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valoración VALORACIÓN DE LOS DERECHOS INDEMNIZATORIOSSITUADOS EN LA FINCA 115 DEL PROYECTO DECOMPENSACIÓN DEL SECTOR ERRENTERIA DEBAKIO BIZKAIA
Promotor JUNTA DE COMPENSACIÓN ERRENTERIA DE BAKIO
Fecha 20 de Abril de 2010
Referencia 01715/10
Referencia: 01715/10
Valoración de Derechos Indemnizatorios Finca 115 de Sector ERRENTERIA de Bakio 20/4/2010 2
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índice 1. OBJETO DEL INFORME ............................................................................ 4
2. IDENTIFICACION Y DESCRIPCION DE LOS BIENES A VALORAR.............. 5
3. METODOS DE VALORACION..................................................................... 8
4. CONSIDERACIONES PREVIAS ............................................................... 11
5. HIPÓTESIS DE VALORACIÓN ................................................................ 15
6. RESUMEN DE VALORACIONES............................................................... 16
ANEXO I – DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
ANEXO II – DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
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1. OBJETO DEL INFORME
El objeto de este informe, consiste en calcular los Derechos indemnizatorios de los bienes
situados en la Finca 115, que forman parte de Rosarioenea , propiedad de Hnos Garai,
afectados por la transformación urbanística del Sector ERRENTERIA de Bakio.
Para ello desarrollaremos los siguientes cálculos:
• Cálculo del Valor de Reposición Neto, de las edificaciones y urbanizaciones
privadas, mediante la aplicación del método de coste, consistente en la obtención
del valor de coste de reposición a nuevo y su depreciación, en función de su vida
útil, estado de conservación y uso.
• Cálculo del Valor del Arbolado, a partir del estado de conservación, su rendimiento,
aspecto ornamental etc.
El informe ha sido encargado por “JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL SECTOR
ERRENTERIA DE BAKIO” y el estudio se ha realizado, a partir de los datos facilitados
por los propietarios y los obtenidos tras la visita realizada al lugar con los propietarios
o sus representantes.
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2. IDENTIFICACION Y DESCRIPCION DE LOS BIENES A VALORAR
En este apartado, procederemos a describir los bienes objeto de valoración, situados en
la Finca denominada Rosario-ena incluido en el del Proyecto de Compensación
ERRENTERIA de Bakio en Bizkaia.
A. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES A VALORAR
No se ha dispuesto de la información registral y catastral correspondiente.
B. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES A VALORAR
Los elementos afectados se encuentran situados en la parte posterior de la finca
denominada con el nº 77 del Barrio Artzalde de Bakio.
Parte del Frontón y cierre perimetral así como 2 pequeñas construcciones, una apoyada
en la parte posterior del frontis y la otra en el vértice de la parcela y además de algunos
árboles y arbustos que procederemos a describir a continuación.
Edificaciones:
Construcción 1: pequeña edificación de dos plantas de estructura de madera, y muros de
carga, está construida contra el cierre perimetral en una esquina de la parcela, consta de
planta baja y planta alta raseadas y pintadas, cubierta a dos aguas con teja cerámica
plana. La carpintería es de madera.
Se encuentra en muy mal estado de mantenimiento y conservación, problemas de
estanqueidad en cubierta, fachada grieta vertical, carpintería muy deteriorada y rota, la
construcción puede tener mas de 60 años, presentando aspecto de abandono, se utiliza
para guardar pequeños enseres de jardinería.
La tipología constructiva es sencilla
Antigua Cuadra (Construcción 2): de planta baja y primera, construida contra la parte
posterior del frontis, constituida con muros de carga de piedra raseada y pintada y
distribución interior de ladrillo, con la cubierta a un agua de teja árabe, sobre estructura
de madera.
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El estado de mantenimiento y conservación es malo, se utiliza como guarda de aperos.
Frontis: Muro de aproximadamente 10 m de alto de piedra en la parte inferior y de
ladrillo en la parte superior, raseada tanto interior como interiormente.
Su estado es re
Urbanización:
Accesos y zonas de rodadura: Delante de las dos edificaciones existen dos zonas de
solera de hormigón, en mal estado. El acceso desde ésta se realiza a través de un
camino de hormigón con bordillo.
Cierre perimetral: entre el frontis y la edificación 1. existe un muro de piedra perimetral
de 2,70 m de altura aproximadamente, en el mismo se sitúa una puerta de acceso
peatonal de barrotes que se encuentra rota.
Arbolado: En la finca encontramos diversos árboles frutales ornamentales, siendo el
estado general de los mismos bueno.
Mobiliario: No se considera la existencia del mismo.
Titular Fecha de
Construcción
Situación Elementos Uso Fecha de
Rehabilitación
S/ Medición
Unidades.
( M2c-m3c )
60 Solera - 95,41 m2
60 Antigua cuadra en P.B. I - 63,44 m2
60 Antigua cuadra en E.P. I - 63,44 m2
40 Frontis y Lateral Frontón - 101,35 m3
60 Antigua casita en p.b. I - 45,49 m2
60 Antigua casita en p.1ª. I - 45,49 m2
60 Urbanización - 33,99 m2
60 Muro de mampostería - 22,74 m3
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Jardinería:
2 Higueras en plena producción
2 Laureles de 30 años
1 Abeto de 30 años
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3. METODOS DE VALORACION
A continuación, indicamos los diferentes métodos utilizados para el desarrollo del cálculo
de la Valoración Urbanística, de los Bienes definidos anteriormente, así como del traslado
del mobiliario y valoración de árboles.
VALORACIÓN URBANÍSTICA
Según la Ley 6/98 del Suelo, en el caso de la Valoración Urbanística, para calcular el
Valor Expropiatorio, se aplicará el método de coste, con el fin de obtener con
independencia el Valor del Suelo, y el Valor de las Construcciones.
Para el cálculo del Valor del Suelo, en aplicación del art. 28.1 de la misma, el valor del
suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará por aplicación al
aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en el que está
incluido, el valor Básico de repercusión más específico, recogido en las ponencias de
valores catastrales, no obstante, en este informe y a petición del solicitante, no
desarrollaremos el cálculo del Valor del Suelo.
PARA EL CÁLCULO DE LOS COSTES DEL VALOR EXPROPIATORIO DE LAS
CONSTRUCCIONES, se obtendrá el coste de reposición bruto y neto, conforme al
artículo 31.2 referente a Valoración de edificaciones, en la que establece que se calculará
con independencia del suelo, de acuerdo con la Normativa Catastral, en función de su
Coste de Reposición, corregido en atención a su antigüedad y estado de conservación de
los mismos.
Por ello es de aplicación el D.F. 63/1999 de 20 de abril, del Territorio Histórico de
Bizkaia, por el que se aprueban las normas técnicas para la determinación del valor
mínimo atribuible a los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que determina la
metodología de cálculo de la siguiente manera:
El Valor de la construcción, será el resultado de multiplicar la superficie construida por el
valor unitario.
Para valorar las construcciones, se utilizará el valor de reposición, calculando su coste
actual, corregido según los siguientes coeficientes a aplicar sobre el valor de las
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construcciones, determinados en la Norma 11 (CMCUC) en función de su uso, clase,
modalidad y categoría y en la Norma 7 (CCC1), en función de su antigüedad y demás
circunstancias.
También serán de aplicación los coeficientes correctores del valor del suelo y
construcción, especificados en la Norma 8, consecuencia de características intrínsecas y
extrínsecas de los inmuebles y (CCSC1) coeficiente de apreciación y depreciación
económica y (CCSC2) coeficiente superior y inferior en función de su uso, y el coeficiente
modulador K, de referencia con el mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar el coste de ejecución, incluidos los
beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan
la construcción.
PARA EL CÁLCULO DE VALORACIÓN DEL ARBOLADO
Se diferenciará entre árboles frutales y arbolado ornamental
Árboles frutales:
Para el caso de los árboles frutales en plantaciones regulares de carácter intensivo y con
aplicación de técnicas de cultivo actuales, sanos y vigorosos, para especies de mesa, se
establecerá un valor de 72 euros por unidad, para edades en plena producción.
En los casos de frutales aislados, se valorarán a tanto alzado estudiando el caso,
pudiendo tomar como referencia un valor de 90 euros por unidad en plena producción.
Arbolado ornamental: En nuestro caso, diferenciaremos aquellos ejemplares que sean
sustituibles de los no sustituibles.
Los ejemplares que sean sustituibles, tanto árboles, arbustos como plantas, se valorarán
teniendo en cuenta los precios de ejemplares similares disponibles en viveros.
En los casos de ejemplares no sustituibles aplicaremos el Método Ragazzoni, que tiene en
cuenta cuatro índices:
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- Indice A) Valora la especie y variedad. Este índice está basado en el precio
de venta al por menor de los árboles. El valor a tomar en consideración es
la décima parte del precio de venta de un árbol de 12/14 cm. de
circunferencia en árboles caducifolios y de un árbol de 200/250 cm. de
altura en el caso de coníferas.
- Indice B) Tiene en cuenta el valor estético y sanitario, variando de 1 a 10
de acuerdo con la belleza del árbol solitario, su valor en tanto que forma
parte de un grupo de alineación, su importancia como protección, su salud
y vigor.
- Indice C) Tiene en cuenta la situación, ya sea casco urbano, extrarradio o
zona rural.
- Indice D) Determinado por la dimensión del árbol, dada por la
circunferencia del tronco a 1 m. del suelo.
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4. CONSIDERACIONES PREVIAS
En este apartado, fijaremos las consideraciones tomadas, en base, a las cuales, se
aplicarán los métodos anteriormente expuestos.
CONSIDERACIONES GENERALES:
Los elementos afectados objeto de valoración, presentan mal aspecto, estimándose que
no son sometidos a los trabajos de mantenimiento y conservación necesarios para su
mantenimiento en uso.
Los coeficientes correctores se establecerán a partir de las fechas de construcción
estimadas y enunciadas anteriormente, así como de las fechas de rehabilitación si .
El coste del tratamiento superficial en accesos, lo consideraremos repercutido en el coste
estimado para las construcciones.
Los Costes Unitarios de Construcción de referencia han sido tomados los de abril de
2008, fecha en la que realizaron otras Valoraciones con la misma finalidad.
A efectos de cálculo, se considerarán los siguientes elementos a Valorar, con las
siguientes superficies y características:
Construcciones a valorar:
Solera - 95,41 m2
Antigua cuadra P.B y P.1ª 126,88 m2
Frontis y Lateral Frontón - 101,35 m3
Antigua casita P.B y P.1ª 90,98 m2
Urbanización - 33,99 m2
Muro de mampostería - 22,74 m3
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En cuanto al arbolado, consideramos la existencia de los árboles indicados a
continuación:
Arbolado Unidades Estado
Higuera, Plena producción 2 Normal
Laurel, D=20 cm 2 Regular
Abeto, D=30 cm 1 Normal
A.- CONSIDERACIONES DE LOS BIENES A VALORAR PARA LA OBTENCIÓN DE
COEFICIENTES CORRECTORES.
De acuerdo con la metodología descrita en el DF 63/1999, por el que se aprueban las
Normas Técnicas de Valoración, a continuación indicamos, las características de los
edificios con el fin de obtener los coeficientes correctores a aplicar en cada caso.
Bienes Años Uso Categoría Modalidad
Solera 60 - 4 . Antigua cuadra en P.B. 60 I 5 I.1.1. Antigua cuadra en E.P. 60 I 6 I.1.1 Frontis y Lateral Frontón 40 3 - Antigua casita en p.b. 60 I 3 I.1.1 Antigua casita en p.1ª. 60 I 3 I.1.1 Urbanización 40 - 7 - Muro de mampostería 60 - 5 -
B.- VALORACIÓN URBANÍSTICA DE LAS CONSTRUCCIONES (De acuerdo con la Normativa Catastral)
A partir de los costes unitarios establecidos en el apartado de consideraciones previas y
coeficientes correctores que indicamos a continuación establecidos en aplicación de la
Norma, descrita en el DF 63/1999, obtendremos los valores de las construcciones
descritas en este anexo.
Por lo que, para el cálculo de los valores unitarios aplicaremos la siguiente fórmula:
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VC =CRB x CMCUC x CCC1 x CCSC1 x CCSC2 x k
Donde: VC= Valor unitario de las construcciones
CRB = Coste actual unitario, en €/ m2
CMCUC= coeficiente corrector, en función de uso, clase, modalidad y categoría (Norma 11)
CCC1= coeficiente corrector, en función de la antigüedad y demás circunstancias, (Norma 7)
CCSC1= coeficiente corrector, de apreciación o depreciación económica, (Norma 8)
CCSC2= coeficiente corrector, superficie superior o inferior, (Norma 8)
Para calcular el coste actual o de reposición bruto, tomamos como referencia los datos
correspondientes a promociones similares realizadas en el entorno más inmediato, así
como por la información extraída en revistas especializadas como EME-DOS y COSTES
+DATOS, y en su caso a partir de valores del mercado, obtenemos los costes de
Reposición Brutos unitarios de las construcciones ( obtenido a partir del C.C. corregido
con el coeficiente del 1,20 ) corregido en función del uso predominante y calidad
constructiva, estimamos en los valores que a continuación indicamos (a falta de disponer
de los módulos básicos de construcción de la Norma Foral del territorio de Bizkaia). Así a
partir de este valor y en función de las categorías estableceremos los módulos básicos de
la construcción para cada tipología.
Valor de Referencia equiparable al Módulo Básico de la Construcción
RESIDENCIAL según mercado........................................................... 866 €/m2c
Valor de Referencia equiparable al Módulo Básico de la Construcción Industrial
según mercado ................................................................................. 795 €/m2c
Identificación Años
Antigüedad Uso Categoría Modalidad CMCUC
CRB €/m2
Solera 60 - 4 . 0,2 45
Antigua cuadra en P.B. 60 I 5 I.1.1. 0,4 346
Antigua cuadra en E.P. 60 I 6 I.1.1 0,35 303
Frontis y Lateral Frontón 40 3 - 0,6 520
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Antigua casita en p.b. 60 I 3 I.1.1 0,4 346
Antigua casita en p.1ª. 60 I 3 I.1.1 0,4 346
Urbanización 40 - 7 - 0,25 217
Muro de mampostería 60 - 5 - 0,4 336
Coeficientes correctores
Identificación CCC1 CCSC1 CCSC2 Corrección
Solera 0,1325 - - 0,1325
Antigua cuadra en P.B. 0,1505 - - 0,1505
Antigua cuadra en E.P. 0,1325 - - 0,1325
Frontis y Lateral Frontón 0,3894 - - 0,3894
Antigua casita en p.b. 0,5155 - - 0,5155
Antigua casita en p.1ª. 0,5155 - - 0,5155
Urbanización 0,1156 - - 0,1156
Muro de mampostería 0,1505 - - 0,1505
C.- VALORACIÓN DEL ARBOLADO
Arbolado Unidades Estado Precio ud. VALORACIÓN
Higuera, Plena producción 2 Normal 84,00 € 168,00 €
Laurel, D=20 cm 2 Regular 55,00 € 110,00 €
Abeto, D=30 cm 1 Normal 1.451,00 € 1.451,00 €
Total 1.729,00 €
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5. HIPÓTESIS DE VALORACIÓN
Para realizar este informe de valoración, se han tomado las siguientes hipótesis:
1. Para la Valoración Urbanística, hemos considerado los bienes, como consolidados,
dentro de ordenación y libre de cargas.
2. Las superficies consideradas, serán las obtenidas a partir de las mediciones
tomadas in situ y a partir del plano topográfico.
3. Los elementos a valorar, se han considerado a partir de la documentación y tras
acceder a las parcelas junto con los propietarios o representados.
4. Los Costes Unitarios de construcción, han sido obtenidos, a partir del coste de
reposición bruto establecido por comparación con el mercado. En cuanto a la
aplicación de los coeficientes correctores, se ha considerado dentro de ordenación,
a partir de la metodología establecida en el Decreto Foral 63/1999.
5. A petición del solicitante, no se ha Valorado el Suelo.
6. No se han considerado costes de traslado de actividad, ya que no se conoce la
existencia del desarrollo de ninguna actividad sobre los bienes objeto de valoración.
7. El Valor de esta Tasación, es una opinión, que se establece a partir de la
metodología desarrollada en el presente documento, establecida a partir de la
interpretación de la Normativa vigente en la fecha del desarrollo de la misma y
conforme a las consideraciones e hipótesis especificadas.
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6. RESUMEN DE VALORACIONES
En Base a las consideraciones previas e hipótesis consideradas, enunciadas en este
informe, los valores procedentes de las diferentes valoraciones desarrolladas sobre los
bienes situados en la Finca 115 ROSARIOENEA, son las siguientes:
Valoración Urbanística (sin incluir el valor del suelo)
A partir de los costes de construcción y coeficientes correctores obtenidos en el apartado
correspondiente, obtenemos los siguientes valores:
Valor de las Construcciones
Identificación
Costes Unitarios de construcción €/m2 o €/m3
Coeficiente de
corrección
Unidades m2/m3
Valor urbanístico €
Solera 45 0,1325 95,41 m2 569,00
Antigua cuadra en P.B. 346 0,1505 63,44 m2 3.303,00
Antigua cuadra en E.P. 303 0,1325 63,44 m2 2.547,00
Frontis y Lateral Frontón 520 0,3894 101,35 m3 20.522,00
Antigua casita en p.b. 346 0,5155 45,49 m2 8.114,00
Antigua casita en p.1ª. 346 0,5155 45,49 m2 8.114,00
Urbanización 217 0,1156 33,99 m2 853,00
Muro de mampostería 336 0,1505 22,74 m3 883,00
TOTAL 44.905,00 €
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Valor Indemnizatorio
Construcciones Jardinería Traslado Total
44.905 € 1.729,00 € - 46.634 €
Por lo tanto el Valor de los Bienes descritos en este informe, situados en la Finca
115,ROSARIOENEA, del Proyecto de Compensación del Sector ERRENTERIA, asciende a la
cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS
(46.634 €)
Aretxabaleta a 20 de abril de 2010.
Beatriz Arregui Trojaola LKS Ingeniería, S.Coop
Arquitecto Técnico Sello de la Sociedad
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ANEXO I – DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
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FOTOGRAFÍAS
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FOTOGRAFÍAS
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ANEXO II – DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
