guía municipal 1 - recursos de desarrollo humano … · de calidad de las autoridades y...
TRANSCRIPT
Registro municipal y comunalde la tenencia del suelo
antes de un desastre
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamientocon la cooperación de
Tenencia del suelo y la vivienda
Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos, UN-Hábitat Oficina
Regional para América Latina y el Caribe, ROLAC
DESCO
Equipo de tenencia del sueloLima - Perú
Abril 2008
Guía Municipal 1
c
Guia Municipal 1Registro municipal y comunal de la tenencia del suelo antes de un desastre
UN-HábitatOficina Regional para América Latina y el Caribe (ROLAC)Rua Rumania 20Cosme Velho, Rio de Janeiro 22240-010BRASILwww.unhabitat.orgwww.unhabitat-rolac.orgrolac@habitat-lac-org
Este documento se elaboró en el marco del proyecto PNUD/UN – Hábitat“Apoyo a la rehabilitación de viviendas en el marco de un proceso de planificación de los asentamientos humanos y transferencia de capacidades en criterios y técnicas antisísmicas” financiado con fondos del Ministerio Británico para el Desarrollo Internacional, DFiD.
Impresión: Editorial y Gráfica EBRA eirl.Impreso en el Perú, abril de 2008
Hecho el depósito legal en la Biblioteca Nacional del Perú Nº 2008-06336HS/994/08S,ISBN Number (Series): 978-92-1-132022-0,ISBN Number (Volume): 978-92-1-131975-0
Tiraje: 1000 ejemplares
Este documento puede ser reproducido en cualquier medio, citando la fuente. Su contenido no representa necesariamente el punto de vista del PNUD, UN - Hábitat, MVCS y DFiD.
La presente publicación ha sido posible gracias a la contribución financiera del DFiD --Ministerio Británico para el Desarrollo Internacional-- como respuesta al Flash Appeal preparado por el Equipo País del Sistema de las Naciones Unidas en Perú, luego del sismo del 15 de agosto de 2007 en el sur del Perú.
Este documento ha sido elaborado por un equipo profesional del Centro de Estudios y Promoción del Desarrollo, DESCO, bajo supervisión del Programa de Gestión de Desastres de UN-Hábitat. Estuvo integrado por Juan Tokeshi, Mario Zolezzi, Jacqueline Segura, Irma Pflucker y fue conducido por Gustavo Riofrío.
Pensar en la reconstrucción en medio de las labores de emergencia es asunto imprescindible, pero siempre será una tarea difícil. Por esta razón debemos agradecer la disponibilidad y aportes brindados por numerosas personas y autoridades. Agradecemos al señor Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, al señor Viceministro de Vivienda y Urbanismo, a los funcionarios, y técnicos de dicha entidad con quienes hemos tenido activa interacción. De igual manera, reconocemos acá los aportes de autoridades y funcionarios de BANMAT, COFOPRI, FORSUR, INDECI Y SUNARP.
Asimismo, en el proceso de elaboración de las guías y materiales sobre tenencia del suelo y vivienda resultaron sumamente valiosos los aportes recibidos de las autoridades locales y funcionarios, cuya participación en este proceso queremos dejar constancia. En medio de urgentes labores, siempre hemos contado con el tiempo de calidad de las autoridades y funcionarios de las municipalidades provinciales de Chincha, Ica y Pisco, de los municipios distritales de Alto Larán, Grocio Prado, Pueblo Nuevo, Sunampe, Tambo de Mora y Tupac Amaru Inca. En particular, agradecemos la disposición de los señores alcaldes Domingo Farfán, Lucio Juárez y Tomás Villanueva y del señor Gerente Municipal de Chincha.
Es nuestro anhelo que este esfuerzo refleje las esperanzas de los funcionarios y las familias en las comunidades afectadas y que contribuya a mejorar sus condiciones de trabajo y de vida, en concordancia con los principios y derechos internacionales que amparan a la población afectada por desastres que ocasionan los fenómenos naturales.
RECONOCIMIENTOS
3.2 Aspectosarquitectónicosyurbanísticos(técnicos)
3.3 Aspectoslegales
3.4 ¿Cómoincorporarlatenenciaenlafichadelcatastro?
3.5 Otrasinformacionesrelevantesdeuncatastro
ANEXOS Casuísticadetenenciayvivienda
FichaindividualdelICL
Introducción
1 LOS RETOS QUE PLANTEA UN DESASTRE
2 GUÍA DE REGISTRO MUNICIPAL Y COMUNAL DE TENENCIA ANTES DE UN DESASTRE 2.1 ¿Porquéelcatastroesimportanteparaelregistro municipal?
2.2 ¿Quiénesestáninvolucradosenelregistrooportuno?
3 EL CATASTRO COMO INSTRUMENTO DE REGISTRO: ORIENTACIONES PARA LA ACCIÓN
3.1 Preguntasrelevantesdetenenciadeviviendaa incorporarenlafichacatastral
ÍNDICE
9
11
12
14
16
18
19
22
29
29
31
34
PRESENTACIÓN
Los dramáticos cambios producidos en el clima por los efectos del calentamiento global son una realidad comprobada. Obligan a los gobiernos nacionales, regionales y locales, así como a las instituciones y la ciudadanía a revisar los esquemas y categorías con los que veníamos afrontando las situaciones de riesgo.
La región donde se encuentra el Perú, Subregión Andina, constituye –después del Asia- la segunda región en donde se registra la mayor ocurrencia de fenómenos de origen natural que ocasionan desastres. Esto obliga a la comunidad científica y a las autoridades a facilitar a técnicos responsables y a la población en general de los instrumentos técnicos legales para actuar ya en la formulación y ejecución de políticas de prevención y mitigación de desastres.
Debe quedar claro que, en el futuro, la reconstrucción de ciudades se sustentará en la construcción de comunidades seguras y saludables. Ello implica bases científicas, metodologías validadas y acciones concretas.
En este contexto, el Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos -UN-Hábitat- con el apoyo del Ministerio Británico para el Desarrollo Internacional –DFiD- y con la asistencia técnica del Centro de Estudios y Promoción del Desarrollo -Desco- han elaborado cuatro documentos organizados en tres guías y un manual sobre el tema de la tenencia del suelo y la vivienda, los cuales constituyen herramientas fundamentales para los gobiernos locales y regionales para hacer frente a la problemática legal que caracteriza las posesiones informales de los asentamientos humanos urbano-rurales.
Las guías desarrollan propuestas de cómo recoger información antes y después de un desastre, y qué se debe tener en cuenta para una eficiente gestión del suelo y la vivienda. Inciden, desde luego, en el fortalecimiento de una cultura registral, tan escasa aún en el país.
El manual propone la implementación del Servicio de Asesoría Técnica y Legal Municipal para la Vivienda-SATEL en los gobiernos locales, que permitirá potenciar la capacidad y responsabilidad de garantizar viviendas sismorresistente, lograr el mejoramiento ambiental-territorial, conocer los trámites de licencias y control de obras y la formalización de la tenencia.
Las experiencias de los desastres recientes demuestran que carecemos de instrumentos necesarios para afrontar y responder oportuna y pertinentemente cuando estos suceden. Por eso requerimos de planes de desarrollo y de prevención articulados a instrumentos técnico-legales-normativos sobre el uso y gestión del suelo que permitan una eficiente gestión del riesgo y la adecuada coordinación entre los diferentes entes del Estado.
Este es el propósito fundamental de esta serie de publicaciones promovidas y auspiciadas por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Corresponde a los Gobiernos Regionales y Locales asumir su responsabilidad frente a los efectos de los desastres, y estos materiales son una valiosa herramienta que compartimos con la comunidad nacional.
Enrique Cornejo RamírezMinistro de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Esta guía es parte de un conjunto de materiales que se orientan a fortalecer las capacidades técnicas municipales para atender la organización del espacio territorial desde las condiciones de tenencia de la vivienda, proponiéndose al catastro como instrumento de gestión.
Está dirigida a los técnicos municipales, dirigentes comunales y promotores sociales. Busca ayudar a los municipios y a las familias en la solución de las dificultades de organización territorial con relación a la tenencia que se presentan en el proceso de reconstrucción de las viviendas. Quiere evitar que se repitan las deficiencias que originaron que un fenómeno natural –como el sismo del 15 de agosto de 2007– tenga un alto costo social.
Esta guía se plantea como objetivo preparar a la administración municipal y a las organizaciones comunales sobre la importancia de mantener información ordenada y actualizada de los bienes inmuebles urbanos y la regulación del derecho de tenencia de quienes lo habitan, de manera que se convierta en un instrumento de planificación en caso de desastres y permita tomar decisiones en los procesos de reconstrucción.
INTRODUCCIÓN
El instrumento más importante para mantener un registro y su información es el Catastro. Ejecutarlo de manera rigurosa y cumpliendo sus objetivos permitirá:
Conformar y mantener un registro actualizado de todos los inmuebles del territorio.
Consolidarse como el sistema de información oficial del gobierno local para una eficiente gestión.
Permitir la determinación física y jurídica de los inmuebles.
Contar con un instrumento de consulta en los planes de ordenamiento territorial.
Laguíaconstadetressecciones:
La primera, plantea los retos que supone un desastre. Se presentan las acciones que requieren tomarse en cuenta para un proceso de reconstrucción luego de un desastre producido por un fenómeno natural.
La segunda, presenta al catastro como instrumento de gestión. Pone énfasis en la tenencia y qué se debe tener en cuenta para recoger información pertinente que ayude a una organización territorial eficiente.
La tercera, presenta el instrumento oficial de catastro y propone sugerencias para hacer visible las condiciones de tenencia dentro de un catastro.
•
•
•
•
�
Los retos que plantea un desastre1
a
Más allá del dolor y la pérdida que significan los desastres, en muchos de los pueblos, ciudades y países, los desastres relacionados con eventos naturales abren oportunidades para el desarrollo social y en especial en la planificación municipal. Ello se debe a que eventos de tal magnitud nos obligan a reflexionar sobre aquellas causas que si son de nuestra responsabilidad y que contribuyeron para que seamos vulnerables frente a los fenómenos naturales Por eso, el sismo del 15 de agosto de 2007 está planteando la oportunidad de asumir los siguientes desafíos:
Actuar de manera planificada
El terremoto en el sur de agosto último ha desempolvado la fragilidad de las instituciones públicas y organizaciones sociales. Esto hace evidente la poca capacidad de actuar planificadamente y contar con información actualizada que permita decidir oportunamente. Por ejemplo, se cuenta con un subsidio universal otorgado por el gobierno central y las municipalidades, el Bono 6000, que no se hace efectivo de manera fluida por dificultad en la forma de hacer los registros de la propiedad.
b Reconstruir el tejido de la ciudad
La tarea de reconstrucción debe ser más que “reconstruir viviendas”. Deberá ser rearmar un gran rompecabezas, un sistema territorial, que son la ciudad y sus relaciones sociales.
10
C
D
Fortalecer a las municipalidades
Se tiene que preparar a las municipalidades porque son las instituciones más cercanas al vecindario. Las autoridades municipales son los responsables de implementar medidas de preparación para mitigar los efectos de un desastre. Para ello debe convocar a la comunidad y las entidades públicas para elaborar un plan conjunto.
Disminuir la incertidumbre sobre quiénes son los habitantes y los propietarios de las viviendas
La manera de prepararse para ello es capacitando y entrenando a los funcionarios municipales y líderes sociales responsables de los planes de acción frente a desastres. Por ejemplo, en la lectura de instrumentos como el catastro en la sección de tenencia y en las normativas de Defensa Civil. Es importante que puedan reconocer las distintas maneras de tenencia de una vivienda y de su tipología.
Pararecordar:La reconstrucción luego del 15 de agosto de 2007 representa retos y nuevos compromisos. Uno de ellos es construir una cultura registral, esto es, una cultura de registrar debidamente las transacciones sobre la propiedad.
11
Guía de Registro Municipal y Comunal de tenencia antes de un desastre2
Para la reconstrucción luego de un desastre, la información es imprescindible. Se requiere que las municipalidades y las organizaciones comunales cuenten con un registro ordenado y consensuado de muchos asuntos existentes en la comunidad. El último desastre ha mostrado que los asuntos de propiedad y tenencia también son muy importantes, a pesar que siempre se les había dejado de lado.
En el tiempo de los Incas, el quipu cumplió el papel de registro de información para las tareas de planificación. Ahora, en esta etapa de reconstrucción, se necesita de un quipu que contabilice viviendas y familias, relaciones de tenencia y calidad de lo edificado. Actualmente numerosos barrios mantienen un “padrón de habitantes”, que sirve para considerar quiénes son o no residentes y para defender sus derechos como comunidad.
Estos padrones de pobladores, de habitantes o de asociados también cumplen la función de ayudarlos a defender sus derechos de posesión o de propiedad.
Lo mismo sucede en las municipalidades con el catastro, pero muchas veces esto no se mantiene actualizado o no se registra correctamente la información. La información de un catastro es de vital importancia por los siguientes motivos:
Para estimar adecuadamente la magnitud de los daños en caso de accidentes o desastres. Si se conoce lo que ya existía, entonces es más sencillo actualizar la información, en vez de tener que producirla en condiciones de emergencia.
12
Para conocer quiénes son efectivamente residentes del distrito. El número de familias y la situación de propietarios, alojados, inquilinos o posesionarios es un dato muy útil con el objeto de determinar los damnificados en caso de un desastre y estimar la cantidad de ayuda necesaria y el derecho que tienen las familias o personas para recibir la ayuda.
En las municipalidades se cuenta con un instrumento como el quipu que es el catastro. Y un buen catastro servirá como un quipu o como un padrón, si es universal, si sus preguntas son claves, si está actualizado y si ha participado la comunidad. Si se logra esto, el catastro servirá para la planificación y la gestión municipal, tanto para el desarrollo de las comunidades como para enfrentar los embates de la naturaleza.
2.1 ¿Por qué el CATASTRO es importante para el registro municipal?
Cuando ocurre un desastre se hace visible aquello que se tiene que mejorar o atender. Se constata con frecuencia que, la información existente no es útil para tomar decisiones. ¿Por qué sucede esto? A continuación, algunas explicaciones:
a. Hay mucha información en instituciones y organismos, pero no es de mucha utilidad porque está desordenada y desactualizada.
Se cuenta con información en diversas instituciones y organismos: Registros Públicos, Municipalidad distrital, organizaciones vecinales, etc. No siempre es actual, no está consolidada y las respuestas no resuelven los problemas urgentes luego de un desastre. Por ejemplo, no se relaciona la tenencia con el plano de la ciudad. No se sabe si la
vivienda o el predio se subdividió y si se actualizó esta subdivisión o un nuevo piso se construyó.
Es probable que luego de un desastre, se levante mucha información de manera dispersa y desordenada, lo cual hace que sea un gran esfuerzo sin una utilidad clara. Por ello, es importante saber qué información levantar, de qué manera realizarla y sobre todo mantener a las familias informadas de los resultados.
13
b. Conocer la condición de la tenencia es útil para ejecutar los planes públicos.
La atención por parte del Estado, subsidios o programas de crédito público, se paralizan porque no se tiene la información precisa de la tenencia de la vivienda.
Las familias no pueden acceder a los programas públicos de vivienda por no contar con información saneada de la propiedad de sus lotes o sus viviendas damnificadas y afectadas.
c. El catastro no se ejecuta de manera sistemática y no se conoce su importancia.
Cada municipalidad ha ejecutado, cuando lo tiene, un catastro en base a sus posibilidades. Los resultados muestran que no son comparables distrito a distrito y no siempre son precisos en todos los aspectos. Tal vez la mayor dificultad reside en que los catastros no se actualizan de manera periódica, por lo que la información que contienen no refleja la situación del momento actual.
Según el análisis de demanda de catastros urbanos municipales, elaborado por el Ministerio de Economía y Finanzas, sólo un 5% de las principales ciudades del Perú (116 distritos en 27 ciudades) cuenta con un catastro completo, actualizado, integrado y en uso .
Pararecordar:
El registro de la vivienda tiene varios instrumentos. El catastro es uno de ellos y es muy bueno. Pero falta agregar el tema del suelo y su tenencia.
La burocracia en los trámites hace que las familias perciban que formalizarse es un problema.
Esimportanteanivellocal:Contar con información ordenada de carácter físico / arquitectónico y social / legal en caso de un desastre, que sirva para tomar decisiones (p.e. sobre cómo cuantificar y calificar la condición de las familias, dar prioridad a las familias damnificadas).
14
2.2 ¿Quiénes están involucrados en el registro oportuno?
La municipalidad debe administrar la informaciónEs la primera y directa responsable de un territorio porque representa a su comunidad. Es imprescindible que las políticas y medidas que adopte el Estado ante un desastre sirvan, a través de la gestión y dirección del gobierno local, como instrumentos para reconstruir la ciudad desde y para los ciudadanos. Es una forma práctica de ejercicio y reconocimiento de los derechos ciudadanos, en este caso el derecho a una vivienda que les brinde seguridad legal y técnica.
Pararecordar:
El instrumento más impor- tante para mantener un registro y su información es el catastro. Ejecutarlo de manera rigurosa y cumpliendo sus objetivos, permitirá:
Conformar y mantener un registro actualizado de todos los inmuebles del territorio.Consolidarse como el sistema de información oficial del gobierno local para una eficiente gestión.Permitir la determinación física jurídica, de los inmuebles.Un instrumento de con- sulta en los planes de ordenamiento territorial.
Prevenir.La ecuación imprescindible es una comunidad informada y preparada, los bienes se pueden restituir, no los seres humanos afectados por una catástrofe. Se debe tener una comunidad convencida de los beneficios que conlleva una decisión normativa, como el registro municipal y comunal.
15
Una comunidad convencida del registro municipal y comunalAnte un desastre, estar preparados es un primer paso, porque saber lo que se debe hacer elimina o reduce el riesgo (mejora la prevención) y elimina o reduce la vulnerabilidad (somos más diestros en la mitigación).
Es evidente que una mejor preparación de la comunidad y del Estado previene los efectos del desastre, porque reduce al máximo la duración del período de emergencia postdesastre, acelerando el inicio de las etapas de rehabilitación y reconstrucción.
En la preparación ante un desastre, tan importante como el establecimiento de un comité de emergencia, es montar sistemas de alarma, diseñar los planes de evacuación y contingencia, la preparación de albergues, el acopio y almacenamiento de recursos. Y para la reconstrucción es indispensable contar con un registro fiel y actualizado de la tenencia de las viviendas y sus características físicas.
16
ÚNICO, al construirse sobre pautas básicas que permitan la integración y articulación de una jurisdicción con otras, estructurando niveles de información a distintas escalas territoriales.TOTAL, porque debe ser completo (cubrir todo el ámbito de la jurisdicción municipal) y en permanente proceso de actualización.GRADUAL, en su implementación y operación, considerando los diferentes tamaños de jurisdicciones y capacidades de acción.
PROGRESIVO, porque permite realizarse por etapas: implementación, mantenimiento y operación.DIFERENCIADO, porque permite priorizar aquella información más relevante a la gestión municipal. ARTICULADOR, porque deberá mantener una codificación de enlace y nomenclatura de datos común que permita su articulación. INCLUYENTE, para que permita su articulación con información de otras entidades del Estado, como del sector privado.
Es así que un catastro se caracteriza porque es:
El Catastro como instrumento de registro: orientaciones para la
acción3El catastro es un instrumento que permite administrar una ciudad como un ente vivo, requiere y exige conocimiento y experiencia suficiente para hacerlo de forma exitosa. A partir de un catastro es posible implementar proyectos, planes y programas, de manera casi inmediata, porque la información está a la mano, en especial para los que toman las decisiones, como es el caso de los altos funcionarios y alcaldes.
Por ello, el registro adecuado de la condición de tenencia de las viviendas se encuentra en un (buen) catastro, pues permite tener un inventario real de las unidades físicas y sociales de una ciudad; es un instrumento con reglas claras, que repasamos para no olvidarlas y luego acotamos las preguntas necesarias que nos permitan completar las condiciones de tenencia.
17
Además de los problemas de falta de actualidad, sucede que los catastros no siempre consideran a la totalidad de predios existentes en una zona, puesto que muchos de ellos aún presentan problemas de propiedad o se trata de lotizaciones no incorporadas a la trama urbana. Por estas razones, se trata de zonas enteras que “no pueden ser incorporadas al catastro” y hasta no es conveniente que ello suceda hasta que no se cumplan los requisitos. Sin embargo, las mismas autoridades o la propia población disponen de información sobre estos casos. Por esta razón, debe existir un mecanismo de levantamiento de información que no tenga el carácter oficial pero que en el que se disponga de los mismos datos, puesto que en cualquier situación –sea una emergencia o un proceso de formalización—se necesitará que toda la información se encuentre a mano.
Pararecordar:La palabra catastro deriva del latín “capitastrum” contracción de “capitum registrum”, significa registro per cápita de unidades territoriales. El concepto se ha ampliado para constituir los sistemas de información y gestión catastral, se considera todo tipo de información relacionada al territorio con propósito múltiple.La jurisdicción territorial sea urbano o rural, lo inventariado físico natural o artificial.La información se cualifica, característica de cada registro físico de manera física, legal, fiscal y económica.Ya existe un tipo de dato catastrado para situaciones de emergencia denominado: Catastro de áreas de riesgo y vulnerabilidad. Este registro debe ser ampliado para disponer la información sobre la tenencia y propiedad de los predios.
18
La distinción formal que surge a partir de las normas técnicas y de gestión, que cataloga la unidad de información territorial catastral para su codificación, servirá de apoyo para introducir las ampliaciones que den respuesta a las situaciones encontradas luego del sismo del 15 de agosto:
Se denomina Unidad Catastral a la unidad mínima de registro para efectos catastrales que cuenta con una definición física, legal y con un uso diferenciado.Un lote de terreno puede constituir una sola unidad catastral, y un predio puede estar conformado por más de una unidad catastral.Lote catastral, unidad de predio mayor, en que está dividida una manzana catastral, delimitado por los linderos, que a la vez son de carácter legal y delimitan la tenencia, tienen un frente a vía pública.Predio urbano, unidad física a nivel de lote catastral, con independencia física y legal.
3.1 Preguntas relevantes de tenencia de vivienda a incorporar en la ficha catastral
Cada municipalidad distrital tiene entre sus funciones elaborar y mantener el catastro distrital dentro de su jurisdicción, tanto en el ámbito urbano como rural. Para la elaboración del catastro cada municipalidad es autónoma en la información que debe tener la ficha a ser aplicada según los aspectos sociales, económicos, legales, ambientales, de riesgo entre otros; es decir responde a la realidad de cada distrito.
Nos proponemos resolver el hecho que en muchas oportunidades lainformaciónsobreloslotesesacertada y en numerosos casos cubre toda la localidad, pero noasíla información sobre la situación de latenencia,estoes,sobrelapropiedadylaposesión.
1�
Para incorporar preguntas de tenencia de vivienda, la referencia es la Ficha del Instituto Catastral de Lima (ICL), ver anexo 2: Ficha Individual. En la propuesta se ampliará y completará, considerando los incisos:
Identificación del propietario (incisos 13, 14 y 15 explícitamente se dice No llenar en caso de propiedad), Características de la propiedad (incisos 32 y 33) y Descripción del predio (38)
Las situaciones problemas, justamente de carácter físico y legal, no identificadas por el sistema convencional de catastro se presentan por modificación interna en la Unidad Catastral, ya sea:
Por cambios físicos: El lote original ha sido modificado, subdividido o independizado.La vivienda ha sido modificada, ampliada, subdividida o independizada.Se constata cambios en el número de viviendas en el lote o en el número de hogares en la vivienda.
O por cambios legales: Posesión sin título.Lote o predio sin inscripción.No se conoce la situación de tenencia.Subdivisión del lote o predio sin documentos.Contradicciones en el registro.
3.2 Aspectos arquitectónicos y urbanísticos (técnicos)
Los aspectos arquitectónicos - urbanísticos y legales que se presentan a continuación pueden ser incorporados a la ficha catastral que emplee cada municipalidad distrital.
Se trata de realizar un levantamiento arquitectónico de la edificación existente (lo más preciso posible) y la información documentaria de propiedad original y de tenencia actual, que permita una comparación de la Unidad Catastral original (Ficha ICL) con la situación actual. En el cuadro siguiente se presenta la ficha original en relación con la propuesta:
20
FICHA ICL. UNIDAD CATASTRAL ORIGINAL
FICHA PROPUESTA. UNIDAD CATASTRAL
Catastro físico original Catastro físico para Regularización
Haga un croquis detalla-do con medidas del lote matriz original (informa-ción documento original de propiedad)
• Sobre el croquis del lote matriz original, realice un levantamiento de la edifi-cación existente por pisos (de ser necesario emplee cortes esquemáticos, no olvide precisar el nombre de los ambientes)
•
Indique el nombre de las calles o lotes vecinos
• Indique las ampliaciones y subdivisiones produci-das
•
Indique la planimetría y las medidas de los linde-ros
•Indique por ambientes o pisos, en que se subdi-vide la edificación según la tenencia (por ejemplo ambientes comunes y ambientes de uso exclu-sivo de padres o de la fa-milia ampliada)
•
21
Área total del lote•
Área construida por pisos•Según la distribución de tenencia indicar de ma-nera independiente:
Área del sub lote (distinguiendo área libre)Área construida de la subdivisiónMateriales predo-minantes de la subdivisión.Estado de la cons-trucción de la sub-división a.(En construcción, terminado (38))Estado de la cons-trucción de la sub-división b.(Bueno, regular o malo)
•
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
22
3.3 Aspectos legales
La información que brinde el Catastro Municipal con respecto a la situación de la tenencia de cada uno de los lotes debe ser clara, precisa y actualizada. Así, frente a una situación de desastre o simplemente de litigio se pueda identificar cuál es la situación de tenencia de las familias respecto al predio, a fin que la ayuda social y económica, así como las acciones de reconstrucción se puedan realizar considerando no sólo al propietario sino a los posesionarios, identificando los lotes abandonados, las áreas de propiedad del Estado, los espacios públicos ocupados y libres, entre otros.
Corresponde, entonces, revisar los rubros sobre tenencia que se recogen en la Ficha Catastral, individual, elaborada por el Instituto Catastral de Lima – ICL.
IDENTIFICACIÓNDELPROPIETARIO(Nollenarencasodecopropiedad)
29 CONDICIÓNESPECIALDELPROPIETARIO(Exonerados)
01 Gob. Cen-tral/Regional
02 Gobierno Local
03 Gobiernos extranjeros
04 Benefi-cencias
05 Hospitales 06 Entidad religiosa católica
07 Compañía de Bomberos
08 Universi-dades
09 Centros Educativos
10 Comunida-des Campesi-nas
11 Org. interna-cionales
12 Pensionis-tas
13 Otra ent. religiosa
- - -
30 NºRESOLUCIÓN
Fechaaplicación
Fechavencimiento
23
CARAC T ER Í S T I C A S D E L A P ROP I E DAD
31 TIPODEPROPIETARIO
01 Persona natural
02 Persona jurídica
32 DERECHODEPROPIEDAD
01 Propietario único
02 Sucesión intestada
03 Poseedor 04 Sociedad conyugal
05Copropiedad
06 Tenedor 07 Otros (espe-cificar)
33 FORMADEADQUISICIÓN
01 Adjudicación 02 Anticipo legitima
03 Compra venta
04 Donación
05 Declaratoria de herederos
06 Permuta 07 Prescripción adquisitiva
08 Expropia-ción
09 Fusión 10 Cesión derecho/ acciones
11 Dación pago 12 Const. empresas
13 Testamentos 14 Otro
34 FECHADEADQUISICIÓN
24
I D EN T I F I C A C I ÓN D E L A T EN ENC I A (Nollenarencasodecopropiedad)
29 CONDICIÓNESPECIALDELATENENCIA(Exoneración)
01 Gobierno Central
02 Gobierno Regional
03 Gobierno Local
04 Gob. ex-tranjeros
05 Beneficen-cias
06 Hospitales 07 Entidades religiosas
08 Universi-dades
09 Compañía de Bomberos
10 Comunida-des Indígenas
11 Org. interna-cionales
12 Pensionis-tas
13 Centros Educativos
- - -
30 NºRESOLUCIÓN
Fechaaplicación
Fechavencimiento
En la perspectiva de hacer visible las condiciones de tenencia de las viviendas, se introducen algunos cambios en los rubros:
El rubro IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO y CONDICIÓN ESPECIAL DEL PROPIETARIO hace referencia expresa a la situación legal de propiedad, situación que no es exacta, porque en algunos casos los titulares antes señalados pueden encontrarse como arrendatarios o teniendo el bien en calidad de cesión en uso, entre otros, es por ello que es conveniente ha-blar de CONDICIÓN ESPECIAL DE LA TENENCIA. Es conveniente asignarle un número por separado al Gobierno Central y al Gobierno Regional, porque los bienes del Gobierno Central están referi-dos básicamente a los diferentes bienes de los ministerios que no son los mismos bienes que de los gobiernos regionales.
•
•
25
Dado la igualdad de las religiones no se requiere hacer una diferencia entre entidad religiosa católica y otras entidades religiosas conviene colocar sólo entidades religiosasExisten comunidades nativas que tienen predios en la zona urbana por lo que se debe considerar tanto a las comunidades campesinas como a las comunidades nativas. En los casos de exoneración para universidades y centros educativos se debe tener presente lo señalado en el párrafo final del artículo 19º de la Constitución Política del Perú: “Para las instituciones educativas privadas que generen ingresos que por ley sean calificados como uti-lidades, puede establecerse la aplicación del impuesto a la renta”, es decir, existen excepciones a la exoneración cuando existen fines de lucro. Para el caso de los pensionistas también debe considerarse excepcio-nes porque algunos de ellos perciben pensiones bastantes elevadas.
•
•
•
•
Hacer un catastro en función sólo a la propiedad es impreciso, consi-derando que el mayor porcentaje son los posesionarios y que la mayor parte de propietarios no cuentan con su derecho inscrito. El término idóneo es: Características de la Tenencia y es mejor consignar el tipo de titular, en lugar de Tipo de Propietario.
•
CARAC T ER Í S T I C A S D E L A T EN ENC I A
31 TIPODETITULAR
01 Persona Natural
02 Persona Jurídica
26
Con respecto al numeral 06 Te-nedor definido en el Manual de Levantamiento Catastral como “la persona que está ocupando la unidad catastral por encargo de otra”, es conveniente utilizar términos que recojan realidades más comunes. La definición que se le da a tenedor calza tanto al alojado, como al guardián y excluye al arrendatario, que si
• bien está en el rubro poseedor, es conveniente considerarlo de forma expresa, es por ello que se considera que es más con-veniente en lugar de TENEDOR abrir dos rubros para alojado y guardián y considerar un ru-bro expreso para el caso de los arrendatarios, términos más co-loquiales que tenedor.
32 SITUACIÓNDELATENENCIA01 Pro-pietario Único
02 Sucesión intestada
03 Poseedor
04 Sociedad conyugal
05 Alojado
06 Copro-piedad
07 Arren-datario
08Guardián
09 Otros(especificar)
33 FORMADEADQUISICIÓN01 Adjudica-ción
02 Anticipo Legítima
03 Compra venta
04 Donación
05 Declarato-ria de here-deros
06 Permuta 07 Prescrip-ción adquisi-tiva
08 Expro-piación
09 Fusión 10 Cesión der/ acciones
11 Dación pago
12 Const. empresas
13 Testamen-to
14 Sub división 15 Otro
34 FECHADEADQUISICIÓN
27
Dentro de las formas de adquisición, la subdivisión, señalada en el punto 14, se presenta como una situación de hecho, como una práctica común en el gran porcentaje de familias en nuestro país, los padres dejan a sus hijos la vi-vienda familiar y los hijos la subdividen de acuerdo al número de hermanos y al mejor parecer, redistribuyendo los es-pacios o generando espacios sin aseso-ramiento técnico ni legal.
La inscripción de los derechos en los registros públicos hace que dicho dere-cho no sólo sea conocido por las partes, como por ejemplo comprador y vende-dor, sino que sea de conocimiento de todos. Otorgando seguridad jurídica. Es conveniente resaltar que en nues-tro sistema jurídico la inscripción no es
obligatoria, es decir, no es constitutiva de derechos sino sólo declarativa. En el caso de los derechos de propie-dad estos se realizan respecto al lote por lo que dicho lote también debe es-tar inscrito y registrado en el catastro de registros públicos (con sus áreas, medidas, ubicación, plano y memoria descriptiva).
Un rubro no considerado en la ficha catastral del Institu-to Catastral de Lima como parte de la tenencia es la SITUACIÓN REGISTRAL.
SITUACIÓNDEINSCRIPCIÓNDELPREDIO01 No inscrito 2.4 Estado02 Inscrito en registros públicos 2.5 Comunidades Indígenas
2.1 A nombre del propietario 2.6 Gobierno Regional o Local2.2 Pariente fallecido 2.7 Beneficencias2.3 Tercero 03 Predio inscrito con carga o
gravamen
28
01Noinscrito, es el predio que no se encuentra inscrito en los registros públicos, no está in matriculado.
02Inscritoenregistrospúblicos,es el predio que se encuentra inscrito en los registros públicos, está in matriculado, tiene partida registral
2.1Inscritoanombredelpropietario, es el predio que figura inscri-to a nombre de su actual propietario. Hay una relación entre lo que señala el registro y la realidad.
2.2 Inscritoanombredeparientefallecido,es el predio que figura inscrito a nombre de la persona que fue propietaria pero actual-mente se encuentra fallecida y es familiar de quienes se encuen-tran en la vivienda por tanto tienen derecho.
2.3 Inscritoanombrede tercero, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de un propietario que no tiene ninguna relación con el actual poseedor o propietario.
2.4 InscritoanombredelEstado, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de una entidad u organismo del Estado.
03CargaoGravamen, es una carga que pesa sobre un bien para asegurar o garantizar el cumplimiento de una obligación, por ejemplo un predio que ha sido hipotecado para garantizar la deuda.
2�
3.4 ¿Cómo incorporar la tenencia en la ficha del catastro?
Se debe plasmar en el catastro los aspectos relevantes presentados en cam-po, por ejemplo:
Incorporar una addenda al formato de la Ficha Catastral.Plano (croquis con medidas) que indiquen la subdivisión y cambios rea-lizados a partir de la Unidad Catastral original. Importante es indicar las áreas construidas de la vivienda y lote original, y las nuevas áreas de las viviendas ampliadas, subdivididas o independizadas; además de los materiales de construcción predominante, el estado de conservación, la altura de edificación. Documentos que acrediten los cambios en la tenencia o la situaciones irregulares (conflictos) presentes.Si no se cuenta con un catastro urbano municipal, se debe confeccionar una Ficha Catastral con los aspectos señalados. Si ya se cuenta con uno, incluir en la actualización, verificar y poner de relieve las precisiones en los aspectos físico y legal.
••
•
•
3.5 Otras informaciones relevantes de un catastro
Una gran conclusión a extraer es que un catastro permite múltiples apli-caciones, tanto a nivel más general, de aspectos urbanos. Referirse a un lote o vivienda, o una manzana a toda la ciudad, prepararse y planear con toda la comunidad.
También que las tareas de registrar información y planear acciones nos permite una mejor preparación del municipio y su comunidad.
Conocer a las organizaciones sociales, como juntas de vecinos y or-ganizaciones sectoriales que permitan una participación activa en las etapas de diagnóstico, planificación, capacitación y asesoramiento. Una gestión del riesgo que signifique un pacto social redundará en consensos y abreviar las etapas de reconstrucción.
•
30
Construir un catastro de áreas de riesgo y vulnerabilidad y donde se pueda identificar la población vulnerable mediante mapa de riesgo físico que per-mita identificar las zonas de mayor peligro. Identificar zonas de evacuación y seguridad que signifique un sistema vial de evacuación y contar espacios públicos preparados o edificaciones acon-dicionadas , como barrios de transición. Contar con planes de ordenamiento territorial que permitan distinguir zo-nas de expansión y habilitación de proyectos, donde se planifique la reubi-cación y el crecimiento de la ciudad. Preparar a la población con acciones de simulacros que permitan organizar a las familias e identificar responsabilidades.
•
•
•
•
Mirar el terremoto del 15 de agosto de 2007 en retrospectiva será fundacional si lo planteamos como retos y nuevos compro-misos.El registro de la vivienda tiene varios instrumentos, el principal y más importante es el catastro que es muy bueno si se convierte en práctica participativa. No olvidar que debe incluir los temas del suelo, la vivienda y su proceso, y la tenencia.Deben agilizarse los procedimientos y formularios para que las familias perciban que formalizarse es una oportunidad de mejo-rar y no un problema más. Las acciones de respuesta deben organizarse de manera horizon-tal, descentralizada y con la mayor participación social posible. Las mejores respuestas urbanísticas y arquitectónicas son las que atienden a la diversidad y a las maneras culturales existentes de construir.La preparación reduce al máximo la duración del período de emergencia postdesastre, acelerando el inicio de las etapas de rehabilitación y reconstrucción. Uno de los principales retos será construir una cultura registral, con participación de autoridades, dirigentes y las familias.
•
•
•
•
•
•
•
Paratenerencuenta:
31
ANEXOS
Casuística de tenencia y vivienda
En la labor llevada a cabo por UN-Hábitat luego del terremoto de agosto de 2007 se encontró una gran variedad de casos en los que no quedaba claro quién era el propietario de la vivienda y, por lo tanto, quienes son los verda-deros damnificados. Siempre se piensa que las familias que habi-tan en asentamientos humanos o urbanizaciones no formalizadas son los únicos que tienen proble-mas para acreditar la propiedad o la posesión.
También son numerosos los ca-sos en que una familia no puede acreditar que la vivienda es de su propiedad, aún si mantiene una posesión permanente y pacífica sobre esa propiedad.
Cada problema requiere una atención específica, pero la gran cantidad de problemas existen-tes demanda que las autoridades nacionales y municipales se do-ten de una política para apoyar a las familias que acrediten su pro-piedad. A continuación mostramos al lector una relación de casos de problemas encontrados, con la intención de ilustrar sobre la complejidad de una problemática en la que lo difícil no es solucio-nar los casos individuales, sino dotarse de una política que poco a poco solucione el conjunto de la problemática.
A
32
Casosrelevantesytipologíaencontrada(aspectoslegalesytécnicos)
Problema SituaciónLegal
Ubicación Situaciónurbanística
Propuestaarquitectó-
nica
T e n e n c i a Colectiva Pobladores
cuyas vivien-das han sido construidas y subdivididas sin licencia municipal (1)
Distrito Chincha Alta / casco urbano periferia
TipologíaSubdivisión de lote
Quinta
T e n e n c i a Legal Pobladores
que mantie-nen una pose-sión ancestral por más de 10 años, sin trámite para obtener TP (2)
Distrito de Tambo de Mora / Centro poblado Rural Las Violetas
TipologíaViviendas rurales en pampón
Ordenamien-to de vivien-das rurales en condominio
Tenencia de la Posesión Pobladores
en vivienda con más de una familia desdoblada en familias individuales (3)
Distrito de Pueblo Nuevo UPIS Húsares de Junín
TipologíaOcupando un espacio público
Densificación. Multifamiliar de escalera exterior
33
Ejemplo 1. En un macrolote (más de 600 metros cuadrados) los 5 hermanos herederos de la familia fundadora del barrio se han repar-tido el terreno, han conformado nuevas familias, y el terremoto los sorprende en plenos trámites (extensos que lo realizan de manera parsimoniosa). Las casas de adobe ya no están en pié y, en princi-pio, sólo uno de ellos será beneficiario del Bono 6000. En una zona de donde el trazado original fue de las familias, sería ilustrativa una propuesta tipo quinta, que conjugue las cinco viviendas (tipo tripa, muy alargadas en proporción 1 a 6) integradas alrededor de un es-pacio central.
Ejemplo 2. Por varias generaciones un tronco familiar de agriculto-res asalariados ocupan un pequeño caserío, alrededor de una vía y cercana a los servicios, son dos docenas de casas que han sufrido el embate sísmico. Es una zona semi urbana, la ambigüedad de la cali-ficación indica que sólo recibirán materiales para que reconstruyan sus viviendas de adobe, merecen más, un nuevo plan de ordena-miento territorial, que permita ser pionero en el proceso de creci-miento de la ciudad.
Ejemplo 3. Es frecuente encontrar en las Urbanizaciones de Interés Social (UPIS) desdoblamientos familiares (padres, hijos y nietos) que comparten una misma vivienda, generalmente de un piso y vi-viendo en situaciones de hacinamiento. El terremoto les brinda la expectativa, se desdoblan, los padres en una carpa donde existió la casa y los hijos ocupando las áreas destinadas para parques. En un buen número de casos es posible plantear proyectos de densifica-ción (más de una vivienda en el lote inicial) como multifamiliares de escalera exterior.
•
•
•
34
Ficha Individual del ICL
Presentamos a continuación la primera Ficha Catastral del Instituto de Ca-tastro de Lima, consigna la información Individual, que sirvió de referen-cia a las preguntas de Tenencia de Vivienda. Conviene informar que estas Fichas ICL comprenden otros temas como: Ficha Económica, Ficha de Co-propiedad, Ficha de Bien Común, Ficha Industrial y Ficha Monumental.
A continuación se presenta la propuesta para el rubro tenencia que se debe incorporar a la ficha que maneja cada una de las municipalidades distritales.
Para efectos del presente manual hemos tomado como ejemplo la ficha del Instituto Catastral de Lima ICL, en la que se incorpora los casilleros que recogen la información sobre tenencia. Ver los nuevos casilleros en la siguiente ficha.
F I C HA C ATA S TRA L ( I n d i v i d u a l )
29 CONDICIÓNESPECIALDELATENENCIA(Exon.)
01 Gobierno Central
02 Gobierno Regional
03 Gobierno Local
04 Gob. extran-jeros
05 Gob. ex-tranjeros
06 Beneficien-cias
07 Entidades religiosas
08 Universidades 09 Compañía de Bombe-ros
10 Comunida-des Indíge-nas
11 Org. interna-cionales
12 Pensionistas 13 Centros Educativos
30 NºRESOLUCIÓN
Fecha deaplicación
Fecha devencimiento
35
31 CARACTERÍSTICADELATENENCIA
Tipo de titular
01 Personanatural
02 Personajurídica
32 SITUACIÓNDELATENENCIA 01 Propietario único
02 Sucesión intestada
03 Poseedor 04 Sociedad conyugal
05 Alojado 06 Copropiedad
07 Arrendatario 08 Guardián 09 Otros(especificar)
33 FORMADEADQUISICIÓN 01 Adjudica-ción
02 Anticipo legitima
03 Compraventa 04 Donación 05 Declara-toria de herederos
06 Permuta
07 Prescripción adquisitiva
08 Expropiación 09 Fusión 10 Cesión der/ acciones
11 Dación pago 12 Const. empre-sas
13 Testamento 14 Sub división
15 Otro
34 FECHADEADQUISICIÓN
35 SITUACIÓNDEINSCRIPCIÓNDELPREDIO
01 No inscrito
02 Inscrito en registros públicos
2.1 A nombre del propietario
2.5
Gobierno Regional o Local
2.2 Pariente fallecido
2.6 Gobierno Regional o Local
2.3 Tercero 2.7 Beneficen-cias
2.4 Estado
03 Predio inscrito con carga o gravamen
36
Una segunda propuesta se plantea en el rubro descripción del predio en el cual se debe considerar incorporar al final de la ficha un espacio para el croquis del lote matriz, así como para las modificaciones efectuadas, de acuerdo a las indicaciones señaladas.
CROQUISDELLOTEMATRIZYSUSMODIFICACIONES
Indicaciones :
Sobre el croquis del lote matriz original, realice un levan-tamiento de la edificación existente por pisos (de ser ne-cesario emplear cortes esquemáticos, no olvidar precisar el nombre de los ambientes).
Indique las ampliaciones y subdivisiones producidas.
Indique por ambientes o pisos, en que se subdivide la edificación según la tenencia (por ejemplo, ambientes comunes y ambientes de uso exclusivo de padres o de la familia ampliada).
Según la distribución de tenencia indicar de manera inde-pendiente:
Área del sub lote (distinguiendo área libre)Área construida de la subdivisiónMateriales predominantes de la subdivisiónEstado de la construcción de la subdivisión a.(En construcción, terminado (38)Estado de la construcción de la subdivisión b.(Bueno, regular o malo)
•
•
•
•
1.2.3.4.5.6.7.
37
FichaCatastral
Incorporar las preguntas de los aspectos legales (2.2.2), que modifica los rubros del 29 al 34.
38
Incorporar las preguntas de los aspectos técnicos (2.2.1) como anexo.