inscrita en el registro del banco de españa con el nº 4313...

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

A -05547/06- 4 * V.447Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-09-2010Ref.Tasador: JM3 (28125 - 091028125J)

AREA DE PARTICIPADAS INMOBILIARIAS2012BVAL *

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director Territorial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en elRegistro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, comoresumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: A -05547/06- 4 de fecha27-09-2010 realizada por JOSE RAMON MARTINEZ BOTELLA tras visita del inmueble el día 27-09-2010. Fecha deCaducidad: 26-03-2011

las 2 Viviendas descritas en el informe, situadas en Calle Asturias, nº 76 con vuelta a Avenida de Alemania; Parcela nº432 del Plan Parcial, Urbanización "Los Balcones", en el municipio de TORREVIEJA, provincia de ALICANTE (03180)tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

VIP PROMOCIONES INMOBILIARIAS SUR, S.L.U

B98194871

CALLE PINTOR SOROLLA, Nº 2 y 4

El inmueble está en obras

Estado del Inmueble:

Situación de Ocupación:

EN CONSTRUCCIÓN

BANCO DE VALENCIAEntidad Financiera:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera decobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

- MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALORES Y COSTES CALCULADOS:

(129.934.664 pta)

(109.725.263 pta)

(132.939.086 pta)

Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmuebleterminado

Coste de Reposición Bruto Actual

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado

780.923,06 Euros

659.462,11 Euros

798.980,00 Euros

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado

798.980,00 Euros (132.939.086 pta)El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación de

cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.

VALOR HIPOTECARIO

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)

ADVERTENCIAS:

No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.

1 / 3ECO

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.





CERTIFICADO DE TASACIÓNEl inmueble se encuentra en obras.

El porcentaje de obra debe entenderse como orientativo. No podrá interpretarse individualmente elemento aelemento hasta la finalización de la construcción.

Consecuencias para la obtención de licencia que resultarían si el terreno tuviera una superficie menor como indica laescritura: Ninguna.

La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO

S.Útil

m² m² Euros

Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.

Euros/m²Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.

Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.Unitario

92374 VIV1 Vivienda 1165,43 193,67 387.340,002.000,00

V.Seguro a efecto de asegurar el CC a nuevo: 206.219,82 Euros(2)V.Seguro según Art 10 del RD 716/2009: 214.973,70 Euros

387.340,00 319.702,69

VM.Total 387.340,00 Euros92375 VIV1 Vivienda 2

171,93 205,82 411.640,002.000,00V.Seguro a efecto de asegurar el CC a nuevo: 219.157,14 Euros(2)V.Seguro según Art 10 del RD 716/2009: 228.460,20 Euros

411.640,00 339.759,42

VM.Total 411.640,00 Euros

El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a 659.462,11 Euros

El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo: 425.376,96 Euros

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destruccióntotal del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

443.433,90 Euros

C.L.- Comprobación de linderos.N.L.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a la finca matriz, el resto de la descripción registral permiteidentificar el inmueble.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarB - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficie adoptada del terreno: 804,40 m²

Superficies ValoradasC.L. S.R. F.D.C.Registral Comprobada AdoptadaNº Finca

26262 N.L. A. 804,40 804,40 BTerreno

Referencia Catastral 1: 9638518XH9093N0001WI

800,00

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

Registro de la propiedad:

Sección:

Torrevieja número 1

Torrevieja

2 / 3ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓN

Euros

Superficie utilizada para valorar: Construida

NºElementos

Valor Hip. Inmb.Ter.

Sup.

m²

VIVIENDAS 2 798.980,00399,49


SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 337,36 399,49 399,49

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 27 de Septiembre de 2010.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: JOSE RAMON MARTINEZ BOTELLA

ARQUITECTO TECNICO Director Territorial En representación de TINSA,Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Pedro Soria Casado

3 / 3ECO



Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU EEUU

ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero.

Nº Expediente: A -05547/06- 4Ref.Ent.Fin.: BVAL ()Ref.Tasador: JM3D:13/63

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)

Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

SOLICITANTE: VIP PROMOCIONES INMOBILIARIAS SUR, S.L.USITUACION: Calle Asturias, nº 76 con vuelta a Avenida de Alemania; Parcela nº 432 del Plan Parcial, Urbanización "Los Balcones", en el

municipio de TORREVIEJA, provincia de ALICANTE (03180)

CROQUIS DEL INMUEBLE






DOCUMENTACION






FOTOGRAFIAS






PLANO DE SITUACION

Pro

mo

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nes

co

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tos

22-Dic-2010

Zo

na:

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03

10

-11

-20

06

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teri

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1





RESUMEN DE TASACIÓN


N.I.F./C.I.F.nº:



B98194871


Tipo de Inmueble: EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDAS

Situación inmueble:

Tasador:

Calle Asturias, nº 76 con vuelta a Avenida de Alemania; Parcela nº 432 del Plan Parcial,Urbanización "Los Balcones", en el municipio de TORREVIEJA, provincia de ALICANTE(03180)

JOSE RAMON MARTINEZ BOTELLA (ARQUITECTO TECNICO)

Entidad Financiera: BANCO DE VALENCIA

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis deinmueble terminado

798.980,00 Euros (132.939.086 pta)

VALOR HIPOTECARIO

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminadocorresponde a la suma de los Valores por comparación de

cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesisanterior.

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto

Actual

Vivienda Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en construcción (Viviendas:2)

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS:No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.


Documentos utilizados:

- Escritura Registrada- Nota Simple del Registro de fecha 17-09-2010.


FOTOGRAFÍA



ECO 1 / 3





NºFinca: 26262


Sección:


Torrevieja

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a la finca matriz, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.


En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

800,00 m²Terreno 804,40 m² B800,00 m² 804,40 m²

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Situación de Ocupación:

Situación legal:

El inmueble está en obras

Libre

Comprobaciones:

Resultado Comprobaciones Urbanísticas

- Consulta verbal al Técnico Municipal- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

Cumple Normativa

Vivienda Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, enconstrucción (Viviendas: 2)

Tipología:

Usos valorados

Estado del Inmueble:

Viviendas: 2

EN CONSTRUCCIÓN

Tiempo estimado para la finalizaciónde las obras:

12 meses Coste de la obra pendiente de ejecutar: 121.460,95 Euros

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 399,49 890,00 880,00 0,00 1.954,80 2.000,00 798.980,00Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

Fecha real de inicio de las obras 10-11-2006Fecha estimada de finalización de las obras 10-11-2009

VALOR DEL SOLAR 355.546,10 Euros

84,45 %

70,70 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:

( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:

( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

425.376,96 Euros

443.433,90 Euros



ECO 2 / 3





ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 18 y 20 meses

Situación: Adecuada Distribución: Adecuada

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendas

Nº Situación Fecha Tp. SuperficieParcela (m²)

Valor RentasUnitario

(Euros/m² /mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle Asturias, nº 49-A;Urbanización Los Balcones

10-2010 UD 400,00 2.375,00 Const.200,00 475.000,00 PO

02 Calle Asturias, nº 49-B;Urbanización Los Balcones

10-2010 UD 400,00 2.375,00 Const.200,00 475.000,00 PO


10-2010 UD 550,00 2.275,00 Const.200,00 455.000,00 PO


09-2010 UD 400,00 2.000,00 Const.200,00 400.000,00 PO

05 Calle Poniente, nº 47;Urbanización Los Balcones

07-2010 UD 600,00 2.400,00 Const.150,00 360.000,00 PO

06 Calle Del Mar, nº 18;Urbanización Los Balcones

09-2010 UI 850,00 1.933,33 Const.300,00 580.000,00 PO


09-2010 UI 850,00 2.588,24 Const.170,00 440.000,00 PO

08 Avenida De Torrevieja, nº46; Urbanización LosBalcones

08-2010 UD 400,00 1.958,33 Const.120,00 235.000,00 PO

09 Urbanización "San Luis",Parcela nº 1.250

09-2010 UI 930,00 2.206,25 Const.160,00 353.000,00 PO

10 Avenida Alemania, nº 1;Urbanización "LosBalcones"

07-2010 UI 1.500,00 2.000,00 Const.360,00 720.000,00 PO

11 Calle Germanías, nº 45;Urbanización Los Balcones

07-2010 UI 535,00 2.035,71 Const.140,00 285.000,00 PO

12 Calle Henri Matisse, nº 41;Urbanización "ElChaparral-La Siesta"

09-2010 UI 400,00 1.949,22 Const.128,00 249.500,00 PO

13 Avenida De Alicante, nº 12;Urbanización Los Balcones

09-2010 UI 800,00 2.000,00 Const.200,00 400.000,00 PO

14 Avenida De Elche, nº 13;Urbanización Los Balcones

09-2010 UD 400,00 1.928,57 Const.140,00 270.000,00 PO

15 Calle Levante, nº 28;Urbanización Los Balcones

08-2010 UI 830,00 3.829,79 Const.470,00 1.800.000,00 PO

Observaciones a los testigos:

El comparable de la calle Levante, nº 28 presenta muchas mejores calidades que el resto de testigos.



ECO 3 / 3





EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDASVivienda Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en construcción (Viviendas:

2)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD


N.I.F./C.I.F.nº:



B98194871


Entidad Financiera: BANCO DE VALENCIA

FINALIDAD DE LA TASACIÓN


Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

2 Viviendas

Dirección del inmueble: Calle Asturias, nº 76 con vuelta a Avenida de Alemania; Parcela nº 432 del Plan Parcial,Urbanización "Los Balcones", en el municipio de TORREVIEJA, provincia deALICANTE (03180)



Documentos utilizados:

- Escritura Registrada- Nota Simple del Registro de fecha 17-09-2010.


NºFinca: 26262


Sección:

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a la finca matriz, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.


Torrevieja

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

800,00 m²Terreno 804,40 m² B800,00 m² 804,40 m²




ECO 1 / 21





4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño Medio

Actividad Dominante: 2ªResidencia - Turística

Población de Derecho: 94.006 Habitantes Evolución Población: Creciente

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:

Zona de núcleo urbano de tipología residencial de baja densidad tipo ciudad-jardín. Parcelas mínimas de 800m2. o complejos de bungalows en hileras con piscina comunitaria. Zona eminentemente turística y de ocio.

Nivel de Renta: Media Alta Significación del Entorno: Urbano

Desarrollo: Terminado Uso Predominante Principal: Residencial

Renovación: Muy Baja Uso Predominante Secundario: Turístico

100 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 15 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:

Alumbrado: Tiene Media Medio

Alcantarillado: Tiene Media Medio

Abastecimiento: Tiene Media Medio

Vías Públicas: Completamente terminadas Media Bajo

Equipamientos

Comercial: Suficiente Religioso: Suficiente

Deportivo: Suficiente Aparcamiento: Abundante

Escolar: Suficiente Lúdico: Suficiente

Asistencial: Escaso Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población pueden considerarse buenas.

Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Proyecto Básico VisadoCertificación de obra más reciente emitida por la dirección facultativaLicencia de ObraEscritura RegistradaNota Simple del RegistroOrdenanzaRecibo de Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)Ficha Catastral / Documentación CatastroProyecto Básico

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:

Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística



ECO 2 / 21





5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASLas infraestructuras se encuentran completamente terminadas.

Superficie adoptada del terreno:

Superficie comprobada:

Superficie según Proyecto:

Superficie según Escrituras:

804,40 m²

804,40 m²

804,40 m²

800,00 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

Vivienda Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en construcción(Viviendas: 2)

Jardines: Si

Aparcamientos al aire libre: Suficientes

Piscina de la Comunidad de Propietarios: Si

Si

1ª Residencia

Aparcamientos en edificio:

Uso Principal:

% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:20,00 %

Nº de Portales: 2

Nº de Escaleras: 2

Nº de Ascensores por Escalera: 0

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:

Sobre un solar de 804,40 m2. se ejecuta la promoción de dos viviendas adosadas. El conjunto abrefachada, con los correspondientes retranqueos, a la calle Asturias y a la Avenida de Alemania. La parceladispone de pendiente media en dirección Este-Oeste.Las dos viviendas que se realizan dispondrán de una planta sótano (respecto de la cota de rasante de lacalle Asturias), planta baja y planta de piso.La planta de sótano se destinará a bodega trastero, la planta baja albergará la zona de día y la planta altase reservará para la zona de noche.En la planta baja se distribuyen los accesos, recibidor, salón-comedor, cocina, un aseo y la escalera, encada caso.En la planta de piso se distribuyen el desembarco de la escalera, el dormitorio principal, dos dormitoriosmás y dos baños.En la planta de cubierta se construyen los tendederos y casetones de las escaleras y el resto se resuelvecon una azotea plana transitable.Cada adosado dispone de una piscina privada.

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:

Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAparcamiento Trasteros 170,29 m²P. SótanoVivienda Accesos 120,06 m²P. BajaVivienda No Tiene 109,14 m²P. Primera

Total superficie construida: 399,49 m²



ECO 3 / 21









VIVIENDAS 337,36 399,49 399,49

PROYECTO:

La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

Fecha de Redacción: 02-05-2006

Fecha de Visado: 02-05-2006

Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZapata Aislada

Hormigón Armado

Normal

Plana Transitable

Ladrillo Hueco

25 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Aplacado de Piedra

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Metálicas

ACABADOS INTERIORES:

Pavimentos Paredes TechosEstar (V) Gres Yeso Pintado EscayolaDormitorio (V) Gres Yeso Pintado EscayolaEsp.Circul. (V) Gres Yeso Pintado EscayolaAseos (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaBaños (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaCocina (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaPortal (Z) Granito Enfoscado Pintado Enfoscado PintadoEscaleras (Z) Granito Yeso Pintado Yeso Pintado


6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

800,00 m²Terreno 804,40 m² B800,00 m² 804,40 m²

NºFinca: 26262



ECO 4 / 21





Media Alta

Media Alta

No Existe

INSTALACIONES:

- Calefacción Individual con Radiadores con depósito de combustible- Aire Acondicionado- Teléfono- Agua Caliente

Alto

Solados:

Carpintería Interior:

Cocina:

Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:

Fachadas:

Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:

Media Alta

Media Alta

Media Alta

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico- Ordenanza

Comprobaciones:

- Consulta verbal al Técnico Municipal- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

Fecha real de inicio de las obras 10-11-2006Fecha estimada de finalización de las obras 10-11-2009

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN CONSTRUCCIÓN

Porcentaje aproximado de Obra Realizada: 70,70 %

Coste de la obra pendiente de ejecutar: 121.460,95 Euros

La comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.

Tiempo estimado para la finalización de las obras: 12 meses

LICENCIA DE OBRAS

Existe licencia de obra mayor.

Las obras han comenzado.

Aparentemente las obras no están interrumpidas en este momento.

El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.

Plazo Máximo Interrupción Obras: 6 meses

Plazo Máximo Terminación Obras: 24 meses

6 meses

10-10-2006

Plazo Máximo Comienzo Obras:

Fecha de Licencia:

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble se encuentra en obras.

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO

El inmueble no está protegido arquitectónicamente.



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OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Inferior al I.P.C.

No existe exceso de oferta para la demanda habitual.

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 18 y 20 meses

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

DATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:

Casi todos los edificios terminados están vendidos y las transacciones que se efectuan son de segunda mano.

Edificios en construcción:

Mientras duran las obras suele venderse hasta un 50% de las viviendas que se ejecutan.

Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 24 meses.

Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: 28 meses.

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 96.872

Número de viviendas principales: 21.660

Número de viviendas secundarias: 59.696

Número de viviendas desocupadas: 15.326

Número de viviendas otro tipo: 190

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:

Habitantes autóctonos de la localidad, que la mayoría de las veces fijan aquí su primera residencia.

Media Alta

Algo inferior a la oferta



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Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios Adicionales

La oferta en la zona va superando ya a la demanda, debido a la crisis económica estructural del pais.Normalmente se producen transacciones en plazos cada vez más largos, tanto en primeras como en segundastransmisiones. Los propietarios, aún no mostrándose dispuestos a negociar, deben hacerlo si desean vender enplazos razonables. Mientras duran las promociones llega a venderse hasta un 50% de lo edificado. No obstante,el perfil típico del potencial comprador de la urbanización es el de un habitante autóctono de la localidad quetraslada aquí su residencia habitual. La incidencia de esta crisis no se detecta con tanta virulencia en estaurbanización, por sus propias características de perfil del potencial comprador, del producto demandado, delnúmero de obras (escaso) que se ejecutan y del nivel de renta del mismo.

VIVIENDA >Calle Asturias, nº 49-A; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4

NºBaños y Aseos 2 Ascensor No

Superficie Construida: 200,00 m² Superficie Parcela: 400,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 4 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Si Calidad Constructiva: Buena

Partió de 475.000 € en octubre de 2.008.

475.000,00 Euros

Precio oferta: Fecha:

01-10-20102.375,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Asturias, nº 49-B; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia






Partió de 475.000 € en octubre de 2.008.

475.000,00 Euros


10-10-20102.375,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:



Uso: 1ª Residencia





Años desde la última reforma aproximadamente 7 años


Reformada. Partió de 455.000 € en octubre de 2.008.

455.000,00 Euros


10-10-20102.275,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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Uso: 1ª Residencia






Alarma y aire acondicionado; piscina privada.

400.000,00 Euros


27-09-20102.000,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Poniente, nº 47; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia





Años desde la última reforma aproximadamente 10 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena

Alarma y aire acondicionado.

360.000,00 Euros


18-07-20102.400,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Del Mar, nº 18; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Aislada - Exterior NºDormitorios 5






580.000,00 Euros


12-09-20101.933,33 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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VIVIENDA >Calle Poniente, nº 38; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia






Alarma y aire acondicionado; piscina privada. Terraza descubierta de 150,00 m2. y jardín de 250,00 m2.

440.000,00 Euros


27-09-20102.588,24 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Avenida De Torrevieja, nº 46; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia







235.000,00 Euros


23-08-20101.958,33 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Urbanización "San Luis", Parcela nº 1.250, ORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia





Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

353.000,00 Euros


27-09-20102.206,25 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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VIVIENDA >Avenida Alemania, nº 1; Urbanización "Los Balcones", TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia



Superficie Construida: 360,00 m² Superficie Parcela: 1.500,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²


Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: Si Calidad Constructiva: Buena

720.000,00 Euros


12-07-20102.000,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Germanías, nº 45; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia






285.000,00 Euros


12-07-20102.035,71 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Henri Matisse, nº 41; Urbanización "El Chaparral-La Siesta", TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia





Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: Si Calidad Constructiva: Media

Aire acondicionado y piscina.

249.500,00 Euros


29-09-20101.949,22 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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VIVIENDA >Avenida De Alicante, nº 12; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia






Aire acondicionado y piscina privada.

400.000,00 Euros


18-09-20102.000,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Avenida De Elche, nº 13; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia




Estado del Inmueble Medio Antigüedad 15 años


Aire acondicionado.

270.000,00 Euros


18-09-20101.928,57 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle Levante, nº 28; Urbanización Los Balcones, TORREVIEJA (03180)


Uso: 1ª Residencia




Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 5 años


Alarma y aire acondicionado, suelos de parquet; piscina privad y zona verde.

1.800.000,00 Euros


27-08-20103.829,79 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendas

Nº Situación Fecha Tp. SuperficieParcela (m²)

Valor RentasUnitario

(Euros/m² /mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)


10-2010 UD 400,00 2.375,00 Const.200,00 475.000,00 PO

02 Calle Asturias, nº 49-B;Urbanización Los Balcones

10-2010 UD 400,00 2.375,00 Const.200,00 475.000,00 PO


10-2010 UD 550,00 2.275,00 Const.200,00 455.000,00 PO


09-2010 UD 400,00 2.000,00 Const.200,00 400.000,00 PO


07-2010 UD 600,00 2.400,00 Const.150,00 360.000,00 PO

06 Calle Del Mar, nº 18;Urbanización Los Balcones

09-2010 UI 850,00 1.933,33 Const.300,00 580.000,00 PO


09-2010 UI 850,00 2.588,24 Const.170,00 440.000,00 PO

08 Avenida De Torrevieja, nº46; Urbanización LosBalcones

08-2010 UD 400,00 1.958,33 Const.120,00 235.000,00 PO

09 Urbanización "San Luis",Parcela nº 1.250

09-2010 UI 930,00 2.206,25 Const.160,00 353.000,00 PO

10 Avenida Alemania, nº 1;Urbanización "LosBalcones"

07-2010 UI 1.500,00 2.000,00 Const.360,00 720.000,00 PO

11 Calle Germanías, nº 45;Urbanización Los Balcones

07-2010 UI 535,00 2.035,71 Const.140,00 285.000,00 PO

12 Calle Henri Matisse, nº 41;Urbanización "ElChaparral-La Siesta"

09-2010 UI 400,00 1.949,22 Const.128,00 249.500,00 PO

13 Avenida De Alicante, nº 12;Urbanización Los Balcones

09-2010 UI 800,00 2.000,00 Const.200,00 400.000,00 PO

14 Avenida De Elche, nº 13;Urbanización Los Balcones

09-2010 UD 400,00 1.928,57 Const.140,00 270.000,00 PO

15 Calle Levante, nº 28;Urbanización Los Balcones

08-2010 UI 830,00 3.829,79 Const.470,00 1.800.000,00 PO

HOMOGENEIZACIÓNViviendas

Nº Precio de Ofertao Precio de

Compraventa(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

01 475.000,00 15,79 % 2.375,00 Const. 1.999,99 Const. 1,00Calle Asturias, nº 49-A;Urbanización Los Balcones

02 475.000,00 15,79 % 2.375,00 Const. 1.999,99 Const. 1,00Calle Asturias, nº 49-B;Urbanización Los Balcones



05 360.000,00 2,78 % 2.400,00 Const. 2.333,28 Const. 0,86Calle Poniente, nº 47;Urbanización Los Balcones

06 580.000,00 1.933,33 Const. 1.933,33 Const. 1,03Calle Del Mar, nº 18;Urbanización Los Balcones

07 440.000,00 2,27 % 2.588,24 Const. 2.529,48 Const. 0,79Calle Poniente, nº 38;Urbanización Los Balcones

08 235.000,00 1,28 % 1.958,33 Const. 1.933,33 Const. 1,03Avenida De Torrevieja, nº 46;Urbanización Los Balcones

09 353.000,00 2,27 % 2.206,25 Const. 2.156,25 Const. 0,93Urbanización "San Luis",Parcela nº 1.250

10 720.000,00 2.000,00 Const. 2.000,00 Const. 1,00Avenida Alemania, nº 1;Urbanización "Los Balcones"



ECO 12 / 21





HOMOGENEIZACIÓNViviendas

Nº Precio de Ofertao Precio de

Compraventa(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

11 285.000,00 1,75 % 2.035,71 Const. 2.000,00 Const. 1,00Calle Germanías, nº 45;Urbanización Los Balcones

12 249.500,00 1.949,22 Const. 1.949,22 Const. 1,03Calle Henri Matisse, nº 41;Urbanización "ElChaparral-La Siesta"

13 400.000,00 3,75 % 2.000,00 Const. 1.925,00 Const. 1,04Avenida De Alicante, nº 12;Urbanización Los Balcones

14 270.000,00 3,70 % 1.928,57 Const. 1.857,14 Const. 1,08Avenida De Elche, nº 13;Urbanización Los Balcones

15 1.800.000,00 3.829,79 Const. 3.829,79 Const. 0,52Calle Levante, nº 28;Urbanización Los Balcones

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

1.857,142.549,47Viviendas (Euros/m²)

Observaciones a los testigos:

El comparable de la calle Levante, nº 28 presenta muchas mejores calidades que el resto de testigos.

OTROS

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO





VIVIENDAS 337,36 399,49 399,49

CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

9.- CÁLCULO DE VALORES

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 399,49 890,00 880,00 0,00 1.954,80 2.000,00 798.980,00Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



ECO 13 / 21





ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.

COSTE DE REPOSICIÓN PENDIENTE 121.460,95 Euros

VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 659.462,11 Euros

84,45 %

70,70 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:

( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:

( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 355.546,10 Euros 355.546,10 EurosCoste de infraestructuras pendientes

351.551,20 Euros

0,00 Euros

Viviendas

OTROS GASTOS NECESARIOS 73.825,76 Euros 55.369,31 Euros

351.551,20 Euros 248.546,70 Euros

COSTE DE CONSTRUCCIÓN 248.546,70 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 780.923,06 Euros 659.462,11 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)



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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

Valor Hip. Inmb.Ter.

Sup.

VIVIENDAS 399,49 798.980,00

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 780.923,06 Euros

Coste de Reposición Bruto Actual 659.462,11 Euros

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 798.980,00 Euros



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VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO

S.Útil S.Const. V.Seguro

Valor seguroalternativo

m² m² Euros Euros

92374 VIV1 Vivienda 1165,43 193,67 206.219,82 214.973,70

92375 VIV1 Vivienda 2171,93 205,82 219.157,14 228.460,20

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

425.376,96 Euros

443.433,90 Euros

Fecha finalización Estructura estimada 10-03-2007Fecha finalización Albañilería estimada 10-03-2008Fecha finalización Instalaciones estimada 10-09-2009Fecha finalización Total de obra estimada 10-11-2009



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(%) Porcentajede Obra (%)

Coste Construcciónactual sin O.G.N.

(Euros)

CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOS

SEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.

Movimiento de tierras 1,25 % 100,00 % 4.394,39Cimentación y muros de contención 7,50 % 100,00 % 26.366,34Saneamiento 1,50 % 60,00 % 3.163,96Estructura 23,50 % 100,00 % 82.614,53Cubierta 5,00 % 100,00 % 17.577,56Cerramiento 5,75 % 100,00 % 20.214,19Impermeabilización y aislamiento 2,50 % 85,00 % 7.470,46Carpintería exterior y cerrajería 5,25 % 50,00 % 9.228,22Albañilería 5,00 % 75,00 % 13.183,17Yesos y escayolas 3,50 % 79,40 % 9.769,61Solados y alicatados 6,00 % 70,00 % 14.765,15Fontanería y aparatos sanitarios 5,00 % 60,00 % 10.546,54Electricidad y mecanismos 4,50 % 20,00 % 3.163,96Calefacción 2,50 % 70,00 % 6.152,15Telecomunicaciones 1,25 % 20,00 % 878,88Otras instalaciones 2,00 % 20,00 % 1.406,21Carpintería interior 4,50 % 10,00 % 1.581,98Acristalamiento 3,25 % 0,00 % 0,00Pinturas 3,50 % 10,00 % 1.230,43Varios 2,50 % 50,00 % 4.394,39Acometidas 2,25 % 70,00 % 5.536,93Seguridad e higiene 2,00 % 70,00 % 4.921,72

Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 34 meses

% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:

Límite Superior->

248.560,76 Euros

70,70 %

36 meses

Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.

No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.

El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.



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CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:

Para calcular los costes y valores totales de la parte a hipotecar se ha procedido a sumar los correspondientes a cadauno de los elementos independientes valorados.

RESUMEN DE VALORES

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 355.546,10 Euros 355.546,10 EurosCoste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros

351.551,20 Euros

Superficies

248.546,70 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓN

Viviendas 351.551,20 Euros 248.546,70 Euros 399,49 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 73.825,76 Euros 55.369,31 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 780.923,06 Euros 659.462,11 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 798.980,00 Euros

Viviendas 798.980,00 Euros 399,49 m²

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:

C.Const.Euros/m² Const.

VM. UnitarioEuros/m² Const.

VIVIENDAS 2.000,00880,00

OTROS GASTOS NECESARIOS: 21,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



ECO 18 / 21





11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado

798.980,00 Euros (132.939.086 pta)El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación de

cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.

VALOR HIPOTECARIO

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

659.462,11 Euros (109.725.263 pta)


El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras

ADVERTENCIAS:

No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: JOSE RAMON MARTINEZ BOTELLA

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 21 páginas numeradas de la 1 a la 21

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: JOSE RAMON MARTINEZ BOTELLA

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 27-09-2010

Fecha Emisión del informe: 27-09-2010 Fecha de caducidad del informe 26-03-2011

VerObservaciones



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VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO

S.Útil

m² m² Euros

Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.

Euros/m²Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.

Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.Unitario

92374 VIV1 Vivienda 1165,43 193,67 387.340,002.000,00

V.Seguro a efecto de asegurar el CC a nuevo: 206.219,82 Euros(2)V.Seguro según Art 10 del RD 716/2009: 214.973,70 Euros

387.340,00 319.702,69

VM.Total 387.340,00 Euros92375 VIV1 Vivienda 2

171,93 205,82 411.640,002.000,00V.Seguro a efecto de asegurar el CC a nuevo: 219.157,14 Euros(2)V.Seguro según Art 10 del RD 716/2009: 228.460,20 Euros

411.640,00 339.759,42

VM.Total 411.640,00 Euros



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VALOR DE TASACIÓN

S.Útil S.Const. C.Const. Obra V.Suelo Act. V.Tasación

m² m² Euros/m² % Euros Euros

C.Const.+OGN Act.

Euros

C.Repos.Pend.

Euros

92374 VIV1 Vivienda 1165,43 193,67 880,00 70,70 172.366,30 58.883,43319.702,69147.336,39

92375 VIV1 Vivienda 2171,93 205,82 880,00 70,70 183.179,80 62.577,52339.759,42156.579,62

12.- OBSERVACIONESPara realizar esta tasación no se han tenido en cuenta posibles cargas quegraviten sobre el inmueble, que de existir, deberan detraerse de su valor.La oferta en la zona supera en este momento a la demanda. En el término de losúltimos meses, y dado el excesivo incremento de precios experimentado durantelos tres últimos años en todas las urbanizaciones de similares características,aumentan las ofertas y no así la demanda, que se retrae por dichos incrementos,la incertidumbre que producen y la grave crisis económica estructural quepadece el país.Los propietarios, en principio, se muestran reacios a negociar por debajo delos precios de partida, aunque por fin se avengan a necesarias negociaciones sidesean vender en plazos razonables.Prima, no obstante, la autoconstrucción en las escasas parcelas vacantes delentorno más próximo.Estas circunstancias de crisis, no parecen afectar con tanta virulencia a lasituación de esta urbanización en concreto, toda vez que la mayoría de lospotenciales compradores de viviendas en ella son habitantes autóctonos de lalocalidad, en mucha mayor medida que otras urbanizaciones de característicassimilares, así como de nivel de renta más elevado.

Cabe destacar que la obra en cuestión ha estado paralizada durante meses, entremediados del año 2.007 y finales del 2.008. Durante ese período, yposteriormente en fechas recientes durante el año 2.010, se han producido unaserie de actos vandálicos en el interior de las viviendas, que han perdido granparte de sus instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción, parte dela carpintería exterior, algo de la impermeabilización, algunos premarcos decarpintería interior, etc... que en su día se encontraban colocadas y/o enejecución y que posteriormente han sido arrancadas y han desaparecido. De estemodo, los porcentajes de obra ejecutada en este momento, son ahora inferioresque los indicados en la última certificación realizada para esta obra en el mesde marzo de 2.010.



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inscrita en el registro del banco de españa con el nº 4313...

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