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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
INDICE
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………2CAPITULO IEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - “LEASING”I. EVOLUCION HISTORICA………………………………………………………….….4
1.1. ORIGENES PROXIMOS………………………………………………………….4
1.2. EVOLUCION Y DESARROLLO DEL LEASING…..……………………………5
II. DEFINICION…………………………………………………………………………….7
2.1 ETIMOLOGÍA………………………………………………………………………7
2.2 DEFINICIONES DOCTRINARIAS……………………………………………….8
2.3 NUESTRA DEFINICIÓN…………………………………………………………..9
III. CLASIFICACION…………………………………………………………………….10
3.1 LEASING OPERATIVO………………………………………………………….10
3.2 LEASING FINANCIERO…………………………………………………………11
3.3 LEASE BACK……………………………………………………………………..12
3.4 CLASIFICACION POR LA NATURALEZA DEL BIEN…...…………………..12
IV. CARACTERES DEL LEASING………………...………………………………….15
4.1. CARACTERES ESTRUCTURALES…………………………………………..15
4.2. CARACTERES FUNCIONALES……………………………………………….18
V. MARCO LEGAL………………………………………………………………………20
VI. OBJETO DEL CONTRATO…...……………………………………………………20
VII. SUJETOS DEL CONTRATO………………………………………………………22
VIII. FORMALIDAD Y CONTENIDO DEL CONTRATO……...……………………..23
IX. VIGENCIA DEL CONTRATO………………………………………………………24
XI. NUEVA LEY DE LEASING INMOBILIARIO Y ALQUILER-VENTA.………….26
CONCLUSIONES…………………………….………………………………………….32
BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………….34
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
INTRODUCCIÓN
La búsqueda de financiamiento constituye uno de los aspectos vitales para la
actividad de toda empresa. Ya sea para la adquisición de activos fijos, materia
prima o el cumplimiento de otras obligaciones, es innegable que toda empresa
requiere en algún momento del financiamiento de terceros. Los cambios son
propios de la evolución histórica de los pueblos pero los apreciados últimamente
se distinguen de los sucedidos en otros periodos de la historia, la intensidad de
ellos, advertidos fundamentalmente en el campo de la tecnología y la informática
produce un elevado envejecimiento de los bienes de capital, convertidos en
obsoletos no por el normal desgaste de su uso, sino porque son desplazados por
otros bienes más sofisticados. Por ello que hay máquinas que quedan anticuadas
antes de ser puestas en servicio.
En este ambiente social y económico surge el leasing y se inserta en el mercado
financiero como una técnica de financiamiento de la empresa complementaria a
las tradicionales.
Debemos subrayar que el leasing no nace con el objeto de reemplazar a las
clásicas fórmulas de financiamiento, no obstante en un valioso aporte a los
prácticos para hacer frente a problemas financieros muy difíciles de solucionar a
través de los acostumbrados negocios de créditos, ello aunado a la posibilidad de
ir pagando la inversión conforme vaya produciendo el activo.
En poco tiempo el leasing se ha convertido en uno de los más importantes
métodos de financiamiento en los países industrializados; sin embargo en nuestro
país llama a reflexionar el descuido que la doctrina manifiesta respecto al estudio
de este novel medio de financiamiento que fue ideado para promover y no para
poseer, para estimular y no para gestionar.
El contrato del Leasing permite a una empresa a utilizar un bien de capital
(generalmente activos fijos) aprovechando la renta que este bien produce sin
utilizar su propio capital, teniendo una opción de compra al vencimiento del
contrato.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Sin duda alguna, este modelo alternativo de financiación , constituye una
interesante opcion empresarial(generalmente es asi; aunque también se da para
personas naturales), dadas las características que presenta la misma y la cual
desarrollamos en el presente trabajo entendiendo a esta contratación a la manera
de ROLLIN SERGE, citado por JORGE GORDILLO, en el sentido que “…es
preferible destinar el capital de la industria o el comercio al desarrollo de una
actividad, que a invertirlo en bienes de equipo ,porque es el uso de un bien y no su
propiedad la que produce beneficios”.
En el presente Trabajo desarrollaremos las características de este contrato y su
regulación en el Perú.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
“LEASING”
I. EVOLUCION HISTORICA
El leasing constituye una de las más elocuentes manifestaciones del cambio que
se ha venido operando, en los últimos años, en las costumbres del sector
empresarial respecto a la manera de decidir sus inversiones en bienes de capital;
de allí que, con cierta frecuencia, se le presente, ante y sobre todo, con una
técnica o modalidad financiera nueva.
- Leasing en la Antigua Grecia.
Se desarrollaban Leasing (Contratos de Arrendamiento) de esclavos, minas,
barcos, etc. entre un banco y una fábrica de escudos. En Atenas se desarrollaron
contratos de Arrendamiento de esclavos a las minas.
- Leasing tiene sus cimientos en el pueblo egipcio cuya práctica data del año 3,000
a.C., desarrollando contratos de arrendamiento en donde participaban un
arrendador, un arrendatario y una opción de compra.
1.1. ORIGENES PROXIMOS
- Las primeras empresas de Leasing.
El punto de partida del leasing con sus actuales características es el año 1952 en
que se funda en San Francisco de California la United States Leasing Corporation,
a fines del mismo año se funda también la Boothe Leasing Corporation.
La característica básica de estas empresas estriba en que su finalidad no es de
producción sino de servicios o de intermediación financiera, empleando una mejor
terminología. Atendiendo a su objeto social, entonces, proporcionan ayuda
financiera a las empresas que requieren la utilización de bienes de capital o de
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
equipo, poniendo en relación a estas con las empresas fabricantes o distribuidoras
de tales bienes.
1.2. EVOLUCION Y DESARROLLO DEL LEASING
El Leasing es el negocio que ha obtenido el más espectacular crecimiento en el
mundo capitalista, iniciando a partir de la década del cincuenta y alcanza su mayor
esplendor en la década del 70 y 80. Los años siguientes le han servido para
expandirse, con singular éxito, por todo el mundo.
1.2.1. En los Estados Unidos.
El desarrollo alcanzado por el leasing en los Estados Unidos tuvo como cercanos
aliados a: 1) Normas fiscales de amortización poco liberales; 2) créditos bancarios
a mediano plazo poco desarrollados; 3) una etapa de economía próspera con
márgenes de beneficios apreciables pero con empresas comprometidas con una
renovación acelerada de bienes de capital. En suma, una época de fuerte
demanda de capitales frente a una rigidez de la oferta de los mismos.
1.2.2. En Europa.
Las empresas de leasing están agrupadas en la Federación Europea de
compañías de Equipamiento de Leasing (LEASEUROPE)
En Gran Bretaña fue el país europeo donde se practicó por primera vez el leasing.
En Francia, país que tiene el mérito de haber sido el primero en dar un estatuto
legal ex professo para las operaciones y las empresas de leasing. Bélgica es otro
de los países que cuenta con un estatuto legal para el leasing. En Italia, a pesar
de no tener aún una legislación orgánica en materia de leasing, su crecimiento es
considerable, tal como lo demuestran los datos que siempre con mayor frecuencia
se brindan con relación a los contratos en general, y al leasing en especial.
Este significativo crecimiento del leasing se presenta en otros países de este
continente y de otras partes del mundo: España, República Popular China, La
India, Indonesia, Corea. Sin embargo fue Japón el país pionero del Leasing que en
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
poco tiempo, se convirtió en uno de los países líderes en Leasing, al grado de
adoptar un subtipo: El samuray leasing.
1.2.3. En Latinoamérica
Siguiendo el ejemplo de Europa, Latinoamérica también tiene su Federación de
Empresas de Leasing (FELELEASE), que agrupa a diversas empresas del arrea
con el objeto de promover la actividad del leasing y dar a conocer la experiencia
obtenida en diversos países.
Debemos anotar que en esta parte de América, al igual que en Europa en sus
primeros años, las transacciones de leasing fueron escasas. Sin embargo, la
situación mejoró hacia la década del 80, siendo Brasil el país en el que alcanzó su
mayor auge. En los años siguientes, a consecuencia de la crisis internacional, se
registró una inesperada caída; empero, en estos últimos años se observa una
notoria recuperación que nos lleva a pensar y abrigar esperanzas en acercarnos al
desarrollo alcanzado en otras latitudes.
En Brasil el Contrato de Leasing tiene un ordenamiento jurídico en donde la ley
define al leasing o arrendamiento mercantil, para ellos como la operación realizada
entre personas jurídicas, que tengan por objeto el arrendamiento de bienes
adquiridos a terceros por la arrendadora, para fines de uso propio de la
arrendadora y que atiendan a las especificaciones de esta.
Ecuador es otro de los primeros países que se preocupó de darle una regulación
especial e leasing.
En Chile existe la asociación Chilena de Empresas de Leasing, la cual a tenido a
su cargo la difusión de la importancia económica del leasing y sus bondades en el
financiamiento de las empresas en estos últimos años.
En Colombia se aplican a las operaciones de leasing las disposiciones del Código
Civil y del Código de comercio relativo al mandato, arrendamiento, compraventa
etc.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
En Uruguay, la carencia de regulación especial fue superada por la citada ley
conocida como "Crédito de uso", que se define como un contrato de crédito en
virtud de la cual la institución acreditante coloca un dinero para aplicar los fondos a
la adquisición de un bien por parte del tomador.
En Argentina el leasing ingresa a inicios de la década del 60, siendo adoptado no
solamente por empresas privadas sino también por empresas estatales.
1.2.4. En el Perú.
La primera mención oficial del leasing, en nuestro país, se realizó a través del
Decreto Ley 22738 del 23 de octubre de 1979, bajo la denominación de
arrendamiento financiero, esta ley faculta a estas instituciones a adquirir
inmuebles, maquinarias, equipos y vehículos destinados a este tipo de
operaciones.
El leasing en nuestro país fue normado y regulado por diferentes Decretos
Supremos, Decretos Legislativos, Resoluciones Ministeriales y resoluciones de las
diferentes instituciones reguladoras.
Las operaciones de leasing en el Perú inician su despegue en los primeros años
de la década del 80, como lo demuestra el hecho de Sogewiese Leasing que
obtuvo utilidades por el doble de su capital social y alcanza su más alto índice de
crecimiento entre los años de 1984-1986, siendo el mayor beneficiado el sector
industrial con un 34% del total de sus transacciones efectuadas, seguido por el
sector comercio con un 28%, servicios con 20%. El crecimiento se detuvo en los
años siguientes.
Las empresas que hacen uso importante de leasing son el sector bancario,
financiero, la industria manufacturera, los negocios de maquinarias y equipos para
el movimiento de tierras.
Las empresas habilitadas por la S.B.S. a operar en leasing en el mercado son las
financieras, bancarias y algunas empresas especializadas.
II. DEFINICION
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
2.1 Etimología.- La palabra leasing, de origen anglosajón, deriva del verbo inglés
"to lease", que significa arrendar o dar en arriendo, y del sustantivo "lease" que se
traduce como arriendo, escritura de arriendo, locación, etc.
En la economía se utiliza para distinguir un contrato con caracteristicas especiales.
Por no tener una traducción exacta de su lengua de origen el Leasing toma
diversos nombres en los paises que los acogen. (En Francia es Creditvail, en
Argentina Locacion- Financiera).
Pero la denominación de ARRENDAMIENTO FINANCIERO es la que mas
aceptación ha tenido en los paises de habla hispana y es el termino que emplea
la ley peruana para definirlo.
2.2 DEFINICIONES DOCTRINARIAS
- Descriptivas
El contrato de Arrendamiento Financiero o Leasing se estima que una
determinada entidad financiera (llamada Sociedad de Arrendamiento Financiero)
adquiere una cosa para ceder su uso a una persona durante un cierto tiempo la
cual habrá de pagar a esa entidad una cantidad periódica (constante o variable).
Transcurrida la duración del contrato, el concesionario tiene la facultad de adquirir
la cosa a un precio determinado, que se denomina residual, en cuanto a que su
cálculo viene dado por la diferencia entre el precio originario pagado por la
sociedad de Arrendamiento Financiero (más los intereses y gastos) y las
cantidades abonadas por el cesionario a esa sociedad. Si el cesionario no ejercita
la opción de adquirir la cosa, ha de devolverla a la sociedad de Arrendamiento
financiero, de no convenir con ella una prórroga del contrato mediante el pago de
cantidades periódicas más reducidas.1
- Jurídicas.
Las definiciones que ingresan a esta sede destacan por su particularidad del
leasing, su naturaleza contractual.
1 Weston, J. F. y Brighan, E. F. (1996), Fundamentos de Administración Financiera, McGraw-Hill, 9na Ed., México.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Se define como un negocio jurídico, el leasing es un contrato complejo de
arrendamiento por el cual una parte, en lugar de adquirir un bien de capital que
necesita solicita de la otra parte que lo adquiera y le concede su uso y goce por un
periodo determinado, vencido el cual podrá el locatario dar por terminado el
contrato, restituir la maquinaria obsoleta y celebrar un nuevo contrato sobre un
bien de capital al dia con el progreso tecnológico, o adquirir el bien objeto del
contrato por un precio equivalente a su valor residual. Como contraprestación el
locatario se obliga a pagar al locador una suma periódica de dinero que se fija de
manera de permitir la amortización del valor del bien durante el periodo de
duración del contrato.
- Jurídico Financieras
El leasing es un contrato de financiación por el cual un empresario toma en
locación de una entidad financiera un bien de capital, previamente adquirido por
esta a tal fin, a pedido del locatario, teniendo este arriendo una duración igual al
plazo de vida útil del bien y un precio que permite al locador amortizar el costo
total de adquisición del bien, durante el plazo d locación, con más un interés por el
capital adelantado y un beneficio, facultando asimismo al locatario adquirir en
propiedad el bien al término de la locación mediante el pago de un precio
denominado residual.2
2.3 NUESTRA DEFINICIÓN
Como lo menciona el jurista José Leyva Saavedra3 “El leasing es un contrato de
financiamiento en virtud del cual una de las partes, la empresa de leasing se
obliga a adquirir y luego dar en uso un bien de capital elegido, previamente por la
otra parte, la empresa usuaria, a cambio del pago de un canon como
contraprestación por esta, durante un determinado plazo contractual que
generalmente coincide con la vida útil del bien financiado el cual puede ejercer la
2 Herrero Palomo, Julián. (1999), Administración, Gestión y Comercialización en la Pequeña Empresa. Editorial Paraninfo, España.3 Leyva Saavedra, José. “El Contrato de Leasing”, Editora Jurídica Grijley E.I.R.L., Primera Edición, Lima, pág. 59, 1995.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
opción de compra, pagando el valor residual pactado, prorrogar o firmar un nuevo
contrato o, en su defecto devolver el bien”.
III. CLASIFICACION
Estos tres tipos de Leasing son los generalmente aceptados por la Doctrina.
3.1 LEASING OPERATIVO.-
a. Definición
El denominado leasing operativo, que para algún sector de la doctrina constituye
la forma primitiva del leasing, es una modalidad contractual de comercialización
por la cual una empresa, generalmente fabricante o proveedora, se obliga a ceder
temporalmente a una empresa arrendataria el uso de un determinado bien, a
cambio de una renta periódica, como contraprestación. Por lo general, este tipo de
contratos vienen acompañados de una serie de servicios, tales como
mantenimiento, reparación, asistencia técnica, etc.
b. Características
El leasing operativo presenta las siguientes características:
Los bienes que se arriendan son instrumentales de modelo standard. A la
empresa arrendadora le corresponde atender la instalación, garantizar su
buen funcionamiento, las cargas y gastos inherentes al derecho de
propiedad y, en ciertos contratos, también asume los gastos ocasionados
por el normal uso.
Por sus características, los bienes pueden ser fácilmente objeto de nuevos
contratos.
La duración del contrato es usualmente breve, no más de un año por ello,
resulta inferior a la vida física y económica del bien otorgado en arriendo.
Concede a ambas partes la facultad de resolver el contrato en cualquier
momento, siempre que lo hagan con un preaviso.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
La renta está compuesta, por lo general, por una cuota fija y una variable.
La primera, viene establecida en función de la cuota de amortización del
bien, mientras que la segunda sirve pa4a proporcionar a la arrendadora la
recuperación del costo y el beneficio esperado.
El leasing operativo supone, para la potencial empresa arrendataria, una
alternativa a la inversión directa con recursos propios.
Este contrato no reconoce opción de compra a favor de la empresa
arrendataria, pues la transferencia de la propiedad no está en la intención
de las partes.
Para Escobar Gil, es el contrato por el cual “una persona cede el uso y goce de un
equipo profesional tipo “estándar” y de una rápida obsolescencia durante un
tiempo determinado y en contraprestación recibe un canon que se paga en forma
periódica, reservándose el cesionario la facultad de terminar unilateralmente el
contrato con previo aviso al cedente cuando las condiciones técnicas no le sean
satisfactorias”.
3.2 LEASING FINANCIERO
a. Definición
A esta técnica de financiamiento, con presencia indiscutible ahora en las
legislaciones y en la jurisprudencia comparadas, se le define generalmente como
"un contrato por el cual una de las partes – empresa de leasing- se obliga a
adquirir de un tercero determinado bienes que la otra parte ha elegido
previamente, contra el pago de un precio mutuamente convenido, para su uso y
disfrute durante cierto tiempo, que generalmente coincide con la vida económica y
fiscal del bien, y durante el cual el contrato es irrevocable, siendo todos los gastos
y riesgos por cuenta del usuario, quién, al finalizar dicho período, podrá optar por
la devolución del bien, concertar un nuevo contrato o adquirir los bienes por un
valor residual preestablecido".
b. Características
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Los bienes materiales del leasing pueden ser standard o especializados,
según sean las necesidades de la empresa.
La duración del contrato, generalmente, coincide con la vida económica o
útil del bien.
Usualmente se pacta que durante un determinado plazo contractual,
llamado período irrevocable, ninguna de las partes puede resolver el
contrato; a lo más puede hacerlo la empresa de leasing por incumplimiento
de la usuaria.
A la expiración del citado plazo, la empresa usuaria tiene el derecho
potestativo de optar por: devolver el bien, aunque ésta es más su obligación
que derecho; continuar con la explotación del bien, pero a un precio
reducido; adquirir el bien, pagando el valor residual preestablecido; o, por
excepción, sustituir el bien por otro más moderno tecnológicamente, antes
del cumplimiento del plazo contractual.
3.3 LEASE BACK
Llamado también “Leasing de retro”.
En esta modalidad, la arrendataria vende un bien de su propiedad a la locadora y
esta, a su vez, se lo cede en Leasing. En este caso la arrendataria no incrementa
sus activos fijos, sino los utiliza para obtener financiamiento, mientras los usa
como si fuera propio. Casi siempre no hay desplazamiento del bien.
Para Oswaldo Hundskopf esta modalidad desvirtúa el fin financiero del Leasing
porque pierde de su activo la propiedad de esos bienes y no incrementa su
capacidad productiva.
3.4 CLASIFICACION POR LA NATURALEZA DEL BIEN4
En doctrina es común la clasificación del leasing atendiendo a la calidad de bienes
que son materia del contrato. Así se hace referencia al leasing sobre bienes
muebles, más conocido como leasing mobiliario, y al leasing sobre inmuebles, o
simplemente leasing inmobiliario.
4 Rodríguez Velarde, Javier. “Los Contratos Modernos”, Segunda Edición, Editorial Grijley, 1993.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
3.4.1. LEASING MOBILIARIO
El Código civil, siguiendo el ejemplo de otros Códigos, mantiene la clasificación
tradicional de bienes muebles o inmuebles. El art.885 del propio Código enumera
que bienes en opinión del legislador son inmuebles, siendo claro que todos los
demás bienes no comprendidos en la enumeración deben reputarse bienes
inmuebles. En este sentido, el numeral décimo del art. 886 del Código civil,
expresa que son muebles "los demás bienes no comprendidos en el artículo 885"
a. Definición
Es aquel contrato celebrado entre una empresa de leasing y una usuaria, en el
que la primera se obliga a adquirir y luego ceder el uso de un bien mueble elegido
previamente por la segunda, por un plazo determinado, a cambio del pago de un
canon periódico como contraprestación y finalizado el cual la usuaria puede
adquirir el bien, previo pago del valor residual pactado, celebrar un nuevo contrato
o devolverlo.
b. Características
El plazo en el leasing mobiliario suele coincidir con la vida útil o económica
del bien;
Los bienes sufren una desvalorización rápida, ocasionada por la propia
rapidez de los medios tecnológicos;
La opción de compra funciona como un auténtico derecho potestativo,
según las necesidades o no de renovación de los bienes utilizados;
El leasing mobiliario se inspira en la filosofía que "ningún bien de capital ni
ningún bien en general produce beneficios a su propietario por el mero
hecho de poseerlo, sino de utilizarlos". El leasing mobiliario, debemos
concluir, evidencia y cristaliza una evolución mental contraria al derecho de
propiedad.
3.4.2. LEASING INMOBILIARIO
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Una vez finalizada la Segunda Guerra Mundial, las empresas industriales se
vieron necesitadas de grandes cantidades de dinero para su expansión con el
objeto de satisfacer la extraordinaria demanda de viejos y nuevos productos.
Los ingresos retenidos, las reservas generadas por las tasas de depreciación y la
infusión de nuevo capital por medio de emisiones de valores no bastaban. Las
empresas descubrieron entonces que se podía generar nuevo capital a través de
otros usos de sus propios bienes. Podían venderse bienes de las corporaciones
y sociedades, hasta fábricas enteras, y arrendarse en el mismo acto a ellas
mismas. Con esta técnica, denominada sale and lease back, la empresa liberaba
capital para sus operaciones, a la par que, dentro del sistema tributario típico,
podía deducir los cánones de arrendamiento que pagaba sobre sus antiguos
bienes. De allí, al extender el concepto al uso de bienes que antes se adquirían
fue sólo un paso. En vez de comprar la propiedad deseada la corporación solicita
de un tercero, las que serían las empresas de leasing, que la compre al proveedor
y se la arriende bajo determinadas condiciones.
a. Definición
Es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente en leasing) se
obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los proyectos y
directivas de las otra parte (explotador o adquirente en leasing) y darlo en uso a la
otra parte por un largo período de tiempo, mientras que el usuario se obliga a
pagar al concedente una indemnización calculada de acuerdo al capital invertido.
b. Características
El leasing inmobiliario no es una simple especie o manifestación del leasing en general; pues, aunque sustentado en la misma estructura contractual, la presencia del bien inmueble implica una serie de perfiles distintos.
El leasing de inmuebles presenta unas características, de hecho y de
derecho, que difiere notablemente de la que ofrece la de bienes muebles.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
En el leasing de inmuebles, el valor residual del conjunto
terreno construcción suele ser superior al que éste tenía en el momento de
la celebración del contrato.
El leasing inmobiliario, en especial el habitacional, es la técnica contractual
ideal para solucionar los problemas de vivienda familiar de los sectores de
menores recursos en la sociedad actual.
IV. CARACTERES DEL LEASING
4.1. CARACTERES ESTRUCTURALES
En el contrato de leasing estos caracteres se advierten en la naturaleza de su
composición, del contenido de las prestaciones asumidas cada una de las partes y
de la forma como se obtiene el cumplimiento las mismas; las funcionales, a su
vez, se derivan del rol que a él le corresponde desempeñar dentro
del mercado financiero como complementaria a las tradicionales fórmulas de
financiación de la empresa. Empecemos, entonces, con las estructurales diciendo
que el leasing es un contrato.
4.1.1.- TIPICO
La clasificación de los contratos en típicos y atípicos es de muy antigua data y se
ha dado en todos los países con legislación positiva vigente; no obstante, ella no
tiene en el derecho moderno ni la misma importancia ni el mismo sentido que en el
derecho romano.
El leasing, esta institución financiera, tal como acontece hoy en los países donde
él tiene presencia significativa, en el Perú es un contrato típico, y ello, en efecto,
porque el Derecho positivo, luego de individualizar el leasing a través de una serie
de elementos y datos peculiares, lo ha valorado y le ha atribuido una concreta
regulación: primero, el Dec. Leg. 212, después del Dec. Leg. 299. Aunque,
debemos subrayar, el legislador, como ya es habitual ante la aparición de
nuevas instituciones contractuales, al redactar este dispositivo se ha preocupado
más de los aspectos tributarios y financieros que del aspecto sustancial.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
4.1.2.- PRINCIPAL
Un contrato es principal cuando cumple, por sí mismo, un fin contractual propio y
subsistente, sin relación necesaria con ningún otro contrato; es decir, no depende
ni lógica ni jurídicamente de otro, pues él se presenta independiente de aquél
En vía de ejemplo, son contratos principales todos los que figuran en la Sección
Segunda del Libro VII del Código civil de 1984, con excepción de la fianza, que es
accesoria, los de los Libros Segundo y Tercero del Código de comercio, claro está,
los que aún permanecen en su seno, como los contratos de transporte, de
fletamento.
Nuestro Ordenamiento Jurídico positivo y, en su momento, la doctrina
predominante, confieren al leasing el título de contrato principal, y ello, sin duda,
porque tiene vida propia, independiente lógica y jurídicamente de cualquier otro
contrato. Según esto, pues, el contrato de compraventa, seguros y otros, a pesar
de tener la claridad de principales, tienen en el leasing la de accesorios.
4.1.3.- CONSENSUAL
El contrato de leasing, como eficaz y reconocido medio de financiamiento puesto
al servicio de la empresa actual para contribuir a su modernización y, en efecto, a
su eficiencia, no queda al margen de esta realidad: su consensualidad es admitida
por unanimidad, pues ella en si resulta evidente. Por ello, cuando el artículo 8 del
Dec. Leg. 299 prescribe que "el contrato de arrendamiento financiero se celebrará
mediante escritura pública...", debemos, en puridad, interpretar tal exigencia sólo
como una formalidad ad probationem, en razón que ella no se requiere para
otorgar relevancia jurídica a la voluntad contractual, pues el negocio es eficaz
cualquiera sea la forma de exteriorización, sino el sólo efecto de hacer posible la
prueba de la existencia del contrato, o de su contenido sobre la forma en el leasing
nos referimos.
4.1.4.- ONEROSO
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Son onerosos, aquellos contratos en los cuales cada una de las partes sufre un
sacrificio (empobrecimiento) patrimonial con la intención de procurarse una
correspondiente ventaja: percibir una atribución patrimonial, o un enriquecimiento
proporcional, como contraprestación. Son gratuitos (o lucrativos, o di lucro, o de
beneficencia), aquellos en los cuales una sola de las partes recibe una ventaja
patrimonial, o lucro (atribución patrimonial), y la otra sólo soporta el sacrificio.
En el contrato de leasing, el sacrificio patrimonial que experimenta la empresa
financiera, al adquirir el bien y conceder el uso del mismo durante un plazo inicial,
se ve compensado con el pago del canon periódico que recibe y, en su
oportunidad, por el pago del valor residual pactado para la ulterior transferencia de
la propiedad del bien. A su turno, la empresa usuaria surge un sacrificio
patrimonial al tener que pagar los respectivos cánones, pero se beneficia con el
luso, disfrute y, a su sola decisión, con la propiedad del bien que ha
sido materia del contrato.
4.1.5.- CONMUTATIVO
Se impone la categorización del leasing como contrato conmutativo y ello, ante
todo, porque en el acto mismo de estipulación de este negocio, cada parte realiza
la valoración del sacrificio y la ventaja que le depara su celebración. Con razón,
pues, se dice que cada parte conoce con la debida anticipación, cual es la
importancia económica que el contrato reviste para ella.
4.1.6.- DE DURACION
Podemos decir, que el leasing es un contrato de duración porque las prestaciones,
tanto de la empresa de leasing como de la usuaria, se van ejecutando en
el tiempo, durante un lapso prolongado. El dilatar la ejecución de las prestaciones
en el tiempo es presupuesto fundamental para que el leasing produzca el efecto
querido por ambas partes y satisfaga, a su vez, las necesidades que los indujo a
contratar. La duración en él no es tolerada, sino, por el contrario, querida por ellas.
En suma, más esstrictamente, el leasing es un contrato de duración determinada,
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
cuya prestación de la empresa de leasing es continuada y la contraprestación de
la usuaria es periódica.
4.1.7.- DE PRESTACIONES RECIPROCAS:
El leasing, acorde con la terminología del Código civil, es un contrato con
prestaciones recíprocas, donde la empresa de leasing es acreedora de los
cánones e, inversamente, deudora de los bienes, sean estos muebles o
inmuebles; en tanto, la usuaria es acreedora de los bienes y deudora de los
cánones. Si esto es así, entonces, al leasisng le son aplicables las disposiciones
contenidas en el Titulo VI, de la Sección Primera del Libro VII Del Código civil.
4.1.8.- DE EMPRESA:
Tanto la doctrina como el propio Dec. Leg. 299 reconocen que el leasing integra la
gran familia de los llamados "contratos empresa". Por ejemplo, el art. 2 de la
citada Ley prescribe: "Cuando la locadora esté domiciliada en el país deberá
necesariamente ser una empresa bancaria, financiera o cualquier otra empresa
autorizada por la S.B.S...". Como se observa, para la Ley, al menos
expresamente, una de las partes es una empresa: la empresa de leasing: pero,
nosotros sabemos que uno de los rasgos típicos, sino su finalidad primaria de éste
es la de ser un contrato de financiación de la empresa, es decir, de aquella que
produce bienes o servicios para el mercado.5
Según esto, pues, debemos reconocer que habitualmente son dos empresas las
que intervienen en el leasing como partes contractuales: La empresa de leasisng,
de un lado, y la empresa usuaria, del otro.
La calificación de contrato de empresa es, como podemos advertir, "approprié" al
leasing.
4.2. CARACTERES FUNCIONALES
5 Torres Méndez, Miguel. “Estudios sobre el Contrato de Compraventa (Parte I)”. Editora Jurídica Grijley. 1ra Edición. 1993.
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Habiéndonos referido a los que consideramos caracteres estructurales del leasing,
nos interesa ahora hacer mención a los que la doctrina y jurisprudencia destacan
como funcionales, a saber:
4.2.1.- DE FINANCIACION:
Las doctrinas económica y jurídica están de acuerdo que las más marcada entre
las particularidades del leasing es la de ser un contrato de financiación. El
predominio de esta finalidad es patente, obvia, debido en lo fundamental a que el
leasing tiene como objetivo primario ofrecer a las empresas un canal de
financiamiento alternativo o complementario a las líneas de crédito tradicionales.
Por eso, con sumo acierto, se dice que ahora las empresas tienen a su
disposición, además de los tradicionales "capital de riesgo" y "capital de crédito",
otra constituida por el denominado "capital de uso", de forma tal que, a la pacifica
distinción entre titularidad del capital (del Estado o accionistas privados) y
titularidad de dirección (de los ejecutivos o de los técnicos), se puede agregar una
ulterior subdistinción entre la titularidad del capital de la empresa y la titularidad del
capital de gestión.
4.2.2.- DE CAMBIO:
El contrato de leasing, permite la circulación de la riqueza, al conceder el uso y
goce económico de un bien, por un plazo determinado, y al otorgar la totalidad de
los poderes económicos que tiene sobre el bien materia del negocio, si se hace
uso de la opción de compra; de otro, posibilita una mayor eficiencia y expansión
de la empresa usuaria, incrementando su producción y sus resultados la vez que
se incentiva la sustitución y renovación de los bienes de capital, impulsando, en
consecuencia, el desarrollo del sector de la industria y el comercio.
4.2.3.- TRASLATIVO DE USO Y DISFRUTE:
Para alcanzar una mejor exposición didáctica de las instituciones contractuales, la
doctrina en estas últimas décadas clasifica los contratos vendiendo a
sus objetivos sustanciales. En tal sentido, se habla, de un lujo de contratos
traslativos de la propiedad, donde naturalmente están la compraventa, el mutuo, la
20
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
permuta etc; y, de otro, de contratos traslativos de uso y disfrute, en los que se
alistan el arrendamiento, el comodato, etc.
Siguiendo esta clasificación, que tiene directa conexión con la apuntada función de
cambio, se puede decir que el leasing es un contrato traslativo de uso y disfrute de
bienes de capital y, eventualmente, es titulo para la adquisición de la propiedad de
los mismo, si es que la empresa usuaria decide que esa es la opción más
conveniente a sus propios interés al final del plazo contractual.
V. MARCO LEGAL
El contrato de leasing se encuentra regulado por el Decreto Legislativo N° 299, así
como por las disposiciones en materia de acto jurídico, obligaciones y contratos
del Código Civil.
Apartándonos un tanto de aquellos que tienen la afición de cambiar las cosas
tempranamente, pensamos que el Decreto Legislativo 299, interpretado
creativamente, diferente a insensatamente, como diría un recordado jurista
nacional, permite que el leasing se muestre en nuestro país con la mayoría de sus
modalidades principales a las que hemos hecho referencia en el presente capítulo,
saber: leasing mobiliario, inmobiliario, lease back (art.27º), leasing financiero.
Decreto legislativo Nº 299 Ley de Arrendamiento Financiero
Decreto supremo Nº 559-84-EFC, del 30.12.84 reglamento
Ley Nº 27394, del 30.12.2000, modificatoria
Decreto Legislativo Nº915, del 12.02.2004, modificatoria.
Decreto supremo Nº 113-2000_EF, 14.10.2000, exclusión de terrenos
Ley Nº 27804, del 08.02.2002, convenios de estabilidad tributaria
Decreto supremo Nº 179-2004-EF, del 08.12.2004, convenios de
estabilidad tributaria
Decreto supremo Nº 134-2004- EF, del 05.10.2004, costo computable
VI. OBJETO DEL CONTRATO
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
El contrato de leasing tiene por objeto conceder un financiamiento a una persona
con la finalidad de que ésta pueda adquirir un determinado bien. Según la
descripción contenida en el artículo del Decreto Legislativo N° 299, el contrato de
leasing o de arrendamiento financiero es aquel que tiene por objeto la locación de
bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la
arrendataria, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la
arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado.
Como podemos apreciar, el contrato de leasing tiene por esencia financiar a una
persona para que pueda adquirir un determinado bien. Pero este financiamiento
posee características que lo diferencian sustancialmente de un contrato de mutuo
o de línea de crédito.
En primer lugar, la persona que solicita el financiamiento, denominada
arrendataria, obtiene el derecho de uso sobre el bien durante el plazo de vigencia
del contrato, a cambio del pago de las cuotas pactadas. Esto permite que la
arrendataria pueda gozar de los beneficios del bien materia del contrato aun
cuando no ha terminado de pagar el financiamiento.
Además, como se ha señalado en la definición del contrato de leasing que
contiene el Decreto Legislativo N° 299, la empresa arrendadora adquiere el
compra que esta última podrá ejercer siempre que hubiera pagado todas las
cuotas establecidas en el contrato, además del pago por el derecho de opción
que, normalmente, asciende a una suma simbólica.
Debemos considerar el efecto que tiene esta forma de ejecución del contrato, es
decir, que la transferencia de propiedad del bien no se realice con la celebración
del contrato, sino que sea la arrendadora quien lo adquiere y sólo lo transfiera si
es que la arrendataria ejerce la opción de compra.
Este mecanismo genera dos consecuencias. La primera es que la arrendadora se
asegura el pago de las cuotas manteniendo la propiedad del bien, pues en caso
de incumplimiento, sólo deberá requerir la devolución del bien a la arrendataria,
22
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
conservando en todo momento la propiedad del bien, por lo que podrá venderlo
con la finalidad de recuperar la deuda.
El segundo efecto es quizá más importante. En la medida que la arrendataria tiene
la opción de compra del bien materia del leasing, podrá decidir si al momento en
que haya cancelado todas las cuotas del contrato, le resulta conveniente o no
adquirir el bien. Esto tiene sentido cuando se trata de bienes que se hubieran
vuelto obsoletos por el uso, en cuyo caso la arrendataria puede considerar inútil su
adquisición.
VII. SUJETOS DEL CONTRATO
De la definición y tratamiento del contrato de arrendamiento financiero previsto en
el Decreto Legislativo N° 299, podemos determinar que los sujetos que forman
parte del contrato son los siguientes:
7.1. El Arrendador
El arrendador es quien concede el financiamiento al arrendatario y adquiere el
bien para cedérselo en uso a este último.
Por disposición del artículo 2° del Decreto Legislativo N° 299, cuando la
arrendadora sea una empresa domiciliada en el país, deberá ser una empresa
bancaria, financiera u otra empresa autorizada por la Superintendencia de Banca y
Seguros para realizar operaciones de arrendamiento financiero.
- Obligaciones del Arrendador
Adquirir los bienes que han sido escogidos por el cliente directamente del
proveedor también designado por éste.
Entregar los bienes al arrendatario o facultar al proveedor para que los
entregue directamente al usuario.
Garantizar el disfrute del bien y sus condiciones intrínsecas.
Proceder a la venta del bien, en el caso de que el arrendatario haga uso de
la opción de compra, al precio convenido en el contrato.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
7.2. El arrendatario
El arrendatario es la persona que obtiene el financiamiento y a quien se le otorga
el uso del bien, pudiendo optar por su adquisición cuando haya cumplido con el
pago de las cuotas establecidas en el contrato.
La arrendataria puede ser una persona natural o jurídica. Normalmente, se trata
de personas que ejercen una actividad de carácter empresarial, de tal manera que
el leasing le permita contar con un bien necesario para desarrollar su actividad.
- Obligaciones del Arrendatario
Pagar puntualmente el precio del arrendamiento.
Cumplir con constituir las garantías exigidas por el Banco.
Asumir todas las obligaciones contractuales que incluye el uso adecuado
del bien, mantenimiento, cambio de repuestos, información, etc.
Contratar seguros contra toda clase de riesgos.
Devolver el bien al vencimiento del contrato de arrendamiento cuando no se
ejerce la opción de compra o antes de su vencimiento a solicitud del Banco
como consecuencia de la resolución del contrato.
7.3. El vendedor
Ciertamente, el vendedor no forma parte del contrato de leasing o arrendamiento
financiero, pues la empresa arrendadora adquiere el bien de éste en virtud a un
contrato de compraventa jurídicamente independiente al contrato de leasing. Pero
consideramos pertinente mencionarlo pues existe la posibilidad que la arrendataria
y el vendedor se vinculen. Esto sucede cuando el uso o la propiedad de la
arrendataria se ven afectadas por los vicios ocultos del bien, en cuyo caso deberá
accionar por la obligación de saneamiento no contra la empresa arrendadora sino
contra el vendedor, en virtud al artículo 5° del Decreto Legislativo N° 299.
VIII. FORMALIDAD Y CONTENIDO DEL CONTRATO
Según lo dispuesto por el Artículo 5° del Decreto Legislativo 915 del 11 de Abril del
2005, que precisa los alcances del Artículo 18 del Decreto Legislativo Nº 299,
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
modificado por la Ley Nº 27394: “...El contrato de arrendamiento financiero deberá
estipular el monto del capital financiado, así como el valor de la opción de compra
y de las cuotas pactadas, discriminando capital e intereses.
Esta regla también deberá observarse con ocasión de cualquier modificación del
contrato de arrendamiento financiero, cuando se afecte el monto del capital
financiado y/o el valor de la opción de compra y/o el monto de las cuotas
pactadas..”.
Debe tenerse en cuenta que no existe disposición alguna aparte de la que estoy
desarrollando que regula lo relacionado al contenido y/o estipulaciones del
contrato de arrendamiento financiero.
Como ya se indicó anteriormente, de conformidad con lo dispuesto por el Artículo
8 del Decreto Legislativo 299, el contrato de arrendamiento financiero se celebrará
por escritura pública; pero debido a que no se ha establecido sanción de nulidad,
la formalidad exigida es ad probationem, en consecuencia, puede celebrarse bajo
cualquier forma.
En tal sentido, y como consecuencia de lo antes expuesto, cualquier modificación
que se haga del mismo deberá efectuarse bajo la misma forma del contrato
original., el contrato de arrendamiento financiero tiene mérito ejecutivo, por lo que
las controversias derivadas de él podrán tramitarse mediante el proceso ejecutivo.
IX. VIGENCIA DEL CONTRATO
La vigencia del contrato de arrendamiento financiero, así como la exigibilidad de
las obligaciones y derechos de la arrendataria, se inicia en el momento en que la
arrendadora efectúe el pago total o parcial del precio del o de los bienes materia
del contrato, o cuando éstos sean entregados a la arrendataria, lo que suceda
primero.
El plazo de vigencia del contrato será establecido por las partes. Asimismo, la
opción de compra de la arrendataria será válida durante toda la vigencia del
25
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
contrato y podrá ejercerse en cualquier momento hasta el vencimiento de dicho
plazo.
9.1 RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
- Resolución Judicial
Aunque el Decreto Legislativo N° 299 hace mención a la rescisión del contrato,
debemos entender que se trata de la resolución de éste, pues en todo momento
se alude a causales que son posteriores a la celebración del contrato.
Así, el artículo 9° de la norma antes referida, señala que la falta de pago de dos o
más cuotas consecutivas, o el retraso de pago en más de dos meses, facultará a
la arrendadora a resolver el contrato.
Además, podrán establecerse en el contrato otras causales de resolución. Es
común que se prevea la resolución del contrato cuando la arrendataria realiza
algún acto de disposición sobre el bien o cuando incurre en causal de insolvencia.
En base a lo dispuesto por el Artículo IX del Título Preliminar del Código Civil que
señala que las disposiciones del Código Civil se aplican supletoriamente las
relaciones y situaciones jurídicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean
incompatibles con su naturaleza, el Artículo 1428 del Código Civil es aplicable a
los contratos de arrendamiento financiero. Por ello la sociedad de leasing podrá
decidir entre: solicitar el pago inmediato de cuotas no pagadas, más los intereses
moratorios, o resolver el contrato. Además, podrá solicitar indemnización por
daños y perjuicios.
9.2 Resolución Expresa o Extrajudicial
La cláusula resolutoria expresa, es la estipulación por medio de la cual una de las
partes, o ambas, se reservan el derecho de resolver al contrato por incumplimiento
de la otra parte contractual.
En este supuesto, producida la causal de incumplimiento, el banco o entidad
especializada -si decide resolver el contrato- cursará una carta notarial dirigida al
arrendatario fijando plazo perentorio a efectos de que proceda a la cancelación de
26
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
las cuotas no pagadas, así como los intereses compensatorios, moratorios y
gastos generados por dicho incumplimiento, bajo apercibimiento de resolver el
contrato e iniciar las acciones judiciales pertinentes.
Vencido el plazo establecido en la carta notarial antes mencionada, no habiendo
cancelado las cuotas impagas, intereses compensatorios, moratorios y gastos
generados por el incumplimiento, la arrendadora cursará una carta notarial dirigida
a la arrendataria estableciendo que en estricto cumplimiento de la cláusula
resolutoria establecida en el contrato, procede a RESOLVERLO6.
Si el deudor y/o fiador solidario no cumple con lo requerido, la empresa leasing
dará por resuelto el contrato de arrendamiento financiero; quedando expedito su
derecho a iniciar las acciones judiciales para el cobro de la deuda pendiente de
pago y la restitución del bien materia del contrato.
X. DETERMINACIÓN DEL BIEN MATERIA DEL LEASING
Corresponde a la arrendataria determinar el bien materia del contrato, así como el
proveedor del mismo. De esta manera, la arrendataria asume la responsabilidad
de que el bien presente las características necesarias para el uso que desea darle.
Tal como hemos señalado anteriormente, la arrendadora no es responsable por
los vicios y daños del bien, siendo derecho de la arrendataria ejercer la acción por
dichos vicios contra el proveedor o vendedor del bien. Esto se sustenta en el
hecho que el objeto del contrato no es la venta del bien de la arrendadora a la
arrendataria y en que es esta última quien determina las características y al
proveedor del bien, por lo que no podría atribuirse responsabilidad sobre los
defectos del bien a la arrendadora, toda vez que ésta no eligió el bien materia del
contrato ni al proveedor.
- Obligación de asegurar el bien
6 Las empresas de arrendamiento financiero siempre incluyen en los contratos de leasing cláusula resolutoria o pacto comisorio, lo cual evita que incurran en gastos y pérdida de tiempo como consecuencia de la resolución judicial del contrato (proceso de conocimiento).
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Constituye una obligación del contrato asegurar el bien materia del leasing
mediante pólizas de seguro contra los daños que pudieran afectarlo, según su a la
arrendadora de fijar los términos que debe contener la póliza de seguros.
- Carácter inembargable del bien
El artículo 11° del Decreto Legislativo N° 299 establece que el bien materia de
arrendamiento financiero no puede ser embargado, afectado o gravado por
mandato administrativo o judicial para el cumplimiento de obligaciones de la
arrendataria.
En virtud a esta disposición, se deberá dejar sin efecto cualquier medida de
embargo o cualquier otra afectación que se hubiera trabado sobre el bien,
bastando la presentación del testimonio de la escritura pública del contrato de
arrendamiento financiero.
- Sobre la restitución del bien
En la medida que la propiedad del bien no se transfiere sino hasta el momento en
que la arrendataria hubiera pagado la totalidad de las cuotas previstas en el
contrato y siempre que ejerza la opción de compra, la arrendadora podrá solicitar
la inmediata restitución del bien cuando la arrendataria haya incurrido en alguna
causal de resolución prevista en el contrato.
Para tal efecto, si la arrendataria se negara a la devolución del bien, la
arrendadora podrá solicitar en la vía judicial que se ordene dicha entrega,
presentando su solicitud al juez, señalando la causal de resolución y
acompañándola del testimonio de la escritura pública del contrato.
Recibida la solicitud, el juez debe ordenar de inmediato la entrega del bien,
debiendo la arrendataria efectuar la devolución al segundo día de notificada.
Le corresponde a la arrendataria el derecho de cuestionar la resolución del
contrato y solicitar a la arrendadora la indemnización por los daños y perjuicios
causados, si así le correspondiera.
XI. NUEVA LEY DE LEASING INMOBILIARIO Y ALQUILER-VENTA
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Con fecha 18 de julio de 2015 se publicó en el Diario oficial “El Peruano” el
Decreto Legislativo No. 1177, mediante el cual se establece un régimen especial y
facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de
inmuebles destinados para vivienda, y para promover la inversión en la
construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda. La norma
bajo comentario entró en vigencia el 19 de julio de 2015.
Además de formalizar el alquiler y crear las modalidades de alquiler venta y
leasing inmobiliario, el decreto legislativo 1177 facilita el desalojo de un inquilino
moroso en breves plazos y obliga a que los alquileres se depositen en una entidad
financiera.
- TRES MODALIDADES
Tal como había indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgación
de la norma el viernes, el Decreto Legislativo que Establece el Régimen de
Promoción del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades nuevas para
el mercado inmobiliario.
1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda
En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al
arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado.
Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario Único de Arrendamiento
de inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de
Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado también por este decreto y que está a
cargo del Fondo Mivivienda.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra.
En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su
propiedad al arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo
determinado, al final del cual el inquilino tiene derecho de ejercer la opción de
compra del inmueble.
29
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Para ello, es requerido firmar el FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con
Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros
Públicos.
Además, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la
opción de compra del inmueble.
Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deberá
depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este caso,
no constituye pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que el
inquilino no podrá solicitar la devolución de ninguno de los pagos realizados.
Para ejercer la opción de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de
las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estén consignados en
el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada, deberá pagar las cuotas
que falten.
Según la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de
compra del inmueble a través del sistema financiero, el banco debe tener en
cuenta en la evaluación el comportamiento de pago del arrendatario.
Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del Programa
Techo Propio, el comprador del inmueble podrá acceder al Bono del Buen
Pagador o al Bono Familiar Habitacional.
El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000,
dependiendo del valor del inmueble.
3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda.
En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de
Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un
inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un pago de cuotas periódicas y con
opción de compra a un valor previamente pactado.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el
arrendatario el FUAL -Formulario Único de Arrendamiento - financiero (leasing) de
inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de Registros
Públicos.
Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador
o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las
cuotas sean menores.
Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opción
de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL.
Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada,
deberá cancelar las cuotas por vencer.
- Formularios
Como ya se mencionó, acceder a estas modalidades requiere la firma del
formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratosy
cuyo contenido será definido en el reglamento de esta norma.
Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son
registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV y,
de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos - SUNARP.
- Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV
El RAV es el registro donde se inscribirán todos los FUA, FUAO y FUAL y será administrado por el Fondo Mivivivienda. Asimismo, también hará una
recopilación de las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan
en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo, que también son creados por
este decreto.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
La información del RAV es pública y podrá ser usada por entidades financieras para evaluar a un solicitante a un crédito hipotecario, así como para que
futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes de la otra parte
en caso quieran firmar un contrato.
- Cuentas de abono
Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una
empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garantía
al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente, así como los gastos
de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdidas y cualquier otro concepto
previamente acordado.
La garantía se mantendrá depositada hasta el fin del contrato y podrá ser usada
por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de
sumas adeudadas de renta. El remanente, será devuelto al inquilino.
- Desalojo
En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueño del inmueble
puede iniciar un Proceso Único de Ejecución de Desalojo para recuperarlo,
cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar
la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos, no cumpla con abonar
los complementarios (mantenimiento, agua, seguro y otros) por seis meses o lo
use para un fin distinto a vivienda.
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o
el juzgado que haga sus veces, en la jurisdicción donde se encuentre el
inmueble. El inquilino tendrá cinco días hábiles para allanarse o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo.
Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en máximo tres días hábiles y, de
ordenar el desalojo, la Policía Nacional del Perú tiene tres días hábiles para para ejecutarlo.
32
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez
pondrá en conocimiento de tal hecho al discal de turno para que inicie las acciones
legales que correspondan. El desalojo deberá ser registrado también en el RAV.
El arrendatario puede apelar la decisión de desalojarlo en un plazo de tres días
hábiles, la cual deberá ser remitida al juez superior en máximo dos días hábiles y
este deberá notificar su decisión en un plazo no mayor de tres días hábiles. Si se
confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.
- Régimen Tributario Especial
Las personas jurídicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres
modalidades, gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto
General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en esta norma.
Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del
leasing inmobiliario, no tendrán que registrar estas propiedades como activos
fijos.
CONCLUSIÓNES
1. Como hemos visto, el arrendamiento financiero o leasing, constituye una
herramienta de financiamiento sumamente importante en la actividad de las
empresas. El conocimiento de su funcionamiento y de su regulación resulta
indispensable para darle un adecuado uso y aprovechamiento.
2. En las normas legales vigentes, no se ha establecido sanción de nulidad al
contrato de arrendamiento financiero que no se haya celebrado bajo
escritura pública, siendo dicha formalidad ad probationem.
3. El contrato de arrendamiento financiero no puede ser considerado título
ejecutivo, puesto que si bien según la legislación vigente los contratos de
arrendamiento financiero constituyen títulos ejecutivos, los mismos, no
cumplen todos los requisitos de fondo señalados por ley, puesto que si bien
33
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
contiene una obligación cierta, expresa y exigible, el monto de la prestación
no está determinado ni es determinable por simple operación aritmética.
4. No existe impedimento legal alguno respecto a la celebración de contratos
preparatorios de arrendamiento financiero, los cuales -a excepción de los
referidos a la traslación de dominio podrán ser materia de inscripción en el
Registro Mobiliario de Contratos y en los Registros Jurídicos de Bienes.
5. La ley de arrendamiento financiero y su reglamento hacen mención al
término rescisión; ello, debido a que en las leyes promulgadas antes de año
1984 se confundía el término rescisión con el término resolución. Pero
debido a que posteriormente se aclara esta confusión, entendiéndose que
en los casos en que se hacía mención a rescisión, en realidad se trataba de
resolución; se concluye que en el caso de la ley de arrendamiento
financiero a lo que se refiere realmente el legislador es a la resolución del
contrato.
6. Según las normas vigentes, los bienes dados en arrendamiento financiero
no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato
administrativo o judicial en contra del arrendatario, lo cual tiene su razón de
ser en el hecho de que los bienes materia de arrendamiento son de
propiedad de la empresa de leasing.
7. Es posible la interposición de medidas cautelares en contra del arrendador,
respecto de los bienes dados en leasing, pero si éstos son rematados, el
nuevo propietario debe respetar los derechos del arrendatario.
8. El arrendador pese a ser el propietario de los bienes materia de
arrendamiento financiero, debido a que existe de por medio una carga que
es la opción de compra que contiene el contrato de arrendamiento
financiero, su derecho se ve limitado y en consecuencia no puede vender
dichos bienes.
9. Es posible la cesión de posición contractual en los contratos de
arrendamiento financiero respecto de cualquiera de las partes, inclusive la
del arrendador, con lo cual no se vería afectada la opción de compra y el
derecho del arrendatario.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
10.Las modalidades o subtipos de leasing existentes nos permiten satisfacer
necesidades empresariales siempre y cuando estas necesidades puedan
ser mediante el uso, goce y disfrute de un bien determinado.
11.Las características del leasing por su estructura y función se clasifican en
categorías según sus afinidades con reglas propias que son aplicables a
otras. La funcionabilidad y la flexibilidad del leasing han sido pilares
fundamentales para su utilización en el campo internacional.
12.El lease back permite obtener capital a largo plazo mediante la movilización
de los activos fijos que posee la empresa.
13.El leasing financiero es una fuente de financiamiento que preserva la
capacidad de endeudamiento de la empresa, permitiendo una disponibilidad
aumentada del crédito, ya que la arrendataria puede obtener más dinero
durante plazos más largos.
BIBLIOGRAFÍA
1. Herrero Palomo, Julián. (1999), Administración, Gestión y Comercialización
en la Pequeña Empresa. Editorial Paraninfo, España.
2. Leyva Saavedra, José. “El Contrato de Leasing”, Editora Jurídica Grijley
E.I.R.L., Primera Edición, Lima, 1995.
3. Rodríguez Velarde, Javier. “Los Contratos Modernos”, Segunda Edición,
Editorial Grijley, 1993.
4. Torres Méndez, Miguel. “Estudios sobre el Contrato de Compraventa (Parte
I)”. Editora Jurídica Grijley. 1ra Edición. 1993.
35
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
5. Weston, J. F. y Brighan, E. F. (1996), Fundamentos de Administración
Financiera, McGraw-Hill, 9na Ed., México.
6. Ley de Arrendamiento Financiero-Decreto Legislativo Nº 299.
7. Reglamento de Ley de Arrendamiento Financiero- Decreto Supremo N° 559
84-EFC.
8. 13. Decreto Legislativo N° 915 del 11/04/2001 (Decreto Legislativo que
precisa los alcances del Artículo 18 del Decreto Legislativo N° 299,
modificado por la Ley N° 27394).
9. Ley de la Garantía Mobiliaria del 01/03/2006 (vigencia a partir del
29/05/2006).