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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

PROPOSTA N O 000281/2019

LAUDO N O 0011804 / MARÇO / 2019

ROD. CONTORNO NORTE – PR 180 – CEP 85.604-290

SANTA ROSA AGROINDÚSTRIAL – FRANCISCO BELTRÃO - PR

Este documento foi assinado digitalmente por Ricardo Vivan. Para verificar as assinaturas vá ao site https://portaldeassinaturas.com.br:443 e utilize o código 52E4-3CFD-5DCB-BDF2.

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PROJUDI - Processo: 0002648-83.2018.8.16.0071 - Ref. mov. 185.8 - Assinado digitalmente por Edgar Lopes Junior

03/04/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: AVALIAÇÃO PATRIMÔNIO

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL

1 – INTRODUÇÃO:

Visa a presente avaliação, atender à solicitação da empresa SANTA ROSA

AGROINDUSTRIAL LTDA, sob CNPJ nº 11.419.665/0001-50, com sede na Avenida

Nossa Sra. Da Luz, nº 3269, na cidade de Clevelândia - PR.

Este parecer de avaliação atende aos requisitos da NBR 14.653-2 – Avaliação de

Imóveis Urbanos, e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de

Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066 / 2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores

de Imóveis.

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

– NBR 14.653 -2/3 – Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais.

2 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

Está localizado no centro da Mesorregião do Sudoeste do Paraná, que conta com

aproximadamente 600 mil habitantes, pouco menos que 5% da população total do estado.

Nos últimos anos o município recebeu investimentos importantes que tem

impulsionado seu desenvolvimento, tanto demográfico quanto econômico: um

estabelecimento hospitalar, o Hospital Regional Walter Alberto Pecoits de grande porte,

com 120 leitos e outro especializado em Oncologia de médio porte; a instalação de uma

Casa de Detenção Estadual, a instalação da Universidade Paranaense, da Universidade

Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), bem como da União de Ensino do Sudoeste do

Paraná (UNISEP) e da Faculdade de Direito de Francisco Beltrão, mantida pelo Centro

Sul-americano de Ensino Superior (CESUL).

A economia beltronense é a segunda maior na mesorregião, com um PIB de R$

2.621.480.000,00, o que perfaz um PIB per capita de R$ 30.306,48. Por ser o maior

município da região, a cidade acaba concentrando a maior parte dos serviços e do

comércio da região. As atividades econômicas que mais geram empregos são

a indústria de produtos alimentícios, a indústria têxtil, o comércio varejista e a

administração pública.

3 – DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO:

ITEM 01 - MATRÍCULA Nº 11.804 – 2º REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS

DA COMARCA DE FRANCISCO BELTRÃO – PR

IMÓVEL: CHÁCARA Nº 04-A (QUATRO – A), subdivisão do LOTE Nº

02(DOIS), da GLEBA Nº 59-FB (CINQUENTA E NOVE-FB), do Núcleo Francisco

Beltrão, da Colônia Missões, situado neste Município e Comarca de Francisco Beltrão

– PR 2ª Circunscrição – Com área de 8.000,00m² (OITO MIL METROS

QUADRADOS). Limites e confrontações conforme matricula.

ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rod Contorno Norte – PR 180 – Jardim Floresta

CEP 85.604-290 – Francisco Beltrão - PR


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https://pt.wikipedia.org/wiki/Centro

https://pt.wikipedia.org/wiki/Mesorregi%C3%A3o_do_Sudoeste_do_Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Habitantes

https://pt.wikipedia.org/wiki/Popula%C3%A7%C3%A3o

https://pt.wikipedia.org/wiki/Economia

https://pt.wikipedia.org/wiki/Hospital_Regional_Walter_Alberto_Pecoits

https://pt.wikipedia.org/wiki/Oncologia

https://pt.wikipedia.org/wiki/Universidade_Paranaense

https://pt.wikipedia.org/wiki/Universidade_Tecnol%C3%B3gica_Federal_do_Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Universidade_Tecnol%C3%B3gica_Federal_do_Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Economia

https://pt.wikipedia.org/wiki/Produto_Interno_Bruto

https://pt.wikipedia.org/wiki/Ind%C3%BAstria

https://pt.wikipedia.org/wiki/Ind%C3%BAstria_t%C3%AAxtil

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PROPRIETÁRIO ADQUIRENTE: PLANTANENSE DISTRIBUIDORA DE

INSUMOS AGRÍCOLAS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, com sede na

Rua Maranhão, nº 428, Centro, cidade de Campo Erê – SC, inscrito no CNPJ sob nº

81.623.613/0001-87.

ITEM 02 - MATRÍCULA Nº 20.865 – 2º REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS

DA COMARCA DE FRANCISCO BELTRÃO – PR

IMÓVEL: CHÁCARA Nº 05-A (CINCO – A), subdivisão do LOTE Nº 02(DOIS),

da GLEBA Nº 59-FB (CINQUENTA E NOVE-FB), do Núcleo Francisco Beltrão,

da Colônia Missões, situado neste Município e Comarca de Francisco Beltrão – PR 2ª

Circunscrição – Com área de 5.246,28m² (CINCO MIL, DUZENTOS E

QUARENTA E SEIS METROS E VINTE E OITO DECÍMETROS

QUADRADOS). Limites e confrontações conforme matricula.

ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rod Contorno Norte – PR 180 – Jardim Floresta

CEP 85.604-290 – Francisco Beltrão - PR

PROPRIETÁRIO ADQUIRENTE: PLANTANENSE DISTRIBUIDORA DE

INSUMOS AGRÍCOLAS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, com sede na

Rua Maranhão, nº 428, Centro, cidade de Campo Erê – SC, inscrito no CNPJ sob nº

81.623.613/0001-87.

4 – BENFEITORIAS:

Sobre o terreno matriculado sob nº 11.804 possui área de 1.855,62 M² (Um mil,

oitocentos e cinquenta e cinco metros e sessenta e dois decímetros quadrados) “de

áreas construídas e averbadas”, nesse laudo de avaliação será avaliado somente a

edificação onde encontra o escritório, equipamentos de informática, mobiliário,

veiculo (imobilizado) e terrenos dessas matrículas, apresentando as seguintes e

principais características:

4.1 – EDIFICAÇÃO I – ESCRITÓRIO:

Cunho : Comercial

Área construída : 120,00m²

Idade Aparente : 20 (vinte) anos

Estado de Conservação : Regular

Características Construtivas:

Estrutura : Vigas baldrame

Fechamento : Alvenaria/Tijolo avista

Cobertura : Telhas de barro

Fachada : Pintura regular

Acabamento interno : Forro de PVC, cerâmica


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Possui salão de amplo para recepção, 02 banheiros (masculino e feminino),

cozinha com área de serviço, escritórios com divisórias em acartonado.

O imóvel avaliado apresenta ainda benfeitorias e construções acessórias

que não são dotadas de valor comercial isolado, porém necessárias ao conjunto de

instalações, quais sejam:

- Estacionamento Descoberto

- Área toda cercada com cerca de arrame e palanques de concreto.

- Sistema de segurança e alarme sonoro monitorados 24 horas por dia.

- Etc.

Obs¹ - A área construída utilizada para fins de presente estudo foi obtida

através da matrícula, não tendo sido realizadas medições “in loco”.

Obs² - Vale ressaltar que área construída está averbada na Matricula nº

11.804, emitidas pelo 2º Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – PR -

é de 1.855,62 m².

5 - VISTORIA DO IMÓVEL:

A Vistoria do imóvel foi realizada in loco no dia 20 de março de 2019, às 13:45

horas fazendo presente o Sr. Maércio, gerente responsável da dessa unidade.

6 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA:

Considerando-se a particularidade do imóvel optou-se pela utilização do

MÉTODO INVOLUTIVO que baseia-se no estudo de viabilidade técnico-econômica

para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento máximo eficiente,

e mediante a seu empreendimento imobiliário encravado no local compatível com as

características e condições do mercado, para chegar ao valor do metro quadrado do

terreno foi realizada pesquisa em imobiliárias locais, valor dos equipamentos de

informática, mobiliário, veículos, acessórios e equipamentos em geral (Imobilizado)

relação fornecida pela empresa MONARETTO ESCRITÓRIO CONTÁBIL LTDA

(RESULT CONTADORES ASSOCIADOS), demais equipamentos relacionados aos

armazéns, silos, moegas, balanças, secadores e demais estruturas serão avaliados

separadamente pela EMPRESA MERCOSILOS SILOS E SECADORES LTDA –

Com o Sr. Carlos Jorge Bortolini, gerente proprietário e Adriano Zanatta,

engenheiro.

7 – AVALIAÇÃO BENFEITORIAS:

Devido à baixa incidência de imóveis similares ofertados, foi utilizada a tabela do

SINDUSCON – PR - Sindicato da Industria da Construção Civil do Estado do Paraná,

custos unitários básicos da construção (NBR 12.721:2006 – CUB 2006) Fevereiro de

2019 – Valores em R$/m²/variação mensal %, para avaliar o imóvel dentro dos

paramentos de mercado e custos da construção.

O imóvel é caracterizado em Padrão CSL 8 (Padrão Comercial Normal) R$

1.364,87 com variação mensal de 0,32%. Devido posto ter passado por reforma

recentemente não será adotada a tabela de depreciação dos imóveis.


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*Fonte: http://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p///

DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS CSL8 R$ 1.350,27

BENFEITORIAS ÁREA CONSTRUI

DA (m²)

IDADE ESTIMADA

DEPRECIAÇÃO

DEPRECIAÇÃO E ESTADO DE

CONSERVAÇÃO

USO VALOR UNITÁRIO (R$ / m²)

VALOR BENFEITORIAS

(R$)

Escritório

120,00 20 10% R$ (150,03) Empresarial e

Comercial

1.500,31 162.032,40

8 – AVALIAÇÃO DO CAPITAL - TERRENO:

Para a avaliação do terreno utilizamos o Método Involutivo que se baseia no

estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado

no seu aproveitamento eficiente, compatível com as características e condições de

mercado em que o terreno se encontra.

Em um breve estudo de mercado, em pesquisas de imóveis similares, localizações

próximas, pesquisas em imobiliárias em contato com a IMOBILIÁRIA CARNEIRO,

IMOBILIÁRIA TOMAZZINI E IMOBILÁRIA CASÁRIL de Francisco Beltrão -

PR, feito uma média de valores foi constatado que o valor do metro quadrado de terrenos

localizados em beira de BR’s e PR’s de nossa região, dentro do quadro urbano, terrenos

loteáveis, de uso empresarial e comercial, intenso fluxo de veículos e pessoas de toda

região que passam em frente dos terrenos todos os dias, valores giram na média entre R$

300,00 a R$ 400,00 o m², de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão

utilizado.

Fazendo uma média desses valores chegamos ao valor de R$ 350,00 (Trezentos e

cinquenta reais os metros quadrados) dos terrenos ora avaliados dos Imóveis, para março

de 2019.

Assim temos:

Valor do terreno: R$ do m² X área m² = R$ Valor da área

Valor da área 01 = R$ 350,00 o m² X 8.000,00 m² = R$ 2.800.000,00

Valor da área 02 = R$ 350,00 o m² X 5.246,28 m² = R$ 1.836.198,00

Valor total das áreas = R$ 4.636.198,00

9 – VALOR DO TERRENO, IMOBILIZADO E BENFEITORIAS:

VT + VI+ VB = R$ VALOR TOTAL

R$ 4.636.198,00 + R$ 15.399,88 + R$ 162.032.40 = R$ 4.813.630,28

Os valores apurados nesse trabalho, são valores partindo de metodologias

minimizando discrepâncias, trabalhando com valores reduzidos dentro do mercado,

prevalecendo a realidade econômica atual, valores de custo dos empreendimentos, não

estão avaliados aqui valores da marca, faturamento e situação em geral.


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10 – CONCLUSÃO:

É do entender do avaliador que os valores para o imóvel e imobilizado avaliados

são:

VALOR MÉDIO ESTIMADO DA ÁREA MATRÍCULA Nº 11.804:

R$ 2.800.000,00

(Dois milhões e oitocentos mil reais)

VALOR MÉDIO ESTIMADO DA ÁREA MATRÍCULA Nº 20.865:

R$ 1.836.198,00

(Um milhão, oitocentos e trinta e seis mil, cento e noventa e oito reais)

VALOR BENFEITORIAS - ESCRITÓRIO:

R$ 162.032,40

(Cento e sessenta e dois mil, trinta e dois reais e centavos)

VALOR IMOBILIZADOS:

R$ 15.399,88

(Quinze mil, trezentos e noventa e nove reais e centavos)

VALORES VÁLIDOS PARA MARÇO DE 2.019

11 – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO:

ESCRITÓRIO DESATIVADO


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TERRENO TODO CERCADO COM PALANQUES DE CONCRETO

E ARRAME LISO COM PORTÕES DE FERRO.

PÁTIO DE MANOBRAS

COM PEDRA BRITA – MONITORADO POR CÂMERAS


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12 – VISTA AÉREA GOOGLE – COORDENADAS GPS:

S 26º03.119’ W053º03.141’


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13 – ANEXOS:

14 - REFERÊNCIAS:

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653:

Norma Técnica Brasileira para Avaliação de Bens – apresentação. Rio de

Janeiro, 2004.

• JULIANO, Rui. CURSO PERÍCIAS JUDICIAIS/ Senge-PR, Curitiba,

outubro de 2013.

• MARCELLO, João Diniz. CURSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS/

Resolução COFECI nº 1.066/2007, Pato Branco/PR, novembro 2010.

• SILVA, Sérgio A. Pires. FUNDAMENTOS E APLICAÇÃO DA

ESTATISTICA INFERENCIAL/ Ibape/RS. Porto Alegre, agosto 2016.

15 – ENCERRAMENTO:

Certos de que o objetivo da presente avaliação tenha sido alcançado, com os

critérios e precisão necessários, coloco-me a disposição para dirimir dúvidas que

porventura surjam. É o que tinha a apresentar, em Pato Branco – PR, 25 de março de

2019.

RICARDO VIVAN


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