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500 aos, ac noms
Informe sobre San Telmo,
el barrio ms antiguo de la ciudad
Informe sobre San Telmo,
el barrio ms antiguo de la ciudad
500 aos, ac noms
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a ciudad es una red de
relaciones infinitas. Algunas
de ellas estn pasando o se
preparan para pasar por San Telmo.
El Distrito Central de Negocios
(CBD por su sigla en ingls) se
encuentra con escasa disponibilidad
de tierras para nuevas propuestas en
Catalinas, Plaza Roma y el
microcentro. Puerto Madero dio
cabida a la expansin hacia el sur
y el este,pero ya cuenta con pocas
tierras para continuar all.
Extendido el centro hacia el dique
1 - el extremo sur de Puerto Madero- la gestin desarrolladora ya opera
en la vereda de enfrente: antiguos
edificios del otro lado de la
Autopista Buenos Aires/La Plata,
estn en proceso de reciclaje para
ser colocados en el mercado de
oficinas. Mientras las piezas ya se
estn moviendo frente a la punta sur,
a lo largo de los diques 1 y 2 (casi
completos)prcticamente el 50% de
Madero tiene por vecino a San
Telmo, al otro lado de la Av.Huergo.
La reconversin de esa franjapara
usos corporativos u hoteleros, podra
descomprimir el mercado de tierras,
posicionando al sector como
contrapunto al sur del rea Catalinas.
El proceso de renovacin del reaSur de la ciudad es una realidadque, tarde o temprano, terminarpor materializarse. Hay una
voluntad poltica en ese sentido,que viene traspasando sucesivas
administraciones. Existen indicios
suficientes para suponer
que en parte se concretarn
durante la actual gestin
municipal.
La redefinicin del perfil y el rol
urbano de La Boca, Barracas
y Parque Patricios ya dej de ser una
hiptesis de trabajo. El enlace de
ese foco emergente y las reascentrales tradicionales pasa,
justamente, por San Telmo.
El turismo mueve miles de
visitantes entre tres focos: el rea
central con epicentro en Plaza de
Mayo, Puerto Madero y La Boca.
Entre ellos, San Telmo, por su
estilo e historia, marca un paso
obligado. Recurdese laaccesibilidad peatonal que
permite San Telmo al centroneurlgico de decisiones, la citybancaria y las reas corporativasya establecidas, adems del accesofranco a autopistas y avenidas, su
cercana al puerto, y la facilidad
de la conexin con el aeroparque
y el aeropuerto de Ezeiza.
La disponibilidad de tierras libres
y antiguas construcciones aptas para
el reciclaje, son realidades que
ponen al barrio, y sus zonas
perifricas, en ptimas condicionespara ser actor de transformaciones
profundas a corto y mediano plazo.
Por todas estas consideraciones
decidimos hacer este Informe
Especial, como la foto fiel de un
fenmeno, tratando que refleje lo que
est ocurriendo y lo que puede venir.
Cabe sealar que la superficie
considerada para el relevamiento de
la tarea de investigacin excede lademarcacin municipal estricta, ya
que tuvimos en cuenta lo que
denominamos el San Telmo de la
gente, es decir, una zona ms
amplia llamada incorrectamente por
el pblico como San Telmo, de
manera espontnea y sin ninguna
intencin especulativa o comercial.
Al final, un Anexo completa esta
entrega, para aquellos que deseen
informacin adicional sobreaspectos ms puntuales.
Luis J. Ramos Diego J. Cazes
Editorial
La convergencia de lo histricoy los negocios inmobiliarios
L
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicacin de L. J. R amos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
Divisiones de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios: Ocinas - Industrias - Locales - Residencial - Emprendimientos - Hoteles - Tasaciones
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3/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
San Telmo: volver al principio
500 aos, ac nomsE
ANEXO
San Telmo plantea el desafo que
afrontan la mayora de las ciudades
en el mundo: cmo resolver
la relacin entre lo que cambia
y lo que permanece
Iglesia de San Pedro Telmo. La parroquia fue creada en 1806.
n San Telmo el pasado nunca
falta a la cita. Cuando alguien
quiere retroceder en el tiempo
para revivir hechos y personajes
que fueron construyendo nuestra
identidad, debe caminar por el
barrio. Es el reducto histrico por
excelencia de Buenos Aires. All
todava se conservan
construcciones de arquitectura
muy simple, que muestran retazos
de la poca colonial; y otras de
fines del siglo XIX, a cuyos patios
y muros la msica de tango les
sienta como un traje a medida.
En sus calles, que mantienen las
angostas veredas de antao
y algunas esquinas sin ochava, se
pueden evocar las gloriosas
jornadas de la defensa en las dos
Invasiones Inglesas, los primeros
tiempos de nuestra vida como
nacin independiente, o la llegada
de los inmigrantes que terminaron
dando un estilo inconfundiblea estas orillas del Plata.
El lugar plantea el desafo que
afrontan la mayora de las ciudades
en el mundo: cmo resolver la
relacin entre lo que cambia y lo que
permanece, sin que se pierda el
carcter del paisaje urbano, el cual es
un patrimonio cultural, una gran casa
comn que nos contiene a todos.
Los cascos histricos deben
satisfacer a sus habitantes y, al
mismo tiempo, dar respuesta a otras
cuestiones, como la absorcin de los
caudales tursticos, los eventuales
despoblamientos y la preservacin
de los inmuebles emblemticos.
Al principio, San Telmo fue un
puado de tierra sobre el cual se
asentaron los primeros espaoles.
Terminado el siglo XVI, yduranteel siglo XVII y parte del XVIII, era
un arrabal donde vivan artesanos,
pequeos comerciantes y peones.
Muchas veces quedaba
incomunicado de la Plaza Mayor
(Plaza de Mayo) por las
inundaciones que causaba, en
poca de lluvias, el Zanjn, un
curso de agua que corra por la
calle Chile y desembocaba en el ro.
Estas inundaciones y las crecientes
del Ro de la Plata causaron
verdaderos estragos en la
poblacin. Las crecientes
acercaban innumerables camalotes
que la corriente arrojaba sobre la
costa, trayendo animales de toda
calaa. Segn un cronista llamado
Bilbao, a fines de 1700, sobre uno
de los camalotes lleg un puma
hambriento. En Bolvar y Estados
Unidos el felino qued totalmentesaciado, a costa de la humanidad
de un vecino de apellido Carballo.
Es a mediados de 1700 que en San
Telmo se establecieron las familias
importantes, hasta que la epidemia
de fiebre amarilla, en 1871,
produjo un xodo masivo hacia el
sector norte y las quintas de las
afueras. Las grandes casonas se
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
permiti catalogar y categorizar los
edificios y espacios ms importantes,
como as tambin los grados de
intervencin permitidos en cada uno
de ellos para su puesta en valor.
La inyeccin econmica que aport
el sector turstico a partir de 2002
con un crecimiento de arribos al
pas que excedi el promedio de 8%
anual en el perodo 2002/2006 -
aceler el proceso de mejoramiento
edilicio, y por ende la cotizacin de
las propiedades, especialmente en lo
que se refiere a la parte residencial
y de retail. El rea de Plaza Dorrego
es el cono de este fenmeno.
Todava existen grandes temas
pendientes, como las viviendas que
albergan okupas, e inmuebles conrestricciones econmicas y normativas
que limitan un adecuado
mantenimiento. El intenso trnsito
vehicular, con los efectos indeseados
de polucin y las vibraciones en calles
estrechas, genera problemas de
manera continua.
De todos modos, no cabe duda de que
el siglo XXI comenz a implantarse
fueron transformando en unidades
con piezas de alquiler, y proliferaron
los conventillos (llegaron a la
cantidad de 152, segn el doctor
Guillermo Rawson), refugios semi
precarios que albergaban a la oleada
de inmigrantes, vidos demandantes
de un lugar para dormir.
Ya en el siglo XX, en un proceso que
comenz a gestarse en la dcada de
1990, el barrio se encamin
a recuperar su glamour, y hoy es un
renovado objeto de deseo. Seduce
como alternativa para
emprendimientos residenciales
y hoteleros, e instalacin de locales
y empresas.All conviven con
naturalidad grandes multinacionales
con pequeas empresas; bares
y restaurantes repletos de turistas conviviendas muy modestas.
En el ao 1992 se estableci el Area de
Proteccin Histrica 1 (APH 1), que
El nombre San Telmo
tiene origen en la devocin
por el abogado de los navegantes,
Pedro Gonzlez Telmo
ANEXO
con mucho mpetu en el barrio. En
la parte residencial, por ejemplo, el
emprendimiento Young & Stones
(que se est inaugurando en estos das,
en Piedras y Chile) es un proyecto
ambicioso y de categora, desarrollado
sobre un terreno de 3.300 m2.
A l puede sumarse Quartier San
Telmo, un proyecto con unidades
que van de 33 a 78 m2 en una torre
de 27 pisos, en Garay y Piedras. Por
su parte, San Telmo Suites, en
Mxico 931, ofrece unidades ya
terminadas de 1 ambiente, apto
profesional, y ya ha captado a gran
cantidad de universitarios que
estudian en los establecimientos de
la zona.
Ubicado un poco ms all de ladelimitacin estricta de San Telmo
Tacuar 243 y en el rubro
hotelera, el club Boca Juniors
apunta a inaugurar, en 2010, el
primer hotel temtico de ftbol del
planeta, de nivel 5 estrellas.
Tambin el hotel Axel es una
demostracin exitosa de la
explotacin de nichos de mercado.
Balcarce al 1000. Frente reciclado de una casa que data de 1865, transformado en local comercial.
Todos los amenities en Young & Stones, proyecto de hoy.
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Casa de
Domingo French.
Per 541All viviVicente Lpez y Planescreador del Himno Nacional.
San Telmo
Hacia 1820
Hacia 1840
Hacia 1910-20
Lugar donde
aci y muriManuel
Belgrano.
Afluencia depoblacin britnica
Afluencia depoblacin italiana,en su mayoragenovesa
Evolucin de la poblacin
1836...... 4.488 habitantes
1855...... 5.188 habitantes
1887...... 19.514 habitantes
2001...... 23.198 habitantes
Afluenciade poblacinespaola, en gran
proporcin de Galicia
1536-1580Fundaciones de Buenos Aires
Las embarcaciones de Don Pedro
de Mendoza y Juan de Garay fondearon
en la boca del Riachuelo que estaba
a la altura de las calles Brasil-San Juan.
1586Puerto de la ciudad
Desde all comenzaron las exportaciones.
Casa de Jos
Gregorio Lezama.
Desde 1897: Museo
Histrico Nacional.
1901Inauguracin IglesiaOrtodoxa RusaCuenta con donacionesdel Zar Nicols IIy la Zarina Alejandra.
1889Fundacin de laUnin Cvica(actual UCR). All funcionael caf Plaza Dorrego.
Plaza DorregoAl principio fue un
alto de carretas, lugarpara descanso y transbordode mercaderas. Es la msantigua de la ciudad,despus de Plaza de Mayo.
1806
Creacin de la ParroquiaSan Pedro Gonzlez Telmo En 1807, durante lasegunda invasin inglesa,la parroquia fue tomada
por los ingleses.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Casa delVirrey Liniers.1806: el general
Beresford firmall el acuerdode capitulacin
de Gran Bretaa.
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6/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Las tensiones entre continuidad
y cambio dibujan sobre el espaciourbano la historia de la ciudad.
Algunas veces, como dice Italo Calvino..ciudades diferentes se suceden sobre
el mismo suelo y bajo el mismo nombre;nacen y mueren sin haberse conocido,
incomunicables entre s.. En otras,ciertos edificios o sitios se cargan con
un significado particular que enlaza vidasy pocas, alcanzando reconocimientosocial como monumentos.
La trascendencia es parte central del
valor de estos elementos queestructuran la identidad de la ciudad.Son puntos fijos, que permanecen como
invariantes formales, sobreviviendo confrecuencia a los usos y las condiciones
culturales, econmicas, etc., que lesdieron origen.
En San Telmo, el carcter demonumento no se asienta tanto sobre
elementos puntuales extraordinariossino en el conjunto urbano en s. Es un
paisaje cultural completo que carga
valor patrimonial y es capaz, como cadaedificio individual, de dar cabida
a nuevos significados y modos de uso delos espacios pblicos y privados.
Hubo momentos sin embargo, en queuna modernidad mal entendida impuls
tambin aqu el reemplazoindiscriminado de piezas tradicionales
por edificaciones ms modernas yeficientes. Basta con repasar el paisaje
y la evolucin de precios del sector
entre Piedras y Av. 9 de Julio, por unlado, y el rea Histrica por el otro,para comprobar que esa lgica es
deficiente.
La desaparicin de los elementos de
identidad suele ser cubierta por
propuestas cuyo nico compromiso
urbano es agregar superficie. As,
consiguen una cada en la calidad
del rea, que termina arrastrando
hacia abajo los resultados
econmicos que se buscaba
optimizar.
EL PASADO VISIBLE
Trascendiendo al objeto singular,hoy el foco se ubica en los paisajes
culturales e itinerarios de valorpatrimonial, evitando desplazarlos a unrol pasivo y reforzar as su carcter como
un activo social.
El entorno patrimonial plantea una
interaccin permanente entre las partes
y el todo: limita la capacidad de hacer
cualquier cosa en la propiedadindividual; pero de esa limitacin
compartida nace precisamente el plus de
valor que el conjunto transfiere a cada
elemento, como parte de un sistema
armnico.
Si consideramos que el mundo de losnegocios en general, y del turismo en
particular, gira cada vez ms en tornoa la oferta de experiencias integrales
para el pblico, hay aqu un escenariode oportunidad para todo tipo de
propuestas. Tiene que ver con lacapacidad de los paisajes patrimonialesde producir, contener y transmitir
emociones.
En la primera y segunda fundacin
de Buenos Aires, las naves
fondearon en la primitiva
desembocadura del Riachuelo
Durante 2008, los peridicos The
Guardian y The New York Times lo
consideraron como uno de los 53
mejores hoteles del mundo en su tipo.
Segn la demarcacin municipal, loslmites de San Telmo estn dados por
las calles Chile, Piedras, Caseros,
Defensa, Martn Garca, Paseo Coln,
Brasil e Ingeniero Huergo, con una
superficie aproximada de 120 has.
Sin embargo, en el rea que podra
llamarse el San Telmo de la gente,
la percepcin general agranda este
permetro. El pblico utiliza la
misma denominacin para nombrar
a sectores que en realidad
pertenecen a barrios linderos,
como Santo Domingo o Monserrat.
De ese modo extiende el territorio
hasta la avenida Belgrano, en el ladonorte, y Bernardo de Irigoyen en el
lado oeste.
Un poco de historia y de ancdotas
San Telmo, su nombre a secas,
tiene origen en la devocin por el
abogado de los navegantes, Pedro
Gonzlez Telmo, que en la jerarqua
de la Iglesia no es santo sino beato.
En 1806 se cre la parroquia de
San Pedro Gonzlez Telmo,
designndose al templo de Nuestra
Seora de Beln como sede de la
misma. Siempre estuvo ubicado en su
lugar de hoy, sobre la calle Humberto
I, entre Balcarce y Defensa. Por
extensin, as se llam al barrio
circundante.
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Segn el censo ordenado
por Juan Manuel de Rosas en 1836,
habitaban en San Telmo
4.488 personas
La tipicidad de un estilo.
Casa de Esteban de Luca, construida a principios de 1700.
La mayora de los historiadorescoincide en que en la primeray segunda fundacin de Buenos Aires
(1536 y 1580), tanto los navos dePedro de Mendoza como los de Juande Garay fondearon en la queentonces era la primitivadesembocadura del Riachuelo, a laaltura de las calles Brasil-San Juan.Aunque existen discusiones alrespecto, parece que en ambos casoslos espaoles se establecieron dentrodel rea delimitada por el Parque
Lezama y la Casa de Gobierno.
La nombrada desembocadura del rofue, durante largos aos, el puerto dela ciudad. Anticipando lo que sera eldestino natural de Buenos Aires, en1586 ya era el centro exportador por
donde salan productos de las
provincias del norte, especialmente
ponchos y frazadas.
Desde 1608, en el Alto de SanPedro se instalaron hornos para la
fabricacin de ladrillos con muchoxito. Tambin se extraa piedra para
el empedrado de las calles de laciudad. La mano de obra empleadapara esta ltima actividad la provean,
principalmente, los presidiarios, y losesclavos provenientes de frica.Estos, hacia 1700, eran alojadostransitoriamente en las barracas quetena la Compaa de Guinea en elactual Parque Lezama.
Durante las Invasiones Inglesas, elbarrio se transform en uno de losescenarios principales de la lucha.En 1806, las tropas invasoras deBeresford hicieron un alto enDefensa y Carlos Calvo para recibirun borrador de la capitulacin. En1807, en la segunda invasin, poralgunas horas el Regimiento 71 deHighlanders tom posesin de laiglesia, e hizo flamear sus banderas
sobre las torres, hasta que fuedesalojado y vencido.
Despus de los conquistadores,
los dems
Evidentemente, y por varios
motivos, los britnicos se sentan a
gusto en el barrio y en el pas.
Despus de 1820 fueron llegando
en cantidades importantes. En
1830, el cnsul Woodbine Parish
informaba que haba 4000
residentes de ese origen
diseminados en la ciudad y la
provincia de Buenos Aires. A ellos
se agregaran comunidades de
franceses, alemanes e italianos.
Segn el censo ordenado por Rosas
en 1836, habitaban en San Telmo4.488 personas, sobre una
poblacin que en la ciudad
ascenda a 62.228. Un 23% de este
total eran negros y pardos.
Contrariamente a lo que muchos
imaginan, la gente de color estaba
establecida, mayoritariamente, en
otras parroquias, como Concepcin
y Monserrat.
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Contrariamente a lo que muchos puedan
pensar, el barrio de los anticuarios es
en realidad el paraso de lo gastronmico.
Segn un relevamiento efectuado en el
mes de septiembre por L. J. Ramos, con el
cual se barri un rea de 170 manzanas,
aparecen stos y otros datos muy
interesantes.
Aunque es cierto que los anticuarios
integran un ncleo importante de
comercios en el lugar (68), concentrndose
un 75 % de ellos sobre Defensa, los bares
y restaurantes suman 138 locales en una
distribucin con mayor dispersin.
Muchos de stos, son de un nivel
importante preparado para atender la
demanda de un pblico de alto poder
adquisitivo, que impulsa, como ya sesabe,
la afluencia del turismo internacional.
No se puede dejar de mencionar como un
problema la existencia de edificios
abandonados (15) que pueden dar lugar al
fenmeno de la tugurizacin, es decir,
quedar sujetos a la invasin de personas
sin ningn control oficial que alteren el
destino normal que puede preverse para
esos espacios. Los terrenos baldos (26),
a pesar de las potencialidades que
encierran, tambin ponen su cuota de
eventuales inconvenientes. Se supone que
los organismos responsables de la ciudad
consideran este tipo de situaciones.
Resulta tambin interesante observar que
aunque hay una presencia de empresas
y organismos relevantes, entre los
edificios de oficinas, que suman 125, no
DATOS SALIENTES DE UNA INVESTIGACIN
existe ninguno de categora AAA.
Seguramente los desarrolladores han
tomado debida nota de este fenmeno.
En lo que respecta al rubro residencial
hay una activa presencia de nuevas
construcciones, cuya cantidad asciende a 25.
Como dato final, cabe destacar que la
existencia de importantes establecimientos
educativos, genera una vinculacin del
barrio ms viejo de la ciudad con una
poblacin de jvenes estudiantes. Este
valioso caudal humano, seguramente
aporta al lugar una fuerza particular, por
la riqueza y nivel de su visin y su estilo,
generando un hecho nuevo que
probablemente tenga consecuencias
positivas en el futuro que tambin sern
interpretadas por los emprendedores.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Relevamiento de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
Terrenos baldos, edificios abandonados y en construccin (en cantidad)
San Telmo. Inmuebles no afectados a uso y en obra
26
15
25
0
5
10
15
20
25
30
terrenos baldos edificios abandonados edificios en construccin
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
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San Telmo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Distribucin por categora
Edificios de oficinas
NextelAFIPTyC SportsTelefnica
EdenorEdificio FiatFujitecUnisys
PAMICTAEdificio Iram
Telam
Konica MinoltaSenasa
Telmex
AndrmacoCGTEdifcio Puerto Bs. As.Editorial AtlntidaLeader Price
OracleANSES
A
BC
5%7
14%17
81%101
AAA: 0%
Algunas empresas
y Organismos del lugar
Total: 68 locales
Total m2: 26.647
Total: 138 locales
Total m2: 43.666
40% Restaurantes
25%
15%
10%
6%
4%
17.041m2
Bares 12.839m2
Rest-Bares 6268m2
Pubs 3877m2
Pizzeras 2660m2
Heladeras 961m2
Total: 50 locales
Total m2: 14.072
sobre Defensa
(5576m2)sobre Per(2498m2)
sobre EE.UU(694m2)
en otras calles
(5304m2)
Total: 58
27 16 15Galeras de Arte Museos Atelieres de
pintores conocidos
Anticuarios
en Defensa(20.630m2)
75%
otras calles(1657m2)
8%
en Humberto I(2166m2)
9%
en Bolivar(1337m2)
4%
en Carlos Calvo(857m2)
4%
Locales Gastronmicos
Indumentaria y Calzado
46%
10%
16%
28%
Superficie de los tres rubros: 84.385m2
Retail
Arte
EmprendimientosHotelera
Hoteles y Hospedajes
Total: 38
23 Hospedajes-Hostels7 Hoteles-Boutique3 Hoteles
2 Hoteles2 Hoteles
1 Hotel
Lmites de San Telmo, ejes y focos principalesEl barrio oficial y el percibido
Principales empresasgrficas
La Prensa
Ambito Financiero
Bs. As. Herald
Crnica
1
2
3
4
Industria
Demarcacin municipal El San Telmo de la gente
otros
48%
14%
18%
PlatosPorcelanasCristales
JoyasAlhajasRelojesBijou
13%
Metalesplateados
7%
Adornospara vitrinas
San Pedro Telmo puestos activos
Total: 238
Feria
valor promedio por ambientevalor promedio por m2superficie promedio
departamentosVenta
loft chico 1 ambiente2 ambientes
42m2
U$S48.7
00 U
$S1679
29m2
U$S1319
54m2
U$S49.3
00
U$S1174
6 ambientes 4 ambientes
U$S1166
3 ambientes
117m2
U$S103.0
00U$S
198.2
54
170m2
U$S142
.000
U$S1214
U$S1256
82m2 U
$S71.20
0
Alquiler
4 ambientes
3 ambientes
2 ambientes
1 ambiente
valor mensual promedio por ambiente
U$S 994
U$S 564
U$S 438
U$S 295
Rubros dominantes
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11/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
La sede del Museo Histrico
Nacional era la residencia
de Jos Gregorio Lezama,
a quien se debe el nombre
del Parque Lezama
Venezuela al 400. Casa del virrey Santiago de Liniers entre 1806 y 1809.
En lo que respecta al sector
residencial de usados, las ubicaciones
Premium son lideradas por la calleBalcarce; le siguen Humberto I,
Defensa, Pasaje Giuffra y Pasaje
Bethlem. Un comentario que puede
agregarse en este tema, es la
espectacular valorizacin de las
propiedades que se registra
observando la serie histrica a partir
de 2004.
La calle Defensa fue bautizada con
su denominacin actual en 1845,
en honor a quienes combatieronese ao contra la flota
franco-inglesa en las costas del
Paran.
Precisamente sobre Defensa 1600,
en el Parque Lezama, est el
Museo Histrico Nacional. La casa,
de estilo italiano, fue comprada en
1857 por Jos Gregorio Lezama,
quien la ampli y refaccion hasta
darle su actual fisonoma,
diseando a su alrededor
bellsimosjardines, como no habaconocido la ciudad hasta entonces.Son famosas las recepciones que
brindaba con su mujer, Angela de
Alzaga, al tout Buenos Aires.
Frente al parque, en Brasil 313, es
imposible no detenerse ante laIglesia Ortodoxa Rusa, laprimera
construida en Hispanoamrica, en
la que se destacan las cpulas
acebolladas de color turquesa. Fue
inaugurada en 1901 en una
ceremonia presidida por el General
Roca. El zar Nicols II y la zarina
Alejandra donaron gran cantidad
de las alfombras y vitrales, de
incalculable valor.
Hasta las primeras dcadas del sigloXX, el parque fue centro de
muchas actividades. Exista un
hermoso circo, en el cual se
realizaban concursos hpicos ydecarruajes. Un tren en miniatura,
llamado Liliput, haca un trayecto
de medio kilmetro porlas calles
del paseo.
Evolucin d e la poblacin de San Telmo
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del Minist erio del Interior y Cedom.
25.969 hab.
19.514 hab.
5.188 hab.4.488 hab.
23.198 hab.
28.204 hab.
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
Censo 1836 Censo 1855 Censo 1887 Censo 1991 Censo 2001 2008 (estimado Cedom)
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
San Telmo se estructura mayormente
sobre la trama tradicional de la
cuadrcula hispana, con un tejido
denso de lotes angostos, profundos
y altamente consolidados.
Pero hacia el Este, las trazas paralelas
de las Av. Paseo Coln e Ing. Huergo
abren dos surcos profundos en la
cuadrcula definiendo un rea
diferenciada: una banda que acta como
transicin urbana o zona de interfase,
entre el encanto tradicional del reahistrica y la actualidad pujante de
Puerto Madero.
Siendo en realidad parte de San Telmo,
este sector cobra un perfil diferencial
que lo coloca como un territorio nico,
en el que se conjugan caractersticas
propias y factores de contexto.
Si bien la trama mantiene la geometra
de la cuadrcula, a diferencia del rea
histrica en esta banda la subdivisin
del suelo genera un tejido grueso, con
menor cantidad de parcelas por
manzana, pero de mayor tamao. Por ello
son ms permeables a renovaciones de
cierta escala y la disposicin de nuevos
usos de alcance metropolitano.
Es una franja de dos manzanas de ancho
y unas doce cuadras de largo, con una
calle intermedia que acta como eje de
movilidad y articulacin interna del
sector. Definida entre dos avenidas de
alto trnsito, se ubica literalmente a
pasos del centro decisional y la city
bancaria, contando con transporte
pblico, ptima accesibilidad por
autopistas hacia el centro, sur y oeste
de Capital y el rea metropolitana msla futura conexin hacia el norte; y con
muy buena vinculacin al puerto, el
aeropuerto internacional de Ezeiza
y a la capital del mayor estado
provincial del pas.
Estas condiciones hacen de la zona un
rea propicia para usos corporativos,
institucionales, de hotelera o servicios,
por encima de un destino residencial.
Una vocacin urbana acentuada por su
posicin, frentista a Puerto Madero con
sus emprendimientos de proyeccin
global, y lindante con la punta norte de
La Boca y los proyectos que transmitirn
un efecto revitalizador. Esta superficie
EL OTRO SAN TELMO
muestra un retraso relativo en los
valores del suelo respecto de otros
puntos de la Capital, y capacidad para
jugar como contrapunto en el sur del
rea Catalinas Norte / Plaza Roma
(principal foco de oficinas corporativas de
Buenos Aires, ya prcticamente sin tierra
disponible para nuevas propuestas).
La renovacin del sector tiene un
antecedente cercano: a fines de los 90
se lleg a hablar de San Telmo Valley,
un proceso impulsado por las empresaspunto.com que vieron all la conjuncin
de disponibilidad de espacios, alta
accesibilidad, visibilidad y valores
razonables. Pero el proceso qued trunco
ante las cadas combinadas de la
actividad financiera internacional y la
crisis econmica que contrajo la
actividad inmobiliaria local.
Aos despus, en una Buenos Aires
necesitada de espacios para
emprendimientos que respondan a la
economa de hoy, en renglones tan
dispares como hotelera, oficinas
corporativas o de servicios, laspotencialidades siguen estando all.
En el detalle de los planos (1 y 2)
pueden observarse las distintas
densidades de la trama urbana
en diferentes sectores del barrio.
1 2
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8/9/2019 IMI-08octubre-SanTelmo
13/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Tambin puede considerarse al
parque como la cuna del box
vernculo. All se levantaba un
ring sobre el cual boxearonjvenes del barrio: Argerich,
Lavalle, Lima, Wilkinson.
Muy cerca, los marineros ingleses
que bajaban de los barcos jugaban
a un deporte desconocido: el
football, e invitaban a los
muchachos a sumarse a esta
actividad extica. Nunca pensaron
que estaban comenzando a crear
un monstruo llamado Diego, que
comera vivo a uno de sus
seleccionados en 1986.
En Defensa 1098, esquina
Humberto I, en los altos del
almacn de Domingo Bessio, (hoy
bar Plaza Dorrego) tuvo su
origen en 1889 la Unin Cvica,
siendo sus presidentes honorarios
el general Bartolom Mitre y el
doctor Leandro N. Alem. Iban a la
plaza de enfrente, la PlazaDorrego, cuando sus reuniones
alcanzaban dimensiones
multitudinarias y fervores difciles
de manejar.
Esta plaza fue un alto de carretas,
donde se paraba para descansar
y realizar transbordo de
mercaderas. Despus de Plaza de
Mayo, es la ms antigua de la
ciudad.
Forma y funcin atraviesan el
tiempo como una nave de Viaje
a las estrellas: la Feria de San
Telmo contina con la actividad
comercial que se gener en este
espacio y que se remonta a ms de
250 aos. Junto con ella tambin se
desplaza el Mercado de San
Telmo, inaugurado en 1897, que
es una construccin que se destaca
por su interior con estructura de
hierro y techos de vidrio y chapa.
Se ubica en la manzana
comprendida entre EstadosUnidos, Defensa, Carlos Calvo
y Bolvar.
Domingo French, uno de los dos
creadores de la escarapela
nacional y hroe de la Reconquista
y la Revolucin de Mayo, naci en
Defensa 1062. En la esquina con
Carlos Calvo, su hijo Aurelio,
que era mdico, abri una
farmacia. Este descendiente y toda
su familia dieron la vida
atendiendo a los enfermos por la
epidemia de fiebre amarilla
de 1871.
En el lado noreste de esa esquina
(Carlos Calvo 383) todava desafa
el paso de los aos la casa del
poeta y patriota Esteban de Luca.Fue construida a principios de
1700 y all estuvo el Primer Arsenal
de Guerra. Hoy transformada en
bar y restaurante, conserva las
aberturas y cabriadas de entonces,
y se mantiene intacto el estilo de
las tres habitaciones originales.
A dos cuadras, en Carlos Calvo
599, en un edificio que data de
1864, est el bar El Federal.
Se ha preservado su carcter
arquitectnico. El lugar fue al
principio una pulpera y luego
almacn y despacho de bebidas.
Siguiendo por Defensa hacia el
norte, y doblando hasta el 434 de
avenida Belgrano, est el solar
donde naci y muri Manuel
Belgrano. Lamentablemente, no
queda ningn rastro de la
vivienda, y slo una placa recuerda
al creador de la bandera.
Una de las entradas del Mercado de San Telmo, inaugurado en 1897.
La Plaza Dorrego, despus de Plaza
de Mayo, es la ms antigua
de la ciudad. Originalmente
fue un lugar para descanso
y transbordo de carretas
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14/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
En el 434 de Av. Belgrano una placa
recuerda que en el solar naci
y muri el creador de nuestra bandera.
No existen restos de la vivienda.
Fuente: L.J.Ramos BrokersInmobiliarios en base a datos de SIPC. (Base: 14.065 casos) Debe observarse que se consider cantidad de ambientes y no superficies totales (m2).Cabe destacar que en San Telmo, dada su antigedad, las unidades en general son de mayor tamao.
Serie histrica departamentos 3 ambientes 1990-2008 - San Telmo vs. Barrio Norte (valores promedio para la venta en U$S)
Cruzando la avenida Belgrano,
sobre Defensa 350, se levanta
la casa que pertenecia Bernardino Rivadavia. An
conserva una parte importante de
su estructura, con las clsicas
aberturas de estilo colonial y las
paredes blancas.
EnVenezuela 479vivi el virrey
Santiago de Liniers, entre los aos
1806 y 1809, en la que era
propiedad de su suegro, Sarratea.
Conserva su frente original, y su
slida puerta de entrada, enmadera tallada, es una muestra
valiosa de la carpintera colonial.
En su interior el general Beresford,
jefe de la primera Invasin Inglesa,
firm el acuerdo de capitulacin
luego de la Reconquista.
A pocos pasos, en Per al 500, vivi
Vicente Lpez y Planes, creador de
la letra del himno nacional, quien
a pesar de ser miembro del
Superior Tribunal de Justicia viva
muy pobremente. Con msica
menos solemne, en el predio hoy
funciona una disco.
17.066
33.100
42.19340.400
38.00035.500
56.760
69.500
84.500
46.821
69.012
70.741
78.759
75.287
71.330
75.273
44.694
55.733
51.000
54.85053.542
46.31747.600
49.057
47.72347.340
103.000
120.696
85.867
73.354
65.685
56.928
29.078
98.648
76.32078.752
79.216
79.199
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
1 990 1 991 1 992 1 993 1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008
U$S
Barrio Norte
San Telmo
El original mostrador del bar El Federal, antigua pulpera en el siglo XIX.
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15/30
Cuando se ensea a valuar se establece
que hay tres factores de ponderacin para
determinar valor: los objetivos, los
econmicos, y los subjetivos.
Los primeros renen los aspectos del
inmueble que no se pueden cambiar:
superficies, ubicacin, antigedad,
estado, obsolescencia, etc.
Los segundos nuclean los elementos
econmicos a tener en cuenta: el riesgo,
la renta, la tendencia y la necesidad.
Por ltimo, los factores de ponderacin
subjetivos son los que dependen del gusto
de las personas: lo artstico, lo esttico, lo
estilstico, lo histrico, lo cultural.
De todos modos, el carcter de subje-
tivo tiene un sentido discutible en
muchos casos. Una escultura de Rodin,
por ejemplo, es portadora de cualidades
aceptadas universalmente,
y, adems, est sujeta a una valoracin
comercial con un precio de mercado. Por
lo tanto, est ms all de la
contingencia de opiniones individuales.
El cabildo de la ciudad, obviamente,
no puede ser objeto de una evaluacin
econmica.
La cuestion del valor de inmuebles con
caractersticas subjetivas tiene como
antecedente importante el ao 1979,
fecha en que se dict una norma
protectora de valores estticos,
culturales o histricos, pionera en
nuestro pas.
Llegar a dicha norma tiene una historia de
avatares que involucra a San Telmo: en el
ao 1956 una ordenanza afect mas de
100 manzanas para transformarlas en
polo de crecimiento, en base a un
megaproyecto urbanstico que se conoci
como Buenos Aires Contemporneo,
aunque ese no era su nombre exacto.
La posibilidad de expropiacin sobrevol
desde entonces la zona, y afect
sensiblemente los valores, ya que sin
claras reglas de juego nadie realiz
acciones para mantener adecuadamente
los edificios, o para construir algo nuevo.
Esto aceler el deterioro de los inmuebles;
caus inseguridad respecto de los
trminos jurdicos de los contratos de
alquiler, y gener alteraciones en el
precio de los inmuebles que, ante la
indefinicin de la situacin, se conseguan
a precios muy bajos.
En el mencionado ao 1979 se constituy
la Comisin Tcnica Permanente para
Preservacin de Zonas Histricas. Su
influencia fue decisiva para frenar la
decadencia, porque en base a sus
recomendaciones se instrument la
zonificacin U24, primera norma que
contempl criterios de conservacin de
inmuebles.
Esta normativa restrictiva afect
intereses de inversores que haban
comprado inmuebles para su demolicin
y posterior transformacin en edificios
modernos. Fueron picos los enfrentamientos
entre el progresismo defendido por
estos sectores de la actividad privada,
EL VALOR DE LAS COSAS: SUBJETIVIDAD Y OBJETIVIDAD
y el fundamentalismo cultural
esgrimido por la Comisin.
Con posterioridad, por fin, este sector
urbano se transform en rea de
Proteccin Histrica, que abarca
mbitos que por sus valores histricos,
arquitectnicos, simblicos y ambientales
posee un alto significado patrimonial,siendo merecedores de un tratamiento de
proteccin de sus caractersticas
diferenciales.
La perspectiva de casi tres dcadas
transcurridas desde la implementacin de
la normativa inicial, que fue modificada
hasta la actual APH, permiten concluir
que la Comisin estaba en lo cierto.
Sus recomendaciones, elaboradas con un
trabajo ad-honorem, han sido siempre
tenidas en cuenta por los distintos
responsables del gobierno de la ciudad,
de quien depende - en la actualidad - el
tema de la proteccin histrica.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Cabildo: un valor que no tiene precio.
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16/30
En la tarea de conservacin
del casco histrico,
debe establecerse
claramente cul es su nivel
de sustentabilidad.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Una verdadera curiosidad del
barrio es la Casa Mnima, en
Pasaje San Lorenzo 380. Fue
bautizada con ese nombre por el
poeta Baldomero Fernndez
Moreno, dado que tiene un frente
de slo 2,17 mts de ancho y 13 m
de profundidad. Est habitada y es
la ms angosta de Buenos Aires. Se
trata de un espacio residual que
qued luego de las sucesivas
reformas que sufri la manzana. Su
construccin data de mediados
del siglo XIX.
Ms all de las cosas que cuenta la
arquitectura, hay personalidades,
hijos dilectos del barrio, que
quedaron en la memoria colectiva.
Uno de ellos, Gabino Ezeiza, el
payador moreno, creador de
msica y poesa popular. El ritmo
del tango est muy bien
representado por grandes figuras:
los hermanos de Caro, Anselmo
Aieta. Otro punto culminante: Tita
Merello, adems actriz, como Lola
Membrives, una de las ms
grandes.
Las 17 tanguerias, sumadas a las 39
salas de teatro y espectculos,
hacen honor a esta tradicin.
Museo Nacional del Grabado y a continuacin la casa de Rivadavia.
Todas estas historias individuales
tambin enriquecen el contenido
del lugar, e integran su herencia
invalorable.
Falta establecer una profunda
discusin para definir las esferas
que corresponden a lo pblico
y lo privado, en la tarea deconservar y continuar la
realidad del casco histrico,
dejando en claro cul es su nivel
ptimo de sustentabilidad, tanto
en lo econmico como en
lo social.
500 aos de vida merecen las
mejores respuestas.
Alquiler de departamentos amoblados en San Telmo (valores por mes en U$S )
*Base: 66 casos departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservacin ubicados en pleno casco histrico.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
precio ms bajo 625 600 800 1.000 2.100
Precio promedio 1.113 787 1.219 1.593 2.800
precio ms alto 2.100 1.920 1.980 2.250 3.500
Lo ft 2 a m bie ntes 3 am biente s 4 a m bie nte s 5 am biente s
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17/30
ANEXO
-
8/9/2019 IMI-08octubre-SanTelmo
18/30INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
Locales de San Telmo
ANEXO
138
68
50
64
53 52
24 24 23 20 19 17 15 13 11 96
36
72
0
20
40
60
80
100
120
140
160
gast
rono
ma
antic
uario
s
indu
men
taria
ycal
zado
kios
cos
esta
cion
amie
ntos
supe
rmer
cado
s,alm
acen
esy
car
nice
ras
pelu
quera
s
ferre
tera
s
Lava
ndera
s
Locu
torio
s
Libr
era
syju
guet
era
s
farm
acia
sy
perfu
mera
s
pana
dera
s
talle
res/
dep
sito
s
mec
nci
osp/a
utos
yg
omera
s
banc
os
impr
enta
s
locale
sen
ven
ta/a
lqui
ler/c
erra
dos
otro
sru
bros
*
Vacancia: 5 %
36 %
64 %
Total de locales: 714
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
*Otros rubros: vinotecas, estaciones de servicio, concesionarias de autos, bicicleteras, centros de salud, lavaderos de autos, lenceras,correos, paaleras, veterinarias, cerrajeras,floreras, relojeras, artculos para el hogar, agencias de viajes, pintureras, vidrieras, videoclubes, fotografa, marmoleras, corralones y floreras.
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19/30
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
Distribucin de locales de anticuarios en San Telmo (en % y cant.)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
ANEXO
Sobre Defensa
75%
(51)
Total de locales: 68Resto
8%
(5)
Sobre Carlos Calvo
4%
(3)
Sobre Bolvar
4%
(3)
Sobre Humberto 1
9%
(6)
* Resto: Av. Independencia, Balcarce, Bethlem y Chile.
Distribucin de locales de anticuarios en San Telmo (en m2)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
Defensa
20.630 m2
Humberto 1
2.166 m2 Bolvar
1.337 m2Carlos Calvo
857 m2
Resto
1.657 m2
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000Total m2 anticuarios: 26.647 m2
(2,7 has)
Superficies promedio:
Defensa: 405 m2
Humberto 1: 361 m2
Bolvar: 446 m2
Carlos Calvo: 286 m2
Resto: 331 m2
-
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20/30
Rest-bares
15%
(21)
Heladeras
4%
(4)
Pizzeras
6%
(8)Bares
25%
(34)
Pubs
10%
(14) Restaurantes
40%
(57)
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
Segmentacin de locales gastronmicos en San Telmo (en % y cant.)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
ANEXO
Superficies locales gastronmicos en San Telmo:(en m2)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
Total m2 gastronoma: 43.666 m2
(4,4 has)
Total de locales: 138
Restaurantes
17.041 m2
Bares
12.839 m2
Rest-bares
6.268 m2
Pubs
3.877 m2Pizzeras
2.660 m2
Heladeras
961 m2
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
Superficies promedio:
Restaurantes: 299 m2
Bares: 378 m2
Rest-bares: 298 m2
Pubs: 277 m2
Pizzeras: 333 m2
Heladeras: 240 m2
-
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21/30
Sobre EEUU10%(5)
Sobre Bolvar8%(4)
Sobre Piedras8%(4)
Sobre Humberto 16%(3)
Sobre Balcarce4%(2)
Sobre Carlos Calvo4%(2)
Sobre Independencia4%(2)
Sobre San Juan4%(2)
Otras calles8%(4)
Sobre Defensa28%(14)
Sobre Per16%(8)
Defensa
5.576 m2
Per
2.498 m2
Bolvar
1.116 m2 Piedras
850 m2EEUU
694 m2Humberto 1
631 m2San Juan
542 m2Carlos Ca lvo
498 m2Balcarce
424 m2 Independencia
207 m2
Otras calle s
1.036 m2
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
Distribucin de locales de indumentaria y calzado en San Telmo (en %)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
ANEXO
Distribucin de locales de indumentaria y calzado en San Telmo (en m2)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
Total m2 indumentaria y calzado: 14.072 m2
(1,4 has)
Total de locales: 50
Otras calles: Aieta, Bethlem, Chacabuco y Chile
Superficies promedio:
Defensa: 398 m2
Per: 312 m2
Bolvar: 279 m2
Piedras: 213 m2
EEUU: 139 m2
Humberto 1: 210 m2
San Juan: 271 m1
Carlos Calvo: 249 m2Balcarce: 212 m2
Independencia: 104 m2
Otras calles: 259 m2
-
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22/30
gastronoma
43.666 m 2
anticuarios
26.647 m 2
indumentaria y calzado
14.072 m 2
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
Los tres rubros
10%
San Telmo: 810.700 m2
Superficie de los tres rubros: 84.385 m2
Superficie de San Telmo: se consideraron
67 manzanas netas a razn de 12.100 m2
promedio cada una.
Se descontaron todos los espacios verdes del
barrio.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms
Los tres rubros en el contexto de la superficie de San Telmo
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.
ANEXO
La Feria de San Pedro Telmo y sus nmeros (por rubro)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por la Feria de San Pedro Telmo.
Total de puestos activos: 283
* Resto: bastones, billetes y monedas, cobres, copas, restauradores, tarros lecheros, abanicos, fileteado porteo,marcos, mates, botones, cueros, medallas,cajas mus icales, soldados de plomo, perfumeros y candados antiguos.
10 %
1 %1 %1 %1 %1 %1 %
2 %2 %2 %2 %2 %
3 %3 %3 %3 %
5 %5 %
7 %
13 %
14 %
18 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2 0
Plato
s,po
rcelan
asycri
stales
Joya
s,alh
ajas,
reloj
esybij
ou
Meta
lesplate
ados
Adorno
syartc
ulosp
arav
itrina
s
Estam
pillas
,figu
ritasy
calco
mana
s
Bron
ces
Mant
elesy
blan
quera
Cubie
rtos
Jugu
etes
Ropa
de
poca
Libro
syrevis
tas
Cma
ras,
proy
ector
esyfon
graf
os
Carte
ras
Marfiles
Mue
cas
Ilumi
naci
n
Pintu
ras
Minia
turas
Cer
mica
s
Sombre
ros
Telf
onos
anti
gos
Resto
*
-
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23/30
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Espectculos en San Telmo (en cantidad)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a GCBA.
Total: 5621
1718
0
5
10
15
20
25
Salas de teatro yespectculos
Tangueras Centros de espectculospara jvenes
-
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Valores de alquiler departamentos amoblados en San Telmo (valores por semana en U$S)
Alquiler de departamentos amoblados en San Telmo
*Base: 66 casos departamentos usados, amoblados en excelente estado de co nservacin ubicados en pleno casco histrico.
Valores de departamentos amoblados en San Telmo (Ingreso anual bruto en U$S para alquileres SEMANALES*)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.
0
200
400
600
800
1.000
1.200
precio ms bajo 375 200 330 500 1.000
Precio promedio 428 260 420 552 1.100
precio ms alto 820 375 650 750 1.200
Lo ft 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes
20.544
12.480
20.160
26.496
52.800
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Loft** 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes
*Base: 66 casos departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservacin ubicados en pleno casco histrico. Los valores responden a una ocupacin del 100%.
** Refiere a unidades as ofrecidas en el mercado, pero con superficies chicas.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.
-
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Valores departamentos amoblados en San Telmo (I ngreso anual bruto en U$S para alquileres MENSUALES*)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.
*Base: 66 casos departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservacin ubicados en pleno casco histrico. Los valores responden a una ocupacin del 100%.
13.356
9.444
14.628
19.116
33.600
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
Loft** 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes
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Hotelera en San Telmo (en cant.)
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.
23
7
32 2
1
0
5
10
15
20
25
Hospedajes /
Hostels
Hoteles
Boutique
Hoteles 4
estrellas
Hoteles 2
estrellas
Hoteles 1
estrella
Hoteles 3
estrellas
Total de hoteles y hospedajes: 38
-
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Poblacin en San Telmo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Composicin de la poblacin de San Telmo (1836)
Censo ordenado por Rosas en 1836. Composicin de la poblacin de Buenos Aires.
Fuente: San Telmo y su pasado histrico Manuel J.Sanguinetti
3.333
806
349
Poblacin de San Telmo 4.488 hab.
Extranjeros
Negros y pardos
Blancos
Blancos nativos
68%
Extranjeros
7%
Negros y pardos
25%
San Telmo
Catedral al Norte
Catedral al Sud
Balvanera
Monserrat
San Miguel
Socorro
Pilar
Piedad
Concepcin
San Nicols
Totales
806
1.832
2.005
506
2.300
1.741
718
207
949
2.061
1.787
14.932
349
1.109
1.034
131
226
476
125
40
207
89
214
4.000
-
65
472
-
-
-
274
18
-
-
20
849
4.488
7.692
8.607
3.635
7.035
6.726
4.585
1.217
4.489
7.778
5.976
62.228
3.333
4.686
5.096
2.998
4.489
4.509
3.468
952
3.333
5.628
3.955
42.447
Parroquias Blancos Negros y pardos Extranjeros Tropa y familias Total
Fuente: Manuel J. Sanguinetti / San Telmo y su pasado histrico
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Densidad poblacional en San Telmo
*Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos estimados por el C edom.Se tuvieron en c uenta 67 manzanas habitables, de un total de 74.
Total de habitantes: 25.969*
388
97
0
100
200
300
400
500
Habitantes por manzana Habitantes por cuadra
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Poblacin femenina vs. masculina
*Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos estimados por el C edom.
Poblacin femenina
53%
Poblacin masculina
47%13.769
12.200
11.000
11.500
12.000
12.500
13.000
13.500
14.000
Mujeres Varones
Total de habitantes: 25.969*
-
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Educacin en San Telmo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 aos, ac noms ANEXO
Colegios primarios y secundarios en San Telmo
5
29
0
5
10
15
20
25
30
35
Colegios priva dos Colegios Estata les
Privados
15%
Estatales
85%
ESTATAL
Tipo de estab. Nombre Direccin1 Centros Comunitarios de Educacin Permanente CCEP D.E. 04 "Centro de Salud N 15" Humberto I 4702 Centros Comunitarios de Educacin Permanente CCEP D.E. 04 - Esc. Primaria 27/04 Defensa 1431
3 Centros de Alfabetizacin, Educacin Bsica y Trabajo CAEBT D.E. 04 - Parroquia San Pedro Gonzalez Telmo Humberto 1 340
4 Centros de Formacin Prof esional CFP N 08 D.E. 03 - S. M. y A. Transp. Autom. - P. Y M. ES. Per 1065 pi so 25 Centros de Formacin Profesional CFP N 27 D.E. 03 - Sindicato de Luz y Fuerza Per 8236 Centros de Formacin Profesional CFP N 27 D.E. 04 "Inst. 13 de Julio" Humberto I 102
7 Centros Educativos Complementarios de Idiomas Extranjeros Centro Educativo de Idiomas N 04 D.E. 04 - 22/04 Humberto I 3438 Cent ros Educat ivos de N ivel Pr imar io CENP N 14 D.E. 04 "Centro N14 Luz y Fuerza" - Par roqu ia de San Ignac io Per 8239 Centros Educati vos de Niv el Secundari o CENS N 048 D.E. 03 - A.S.I.M.R.A. Per 1065 3 Piso
10 Centros Educativos de Niv el Secundario CENS N 060 D.E. 04 "CENS 60" PERU 946
11 Club de Jovenes CJ N 00 D.E. 04 "Club San Telmo" Bolvar 123512 Colegios Colegio N 07 D.E. 03 "Juan Martn de Pueyrredn" Chacabuco 92213 Escuelas de Comercio Escuela de Comercio N 04 D.E. 04 "Baldomero Fernndez Moreno" Bolvar 123514 Escuelas de Comercio Escuela de Comercio N 27 D.E. 04 "Antrtida Argentina" Bolvar 1235
15 Escuelas de Danzas Escuela de Danzas D.E. 03 "Curso N03" Avda. Independencia 75816 Escuelas de Educac in Especial Escue la de Educac in Espec ia l N 14 D.E . 03 "Constancio C. Vigi l" Avda. I ndependenc ia 66817 Escuelas de Educacin Especial para la Formacin Laboral Escuela Especial para la Formacin Laboral N 37 D.E. 03 "Francisco Gatti" Avda. Independencia 672
18 Escuelas de Jornada Completa Escue la de Jornada Completa N 01 D.E. 03 "Va lent n Gmez" Avda. I ndependenc ia 758 / Piedras 860
19 Escuelas de Jornada Completa Escuela de Jornada Completa N 22 D.E. 04 "Dr. Guil lermo Rawson" Humberto I 34320 Escuelas de Jornada Completa Escuela de Jornada Completa N 26 D.E. 04 "Hipli to Yri goyen" Av da. San Juan 35321 Escuelas de Jornada Completa Escuela de Jornada Completa N 27 D.E. 04 "Den Gregorio Funes" Defensa 1431
22 Escuelas de Jornada Simple Escuela de Jornada Simple N 21 D.E. 04 "Hiplito Vieytes" Per 946
23 Escuelas de Recuperacin Escuela de Recuperacin N 03 D.E. 03 Piedras 1430
24 Escuelas Normales Superiores ENS N 03 D.E. 04 "Esc. N. Sup. Bernardino Riv adavia" Bolvar 123525 Escuelas Primari as para Adul tos Escuela Primaria para Adul tos N 01 D.E. 03 "Valentin Gomez" Av da. Independencia 758
26 Insti tutos de Formacin Tcnica Super ior IFTS N 20 D.E. 04 "Hroes de Malvinas" - Fed. Vet . G. Malv inas Avda. San Juan 353
27 Jardines de Infantes Comunes Jardn de Infantes Comn N 03 D.E. 03 "San Telmo" Piedras 86028 Jardines de Infantes Nucleados Jardn de Infantes Nucleado D.E. 04 Letra A - 22/04 Humberto I 34329 Jardines de Infantes Nucleados Jardn de Infantes Nucleado D.E. 04 Letra A - 26/04 Avda. San Juan 353
PRIVADO
Tipo de estab. Nombre Direccin
1 Escuelas, Colegios e Institutos de Gestin Privada A-0117 Inst. Industrial Luis A. Huergo Per 7592 Escuelas, Colegios e Institutos de Gestin Privada A-0131 Instituto Mara Auxiliadora Avda. Juan de Garay 556
3 Escuelas, Colegios e Institutos de Gestin Privada A-0833 Inst. Integral del Sud Defensa 13184 Escuelas, Colegios e Institutos de Gestin Privada A-0863 Inst. Priv. Simn Bolvar Bolvar 11635 Escuelas, Colegios e Institutos de Gestin Privada A-1012 Inst. Priv. de Educ. Tcnica y Formacin Profesional 13 Humberto I 102
Fuente: L. J. Ramos segun datos de la Direccin de Investigacin del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
-
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30/30
Universidades e Institutos Terciarios en San Telmo*
*Presentes a travs de sus facultades.
7
2
0
2
4
6
8
10
12
Sedes de Universidadese Institutos privados
Sedes de Universidades Estatales
Estatales
22%
Privadas
78%
Universidades en San Telmo
Facultad de Ingeniera de la Universidad de Buenos Aires Direccion: Av. Paseo Coln 850 ESTATALUniversidad del Cine Direccion: Pasaje Giuffra 330 ESTATAL
Universidad Austral Direccion: Avda. Juan de Garay 125 PRIVADA
Universidad Abierta Interamericana Direccion: Avda. San Juan 951 PRIVADA
Universidad John F. Kennnedy Direccion: Bolivar 1163 PRIVADA
Centro de Investigacin y Experimentacin en Cine y Video - CIEVYC Direccion: Cochabamba 868 PRIVADA
Centro de Estudios de Filosofa y Teologa - CEOP Direccion: Defensa 442 PRIVADA
Instituto Superior Octubre ISO Direccion: Venezuela 356 PRIVADA
Instituto Universitario de la Fundacin ISALUD Direccion: Venezuela 931 PRIVADA
Fuente: L. J. Ramos segun datos de la Direccin de Investigacin del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.