Introducción a Avalúos: Valor Real?

Carla M. López, M.A., LEED AP

1- El Informe de Avalúo y Valores

Informe de Avalúo Documento auxiliar que resume la estimación

de un valor o varios valores de un determinado bien, de acuerdo con determinadas hipótesis, para un fin o fines específicos, fundamentando su conclusión en procesos de cálculo basados en información técnica y del mercado.

Costo, Valor y Precio

Valor: anticipación de los beneficios que se obtendrán en un futuro.

Precio: monto que un comprador acepta pagar bajo circunstancias específicas de una transacción.

Costo: todas las erogaciones necesarias para la producción de un bien

PRODUCCIÓN

EXPECTATIVAS

TRANSACCIÓN

Propósito y Necesidad de Valuaciones   Dueños

  Compradores potenciales

  Aseguradoras

  Gobierno

  Autoridades Judiciales

  Entidades financieras

Valor de Mercado

Valor en Libros

Valor de Liquidación

Valor de Reposición

Valor Catastral

Valor de Mercado Precio más probable que pueda alcanzar

una propiedad en una fecha específica, bajo condiciones económicas claramente

definidas, actuando el comprador y el vendedor en defensa de sus mejores intereses, sin presiones, y de manera

razonablemente informada.

Mercado Interacción de individuos que intercambian determinados bienes y servicios por otros, en busca de sus mejores intereses.

2- Los Bienes Inmuebles

Bienes Inmuebles   Tierras   Edificios y construcciones   Caminos   Arboles y plantas   Partes fijas   Ornamentos   Máquinas y viveros para la explotación   Abonos   Minas y canteras   Diques   Concesiones y servidumbres Código Civil, artículo 325

Elementos constitutivos de un Bien

Derechos:   Propiedad   Uso   Ocupación   Posesión   Disfrute

Deberes:   Obligaciones con la comunidad   Obligaciones con el Estado   Obligaciones con terceros

Tangible: Terenos,

construcciones, plantas, maquinarias

Características Destacables de los Bienes Inmuebles   Inamovíbles y únicos, pero sustituíbles.   Dependientes de Externalidades.   Componentes tangigles e intangibles.   Capacidad de generar ingresos.   Susceptibles de generar obligaciones.

Equilibrio del Mercado Ideal

Principios fundamentales:   Jerarquización   Insaciabilidad   Sustitución   Contribución

OFERTA

DEMANDA

Precio

Cantidad

Excedente

Escasez

+

E

-

+ E -

Abierto - Libre - Completo - Competitivo

3- Proceso de Estimar Valores

Metodología

Métodos Directos

Métodos Indirectos

- Método de Costos de Reposición

- Método Comparativo de Mercado

- Método de Capitalización de Rentas

- Método de Valoración Hedónica

- Método de Costos de Viaje

- Método Residual

Métodos Directos de Valuación   Costos de Reposición

  Materiales, mano de obra   Depreciación

  Rentabilidad   Balance de Ingresos-Gastos   Valor Presente

  Comparativo Comercial   Transacciones similares   Ajustes

Vendedor /

Dueño

Comprador /

Inversor

Informe de Avalúo Documento auxiliar que

resume la estimación de un valor o varios valores de un determinado bien, d e a c u e r d o c o n determinadas hipótesis, para un fin o fines e s p e c í f i c o s , f u n d a m e n t a n d o s u conclusión en procesos de cálculo basados en información técnica y del mercado.

CONTENIDO   Cliente, usuario, fin del avalúo, hipótesis   Identificación de la propiedad   Descripción de la propiedad   Mercado y Vecindario   Métodos   Conclusión Final   Certificación

Fin de la Sesión

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