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LII

CONGRESO NACIONAL

DE VALUACIÓN

“Revalorando México”

“METODOLOGIA PADIALVA” (PROCESO DINAMICO PARA ESTIMACIÓN DE VALOR DE TERRENOS EN BREÑA)

M.V.I MARIA DE JESUS ALVAREZ CANTU

M.C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDO

COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA

SALTILLO, COAHUILA, MEXICO, OCTUBRE DE 2016

INDICE GENERAL

Pág.

Presentación de Ponentes .…………………………………………………………..

Origen del tema …………………………………………………………….

Marco Referencial ……………………………………………………………..

Propuesta Hipotética …………………………………………………………….

Variables Esenciales …………………………………………………………….

Posturas Generales …………………………………………………………….

Glosario ………………………………………………………………

Apéndice Bibliográfico …….…………………………………………………….…

Metodología Padialva …………………………………………………………….

Ejemplos (aplicación de metodología) ………………………………………………….

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18

PRESENTACIÓN DE PONENTES

María de Jesús Álvarez Cantú. Originaria de Monterrey, Nuevo León. Es Ingeniero Civil

de Profesión por la Universidad Regiomontana (premio al saber), realizó estudios de Maestría

en Valuación Inmobiliaria en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma de

Nuevo León y cuenta con la Maestría en Valuación Agropecuaria por la Universidad

Autónoma Agraria Antonio Narro.

Es sus inicios laboró en el Despacho del Destacado Valuador a nivel Nacional Gonzalo

Quiroga Cantú (q.e.p.d.), actualmente es Perito Valuador en el Instituto de Administración y

Avalúos de Bienes Nacionales, en las Instituciones Bancarias Santander, Banco del Bajio,

Scotiabank, Banorte y para El Tribunal Superior de Justicia del Estado de Coahuila.

En el Ámbito Académico es docente en los Postgrados de Valuación Inmobiliaria de la

Universidad Autónoma de Coahuila y Universidad Autónoma de Durango, fue Presidente del

Colegio de Valuadores de Coahuila en el periodo 2010-2012 y actualmente despacha en su

oficina de Estudios Urbanos, Avalúos y Supervisión de Obra desde 1995.

Es fundadora del Colegio de Valuadores de Nuevo León A.C. y miembro del Colegio de

Valuadores de Coahuila.

Francisco Padilla Saucedo. Es Arquitecto por la Universidad Autónoma de Coahuila,

originario de Saltillo Coahuila, estudio Maestría en Planeación Urbana en la Universidad

Autónoma de Nuevo León, así mismo inicio sus estudios de Doctorado en Urbanismo en la

Universidad Nacional Autónoma de México. En el ámbito Valuatorio cuenta con la

Especialidad en Valuación Inmobiliaria por la Universidad Autónoma de Coahuila y la Maestría

en Valuación Agropecuaria por la Universidad Autónoma Agraria Antonio Narro.

1

En lo Profesional, es Perito Valuador en el Instituto de Administración y Avalúos de

Bienes Nacionales, en las Instituciones bancarias Banregio, Santander, Scotiabank, Banco del

Bajio y Banorte, y en el Tribunal Superior de Justicia del Estado de Coahuila. Fue el primer

Coordinador y Maestro titular del Postgrado en Valuación Inmobiliaria en la Facultad de

Arquitectura de la Universidad Autónoma de Nuevo León de 1990 a 1998.

Actualmente es Maestro Universitario a nivel Postgrado y Licenciatura desde hace

veinte y siete años en la Universidad Autónoma de Coahuila, combina su actividad en el

Despacho particular de Estudios Urbanos, Avalúos y Supervisión de Obra con la impartición

de cursos como Maestro Titular a nivel Postgrado en la Universidad La Salle (campus Saltillo),

Instituto Tecnológico de Monterrey y en la Universidad Autónoma de Durango, ha contribuido

con artículos para la revista El Valuador y para algunos diarios de su ciudad, así mismo

ponente en tres Convenciones de la Federación y Seminarios de Investigación y Postgrado a

nivel Nacional.

Es miembro del Colegio de Arquitectos de Saltillo, del Colegio de Valuadores de

Coahuila y de la Sociedad Mexicana de Urbanismo. Así mismo colaboró como parte del

consejo técnico de FECOVAL.

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ORIGEN DEL TEMA

(PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y OBJETIVOS)

En esencia lo que se aporta, es un modelo matemático de tipo estático que contribuye

a la obtención de un esbozo de opinión rápido, sencillo, objetivo y valido que refleja la

estimación de valor de un predio en breña (sub urbano o en transición), en razón de su

potencialidad presente y/o futura a partir de su localización regional y ubicación geográfica

con respecto a los limites urbanos de una ciudad o municipio.

Comúnmente el profesional de la Valuación Inmobiliaria se enfrenta a la problemática

de establecer o estimar cuál es el valor del suelo de un predio que por sus características,

localización y ubicación en los límites del área urbana de una ciudad, constituye una

incertidumbre, existen diferentes métodos y procesos, los mismos integran procedimientos

complicados que emplean el uso de elementos que no son de la cotidianidad en el valuador.

Sin embargo no son prácticos o sencillos por el contrario suelen ser complicados y extensos.

Así mismo en algunas situaciones el posible cliente en comprar un predio

(inversionista), o el dueño de uno en venderlo, lo que pretenden es poseer en una forma

rápida la estimación del posible valor del inmueble para su pronta operación mediante una

compra venta. Hecho que resulta a veces complicado para el valuador al no contar con

instrumentos de aplicación simple que le brinden un valor con un alto grado de confiabilidad.

Ante lo anterior la propuesta (Metodología Padialva), constituye una aportación que se

expone para su debido abundamiento, aclaraciones o recomendaciones por aquellos

Profesionistas vinculados con el proceso de establecer el valor de un bien. La misma nace de

la experiencia propia que ambos ponentes poseen como urbanistas y valuadores, unido a los

comentarios y puntos de vista de desarrolladores inmobiliarios de fraccionamientos y

conjuntos habitacionales de la región Noreste de nuestro país.

3

El resultado de aplicar la metodología brinda en si un valor inicial, que permite contar

con una base sólida para la aplicación o ejecución de otros estudios de mayor profundidad,

base científica y respaldo, así mismo implica ser un punto de partida y una idea no alejada de

la realidad que normalmente brindan otros métodos o sistemas utilizados hoy en día por

valuadores profesionales, no obstante que los mismos implican el uso de fórmulas, análisis,

suposiciones, sistemas numéricos y empleo de procesos de origen electrónico y

computacional.

El objetivo básico, en si es brindar un modelo práctico que constituya una herramienta

útil para el profesional de la Valuación Inmobiliaria, sin menoscabo desprecio por la validez e

importancia de los procesos y métodos que existen actualmente, sin los cuales hubiese sido

imposible plantear nuestra propuesta.

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MARCO DE REFERENCIA

(METODO DE INVESTIGACIÓN Y APLICACIÓN)

En la aplicación de la metodología es importante el análisis previo y a detalle de cada

uno de los puntos subsecuentes, ello contribuirá a su fácil aplicación, entendimiento y

resultados esperados. Así mismo para su uso implica el poseer mínimo conocimientos

generales respecto a Urbanismo, Valuación, Bienes Raíces, Ingeniería y Arquitectura.

Es importante tener presente que el predio analizado debe de poseer la condición de

ser sub urbano o en transición, además de inspeccionarlo físicamente para corroborar sus

cualidades y características en cuanto a localización regional, ubicación, topografía, forma,

frente, fondo, entorno urbano y potencialidad.

El uso del suelo del predio en estudio debe de acuerdo al Plan Director de Desarrollo

Urbano vigente en la localidad, poseer un destino habitacional, no importando el tipo

(densidad baja, media o alta), y colindante a fraccionamientos habitacionales. En si su uso

debe estar debidamente fundamentado en elementos de orden legal.

El predio debe localizarse dentro de los límites urbanos o suburbanos de la ciudad, con

potencial de incorporarse a su área urbana y factible de ser dotado de los servicios

primarios en forma mediata o contar con las cartas de factibilidad de los organismos

responsables de dotar dichos servicios. Por consiguiente ello debe ser físicamente posible.

La superficie del predio analizado (de manera mínima), debe corresponder a la establecida

por el Plan Director de Desarrollo Urbano, como aquella a partir de la cual es obligatorio la

donación de suelo para áreas verdes o equipamiento urbano previstas en la legislación

vigente.

5

Es importante el conocimiento previo de valores del suelo en la ciudad en que se aplica la

metodología, ello con el fin de poseer un criterio sólido que brinde la posibilidad de ubicar

el valor (producto del análisis), como algo viable o razonable, dicha condición es

imprescindible, por ende debe ser utilizado por personas con preparación profesional en el

ámbito de la Ingeniería, Mercadotecnia, Desarrollo Inmobiliario o Bienes Raíces.

El uso de la metodología integra la aplicación sistemática de una serie de pasos en razón

de una secuencia lógica establecida para ello. Es importante tener presente dos variables

para su aplicación, el uso del suelo y tipo correspondiente, así mismo el valor proyectado

por (metro cuadrado), que se pretende obtener una vez lotificado y urbanizado el predio,

este último debe estar dentro del rango de valor existente en el mercado de bienes raíces.

El precio ofertado es aquel, el cual el inversionista pretende obtener por metro cuadrado

de terreno al vender los lotes del Fraccionamiento el que debe ser viable económicamente,

factible y razonable una vez que el mismo sea una realidad. (La lógica de lo anterior tiene

como base el conocimiento a detalle de valores del suelo en la zona mediata a la ubicación

del terreno analizado).

Una vez aplicada la metodología, deben analizarse los factores de ubicación, forma, frente,

fondo, topografía y oportunidad. A ello es recomendable utilizar algunos métodos

comunes en el valuador como lo son el Método Gráfico o la Metodología Quiroga (ver

apéndice bibliográfico inciso e y f) ambas constituyen además de una propuesta técnico

científica; una valiosa herramienta en nuestros análisis al realizar la homologación

correspondiente.

Los factores de eficiencia utilizados en la tabla (ver formula), son producto del promedio en

común, de superficie que se resta del área original de terreno una vez que en esta se ha

establecido el diseño o proyecto de un fraccionamiento, lotificación y subdivisión en

predios de menor superficie, que son puestos para su venta totalmente urbanizados y

cumpliendo con los lineamientos establecidos para ello por la Autoridad en Desarrollo

Urbano de la localidad.

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En base a la experiencia tomada de diseñadores y urbanistas de los diferentes tipos de

fraccionamientos comunes en nuestra región (Noreste Mexicano), se estableció el factor

de eficiencia. Los rangos de utilidad, ganancias, comercialización, indirectos y plusvalía

fueron obtenidos de inversionistas inmobiliarios. Lo referente a costo de urbanización, es

variable según el tipo (aéreo o subterráneo), la región del país en que se aplique, la

topografía y forma del predio.

Los elementos (factores), que se utilizan en la homologación directa, deben ser aplicados

a partir del análisis de la conceptualización que integra cada uno de ellos, acción que se

ejecuta en base de la experiencia como valuador y del conocimiento del área donde se

ubica el inmueble valuado. Para una mejor comprensión de ellos se incluyen algunos

parámetros validos de considerar.

Forma:

Frente:

Fondo:

Topografía:

Oportunidad:

PROPUESTA HIPOTETICA

En terrenos irregulares, se aplica un factor de castigo cuando son

comparados con terrenos de forma regular, así mismo estos últimos

obtienen un premio al compararlos u homologarlos con irregulares.

A mayor frente, premio, a menor frente castigo, ello con respecto a un lote tipo. Si

no existe, lo aceptable es una proporción 1:3 respecto a frente y fondo.

A mayor fondo castigo, a menor fondo premio. (Proporción 1:3)

Terrenos con desnivel ascendente o descendente superior al 2% tienen castigo.

Aplica en función de la economía y desarrollo de la región, localidad o zona

donde se ubica el inmueble analizado. Ello en razón de la madurez del

mercado y del momento.

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PROPUESTA HIPOTETICA

(APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA)

El proceso inicia al considerar la superficie del terreno en su totalidad. Esta es multiplicada

por el factor de eficiencia, (es la superficie de terreno que se utilizara en áreas verdes,

vialidades y donaciones), misma que deja de ser parte del predio para su venta al final

del proyecto. Los factores de eficiencia están inmersos dentro del Plan Director de

Desarrollo Urbano de cada ciudad del país, sin embargo algunas de las veces; estos

resultan demasiado generosos bajo nuestra propuesta manejamos los siguientes

FACTORES DE EFICIENCIA DEL SUELO

Uso del suelo proyectado Factor Área Vendible

Habitacional de tipo residencial de lujo 0.38 62%

Habitacional de tipo residencial. 0.41 59%

Habitacional de tipo medio. 0.44 56%

Habitacional de tipo interés social 0.47 53%

Una vez obtenida la superficie vendible, se multiplica por el precio ofertado (metro

cuadrado de terreno), en que se pretende vender una vez lotificado y urbanizado. Es

importante considerar el mercado de valores del suelo de la ciudad, unido al análisis de

oferta, demanda y deseabilidad de compra del proyecto en lo futuro. Es evidente que si el

fraccionamiento es de uso habitacional tipo residencial, el precio de venta por metro

cuadrado, de terreno debe corresponder al precio de mercado de un fraccionamiento en

condiciones similares.

El ingreso total (obtenido del paso anterior), se divide entre la superficie original del

terreno. El resultado de esta operación brinda el valor mínimo de venta del terreno en

breña por (metro cuadrado) para el vendedor, así mismo genera el valor máximo al que

podría comprar el terreno un comprador.

8

Al valor real de terreno, (producto de la anterior operación), se le resta el costo de

urbanización ello significa el desembolso que tendrá que realizar el desarrollador para

dotar de servicios urbanos, (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento, teléfono) y

equipamiento (jardines, plaza, señalización) al fraccionamiento. El costo de urbanización

por (metro cuadrado), de suelo es para la región en estudio es importante tener presente

si es de tipo área o subterránea. Unido a lo anterior es necesario aplicar el factor de

eficiencia a dicho costo para poder ser utilizado dentro de la metodología.

El resultado de esta acción se multiplica por el factor de indirectos y plusvalía. El

inversionista inmobiliario estima que un 25 %, es el monto que en forma conservadora

integran los indirectos y plusvalía. El inversionista suele ser el desarrollador de

fraccionamientos que bajo su experiencia estima que los indirectos son alrededor del 10%

y la plusvalía del 15% en general.

El valor final por (metro cuadrado), es multiplicado x 0.78 en donde (el 10% es de

mercadotecnia y financiamiento y el 12% de riesgos del proyecto), una vez más el

inversionista toma un respaldo que lo protege de posibles cambios en la economía,

depresión, falta de empleo y escasez de crédito, elementos que suelen vulnerar o

repercutir fuertemente en proyectos e inversiones inmobiliarias en economías capitalistas

inestables como la nuestra.

El resultado final que arroja la aplicación de la metodología, significa el valor máximo

por metro cuadrado de terreno, al que se puede comprar, para ser factible de desarrollo y

oportunidad, posteriormente iniciara el proceso clásico de aplicar la homologación directa que

arrojara el valor final de compra del terreno en sus condiciones originales al momento de

aplicar el estudio. (Ver en apéndice bibliográfico inciso d).

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VARIABLES ESENCIALES

(MECANICA DE APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA)

Identificar la superficie total del predio a analizar, integrarla en el cuadro de datos

base. El mismo debe estar completo en su totalidad para poder aplicarse la fórmula

de forma correcta.

Realizar la propuesta del uso de suelo (residencial de lujo, residencial, medio o

interés social), para obtener el factor a aplicar. El mismo se refleja en el primer

apartado de la formula y significa en si el tipo de fraccionamiento que se está

proyectando en lo futuro.

Realizar la corrida a través del esquema proporcionado. Este arroja el valor final, el

cual para un desarrollador significa el precio máximo de compra del terreno para ser

factible de desarrollar y considerarlo como una inversión redituable.

Definir el precio ofertado del metro cuadrado de terreno, a partir del estudio del

mercado respecto a terrenos similares a los que se pretenden ofertar, lo anterior en

base al conocimiento del mercado y el tener claro que nuestro producto debe estar

dentro del mismo.

Una vez obtenido el valor final, ejecutar la homologación directa, debe ser realizada

por un valuador profesional que maneje los términos de la misma y pueda en un

momento monitorear adecuadamente el estudio y aplicación de la metodología.

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POSTURAS GENERALES

(CONCLUSIONES FINALES)

La metodología nace de la posibilidad de contar con un proceso rápido, viable y

confiable para los diferentes proyectos, estudios y avalúos en los que es necesario

emitir o estimar el valor aproximado de un terreno y su viabilidad para compra o venta

para un cliente, inversionista o propietario.

En la lógica de un desarrollador inmobiliario el valor de un terreno en breña de tipo sub

urbano o en transición no puede ser mayor del 20% del valor final en que se venderá el

m2 de terreno una vez ya fraccionado y urbanizado (ver apéndice bibliográfico inciso

a). Desde su óptica, solo bajo esta premisa la inversión es rentable y con alto grado de

confiabilidad en un mercado de libre competencia y altibajos como el nuestro. Ello

quizás es una realidad, sin embargo no factible o viable de respaldar por un Valuador

Profesional para la fijación del valor de un bien que en un momento dado puede ser

garantía de crédito o base para la aplicación de recursos de un inversionista.

Es evidente que la metodología Padialva integra y parte de suposiciones hipotéticas en

cuanto a la estimación del valor de un terreno Suburbano, sin embargo su validez

estriba en el correcto manejo de la misma, experiencia, capacidad técnica y

conocimientos de quien la aplica en un momento dado.

Es indiscutible que la valuación Inmobiliaria se apoya en disciplinas como la

Arquitectura y la Ingeniería, basadas en las ciencias exactas. A partir de ello es

responsabilidad de quienes ejercemos la Valuación Inmobiliaria contribuir en la

búsqueda de nuevos procesos, métodos, metodologías y conocimientos que

engrandezcan a la actividad y amplíen nuestro espectro profesional actual. (Ver

apéndice bibliográfico inciso d).

11

La propuesta es utilizada por valuadores y desarrolladores inmobiliarios desde hace

varios años que fue cuando se planteó por primera vez, la misma a experimentado

cambios y desde ese tiempo ha constituido una valiosa herramienta útil, viable y

razonada. Su rango de confiabilidad oscila es un mas – menos 10% con respecto al

método del valor residual y algunos otros más.

Finalmente queremos agradecer profundamente el tiempo dedicado a nuestra propuesta,

así mismo a sus valiosos comentarios y sugerencias. Ello constituye una fuente

enriquecedora para planteamientos posteriores y para la dinámica cotidiana en la que nos

desenvolvemos los Valuadores Inmobiliarios como Profesionales.

12

GLOSARIO

(PALABRAS CLAVE)

Área de Transacción: Superficie dentro del espacio urbano, en la que se establece una

forma distinta de uso del suelo con cambios significativos respecto

a las funciones originales.

Área Vendible: Es el área que resta de la superficie original de terreno, una vez

que se le aplico el factor de eficiencia. Constituye la superficie

vendible en metros cuadrados.

Bienes Raíces: La tierra física y todos los accesorios permanentemente asentados

en ella.

Costo: El precio que es pagado por un bien o servicio que se convierte en

costo para el comprador en razón de su oferta y demanda.

Costo de Urbanización: Es necesario identificar los gastos en que se incurren para dotar de

servicios primarios (agua, energía eléctrica, drenaje, teléfono y

gas), así mismo su equipamiento (pavimento, cordón cuneta,

plazas, alumbrado y áreas verdes). Este varía si la urbanización es

aérea o subterránea y depende de la ciudad o área geográfica del

país.

Costo en breña: El valor del metro cuadrado de terreno, una vez que solo se ha

aplicado en él, el factor de eficiencia.

Costo urbanizado: Es el producto de haber descontado al costo en breña el costo de la

urbanización, la que puede ser de forma aérea o subterránea y el

monto de esta última se establece según la ciudad o región y una

vez aplicado el factor de eficiencia.

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Factor de Eficiencia: Nace de la opinión de urbanistas, planificadores y desarrolladores

inmobiliarios, quienes bajo su experiencia el factor en promedio es

el porcentaje de superficie de terreno para su venta que se pierde,

una vez que se lotifica y urbaniza.

Financiamiento y Riesgo: Es el respaldo que un inversionista toma para decidir ser parte de

un proyecto. Constituye la posibilidad de un financiamiento externo

y el riesgo de invertir en una economía inestable como la nuestra.

Indirectos y Plusvalía: Costos y gastos en los que incurre un desarrollador para promover

un fraccionamiento, la plusvalía significa la ganancia a obtener en

una economía capitalista.

Ingreso Total: Es la suma de capital que ingresa (proyectada), una vez que en la

realidad sea vendida el total de la superficie (lotes), que arrojo el

proyecto del fraccionamiento. (Es producto de multiplicar área

vendible por precio).

Precio Ofertado: Es el monto al cual se estima pudiese venderse el metro cuadrado

de terreno una vez que el fraccionamiento o área urbanizada sea

una realidad. Es producto del análisis del mercado del área, ciudad

o municipio donde se aplica la metodología.

Superficie Analizada: Es la superficie real que se pretende valuar o determinar su valor

en su condición original, establecida por una escritura,

levantamiento físico o externada por el cliente.

Terreno en Transición: Predios no considerados dentro de algún plan o programa de

desarrollo urbano, sin embargo se localizan colindantes a

asentamientos regulares o irregulares de centros de población con

posibilidad de accesar a servicios municipales los cuales se

encuentran a una distancia no mayor de dos kilómetros.

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Terreno Suburbano: Se considera a partir de la siguiente premisa, es todo predio que

localizado en los limites de un área urbana carece de los servicios

básicos (agua, energía electrica, drenaje y pavimento), sin embargo

por su ubicación es viable y factible de que en lo futuro pueda

contar con ellos.

Uso del suelo: Es el uso que tiene proyectado o establecido un predio, dentro de la

estructura del plan Director de Desarrollo Urbano de la localidad

donde se ubica

Valor base: Es el producto de haber aplicado al costo urbanizado el porcentaje

de los indirectos y la plusvalía.

El mismo se establece a partir de proyectar cual será el valor o

precio por metro cuadrado de terreno del fraccionamiento una vez

que este sea una realidad.

Valor por metro

cuadrado de

terreno:

proyectado:

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APENDICE BIBLIOGRAFICO

a) Donoso, Massolo y Méndez.

Antología de Sociología Urbana

Universidad Nacional Autónoma de México

b) Guajardo. Valadez, Gerardo.

Métodos Básicos para Valuar Inmuebles

Facultad de Arquitectura, U.A.N.L.

Monterrey, N.L., México.

c) Horst Karl. Dobner Ebert

La Valuación de Predios Urbanos

Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León

d) Padilla Saucedo, Francisco. Álvarez Cantú, María de Jesús

Aspectos Sociales, Económicos y Urbanos en la Valuación Inmobiliaria

Facultad de Arquitectura U.A.N.L.

Diplomado en Valuación Inmobiliaria

e) Quiroga. Cantú, Gonzalo Ernesto.

La Valuación de Predios Urbanos

División de Estudios de Postgrado

Facultad de Arquitectura U.A.N.L.

f) Rivera. Martínez, Fernando

Influencias de la forma y dimensión del terreno en la determinación de su valor

Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A.C.

Guadalajara, Jalisco, México.

g) Secretaria de la Función Pública.

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

Compendio de Procedimientos, Criterios, Técnicas y Metodologías para la Valuación

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VALOR FINAL FORMA FRENTE TOPOGRAFIA OPORTUNIDAD VALOR RESULTANTE

HOMOLOGACIÓN DIRECTA

VALOR BASE

VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO

COSTO EN BREÑA RESTA URBANIZACIÓN COSTO URBANIZADO

VALOR FINAL

COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA

ÁREA VENDIBLE MULTIPLICA PRECIO INGRESO TOTAL

INGRESO TOTAL DIVIDE SUPERFICIE ORIGINAL COSTO EN BREÑA

MULTIPLICA

METODOLOGÍA

DATOS BASE

SUPERFICIE DE TERRENO

FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE)

COSTO DE URBANIZACION

VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO

SUPERFICIE ANALIZADA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE

17 17

X 24,800.00 M2.

X $86,800,000.00

/ $2,170.00

$1,820.00

X $1,365.00

X $1,064.70


$1,064.70 0.9 0.95 0.90 0.95 $778.32


VALOR BASE

$1,365.00 0.78

$1,820.00 0.75

VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO


VALOR FINAL

$2,170.00 $350.00

COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA


$86,800,000.00 40,000.00 M2.


24,800.00 M2. $3,500.00

ÁREA VENDIBLE

40,000.00 M2. 0.62

MULTIPLICA

COSTO DE URBANIZACION $350.00

VALOR POR M2 DE TERRENO PROYECTADO $3,500.00

SUPERFICIE ANALIZADA

METODOLOGÍA DATOS BASE

SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.

FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.62

FACTOR DE EFICIENCIA

18

X 23,600.00 M2.

X $59,000,000.00

/ $1,475.00

$1,185.00

X $888.75

X $693.23


$693.23 0.9 0.95 0.90 0.95 $506.76

$888.75 0.78


$1,185.00 0.75

VALOR BASE MULTIPLICA FINANCIAMIENTO Y RIESGO VALOR FINAL

$1,475.00 $290.00

COSTO URBANIZADO MULTIPLICA INDIRECTOS Y PLUSVALÍA VALOR BASE

$59,000,000.00 40,000.00 M2.


23,600.00 M2. $2,500.00


40,000.00 M2. 0.59




SUPERFICIE ANALIZADA MULTIPLICA FACTOR DE EFICIENCIA ÁREA VENDIBLE

METODOLOGÍA

DATOS BASE

SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.59

10

19

X 22,400.00 M2.

X $40,320,000.00

/ $1,008.00

$733.00

X $549.75

X $428.81


$428.81 0.9 0.95 0.90 0.95 $313.47



$549.75 0.78


$733.00 0.75


$1,008.00 $275.00


$40,320,000.00 40,000.00 M2.


22,400.00 M2. $1,800.00


40,000.00 M2. 0.56

FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.56



METODOLOGÍA

DATOS BASE

SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.

10

20

X 21,200.00 M2.

X $25,440,000.00

/ $636.00

$376.00

X $282.00

X $219.96


$219.96 0.9 0.95 0.90 0.95 $160.80

$282.00 0.78


$376.00 0.75


$636.00 $260.00


$25,440,000.00 40,000.00 M2.


21,200.00 M2. $1,200.00


40,000.00 M2. 0.53





METODOLOGÍA

DATOS BASE

SUPERFICIE DE TERRENO 40,000.00 M2.FACTOR DE EFICIENCIA (AREA VENDIBLE) 0.53

10

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