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Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 1 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br

Laudo Técnico de Avaliação

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

P00019036/IM 002379

SOLICITANTE

MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA

PROPRIETÁRIO

MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO

Avaliação

DATA BASE

03/08/2018



RESUMO DA AVALIAÇÃO

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Rua Ática, Nº 420 - Apartamentos nºs – 21/22/31/32/34/43/44/51/72/ 84/ 93/103/122 /134/142/154 -

Campo Belo - São Paulo - SP

DOCUMENTAÇÃO

Matrícula Nº 149.879, 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Datada de 03 de Agosto de 2018

TIPO DE IMÓVEL

Urbano

IMÓVEL

Residencial

ÁREAS

Área Útil: 35,03 m² - Cada Apartamento

RESUMO DE VALORES

Valor de Mercado: R$ 251.724,18 - Cada Apartamento Valor de Liquidação Forçada : R$ 189.523,14 - Cada Apartamento



RESPONSABILIDADE E LIMITAÇÕES Este Laudo de Avaliação foi produzido com base em informação fornecida pela contratante, incluindo a documentação do imóvel objeto da análise, tais como matrículas, escrituras, memoriais descritivos de construção, documentação técnica de projeto de engenharia, as quais são admitidas como verdadeiras, seguras, atualizadas e confiáveis. Com base nesta consideração, não foi realizada nenhuma investigação sobre a legitimidade da documentação fornecida, bem como investigação sobre a existência de algum litígio ou ônus sobre o imóvel não descrito na documentação recebida. Portanto, os bens avaliados foram considerados livres de hipoteca, arrestos, usufrutos, penhores ou quaisquer outros impedimentos que porventura pudessem afetar seus parâmetros normais de uso e/ou comercialização para a data base deste Laudo de Avaliação. Aspectos ambientais, tais como contaminação do solo, subsolo, da água, supressão de vegetação ou outros tipos de danos causados ao meio ambiente, que necessitem de reparação ambiental não foram investigados pela S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. Os impactos desses eventuais danos ou o custo de sua reparação não foram considerados, para qualquer efeito, neste Laudo de Avaliação. A utilização deste Laudo de Avaliação é restrita à finalidade nele descrita, não podendo ser considerado igualmente válido para outros usos ou exibição a terceiros, nos termos do Item 10.3 da NBR 14.653-1:2001. Este Laudo de Avaliação, incluindo suas análises e conclusões, representa o resultado de um estudo técnico realizado de acordo com a norma vigente e não constitui uma recomendação para qualquer tomada de decisão pelo seu contratante. Desta forma, a responsabilidade sobre qualquer decisão tomada será de única e exclusiva responsabilidade do contratante, ficando certo que a S4A Avaliações Patrimoniais LTDA não poderá, em hipótese alguma, ser responsabilizada por eventuais prejuízos ou perdas decorrentes da tomada desta decisão. A S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. não mantém vínculo, quer através de seus sócios ou empregados, com os proprietários dos bens avaliados ou com qualquer seguradora ou corretora de seguros, banco ou empresa financeira, financiadora ou credora relacionada à transação cuja tomada de decisão esteja subsidiada pelas informações contidas neste Laudo. Portanto, a S4A Avaliações declara que não possui qualquer interesse pessoal ou financeiro nos bens avaliados ou nos valores a eles atribuídos, o que inclui o fato de que a remuneração pela execução do Laudo não tem qualquer vínculo com o valor atribuído aos bens objeto de análise.



1 LOCALIZAÇÃO _______________________________________________________________ 5

1.1 CONTEXTO GERAL ________________________________________________________ 5

1.2 MAPAS DE ACESSO _______________________________________________________ 6

1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO _____________________________ 8

1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES ____________________________________________ 8

1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA _________________________________________ 8

1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS _______________________________________________ 8

2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL _______________________________________________________ 9

2.1 DETALHAMENTO _________________________________________________________ 9

2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO ___________________________________ 9

3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO _____________________________________________ 10

3.1 ZONEAMENTO __________________________________________________________ 10

3.2 DOCUMENTAÇÃO _______________________________________________________ 10

4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ____________________________________________________ 11

5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO __________________________________________________ 12

6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO __________________________________________ 12

7 CRITÉRIO __________________________________________________________________ 12

8 AVALIAÇÃO ________________________________________________________________ 13

8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO ________________________________________ 13

8.2 VALOR DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA______________________________ 14

9 ENCERRAMENTO ___________________________________________________________ 17

10 - ANEXO Nº 01 ____________________________________________________________ 18

11 - ANEXO Nº 02 ____________________________________________________________ 23

12 - ANEXO Nº 03 ____________________________________________________________ 26

13 - ANEXO Nº 04 ____________________________________________________________ 31



1 LOCALIZAÇÃO

1.1 CONTEXTO GERAL

Os imóveis objeto tratam-se das unidades habitacionais Nº 21 / 22 / 31 / 32 / 34 / 43 / 44 / 51 / 72 / 84 /

93/ 103 / 122 / 134 / 142/154 , localizadas no Edifício Saint Marteen, situados à Rua Ática, Nº 420, Campo

Belo - São Paulo/SP

Cabe ressaltar que, não foi possível realizar as vistorias internas nos imóveis, pois segundo o porteiro (Sr.

Marcio) a unidades habitacionais avaliandas encontram-se ocupado por terceiros ou desocupadas sem

acesso.



1.2 MAPAS DE ACESSO

Logradouro

Mapa da Região



Localização do Imóvel



1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

A Rua Ática atende ao tráfego de âmbito local e é uma via de baixo volume viário.

Desenvolve-se, em traçado reto, sobre perfil plano, sendo dotada de uma pista com pavimentação asfáltica,

bidirecional, apresentando cerca de 7,50 m (sete metros e cinquenta centímetros) de largura.

Destacamos que estas características referem se ao trecho onde está posicionado o imóvel.

1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES

Com referência ao transporte coletivo, constatamos a existência de linhas regulares de ônibus municipal,

trafegando pela Avenida Lino de Moraes Leme, a aproximadamente 300,00 m (trezentos metros) do imóvel

objeto.

1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

A região possui ocupação homogênea caracterizada por residências horizontais unifamiliares, com alguns

empreendimentos verticais com edificações de nível econômico Médio/Alto.

1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região do imóvel dispõe de: Pavimentação, Guias e Sarjetas, Segurança Pública, Rede de Energia Elétrica,

Rede de Gás, Rede de Telefone, Transporte Público, Rede de Água, Rede de Esgoto e Coleta de Lixo.



2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1 DETALHAMENTO

Os imóveis objeto tratam-se das unidades habitacionais , localizada no Edifício Saint Marteen, situado à Rua

Ática, Nº 420, Campo Belo - São Paulo/SP

Cabe ressaltar que, não foi possível realizar as vistorias interna nos imóveis, pois segundo o porteiro (Sr.

Marcio) as unidades habitacionais avaliandas encontram-se ocupados por terceiros ou desocupados sem

acesso.

2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO

Concreto ou lajotas cerâmicas

Observação A área citada foi obtida com base nas informações contidas na Matrícula Nº 149.879

Padrão 1,926 0,858

Quadro rígido de laje, pilares e

vigas de concreto

Estacas e blocos de concreto

Depreciação

Fundação

Piso

Estrutura

Pé Direito Teste 3,00 m

Estado da Edificação Regular

Descrição Unidade Habitacional

Nº de Pavimentos 1 35,03 60

c 15Idade Estimada (anos)

Vida Útil (anos)Área Construída (m²)

Forro

Outros

Alumínio, envidraçadas ou madeira

Cobertura Laje

Paredes Alvenaria, argamassadas e pintadas

a latex ou revestidas com azulejos

Caixilhos Alumínio, envidraçados Laje ou gesso

Portas



3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO

3.1 ZONEAMENTO

O imóvel está situado em Zona Mista (ZM)

3.2 DOCUMENTAÇÃO

Matrícula Nº 149.879, expedida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em 03 de Agosto de

2018.



4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Via de acesso Via de acesso

Fachada do Edifício Saint Marteen Fachada do Edifício Saint Marteen

Entrada de pedestres e veículos Entrada de pedestres e veículos



5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

De acordo com informações colhidas junto a profissionais que atuam no mercado imobiliário da região e

constatações efetuadas através de diligências no local, verificamos que o imóvel avaliando possui boa

localização e acessibilidade.

6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO

De acordo com a Norma da ABNT NBR 14653 o terreno será avaliado com base no "Método Comparativo

de Dados de Mercado", através de dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliando, à venda ou

efetivamente transacionados no livre mercado imobiliário da região.

7 CRITÉRIO

Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação Forçada, definidos

como:

Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Valor de Liquidação Forçada O valor de liquidação forçada, apurado na presente avaliação, é assim definido no artigo técnico de autoria

do Engº Nelson R.P. Alonso e Arqª Mônica D’Amato publicado na edição de agosto/setembro de 1998 do

Jornal do IBAPE:

“Admitindo-se a liquidação forçada de um imóvel, aqui conceituada como a sua condição relativa á hipótese

de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, nos termos do item

3.30 da NBR 14653-1, deve ser considerado a redução do valor de mercado de forma a compensar as partes

envolvidas na transação, vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção

monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional,

período este expresso pela velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando.”



8 AVALIAÇÃO

8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO

Para a determinação do valor unitário básico de mercado, procedemos um levantamento junto ao mercado

imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados,

tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.

Valor Médio Homogeneizado: R$ 7.185,96 / m²

Área Útil 35,03 m²

Valor Total do Imóvel R$ 251.724,18

(duzentos e cinquenta e um mil, setecentos e vinte e quatro reais e dezoito centavos)

Observação: Vide Anexo Nº 03 para cálculo do Valor Médio Homogeneizado.

N° do Apartamento Área do Apartamento (m²) Valor do Apartamento(R$)

21 35,03 251.724,18

22 35,03 251.724,18

31 35,03 251.724,18

32 35,03 251.724,18

34 35,03 251.724,18

43 35,03 251.724,18

44 35,03 251.724,18

51 35,03 251.724,18

72 35,03 251.724,18

84 35,03 251.724,18

93 35,03 251.724,18

103 35,03 251.724,18

122 35,03 251.724,18




134 35,03 251.724,18

142 35,03 251.724,18

154 35,03 251.724,18

8.2 VALOR DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Para a determinação do “Valor de Liquidação do Imóvel” foram adotados os preceitos constantes do trabalho

técnico “Valor de Mercado - Velocidade de Venda - Liquidação Forçada” de autoria do Engº Nelson Roberto

Pereira Alonso e Arqª Mônica D’Amato, trabalho esse publicado pelo Jornal do IBAPE/SP.

Esse trabalho considera a liquidação de um imóvel como sendo a sua rápida e imediata alienação. Nesse

sentido, os autores consideram “que deve ser considerada a redução do valor de mercado de forma a

compensar as partes envolvidas na transação, vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda

dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado

imobiliário regional, período esse expresso pela velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando”.

Assim, para a obtenção do valor de liquidação é necessário que se determinem os seguintes parâmetros:

Taxa Média de Juros

Para o cálculo da taxa média de juros foi adotada a série composta pelas seguintes linhas de crédito: Desconto

de Cheques, Desconto de Duplicatas, Vendor, Capital de Giro (prazo inferior a 365 dias), Antecipação de

Faturas (cartão de crédito). A taxa mensal média de juros obtida foi igual a 1,91%.

Tempo de Absorção Pelo Mercado

De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, é de 15 meses a

velocidade média de venda de imóveis análogos ao avaliando.



Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário aplicarmos um

deságio sobre o valor de mercado que tenha equivalência ao tempo esperado.

Valor do Imóvel para Liquidação Forçada : Valor Total do Imóvel / Deságio

Onde:

DESÁGIO : (1+i)n

i: taxa de juros mensal = 1,91%

n: número de meses de absorção pelo mercado = 12 meses

Valor do Imóvel para Liquidação Forçada : R$ 251.724,18 * 1/ (1+1,91%)15

Valor do Imóvel para Liquidação Forçada

R$ 189.523,14

(cento e sessenta e cinco mil, seiscentos e oitenta e nove reais e quarenta e sete centavos)


21 35,03 189.523,14

22 35,03 189.523,14

31 35,03 189.523,14

32 35,03 189.523,14

34 35,03 189.523,14

43 35,03 189.523,14

44 35,03 189.523,14

51 35,03 189.523,14

72 35,03 189.523,14

84 35,03 189.523,14




93 35,03 189.523,14

103 35,03 189.523,14

122 35,03 189.523,14

134 35,03 189.523,14

142 35,03 189.523,14

154 35,03 189.523,14



9 ENCERRAMENTO

Vai o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, atingindo o Grau II de Fundamentação e Grau II de Precisão em

conformidade com a NBR 14653 da ABNT, impresso em 31 folhas, de um só lado, todas timbradas, sendo

esta última datada e assinada, ficando a S4A à disposição para qualquer esclarecimento que se fizer

necessário.

São Paulo, 03 de Agosto de 2018

xz



10 - ANEXO Nº 01

FICHAS DE PESQUISA



(11) 99184-4264Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Espaço Imóveis - Sra. Verônica

Conservação C Regular

0,9Oferta

Dimensões

78

0,758

Transporte Idade (anos) 20

Padrão 1,692

Depreciação

Preço (R$) 420.000

Valores

58,00Área Útil (m²)

São PauloSP1Item # Estado Cidade

Localização Rua Manuel Cherem, 350 Transação

Características

(11) 4861-0980Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Corretor - Sr. Osvaldo

Conservação A Nova

0,9Oferta

Dimensões

105

0,931


Padrão 2,406

Depreciação

Preço (R$) 535.000

Valores



Localização Avenida Doria, 171 Transação

Características



(11) 5524-1005Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Azera Imóveis - Sr. Jomar


0,9Oferta

Dimensões

105

0,931


Padrão 2,406

Depreciação

Preço (R$) 520.000

Valores



Localização Avenida Doria, 171 Transação

Características

(11) 99411-6221Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Corretor - Sr. Paulo

Conservação B Entre nova e regular

0,9Oferta

Dimensões

105

0,758


Padrão 1,692

Depreciação

Preço (R$) 425.000

Valores



Localização Avenida Doria, Nº 426 Transação

Características



(11) 99184-4264Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Espaço Imóveis - Sra. Verônica


0,9Oferta

Dimensões

78

0,931


Padrão 2,406

Depreciação

Preço (R$) 450.000

Valores



Localização Rua Manuel Cherem, 300 Transação

Características



TABELA DE COMPOSIÇÃO DE FATORES DE TRANSPORTE POR LOCALIZAÇÃO

Variáveis Objeto 1 2 3 4 5

Melhoramentos Públicos

Trafegabilidade 20 20 20 20 20 20

Pavimentação 17 17 17 17 17 17

Transporte Coletivo 15 15 15 15 15 15

Rede Elétrica 13 13 13 13 13 13

Rede de Água 11 11 11 11 11 11

Iluminação Pública 7 7 7 7 7 7

Largura da Rua 1 3 5 5 5 3

Guias e Sarjetas 5 5 5 5 5 5

Rede de Esgoto 4 4 4 4 4 4

Rede Telefônica 2 2 2 2 2 2

Rede de Gás 1 1 1 1 1 1

Fatores Diversos

Localização 1,000 0,800 1,050 1,050 1,050 0,800

Nível Econômico 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Densidade de Ocupação 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Topografia 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000x

Índice Adotado 96 78 105 105 105 78



11 - ANEXO Nº 02

FATORES DE TRATAMENTO DAS AMOSTRAS

PESQUISADAS



TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos

os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = (PC / S) x Fo x [ (FBFa / FBFc ) x (FGRa / FGRc) x (FSUa / FSUsc) x (FACa / FACc) x

(FMPa / FMPc) x (FOCa / FOCc) x (FTOa / FTOc) - número de fatores + 1]

TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.

VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do

comparativo.

FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a

elasticidade da negociação no fechamento.

TRANSPOSIÇÃO: os valores das ofertas dos elementos comparativos serão transportados para o local do

Imóvel avaliando através dos índices de homogeneização e equivalência, calculados na tabela de

homogeneização e equivalência, estes índices levam em consideração os melhoramentos públicos

existentes, nível de atividade do comércio local e nível sócio econômico de ocupação e padrão dos imóveis,

além de outros eventuais fatores de influência. O índice para o imóvel avaliando é 97,00.

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos

os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) x - número de fatores + 1] Onde: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)



TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas "Normas"), descartando-se os elementos discordantes.



12 - ANEXO Nº 03

MEMÓRIA DE CÁLCULO



ELEMENTOS COLETADOS

Desvio Padrão 437,00

Desvio Padrão 1.849,21

Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$)

1 420.000 t 58 0,90 6.517

2 535.000 t 65 0,90 7.408

3 520.000 t 63 0,90 7.429

4 425.000 t 50 0,90 7.650

5 450.000 t 55 0,90 7.364

Avaliando 96 1,926 0,858 -

Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$) Amostra ITrans FTrans IPC FPC IIdade FIdade FP

1 420.000 t 58 0,90 6.517 1 78 1,22 1,692 1,10 0,76 1,11 1,4268

2 535.000 t 65 0,90 7.408 2 105 0,91 2,406 0,86 0,93 0,94 0,7119

3 520.000 t 63 0,90 7.429 3 105 0,91 2,406 0,86 0,93 0,94 0,7119

4 425.000 t 50 0,90 7.650 4 105 0,91 1,692 1,10 0,76 1,11 1,1166

5 450.000 t 55 0,90 7.364 5 78 1,22 2,406 0,86 0,93 0,94 1,0221



ANALISE DO EQUILIBRIO ENTRE OS VALORES OBSERVADOS E ESTIMADOS

Amostra VUB (R$) VUH (R$) a (m²) P VE (R$) VO (R$)

1 6.517,24 9.299,06 58 1,43 292.104 420.000

2 7.407,69 5.273,58 65 0,71 656.108 535.000

3 7.428,57 5.288,45 63 0,71 635.920 520.000

4 7.650,00 8.542,26 50 1,12 321.768 425.000

5 7.363,64 7.526,45 55 1,02 386.678 450.000

Média 7.273,43 7.185,96

Desvio Padrão 437,00 1.849,21

+ 30% 9.341,75

- 30% 5.030,17

0k

100k

200k

300k

400k

500k

600k

0k 100k 200k 300k 400k 500k 600k 700k

VA

LO

R O

BSER

VA

DO

(V

O)

VALOR ESTIMADO (VE)



CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO

Grau de Precisão Grau II

e = tn – 1,α/2 x (σ/√y) onde:

Vuf = R$7.185,96 / m²

tn – 1,α/2 = 1,533

n = y = 5

α = 0,2

σ = 1.849,21

Substituindo a expressão, teremos:

e = 1,533 x ( 1.849,215/ √5 ) = 1.267,782

Determinação da Amplitude do Intervalo

Amp.= e/Vufx2= 1.267,782 / R$ 7.185,96 / m² x 2 = 0,353 ou 35,3%

Como a amplitude está entre 30% e 50%, a determinação do valor do terreno se enquadra em:



DETERMINAÇÃO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Grau de Fundamentação Grau II

Parâmetro Valor Pontos

Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma

exploração, conforme em 5.1.2

Completa quanto a todos os fatores analisados III

Visita dos dados de mercado por engenheiro de

avaliações

5 II

Critério adotado para avaliar construções e instalações Apresentação de informações relativas a todas as

características dos dados analisadas, com fotos e

III

Critério adotado para avaliar produções vegetais 0,50 a 2,00 II

Total Grau II II



13 - ANEXO Nº 04

DOCUMENTAÇÃO

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