sus ingresos.
Esto supone en términos generales una mayor facilidad para afrontar los pagos derivados de la vivienda,
y así lo refleja la reducción experimentada en paralelo por la cifra de ejecuciones hipotecarias, que se
reducen un 40% entre 2009 y 2016, pero la realidad muestra que los colectivos situados en los niveles
más bajos de renta sigue teniendo dificultades, y que aspectos como la ayuda familiar, la intervención
pública o la presión social y mediática han contribuido de un modo decisivo en esta mejora de las cifras.
Tendencia a la reorientación de los servicios de mediación para dar cobertura a procedimientos vinculados al alquiler Aunque inicialmente los servicios de mediación surgen con el objetivo de dar respuesta a los
procedimientos derivados del sobreendeudamiento hipotecario, la experiencia de los últimos años, ha
conducido a una reorientación de los mismos para dar cobertura a situaciones de riesgo por impago del
alquiler, que afecta en mayor medida a colectivos más vulnerables sin recursos para acceder a una
vivienda en propiedad. Esta tendencia está respaldada por los datos publicados por el CGPJ, los cuales
indican que casi 3 de cada 4 lanzamientos practicados están vinculados al alquiler.
Actualmente solo pueden acogerse al Servicio de Ayuda al Sobreendeudamiento Familiar del Gobierno
Vasco aquellos ciudadanos que no pueden hacer frente al pago de la vivienda habitual de su propiedad, y
si bien existen prestaciones económicas de urgencia para el pago del alquiler, en la línea que han seguido
otros servicios análogos, pudiera resultar conveniente que la cobertura del servicio de mediación se
amplíe para atender situaciones vinculadas a arrendamientos.
Por otra parte, aunque las líneas de colaboración iniciadas entre las distintas administraciones resultan
indispensables para abordar de un modo eficiente las potenciales situaciones de pérdida de la vivienda, la
experiencia revela que aún es necesario mejorar los mecanismos de coordinación y avanzar en los
sistemas de información previstos para su seguimiento. Disponer de información sobre los resultados de
las distintas medidas implementadas para abordar la problemática de la pérdida de la vivienda permite
evaluarlas y, en definitiva, adecuarlas a las necesidades reales de la sociedad y dotarlas de una mayor
efectividad.
Consecuencias más graves derivadas de la ejecución hipotecaria Pese a que afectan a un menor número de personas, no se debe olvidar que los procesos de ejecución
hipotecaria pueden ser más graves, ya que junto con la pérdida definitiva de la vivienda habitual es
posible que con posterioridad a la subasta aún quede deuda pendiente de pago, afectando así a más
largo plazo y generando un mayor riesgo de exclusión social y residencial. Además, conviene recordar
que las situaciones de precariedad laboral, ausencia de bienestar y pobreza, afectan en mayor medida a
determinados colectivos como mujeres, familias monoparentales e inmigrantes, lo que les otorga un
mayor riesgo potencial de perder su vivienda.
16
Insuficiente alcance de las medidas para reforzar la protección
a los deudores hipotecarios previstas por la ley11 En este sentido, aunque recientemente se han flexibilizado los requisitos establecidos en la normativa
desarrollada a nivel estatal para acceder a las medidas de protección a los deudores hipotecarios, se
sigue poniendo el foco en los deudores más vulnerables, dejando fuera a colectivos en riesgo que no
cumplen todos los requisitos exigidos, lo que hace necesario articular respuestas a nivel municipal y
autonómico que permitan una mayor cobertura.
La respuesta estructural a la magnitud del problema social a afrontar, que recae competencialmente en el
Gobierno Central, no parece haber alcanzado hasta ahora la potencia requerida para los colectivos más
vulnerables, a pesar de su continuada modificación y sucesiva ampliación.
La respuesta de algunas Comunidades Autónomas y municipios ante esas insuficiencias sobrevenidas, ha
consistido en arbitrar medidas paliativas que han tenido mayor o menor éxito también en función de su
nivel de compromiso y capacidad de impacto.
Las respuestas estructurales que algunas comunidades autónomas (Andalucía, Catalunya, País Vasco, a
título de ejemplo) han pretendido desarrollar a través de leyes de vivienda o de emergencia habitacional
han sido, casi siempre, sistemáticamente bloqueadas por el Tribunal Constitucional a demanda del
Gobierno Central.
Limitada información estadística relativa al sobreendeudamiento
Aunque en términos globales la estadística muestra una reducción del esfuerzo inversor, a nivel de la
CAE no se dispone de indicadores actualizados acerca del sobreendeudamiento de las familias. En
cualquier caso, los indicadores socioeconómicos apuntan a que éste afecta en mayor medida a los niveles
de renta más bajos, que deben dedicar al pago de la vivienda un porcentaje de sus ingresos superior al
que se suele considerar razonable.
Por otra parte, si bien desde 2013 existen datos más exhaustivos sobre los lanzamientos derivados de
ejecuciones hipotecarias, sería conveniente disponer también de información desagregada sobre los
procedimientos asociados a los arrendamientos de vivienda.
Relevancia del sistema de ayudas articulado en la CAE
A modo de reflexión final, cabe señalar que las medidas analizadas en este informe tienen como finalidad
prestar cobertura ante situaciones de riesgo de pérdida de la vivienda habitual, cuando el problema es
evidente y se acerca a la fase final del proceso; y aunque la realidad es que estos casos son los que
causan una mayor alarma y tienen un mayor impacto mediático, en ocasiones la urgencia de estas
situaciones nos hace poner el foco en el tratamiento de los síntomas y se pierde la perspectiva de la
importancia de su prevención. En este sentido, al margen de las políticas y medidas para salir del
contexto de crisis y mejorar la situación socioeconómica de la ciudadanía, se debe poner en valor el
sistema de ayudas y prestaciones de distinto tipo del que se ha dotado la CAE, tanto en el ámbito de la
vivienda como en el social, que van desde las ayudas del Sistema Vasco de Garantía de Ingresos hasta
las ayudas al pago del alquiler existentes a nivel autonómico o municipal, e incluso las deducciones
fiscales a la compra o alquiler de vivienda, que aunque no consiguen dar cobertura a toda la población en
situación de dificultad, contribuyen de un modo incuestionable a prevenir y paliar esta problemática.
11
Real Decreto-ley 6/2012, modificado por la Ley 1/2013 y por el Real Decreto-ley 1/2015