GUIA PARA LA ELABORACIÓN DE INFORME DE TASACIÓN

Principios y fundamentos:

La presente guía pretende marcar unas pautas para la elaboración de Informes de tasación donde se deberá tener en cuenta la finalidad de la valoración ya que condicionará el método y las técnicas de valoración a seguir.

Se ha escogido el método por comparación en esta tasación, tiene una de validez de 6 meses desde el momento de su valoración, una vez transcurridos prescribe y es necesaria una nueva tasación en el mercado inmobiliario de ese momento.

Para poder realizar este documento se necesita una base de datos, extraídas de cualquier medio fiable, periódicos, páginas WEB como por ejemplo de www.fotocasa.com e www.idealista.com, etc. para la búsqueda de testigos comparables al edificio a tasar en cuestión.

Mediante este método se determina el valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien.

Durante el transcurso y al final de la misma aparecen varios enlaces (conceptos, sistemas, normativa, ficha catastral, bases de datos de testigos, y los enlaces a una hoja de cálculo, a dos ejemplos y a unas páginas de la Generalidad Valenciana en las que están los coeficientes de corrección para aquellas tasaciones especiales de la administracion.

Conceptos y principios del informe de tasación

Guía peritación, tasación y valoración de una vivienda

Método de comparación

1.- Solicitante de la tasación y finalidad

Breve descripción de la persona/empresa que va a realizar la tasación y datos identificatorios de éste.

Nombre del solicitante: Nombre de la persona que encarga la tasación

N.I.F./C.I.F.nª: XXXXXXXX-X

Domicilio del solicitante:

Entidad financiera:

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el calculo del valor de un bien considerando el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

2.- Identificación y localización

2.1 Dirección del inmueble:

Calle XXXXXXXXX nºXX, planta X, puerta X, en el municipio de

XXXXXXX (Código postal), Provincia de XXXXXXXX.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados:

• Ficha catastral:

Referencia Catastral: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Superficies de la unidad registral

SUPERFICIE ÚTIL (m2) SUPERFICIE CONSTRUIDA (m2)

VIVIENDA …….. ……. …….

TERRAZA ……. ……. …….

ZONAS COMUNES ……. ……. …….

SUPERFICE TOTAL ……. ……. …….

3. Comprobaciones y documentación

Relación de documentos utilizados:

Ficha Catastral / Sede Electrónica del Catastro

Relación de comprobaciones realizadas:

- Inspección Ocular Servidumbres Visibles Linderos: SI/NO

- Descripción: SI/NO

- Superficies: SI/NO

- Situación de Ocupación del Inmueble: SI/NO

- Situación Urbanística: SI/NO

- Identificación física mediante inspección ocular: SI/NO

- Estado de ocupación, uso y explotación: SI/NO

- Adecuación al planeamiento: SI/NO

Documentación - Clasificacion del suelo

- Plano de situación (Introducir en anexo)

- Fotografías actuales de la vivienda (Introducir en anexo)

- Plano realizado por el tasador: (Introducir en anexo)

* Todos estos datos deben ser comprobados, y contrastados, añadiendo la información complementaria necesaria, según el tipo de inmueble y de la zona a la que pertenece.

4. Localidad y entorno

4.1.- Localidad

- Tipo de Núcleo: XXXXXXXX

- Actividad Dominante:

- Población de Derecho: XXXXXX

- Evolución Población:

4.2.- Entorno

Grado Consolidación del Entorno XX %

Antigüedad Media de los Edificios del Entorno

XX años

Rasgos Urbanos. Tipificación

xxxxx xxxxxx

Nivel de Renta Baja/Media Baja/Media/Media Alta/ Alta

Desarrollo Bajo/Medio/Alto

Renovación Bajo/Medio/Alto

Significación del Entorno XXXXX

Uso Predominante Principal XXXXX

Uso Predominante Secundario XXXXX

- Equipamientos y comunicaciones del entorno

Infraestructuras Calidad Estado de conservación

Alumbrado

Tiene/No tiene

Mala/Media/Buena

Malo/Medio/Bueno

Alcantarillado

Tiene/No tiene

Mala/Media/Buena

Malo/Medio/Bueno

Abastecimiento

Tiene/No tiene

Mala/Media/Buena

Malo/Medio/Bueno

Vías Públicas

Desarrollo/Finalizadas

Mala/Media/Buena

Malo/Medio/Bueno

Equipamientos

Comercial Suficiente/Insuficiente

Religioso Suficiente/Insuficiente

Deportivo Suficiente/Insuficiente

Aparcamiento Suficiente/Insuficiente

Escolar Suficiente/Insuficiente

Lúdico Suficiente/Insuficiente

Asistencial Suficiente/Insuficiente

Zonas Verdes Suficiente/Insuficiente

5. Descripción y superficie del terreno Descripción del terreno y peculiaridades del terreno si fueron relevantes de estudio

6.- Descripción y superficie de la edificación * Los coeficientes que se usan para la valoración se van averiguando según los valores del inmueble de Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno. Según se escogen se van estableciendo unos coeficientes según la clasificación

6.1.- Descripción

Tipo de inmueble a tasar Jardines SI/NO

Piscina Comunitaria SI/NO

Recinto Comunidad de Propietarios SI/NO

Aparcamiento en edificio SI/NO

La vivienda tasada se utiliza como 1ª Residencia/ 2ªResidencia % del ENTORNO próximo destinado a 1º Residencia XX%

La orientación del inmueble Mala/Media Mala/Medio/Medio Buena/buena

Vistas SI/NO

Nº de Portales xxxx Tipo de Vivienda Exterior/Interior

Nº de Escaleras xxxx Nº de Dormitorios xx

Nº de Ascensores xx Nº de Baños o Aseos x

6.2. - CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES Superficies de la Unidad Registral

En Doc. Catastro (m2) Forma de comprobar

Útil - -

Construida sin

- -

P.P.Z.C.

A Las superficies se han comprobado mediante croquis levantado por el tasador

tras la medición del inmueble.

Superficie utilizada para valorar:

SUPERFICIE ÚTIL (m2) SUPERFICIE CONSTRUIDA

(m2) VIVIENDA XXX m2 XXX m2

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

Cimentación Desconocida/Tipo

Estructura XXX

Sobrecarga XXX

Cubierta Tipo

Cerramientos Exteriores Tipo Espesor de Cerramientos Exteriores xx cm

Aislamiento XXX

Carpintería Exterior Tipo y material

Revestimientos Ext. 1 Tipo

Revestimientos Ext. 2 Tipo

Acristalamiento Tipo

Persianas Tipo y material

ACABADOS INTERIORES

Pavimentos Paredes Techos

Salón-Comedor (V) XXX XXX XXX

Dormitorios (4) (V) XXX XXX XXX

Baño 1 (V) XXX XXX XXX Baño 2 (V) XXX XXX XXX

Cocina (V) XXX XXX XXX

Esp. Circul. (V) XXX XXX XXX

Terraza (V) XXX XXX XXX

Galería (V) XXX XXX XXX

Balcón (V) XXX XXX XXX

Portal (Z) XXX XXX XXX

Escaleras (Z) XXX XXX XXX

C. Servicio (Z) XXX XXX XXX

RESUMEN DE CALIDADES * Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno

Solados *

Grado de Electrificación *

Carpinteria Interior *

Cuartos de Baño *

Cocina *

Fachadas *

Preinstalación de Aire Acondicionado *

Z.C., Portal y Escalera *

INSTALACIONES

Electricidad Gas Natural Teléfono SI/NO

Aire Acondicionado Centralizado SI/NO

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL

Estado del Inmueble: EJECUCIÓN / TERMINADO La comprobación del estado del inmueble ha de especificar si se ha limitado a una

inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como

finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos o sin embargo

se han podido realizar algún tipo de ensayo y su descripción en éste

apartado..

6.5.- ANTIGÜEDAD

Antigüedad Aproximada XX AÑOS

Estado de Conservación Muy Malo / Malo / Medio Malo / Medio / Medio Bueno / Bueno / Muy bueno

7.-Descripción urbanística

Comprobaciones:

- Comprobación de alineaciones viarias

- Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, se debe especificar si existen indicios de incumplimiento de la normativa urbanística.

- Planeamiento aplicable: xxxx.

- Adecuación al planeamiento: El inmueble se adecua al planeamiento vigente SI/NO

8.- Régimen de protección, tenencia y ocupación

RÉGIMEN DE OCUPACIÓN

Especificación del uso de la vivienda y el nivel de ocupación de ésta actualmente.

Comprobaciones:

9.- ANÁLISIS DE MERCADO UTILIZANDO EL MÉTODO DE COMPARACIÓN

Oferta: Descripción de las ofertas de inmuebles por la zona, realizando un pequeño estudio de la oferta que existe en la zona

Demanda: Descripción de la demanda de inmuebles por la zona, realizando un pequeño estudio de la demanda que existe en la zona en páginas de consulta con base de datos.

Expectativas de Oferta-Demanda: La relación entre la oferta y la demanda de viviendas de similares características ubicadas en el entorno próximo a la vivienda que se valora. Redactar si en el estudio realizado de Oferta/Demanda se observan cambios a corto plazo que pueda determinar y modificar la valoración del inmueble en cuestión.

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS (Adecuado/ insuficiente)

Tamaño xxxx

Situación xxxx

Distribución xxxx

Relación superficie construida/superficie útil xxxx

A continuación se debe realizar una recopilación de inmuebles con características similares en el mismo Código postal y con la mayor similitud posible, de ese modo el precio de la tasación se aproximará a su precio real en un tiempo determinado según el mercado inmobiliario.

Dicha recopilación de testigos se realiza mediante la consulta de las inmobiliarias disponibles las cuales; tienen los precios del sector inmobiliario en el momento de la tasación (www.fotocasa.es, www.idelaista.com)

TESTIGO x (Código postal)

Precio Oferta

Valor Unitario

Fecha

xxxxxxxxxx €

xxxxxxxxx €

xx-xx-xxxx Factores Ambientales Negativos

Si/No

Vistas Favorables

Si/No

Uso 1ª Residencia/2ª Residencia

Tipología

Exterior/interior

Planta

x

Nº Dormitorios

x

Ascensor

Si/No

Nº Baños/Aseos

x/x

Superficie construida

Xxx m2

Superficie otros usos

Xxx m2

Estado del inmueble

*

Medio Antigüedad

xx años

Fuente consultada:

Inmobiliaria

Visita al testigo

Si/ No

Calidad Constructiva

*

Web de la consulta (Enlace)

* Muy mala/ Mala / Medio Mala / Medio / Medio Buena / Buena / Muy Buena

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

Viviendas

Nº

R

Vivienda

Fecha

Tp

Superficie (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de

Compraventa (PV) (€)

Valor Unitario (€/m²)

1

P

Vivienda 1

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

2

P

Vivienda 2

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

3

I

Vivienda 3

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

4

P

Vivienda 4

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

5

I

Vivienda 5

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

6

P

Vivienda 6

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

7

I

Vivienda 7

xx/xx/xx

MC

xx

xxx

xx,xx

8 I Vivienda 8 xx/xx/xx MC xx xxx xx,xx

UI

Unifamiliar aislada

UD

Unifamiliar adosada BA Bloque abierto MC Manzana cerrada R Relación del testigo con respecto a la valoración I Inmueble similar al valorado P Inmueble peor que el valorado M Inmueble mejor que el valorado

OBSERVACIONES A LOS TESTIGOS:

Las muestras de distinto código postal son comparables en situación y características constructivas. El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones.

OTROS Las principales variables características consideradas para determinar

el valor de mercado de este tipo de inmueble son, de mayor a menor relevancia, y en base a sus pesos estadísticos: Ubicación, Número de Baños, Antigüedad, Superficie Construida y Número de Dormitorios. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se debe calcular un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables características, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoración.

EL VALOR DE MERCADO DEBE COINCIDIR CON EL VALOR DE

TASACIÓN. NO SE DEBEN DETECTAR ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS 10.1 Método de Comparación

Basado en el principio de sustitución (el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel), permite calcular el valor de mercado de un inmueble. Será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que reúnan una serie de requisitos tales como, existencia de mercado representativo, disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas y disponer al menos de seis transacciones u ofertas (muestras) de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Se estima el precio del Bien Inmueble que se formaría en el mercado en el caso de que un vendedor lo ofreciera, un comprador lo adquiriera, y ambos se pusieran de acuerdo en el precio de la compraventa. Para su cálculo se realiza un Estudio de Mercado disponiendo al menos de 6 ofertas no condicionadas o 3 transacciones reales. Los precios de estos datos se homogeneizan, aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigos al inmueble a tasar. La normativa hipotecaria lo adopta como criterio prioritario de valoración de todo tipo de inmueble, excepto los vinculados a una explotación económica. Se deberán seguir las siguientes reglas generales: a) Establecer las cualidades y características propias del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables, por localización, uso y tipología, al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmes (apropiadamente corregidas en su caso), obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de la tasación. c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se valora (corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos no comparables), y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características (superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras relevantes) de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar d) En la homogeneización se podrá utilizar coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuadas para el inmueble que se trate. e) Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de esos precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos precedentes. Además también se tendrá en cuenta lo siguiente: f) Para edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, bajo la hipótesis de edificios terminados, se utilizarán los precios del mercado en la fecha de la tasación, pudiéndose corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. g) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento. 10.2 Características idénticas Para que dos inmuebles sean comparables deben poseer, al menos, un cierto número de características idénticas. Aquellas características que deben ser idénticas en dos inmuebles para que sean comparables son las que intervienen en el proceso de selección de datos a comparar. Hemos identificado las siguientes: - Uso del inmueble.

- Tipología. - Situación. - Fecha de transacción. - Ascensor. Uso del inmueble Para poder comparar la coincidencia debe ser absoluta. No tiene sentido comparar viviendas con oficinas o naves industriales. La única excepción la constituyen los usos de vivienda para primera y segunda vivienda, porque, siendo en rigor usos diferentes, mantienen relaciones estrechas y son fácilmente convertibles uno en otro. 10.2 Características comunes a todos los inmuebles (excepto terrenos) - Superficie construida y del solar. - Calidad constructiva. - Edad. - Nº de años desde la última reforma. - Estado del inmueble. - Que sea un precio de oferta o de compraventa real. - La fuente de información. 10.3 Características específicas de cada tipo de inmueble b.1.) Viviendas - Planta en la que se encuentra y vistas. - Número de dormitorios y de baños y aseos en relación a su superficie. b.2.) Locales comerciales - Atractivo comercial del entorno. - Atractivo comercial del local. - Densidad peatonal. - Forma del local. - Acabado o en bruto. - Relación fachada - fondo. b.3.) Naves Industriales - Situación en Polígono Industrial o fuera de él. b.4.) Terrenos - Clasificación urbanística. - Infraestructura. - Nivel según Normativa. - Superficie construible patrimonializable. 10.3 Coeficientes En el método de comparación los coeficientes y criterios básicos son propios del tasador, creando reglas y tablas propias para concretar el valor de tasación. Sin embargo para todos los demás métodos hacen falta unos criterios y unos coeficientes tipificados por normativa las cuales se adjuntan en las siguientes contenidos Contenido 1 (Datos agencia tributaria-VALORACION CONTRADICTORIA) Contenido 2 (Conselleria de Hacienda-NORMAS TECNICAS DE VALORACION) A continuación se analiza los coeficientes que se pueden aplicar a cada una de las características en función de la relación entre el inmueble a tasar y el comparable a homogeneizar. Los coeficientes sirven para apreciar o depreciar el comparable en relación al inmueble a valorar. Estos no deberían ser menores de 0,90 ni mayores de 1,10, ya que si no significaría que los comparables que hemos utilizado son muy diferentes al inmueble a valorar y deberíamos hacer una mejor selección. E incluso lo ideal es que no sean inferiores a 0,95 o 1,05 para intentar que los comparables sean lo más similares a

los inmuebles a tasar. Se debe en cada uno de los aspectos hacer una escala para ver el coeficiente a utilizar. En los parámetros que no son numéricos, como puede ser la situación o la calidad en las viviendas, o atractivo del entorno o densidad peatonal en los locales se plantea la siguiente escala: Muy Malo/ Malo/ Medio Malo/ Medio/Medio Bueno/ Bueno/ Muy Bueno y a cada nivel establecer un 0,01 o un 0,02 en la valoración. El que corresponda a la vivienda/local a tasar será el 1 y si es mejor se resta y si es peor le suma. Por ejemplo: Vivienda/Local Medio Malo En algunos casos hay que analizar detenimiento la situación, es decir, por ejemplo según si una edificación tiene ascensor o no, su valor se modificará, si tiene ascensor, cuanto más elevada sea la vivienda más valor tenemos, por tanto se le debería asignar un coeficiente negativo para que aumente la cantidad. En el caso de las superficies, por ejemplo en Valencia, anquen parezca contradictorio, cuanto menor es la superficie mayor coste tiene por lo tanto coeficiente más bajo para aumentar valor.

10.4 Tabla de comparación

Tablas facilitadas de apuntes del profesor Pedro Gerardo Salinas Martínez-Arquitecto Técnico

Años: Antigüedad en cantidad de años que posee el inmueble

1: Calidades; Escala propia; propuesta Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena, Buena, Muy Buena Valores entre 0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación en cuestión)

2: Otras características importantes que le dan valor al inmueble; Calefacción, Aire acondicionado, Suelo de parque, garaje, terraza (Características cuantificables que modifican valor del inmueble)

3: Valor extraído de alguna página de consulta (Ejemplo: www.fotocasa.es)

4: Valor unitario; Resultado de la división entre Valor total / Superficie Construida

5: Datos; Situación; Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena, Buena, Muy Buena; Valores entre 0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación en cuestión)

Calidad: Muy Mala, Mala, Medio Mala, Media, Medio Buena, Buena, Muy Buena; Valores entre 0,90 ‐1,10 (Donde 1 es el testigo más parecido al de la tasación en cuestión)

Antigüedad: Cuanto más cantidad de años coeficiente mayor, para reducir el precio del inmueble según la cantidad de años (Valores entre 0,90‐1,10)

Alturas: Los pisos superiores coeficiente más bajo para ampliar precio del inmueble, exceptuando aquellos sin ascensor que sería al contrario (valores entre 0,90‐1,10)

Nº Dormitorio/ baños: Coeficiente según estancias, mayor número de instancias, menor coeficiente, para aumentar precio

Superficie Construida: Aunque parece contradictorio, cuanto menor es la superficie del inmueble menor será el coeficiente, para aumentar el precio unitario.

Otros: Se valora con coeficiente las características como Parket, calefacción, Terraza o cualquier cualidad que aumente su precio

(Coeficiente otros ‐1)

7: Valor homogeneización: Superficie Construida x Coeficiente total (6)

MEDIA: (Suma de todos los valores homogeneizados) / (Nº de testigos homogeneizados) Se aceptan los valores entre 10 % y ‐10% Máximo y mínimo para saber si valen los testigos o por lo contrario se debe volver a buscar testigos y volver a empezar 10.5 Una vez finalizada la tabla anterior, se debe prescindir de dos valores y preservar los 6 testigos más parecidos, por ellos los dos testigos que su valor unitario sea más alejado del inmueble a tasar se descartan NOTA: LA HOJA DE CALCULO DE LA TABLA DE COMPARACION SE CONSIGUE EN EL SIGUENTE ENLACE Descargar hoja de cálculo

Una vez ya tengamos los 6 comparables que exige la norma, para poder calcular el valor de mercado que vamos a utilizar en la valoración calcularemos de nuevo la media aritmética de los 6 y a partir de ella tenemos dos soluciones:

1.‐ Si todos los valores homogeneizados de los comparables se encuentran dentro de un intervalo comprendido entre +/‐ 10 %, podemos estimar que el valor de mercado unitario corresponde a la media aritmética de los valores. 2.‐ Si alguno de los valores homogeneizados de los comparables se encuentran fuera del intervalo comprendido entre +/‐ 10 %, calcularemos la media ponderada y estimaremos los porcentajes de la siguiente forma: SE EXPONE LOS DATOS DE LOS TESTIGOS VALOR HOMOGENEIZADO DE LA TABLA ANTERIOR

Se asigna el peso de cada comparable que está por encima o por debajo del 10 % en función de lo siguiente:

1) Una vez analizada la media los dos testigos más dispares se descartan escogiendo los 6 testigos más favorables y más parecidos para una buena práctica de tasación 2) Se realiza la media, y se sacan ± 10 % ± 20% ± 30% para situarlo en el grafico anterior

3) Si todos los datos están en el límite en VM6 y no corresponde con +‐ 10, 20, 30 Se divide 100/6 = 16,6%, es decir, los testigos que estén entre el 10% y ‐10 % VM6) serán los que más porcentajes se utilice. Por ejemplo:

Testigo 1: VM6 Testigo 4: ‐10% 10% Testigo 2: VM6 Testigo 5: 30% 2% Testigo 3: ‐20% 5% Testigo 6: 10% 10% Cuanto más porcentaje menos se utiliza, por ejemplo 30% le corresponde un 3 % Testigos: 3 (5 %) + 4 (10%) + 5 (3%) + 6 (10%)= 28% 100% ‐ 28% = 72% a Repartir con VM6; 72%/2 = 36% testigos 1 y 2; 36% cada uno

Calor unitario de la vivienda: Sumatorio de los pesos ponderados

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS CÁLCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NETOS

Superficie utilizada para valorar: Construida METODO DE COSTE (Opcional y excluyente) Se incluye también este método por si alguien lo quiere utilizar como ejemplo)

C.C. = XXXXX €/m2t ya que pertenece a la tipología xxxxxxx = X X X X X X €

OGN = xxx % de XXXXX = XXXXX €/m2t X X X X X X X X X X X €

Vs = xxxxxxx €/m2t x x x x x x €

TOTAL:xxxxx € = V.R.B

Antigüedad: xxx años Depreciación: de xx a xx años >> xx0%

de xx a xx años >> xx % cada año

En este caso: xx %

Depreciación Física: xx % de (CC + OGN) = xx % de (xxx + xxx) = xxx €/m2t =

= xxxxx €

V.R.N. = xxxxxxx - xxxxxx = xxxxxx €

C.R.N.U = xxxxx / xxxxx = xxxxxxx €/m2Const. C.C. Coste construcción OGN Coreccion por gastos netos V.S Valor del suelo V.R.B Valor real bruto V.R-N Valor real neto C.R.N.U. Coste real neto unitario

MÉTODO DE COMPARACIÓN

VM = K x [Vs + ((CC+OGN) x Cd] : xxxxxx = 1,2 (Cfte. Mercado) x [Vs +

(XXXXXX x XXX] Vs = XXXXX€ = xxxxxxx €/m2t

SUPERFICIE ÚTIL (m2) SUPERFICIE CONSTRUIDA (m2)

VIVIENDA

xxxxxx

xxxxx

SUPERFICIE TOTAL

xxxxxx

xxxxx

Sup.

m²

Rep.(Suelo)

€/m²

C.Const.

€/m²Const.

Dep.

%

CRN.U.

€/m²Const.

VM. Unitario

€/m²Const.

VM.Total

€

VIVIENDAS xxxx xxxxx xxx x xxxxx xxxxx xxxxx

Rep.(Suelo) Repercusión del suelo CRN.U. Coste de reposición neto

unitario C.Const. Coste de construcción unitario VM. Unitario Valor de mercado unitario Dep. Coeficiente depreciación. VM.Total Valor de mercado total

VALOR DE MERCADO TOTAL: xxxxxxxxxx Euros

11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR DE TASACIÓN

xxxxxxx Euros

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE REGISTRO O VISADO COLEGIAL

Tasadores

Titulación Ingeniero de la Edificación

Fecha Visita al inmueble XX-XX-XXXX

Fecha Emisión del Informe XX-XX-XXXX

Fecha de Caducidad del Informe XX-XX-XXXX

EJEMPLOS DOCUMENTALES 11.- Ejemplo 1 (Completo) 11.- Ejemplo 2 (Simplificado)