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GUÍA DE MANTENIMIENTO DE
INMUEBLES PATRIMONIALES
A I C S - A g e n z i a I t a l i a n a p e r l a C o o p e r a z i o n e a l l o S v i l u p p o P r o g r a m a d e A s i s t e n c i a T é c n i c a a l M i n i s t e r i o d e C u l t u r a s y T u r i s m o - I I F a s e A v . H e r n a n d o S i l e s n . 5 5 9 3 , E d i f . T u n u p a , O f . 3 0 2 , O b r a j e s , L a P a z ( B o l i v i a )
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N o m e o r g a n i z z a z i o n e T i t o l o
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GUÍA DE MANTENIMIENTO DE INMUEBLES PATRIMONIALES
Considerada la necesidad por parte de las Instituciones locales de poder contar con instrumentos idóneos para su propia realidad, en el respecto de las competencias establecidas por la Ley de Autonomías, esta guía metodológica pretende ser una herramienta útil a los Departamentos y Municipios para la formulación de los planes de gestión del patrimonio cultural, identificando las problemáticas de cada contexto y planteando medidas pertinente para una planificación del desarrollo ajustada a las especificidades existentes.
AICS - Programa de Asistencia Técnica al Ministerio de Culturas y Turismo – II Fase (2016)
Elaborado por Renzo Carlucci, en el ámbito del Programa de Asistencia Técnica al Ministerio de Culturas y Turismo de Bolivia.
Versione 1.0 - 21 de majo 2016
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ÍNDICE
Guía de Mantenimiento de Inmuebles Patrimoniales 2
Objeto 2
Del Mantenimiento 2
Terminología utilizada 3
Elementos constructivos 3
1. Cimentación 3
2. Muros portantes 5
3. Entrepisos 6
4. Cubiertas 8
5. Fachadas exteriores 9
5. Revestimiento en pisos 10
6. Carpintería y elementos de protección 11
7. Pinturas interiores y exteriores 13
8. Red de Instalación Sanitaria (desagüe) 14
9. Red de Instalación de agua potable 15
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Guía de Mantenimiento de Inmuebles Patrimoniales
OBJETO La presente norma contiene las instrucciones particulares para el mantenimiento de los edificios patrimoniales.
La presente norma tiene como propósito mejorar la gestión y la calidad del trabajo de mantenimiento de los inmuebles de valor patrimonial del país y, a la vez, proporcionar herramientas de gestión a todos los agentes públicos o privados que se hallen en posesión o custodia de Monumentos.
Se describen a continuación las correspondientes instrucciones de uso, las inspecciones a realizar en el futuro y las dife-rentes operaciones de mantenimiento.
DEL MANTENIMIENTO El deterioro de los inmuebles patrimoniales en términos de materiales y estructuras, son el motivo principal de la afecta-ción de la calidad de vida de los usuarios.
La conservación y mantenimiento de un inmueble hace que el estado de un edificio sea: seguro, habitable, accesible, confortable y funcional. Las acciones de mantenimiento se realizan para:
- Conservar el propio patrimonio, que en la mayoría de las ocasiones, tanto ha costado crear.
- Evitar las molestias que generan los daños en las instalaciones.
- Por razones de:
a. Seguridad
b. Higiene
c. Confort
- Por economía, si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería, no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originara ́ la explosión de:
a. Una instalación mal conservada produce mayores consumos.
b. Una instalación antigua rinde poco y consume mucho.
c. Un edificio mal conservado, rebaja considerablemente el precio de mercado de su vivienda, en el caso de que quisiera venderla.
TERMINOLOGÍA UTILIZADA Se trata de esclarecer el significado e intenciones de los términos y expresiones utilizadas en los cuadros de programa de mantenimiento donde se reflejaran las operaciones, trabajos de mantenimiento y conservación.
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Frecuencia. Periodos de tiempo recomendados para llevar a cabo las inspecciones y comprobaciones, es decir cada mes, año o varios años.
Inspecciones y comprobaciones. Son las acciones de vigilancia, revisiones y comprobaciones a llevar- se a cabo en los periodos de tiempo señaladas, son los elementos a vigilar, además se especifica la persona encar-gada de esta vigilancia.
Actuaciones. Son las actividades como engrases, limpieza y otras, a llevarse a cabo sin necesidad de inspección previa.
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
1. CIMENTACIÓN
Por medio de la cimentación se trasladan todas las cargas del edificio al terreno sobre el que se apoya.
El sistema de cimentación en un inmueble de valor patrimonial es la cal y canto: piedra y cal. Todos ellos quedan gene-ralmente ocultos o enterrados después de su construcción.
a. Causas del deterioro
Una de las causas fundamentales para presenciar ciertas alteraciones en los cimientos, tiene origen en transformaciones en los terrenos próximos al edificio como son:
- Nueva construcciones.
- Excavaciones aledañas al edificio.
- Obras subterráneas.
- Modificaciones a la topografía del terreno: cortes y excavaciones.
- Rellenos de tierra.
- La corriente subterránea de agua y las fugas de conducciones enterradas de agua o de redes sanitarias, pueden alterar el terreno y por consiguiente pueden causar danos en los cimientos.
- Si se desea introducir un nuevo uso dentro del inmueble, debe ser asesorado por un técnico especializado.
b. Recomendaciones para evitar el deterioro
- No alterar la topografía del terreno.
- Construir aceras alrededor del inmueble, de tal manera que las mismas, no permitan que el agua de la lluvia lle-gue directamente a los cimientos.
- Mantener en buen estado las tuberías de agua y de desagüe sanitario.
No se debe realizar ninguna de las acciones, que a continuación se señala, sin la orientación de un técnico especializado:
- Eliminar la humedad.
- Realizar recalces de cimentación, en forma alternada para no dejar desprotegida la cimentación.
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c. Programa de mantenimiento
2. MUROS PORTANTES
Son elementos que tienen la función, no solo, de cerrar y dividir las habitaciones, sino también cumplen la función de soporte estructural.
Los muros son clasificados de acuerdo a la función que desempeñan en la construcción en muros principales y muros secundarios.
La mayoría de los muros de los edificios patrimoniales, tienen como principal componente una argamasa de barro, ya sea en forma de adobe como suele pasar en Sucre, Potosí y Chiquitos o de tapial.
a. Causas del deterioro
Los problemas de deterioro en muros se deben a lesiones provenientes de los cimientos, cubiertas, instalaciones eléctri-cas e hidro-sanitarias o finalmente, por la mala calidad de los materiales empleados. Se suelen observar las siguientes lesiones:
- Deformaciones: desplomes de paredes.
- Fisuras y grietas: en paredes y fachadas.
- Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales.
b. Recomendaciones para evitar el deterioro
El deterioro de los muros en inmuebles patrimoniales, depende la estabilidad de la estructura, por lo que se debe tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
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- No se debe realizar ninguna acción para eliminar, cambiar las dimensiones o emplazamiento de cualquiera de los muros estructurales, en el supuesto, de que se llegara a afectar los muros, debe hacerlo con el asesoramiento de un técnico especialista.
- Los muebles de gran peso que contiene objetos con un peso excesivo, como armarios y estanterías, se deben co-locar cerca de muros de carga.
- La estructura tiene una resistencia limitada, ha sido calculada y dimensionada para soportar su propio peso, el de los elementos constructivos que se apoyan en la misma y las cargas añadidas de personas y mobiliario. Si se cambia de tipo de uso de parte del edificio, se recomienda hacerlo con el asesoramiento de un especialista.
Por último se recomienda tener los muros estén revocados para evitar debilitamiento de los muros de adobe.
c. Programa de mantenimiento
3. ENTREPISOS
Elemento estructural, generalmente horizontal, capaz de transmitir las cargas que soporta, así como su propio peso a los demás elementos de la estructura (vigas, pilares, muros, etc.), hasta que todas las cargas lleguen a la cimentación, que descansa sobre el terreno.
Forma parte de la estructura horizontal de las diferentes partes de un edificio, siendo capaz de solidarizar horizontal-mente los diversos elementos estructurales, permitiendo, por tanto, no sólo transmitir cargas verticales, sino también horizontales.
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a. Causas del deterioro
La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles y electrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo de escuela a almacén, la estructura se sobrecargara ́ y se sobrepasarán los límites de seguridad.
- Lesiones.
- Deformaciones: abombamiento en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no encajan.
- Fisuras y grietas; suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas que no ajustan.
b. Recomendaciones para evitar el deterioro
Se debe tener en cuenta lo siguiente:
- No se debe realizar alguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos estructurales.
- No se debe taladrar, ni raspar las vigas.
- Evitar la concentración de cargas.
c. Programa de mantenimiento
4. CUBIERTAS
Paramentos generalmente inclinados, que protegen la parte superior del edificio de inclemencias meteorológicas y espe-cialmente de la lluvia, por esto es importante su cuidado. Esta ́ dividida en dos partes:
La estructura de sustentación, además de sostener la cubierta le da la forma al techo y define el espacio interno, el tipo más común es de par y nudillo, las clases de madera más encontradas son las de cedro.
La cubierta, de teja cerámica artesanal conocida como muslera.
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a. Causas del deterioro
La infiltración del agua de lluvia es la principal causa de deterioro de los techos. La acción de la humedad sobre las pie-zas de madera provoca el debilitamiento de la estructura de madera, las principales causas de filtraciones pueden ser:
- Piezas rota de teja.
- Fracturación de la estructura de madera de la cubierta.
- Obstrucción de las bajantes o canaletas.
- Sobrecarga de peso en la estructura.
Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de cubierta:
- Deformaciones: abombamiento en techos, tejas o calaminas desencajadas, rotura de piezas de cubierta.
- Fisuras y grietas: en la estructura de madera de techos.
- Humedades en la zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
b. Recomendaciones para evitar el deterioro
Las cubiertas en pendiente serán accesibles sólo para su conservación. El personal encargado del trabajo ira ́ provisto de cinturón de seguridad que se sujetara ́ a dos ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios lleven zapatos con suela blanda y anti- deslizante. No se transitara ́ sobre las cubiertas si están mojadas.
Se debe evitar almacenamiento de materiales y el vertido de productos químicos agresivos, como son los aceites, disol-ventes o lejías.
Debe estar limpio y libre de vegetación parasita. De igual forma se mantendrán las canaletas y bajantes según el caso. Evite colocar obstáculos que dificulten los desagües.
Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros, canales y limahoyas. Se debe procu-rar, siempre que sea posible, no pisar las cubiertas en pendiente.
Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producir desperfectos. Los trabajos de reparación se realizaran siempre retirando la parte dañada para no sobrecargar la estructura.
c. Programa de mantenimiento
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5. FACHADAS EXTERIORES
Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razón, deben cumplir importantes exigencias de aisla-miento respecto del frio o el calor, el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto configura el as-pecto de la ciudad. Por esta razón, no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rótulos no apropiados), sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobación de la Comunidad de Propieta-rios.
a. Causas del deterioro
- El humo, la suciedad, el polvo y otro agentes atmosférico son causa de la suciedad que aparece en las fachadas, para su limpieza debe evitarse procedimientos físicos que alteren su composición.
b. Recomendaciones para evitar su deterioro
Las fachadas y sus componentes: paredes, ventanas, balcones, etc. son elementos comunes del edificio, como tales, deben ser tratados. En consecuencia:
- No se debe modificar en la fachada ninguno de sus componentes.
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- En los balcones y galería no se debe colocar cargas pesadas como jardineras o materiales almacenados. También debería evitarse que el agua que se utiliza para regar gotee por la fachada.
- No se debe abrir ningún tipo de vano si el permiso respectivo de la unidad componente en cada lugar y bajo la supervisión de un profesional especializado.
- No colocar rótulos publicitarios que atenten contra la imagen de la fachada.
5. REVESTIMIENTO EN PISOS
El revestimiento en pisos es el que cubre la superficie de cualquier suelo, su finalidad es múltiple: desde proporcionar una superficie plana fácil de pisar y dura al desgaste, hasta dotarla de un aspecto agradable e incluso decorativo.
Entre los revestimientos de suelos para edificios, hay una gama muy variada los materiales que frecuentemente aparecen como acabado son: los cerámicos, la madera, el vinyl y la piedra.
a. Causas del deterioro
El deterioro en los revestimientos de pisos, por lo general, se presenta por los siguientes motivos:
- Falta un mantenimiento constante.
- Inadecuado uso del espacio.
- Inadecuado mantenimiento de los materiales de revestimiento.
b. Recomendaciones para evitar el deterioro
- Cuando se realiza la limpieza de pisos, se deberá secar los mismos inmediatamente, para evitar que el agua penetre en la capa interior provocando, en ocasiones desprendimientos y filtraciones en la vivienda.
- Si fuera necesario, revise y ponga la juntas dañada, su buen estado previene roturas y dificulta el paso de humedad.
- Se debe evitar la caída de grasas y ácidos en las superficies.
- Evitar golpe o impacto de objetos duros.
- Si una pieza de cerámica se rompe, reponer el daño lo más rápido posible, para evitar que las piezas contiguas que-den afectadas.
- La limpieza debe realizarse con agua jabonosa o jabón neutro.
- Los pavimentos de mármol solo necesitan una limpieza frecuente, se barrerán y fregarán.
- Puede fregar la pizarra y la piedra lisa con algún producto de limpieza de suelos o con sosa diluida en agua. No se deben fregar con jabón.
c. Programa de mantenimiento
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6. CARPINTERÍA Y ELEMENTOS DE PROTECCIÓN
Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras, es conveniente comprobar su estado y sustituirlas si es el caso. La reparación de la cerradura, si la puerta queda cerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco.
En el caso, de las puertas que después de un largo periodo de funcionamiento correcto encajen con dificultad a su res-pectivo marco, previamente a cepillar las hojas, se comprobara ́ que el defecto no este ́ motivado por:
- Un grado de humedad elevado.
- Movimientos de las divisiones interiores.
- Un desajuste de las bisagras.
En el caso de que la puerta separe ambientes muy diferentes es posible la aparición de deformaciones importantes.
Los cristales se limpiaran con agua jabonosa, preferentemente tibia y se secarán. No deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayaría.
Los cerramientos pintados se limpiarán con agua tibia y, si hace falta, con un detergente. Después se enjuagarán.
a. Recomendaciones para evitar el deterioro
Para la carpintería y acristalamiento es conveniente tener en cuenta las siguientes observaciones:
- No debe modificarse la forma ni dimensione de ningún elemento de la carpintería exterior, ni se cambiara ́ su emplaza-miento sin el permiso correspondiente.
- Evite golpes y cierre con cuidado, sin brusquedad cualquier elemento.
- No introduzca algún elemento extraño entre la hojas y cerco, ni presione las hojas abiertas contra la pared, estos esfuer-zos pueden dañar la posición de las bisagras y en consecuencia, el cierre de la carpintería.
b. Programa de mantenimiento
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7. PINTURAS INTERIORES Y EXTERIORES
Son revestimientos que sirven de acabado y protección a muchas superficies. Por su situación y consiguiente contacto directo con el ambiente, las pinturas sufren en primera instancia, la mayor parte de las agresiones que tendrían que so-portar los paramentos protegidos.
a. Recomendaciones para evitar el deterioro
Si queremos que sigan prestando ese servicio de protección, se deben seguir las siguientes recomendaciones:
- Evite golpes, roces, rayados, etc. Todos ellos pueden dejar una huella en la pintura.
- Las pinturas sobre elementos metálicos protegen a estos, contra la oxidación, por lo cual, procure restaurar la pintura a la primera señal de óxido que observe y selle la filtración de agua que seguramente produce.
En cuanto a la limpieza se recomienda:
- Para pintura a la cal, con paño seco. No emplee líquidos de limpieza, ni agua, ya que estas pinturas no protegen contra la humedad.
- Para pintura plásticas y esmaltes, utilice esponjas o paños humedecidos en agua jabonosa
b. Programa de mantenimiento
Trabajos de pintura
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Las obras y trabajos de pinturas exteriores o interiores están en muchos casos, realizadas directamente por el propio usuario. En todo caso es importante referir a la documentación técnica de la obra, para utilizar la misma pintura que se utilizó previamente.
8. RED DE INSTALACIÓN SANITARIA (DESAGÜE)
La red de saneamiento se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los aparatos del edificio, que conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con las cámaras de inspección hasta la red del municipio u otro sistema autorizado.
Actualmente, en la mayoría de edificios, hay una sola red de saneamiento para evacuar conjuntamente, tanto las aguas fecales o negras, como las aguas pluviales. La tendencia consiste es separar la red de aguas pluviales por una parte y, por la otra, la red de aguas negras. Si se diversifican las redes de los municipios se producirán importantes ahorros en depu-ración de aguas.
a. Recomendaciones para evitar deterioros
La red de evacuación de agua, en especial del inodoro, no puede utilizarse como vertedero de basuras. No se pueden botar plásticos, algodones, gomas, compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc.
Las substancias y elementos anteriores, por si ́ mismos o combinados, pueden taponar e incluso destruir, por procedi-mientos físicos o reacciones químicas, las conducciones y/o sus elementos, produciendo rebasamientos malolientes como fugas, manchas, etc.
Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior. Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües.
Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento, será realizada mediante un estudio previo y bajo la dirección de un Arquitecto o Ingeniero.
Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible.
b. Programa de mantenimiento
9. RED DE INSTALA-
CIÓN DE AGUA POTABLE
El mantenimiento de la instalación a partir del contador (no tan sólo desde la llave de paso) esta ́ a cargo de cada uno de los usuarios. El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de paso del edificio y los contadores corres-ponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de Propietarios.
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El cuarto de contadores será accesible solamente para el portero y el personal de la compañía suministradora de mante-nimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas así como el acceso al cuarto de medidores.
a. Recomendaciones para evitar el deterioro
Se recomienda cerrar la llave de paso, en caso de ausencia prolongada. Si la ausencia ha sido muy larga deben revisarse las juntas antes de abrir la llave de paso. Todas las fugas o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o equipos, se repararán inmediatamente. Para desatascar tuberías, no deben utilizarse objetos punzantes que puedan per-forarlas. En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberías para evitar que se hiele el agua en su interior.
b. Programa de mantenimiento