INFLUENCIA DE LAS VARIACIONES DEL TIEMPO DE EJECUCIÓN

Y COBRO DE LAS OBRAS, EN LOS COSTOS INDIRECTOS DE LA

PEQUEÑA EMPRESA CONSTRUCTORA EN LA CIUDAD DE MÉXICO

Mtro. Alejandro Cervantes Abarca

Diciembre 2013

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN APROBADO POR CONSEJO DIVISIONAL N-135

UAM-A CYAD PROCESOS Y TECNICAS DE REALIZACIÓN

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PROYECTO DE INVESTIGACIÓN Influencia de las variaciones del tiempo de ejecución y cobro de las obras, en los costos indirectos de la pequeña empresa constructora en la Ciudad de México.

APROBADO POR EL CONSEJO DIVISIONAL CON No. N-135 El día 31 de Marzo de 2004 en la sesión ordinaria del

Vigésimo Noveno Consejo Divisional

Perteneciente al Programa de Investigación P-009 “Administración de la Construcción”

Del Grupo de Investigación “ADMINISTRACIÓN PARA EL DISEÑO”

5 CAPÍTULOS

(1. Introducción, 2. Marco teórico, 3. Método, 4. Muestreo con interpretación de resultados, y 5. Ejemplo práctico) Bibliografía y Un Anexo

Mtro. Alejandro Cervantes Abarca Departamento de Procesos y Técnicas de Realización de la División de Ciencias y Artes para el Diseño UAM-Atz. Diciembre 2010

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CAPITULO I INTRODUCCIÓN

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

Para todos los profesionales de la construcción es conocido que los procesos

recesivos que ha sufr ido el país, práct icamente en todos los cambios sexenales

desde 1976, a la fecha, han puesto en r iesgo o l levado a la quiebra a un gran

número de micro y pequeñas empresas constructoras.

Actualmente gran parte de los constructores han considerado esto, como que

es únicamente la fa l ta de trabajo lo que amenaza la estabi l idad f inanciera y la

permanencia de estas empresas. Sin embargo las estadíst icas nos indican que

un gran número de las micro y pequeñas empresas han fracasado, a pesar de

que manejaban volúmenes de obra suf ic ientes para asegurar su estabi l idad.

Por otra parte, e l proceso recesivo afecta a todos, y a l observar que han hecho

las grandes constructoras, se da uno cuenta que una medida importante que

han tomado ha s ido la de reducir sus costos de operación. Además t ienen la

ventaja por la cant idad y tamaño de los contratos que manejan, de poderse

hacer más compactas para luego volverse a expandir según lo requieran sus

volúmenes de obra, s in mucho per ju ic io para su estructura empresar ia l .

Así, a l hacer una retrospect iva de los 30 años que tengo como arquitecto

constructor, revisé las oportunidades de mi quehacer profesional, y saque por

conclusión, que en las obras de construcción en que he part ic ipado directa o

indirectamente y que suma un número considerable (a lrededor de 50) , tan sólo

un 10% se real izo y/o cobro de acuerdo a los t iempos planeados y

programados

3

Conociendo que los costos indirectos de obra se anal izan y cuant i f ican de

acuerdo a un t iempo predeterminado de contrato, e l real izar la obra en un

mayor t iempo signi f ica mayores gastos en salar ios al personal administrat ivo y

d irect ivo, así como mayores gastos de operación. Todo esto en per ju ic io de las

ut i l idades de la empresa.

Del mismo modo el no poder cobrar los trabajos de acuerdo a lo programado,

s iempre pondrá a la empresa en apuros económicos y a incumpl ir con sus

compromisos f inancieros, lo cual provocara atrasos en los t iempos

programados y volvemos al punto anter ior en un círculo v ic ioso.

Con un sondeo, entrevistando a profesionales de la industr ia de la

construcción, sobre las exper iencias y padecimientos mas frecuentes cuando la

empresa se encuentra en di f icul tades f inancieras, se detectaron como

constantes los s iguientes problemas:

En la relación contratista-cliente: El c l iente modif ica var ias veces el proyecto

durante la construcción, en su geometría con ampl iaciones y reducciones y en

sus especif icaciones con cambios en los mater ia les de recubr imiento, o en

texturas, colores, etc. Provocando atrasos en algunos trabajos, suspensiones

parcia les. Entonces es común escuchar: “suspendieron temporalmente los

trabajos”, “no se ha podido in ic iar un X trabajo” o e l “nos pararon porque va ha

haber cambios en el proyecto”.

Así mismo encontramos como constantes cuando la empresa t iene problemas

f inancieros: “e l c l iente no nos han pagado” ref i r iéndose al cobro de una o

var ias est imaciones, “nos hemos atrasado por fa l ta de dinero”, “no se ha

podido cobrar X trabajos o mater ia les” ref i r iéndose a que t ienen detenida la

est imación por parte de la supervis ión de algunos trabajos real izados.

Todo esto lo repercuten a la empresa sub-contratista: “Apóyenme”, “Ustedes

síganle, luego nos ponemos a mano” o “De momento párenle”

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También es frecuente padecer con los proveedores: “no nos han surt ido”, “nos

l lega la próxima semana”, “ tan pronto nos l legue se lo mando”

Del mismo modo, se detectaron diversos problemas a la hora de real izar los

trámites para la obtención de las l icencias y permisos .

De igual forma, muchas empresas han sufr ido la urgencia de entregar un

trabajo o una obra en un t iempo extraordinar iamente corto, fuera del programa

or ig inal . Ejemplo: Se t iene que inaugurar ta l día por razones polí t icas. Lo que

los obl iga al pago de t iempo extra, a t rabajar e l turno nocturno, l levar comida a

la obra, ofrecer compensaciones especia les, vacaciones al terminar los

trabajos, etcétera.

Razón por la cual, para cumpl ir en t iempo, se t ienen que real izar compras de

urgencia no programadas, que los proveedores no s iempre pueden surt i r ,

teniendo que comprar s in los descuentos previstos o a un mayor costo.

A la vez, los subcontrat is tas por real izar los trabajos en un menor t iempo,

incrementan los costos o hay que recompensarlos de alguna forma. Estos

gastos no s iempre o no todos se pueden trasladar a los c l ientes, pasando a

incrementar los costos de operación de la empresa.

Otro problema frecuente, sobre todo para la pequeña empresa constructora que

se dedica a alguna especia l idad de la construcción, como: acabados,

insta laciones, p isos, p lafones, cancelería, etc. es que no se les da tramo para

trabajar, t ienen que estar dependiendo del avance de otros trabajos y cuando

entran a trabajar, casi s iempre existe a lgo que estorba y que hay que mover

para después regresar lo, o dejar esa zona para después, con las consecuentes

perdidas de t iempo y cal idad, además del sobre costo que el lo impl ica.

Igualmente en épocas de auge en la construcción se t ienen problemas con el

suministro de los materiales , como: cemento, var i l la , tabique, suministro de

concreto premezclado, etc. Las grandes constructoras t ienen acaparado el

mercado, además del f recuente exceso de conf ianza o la fa l ta de previs ión en

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la e laboración de requis ic iones de mater ia les, haciéndolas tardíamente y/o

fa l ta de seguimiento para su adquis ic ión o su entrega en la obra. Entonces

escuchamos el ; nos hemos atrasado por fa l ta de X mater ia l , producto, equipo,

etcétera.

Otro padecimiento común, son los cambios climáticos, en muchas ocasiones

extremosos e imprevis ib les, ya que las excavaciones, c imentación, colado de

elementos estructurales y gran parte de la obra se real iza al intemperie,

expuestos a la l luv ia, granizo, heladas, polvaredas, f r ío, calor, etcétera.

Así mismo, se detectaron quejas acerca de la composición y capacidad de

carga del terreno , en el que a pesar de haber real izado muestreos, con base

en calas o estudios de mecánica de suelos, su estrat i f icación muchas veces

depara sorpresas en su composic ión, estabi l idad, dureza, rocas, minas,

capacidad de carga, etcétera.

Estas var iaciones contra e l t iempo de ejecución y cobro que se había planeado

y programado, repercuten en desviaciones al programa de obra, desviaciones

al programa f inanciero, fa l ta de l iquides de parte de la empresa, tener que

suspender temporalmente algunos o todos los trabajos, con las consecuencias

del caso, o tener que f inanciar la obra, con el consecuente costo para la

empresa.

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1.1.1 Esquema del Problema de Investigación. Cuadro 1

OBRA

CLIENTE

PROYECTO EJECUTIVO Especif icaciones, Normas

CONTRATO

Regulaciones Tramites, l icencia

Presupuesto

Cambios al proyecto y especif icaciones

Tiempo real de ejecución y cobro

Costo de operación

UTILIDAD

Programa de obra Flujo de efectivo

Condiciones geo- cl imáticas

Pago de estimaciones

Proveedores

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1.2 JUSTIFICACIÓN.

1.2.1 Económica. La etapa económica más importante de un proyecto de

construcción, es la mater ia l ización f ís ica, ya que es aquí donde se hacen las

mayores inversiones. La intención en el desarrol lo del d iseño y la construcción

de las obras, t iene un eminente enfoque de negocios, donde las partes,

conforme con sus contratos, buscaran los mejores acuerdos económicos.1

La construcción es una etapa dentro del c ic lo de v ida de los proyectos, que

requiere: p laneación; comprensión plena de planos, del d iseño conceptual

básico, de detal les, de s istemas construct ivos y de las especif icaciones; para

poder presupuestar, y programar en condic iones compet i t ivas y con baja

probabi l idad de r iesgo.

En su ejecución se busca fundamentalmente cumpl ir con los objet ivos de

cal idad, t iempo y costo preestablecidos. Sin embargo con todo lo p lanteado,

surge una inquietud al hacernos los s iguientes cuest ionamientos:

¿Con que frecuencia e l c l iente real iza cambios o modif icaciones al proyecto?

¿En que porcentaje de obras los cobros de las est imaciones y f in iqui tos se

real izan de acuerdo a lo p laneado y programado?

¿Con que frecuencia las dependencias de gobierno afectan a las obras?, por la

exagerada normativ idad y la tardanza en otorgar l icencias y/o permisos.

¿Que tan frecuentemente, se dan condic iones geo-cl imát icas imprevis ib les que

afecten el desarrol lo de los procesos de construcción y/o los rendimientos?

¿En cuantos casos se ha tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro

de mater ia les por parte de los proveedores, o a la mala cal idad del producto?

¿Qué porcentaje de obras de construcción se real iza en el t iempo programado?

¿De cuanto t iempo promedio son estas desviaciones?

¿Se ha hecho un anál is is y una evaluación, que de una ampl ia expl icación de

cuáles son sus causas y efectos? 1 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . p :21

8

¿Cómo afectan estas desviaciones del t iempo de ejecución y cobro de los

trabajos, a los costos de operación de las empresas y en consecuencia, a las

ut i l idades?

Siendo que las ut i l idades están dentro de los objet ivos pr incipales de toda

empresa y de el las depende su éxi to y permanencia, y éstas se encuentran

l igadas y dependientes de los costos de operación, se considera de v i ta l

importancia para toda empresa constructora, (sobre todo para las micro y

pequeñas empresas, por ser más vulnerables y menos f lexib les) e l conocer

cómo son efectuadas.

1.2.2 Social. Con este trabajo se busca mejorar las probabi l idades de éxi to y

permanencia de las micro y pequeñas empresas constructoras, mejorando su

ef ic iencia en el contro l y la administración de costos y t iempo de ejecución de

las obras.

Con lo cual, s iendo la construcción una de las pr incipales industr ias en nuestro

país, su éxi to y permanencia son garantía de empleos directos seguros, de

personal profesional en los mandos al tos y medios, y de personal obrero,

donde la mayor parte procede del campo o de zonas marginadas, es decir de

estratos educat ivos bajos, así como generadora de empleos indirectos dado la

cant idad y var iedad de art ículos, mater ia les y equipos que en la construcción

se emplean.

1.3 ALCANCES.

Esta invest igación se enmarca dentro del ámbito de la Administración de la

Construcción, pero por cuest iones de t iempo y para f ines de cert idumbre,

centraremos nuestro estudio en las empresas constructoras que la Cámara

Mexicana de la Industr ia de la Construcción denomina como micro y pequeñas,

es decir , aquel las empresas que t ienen ventas anuales comprendidas entre

$ 1,000.00 y $ 20, 014,999.002. Además por ser las más vulnerables, ya que

2 C las i f i cac ión de cons t ruc to ras po r l a CMIC a l año 2003

9

estas cuentan con escasos recursos para mantener su operación y de esta

forma contr ibuir a l for ta lecimiento de este sector.

Los estudios se c ircunscr iben por cuest iones de t iempo y costo, a la Ciudad de

México, por ser la que concentra mayor número de empresas en nuestro país.

1.4 OBJETIVOS.

1.4.1 Objetivo general: Anal izar y determinar como afectan las desviaciones

de t iempo de ejecución y cobro de las obras, a los costos de operación y a las

ut i l idades de la Pequeña Empresa Constructora.

1.4.2 Objetivos específ icos:

A) Anal izar los procesos y técnicas empleados en la determinación de

los costos y t iempo de ejecución de las obras.

B) Def in ir y anal izar los factores de costo y t iempo de ejecución de los

proyectos de construcción.

C) Anal izar los costos de operación de las empresas constructoras.

D) Diseñar y real izar una encuesta para detectar y anal izar las causas

más frecuentes de desviación de costo y t iempo de ejecución de las

obras.

E) Anál is is y evaluación de los datos obtenidos, para determinar la

d istr ibución de frecuencias, real izar h istogramas, obtener la moda y

la media de las desviaciones a los t iempos de ejecución y cobro de

las obras y su inf luencia en los costos de operación de las empresas.

F) Determinar medidas prevent ivas y/o correct ivas para ser ut i l izadas a

la hora de presupuestar, programar y contratar una obra o durante su

ejecución, que le permitan a cualquier constructor que las apl ique

disminuir los r iesgos, y opt imizar sus ut i l idades.

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CAPITULO II MARCO TEORICO 2.1 GENERALIDADES

Para proyectar una administración de gastos exi tosos, que garant ice la

rentabi l idad de los proyectos de construcción y por lo tanto la rentabi l idad

sostenida de la empresa, es necesar io ut i l izar la p laneación y e l contro l

presupuestal .

La evaluación, la aprobación y e l manejo interno de los costos de operación, es

un indicador re levante de las pol í t icas y est i los de administración de las

empresas y de sus obras.

La ampl ia ut i l idad de los presupuestos y programas de construcción, como

herramientas de administración, contro l de costos y de t iempo de inversiones

f inancieras, permiten lograr benef ic ios respecto a cada proyecto u obra de

construcción y por lo tanto la rentabi l idad de las empresas constructoras.

Se ent iende por rentabi l idad a la ganancia esperada de acuerdo a los r iesgos

inherentes al t ipo de obra de que se trate, en un entorno económico que

sat isfaga a los factores de la empresa, capita l y t rabajo.

En términos generales se ent iende por costos todas las erogaciones en que se

incurre para la adquis ic ión de mater ia les, equipos, herramientas, pago de

salar ios, etc. , es decir e l pago de todos los bienes y serv ic ios, con el objet ivo

de que se generen ingresos en un futuro, que los absorban.

11

Se puede decir , que los esfuerzos que representan los costos y gastos,

generan en un per iodo determinado unos logros o ingresos, que determinan el

t ramo de ef ic iencia y que es la ut i l idad o resultado del per iodo, o de la obra.

Con base a lo anter ior en este capitu lo, anal izaremos los procesos, técnicas y

herramientas que es preciso tener en cuenta para el desarrol lo de proyectos de

construcción, como: la p laneación, e l proyecto ejecut ivo, los programas de

obra, los presupuestos, la administración de costos, los contratos, la

computación, l icencias y permisos.

Así mismo, la industr ia de la construcción, es de las act iv idades empresar ia les

que manejan menores márgenes de ut i l idad, por lo que se requiere dar le una

part icular atención a los factores de costo y t iempo de real ización de los

proyectos de construcción. Estos los anal izaremos desde el punto de v ista de

su posib le part ic ipación como causa de desviación en un proyecto de

construcción, que es el tema que nos ocupa.

2.2 PROCESOS Y TÉCNICAS DETERMINANTES DE COSTO- TIEMPO

2.2.1 LA PLANEACIÓN

La planeación es el examen integral , metódico y objet ivo de todas las

operaciones necesar ias para la real ización del proyecto de construcción, con el

f in de promover la ef ic iencia y la ef icacia en la e jecución y administración de

todo el proceso, por medio de la f i jac ión de objet ivos, pol í t icas,

procedimientos, s istemas, y contro les, así como la organización de recursos

humanos, mater ia les y f inancieros.

Teniendo en cuenta que para cada proyecto que se pretenda real izar es

necesar io e laborar una previs ión detal lada del proceso de construcción, que

auxi l ie a la coordinación, supervis ión, d irección, y contro l de la obra, la

p laneación debe considerar la naturaleza intr ínseca de cada proyecto, sea obra

c iv i l o edi f icación considerando que son proyectos f in i tos con un t iempo

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determinado de in ic io y terminación, ubicados en un s i t io especif ico con

condic iones part iculares, lo cual determina sus característ icas más

importantes.

Para que se le asigne el nuevo termino de cal idad a un proyecto, es necesar io

que en mater ia de su programa de necesidades, t iempo de ejecución y

cumpl imiento de la part ida presupuestal de inversión, opt imice las

especif icaciones del d iseño y e l proceso de construcción, para obtener cal idad

en sus trabajos, t iempos predeterminados y costos preestablecidos. Esto solo

se logra cuando se conjugan la p laneación, la programación y la

presupuestación de los proyectos.3

En esta etapa se han de f i jar los objet ivos, las pol í t icas, los métodos y técnicas

así como sus contro les que servirán poster iormente para cada una de las

operaciones de la obra. Estas pol í t icas expresaran las metas de cada

act iv idad. Poster iormente se determinarán los procedimientos a seguir para

cada una de nuestras act iv idades.

En esta determinación deberemos consultar a los técnicos de cada una de las

ramas o funciones a ejecutar y contro lar en la obra. Estos procedimientos

deberán estar perfectamente uni f icados y coordinados.

La planeación, en la implementación de contro les de obra t iene gran

importancia, ya que en esta etapa es donde decid imos qué es lo que vamos a

hacer, después de haber pasado la etapa de lo que podría hacerse (previs ión).

De las decis iones que tomemos, dependerá la ef ic iencia de nuestros contro les.

Cuando existe una pobre planeación, gran parte de esta culpa la t iene el

c l iente que solo quiere pagar los trabajos que son palpables, s in percatarse

que una buena planeación le ahorrara gastos y t iempo, y que un proyecto de

construcción completo se compone de una ser ie de estudios, perfectamente

estructurados y coordinados los cuales conforman “El Proyecto ejecut ivo”

3 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 18

13

Un proyecto bien planeado es aquel que t iene una buena evaluación y

asignación de t iempos en su programa, con su correspondencia económica en

el presupuesto. Sí la e jecución de la obra t iene retrasos, sólo podrá cumpl irse

con los t iempos programados asignando un mayor numero de recursos

humanos y de equipos. Obviamente como éstos no estuvieron presupuestados

es imposible conservar e l mismo importe.

2.2.2 EL PROYECTO EJECUTIVO

Como complemento al conjunto de planos que componen y descr iben

gráf icamente con todo detal le la idea generadora del d iseñador, están var ios

estudios y documentos que ayudarán a def in ir los l ímites, a lcances y

responsabi l idades del t rabajo y serán parte del marco legal del contrato entre

la parte promotora y la e jecutora de la obra, y usualmente son los s iguientes:4

Ø Relación de los p lanos del proyecto

Ø Especif icaciones generales de construcción

Ø Normas

Ø Programas de obra.

Ø Presupuesto

Ø Mater ia les que el c l iente proporciona al contrat is ta

Ø Mater ia les que se emplearán en la obra

En este trabajo se tratara de manera especia l , a los programas de obra y a l

presupuesto por su incidencia en el tema que nos ocupa.

Relación de los planos del proyecto . Se ref iere a la l is ta detal lada de planos

que el proyect ista entrega a la terminación del proyecto y que el contrat is ta

recibe para in ic iar la obra.

Especif icaciones generales de construcción . Son las que def inen los

mater ia les, procedimientos de ejecución, pruebas, to lerancias y normas y las

4 Poo R . Au ro ra . / Res idenc ia de ob ras , Tomo I / P rocesos , CyAD, UAM-A / Méx ico , 1991 / Cáp . I I , E l

p royec to e jecu t i vo / Pág . 43

14

formas de medic ión y pago de cada una de las part idas de la obra. Usualmente

son elaboradas por e l proyect ista.

Normas . Son reglas que f i jan las condic iones de elaboración de un producto,

de ejecución de un procedimiento construct ivo o de funcionamiento durante la

operación y uso de un equipo y las pruebas a las que deben someterse para

cumpl ir con estándares de cal idad, d imensiones, resistencia, ínter

cambiabi l idad, ahorro de energía, etc. Establecidos por inst i tuciones of ic ia les o

inst i tutos de invest igación y a las que debe sujetarse la construcción de las

obras contratadas.

Como ejemplo tenemos las normas emit idas por a lgunas inst i tuciones como:

SEDUE Secretaría de Desarrol lo Urbano y Ecología

CFE Comisión Federal de Electr ic idad

IMSS Inst i tuto Mexicano del Seguro Social

DGN Dirección General de Normas

IMCyC Inst i tuto Mexicano del Cemento y Concreto

Materiales que la parte contratante proporciona al contratista . Cuando la

parte contratante proporciona algunos mater ia les.

Materiales que se uti l izarán en la obra . Es el l is tado de mater ia les incluyendo

sus precios; complementa al programa de recursos mater ia les.

2.2.3 LOS PROGRAMAS DE OBRA.

Son el conjunto de instrucciones para ejecutar la construcción en un orden

establecido de act iv idades sucesivas y s imultaneas con objeto de lograr la

opt imización del t iempo y los mater ia les que la obra tendrá asignados,

previendo medidas de ajuste y corrección de los posib les desequi l ibr ios y

estará formada por los s iguientes programas:

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Programa de t iempo. Su objet ivo es el contro l del t iempo de ejecución de la

obra y puede ser con el método de la Ruta Crí t ica o a lguno s imi lar que

establezca etapas de avance en períodos preestablecidos de t iempo.

Programa de Recursos Mater ia les. Cuant i f ica las necesidades de mater ia les en

el t ranscurso de la construcción generando un programa de suministros que

determina los mater ia les necesar ios y sus volúmenes en las d i ferentes etapas

de la obra, así como la ant ic ipación necesar ia de los pedidos previendo el

lapso de t iempo que requieren los dist intos proveedores para surt i r lo.

Programa de Erogaciones. Establece los recursos económicos necesar ios para

la e jecución de la obra, refer idos a los per iodos de t iempo marcados en el

programa de Ruta Crí t ica con objeto de que la parte e jecutora de la obra

disponga de el los con la ant ic ipación debida para el desarrol lo f lu ido de la

obra.

Calendario de Obra. Elaborado normalmente como un diagrama de barras,

complementa los programas anter iores señalando fechas de in ic io y

terminación de la obra y de sus etapas parcia les, a d i ferencia del programa de

t iempos, no valora secuencias entre el las, que puedan causar retrasos en los

trabajos.

La programación consiste en formular una herramienta gráf ica, tabulada,

escr i ta o d ibujada, que permita conocer tanto la duración tota l del proyecto,

como las diversas act iv idades que lo componen y, de ser posib le, la secuencia

de cada una de el las. La ley de obra públ ica señala que un programa de obra

indicará fechas previstas de in ic iación y terminación en todas sus fases,

considerando las acciones previas para su in ic io y las característ icas

ambientales, c l imát icas y geográf icas de la región donde deba real izarse.5

La programación de fechas, o cronológicas, desempeña un papel pr incipal en la

ingeniería de costos. Para obtener un programa conf iable, debe div id irse al

proyecto en sus act iv idades const i tuyentes. Luego se est iman las duraciones

5 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 99

16

de las act iv idades y se ordenan sus secuencias tecnológicas para que formen

una red a part i r de la cual se obt iene el programa.6

Se t ienen disponibles var ios métodos para constru ir una red, incluyendo el

método de la ruta cr í t ica (CPM), e l método de diagramación de precedencias, y

la técnica de revis ión y evaluación de programas (PERT). Sin embargo el

método que más extensamente se usa en la industr ia de la construcc ión, es el

método de la ruta crí t ica, por sus bondades y concreción.7

Una ruta crí t ica permite durante la e jecución del proyecto, hacer una revis ión

s istemática de las s i tuaciones que en cada momento vayan surgiendo, de ta l

forma que puedan tomarse las providencias necesar ias como consecuencia de

la incert idumbre en la p laneación or ig inal , así como faci l i tar la reevaluación de

futuras dudas, y tomar las medidas de mejora necesar ias durante el proceso

de la construcción, para aquel las operaciones que requieran corrección o

aceleración.8

La ruta cr i t ica se puede s impl i f icar en gráf icas de barras, para hacer las

v isualmente comprensib les para todo el personal y que s irvan de guía para la

e jecución de los trabajos, con t iempos y fechas determinadas.

Con la ruta cr i t ica o su graf ica de barras se puede comparar en cualquier fecha

de corte, e l avance programado con el avance f ís ico, e l cual se medirá en días

y podrá expresarse en porcentaje. El cumpl imiento se debe revisar contra las

act iv idades crí t icas y/o para las más atrasadas.

El avance programado de gastos debe ser comparado en la fecha de corte, con

la evaluación económica que se haga de todos los trabajos ejecutados y otros

gastos como los ant ic ipos y suministros. Este determina el avance f inanciero y

se mide en dinero.

6 Ahu ja H i ra N . , Wa lsh M ichae l A / I ngen ie r ía de cos tos y Admin is t rac ión de p royec tos / A l fa omega /

Méx ico , 1989 /Cap . 3 , Pág . 97 7 An t i l l , J . Y Woodhead R . / Mé todo de la ru ta c r i t i ca / L imusa / Méx ico , 1986 / Pág . 14

8 An t i l l , J . Y Woodhead R . / Mé todo de la ru ta c r i t i ca / L imusa / Méx ico , 1986 / Pág . 14

17

El profesional responsable de registrar y contro lar e l avance de los t iempos de

un proyecto, en la obra, deberá manejar la ruta cr i t ica aprobada con un mayor

detal le de información, a f in de que le permita detectar los atrasos de las

act iv idades prel iminares de los eventos crí t icos, y así poder e jercer un contro l

prevent ivo o incrementar sus recursos de ta l manera, que faci l i te e l cabal

cumpl imiento de los t iempos parcia les programados.9

Un problema frecuente por lo que no se cumplen los programas de obra, es

querer avanzar s in conclu ir cada trabajo o etapa. Cuando in ic iamos una obra

existe mucho frente por atacar y cada vez que se termina una act iv idad los

detal les de acabado y las pruebas de funcionamiento se aplazan, pensando

que la puesta en marcha esta muy le jana. Al f inal se acumulan todos los

pendientes provocando retraso a la fecha de entrega.

De igual modo, f inal izar los trabajos in ic iados en la obra s iempre es tarea

di f íc i l , es frecuente dar por terminados los trabajos s in hacer les pruebas, o

existe a lgún pretexto para no conclu ir los.

En la etapa f inal es cuando se aprecian las imprecis iones de la geometría, las

def ic ientes cal idades en los trabajos, los v ic ios ocultos. Así, para dar solución

a todo esto y poder entregar la obra, se l levara un t iempo fuera de programa,

con los consecuentes costos y sus penas convencionales, que provocaran

di f icul tades de cobranza al c l iente y/o perdidas al constructor.

El constructor debe tomar en cuenta en su programación, los t iempos

necesar ios para hacer las pruebas de insta laciones y para los componentes

funcionales de un proyecto, como los equipos de bombeo, h idroneumáticos,

s istemas de elevadores etc. Igualmente, en los presupuestos se debe

considerar los costos necesar ios para real izar estas pruebas y considerar

todos los recursos necesar ios para la puesta en operación del proyecto.

Una buena programación requiere de un proyecto completo y una buena

cuant i f icación de la obra. Esta deberá consignar por cada part ida de obra por

9 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 107

18

ejecutar y por cada per iodo, la asignación de recursos y los f lu jos de caja;

precisar la forma de medir y las fechas de in ic io y terminación de cada part ida.

El método de la ruta crí t ica es una herramienta val iosa cuando existen

proyectos ejecut ivos con s istemas de construcción def in idos, porque

proporcionan ampl ia información para contro lar no sólo los t iempos del

proyecto y de la obra, s ino sus recursos e indirectamente la cal idad.

Una ruta cr i t ica correctamente elaborada, es en esencia un modelo matemático

lógico del proyecto, basado en el t iempo ópt imo para cada elemento de trabajo,

con el cual se obt iene el uso más económico de los recursos disponibles (mano

de obra, equipo, f inanciamiento, etc.) . Debe ser, por tanto ajustada a los

problemas indiv iduales de cada proyecto en part icular, y tan detal lado como se

quiera para adaptar lo a los pronóst icos y azares.

Evaluar en t iempo todos estos r iesgos para inclu ir los en el programa,

representa ampl iar los períodos s igni f icat ivamente y estar fuera de los términos

de un concurso. Por lo tanto, e l constructor deberá est imar e inclu ir a su ju ic io,

en su presupuesto, e l posib le costo de los recursos adic ionales para que, en

caso de presentarse estos eventos, pueda resolver los sat isfactor iamente y

entregar la obra a t iempo.10

2.2.4 EL PRESUPUESTO.

Presupuesto de construcción, es la proposic ión del contrat is ta a l contratante,

c i tando cant idades, términos y condic iones bajo las cuales se podrá formal izar

e l contrato. Es el documento técnico contable de la est imación ant ic ipada de

los volúmenes de obra y de sus costos. Se div ide en dos partes:

a) Relación de conceptos de obra (o catálogo de part idas) y números

generadores (cant idades de obra est imada).

10 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 109

19

b) Anál is is detal lado de todos y cada uno de los precios uni tar ios que incluyen:

cargos directos, cargos indirectos, ut i l idad y los costos de las obl igaciones que

marque el contrato.

También están adic ionados los s iguientes estudios: 11

Ø Cálculo detal lado de salar ios y prestaciones.

Ø Desglose del porcentaje de indirectos, ut i l idad y cargos adic ionales.

Ø Costos de los mater ia les que interv ienen en los precios uni tar ios.

Ø Anál is is del costo horar io de maquinar ia y equipo.

Ø Programa de ut i l ización del personal encargado de la d irección,

supervis ión y administración de los trabajos.

El presupuesto al igual que cualquier not ic ia o dato dado con antelación, es

una de las tareas más arduas del t rabajo de un proyecto de construcción,

cualquier precaución que se tome para l legar a un resultado fe l iz es poco, de

ahí la importancia de seguir c iertas reglas fundamentales de cómo real izar un

presupuesto y como recoger todos los datos de las d ist intas c lases de trabajo

que entran en la construcción.12

Para pronost icar los costos de nuevos proyectos, debemos tomar en cuenta los

recursos dest inados en los costos histór icos, haciendo las adecuaciones

necesar ias para acercarse lo más posib le a las condic iones del nuevo

proyecto. Esto es, un costo predeterminado debe ser el mejor intento de

cálculo para que su valor se acerque a una futura real idad, y un costo es

exacto, solo cuando se ha ejecutado su gasto. Así los presupuestos se integran

con costos predeterminados que aspiran a ser real idad.13

Para una buena est imación de costos, es recomendable que, e l anal is ta de

costos conozca y maneje las técnicas de cuant i f icación de obra, anál is is de

11 Poo R . Au ro ra . / Res idenc ia de ob ras , Tomo I / P rocesos , CyAD, UAM-A / Méx ico , 1991 / Cáp . I I , E l

p royec to e jecu t i vo / Pág . 45 12 Á l va rez M . Fé l i x / P resupues tos pa ra l a cons t rucc ión / CEAC/ Ba rce lona 1987 Pág . 7 13 Cas t i l l o Tu f ino , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 29

20

precios, integración de costos, índices, parámetros de cant idades, recursos

uni tar ios, programación de obra, asignación de recursos, etc.

De acuerdo con las normas publ icas que se ut i l izan en di ferentes ent idades

para la l ic i tación y administración de las obras, con las restr ingidas técnicas de

enseñanza y la costumbre de muchos años, nunca aparecen en el cálculo de

los costos de una obra los costos f i jos y los costos var iables.14

Son costos f i jos en un presupuesto, e l gasto de instalar las bodegas, las

of ic inas y las obras provis ionales de protección de los predios; y s i se

determina el p lazo de ejecución, también serán costos f i jos los sueldos

técnicos y administrat ivos.

Los costos var iables son entre otros, los salar ios del personal técnico y

administrat ivo, cuando no se ha determinado su incidencia en las part idas y en

los p lazos del proyecto. El costo por e l pago de indemnización a los

trabajadores que se accidenten en la obra o por daños a la obra o a terceros,

es un costo var iable.

Una vez determinados los precios uni tar ios, los anal is tas de costos dedican

gran parte de su t iempo a la preparación de números generadores de obra y de

ahí pasan a la integración del presupuesto, con lo que práct icamente, pasan

inadvert idas las act iv idades de contro l de costos. Por eso no es raro que, en

caso de que exista la part ida para el contro l de costos en el presupuesto de

una obra, se cancele pensando que así empiezan a contro larse y reducirse los

costos.15

Para precisar e l costo histór ico de una part ida presupuestal , se requiere que el

costo esté registrado f ie lmente; es decir , en forma incuest ionable, con los

aciertos y los errores acaecidos durante la real ización de dicha part ida. El

registro del costo histór ico requiere de fechas, p laza, proyecto y local ización

en cuanto a n iveles y áreas, magnitud y especif icaciones generales de trabajo,

14 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 32 15 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 33

21

y, en la medida de lo posib le habrá que asentar la información sobre los

recursos empleados.

Cast i l lo Tuf iño nos dice, e l presupuesto es un resumen en el que es fáci l hacer

operaciones equivocadas, d istors ionando los valores que se obtuvieron con

tanto cuidado para las partes del presupuesto. En los consol idados hay

omisiones de conceptos, repet ic iones de costos, t raslapes de cuentas y otras

fa l las más que no son fáci les de revisar con procedimientos rut inar ios, por lo

que se recomienda diseñar otras herramientas para detectar estos errores.16

La inexper iencia crea desviaciones de costo y de programación. La

inexper iencia del anal is ta en el manejo de r iesgos, fomenta, por un lado, a

tomar medidas extremas de precaución que aumenten sustancia lmente las

propuestas, por otro lado, a desest imar u omit i r conceptos que harán que se

quede corto en los costos o t iempos est imados.

En el pr imer caso se pueden perder los concursos por estar fuera de los de

competencia, en el segundo caso, invar iablemente producirá errores en su

contra con valores fuera de mercado, que de alguna manera tendrá que pagar.

Se gana corr iendo r iesgos no cometiendo errores.

El mejor s istema de anal izar los costos es basándose en los costos histór icos,

obteniendo estadíst icas, c lasi f icándolos y actual izándolos para que puedan

ut i l izarse mejor en apl icaciones futuras. En la medida en que esta información

contenga referencias sobre especif icaciones del proyecto, fechas, p lazas,

tamaños y d i f icul tades de ejecución, entre otras, e l anal is ta podrá pronost icar

mejor sus costos.

Los costos histór icos son resultado de los aciertos y/o errores, una vez que se

ha real izado el t rabajo.

Un buen anal is ta de costos, deberá tener un var iado instrumental para est imar

b ien los costos conforme a la información disponible del proyecto y con los

16 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 37

22

f ines que pretenda alcanzar. Los volúmenes de obra, los s istemas

construct ivos seleccionados, las especif icaciones de construcción, e l área

geográf ica, e l c l ima y la programación de la obra def inen los costos de

construcción.

Siempre exist i rán r iesgos por suspensión o demora en el t rabajo, por mal

t iempo, por escasees o atraso en la entrega de mater ia les, de equipo o de

mano de obra, por omisiones o modif icaciones al proyecto, por conf l ic tos

patronales o por accidentes. Evaluar todos los r iesgos e inclu ir los, representa

elevar s igni f icat ivamente la propuesta. Lo recomendable es asignar un

porcentaje del monto de la obra a estas cont ingencias o imprevistos.

Para integrar un est imado de costo, hay que solucionar la problemática de

inclu ir todas las act iv idades directas e indirectas, la cuantía de el las, su

correcta evaluación y los r iesgos existentes, por lo cual e l importe del costo

est imado no debe quedar corto n i excedido, pero s iempre será peor dar un

costo y quedarse escaso en su valoración.

2.2.5 LA ADMINISTRACIÓN DE COSTOS.

Para ser ef icaz, la administración de costos descansa sobre tres áreas de la

ingeniería. La pr imera es el contro l del costo, y para ayudar a esta función, la

segunda y la tercera, son la contabi l idad de costos y los pronóst icos de f lu jo de

caja o de efect ivo.17

Los cr i ter ios pr incipales de un s istema de contro l de costos son: 18

(1) Debe proporcionar un marco de trabajo de referencia en contra del cual

supervisar los costos comprometidos.

(2) Se debe suministrar a un centro de retroal imentación que advierta

cuando los gastos comprometidos se aproximan a los costos l ímite.

17 Ahu ja H . y Wa lsh M . / I ngen ie r ía de cos tos y Admón de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989 /Cap .

V , Admin is t rac ión de l cos to , Pág . 161 18 Ahu ja H . y Wa lsh M . / I ngen ie r ía de cos tos y Admón . de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989 /Cap .

V , Admin is t rac ión de l cos to , Pág . 163

23

(3) Debe permit i r establecer una acción de remedio, para corregir los sobre

costos en una etapa temprana, antes de que sea demasiado tarde para

hacer a lgo acerca de el los.

Control de costos durante la construcción.

Las cuentas de costos ayudan a la gerencia a determinar s i e l t rabajo se

real iza dentro del costo planeado. Sin embargo, e l t rabajo sólo puede

desempeñarse s i se t ienen fondos disponibles para pagar durante toda la v ida

del proyecto. El f lu jo de los fondos dentro y fuera de una compañía generado

por sus diversos proyectos, determina el éxi to o fracaso.

A la d i ferencia entre e l costo f inal pronost icado y e l costo est imado, o e l costo

real a la fecha y e l valor de la obra se le l lama var iación. Cualquier var iación

que se note debe anal izarse y determinar su causa de manera que pueda

tomarse la acción correct iva apropiada.

La retención sobre pagos vencidos también debe considerarse en los

pronóst icos del f lu jo de efect ivo, ya que esto demorará los ingresos de efect ivo

que de otra manera estarían disponibles para una empresa en una etapa

temprana. El pronóst ico de f lu jo de efect ivo también proporciona un indicador

que le permite a la gerencia decid ir s i acepta o no nueva obra.19

Ahuja y Walsh nos indican que las var iaciones del costo f inal pronost icado

obtenido del est imado pueden ser causadas por cambios en la magnitud de la

obra, s i tuaciones no previstas, y f luctuaciones en la tasa de inf lación. Estas

var iaciones son padecimientos comunes en la industr ia de la construcción en

México.20

19 Ahu ja H . y Wa lsh M . / I ng . de cos tos y admón . de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989 /Cap . V ,

Admón de p royec tos , Pág . 183 20 Ahu ja H . y Wa lsh M . / I ng . de cos tos y admón . de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989 /Cap . V , Admón de p royec tos , Pág . 172

24

Así mismo nos dice que; El pr imer t ipo pertenece al presupuesto del costo

base; El segundo a la reserva para cont ingencias y e l tercero a la reserva por

incrementos. Y aclara que, e l ú l t imo t ipo no es contro lable por la

administración, excepto por medio de la reprogramación y aceleración de las

act iv idades del proyecto.

Obviamente la reprogramación y aceleración de las act iv idades t ienen un

costo. Cabe aclarar que en México estas, reserva para cont ingencias y reserva

por incrementos, donde supuestamente se pueden absorber o amort izar las

var iaciones del costo f inal pronost icado, no son aceptadas por los c l ientes.

Razón por la cual, mientras no se cambie la mental idad y se ent iendan sus

benef ic ios, no serán operables por las empresas constructoras en nuestro país.

2.2.6 LOS CONTRATOS

Son un val ioso instrumento para el acuerdo de voluntades l ibres; lo real izan

por lo menos 2 personas, pueden ser verbales o escr i tos, formales o

informales. Obviamente, e l documento escr i to es el instrumento de prueba.

Contrato: Parte o convenio entre partes que se obl igan sobre mater ia o cosa

determinada, y a cuyo cumpl imiento pueden ser compel idas. Aquel por e l cual

una persona se obl iga a ejecutar una obra o prestar un serv ic io a otro mediante

c ierto precio.21

En México los contratos están reglamentados y normados por e l Código Civ i l , y

para sancionar los y regular los esta la Procuraduría General del consumidor.

Como la obra públ ica ha s ido re levante en la construcción de México, sus leyes

han inf lu ido notablemente en los est i los de contratar en el país, destacando la

contratación a precios uni tar ios, la cual seguramente se elaboró cuando no se

tenían proyectos completos y exist ía la urgencia de in ic iar la construcción.22

21 Rea l Academia Españo la / D icc ionar io de la lengua Españo la / Espasa-Ca lpe / Madr id 1981/

Tomo I I , Pág. 357 22 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 76

25

En derecho, un contrato a precios uni tar ios, de hecho, es un art i f ic io de

negociación que arremete la naturaleza del contrato bajo una v is ión

equivocada de s impl i f icar las cosas. Son producto de proyectos incompletos.

Es importante señalar que el Código Civ i l mexicano maneja exclusivamente los

contratos a precio a lzado y los contratos por administración.

Sí e l a lcance y la precis ión de la cal idad de las obras, los t iempos parcia les y

tota les de ejecución, y la forma de pago de los trabajos acordados entre e l

propietar io y e l constructor no fueron precisos o en alguna medida se asientan

de otra manera en el contrato, las partes estarán contrayendo compromisos

monetar ios que se podrán revert i r contra las economías de las partes y/o el

monto f inal de la obra. En ocasiones, por pr isas en la propuesta se olv idan los

anexos.23

Las obras por administración no son más baratas para el c l iente. Algunos

c l ientes pref ieren tener contro l sobre las adquis ic iones y pagar d irectamente

los salar ios y a los subcontrat is tas, pensando que obtendrán ahorros

importantes por los descuentos en las compras, y por la product iv idad del

t rabajador. Al f inal , e l monto al que se l lega resulta casi s iempre más elevado

que las i lusor ias cuentas or ig inalmente planteadas.

El precio a lzado. Un contrato a precio a lzado es aquel en que los part ic ipantes

aceptan, por una cant idad monetar ia única, e l l levar a cabo la construcción de

un proyecto ejecut ivo. Razón por la cual, mientras el c l iente no modif ique el

proyecto en dimensiones, cal idades y t iempos de construcción, la empresa

contrat is ta no podrá a su vez, modif icar e l monto del contrato.

El oferente de un concurso formal a precio a lzado, obl igator iamente deberá

reducir los costos de su propuesta, a f in de que el monto sea bajo y por lo

tanto competi t ivo. Una manera de reducir e l monto es, bajando los r iesgos.

Cuando las partes de un contrato no detectan errores existentes en los

presupuestos, respecto de los precios, las cant idades de obra o el a lcance de

23 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 77

26

los t rabajos, su solución tendrá que ser negociada en la propia obra, con todas

las c ircunstancias adversas consecuentes, porque desde luego se superan las

part idas presupuéstales, los pagos se retrasan y se afecta la economía de las

empresas constructoras.24

Por lo regular este t ipo de empresas trabaja por administración y como

incursión esporádica tratan de meterse en l ic i tación públ ica pero casi s iempre

con trágicos resultados.

Actualmente, como resultado de la g lobal ización de la economía y de la

búsqueda de proyectos v iables, se requiere celebrar contratos que permitan al

inversionista tener una mayor segur idad de las c i f ras que dest ine a sus

proyectos. Esto ha impl icado perfeccionar los t ipos de contratos existentes y

e laborar otros que incluyan responsabi l idades en el a lcance del proyecto y en

términos de cal idad, t iempo y costo.25

Sí las obras se ejecutan con contratos imperfectos en sus c láusulas, s in p lanos

conclu idos, con presupuestos parcia les y sí e l d inero de la obra esta en juego

en cada concepto que se construya, todo el proceso de ejecución es una

permanente discusión. El lenguaje de las obras es el d inero, dígase lo que se

diga, s iempre se discute por d inero.26

Es importante a aclarar que existe un marco normativo en mater ia de obra

publ ica para el gobierno federal y para el d istr i to federal con importantes

var iables; la ley de obra publ ica federal es la ley de adquis ic iones de obra

publ ica y la normativ idad del d istr i to federal t iene contratos de obra publ ica y

contratos de adquis ic iones independientes.

J iménez Trejo nos af i rma, e l grupo formado por micro y pequeñas empresas

constructoras, es el más vulnerable cuando trabajan contratos de obra públ ica,

ya que di f íc i lmente están ef ic ientemente estructurados. Su organización y

s istemas administrat ivos deja mucho que desear y casi s iempre t ienen como 24 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 55 25 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 76 26 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 21

27

resultados, perdidas importantes que en muchas ocasiones las hacen quebrar,

porque ni t ienen los contactos adecuados para agi l izar los cobros ni t ienen el

capita l suf ic iente para poder aguantar t iempos de espera largos que son muy

frecuentes en este t ipo de contratos. 27

Nota: Es muy frecuente que el proyecto venga incompleto. Es indispensable

para real izar los presupuestos y programas, así como para elaborar contratos

apegados al proyecto, que en las entrevistas pr imarias se aclare cualquier fa l ta

de datos.

Se incluyen en este estudio, las c láusulas de un modelo de contrato de obra

públ ica para el Distr i to Federal . En él , se hace patente que las dependencias

de gobierno protegen al máximo todos sus intereses, ant ic ipándose e

incluyendo todas las c láusulas y exig iendo las garantías, que los amparen en

todo aquel lo que les pueda afectar a l contratar los proyectos de construcción.

Aunque incluyen algunas c láusulas que “protegen” a l contrat is ta, se nota que

estas son las menos y que el contrato es uni lateral , s iendo notor io que no

existe igualdad en los términos, y que “El contrat is ta” que acepte y f i rme estas

c láusulas, tendrá que hacer gala de toda su exper iencia, habi l idades, y

contactos para sal i r b ien l ibrado ante ta les contratos.

Modelo de un contrato de obra Publica (Ver Anexo 1)

2.2.7 LA COMPUTADORA COMO HERRAMIENTA

E l uso de la computación y los programas, son una herramienta maravi l losa de

uso universal y de apl icaciones inf in i tas. Esta en toda act iv idad que requiera

información rápida y oportuna, orden y exact i tud, quien no la maneja hoy en

día, estará ra l lando en la nueva def in ic ión de analfabeto.

Actualmente encontramos en el mercado programas de software para

práct icamente todo t ipo de act iv idad profesional o de negocios, y la

27 J iménez T . Joaqu ín / Adm in is t rac ión pa ra e l d i seño , Anuar io 2002 / Cap . 4 Con t ra to de ob ra pub l i ca /

Ed . P rocesos CyAD UAM-A / Méx ico , 2002 / Pág . 93

28

construcción no es la excepción, d isponemos programas para el d iseño, calculo

estructural , e laboración de especif icaciones, la programación en sus diversas

facetas, los presupuestos y sus anál is is de costos, etc. Así mismo a través de

los serv ic ios de Internet podemos local izar práct icamente todo t ipo de

información o servic io.

Por la gran var iedad de proyectos de construcción, por su inmenso número de

act iv idades, por los d iversos s istemas construct ivos y por las condic iones

part iculares de cada obra, e l software de costos debe ser permanentemente

modif icado en la parte correspondiente a sus recursos unitar ios.

Por lo tanto, sí e l mejor software se al imenta con datos equivocados de costos

por no haber hecho las correcciones correspondientes, la computadora los

aceptará. No debe creerse que la máquina hará sola las correcciones

necesar ias para dar resul tados correctos.28

Con el uso de la computadora, sí b ien, se obt iene información rápida y

oportuna, con orden y exact i tud, hay que tener cuidado de no perder la

sensib i l idad de la meta que nos hemos propuesto, a l quedar encasi l lados por la

forma ríg ida y formatos def in idos de los programas.

Por otro lado no debemos confundir a los buenos captur istas de software, con

un buen programador de obra, anal is ta de costos o estructur ista, e l que se

maneje bien un programa de costos, de programación, o cálculo de estructuras,

no los hace expertos en el tema.

2.2.8 LICENCIAS Y PERMISOS.

Para la real ización de todo proyecto de construcción es necesar io obtener las

l icencias y permisos que el reglamento de construcciones de cada ent idad nos

indique, así como las autor izaciones necesar ias de otras dependencias del

Gobierno en los términos de las leyes respect ivas.

28 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 38

29

Los documentos necesar ios más comunes para in ic iar toda obra son los

s iguientes:29

1. L icencia de Construcción. Otorgada por e l Gobierno D.F. en la

Delegación correspondiente, o la l icencia munic ipal y estata l , en su caso

se anexará la l icencia de urbanización.

2. L icencia o constancia de uso del suelo ( Igual que la anter ior)

3. L icencia Sanitar ia o Servic ios de Salud Públ ica del Estado.

4. Al ineamiento.

5. Número of ic ia l que le corresponde al predio.

6. Permiso de conexión de agua y drenaje. Incluyendo sus recibos de pago

y la constancia de que existen dichos servic ios en la zona.

7. Visto bueno del proyecto de instalación de gas.

8. Visto bueno del proyecto de instalación eléctr ica.

9. Visto bueno del proyecto de instalación de ductos te lefónicos de La Cía.

Telefónica.

10. Autor izaciones necesar ias.- Departamento del Distr i to Federal ,

Ingeniería de transi to, Bomberos, INAH, etc.

11. Otros especia les según el t ipo de obra.

Los t iempos que las dependencias se toman para hacer las revis iones y otorgar

los permisos son demasiado extensos y la burocracia los hace todavía más

tardados, s iempre están esperando la c lásica compensación (mordida) para

agi l izar los trámites.

El Ing. Jorge Videgaray Verdad, Presidente de la Cámara Mexicana de la

Industr ia de la Construcción nos dice; “Nos preocupa el efecto de una

normativ idad más dir ig ida a la regulación que a la promoción. Leyes y

reglamentos que fomentan el burocrat ismo, entorpecen la act iv idad product iva

y, en ocasiones, favorecen la corrupción”. 29 Poo R . Au ro ra . / Res idenc ia de ob ras , Tomo I / P rocesos , CyAD, UAM-A / Méx ico , 1991 / Cáp . I I , E l

p royec to e jecu t i vo / Pág . 48

30

Cont inuo dic iendo, “En una reunión de trabajo con empresar ios

norteamericanos de la construcción, nos expusieron como podían planear e l

desarrol lo de su act iv idad empresar ia l a 15 y 25 años”. Toco nuestro turno “y

expl icamos el entorno para nuestras empresas, de cr is is económicas

recurrentes; de incert idumbre juríd ica por las cambiantes disposic iones

hacendarías, de segur idad socia l y de las f inanzas públ icas; de sobre

regulación y burocrat ismo; y de fa l ta de crédito”. Al f inal , uno de el los

preguntó, ¿Ustedes son magos o empresar ios? 30

La obtención de todos los permisos necesar ios en México, es una act iv idad que

consume muchas horas hombre, la reglamentación y normativ idad están hechas

de ta l forma que son práct icamente imposibles de cumpl ir . Además se deben

l lenar y entregar muchos formatos, todos el los con cuatro o c inco copias y

práct icamente no se pueden hacer de forma simultanea, s ino que un tramite

requiere la conclusión de otro.

En resumen, t ramitar l icencias y permisos en nuestro país es toda una odisea,

en la que nos hacen dar mi l vueltas, l lena de regulaciones y perdidas de t iempo

y casi s iempre terminamos obl igados a dar propinas, o con el indeseable uso

de asesores (coyotes) que coludidos con los funcionar ios hacen que nuestros

tramites se agi l icen y no sean obstacul izados. Por todo lo anter ior, a f inal de

cuentas nos hacemos cómpl ices de un del i to, const i tuyendo todo esto un factor

de r iesgo y de desviación del t iempo de ejecución de la obra.

2.3 FACTORES DE COSTO Y TIEMPO DE UN PROYECTO

2.3.1 LOS MATERIALES.

Su importe o costo deberá considerarse con los f letes, las maniobras, las

mermas, los impuestos de compra, su manejo y a lmacenaje hasta su

ut i l ización. Puede afectarse con los factores de rendimiento que las normas,

estadíst icas y exper iencia recomiendan. 30 V idegaray V . Jorge / Congreso Mex icano de la Indus t r ia de la Const rucc ión / Marzo 2003.

31

Por su or igen, pueden ser naturales o industr ia l izados, semielaborados o

elaborados, por su apl icación, def in i t ivos o temporales. El proceso de

transformación exige cuidado en la técnica y en el cambio de unidades,

contemplando el rendimiento y e l desperdic io como factores imprescindib les a

considerar. 31

El rendimiento se obtendrá en función de la t ransformación entre la obtención

del insumo, su forma o presentación (por p ieza, bul to, lata, t ramo, a granel,

etc.) y la apl icación o inclusión de éste en las d i ferentes etapas del proceso

construct ivo que lo sol ic i te. 32

El rendimiento de un mater ia l , estará en función de la cant idad en que

intervenga en un proceso, según las proporciones y resistencias, la textura y

posic ión de las superf ic ies sobre las que se apl icará, los cortes necesar ios por

d i ferencias de tamaño entre los insumos y la longitud, superf ic ie o volumen

requeridos. Sí la presentación es insuf ic iente frente al requer imiento, estará en

función de los conectores necesar ios.

El desperdic io debe ser consecuencia y resultado del aprovechamiento ópt imo

del mater ia l , en función de la s iguiente dual idad: presentación-uso o

apl icación, racional y responsable, in ic ia l y progresiva. El manejo del mismo

exige hasta la forma de tomar la cuchara o la brocha por e l operar io. De

ninguna manera deben confundirse como consecuencia de act i tudes

i r responsables o ineptas.33

Además se deben tomar en cuenta los efectos de pequeños o grandes hurtos,

para lo cual, será necesar io valorar e l costo de la intensidad de contro l ante

esta s i tuación que es previs ib le.

31 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l las / Méx ico 1992/ Pág. 92 32 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l las / Méx ico 1992/ Pág. 95 33 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l las / Méx ico 1992/ Pág. 94

32

2.3.2 HERRAMIENTA.

Cuando la part ida de referencia está a cargo de un subcontrat is ta, como:

carpintería, cancelería, insta laciones, etc. , éste considera el concepto de

herramienta en sus presupuestos. Si éste no es el caso, e l contrat is ta general

toma en cuenta el costo correspondiente, cargándolo por faci l idad de est imado

como factor porcentual en cualquiera de las tres s iguientes opciones:34

En función del costo del mater ia l que interv iene en la unidad de

producción que se anal iza.

Lo considera y e jerce en función del costo de la mano de obra.

En función de la mano de obra, para pagar a l responsable del mando

intermedio.

En el pr imer caso, la part ic ipación en costos y presupuestos se apl ica con este

cr i ter io, e1 4% sobre mater ia l en aquel las part idas en donde el anál is is no es

apl icable.

Por cuest iones de costumbres arra igadas en nuestro medio, la ú l t ima opción se

el ige con mayor f recuencia. Por lo que respecta al porcentaje, antes se

consideraba del orden de 3%, pero actualmente se ha incrementado hasta un

5% del monto de la mano de obra, esto en v ir tud de que la mano de obra va

disminuyendo porcentualmente con respecto al costo directo de la obra, antes

f luctuaba en un 40% y hoy en 30%, debido a los s istemas industr ia l izados y a

la prefabr icación.35

En este concepto se t iene la posib i l idad, de que en caso de resultar

insuf ic iente el porcentaje asignado, e l equipo menor como: ta ladros, cortadora,

etc. , podrá incorporarse en el grupo de equipo y maquinar ia.

34 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l l as / Méx ico 1992/ Pág. 99 35 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l las / Méx ico 1992/ Pág.100

33

2.3.3 EQUIPO Y MAQUINARIA.

Los anál is is de costo directo de equipos y maquinar ia los encontramos en un

gran numero de l ibros como el de “Costo y Tiempo en Edif icación” de Suárez

Salazar, o e l de BIMSA Comunicación S. A. Sin embargo, f rente a la d isyunt iva

de selección entre comprar o rentar, s i optamos por comprar, e l cargo unitar io

de este concepto en la part ida que se anal iza puede deducirse mediante las

fórmulas que inf iere Suárez Salazar, incrementando el costo por operar ios.

Conviene tomar en cuenta y con cautela los estudios de rendimientos que

proporcionan los fabr icantes o proveedores, ya que dichos estudios se

presentan en condic iones ideales de trabajo.

En obras pequeñas o para no distraer de otras al equipo disponible, puede

just i f icarse el rentar, s i ésta es la decis ión, los estudios de rendimiento-costo-

horar io, a los que hay que aumentar e l porcentaje de indirectos, ut i l idad de la

arrendadora y f letes (desarrol lados por "costos y presupuestos") pueden ser

ut i l izados como parámetros conf iables de costo de apl icación. En porcentaje de

precio de adquis ic ión y por grupos, éstos serían:36

Tipo de equipo Costo horario

L igero ( ta ladro, cortadora) 0.30 a 0.50%

Medio l igero (compactador v ibrador) 0.26%

Mediano (revolvedora, malacate) 0.20%

Pesado (retroexcavadora) 0.16%

2.3.4 EL PERSONAL OBRERO. (Mano de obra)

En la industr ia de la construcción, los contratos de obra son f in i tos, y esto crea

la necesidad de mano de obra intensa pero por per iodos cortos, es decir su

personal obrero no es permanente.

36 Gómez Lara G. / Fac tores de cos to en cons t rucc ión / Ed. Tr i l las / Méx ico 1992/ Pág.100

34

Por la eventual idad de los trabajos, la mayor parte de este personal procede

del campo o de zonas marginadas, es decir de estratos educat ivos bajos,

haciéndose notor ia la escasa formación del personal de este sector en

comparación con otras industr ias, lo cual determina la escasez de trabajadores

cal i f icados.37

Sin embargo, como la mayor parte de las empresas constructoras contratan al

personal obrero por obra determinada, y no s iempre se t iene una cont inuidad

en la contratación de nuevas obras, ponen en segundo termino o dan poca

importancia a la capacitación de su personal, pensando en que al termino de

su obra este personal dejara de trabajar en su empresa y que los frutos de esta

capacitación los cosechara la s iguiente empresa que contrate sus servic ios.

Lo anter ior, crea un c irculo v ic ioso, dejándonos al margen de las ventajas

compet i t ivas que proporcionan la capacitación y e l adiestramiento, y a la ves

hace insuperable e l problema de escasez de trabajadores cal i f icados.

A su vez, e l personal obrero, a l no tener las ventajas que se obt ienen en otras

industr ias con contratos def in i t ivos, como: obtención de derechos por

ant igüedad, reconocimientos, escalafón de puestos, etc. , no cuida su trabajo,

por lo que con cualquier d isgusto o l lamada de atención abandona el t rabajo

s in previo aviso, además de tener v ic ios añejos como el famoso “San lunes”,

entre muchos otros.

El art ículo 123 Const i tucional f racción XII I y XXXI, se establece la obl igación

patronal de proporcionar capacitación y adiestramiento a sus trabajadores, y

por otro lado en la Ley Federal del t rabajo se reglamenta la apl icación de esta

prestación patronal en los art ículos 3, 7, 25 frac. VII , 132 fracción XV y XXVII ,

153-A-B-C-E-F-G-I-J-K-L-M-N-O-Q-R-S-T, 391, 412, 523, 526, 527 y 537.38

37 Pruneda J . Vázquez A. / Admón. para e l d iseño, Anuar io 2002/ Procesos , CyAD, UAM-A/

Méx ico , 2002/ Cáp. 9 , La capac i tac ión y e l ad ies t ramiento en las empresas cons t . / Pág. 163 38 Pruneda J . Vázquez A. / Admón para e l d iseño, Anuar io 2002/ Procesos , CyAD, UAM-A/

Méx ico , 2002/ Cáp. 9 , La capac i tac ión y e l ad ies t ramiento en las empresas cons t . / Pág. 163

35

Eficiencia del personal.

Aunque tengamos un magnif ico programa de adiestramiento para nuestros

trabajadores, es casi imposible lograr una ef ic iencia uni forme de trabajo,

debido a las característ icas personales de cada ser humano. Siempre

encontraremos característ icas que nos obl igan a c lasi f icar los, y así

encontraremos var iaciones como las s iguientes:

1. Trabajadores de gran rendimiento, mediano, o bajo.

2. Trabajadores con magnif ico acabado, bueno, regular o malo.

3. Trabajadores cuidadosos, descuidados o i r responsables tanto para los

trabajos, e l equipo y e l personal.

Para una adecuada administración de los recursos humanos, se requiere

conocer las funciones básicas de la administración de personal, que conci l ia

reglas y procedimientos desarrol lados con el f in de obtener la máxima

colaboración y ef ic iencia de los trabajadores, para el logro de los objet ivos de

la empresa.

Los objet ivos son: Ejecutar la obra de acuerdo a lo p laneado y especif icado; en

el t iempo determinado y programado; real izar la en el costo presupuestado;

obtener la cal idad deseada; evi tar problemas laborales; dar segur idad al

personal y a la obra evi tando accidentes de trabajo; lograr la ut i l idad prevista;

dar p lena sat isfacción al c l iente.39

Planeación de los recursos humanos.

La importancia de la p laneación en el contro l de la obra de mano radica en el

hecho de que la ef ic iencia no es obra de la casual idad o de la improvisación.

Es necesar io p lanear para dir ig ir y coordinar los esfuerzos humanos, que nos

l leven al logro de los objet ivos trazados.

39 J iménez Joaquín . / Res idenc ia de obras , Tomo I I I / P rocesos , CyAD, UAM-A/ Méx ico , 1993/

Cáp. V I I I , Cont ro l de persona l / Pág. 3

36

Organización del personal obrero. La asignación del personal obrero como

parte de la organización se hace en base a; La determinación de frentes de

trabajo; La integración de cuadri l las; Las órdenes de trabajo.

La determinación de los frentes de trabajo es en un problema dinámico y

complejo. El carácter d inámico lo determinan, los procesos construct ivos, los

nuevos mater ia les, nuevas herramientas, tecnologías di ferentes, la d isposic ión

de recursos f inancieros, etc.

La determinación de los frentes de trabajo que conviene abr ir en una obra

dependerá entre otros de:

* La magnitud de la obra.

* La capacidad del personal técnico.

* La divers idad de trabajos de construcción.

* Los procedimientos de real ización.

* Las act iv idades especia l izadas.

La integración de las cuadr i l las de trabajo se hará con el f in de real izar la obra

con el menor esfuerzo y la menor cant idad de t iempos muertos, que se

ref le jará en una mayor product iv idad y mejor cal idad de obra. Normalmente las

cuadr i l las se integran en base a la exper iencia del encargado de los trabajos o

a estadíst icas conf iables y estas podrán ser modif icadas durante el proceso de

la construcción.

Para determinar e l costo de mano de obra, es necesar io obtener e l costo

uni tar io de la mano de obra a real izar; para lo cual debe obtenerse el costo de

la mano refer ida a un rendimiento promedio, que considere condic iones

normales repet i t ivas en cada proceso, s in tomar en cuenta casos

excepcionales.

37

Salario diario base.

En la s i tuación actual de nuestro país, e l salar io mínimo, tanto general como

profesional, resul ta extremadamente bajo para las necesidades normales de

una famil ia.

En estas condic iones para la determinación del costo de la mano de obra en

una construcción determinada, debe considerarse como salar io base, e l salar io

contenido en el tabulador del Sindicato de trabajadores con el cual se

celebrará el contrato colect ivo de trabajo.40

Las prestaciones a la mano de obra, representan una forma de ayuda y just ic ia

a los trabajadores, y para la obtención del costo de la mano de obra es

necesar io considerar los dentro del salar io: De acuerdo con la Ley Federal del

Trabajo y a la Ley del IMSS.

Prestaciones y Conceptos a Inclu ir : Seguro socia l , pr ima vacacional, aguinaldo,

guarderías, Infonavit , pr ima dominical , vacaciones, días por enfermedad, SAR.

Además del impuesto sobre remuneraciones pagadas.

La contratación y asignación adecuada de personal obrero es comúnmente un

problema notable, ya que se debe basar en el conocimiento previo de las

habi l idades de cada trabajador, lo cual es práct icamente imposible dadas las

condic iones especia les de esta industr ia, como: e l no poder contar con una

plant i l la estable de personal obrero, la eventual idad de los mismos

trabajadores y la escasa preparación del personal que part ic ipa directamente

en la e jecución de los trabajos.

En resumen podemos considerar, que s iendo práct icamente imposible para las

empresas el tener obras en secuencia, es decir a la conclusión de una, in ic iar

la s iguiente, la necesidad de mano de obra es var iable, intensa pero por

40 J iménez Joaquín . / Res idenc ia de obras , Tomo I I I / P rocesos , CyAD, UAM-A/ Méx ico , 1993/

Cáp. V I I I , Cont ro l de persona l / Pág. 6

38

periodos cortos, lo que hace práct icamente imposible para la pequeña empresa

constructora, mantener un cuerpo estable de trabajo,

Otro problema que se menciono y que es importante considerar, son las

act i tudes propias de un obrero que no t iene las ventajas que se obt ienen en

otras industr ias con contratos def in i t ivos, como: obtención de derechos por

ant igüedad, reconocimientos, escalafón de puestos, etc. , lo cual propic ia e l

poco interés en cuidar su trabajo, y por lo mismo, con cualquier d isgusto o

l lamada de atención lo abandonan sin previo aviso, además de los v ic ios

añejos como el famoso “San lunes”, entre muchos otros.

Un factor muy importante que se observa en la contratación del personal

obrero y que puede provocar desviaciones de costo y de t iempo en los

proyectos de construcción, es que en la construcción la contratación es por

obra determinada, y por lo tanto, no conoce a todo su personal, sus cual idades

y defectos.

Una planeación exi tosa de personal debe considerar: Contar con un equipo

adecuado y ef ic iente de trabajo; personal con buenas herramientas y equipo;

coordinar los esfuerzos humanos y opt imizar los recursos; deben exist i r y

deben precisarse las jerarquías, funciones y obl igaciones de cada persona y

v ig i lar que se respeten; l levar un contro l comparando lo real izado con lo

p laneado.

La previs ión en la d isposic ión de los recursos mater ia les, será substancia l para

disminuir las desviaciones en el avance de los trabajos; cuándo hay mater ia l

suf ic iente éste mot iva al t rabajo, cuando el personal nota escasees o ve que se

esta acabando, r inde menos ¡Que nos dure!, s ienten que el t rabajo se les

acaba y los van a mandar a descansar o los van a despedir .

En cuanto al t rabajo especif ico dejar lo b ien def in ido, dar instrucciones respecto

a las cal idades y especif icaciones, no esperar que lo hagan por inst i tución;

conocer s i e l t rabajo es incomodo, d i f íc i l o pel igroso, y s i e l lo es c ircunstancia l

o intr ínseco a la obra, debiendo evaluar r iesgos y tomar medidas de segur idad,

39

adquir iendo una verdadera responsabi l idad. Debe ser comunicado idóneamente

y por escr i to a la persona que se responsabi l izara de su ejecución,

estableciendo el t iempo máximo para su real ización, v ig i lando que se asigne

personal capacitado y suf ic iente para su ejecución.

2.3.5 EL CLIENTE

E l c l iente que desee tener un proyecto de construcción, contratara a un

Arquitecto o un Ingeniero para que real ice los estudios y levante los p lanos

necesar ios para elaborar los d iseños y especif icaciones del proyecto y para

que ayude a conseguir las propuestas para la e jecución y supervis ión de la

construcción del proyecto. El costo de este servic io por lo general se basa en

un porcentaje acordado del costo de la construcción.41

Ante un proyecto de inversión, e l c l iente tendrá que def in ir pr imeramente sus

necesidades en cuanto a magnitudes, a las formas de crear los sat isfactores y

estudiar sus mercados. Esto es, tendrá que precisar aunque sea

descr ipt ivamente, su proyecto de inversión para que poster iormente se l leven a

cabo todos los estudios, se real ice los est imados de costos, se determine la

fact ib i l idad económica socia l de los mismos y se proceda a desarrol lar su

diseño.42

El c l iente tendrá que invert i r fondos considerables en el proyecto mientras se

encuentra en construcción. Para agenciarse estos fondos, e l c l iente por lo

regular recurre a inst i tuciones bancar ias, f inancieras o a inversionistas, por lo

cual pagara intereses sobre el d inero que requiera para f inanciar estos gastos.

Así, habrá un costo por e l interés durante la construcción, e l cual se deberá

inclu ir en el costo tota l del proyecto.

41 Peur i foy , Rober t L . / Es t imac ión de los cos tos de cons t rucc ión / 2a Ed. D iana/ Méx ico , 1992.

Pág. : 422 42 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 137

40

La mater ia l ización del proyecto solo debe in ic iarse, sí éste es v iable, pero por

inexper iencia, por capr icho o por otras razones subjet ivas, muchos c l ientes se

lanzan a constru ir s in haber cumpl ido con los requis i tos previos.

Las épocas inf lacionar ias se caracter izan por la escasa disposic ión de recursos

f inancieros, y a su vez el interés al capita l se eleva impactando de modo

importante en los costos f inales de la obra. Así, e l c l iente abrumado con estos

costos, empieza a inventar pretextos y a retrasar los pagos en la obra.43

Si como ocurre con frecuencia, e l costo exacto de los proyectos de

construcción no se conoce antes de recabar los fondos para su f inanciamiento,

a lgo que se recomienda es prever fondos para cubr ir cualquier costo adic ional

que se pueda presentar durante la construcción. Calcular lo y conf iar en su

ju ic io.

Cuando el c l iente manda elaborar presupuestos que por su planeación y

estudios incluyen todo el a lcance del proyecto para ponerlo en funcionamiento,

con costos que comprenden cal idad en los trabajos, los volúmenes tota les de

obra y, sobre todo, cuando incluyen aquel las act iv idades aparentemente

innecesar ias, pero que invar iablemente se van a requerir y costear, e l propio

c l iente los rechaza en forma natural , porque los presupuestos consideran

importes más elevados que sus propios pronóst icos de inversión.44

Por otra parte, cuando el c l iente recibe presupuestos incompletos de sus

propios equipos técnicos, ya sea por proyectos en proceso de desarrol lo o por

la mala apl icación de técnicas y toma la cant idad asentada en el presupuesto

como costo de inversión para la contratación y e jecución de las obras, en el

t ranscurso de la obra aparecerán todos los fa l tantes, pero conver t idos,

supuestamente, en costos extraordinar ios ( inesperados) de trabajo. Los costos

extraordinar ios s iempre serán proporcionales a su mala evaluación.

43 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 144 44 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 53

41

Al c l iente no le conviene, y por lo tanto no l leva la cuenta cuando hay trabajos

extraordinar ios. Cuando los est imados de costos, a l convert i rse en

presupuestos, no cubren la tota l idad del proyecto, durante la e jecución de los

trabajos aparecerán todos los fa l tantes que harán imposible l levar un control y

fáci lmente se rebasaran los topes presupuéstales establecidos.45

En la medida que el c l iente ordena formalmente cambios en el proyecto y no

procede con rapidez a real izar las actual izaciones presupuestar ias de t iempo y

de pagos, p ierde el contro l general de los trabajos día con día, hasta quedar en

manos de otros actores el dominio y la carga de condic iones para conclu ir las

obras.46

Cuando el c l iente sol ic i ta modif icaciones al proyecto, normalmente se discute

su costo y se modif ica el presupuesto, s in embargo hay que dest inar una buena

cant idad de t iempo para l levar las a cabo, ya que son act iv idades de al to

r iesgo. Se debe sol ic i tar t iempo para hacer las modif icaciones.

Cuando en una obra los representantes del c l iente t ienen autor idad, pero no-

responsabi l idad, es común que se apasionen con la obra y tomen decis iones

costosas, provocando desviaciones en el presupuesto y e l programa.

La objet iv idad de las cuentas del presupuesto de una obra se ven empañadas

por errores cuando, todas las reuniones con el c l iente resultan compl icadas por

su carácter into lerante. En algunos casos, la prepotencia del c l iente le impide

escuchar buenas razones por parte del consultor, quien no logra alcanzar los

mejores resultados para él .47

Los c l ientes con menos recursos cuidan más cada gasto y son los que más

exigen. Sin embargo las obras pequeñas resultan más caras, dado que se

t ienen que hacer compras de poco monto, por lo que no se obt ienen los

descuentos de mayoreo de las grandes obras y por lo regular los obreros

menos cal i f icados son los que toman estas obras, pero exig iendo buena paga, 45 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 139 46 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 142 47 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 155

42

por lo que resultan más costosos.

Muchos presupuestos y contratos de obra bien elaborados, se pierden cuando

el c l iente empieza a hacer modif icaciones que al teran el proceso de

construcción y e l a lcance del proyecto.

Cuando el dueño v is i ta la obra hecha a perder e l presupuesto. Así también, las

propuestas muy ajustadas, porque hay escasez de contratos, gran

competencia, l ic i taciones r igurosas o por otras causas, p ierden esa cal idad

cuando el c l iente, a l v is i tar la obra se subyuga con el ambiente dinámico, se

ident i f ica con la construcción y empieza a hacer modif icaciones, ampl iaciones y

cambios en las especif icaciones del proyecto.48

Por estas razones, e l c l iente juega un papel importante en las var iaciones de

costo-t iempo en la e jecución de los proyectos, la real idad es que el c l iente se

ident i f ica con el proyecto hasta que comienza a ver los espacios constru idos, y

es cuando empiezan las inconformidades e in ic ia las modif icaciones al

proyecto, y/o los cambios en especif icaciones.

Lo ideal ser ia, que en la obra solo se real izaran los trabajos que están en el

presupuesto, pero como muy pocos c l ientes ent ienden plenamente un proyecto,

y e l los detectan la fa l ta de af in idad a sus necesidades o ideales hasta que

comienzan a ver los espacios constru idos, es durante la e jecución de los

trabajos cuando v ienen las inconformidades y los cambios o ajustes.

El c l iente por lo regular para agenciarse los fondos de inversión, dependerá de

inst i tuciones bancar ias, f inancieras o de inversionistas, que a su vez ponen

muchas condic iones para i r cubr iendo los montos necesar ios. El c l iente pagara

un interés sobre el capita l que requiera para f inanciar la obra.

La obra publ ica, aunque es solventada con recursos que las dependencias de

gobierno ya t ienen autor izados y supuestamente disponibles, es posib lemente

48 Cast i l lo Tu f iño , Jorge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998. Pág. : 59

43

el c l iente más di f íc i l , debido a los contratos uni laterales, a las exigencias y a

los p lazos que el los mismos determinan.

Razón por la cual, e l c l iente es frecuentemente el pr incipal actor de las

desviaciones al t iempo de ejecución y cobro de las obras, y por lo tanto de que

las obras no se real icen de acuerdo a lo p laneado y programado.

2.3.6 LAS EMPRESAS DE DISEÑO Y/O CONSTRUCTORAS

Las empresas o profesionales del d iseño, son los encargados de real izar todos

los estudios requeridos de acuerdo a las necesidades del c l iente, en una fase

de naturaleza percept iva-creat iva, culminando con una idea organizat iva e

innovadora “El d iseño”. El cual p lantea la construcción de los espacios

sat isfactores donde se albergue y desarrol le íntegramente la comunidad.

El d iseñador, independientemente de otorgar le a l proyecto valores estét ico-

funcionales, respetando los parámetros cul turales, tecnológicos, ecológicos,

tendencias, moda, etc. , t ienen que ajustar su trabajo, como todo lo que es

objeto de una ocupación lucrat iva o de interés, a l ámbito de los negocios y la

industr ia, cuya meta es obtener ut i l idades sobre la base de dar un servic io o

valor agregado al producto.

El constructor, habrá de mater ia l izar las ideas plasmadas en el d iseño, a través

de la t ransformación y opt imización de los recursos necesar ios, con la

apl icación de las técnicas y herramientas que le permitan conf igurar los en

concordancia con la idea creat iva.

Lo que representa una gran di f icul tad para todos los personajes de un

proyecto, es conjugar cal idad, t iempo y costo predeterminado. La di f icul tad

está en el s innúmero de combinaciones y afectaciones que se dan desde el

desarrol lo del d iseño, entre estos tres elementos fundamentales de una obra49

49 Cas t i l l o Tu f iño , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 49

44

En la construcción, a d i ferencia de otras industr ias en las que se pueden

planear procesos de producción en l ínea, dentro de un espacio cerrado y

acondic ionado para dar confort y segur idad al personal y a los recursos

mater ia les, se trabaja al intemperie, sobre todo la estructura, estando sujetos a

los capr ichos de la naturaleza con las var iaciones de calor y f r ío, l luv ias de

moderadas a intensas, v ientos, polvo, etc.

Por estas razones, la programación de los trabajos y sus t iempos de ejecución,

son un problema complejo que requiere un ampl io conocimiento del s i t io , de

datos histór icos y de ampl ia exper iencia para su planeación.

El vínculo entre e l d iseño y la construcción, debe ponderarse a través de la

p lena expresión de las ideas concebidas. La transmisión de las ideas con todos

sus datos y detal les part iculares, es de suma importancia para que la

real ización corresponda cabalmente a los pensamientos de su diseñador.

Por lo tanto, la expresión de esta idea deberá ser lo suf ic ientemente prol i ja

para dejar asentadas todas las característ icas y detal les que manifestara el

d iseño, así como todos los datos y especif icaciones necesar ios para su

construcción.

Tal expresión de lo que hasta ahora no ha exist ido, sólo podrá darse a través

de la expresión graf ica ( los p lanos), const i tuyendo el proyecto de diseño.

Un problema que padecen todos los d iseñadores, es que el proyecto s iempre

es perfect ib le y que deben saber tomar la decis ión de cuando detenerse y dar lo

por conclu ido.

Aun así, e l proyecto no estará resuelto, ya que los d iseños complementar ios

que le dan funcional idad y operat iv idad, requieren de una retroal imentación

constate durante toda la etapa de su desarrol lo y una coordinación tenaz de

todos los especial is tas y asesores que en el concurren.

45

Para lograr unidad y concordancia en todos los planos de un diseño se

requiere de mucha supervis ión, coordinación y exper iencia. El d iseño deberá

ser complementado con todos los datos, especif icaciones y guías mecánicas,

que def inan con precis ión los mater ia les, las cal idades, procedimientos de

ejecución, pruebas, to lerancias y normas.

Las normas, son las reglas que f i jan las condic iones de elaboración de un

producto, de ejecución de un procedimiento construct ivo o de funcionamiento

durante la operación y uso de un equipo, así como las pruebas a que deben

someterse para cumpl ir con los estándares de cal idad, d imensiones,

resistencias, Inter.-cambiabi l idad, ahorro de energía, etc.50

Estas normas, generalmente son establecidas por inst i tuciones of ic ia les o

inst i tutos de invest igación y marcan las pautas a las que debe sujetarse la

construcción del proyecto

Es frecuente que los cálculos estructurales arro jen secciones dist intas a las

supuestas en el d iseño formal, así mismo los ductos y pasos de instalaciones

pueden no ser congruentes y ocasionar modif icaciones sustancia les al proyecto

or ig inal , o los acabados y accesor ios, sean pavimentos, recubr imientos,

equipos, herrería, carpintería, etc. pueden requerir condic iones especia les no

previstas en el d iseño or ig inal .

Cast i l lo Tuf ino nos dice, “pareciera que en buena medida el d iseño se real izara

escala uno a uno, denotando la poca costumbre de contar con proyectos

integrales y esto favorece que sobre la marcha se hagan modif icaciones y

aumentos a veces considerables. Y bajo este esquema un tanto general izado

del c l iente, los d iseñadores, consultores, constructores y proveedores, t ienen

que hacer gala de sus mejores re laciones públ icas para sal i r adelante con sus

trabajos”. 51

50 Poo R . Au ro ra . / Res idenc ia de ob ras , Tomo I / P rocesos , CyAD, UAM-A / Méx ico , 1991 / Cáp . I I , E l

p royec to e jecu t i vo / Pág . 44 51 Cas t i l l o Tu f ino , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 135

46

Durante la fase de diseño, se incurre en una gran parte del costo. Por lo tanto

se considera que durante esta fase se pueden hacer ahorros mesurables. El

contro l de los costos del proyecto durante esta etapa representa un área mal

def in ida, y en consecuencia más di f íc i l . S in embargo, es responsabi l idad

combinada del anal is ta de costos, e l propietar io y e l proyect ista, e l esforzarse

en contro lar e l costo durante la fase de diseño.52

En vir tud de que los proyectos de construcción están compuestos por una ser ie

de partes que hacen posib le, dan funcional idad o complementan el cabal

desarrol lo de las act iv idades del ser humano, e l proyecto también deberá estar

integrado por una ser ie de diseños especia les para cada una de estas partes,

lo cual requiere de la intervención de diversos colaboradores con

conocimientos técnicos específ icos.

Sin embargo, la consideración preponderante de c iertos diseños técnicos

complementar ios, puede provocar e l surgimiento de discrepancias al

sobreponer los requis i tos técnicos de una parte, en deméri to de las

característ icas sustancia les del proyecto, por lo que se debe mantener una

estrecha coordinación con el f in de obtener un razonable equi l ibr io y armonía

entre las partes que integran el proyecto.

Así, e l proceso de elaboración de un proyecto de construcción, desde la etapa

de diseño hasta su mater ia l ización, requiere de una planeación estratégica que

nos permita opt imizar los recursos y nos conduzca al logro de los objet ivos.

2.3.7 LOS FABRICANTES Y PROVEEDORES.

Desde mater ia les naturales hasta productos muy elaborados, la obra requiere

para su transformación e insta lación un s innúmero de recursos. La compra de

todos el los generalmente requiere un proceso de ident i f icar a los mejores

52 Ahu ja H . y Wa lsh M . / I ngen ie r ía de cos tos y Admin is t rac ión de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989

/Cap . V Admin is t rac ión de p royec tos , Pág . 162

47

fabr icantes y proveedores en cal idad y en costo, pero la puntual idad en la

entrega es fundamental para poder cumpl ir con los programas de trabajo53.

A mediados del s ig lo pasado a nivel mundial , la pr incipal preocupación de los

fabr icantes al e laborar sus productos, fue que las especif icaciones y

estándares de los productos eran di ferentes en cada país, inc luso entre

empresas del mismo sector. Así comienza el proceso de estandarización que

ha tenido un desarrol lo impresionante.54

En este aspecto la Organización Internacional de Normas ( ISO, por sus s ig las

en ingles) que esta formada por más de 130 países, ha establecido normas

para práct icamente todos los productos que actualmente se comercia l izan en el

mundo.

En nuestro país se ut i l iza mucha mano de obra artesanal, y aunque tenemos

muy buenos artesanos, no logran la estandarización requerida que se obt iene

con el uso de la tecnología y s istemas de fabr icación normal izados. Además en

muchas áreas de la construcción no existe todavía una cul tura de

aseguramiento de la cal idad a través de su ver i f icación y contro l en todas las

etapas de producción.

En México la norma de cal idad que se manejan a nivel mundial sobre

mater ia les y productos, de las cuales la ISO 9001 es la más reciente, no se

cumple por muchas empresas fabr icantes que manejan bajos contro les de

cal idad como: la ladr i l lera, tabiquera, mosaiquera y maderera, entre otras, con

las consecuentes perdidas por defectos durante su ut i l ización.

De acuerdo con el Arq. Antonio Castr i l lo Canda, Ministro de Obras de España,

se ha calculado el costo de la no-cal idad con un valor del 5 a l 10 % de la

53 Cas t i l l o Tu f ino , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 168 54 F lo res , J . y Rocha L . / / Admón pa ra e l d i seño , Anuar io 2002 / P rocesos , CyAD, UAM-A / Méx ico ,

2002 / Cáp . 7 , S i s temas de admón . i n teg ra l pa ra l a exce lenc ia y p roduc . / Pág . 149

48

producción tota l , c i f ra que just i f ica en forma suf ic iente la búsqueda de la

cal idad.55

Así, cuando requerimos productos que se emplean como acabados, debemos

adquir i r todo el mater ia l necesar io para la obra, que se nos surta de un mismo

lote de producción, ya que de un lote a otro varía en su aspecto o acabado

como la textura, granulometría, e l color, etc.

Igualmente, e l exceso de conf ianza o la fa l ta de previs ión en la e laboración de

requis ic iones de mater ia les, haciéndolas tardíamente y/o la fa l ta de

seguimiento para su adquis ic ión o su entrega en la obra, es mot ivo frecuente

de desviación.

Debemos tomar en cuenta que los fabr icantes t ienen una capacidad l ímite de

producción, y que están expuestos a las reglas del juego de los negocios

como: huelgas, c lausuras, s in iestros, etc. lo que en un momento dado, puede

provocar la fa l ta o escasees de su producto en el mercado.

Así mismo, debemos observar que en épocas de auge en la construcción, las

grandes constructoras con mayores recursos, aseguran sus suministros y

t ienen acaparado el mercado, por lo que las pequeñas empresas que no se

ant ic ipen a esta real idad, no podrán fáci lmente solventar sus requerimientos de

mater ia les, como: cemento, var i l la , tabique, madera, suministro de concreto

premezclado, etc

El precio de adquis ic ión de los recursos mater ia les var ia de acuerdo a los

proveedores. Al hacer la invest igación de mercado de los precios de los

mater ia les y seleccionar a uno o var ios proveedores, es conveniente est ipular

los precios, la v igencia de los mismos y anal izar de acuerdo con las

condic iones del mercado la estabi l idad de los precios, así como la probabi l idad

de cambio de los mismos.

55 Cas t r i l l o C . An ton io / X IV Reun ión Nac iona l , I ns t i t u to Mex icano de Norma l i zac ión y Cer t i f i cac ión A .

C . / Manzan i l l o , Co l ima 1998

49

Es importante determinar las condic iones de pago, porque la empresa podrá

recurr i r a f inanciarse vía proveedores s i estos no requieren el pago inmediato.

Es común, sobre todo en épocas de estabi l idad, que dada la competencia de

mercado que se da entre proveedores, que tengamos la faci l idad de adquir i r

mater ia les a crédito o con pagos di fer idos.

Cuando se real izan las especif icaciones de un producto o mater ia l , se est ipulan

las característ icas que deben reunir su adquis ic ión, e l t ipo o modelo, la cal idad

y e l fabr icante entre otros. Es conveniente f i jar otras a l ternat ivas, ya sea de

otro t ipo o modelo del mismo fabr icante o de otro fabr icante, para no detener

los trabajos cuando escasee un producto.

Con el apoyo del programa de suministros, se pueden calendar izar los

volúmenes, que necesi ta cada obra y las fechas en que deben ser entregados,

para favorecer e l adecuado abastecimiento de la obra, la existencia l imitada de

inventar ios y la programación de los pedidos, así como los pagos a

proveedores.

Los proyectos deben autof inanciarse tan pronto como sea posib le, de manera

que la compañía no tenga que descansar en sobregiros bancar ios, incurr iendo

en al tos costos f inancieros. La fa l ta de fondos disponibles también impide que

una compañía tome ventaja del efect ivo o de los descuentos por pronto pago.56

Cuando se especif ica el sust i tuto de un mater ia l o producto debemos dejar b ien

def in ido su t ipo, modelo, fabr icante, etc. Nunca debemos dejar abierta la

a l ternat iva de intercambiar un mater ia l por otro a través del termino ¡o s imi lar! ,

porque éste termino se puede prestar a muchas interpretaciones. Cuidado con

los vendedores o proveedores, ¡que no le vendan gato por l iebre!57

Debemos tener presente en algunos casos, la a l ternat iva entre comprar o

rentar, ta l es el caso de la maquinar ia, equipos de bombeo, c imbra, andamios,

moldes, casetones de f ibra de v idr io, etc. Evaluando entre otros, su

56 Ahu ja H . , Wa lsh M . / I ngen ie r ía de cos tos y Admin is t rac ión de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989

/Cap . 5 , Pág . 182 57 Re f rán popu la r

50

depreciación, los t iempos de uso en la obra, s i se puede usar en otras obras, s i

ocasiona gastos adic ionales de mantenimiento, a lmacenamiento, f letes, o como

un act ivo improduct ivo.

Como motivo de desviación del costo y del t iempo de ejecución, debemos dar

especia l cuidado a los mater ia les de importación, dado que en el instante en

que escasee un producto, tardaran mucho t iempo los trámites y traslado de las

mercancías. Además, estos insumos se cot izan en moneda extranjera (dólares)

por lo que cualquier devaluación afectará nuestro presupuesto, dado que los

precios se elevan inmediatamente y d i f íc i lmente vuelven a bajar.

2.3.8 GEOLOGÍA, TOPOGRAFÍA, MICROCLIMA Y EPOCA DEL AÑO.

En la industr ia de la construcción, los mejores meses para la e jecución de la

obra se presentan entre sept iembre y abr i l del año s iguiente, s in embargo por

razones de ejerc ic io f iscal , f inanciamientos, pol í t icas credit ic ias y operat ivas

de la misma empresa, se programan los meses de marzo a noviembre para la

e jecución, época en que las l luv ias y e l calor excesivo son factores que afectan

el rendimiento y e l desarrol lo de las obras.58

El cl ima . Dado que las obras de infraestructura y serv ic ios como las vías de

comunicación, redes de agua potable, drenajes, e lectr ic idad etc. así como el

in ic io de toda obra de edif icación se real izan al intemperie, la época del año en

que se in ic ie la obra es una var iable de suma importancia a considerar, dadas

las discrepancias de c l ima de las estaciones del año como: las l luv ias, e l calor,

la sequía y las heladas invernales, etc. El e jecutar los trabajos expuestos a

condic iones c l imát icas adversas modif ica los rendimientos y por lo tanto el

costo de los trabajos.

El sit io. La ubicación del proyecto es un factor determinante de costo y de

t iempo del programa, considerando a semejanza del punto anter ior, que los

rendimientos del personal obrero, del mismo modo que los rendimientos de la

maquinar ia, son dist intos dadas los condic iones c l imát icas de cada región.

58 Gómez La ra G . / Fac to res de cos to en cons t rucc ión / Ed . T r i l l as / Méx ico 1992 / Pág . 86

51

Las l luv ias inundan las excavaciones, deslavan terraplenes y n ivelaciones,

c ierran brechas y l legan a incomunicar o impedir e l acceso. El calor excesivo,

afecta e l rendimiento del personal obrero o los t iempos de fraguado de los

concretos. La sequía, obl iga a transportar y a lmacenar e l l íquido v i ta l , para

l levar a cabo casi todas las etapas del proceso de construcción. Las heladas

obl igan a proteger los colados de reciente hechura y evi tar la suspensión del

f raguado por congelamiento.59

La topografía. Las característ icas de cada obra serán di ferentes de acuerdo a

la magnitud, los accesos, las pendientes y desniveles que el terreno presente,

los cuales deben considerarse a la hora de presupuestar y programar las

act iv idades de l impieza, t razo, excavación, acarreos, c imentación, etc.

Debiéndose anal izar y considerar como una de tantas var iables de costo y de

t iempo de ejecución.

Tipo de suelo. La capacidad de carga del terreno, e l n ivel de aguas fr iát icas,

los mater ia les que lo componen, su granulometría, la compresib i l idad, la

estabi l idad en frecuencia de agua, la permeabi l idad, etc. son característ icas

indiv iduales de cada proyecto que se deben estudiar a fondo por medio de la

mecánica de suelos, todo esto será determinante del t ipo de c imentación y de

gran inf luencia en el costo y t iempo de ejecución.60

En resumen, cada proyecto de construcción será único de acuerdo a las

característ icas c l imát icas de la época del año en que se real ice, las

condic iones del s i t io o región, la topografía del terreno, así como la

composic ión del terreno y la capacidad de carga del mismo. Razón por la cual

es necesar io un anál is is profundo de estas var iables, ya que son determinantes

importantes del costo y e l t iempo de ejecución de cada proyecto.

2.3.9 LAS AGRUPACIONES DE COLONOS.

59 Gómez La ra G . / Fac to res de cos to en cons t rucc ión / Ed . T r i l l as / Méx ico 1992 / Pág . 87 60 A rpad Kezd i / F i l oso f ía de las c imen tac iones p ro fundas / Soc iedad mex icana de mecán ica de sue los / Méx ico , 1976 / Pág . 9

52

En la actual idad han surgido dist intos t ipos de agrupaciones de colonos, todas

el las con la f inal idad de mejorar los serv ic ios y e l medio ambiente de su

colonia, pero esto ha traído aparejado que algunos colonos se opongan a un

gran numero de proyectos que el los consideran los afecta de algún modo, esta

oposic ión comienza por pedir a las autor idades se cancelen los permisos,

impedir e l acceso a los trabajadores de la obra, cortar los serv ic ios, hasta

provocar daños a la propiedad.

A pesar de que para toda obra el gobierno exige se cumpla con Licencia o

constancia de uso del suelo, y con todas las l icencias y permisos que se

expusieron anter iormente, s iempre habrá quien se s iente afectado y

dependiendo de sus inf luencias, provocara contrat iempos a la obra de

construcción.

Así, debemos tener presente que las agrupaciones de colonos son un

imprevisto que no debemos soslayar. Para minimizar este problema debemos

mantener una relación cordia l y de respeto mutuo, procurando mantener: la

obra en orden y l impia; las cal les l ibres de escombros, de mater ia les y de

vehículos del personal de la empresa; los trabajos ru idosos hacer los en

horar ios adecuados y evi tar en lo posib le los trabajos nocturnos.

2.4 COSTOS DE OPERACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Se deben considerar dentro de este rubro los gastos administrat ivos y técnicos,

necesar ios para la correcta real ización de los procesos construct ivos de la

obra, incluyendo los imprevistos como: suspensión o demora en el t rabajo por

mal t iempo, por escasees o atraso en la entrega de mater ia les, de equipo o de

mano de obra, por omisiones o modif icaciones al proyecto, por conf l ic tos

patronales o por accidentes.

Normalmente en toda empresa existen costos de operación de of ic ina o

indirectos de administración centra l , costos de operación de campo o indirectos

de administración de obra y costos indirectos de funcionamiento.

53

Es común que los constructores dediquen muchas horas-hombre al cálculo de

los costos directos y, lamentablemente pocas horas al cálculo de los costos

indirectos, a pesar de que la proporción económica entre e l los no es tan

marcada. Es di f íc i l volver a los pr incip ios fundamentales para erradicar v ie jas

costumbres en el cálculo de los costos indirectos.61

Cast i l lo Tuf iño nos dice, “Anal ice los costos de operación con el mismo r igor

que los costos directos. Se corren muchos r iesgos en la economía del

constructor, cuando los costos indirectos de las obras se manejan apl icando

los factores tradic ionales a los costos directos”. Por eso se recomienda que la

cuantía de los indirectos comprenda la suma de los gastos, y que en su cálculo

se ut i l ice e l mismo cr i ter io que el que se emplea para el cálculo de los precios

uni tar ios.

Cont inua dic iendo, “La suma de los gastos se obt iene elaborando un

presupuesto anual de los gastos de la of ic ina centra l , donde las pol í t icas de la

empresa se ref le jan en los d iversos conceptos de gastos, en su cuantía y en

sus costos”. La misma polí t ica deberá apl icarse a los gastos de obra.62

En la p laneación de una empresa de construcción, exist i rán dos grandes

incógnitas.

¿Cual será el volumen de construcción que podemos ejecutar?

¿Cuál deberá ser la p lanta administrat iva para atender e l volumen de obra

esperado?

Se recomienda como cr i ter io en re lación a los e lementos de la empresa,

considerar a l recurso humano como la parte sustancia l , por lo que se sugiere

diseñar: Pr imero con el personal d isponible, la estructura técnica-

administrat iva, que sustentara la empresa y con poster ior idad def in ir e l

volumen de ventas a real izar en forma ef ic iente.

61 Cas t i l l o Tu f ino , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 47 62 Cas t i l l o Tu f ino , Jo rge L . / La v ida d ia r ia de los cos tos / IMCyC / Méx ico , 1998 . Pág . : 113

54

Conviene hacer notar que en la pr imera etapa de la empresa constructora,

sería conveniente asignar a las personas involucradas (previo acuerdo con

cada una de el las) sueldos de supervivencia (mínimos posib les) y part ic ipación

(a largo plazo). Dado que es muy probable que en los pr imeros 2 años de v ida

de la constructora, práct icamente queden muy pocas ut i l idades o se produzcan

perdidas.

Por lo tanto, también será necesar io contemplar las necesidades de of ic inas,

bodegas, mobi l iar io y equipo así como de maquinar ia, solo a nivel de

indispensables y con el menor costo posib le.

2.4.1 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN CENTRAL.

Dentro de estos costos indirectos se consideran, los gastos que se or ig inan por

la d irección y administración de la constructora para su supervivencia, estos

gastos se div iden proporcionalmente entre todas las obras que se ejecuten en

un per iodo f iscal de acuerdo al monto del contrato e independientemente del

tamaño de la constructora.

Las constructoras normalmente contemplan tres áreas que son:63

Area de producción.- que se encarga de real izar las obras.

Area de contro l de producción.- La que contro la y reporta resultados de los

proyectos de construcción, para hacer rentable cada una de las obras.

Area de producción a futuro.- Que se encarga de la promoción, publ ic idad y

ventas, a través de los departamentos de proyectos y concursos y en algunas

por medio del departamento de ventas.

63 Ramí rez A l fé rez A . / Res idenc ia de Obras / UAM-A . Co lecc ión P rocesos / Méx ico , 1991 / Cap í tu lo I I I ,

P resupues tos en la ob ra , Pág . 103

55

Para el lo en forma enunciat iva y no l imitat iva mencionaremos los rubros que

consideramos deban evaluarse para la determinación del pr imer presupuesto

de operación, o costo indirecto de la administración centra l .

1. Gastos Técnicos y/o Administrativos . - Son aquel los que representan la

estructura ejecut iva, técnica, administrat iva y de staf f de una empresa,

ta les como: honorar ios o sueldos de ejecut ivos, consultores, auditores,

contadores, técnicos, secretar ias, recepcionistas, jefes de compras,

a lmacenistas, chóferes, mecánicos, veladores, d ibujantes, ayudantes,

mozos de l impieza y envíos, igualas por asuntos juríd icos, f iscales, etc.

2. Depreciaciones, mantenimiento y alquiler . - Son aquel los gastos por

concepto de bienes inmuebles, muebles y serv ic ios necesar ios para el

buen desempeño de las funciones ejecut ivas, técnicas, administrat ivas y

de staf f de una empresa, ta les como:

Rentas de of ic inas y a lmacenes, serv ic ios de te léfonos, luz eléctr ica,

correos y te légrafos, gastos de mantenimiento (para tener en condic iones

inmediatas de operación) del equipo de almacén, de of ic ina y de

vehículos asignados a la of ic ina centra l , así como también,

depreciaciones (que deberán apartarse para la reposic ión oportuna de

los equipos antes mencionados), a l igual que la absorción de gastos

efectuados por ant ic ipado, ta les como: gastos de organización y gastos

de insta lación.

3. Materiales de consumo . - Son todos los gastos necesar ios en art ículos

de consumo, para que pueda funcionar ef ic ientemente la empresa, ta les

como: gastos de papelería impresa, út i les de escr i tor io, copias

hel iográf icas y xerográf icas, d isquetes, art ículos de l impieza, pasajes,

azúcar, café y gastos del personal técnico administrat ivo, que para

trabajos urgentes sacr i f ica el t iempo de comida con su famil ia y recurre a

enviar por a l imentos o bien usar un restaurante cercano, para sat isfacer

esa necesidad, etc.

56

4. Seguros y obligaciones . - Son aquel los gastos obl igator ios para la

operación de la empresa y convenientes para la d i lución de r iesgos a

través de seguros que impidan una súbita descapita l ización por

s in iestros. Entre estos podemos enumerar: seguros de robo, de v ida, de

incendio, de accidentes (automóvi les y camionetas), etc. así como la

inscr ipción a la Cámara Mexicana de la Industr ia de la Construcción,

registro ante la Secretaría de Programación y Presupuesto y cuotas de

Colegios y Asociaciones Profesionales.

5. Capacitación . - Son los gastos dest inados a incrementar la cal idad y la

product iv idad de la empresa a través de la capacitación y actual ización

de su personal. A través de el la e l hombre se agiganta y sí capacitar es

constru ir , una empresa s in una polí t ica def in ida de capacitación, estaría

imposibi l i tada a desarrol larse.

En este rubro, se considera insoslayable el derecho de todo colaborador a

capacitarse y creemos que en tanto este lo haga, en esa medida o mayor

aun, la empresa mejorará su product iv idad, por lo que este cargo debe

considerarse indispensable, debiendo est imarse según las pol í t icas de cada

empresa.

Es indudable que la capacitación en la industr ia de la construcción debiera

dir ig irse a los mandos de pr imera l ínea, empero, su estacional idad,

d ispersión y rotación constante, la hacen muy di f íc i l .

Es nuestra creencia que la capacitación de mandos al tos a mandos

intermedios y de estos a personal de pr imera l ínea pudiera ser la solución

para esta industr ia, s iempre y cuando, logremos implantar en los pr imeros,

la conciente obl igator iedad de capacitarse y poster iormente capacitar, con

la idea de in ic iar una progresión geométr ica de enseñanza.

1. Mandos al tos y medios.

Considerando que sí b ien la capacitación insume t iempo y e l t iempo es el

recurso más escaso, es nuestra exper iencia, que una mezcla de sacr i f ic io

57

de t iempo de trabajo de la empresa y sacr i f ic io de t iempo de descanso del

personal, permite la consecución del objet ivo, de manera de no lesionar

momentáneamente la product iv idad. Cursos mensuales de 3 o 4 horas como

parte de un plan general , con apuntes entregados, dos semanas antes de su

in ic iación, impart idos los sábados de 6 a 10 a.m. o de 2 a 5 p.m., son

efect ivos s i no se interrumpen. Se sugieren los s iguientes temas:

Ø Conocimiento profundo de la operación de la empresa.

Ø Complementación y reaf i rmación de los conocimientos académicos

indispensables.

Ø Exposic ión de conocimientos actual izados necesar ios.

Ø Intercambio de experiencias.

Ø Becas para seminar ios y congresos.

2. Personal de obra.

A la mitad de la semana y de 16 a 19 horas, puede ser conveniente para la

capacitación quincenal del personal de obras, con las áreas y secuencias

s iguientes:

Ø Conocimiento general de la empresa.

Ø A l fabet ización y acondic ionamiento socia l .

Ø Conocimiento del uso de la herramienta.

Ø Métodos y procedimientos de trabajo.

6. Promoción . - En la empresa constructora el capítu lo promoción, no es

semejante al de otras empresas y sólo a través de una cont inua ser iedad

en compromisos de t iempo costo y cal idad pactados, podrán

incrementarse las ventas de los serv ic ios de la empresa, por lo tanto, e l

capítu lo: propaganda y re laciones, deberá ser en pr imera instancia con

los obreros, empleados y e jecut ivos de la misma, dado que estos son la

base de las ventas.64

64 Garcés Mon te ro R . / La Empresa Cons t ruc to ra / Memor ia de Con fe renc ia / UAM; 1985

58

Otro gasto promocional a nuestro ju ic io importante es el de concursos (que

en un porcentaje muy al to, no son ganados por la empresa ponente), a más

de los gastos de proyecto que después de fuertes erogaciones no son

real izados.

Entre los gastos de promoción podemos enl is tar:

Gastos act iv idades celebraciones of ic ina, deport ivas, de honorar ios

profesionales con base en la product iv idad, regalos anuales a c l ientes y

empleados, atenciones a c l ientes, gastos de concursos no obtenidos y

gastos de proyectos no real izados.

2.4.2 LOS GASTOS DE OPERACIÓN DE CAMPO.

Puede decirse que son parecidos a los de operación centra l , naturalmente con

otra estructura técnico-administrat iva con la salvedad que se tendrían gastos

de traslado de personal para obras foráneas, comunicaciones, f letes,

construcciones provis ionales y var ios. Cabe hacer mención que estos costos

deben ser cargados exclusivamente a la obra específ ica.

1. Personal técnico- administrativo . - Normalmente incluye: sueldos y

prestaciones de jefes de obra, residentes y ayudantes técnicos, personal

de topografía, mecánicos, jefe administrat ivo de obra, contadores,

auxi l iares, a lmacenistas, veladores, chóferes, etc.

2. Traslado de personal a la obra . - Son los pagos por t ransporte per iódico

del personal técnico y administrat ivo de su lugar de residencia a la obra

como: mudanzas, pasajes, peajes, gasol ina, lubr icantes y mantenimiento

menor.

3. Comunicaciones . - Son aquel los gastos para mantener comunicación

permanente entre la obra y la of ic ina centra l como: te léfonos, radios, etc.

4. Fletes . - Son los gastos por t raslado de mater ia les e insumos del

a lmacén centra l a la obra, como: combust ib les y mantenimiento de las

camionetas o vehículos de la obra.

59

5. Construcciones provisionales . - Son aquel los gastos que se hacen para

mantener las instalaciones provis ionales para la d irección, supervis ión y

administración de la obra como: cercas, of ic inas provis ionales,

insta laciones para habitación, comedores, a lmacenes, baños

instalaciones eléctr icas, etc.

6. Consumos varios . - Son aquel los gastos que se efectúan hacer operat iva

la obra, como: equipo de of ic ina papelería, consumo de agua, de

energía, e léctr ica, fotografías, letreros, equipo de laborator io, cuotas

s indicales, etc.

7. Traslado de equipo mayor . - El equipo mayor sobre todo el de orugas no

puede c ircular por las cal les o carreteras, debe trasladarse sobre

plataformas con tra i ler o camiones, e l costo de estos f letes especia les

t iene una importancia s igni f icat iva en los costos de operación.

2.4.3 GASTOS INDIRECTOS DE FUNCIONAMIENTO.

2.4.3.1 Financiamiento .

Es sumamente importante lo re lat ivo a este concepto, ya que antes de in ic iar

una obra y poder cobrar un ant ic ipo al c l iente, se habrán real izado una ser ie de

gastos que obl igan a la constructora a f inanciar estos costos y no s iempre se

recuperan dado que no se van a ganar todos los concursos, n i todos los

proyectos.

Por otro lado es indispensable que los lapsos de t iempo, entre que se ejecutan

los trabajos y la aprobación de los mismos y entre la aprobación y e l cobro

real , sean los mínimos posib les, ya que de otro modo la empresa tendrá que

estar f inanciando los trabajos para no interrumpir e l r i tmo de ésta y puede

darse el caso que las ut i l idades de la empresa se vean reducidas o incluso

anuladas.

Aquí es importante el concepto de l iquides, debido a que el s imple balance de

act ivo y pasivo no es en una compañía la parte medular de la misma, ya que el

60

act ivo puede en ocasiones no representar efect ivo disponible para cubr ir

compromisos inmediatos, y sí b ien aceptamos que el act ivo puede, en todas

sus formas, cumpl ir con compromisos inmediatos, debemos aceptar que existen

obl igaciones que están directamente re lacionadas con un t iempo perentor io.

No podremos permit i r nunca que se l imite e l uso inmediato de nuestro capita l

de trabajo, por lo tanto, nuestra selección de c l ientes y de obras será parte

determinante de nuestra l iquides y de nuestras necesidades de f inanciamiento,

f inalmente, e l capita l de trabajo necesar io, deberá ser anal izado a la luz de las

condic iones especia les de mercado, en la época del desarrol lo, pero

extrapolando s iempre el probable mercado futuro.

Una probabi l idad prevista de antemano, nos permit i rá tomar decis iones de

salvamento, ta les como, recorte de gastos f i jos, reducción de costos,

sol ic i tudes de f inanciamiento, etcétera y en ul t ima instancia, e l l iquidar d icha

compañía, s in afectar interese de terceros.

2.4.3.2 Fianzas de la obra .

Generalmente para otorgar un contrato a a lguna empresa constructora, la parte

contratante necesita tener una garantía de que el contrat is ta cumpl irá, para lo

cual evi ta e l r iesgo exig iéndole una f ianza, y s iendo esta una erogación para la

contrat is ta, se considera integrante del costo de operación.

2.4.3.3 Imprevistos .

Aun cuando una empresa tenga una buena organización, e l medio ambiente, y

e l e lemento humano proporciona s i tuaciones imprevis ib les y por consiguiente

no contempladas en el p lanteamiento in ic ia l . Ante esta s i tuación, se just i f ica en

los precios uni tar ios o en los presupuestos un margen convencional que cubra

alguna proporción de los r iesgos imprevis ib les. Es conveniente que el anal is ta

de precios uni tar ios y e laborador del presupuesto pondere dentro del mismo,

un porcentaje que puede ser entre un 3% y un 5% del importe del costo directo,

61

que normalmente es aprobado por e l c l iente cuando es el caso de su

just i f icación.

2.4.3.4 Uti l idad .

Es el porcentaje de ganancia justo, equitat ivo e indispensable para cumpl ir

dentro del régimen de empresa l ibre y de economía pr ivada, aceptando los

r iesgos profesionales. Normalmente es del orden del 10 a 12% la ut i l idad que

manejan la mayoría de las constructoras, aunque por e l c ic lo de recuperación y

los r iesgos que acompañan a cualquier inversión ya sea el caso de un contrato

por administración con un moderado r iesgo, o uno a precio a lzado con la

posib i l idad de máximo r iesgo, indudablemente deberán ser d i ferentes los

porcentajes que se determinen. Lógicamente la empresa cuidara que su

ut i l idad le permita no solo sobreviv ir , s ino crecer, capacitarse y desarrol larse.

La Cámara Mexicana de la Industr ia de la Construcción contempla: e l mínimo

obl igator io que hace posib le e l cumpl imiento de una doble función; en el campo

económico: e l de supervivencia, mejoramiento y crecimiento. En el ámbito

socia l : cont inuidad y desarrol lo.

Las bases y normas generales para la construcción y e jecución de obras

públ icas, establecen que en la integración de precios para la contratación de

obra publ ica, la ut i l idad quedará representada por un porcentaje sobre la suma

de los costos directos más los costos indirectos. Dentro de este cargo queda

inclu ido el impuesto sobre la renta que por ley debe pagar e l contrat is ta.

2.4.3.5 Impuestos .

Están def in idos por la Ley y los debe absorber e l contrat is ta para deducir los

de su ut i l idad. Existen otros impuestos que son imputables al propietar io de la

obra, por e jemplo: impuesto al valor agregado ( IVA), impuestos y prestaciones

del personal de campo (seguro socia l “ IMSS”, Infonavit , s istema de ahorro para

62

el ret i ro “SAR”, ISR, etc.) , ingresos mercant i les y otros estata les o munic ipales

que varían de acuerdo con la ubicación de la obra.65

Es una necesidad imperiosa en la empresa constructora, estar a l tanto de

cuales casos son suscept ib les de exención y modif icaciones ante la ley, por las

repercusiones que conl leva su desconocimiento.

2.4.4 COSTOS TOTALES. Como complemento de información genérica y por considerar los congruentes

con los puntos anter iores, nos permit imos presentar los parámetros para la

obtención de los costos tota les, tomada de la obra de Suárez Salazar.

Obra por Obra por contrato

Administración a precio alzado

Mínimo Medio Máximo Costo Directo 1.00 1.00 1.00

Costo indirecto de operación De of ic ina

De obra

0.02

0.05

0.03

0.04

0.04

0.065

0.05

0.09

Costo indirecto de funcionamiento Financiamiento

Fianzas

Imprevistos

Impuestos

Ut i l idad

0.00

0.00

0.03

0.00

0.05

0.03

0.005

0.05

0.04

0.10

0.04

0.005

0.065

0.095

0.11

0.05

0.005

0.08

0.15

0.12

Costo total

1.15

1.295

1.42

1.545

TABLA No. 1 COSTO TOTAL DE OBRA 66 65 Gómez La ra G . / Fac to res de cos to en cons t rucc ión / Ed . T r i l l as / Méx ico 1992 / Pág . 91 66 Suá rez Sa laza r , Ca r los / Cos to y T iempo en Ed i f i cac ión / Ed . L imusa / Méx ico 1996

63

CAPITULO III METODO 3.1 TIPO DE ESTUDIO.

E l presente estudio es de t ipo descr ipt ivo documental , ya que aborda la

problemática de la inf luencia de las desviaciones de t iempo de ejecución y

cobro de las obras sobre los costos de operación de la empresa, por causas no

imputables al constructor. Todo esto dentro del ámbito de las micro y pequeña

empresas constructoras. Ident i f icando, descr ib iendo, evaluando y midiendo las

var iables incidentes en el fenómeno, para determinar causas y real izar

propuestas.67

Se desarrol la dentro del ámbito de la invest igación apl icada, pragmática o

tecnológica, que t iene por objeto específ ico sat isfacer necesidades re lat ivas al

b ienestar de la sociedad.68

En este sent ido, su función se or ienta a la búsqueda de conceptos que

permitan apl icar sus resultados en métodos, procedimientos e instrumentos

para la administración de la construcción. Y más específ icamente al contro l del

t iempo de ejecución y cobro de las obras, y a la administración de los costos

de operación de las empresas.

Así, éste trabajo considera, que el estudio y anál is is de la administración de

las obras de construcción y los procesos de planeación, presupuestación y

programación, deben ser una constante de invest igación, con la f inal idad de

desarrol lar nuevos conocimientos y conceptos, los que ópt imamente adecuados

en técnicas y procedimientos podrán retroal imentar la pract ica profesional, con

el objeto de minimizar los r iesgos y lograr la ef icacia del proceso.

67 He rnández Samp ie r i / Me todo log ía de la Inves t igac ión /McGraw H i l l / Méx ico , 1990 / Pág . 60 68 O r t i z , Garc ía / Me todo log ía de la Inves t igac ión : E l p roceso y sus técn icas / L imusa / Méx ico , 2002 / Pág . 38

64

3.2 HIPOTESIS. H-1: Los cambios al proyecto, e l pago de est imaciones a dest iempo, e l exceso

de tramites para obtener l icencias, e l mal suministro de mater ia les y las

condic iones geo-cl imát icas, t ienen una importante re lación, con el t iempo

de cobro y el t iempo de ejecución de la obra.

H-2: Existe una importante re lación entre e l t iempo de cobro y e l t iempo de

ejecución de las obras, con los costos de operación y las uti l idades .

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES.

HIPÓTESIS - 1

X - 1

X – 2 Y - 1 X - 3 Y - 2 X - 4 X - 5 Variables Independientes Variables Dependientes

Cambios al proyecto

Tiempo de cobro de estimaciones

Tiempo de ejecución de la obra

Pago de estimaciones a destiempo

Mal suministro de materiales

Exceso de trámites para obtener l icencias y permisos

Condiciones geo-climáticas

65

HIPÓTESIS - 2 X - 6 Y - 3 X - 7 Variables Independientes Variables Dependientes 3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

X–1: Cambios al proyecto.

Son todas aquel las modif icaciones a la geometría del d iseño or ig inal , como:

ampl iaciones y/o reducciones, en cualquiera de sus tres dimensiones;

modif icaciones en los muros y vanos, como pueden ser los c laros para puertas

y ventanas; modif icaciones en dimensiones, cal idades, textura, granulometría,

color, etc. a los acabados sean pavimentos, recubr imientos, herrería,

carpintería, accesor ios, etc. , modif icaciones a las insta laciones eléctr ica,

h idrául ica, sanitar ia, te lefónica, de acondic ionamiento de aire, e levadores, etc.

sean estas en mater ia les, posic ión de las sal idas, equipos, etc.

Es decir , cualquier t ipo de modif icación a los datos asentados en los planos y

especif icaciones que fueron mater ia del contrato, or ig inalmente f i rmado y

aceptado por ambas partes.

Tiempo de cobro de estimaciones

Costo de operación y uti l idades

Tiempo de ejecución de la obra

66

X-2: Pago de estimaciones a destiempo.

Es cuando a la presentación de las est imaciones real izadas por e l constructor,

en los t iempos acordados (semanales, quincenales o mensuales, etc.) , e l

c l iente no cubre los pagos de éstas, de acuerdo al programa de recursos

f inancieros acordado, o cuando la supervis ión por parte del c l iente ret iene las

est imaciones por d i ferencia de cr i ter ios, atrasando su aprobación y su

presentación para su correspondiente tramitación y pago.

Debemos tener presente que el programa de erogaciones, establece los

recursos económicos necesar ios para la e jecución del proyecto, refer idos a los

per iodos de t iempo marcados en el calendario de obra, con objeto de que la

parte e jecutora de la construcción disponga de el los con la ant ic ipación debida

para el desarrol lo f lu ido de la obra.

X–3: Mal suministro de materiales.

Es cuando los proveedores, por la causa que fuere (mater ia les de importación,

huelgas en la fabr ica, s in iestros, demanda excesiva, etc.) , no pueden surt i r

nuestra demanda de mater ia pr ima, ya sean mater ia les, herramienta, equipos,

refacciones, etc. así mismo se considera, cuando la cal idad de los productos

suministrados por e l proveedor no cumple con las normas especif icadas.

X–4: Exceso de trámites para obtener licencias y permisos.

Aquí se consideran todos los inconvenientes; la burocracia, la tardanza en

otorgar los permisos y l icencias, e l exceso de requis i tos y así como la

desmedida normativ idad de Leyes y reglamentos, que di f icul tan su obtención.

El Ing. Jorge Videgaray Verdad, Presidente de la Cámara Mexicana de la

Industr ia de la Construcción nos dice; “Nos preocupa el efecto de una

normativ idad más dir ig ida a la regulación que a la promoción. Leyes y

67

reglamentos que fomentan el burocrat ismo, entorpecen la act iv idad product iva

y, en ocasiones, favorecen la corrupción”. 69

Nota: ver 2.2.8 LICENCIAS Y PERMISOS. Página 32

X-5 Condiciones geo-climáticas.

Dado que gran parte de los trabajos de construcción se real iza al intemperie,

expuestos a las condic iones c l imát icas cambiantes, en este punto se

consideran las condic iones de c l ima extremo imprevis ib les que afecten el

desarrol lo adecuado de los procesos de construcción y/o los rendimientos del

personal obrero y los rendimientos de la maquinar ia, como: los huracanes, las

granizadas o las l luv ias extremas que inundan las excavaciones, deslavan

terraplenes y n ivelaciones, c ierran brechas y l legan a incomunicar o impedir e l

acceso, e l calor excesivo, que afecta los t iempos de fraguado de los concretos,

la sequía, que obl iga a transportar y a lmacenar e l l iquido v i ta l , para l levar a

cabo casi todas las etapas del proceso de construcción, las heladas que

obl igan a proteger los colados de reciente hechura y así evi tar la suspensión

del f raguado por congelamiento, etc. etc.

Así mismo se considera el t ipo de suelo, cuando a pesar de haber hecho calas

o los estudios pert inentes de mecánica de suelos, e l terreno nos da sorpresas,

en su capacidad de carga o el n ivel de aguas fr iát icas, en los mater ia les que lo

componen, su granulometría, su compresib i l idad, su estabi l idad, la f recuencia

de agua, la permeabi l idad, presencia de minas o rocas, etc.

X-6 (Y-1): Tiempo de cobro.

Es el t iempo real en el que la constructora recibe el pago de ant ic ipos,

est imaciones y f in iqui to, es decir , los recursos de capita l necesar ios para la

e jecución de los trabajos encomendados y para cubr ir los gastos de operación,

indispensables para el funcionamiento de la empresa y de la obra. Sin los

cuales, sería imposible la real ización del producto o serv ic io. 69 V idegaray V . Jorge / Congreso Mex icano de la Indus t r ia de la Const rucc ión / Marzo 2003.

68

Debemos considerar, que el presupuesto y los programas de obra son un plan

f inanciero, para la operación, las inversiones y e l f lu jo de efect ivo, que nos

permiten planear todas las operaciones y programar las ut i l idades.

X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra.

Es el t iempo necesar io para ejecutar la construcción, en un orden pre-

establecido de act iv idades sucesivas y s imultaneas, con el objeto de lograr la

opt imización de los recursos humanos, mater ia les, f inancieros y de t iempo que

la obra tendrá asignados.

En este se considera, e l t iempo ópt imo para cada elemento de trabajo, con el

cual se obt iene el uso más económico de los recursos disponibles y con los

cuales se programaron las act iv idades parcia les, se elaboro el programa de

t iempos, y que const i tuye parte importante del contrato, que el constructor

esta obl igado a cumpl ir .

Nota: Ver: 2.2.3 Los programas de obra, Capitu lo I I , página 17

Y-3: Costo de operación y utilidades.

Costos de operación. Son los gastos administrat ivos y técnicos, necesar ios

para la correcta real ización de los procesos construct ivos de la obra.

Normalmente en toda empresa existen costos de operación de of ic ina o

indirectos de administración centra l , costos de operación de campo o indirectos

de administración de obra y costos indirectos de funcionamiento.

Los Costos de operación de oficina. Son los gastos que se or ig inan por la

d irección y administración de la constructora para su supervivencia, e incluyen:

gastos técnicos y/o administrat ivos; depreciaciones, mantenimiento y a lqui ler ;

mater ia les de consumo; seguros y obl igaciones; capacitación y promoción.

Estos gastos se div iden proporcionalmente entre todas las obras que se

69

ejecuten en un per iodo f iscal de acuerdo al monto del contrato e

independientemente del tamaño de la constructora,

Los Costos de operación de campo. Son parecidos a los de operación

centra l , naturalmente con otra estructura de personal técnico-administrat ivo,

con la salvedad que se tendrían gastos de traslado de personal para obras

foráneas, comunicaciones, f letes, construcciones provis ionales, t raslado de

equipo mayor y consumos var ios. Cabe hacer mención que estos costos deben

ser cargados exclusivamente a la obra específ ica.

Costos indirectos de funcionamiento . En este punto se consideran los gastos

de Financiamiento, F ianzas de la obra, Imprevistos, y la ut i l idad de la empresa

Financiamiento. Es sumamente importante lo re lat ivo a este concepto, ya que

antes de in ic iar una obra y poder cobrar un ant ic ipo al c l iente, se habrán

real izado una ser ie de gastos que obl igan a la constructora a f inanciar estos

costos y no s iempre se recuperan dado que no se van a ganar todos los

concursos, n i todos los proyectos.

Por otro lado es indispensable que los lapsos de t iempo, entre que se ejecutan

los trabajos y la aprobación de los mismos y entre la aprobación y e l cobro

real , sean los mínimos posib les, ya que de otro modo la empresa tendrá que

estar f inanciando los trabajos para no interrumpir e l r i tmo de ésta y puede

darse el caso que las ut i l idades de la empresa se vean reducidas o incluso

anuladas.

F ianzas de la obra. Para otorgar un contrato a alguna empresa constructora, la

parte contratante necesita tener una garantía de que el contrat is ta cumpl irá,

para lo cual evi ta e l r iesgo exig iéndole una f ianza, y s iendo esta una erogación

para la contrat is ta, se considera integrante del costo de operación.

Imprevistos. Aun cuando una empresa tenga una buena organización, e l medio

ambiente, y e l e lemento humano proporciona s i tuaciones imprevis ib les y por

consiguiente no contempladas en el p lanteamiento in ic ia l . Ante esta s i tuación,

70

se just i f ica en los precios uni tar ios o en los presupuestos un margen

convencional que cubra alguna proporción de los r iesgos imprevis ib les.

UTILIDAD.

Es el porcentaje de ganancia justo, equitat ivo e indispensable para cumpl ir

dentro del régimen de empresa l ibre y de economía pr ivada, aceptando los

r iesgos profesionales.

Normalmente es del orden del 10 a 12% la ut i l idad que manejan la mayoría de

las constructoras, aunque por e l c ic lo de recuperación y los r iesgos que

acompañan a cualquier inversión ya sea el caso de un contrato por

administración con un moderado r iesgo, o uno a precio a lzado con la

posib i l idad de máximo r iesgo, indudablemente deberán ser d i ferentes los

porcentajes que se determinen.

Lógicamente la empresa cuidara que su ut i l idad le permita no solo sobreviv ir ,

s ino crecer, capacitarse y desarrol larse.

La Cámara Mexicana de la Industr ia de la Construcción contempla: e l mínimo

obl igator io que hace posib le e l cumpl imiento de una doble función; en el campo

económico: e l de supervivencia, mejoramiento y crecimiento. En el ámbito

socia l : cont inuidad y desarrol lo.

Las bases y normas generales para la construcción y e jecución de obras

públ icas, establecen que en la integración de precios para la contratación de

obra publ ica, la ut i l idad quedará representada por un porcentaje sobre la suma

de los costos directos más los costos indirectos. Dentro de este cargo queda

inclu ido el impuesto sobre la renta que por ley debe pagar e l contrat is ta.

Nota: Ver: 2.4 Costo de operación de la empresa constructora, Capitu lo I I ,

página 50

71

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN.

E l presente estudio esta diseñado bajo un esquema No-Experimental , ya que

anal iza el fenómeno en su contexto natural , ta l y como se da en la real idad en

la obra de construcción, s in a l terar n i manipular las var iables. Para lo cual, en

el capitu lo IV, se real izo un muestreo con profesionales de la industr ia de la

construcción, sobre el comportamiento real de sus obras contra lo p laneado y

programado en el contrato or ig inal , para detectar y anal izar los factores y las

causas más frecuentes de desviación de costo y t iempo de ejecución de las

obras.

Dentro de las nuevas tendencias de la Ingeniería administrat iva para ser

apl icados en la industr ia de la construcción, este estudio pertenece a la

administración de proyectos de construcción, ya que está abocado al anál is is y

evaluación de las desviaciones de los costos de operación de las empresas,

proponiendo medidas prevent ivas y/o correct ivas para ser ut i l izadas a la hora

de presupuestar, programar y contratar una obra o durante su ejecución.

72

CAPITULO IV MUESTREO 4.1 OBJETIVO DEL MUESTREO

El presente muestreo t iene por objet ivo, recabar datos histór icos reales del

comportamiento de los proyectos de construcción, en lo re lat ivo a:

1. La frecuencia con que se dan los cambios al proyecto por parte del

c l iente.

2. Grado de cumpl imiento en el pago de est imaciones y f in iqui tos por parte

del c l iente.

3. La frecuencia con que las constructoras t ienen problemas con la cal idad

o atrasos en el suministro de mater ia l o equipo.

4. La frecuencia con que se t ienen problemas porque las dependencias de

gobierno tardan en otorgar l icencias y/o permisos.

5. Con que frecuencia se t ienen condic iones geo-cl imát icas imprevis ib les

que afecten el desarrol lo adecuado de los procesos de construcción y/o

los rendimientos.

6. Con que frecuencia se da la necesidad de parar la obra o de disminuir e l

r i tmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del c l iente.

7. El grado de desviación de los programas de t iempo por causas no

imputables al constructor.

8. La frecuencia con que se paga t iempo extra; para recuperar t iempo

perdido por cambios al proyecto o por fa l ta de alguna solución o pago,

por parte del c l iente.

9. La frecuencia con que la empresa constructora t iene que aportar

recursos de capita l propios, para cumpl ir con los compromisos contraídos

por la obra, ( f inanciar a l c l iente)

10. La asiduidad con que se incluyen c láusulas en los contratos que

protejan al constructor, en caso incumpl imientos de parte del c l iente.

73

4.2 UNIDAD MUESTRAL

La encuesta de campo se real izara en las empresas que la industr ia de la

construcción denomina como micro y pequeña constructora, a los profesionales

responsables de obra o proyectos como: Directores de Proyectos, gerentes de

construcción, administradores de obra, super intendentes, supervisores y

residentes, para conocer las d ist intas formas de percib ir los problemas.

4.3 TAMAÑO DE LA MUESTRA

Se tomo una población de 1221 empresas que corresponden a las medianas y

micros del Distr i to Federal , de acuerdo con la Cámara Mexicana de la Industr ia

de la Construcción.

Se ut i l izo un error estándar del 11.5%, con lo que se determino un tamaño de

la muestra de 70 empresas constructoras, para ta l efecto se ut i l iza e l paquete

STATS, e l cual arro ja un nivel de conf ianza del 95%. (Ver cuadro 2)

Cuadro 2 Error estándar

74

4.4 CUESTIONARIO. Proyecto de Investigación. Influencia de las desviaciones del t iempo de ejecución y cobro de las obras en los costos de operación de la pequeña empresa constructora en la Ciudad de México. Información de campo: a ) La empresa par t ic ipa en p royec tos de cons t rucc ión de : Obra Pub l ica_____________% Obra Pr ivada______________% b ) Tiene la empresa una espec ia l idad , o par t ic ipa en var ias :

Ed i f i cac ión_______% Obra c iv i l_______% Otra (espec i f i ca r ) __________________ __________________________________________________________ %

c ) Traba jan genera lmente por con t ra to :

A p rec io a lzado______% Por Admin is t rac ión ______% Otro (espec i f i ca r ) __________ ___________________________________________________________________%

1 . Los p royec tos de cons t rucc ión han ten ido cambios o mod i f i cac iones en su geomet r ía o en sus espec i f i cac iones duran te e l p roceso de cons t rucc ión .

S i ________ No ________ 2 . El cobro de las es t imac iones y f in iqu i tos de las obras se rea l izan de acuerdo a lo

p rogramado S i ________ No ________ 3 . Han ten ido p rob lemas o a t rasos , deb idos a l ma l sumin is t ro por los p roveedores de

mater ia les , her ramien ta , equ ipo , maqu inar ia , re facc iones , o por la ma la ca l idad de es tos :

S i ________ No ________ 4 . Han ten ido p rob lemas o que a t rasar e l in ic io de las obra porque las dependenc ias de

gob ie rno ta rdan en o to rgar l i cenc ias y /o perm isos . S i ________ No ________

5 . Han ten ido cond ic iones geo-c l imát icas imprev is ib les que a fec ten e l desar ro l lo

adecuado de los p rocesos de cons t rucc ión y /o los rend im ien tos . S i ________ No ________ 6 . Han ten ido la neces idad de para r la obra o de d ism inu i r e l r i tmo de los t raba jos por

a t raso en los pagos de par te de l c l ien te : S i ________ No ________

75

7. El t iempo rea l de e jecuc ión de las par t idas y la obra en su con jun to , se rea l iza de acuerdo a l p rograma or ig ina l .

S i ________ No ________ 8 . Han su f r ido a t rasos deb ido a que dependen de o t ros con t ra t is tas y no se les da t ramo

para t raba ja r : S i ________ No ________ 9 . Resumiendo los a t rasos de la obra por las d is t in tas causas menc ionadas , en cuan to

es t ima en p romed io la d i fe renc ia en t re e l t iempo programado con t ra e l t iempo rea l de cons t rucc ión . (dar porcen ta je en mú l t ip los de 5 , e jemp lo 0%, 5%, 10%, 15%, 20%, e tc . )

En aprox imadamente _________%

10 . Han ten ido que en t regar una obra o t raba jo en un t iempo menor a l p rogramado, deb ido

a causas a jenas (E jemplo . Obra pub l ica , se t iene que inaugurar por razones po l í t i cas) S i ________ No ________

11 . Han pagado t iempo ex t ra ; para recuperar t iempo perd ido por fa l ta de a lguna so luc ión o

recurso : S i ________ No ________ 12 . Han ten ido la neces idad de f inanc ia r t raba jos para no de tener e l avance de la obra : S i ________ No ________ 13 . Inc luyen en sus con t ra tos una c láusu la que los compense, en caso de a t raso en e l

pago de an t ic ipos o es t imac iones : S i ________ No ________ 14 . Inc luyen en sus con t ra tos una c láusu la que los p ro te ja , en e l caso de suspens ión de la

obra por par te de l c l ien te : S i ________ No ________ 15 . Inc luyen una c láusu la que los p ro te ja en caso de una deva luac ión ex t raord inar ia : S i ________ No ________ Opc iona l : Nombre de la Empresa _______________________________ ________________ Opc iona l : Nombre y cargo de l en t rev is tado _______________________________________

Responsab le de l p royec to ARQ. ALEJANDRO CERVANTES ABARCA Depto . Procesos y Técn icas de Rea l izac ión aca@correo .azc .uam.mx

76

.

Encuesta Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No1 1 1 1 1 1 1 1 12 1 1 1 1 1 1 1 13 1 1 1 1 1 1 1 14 1 1 1 1 1 1 1 15 1 1 1 1 1 1 1 16 1 1 1 1 1 1 1 17 1 1 1 1 1 1 1 18 1 1 1 x 1 1 1 19 1 1 1 1 1 1 1 1

10 1 1 1 1 1 1 1 111 1 1 1 x 1 1 1 112 1 1 1 x 1 1 1 113 1 1 1 x 1 1 1 114 1 1 1 1 1 1 1 115 1 1 1 1 1 1 1 116 1 1 1 1 1 1 1 117 1 1 1 1 1 1 1 118 1 1 1 x 1 1 1 119 1 1 1 1 1 1 1 120 1 1 1 1 1 1 1 121 1 1 1 1 1 1 1 122 1 1 1 1 1 1 1 123 1 1 1 1 1 1 1 124 1 1 1 x 1 1 1 125 1 1 1 1 1 1 1 126 1 1 1 x 1 1 1 127 1 1 1 1 1 1 1 128 1 1 1 x 1 1 1 129 1 1 1 1 1 1 1 130 1 1 1 1 1 1 1 131 1 1 1 1 1 1 1 132 1 1 1 1 1 1 1 133 1 1 1 1 1 1 1 134 1 1 1 1 1 1 1 135 1 1 1 1 1 1 1 136 1 1 1 1 1 1 1 1

4.5 TABLA DE RESULTADOS No. 1PREGUNTA No.

1 2 3 4 5 6 7 8

77

.

.

.

.

37 1 1 1 1 1 1 1 138 1 1 1 1 1 1 1 139 1 1 1 1 1 1 1 140 1 1 1 1 1 1 1 141 1 1 1 1 1 1 1 142 1 1 1 1 1 1 1 143 1 1 1 x 1 1 1 144 1 1 1 1 1 1 1 145 1 1 1 1 1 1 1 146 1 1 1 1 1 1 1 147 1 1 1 1 1 1 1 148 1 1 1 1 1 1 1 149 1 1 1 x 1 1 1 150 1 1 1 1 1 1 1 151 1 1 1 1 1 1 1 152 1 1 1 1 1 1 1 153 1 1 1 1 1 1 1 154 1 1 1 1 1 1 1 155 1 1 1 1 1 1 1 156 1 1 1 1 1 1 1 157 1 1 1 1 1 1 1 158 1 1 1 1 1 1 1 159 1 1 1 1 1 1 1 160 1 1 1 1 1 1 1 161 1 1 1 1 1 1 1 162 1 1 1 1 1 1 1 163 1 1 1 1 1 1 1 164 1 1 1 1 1 1 1 165 1 1 1 1 1 1 1 166 1 1 1 x 1 1 1 167 1 1 1 1 1 1 1 168 1 1 1 1 1 1 1 169 1 1 1 1 1 1 1 170 1 1 1 1 1 1 1 1

Totales 63 7 11 59 66 4 58 1 58 12 62 8 5 65 50 20Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No

Nota: En la pregunta 4, se marca con "X" los que no sacan licencia, porque no tienen el contrato principal ( especialidades ) ( 11 respuestas )

78

.

.

Encuesta Si No Si No Si No Si No Si No Si No1 1 1 1 1 1 12 1 1 1 1 1 13 1 1 1 1 1 14 1 1 1 1 1 15 1 1 1 1 1 16 1 1 1 X X X7 1 1 1 1 1 18 1 1 1 1 1 19 1 1 1 1 1 110 1 1 1 1 1 111 1 1 1 1 1 112 1 1 1 1 1 113 1 1 1 1 1 114 1 1 1 1 1 115 1 1 1 1 1 116 1 1 1 1 1 117 1 1 1 1 1 118 1 1 1 1 1 119 1 1 1 1 1 120 1 1 1 1 1 121 1 1 1 1 1 122 1 1 1 1 1 123 1 1 1 1 1 124 1 1 1 1 1 125 1 1 1 1 1 126 1 1 1 1 1 127 1 1 1 1 1 128 1 1 1 1 1 129 1 1 1 1 1 130 1 1 1 1 1 131 1 1 1 1 1 132 1 1 1 1 1 133 1 1 1 1 1 134 1 1 1 1 1 135 1 1 1 1 1 136 1 1 1 1 1 1

TABLA DE RESULTADOS 2PREGUNTA No.

10 11 12 13 14 15

79

.

.

37 1 1 1 1 1 138 1 1 1 1 1 139 1 1 1 1 1 140 1 1 1 1 1 141 1 1 1 1 1 142 1 1 1 1 1 143 1 1 1 1 1 144 1 1 1 1 1 145 1 1 1 1 1 146 1 1 1 1 1 147 1 1 1 1 1 148 X 1 1 1 1 149 1 1 1 1 1 150 1 1 1 1 1 151 1 1 1 1 1 152 1 1 1 1 1 153 1 1 1 1 1 154 1 1 1 1 1 155 1 1 1 1 1 156 1 1 1 1 1 157 1 1 1 1 1 158 1 1 1 1 1 159 1 1 1 1 1 160 1 1 1 1 1 161 1 1 1 1 1 162 1 1 1 1 1 163 1 1 1 1 1 164 1 1 1 1 1 165 1 1 1 1 1 166 1 1 1 1 1 167 1 1 1 1 1 168 1 1 1 1 1 169 1 1 1 1 1 170 1 1 1 1 1 1

TOTAL 50 19 56 14 57 13 23 46 27 42 31 38Si No Si No Si No Si No Si No Si No

no contesto 1 11 0 1 1

80

.

Encuesta Aprox. 0% Aprox. 5% Aprox. 10% Aprox. 15% Aprox. 20% Aprox. 25% 1 12 13 14 15 16 17 18 19 1

10 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 1

PREGUNTA No. 9TABLA DE RESULTADOS 3

Resumiendo los atrasos de la obra por las distintas causas, en cuanto estima la diferencia entre el tiempo programado contra el tiempo real de construcción( dar porcentajes en múltiplos de 5, ejem: +0%, +5%, +10%, +15%, +20%, etc.)

81

.

.

36 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 1

TOTALES 5 5 14 24 13 9Desviación 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Estas cifras, como el planteamiento lo indica, son un parámetro de la desviación deltiempo real de ejecución de las obras, lo cual confirma y da valides a las hipótesis 1 y 2planteadas. Con estos datos se hace un análisis matemático. (ver pág. 90 )

82

DE TABLA 1

No. de respuestas OPCION %63 SI 90.00%7 NO 10.00%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 1

No. de respuestas OPCION %11 SI 15.71%59 NO 84.29%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 2

4.6 ESTADISTICAS DE HIPOTESIS ( 1 )

1. Los proyectos de construcción han tenido cambios o modificaciones en su geometría o en sus especificaciones durante el proceso de construcción.

2. El cobro de las estimaciones y finiquitos de las obras se realizan de acuerdo a lo programado:

NO10%

SI90%

SI

NO

NO84%

SI16%

SI

NO

83

.

DE TABLA 1

No. de respuestas OPCION %66 SI 94.29%4 NO 5.71%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 3

No. de respuestas OPCION %58 SI 82.86%1 NO 1.43%

11 No saca 15.71%TOTAL 70 100.00%

Grafica 4

4. Han tenido problemas o que atrasar el inicio de las obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar licencias y/o permisos.

3. Han tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro por los proveedores de materiales, herramienta, equipo, maquinaria, refacciones, o por la mala calidad de estos:

ESTADISTICAS DE HIPOTESIS ( 2 )

SI94%

NO6%

SI

NO

SI83%

NO1%

No saca16%

SI

NO

No saca

84

DE TABLA 1

No. de respuestas OPCION %58 SI 82.86%12 NO 17.14%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 5

No. de respuestas OPCION %62 SI 88.57%8 NO 11.43%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 6

desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los

6. Han tenido la necesidad de parar la obra o de disminuir el ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del cliente:

rendimientos.

ESTADISTICAS DE HIPOTESIS ( 3 )

5. Han tenido condiciones geo-climáticas imprevisibles que afecten el

SI83%

NO17%

SI

NO

SI89%

NO11%

SI

NO

85

.

DE TABLA 1

No. de respuestas OPCION %5 SI 7.14%

65 NO 92.86%TOTAL 70 100.00%

Grafica 7

No. de respuestas OPCION %50 SI 71.43%20 NO 28.57%

TOTAL 70 100.00%

Grafica 8

les da tramo para trabajar:

7. El tiempo real de ejecución de las partidas y la obra en su conjunto, se realiza de acuerdo al programa original.

8. Han sufrido atrasos debido a que dependen de otros contratistas y no se

ESTADISTICAS DE HIPOTESIS ( 4 )

NO29%

SI71%

SI

NO

SI7%

NO93%

SI

NO

86

.

DE TABLA 2

No. de respuestas OPCION %50 SI 71.43%19 NO 27.14%1 No contesto 1.43%

TOTAL 70

Grafica 9

No. de respuestas OPCION %56 SI 80.00%14 NO 20.00%

TOTAL 70

Grafica 10

11. Han pagado tiempo extra; para recuperar tiempo perdido por falta de alguna solución o recurso:

ESTADISTICAS COMPLEMENTARIAS ( 1 )

10. Han tenido que entregar una obra o trabajo en un tiempo menor al programado, debido a causas ajenas (Ejemplo. Obra publica, se tiene que inaugurar por razones políticas)

No contesto1%NO

27%

SI72%

SI

NO

Nocontesto

SI80%

NO20%

SI

NO

87

.

DE TABLA 2

No. de respuestas OPCION %57 SI 81.43%13 NO 18.57%

TOTAL 70

Grafica 11

No. de respuestas OPCION %23 SI 32.86%46 NO 65.71%1 No contesto 1.43%

TOTAL 70

Grafica 12

de la obra:

13. Incluyen en sus contratos una cláusula que los compense, en caso de atraso en el pago de anticipos o estimaciones:

ESTADISTICAS COMPLEMENTARIAS ( 2 )

12. Han tenido la necesidad de financiar trabajos para no detener el avance

NO19%

SI81%

SI

NO

No contesto1%

NO66%

SI33%

SI

NO

Nocontesto

88

.

DE TABLA 2

No. de respuestas OPCION %27 SI 38.57%42 NO 60.00%1 No contesto 1.43%

TOTAL 70

Grafica 13

No. de respuestas OPCION %31 SI 44.29%38 NO 54.29%1 No contesto 1.43%

TOTAL 70

Grafica 14

15. Incluyen una cláusula que los proteja en caso de una devaluación extraordinaria

ESTADISTICAS COMPLEMENTARIAS ( 3 )

14. Incluyen en sus contratos una cláusula que los proteja, en el caso de suspensión de la obra por parte del cliente:

SI39%

NO60%

No contesto1% SI

NO

Nocontesto

SI44%

NO55%

No contesto1% SI

NO

Nocontesto

89

4.6.2 Interpretación de resultados a) Respecto de la var iable X-1 Cambios al proyecto , los resultados nos

conf i rman en proporción de 63 af i rmaciones, contra 7 negaciones, e l hecho de

que “Los proyectos de construcción t ienen cambios o modif icaciones en su

geometría o en sus especif icaciones durante el proceso de construcción”.

Cambios que requieren t iempo para su solución, rediseño y aprobación y en

muchas ocasiones demol ic ión de trabajos ya ejecutados, lo cual

indudablemente repercute en un mayor t iempo de ejecución de la obra.

Así mismo, e l c l iente al estar sol ic i tando cambios, demuestra su insat isfacción

lo cual repercute en tener d i laciones en los pagos. Además el avance no será

igual a l p laneado debido a los cambios y por tanto, e l t rabajo no podrá ser

est imado ni cobrado de acuerdo al programa f inanciero.

b) Respecto de la var iable X-2: Pago de estimaciones a destiempo , la graf ica

de resultados No.2, respecto a la pregunta: “El cobro de las est imaciones y

f in iqui tos de las obras se real izan de acuerdo a lo programado” nos da una

proporción de 11 af i rmaciones, contra 59 negaciones, lo cual af i rma su

planteamiento en la h ipótesis 1.

Así, cuando el programa f inanciero no se cumple por parte del c l iente, es

común que una gran mayoría de constructores opten por f inanciar los trabajos

para poder cumpl ir con el programa, pensando que de todos modos lo van a

cobrar. Hecho que se conf i rma con los resultados de la graf ica complementar ia

No. 11 con una proporción de 57 que optan por f inanciar contra 13 que no lo

hacen, y este f inanciamiento t iene una inf luencia negat iva en las ut i l idades de

la empresa.

c) Con los resultados obtenidos de la pregunta 3 de la encuesta, se conf i rma la

incidencia de la var iable X–3: Mal suministro de materiales , en una

proporción de 66 af i rmaciones a la pregunta “Han tenido problemas o atrasos,

debidos al mal suministro por los proveedores de mater ia les, herramienta,

90

equipo, maquinar ia, refacciones, o por la mala cal idad de estos”, contra solo 4

negat ivas.

En este concepto, como se menciono en la descr ipción de la var iable, se

determino la f recuencia con que se presenta el problema en las obras, y e l

impacto sobre el t iempo de ejecución de la obra, cuando los proveedores, por

la causa que fuere (mater ia les de importación, huelgas en la fabr ica,

s in iestros, demanda excesiva, etc.) , no pueden surt i r nuestra demanda de

mater ia pr ima, provocando atrasos en el programa de ejecución y en el

programa f inanciero.

d) Al considerar la var iable X–4: Exceso de tramites para obtener l icencias y

permisos, el resul tado a la pregunta “Han tenido problemas o que atrasar e l

in ic io de las obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar

l icencias y/o permisos”, fue el s iguiente: 58 af i rmaciones, 1 negación y 11

abstenciones, que no requieren hacer t ramites por no ser e l constructor

pr incipal , es decir empresas con alguna especia l idad (acabados, insta laciones,

cancelería, etc.)

Lo anter ior conf i rma, que s iendo la construcción una act iv idad product iva, en la

que el t iempo es dinero, la t ramito logía exig ida por e l gobierno y la lent i tud con

la que trabaja su personal, hacen que la obtención de l icencias y permisos sea

toda una odisea para el c l iente y e l constructor, const i tuyendo un factor de

r iesgo y de desviación del t iempo de ejecución y cobro de los trabajos.

e) En la encuesta, la var iable X-5 Condiciones geo-climáticas , af i rma su

part ic ipación sobre las desviaciones del t iempo de ejecución y cobro, con los

resultados obtenidos de la pregunta, “Han tenido condic iones geo-cl imát icas

imprevis ib les que afecten el desarrol lo adecuado de los procesos de

construcción y/o los rendimientos”. La cual arro jo los s iguientes datos: 58 s i ,

por 12 no,

Lo cual conf i rma que; e l c l ima, e l área geográf ica, la topografía del terreno y e l

t ipo de suelo son factores determinantes del costo y t iempo de ejecución de los

91

t rabajos. Todo esto, a pesar de estar considerado como un factor en los

rendimientos del personal obrero y de la maquinar ia, y de haberse pract icado

estudios especia les del terreno. En muchas ocasiones encontraremos

sorpresas, ya que ni e l c l ima t iene palabra, n i e l terreno es cosa fáci l de

anal izar y predecir .

f ) Respecto a las var iables X-6 (Y-1): Tiempo de cobro . Que se def in ieron

como e l t iempo real en el que la constructora recibe el pago de ant ic ipos,

est imaciones y f in iqui to, es decir , los recursos de capita l necesar ios para la

e jecución de los trabajos encomendados y para cubr ir los gastos de operación,

se conf i rman con los datos obtenidos en respuesta a la pregunta, “Han tenido

la necesidad de parar la obra o de disminuir e l r i tmo de los trabajos por atraso

en los pagos de parte del c l iente”, donde se obtuvo una re lación de 62

af i rmaciones, contra solo 8 negaciones.

Debemos considerar, que para toda empresa es importante el cr i ter io de ajuste

de t iempo, entre la entrada y la sal ida de dinero. Habrá un lapso entre e l

derecho a recib ir un cobro y recib ir lo realmente. También habrá un lapso entre

e l compromiso de hacer un pago y hacer lo realmente, lo cual t iene un efecto

considerable sobre la salud f inanciera de una empresa, y ref le ja e l grado de

cumpl imiento del programa de erogaciones y los arreglos de crédi to que hará la

organización con sus acreedores y deudores.

g) Las var iables X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra. Que se def inen

como; e l t iempo necesar io para ejecutar la construcción, en un orden pre-

establecido de act iv idades sucesivas y s imultaneas, con el objeto de lograr la

opt imización de los recursos humanos, mater ia les, f inancieros y de t iempo que

la obra tendrá asignados, se conf i rma con los datos recabados sobre la

interrogante, “El t iempo real de ejecución de las part idas y la obra en su

conjunto, se real iza de acuerdo al programa or ig inal” , en donde se obtuvo 65

respuestas en contra y tan solo 5 af i rmaciones.

92

A cont inuación, con los datos recabados en la pregunta 9 se hace un anál is is

numérico, que nos indica su impacto sobre los costos de operación y sobre las

ut i l idades.

Análisis y evaluación de la tabla de resultados No. 3 , Relativos a la

pregunta 9 de la encuesta, para determinar distribución de frecuencias.

DISTRIBUCIÓN DE FRECUENCIAS. Variables: X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra. 9. Resumiendo los atrasos de la obra por las distintas causas

mencionadas, en cuanto estima en promedio, la diferencia entre el

t iempo programado contra el t iempo real de construcción.

Código Categoría Frecuencia absoluta

Frecuencia relativa (%)

Frec. acumuladas relativas en (%)

1 + 0% 5 7.14% 7.14%

2 + 5% 5 7.14% 14.28%

3 + 10% 14 20.00% 34.28%

4 + 15% 24 34.29% 68.57%

5 + 20% 13 18.57% 87.14%

6 + 25% 9 12.86% 100.00%

Total 70 100.00%

H I S T O G R A M A Porcentaje

93

D e s v i a c i ó n

CATAGORIAS 70 = 100 %

UBICACIÓN DENTRO DE LA ESCALA DE MEDIDAS DE TENDENCIA CENTRAL.

MODA ( X ): En este caso la desviación que ocurre con mayor f recuencia.

DESVIACIÓN +0% +5% +10% +20% +25%

FRECUENCIA 5 5 14 13 9

Conclusión: La categoría que más se repitió MODA = X = + 15%

_ MEDIA ( X ): Promedio ar i tmét ico de la desviación.

Desviación Frecuencia fx

+ 0% 5 0

+ 5% 5 25

+ 10% 14 140

+ 15% 24 360

+ 20% 13 260

+ 25% 9 225

N = 70 Suma fx = 1010 _ MEDIA ( X ) = Suma fx = 1010 = + 14.43 % ( promedio ) N 70 Conclusión: La desviación promedio del tiempo de ejecución, es de + 14.43 % según lo muestreado en éste trabajo, lo cual afecta a los costos de operación y a las utilidades.

+15% 24

94

CAPITULO V EJEMPLO PRÁCTICO 5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El proyecto de construcción que se anal izara es el s iguiente:

CASA HABITACIÓN

UBICACIÓN: CASAURINAS No. 30, BOSQUES DE LAS LOMAS.

DELEGACIÓN CUAJIMALPA, MÉXICO, D. F.

Superf ic ie del terreno. 756.16 m2.

Superf ic ie constru ida. 733.41 m2

Area l ibre de construcción. 397.00 m2

Estacionamiento. 15.00 m2 a cubierto para 1 vehículo

y 65.00 m2 a descubierto para 5 vehículos

La construcción se real izo en 4 niveles, s iguiendo la pendiente del terreno,

en el n ivel + 0.00 esta el vestíbulo y recepción, desarrol lado a tr ip le a l tura,

además, se local iza el estudio, c loset de v is i tas, escaleras para bajar a la

estancia comedor y para subir a l n ivel de recamaras.

El n ivel menos 2.40, d istr ibuye hacia e l bar, la cocina y e l desayunador de

forma circular y con v ista a l jardín, en este espacio se local iza una fuente y

un medio baño de v is i tas, bajando 0.45 m. Se l lega a la estancia y comedor,

ambos con v ista hacia la fachada poster ior (sur) , e l e je centra l de estancia y

comedor, remata con la chimenea, atrás de la cocina se local izan dos

despensas, un cuarto de servic io con baño y escaleras de servic io que

comunican vert icalmente toda la casa.

95

Del n ivel -2.40, se baja hacia e l n ivel –5.50, en donde se local iza un salón de

juegos de 80.00 m2 a nivel del jardín poster ior, este espacio cuenta con una

cocineta, un medio baño, además, se ubican la c isterna y cuarto de maquinas.

Del n ivel + 0.00 se sube al n ivel + 1.40 donde se local izan 3 recamaras, con

baño vest idor cada una, c loset de blancos y bodega. Subiendo al n ivel + 2.00

esta el cuarto de te levis ión con v ista a l acceso. Desde el n ivel +1.40 se l lega

al n ivel + 4.10 donde se ubica la recamara pr incipal , con 2 baños con vest idor

cada uno, en este mismo nivel pero con acceso independiente existen 2

cuartos de servic io, 1 baño, cuarto de lavado y p lanchado y pat io de servic io.

5.2 PRESUPUESTO DEL PROYECTO

No. PARTIDA IMPORTE TOTAL % VALOR DEDE PARTIDA LA CONST.

1 CIMENTACION 157,209.36 0.05 2 ESTRUCTURA DE CONCRETO 770,580.42 0.27 3 ALBAÑILERIA 411,030.52 0.14 4 ACABADOS 552,116.77 0.19 5 INSTALACION HIDRO-SANITARIA 162,009.60 0.06 6 INSTALACION ELECTRICA 211,329.73 0.07 7 TELEFONIA 7,445.99 0.00 8 TELEVISION 3,959.19 0.00 9 VARIOS 22,978.40 0.01 10 CARPINTERIA Y CERRAJERIA 331,473.77 0.12 11 CANCELERIA Y HERRERIA 242,062.76 0.08

TOTAL COSTO DIRECTO 2,872,196.50 1.00 COSTO INDIRECTO 8% 229,775.72

3,101,972.22 UTILIDAD 8% 248,157.78

3,350,130.00

RESUMEN DEL PRESUPUESTOCASA HABITACIÓN:Ubicación: Casaurinas No. 30, Bosques de las Lomas

96

5.3 PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO (comparando lo programado con lo real)

.

.

Partida Abr-01No. ( - 1.5%) 2 1 2 1 2 1 2 1 21 Cimentación 180,632

30,105.4 30,105.4 30,105.4 30,105.4 30,105.4 30,105.420,070.2 20,070.2 20,070.2 20,070.2 20,070.2 20,070.2

2 Estruc. de concreto 885,390 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5 73,782.5

55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.93 Albañileria 472,270

39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.029,516.9 29,516.9

4 Acabados 634,377

5 Inst. Hidro-Sanitaria 186,149 10,341.6 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5

9,307.4 9,307.46 Inst. Electrica 242816

13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.812,140.8 12,140.8

7 Telefonia 85552,138.8 2,138.8

8 Televisión 45491,137.3 1,137.3

9 Varios 264021,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1

880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,0610 Carpintería 380860

11 Canceleria y Herrería 278128

Totales 3,300,128 105,208.0 105,208.0 168,395.3 188,465.5 171,671.0 171,671.0 138,290.0 138,290.0 138,290.0Anticipo 50,000

3,350,128 20,950.3 76,287.2 76,287.2 76,287.2 97,735.4 97,735.4Estimado realEste programa esta sujeto al avance de obra ejecutada para el pago de estimaciones

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 1 )Mayo Junio Julio Agosto

Atraso por licencias y vecinal

Prob. Geo-climatico

97

FebreroNo. 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 11 Cimentación

20,070.2 20,070.2 20,070.22 Estruc. de concreto

73,782.5 73,782.5 73,782.555,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9 55,336.9

3 Albañileria39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.0 39,356.029,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9

4 Acabados79,297.0 79,297.0 79,297.0 79,297.0 79,297.0 79,297.0 79,297.0 79,297.0

5 Inst. Hidro-Sanitaria10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5 10,341.5

9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.46 Inst. Electrica

13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.8 13,489.812,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8

7 Telefonia2,138.8 2,138.8

2,138.8 2,138.88 Televisión

1,137.3 1,137.31,137.3 1,137.3

9 Varios1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.0 1,320.1 1,320.1 1,320.1 1,320.1880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06

10 Carpintería63,477.0 63,477.0 63,477.0 63,477.0 63,477.0 63,477.0

11 Canceleria y Herrería46,354.7 46,354.7 46,354.7 46,354.7 46,354.7 46,354.7

138,290.0 138,290.0 138,290.0 190,159.0 190,159.0 214,280.0 214,280.0 217,556.1 217,556.1 167,925.0 167,925.0130,528.2 130,528.2 127,252.2 107,182.0 107,182.0 107,182.0 107,182.0 85,733.8 85,733.8

Estimación programadaEstimación real

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 2 )Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

Suspención obra ypagos por el cliente

Enero

98

.

.

FebreroNo. 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 21 Cimentación

2 Estruc. de concreto

55,336.9 55,336.93 Albañileria

29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.9 29,516.94 Acabados

63,437.7 63,437.7 63,437.7 63,437.7 63,437.7 63,437.75 Inst. Hidro-Sanitaria

9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.4 9,307.46 Inst. Electrica

12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.8 12,140.87 Telefonia

8 Televisión

9 Varios

880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,06 880,0610 Carpintería

47,607.5 47,607.5 47,607.5 47,607.511 Canceleria y Herrería

39,732.6 39,732.6 39,732.6 39,732.6 39,732.6 39,732.6 39,732.6

Estimación real 106301.9 106301.9 50965.1 50965.1 90697.6 124618.5 124618.5 150777.8 150777.8 172226.0 172226.0

JulioMarzo Abril Mayo Junio

adicional modificacíon

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 3 )

99

.

.

No. 1 2 1 2 1 21 Cimentación

2 Estruc. de concreto

3 Albañileria

4 Acabados

63,437.7 63,437.7 63,437.7 63,437.75 Inst. Hidro-Sanitaria

9,307.4 9,307.46 Inst. Electrica

12,140.8 12,140.87 Telefonia

2,138.8 2,138.88 Televisión

1,137.3 1,137.39 Varios

880,06 880,06 880,06 880,0610 Carpintería

47,607.5 47,607.5 47,607.5 47,607.511 Canceleria y Herrería

Estimación real 135,769.4 135,769.4 111,045.2 111,045.230 de Septiembre de 2002Fecha de terminación real

Los principales problemas de suministro

Duración proyecto programado 10 meses

Duración proyecto real 16 meses

Tiempo real de construcción 15 meses

15 de Febrero de 2002

Suspensión de trabajos por modificacióna la geometría del proyecto (albañilería

todo el mes de Junio de 2002

Fecha de terminación programada

de materiales fueron entre muchos, losmuebles y accesorios de baños y cocinaasí como los azulejos y losetas de losmismos por calidad y entrega a tiempo

instalación eléctrica, hidráulica y sanit.)

Prob. Geo-climático, terreno mas duro(rocas) y lluvias de junio a septiembre

Suspensión obra y pagos por el clientedel 15 de Diciembre al 15 de Enero

RESUMEN

Fecha de inicio programado 16 de Abril

Atraso por licencias y vecinal 45 días

Fecha de inicio real 1o.de Junio 2001

Fecha de terminación programada 15 de Febrero Real Septiembre 30

Agosto Septiembre OctubrePROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 4 )

100

5.4 IMPACTO DE LAS DESVIACIONES EN LOS COSTOS DE OPERACIÓN

Y EN LA UTILIDAD E l proyecto or ig inal esta p laneado y programado para 10 meses de ejecución,

conforme se aprecia en el programa de obra y f lu jo de efect ivo. El costo de

operación es del 8%, del costo directo, de acuerdo al presupuesto (ver pág.

93), e l cual t iene un importe de $ 229,775.72 y la ut i l idad prevista es el 8 % de

la suma de los costos directos mas los costos indirectos, cuyo importe es de

$ 248,157.78

El t iempo real de ejecución del proyecto fue de 15 meses, por lo que se tuvo

que hacer pagos al personal de obra por 5 meses adic ionales al programa.

Residente de obra: cobra por honorar ios (mensual) = $ 12,000.00

Bodeguero: $ 1,100.00 Semanales X 1.73 factor salar io real = $ 1,903.00

Velador : $ 1,000.00 Semanales X 1.73 factor salar io real = $ 1,730.00

No. Partida unidad cantidad Precio unit. Importe 1 Residente de obra Mes 5 $ 12,000.00 $ 60,000.00

2 Bodeguero Semana 21 $ 1,903.00 $ 39,963.00

3 Velador Semana 21 $ 1,730.00 $ 36,330.00

TOTAL $ 136,293.00

E l presupuesto or ig inal tuvo un incremento de $ 158,000.00 de costo directo

por cambios en su geometría o especif icaciones, por lo que incrementó:

Cambios $ 158,000.00 Costo directo mas indirecto $ 170,640.00

indirectos 8% = $ 12,640.00 Ut i l idad 8% $ 13,651.20

Suma $ 170,640.00 Costo total cambios $ 184,291.20 Uti l idad presupuesta (10 meses) $ 248,157.78 mas $13,651.20 = $ 261,808.98

Gastos operación por cambios $ +12,640.00

Menos gastos de operación no previstos $ -136,293.00 Total $ -123,653.00

Utilidad real (en 15 meses) $ 138,155.90

101

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones: Como resultado de este estudio, se t iene que los proyectos t ienen una

desviación promedio de lo programado contra lo real de + 14. 43 %.

E l 90% de los proyectos sufren cambios o modif icaciones, en su geometría o

especif icaciones durante el proceso de construcción.

En el 84 % de los proyectos, no se hace el cobro de las est imaciones y

f in iqui to de acuerdo a lo programado.

El 94 % de las obras t ienen problema con el suministro de mater ia les o con la

cal idad de los mismos.

En el 82% de los proyectos, han tenido problemas o que atrasar e l in ic io de la

obra, porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar l icencias y/o

permisos.

El 83% de las obras, han sufr ido condic iones geo-cl imát icas imprevis ib les que

afectan el desarrol lo adecuado de los procesos de construcción y/o los

rendimientos.

En el 88% de los proyectos, han tenido la necesidad de parar la obra o de

disminuir e l r i tmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del c l iente.

En el 81% de las obras, los constructores optan por f inanciar los trabajos,

cuando el c l iente se atrasa en los pagos, para poder cumpl ir con los

compromisos contraídos y con el programa.

Como el p lanteamiento del problema lo indica, las c i f ras anter iores son prueba

de la afectación al t iempo programado de ejecución de las obras, por las

var iables establecidas, lo cual conf i rma y da val ides a las h ipótesis p lanteadas.

102

Es decir , la desviación provocada por: los cambios al proyecto, e l pago de

est imaciones a dest iempo, e l exceso de tramites para obtener l icencias, e l mal

suministro de mater ia les y las condic iones geo-cl imát icas, t ienen una

importante re lación hacia e l t iempo de cobro y e l t iempo de ejecución de la

obra (Hipótesis-1), por lo cual, e l calendario de obra no podrán cumpl irse, así

como tampoco el programa f inanciero.

Razón por la cual, conociendo que los costos de operación de la obra se

anal izan y cuant i f ican de acuerdo a un t iempo predeterminado de contrato,

podemos af i rmar, que el real izar la obra en un mayor t iempo, s igni f ica mayores

gastos en salar ios a l personal administrat ivo y d irect ivo, así como mayores

gastos de operación, ( hipótesis-2 )

Del mismo modo el no poder cobrar los trabajos de acuerdo a lo programado,

s iempre pondrá a la empresa en apuros económicos y a incumpl ir con sus

compromisos f inancieros, lo cual provocara atrasos en los t iempos

programados y volvemos al punto anter ior en un círculo v ic ioso.

Por ta les razones, que se conf i rma la Hipótesis 2 , “Existe una importante

re lación entre e l t iempo de cobro y e l t iempo de ejecución de las obras, hacia

los costos de operación, y todo esto en per ju ic io de las ut i l idades de la

empresa.

Así mismo se detecto que el 65% de las empresas, no incluyen c láusulas en los

contratos que los protejan en el caso de que el c l iente real ice cambios a la

geometría del proyecto o a las especif icaciones, como tampoco en caso de

atraso en el pago de est imaciones o f in iqui to.

Las razones expuestas nos indican, que muchos presupuestos y contratos de

obra bien elaborados, p ierden esa cal idad, cuando el c l iente a l v is i tar la obra

se subyuga con el ambiente dinámico, se ident i f ica con la construcción y

empieza a hacer modif icaciones, ampl iaciones y cambios en las

103

especif icaciones que al teran el proceso de construcción y e l a lcance del

proyecto.

Igualmente, e l c l iente l leva la batuta sobre el d inero al ser e l promotor de la

obra y e l que hace la inversión de fondos, de este modo a pesar de que existe

un contrato que indica derechos y obl igaciones y bajo la premisa de “e l c l iente

s iempre t iene la razón”, e l c l iente toma la decis ión f inal , de cuando puede o

cuando le conviene hacer los pagos, así como los montos.

Así, como se detal lo, en el capitu lo I I página 42, inciso 2.3.5 “El c l iente”, la

fa l ta de comprensión del proyecto en su etapa de planos, por parte del c l iente

sea gobierno o pr ivado, juega un papel pr imordia l en los cambios al d iseño y a

las especif icaciones.

Sobre la base de todo lo anter ior, podemos conclu ir que, las var iables

planteadas crean desviaciones de costo y t iempo de ejecución, y que deberán

ser anal izadas y tomadas en cuenta a la hora de presupuestar, programar y

contratar una obra.

RECOMENDACIONES

La administración de costos supervisa y contro la la repercusión de los cambios

en el d iseño o construcción en el costo de toda la v ida del proyecto. La función

más importante de la administración de costos es tratar de mantener los costos

evolucionantes del d iseño y los poster iores de construcción dentro de los

l ímites de los est imados y presupuestados or ig inales y ant ic iparse en una

etapa temprana a cualquiera sobre costo no previsto.

Debemos considerar que la inexper iencia del anal is ta en el manejo de r iesgos,

fomenta, por un lado, a tomar medidas extremas de precaución que aumenten

sustancia lmente las propuestas, por otro lado, a desest imar u omit i r conceptos

que harán que se quede corto en los costos o t iempos est imados.

104

En el pr imer caso se pueden perder los concursos por estar fuera de los de

competencia, en el segundo caso, invar iablemente producirá errores en su

contra con valores fuera de mercado, que de alguna manera tendrá que pagar.

Se gana corr iendo r iesgos no cometiendo errores.

Ahuja H y Walsh M nos dicen, “Durante la construcción ocurren modif icaciones.

Cuando las modif icaciones no pueden cubr irse con recursos de la reserva para

cont ingencias en el presupuesto, habrá de revisarse esta úl t ima. El

presupuesto or ig inal se informa sin modif icaciones durante toda la v ida del

proyecto, y se enl is tan los cambios autor izados y e l est imado revisado, con una

div is ión semejante al presupuesto or ig inal” .70

Los profesionales de la construcción deben adquir i r conciencia sobre el efecto

que t ienen sus acciones, así como sus procedimientos, técnicas y controles

sobre las desviaciones del t iempo y cobro de las obras y la repercusión de

estas var iaciones sobre sus costos de operación y las ut i l idades de su

empresa.

En lo concerniente a los contratos, es recomendable asesorarse y apoyarse en

profesionales con exper iencia. Los expertos en contratos han aprendido

echando a perder negocios. Por eso cuando los consultan ya no repet i rán esos

equívocos.

Aunque las empresas dedicadas a los d iseños arquitectónicos, a las

ingenierías, a la consultoría en general , o a la construcción, no tenga

contratados los ingresos requeridos para su equi l ibr io económico; o cuando los

contratos aparezcan como muy atract ivos por sus montos o por los objet ivos de

ejecución, los d irect ivos de las empresas s iempre tendrán que estudiar las

condic iones generales de los acuerdos para decid ir sobre la conveniencia y los

r iesgos que se tomaran al celebrar esos contratos.

70 Ahu ja H. y Walsh M. / Ingen ie r ía de cos tos y Admón. de proyec tos / A l fa omega / Méx ico ,

1989 /Cap. V , Admin is t rac ión de l cos to , Pág. 172

105

En la l ic i tación públ ica deben part ic ipar empresas con mucha exper iencia y que

conozcan perfectamente la mecánica de este t ipo de trabajos y de este t ipo de

cobros y f inanciamientos. La l ic i tación públ ica t iene una ley que s i b ien a veces

el funcionar io que maneja la dependencia no es muy cuidadoso en estudiar la a

fondo, la contra loría externa no permite se cometan errores.

El profesional responsable del proyecto debe ser e l asesor pr incipal del c l iente

y desde los pr imeros estudios de anteproyecto deberá formular est imados de

costo y t iempo de ejecución, que permitan al c l iente ver la v iabi l idad f inanciera

de su obra, y que sea en esta etapa temprana donde se tomen decis iones y se

hagan los a justes pert inentes y no hasta que se esté construyendo.

El considerar a l c l iente como un experto en proyectos y sobre todo en la

lectura de los planos de diseño y detal les construct ivos, es un error f recuente.

Aquí recomendamos, que todo proyecto debe ser acompañado de una maqueta,

ya que la presentación de un modelo a escala es más entendible para las

personas que no están dentro de nuestro ámbito de trabajo

Así mismo con el empleo de los paquetes de cómputo para diseño, como los

CAD, en la actual idad se puede hacer un recorr ido v ir tual a través de proyecto,

dando mayores elementos al c l iente para entender e l d iseño.

Es imperat ivo que una compañía evi te excesos, esto es, aceptando trabajo que

esté más al lá de su capacidad de f inanciamiento. Una organización que podría

ser saludable f inancieramente puede l legar a quedar insolvente s i excede sus

l ímites de crédi to y no t iene fondos disponibles para sat isfacer sus

compromisos cuando se requieran.

Como Ahuja, y Walsh nos indican, c ierto número de proveedores-acreedores

puede entablar un ju ic io h ipotecar io, y de esta manera sacar a la compañía de

los negocios aun s i está t iene muchos proyectos en progreso y órdenes futuras

suf ic ientes.71

71 Ahu ja H . , W alsh M. / Ingen ie r í a de cos tos y Admin i s t r ac ión de p royec tos / A l fa omega / Méx ico , 1989 /Cap . 5 , Pág . 183

106

En la actual idad se considera que la inf lación está, “supuestamente contro lada”

y con base en el lo, los c l ientes sean gobierno o pr ivado, no aceptan

modif icaciones al costo del contrato. Por lo tanto, se sugiere que por cada

modif icación sol ic i tada y aprobada por e l c l iente, se hagan los estudios

pert inentes y se real ice un ajuste tanto de costo, como de t iempo necesar io

para su ejecución.

El reclutar y administrar recursos humanos en la construcción es un problema

complejo, en el cual se debe poner atención especia l a la educación que ha

recib ido el empleado para desarrol lar mejor sus funciones, en su act i tud y

apt i tud, y en la capacitación que se le proporcione de manera efect iva,

cont inua y s istemática para desempeñar con cal idad sus responsabi l idades.

Un cr i ter io que debe normar la adquis ic ión y suministro de mater ia les de

construcción, es considerar e l aprovechamiento de las economías de escala.

Esto es, se puede negociar con los proveedores mejores condic iones y menor

precio en la adquis ic ión de volúmenes considerables de algunos mater ia les que

requiera la obra, como: e l cemento, e l concreto, la madera, etc. A través de las

economías de escala se pueden establecer contratos de suministro

d irectamente del fabr icante y evi tar la intermediación y los costos asociados.

El c l ima, e l área geográf ica, la topografía del terreno y e l t ipo de suelo son

factores determinantes del costo y t iempo de ejecución de los trabajos, por lo

que requieren de estudios especia les para su determinación.

El anál is is detal lado de cada uno de los conceptos es de indudable importancia

para la formación lógica secuencia l de los costos de operación respect ivos,

tanto de of ic ina centra l como costos de operación de campo, así como los

costos indirectos de funcionamiento. El anal is ta de costos debe tener la

exper iencia suf ic iente para elaborar d ichos costos indirectos y repercut i r los en

las obras para ser cubiertos por los c l ientes.

107

Un problema importante que se presenta en la mayoría de las empresas

constructoras, es que los anal is tas de costos o presupuest istas, dedican

muchas horas-hombre al cálculo de los costos directos, y lamentablemente

pocas horas, a l cálculo de los costos de operación o indirectos en per ju ic io de

sus propios intereses.

Para minimizar los efectos de esto, se dice que debemos usar la exper iencia,

¡pero no en cant idad de años!, s ino usar lo que conocemos como método

c ientí f ico; de anál is is, síntesis, evaluación y conclusión.

La toma de decis iones será determinante en el éxi to o fracaso de la obra, esta

nunca deberá pararse y las acciones se coordinaran para no obstru ir la

secuencia de los trabajos. Si esto no esta a nuestro a lcance ¡se plantean

al ternat ivas!, a los mandos super iores. La peor decis ión es, no tomar n inguna,

cualquier decis ión será mejor que la ausencia de ésta y a la mayor brevedad

posib le.

Es recomendable, d iseñar una organización de t ipo "colapsib le", que pueda

ampl iarse en épocas de aumento de demanda y con posib i l idades de reducción

en caso de disminución de las mismas, s in a l terar su 'product iv idad.

La forma más común para integrar una empresa de t ipo "colapsib le" es

cubr iendo, las épocas de mayor demanda con personal eventual a jeno a la

misma (personal a contrato f i jo , por t iempo o por obra), para que con una

estructura mínima ef ic iente y con práct icas administrat ivas perfectamente

del ineadas, pueda alcanzar económicamente las metas deseadas.

Selección de c l ientes. En pr imera instancia, podría pensarse que def in ida la

especia l idad de la empresa, la selección de c l ientes sería automática, empero

la forma de pago, y los montos promedios de obra serán a nuestro ju ic io los

argumentos más importantes a balancear.

Una empresa edif icadora con personal técnico-administrat ivo mínimo que

real iza obras de montos importantes, por administración o a precio a lzado, con

108

ant ic ipo o con expedito s istema de pagos, podrá real izar obras hasta 50 veces

su capita l contable. En cambio otra empresa, con obras de montos pequeños

que trabaje s in ant ic ipos y con trámites de pago a más de tres meses, aún con

un personal técnico-administrat ivo ef ic iente, máximo di f íc i lmente real izará obra

por 5 veces su capita l contable.

Por lo tanto, nuestra recomendación a empresas con modestos recursos de

capita l , es no contratar obras donde el t iempo de pago sea largo. Cabe hacer

notar que al c l iente dé la industr ia de la construcción, se le ha permit ido

confundir e l carácter de la empresa constructora con el de la empresa

f inanciera, c ircunstancia que ha l levado a muchas empresas a la fa l ta de

l iquidez y a otras a la quiebra. .

Consideramos que en pr imera instancia son dos negocios muy di ferentes la

f inanciación y la construcción y que se debería de in ic iar una labor de

convencimiento al c l iente, del costo adic ional que t iene una obra f inanciada y

cuando esta s i tuación cont inúe anexar a la empresa constructora un

departamento que contro le e l f inanciamiento con las bases y garantías de una

f inanciera.

Selección de controles

Una empresa s in contro l de costos está dest inada al f racaso, en consecuencia

tendremos al p lanearla, que decid ir cuándo y hasta dónde l levaremos el contro l

de costos, e l cual dependerá pr imordia lmente de la forma de contratación

dominante, no podrá ser igual e l contro l de una empresa que real iza en forma

preponderante obras por administración y otra que real ice únicamente

contratos a precio a lzado, s in o lv idar que un contro l que s igni f ique más del

10% del costo del e lemento a contro lar, puede ser inoperante.

Contro l por excepción. La comparación per iódica de todos los procesos que

integran una edif icación, sería una tarea a todas luces i r real izable, por tanto,

es nuestra recomendación la apl icación de contro l , seleccionando los procesos

109

que def inen el 80% de los costos y sólo cuando rebasen en más o menos los

l ímites de la operación normal, proceder a apl icar acciones correct ivas.

Contro l por objet ivos. La mejor opción de manejar en forma dinámica nuestro

costo, es s in duda ut i l izando éste en forma cont inua, s i obteniendo el pr imero,

def in imos de común acuerdo con las partes involucradas, las mejoras

específ icas y cuant i f icables, que sobre ese proceso debamos lograr en un

lapso determinado y poster iormente en forma cont inua también avaluamos su

consecución, estaremos contro lando por objet ivos.

Costo estándar ó paramétr ico. Para in ic iar e l contro l , requer imos una ser ie de

parámetros, obtenidos a través de la operación de compañías s imi lares, las

cuales aceptaremos en pr incip io como metas para después opt imizar las a

través del contro l por objet ivos.

Otro objet ivo parale lo es s in duda la información per iódica a la empresa para

toma de acciones correct ivas. Desafortunadamente, la velocidad y var iabi l idad

de ocurrencia de los fenómenos económicos en la empresa edif icadora, hacen

que este contro l sea tardío, por lo cual, sugerimos el diseño de un control

complementario al contable.

Por u l t imo, para seguridad de la empresa, se debe tener s iempre presente y a

la mano, la asesoría jurídica que part ic ipe en la negociación de contratos de

obra con el c l iente, contratos con los subcontrat is tas y proveedores,

af ianzadoras y aseguradoras, part ic ipar en las negociaciones de pl iegos

pet i tor ios, contratos colect ivos de trabajo y sobre re laciones y conf l ic tos obrero

patronales, que intervenga en las reclamaciones de las agrupaciones de

colonos y de cualquier t ipo, interponiendo los recursos legales hasta su tota l

solución.

NOTA: Existe mucho mater ia l de consulta (publ icaciones) a l respecto de

metodologías, anál is is y comprobaciones de resultados para la e laboración de

costos directos y muy pocas referencias sobre el anál is is, evaluación y

seguimiento de los costos indirectos.

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Por lo que se sugiere este tema, “El análisis, evaluación y seguimiento de

los costos indirectos” como l ínea de invest igación.

Esperando que los usuar ios interesados en este trabajo lo encuentren de

ut i l idad, agradezco su atención, conf iando amplíen el conocimiento sobre el

tema con aportaciones, adic iones y mejoras.

BIBLIOGRAFÍA: Ahuja Hira N., Walsh Michael A. / Ingeniería de costos y Administración de proyectos/ Al fa omega / México, 1989 Álvarez Mart ínez Fél ix / Presupuestos para la construcción/ CEAC / Barcelona, 1987 Arpad Kezdi/ F i losofía de las c imentaciones profundas/ Sociedad mexicana de mecánica de suelos/ México, 1976 Carpio Cesar, Poo Aurora, Cervantes A., J iménez Joaquín, Vi lchis Rubén, Rodríguez Jorge, Flores Jesús A., Rocha Luis A., Pruneda Juan, Vázquez Adán, Cisneros Miguel A. / Administración para el d iseño, Anuario 2002/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 2002 Carr i l lo Landeros / Metodología y Administración/ Editor ia l L imusa / México, 1993. Cast i l lo Tuf iño Jorge Luis / La v ida diar ia de los costos. / Inst i tuto Mexicano del cemento y del concreto A. C. / México, 1998 Chávez Padi l la Luis Fdo. / Contro l de costos de construcción en obras c iv i les/ S. N. / México, 1977 Gómez Lara Gustavo / Factores de costos en construcción/ Tr i l las / México, 1992 Hernández Sampier i / Metodología de la Invest igación /McGraw Hi l l / México, 1990 James M. Ant i l l y Ronald W. Woodhead./ Método de la Ruta Crí t ica y su apl icación a la construcción/ Ed. L imusa/ México 1975

111

Jansa Rivera José María / Como presupuestar una obra/ Editores técnicos / Barcelona, 1975 Ley de Adquis ic iones y Obras Públ icas. (Publ icada en el Diar io Of ic ia l de la Federación el día 30 de Dic iembre de 1993. Modif icada por decreto publ icado el día 5 de Agosto de 1994). Ley de Obras Públicas del Distr i to Federal del 29 de diciembre de 1998. Ley de Seguro Socia l (Reglamentos e Instruct ivos) /Ed. Fiscales ISEF S.A. / 1997 Ley del Infonavi t (Reglamentos e Instruct ivos) / Ed. Fiscales ISEF S.A. / 1996 Ley Federal del Trabajo/ Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos /1996 Ort iz , García / Metodología de la Invest igación: El proceso y sus técnicas / L imusa/ México, 2002 Plazola Cisneros Alfredo / Normas y Costos de construcción/ L imusa / México, 1981 Poo R. Aurora., Vi lchis Rubén, Cervantes A. / Residencia de obras, Tomo I / Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1991 Reglamento de la ley de Obras publ icas. (Publ icado en el Diar io Of ic ia l de la Federación el día 13 de Febrero de 1985). Suárez Salazar, Car los/ Costo y Tiempo en Edif icación/ Ed. L imusa/ México 1996 Suárez Salazar Carlos/ La determinación del precio de la obra pr ivada y publ ica/ Ed. L imusa/ México, 1998 Varela Alonso Leopoldo G. / Costos de Construcción pesada y edi f icación/ Compuobras / México, 1990 Walter, D. Y K. Davis/ Administración de recursos humanos y personal 5ª Ed. / Mc Graw Hi l l / México, 2000 (Bib l iotecas de la UNAM y Universidad Autónoma Metropol i tana –Atz)

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ANEXO 1 Modelo de un Contrato de Obra Publica en el D. F. A cont inuación se hace un extracto de las c láusulas de un modelo de contrato de obra públ ica para el Distr i to Federal .72 En él , se hace patente que las dependencias de gobierno protegen al máximo todos sus intereses, ant ic ipándose e incluyendo todas las c láusulas y exig iendo las garantías, que los amparen en todo aquel lo que les pueda afectar a l contratar los proyectos de construcción. Aunque incluyen algunas c láusulas que “protegen” a l contrat is ta, se nota que estas son las menos y que el contrato es uni lateral , s iendo notor io que no existe igualdad en los términos, y que “El contrat is ta” que acepte y f i rme estas c láusulas, tendrá que hacer gala de toda su exper iencia, habi l idades, y contactos para sal i r b ien l ibrado ante ta les contratos. Contrato de obra publ ica a precios uni tar ios por t iempo determinado, que celebran “La dependencia” _______________del Distr i to Federal , en lo sucesivo “La dependencia” ___________________, presentada por e l _______________________en su carácter de Of ic ia l Mayor, y la empresa ___________________, en lo sucesivo “El contrat is ta”, representada por _______________conforme a las declaraciones y c láusulas s iguientes. Declaraciones . I . - “La dependencia”________________ declara que: I .1 Es la dependencia centra l izada de la Administración Públ ica del Gobierno del Distr i to Federal en la que se integra por las act iv idades en representación de los intereses de la sociedad en el Distr i to Federal , en términos de lo d ispuesto por los art ículos 21 de la Const i tución Polí t ica de los Estados Unidos Mexicanos, 10 del estatuto de gobierno del Distr i to Federal y 2 de la Ley Orgánica de la Administración Públ ica del Distr i to Federal . I .2 De conformidad con lo d ispuesto por e l art ículo 23 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal , cuenta con los recursos presupuéstales necesar ios aprobados para la real ización de la obra, de acuerdo además a la autor ización presupuestal emit ida por la Dirección General de Programación, Organización y Presupuesto, mediante of ic io número___________ de fecha ____________, con cargo a la part ida presupuestal _____________. I .3 La asignación del presente contrato se real izó bajo el procedimiento de __________ conforme a lo d ispuesto por los art ículos __________ apartado _________ de la Ley de Obras Públ icas del Distr i to Federal y de conformidad con el art ículo 43 del presupuesto de egresos del Distr i to Federal para e l e jerc ic io f iscal 20__.

72 J iménez T . Joaqu ín / Admin i s t r ac ión pa ra e l d i seño , Anuar io 2002 / Cap . 4 Con t ra to de ob ra

pub l i ca / Ed . P rocesos CyAD UAM-A / Méx ico , 2002 / Pág . 112-124

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I .4 El Sr.______________________ en su carácter de Ofic ia l Mayor cuenta con facultades suf ic ientes para suscr ib ir e l presente contrato, de conformidad con lo d ispuesto por e l art iculo 10, f racciones XIV y XVI del reglamento de la Ley Orgánica de “La dependencia”____________________ del Distr i to Federal . I .5 Para efectos del presente contrato señala su domici l io e l ubicado en ______ ______________, Colonia ____________________, Delegación _____________ Código postal _____________, del Distr i to Federal , México. I I . - “El contrat is ta” declara que: I I .1 Es una sociedad mercant i l const i tu ida conforme a las Leyes mexicanas, lo que acredita con el test imonio de la escr i tura públ ica número ______ de fecha ________, otorgada ante la fe del , L ic. ___________, Notar io Públ ico no._____del Distr i to Federal , bajo e l fo l io número _____________, de fecha ____________cuyo objeto socia l es ______________. I I .2 Está al corr iente el señor del pago de sus impuestos s in acreditar lo y cuenta con los s iguientes registros e incorporaciones f iscales y administrat ivas: RFC, INFONAVIT, IMSS I I .3 Cuenta con la suf ic iente capacidad juríd ica, técnica, mater ia l , económica y humana para cumpl ir ef ic ientemente con los requerimientos necesarios en la e jecución de la obra, objeto de este contrato. I I .4 Tiene su registro de concursantes en la Secretaría de obras y serv ic ios del Distr i to Federal no. ________ y dentro de la c lasi f icación correspondiente en dicho registro, t iene las especia l idades números ____________. I I .5 Ha inspeccionado debidamente el s i t io de ejecución de la obra que se encomienda, ubicada en _________ número________Colonia _______, delegación _________ Código postal _______, Distr i to Federal , y ha considerado ampl ia y detal ladamente todos los factores que interv ienen en la real ización de los trabajos mater ia del presente instrumento. I I .6 Conoce y ent iende el contenido y a lcance de las d isposic iones que en mater ia de obra públ ica establece la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal . El reglamento de la abrogada Ley de obras públ icas según el of ic io c ircular GDF-SOS/99-2, de fecha 4 de febrero de 1998, emit ida por e l Secretar io de obras y serv ic ios, e l reglamento para la construcción del Distr i to Federal , y e l presupuesto de egresos para el gobierno del Distr i to Federal v igente. Además manif iesta que conoce las condic iones del mercado en lo que se ref iere al costo de mater ia les, mano de obra y todo lo re lacionado con la obra objeto de este contrato. I I .7 El _______ en su carácter de _______ cuenta con las facul tades suf ic ientes para suscr ib ir e l presente contrato, mismas que no le han s ido revocadas o l imitadas en forma alguna a la f i rma del presente instrumento, lo

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que acredita con el test imonio de la escr i tura públ ica mencionada en la declaración I I .1 del presente instrumento. I I .8 Bajo protesta de decir verdad, manif iesta que no desempeña cargo o comisión en el serv ic io públ ico y no se encuentra inhabi l i tado para desempeñar las funciones anter iores y que ninguna de las personas que forman parte de su representada se encuentra dentro de dicho supuesto, de conformidad con lo previsto en el art iculo 37 de la Ley de Obras Públ icas del Distr i to Federal . I I .9 Acepta las obl igaciones y términos que en este instrumento como en sus anexos se establecen: a) Presupuesto y especif icaciones b) Planos I I .10 Para efectos del presente contrato señala como su domici l io e l ubicado en __________, número ______, Colonia __________ Delegación _________, Código postal _______, Distr i to federal , México. I I I . Declaración conjunta. Única.- Que es voluntad de ambas partes celebrar e l presente contrato, por lo que l ibres de cualquier t ipo de coacción f ís ica o moral están dispuestos a obl igarse a l tenor de las s iguientes: Cláusulas Pr imera . - Ob je to de l con t ra to “La dependencia”________________________ encomienda a “El contrat is ta” la real ización de la obra consistente en: ______________________________, ubicada en _______________________ Colonia ____________________, delegación _______________________ Del d istr i to federal y éste se obl iga a prestar los hasta su tota l terminación, acatando para el lo lo establecido en los d iversos ordenamientos, normas y anexos señalados en el presente contrato, así como las normas de servic ios técnicos v igentes en e l lugar donde deban prestarse d ichos t rabajos. Los alcances y especif icaciones de la obra que se real izará, así como los precios uni tar ios apl icables, se desglosan en el anexo “a” del presente instrumento. Segunda. - Monto de l con t ra tó E l monto del presente contrato asciende a la cant idad de $_________________ (00/100 m.n.) más la cant idad de $ ___________ (00/100 m.n.) correspondiente al impuesto al valor agregado, que da un tota l del $ _____________________ (00/100 m.n.) mismo que se mantendrá f i jo e invar iable durante la v igencia del contrato, e l cual inc luye la remuneración del pago tota l a “e l contrat is ta” por todos los gastos d irectos e indirectos que or ig inen los t rabajos. Tercera.- Forma de pago

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“La dependencia” _________ hará los pagos de las est imaciones de los trabajos ejecutados en un plazo no mayor a 20 (veinte) días hábi les, contados a part i r de la fecha en que las hubiere autor izado la residencia de supervis ión de “La dependencia” _________ con los documentos que acrediten la procedencia del pago, en términos del art ículo 52 de la Ley de obra públ ica del Distr i to Federal . Las est imaciones que sean presentadas con un retraso superior a 2 (dos) meses, no generarán recargo alguno para “La dependencia” _________________. Para los pagos que se ref iere esta c láusula, “La dependencia” _____________ hará la radicación correspondiente en los términos establecidos por e l art ículo 43 del reglamento de la Ley de obras públ icas. Sí “El contrat is ta” recibe pagos en exceso, deberá re integrar la cant idad pagada en exceso más los intereses correspondientes, conforme a la tasa señalada en párrafo segundo del art ículo 55 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal . Los cargos se calcularán sobre las cant idades pagadas en exceso y se computaran por días calendario desde la fecha del pago, hasta la fecha en que se pongan efect ivamente las cant idades a disposic ión de “La dependencia” ______. “El contrat is ta” acepta que en las est imaciones que se cubran, se hagan las s iguientes deducciones:

1. El 1% (uno por c iento), del importe de cada est imación por concepto de derecho por e l serv ic io de auditor ia de los contratos de obras o de servic ios re lacionados con las mismas, de acuerdo a las reformas establecidas en el párrafo tercero del art ículo 205-a del código f inanciero del d istr i to federal .

2. El 1% (uno por c iento) del importe de cada est imación, por concepto de

supervis ión y revis ión de obras, de acuerdo al art ículo 205-a párrafo pr imero del código f inanciero del d istr i to federal .

3. El 30% (tre inta por c iento) por ant ic ipos

Cuar ta . - V igenc ia “El contrat is ta” se obl iga a in ic iar los trabajos objeto de este contrato a part i r del _____________________ y los conclu irá e l ______________________. Quin ta . - An t ic ipos Se otorgara un ant ic ipo del 10% (diez por c iento) para in ic io de los trabajos y e l 20% para la adquis ic ión de los mater ia les y equipo de insta lación permanente de conformidad con lo indicado en el art ículo 49 fracción I I de “La Ley”. Sexta . - Ob l igac iones de “E l con t ra t is ta ”

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“El contrat is ta” se obl iga a real izar la obra hasta su tota l terminación de conformidad con lo establecido en la Ley de Obras publ icas del Distr i to Federal , de acuerdo a las especif icaciones de la obra contratada y conforme a las normas de construcción v igentes en el lugar donde deberá real izarse. Sépt ima.- Obra no ejecutada “La dependencia” _________ podrá, en todo t iempo, suspender o modif icar parcia l o tota lmente, cualquier volumen de obra no ejecutada, cuando lo est ime conveniente, s in que “e l contrat is ta” tenga derecho a reclamación o indemnización alguna. La suspensión de la e jecución de la obra se sujetará a lo que establecen los art ículos 27 de la Ley de obra públ ica del Distr i to Federal y 54 del reglamento de la Ley de obras públ icas. Octava.- Modif icaciones del contrato “La dependencia”_______ podrá encomendar a l “El contrat is ta” la e jecución de trabajos adic ionales a la obra que aquí se contrata mediante la celebración de convenios que se ajusten a lo d ispuesto por e l art ículo 56 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal . Respecto a trabajos adic ionales, se apl icarán los mismos precios uni tar ios considerados para la obra mater ia de este contrato tanto en la e jecución, residencia, supervis ión, ver i f icación, pago, garantías y causas de rescis ión, que constan en el presente contrato, o en su defecto, las que se pacten en el convenio de ampl iación respect ivo. Novena.- Ejecución de la obra Durante la v igencia de este contrato, “La dependencia” ________ podrá modif icar los documentos técnicos, dando aviso por escr i to a las autor idades competentes y a “El contrat is ta”, obl igándose éste a ajustarse a esas modif icaciones. Cuando “El contrat is ta” sol ic i te, por causa just i f icada cualquier cambio en esta documentación “La dependencia” _____ resolverá según su cr i ter io exclusivo, lo que est ime conveniente. Décima.- Acta de entrega-recepción “El contrat is ta” not i f icará por escr i to a “La dependencia” _________ la terminación de los trabajos que le fueron encomendados y esta ver i f icará, dentro de los 30 ( tre inta) días hábi les s iguientes, que los trabajos estén conclu idos a su entera sat isfacción, para ta l efecto se formulara el acta de constancia de terminación correspondiente en términos de los art ículos 57 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal y 49 del reglamento de la Ley de obras públ icas. Una vez comprobada la terminación de los trabajos, e l acta de entrega-recepción, se levantará en un plazo no mayor a 20 (veinte) días hábi les. Será condic ión para la f i rma del acta que “El contrat is ta” entregue a “La dependencia” _____ los p lanos or ig inales y demás documentos técnicos de la

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obra, en los cuales constarán, en su caso, las modif icaciones que se hayan hecho al proyecto or ig inal . Conclu ida la obra y no obstante su recepción formal, “El contrat is ta” queda obl igado a responder de los defectos que resultaren de la misma, de los v ic ios ocultos y de cualquier otra responsabi l idad en que hubiese incurr ido, conforme a lo establecido en el art ículo 58 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal . Décima pr imera.- Pena convencional En caso de atraso en la entrega de la obra, que no se just i f ique mediante la prorroga correspondiente otorgada por “La dependencia” _______, “El contrat is ta” deberá pagar una cant idad de dinero como pena de convención consistente en el 2 (dos) a l mi l lar sobre el importe tota l contratado, por cada día de mora que transcurra desde la fecha señalada para la terminación de los trabajos, hasta que se entreguen a sat isfacción de “La dependencia” ______ o se hayan sat isfecho las reclamaciones que esta haga. Décima segunda.- Maquinar ia “El contrat is ta” aportara por su cuenta y r iesgo la maquinar ia, herramienta y todos los instrumentos que se requieran para la e jecución de la obra y los mater ia les necesar ios de la obra, s in pago adic ional por estos conceptos. “La dependencia” ______ podrá ordenar, por conducto de la residencia de supervis ión, que se efectúen, con cargo a “El contrat is ta”, pruebas de mater ia les para comprobar su cal idad. Décima tercera.- Residente de “El contrat is ta” “El contrat is ta” designará como residente de obra y según esta lo requiera, a un arquitecto o ingeniero con cédula profesional debidamente expedida o, en su caso, a un técnico especia l is ta con capacidad y exper iencia a sat isfacción exclusiva de “La dependencia” ________, a efecto de que permanezca en el lugar de obra, por todo el t iempo necesar io para su real ización, bajo su dirección, v ig i lancia y responsabi l idad técnica, s iendo este residente el representante técnico de “El contrat is ta” en la obra, para todos los efectos técnicos de este contrato. Décima cuarta.- Responsabi l idad de “El contrat is ta” “El contrat is ta” será el único responsable de los trabajos de la obra y deberá sujetarse a todos los reglamentos, normas técnicas y ordenamientos de las autor idades competentes en mater ia de construcción, seguridad, uso de vía públ ica, así como a las d isposic iones establecidas que correspondan al t ipo de obra contratada, conforme a lo d ispuesto por los art ículos 59 de la ley de obras públ icas del d istr i to federal y 48 del reglamento de la ley de obras públ icas, obl igándose además a lo s iguiente:

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1. Reponer o reparar de inmediato, s in derecho a pago alguno, lo real izado, por no ajustarse a lo est ipulado en este contrato, a su documentación técnica o las órdenes escr i tas de “La dependencia” _____ o de la residencia de supervis ión. 2. Responder por los daños o per ju ic ios que cause a “La dependencia” _______ o a terceras personas, con motivo de la e jecución de la obra, por no ajustarse a lo est ipulado en este contrato, a su documentación técnica, a las instrucciones de “La dependencia” ____ o de la residencia de la supervis ión o bien por v io lación a la normativ idad de la mater ia. Los r iesgos y la conservación de la obra hasta el momento de la entrega-recepción formal a sat isfacción de “ la dependencia” _____, serán a cargo de “El contrat is ta”. 3. Reparar o reponer de inmediato defectos o v ic ios en la obra dentro del año s iguiente a la fecha de la entrega-recepción. Si “El contrat is ta” no atendiere estos requerimientos, se procederá ha hacer efect iva la garantía a la que se ref iere el párrafo segundo de la c láusula v igésima pr imera. Décima quinta.- Residente de supervis ión “La dependencia” ______ queda facultada para designar, antes del in ic io de la obra al residente de supervis ión que est ime conveniente para que se haga cargo supervis ión de la obra, lo que comunicara por escr i to a “El contrat is ta”. El residente de la supervis ión de la obra tendrá, además de los expresamente señalado en el art ículo 47 del reglamento de la ley de obras públ icas, las s iguientes atr ibuciones: 1. Cuidar que “e l contrat is ta” e jecute la obra de acuerdo con las especif icaciones y programas de avance de la obra, que han s ido aprobados. 2. Autor izar cambios o modif icaciones a la documentación técnica antes c i tada previa aprobación de “ la dependencia” ________. Nota: ( la supervis ión di f íc i lmente pide autor ización a “La dependencia”) 3. Rechazar mater ia les de cal idad o resistencia que no se ajusten a lo especif icado. 4. Vetar la designación del personal incompetente o negl igente que “e l Contrat is ta” haya designado para la e jecución de la obra. 5. Recomendar a “La dependencia” _____ la subst i tución del residente de “e l contrat is ta” en la obra, cuando lo est ime conveniente. 6. Ordenar las pruebas de mater ia l que se requieran. 7. Ordenar e l ret i ro de escombros o mater ia les que no se ut i l icen. 8. Oponerse a que se s igan procedimientos de ejecución contrar ios a lo que la técnica exige o a lo especif icado por “La dependencia” _______.

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9. Dictar las órdenes y las medidas necesarias, para que la obra se real icé conforme a este contrato. El residente de supervis ión representará directamente a “La dependencia” ______ ante “El contrat is ta” y terceros, en asuntos re lacionados con la e jecución de la obra para todos los aspectos técnicos. Décima sexta.- Información y ver i f icación La Contraloría general del gobierno del Distr i to Federal y la Contraloría interna de “La dependencia” ____ t ienen la facul tad de sol ic i tar información y ver i f icación sobre la obra, en los términos establecidos por e l art ículo 66 de la ley de obra públ ica del Distr i to Federal , por lo que “La dependencia”_y “e l contrat is ta” deberán proporcionar datos y e lementos que les requieran para efectuar las inspecciones y comprobaciones que est imen pert inentes. Décima sépt ima.- Cesión de derechos “El contrat is ta” no podrá ceder tota l o parcia lmente los derechos y obl igaciones que le corresponden conforme a este contrato, según lo d ispuesto en el art ículo 48 de la ley de obras públ icas del d istr i to federal , con excepción de los derechos de cobro sobre las est imaciones por t rabajos ejecutados, cuando para el lo cuente con la aprobación previa y por escr i to de “La dependencia” __________. Déc ima oc tava . - P rec ios un i ta r ios Conforme a lo previsto en el art ículo 4, f racción I , inc iso a), de la Ley de Obras Públ icas del Distr i to Federal , en re lación con el art ículo 42, f racción I del reglamento de la Ley de obras públ icas, las partes reconocen que este contrato se celebra a precios uni tar ios. Los precios uni tar ios indicados en el presupuesto y señalados en el anexo “a” e l cual forma parte integral de este instrumento, serán f i jos hasta la terminación de la obra y en su caso, serán también el punto de part ida para establecer los aumentos o reducciones de los costos de la obra ejecutada. Décima novena.- Ampl iación del p lazo Cuando por cualquier causa no imputable a “El contrat is ta”, le fuera imposible a l levar a cabo los trabajos del p lazo est ipulado en la c láusula cuarta de este contrato, sol ic i tará oportunamente y por escr i to la prórroga que considere necesar ia expresando los mot ivos en que apoya su sol ic i tud. “La dependencia” ________ decid irá s i procede imponer a “El contrat is ta” las penas a que haya lugar de acuerdo con la c láusula. El p lazo pactado para la e jecución de la obra sólo podrá ser prorrogado por “ la dependencia” _______ a sol ic i tud por escr i to de “e l contrat is ta” y con la conformidad de la inst i tución de f ianzas que garant ice el cumpl imiento de las obl igaciones de esta.

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En caso de negarla, “La dependencia” _________ podrá exig ir a “El contrat is ta” e l cumpl imiento de las obl igaciones del contrato, ordenándole que adopte las medidas necesar ias, y b ien podrá rescindir e l contrato de conformidad con lo establecido en la c láusula v igésima segunda. Vigés ima. - A jus te de cos tos Las partes acuerdan la revis ión y a juste de los costos que integran los precios uni tar ios pactados en este contrato, cuando la v igencia del mismo, ocurran c ircunstancias de orden económico no previstas, pero que de hecho, s in dolo, culpa, negl igencia o inept i tud de cualquiera de las partes, un aumento o reducción de los costos de los trabajos pendientes de ejecutar. La apl icación de los a justes será regulada por lo d ispuesto en los art ículos 53 y 54 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal , mediante el procedimiento contenido en dicho precepto. Las cant idades que resultaren de los a justes de costos expresamente resueltos por “La dependencia”___________________ respecto de trabajos ejecutados, conforme a las est imaciones correspondientes, se pagarán a sol ic i tud de “El contrat is ta” a más tardar dentro de los 30 ( tre inta) días hábi les s iguientes. Vigésima pr imera.- Garantías Para garant izar e l cumpl imiento del contrato, “El contrat is ta” se obl iga a otorgar a “La dependencia” _____ f ianzas a favor de la Secretaría de f inanzas del gobierno del Distr i to Federal , expedida por una inst i tución debidamente autor izada, por e l 10% (diez por c iento) del importe tota l de este contrato, a la fecha de f i rma de este contrato de acuerdo a la f racción I I I del art ículo 35 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal s iendo condic ión para que se efectué el pr imer pago, e l otorgamiento de la c i tada f ianza. Previo a la formulación del acta de entrega-recepción, “El contrat is ta” const i tu irá f ianzas por e l equivalente del 10% (diez por c iento) del monto tota l e jerc ido en la obra, garantía que permanecerá v igente por un año después de la fecha de entrega-recepción de la obra, para responder de los defectos, v ic ios ocul tos o cualquier otra responsabi l idad en que hubiese incurr ido en la e jecución de la obra. Las garantías mencionadas en esta c láusula, deberán inclu ir en su texto las s iguientes est ipulaciones: La presente garantía tendrá v igencia durante la substanciación de todos los recursos legales y ju ic ios que se interpongan hasta que se dicte resolución def in i t iva por autor idad competente. Cuando se haya cumpl ido con las c láusulas del contrato la garantía podrá ser cancelada únicamente mediante escr i to expedido por la d irección _________ del Distr i to Federal . “La inst i tución af ianzadora otorga su consent imiento en lo referente al art ículo 119 de la Ley Federal de inst i tuciones de f ianzas y se somete expresamente al

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procedimiento de ejecución establecido en los art ículos 93, 93 bis, 94, 95, 118 y 128 de su reglamento. Vigésima segunda.- Causas de rescis ión “La dependencia” __ podrá rescindir administrat ivamente el contrato en caso de incumpl imiento de “El contrat is ta” y suspenderlo administrat ivamente, en todo o en parte, por cualquier causa just i f icada, así como dar lo por terminado ant ic ipadamente cuando ocurran razones de interés general conforme a lo d ispuesto en el art ículo 27 de la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal , s in que las garantías establecidas dejen de surt i r efectos. Asimismo, “La dependencia” _______ podrá rescindir e l contrato en los s iguientes casos:

1. Si “El contrat is ta” no in ic ia los trabajos en la fecha f i jada o no se ajusta en su ejecución al programa de trabajo aprobado.

2. Si “El contrat is ta” cede los derechos o obl igaciones der ivados de este

contrato, s in autor ización previa y por escr i to de “La dependencia” ______. 3. Si “El contrat is ta” es declarado en quiebra o suspensión de pagos o hace

cesión de bienes en forma ta l que afecte el contrato. 4. Si “El contrat is ta” suspende la e jecución de la obra s in causa just i f icada o

se niega a reparar o reponer a lguna parte de el la que hubiese s ido rechazada por defectuosa.

5. Si “El contrat is ta” no aporta maquinar ia, equipo, herramienta, mater ia les,

personal competente y residente en la obra. 6. Si “El contrat is ta” no at iende de inmediato sus responsabi l idades obrero-

patronales. 7. Si “El contrat is ta” no at iende las indicaciones en la b i tácora de obra. 8. Si “El contrat is ta” no da faci l idades o no proporciona los datos requeridos

por “La dependencia” _______ y las autor idades que t ienen derecho a obtener los.

Vigésima tercera.- De la rescis ión Si “La dependencia” ________ est ima que existen causas de rescis ión, lo comunicara en forma fehaciente a “El contrat is ta” a f in de que dentro del termino de 10 (d iez) días hábi les exponga a lo que a su derecho convenga; de no hacer lo a sat isfacción de “La dependencia” ________, operara plenamente la rescis ión s in necesidades de declaración judic ia l . “El contrat is ta” se obl iga a mantener informada a “ la dependencia” _______ de cualquier cambio de domici l io durante la v igencia de este contrato, así como por e l t iempo necesar io para responder de las reclamaciones que en su caso hubiera por lo que de no ser local izada, dará lugar a la rescis ión o a in ic iar e l procedimiento legal que corresponda.

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De rescindirse el contrato, se procederá a formal izar e l acta que menciona el art ículo 53 del reglamento de la ley de obras públ icas. Vigésima cuarta.- Terminación ant ic ipada. En su suspensión, rescis ión o terminación ant ic ipada del contrato se observará lo s iguiente: I . En caso de rescis ión del contrato por causas imputables a “El contrat is ta”, se procederá ha hacer efect iva la garantía de cumpl imiento otorgada y “La dependencia” __________ se abstendrá de cubr ir le los trabajos ejecutados en tanto se otorgue el f in iqui to correspondiente, lo que deberá real izarse dentro de los 40 (cuarenta) días hábi les s iguientes a la fecha de not i f icación de la rescis ión. I I . Cuando por caso fortu i to o fuerza mayor no pueda cont inuarse la obra “El contrat is ta” podrá suspender y optar por la rescis ión, presentando sol ic i tud por escr i to a “La dependencia”, __________ quien resolverá en 10 (d iez) días hábi les, en caso de negat iva será necesar io que “El contrat is ta” obtenga la declaración judic ia l correspondiente. I I I . Cuando la suspensión, rescis ión o la terminación ant ic ipada de este contrato no sea imputable a “El contrat is ta”, “La dependencia” ______ pagará los trabajos correctamente ejecutados y los gastos no recuperables, s iempre que estén debidamente comprobados mediante estudio que lo just i f ique y que se re lacionen directamente con el presente contrato. Vigésima quinta.- Relación laboral “El contrat is ta” como empresar io y patrón del personal que ocupe con motivo de los trabajos mater ia del presente contrato, será el único responsable de las obl igaciones der ivadas de las d isposic iones legales y demás ordenamientos en mater ia de trabajo y seguridad socia l , “El contrat is ta” conviene por lo mismo, en responder de todas las reclamaciones que sus t rabajadores presentaren en su contrato o de “La dependencia” _________ en re lación con los trabajos del contrato. Vigés ima sex ta . - Ju r isd icc ión Lo no previsto expresamente en este contrato, se regirá por las d isposic iones generales en la Ley de obras públ icas del Distr i to Federal , e l reglamento de la abrogada Ley de obras públ icas según el of ic io c ircular G. D.F.-SOS/99-2 de fecha 4 de febrero de 1999, emit ida por e l secretar io de obra y serv ic ios y e l Código c iv i l para el Distr i to Federal . En caso de controversia, las partes se someterán a la jur isdicción de los tr ibunales competentes en el Distr i to Federal , renunciando al fuero que les pudiera corresponder en razón de su domici l io presente, futuro o por cualquier otra causa.

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Enteradas las partes del contenido y fuerza legal del presente contrato, lo rat i f ican y f i rman al margen y a l calce como manifestación de su conformidad en el Distr i to Federal , a los _____________________.