l congreso nacional de valuación · 2016-09-28 · el área de estudio del presente trabajo fue...
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L Congreso Nacional de Valuación
Valuación: Presente, Pasado y Futuro
El Enfoque de Capitalización de Rentas en
Terrenos de Agostadero, alternativa para
estimar el valor catastral
DESCRIPCIÓN BREVE El estudio de valor de los
terrenos de agostadero bajo el
enfoque de capitalización de
rentas es ineludible, ya que los
parámetros que en él intervienen
son medibles, sustentados y de
lenguaje del todo comprendido,
permite mayor certidumbre para
los usuarios de los valores
catastrales.
Ing. Agro. Roberto Ibarra
Caballero Colegio de Especialistas en
Valuación del Estado de
Chihuahua, A.C.
1
I N D I C E
Contenido
PRESENTACION DEL PONENTE ...................................................................................... 2
RESUMEN ............................................................................................................................. 3
PALABRAS CLAVE ............................................................................................................. 3
INTRODUCCION .................................................................................................................. 5
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN. ................................................................................... 6
OBJETIVO GENERAL: ........................................................................................................ 6
OBJETIVOS ESPECIFICOS. ................................................................................................ 7
DISEÑO METODOLOGICO .............................................................................................. 11
ALCANCES Y LIMITACIONES ........................................................................................ 12
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN. ...................................................................... 13
SUB CLASIFICACION EN FUNCIÓN A LA CAPACIDAD DE CARGA ANIMAL ..... 15
GRAFICAS COMPARATIVAS DE RESULTADOS ........................................................ 16
CONCLUSIONES Y PROPUESTAS .................................................................................. 18
REFERENCIAS ................................................................................................................... 19
2
PRESENTACIÓN DEL PONENTE
Roberto Ibarra Caballero Formación Académica
2012 Especialidad en Valuación con Orientación en Inmuebles Agropecuarios
Universidad Autónoma de Zacatecas, Cedula Profesional No.7674567
1999-2001 Especialista en Valuación de Inmuebles, Universidad Autónoma de Zacatecas
Cedula Especialidad en Valuación de Inmuebles Cedula Profesional No. 3 8 1 5 9 7 4
1993 Diplomado en Control Ambiental. Facultad de Ciencias Químicas, UACH
1979–1984 Facultad de Ciencias Agrícolas; Universidad Autónoma de Chihuahua,
Ingeniero Agrónomo Forestal, titulado, Cedula Profesional No. 1 8 4 1 4 0 5
Actividad Actual y Trayectoria Profesional
1997- A la fecha Valuador Profesional con las especialidades de Inmuebles y de Bienes
Agropecuarios; Valuador externo de varias Instituciones Bancarias y de la
Sociedad Hipotecaria Federal a través de la unidad de Valuación. En:
o Banco BANORTE, Banco Mercantil del Norte.
o Banco HSBC México
o Banco Santander México
o Banco Ve por Más.
o Banco BANREGIO, Banco Regional De Monterrey
o Unidad de Valuación: Valor Comercial Avalúos, S.A. de C.V.
o Consultor externo en peritajes de avalúos
1984- 1996 Técnico evaluador del área agropecuaria en la Banca de Desarrollo y Banca
Comercial así como Instituciones Auxiliares de Crédito (Unión de Crédito), Con clave de
FIRA como Técnico evaluador, Jefe del Departamento Técnico en créditos de avío y
refaccionario.
Colegio
Miembro del Colegio de Especialistas en Valuación del Estado de Chihuahua, A.C
(Cargo de Vicepresidente del bienio 2012 -2014).
Miembro del Colegio de Valuadores de México, A.C. (Registro No. CVM-461/12)
3
El Enfoque de Capitalización de Rentas en Terrenos de
Agostadero, alternativa para estimar el valor catastral.
Por:
Ing. Agro. Roberto Ibarra Caballero Especialista en Valuación de Inmuebles y Agropecuarios
Colegio de Especialistas en Valuación del Estado de Chihuahua, A.C.
RESUMEN La actividad catastral en su conjunto contempla diversas funciones en torno al registro ó
censo de los bienes inmuebles de un país o región, que de manera permanente y sistemática
se está actualizando; su principal utilización es de naturaleza fiscal ya que, a través del valor
catastral, se establecen los impuestos sobre los bienes inmuebles. Razón por lo que impacta
primero en la población en general, desde el punto de vista económico y social ya que es el
contribuyente y por supuesto en el gobierno municipal y estatal, por las actividades
legislativas, administrativas y ejecutivas que esto implica.
La Ley de Catastro del Estado de Chihuahua y su Reglamento tienen por objetivo, entre otros,
propiciar equidad y justicia en la aplicación de los gravámenes que sustentan las actividades
catastrales y establecer los conceptos y procedimientos técnicos necesarios para la actividad
catastral; los valores unitarios de los predios deberán reflejar el valor de mercado.
El presente trabajo se enfoca específicamente en los terrenos rústicos de agostadero, y
propone el uso del enfoque de capitalización de rentas como herramienta metodológica para
encontrar su valor; de tal forma que para conocer el potencial productivo de un predio de
uso ganadero (agostadero natural en este caso), es menester conocer los coeficientes de
agostadero. La estrecha relación que existe entre la productividad con respecto al valor de
mercado en este tipo de predios es soporte solido para considerar este enfoque como factible
y viable su implementación por la autoridad correspondiente.
El estudio se realiza en el estado de Chihuahua, ubicado al norte del país, por lo que se
consideran las condiciones geográficas y climatológicas del tipo árido y semiárido,
utilizando una muestra representativa que consta de siete municipios de las principales
regiones ganaderas, en los cuales se identifican los sitios vegetativos dominantes así como
los parámetros del sistema producto ganado bovino de tipo extensivo, para venta de ganado
en pie para exportación.
PALABRAS CLAVE
Valor catastral, agostadero, coeficiente de agostadero, Agostadero
4
La valoración de la tierra puede considerarse como el origen de la valuación, debido que la
propiedad de la tierra ha constituido durante mucho tiempo la principal fuente de riqueza
de muchas civilizaciones 1
Catastro.-Palabra que proviene del griego katastikhon que significa registro ó censo. En la
Roma Antigua se instauró por el emperador Servio Tulio el Census Romano, con el
propósito principal imponer el Tributum soli (Tributo a la Propiedad), que básicamente era
la contribución al imperio que pagaban "por cabeza" los nobles y terratenientes según el
patrimonio inmobiliario que poseían.
Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se
utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función impositiva se
lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el
replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del Nilo
5
INTRODUCCION
El presente trabajo se desarrolla bajo el marco legal y regulatorio que está comprendido en
la Ley y Reglamento del Estado de Chihuahua. Sin embargo, con las adecuaciones
correspondientes la implementación en cualquier entidad federativa de México es factible y
viable.
La Ley de catastro del Estado de Chihuahua, en su capítulo Sexto, Articulo 21
establece que “Los valores unitarios de suelo y construcción deberán reflejar el
valor de mercado”
Los coeficientes de agostadero declarados en el Reglamento de la Ley de Catastro, Articulo
32 inciso V) NO son congruentes ni equiparables a lo señalado por la Comisión Técnica
del Coeficiente de Agostadero (COTECOCA-SAGARPA) para el estado de Chihuahua.
La actividad ganadera de bovinos en pie y en canal representa el 46.48% del Producto
Interno bruto del sector primario a nivel nacional y en el estado de Chihuahua, ocupa
el segundo lugar en el PIB del sector primario del estado (Datos SIAP al 2012), esto
es muestra fehaciente de la importancia económica que esta actividad tiene en el
estado.
Actualmente los valores catastrales que se utilizan por parte de las autoridades
municipales son determinados bajo criterios y sustentos de mercado que no están
debidamente soportados y documentados, ocasionando desconfianza e incertidumbre
entre los usuarios y contribuyentes.
6
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.
1. Los criterios actuales que tiene la ley de catastro del estado de chihuahua y su
reglamento para la clasificación de los terrenos de agostadero, son motivo de
estudio; Que la Ley considere que los valores unitarios de suelo y terreno deberán
reflejar el valor de mercado es un planteamiento que, para el caso del valor unitario
del terreno clasificados como rústicos de agostadero presenta serias dificultades
aplicar este enfoque de valor, debido a que las condiciones frecuentes del estudio de
mercado se dificulta para obtener muestras de comparables homogéneos, hay
escasas operaciones de compra-venta y discrecionalidad en las ofertas y ventas, así
como la ausencia del registro de algunas de ellas y sobre todo, que no es una
práctica común la venta de la cubierta vegetal nativa.
2. Los coeficientes de agostadero son permanentes. Se calculan para condiciones
naturales, es decir, sin considerar disturbio provocado por mal uso ó mejoras de las
condiciones de los sitios evaluados. Tienen carácter legal y son vigentes para
determinar el tamaño de la pequeña propiedad privada ganadera. La información de
los coeficientes de agostadero fue revisada recientemente por la
COTECOCA(Comisión Técnica del Coeficiente de Agostadero), determinando que
no era necesaria su modificación, revisión Junio del 2009
Conocer los Coeficientes de Agostadero, que son el índice el número de hectáreas
necesarias del predio para sostener de modo sustentable, una Unidad Animal, según
se define la misma en las prácticas zootécnicas. Mientras mayor es el Coeficiente
menos será el valor. Se determina como método apropiado:
3. La importancia económica que tiene la actividad ganadera, el mosaico socio-
económico que lo conforma, el tamaño de las unidades productivas de los predios de
agostadero, son motivo de ser considerados en el valor catastral unitario de la tierra,
mismo que sirve para establecer los gravámenes, y que estos cumplan con la equidad,
proporcionalidad y justicia. Para llevar al ejercicio el ordenamiento del gobierno
federal de “ Que paguen más impuestos quienes más tienen”
Con base a lo anterior, se plantea el siguiente
OBJETIVO GENERAL:
Mostrar las fortalezas que tiene utilizar los Coeficientes de Agostadero que tiene identificado
la Comisión Técnica del Coeficiente de Agostadero (COTECOCA-SAGARPA) para el
estado de Chihuahua para así determinar la clasificación de los agostaderos en cada uno de
los municipios, así como parámetros de producción de ganado bovino carne que predomine
en cada región.
Proponer una nueva clasificación de los terrenos de agostadero en función a su capacidad
forrajera, productividad, y tamaño de la unidad de producción. considerando en ello las
características propias que existen para cada región ó municipio.
Propiciar equidad, proporcionalidad e igualdad en la aplicación de los valores catastrales
propuestos para cada clasificación.
7
OBJETIVOS ESPECIFICOS.
El área de estudio del presente trabajo fue desarrollado en el estado de Chihuahua, México.
Entidad federativa a que se ubica al Norte de México; Las región ganadera dominante es
del tipo Árido y semiárido y al occidente del estado por la sierra madre occidental del tipo
templado. Con investigación de datos de los siguientes municipios: Ahumada, Chihuahua,
Guerrero, Janos, Jiménez, Madera y Buenaventura, quienes en su conjunto representan el
10.44% del total de los municipios y que están ubicados en las tres principales regiones
ganaderas. En el cuadro No.1 se presenta las áreas del municipio, porcentaje que
corresponde a tenencia ejidal ó comunal, Índices del coeficiente de agostadero ponderado,
mayor y menor. En la Imagen No. 1 El mapa del estado, con la ubicación de los municipios
de muestra y en la Imagen No. 2 Distribución y localización de sitios vegetativos que tiene
el Estado de Chihuahua.
El sistema de producto que predomina es el Vaca-becerro, su producción se orienta a la cría
de becerros y becerras para la exportación de ganado en pie hacia los estados Unidos
Americanos.
Cuadro No.1
Municipio Área
( Km2)
% de Área
Social
Coeficiente de Agostadero ( Ha/UAA)
Ponderado Máximo Mínimo
Ahumada 3,909.38 16.52% 30.86 35.62 26.00
Chihuahua 3,329.69 28.85% 20.20 24.41 17.00
Guerrero 3,577.76 54.60% 13.31 18.08 12.10
Janos 3,126.31 60.00% 19.07 22.71 15.95
Jiménez 991.96 23.00% 22.48 26.13 19.20
Madera 7,447.14 71.00% 14.92 18.20 13.04
Buenaventura 1,697.59 25.00% 19.82 19.75 14.55
Fuente.- INEGI Uso de suelo y vegetación y Guía técnica de COTECOCA
8
Imagen No. 1 Mapa de la ubicación de los municipios en estudio.
Según datos de la COTECOCA, Para el Estado de Chihuahua, se tiene identificado un total
de 19 diferentes sitios vegetativos y en resumen considera como los coeficientes de
agostadero mínimo en 8.00 has/UAA, como coeficiente de agostadero máximo 60.00 has /
UAA y Ponderado 20.07 Has/UAA.
Las zonas ganaderas de México se derivan principalmente de la ecología de los lugares, ya
que el país posee gran diversidad de suelos, topografías y climas, extendiéndose desde
zonas áridas y semiáridas del norte, hasta las regiones tropicales del golfo y de la península
de Yucatán. Por las características climáticas y la relación suelo- planta-animal, la
geografía mexicana ha sido dividida en las regiones árida, semiárida, templada, tropical
seca y tropical húmeda (Suarez 2006)
9
Imagen 2.- Regiones ecológico- Ganaderas en México
10
Imagen No.3 Distribución de los Sitios vegetativos según COTECOCA
11
DISEÑO METODOLOGICO
Métodos y Criterios técnicos de Valuación
Se aplica el Método de Capitalización de la Rentabilidad de la Producción Anual.-También
conocido como método de capitalización de rentas ó de Ingresos, el cual considera el valor
presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es generalmente medido a
través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se aplica el método que
involucra la capacidad de generar utilidades del agostadero o pradera según sea el caso, en la
que representa utilidades al productor, en este método se contemplan las utilidades futuras
de un ciclo anual de las que es deducida la rentabilidad y capitalizada como valor de la
cubierta vegetal. Para lo cual; En principio se realiza la investigación y recolección de datos
para conocer y establecer los coeficientes de agostadero en cada uno de los municipios
muestra y en cada uno se realiza la identificación y cuantificación de los sitios vegetativos
dominantes, obteniendo los nombres, claves e índices ponderado, máximo y mínimo. La
fuente de información la guía e inventario de COTECOCA para el Estado de Chihuahua.
Cuadro No.2
Municipio Diversidad de Sitios
Vegetativos
(Cantidad de Sitios )
Coeficiente de Agostadero
( Has/UAA)
Ponderado Máximo Mínimo
Ahumada 6 30.86 35.62 26.00
Chihuahua 9 20.20 24.41 17.00
Guerrero 3 13.31 18.08 12.10
Janos 14 19.07 22.71 15.95
Jiménez 5 22.48 26.13 19.20
Madera 5 14.92 18.20 13.04
Buenaventura 7 19.82 19.75 14.55
Para la obtención de los ingresos, éstos se obtienen en base a la producción de carne de
becerros (as) en pie que resulta de análisis de ingresos. Se utiliza los precios unitarios de
venta de ganado en pie, cuya fuente de información es la subasta de ganado en pie que realiza
La Unión Ganadera Regional de Chihuahua, quien tiene subastas todas las semanas del año.
Se utiliza los precios de venta de Becerros del periodo comprendido en los meses del Junio
del 2013 a Mayo del 2014.
12
En el cuadro No. 3 Se indican los parámetros de producción a utilizar, con base a consulta
bibliográficas como lo es Suarez, 1996 para la región norte del país de tipo árida y semiárida
complementado con consultas de fuentes directamente relacionados con el sector ganadero
del estado, como lo son: Productores ganaderos de diferentes zonas o regiones del estado,
con personal técnico de la Unión Ganadera Regional de Chihuahua y experiencia propia.
Cuadro No. 3
Nombre Unidad Indicador
Peso de becerro a la venta Kg 180.00
Toro Semental Kg 600.00
Peso de la Unidad animal Kg 450.00
Pariciones % 65.00
Costos Fijos y de Operación % 15.00
Utilidad % 15.00
Intereses % 12.00
Índice de capitalización % 12.00
ALCANCES Y LIMITACIONES
El estudio se realiza para los municipios enunciados del estado de Chihuahua, se utilizan los
criterios técnicos de valuación ya señalados; Sin embargo el método es factible de ser
implementado en cualquier entidad federativa, siempre y cuando se observe selección y
congruencia en los criterios de valuación que mejor reflejen las características propias de la
entidad.
Son tres los escenarios de análisis de productividad que se realizan para cada uno de los
municipios; La clasificación de la tierra está en función del Coeficiente de agostadero
utilizado; Mientras mayor es el Coeficiente menor será el valor. En donde: Los terrenos de
primera son aquellos con el índice del coeficiente de agostadero Menor; los de segunda son
los que resultan del análisis del índice ponderado y los de tercera, son los del índice máximo.
13
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN.
Para cada uno de los municipios muestra, se realiza el estudio analítico del enfoque de
ingresos o capitalización de rentas, llevando a cabo los tres escenarios señalados y utilizando
los parámetros referidos en el cuadro No. 3.
En el cuadro no. 4 se muestra el formato del enfoque de ingresos utilizado y en el cuadro
no. 5 se presenta el resumen de los valores resultantes por clasificación de tierra, expresión
en $ / ha.
Cuadro 4. Aplicación del Enfoque ingresos
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Cuadro 5.- Resumen de valores unitarios resultantes por Clasificación del terreno ($/ Ha)
Municipio De Primera De Segunda De Tercera
Ahumada 1,082.00 916.00 794.00
Chihuahua 1,919.00 1,400.00 1,158.00
Guerrero 2,337.00 2,124.00 1,564.00
Janos 1,773.00 1,483.00 1,245.00
Jiménez 1,474.00 1,258.00 1,082.00
Madera 2,168.00 1,895.00 1,554.00
Buenaventura 1,943.00 1,593.00 1,432.00
De los valores unitarios de la tierra obtenidos, se deberá atender la aplicación de los
factores de méritos o deméritos siguientes.
a) Vías de acceso al predio
b) Mejoras aplicadas al predio, cualquier obra ó acción que incremente ó
demerite el valor del predio.
c) Obras y acciones de tipo ecológico para la conservación de suelos y pastos
nativos
d) Ubicación
e) Topografía ó relieve
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SUB CLASIFICACION EN FUNCIÓN A LA CAPACIDAD DE CARGA ANIMAL
Con el propósito de establecer equidad y justicia en el cobro de los impuestos del predial, y
considerando lo diverso y disperso que resulta el inventario ó registro de las unidades de
producción ganadera de bovinos carne en función al tamaño de las mismas, los niveles de
tecnificación y el nivel socio-económico de los productores ganaderos.
Se realiza una sub clasificación que está en función de la superficie del terreno y para ello
se propone aplicar el diagrama de flujo para de decisión siguiente. Diagrama No. 1
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GRAFICAS COMPARATIVAS DE RESULTADOS De los valores unitarios obtenidos con la aplicación del Enfoque de Ingresos y la clasificación
subsecuente en función a la calidad del tipo de agostadero, se hace una comparativa con los valores
actuales establecidos en las tablas catastrales para cada uno de los municipios en estudio.
0.00
500.00
1,000.00
1,500.00
2,000.00
2,500.00
3,000.00
Val
or
Un
itar
io e
n $
/Ha
Municipio
Agostadero de Primera
E. Ingresos Tablas 2014 Tablas 2014
17
0.00
500.00
1,000.00
1,500.00
2,000.00
2,500.00
Val
or
Un
itar
io e
n $
/ H
a
Municipio
Agostadero de Segunda
E. Ingresos Tablas 2014
0.00
200.00
400.00
600.00
800.00
1,000.00
1,200.00
1,400.00
1,600.00
valo
r U
nit
ario
en
$ /
Ha
Municipio
Agostadero de Tercera
E. Ingresos Tablas 2014
18
CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
El estudio de valor de los terrenos de agostadero bajo el enfoque de ingresos ó
capitalización de rentas es ineludible, ya que los parámetros que en él intervienen
son medibles, sustentados y de lenguaje del todo comprendido, permite mayor
certidumbre para los usuarios.
La clasificación de los terrenos de agostadero tiene su mejor herramienta en el
índice del coeficiente de agostadero; éste es el mejor indicador de la productividad
de la tierra y de la cubierta vegetal nativa del mismo.
El Enfoque de mercado y de Ingresos se complementa. Por lo tanto hay mejor
fundamento, precisión, claridad y confianza en los valores unitarios resultantes.
Utilizar solo tres clasificaciones de terreno en función a la calidad de los mismos y
con plena observancia en la aplicación de los méritos y deméritos que concurran
para el caso en estudio.( actualmente hay municipios que tiene hasta cinco
clasificaciones)
Con el fin de establecer equidad y justicia en el cobro de los impuestos del predial,
se propone considerar lo diverso y disperso que resulta el inventario ó registro de las
unidades de producción ganadera de bovinos carne en función al tamaño de las
mismas, los niveles de tecnificación de los ganaderos. A fin de justificar una sub
clasificación que considere el tamaño de la unidad de producción en base a la
rentabilidad para el propietario, de tal forma que en cada municipio, se determine la
cantidad mínima necesaria para llevar a cabo la actividad y en donde aquellos
predios con superficies mayores, sean motivo para aplicar un factor adicional a los
convencionales que estimule la recaudación fiscal.
Al efectuar el análisis comparativo de los valores unitarios que bajo este enfoque y
los que se tienen en las tablas de valores catastrales para el año 2014, Es prueba
fehaciente de que, el actual valor catastral no corresponde a la realidad económica
que presenta la actividad ganadera y la conveniencia de llevar a cabo la revisión y
actualización del valor unitario de terrenos de agostadero.
Que las autoridades municipales y del Gobierno del Estado de Chihuahua, tengan
conocimiento de los resultados que se obtienen de este estudio, invitando a la
misma a que considere como viable implementar el uso del método propuesto para
la obtención del valor catastral de los terrenos de agostadero.
19
REFERENCIAS
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prensa.
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mexicana. Memoria del Seminario Internacional de Ganadería Tropical. FIRA, SAG,
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10) Suarez. (1996). Parámetros de producción de ganado bovino carne por regiones
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13) Wikipedia. (2014). Catastro. Recuperado: 02 Julio 2014.
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