informe de tasaciÓn · tasaciones madrid s.a., sociedad inscrita con el nº 5 en el registro de...

INFORME DE TASACIÓNEDIFICIO RESIDENCIAL TERMINADO

Referencia:10/009497/00

Emplazamiento:CA/DE LA JARA, S/N

Término Municipal:11540 SANLUCAR DE BARRAMEDA

Provincia:CÁDIZ

TA

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ID1/37

TASACIONES MADRID S.A., Sociedad inscrita con el nº 5 en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España con fecha 16 de Marzo de 1.984, C.I.F. A28923324,Registro mercantil de Madrid nº1, tomo 243, sección 3ª, folio 137, hoja 62.681-1, inscripción 1ª

REFERENCIA 10/009497/00

ENTIDAD. Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (Suc. 625S)

REFERENCIA EXTERNA: 5267269

1 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

SOLICITANTE/S

CAJA MADRID

FINALIDAD

Asesoramiento. Determinar su valor de mercado.

TASACIÓN NO AJUSTADA A NORMATIVA, no cumpliendo todos los requisitos exigidos en la ORDEN

ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus modificaciones.

2 IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

DESCRIPCIÓN

PAREADOS. ESTADO DEL INMUEBLE: Terminado

LOCALIZACIÓN

Dirección: CA/ DE LA JARA, S/N

Municipio: 11540 SANLUCAR DE BARRAMEDAProvincia: CÁDIZ

Fotografía Exterior Fotografía Exterior

TA

SA

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ID2/37INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS (V 10.01)

EDIFICIO RESIDENCIAL TERMINADORef: 10/009497/00


IDENTIFICACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SANLUCAR DE BARRAMEDA Nº 01

Unidad Nº de Finca Sección Tomo Libro Folio Alta Referencia Catastral

Parea 1 61791 -- 2424 1450 80 -- --

Parea 2 61792 -- 2418 1444 215 -- --

Parea 3 61793 -- 2418 1444 219 -- --

Parea 4 61794 -- 2418 1444 222 -- --

Parea 5 61795 -- 2418 1444 225 -- --

Parea 6 61796 -- 2423 1449 2 -- --

Parea 7 61797 -- 2423 1449 4 -- --

Parea 8 61798 -- 2423 1449 8 -- --

CÓDIGOS ACTIVOS

Unidad Código Activo

Parea 1 005267269

Parea 2 005267386

Parea 3 005267404

Parea 4 005267521

Parea 5 005267638

Parea 6 005267755

Parea 7 005267872

Parea 8 005267989

3 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

COMPROBACIONES REALIZADAS

Sí. Localización física del inmueble

No. Estado de Conservación

Ver Condicionantes/Advertencias.

No. Uso


Sí. Servidumbres visibles

Sí. Correspondencia de la finca registral con la tasada, Descripción Registral y Linderos

Sí. Estado de Cargas

Sí. Régimen de protección pública

Observaciones: No figura ningún tipo de protección en la documentación legal aportada.

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ID3/37

Ref: 10/009497/00


Sí. Régimen de protección del patrimonio arquitectónico

No. Comprobación de Superficies


Sí. Estado de ocupación.

Observaciones: El inmueble se encuentra desocupado.

Sí. Adecuación planeamiento urbanístico.

Sí. Visitado Inmueble.

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Sí. Certificación Registral.

Sí. Planeamiento urbanístico vigente


Sí. Documentación Catastral. 03/03/2010

DOCUMENTACIÓN ANEXADA

Sí. Plano de emplazamiento.

Sí. Plano de situación.

Sí. Imagen exterior.

Sí. Imagen interior.

Sí. Plano del inmueble.

Sí. Documentación registral.

Sí. Documentación catastral.

Sí. Otra documentación.

TA

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ID4/37

Ref: 10/009497/00

A INFORMACION PROVINCIAL GENERAL

DATOS ADMINISTRATIVOSFuente: Instituto Nacional de Estadística

Provincia: Cádiz

Capital de Provincia: Cádiz

Localidades relevantes: Jerez de la Frontera, Algeciras y San Fernando

Comunidad Autónoma: Andalucía

Código Postal INE: 11.000

COMPARATIVA POBLACIONAL DATOS GEOGRAFICOSFuente: Instituto Nacional de Estadística Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Nº de municipios: Densidad de población. prov. (hab./km 2): 164,13

Nº de habitantes de la provincia: Extensión provincial (km2):

Nº de habitantes nacional: Extensión nacional (km2):

Porcentaje nº habitantes provincial/nacional: 2,64% Porcentaje extensión provincial/nacional: 1,47%

B SITUACION DEMOGRAFICA

POBLACION (En miles) CRECIMIENTO VEGETATIVOFuente: Instituto Nacional de Estadística Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008 Provincial 2005 2006 2007 2008

Hombres 579 588 595 602 608 Nacimientos 14.489 14.741 14.497 14.523

Mujeres 585 593 599 605 612 Defunciones 9.233 8.371 8.378 8.833

Total 1.164 1.181 1.194 1.207 1.220 Crecimiento 5.256 6.370 6.119 5.690

Evolución % 1,46% 1,10% 1,09% 1,08% Evolución % 21,19% -3,94% -7,01%

DEMOGRAFIA POBLACION EXTRANJERAFuente: Instituto Nacional de Estadística Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Tasa de natalidad (por cada 1.000 hab.): 7,33 Población provincial española:

Tasa de mortalidad (por cada 1.000 hab.): 12,05 Población provincial extranjera:

Tasa de nupcialidad (por cada 1.000 hab.): 4,95 Población provincial extranjera/provincia: 3,73%

C PARAMETROS INMOBILIARIOS

TRANSACCIONES INMOBILIARIAS LIBRE/PROTEGIDAFuente: Ministerio de Vivienda. Total Libre Protegida

Provincial 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

24.347 24.568 24.414 15.032 22.132 21.701 20.823 13.047 2.215 2.867 3.591 1.985

Incremento % 0,91% -0,63% -38,43% -1,95% -4,05% -37,34% 29,44% 25,25% -44,72%

Nacional 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

901.574 955.186 836.871 564.464 854.689 907.987 768.864 509.880 46.885 47.199 68.007 54.584

Incremento % 5,95% -12,39% -32,55% 6,24% -15,32% -33,68% 0,67% 44,09% -19,74%

TRANSACCIONES INMOBILIARIAS NUEVA/USADAFuente: Ministerio de Vivienda. Total Nueva Usada

Provincial 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

24.347 24.568 24.414 15.032 8.310 10.266 12.821 8.857 16.037 14.302 11.593 6.175

Incremento % 0,91% -0,63% -38,43% 23,54% 24,89% -30,92% -10,82% -18,94% -46,74%

Nacional 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

901.574 955.186 836.871 564.464 336.478 410.192 412.439 333.426 565.096 544.994 424.432 231.038

Incremento % 5,95% -12,39% -32,55% 21,91% 0,55% -19,16% -3,56% -22,12% -45,57%

FICHA PROVINCIAL

505.990,00

7.435,88

CÁDIZ

45

TASAMADRID

45.485

1.174.982

46.157.822

1.220.467


4 PROVINCIA, LOCALIDAD Y ENTORNO

PROVINCIA

TA

SA

MA

DR

ID5/37

Ref: 10/009497/00

C PARAMETROS INMOBILIARIOS

TRANSACCIONES DE SUELOFuente: Ministerio de Vivienda. Número de operaciones

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008

1.929 1.487 1.205 1.211 685 944 826 379 908 656

Incremento % -22,91% -18,96% 0,50% -43,44% -12,51% -54,09% 139,53% -27,77%

Nacional 2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008

86.898 75.538 58.479 46.437 31.479 23.015 22.483 16.205 20.604 13.842

Incremento % -13,07% -22,58% -20,59% -32,21% -2,31% -27,92% 27,15% -32,82%

PRECIO DEL SUELO URBANOFuente: Ministerio de Vivienda. Valor de Repercusión (€/m2) Evolución (€/m2)

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008

211,6 207,2 294,5 411,2 372,3

Incremento % -2,08% 42,13% 39,63% -9,46%

Nacional 2004 2005 2006 2007 2008

247,3 267,3 284,6 277,0 248,0

Incremento % 8,09% 6,47% -2,67% -10,47%

PRECIO DE VIVIENDA NUEVA (€/m2)Fuente: Ministerio de Vivienda. Precio (€/m2) Evolución (€/m2)

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008

1.560 1.836 2.045 2.093 2.165

Incremento % 17,69% 11,38% 2,35% 3,44%

Nacional 2004 2005 2006 2007 2008

1.619 1.786 1.957 2.070 2.022

Incremento % 10,32% 9,57% 5,77% -2,32%

PRECIO DE VIVIENDA USADA (€/m2)Fuente: Ministerio de Vivienda. Precio (€/m2) Evolución (€/m2)

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008

1.333 1.516 1.654 1.772 1.818

Incremento % 13,73% 9,10% 7,13% 2,60%

Nacional 2004 2005 2006 2007 2008

1.614 1.844 2.003 2.086 2.008

Incremento % 14,25% 8,62% 4,14% -3,74%

VIVIENDAS INICIADAS Fuente: Ministerio de Vivienda. Total Libre Protegida

Provincial 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008

17.555 15.564 8.499 15.276 12.946 5.868 2.279 2.618 2.631

Incremento % -11,34% -45,39% -15,25% -54,67% 14,87% 0,50%

Nacional 2004 2005 2006 2007 2008 2007 2006 2007 2008

760.179 615.976 360.044 664.924 532.117 269.098 95.255 83.859 90.946

Incremento % -18,97% -41,55% -19,97% -49,43% -11,96% 8,45%

VIVIENDAS TERMINADASFuente: Ministerio de Vivienda. Total Libre Protegida

Provincial 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008

19.363 16.652 14.455 16.435 14.282 13.089 2.928 2.370 1.366

Incremento % -14,00% -13,19% -13,10% -8,35% -19,06% -42,36%

Nacional 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008

657.990 646.792 633.228 597.632 579.665 563.631 60.358 67.127 69.597

Incremento % -1,70% -2,10% -3,01% -2,77% 11,21% 3,68%

CÁDIZ

Valor (Millones de €/m2)

FICHA PROVINCIAL TASAMADRID

1.560

1.619 1.836 2.045 2.093 2.165

1.786 1.957 2.070 2.022

Provincial Nacional

1.333 1.516 1.772 1.818

1.614 1.844 2.086 2.008

1.654

2.003

Provincial Nacional

211,6 207,2

294,5411,2 372,3

247,3 267,3

284,6 277,0 248,0

Provincial Nacional

TASACIONES MADRID S.A., Sociedad inscrita con el nº 5 en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España con fecha 16 de Marzo de 1.984, C.I.F. A28923324,Registro mercantil de Madrid nº1, tomo 243, sección 3ª, folio 137, hoja 62.681-1, inscripción 1ªTA

SA

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DR

ID6/37

Ref: 10/009497/00

D HABITABILIDAD

OCIOFuente: Ministerio de Cultura Instituto Nacional de Estadística

Provincial Media hab. Nacional Media hab.

Número de establecimientos hoteleros: 433 2.819 14.695 3.141

Número de museos: 18 67.804 1.343 34.369

Número de salas de cines: 127 9.610 4.140 11.149

Número de cines: 15 81.364 868 53.177

ENTIDADES FINANCIERASFuente: Banco de España.Memoria Anual Caja Madrid 2008 Provincial Media hab. Nacional Media hab.

Número de oficinas de Bancos: 246 4.961 15.372 3.003

Número de oficinas de Cajas de Ahorros: 483 2.527 24.822 1.860

Número de oficinas de Caja Madrid: 25 48.819 2.160 21.369

SANIDADFuente: Ministerio de Sanidad y Política SocialConsejo General de Colegios Oficiales de Farmaceúticos Provincial Media hab. Nacional Media hab.

Número de farmacias: 462 2.642 21.057 2.192

Número de centros de salud/consultorios: 124 9.842 11.190 4.125

Número de hospitales: 16 76.279 804 57.410

SEGURIDADFuente: Ministerio del Interior. Provincial Media hab. Nacional Media hab.

Número de Comisarias de Policía Nacional: 8 152.558 225 205.146

Número de Comandancias de la Guardia Civil: 1 1.220.467 54 854.774

PARQUE MOVILFuente: Dirección General de Tráfico. Mº del Interior.

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008

Número de automóviles: 453.141 474.946 491.858 522.313 535.096

Número de camiones/furgonetas: 87.390 91.903 95.240 99.742 99.923

Número de motocicletas 39.039 45.570 53.755 62.815 69.094

Número de autobuses: 996 1.023 1.007 1.055 1.057

Número de tractores: 3.259 3.456 3.425 3.682 3.562

Número de otros vehículos: 12.270 14.367 15.602 16.659 16.743

Total parque móvil: 596.095 631.265 660.887 706.266 725.475

Incremento % 5,90% 4,69% 6,87% 2,72%

EMPLEOFuente: Instituto Nacional de Estadística

Provincial 2004 2005 2006 2007 2008

Activos por provincia 503.800 509.300 506.800 534.100 550.900

Ocupados por provincia: 394.700 421.200 437.000 440.000 430.000

Parados por provincia: 109.100 88.100 69.800 94.100 120.900

CÁDIZ FICHA PROVINCIAL TASAMADRID


SA

MA

DR

ID7/37

Ref: 10/009497/00


LOCALIDAD

Tipo de Núcleo:

Se trata de un gran núcleo autónomo. Cabecera de partido.

Ocupación laboral y nivel de renta:

La actividad dominante de la población es múltiple.

Población:

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística 61.908,00 habitantes de derecho.

Evolución y densidad de población:

La densidad de la población en el entorno es media.

Plano de Emplazamiento

ENTORNO

Características básicas del entorno:

Entorno urbano periférico. Los inmuebles se sitúan en Camino DE LA JARA con acceso desde Avenida DE

LOS SANTOS, en las proximidades de Carretera DE CHIPIONA. Dominio de la primera residencia.

Rasgos: Entorno urbano periférico, con un grado de consolidación en torno al 80 %, que ha tenido un

desarrollo medio. Zona de marcado carácter residencial para 1ª residencia. Ordenación en viviendas

unifamiliares entre medianeras y aisladas y bloques de viviendas en zona próxima, resultando una

TA

SA

MA

DR

ID8/37

Ref: 10/009497/00


densidad baja. Las alturas más frecuentes de las edificaciones varía entre una y dos sobre rasante (hasta

seis sobre rasante en zona próxima).

Equipamiento, Infraestructuras y servicios:

Las infraestructuras son normales y tienen un normal nivel de conservación (la primera ocupación de la

promoción requerirá reurbanización de calle a la que da frente). En el aspecto comercial limitado en el

entorno considerado y de todo tipo en zona próxima de Avenida V CENTENARIO y en centro urbano de

la ciudad. Ajardinamiento público insuficiente, escolar suficiente y cercano. Las necesidades sanitarias se

encuentran cubiertas en la ciudad.

Comunicaciones y aparcamientos:

Las comunicaciones con el resto de la localidad son normales, contando con un suficiente aparcamiento

público en superficie.

El transporte público (autobús) es suficiente.

Plano de Situación

TA

SA

MA

DR

ID9/37

Ref: 10/009497/00


5 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

SUPERFICIES TERRENO

Catastral m2 Adoptada m2

1.542,00 1.847,38

Justificación de la Superficie Adoptada: No se ha tenido acceso a las viviendas por lo que no se han podido

superficiar las parcelas. Las sup. de parcelas consideradas son las reflejadas en informe de tasación

anterior realizado a las viviendas con nº de referencia 07/092402.

Infraestructuras: Suelo urbano dotado de todo tipo de infraestructuras en normal estado de conservación.

6 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

EDIFICIO

Uso principal del edificio: Residencial Categoría: Media Zonas comunes especiales: No

Ascensor: No

Descripción del edificio:

Se trata de ocho viviendas unifamiliares de tipología pareada en Camino DE LA JARA. Presenta dos

alturas sobre rasante mas planta sótano comunicada con el resto de la vivienda a través del núcleo de

escaleras interios del inmuble. Se asientan sobre parcelas de terreno de uso privativo.

Actualmente las viviendas no se encuentran terminadas, careciendo de acabados e instalaciones que las

hacen a fecha de hoy inhabitables. Las obras de ejecución se encuentran totalmente paralizadas.

Elementos fundamentales de la edificación:

CIMENTACIÓN: Losa de hormigón armado de 40 cm de espesor.

ESTRUCTURA: Mediante pilares, muros de constrnción, jácenas planas y losas de hormigón armado.

Forjados planos unidireccionales.

CERRAMIENTOS: Citara de ladrillo, aislamiento, cámara de aire y tabique de ladrillo hueco sencillo

CUBIERTA: Inclinada de teja cerámica curva y cubieta plana transitable a la andaluza.

ELEMENTO DE EDIFICIO

TA

SA

MA

DR

ID10/37

Ref: 10/009497/00


Fotografía Interior Fotografía Interior

Grupo 2 de Características del Elemento. Tipología Predominante.

Nº de Dormitorios: 3. Nº de Baños: 2.

Distribución Interior:

No hemos tenido acceso a los inmuebles por lo que no se ha podido recabar datos sobre la distribución

interior y el estado actual que presentan las viviendas.

Según informe de tasación anterior realizado a la vivienda con nº de expediente 07/092402, la

distribución interior de las viviendas es:

- Planta sótano: diáfana

- Planta acceso: Vestíbulo, salón, estar, aseo y cocina (excepto en la vivienda 7 en la que el comedor

sustituye al estar)

- Planta primera: 3 Dormitorios y 2 Baños (excepto la vivienda 2 que cuenta con 4 dormitorios y 2 baños,

en la vivienda 7 en la que existen 4 dormitorios y un baño y la vivienda 8 que tiene 3 dormitorios y un

baño.

Calidad de Acabados: Medios.

DESCRIPCIÓN DE LOS ACABADOS

ESTANCIA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Vivienda Se desconce Se desconce Se desconce

Carpintería Exterior:

Se desconce

Carpintería Interior:

Se desconce

TA

SA

MA

DR

ID11/37

Ref: 10/009497/00


DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES

INSTALACIONES EXISTENTES OBSERVACIONES

Instalaciones Se desconce

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

Uso principal del edificio: Residencial Vida útil estimada: 100 años Año de construcción: 2010

Estado de Conservación del edificio: Normal acorde con su antiguedad

Edad estimada del edificio en función de las reformas: 0 años. Vida útil resultante: 100

Observaciones:

Viviendas en construcción con las obras paradas.

Observaciones específicas:

La situación actual indicada y el estado de conservación se refieren exclusivamente a la apariencia visual

externa, sin que se haya tenido acceso a los elementos ocultos, tanto estructurales como de instalaciones,

que pudieran encontrarse defectuosos.

PARCELAS

PARCELAS

Finca Unidad Registral Catastral Comprobada Adoptada

61791 Parea 1 159,31 -- -- 219,19

61792 Parea 2 189,40 -- -- 251,75

61793 Parea 3 218,36 -- -- 285,18

61794 Parea 4 185,22 -- -- 252,04

61795 Parea 5 151,42 -- -- 218,24

61796 Parea 6 -- -- -- 200,15

61797 Parea 7 135,64 -- -- 200,35

61798 Parea 8 162,01 -- -- 220,48

SUPERFICIES

RESIDENCIAL PAREADO SUPERFICIES (m2)

Finca Unidad REGISTRAL COMPROBADAS

Útil CCC Útil. Constru CCC R

61791 Parea 1 150,52 182,78 150,52 182,78 182,78 1,21

61792 Parea 2 104,67 201,10 167,55 201,10 201,10 1,20

61793 Parea 3 104,89 205,62 169,49 205,62 205,62 1,21

61794 Parea 4 104,89 205,62 169,49 205,62 205,62 1,21TA

SA

MA

DR

ID12/37

Ref: 10/009497/00


RESIDENCIAL PAREADO SUPERFICIES (m2)

Finca Unidad REGISTRAL COMPROBADAS

Útil CCC Útil. Constru CCC R

61795 Parea 5 104,89 205,62 169,49 205,62 205,62 1,21

61796 Parea 6 104,89 205,62 169,49 205,62 205,62 1,21

61797 Parea 7 94,99 188,29 148,51 188,29 188,29 1,27

61798 Parea 8 85,04 168,86 131,55 168,86 168,86 1,28

TOTAL R PAREADO: 854,78 1.563,51 1.276,09 1.563,51 1.563,51

TOTAL SUPERFICIES: 854,78 1.563,51 1.276,09 1.563,51 1.563,51

TA

SA

MA

DR

ID13/37

Ref: 10/009497/00


Croquis del Inmueble

TA

SA

MA

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ID14/37

Ref: 10/009497/00


SA

MA

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ID15/37

Ref: 10/009497/00


SA

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ID16/37

Ref: 10/009497/00


SA

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DR

ID17/37

Ref: 10/009497/00


7 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA:

Inmueble situado en área urbana aparentemente conforme al planeamiento urbanístico vigente y no

afectado por protección del patrimonio arquitectónico.

TA

SA

MA

DR

ID18/37

Ref: 10/009497/00


8 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

TENENCIA Y OCUPACIÓN:

Propietario Registral: MONTEDALIA, S.L

Descripción Tenencia y Ocupación

El inmueble se encuentra desocupado.

9 ANÁLISIS DE MERCADO

ANÁLISIS DEL MERCADO LOCAL:

La oferta de viviendas de las características a la analizada en el mercado primario en la zona es baja,

siendo media en el mercado secundario.

La demanda del inmueble considerado en el presente informe se estima en un nivel medio. Nos

encontramos con viviendas que desarrollan un atractivo programa residencial en entorno bien

comunicado y equipado.

TIPOLOGÍA DE LA OFERTA:

No se aprecia volatilidad en los precios de los comparables.

EXPECTATIVAS DE REVALORIZACIÓN:

Se estima que el inmueble no sufrirá revalorización a corto y medio plazo.

TA

SA

MA

DR

ID19/37

Ref: 10/009497/00


EVOLUCIÓN DE VALORES HISTÓRICOS Y MODELO DE PREVISIÓN DE TENDENCIA A FUTUROAl no haber datos suficientes para el uso Uso: Residencial, Tipología: Pareado, SANLUCAR DE BARRAMEDA 11540se presentan datos de todo el municipio de SANLUCAR DE BARRAMEDA, que permiten comprobar la evolución de

precios en el entorno

El gráfico de información histórica de evolución de valores en el mercado local donde se inserta el inmueble de acuerdo con sutipología, y de previsión/proyección de tendencias esperadas mediante la aplicación de un modelo estocástico ARIMA* depronóstico y previsión de variables, se fundamenta en el análisis estadístico univariante de series temporales mediante laexplotación de las bases de datos inmobiliarias de las que dispone TASAMADRID como resultado de su actividad y de otras decarácter complementario y de contraste.

*ARIMA (Autoregressive Integrated Moving Average)

10 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

MÉTODO DE COSTE

TA

SA

MA

DR

ID20/37

Ref: 10/009497/00


Grupo nº 2 - Residencial Pareado

Superficie adoptada para el grupo: Comp SpCCC.

Grupo 2 - Residencial Pareado - Método de Coste

CÁLCULO DE REPERCUSIÓN DEL SUELO POR MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Uso Mercado(€/m2)

Benef.%

I.Benef.%

C.Edif.(€/m2)

G.Nec.(€/m2)

G.Com.%

G.Fin.%

G.P.%

Deprc.%

Repercusión(€/m2)

R Pareado -- 1.000,00 18,00 -- 450,00 81,00 3,00 2,50 2,50 4,25 242,62

Grupo 2 - Residencial Pareado - Método de Coste

MÉTODO DE COSTE (€/m2)

Uso Val. Suelo Coste Edif. G. Neces. VRB Depr. Física Depr. Func. VRN

R Pareado 242,62 450,00 116,67 809,28 -- -- 809,28

Observaciones:

Coste de Edificación: Se adopta un coste de construcción adecuado a la situacion y características del

inmueble.

Depreciación física: La depreciación física se ha calculado, aplicando la técnica de amortización lineal a

la edad de la edificación

MÉTODO DE COMPARACIÓN

Grupo nº 2 - Residencial Pareado

Superficie adoptada para el grupo: Comp SpCCC.

Grupo 2 - Residencial Pareado - Método de Comparación

MÉTODO DE COMPARACIÓN. VALORES(€/m2)

Nº Cod. Testigo Fecha Vía Tipología V. Inicial Coef. V. Homog.

01 0136061100 02/03/2010 MISERICORDIA,2 Piso 1.785,98 0,49 875,13

02 0136071401 02/03/2010 AL-ANDALUS,1 Pareado 1.352,27 0,65 878,97

03 0136071500 02/03/2010 DE BONANZA,22 Adosado 1.163,27 0,77 895,72

04 0136071800 02/03/2010 FRANCISCO RODRIGUEZ,3 Pareado 1.302,54 0,68 885,73

05 0136071301 02/03/2010 PLAYA SANCTI PETRI,1 Adosado 1.816,14 0,47 853,59

06 0136070900 02/03/2010 ESPIRITU SANTO,20 Pareado 1.140,19 0,78 889,35

Valor Homogeneizado:879,75 €/m2


Nombre Unidad Uso Ke Val. Comp. (€/m2) K Val. Adop. (1)(€/m2)

Parea 1 R Pareado 1,03 906,14 1,120 906,14

Parea 2 R Pareado 1,01 888,55 1,098 888,55TA

SA

MA

DR

ID21/37

Ref: 10/009497/00



Nombre Unidad Uso Ke Val. Comp. (€/m2) K Val. Adop. (1)(€/m2)

Parea 3 R Pareado 1,00 879,75 1,087 879,75

Parea 4 R Pareado 1,00 879,75 1,087 879,75

Parea 5 R Pareado 1,00 879,75 1,087 879,75

Parea 6 R Pareado 1,00 879,75 1,087 879,75

Parea 7 R Pareado 1,03 906,14 1,120 906,14

Parea 8 R Pareado 1,05 923,74 1,141 923,74

TOTALES: 7.143,57 7.143,57

(1) Valor Mercado obtenido por Comparación.


MÉTODO DE COMPARACIÓN. COMPARABLES

Nº C.Post. Calidad Constructiva Año/Conserv. Tipología Superficie

C.Post. Cat. AS Acab. Inst. Año Consv.

Dm Bñ Pl.b/ Pl.s/ Útil CCC Parcela

01 11540 M SÍ M M 2007 N 3 2 -- -- 82,31 107,00 --

02 11540 M SÍ M M 2002 N 4 2 1 2 172,03 203,00 300,00

03 11540 M SÍ M M 1985 N 3 1 -- 2 169,49 200,00 300,00

04 11540 M SÍ M M 2010 ON 4 3 2 1 162,71 192,00 350,00

05 11540 M SÍ M M 2010 ON 4 3 1 2 114,41 135,00 127,00

06 11540 M SÍ M M 1995 N 3 2 1 2 202,00 234,00 207,00


MÉTODO DE COMPARACIÓN. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN

Nº Loc. Calidad Constructiva Antigüedad Tipología Superficie Otros

01 0,83 1,00 1,01 1,00 1,00 0,65

02 0,99 1,00 1,03 0,98 1,00 0,65

03 1,04 1,00 1,08 1,00 1,00 0,65

04 1,05 1,00 1,00 0,98 1,00 0,65

05 0,84 1,00 1,00 0,98 1,00 0,65

06 1,07 1,00 1,06 1,00 1,00 0,65

Observaciones sobre la homogeneización: En el parámetro "otros" se ha considerado que las viviendas se

encuentran en construcción con respecto a los testigos considerados que son viviendas terminadas..

TA

SA

MA

DR

ID22/37

Ref: 10/009497/00


UNIDADES CON COEFICIENTE ESPECÍFICO SOBRE VALOR MEDIO DIFERENTE DE LA UNIDAD

Unidad Planta Orient. Cf.Sup. Otro 1 Otro 2 Ke Valor Mercado

Parea 1 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,03 906,14

Parea 2 1,00 1,00 1,01 1,00 1,00 1,01 888,55

Parea 7 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,03 906,14

Parea 8 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,05 923,74

RESUMEN DE VALORES

RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS (€)

Finca Unidad Mét. Coste M. Compara. Segur. Incend. /Agrp.

61791 Parea 1 147.921,11 165.624,73 103.575,58

61792 Parea 2 162.747,21 178.686,90 113.956,93

61793 Parea 3 166.405,18 180.894,20 116.518,27

61794 Parea 4 166.405,18 180.894,20 116.518,27

61795 Parea 5 166.405,18 180.894,20 116.518,27

61796 Parea 6 166.405,18 180.894,20 116.518,27

61797 Parea 7 152.380,27 170.617,57 106.697,92

61798 Parea 8 136.655,87 155.982,31 95.687,56

1.265.325,18 1.394.488,31 885.991,07

11 VALORES DE TASACIÓN

VALORES DE TASACIÓN

Finca Unidad Mét.Adop.

Sup. Adop.(m2) V. Unitario(€/m2) V. Unidad(€) V. Agrupación(€)

61791 Parea 1 ME 182,78 906,14 165.624,63 165.500,00

61792 Parea 2 ME 201,10 888,55 178.687,00 178.500,00

61793 Parea 3 ME 205,62 879,75 180.894,20 181.000,00

61794 Parea 4 ME 205,62 879,75 180.894,20 181.000,00

61795 Parea 5 ME 205,62 879,75 180.894,20 181.000,00

61796 Parea 6 ME 205,62 879,75 180.894,20 181.000,00

61797 Parea 7 ME 188,29 906,14 170.617,48 170.500,00

61798 Parea 8 ME 168,86 923,74 155.982,40 156.000,00

1.563,51 -- 1.394.488,31 1.394.500,00

VALOR TASACIÓN: 1.394.500,00

TA

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ID23/37

Ref: 10/009497/00


Asciende el valor de la tasación a la cantidad de 1.394.500,00, UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO

MIL QUINIENTOS Euros.

Valor Mínimo a cubrir por el Seguro de Incendios: 885.991,08 €

12 ANEXO

VALOR REEMPLAZAMIENTO (€)

Grupo Valor Suelo Coste Edificación Gastos Necesarios VRB VRN

R Pareado 379.334,11 703.579,50 182.411,58 1.265.500,00 1.265.500,00

TOTALES: 379.334,11 703.579,50 182.411,58 1.265.500,00 1.265.500,00

13 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

CONDICIONANTES

Estado de Conservación - No se ha comprobado Estado de Conservación.

Uso - No se ha comprobado Uso.

Comprobación de Superficies - No se ha efectuado la Comprobación de Superficies.

No se ha tenido acceso a los inmuebles por lo que no se ha podido superficiar las viviendas. Para la

realización del presente informe se han tomado las superficies reflejadas en informe de tasación anterior

realizado a las viviendas con nº de expediente 07/092402.

Planeamiento urbanístico vigente - Las viviendas se encuentran pendientes de ejecución. Se deberá contar

con la Licencia de Primera Ocupación una vez concluidas las obras.

Otros - Informe de tasación NO válido para el mercado hipotecario

ADVERTENCIAS

Otros - Se advierte que la finalidad del presente informe es exclusivamente la de asesorar al solicitante

sobre el valor de mercado mas probable del inmueble.

Se informa que para las finalidades contempladas en la orden ECO 805/2003 y su modificación

EHA/30/11/2007, el valor de tasación puede ser ajustado según las previsiones de evolución de precios,

por lo que el valor hipotecario podría ser menor al determinado en este informe.

TA

SA

MA

DR

ID24/37

Ref: 10/009497/00


ADVERTENCIA ESPECÍFICA

No hay advertencia específica.

14 OBSERVACIONES

En el proceso de valoración, para obtener el valor de tasación se ha tenido especialmente en cuenta la

situación actual que presentan los inmuebles ya que, nos encontramos con viviendas en construcción

carente de acabados e instalaciones, que hace que actualmente no sean habitables. Partiendo de

hipótesis de inmuebles terminados se ha considerado un "beneficio promotor" para el agente que finalice

la promoción de viviendas que nos ocupa, a lo que se ha restado una estimación de importe

correspondiente a la inversión de construcción pendiente de realizar.

15 FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Fecha de última visita al inmueble: 01/03/2010

Fecha de emisión del informe: 03/03/2010

Fecha límite de validez: 03/09/2010

PABLO DÍAZ-ROMERAL BRINGAS

E l p r e sen t e i n fo rme se ha f i rmadoelectrónicamente por el técnico JOSE LUISCARRASCO BLAZQUEZ, Tasador Facultativonº 377, ARQUITECTO, de acuerdo al RealDecreto Ley 14/1999 sobre firma electrónica.

16 DOCUMENTACIÓN ANEXADA AL INFORME

Los documentos anexados son: Documentación registral, SUPERFICIES, Documentación catastral.

TA

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Ref: 10/009497/00


Documentación registral

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SUPERFICIES

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Ref: 10/009497/00


SA

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ID35/37

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Documentación catastral

TA

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Ref: 10/009497/00


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ID37/37

Ref: 10/009497/00

informe de tasaciÓn · tasaciones madrid s.a., sociedad inscrita con el nº 5 en el registro de...

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