estudios, diseÑos y planificaciÓn para la construcciÓn de...

ESTUDIOS, DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL EN SIBERIA - CUNDINAMARCA

PRESENTADO POR: ARQ. ERIKA BERNAL VERA

ING. CRISTIAN MAURICIO MELO ING. IVÁN SARMIENTO NIETO

PRESENTADO A: ING. SIGIFREDO ARCE

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE PROYECTOS

FEBRERO 14 DE 2013 BOGOTÁ, D.C.

LISTA DE CONTENIDO

0. INTRODUCCIÓN.................................................................................................................................. 1 1. APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA DEL MARCO LÓGICO AL PROYECTO ........................................... 4 1.1 Descripción del problema. ............................................................................................................. 4 1.2 Análisis de stakeholders o involucrados ........................................................................................ 6 1.3 Árbol de problemas ....................................................................................................................... 8 1.4 Árbol de objetivos .......................................................................................................................... 9 1.5 Análisis de alternativas ................................................................................................................ 10 1.6 Matriz del marco lógico ............................................................................................................... 11 2. ANÁLISIS DE LAS ALTERNATIVAS Y SELECCIÓN DE LA SOLUCIÓN .................................................... 17 2.1 Proceso analítico jerárquico ........................................................................................................ 17 2.2 Planteamiento del caso ............................................................................................................... 18 2.3 Selección de atributos y criterios ................................................................................................. 19 2.4 Valoración de alternativas. ......................................................................................................... 20 2.5 Conclusiones ................................................................................................................................ 33 3. ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE LA PROPUESTA DE SOLUCIÓN SELECCIONADA ................................. 34 3.1 Estudio de mercadeo ................................................................................................................... 34 3.1.1 Análisis cuantitativo y cualitativo de la oferta y la demanda ...................................................... 34 3.1.2 Recorrido área de influencia ........................................................................................................ 38 3.1.3 Análisis comparativo con otro centro comercial en Siberia. ........................................................ 42 3.2 Estudio técnico ............................................................................................................................ 52 3.2.1 Determinación óptima del proyecto ............................................................................................ 52 3.2.2 Formas del proyecto .................................................................................................................... 54 3.2.3 Análisis de disponibilidad y el costo de los suministros ............................................................... 60 3.2.4 Factor legal .................................................................................................................................. 67 3.3 Estudio y evaluación financiera ................................................................................................... 72 3.4 Estudio ambiental ........................................................................................................................ 76 3.4.1 Factor físico ambiental – Urbanística .......................................................................................... 76 3.4.2 Arquitectura y urbanismo bioclimáticos ...................................................................................... 76 3.4.3 Condiciones meteorológicas exteriores ....................................................................................... 77 3.4.4 Estrategias recomendadas .......................................................................................................... 87 4. PLAN DE GESTIÓN DEL PROYECTO ................................................................................................... 96 4.1 Información general del proyecto ............................................................................................... 97 4.2 Resumen ejecutivo del proyecto: ................................................................................................. 97 4.2.1 Necesidad de Negocio ................................................................................................................. 97 4.2.2 Enunciado del trabajo: ................................................................................................................ 98 4.2.3 Objetivos del proyecto: ................................................................................................................ 98 4.2.4 Factores críticos de éxito: ............................................................................................................ 98 4.2.5 Criterios de éxito: ......................................................................................................................... 99 4.2.6 Restricciones de éxito del proyecto: ............................................................................................ 99 5. PLAN DE GESTIÓN DE ALCANCE ..................................................................................................... 100 5.1 Productos del proyecto .............................................................................................................. 100 5.2 Enfoques a usar ......................................................................................................................... 101 5.2.1 Para los controles de cambio del alcance .................................................................................. 101 5.2.2 Para la verificación y aceptación de los productos .................................................................... 103 5.3 Contenido del proyecto.............................................................................................................. 106

5.4 Exclusiones ................................................................................................................................ 106 5.5 Supuestos .................................................................................................................................. 106 5.6 Restricciones .............................................................................................................................. 107 5.7 Estructura desglosada del trabajo ............................................................................................. 108 6. PLAN DE GESTIÓN DEL CRONOGRAMA.......................................................................................... 120 6.1 Cronograma Maestro ................................................................................................................ 120 6.2 Desarrollo del cronograma ........................................................................................................ 120 6.3 Control del cronograma............................................................................................................. 120 7. PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS ....................................................................................................... 124 7.1 Estimación de los costos ............................................................................................................ 124 7.2 Recursos Requeridos .................................................................................................................. 124 7.3 Presupuesto de costos ............................................................................................................... 125 7.4 Control de costos ....................................................................................................................... 125 8. PLAN DE GESTIÓN DE CALIDAD ...................................................................................................... 132 8.1 Política de Calidad ..................................................................................................................... 132 8.2 Objetivos de Calidad .................................................................................................................. 132 8.3 Alcance ...................................................................................................................................... 132 8.4 Mapa de Procesos del Proyecto ................................................................................................. 133 8.5 Estructura organizacional .......................................................................................................... 133 8.6 Comunicación interna. ............................................................................................................... 134 8.7 Comunicación con el cliente. ..................................................................................................... 134 8.8 Control de documentos y registros. ........................................................................................... 135 8.8.1 Estructura documental. ............................................................................................................. 135 8.8.2 Control de documentos. ............................................................................................................ 135 8.8.3 Control de registros. .................................................................................................................. 135 8.9 Gestión del Recurso Humano .................................................................................................... 135 8.10 Infraestructura. ......................................................................................................................... 136 8.11 Gestión de compras. .................................................................................................................. 136 8.12 Control de la Prestación del Servicio.......................................................................................... 137 8.13 Plan de inspección y ensayo. ..................................................................................................... 138 8.14 Propiedades del Cliente ............................................................................................................. 138 8.15 Preservación del producto. ........................................................................................................ 138 8.16 Identificación y trazabilidad. ..................................................................................................... 139 8.17 Control del producto no conforme............................................................................................. 139 8.18 Control de dispositivos de seguimiento y medición. .................................................................. 140 8.19 Mejora continua. ....................................................................................................................... 141 8.19.1 Acciones correctivas y preventivas. ....................................................................................... 141 8.19.2 Auditorías internas de calidad. ............................................................................................. 141 9. PLAN DE GESTIÓN DE PERSONAL ................................................................................................... 142 9.1 Estructura Organizacional para el proyecto .............................................................................. 142 9.2 Matriz de asignación de responsabilidades ............................................................................... 143 9.3 Plan del personal ....................................................................................................................... 158 9.4 Perfil de carga de los recursos del personal .............................................................................. 165 10. PLAN DE GESTIÓN DE LAS COMUNICACIONES .......................................................................... 171 10.1 Línea de Tiempo ........................................................................................................................ 171 10.2 Tipo de información ................................................................................................................... 173 10.3 Sistemas existentes.................................................................................................................... 175

10.4 Longitud de Implicación............................................................................................................. 175 10.5 Consideraciones ......................................................................................................................... 176 10.6 Método para actualizar el Plan de Comunicaciones ................................................................. 177 11. PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS .................................................................................................. 178 12. PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES ............................................................................... 186 12.1 Definición de las Adquisiciones del Proyecto ............................................................................. 186 12.2 Responsabilidad para Compras y Adquisiciones ........................................................................ 191 12.3 Criterios de decisión................................................................................................................... 192 13. PLAN DE GESTIÓN SOCIO AMBIENTAL DEL PROYECTO ............................................................. 194 13.1 Caracterización Socio Económica Y Ambiental .......................................................................... 194 13.2 Características socio económicas .............................................................................................. 194 13.3 Características ambientales del proyecto .................................................................................. 196 13.4 Condiciones meteorológicas del sector ..................................................................................... 197 13.5 Evaluación De Impacto Ambiental ............................................................................................ 199 13.6 Plan De Manejo De Impactos Sociales Y Ambientales ............................................................... 200 13.7 Seguimiento Y Monitoreo .......................................................................................................... 204 13.8 Metodología de seguimiento: ................................................................................................... 205 13.9 Evaluación de condiciones: ........................................................................................................ 205 13.10 Indicadores de seguimiento: ................................................................................................. 206 13.11 Riesgos Ambientales Y Plan De Contingencia ....................................................................... 207

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Corredor vial hacia Medellín, kilometro 4,5 vía Bogotá, Siberia-Cota. ................................................. 5 Figura 2 Árbol de problemas ............................................................................................................................... 8 Figura 3 Árbol de objetivos ................................................................................................................................. 9 Figura 4 Proceso analítico jerárquico. ............................................................................................................... 17 Figura 5 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Costos Vs. Talento Humano ................................. 23 Figura 6 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Talento Humano Vs Tiempos ............................... 24 Figura 7 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Costos Vs Tiempos ............................................... 24 Figura 8 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Resultado ............................................................. 25 Figura 9 Asignación de importancia de los subcriterios de Costos, usando Expert Choice. .............................. 25 Figura 10 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Estudios y diseños, y Recuperación

inversión. ........................................................................................................................................................... 26 Figura 11 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Recuperación inversión y Construcción.

........................................................................................................................................................................... 26 Figura 12 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Estudios y diseños, y Construcción. ..... 27 Figura 13 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Resultados. .......................................... 27 Figura 14 Evaluación de alternativas. Mantenimiento. .................................................................................... 28 Figura 15 Evaluación de alternativas. Inversión inicial. .................................................................................... 28 Figura 16 Evaluación de alternativas. Personal calificado. ............................................................................... 29 Figura 17 Evaluación de alternativas. Estudios y diseños. ................................................................................ 29 Figura 18 Evaluación de alternativas. Recuperación inversión. ........................................................................ 30 Figura 19 Evaluación de alternativas. Construcción. ........................................................................................ 30 Figura 20 Resultados globales de los atributos. ................................................................................................ 31 Figura 21 Resultados globales de los objetivos y alternativas. ......................................................................... 31 Figura 22 Resultados globales de los objetivos y alternativas. ......................................................................... 32 Figura 23 Resultados globales de los objetivos y alternativas. ......................................................................... 32 Figura 24 Resultados globales de los objetivos y alternativas. ......................................................................... 33 Figura 25 Características que influyen en la decisión de compra. .................................................................... 47 Figura 26 Localización óptima .......................................................................................................................... 52 Figura 27 Formas del proyecto.......................................................................................................................... 54 Figura 28 Proceso constructivo ......................................................................................................................... 54 Figura 29 imagen arquitectónica ...................................................................................................................... 55 Figura 30 Planta sótano .................................................................................................................................... 55 Figura 31 Planta arquitectónica primer piso ..................................................................................................... 56 Figura 32 Planta arquitectónica piso 2 ............................................................................................................. 56 Figura 33 Planta arquitectónica piso 3 ............................................................................................................. 57 Figura 34 Planta de cubierta ............................................................................................................................. 57 Figura 35 Fachada principal .............................................................................................................................. 58 Figura 36 Fachada posterior ............................................................................................................................. 58 Figura 37 Plano de normatividad ...................................................................................................................... 67 Figura 38 Plano de vientos y asoleación ........................................................................................................... 76 Figura 39 Diagrama psicométrico de Bogotá, Cundinamarca. ......................................................................... 79 Figura 40 Diagrama psicométrico y confort humano de Bogotá, Cundinamarca ............................................. 80 Figura 41 Rosa de vientos de la ciudad de Bogotá, Cundinamarca. ................................................................. 81 Figura 42 Movimiento del viento dominante alrededor del proyecto. Presiones positivas y negativas. .......... 82

Figura 43 Trayectorias solares en días característicos por su mayor incidencia solar sobre el área del proyecto

........................................................................................................................................................................... 83 Figura 44 Trayectorias solares en días característicos por su mayor incidencia solar sobre el proyecto -

Planta. ............................................................................................................................................................... 84 Figura 45 Los cuatro modelos de intercambio térmico del ser humano con el medio ambiente - Variables que

influyen en la sensación de confort térmico. ..................................................................................................... 86 Figura 46 Creación de presiones por movimiento del aire - Planta. ................................................................. 88 Figura 47 Creación de presiones por movimiento del aire - Planta. ................................................................. 89 Figura 48 Ventilación por movimiento cruzado del aire - Corte transversal. .................................................... 89 Figura 49 Alternativa de extracción del aire en Piso 3 por termosifón - Corte transversal. .............................. 90 Figura 50 Detalle alternativa de extracción del aire en Piso 3 por termosifón - Corte transversal. .................. 91 Figura 51 Ubicación aperturas y rejillas propuestas - Planta Sótano -1 ........................................................... 92 Figura 52 Ubicación rejillas en placa y ductos de ventilación - Corte. .............................................................. 92 Figura 53 Ubicación rejillas en placa y ductos de ventilación - Corte. .............................................................. 93 Figura 54 Dispositivo de protección solar. ........................................................................................................ 94 Figura 55 Ángulos de Incidencia solar (α IS). .................................................................................................... 95 Figura 56 Estructura gráfica del WBS. ............................................................................................................ 108 Figura 57 Curva en S de costo. ........................................................................................................................ 126 Figura 58 Estructura organizacional del proyecto. ......................................................................................... 134 Figura 59 Estructura organizacional del proyecto. ......................................................................................... 142 Figura 60 Histograma del mes 1. .................................................................................................................... 165 Figura 61 Histograma del mes 2. .................................................................................................................... 166 Figura 62 Histograma del mes 3. .................................................................................................................... 166 Figura 63 Histograma del mes 4. .................................................................................................................... 167 Figura 64 Histograma del mes 5. .................................................................................................................... 167 Figura 65 Histograma del mes 6. .................................................................................................................... 168 Figura 66 Histograma de los meses 7 y 8. ....................................................................................................... 169 Figura 67 Histograma de los meses 9 al 15. ................................................................................................... 170 Figura 68 Histograma de los meses 16 al 18. ................................................................................................. 170 Figura 69 . RBS. ............................................................................................................................................... 180 Figura 70 Responsables del proceso de compras y adquisiciones. .................................................................. 191 Figura 71 Municipio de Cota. .......................................................................................................................... 195 Figura 72 Diagrama psicométrico de Bogotá, Cundinamarca. ....................................................................... 198

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Análisis de stakeholders ó involucrados ................................................................................................. 6 Tabla 2 Análisis de alternativas ......................................................................................................................... 10 Tabla 3 Matriz del marco lógico ........................................................................................................................ 11 Tabla 4 Valoración de alternativas.................................................................................................................... 20 Tabla 5 Ponderación de criterios ....................................................................................................................... 21 Tabla 6 localización centro Siberia .................................................................................................................... 34 Tabla 7 Estudio de mercadeo centro Siberia ..................................................................................................... 36 Tabla 8 Definición del producto......................................................................................................................... 37 Tabla 9 Horarios de establecimientos del sector .............................................................................................. 39 Tabla 10 Días de funcionamiento de establecimientos del sector .................................................................... 39 Tabla 11 Población área de influencia .............................................................................................................. 40 Tabla 12 Tránsito Vehicular............................................................................................................................... 41 Tabla 13 Comparativo Centros Comerciales en Siberia ..................................................................................... 42 Tabla 14 Costo metro cuadrado locales comerciales en venta ......................................................................... 44 Tabla 15 Costo metro cuadrado locales comerciales en venta ......................................................................... 50 Tabla 16 Costo metro cuadrado locales comerciales en arriendo ..................................................................... 51 Tabla 17 Cuadro de áreas Centro Comercial Siberia ......................................................................................... 59 Tabla 18 Inversión Pre operativa ....................................................................................................................... 72 Tabla 21 Precios de metros cuadrados por pisos ............................................................................................. 74 Tabla 22 Áreas de locales y precio.................................................................................................................... 74 Tabla 23 Resumen de áreas.............................................................................................................................. 74 Tabla 24 Resumen de Inversión ........................................................................................................................ 75 Tabla 25 Ingresos y utilidad .............................................................................................................................. 75 Tabla 26 Estructura Tabular del WBS. ............................................................................................................. 111 Tabla 27 Identificación de los entregables del proyecto. ................................................................................ 118 Tabla 28 Cronograma Maestro del proyecto. ................................................................................................. 121 Tabla 29 Listado de actividades del proyecto. ................................................................................................ 123 Tabla 30 Resumen del Presupuesto del proyecto. ........................................................................................... 127 Tabla 31 Lista de recursos asignados al Proyecto. .......................................................................................... 128 Tabla 32 Tabla control de costos por actividad. .............................................................................................. 130 Tabla 33 Criterios de evaluación de los proveedores. ..................................................................................... 137 Tabla 34 Productos no conformes. .................................................................................................................. 140 Tabla 35 Dispositivos de seguimiento y medición. .......................................................................................... 140 Tabla 36 Matriz de asignación de responsabilidades ...................................................................................... 143 Tabla 37 Matriz RACI del proyecto. ................................................................................................................. 171 Tabla 38 Matriz RACI del proyecto. ................................................................................................................. 173 Tabla 39 Sistemas de comunicaciones existentes. .......................................................................................... 175 Tabla 40 Longitud de implicación. ................................................................................................................... 175 Tabla 41Consideraciones. ................................................................................................................................ 176 Tabla 42. Clasificación de los riesgos según su importancia ........................................................................... 181 Tabla 43.Matriz de riesgo (Probabilidad – Impacto) ....................................................................................... 182 Tabla 44. Matriz de respuesta a riesgos.......................................................................................................... 183 Tabla 45 Información de los productos por adquirir en el proyecto ................................................................ 186 Tabla 46 Información de los servicios por adquirir en el proyecto .................................................................. 186 Tabla 47 Formato de solicitud de compras de productos para el proyecto .................................................... 187

Tabla 48 Formato de solicitud de adquisición de servicios para el proyecto .................................................. 187 Tabla 49 Formato de solicitud a cotizar (RFP) ................................................................................................. 188 Tabla 50 Lista inicial de proveedores. ............................................................................................................. 189 Tabla 51 Criterios de evaluación de las propuestas. ....................................................................................... 190 Tabla 52 Información del contrato. ................................................................................................................. 192 Tabla 53 Criterios de evaluación de las propuestas. ....................................................................................... 192 Tabla 54 Datos generales del Municipio de Cota. ........................................................................................... 196 Tabla 55 Matriz Causa – Efecto De Identificación De Impactos Durante El Proyecto ..................................... 199 Tabla 56 Impactos Resultantes De La Implementación Del Proyecto ............................................................. 201 Tabla 57. Análisis de Amenazas ...................................................................................................................... 207

GLOSARIO

STAKEHOLDERS:Cualquier grupo o individuo identificable que pueda afectar el

logro de los objetivos de una organización o que es afectado por el logro de los

objetivos de una organización (grupos de interés público, grupos de protesta,

agencias gubernamentales, asociaciones de comercio, competidores, sindicatos,

así como segmentos de clientes, accionistas y otros).

MARCO LÓGICO:Es una herramienta para facilitar el proceso de

conceptualización, diseño, ejecución y evaluación de proyectos. Su énfasis está

centrado en la orientación por objetivos, la orientación hacia grupos beneficiarios y

el facilitar la participación y la comunicación entre las partes interesadas.”

PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO: el AHP involucra todos los aspectos del

proceso de tomade decisiones: modela el problema a través de una estructura

jerárquica, utiliza una escala de prioridades basada en la preferencia de un

elemento sobre otro de este modo combina la multiplicidad de escalas

correspondiente a los diferentes criterios, sintetiza los juicios emitidos y entrega un

Rankin u ordenamiento de las alternativas a lo pesos obtenidos.

MERCADO: Área en que concluyen la oferta y la demanda para realizar las

transacciones de bienes y servicios a precios determinados.

DEMANDA: Cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere ó solicita

para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado.

OFERTA: Cantidad de bienes ó servicios que un cierto número de oferentes está

dispuesto a poner a disposición del mercado a un precio determinado.

DEMANDA POTENCIAL INSATISFECHA: Cantidad de bienes o servicios que es

probable que el mercado consuma en los años futuros.

PRECIO: Cantidad monetaria que los productores están dispuestos a vender y los

consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y demanda están en

equilibrio.

TIO: Tasa interna de oportunidad. Es la mínima tasa de interés de rentabilidad

que un inversionista está dispuesto a aceptar como rendimiento en sus nuevas

inversiones o como consecuencia de la realización de un proyecto, porque la

obtiene en sus actuales inversiones en condiciones razonables de riesgo.

TIRM: Tasa interna de retorno modificada o moderada. Devuelve la tasa interna

de retorno para una serie de flujos de efectivo periódicos, considerando costo de

la inversión e interés al volver a invertir el efectivo.

TIR: Tasa interna de retorno. Devuelve la tasa interna de retorno de una inversión

para una serie de valores en efectivo.

VNA: Valor neto actual.Devuelve el valor neto presente de una inversión a partir

de una tasa de descuento y una serie de pagos futuros (valores negativos) y

entradas (valores positivos).

1

0. INTRODUCCIÓN.

El corredor vial hacía Medellín, en el sector del municipio de Cota directamente e

indirectamente en Chía, Funza, Mosquera, El Rosal y Subachoque se han visto

incrementos en la industria del sector y en la población de estrato 5 y 6, que han abierto

las puertas a la explotación del sector comercial, recreacional y financiero. Esta

oportunidad se convierte en necesidad para la población fija y de paso, con la

problemática que no existe un centro comercial en la zona y que carece de una

infraestructura comercial, recreacional y financiera que cubra la demanda.

Actualmente la Constructora e Inmobiliaria SUCASA cuenta con un lote en ese sector, por

lo cual la constructora decidió realizar estudios socio-económico, de mercadeo y

marketing, los cuales dieron como resultado la necesidad y oportunidad de ofrecer en el

sector, almacenes de insumos agrícolas, restaurantes, bancos, supermercados, comercio,

juegos para niños, etc.

Por lo tanto, la constructora ha decidido la realización de un proyecto de estudios, diseño

y construcción de un centro comercial en Siberia, el cual tiene como objetivos mejorar la

infraestructura comercial del sector, la satisfacción de la población, presencia de

almacenes y tiendas comerciales, contar con lugares de reunión y esparcimiento,

posicionamiento de los bancos y entidades financieras en el sector y el aprovechamiento

del crecimiento económico del sector.

El presente documento describe la realización del proyecto bajo la metodología del Marco

Lógico, la cual arrojó como resultados los objetivos del proyecto, el análisis de las

diferentes alternativas para alcanzar los objetivos y finalmente la selección de la

alternativa mejor evaluada. Así mismo, se aplicó la metodología del PMI (por sus siglas en

inglés: Project Management Institute) para desarrollar los planes de gestión del proyecto.

En el proyecto de estudios, diseños y planificación para la construcción de un centro

comercial en Siberia – Cundinamarca, se involucraron 13 capítulos distribuidos de la

siguiente forma.

2

En el primer capítulo se expone la problemática presente o situación actual, en la que se

incluye el análisis de involucrados, el árbol del problema y el árbol de objetivos. Así

mismo, se describenlas alternativas y el análisis de las soluciones mediante la

metodología del marco lógico.

El segundocapítulo presenta el análisis de las alternativas, la selección de atributos y

criterios para evaluarlas y,por último, la selección de la alternativa mejor evaluada.

En el tercerapartado se describen los estudios realizados durante la ejecución del

proyecto los cuales nos permiten conceptualizar mejor el alcance que va a tener el

proyecto y poder realizar las evaluaciones de viabilidad del mismo.

El cuarto capítulo muestra el plan de gestión del proyecto, que incluye, entre otros, la

información general del proyecto, un resumen ejecutivo del mismo, el enunciado del

trabajo, los objetivos del proyecto y los factores críticos y criterios de éxitos.

En el quinto capítulo se presenta la gestión de alcance, el cual expresa de manera

explícita cuales son los productos del proyecto, así como los criterios de aceptación del

mismo. También presenta las exclusiones, supuestos y restricciones del proyecto y

finalmente, la estructura desglosada del trabajo.

El sexto capítulo compila la gestión del cronograma, mostrando el cronograma maestro y

su desarrollo y control durante la ejecución del proyecto.

En el séptimo capítulo llamado gestión de costos, se presenta la estimación de los costos,

los recursos requeridos y el control de los costos durante la etapa ejecución.

El octavo capítulo abarca la gestión de calidad, describiendo la política, objetivos y

alcance de la calidad. Así mismo, presenta los documentos y registros que se deben

llevar durante la ejecución, el monitoreo y el control del proyecto.

3

El noveno capítulo congrega la gestión de personal, incluyendo estructura organizacional

del proyecto, la matriz de asignación de responsabilidades, el plan de personal y el perfil

de cada cargo requerido para el desarrollo del proyecto.

En el décimo capítulo se presenta la gestión de las comunicaciones, donde se muestra la

línea de tiempo, el tipo de información que se intercambiará en el desarrollo del proyecto y

los sistemas de comunicación para utilizar.

El undécimo capítulo es la gestión de los riesgos, que describe como se clasifican los

riesgos, identifica y cuantifica de los riesgos del proyecto y plantea la respuesta a cada

uno de los riesgos identificados.

En el duodécimo capítulo se plantea la gestión de las adquisiciones, donde se definen las

adquisiciones del proyecto, el responsable de las compras y los criterios de decisión al

momento de seleccionar a los proveedores.

Y el último capítulo presenta la gestión socia ambiental del proyecto, donde se realiza una

caracterización socio económico y ambiental del proyecto, se evalúa el impacto ambiental

y se plantea un plan de manejo de impactos sociales y ambientales.

4

1. APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA DEL MARCO LÓGICO AL PROYECTO

Antes de continuar con el desarrollo del documento, es preciso realizar una descripción y

un análisis del problema, definir los objetivos y proponer alternativas de solución para el

proyecto. A continuación se presenta el análisis realizado al problema mediante la

metodología del Marco Lógico.

1.1 Descripción del problema.

En los últimos cinco años se ha evidenciado un crecimiento económico de Bogotá y sus

alrededores, lo que ha hecho que se extienda el perímetro urbano de la ciudad hasta el

río Bogotá, limitando los municipios de Mosquera, Funza y Cota (Sector de Siberia).

Sobre estos límites, cruzando el río, existen desarrollos urbanísticos, principalmente

industriales con presencia de algunos desarrollos residenciales, que son adjuntos a la

ciudad de Bogotá,pero aislados de los cascos urbanos de las respectivas cabeceras

municipales.

Igualmente el casco urbano de la cabecera municipal de Cota colinda con el Distrito

Capital en una zona exterior al perímetro urbano de Bogotá, en la localidad de Suba.

Siberia y Cota, tiene una temperatura promedio de 13,5 ºC, durante la noche, y en la

mañana temprana se presentan fuertes cambios de temperatura conocidos como heladas.

Siberia y Cota son distritos pequeños dedicados a la agricultura, la industria y a la venta

de comidas y platos típicos de la región.







infraestructura comercial, recreacional y financiera que cubra la demanda, donde se

pueda conseguir todo en un mismo lugar.

5

Por lo anterior, se realizó el estudio socio-económico en Siberia y Cota, se analizó y se

hizo un estudio de mercadeo y marketing que encontró la necesidad y oportunidad de

ofrecer en el sector, variedad de insumos agrícolas, restaurantes, bancos,

supermercados, comercio, juegos para niños, paisajismo en edificios, etc.

Figura 1 Corredor vial hacia Medellín, kilómetro 4,5 vía Bogotá, Siberia-Cota.

Fuente: Autores del Proyecto.

En el mapa que se muestra en la Figura No. 1, se evidencia el punto estratégico en el que

se encuentra el lote para un centro comercial y los sectores que en este momento se

encuentran con la carencia de una infraestructura comercial, recreacional y financiera.

6

1.2 Análisis de stakeholders ó involucrados

Tabla 1 Análisis de stakeholders ó involucrados

GRUPOS

STAKEHOLDERS INTERESES PROBLEMAS PERCIBIDOS RECURSOS Y MANDATOS

Población a

aledaña (Chía,

Cota, Funza,

Siberia, Rosal,

Subachoque)

Variedad en diversión y recreo.

Variedad en el comercio.

Variedad de entidades financieras.

Valorización del sector.

Carencia de infraestructura comercial financiera y de recreo en Siberia.

Largos desplazamientos para llegar a sectores comerciales, financieros, de recreo y diversión.

Aburrimiento por la cotidianidad de la vida social.

Falta de gestión por partes de la autoridades para eximir de impuestos a proyectos de infraestructura comercial en el sector.

Poder adquisitivo.(para comprar las cosas)

Hacer huelgas o paros solicitando mejoras en su calidad de vida.

Empresas

comerciales y de

servicio

Para expandir sus productos y servicios.

Reconocimiento y posicionamiento de su marca.

Aumentar sus ingresos

Falta de infraestructura comercial y de servicios para ofrecer sus productos.

Bajo impacto en el mercado.

Poder adquisitivo.

Aumento del capital.

Alianzas estratégicas con empresas.

Inversionistas

Alta rentabilidad del dinero invertido.

Reconocimiento y posicionamiento de su marca en el sector.

Falta de visión de negocio.

Bajas expectativas de éxito en los proyectos.

Incertidumbre en el tiempo en que se recupera el capital

Capital.

Experiencia de construcción.

Experiencia en el sector comercial.

7

GRUPOS

STAKEHOLDERS INTERESES PROBLEMAS PERCIBIDOS RECURSOS Y MANDATOS

Obtener una renta mensual de servicios.

La explotación comercial del sector virgen.

invertido.

Consecución de un predio con una ubicación geográfica de fácil accesibilidad para las empresas del sector.

Alianzas estratégicas.

Poder de negociación con los entes municipal.

Empresa industrial

en el sector

Variedad en restaurantes.

Variedad en identidades financiera.

Las empresas también buscarían mejorar la calidad de vida de sus empleados.

Carencias de comercio sector.

Largos desplazamientos para ir a locales comerciales, financieros y restaurantes.

Carencia de infraestructura para celebrar eventos, reuniones sociales y empresariales.

Alianzas con restaurantes.

Alianzas con entidades financieras.

Alcalde

Crecimiento económico de su municipio.

Aumento del turismo.

Aumento de ingresos de los ingresos fiscales del municipio.

Bajos aportes fiscales debido a la poca infraestructura comercial.

Inconformismos de la población por la deficiencia comercial presente en el sector.

Elección popular.

Incentivos para explotación comercial.


8

1.3 Árbol de problemas

Figura 2 Árbol de problemas

DEFICIENCIA DE INFRAESTRUCTURA COMERCIAL SIBERIA

LARGOS DESPLAZAMIENTO E

BUSCA LUGARES COMERCIO, RECREO Y

DIVERSION.

INSATISFACCIÓN EN LA POBLACIÓN.

CAUSA 2CRECIMIENTO ECONÓMICO DEL

SECTOR.

MENORES COSTOS DE FINCA RAÍZ.

MEJORAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA VIAL DEL

SECTOR

CAUSA 1 DEFICIENCIA EN LA ORGANIZACIÓN PARA EL PROGRESO DEL MUNICIPIO.

FALTA DE ORGANIZACIÓN COMUNITARIA.

POCA CAPACIDAD DE GESTIÓN MUNICIPAL PARA ATRAER

COMERCIANTES.

DEFICIENTE PROYECCIÓN EN LAS ENTIDADES FINANCIERAS PARA OFRECER SUS SERVICIOS EN EL

SECTOR.

ESCASES DE INVERSIONISTAS.

NORMATIVIDAD DE LA REGIÓN.

AUMENTO DE LA POBLACIÓN.

FALTA DE VISIÓN DE LOS INVERSIONISTAS.

BAJAS EXPECTATIVAS DE ÉXITO EN LOS PROYECTOS.

CONFORMISMO DE LA SOCIEDAD DEL SECTOR.

AUSENCIA DE SUPERMERCADOS.

AUSENCIA DE ENTIDADES

FINANCIERAS.BAJOS APORTES FISCALES EN EL

MUNICIPIO.

CARENCIA DE LUGARES DE REUNIÓN.

FALTA DE DIVERSIDAD

GASTRONÓMICA.

CAUSA 3INSUFICIENTES BANCOS Y

ALMACENES

INEXISTENCIA DE LOCALES COMERCIALES EN EL SECTOR.

CAUSA 4CARENCIA DE SITIOS DE REUNIÓN, DIVERSIÓN Y ENTRETENIMIENTO.

FALTA DE VISIÓN DE LOS INVERSIONISTAS.

CONSTRUCCIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES


9

1.4 Árbol de objetivos

Figura 3 Árbol de objetivos

EFICIENTE INFRAESTRUCTURA COMERCIAL SIBERIA

CAUSA 2 APROVECHAMIENTO DEL

CRECIMIENTO ECONÓMICO DEL SECTOR.

MEJORAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA VIAL

DEL SECTOR

CAUSA 1 ORGANIZACIÓN PARA EL PROGRESO

DEL MUNICIPIO.

RESPUESTA POSITIVA DE LA COMUNIDAD ANTE EL IMPACTO

DEL PROYECTO

INCENTIVOS DEL MUNICIPIO PARA PROYECTOS DE INVERSIÓN

PROYECCIÓN EN LAS ENTIDADES FINANCIERAS

PARA OFRECER SUS SERVICIOS EN EL SECTOR.

EXPLOTACIÓN COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIÓN EN PARQUES INDUSTRIALES

VALORACIÓN DE FINCA RAIZ

BUSQUEDA DE INVERSIONISTAS

INCENTIVOS DE NEGOCIOS DE UN GRUPO DE INVERSIONISTAS

MEJORAR LA GESTIÓN MUNICIPAL PARA ATRAER

COMERCIANTES DE CADENAS

CAUSA 3POSICIONAMIENTO DE BANCOS Y

ALMACENES

CONSTRUCCION DE LOCALES COMERCIALES EN EL

SECTOR.

CAUSA 4SUFICIENTES SITIOS DE REUNIÓN, DIVERSIÓN Y ENTRETENIMIENTO.

BÚSQUEDA DE INVERSIONISTAS

CONSTRUCCIÓN DE PARQUES DE DIVERSIÓN

CONSTRUCCIÓN DE SALONES DE REUNIÓN

VALORIZACIÓN DE FINCA RAÍZ

CONSTRUCCIÓN DE LOCALES COMERCIALES EN

EL SECTOR

CERCANÍA A LUGARES

COMERCIO, RECREO Y DIVERSIÓN.

SATISFACCIÓN EN LA POBLACIÓN.

PRESENCIA DE SUPERMERCADOS.

PRESENCIA DE ENTIDADES FINANCIERAS.

AUMENTO DE LOS APORTES FISCALES EN

EL MUNICIPIO.

LUGARES DE REUNIÓN.

DIVERSIDAD GASTRONÓMICA.


10

1.5 Análisis de alternativas Tabla 2 Análisis de alternativas

ALTERNATIVAS: CRITERIO 1:

MARKETING

CRITERIO 2:

TÉCNICO

CRITERIO 3:

SOCIO-ECONÓMICO

ESTRATEGIA 1:

Construcción de

un centro

comercial que

incluya locales,

supermercados,

entidades

financieras y sitios

de esparcimiento

y diversión

Un centro comercial no tiene costo

para ingresar y la oferta es

estimulada por la demanda del sector

industrial aledaño. El público es más

receptivo a las bondades de un

centro comercial por sus amplios

corredores y por las ofertas en

locales comerciales.

La ubicación es estratégica ya que

se encuentra entre 4

intersecciones viales

El mantenimiento es

estandarizado y se puede delegar

la administración ya que existen

empresas especializadas en el

mantenimiento de centros

comerciales.

La extensión del lote es adecuada

ya que el proyecto crecería en

gran escala hacia arriba.

La inversión realizada sería

del orden de 3mil millones de

pesos y se recuperaría en 1

año con la venta de los locales

comerciales.

La utilidad esperada es del

30%.

ESTRATEGIA 2:

Construcción de

un parque

tecnológico y de

diversión, con

restaurantes y

locales

comerciales y

financieros.

Un parque tecnológico y de diversión

es una oferta innovadora en el sector.

Las familias impactadas por el

proyecto satisfacen las necesidades

de diversión y esparcimiento.

adicionalmente tendrán un lugar que

concentre restaurantes, locales

comerciales y financieros.

La desventaja es el costo de ingreso

al parque.

El Mantenimiento de la maquinaria

es complejo ya que se requiere

personal especializado para tal fin.

La extensión del lote no es la más

adecuada ya que un parque

requiere un perímetro más amplio.

La población impactada

tendría beneficios notables en

la mejora de su educación y

cultura. La inversión realizada

para el proyecto sería del

orden de 3mil millones de

pesos, la cual se recuperaría

en 5 años, pues depende del

número de personas que

ingresen al parque.


11

1.6 Matriz del marco lógico

Tabla 3 Matriz del marco lógico

RESUMEN NARRATIVO INDICADORES VERIFICABLES

OBJETIVAMENTE MEDIOS DE VERIFICACIÓN SUPUESTOS

FIN:

Población fija y de paso del

sector de Siberia satisfecha

al reducir el tiempo de

desplazamiento para

acceder a ofertas

comerciales, de diversión,

recreación, restaurantes,

entidades financieras, etc.

A los doce (12) meses, el tiempo de desplazamiento de la población aledaña en busca de lugares de recreación, comercio y restaurantes, se debe reducir mínimo en un 50%.

15.000 visitantes durante los doce (12) primeros meses de funcionamiento.

Para el final de la ejecución del proyecto se incrementa en un 40% el punto de encuentro de la población de paso usuaria de la estación de servicio Esso.

Encuestas y charlas grupales realizadas a la población del sector, un mes después de finalizado el proyecto.

Censo en la población usuaria y visitante del centro comercial.

Censo en la población usuaria de la estación de servicio Esso.

La población fija y de paso visita y demanda constantemente los servicios prestados en el centro comercial.

Las empresas y entidades que ofrecen sus servicios en el centro comercial presentan balances positivos dentro de sus objetos sociales.

PROPÓSITO:

Aumentar la infraestructura

comercial en Siberia.

Al finalizar el proyecto en el mes veinte (20), se aumentara la infraestructura comercial del sector de Siberia en 2488m2 distribuidos en Veintiún (21) locales comerciales y cincuenta y un (51) parqueaderos.

Información estadística de los establecimientos comerciales de los municipios aledaños a Siberia.

Información bimensual de la gestión de recaudos de impuestos por parte de la Alcaldía del municipio de Cota.

Presencia en la zona de

establecimientos

comerciales, de diversión,

recreación, restaurantes y

entidades financieras.

12



COMPONENTES:

COMPONENTE 1:

Estudios y diseños para la construcción del centro comercial.

COMPONENTE 2:

Consecución de la licencia de Construcción del Centro comercial en Siberia.

COMPONENTE 3:

Construcción del Centro comercial en Siberia.

Todos los estudios y diseños deben estar completados y aprobados por el gerente de proyecto al final del Octavo (8) mes.

Aprobación de la licencia de construcción del centro comercial al final del sexto (6) mes, por parte de la oficina de planeación municipal de Cota Cundinamarca.

Estructura de la edificación construida al final del Quinceavo (15) mes según los diseños aprobados en planeación municipal.

Redes construidas al 100% al final del mes diecinueve (19) según diseños realizados.

Acabados, fachadas y obras de urbanismo según diseños arquitectónicos al final del mes veinte (20).

Acta de recibo a satisfacción por parte de la gerencia del proyecto de todos y cada uno de los estudios y diseños realizados.

Documento aprobatorio emitido por parte de la oficina de planeación municipal de Cota Cundinamarca.

Acta de recibo a satisfacción por parte de la gerencia del proyecto de cada una de las obras de construcción del centro comercial.

Los estudios y diseños dan la viabilidad técnica, financiera y económica de ejecutar un proyecto de las especificaciones planteadas en el terreno existente.

Se emiten las licencias de construcción respectivas para poder realizar la construcción del centro comercial en Siberia.

Se ejecuta la construcción sin contratiempos ó impedimentos que permitan entregar las obras del centro comercial en 20 meses.

13



COMPONENTE 4:

Comercialización y ventas del Centro comercial en Siberia.

Pre-venta del 40% del centro comercial al final del Octavo (8) mes.

350 visitas de interesados en el proyecto, durante los primeros (4) cuatro meses de apertura de la sala de ventas.

Venta del 100% del centro comercial al final del mes veinte (20).

Registros mensuales de visitantes e interesados en adquirir locales del centro comercial.

Registros mensuales de las ventas de los locales del centro comercial.

Encuestas realizadas a la población del sector y a los posibles compradores ó clientes del centro comercial.

Las ventas de los locales comerciales se realizan según las proyecciones realizadas permitiendo tener los flujos de fondos para la construcción del mismo.

ACTIVIDADES:

ACTIVIDADES 1:

Alquiler del Terreno

Elaborar el estudio de mercadeo y marketing.

Plan de recursos humanos.

Realizar el levantamiento Topográfico.

Realizar estudio de suelos.

Elaborar los diseños arquitectónicos del proyecto.

$ 15’000.000,00 $ 25’350.000,00

$ 8’900.000,00

$ 3’000.000,00

$ 6’500.000,00

$ 28’000.000,00

Facturas proforma, cuentas de

cobro, registros contables,

actas e informes de avance y

de recibo.

La contratación y ejecución

de actividades se desarrolle

dentro de los plazos,

calidad, cantidad y precios

planeados.

14



Elaborar el diseño estructural.

Elaboración de los diseños de instalaciones y redes.

Elaboración de estudio de medio ambiente.

Elaboración de estudio de transito.

Elaboración de estudio financiero.

Estimar los costos y determinar el presupuesto.

Planeación del proyecto:

Plan de comunicaciones.

Plan calidad.

Plan de riesgos.

Plan de adquisiciones.

Elaboración de la programación del proyecto.

ACTIVIDADES 2:

Identificar los requisitos de calidad o normas para el proyecto y documentar la información del

$ 16’000.000,00

$ 25’300.000,00

$ 12’000.000,00

$ 8’900.000,00

$ 8’000.000,00

$ 7’000.000,00

$ 89’000.000,00

$ 8’900.000,00

$ 8’900.000,00 $ 35’600.000,00 $ 26’700.000,00

$ 5’000.000,00

$ 5’500.000,00




de recibo.





planeados.

15



proyecto que demuestre el cumplimiento de los requisitos de legales.

Radicación de la documentación necesaria para la consecución de la licencia de construcción.

Consecución de la licencia de construcción.

ACTIVIDADES 3:

Compra del lote.

Construcción de la cimentación y estructura del centro comercial.

Construcción de los acabados y fachadas.

Construcción de las instalaciones y redes de la edificación.

Construcción de obras de paisajismo ó urbanismo.

$ 47’000.000,00

$ 248’000.000,00

$ 1.080’000.000,00

$ 2.425’000.000,00

$ 4.813’500.000,00

$ 1.338’500.000,00

$ 1.310’000.000,00




de recibo.





planeados.

16



ACTIVIDADES 4:

Construcción de la sala de ventas del centro comercial.

Elaboración de la maqueta y renders del centro comercial.

Ventas y Comercialización del centro comercial.

$ 50’000.000,00

$ 16’500.000,00

$ 1.010’000.000,00




de recibo.





planeados.


17

2. ANÁLISIS DE LAS ALTERNATIVAS Y SELECCIÓN DE LA SOLUCIÓN

En este capítulo se detalla en forma explícita, tanto el análisis de las alternativas

expuestas, como el proceso de selección de la propuesta final. Las alternativas son

definidas, y luego, valoradas bajo criterios cualitativos y cuantitativos. Después, se

selecciona la alternativa con mayor puntaje, según los criterios evaluados usando la

herramienta Expert Choice.

2.1 Proceso analítico jerárquico

Figura 4 Proceso analítico jerárquico.

MEJOR PROYECTO DE INVERSIÓN

COSTOS

MANTENIMIENTO

INVERSIÓN

TALENTO HUMANO TIEMPOS

TIEMPOS DE ESTUDIOS Y DISEÑOS

TIEMPOS DE RECUPERACIÓN DE LA

INVERSIÓN

TIEMPO DE CONSTRUCCIÓN

CENTRO COMERCIAL

PARQUE DE DIVERSIONES


18

MEJOR PROYECTO DE INVERSIÓN

MANTENIMIENTO INVERSIÓNTIEMPOS DE

ESTUDIOS Y DISEÑOS

TIEMPOS DE RECUPERACIÓN DE LA

INVERSIÓN

TIEMPO DE CONSTRUCCIÓN

CENTRO COMERCIAL

PARQUE DE DIVERSIONES


2.2 Planteamiento del caso

En la zona de influencia (Cota – Siberia) no se ha realizado ningún proyecto que

aproveche las oportunidades generadas en el sector de causadas por el déficit en

cobertura de bancos, plazas de comidas, comercio, zonas de entretenimiento, insumos

agropecuarios, etc.

Los proyectos identificados como alternativas a desarrollar en el Sector son los siguientes:

Centro Comercial – Centro Siberia: Este centro comercial pretende solucionar las

demandas y necesidades del sector Residencial, Empresarial, así mismo las

demandas generadas por las personas que deben viajar por el departamento de

Cundinamarca, así como solucionar espacios de encuentro centralizados de los

diferentes centros urbanos.

19

Parque de diversiones: Este parque cubre las necesidades de esparcimiento y

diversión de los habitantes y viajeros de paso que visiten el sector.

Estos proyectos tienen sus ventajas y desventajas por lo tanto hemos definido atributos y

criterios que nos han ayudado a la toma de decisiones de la mejor alternativa.

2.3 Selección de atributos y criterios

Para la selección de criterios se ha optado por realizar una descomposición jerárquica,

siguiendo el método AHP. Se realizó un método de consulta y consenso entre nuestro

equipo o grupo de trabajo. Cada miembro del equipo manifestó su opinión, se discutió y

se llego en un acuerdo. Los criterios seleccionados fueron los siguientes:

Costos. En este nivel se agrupan los aspectos financieros que sirven para identificar

de una manera sencilla el presupuesto a tener en cuenta para ambas alternativas.

Este criterio se puede descomponer en los sub-criterios:

o Mantenimiento: Costos necesarios para mantener en buen estado para prestar

los servicios para lo que fueron estipulados los proyectos mencionados como

alternativas.

o Inversión: Valor de inversión inicial para la construcción de cada una de las

alternativas.

Talento Humano: En este nivel se evalúa el personal calificado y necesario para un

buen desempeño en la construcción y puesta en funcionamiento de dichos proyectos.

Tiempo: Cubre los tiempos necesarios que hacen parte del ciclo de vida de las

alternativas. Las variables a considerar en este atributo son:

o Tiempo de estudios y diseños: La duración en meses para realizar los estudios

y diseños de las alternativas que se tienen.

o Tiempo de recuperación de inversión: Tiempo que se requiere para que los

flujos netos de efectivo de la inversión recuperen su costo.

o Tiempo de construcción: la duración en meses necesarios para la ejecución y

entrega del producto final de los proyectos.

20

2.4 Valoración de alternativas.

Una vez determinados los atributos y la forma de valorar las alternativas se estableció la

Tabla 1, la cual representa la matriz de decisión. Los datos de la matriz fueron obtenidos

luego de varias reuniones del equipo de trabajo. Los resultados se obtuvieron por

consenso del equipo de trabajo y se baso en la experiencia e intuición de los miembros

del equipo.

Tabla 4 Valoración de alternativas

ATRIBUTOS Costos Tiempos Talento Humano

Costos 1 1 3,000

Tiempos 1 1 3,000

Talento Humano 0,333 0,333 1

Σ 2,333 2,333 7,000

TIEMPOS Costos Tiempos Talento Humano Prioridad

Costos 0,429 0,429 0,429 42,86%

Tiempos 0,429 0,429 0,429 42,86%

Talento Humano 0,143 0,143 0,143 14,29%


21

A continuación, se muestran tablas donde se realizó la evaluación de criterios:

Tabla 5 Ponderación de criterios

Prioridad

Costos 42,86%

Costos Criterio más

importante Clasificación

Numérica

Mantenimiento vs Inv. Inicial

Inv. Inicial 3

Prioridad Prioridad Global

Costos

Mantenimiento 25,00% 10,71% Inversión Inicial 75,00% 32,14%

Prioridad

Talento Humano 14,29%

Prioridad

Tiempos 42,86%

Tiempos

Criterio más importante

Clasificación Numérica

Estudios y diseños vs Recuperación

inversión

Recuperación inversión

7

Estudios y diseños vs Construcción

Construcción 4

Recuperación inversión vs

Construcción


3

22

TIEMPOS Estudios y

diseños Construcción


Estudios y diseños 1,000 0,250 0,143

Construcción 4,000 1,000 0,333


7,000 3,000 1,000

Σ 12 4,25 1,476

TIEMPOS

Estudios y diseños

Construcción Recuperación inversión

Prioridad Prioridad Global

Estudios y diseños 0,083 0,059 0,097 7,96% 0,034

Construcción 0,333 0,235 0,226 26,48% 0,113


0,583 0,706 0,677 65,55% 0,281

Estudios y diseños 0,080 0,066 0,094 0,239

Construcción 0,319 0,265 0,219 0,802

Recuperación inversión 0,558 0,794 0,656 2,007

Estudios y diseños 3,0071

Construcción 3,0282

Recuperación

inversión 3,0623

λ 3,0325

23

IC 0,0163


Para realizar la selección del mejor proyecto a construir en Siberia se utilizo la

herramienta del Expert Choice, a la cual accedimos por medio de una versión de prueba,

herramienta que permitió definir los atributos y criterios de evaluación para poder así

generar la asignación de las ponderaciones o evaluaciones entre los sub criterios.

A continuación, se muestra la asignación de importancia entre los diferentes atributos:

Figura 5 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Costos Vs. Talento Humano

24

Figura 6 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Talento Humano Vs Tiempos

Figura 7 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Costos Vs Tiempos


25

Los resultados obtenidos con base en la ponderación realizada a los atributos son:

Figura 8 Valoración de alternativas usando Expert Choice. Resultado


A continuación se muestra la asignación de importancia entre los diferentes sub criterios

de costos:

Figura 9 Asignación de importancia de los subcriterios de Costos, usando Expert Choice.


26

A continuación se muestra la asignación de importancia entre los diferentes sub criterios

de tiempos:

Figura 10 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Estudios y diseños,

y Recuperación inversión.


Figura 11 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Recuperación

inversión y Construcción.


27

Figura 12 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Estudios y diseños,

y Construcción.


Los resultados obtenidos con base en la ponderación realizada a los criterios de tiempo

son:

Figura 13 Asignación de importancia de los subcriterios de Tiempos. Resultados.


Una vez asignados los pesos o las ponderaciones a todos los criterios, se procede a

realizar la evaluación de las dos (2) alternativas, con base en la relación cuantitativa

realizada.

28

Figura 14 Evaluación de alternativas. Mantenimiento.


Figura 15 Evaluación de alternativas. Inversión inicial.


29

Figura 16 Evaluación de alternativas. Personal calificado.


Figura 17 Evaluación de alternativas. Estudios y diseños.


30

Figura 18 Evaluación de alternativas. Recuperación inversión.


Figura 19 Evaluación de alternativas. Construcción.


Una vez evaluados todos los criterios para las dos (2) alternativas la herramienta permite

revisar los resultados globales de la evaluación y los resultados para cada uno de los

atributos.

31

Figura 20 Resultados globales de los atributos.


Figura 21 Resultados globales de los objetivos y alternativas.


32





33



Adicional a esto, la herramienta permite realizar una sensibilización a la evaluación de las

alternativas modificando la ponderación ó los pesos asignados a los diferentes atributos y

sub criterios.

2.5 Conclusiones

El análisis del proceso analítico jerárquico ayuda a identificar los diferentes criterios a

evaluar, permitiendo considerar factores cuantitativos y factores cualitativos basados en la

experiencia y juicios humanos ayudando así a tomar la mejor decisión en la evaluación de

proyectos.

El Expert Choice es una herramienta que sirve para realizar el proceso matemático para

la evaluación y análisis de alternativas a desarrollar para la ejecución de un proyecto,

permitiendo ajustar y sensibilizar rápidamente cada uno de los criterios de evaluación.

Una vez realizados los dos análisis y comparando los resultados se encontraron

diferencias en el proceso de la evaluación manual realizado en Excel y el resultado de la

evaluación emitido por el programa, diferencias que las atribuimos a la forma de asignar

los puntajes o pesos de evaluación entre una y otra alternativa.

En el proceso de toma de decisiones en proyectos es fundamental contar este tipo de

métodos y herramientas que permitan evaluar objetivamente las características

específicas permitiendo de esta manera tomar la decisión que más se acorde a la

necesidad presente.

34

3. ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE LA PROPUESTA DE SOLUCIÓN SELECCIONADA

En el presente capítulo se describen los estudios de mercadeo, técnico, financiero y de

medio ambiente aplicados a la propuesta de solución seleccionada anteriormente.

3.1 Estudio de mercadeo

3.1.1 Análisis cuantitativo y cualitativo de la oferta y la demanda

Localización:

Centro Siberia – Centro Comercial se encuentra ubicado en el área rural del municipio de

Cota, en el nuevo centro de desarrollo de la región, como punto estratégico de comercio

en el departamento de Cundinamarca.

Esta zona es catalogada como centro agroindustrial y empresarial, a su vez confluyen

vías principales y encontrando municipios aledaños como Chía, Subachoque, Funza,

Madrid, El Rosal, Cota entre otros. Ofreciendo un sin número de oportunidades de

negocio.

A continuación relacionamos los factores predominantes para determinar si la ubicación

es altamente accesible al público.

Tabla 6 localización centro Siberia

FACTOR ANÁLISIS CENTRO SIBERIA RESULTADO

Acceso directo desde el transporte público y del sistema de transporte masivo

El sector por ser industrial - municipal cuenta con transporte privado, vehículos pesados, intermunicipales que conecta a los municipios aledaños y ala industrial del sector. Este sistema intermunicipal se conecta directamente con el sistema masivo de transporte Transmilenio en el portal de la 80.

90%

Accesible a todos los estratos socioeconómicos

Si 100%

35


Vecindad a zonas residenciales y de empleo

Aunque el sector está en pleno desarrollo tiene 100% vecindad con zonas de empleo de alta densidad

60%

Vecindad de hipermercados y otros formatos stand alone que haya aclientando la zona por no menos de 5 años

El sector cuenta con demanda de insumos agrícolas, Tiger market, restaurantes como: El Corral, Kokoriko, entre otros.

40%

Cercanía a espacios públicos representativos

Ninguno específico. Posiblemente seria la Estación de gasolina de enfrente. Parque Industrial La Florida, este cuenta con un parque recreacional que invita a todo el público en general

30%

TOTAL 64,00% Fuente: Autores del Proyecto.

Conclusiones

El centro comercial será el primer edificio de su clase en el sector. El objetivo es

lanzar el centro comercial a nivel REGIONAL y usarlo para transformar la periferia

de circulación en un espacio de: Descanso, Recreo, Diversión, Servicios,

Entretenimiento, Compras.

El proyecto tiene elementos de parador, centro comercial y prestador de servicios.

La zona de influencia está ubicada en el sector rural conectándose con varios

municipios aledaños, teniendo a Tras milenio como trasporte masivo y el

transporte intermunicipal como conexión a Centro Siberia.

El centro comercial se convierte en un destino por sí mismo, alejado de la ciudad

con la tranquilidad del campo.

El centro comercial colinda con el municipio de Cota directamente e indirectamente

con Chía, Funza, Mosquera, El Rosal, etc., convirtiéndose en un hito para los

habitantes y un elemento fascinante del entorno para la población que se moviliza

por el sector invitándolos al interior del edificio.

36

Estudio de mercado

Tabla 7 Estudio de mercadeo centro Siberia


La población cautiva mínima es

de 400.000 habitantes en un

desplazamiento no mayor a 15

minutos de viaje.

Único dato conocido: 13.000 carros

circulan por la corredor vial

diariamente. Adicional a esto los

empleados de las industrias son

usuarios potenciales pero se debe

tener en cuenta que cada industria

tiene sus cocinas y comedores

internos.

Teniendo una aproximado de 18.000

personas circulando diariamente se

puede afirmar que existe la

demanda.

Ingresos brutos mínimos de

$100.000 millones mes. Esto es

fundamento para establecer:

1. Si existe mercado para un

centro comercial

2. El tamaño y formato del

mismo.

Centro Siberia está diseñado para

prestar servicios a sus clientes, por

tal motivo está enfocado en

proveedores comerciales dando

solución al público circundante.


Conclusiones

El flujo vehicular en la zona de influencia es alto, por lo cual se deben generar

estrategias desde el punto de vista comercial para atraer al público.

El enfoque de Centro Siberia esta dado a la prestación de servicios a la población

circundante ofreciendo solución a sus necesidades diarias.

A futuro según el Plan de Ordenamiento Territorial POT, el sector industrial debe

trasladarse a las afueras de Bogotá. Por lo cual sector de Siberia se está

convirtiendo en una zona de grandes parques industriales generando alta

densidad de empleados que requerirán los servicios que prestara el C.C.

37

Definición de producto

Tabla 8 Definición del producto

FACTOR

ANÁLISIS CENTRO

SIBERIA

RESULTADO

Proyectos que sean hitos

para su entorno SI 100%

Desencadenen procesos

de transformación urbana SI 100%

Ser constante referente

de innovación en

arquitectura, en formato,

mezcla comercial y layout

SI 100%

Que se conviertan en

centros de comunidad. SI 100%


Conclusiones

El Centro Comercial CENTRO SIBERIA, cuenta con grandes cualidades físicas y

espaciales dentro del marco del lote, que desencadenaran una seria de

situaciones favorables para el mismo negocio como para el entorno.

En la zona de influencia no se ha realizado ningún proyecto de esta magnitud,

generando grandes expectativas para la población objetivo.

Unas de las características más notables del proyecto es su emplazamiento. Un

lugar de punto de encuentro de 4 vías, donde se genera un giro con varios

destinos.

Este centro comercial pretende solucionar las demandas del sector Residencial,

Empresarial, así mismo las demandas generadas por las personas que deben

viajar por el departamento de Cundinamarca y en general por Colombia en

trayectos de largo alcance, así como solucionar espacios de encuentro

centralizados de diferentes centros urbanos.

38

3.1.2 Recorrido área de influencia

El recorrido por Siberia ó área de influencia se planteo para establecer el enfoque que se

daría al Centro Comercial y determinar a raíz de este, el comportamiento habitual de las

personas que transitan la zona y el sector a que se dedican las empresas.

Se tomo como base un área de 4.5 km en torno a Centro Siberia Centro Comercial. Se

identificaron las vías de acceso como son la calle 80, Autopista Medellín, Vía Cota y

Funza.

Centro Siberia Centro Comercial se ubica en un punto estratégico como es el round point

Siberia que comunica a los municipios aledaños con la Capital de Colombia Bogotá D.C.,

cuenta a su alrededor con un segmento altamente significativo como lo es el Industrial,

contando con empresas de gran renombre Nacional e Internacional y teniendo un flujo de

personal diario superior a las 33.000 personas y un tránsito vehicular de 13.000.

Análisis de zona de influencia.

El área de influencia de Centro Siberia Centro comercial se encuentra ubicado desde el

Puente de Guadua hasta el round point, vía Cota y Funza. En los recorridos ejecutados

se registró la siguiente relación: El área cuenta con 11 Estaciones de servicio entre las

que se destacan Terpel, Esso, Petrobras, Biomax. Seis (6) de estas estaciones ofrecen a

los transeúntes servicios de comida o autoservicio, pagos etc.; se dataron en promedio

60 Centros Empresariales teniendo como ejemplo el Parque Industrial Tecnológico,

Parque Industrial de Occidente, Centro Empresarial Metropolitano, Copidrogas, Centro

empresarial Terminal de Carga, Clis, Siemens, etc. Doce (12) centros empresariales

cuentan con locales comerciales y plazoleta de comidas para todo público ya sea para los

trabajadores de estos o visitantes a la zona.

Encontramos que la zona cuenta con cuatro (4) centros agroindustriales para los

requerimientos de las haciendas aledañas y a los municipios vecinos. También

encontramos diez (10) colegios de gran reconocimiento a nivel Regional como son El

Refus, El Gimnasio Campestre San Francisco, etc.

Debido al gran flujo de personal en la zona encontramos catorce (14) restaurantes

reconocidos que atraen todo tipo de público como Kokoriko, El Corral, Subway, ubicados

39

en algunos de los centros empresariales y en las vías principales, conquistando gran

afluencia de trabajadores y viajeros que transitan por la zona.

Horarios de atención

Teniendo en cuenta las investigaciones y datos recolectados realizados en la zona, se

determinaron en promedio los horarios de atención al público visualizado en los

siguientes cuadros.

Tabla 9 Horarios de establecimientos del sector

HORARIOS

MAÑANA TARDE NOCHE

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ESTACIONES DE SERVICIO X X X X X X X X X X X X X X X X X X

RESTAURANTES X X X X X X X X X X X X

CENTROS EMPRESARIALES X X X X X X X X X X X

LOCALES COMERCIALES X X X X X X X X X X X X

CENTROS AGROINDUSTRIALES

X X X X X X X X X X X X

COLEGIOS X X X X X X X X X X


Tabla 10 Días de funcionamiento de establecimientos del sector

HORARIOS

LUNES MARTES MIÉRCOLES JUEVES VIERNES SÁBADO DOMINGO

ESTACIONES DE SERVICIO

RESTAURANTES

CENTROS EMPRESARIALES

LOCALES COMERCIALES

CENTROS AGROINDUSTRIALES

COLEGIOS


40

Es importante anotar que las Estaciones de Servicio abren de domingo a domingo al igual

que los restaurantes. Los centros empresariales y agroindustriales tienen jornada laboral

de lunes a sábado.

Podemos identificar que las horas pico están dadas de 11 am a 3pm según los datos

proporcionados por los trabajadores de la zona y el tránsito de vehículos por las vías

principales y alternas del área de influencia.

Población

Según los datos recolectados de la población residente, trabajadora y flotante del área de

influencia obtuvimos los siguientes datos promedio:

Tabla 11 Población área de influencia

Punto referencia km 4,5 Puente de Guadua

Población

Promedio Diario Promedio Fin de semana

Centros Empresariales 18.500 6.000

Centros Agroindustriales 250 150

Restaurantes 6.000 4.000

Colegios 8.000 0

Viveros 300 50

Hotel 120 100

Total 33.170 10.300


En el cuadro anterior se observan los promedios diarios de las personas que transitan y

laboran en el área industrial de Siberia y que acogen el muestreo realizado según nuestro

punto guía (km 4.5 autopista Medellín desde el Puente de Guadua), teniendo como

resultado un tránsito de personas diario de 33.170 (tomando como referencia un día

normal de jornada lunes-viernes) y los fines de semana 10.300. Se evidencia que el

mayor flujo de personas que mueven el área de influencia esta dado por los Centros

Empresariales en días cotidianos de trabajo, seguido por los restaurantes. Esta

información se da a raíz de la sumatoria de todas las empresas del sector.

A continuación observamos la relación de vehículos que transitan diariamente en la zona

y la cantidad que entran a tranquear su vehículo en las estaciones de servicio. En el

41

cuadro evidenciamos el promedio de vehículos que entran a una estación de servicio; es

importante resaltar que en el área de influencia contamos con 10 de estas.

Tabla 12 Tránsito Vehicular

Punto referencia km 4,5 Vehículos

Promedio Diario Promedio Fin de semana

Vehículos 11.000 13000

Estación de servicio 300 450


De lunes a viernes transitan un promedio de 11.000 vehículos, el 25% son de

trabajadores del área, 35% vehículos de transporte intermunicipal, el 15% transporte de

carga y 25% restante de automotores que se dirigen a municipios aledaños o se trasladan

a diferentes ciudades. Los fines de semana el flujo se incrementa en especial por los

automotores que se dirigen de viaje o traslada a otros municipios o ciudades.

Teniendo en cuenta el recorrido realizado por la zona se puede concluir que la ubicación

de Centro Siberia Centro Comercial es altamente privilegiado ya que cuenta con los

siguientes beneficios:

Conexiones terrestres

Excelente entorno operativo e industrial

Clima de negocios

Excelente oportunidad de inversión

Amplio acceso de mercados

Variedad de sectores industriales altamente promisorios

Inversionistas interesados en el sector

Punto geográfico estratégico

Entorno de operación para nuevas inversiones

Sostenibilidad y productividad empresarial

Desarrollo industrial y comercial

Alta demanda de parque industriales

42

Siendo esta zona propicia para la implementación, desarrollo y generación de

nuevos proyectos.

3.1.3 Análisis comparativo con otro centro comercial en Siberia.

El sector de Siberia cuenta actualmente con un centro comercial ubicado en el km. 3.5 en

el Parque Industrial del Terminal Terrestre de Carga, que se asemeja a las características

de Centro Siberia, en el siguiente cuadro se analizamos la relación de estos dos centros:

Tabla 13 Comparativo Centros Comerciales en Siberia

COMPARATIVO

Ítem Ubicación Área

Construida Niveles

Estación de

servicio Parqueaderos

No Locales Comerciales

Islas Plazoleta

de comidas

Batería de

baños

Centro Siberia Centro

Comercial

Autopista Medellín km 4.5

6760 3 Si 51 21 2 Si Si

Terminal terrestre de carga

km 3.5 vía

Bogotá-Siberia

Costado Sur

160000 3 Si 80 39 0 Si Si


En el cuadro anterior se observan los datos básicos de Centro Siberia Centro Comercial y

el Centro Comercial del Terminal Terrestre de carga. Podemos apreciar que Centro

Siberia cuenta con una ubicación estratégica ya que en esta zona encontramos el round

point que comunica a los municipios aledaños y la autopista Medellín, además de ser

punto de referencia para trasladarse a otras ciudades. Es importante resaltar que el

Centro Comercial del Terminal Terrestre de Carga contempla en su área construida total

las instalaciones concernientes a las bodegas del parque industrial. Las dos instalaciones

cuentan con 3 niveles o plantas al igual que una estación de servicio atrayendo clientes

potenciales para consumo. Según sus características y número de locales comerciales

los dos centros cuentan con una proporción óptima de parqueaderos vs demanda (el

43

terminal de carga ofrece parking gratuito a los visitantes tanto de las bodegas y locales

comerciales).

En cuanto a la plazoleta de comidas Centro Siberia cuenta con 7 locales en el tercer piso

con 400 sillas para los comensales tanto en el interior y exterior de este piso y locales

hasta de 58.28 m2 con alturas de 5,25 metros, ideal para mezanines o almacenaje. El

terminal de carga tiene 13 locales con áreas que van desde 20 m2 hasta 50 m2.

Los locales comerciales del terminal Terrestre de carga tienen áreas de 20 m2 a 100 m2,

Centro Siberia proporciona espacios desde 38.12 m2 a 675 m2, ofreciendo un sin

número de nuevas alternativas para locales comerciales como anclas o Restaurantes

gourmet, siendo una alternativa llamativa para el público en general y para los

inversionistas, gerentes, administrativos que requieren de un espacio cómodo y seguro

para realizar sus negociaciones o transacciones, al igual que ofrecer una alternativa para

realizar pagos en entidades financieras o servicio.

44

Tabla 14 Costo metro cuadrado locales comerciales en venta

COSTO METRO CUADRADO LOCALES COMERCIALES EN VENTA

No. CENTRO

EMPRESARIAL ZONA

ÁREA M2

VALOR VENTA COSTO M2 ADMÓN. VALOR

ARRIENDO

VALOR METRO

CUADRADO ARRIENDO

ESTRATO ESTADO CONSTRUCTORA O INMOBILIARIA

1 Terminal de

Carga Siberia 365 $ 1.000.000.000 $ 2.739.726 $ 1.851.400 $ 8.000.000 $ 21.918 4 CONSTRUIDO OK FINCA RAÍZ

2 Terminal de

Carga Siberia 308 $ 800.000.000 $ 2.597.403 $ 1.851.400 $ 6.400.000 $ 20.779 3 CONSTRUIDO OIKOS

3 Terminal de

Carga Siberia 233 $ 800.000.000 $ 3.433.476 $ 1.493.000 $ 6.400.000 $ 27.468 3 CONSTRUIDO

FORWARD INMOBILIARIA

4 Terminal de

Carga Siberia 12 $ 85.000.000 $ 7.083.333 $ 115.000 $ 1.000.000 $ 83.333 3 CONSTRUIDO

IMPLEMENTAR LTDA

5 Terminal de

Carga Siberia 10 $ 75.000.000 $ 7.500.000 $ 149.875 $ 900.000 $ 90.000 3 CONSTRUIDO OK FINCA RAÍZ

6 Terminal de

Carga Siberia 8 $ 65.000.000 $ 8.125.000 $ 147.181 $ 950.000 $ 118.750 3 CONSTRUIDO OK FINCA RAÍZ

Fuente. www.metrocuadrado.com.

http://www.metrocuadrado.com/

45

En la tabla anterior, se observa la relación de algunos locales para venta y arriendo del

Terminal Terrestre de Carga. Podemos identificar que el promedio del valor del metro

cuadrado es de $5.246.490. En cuanto al valor del arriendo de los locales el valor

aproximado de cobro según el valor total del inmueble es del 0.8%, es importante

consultar estos resultados para calcular el valor de los locales comerciales o arriendos de

Centro Siberia Centro Comercial teniendo en cuenta sus características y beneficios.

Mercado, demanda insatisfecha y potencial

Entidades bancarias (cajeros electrónicos), comida (restaurantes, heladerías, café etc.),

prestadores de servicio (Claro, Tigo, Movistar, pago servicios, etc.) comercio, cercado

familiar, juegos para niños, insumos agropecuarios, supermercados, almacenes de

cadena.

Determinación de consumidores

Se reconocen 4 tipos de perfiles de consumidores:

Viajeros de paso (Todos los estratos)

Residentes de municipios (Todos los estratos)

Empleados de agroindustrias (Todos los estratos)

Empleados Centros empresariales (Todos los estratos)

Cantidad de consumidores

Según los datos obtenidos en el recorrido e investigación por Siberia y datos

proporcionados por el personal de planeación de Cota Cundinamarca tenemos el

siguiente promedio:

13.000 Viajeros de paso diarios

500.000 Residentes de 8 municipios ubicados a 20 minutos de desplazamiento

30.000 trabajadores de agroindustria y Centros Empresariales

46

Espacio definido

Se plantea un espacio que contenga las características de un lugar de paso y las

condiciones de un lugar de permanencia.

Centro Siberia cuenta con un área construida de 6760.02 m², 3 plantas: En el primer piso

se tendrán doce (12) locales con áreas que van desde 38.13 m2 hasta 138.86 m², amplias

áreas de circulación, escaleras y ascensor que llegan a los tres niveles. El segundo nivel

proporciona a los inversionistas y clientes una alternativa fresca para la zona, contando

con 2 locales de 439.38 y 675.26 m2, al igual que amplias zonas para transito y el tercer

piso tendrá 7 locales de comidas de 36.81 a 58.28 m2, con un amplia plazoleta de

comidas para un aproximado de 400 personas y dos terrazas, teniendo un total de 21

locales.

Para el flujo vehicular Centro Siberia contara con un parqueadero cerrado con 51 cupos y

alrededor del primer piso contara con 16 parqueaderos.

Periodos de funcionamiento

Se detectan dos periodos de funcionamiento:

Entre semana, con viajeros de paso y empleados y directores de agroindustria.

Fin de semana con viajeros de paso y residentes de municipios, teniendo en

cuenta que un 70% de los empleados de la agroindustria y de los centros

empresariales trabajan los sábados.

Orden de importancia en la decisión de compra

Al realizar la compra de un inmueble es de vital importancia caracterizar esta bajo algunos

aspectos básicos como: vías de acceso, tamaño de los locales comerciales, vista

arquitectónica etc. por tal motivo se realizo un comparativo de los centros empresariales

que cuentan en sus instalaciones locales comerciales y Centro Siberia Centro comercial.

En el siguiente grafico observamos una vista lineal del comportamiento:

47

00,5

11,5

22,5

33,5

44,5

DECISION DE COMPRA

CENTRO EMPRESARIALMETROPOLITANO

TERMINAL TERRESTRE DECARGA

CENTRO SIBERIA

CENTRO EMPRESARIAL OIKOS

Figura 25 Características que influyen en la decisión de compra.


Se tomo como muestra el Centro Empresarial Metropolitano, El Terminal Terrestre de

carga y el Centro Empresarial Oikos, debido a que son los centros que más se parecen a

las particularidades de Centro Siberia Centro Comercial. De igual manera se evaluó bajo

los siguientes parámetros numéricos la importancia en la decisión de compra según las

perspectivas de inversionistas clientes y público en general:

No cumple con las expectativas del publico

Cumple con las necesidades mínimas

Cumple con las expectativas del público en general

Supera las expectativas del publico

En la grafica anterior según comparativo con los Centros empresariales y comerciales del

área de influencia, evidenciamos que las características y beneficios de Centro Siberia

tienden a superar las expectativas en relación con los otros centros comerciales. Así

mismo se observa que ítems como: el concepto arquitectónico, localización,

especificaciones de construcción, seguridad y los servicios ofertados al cliente y público


48

en general son los que más resaltan ofreciendo al inversionista confianza al realizar la

compra de este tipo de inmuebles.

Características y especificaciones del producto

Edificio moderno.

Características ambientales.

Eficiente.

Con plazoleta.

Edificio Bioclimático y eco eficiente

Parqueaderos para visitantes.

Zona de restaurantes y comidas.

Seguridad por medio de un centro de control y monitoreo.

Plazoleta de eventos

Redes de voz y datos.

Cerramiento perimetral.

Planta eléctrica de emergencia.

Cuarto de basuras y reciclaje.

Red contra incendio.

Infraestructura para servicios públicos y privados.

Tanque de reserva de agua con equipo de presión constante.

Locales con posibilidad de mezzanine, resistencia de piso de 300 kilos por metro

cuadrado

Altura libre en área de local 4.05 mts a viga y a viguetas 4,30 mts

Locales comerciales con baño

Tipo de clientes (compradores interesados)

Zonas bancarias: DAVIVIENDA, GRUPO AVAL, AGRARIO, BBVA, isla de cajeros.

Comida:

o Locales plazoleta de comidas: BONGA EXPRESS, JENO´S PIZZA,

FRISBY, BURGUER KING, DON JEDIONDO, EL CORRAL, SOPAS DE

49

MAMA Y POSTRES DE LA ABUELA, MATEO PARRILLA, SANDWINCH

CUBANO, FISHERS, A TODO TACO, CORRAL,

o Restaurantes gourmet: CREPES AND WAFFLES, MC DONALD’S,

FRIDAY´S, PESQUERA JARAMILLO, WOK, HARD ROCK CAFÉ,

CORRAL

o Cafés: DUNKIN DONUTS, JUAN VALDEZ, OMA, POPSY, BEER

STATION, AUTO PAN, NIKOLUCAS

Comercio: CLARO, SERVIENTREGA, TELEVENTAS, CONCESIONARIOS,

AGENCIAS DE VIAJE, CAMBIO DE DIVISAS, PAPELERIA-FERRETERIA,

LOCATEL, FARMATODO, ARTESANIAS, AGENCIAS DE TURISMO DE

CUNDINAMARCA Y GENERAL, HOMECENTER, EASY, FALABELLA,

BODYTECH, CARREFOUR, PANAMERICANA,

Mercado familiar: CAFAM, COLSUBSIDIO, ÉXITO, OLIMPICA, ON THE RUN,

TIGER MARKET, OXXO, SURTIFRUVER,

Juegos para niños: DIVERCITY

Recreación: CASINO BROADWAY

Insumos agropecuarios: CEBA, LA FINCA, AGROCAMPO

ORIENTACIÓN DE LA PRODUCCIÓN DEL BIEN

Áreas:

o Comida:

Locales plazoleta de comidas: 15 a 40mt2

Restaurante gourmet: 100 a 400m2

Cafés: 40 a 100m2

o Comercio:

Comercio a: 30 a 100 m2

Droguerías: 100 a 200mt2

Bancos: 100 a 200 m2

o Mercado Familiar:

Express: 20 a 100mt2

Mediano: 500mt2

Gran superficie: 1.000 a 5.000 m2

50

Pisos:

3 pisos

Precio apropiado del bien competitivo en el mercado

Podemos apreciar en la siguiente tabla un análisis del valor por metro cuadrado de

algunos de los centros comerciales más representativos en la Ciudad de Bogotá y que

reflejan el objetivo de Centro Siberia (prestación de servicios), teniendo en cuenta el área

de cada uno de ellos, valor total y el tiempo de construcción en años. Analizando la tabla,

podemos determinar que mantenemos un costo promedio de acuerdo con los demás

locales citados, es importante tener presente que estos tienen un promedio de

construcción de 5 a 10 años.

Es importante recalcar que Centro Siberia cuenta con un baño en todos los locales

comerciales y el 70% cuenta con punto de gas.

Tabla 15 Costo metro cuadrado locales comerciales en venta


No. CENTRO EMPRESARIAL ZONA AREA M2 VALOR VENTA COSTO M2 ADMINISTRACION ESTRATO ESTADOCONSTRUCTORA O

INMOBILIARIATELEFONO

1 Metropolitano Cota 30 $ 120.000.000 $ 4.000.000 3 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ 6466200

2Parque Industrial Sobre eje calle

80Cota 20 $ 115.000.000 $ 5.750.000 $ 100.000 3 CONSTRUIDO NO DEFINIDA 0

3 100 oikos de Occidente Cota 18 $ 150.000.000 $ 8.333.333 $ 2.300.000 3 CONSTRUIDO OIKOS 6516141

4 Terminal de Carga Cota 308 $ 800.000.000 $ 2.597.403 $ 1.851.400 3 CONSTRUIDO OIKOS 6516141

5 100 oikos de Occidente Cota 12 $ 120.000.000 $ 10.000.000 3 CONSTRUIDO OIKOS 6516141

6 Terminal de Carga Siberia 233 $ 800.000.000 $ 3.433.476 $ 1.493.000 0 CONSTRUIDO FORWARD INMOBILIARIA 3108025396

7 900 km autopista Medellin Cota 29 $ 116.000.000 $ 4.000.000 3 PROYECTO OIKOS 6516141

8 Terminal de Carga Siberia 12 $ 85.000.000 $ 7.083.333 $ 115.000 3 CONSTRUIDO IMPLEMENTAR LTDA 6236761

9 Terminal de Carga Siberia 365 $ 1.000.000.000 $ 2.739.726 $ 1.851.400 4 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ6466200-

3103156134

10 Metropolitano Cota 11 $ 90.000.000 $ 8.181.818 $ 144.000 4 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ6466200-

3103156134

11 CENTRO EMPRESARIAL PARCELAS Cota 26 $ 110.000.000 $ 4.230.769 $ 170.000 0 CONSTRUIDO INVERSIONES CUVILLAR S.A. 2713244

12 Terminal de Carga Siberia 50 $ 165.000.000 $ 3.300.000 4 CONSTRUIDOGRACIA ASOCIADOS FINCA

RAIZ6352256

13 No dato Cota 25 $ 135.000.000 $ 5.400.000 $ 123.000 4 CONSTRUIDO JULIO CORREDOR & CIA 4853000

14 Metropolitano Cota 30 $ 155.000.000 $ 5.166.667 3 CONSTRUIDOINVERSIONES

INMOBILIARAS6354522

15 CENTRO EMPRESARIAL PARCELAS Parcelas 13 $ 100.000.000 $ 7.692.308 0 CONSTRUIDO INVERSIONES CUVILLAR S.A. 2713244

16CENTRO SIBERIA CENTRO

COMERCIALSiberia 41,35 $ 396.960.000 $ 9.600.000 3 PROYECTO

CONSTRUCTORA E

INMOBILIARIA SU CASA


COMERCIALSiberia 78,56 $ 746.320.000 $ 9.500.000 3 PROYECTO

CONSTRUCTORA E



COMERCIALSiberia 138,86 $ 1.221.968.000 $ 8.800.000 3 PROYECTO

CONSTRUCTORA E


COSTO METRO CUADRADO LOCALES COMERCIALES EN VENTA


51

Se concluye que el promedio de áreas para locales comerciales en la zona está entre 18

y 30 m2, con un costo promedio de $5.460.589 por metro cuadrado. Es importante tener

en cuenta que 14 de los 15 locales cotizados están ya construidos en los Centros

Empresariales más significativos de la zona, solo 1 de ellos se encuentra en proyecto.

De igual manera en el cuadro se listan 3 de los 21 locales de Centro Siberia Centro

Comercial, similares a los cotizados en metro cuadrado, con el área total, valor de venta

del inmueble y el costo por metro cuadrado.

Tabla 16 Costo metro cuadrado locales comerciales en arriendo


Imposición de un nuevo precio por alguna razón justificada

Por ser la esquina de mayor tránsito vehicular de la zona.

Convergen 2 vías, una nacional y otra municipal.

Se ubica en el centro de desarrollo agroindustrial

Es la conexión entre la zona agroindustrial, Centros Empresariales, Bogotá y los

municipios de Cundinamarca.

Cuenta con una estación de servicio

Estructura moderna, acabados de excelente calidad

La zona de influencia no cuenta con un proyecto que alberge la características

ofrecidas por Centro Siberia enfocado en la prestación de servicios al público en

general.

No. CENTRO EMPRESARIAL ZONA AREA M2VALOR

ARRIENDOCOSTO M2 ADMINISTRACION ESTRATO ESTADO

CONSTRUCTORA O

INMOBILIARIA

PORCENTAJE

ARRIENDO

1 Metropolitano Cota 30 $ 1.200.000 $ 40.000 $ 70.000 3 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ 1%

2 100 oikos de Occidente Cota 18 $ 1.000.000 $ 55.556 $ 2.300.000 3 CONSTRUIDO OIKOS 0,67%

3 Terminal de Carga Cota 308 $ 6.000.000 $ 19.481 $ 1.851.400 3 CONSTRUIDO OIKOS 0,75%

4 Terminal de Carga Siberia 233 $ 6.000.000 $ 25.751 $ 1.493.000 0 CONSTRUIDO FORWARD INMOBILIARIA 0,75%

9 Terminal de Carga Siberia 365 $ 8.000.000 $ 21.918 $ 1.851.400 4 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ 0,80%

5 Metropolitano Cota 11 $ 950.000 $ 86.364 $ 144.000 4 CONSTRUIDO OK FINCA RAIZ 1,06%

6 CENTRO EMPRESARIAL PARCELAS Cota 26 $ 600.000 $ 23.077 $ 170.000 0 CONSTRUIDO INVERSIONES CUVILLAR S.A. 0,55%


COMERCIALSiberia 41,35 $ 3.175.680 $ 76.800 N/A 3 PROYECTO

CONSTRUCTORIA E

INMOBILIARIA SUC ASA0,80%



CONSTRUCTORIA E




CONSTRUCTORIA E


VALOR ARRIENDO LOCALES COMERCIALES


52

3.2 Estudio técnico

3.2.1 Determinación óptima del proyecto

Figura 26 Localización óptima

Fuente. www.google.com.

Análisis y determinación del tamaño

Crear un espacio comercial y de entretenimiento que conecta con un entorno rural e

industrial en pleno desarrollo y por consiguiente cambiante.

CENTRO COMERCIAL

A COTA

A BOGOTÁ

A LA VEGA

A FUNZA

http://www.google.com/

53

El objetivo es lanzar el centro comercial a nivel REGIONAL y usarlo para transformar la

periferia de circulación en un espacio de: Descanso, Recreo, Diversión, Servicios,

Entretenimiento, Compras.

El centro comercial se convierte en un destino por si mismo permeable y alejado de la

ciudad con la tranquilidad del campo.

Unas de las características más notables del proyecto es su emplazamiento. Un lugar de

punto de encuentro de 4 vías, donde se genera un giro con varios destinos. Por esta

razón se le da una gran importancia a las esquinas del edificio para generar un impacto

visual llamativo.

El complejo de 3.000 m2 aproximadamente de superficie total construida comprende:

Tiendas, restaurantes, Plazoleta de comidas, Supermercado, Oficinas bancarias, Estación

de gasolina con sus servicios complementarios, etc., y ofrece una gran variedad de

opciones para el entretenimiento y compras, así como la posibilidad de organizar todo tipo

de espectáculos para el recreo y el desarrollo de la vida social de la comunidad.

54

3.2.2 Formas del proyecto

Figura 27 Formas del proyecto


Figura 28 Proceso constructivo


55

CONCEPTOS ESPACIOS EXTERIORES Y VOLUMEN DEL PROYECTO:

Figura 29 imagen arquitectónica


Figura 30 Planta sótano


56

Figura 31 Planta arquitectónica primer piso


Figura 32 Planta arquitectónica piso 2


57

Figura 33 Planta arquitectónica piso 3


Figura 34 Planta de cubierta


58

Figura 35 Fachada principal


Figura 36 Fachada posterior


FACHADA PRINCIPAL

FACHADA POSTERIOR

59

Tabla 17 Cuadro de áreas Centro Comercial Siberia


60

3.2.3 Análisis de disponibilidad y el costo de los suministros

Generar un área vendible del 60% del área neta de construcción.

Realizar un diseño que genere bajos costos de mantenimiento.

El sistema LEED genera un incremento del 5% al 20% del costo total del presupuesto en

la fase de construcción pero a futuro el mantenimiento baja sustancialmente.

Estudios de suelos

El sistema estructural se plantea en pórticos en concreto reforzado En estas condiciones

puede esperarse cargas en las líneas de cimentación en promedio de 60 toneladas.

Se presentan a continuación los pormenores de trabajo e investigaciones de campo y

laboratorio, el análisis geotécnico y las condiciones tendientes a lograr una cimentación

segura dentro de una alternativa clara y económica, teniendo presente las limitaciones

propias del tipo y la calidad de los materiales encontrados.

La ciudad de Santa Fe de Bogotá y sus proximidades, específicamente se caracteriza por

pertenecer a la formación Sabana del. Pleistoceno (Cuaternario) y reciente depósito

lacustre, paludales y marginales distribuidos en la planicie de la sabana de Santa Fe de

Bogotá y anexos, en los valles que desembocan en ellas y en algunos cerros bajos, como

los de Madrid y Mosquera. En las partes altas, arriba de los 3.000m. De elevación se

encuentran los depósitos glaciares.

El Pleistoceno del interior de la sabana se compone de arcillas plásticas, lacustre y

paludales más limosas con la profundidad, grises, de arcillas turbosas, restos de maderos,

de diatomitas y de arenas finas hasta medianas. Los cascajos y en general el material

transportado por los ríos, son escasos y se hallan por ejemplo en la salida del Tunjuelo a

la Sabana en el valle de Sibaté.

La estratigrafía es irregular, tanto en las márgenes como en el interior de la Sabana. El

espesor es muy variable y difícil de fijar en su máximo en razón al límite preciso entre el

Pleistoceno y la Tilatá.

La formación Tilatá del Pleistoceno continental está formada por capas horizontales entre

Tilatá y la represa del Sisga, formada alternativamente de gredas, gredas y arenas y

capas arenosas y cascajos, con espesor inferior a 100m., pero en el interior de la Sabana

puede tener una mayor longitud.

61

La tendencia Geológica ha definido las arcillas Bogotá como esquema generalizado y

predominante, con variaciones en su composición de plasticidad y compresibilidad por su

combinación limosa y trazas de arena.

La cadena montañosa que bordea la Sabana por el oriente debió tener unos 200m. Más

de altura al final del Plioceno. De allí se socavaron los materiales arrastrados por la acción

de las corrientes de agua y llenaron el pliegue de apoyo de la Sabana.

El depósito se compone de arcillas sedimentarias por origen, afectadas por oxidación y

descomposición (turbas superficiales de transición), producto de la circulación de agua

subterránea y de infiltración, que han generado una desecación superficial con

variaciones de resistencia con la profundidad.

Estas condiciones particulares que delimitan los estudios de suelos en la ciudad de Santa

Fe de Bogotá, son base de la consideración sísmica. Su rigidez estructural y la presencia

en su sector de falla clasifican la zona como de riesgo Sísmico intermedio.

Descripción del lote:

Se trata de un lote irregular con lados rectos y su topografía es plana.

Características del proyecto:

Dentro del estudio se planteo un desarrollo arquitectónico final en tres pisos y un sótano.

El sótano será destinado para el parqueo de los visitantes y los pisos restantes para uso

comercial.

Cualquier solución de espacios en altura y estructuras especiales, podrá ser estudiada sin

aumento significativo del tipo de solución constructiva en la cimentación que se propone.

62

Investigación de campo:

Exploración y Ensayos:

Las características de los materiales encontrados se presentan en cada uno de los

registros de sondeos. Con el fin de determinar las condiciones y propiedades Geotécnicas

del Sub-suelo en el lote, se adelanto un programa de exploración por medio de barreno

helicoidal, se ejecutaron cinco (5) sondeos, dos de ellos de 15m, dos de 25m y uno de

22m. Como se muestra en la figura de localización de perforaciones.

En cada una de las perforaciones se determinó el perfil del sub-suelo con medición de su

capacidad de soporte; se estableció la posición del nivel de agua libre y disipada y la

recuperación de núcleos por medio del tubo de pared delgada, especial por las

características del suelo y básicos para el análisis de la cimentación.

Las muestras del sub-suelo fueron identificadas en el laboratorio, sobre las cuales se

adelantó el siguiente plan de ensayos:

Ensayo de Clasificación, Tanto de Ll, Lp, Ip.

Ensayo de Humedad Natural del Suelo.

Ensayo de Peso Unitario.

Ensayo de Compresión encofinada.

A dos muestras ensayo de consolidación.

Como resumen al trabajo de campo, se pudo concluir que el suelo In-situ presenta

características propias de un suelo de media a alta compresibilidad y de resistencia baja

para suelos de tipo arcilloso, pero estable por su condición cohesiva y homogénea, del

tipo lacustre, limpio y de la misma tendencia generalizada del sector.

SONDEO 1:

00,00 a 0.05 CAPA VEGETAL.

0,05 a 0,80 cms LIMO NEGRO CON RAÍCES. DE BAJA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA PLÁSTICA

.80 cms a 1,80 LIMO CAFÉ CON VETAS NARANJAS. DE BAJA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA LIQUIDA

63

1,80 a 2,30 LIMO ARCILLOSO HABANO CIN VETAS NARANJAS. DE ALTA

PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.

2,30 a 8,10 LIMO ARCILLOSO GRIS. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD

BAJA, DE CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.

8,10 a 11,00 LIMO GRIS VERDOSO. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


11,00 a 12,20 LIMO GRIS CON AMARILLO CLARO. DE ALTA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.



13,90 a 20,70 LIMO ARCILLOSO CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD




SONDEO 2:


0.05 a 0,70 LIMO NEGRO CON RAÍCES. DE BAJA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD

BAJA, DE CONSISTENCIA LIQUIDA.

.70 a 1,90 LIMO CAFÉ. DE MEDIA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE

CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.

1,90 a 3,10 LIMO HABANO A GRIS CON VETAS NARANJAS. DE ALTA PLASTICIDAD Y


3,10 a 4,35 LIMO GRIS A CAFÉ CON VETAS NEGRAS. DE ALTA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA PLÁSTICA.

4,35 a 7,80 ARCILLA GRIS VERDOSA. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


7,80 a 13,00 LIMO GRIS A CAFÉ OSCURO. DE ALTA PLASTICIDAD Y


13,00 a 20,00 LIMO CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE


64

20,00 a 25,00 LIMO DE COLOR GRIS. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


SONDEO 3:

00,00 a 0,05 CAPA VEGETAL.

00,00 a 0,80 cms LIMO NEGRO CON RAÍCES. DE BAJA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA PLÁSTICA

.80 cms a 1,80 LIMO CAFÉ CON VETAS NARANJAS. DE BAJA PLASTICIDAD Y

COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA LIQUIDA

1,80 a 2,30 LIMO ARCILLOSO HABANO CIN VETAS NARANJAS. DE ALTA










13,90 a 20,70 LIMO ARCILLOSO CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD




SONDEO 4:


0.05 a 0,70 LIMO CAFÉ OSCURO. DE MEDIA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


.70 a 1,90 LIMO AMARILLO OCRE. DE MEDIA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


1,90 a 3,20 ARCILLA HABANA CON VETAS NARANJAS. DE ALTA PLASTICIDAD Y


65

3,20 a 4,20 ARCILLA GRIS CON VETAS DE OXIDACIÓN Y RAÍZ. DE ALTA

PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE CONSISTENCIA PLÁSTICA.

4,20 a 7,10 ARCILLA GRIS. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE


7,10 a 9,60 LIMO GRIS A CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA,

DE CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.

9,60 a 13,00LIMO GRIS VERDOSO. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


13,00 a 15,00 ARCILLA CAFÉ GRISÁCEA DE ALTA PLASTICIDAD Y


SONDEO 5:


0.05 a 0,85 LIMO NEGRO CON RAÍCES. DE BAJA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


.85 a 1,90 LIMO CAFÉ. DE BAJA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA, DE

CONSISTENCIA LIQUIDA.

1,90 a 3,00 ARCILLA HABANA CON VETAS NARANJAS Y CAFÉ. DE ALTA


3,00 a 4,20 LIMO GRIS A CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD BAJA,

DE CONSISTENCIA SEMILÍQUIDA.



9.60 a 12,30 LIMO GRIS CON AMARILLO CLARO. DE ALTA PLASTICIDAD Y


12,30 a 15,00 ARCILLA GRIS A CAFÉ. DE ALTA PLASTICIDAD Y COMPRESIBILIDAD


66

Limitaciones:

Los resultados obtenidos en este estudio, al igual que las recomendaciones, están

basados en la información suministrada por los proyectistas, respecto a la tipología

arquitectónica y estructural del proyecto, las condiciones geológicas y propiedades geo

mecánicas del perfil del suelo explorado mediante pruebas de campo y laboratorio.

Cualquier modificación a la tipología referida tanto en altura como en área en planta,

implicará nuevas condiciones de interacción suelo-estructura, por lo cual será necesario

introducir las variables de ajuste o profundización al estudio geotécnico de suelos; e

incluso aumentar la profundidad de exploración y número de sondeos, de acuerdo con los

parámetros respectivos de la NSR-98.

Si durante el diseño estructural o durante la construcción aparecen circunstancias no

previstas en este informe, se deberá oficiar al ingeniero geotecnista para buscar las

soluciones y recomendaciones convenientes, ya sea en reunión técnica programada por

los proyectistas o en forma escrita.

67

3.2.4 Factor legal

Figura 37 Plano de normatividad


Norma INVIAS: Resolución 063 de 2003

Por la cual se fija el procedimiento para el trámite y otorgamiento de permisos para la

ocupación temporal mediante la construcción de accesos, de tuberías, redes de servicios

públicos, canalizaciones, obras destinadas a seguridad vial, traslado de postes, cruce de

redes eléctricas de alta, media o baja tensión, en la infraestructura vial nacional de

carreteras concesionadas.

Ley 1228 de 2008

Por la cual se determinan las fajas mínimas de retiro obligatorio o áreas de exclusión,

para las carreteras del sistema vial nacional, se crea el Sistema Integral Nacional de

Información de Carreteras y se dictan otras disposiciones.

68

Norma vigentes para:

Agua potable,

Saneamiento básico,

Energía Eléctrica

Licencia ambiental:

Articulo 159

Estudio estructural y constructivo

El centro comercial va a tener un Sistema constructivo tradicional en pórticos de concreto

reforzado, viga - columna.

Con base en los resultados obtenidos, que son determinantes en el planteamiento de la

solución de cimentación tenemos:

El depósito de suelo está formado por limos y arcillas pertenecientes a la arcilla de

Bogotá.

La tendencia del suelo por efecto de la humedad y sus características lacustre con

algunas señas turbosas indica disminución de la resistencia con la profundidad.

Suelo portante.

Los materiales encontrados (Ver perfiles estratigráficos). Son de baja condición de

soporte. Hasta el nivel de exploración.

Cimentación:

Toda edificación debe soportarse sobre el terreno en una forma adecuada para sus fines

de diseño, construcción y funcionamiento, en ningún caso puede apoyarse sobre la capa

vegetal, rellenos sueltos, materiales degradables o inestables, susceptibles de erosión,

socavación, licuación o arrastre por aguas subterráneas. La cimentación debe colocarse

sobre materiales de soporte adecuado o sobre rellenos artificiales que no incluyan

materiales degradables, debidamente compactados.

Según se puede apreciar en los ensayos de laboratorio y más exactamente en las

compresiones inconfinadas, el terreno tiene una capacidad de soporte relativamente bajo,

es por el cual se deberá realizar una excavación por medio de placa pilotes.

69

La cimentación más adecuada para el proyecto es por medio de un sistema de losa de

cimentación apoyada sobre pilotes (ver capacidad portante de los pilotes en los anexos).

Teniendo en cuenta que el nivel freático se encuentra a N-1.50m se debe diseñar una

losa de supresión la cual deberá cubrir la totalidad del proyecto en el nivel del sótano dos,

esta losa deberá ser diseñada para soportar una presión del agua hacia arriba alrededor

de 5.5 ton/m2.

Las dimensiones y la armadura de la losa de subpresión obedecerán a un diseño por

parte del ingeniero estructural.

Bajo la losa de cimentación se deberá construir un filtro francés para encausar las aguas

freáticas y abatirlas por medio de bombeo, este filtro obedecerá a un diseño por parte del

especialista hidráulico.

La losa de cimentación debe diseñarse de tal manera que las resultantes de las cargas

aplicadas coincidan con el centroide geométrico de la losa. Para obtener la precisión

necesaria en el cálculo de los centros de gravedad y de empujes de la losa, debe

considerarse todo el conjunto de cargas reales que actúan sobre la losa, incluyendo en

ellos las de los muros interiores y exteriores, acabados, excavaciones adyacentes a la

losa, sobrecarga neta causada por los edificios vecinos y la posibilidad de variación de los

niveles de aguas subterráneas.

Para la profundidad de los pilotes se debe utilizar el cuadro anexo de acuerdo a la

capacidad de soporte.

Para la construcción de las pantallas se procede de la siguiente manera:

Construir vigas guía en el contorno delimitando el lugar por donde va a quedar la pantalla,

esta viga deberá ser construida embebida dentro del terreno con unas dimensiones

aproximadas además de su contorno con un espesor de 0.15 y una profundidad de

0.70m.

A medida que se va excavando se deberá ir instalando lodo de perforación para controlar

presiones y estabilizar las paredes de la excavación, se coloca la armadura (de acuerdo a

un diseño estructural) de la pantalla y posteriormente se fundirá el concreto, este proceso

70

se deberá realizar en máximo un día para cada segmento. La pantalla deberá tener como

mínimo 12.0m de profundidad.

Luego de fundir la totalidad de las pantallas se procede a construir una viga de coronación

amarrando en contorno las pantallas, esto con el fin de evitar el cabeceo en el proceso de

excavación.

Para la construcción de las vigas de entre piso en los sótanos se debe excavar por medio

de trincheras e ir fundiendo por partes cada uno de las vigas las cuales irán ancladas a

las pantallas.

Normas sísmicas:

Con base en la definición del sub-suelo y los parámetros de la Norma NSR-10 el perfil

estratigráfico se puede clasificar como suelo TIPO D:

Perfil del subsuelo corresponde al tipo S3

Coeficiente de sitio S 1.5

Zona de amenaza Intermedia

Aceleración pico efectiva para el diseño Aa 0.2

Aceleración pico efectiva para el umbral de daño Ad 0.04

Coeficiente de Importancia I GRUPO I 1.0

Pasos del plan del sistema constructivo

Se realiza descapote de 15cm de profundidad y cerramiento a 2.20 mt de altura

Adecuación de oficina temporal de la ESSO

Demolición de casa (actual oficina de ESSO).

Según planos estructurales, se incan pilotes prefabricados de 9mt de profundidad

(o in situ, según recomendación), se debe tener especial cuidado con el

funcionamiento de la estación de gasolina y los tanques de gasolina).

Se excava a la profundidad del sótano -1 que es el nivel -4.10mt. Excepto en la

zona de la estación de gasolina.

Se descabezan pilotes y se retira el recebo.

71

Se realizan taludes de relación (1 a 1, Angulo de 45°). Se estabilizará el talud con

concreto pobre y se realizara tablestacado en la zona de la estación de gasolina.

Se tendrán en cuenta las recomendaciones del geotecnista.

Se colocara recebo de limpieza en toda la zona, incluyendo la rampa.

Se realizan filtros que se requieran y se funde placa de cimentación con pases por

viga según diseño hidrosanitario.

Se levantan muros pantalla a la altura del proyecto.

Se realiza relleno en los taludes.

Se levantan columnas sótano

Se realiza placa de primer piso con sus respectivas instalaciones hidrosanitarias y

eléctricas.

Se excava rampa y tanques.

Se funden columnas piso 1

Se funde placa piso 2

Se instalan equipos eléctricos definitivos.

Se instalan equipos hidráulicos definitivos.

Se realiza traslado de oficina de la ESSO a oficina del centro comercial. Se

traslada el desfogue de la estación.

Se demuele la oficina provisional de la ESSO


Se funde placa piso 3


Se instalan columnas piso 3

Se instala cubierta piso 3

Se realizan trabajos de repavimentación de primer piso, y trabajos de exteriores.

72

3.3 Estudio y evaluación financiera

En este estudio de la viabilidad financiera se identifica el alcance y los objetivos de la

construcción del centro comercial. De igual manera, son identificados los costos y los

gastos asociados con el diseño, la planeación, la construcción y las ventas del Centro

Comercial en Siberia.

Una vez analizados los requerimientos y las necesidades para la ejecución proyecto se

realizó la lista de actividades necesarias, las cuales fueros agrupados con sus respectivos

costos en tres capítulos de inversión los cuales se pueden ver a continuación: Tabla 18 Inversión Pre operativa

INVERSIÓN PREOPERATIVA

Ítem Unidad Cantidad Valor Unitario Valor Total

Oficina Mes 0,5 $ 2.000.000,00 $ 1.000.000,00

Sub Total Inversión Pre operativa $ 1.000.000,00

Tabla 19 Inversión técnica

INVERSIÓNTÉCNICA


Compra de Mobiliario puesto de

trabajo 8 $ 300.000,00 $ 2.400.000,00

Alquiler de equipos de computo y licencias

Día 80 $ 5.000,00 $ 400.000,00

Sub Total Inversión Técnica $ 2.800.000,00

Tabla 20 Inversión Operativa

INVERSIÓN OPERATIVA


Arriendos Oficina mes 5 $ 2.000.000,00 $ 10.000.000,00

Servicios públicos mes 5 $ 250.000,00 $ 1.250.000,00

Alquiler de equipos de computo y licencias

día 2880 $ 5.000,00 $ 14.400.000,00

Papelería Gl 1 $ 1.500.000,00 $ 1.500.000,00

Gerente mes 20 $ 6.000.000,00 $ 120.000.000,00

Asistente admón. mes 20 $ 1.000.000,00 $ 20.000.000,00

Diseñador Arq. mes 8 $ 3.000.000,00 $ 24.000.000,00

Diseñador Estructural mes 2 $ 4.000.000,00 $ 8.000.000,00

73

INVERSIÓN OPERATIVA


Diseñador Eléctrico Gl 2 $ 4.000.000,00 $ 8.000.000,00

Diseñador Hidráulico y red contra incendios

mes 1 $ 13.800.000,00 $ 13.800.000,00

Diseñador red gas mes 1 $ 1.500.000,00 $ 1.500.000,00

Diseño sistema seguridad

Gl 1 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00

Delineante 1 mes 8 $ 1.000.000,00 $ 8.000.000,00

Delineante 2 mes 4 $ 1.000.000,00 $ 4.000.000,00

Transportes Personal Gl 1 $ 7.200.000,00 $ 7.200.000,00

Levantamiento topográfico

Gl 1 $ 3.000.000,00 $ 3.000.000,00

Estudio de transito Gl 1 $ 6.400.000,00 $ 6.400.000,00

Estudio Suelos Gl 1 $ 6.500.000,00 $ 6.500.000,00

Estudio Mercadeo Gl 1 $ 25.000.000,00 $ 25.000.000,00

Estudio Ambiental Gl 1 $ 12.000.000,00 $ 12.000.000,00

Estudio Financiero Gl 1 $ 8.000.000,00 $ 8.000.000,00

Estudio Calidad Gl 1 $ 3.000.000,00 $ 3.000.000,00

Estudio vial Gl 1 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00

Estudio Jurídico Gl 1 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00

Estudio costo y presupuestación

Gl 1 $ 7.000.000,00 $ 7.000.000,00

Licencia y conexiones Gl 1 $ 295.000.000,00 $ 295.000.000,00

Alquiler Terreno mes 5 $ 3.000.000,00 $ 15.000.000,00

Renders-Maqueta Gl 1 $ 16.500.000,00 $ 16.500.000,00

Publicidad - logo y nombre

Gl 1 $ 350.000,00 $ 350.000,00

Construcción sala Ventas Gl 1 $ 50.000.000,00 $ 50.000.000,00

Adquisición Terreno Gl 1 $ 1.080.000.000,00 $ 1.080.000.000,00

Construcción C.C Gl 1 $ 10.592.000.000,00 $ 10.592.000.000,00

Pólizas Gl 1 $ 25.000.000,00 $ 25.000.000,00

Ventas Gl 1 $ 1.010.000.000,00 $ 1.010.000.000,00

Sub Total Inversión Operativa $ 13.403.400.000,00

TOTAL INVERSIÓN 13.407.200.000,00


74

Una vez analizadas las inversiones necesarias y los costos de las mismas, se procede a calcular los precios y condiciones de venta por m2 para cada uno de los pisos del centro comercial, basados en estudios comparativos de precios en establecimientos similares y en las condiciones de mercado, se determinaron las siguientes tarifas por m2 y los precios de venta para cada uno de los locales comerciales que se ofertaran.

Tabla 21 Precios de metros cuadrados por pisos

PROPUESTA COMERCIAL

VALOR m

2 PISO 1 $ 8,800,000.00 CUOTA INICIAL 50.00%

VALOR m

2 PISO 2 $ 7,900,000.00 FINANCIACIÓN 50.00%

$ 11,500,000.00 SEPARACIÓN 10.00%

Tabla 22 Áreas de locales y precio

PISO 1 ÁREA [m

2]

VALOR

PISO 2 ÁREA [m

2]

VALOR

LOCAL 1 54.74 $ 481,712,000.00

LOCAL 1 675.26 $ 5,334,554,000.00

LOCAL 2 64.3 $ 565,840,000.00

LOCAL 2 439.38 $ 3,471,102,000.00

LOCAL 3 38.13 $ 335,544,000.00

ÁREA TOTAL 1114.64

LOCAL 4 41.35 $ 363,880,000.00

LOCAL 5 138.86 $ 1,221,968,000.00

PISO 3 ÁREA [m

2]

VALOR

LOCAL 6 108.85 $ 957,880,000.00

LOCAL 1 58.28 $ 670,220,000.00

LOCAL 7 101.58 $ 893,904,000.00

LOCAL 2 37.2 $ 427,800,000.00

LOCAL 8 115.81 $ 1,019,128,000.00

LOCAL 3 36.84 $ 423,660,000.00

LOCAL 9 78.56 $ 691,328,000.00

LOCAL 4 36.81 $ 423,315,000.00

LOCAL 10 114.99 $ 1,011,912,000.00

LOCAL 5 37.07 $ 426,305,000.00

LOCAL 11 115.12 $ 1,013,056,000.00

LOCAL 6 37.21 $ 427,915,000.00

LOCAL 12 114.51 $ 1,007,688,000.00

LOCAL 7 42.65 $ 490,475,000.00

ÁREA TOTAL

1086.8

ÁREA TOTAL 286

Tabla 23 Resumen de áreas

TOTAL [m2] CANTIDAD ÁREA / UND [m

2]

ÁREA COMERCIAL 2488 21 36,81 - 675,26

ÁREA PARQUEADEROS 637.5 51 12.5

ÁREAS COMUNES 3635

TOTAL 6760


75

Basados en los costos totales directos e indirectos obtenidos de los estudios de costos y

presupuestación y en los costos financieros representados por los costos de la fiducia los

cuales ascienden a la suma de (2) dos SMMLV, se obtiene el valor total de la ejecución

del proyecto.

Tabla 24 Resumen de Inversión

ÁREA [m

2] VALOR [m

2] VALOR TOTAL

COSTO PROYECTO 6760 $ 1,983,307.74 $ 13,407,200,000.00

MESES VALOR / MES VALOR TOTAL

COSTO FINANCIEROS (FIDUCIA)

16 $ 1,315,000.00 $ 21,040,000.00

TOTAL COSTOS $ 13,428,240,000.00

Nota 1: No se va a realizar préstamo bancario. El valor de la fiducia es el presentado

Nota 2: Costos ventas: 3%ventas y 0,75%Escrituracion, Notariado y registro y 0,75Publicidad

Nota 3: El costo del proyecto incluye los costos directos e indirectos.

Tabla 25 Ingresos y utilidad

ÁREA [m

2] VALOR [m

2] VALOR TOTAL

ÁREA VENTA COMERCIAL 2488 $ 8,705,460.61 $ 21,659,186,000.00

ÁREA VENTA PARQUEO 637.5 $ 1,200,000.00 $ 765,000,000.00

TOTAL VENTA $ 22,424,186,000.00

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 40.12% $ 8,995,946,000.00

IMPUESTOS (RENTA)/UTILIDAD 35.00% $ 3,148,581,100.00

UTILIDAD REAL 26.08% $ 5,847,364,900.00


La TIR que arroja el proyecto para estos flujos de fondos es del 67%, lo cual indica que el

inversionista recuperara la inversión y obtendrá un rendimiento de acuerdo a las

proyecciones realizadas.

La tasa interna de oportunidad (TIO) es del 17%, la cual se escogió por ser una tasa

acorde con una inversión en finca raíz que pudiera hacer el inversionista.

La tasa interna de retorno modificada (TIRM) es del 34% muestra la capacidad de

reinversión de los flujos incrementales del proyecto, contando con una financiación del

17% (TIO).

76

3.4 Estudio ambiental

3.4.1 FACTOR FÍSICO AMBIENTAL – URBANÍSTICA

Figura 38 Plano de vientos y asoleación


La arquitectura de este proyecto tiene como característica principal la generación de

grandes zonas de sobre presión (presión positiva) que a su vez generan fuertes zonas en

depresión (presión negativa) que permiten la correcta ventilación de las oficinas

Movimiento del viento dominante alrededor del proyecto. Presiones positivas y negativas.

3.4.2 Arquitectura y urbanismo bioclimáticos

Durante épocas antiguas, el ser humano encontró la manera de relacionarse con el medio

natural que lo rodeaba encontrando la conjunción perfecta entre arquitectura y entorno.

77

Este concepto y enfoque se perdieron durante los últimos años generando unos impactos

sobre el planeta.

Afortunadamente y observando las consecuencias actuales, el ser humano ha empezado

a tomar conciencia de la importancia de un actuar respetuoso con el medio ambiente.

Nacieron de esta manera enfoques como el de la Arquitectura y el Urbanismo

Bioclimáticos que retoman los conocimientos ancestrales para permitir la evolución de los

proyectos generando beneficios ambientales al buscar una eficiencia térmica y energética

y, el buen aprovechamiento de los recursos naturales.

Esto es logrado mediante el “trabajo en equipo” de diversas estrategias propias a la

Arquitectura y el Urbanismo Bioclimáticos y, de tecnologías apropiadas a cada clima,

proyecto y uso en particular.

Bajo una visión respetuosa del medio ambiente, esta asesoría se propone obtener las

mejores condiciones interiores ambientales y de confort higrotérmico en las distintas áreas

o espacios que integran el proyecto por medio de la aplicación viable de diversas

estrategias propias a la Arquitectura y el Urbanismo Bioclimáticos como:

Manejo de las corrientes de aire.

Protección y/o captación del calor proveniente del sol (dependiendo del área

analizada).

Uso adecuado de materiales constructivos, de su inercia térmica y de la

vegetación.

Aprovechamiento de la luz natural.

3.4.3 Condiciones meteorológicas exteriores

Dado que no todos los Municipios de Colombia poseen una estación meteorológica,

inicialmente se tomo como fuente, la información de la estación meteorológica más

cercana (Aeropuerto el Dorado de Bogotá). No obstante, mediante conversaciones con

los proyectistas y la búsqueda en diversas fuentes se establece la inviabilidad de utilizar

esta información.

78

En miras de estudiar el proyecto, se buscó la información lo más real posible y que

correspondiera a la altimetría y condiciones meteorológicas promedio del sitio del

proyecto. El propósito de utilizar la información histórica (20 años) de una estación del

Ideam es sustentar con datos técnicos fiables, reales y validados científicamente, el

comportamiento anual del clima en un lugar y a partir de esta, establecer las mejores

estrategias bioclimáticas para este proyecto. Realizar mediciones durante unos pocos

días en uno o dos meses, no asegura en ningún caso la correspondencia a una tendencia

histórica. Desde esta perspectiva, se ha decidido utilizar los datos promedio mensuales

correspondientes a la estación meteorológica Aeropuerto El Dorado en el Municipio de

Bogotá pues se encuentra a una altitud similar al sitio del proyecto y registra condiciones

meteorológicas históricas similares según las fuentes anteriormente mencionadas.

Esta información es el contexto, el cual nos permite establecer las mejores estrategias

bioclimáticas para este proyecto. Debido a las mínimas fluctuaciones de la temperatura y

de la humedad relativa en la ciudad, tomamos el promedio anual para realizar nuestro

estudio. Trabajamos con los siguientes datos promedio anuales correspondientes a la

estación meteorológica Aeropuerto Internacional El Dorado en Bogotá:

El clima predominante ‒ según la clasificación climática de LANG, 1 es Semi- Húmedo

con temperaturas que no varían significativamente y con un valor promedio mensual de

13.5°C a lo largo del año. Atendiendo al régimen bimodal, se presentan dos periodos

húmedos. El primero en los meses de Marzo a Mayo y el segundo de Septiembre a

Noviembre siendo este último mes el más húmedo. Los periodos de estiaje se presentan

durante los meses de Diciembre a Febrero y de Junio a Agosto. El valor promedio anual

es de 64.8 mm, con valores máximos que superan los 113 mm y mínimos con registros

por debajo de los 41 mm.

79

Figura 39 Diagrama psicométrico de Bogotá, Cundinamarca.

Fuente. Elaboración propia con la ayuda de Ecotect a partir de Givoni [1976] y Neila

[2004].

LA FIGURA DE GIVONI Y NEILA, Permite establecer las estrategias bioclimáticas de

acuerdo al clima de la zona con el fin de obtener y/o aproximarse a condiciones de

confort. Se puede observar cómo la temperatura máxima promedio anual se sitúa muy

cerca del Área de bienestar admisible en horas del día mientras que en la noche, la

temperatura mínima promedio anual se sitúa dentro del Área de Sistemas solares

pasivos. Esto quiere decir que en el día que es recomendable para alcanzar el confort,

aprovechar la energía calórica producida por los equipos electromagnéticos, los

ocupantes y la iluminación. En las noches frías como las del lugar del proyecto, es

conveniente recurrir al calor captado y almacenado de manera pasiva (inercia térmica) y

restituido poco a poco al ambiente.

No obstante en las horas cálidas del día, las condiciones pueden verse afectadas por el

aumento de las temperaturas bajo la incidencia del sol y sobre todo teniendo grandes

superficies vidriadas. Estos momentos los podemos mejorar con una correcta y controlada

80

ventilación natural así como una adecuada protección solar. Por el contrario en las noches

se encuentra fuera en una zona que requiere el calentamiento.

Figura 40 Diagrama psicométrico y confort humano de Bogotá, Cundinamarca

Fuente. Elaboración propia con la ayuda de Ecotect a partir de Givoni (1976).

Muestra el comportamiento de la temperatura máxima y mínima, y humedad relativa

promedio anual (vector color aguamarina) del clima de la zona y su relación con el confort

humano esperado. Así pues, observamos como el extremo superior del vector

correspondiente a las horas del día, se encuentra dentro de una zona donde la persona

experimenta una sensación neutra. En las noches (extremo inferior del vector) por el

contrario es posible que la persona experimente una ‒ ligera‒ sensación de frio.

Evidentemente, estas sensaciones dependen directamente por ejemplo de la vestimenta,

el estado físico ‒ salud‒ y la actividad que esté desarrollando.

81

Vientos dominantes:

El viento es aire en movimiento compensatorio que se genera por las diferencias de

presión y de temperatura atmosféricas, causada por un calentamiento no uniforme de la

superficie terrestre. Este es caracterizado por presentar a lo largo del día una velocidad,

una frecuencia y una dirección dominante.

Rosa de los vientos.

La rosa de los vientos es la circunferencia del horizonte en la cual se encuentran

marcadas las diferentes direcciones de donde proviene el viento. Este instrumento indica

igualmente la frecuencia (%) y la velocidad (rangos de m/seg). De esta manera esta se

divide en 4 puntos cardinales son N, S, E y O (Ver Figura 4). El Proyecto Centro

Comercial Siberia se encuentra ubicado aproximadamente a una latitud de 4° 40’ Norte en

una zona en la cual los vientos dominantes llegan desde el Noreste y Suroeste. La

siguiente es la Rosa de los Vientos correspondiente a mediciones realizadas durante los

últimos 20 años en la estación meteorológica Aeropuerto Internacional El Dorado.

Figura 41 Rosa de vientos de la ciudad de Bogotá, Cundinamarca.

Fuente. Ideam.

82



depresión (presión negativa) que permiten la correcta ventilación de las oficinas.

Figura 42 Movimiento del viento dominante alrededor del proyecto. Presiones positivas y

negativas.

Fuente. Elaboración propia a partir de planos de proyectistas.

Trayectoria solar:

De acuerdo a la localización geográfica de un sitio, los rayos solares tienen una incidencia

‒ inclinación con respecto a la horizontal de la superficie terrestre, característica. Dicha

inclinación depende de la Latitud y de la orientación. Por tanto, para un punto

determinado, el flujo energético depende de la dirección de la radiación.

Cruzando los diferentes ángulos de Azimut y de Altura, podemos obtener la posición del

sol en el horizonte sobre un plano bidimensional. Así pues y a medida que localizamos los

diferentes ángulos (correspondientes a la latitud y longitud del área del proyecto) a lo

largo del día y de los días característicos obtenernos la trayectoria aparente del sol a lo

largo del día en tres días característicos por su mayor incidencia como son:

Solsticio de Invierno, correspondiente al 22 de Diciembre

Solsticio de Verano, correspondiente al 22 de Junio

Equinoccios, correspondientes al 22 de Marzo y 22 de Septiembre:

83

Figura 43 Trayectorias solares en días característicos por su mayor incidencia solar sobre

el área del proyecto

Fuente. Anderson B. et al., Guía fácil de la energía pasiva. Ed. Gustavo Gili. Barcelona,

1984. Elaboración propia con ayuda de Excel y AutoCAD.

Dado la latitud del área del proyecto, el sol en estas tres épocas del año conserva una

inclinación promedio hacia el sur (evidente en el Zenit). Entre las tres épocas, es en el

mes de Diciembre donde el sol se encuentra más inclinado hacia el sur teniendo una

mayor incidencia sobre las fachadas. Para apreciar fácilmente la incidencia del sol en el

edificio (direcciones de la radiación y modificaciones en el tiempo) resulta útil yuxtaponer

la gráfica de las trayectorias solares al plano del proyecto. A partir de la Figura 7 se puede

observar en qué medida y la franja horaria en la cual las fachadas del edificio están

expuestas a la radiación solar durante la mañana. Igualmente nos permiten visualizar

cómo las fachadas noreste reciben sol a todo lo largo del año.

84

Figura 44 Trayectorias solares en días característicos por su mayor incidencia solar sobre

el proyecto - Planta.

Fuente. Koenigsberger O. et al. Viviendas y edificios en zonas tropicales. Ed. Paraninfo.

Madrid, 1977. Elaboración propia con ayuda de Ecotect y PhotoShop.

Propiedades físicas y térmicas de los materiales.

Las superficies no se calientan o enfrían uniformemente. La naturaleza misma de un

determinado material explica este comportamiento frente a la radiación solar: este la

absorbe, la refleja o la emite al medio. Así pues, cada material puede escogerse con

precisión en función de estos tres tipos de comportamientos. Según el clima del entorno,

los materiales serán o no apropiados para el uso destinado y la ocupación del espacio a

intervenir.

Uso, parámetros de ocupación y aportes energéticos

Para este estudio tenemos en cuenta las propiedades físicas y térmicas de los materiales,

la incidencia solar, la generación de sombras por vegetación o por la misma arquitectura,

las temperaturas de superficie y las condiciones climáticas exteriores de la ciudad de

Bogotá.

85

Usamos la plataforma conjunta de simulación para la concepción bioclimática y el análisis

del confort térmico integrada por los programas Pleiades+Comfie, Alcyone y MeteoCalc,

desarrollada por Izuba Energies®. Para los cálculos de caudales de renovación natural de

aire del exterior, utilizamos las formulas y métodos descritos en el Ashrae Fundamentals.

La anterior plataforma de simulación tiene en cuenta las diversas ganancias calóricas

causadas por los ocupantes, las luminarias, el uso destinado del espacio y los equipos

electromecánicos presentes en el mismo. En el caso del Centro Comercial Siberia se

tiene en cuenta un metabolismo3 base promedio sin una exigencia física por persona de

135 W. Partimos de la base que una infraestructura de este tipo funciona en horas del día

entre las 08h hasta las 18h.4 Tomando como promedio de ganancias calóricas producidas

por las luminarias de 11 W/m2 (Ashrae 90.1 - 2004).

Con el fin de garantizar las mejores condiciones interiores y dado que el proyecto tiene un

uso único de locales comerciales, las siguientes cifras de ocupantes (clientes y

empleados) serán tenidas en cuenta en el proceso de comprobación científica de las

condiciones térmicas interiores.

Condiciones de confort:

Normalmente, es más fácil percibir aquello que nos molesta y esto sitúa a la persona

como un sujeto reactivo ante las condiciones climáticas “agresivas”. Sin embargo, definir

las condiciones de confort de un espacio específico es complejo debido a la multiplicidad

de factores naturales que se mezclan a distintos intervalos de tiempo y de escala.

El confort de un espacio es determinado por algunos factores como la naturaleza de los

materiales de construcción, las condiciones climáticas (meteorológicas), la función (uso)

del espacio, la vegetación existente, la morfología urbana circundante, los diferentes

intercambios térmicos ente el cuerpo humano y el medio ambiente, etc. (Ver Figuras 9). A

esta “inestabilidad” del microclima que se origina, es necesario añadir un último factor: las

sensaciones percibidas por el ciudadano puesto que la adaptación psicológica parece ser

muy importante al momento de establecer condiciones de confort en espacios exteriores.

Según esto, el individuo reacciona a las “dificultades” climáticas adaptándose de manera

permanente y, sus condiciones física y fisiológica contribuyen a tal adaptación. Esta es la

razón por la cual la noción de confort no puede estudiarse ajena a la subjetividad que

86

lleva implícita pues personas diferentes perciben el espacio de diferentes maneras y lo

que es bueno para un ciudadano no lo es para otro.

Figura 45 Los cuatro modelos de intercambio térmico del ser humano con el medio

ambiente - Variables que influyen en la sensación de confort térmico.

Fuente: [1] Roselund H., Climatic design of buildings using passive techniques in Building

Issues 2000. Vol. 10 N°1, 4-26. [2]The European Comisión., Un Vitrubio ecológico.

Principio y práctica del proyecto arquitectónico sostenible. Ed. Gustavo Gili. Barcelona,

2007. Modificación propia.

Bajo esta óptica, se puede definir el confort térmico como la evaluación subjetiva,

espontánea y en tiempo real de las condiciones climáticas (temperatura del aire, humedad

relativa, velocidad del aire y temperatura de radiación solar) resultado de los diferentes

intercambios de energía entre el cuerpo humano y el ambiente.

Para Givoni [1981: 54] el confort térmico puede definirse ‒ en un sentido negativo, como la

“ausencia de irritación e inconfort debido al calor o el frio, o ‒ en un sentido positivo, como

un estado de agrado”. Fanger [Izard et al, 2002: A.4-3] plantea otra definición igualmente

87

aceptada: el estado de ánimo que exprime una satisfacción con el medio ambiente que

rodea al ser humano donde este no puede decir si quiere “tener” más frío o más calor.

En climas templados/fríos como el de Bogotá ‒ teniendo en cuenta la arquitectura

“permeable”, el uso, la ocupación y en algunas ocasiones los equipos electromecánicos,

obtener condiciones de confort térmico en espacios interiores significa alcanzar

temperaturas ligeramente por encima o igual a la temperatura del aire exterior.

Implementando estrategias de ganancias calóricas provenientes del sol, de inercia térmica

y la correcta protección de los vientos fríos de la sabana se puede lograr que la persona

perciba condiciones neutras de confort. Por tal motivo se intentará alcanzar ‒ por medios

naturales y según las condiciones climatológicas‒ temperaturas comprendidas entre 18°C

y 26°C tal y como lo describe el Ashrae 55 - 2004 (American Society of Heating,

Refrigerating, and Air-Conditioning Engineers). Para tal fin se debe garantizar que en cada

espacio exista una renovación natural de aire de 25 m3/h por persona más un 30%

adicional por persona según Ashrae 62.1 - 2007.

3.4.4 Estrategias recomendadas

Obtener el bienestar físico y psicológico (confort higrotérmico) es una meta imprescindible

desde un enfoque bioclimático. Independiente del espacio a analizar, el confort es

necesario para garantizar el bienestar de los usuarios y, la eficiencia y productividad de

los empleados. La sensación de in-confort puede ocasionar problemas físicos y/o

psicológicos y de salud.

La arquitectura y el urbanismo bioclimático son la suma de múltiples variables y/o

procesos. Por esta razón proponemos varias estrategias las cuales “actúan” en conjunto

para lograr el objetivo propuesto por esta Asesoría.

88

Ventilación natural cruzada:

Dentro de cualquier espacio interior o exterior, es necesario generar el movimiento del

aire pues este permite obtener unas mejores condiciones sanitarias eliminando por

ejemplo a su paso olores incómodos, gases contaminantes, el CO2 humano y, unas

mejores condiciones térmicas mediante el fenómeno de la convección forzada. En un

espacio público cubierto como este caso, es aun más importante esta estrategia pues

permite la renovación constante del aire teniendo en cuenta la gran cantidad de personas

presentes en las taquillas por ejemplo. Una permanente y eficiente ventilación de los

espacios es suficiente para obtener un confort en periodos cálidos en la ciudad

disminuyendo la temperatura del aire interior y, en periodos fríos disminuyendo la

humedad relativa contenida en el aire exterior reduciendo la sensación de humedad en la

piel.

Figura 46 Creación de presiones por movimiento del aire - Planta.


Pisos 1, 2 y 3.

Teniendo en cuenta la ocupación del proyecto así como su orientación (sol de la tarde a lo

largo del año) recomendamos el uso de un sistema de ventilación natural cruzada que

modifique los movimientos naturales de del aire en el interior del proyecto y los

movimientos convectivos en el área de la plaza de comidas. Esto con el fin de evacuar el

exceso de calor producido por los ocupantes, los equipos electromagnéticos y aquel

trasmitido por la superficie expuesta al sol como el vidrio. Desde esta perspectiva

89

recomendamos implementar unas aperturas sobre la fachada posterior para favorecer el

ingreso de la cantidad de aire necesaria.

Figura 47 Creación de presiones por movimiento del aire - Planta.

Fuente. Elaboración propia a partir de planos de proyectistas

Adicionalmente habrán de crearse unas salidas del aire inyectado del exterior en la

fachada principal del proyecto con el fin de generar la corriente necesaria de viento en el

interior para garantizar para garantizar la renovación mínima de aire por persona de 25

m3/h por persona más un 30% (32.5 m3/h) según Ansi/ASHRAE 62.1 - 2007.

Figura 48 Ventilación por movimiento cruzado del aire - Corte transversal.


90

La ventilación del Piso 3 (Áreas de Comidas), se puede realizar bajo dos estrategias de

ventilación natural. Es posible inyectar el aire del exterior por los ductos propuestos por

los proyectistas donde la altura neta útil es de 0.35 m pues debemos tener en cuenta el

área ocupada por el marco y las hojas de la rejilla. Esta propuesta exige un ancho neto útil

de 16 m y un área neta útil de 5.60 m2. Es igualmente posible que la ventilación obedezca

a un sistema de ventilación igualmente natural que aprovecha la diferencia de

temperaturas y de presiones llamado termosifón para extraer naturalmente el aire que

ingrese a este piso. Esta propuesta consiste en crear dicho termosifón que sobrepase el

nivel de cubierta en mínimo 1.0 m y con un ancho mínimo neto de 0.50 m con muros en

mampostería o láminas metálicas pintadas de negro. El sistema se complementa con una

cubierta en vidrio laminado de mínimo 6 mm de espesor sobre un rejilla perimetral de

mínimo 0.5 m netos de altura. El aire habrá de ingresar por las 9 puertas que dan salida a

la terraza (44.82 m2) y será extraído naturalmente por la cubierta de salida del termosifón

(25 m2) debido al sobrecalentamiento de esta superficie.

Figura 49 Alternativa de extracción del aire en Piso 3 por termosifón - Corte transversal.


91

Figura 50 Detalle alternativa de extracción del aire en Piso 3 por termosifón - Corte

transversal.


Sótanos.

Teniendo en cuenta los procedimientos y normas internacionales de ventilación del

Ashrae, los estacionamientos cubiertos deben contar con una renovación de aire de 6 C/h

por nivel de parqueo ‒ mínimo 4 C/h‒ . Así pues nuestro objetivo en los Sótanos es

obtener la mejor calidad de aire evitando concentraciones peligrosas de Monóxido de

Carbono (CO) mediante la inyección de manera natural de la mayor cantidad de aire –

caudal‒ del exterior.

La ventilación de los sótanos en el proyecto mezcla dos tipos de sistemas de ventilación

natural: la ventilación natural cruzada que consiste en el paso del aire del exterior de un

lado al otro del proyecto teniendo como espacios de inyección natural diferentes áreas de

aperturas sobre fachadas. De otra parte, la ventilación natural de tiro forzado natural

llamado denominado por la literatura como “chimenea” o “termosifón” el cual consiste en

producir diferencias de presión y temperatura para forzar el aire del exterior bien sea a

descender o ascender.

Desde esta perspectiva, proponemos el uso de los vanos de las puertas y de rampas para

inyectar el aire desde el exterior. Por consiguiente, los vanos de las rampas, deberán ser

100% permeables. De otra parte, sobre la placa del Sótano 1, emplear rejillas para extraer

el aire viciado del Sótano -2. Así pues, Sótano -1 es de 29.18 m2 y para el Sótano -2 es

92

de 20.01 m2 distribuidos como se muestra en la Figura 51. El área de rejilla para

favorecer la evacuación del aire viciado por convección natural es de 60 m2 distribuida

según la Figura.

Figura 51 Ubicación aperturas y rejillas propuestas - Planta Sótano -1


Figura 52 Ubicación rejillas en placa y ductos de ventilación - Corte.


93

Figura 53 Ubicación rejillas en placa y ductos de ventilación - Corte.


Cálculo para ventilación natural de Estacionamientos.

Presentamos a continuación los parámetros de cálculo del sistema de ventilación natural.

Los cálculos de caudales de ventilación natural se realizan utilizando las formulas y

métodos descritos en el Ashrae.

Parámetros de cálculo para aperturas horizontales.

1. Velocidad media del viento 0.35 m/s

2. Angulo de incidencia 90º

Parámetros de cálculo para aperturas verticales.

1. Temp. Interior 22ºC - 20°C (Diferencia de 2°C entre cada sótano)

2. Temp. Exterior 18ºC

3. Altura libre 3.50 (Sótano -1) y 2.90 m (Sótano -2)

Datos de entrada.

1. Temperatura interior 18ºC - 22°C (Diferencia de 2°C entre Sótanos)

2. Temperatura exterior 18°C

3. Volumen de sótanos 4266 m3 (Sótano -1) y 3535 m3 (Sótano -2)

94

Área de inyección natural de aire.

1. Rampa acceso vehicular Sótano -1 22.48 m2

2. Acceso vehicular Sótano -1 6.70 m2 aprox.

3. Rampa acceso vehicular Sótano -1 13.31 m2

4. Acceso vehicular Sótano -1 6.70 m2 aprox.

5. Rejillas placa Sótano -1 60 m2.

Control solar de las fachadas

La acción directa de los rayos solares sobre la fachada repercute sobre las condiciones

térmicas interiores de los espacios. Por tanto el uso de dispositivos de control solar como

solución al problema arquitectónico que surge del exceso de radiación en los proyectos,

es un recurso fácilmente aplicable que tiene un alto impacto en las condiciones de confort

al interior del proyecto

Figura 54 Dispositivo de protección solar.


De otra parte, estos dispositivos de control solar están altamente relacionados con la

disminución de los consumos energéticos y por ende con la eficiencia energética del

proyecto. Por ejemplo, el vidrio tiene la capacidad de absorber y emitir rápidamente la

energía calórica al interior de los espacios. Por estas razones, recomendamos tomar en

95

cuenta los siguientes Ángulos de Incidencia solar (α IS) 10 del sol para los días de mayor

incidencia sobre el proyecto (Ver Trayectoria solar). La Figura 55, muestra los Ángulos de

Incidencia solar (α IS) de las fachadas.

Figura 55 Ángulos de Incidencia solar (α IS).

Fuente. Elaboración propia con ayuda de AutoCAD y a partir de planos de proyectistas

96

4. PLAN DE GESTIÓN DEL PROYECTO

Tabla 26 plan de Gestión del Proyecto y Aprobación.

PLAN DE GESTIÓN DEL PROYECTO

FECHA: 14 de enero 2013

GERENTE DEL PROYECTO: Erika Bernal

APROBACIONES:

Erika Bernal

Ivan Sarmiento

GERENTE DEL PROYECTO

GERENTE DE PROGRAMACIÓN

Cristian Melo

DIRECTOR DE OFICINA DE PROYECTO

GERENTE FUNCIONAL


97

4.1 Información general del proyecto

En la tabla que presentamos a continuación se encuentra la lista de interesados clave en

el proyecto:

Tabla 27 Información General del Proyecto.

POSICIÓN

NOMBRE /

ORGANIZACIÓN

NUMERO

TELEFÓNICO E-MAIL

Gerente de Proyecto Erika Bernal 3005697600 [email protected]

Patrocinador Pedro Galindo 3143669416 [email protected]

Cliente/Propietario Pedro Galindo 3143669416 [email protected]

Contacto de

Proveeduría Alcaldía de Cota 8640093

http://www.cota-

cundinamarca.gov.co/index.s

html


4.2 Resumen ejecutivo del proyecto:

El centro comercial Siberia es un proyecto con visión de generar un impacto novedoso en

el sector de Siberia, brindando infraestructura comercial acorde con los requerimientos de

la población, consolidándosecomo un punto de encuentro y compras en lo referente al

áreacomercial, financiera y agroindustrial.

4.2.1 Necesidad de Negocio







infraestructura comercial, recreacional y financiera que cubra la demanda. (Donde se

pueda conseguir todo en un mismo lugar)

mailto:[email protected]



http://www.cota-cundinamarca.gov.co/index.shtml



98

Por lo anterior, se realizó el estudio socio-económico en Siberia y Cota, se analizó y se

hizo un estudio de mercadeo y marketing que encontró la necesidad y oportunidad de

ofrecer en el sector, variedad de insumos agrícolas, restaurantes, bancos,

supermercados, comercio, juegos para niños, paisajismo en edificios, etc.

El lote seleccionado se encuentra en un punto estratégico para la construcción de un

centro comercial y los sectores que en este momento se encuentran con la carencia de

una infraestructura comercial, recreacional y financiera.

4.2.2 Enunciado del trabajo:

La construcción del centro comercial, cuenta con los aspectos técnicos, tales como:

diseño arquitectónico, diseño estructural, diseño electrónico, diseño hidrosanitario, etc.

Así mismo están los estudios de mercadeo, estudio ambiental, estudio financiero, etc. el

presupuesto y pre-factibilidad financiera, realizada con base en los diseños. El centro

comercial está ubicado en el kilómetro 4,5 vía Bogotá - Medellín, cuenta con las

siguientes características: Área construida de 6760,02 m², 3 plantas, parqueadero cerrado

con 51 cupos, parqueadero al aire libre con 16 cupos, Edificio Bioclimático y eco eficiente,

zonas de restaurantes y comidas, plazoletas de eventos, 21 locales comerciales.

4.2.3 Objetivos del proyecto:

Mejorar la infraestructura comercial del sector de Siberia.

Satisfacción de la población.

Presencia de almacenes y tiendas comerciales.

Contar con lugares de reunión y esparcimiento.

Posicionamiento de los bancos y entidades financieras en el sector.

Aprovechamiento del crecimiento económico del sector.

4.2.4 Factores críticos de éxito:

Tener claro el alcance del proyecto, y por ende, los puestos de trabajo para la

realización del proyecto. Incluyendo roles y responsabilidades de cada puesto.

Seleccionar objetivamente el equipo de trabajo.

99

Dirigir el equipo del trabajo, por medio de la motivación y la estimulación, hacia el

logro de los objetivos dentro del tiempo estimado.

Brindar la capacitación requerida.

Metas y misión del proyecto claramente definidas.

Respaldo de los inversionistas y del patrocinador del proyecto.

4.2.5 Criterios de éxito:

Terminar en el tiempo programado.

No superar el presupuesto.

Cumplir con las proyecciones de ventas.

Obtener la satisfacción de los inversionistas.

4.2.6 Restricciones de éxito del proyecto:

Deficientes diseños y planos constructivos de la edificación.

Demoras en la consecución de las licencias y permiso de construcción.

Retraso en las entregas de herramientas y equipos pesados subcontratadas.

Inasistencia en el periodo de capacitaciones del recurso humano del proyecto, por

enfermedades o inconvenientes personales.

Aumento de incidentes laborales por negligencia en seguir las políticas de

seguridad industrial por parte del recurso humano.

100

5. PLAN DE GESTIÓN DE ALCANCE

A continuación se presenta el plan de gestión de alcance del proyecto, en el cual se

detalla el producto del proyecto, sus características y los límites del alcance del proyecto.

Se muestra también la Estructura de Desglosada del Trabajo (EDT) y se identifican los

entregables del proyecto.

5.1 Productos del proyecto

El proyecto contará con 2 grandes productos al finalizar su ejecución. Los productos son

descritos a continuación:

1. Estudios y Diseños para la construcción del centro comercial en Siberia. Los Estudios

y diseños que se deben realizar son los siguientes:

o Diseños arquitectónicos.

o Diseños estructurales.

o Diseños hidráulicos y sanitario.

o Diseños de redes.

o Diseño del sistema de seguridad.

o Estudio de Transito.

o Estudio Mercadeo.

o Estudio Suelos.

o Estudio Ambiental.

o Estudio Financiero.

o Estudio Vial.

o Estudio jurídico.

o Estudio de costos y presupuestación.

o Levantamiento Topográfico.

2. Construcción de un centro comercial con las siguientes características:

o El lote para la construcción del centro comercial, ubicado en el kilómetro 4,5

vía Bogotá – Medellín.

o Área construida de 6760,02 m².

o 3 plantas.

o Parqueadero cerrado con 51 cupos.

o Parqueadero al aire libre con 16 cupos.

101

o Edificio Bioclimático y eco eficiente.

o Zona de restaurantes y comidas.

o Seguridad por medio de un centro de control y monitoreo.

o Plazoleta de eventos.

o Redes de voz y datos.

o Cerramiento perimetral.

o Planta eléctrica de emergencia.

o Cuarto de basuras y reciclaje.

o Red contra incendio.

o Infraestructura para servicios públicos y privados.

o Tanque de reserva de agua con equipo de presión constante.

o 21 locales comerciales.

o Altura libre en área de local 4,05m a viga y 4,30ma viguetas.

o Locales comerciales con baño.

5.2 Enfoques a usar

En el presente numeral se describirán con detalle el proceso para solicitar y aprobar o

denegar los cambios en el alcance del proyecto. También se mostrarán como se

verificarán y aceptarán los productos del proyecto.

5.2.1 Para los controles de cambio del alcance

En el evento que el alcance del proyectodesee ser cambiado, debe pasar por la

aprobación del equipo de proyecto en cabeza de su Gerente y del patrocinador del

proyecto. Estas personas decidirán si el cambio en el alcance propuesto será aprobado o

denegado. El proceso de control de cambio debe seguir el siguiente

procedimiento(CVR/IT Consulting, 2012):

1. Cualquier Stakeholder puede solicitar o identificar un cambio en el alcance. El

solicitante utiliza un formato de solicitud de cambio1 para la debida documentación.

1Ver Anexo No 1 – Formato Solicitud de Cambios V-1.

102

2. El formulario completado se envía a un miembro designado del equipo del

proyecto que ingresa la solicitud de cambio en el Registro de Solicitud de Cambio

de Proyecto2.

3. Las solicitudes son revisadas diariamente por el Gerente de Proyecto o su

designado. Ellos deberán asignar cuatro resultados posibles:

a. Rechazar: La notificación se envía al remitente. El remitente puede apelar,

lo cual envía el caso al equipo del proyecto. El equipo de proyecto analiza

la solicitud en su próxima reunión.

b. Aplazar a una fecha: El equipo del proyecto es programado para revisar la

solicitud en una fecha determinada. La notificación se envía al remitente. El

remitente puede apelar, lo cual envía el caso al equipo de proyecto. El

equipo del proyecto analiza la solicitud en su reunión.

c. Aceptar para su análisis inmediato (por ejemplo, una emergencia): Un

analista está asignado y se inicia el análisis del impacto. El equipo del

proyecto es notificado.

d. Aceptar para la consideración del comité de cambios: El equipo del

proyecto analiza la solicitud en su próxima reunión.

4. Todas las solicitudes pendientes se revisarán en la reunión del Equipo del

Proyecto. Los posibles resultados de la reunión son:

a. Rechazar: La notificación se envía al remitente. El remitente puede apelar

enviando el caso al patrocinador del proyecto. De la revisión del

patrocinador del proyecto resulta la decisión final.

b. Aplazar a una fecha: El equipo del proyecto es programado para revisar la

solicitud en una fecha determinada. La notificación se envía al remitente.

c. Aceptar para su análisis: Un analista está asignado y se inicia el análisis

del impacto. El equipo del proyecto es notificado.

5. Una vez el análisis se haya completado, el equipo de proyecto revisa los

resultados. Los posibles resultados del análisis son:

2Ver Anexo No 2 – Formato Registro de Solicitud de Cambio V-1

103

a. Rechazar: La notificación se envía al remitente. El remitente puede apelar

enviando el caso al patrocinador del proyecto. De la revisión del

patrocinador del proyecto resulta la decisión final.

b. Aceptar: El equipo del proyecto acepta la recomendación del analista. Se

envía una notificación al patrocinador del proyecto de la siguiente manera:

i. Cambio de bajo impacto: implica enviar notificación solo por

información. No se requiere acción del patrocinador.

ii. Cambio de mediano impacto, es decir el patrocinador debe revisar

la solicitud. No se requiere ninguna acción por parte del

patrocinador.

iii. Cambio de alto impacto, el cual requiere aprobación por parte del

patrocinador del proyecto.

c. Devolver para su posterior análisis: El equipo del proyecto tiene dudas o

sugerencias que son devueltas al analista para su posterior análisis.

6. Las solicitudes de cambio aprobadas son enviadas al patrocinador del proyecto

para la revisión de las recomendaciones. Los posibles resultados de la revisión

son:

a. Rechazar: La notificación se envía al remitente. El remitente no puede

apelar.

b. Aceptar: La notificación se envía al remitente. El equipo de proyecto debe

actualizar los documentos más relevantes del alcance y también actualizar

el plan del alcance. Así mismo, también deberá continuar la ejecución del

proyecto bajo los lineamientos del nuevo plan del alcance.

c. Devolver para su posterior análisis: El patrocinador del proyecto tiene

dudas o sugerencias que son devueltas al analista para su posterior

análisis. Se envía notificación al remitente. Las recomendaciones del

analista son revisadas por el equipo del proyecto (volver al paso número 5).

5.2.2 Para la verificación y aceptación de los productos

De acuerdo con el producto que se entrega se realizarán diferentes actividades de

verificación y aceptación. Es así como cada producto tendrá su propio proceso de

verificación y aceptación formal, tal como se muestra a continuación.

104

1. Estudios de viabilidad para la construcción de un centro comercial en Siberia. Los

entregables deberán ser:

Estudio de mercado

Estudio técnico

Estudio y evaluación financiera

Estudio ambiental

Cada uno de los entregables debe ser un documento independiente y su contenido

debe tener la investigación de campo respectiva, las estadísticas encontradas, con las

comparaciones y los resultados del estudio realizado. Para la aceptación formal de

cada estudio, este deberá tener la conclusión de viabilidad del proyecto, y bajo qué

condiciones se presenta la conclusión. La aceptación formal se realizará cuando se

firme el acta de la reunión previa presentación de los resultados de cada estudio.

2. Estudios y Diseños para la construcción de un centro comercial en Siberia. Los

estudios y diseños que se deben realizar son los siguientes:

Diseños arquitectónicos.

Diseños estructurales.

Diseños eléctricos.

Diseños hidráulico y sanitario.

Diseños de redes.

Diseño del sistema de seguridad.

Estudio de transito.

Estudio de suelos.

Estudio de mercadeo.

Estudio ambiental.

Estudio Financiero.

Estudio de calidad.

Estudio vial.

Estudio jurídico.

Estudio de costos y presupuestación.

Levantamiento Topografico.

105

Los planos y memorias deben ser entregados tanto impresos como en forma digital,

debe contar con las normas internacionales de acotaciones y deberán ser presentados

en una presentación con una maqueta a escala del centro comercial. Para la

aceptación formal de los planos de diseños se deberá firmar el acta de la presentación

de los diseños.

3. Construcción de un centro comercial con las siguientes características:

El lote para la construcción del centro comercial, ubicado en el kilómetro 4,5

vía Bogotá – Medellín.

Área construida de 6760,02 m².

3 plantas.

Parqueadero cerrado con 51 cupos.

Parqueadero al aire libre con 16 cupos.

Edificio Bioclimático y eco eficiente.

Zona de restaurantes y comidas.

Seguridad por medio de un centro de control y monitoreo.

Plazoleta de eventos.

Redes de voz y datos.

Cerramiento perimetral.

Planta eléctrica de emergencia.

Cuarto de basuras y reciclaje.

Red contra incendio.

Infraestructura para servicios públicos y privados.

Tanque de reserva de agua con equipo de presión constante.

21 locales.

Altura libre en área de local 4,05m a viga y 4,30m a viguetas.

Locales comerciales con baño.

Cada característica del centro comercial será revisada por la interventoría encargada

de verificar y aceptar los productos entregados del centro comercial. Los 21 locales

deberán ser revisados adicionalmente por cada inversionista, quién firma una carta de

106

recibo a satisfacción con el cual se da por aceptado formalmente cada local. Las

demás locaciones y servicios del centro comercial serán aceptados formalmente solo

por la interventoría del proyecto.

5.3 Contenido del proyecto

El contenido del presente proyecto incluye los productos presentados con relación a los

estudios, diseños y construcción del centro comercial Siberia. Así mismo, todas las

actividades relacionadas con la gestión, coordinación y planificación del proyecto, como

son:

Plan de gestión del proyecto, el cual incluye los planes de gestión de alcance,

gestión del cronograma, gestión de costos, gestión de calidad, gestión de

personal, gestión de las comunicaciones, gestión de los riesgos y gestión de las

adquisiciones.

Reuniones de control y monitoreo del proyecto, revisando indicadores de

desempeño del cronograma, los costos, el alcance y la calidad de los productos.

Informes parciales de gerencia que contenga los hallazgos, desempeño y

recomendaciones de la ejecución del proyecto.

Presentación ejecutiva de los resultados del proyecto.

5.4 Exclusiones

Este proyecto no incluye ni el análisis de los costos de sostenimiento ni la administración

del centro comercial en operación. El proyecto solo se limita a los productos expuestos

anteriormente y se entrega para que sea operado por una entidad administradora.

No se tendrá en cuenta el personal correspondiente con los contratistas o terceros, es

decir el personal que provenga de un subcontrato.

5.5 Supuestos

El proyecto se va a ejecutar teniendo en cuenta los siguientes supuestos:

El tiempo de trámite para la consecución de la licencia de construcción y ambiental

no superará los 3 meses.

El suelo tiene características adecuadas para la construcción del centro comercial.

107

Se supone un criterio objetivo por parte de la persona que va a seleccionar al

equipo de trabajo.

Se supone una cultura organizacional madura para seguir las políticas de

seguridad industrial.

Se supone un criterio objetivo por parte del evaluador, a la hora de valorar el

desempeño del recurso humano.

Se supone criterios justos cuando se realicen premiaciones o estímulos por

desempeño.

5.6 Restricciones

Las restricciones de este proyecto se encuentran en el presupuesto y el tiempo de

ejecución. El proyecto cuenta con un presupuesto de 14 mil millones de pesos y con

un tiempo de ejecución de máximo 20 meses.

Retraso en las entregas de herramientas y equipos de construcción subcontratados.

Inasistencia en el periodo de capacitaciones del recurso humano del proyecto, por

enfermedades o inconvenientes personales.

Aumento de incidentes laborales por negligencia en seguir las políticas de seguridad

industrial por parte del recurso humano.

108

5.7 Estructura desglosada del trabajo

A continuación se presenta la estructura desglosada del trabajo para el proyecto, en una estructura gráfica y en la estructura

tabular.

Figura 56 Estructura gráfica del WBS.

CENTRO

COMERCIAL

SIBERIA

1. TRABAJOS

PRELIMINARES

1.1 Compra de

Mobiliario

1.2 Consecución de

equipos de computo y

licencias

2. ESTUDIOS Y

DISEÑOS

2.5 Diseño red

gas

2.6 Diseño

sistema

seguridad

2.7

Levantamiento

topográfico

2.10 Estudio

Mercadeo

2.9 Estudio

Suelos

2.16 Estudio

costo y

presupuestación

2.11 Estudio

Ambiental

2.18 Publicidad -

logo y nombre

2.17 Renders-

Maqueta

2.8 Estudio de

transito

2.13 Estudio

Calidad

2.15 Estudio

Jurídico

2.4 Diseño

Hidráulico y

red contra

incendios

2.14 Estudio

vial

2.1 Diseño

Arquitectónico

2.3 Diseño

Eléctrico

2.2 Diseño

Estructural

2.12 Estudio

Financiero

109

3.5

Pólizas

3.2

Construcción

sala Ventas

3.7

Adquisición

Terreno

3.8 Ventas del

Proyecto

3.6

Aprobación

de Licencias

3.4 Tiempos

oficina de

Planeacion

3.3

Preventa

del proyecto

3.1

Alquiler

Terreno

3. ADQUISICIONES,

VENTAS Y

LICENCIAS

CENTRO

COMERCIAL

SIBERIA

110

4.1

Pilotaje

4.3

Cimentacion4.5

Instalaciones

hidrosanitarias

4.7

Ventilacíon

mecánica

4.9 Cubierta 4.11

Enchapes

4.13

Impermeabiliza

ciones

4.15

Ventanería

aluminio vidrio

4.17

Carpintería

de madera

4.19

Obras

exteriores

4.2 Desagües

de piso

4.4

Estructura

4.6

Instalaciones

eléctricas

4.8

Mampostería

4.10 Pañetes

y estucos

4.12 Bases y

pisos

4.14 Cielo rasos

e iluminaciones

4.18

Dotación

baños y

grifería

4.16

Carpintería

metálica

4.20

Instalación

equipos

especiales

4.21

Cerraduras

y herrajes

4.22

Vidrios y

espejos

4.22

Vidrios y

espejos

4.24

Alquiler y

compra de

equipos

4.23

Pintura

4.26

Entrega

de

obra

4. CONSTRUCCIÓN CENTRO

COMERCIAL

CENTRO

COMERCIAL

SIBERIA

4.25 Aseo

Jardines

Señalización


111

Tabla 26Estructura Tabular del WBS.

WP Nombre WP Descripción WP Número de días

Fecha de iniciación

Dependencias Hitos

1. TRABAJOS PRELIMINARES 4 días 14/01/2013

09:00

1.1 Compra de Mobiliario Adquirir los muebles y enseres necesarios para ejecución del proyecto.

3 días 14/01/2013

09:00 Inicio del proyecto

1.2 Consecución de equipos de computo y licencias

Adquirir los equipos de cómputo y licencias de software requeridos para la ejecución del proyecto.

4 días 14/01/2013

09:00 Inicio del proyecto

2. ESTUDIOS Y DISEÑOS 164 días 14/01/2013

09:00

2.1 Diseño Arquitectónico

Realizar el diseño arquitectónico del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

8 meses 17/01/2013

16:30 1.1, 1.2, 2.7

2.2 Diseño Estructural

Realizar el diseño estructural del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

2 meses 11/02/2013

09:00 2.1CC, 2,9

2.3 Diseño Eléctrico

Realizar el diseño eléctrico del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

2 meses 28/03/2013

16:30 2.1CC

2.4 Diseño Hidráulico y red contra incendios

Realizar el diseño hidráulico y red contra incendios del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

2 meses 28/03/2013

16:30 2.1CC

112



Dependencias Hitos

2.5 Diseño red gas

Realizar el diseño red gas del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

1 mes 28/03/2013

16:30 2.1CC

2.6 Diseño sistema seguridad

Realizar el diseño sistema de seguridad contra incendios del proyecto de acuerdo con las características descritas en el alcance del producto.

15 días 26/04/2013

16:00 2.1FF

2.7 Levantamiento topográfico

Determinar la configuración del terreno y la posición sobre la superficie de la tierra del lote donde se construirá el centro comercial.

4 días 14/01/2013

09:00 1.1CC

2.8 Estudio de transito

Determinar la capacidad de la vía municipal y encontrar un modelo del tránsito del corredor vial para realizar las entradas y salidas del centro comercial. Concluir la viabilidad de los accesos al centro comercial.

1 mes 14/01/2013

09:00 1.1CC

2.9 Estudio Suelos

Determinar la capacidad de resistencia del suelo, las propiedades mecánicas e ingenieriles del subsuelo de la zona de construcción. Concluir la viabilidad de la construcción del centro comercial en el lote estudiado.

15 días 14/01/2013

09:00 1.1CC

113



Dependencias Hitos

2.10 Estudio Mercadeo

Calcular la demanda del sector, los productos que se pueden ofrecer y la expectativa del mercado por un centro comercial en la zona. Determinar la viabilidad y necesidad del centro comercial en la zona estudiada.

2 meses 28/03/2013

16:30 2.1FF

2.11 Estudio Ambiental

Concluir la viabilidad o el impacto ambiental por la construcción del centro comercial. Indicar los permisos y licencias que se deben obtener para realizar el proyecto.

1 mes 15/05/2013

08:00 2.1FF

2.12 Estudio Financiero Calcular el flujo financiero del proyecto y analizar la viabilidad financiera del proyecto.

8 días 20/06/2013

16:30 2.1FF

2.13 Estudio Calidad

Revisar los procesos de planeación y ejecución del proyecto teniendo en cuenta los lineamientos de calidad de la empresa y de estándares internacionales.

12 días 17/06/2013

09:00 2.1FF

2.14 Estudio vial

Determinar la capacidad de la vía nacional y encontrar un modelo del tránsito del corredor vial para realizar las entradas y salidas del centro comercial.

15 días 13/06/2013

07:30 2.1FF, 2.7

114



Dependencias Hitos

2.15 Estudio Jurídico

Revisar los trámites, permisos y licencias para la construcción del centro comercial. Asesorar la forma de contratación a terceros y personal de planta para el proyecto.

7 meses 11/02/2013

09:00 1.1CC, 3.6

2.16 Estudio costo y presupuestación

Calcular el costo y el presupuesto del centro comercial teniendo en cuenta las características del mismo.

15 días 01/07/2013

09:00 2.2, 2.3, 2.4,

2.5, 2.6

2.17 Renders-Maqueta Realizar una maqueta del centro comercial e imprimir los diseños en renders.

1 mes 06/06/2013

16:30 2.1FF

2.18 Publicidad - logo y nombre Desarrollar la estrategia publicitaria, el logo y el nombre del centro comercial.

15 días 01/07/2013

09:00 2.12

3. ADQUISICIONES, VENTAS Y LICENCIAS 404 días 14/01/2013

09:00

3.1 Comprar Terreno Gestionar y realizar la compra del terreno donde se construirá el centro comercial.

5 meses 14/01/2013

09:00 1.1

3.2 Construcción sala Ventas Gestionar y realizar la construcción de la sala de ventas para el proyecto.

1 mes 14/01/2013

09:00 3.1

3.3 Preventa del proyecto Gestionar la preventa del proyecto para captar clientes e inversionistas del sector.

4 meses 06/02/2013

08:00 3.2

115



Dependencias Hitos

3.4 Tiempos oficina de Planeación Gestión para la aprobación de los planos en la secretaria de planeación del municipio.

2 meses 06/06/2013

16:30

2.1CC, 2.2, 2.7, 2.8, 2.9,

2.11

3.5 Pólizas Adquirir las pólizas requeridas para realizar la construcción del centro comercial.

2 días 24/07/2013

08:00 3.4

3.6 Aprobación de Licencias

Gestionar y obtener la aprobación de las licencias para la construcción y permisos para la comercialización del proyecto.

0 días 24/07/2013

08:00 3.4 X

3.7 Adquisición Terreno Gestionar y realizar la compra del terreno donde se construirá el centro comercial.

0 días 24/07/2013

08:00 3.8, 3.6 X

3.8 Ventas del Proyecto Realizar la gestión para vender el proyecto y obtener el punto de equilibrio en las ventas.

12 meses 24/07/2013

08:00 3.8, 3.7

4. CONSTRUCCIÓN CENTRO COMERCIAL 243 días 25/07/2013

16:30

4.1 Pilotaje

Encontrar la profundidad y resistencia adecuada del terreno según los estudios de suelos para la construcción del centro comercial.

1 mes 25/07/2013

16:30 3.5, 3.6, 3.7

4.2 Desagües de piso Realizar los canales y desagües para los pisos, según los diseños hidráulicos y sanitarios.

1 mes 11/09/2013

08:00 4.3CC

116



Dependencias Hitos

4.3 Cimentación

Encontrar la resistencia adecuada del terreno según los estudios, su dimensión va de acuerdo a los cálculos y la carga que han de sostener.

3 meses 19/08/2013

09:00 4.1

4.4 Estructura levantar la estructura del centro comercial

4 meses 11/09/2013

08:00 4.3CC

4.5 Instalaciones hidrosanitarias Coordinar la instalación de tubería de PVC de aguas negras y sanitarias.

7 meses 03/10/2013

16:30 4.4CC

4.6 Instalaciones eléctricas instalar tubería y cableado 7 meses 03/10/2013

16:30 4.4CC

4.7 Ventilación mecánica Instalar el ventilador mecánico para la temperatura del centro comercial

2 meses 06/01/2014

09:00 4.10

4.8 Mampostería Construir los muros en el método tradicional del centro comercial

2 meses 28/10/2013

09:00 4.4CC

4.9 Cubierta Construye la cubierta en vidrio y la estructura metálica.

2 meses 12/12/2013

16:30 4.8

4.10 Pañetes y estucos Realizar los pañetes y estuco en las paredes.

2 meses 20/11/2013

08:00 4.8CC

4.11 Enchapes Realizar la instalación de enchapes en baños y pisos.

3 meses 12/12/2013

16:30 4.10CC

4.12 Bases y pisos Realizar sobre pisos para nivelar la placa.

3 meses 12/12/2013

16:30 4.4

4.13 Impermeabilizaciones Realizar la instalación del manto para evitar las filtraciones o goteras.

15 días 06/01/2014

09:00 4.9CC

117



Dependencias Hitos

4.14 Cielo rasos e iluminaciones Instala el cielo raso en techos y deja los huecos de la iluminación.

2 meses 12/12/2013

16:30 4.8

4.15 Ventanearía aluminio vidrio Instala la ventanería. 3 meses 06/01/2014

09:00 4.10

4.16 Carpintería metálica Instala carpintería 35 días 17/03/2014

09:00 4.11, 4.12, 4.14, 4.15

4.17 Carpintería de madera Instala carpintería 1 mes 17/03/2014

09:00 4.11, 4.12, 4.14, 4.15

4.18 Dotación baños y grifería Instala accesorios de sanitarios, lavamanos y grifería

1 mes 20/02/2014

16:30 4.11, 4.12

4.19 Obras exteriores Realizar los acabados de las fachadas

3 meses 20/02/2014

16:30 4.4, 4.12

4.20 Instalación equipos especiales Realizar la instalación de equipos. 2 meses 12/12/2013

16:30 4.4

4.21 Cerraduras y herrajes Instalación de cerraduras en puertas y herrajes

8 días 25/04/2014

16:00 4.16, 4.17

4.22 Vidrios y espejos Instalación de vidrios en fachada, y ventanas

6 días 25/04/2014

16:00 4.15, 4.16,

4.17

4.23 Pintura Aplicar pintura en todos los muros

4 meses 12/12/2013

16:30 4.10CC

4.24 Alquiler y compra de equipos Coordinar el alquiler de los equipos y que lleguen a tiempo

6 meses 25/07/2013

16:30 4.1CC, 4.4FF

4.25 Aseo / jardines / señalización Realizar la limpieza y señalización de los lugares del exterior

3 meses 20/02/2014

16:30 4.19CC

4.26 Entrega de obra Realizar la entrega del centro comercial

0 días 06/05/2014

08:30 4 X


118

Adicional a la WBS, el plan de gestión del alcance provee una lista de todos los entregables requeridos por el proyecto, con la

fecha establecida y la persona responsable de la entrega. A continuación, se presenta esta lista en la tabla siguiente.

Tabla 27 Identificación de los entregables del proyecto.

Nombre del Entregable Fecha exigida Fecha de entrega Persona y cargo responsable

Diseño Arquitectónico jue 17/01/13 ARQ. ERIKA BERNAL/ RESIDENTE DE PROYECTO

Diseño Estructural lun 11/02/13 mié 24/07/13 ING. ESTRUCTURAL/CRISTIAN MAURICIO MELO C

Diseño Hidráulico y red contra incendios jue 28/03/13 jue 06/06/13 ING. HIDRAULICO/GERMAN CANO

Diseño Eléctrico jue 28/03/13 mar 15/04/14 ING. ELECTRICO/IVAN SARMIENTO

Diseño red gas jue 28/03/13 mar 15/04/14 ING.DE GAS/ GERMAN CANO

Diseño sistema seguridad vie 26/04/13 mar 15/04/14 ING. DE SISTEMA Y GERENTE DE PROYECTO

Estudio de transito lun 14/01/13 jue 06/06/13 ING RESIDENTE DE PROYECTO

Estudio Suelos lun 14/01/13 lun 22/04/13 ING GEOTECNISTA/ ALFONSO URIBE

Estudio Mercadeo jue 28/03/13 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Estudio Ambiental mié 15/05/13 mar 15/04/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Estudio Financiero jue 20/06/13 mar 15/04/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Estudio Calidad lun 17/06/13 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Estudio vial jue 13/06/13 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

119

Estudio Jurídico lun 11/02/13 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Estudio costo y presupuestación lun 01/07/13 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y EQUIPO DEL PROYECTO

Cimentación lun 19/08/13 jue 01/05/14 ING ESTRUCTURAL Y RESIDENTE DE OBRA

Estructura mié 11/09/13 lun 28/10/13 ING ESTRUCTURAL Y RESIDENTE DE OBRA

Instalación hidrosanitarias jue 03/10/13 jue 12/12/13 ING HIDRAULICO Y RESIDENTE DE OBRA

Instalacioneseléctricas jue 03/10/13 jue 01/05/14 ING. IVAN SARMIENTO Y RESIDENTE DE OBRA

Mampostería lun 28/10/13 jue 12/12/13 ARQ. RESIDENTE DE OBRA

Cubierta jue 12/12/13 jue 01/05/14 ING ESTRUCTURAL Y RESIDENTE DE OBRA

Pañetes y Estuco mié 20/11/13 lun 06/01/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Enchapes jue 12/12/13 lun 17/03/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Impermeabilizaciones lun 06/01/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Cielo raso e Iluminación jue 12/12/13 lun 17/03/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Ventanería lun 06/01/14 lun 17/03/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Carpintería de madera lun 17/03/14 vie 25/04/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Carpinteríametálica lun 17/03/14 vie 25/04/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Dotación de baños y Grifería jue 20/02/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Obras exteriores jue 20/02/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Cerraduras y Herrajes vie 25/04/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Vidrios y Espejos vie 25/04/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Pintura jue 12/12/13 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

Aseo / Señalización Y jardines jue 20/02/14 jue 01/05/14 ARQ RESIDENTE DE OBRA

ENTREGA DE LA OBRA jue 01/05/14 jue 01/05/14 GERENTE DE PROYECTO Y RESIDENTE DE OBRA/ TODOS LOS CONTRATISTAS


120

6. PLAN DE GESTIÓN DEL CRONOGRAMA

6.1 Cronograma Maestro

El proyecto de “ESTUDIOS, DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO

COMERCIAL EN SIBERIA” será programado en el software Microsoft Project, en el

cual se deben definir las actividades o tareas a desarrollar en el proyecto tomando

como base la WBS, luego se deben asignar las precedencias de las tareas y los

recursos necesarios para poder realizar cada una de las actividades, el cronograma

se presenta en forma de diagrama de barras (diagrama de Gantt). Incluyendo la

duración, las fechas de inicio y terminación de cada actividad por módulo.

El cronograma maestro del proyecto puede verse en la tabla # 28

6.2 Desarrollo del cronograma

Una vez definidas las precedencias, el calendario del proyecto, las fechas tentativas

de inicio del proyecto y la nivelación de los recursos asignados a las actividades se

obtiene el cronograma del proyecto con las fechas de inicio temprano e inicio tardío

de las tareas, así como las fechas de fin temprano y tardío para cada tarea.

El listado de las actividades del proyecto con las fechas mencionadas puede verse

en la tabla # 29

6.3 Control del cronograma

Para realizar el control del cronograma se debe utilizar la herramienta de Microsoft

Project, por medio de la cual se debe tomar la programación entregada como línea

base del proyecto y realizar el seguimiento a diario a la ejecución de actividades

consignando el avance en la ejecución de la actividad, de esta forma se deben

comparar los tiempos reales de ejecutar la actividad con el cronograma base del

proyecto.

Una vez realizada la comparación entre la línea base programada con la línea base

real ejecutada se deben tomar los correctivos, si se presentan variaciones

desfavorables, de tal forma que se recuperen los retrasos presentados y se alineé

nuevamente con el cronograma base del proyecto. Este nuevo cronograma

actualizado, generado durante la supervisión y control, se denomina cronograma

real del proyecto.

121

Tabla 28 Cronograma Maestro del proyecto.

123

Tabla 29 Listado de actividades del proyecto.

124

7. PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS

7.1 Estimación de los costos

La estimación de los costos de cada una de las actividades se realizo por medio de

la descomposición de la actividad, en los insumos o recursos necesarios para poder

ejecutarla, a los cuales se les asignaron precios de mercado basados en

cotizaciones realizadas a posibles proveedores del proyecto y con la información de

otros proyectos ejecutados por la empresa.

7.2 Recursos Requeridos

El proyecto requiere de la contratación de un gerente de proyecto que realice la

contratación del personal encargado de ejecutar los estudios y diseños requeridos

para la correcta ejecución del proyecto. El gerente de proyecto estará apoyado por

un asistente administrativo que se encargara de supervisar y coordinar la entrega de

información, las reuniones, entregas parciales y definitivas entre los diseñadores del

proyecto.

Se contratara directamente el personal encargado de realizar los diseños

arquitectónicos, estructurales, eléctricos, hidrosanitarios, redes de incendio, redes

de gas y sistema de seguridad, los cuales estarán apoyados por dos (2) delineantes

arquitectónicos. El resto de estudios será subcontratado a empresas especializadas

que garanticen la calidad de los entregables del proyecto.

El terreno donde se construirá el centro comercial será alquilado por cinco (5)

meses mientras se realiza la preventa de los locales comerciales, una vez se

cumplan con las metas de ventas del 40% del proyecto y se cuente con la

aprobación de construcción de la oficina de planeación del municipio de cota, se

procederá a la adquisición del terreno.

Una vez se tenga la aprobación de los estudios y diseños por el patrocinador del

proyecto y por la oficina de planeación municipal, se procederá a realizar la

contratación del constructor de la obra, el cual saldrá de una selección por invitación

privada a cotizar, a tres (3) empresas reconocidas en el sector, las cuales ya han

ejecutado proyectos para la empresa. El contrato de obra será a precios fijos sin

formulas de reajuste.

125

El gerente del proyecto actuara como jefe de interventoria de la obra de

construcción del centro comercial y será el encargado de supervisar la ejecución de

las actividades y realizar el seguimiento y control a la línea base de costos del

proyecto.

7.3 Presupuesto de costos

El presupuesto del proyecto es el resultado de realizar la asignación de recursos

estimados a cada una de las actividades del proyecto. Una vez definidas las

secuencias de actividades se procede a calcular el costo mensual de ejecución de

las actividades programadas para cada periodo y así obtener una grafica que

represente los costos acumulativos mes a mes de la ejecución del proyecto (curva S

de costo).

7.4 Control de costos

Por medio de la curva en S de costos, se podrá realizar un seguimiento a los costos

generados en la ejecución de actividades realizando una comparación entre los

costos planeados y los costos reales de ejecución, de tal forma que se busque no

sobrepasar los costos planeados y en caso de suceder aumentos en los costos de

ejecución de actividades, verificar las causas de estos incrementos y tomar las

medidas correctivas para evitar que la situación se repita en las actividades

pendientes por ejecutar.

126

Figura 57 Curva en S de costo.

127

Tabla 30Resumen del Presupuesto del proyecto.

128

Tabla 31Lista de recursos asignados al Proyecto.

130

Tabla 32Tabla control de costos por actividad.

132

8. PLAN DE GESTIÓN DE CALIDAD

8.1 Política de Calidad

La política de Calidad de La Constructora e Inmobiliaria SuCasa S.A. está dirigida a

satisfacer todos los requerimientos de los interesados., tanto técnicos como económicos,

incluyendo la calidad de las obras, plazo, los aspectos ambientales y de seguridad

aplicables al contrato cuyo objeto son las, “ESTUDIOS, DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN

PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL EN SIBERIA -

CUNDINAMARCA”

8.2 Objetivos de Calidad

Desarrollar la obra cumpliendo con las normas establecidas por los organismos

competentes, además por aquellas establecidas en las especificaciones de

construcción.

Asegurar que la obra se construya bajo las mejores condiciones de seguridad y

con el mínimo de afectación del medio ambiente

Asegurar que la obra se adelante en el tiempo y dentro del costo previsto.

Coordinar con los proveedores para garantizar el suministro de productos y

servicios de calidad.

8.3 Alcance

Los requisitos de la norma NTC-ISO 9001: 2000 son aplicables al proyecto “ESTUDIOS,

DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO

COMERCIAL EN SIBERIA - CUNDINAMARCA”

Diseño Arquitectónico.

Diseño y Calculo estructural.

Diseño Eléctrico.

Diseño Hidráulico y red contra incendios.

Diseño red de gas.

Diseño sistema de ventilación.

Diseño sistema de seguridad.

Levantamiento topografico.

133

Estudio de transito.

Estudio de suelos.

Estudio de mercado.

Estudio ambiental.

Estudio Financiero.

Estudio Jurídico.

Estudio de costos y presupuestacion.

Licencias de construcción.

Renders-Maqueta.

Construcción sala Ventas.

Adquisición Terreno.

Seguimiento y control

8.4 Mapa de Procesos del Proyecto

En la ejecución del proyecto participan los siguientes procesos:

Proceso de Dirección.

Proceso de Construcción

Proceso de soporte

Proceso de calidad

8.5 Estructura organizacional

134

Figura 58 Estructura organizacional del proyecto.

INMOBILIARIA SUCASA

GERENTE

MENSAJERO

ASESOR LEGALDIRECTOR PROYECTO

SECRETARIA

COORDINADOR DE CALIDAD

DIRECTOR DISEÑODIRECTOR DE

CONSTRUCCIONDIRECTOR COMERCIAL Y

FINANCIERODIRECTOR

ADMINISTRATIVO

DISEÑADOR 1

DISEÑADOR 2

RESIDENTE TECNICO

RESIDENTE ADMINISTRATIVO

RESIDENTE DE SEGURIDAD INDUSTRIAL

MAESTRO DE OBRA

ALMACENISTA

ASESOR COMERCIALCONTABILIDAD

RECURSOS HUMANOS

AUXILIAR CONTABLE

COMPRAS

AYUDANTE


8.6 Comunicación interna.

La comunicación interna entre el personal participante del proyecto se realizará de la

siguiente manera:

Comunicación directa (Personalizada).

Comunicación escrita (Memorandos).

Comunicación telefónica.

8.7 Comunicación con el cliente.

La comunicación con el cliente para clarificar aspectos constructivos, modificaciones

adicionales, inconvenientes, satisfacción del cliente, etc; se realizará por medio de:

Comunicación Directa: Con los interesados.

Comunicación Telefónica: Supervisor.

Comunicación Escrita: Supervisor e interesados.

135

8.8 Control de documentos y registros.

8.8.1 Estructura documental.

La estructura documental referenciada en este plan de calidad es la siguiente:

A. Procedimiento.

Documentos que describen actividades realizadas en los procesos involucrados en la

ejecución del proyecto.

B. Registros.

Documentos donde se evidencia el cumplimiento de requisitos definidos.

C. Plan de calidad.

Documento donde se define la planificación de la prestación del servicio.

D. Documentos externos.

Documentos que se utilizan como orientación para el buen desempeño de las

actividades desarrolladas en el proyecto; tales como pliegos de condiciones, planos,

códigos, normas de ensayos y materiales.

8.8.2 Control de documentos.

Para el control de dichos documentos se utilizará el procedimiento de PGC-01-001 del

plan de gestión.

8.8.3 Control de registros.

El control de los registros del plan de calidad se define en el procedimiento PGC-02-

001del Plan de Gestión de Calidad del proyecto. Los registros generados en la obra serán

archivados en el campamento.

8.9 Gestión del Recurso Humano

Los perfiles de cargos para el personal que participa del proyecto, son los definidos por

nuestro manual de funciones y criterios de evaluación para la contratación de personal;

dentro de los cargos que afectan la calidad se encuentran:

Ingeniero Residente.

Coordinador de calidad.

Representante de la Dirección (Director Proyecto).

136

Director de Construcción.

Almacenista.

Maestro de Obra.

Subcontratistas.

Oficiales.

Obreros.

Como actividad preliminar al inició del proyecto, se debe realiza una inducción sobre el

plan de calidad y los controles allí definidos basados en el plan de entrenamiento que se

documenta en el formato CCS-01-001

8.10 Infraestructura.

Dentro de la infraestructura necesaria para el desarrollo de las actividades se contará con:

Bodega provisional para el depósito de materiales, cemento, combustible,

lubricantes, herramientas menores, etc.

La amplitud de las instalaciones debe ser suficiente para gestionar los productos y

equipos empleados por la constructora de forma que se garantice su seguridad,

protección y conservación en las condiciones adecuadas para su aplicación.

La iluminación de las instalaciones debe ser suficiente para la visualización e

identificación clara de todos los productos y equipos.

La distribución de las instalaciones y/o almacén debe asegurar la accesibilidad a

todos los productos almacenados, así como a los extintores, salida de emergencia

y otros elementos de seguridad.

Las instalaciones deben estar debidamente acondicionadas para la entrada y

salida de los productos y equipos (rampas de acceso, elevadores, etc.).

Maquinaria menor y equipos para el desarrollo de los trabajos tales como: Vibrador

de concreto, cortadora de ladrillo formaletas y herramientas menores.

8.11 Gestión de compras.

Para las compras generadas en el proyecto ejecutado por la empresa se realizará una

elección, evaluación y reevaluación de los proveedores teniendo en cuenta los criterios en

la siguiente tabla, para los diferentes tipos de compras.

137

La empresa definirá las especificaciones, cantidades, tiempo y lugar de entrega en orden

de compra entregada al proveedor.

La verificación de los productos comprados será responsabilidad del ingeniero residente y

almacenista, en el momento de su entrega o ejecución.

Tabla 33 Criterios de evaluación de los proveedores.

CRITERIOS DE EVALUACIÓN

NOMBRE DEL PROVEEDOR:

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO:

FECHA ANALISIS DE LA PROPUESTA:

Habilidades y Capacidades

Disponibilidad del Producto

Tipo de Solución Mantenimiento y

Soporte

Manuales Técnicos y de

Usuario

CRITERIOS METODOLÓGICOS

Entendimiento de las

Necesidades

Procedimientos Administrativos

Garantías y Procedimientos

Técnicos Metodologías Documentación

CRITERIOS ECONÓMICOS

Elementos Costos de Compra Costos de Operación

Otros Costos Costo Total

CRITERIOS EMPRESARIALES

Calidad Financiera

Tamaño y Tipo de Negocio

Referencias Propiedad Intelectual

Capacidad de Producción

OBSERVACIONES:

ELABORADO POR:


8.12 Control de la Prestación del Servicio

Dentro del control de la prestación del servicio se encuentran los siguientes aspectos:

1. Control de cantidades de obra: Mediciones permanentes.

138

2. Control de cantidades y calidad de materiales: Verificación de cantidades definidas

en diseño y calidad.

3. Control de la mano de obra: Verificación del cumplimiento de actividades con base

en el tiempo de ejecución y calidad.

4. Control de costos: Verificación de las cantidades de obra, con el fin de no

excederse del presupuesto definido en el contrato/presupuesto.

8.13 Plan de inspección y ensayo.

En el formato INS-05-001 se definirán los puntos de inspección y ensayo, al igual que los

criterios de aceptación para cada una de las siguientes actividades:

Localización y replanteo

Mampostería

Estructura

Carpintería Metálica y de madera

Pañetes, enchapes y cielo raso

Pisos y pintura

Seguimiento y control

8.14 Propiedades del Cliente

Para la ejecución del contrato se requiere de la constructora e inmobiliaria SUCASA S.A.

tramite los permisos necesarios para realizar las obras.

8.15 Preservación del producto.

El almacenamiento bajo techo es para aquellos materiales cuyas características

fisicoquímicas sean fácilmente alterables cuando estén expuestos a la intemperie y/o

cuando los requerimientos de peso, volumen y valor así lo necesiten.

Los materiales que se deben almacenar deben seguir las siguientes recomendaciones:

Cemento: Para el apilamiento del cemento se deberá utilizar entablados que lo

protejan de la humedad, para ello; se deberán colocar en hileras cortas, en forma

cruzada, cubriéndolas y protegiéndolos con polietileno y ubicándolos de tal forma

que se facilite la rotación de inventarios.

139

Hierro: Se almacenara sobre el piso preferiblemente cementado, se colocaran

cabeceros de madera para aislarlos de la humedad, evitando que se oxide,

igualmente se cubrirá con plástico para evitar que el agua lo deteriore.

Combustibles y lubricantes: Se almacenará en sitios independientes con

ventilación, adecuada y bien señalizados. Los tanques y recipientes que

contengan productos inflamables se señalizaran con la palabra INFLAMABLE.

8.16 Identificación y trazabilidad.

En el desarrollo del proyecto se identificara y se realizara la trazabilidad de las actividades

de la obra teniendo en cuenta los registros generados por la entrada de materiales,

cuadro de control de obra, bitácora de obra y formato de identificación y trazabilidad.

8.17 Control del producto no conforme.

Para el tratamiento del Producto No Conforme, se debe identificar la no conformidad,

analizar si el producto no conforme puede ser aceptado por concesión ya sea por parte.

En el caso que el producto no conforme no sea aceptado se debe hacer su respectivo

tratamiento (reprocesar, corregir, rechazar), verificando que luego cumpla con las

especificaciones dadas. Para el caso en que el producto no conforme se detecte luego de

entregado, se debe realizar una evaluación del impacto de dicho producto. Para el

Registro de producto no conforme se utilizara el formato MAN 03 001. En la siguiente

tabla se resumen los productos no conformes definidos para el proyecto.

140

Tabla 34 Productos no conformes.

PRODUCTO MATERIALES PRODUCTO NO

CONFORME

INCIDENCIA DE LA NO

CONFORMIDAD

TRATAMIENTO DEL PRODUCTOR

Concreto

Cemento Hidratación prematura

Baja resistencia Identificar y desechar

Arena Alto contenido de arcilla y materia

orgánica Baja resistencia Desechar

Triturado Mala granulometría Baja resistencia Combinar para mejorar o

desechar

Estructura Hierro Oxidación prematura Deterioro de

estructura Identificar y desechar

Resistencia Concreto No cumpla las

especificaciones Baja resistencia Demoler y corregir

Mampostería Ladrillo No es la referencia

exigida Deterioro de los

muros Identificar y desechar

Instalaciones

Cables Calibres inexactos Cortocircuitos Desechar y cambiar

Interruptores manuales

Defectuosos No funcionalidad Desechar y cambiar

Cajas Defectuosos No funcionalidad Desechar y cambiar

Tomas Defectuosos No funcionalidad Desechar y cambiar

Plafones Defectuosos No funcionalidad Desechar y cambiar

Acabados

Graniplast No cumple con acabado final

Textura incorrecta

Identificar y desechar

Cemento Hidratación prematura

No cumple con el acabado final

Identificar y desechar


8.18 Control de dispositivos de seguimiento y medición.

Dentro de los dispositivos de seguimiento y medición que deben ser sometidos a control

por parte de la empresa inmobiliaria SU CASA S.A se consideran los siguientes.

Tabla 35 Dispositivos de seguimiento y medición.

INSTRUMENTO VERIFICACIÓN CALIBRACIÓN RESPONSABLE

Flexómetro Verificación con flexómetro Calibración del equipo Ing. Residente


141

8.19 Mejora continua.

8.19.1 Acciones correctivas y preventivas.

Para los problemas reales encontrados en el desarrollo de las actividades del proyecto se

tomaran las respectivas acciones correctivas de la siguiente manera:

Identificando la no conformidad, realizando un tratamiento inmediato, realizando

un análisis de causas y definiendo una acción correctiva para eliminar el problema

real acompañado del respectivo seguimiento para verificar la eficiencia de la

acción tomada.

Para problemas potenciales se identifica la potencial no conformidad, realizando

un análisis de causas y definiendo una acción preventiva para eliminar el problema

potencial y ejecutar seguimiento para verificar la eficacia de la acción tomada.

Para el diligenciamiento de las no conformidades reales o potenciales se utilizara

el formato MAN 03 002 (Registro de acciones correctivas, Preventivas o de

mejoras)

8.19.2 Auditorías internas de calidad.

Para verificar el cumplimiento de los requisitos definidos en este Plan de Calidad, el nivel

de implementación y la mejora continua en el desarrollo de las actividades por parte de la

empresa constructora dentro del proyecto, se realizara una Auditoria de Calidad, la cual

se planificara teniendo como criterios la norma ISO 9001: 2000 y el Plan de Calidad.

La auditoria se desarrollara teniendo en cuenta el ciclo:PHVA (Planear, hacer, verificar y

actuar); para luego rendir un informe sobre las fortalezas y debilidades encontradas y

posteriormente tomar las respectivas acciones correctivas y preventivas.

142

9. PLAN DE GESTIÓN DE PERSONAL

En el presente plan se describe la estructura organizacional para el proyecto, la matriz de

asignación de responsabilidades que relaciona la Estructura de Desglose del Trabajo con

las personas responsables de llevar a cabo cada actividad. También se encontrará un

plan de personal donde se describen las responsabilidades de cada puesto y las

competencias del personal del proyecto. Finalmente, se encuentra los histogramas de los

recursos relacionando cantidad de horas trabajadas por mes con el número de personas.

9.1 Estructura Organizacional para el proyecto

La estructura organizacional para el presente proyecto se muestra en la figura a

continuación.

Figura 59 Estructura organizacional del proyecto.


143

9.2 Matriz de asignación de responsabilidades

Tabla 36 Matriz de asignación de responsabilidades

Actividad

1.1

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Mensajero

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Gerente de Proyecto

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Coordinador de Calidad

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P/C/A/R/S

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P/C/A/R/S

P/C/A/R/S

P/C/A/R/S

P/C/A/R/S

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P/C/A/

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P/C/A/

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P/C/A/

R/S

144

Actividad

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P/C/A/

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Residente S.I.S.O

Maestro C/S C/S C/S C/S C/S C/S

Almacenista

Ayudante

Director financiero

Director de ventas

145

Actividad

1.1

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Director Administrativo

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Director de RRHH

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E/P/A/C/

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146

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Gerente de Proyecto

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Diseñadores P/C/A/

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Residente de Obra

147

Actividad

2.1

1 E

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148

Actividad

2.1

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150

Actividad

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Residente S.I.S.O

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Almacenista

Ayudante E/P/C E/P/C

Director financiero

Director de ventas

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Director Contable y

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151

Actividad

3.4

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152

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153

Actividad

4.6

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Ayudante E/P/C E/P/C E/P/C E/P/C E/P/C

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Director de ventas


Director Contable y

Auxiliar

154

Actividad

4.6

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Director de RRHH

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Director de compras

155

Actividad

4.1

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156

Actividad

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Maestro E/P/C/R/

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E/P/C/R/

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E/P/C/R/

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Almacenista

Ayudante E/P/C E/P/C E/P/C

Director financiero

P/C/R/A

Director de ventas


Director Contable y

Auxiliar

157

Actividad

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Director de RRHH

P/C P/C P/C P/C P/C P/C P/C P/C P/C P/C

Director de compras


158

9.3 Plan del personal

El plan de personal establece los siguientes roles y responsabilidades dentro del equipo

del proyecto:

1. Patrocinador del Proyecto (Gerente de la Inmobiliaria):

Establecer las políticas y la estrategia, con el cual se regirá el proyecto.

Brindar los recursos técnicos y humanos para llevar a cabo el proyecto.

Aprobar el alcance, el tiempo y el costo del proyecto, así como los estándares de

calidad que se esperan del mismo.

Tomar decisiones estratégicas de manera oportuna.

2. Gerente del proyecto:

Gestionar el proyecto de acuerdo con los lineamientos del PMI.

Proponer el alcance del proyecto, el tiempo en que se va a realizar y manejar los

costos relacionados con el mismo.

Seleccionar el equipo humano designado para el proyecto.

Establecer los requerimientos de alto nivel y ponerlos en consideración ante el

patrocinador del proyecto.

Dirigir la realización de los planes del proyecto.

Realizar reuniones periódicas para monitorear y controlar el alcance, tiempo, costo

y calidad del proyecto.

Tomar decisiones de alto nivel en el momento oportuno, teniendo en cuenta los

lineamientos de las políticas fijadas por el patrocinador del proyecto.

Dimitir conflictos internos y situaciones que hayan sido escaladas.

Presentar informes de avances del proyecto y brindar la asesoría para la toma de

decisiones que hayan sido escaladas al patrocinador.

Monitorear la ejecución del proyecto para tomar decisiones de forma oportuna.

Aprobar y llevar a cabo la ejecución presupuestal del proyecto

3. Director Administrativo y financiero:

Apoyar en las tareas administrativas y financieras al gerente del proyecto.

159

Llevar la contabilidad del proyecto.

Realizar informes mensuales sobre la ejecución presupuestal del proyecto.

Realizar informes específicos dependiendo de los requerimientos del gerente del

proyecto y/o patrocinador.

Atender los requerimientos tributarios que son generados por la ejecución

proyecto.

Contratar al equipo humano del proyecto, teniendo en cuenta las leyes laborales

que rigen en Colombia.

Contratar a terceros, según los requerimientos del gerente del proyecto y teniendo

en cuenta las leyes de contratación colombianas.

Colaborar con la consecución de las herramientas requeridas por el proyecto (por

ejemplo, equipos de cómputo, maquinarias, muebles, etc.) para la ejecución del

mismo.

4. Coordinador de Estudios y Diseños:

Planear, organizar, dirigir, coordinar y controlar las entregas de diferentes áreas

para el diseño.

Distribuir la información de los estudios y diseños aprobados a los diseñadores e

involucrados que los requieran.

Exigir el cumplimiento de las normatividades en todos y cada uno de los diseños.

Radicar la información necesaria para la consecución de la licencia de

construcción del centro comercial.

Archivar la documentación con referente al diseño del proyecto.

5. Ingeniero Geotecnista:

Realizar los ensayos de campo, organizar las pruebas e interpretar los resultados

de las pruebas de laboratorio.

Clasificar los tipos de suelo presente en el terreno donde se construirá la

edificación.

Definir el tipo de cimentación a utilizar en la edificación.

160

Realizar las recomendaciones necesarias durante los procesos de construcción de

la cimentación y excavaciones a generar.

Presentar informe geotécnico donde se definan los ensayos realizados, resultados,

clasificación y recomendaciones del suelo existente.

6. Topógrafo:

Desarrollar el levantamiento topográfico ubicando los puntos de referencia del

terreno ó lote donde se proyecta construir la edificación.

Generar plano topográfico con curvas de nivel cada 1m, donde se identifique la

planimetría y la altimetría del lote.

Entregar carteras digitales del levantamiento realizado.

7. Diseñador Arquitectónico 1 y 2:

Plantear las opciones de diseño arquitectónico del proyecto.

Definir las áreas, alturas, espacios y usos de las diferentes zonas del centro

comercial.

Desarrollar y diseñar procedimiento arquitectónico del proyecto.

Definir los materiales de los acabados a utilizar en la edificación.

Realizar las entregas parciales de los diseños arquitectónicos del proyecto.

Realizar los planos arquitectónicos definitivos de la edificación.

Realizar los planos de los detalles arquitectónicos.

Elaboración de los renders y maqueta para la venta del proyecto.

8. Diseñador Estructural:

Definir el tipo de sistema estructural a utilizar en la edificación.

Plantear la estructura encargada de soportar las cargas verticales y cíclicas a las

cuales va ha ser sometida la edificación.

Diseñar los elementos estructurales y no estructurales de la edificación.

Generar los planos definitivos para presentar a planeación municipal.

Entregar la memoria de cálculo del diseño estructural.

161

9. Diseñador Hidráulico, Sanitario y red de Gas:

Desarrollar y diseñar las redes hidráulicas y sanitarias de la edificación.

Desarrollar y diseñar las redes contra incendios de la edificación.

Desarrollar y diseñar los sistemas de redes de gas natural de la edificación.

Entregar los planos y memorias de cálculo de los diseños hidráulico y sanitario.

Entregar los planos y memorias de cálculo de las redes contra incendios.

Entregar los planos de las redes de gas natural.

10. Diseñador Eléctrico:

Definir la capacidad eléctrica a instalar, necesaria para el correcto funcionamiento

de la edificación.

Desarrollar y diseñar las redes eléctricas de la edificación.

Desarrollar y diseñar la iluminación de la edificación.

Entregar los planos y memorias de cálculo de los diseños eléctricos.

11. Diseñador Redes:

Desarrollar y diseñar los sistemas de redes de ventilación de la edificación.

Desarrollar y diseñar los sistemas de redes de voz y datos de la edificación.

Desarrollar y diseñar los sistemas de redes de seguridad y vigilancia.

Diseñar los sistemas de evacuación y de emergencia de la edificación.

Entregar de los avances y diseños definitivos de los diseños de redes.

12. Ingeniero de costos, presupuestación y programación:

Calcular el presupuesto desglosado del proyecto.

Calcular los costos asociados a la construcción de la edificación.

Realizar la programación del proyecto del centro comercial.

Entregar el informe final de costos, presupuesto y programación del proyecto.

13. Director de recursos humanos:

Reclutamiento del personal idóneo para el proyecto.

Entrevistas del personal para cada puesto de trabajo.

162

Capacitar el personal.

Seguimiento del personal.

14. Director de calidad:

Asegurarse de que se establecen, implementan y mantienen los procesos

necesarios para el sistema de gestión de la calidad.

Informar a la alta dirección sobre el desempeño del sistema de gestión de la

calidad y de cualquier necesidad de mejora.

Asegurarse de que se promueva la toma de conciencia de los requisitos del cliente

en todos los niveles de la organización.

15. Director Comercial:

Es el máximo responsable de toda la actividad comercial de la empresa.

Definir los objetivos comerciales de la empresa.

Diseñar, con su equipo, las estrategias que permitan conseguir los objetivos

previstos.

Establecer las políticas de precios, condiciones de venta y canales de distribución.

Diseñar las políticas de la empresa en materia de productos y mercados.

Conocer la evolución del mercado y de los productos para aplicar las medidas

necesarias adaptándose a las nuevas tendencias.

Tener y mantener la necesaria red comercial, reclutando, formando y motivando a

sus componentes para que consigan los mejores resultados.

Planificar áreas de actuación, asignar los recursos humanos precisos para cada

área y actividad y el presupuesto correspondiente a cada una de ellas.

Dirigir la actividad de las delegaciones, controlando que se cumplan las directrices

marcadas desde la central y los objetivos previstos para cada una de ellas.

16. Director de compra:

Se encarga de presupuestar el material o adquisiciones del proyecto.

Sacar un listado de proveedores.

Tomar el mejor presupuesto que se requiere.

163

17. Director Contable y Auxiliar Contable:

Dirige las reuniones con el personal que supervisa de la unidad, con la finalidad de

fomentar el trabajo en equipo y optimizar los recursos utilizados en los procesos.

Vela por el normal desenvolvimiento de los procesos en la unidad con el objeto de

garantizar la calidad en el servicio.

Dirige y controla la aplicación y ejecución del sistema general de contabilidad

aprobado por la empresa constructora.

Dirige, supervisa y controla el proceso contable de las unidades bajo su

responsabilidad.

Presenta informe ante el Director de Administración para hacer observaciones y

sugerencias sobre la marcha de las actividades contables.

Comprueba la correcta aplicación de los principios y normas establecidas con

respecto a la organización y al sistema de control interno.

Vela por que cada sección bajo su responsabilidad cumpla con las obligaciones

que le han sido asignadas.

Verifica los comprobantes de ingreso y órdenes de pago.

Mantiene la contabilidad al día, de acuerdo con las normas generales que al efecto

le sean impartidas por el supervisor inmediato.

Presenta al supervisor inmediato, el balance del mes anterior.

Mantiene la relación de disponibilidades presupuestarias de cada una de las

dependencias, a fin de mantener a la constructora informadas de la ejecución

presupuestaria del centro comercial.

Controla y supervisa los registros de órdenes de compra y de cartas de créditos.

Planifica, coordina, controla y ejecuta anualmente y conjuntamente con la Unidad

de Inventario, un inventario general de los bienes activos del patrimonio de la

empresa constructora, comprobando sus costos, existencia física y su localización.

Supervisa, controla y evalúa el personal a su cargo.

Sugiere conjuntamente con el supervisor inmediato las medidas adecuadas sobre

sistemas de contabilidad, control presupuestario, organización del trabajo de las

oficinas y las normas concernientes a la mayor unidad de control económico.

164

Cumple con las normas y procedimientos en materia de seguridad integral,

establecidos por la organización.

Mantiene en orden equipo y sitio de trabajo, reportando cualquier anomalía.

Elabora informes periódicos de las actividades realizadas.

18. Maestro de obra:

Supervisar el cumplimiento de las especificaciones de la obra para cada una de

las actividades desarrolladas.

Controlar la programación de obra

Realizar el seguimiento de plan de inspección y ensayo.

Realizar el corte de obra mensual.

Realizar el corte mensual de contratistas.

Realizar las actas parciales de obra, actas de mayores y menores cantidades,

actas de fijación de precios no previstos.

Controlar el alquiler de los equipos en la obra.

Llevar la bitácora de obra.

Controlar el inventario de almacén.

Liquidar las nominas del personal de obra.

Verificar el pago de los aportes del personal que labora en la obra.

19. Ayudante de obra:

Realiza los trabajos que el maestro proponga.

Experiencia y conocimientos en el uso de las técnicas básicas de aparejamiento

(comunicación y señales manuales).

Experiencia, conocimiento y habilidades para el montaje, traslado y

desmantelamiento de marcos y andamios rodantes.

Experiencia, conocimiento y habilidades para el montaje de andamios de tubo y

acople.

Experiencia, conocimiento y habilidades para la instalación de andamios en

superficies inestables, experiencia en el montaje de andamios alrededor y sobre

tanques y recipientes.

165

Experiencia, conocimiento y habilidades en el ensamblaje de andamios

suspendidos.

Debe tener experiencia y conocimiento en el uso y requerimientos en seguridad

para andamios.

Experiencia y conocimiento en seguridad industrial en el sitio de trabajo.

Habilidades para realizar cálculos matemáticos relacionados con su oficio.

Habilidades para interpretación uso de anteproyectos (Planos) en el trabajo.

Habilidades para el manejo de herramientas manuales y eléctricas, relacionadas

en el área de construcción.

9.4 Perfil de carga de los recursos del personal

A continuación se ilustran los histogramas de cantidad de horas mensual por recurso

humano.

Figura 60 Histograma del mes 1.


0

50

100

150

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Gerente Asesor Legal Gerente de Proyecto

Contratista Estudio

Topográfico

HORAS TRABAJADAS

166





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Gerente Asesor Legal Gerente de Proyecto

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HORAS TRABAJADAS

0

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HORAS TRABAJADAS

167





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HORAS TRABAJADAS

0

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HORAS TRABAJADAS

168



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HORAS TRABAJADAS

169

Figura 66 Histograma de los meses 7 y 8.


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HORAS TRABAJADAS

170

Figura 67 Histograma de los meses 9 al 15.


Figura 68 Histograma de los meses 16 al 18.


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HORAS TRABAJADAS

171

10. PLAN DE GESTIÓN DE LAS COMUNICACIONES

A continuación el plan de gestión de las comunicaciones presenta una matriz RACI, el tipo

de información que se intercambiará durante el proyecto, los sistemas de comunicación

disponibles, la longitud de implicación que tiene la comunicaciones entre los involucrados,

las consideraciones y el método para actualizar el plan de comunicaciones.

10.1 Línea de Tiempo

En este numeral se presenta la matriz RACI del proyecto, con el fin de observar cómo

deben fluir las comunicaciones.

Tabla 37 Matriz RACI del proyecto.

Actividad

Ge

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Trabajo preliminares

A P R/P/C/A R

Pilotaje A P E P P R/P/C/A R

Cimentación. A P P E E P P R/P/C/A R

Estructura A P E P P P R/P/C/A R

Instalaciones A P P P E E P R/P/C/A R

Obra Negra. A P E P P R/P/C/A R

Acabados. A P P E P R/P/C/A R

Fachada A P E P R/P/C/A R

Cubierta. A P P P E P R/P/C/A R

Equipos y Pruebas.

A P E P R/P/C/A R

Sótano. A P P/E

E/P

P R/P/C/A R

172

Actividad

Ge

rente

Dire

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tra

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Inte

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ría

Obras Exteriores.

A P E E P R/P/C/A R

Compra de Materiales

E P

Compra de Herramienta

s

E P

Entregas. A/P P P P P P P P R/P/C/A R


173

10.2 Tipo de información

En el presente numeral se describe los diferentes tipos de información que son utilizadas para el intercambio durante la

ejecución del proyecto.

Tabla 38 Matriz RACI del proyecto.

DESCRIPCIÓN DE

LA

COMUNICACIÓN

OBJETIVOS MÉTODO DE

COMUNICACIÓN PERIODICIDAD DIRIGIDO A RESPONSABLE

Reuniones de

control periódicas

Revisar el avance

del proyecto Presencial Cada semana

Equipo del

proyecto

Gerente del

proyecto

Reunión de

hitos/entregables

Revisa los avances

significativos del

proyecto

Presencial En cada hito y en

cada entregable

Equipo del

proyecto e

interesados

Gerente del

proyecto

Incidentes

Informar y

documentar

incidentes

Presencial y correo

electrónico

Cuando sea

necesario

Equipo del

proyecto e

interesados

Gerente del

Proyecto

Lecciones

aprendidas

Creación de base

de datos para

futuros proyectos

Presencial Durante todas la

fases del proyecto

Equipo del

proyecto

Gerente del

Proyecto

Reuniones

técnicas de

avances

Discutir y desarrollar

técnicas de diseño

para el proyecto

Presencial Durante todas las

fases del proyecto

Equipo del

proyecto

Gerente del

proyecto

174

DESCRIPCIÓN DE

LA

COMUNICACIÓN

OBJETIVOS MÉTODO DE

COMUNICACIÓN PERIODICIDAD DIRIGIDO A RESPONSABLE

Aceptación y cierre

del proyecto

Aceptación del

proyecto por parte

de los stakeholders

Presencial/

Presentar

documentación de

cierre

Al final del proyecto Interesados Gerente del

proyecto

Cierre del proyecto Comunicación de

cierre Presencial Al final del proyecto

Todos los

involucrados

Gerente del

Proyecto


175

10.3 Sistemas existentes

Los sistemas de comunicación existentes para el presente proyecto se muestran en la

tabla a continuación.

Tabla 39 Sistemas de comunicaciones existentes.

TIPOS DE COMUNICACIÓN SISTEMA DE COMUNICACIÓN

Formal Escrita

Problemas Complejos,Planes para la Dirección de Proyectos, Actas de Constitución del

Proyecto, Memorandos, Comunicación a larga distancia.

Formal Verbal Presentaciones, Discursos.

Informal Escrita Correos Electrónicos, Notas.

Informal Verbal Reuniones, Conversacióntelefónica,

Conversaciones directas.


10.4 Longitud de Implicación

En la tabla siguiente se describe por cuánto tiempo los involucrados del proyecto

continuarán recibiendo información sobre el proyecto mismo.

Tabla 40 Longitud de implicación.

ROL STAKEHOLDERS LONGITUD DE IMPLICACIÓN

INVERSIONISTAS Pedro Galindo. Durante todo el proyecto.

EQUIPO DEL PROYECTO Gerente de proyecto, área técnica, área de comunicaciones.

Durante todo el proyecto.

INTERVENTORÍA Ingeniero interventor. Durante todo el proyecto.

CONSTRUCTOR Inmobiliaria SUCASA Ltda.

Durante todo el proyecto.

USUARIOS

Población aledaña (Chía, Cota, Tenjo, Rosal, Subachoque, Siberia)

Final del proyecto.

176

ROL STAKEHOLDERS LONGITUD DE IMPLICACIÓN

CLIENTES

Empresas de cadena, empresas comerciales y de servicio.

Ventas del proyecto, final del proyecto.

ENTES DE CONTROL Secretaria de planeación, INVIAS, car.

Inicio del proyecto, final del proyecto.


10.5 Consideraciones

A continuación se presentan las consideraciones y los requerimientos de comunicación de

los involucrados del proyecto.

Tabla 41Consideraciones.

IMPLICADOS REQUERIMIENTOS

POBLACIÓN ALEDAÑA La comunicación debe ser promocional y publicitaria que genere expectativas

EMPRESAS INDUSTRIAL EN EL SECTOR

La comunicación debe ser promocional y publicitaria que genere expectativas

SECRETARIA DE PLANEACIÓN La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevar el logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto

INVIAS La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevarel logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto

CAR La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevar el logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto

ALCALDÍA MUNICIPAL La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevar el logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto

177

IMPLICADOS REQUERIMIENTOS

GOBERNACIÓN DE CUNDINAMARCA

La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevar el logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto

CONSEJO MUNICIPAL La comunicación debe ser formal y por escrito debe llevar el logotipo de la empresa dirigida por el gerente del proyecto


10.6 Método para actualizar el Plan de Comunicaciones

El Plan de las Comunicaciones deberá ser revisado y actualizado cada vez que:

Cada vez que haya una solicitud de cambio que impacte el plan del proyecto.

Haya una acción correctiva que impacte los requerimientos o necesidades de

información de los stakeholders.

Hayan personas que ingresan o salen del proyecto.

Hayan cambios en las asignaciones de personas a roles del proyecto.

Haya cambios en la matriz autoridad versus influencia de los stakeholders.

Hayan solicitudes inusuales de informes o reportes adicionales.

Hayan quejas, sugerencias, comentarios o evidencias de requerimientos de

información no satisfechos.

La actualización del Plan de las Comunicaciones deberá seguir los siguientes pasos:

Identificación y clasificación de stakeholders.

Determinación de requerimientos de información.

Elaboración de la Matriz de Comunicaciones del Proyecto.

Actualización del Plan de las Comunicaciones.

Aprobación del Plan de las Comunicaciones.

Nuevo Plan de las Comunicaciones.

178

11. PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS

Objetivo del proyecto: Construcción de un centro comercial que incluya locales,

supermercados, entidades financieras y sitios de esparcimiento y diversión con el fin de

satisfacer las necesidades de demanda del sector residencial, empresarial y viajeros de

paso.

Objetivo de la gestión del riesgo: El objetivo de la gestión del riesgo consiste en identificar

riesgos en todas las fases de la construcción del proyecto.

Metodología: define los enfoques, herramientas y fuentes de datos que se pueden utilizar

para realizar la gestión del riesgo.

Metodología para la identificación de riesgos:

La metodología usada es la lluvia de ideas.

Proceso de generación de ideas: Se generaran ideas para identificar riesgos en la etapa

de diseño y registrando las ideas.

2. Reporte de ideas: Se recolectan las ideas y se registran las ideas. En este caso no se

permiten evaluaciones o críticas por otros miembros mientras el participante registra su

idea.

3. Clarificación y discusión de ideas: Se discuten las ideas para asegurar una

interpretación precisa clarificando malas interpretaciones.

4. Clasificación de ideas: las ideas son clasificadas por medio de un consenso sobre las

ideas de mayor interés.

Identificación de riesgos:

Esta sección incluye el análisis de la construcción del centro comercial respecto a las

situaciones a las cuales puede verse afectado (amenazas), las debilidades que podrían

ocasionar daños en caso de producirse algún evento luego de la lluvia de ideas del equipo

del proyecto.

1. Riesgos externos

179

Cambios en la normatividad vigente

Retrasos por terceros

No lograr vender a los precios que se planearon

Permisos y ordenanzas

Vandalismo/Robo de materiales

Riesgos ambientales

2. Riesgos de fuerza mayor (Su desencadenante son fenómenos naturales)

Inundaciones.

Terremoto.

Incendio.

3. Riesgos de diseño

Diseño defectuoso.

Proyecto incompleto.

Definición incompleta del alcance.

Errores y omisiones.

Malas especificaciones.

Estudio deficiente del terreno.

Carencia de programación.

4. Riesgos Construcción

Retrasos por condiciones atmosféricas.

Huelgas.

Falta de programación realista.

Tendencia a la subcontratación.

Demoras en la construcción (Baja productividad).

Daños a los equipos.

Cambios en el trabajo.

Baja calidad en los trabajos realizados.

180

5. Riesgos financieros

Aumento excesivo IPC.

Incumplimiento o retraso en los pagos.

Fraudes.

Indemnizaciones.

Incapacidad para obtener seguros.

Figura 69 . RBS.


Cuantificación del Riesgo

La cuantificación del riesgo involucra el evaluar el riesgo y las interacciones del riesgo

para evaluar el rango de posibles resultados del proyecto. Se preocupa principalmente

con determinar que eventos de riesgo merecen respuesta.

Herramientas y Técnicas para la Cuantificación del Riesgo.

Para la clasificación de riesgos se recurrió a juicio de expertos tomando un estudio

realizado por la ASCE, donde se toma un estimado de la probabilidad de que un evento

181

de riesgo ocurrirá y así determinar que riesgos tienen un mayor impacto potencial en el

proyecto.

Tabla 42. Clasificación de los riesgos según su importancia

Fuente: Estudio ASCE de 1993

Análisis Cualitativo Un Análisis Cualitativo evalúa a los riesgos subjetivamente, teniendo como objetivo

establecer un puntaje a cada riesgo o incertidumbre para asignarles un grado de

importancia relativo.

Para cada riesgo identificado se evalúan la probabilidad y el impacto, es decir, se asocia

riesgo a riesgo un valor cualitativo de probabilidad e impacto.

Luego de la identificación y clasificación de los riesgos se calcula el nivel de riesgo

utilizando la matriz de riesgo (Probabilidad-impacto) mostrada a continuación

182

Tabla 43.Matriz de riesgo (Probabilidad – Impacto)


Plan de respuesta riesgos

Se desarrollaron opciones de acción para mejorar las oportunidades y reducir las

amenazas a los objetivos del proyecto.

183

Estrategias o respuestas para amenazas

Evitar: Implica realizar las siguientes acciones para eliminar la amenaza de riesgo

Controles estrictos del plazo y del costo que faciliten las previsiones a tiempo para

la toma de decisiones.

Ampliar el cronograma o reducir el alcance para evadir

Transferir: Trasladar impacto negativo de una amenaza a un tercero.

En los riesgos identificados resulta más conveniente transferir los riesgos financiero

mediante el uso de garantías de cumplimiento y certificados de garantía.

Mitigar: reducir la probabilidad y/o el impacto de un evento negativo a un valor aceptable

Tabla 44.Matriz de respuesta a riesgos

MATRIZ RESPUESTA AL RIESGO

Riesgo Respuesta Responsable Elimina Mitiga Transfiere Asume

Diseño defectuoso

Someter a revisión y aprobación por parte del gerente del proyecto

Director de diseño

x

Cambios en los trabajos

Redefinir alcance, costos y cronogramas. Aprobación de cambios por parte del gerente

Gerente del proyecto

x

Baja productividad

Asignar recursos suficientes, entrenados y con mayor experiencia

Director de construcción

x

Fraudes Recurso humano ético

Director financiero

x

Malas especificaciones

Revisión y aprobación previa de diseños y solicitud de certificados de producto

Gerente del proyecto/ Coordinador de calidad

x

184

MATRIZ RESPUESTA AL RIESGO

Riesgo Respuesta Responsable Elimina Mitiga Transfiere Asume

Incumplimiento de los pagos

Revisar y generar pagos pendientes

Director financiero

x

Indemnizaciones

Cambiar la modalidad de contratos y gestionar políticas de seguridad industrial

Gerente del proyecto/ Director financiero

x

Incapacidad de obtención de seguros

Convenio con otra empresa


x

Subcontratación

Definir cantidad de subcontratistas y solicitar soportes y evaluación de proveedores


x

Daños a los equipos

Adquirir equipos a través de alquiler

Director de construcción

x


- Roles y responsabilidades: define quien lidera , soporta y quien es parte del

equipo para cada tipo de acción del plan de gestión del riesgo , asigna recursos a

cada rol y califica sus responsabilidades

Gerente del Proyecto

Recibe, registra, y monitorea el progreso de todos los riesgos del proyecto.

Responsabilidades:

Recibir los Formatos de Riesgos e identificación de riesgos apropiados para el

proyecto

Grabar todos los riesgos en el Registro de Riesgos

Presentar todos los riesgos al grupo de Revisión del Proyecto

Reportar y comunicar todas las decisiones tomadas por el Grupo de Revisión del

Proyecto

Monitorear el progreso y las acciones de mitigación asignadas

185

Grupo de revisión del proyecto

Este grupo está formado por los directores de diseño, de construcción, comercial-

financiero, administrativo y el coordinador de calidad. Asigna las acciones según la

estrategia seleccionada para cada riesgo.

Responsabilidades:

Revisar riesgos registrados en el Registro de Riesgos

Identificar solicitudes de cambio necesarias para mitigar los riesgos identificados

Implementar acciones para mitigar el riesgo

Cerrar riesgos que no presentan acciones pendientes y no presentan

probablemente más impacto al proyecto

Monitoreo y control:Con la finalidad de asegurar el costo, tiempo, calidad y seguridad

del proyecto en la etapa de construcción se realizaron las siguientes acciones de

seguimiento y monitoreo:

• Reuniones periódicas con Equipo de proyecto tres veces por semana entre los

siguientes involucrados:

− Gerente de proyecto y grupo de revisión.

• Agenda de reuniones:

− Revisión de Procedimiento Constructivo: Sugerencias y mejoras.

− Plan de Control de costo: se monitoreo diariamente las horas hombres invertidas en los

diversos procesos.

− Revisión de Planificación: Comparación del cronograma real vs. Teórico.

− Mejora Continua: En estas reuniones se planteaban ideas en general para mejorar los

procesos constructivos y los procesos de comunicación interna.

186

12. PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES

Finalmente, se presenta el plan para la gestión de las adquisiciones. Este plan cuenta con

la definición de las adquisiciones del proyecto que describe qué se va a comprar, cómo y

cuándo hacerlo y el proceso de selección y evaluación de los proveedores. Así mismo, se

presenta la persona responsable, dentro de la organización, de realizar las compras y

autorizados para contratar personal. Finalmente, se muestra los criterios que se van a

tener en cuenta para calificar las propuestas económicas de los proveedores.

12.1 Definición de las Adquisiciones del Proyecto

El proyecto requiere que se adquieran los siguientes productos y servicios para la

ejecución del mismo.

Tabla 45 Información de los productos por adquirir en el proyecto

INFORMACIÓN DE LOS PRODUCTOS

Nombre del Producto Cantidad Especificaciones Técnicas

Herramienta de obra gl Garantía un año

Materiales de obra y acabados en general

gl Dependiendo el tipo del material se condiciona la garantía

Dotación del personal gl Garantía un año

Cerraduras y herrajes gl Garantía 3 años

Dotación Baños y Grifería gl Garantía Fuente: Autores del Proyecto.

Así mismo se requieren servicios para cumplir con los entregables del proyecto. En la

siguiente tabla se muestran los servicios que se necesitan durante el desarrollo del

proyecto.

Tabla 46 Información de los servicios por adquirir en el proyecto

Descripción

Pilotaje Impermeabilizaciones

Desagües de piso Cielo razón e Iluminación

Cimentación Ventanería de aluminio y

187

Descripción

Vidrio

Estructura Carpintería Metálica

Instalación hidrosanitarias Carpintería de Madera

Instalación Eléctricas Alquiler de Baños

Portátiles

Mampostería Obras Exteriores

Cubierta Aseo/Señalización/Jardines

Pañetes Alquiler de Maquinaria

Pesada

Enchapes Administración de Obra

Bases y pisos Alquiler de Andamios Fuente: Autores del Proyecto.

Los productos y servicios descritos anteriormente deben comprarse durante la ejecución

del proyecto, entre el mes 6 y el mes 12 del tiempo de duración del proyecto. Por otra

parte, estas adquisiciones deben seguir el siguiente proceso de compras:

1. La solicitud debe ser enviada al personal de compras, utilizando los siguientes

formatos, uno para productos y otro para servicios.

Tabla 47 Formato de solicitud de compras de productos para el proyecto

INFORMACIÓN DEL PRODUCTO

Nombre del Producto Cantidad Especificaciones Técnicas

Criterios de decisión


Tabla 48 Formato de solicitud de adquisición de servicios para el proyecto

DECLARACIÓN DEL SERVICIO

ACERCA DEL SERVICIO O RESULTADO OTRAS ESPECIFICACIONES

Descripción Especificaciones

Técnicas Cantidad deseada

tiempo de Entrega

Documentación Forma del Contrato

Entregables


188

2. El personal de compras envía un RFP (Request For Proposal) a los proveedores que

se encuentran en una lista inicial y a otros proveedores que se requieran según el

servicio o producto solicitado. El formato para el RFP es diligenciado por el personal

de compras y debe contar con la información mostrada en la siguiente tabla.

Tabla 49 Formato de solicitud a cotizar (RFP)

DOCUMENTACIÓN DE ADQUISICIONES

INVITACIÓN A COTIZAR


DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO O SERVICIO:

CANTIDAD

NIVELES DE CALIDAD DEL PRODUCTO O SERVICIO:

REQUERIMIENTOS PARA LA PROPUESTA

Técnicos Funcionales Contractuales,

Legales y Reglamentarias

Condiciones Comerciales

Fecha de Entrega

REQUERIMIENTOS PARA LA OFERTA

Análisis de requisitos de

producto

Preparación Respuesta en Formato. Cliente

Tramites y Pólizas de Cumplimiento

Estimación de Tiempo, Recursos

Estimación de Costo

RESPUESTA INICIAL DEL PROVEEDOR

Propuesta Técnica Propuesta Económica Sustentación

Propuesta Valores Agregados

OBSERVACIONES:

ELABORADO POR:


En la tabla siguiente, se muestra la lista inicial de proveedores para el proyecto.

189

Tabla 50 Lista inicial de proveedores.

LISTA DE PROVEEDORES

Nombre del Proveedor

Nombre de la Empresa

Producto o Servicio

Experiencia Teléfono Dirección

Correo Electrónico Oficina Celular Oficina

Fernando Díaz

Cimiento y Pilotaje Ltda.

Pilotaje 2848357 CRA 10 no.

19-65 of 804 [email protected]

Héctor Fabio Álzate

Maestro de Obra

3423508

- 2842227

3203474920 Calle 76 #8-28 [email protected]

Camilo Rodríguez

Diseño y Urbanismo

Urbanismo 3254999 Calle 76 #8-28 [email protected]

Margarita Mendoza

Arcos Cubiertas 6782346 Cra. 42 No 80 - 47 / Crr.54

No 79B-47 www.arkos.com.co

Joanna Yepes

Saint Gobain de Colombia S.A

Vidrios Templados

3449923 3125567435 [email protected]

Paula Sánchez

2556655 3209872376 CRA. 12 No. 6-

46 Chía

Andrés Sanabria

Alquiler S.A Alquiler de Maquinaria

Cra. 80 No

72a-33 [email protected]

Himer Sambrano

ICM ingeniería construcciones y montajes Ltda.

Construcción y montajes de estructuras metálicas

4563221 calle 76 #23-

82 [email protected]

David Cantor A.B.C De los ascensores

Venta de Ascensores

5647865 3154539875 [email protected]





http://www.arkos.com.co/





190

3. El personal de compras debe gestionar al menos 3 propuestas por solicitud de

compras. Estás se deben evaluar según los siguientes criterios, como se muestra en

la tabla siguiente.

Tabla 51 Criterios de evaluación de las propuestas.




FECHA ANÁLISIS DE LA PROPUESTA:




Soporte


Usuario



Necesidades








Calidad Financiera




OBSERVACIONES:

ELABORADO POR:


4. El personal de compras selecciona el proveedor que haya obtenido la mejor

calificación, según los criterios de evaluación.

191

12.2 Responsabilidad para Compras y Adquisiciones

La responsabilidad directa del proceso de compras y adquisiciones recae en el personal

de compras y director administrativo del proyecto. Como se muestra en la figura siguiente,

el personal de compras depende directamente del director administrativo y son los

encargados de ejecutar las adquisiciones del proyecto.

Figura 70 Responsables del proceso de compras y adquisiciones.


El Director Administrativo tiene las siguientes responsabilidades respecto con el proceso

de compras y adquisiciones:

Contratar a terceros, según los requerimientos del gerente del proyecto y teniendo

en cuenta las leyes de contratación colombianas.

Colaborar con la consecución de las herramientas requeridas por el proyecto (por

ejemplo, equipos de cómputo, maquinarias, muebles, etc.) para la ejecución del

mismo.

Igualmente, el Director de compra tiene las siguientes responsabilidades:

Se encarga de presupuestar el material o adquisiciones del proyecto.

Sacar un listado de proveedores.

Tomar el mejor presupuesto que se requiere.

192

Seguir el proceso de compras y adquisiciones.

12.3 Criterios de decisión

Los tipos de contratos y órdenes de compras adecuados para los productos que se

requieren compras se muestran en la siguiente tabla.

Tabla 52 Información del contrato.

INFORMACIÓN DEL CONTRATO

Nombre del Producto Tipo de

contrato Términos y Condiciones

Forma de pago

Documentación

Herramienta de obra Orden de compra

Garantías inicio 40% -

avance 20% -final 40%

Informe de obra, historial

fotográfico

Materiales de obra y acabados en general

Orden de compra




fotográfico

Dotación del personal

Orden de compra




fotográfico

Cerraduras y herrajes Orden de compra




fotográfico

Dotación, baños y grifería

Orden de compra




fotográfico Fuente: Autores del Proyecto.

Los criterios de decisión para la selección de los proveedores se muestran en la tabla

siguiente.

Tabla 53 Criterios de evaluación de las propuestas.




FECHA ANÁLISIS DE LA PROPUESTA:




Soporte


Usuario

193



Necesidades








Calidad Financiera




OBSERVACIONES:

ELABORADO POR:


194

13. PLAN DE GESTIÓN SOCIO AMBIENTAL DEL PROYECTO

13.1 Caracterización Socio Económica Y Ambiental

Cota es uno de los 116 municipios del departamento de Cundinamarca, Colombia. Se

encuentra ubicado en la provincia de Sabana Occidente a 26km de Bogotá. Hace parte

del Área Metropolitana de Bogotá, según el censo DANE 2005.

A Cota se le conoce como la ciudad o la capital indígena colombiana, ya que la mayoría

de los chibchas vivieron más cerca a ese territorio que a la actual Bogotá

13.2 Características socio económicas

Hidrografía: El territorio pertenece a la cuenca mayor del río Bogotá y a la sub-cuenca

sector Tibitó-Salto del Tequendama. El río Chicú atraviesa el territorio transversalmente y

al municipio en dirección noroccidente-suroccidente. El 59% del municipio pertenece a la

cuenca Tibitó-Salto del Tequendama y el otro 41% a la sub-cuenca del río Chicú

Economía: Cota es un distrito pequeño dedicado a la agricultura, y a la venta de comidas

y platos típicos de la región. Cuenta con variados restaurantes y cafeterías que venden

los platos del folclore Cundinamarqués. Cota tiene muchos campos de cultivo, los

principales son de repollo y lechuga. En Cota también se cuidan varios animales, entre

ellos caballos y vacas. Cota no producía mucho dinero anual, pero debido a la demanda

agroindustrial actual, el municipio ha tenido unos ingresos mayores en los últimos años.

La vocación económica de Cota es Agroindustrial.

Demografía: Según el censo hecho por el Departamento Administrativo Nacional de

Estadística, DANE, en 2005, Cota tiene una población de 14.784 habitantes. El 55,5% de

la población son hombres y el 45,5% mujeres. Las tasas de analfabetismo de cota son

bajas, ya que la mayor parte de la población tuvo y están en curso educativo. En total las

instituciones que prestan el servicio educativo son 55.

Últimamente se ha venido convirtiendo en otra ciudad dormitorio del área metropolitana

de Bogotá, al construirse barrios campestres o parcelaciones, dirigidas a familias de

estratos 5 y 6.

Turismo: Cota cuenta con varios sitios turísticos que se deben visitar si uno va a la

población. Muchos de ellos son sitios turísticos naturales, los cuales son:

Artesanías: tejidos en lana, pintura en tela y muñequería.

195

Atractivo Natural: Cerro el Majuy

Otros: fuentes termales El Manantial

Otros: resguardo indígena

Otros: hacienda Buenavista

Servicios Públicos: Cota cuenta con los servicios de agua, luz, teléfono, gas natural y

acueducto. Los ciudadanos subscritos al servicio de acueducto son 1500, y los subscritos

al servicio de alcantarillado son 2500. La cobertura urbana de estos dos servicios es del

100%. Gran parte de la población rural no cuenta con el servicio de alcantarillado, así

como con un servicio de acueducto eficiente.

Transporte: El municipio de Cota cuenta con varias calles y avenidas pavimentadas. Éstas

permiten su fácil acceso y salida a otras poblaciones. Las vías intermunicipales más

utilizadas son: Vía Suba-Cota, Variante de Cota, Vía Chía-Cota-Cajicá, Autopista Bogotá -

Medellín (extremo sur del municipio). Cuenta con varias rutas de buses intermunicipales

que la comunican con Bogotá y otros municipios del área metropolitana.

Figura 71 Municipio de Cota.

Fuente. Página oficial de Cota (http://www.cotacundinamarca.gov.co/nuestromunicipio.shtml?apc=mIxx-1-&m=f#geografia) consultada el 3 de octubre de 2012.

http://www.cota-cundinamarca.gov.co/nuestromunicipio.shtml?apc=mIxx-1-&m=f#geografia

196

Tabla 54 Datos generales del Municipio de Cota.

ASPECTOS FUENTE DE INFORMACIÓN DATOS O PRODUCTOS

REALIZADOS

Extensión total Página web oficial de Cota 105.576 km2

Extensión área urbana Página web oficial de Cota 13.000 km2

Extensión área rural Página web oficial de Cota 92.576 km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar)

Página web oficial de Cota 2.566 msnm

Temperatura media Página web oficial de Cota 14 º C

Distancia de referencia Página web oficial de Cota 26 Km a Bogotá

Tasa de alfabetismo población total DANE 2005 88.88%

Población total DANE 2005 21.250 hab.

Porcentaje población Indígena DANE 2005 12,85%

Total Unidades Económicas DANE 2005 1.071

Total Unidades Pecuarias DANE 2005 604

Total Unidades Agrícolas DANE 2005 174

Fuente. DANE censo general 2005 y página oficial de Cota (http://www.cota-cundinamarca.gov.co/nuestromunicipio.shtml?apc=mIxx-1-&m=f#geografia) consultada el 3 de octubre de 2012.

13.3 Características ambientales del proyecto



depresión (presión negativa) que permiten la correcta ventilación de los locales

comerciales.

Afortunadamente y observando las consecuencias actuales, hemos empezado a tomar

conciencia de la importancia de un actuar respetuoso con el medio ambiente.

Por tal razón, se quiere hacer estrategias propias de la arquitectura y el urbanismo

bioclimático mediante el trabajo en equipo y, de tecnologías apropiadas a cada clima,

para realizar un proyecto más amigable con el medio ambiente.

Bajo una visión respetuosa del medio ambiente, se propone obtener las mejores

condiciones interiores ambientales y de confort higrotérmico en las distintas áreas o



197

espacios que integran el proyecto por medio de la aplicación viable de diversas

estrategias propias a la arquitectura y el urbanismo bioclimáticos como:

Manejo de las corrientes de aire.

Protección y/o captación del calor proveniente del sol (dependiendo del área analizada).

Uso adecuado de materiales constructivos, de su inercia térmica y de la vegetación.

Aprovechamiento de la luz natural.

13.4 Condiciones meteorológicas del sector

Dado que no todos los Municipios de Colombia poseen una estación meteorológica,

inicialmente se tomo como fuente la información de la estación meteorológica más

cercana (Aeropuerto el Dorado de Bogotá). No obstante, mediante conversaciones con

los proyectistas y la búsqueda en diversas fuentes se logro establecer la inviabilidad de

utilizar esta información.

En miras de estudiar el proyecto, se buscó la información lo más real posible y que

correspondiera a la altimetría y condiciones meteorológicas promedio del sitio del

proyecto. El propósito de utilizar la información histórica (20 años) de una estación del

IDEAM es sustentar con datos técnicos fiables, reales y validados científicamente, el

comportamiento anual del clima en un lugar y a partir de esta, establecer las mejores

estrategias bioclimáticas para este proyecto. Realizar mediciones durante unos pocos

días en uno o dos meses, no asegura en ningún caso la correspondencia a una tendencia

histórica. Desde esta perspectiva, se ha decidido utilizar los datos promedio mensuales

correspondientes a la estación meteorológica Aeropuerto El Dorado en el Municipio de

Bogotá pues se encuentra a una altitud similar al sitio del proyecto y registra condiciones

meteorológicas históricas similares según las fuentes anteriormente mencionadas.

Esta información es el contexto el cual permite establecer las mejores estrategias

bioclimáticas para este proyecto. Debido a las mínimas fluctuaciones de la temperatura y

de la humedad relativa en la ciudad, tomamos el promedio anual para realizar nuestro

estudio. Se Trabajo con los siguientes datos promedio anuales correspondientes a la

estación meteorológica Aeropuerto Internacional El Dorado en Bogotá:

198

El clima predominante ‒ según la clasificación climática de LANG, 1 es Semi- Húmedo

con temperaturas que no varían significativamente y con un valor promedio mensual de

13.5°C a lo largo del año. Atendiendo al régimen bimodal, se presentan dos periodos

húmedos. El primero en los meses de Marzo a Mayo y el segundo de Septiembre a

Noviembre siendo este último mes el más húmedo. Los periodos de estiaje se presentan

durante los meses de Diciembre a Febrero y de Junio a Agosto. El valor promedio anual

es de 64.8 mm, con valores máximos que superan los 113 mm y mínimos con registros

por debajo de los 41 mm.

Figura 72 Diagrama psicométrico de Bogotá, Cundinamarca.

Fuente: Elaboración propia con la ayuda de Ecotect a partir de Givoni [1976] y Neila [2004].

La Figura de Givoni y Neila, permite establecer las estrategias bioclimáticas de acuerdo al

clima de la zona con el fin de obtener y/o aproximarse a condiciones de confort. Se puede

observar cómo la temperatura máxima promedio anual se sitúa muy cerca del Área de

bienestar admisible en horas del día mientras que en la noche, la temperatura mínima

promedio anual se sitúa dentro del Área de Sistemas solares pasivos. Esto quiere decir

199

que en el día que es recomendable para alcanzar el confort, aprovechar la energía

calórica producida por los equipos electromagnéticos, los ocupantes y la iluminación. En

las noches frías como las del lugar del proyecto, es conveniente recurrir al calor captado y

almacenado de manera pasiva (inercia térmica) y restituido poco a poco al ambiente.

13.5 Evaluación De Impacto Ambiental

En el presente ítem, se presentan los impactos ambientales identificados; que se podrían

generar como consecuencia del desarrollo de las actividades y obras de construcción del

centro comercial, así como aquellos resultantes de la implementación del proyecto.

La Tabla 2 muestra la matriz de identificación de impactos de manera general. [6].

Tabla 55 Matriz Causa – Efecto De Identificación De Impactos Durante El Proyecto

Co

mp

on

en

te a

mb

ienta

l Actividades

Elemento indicador A

lista

mie

nto

d

e

co

rona

,

talu

de

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Co

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Co

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n

de

ce

rram

iento

Ge

ofo

rma

Inestabilidad del terreno y erosión X X X X X

Alteración del paisaje X X X X X

Su

elo

Alteración de la capa orgánica X X X X X

Contaminación X

Modificación en el drenaje X X

Modificación de las propiedades físicas y químicas

X X X X X

Aire

Generación de ruido X X X X X X

Emisión de gases X X X

Emisión de partículas X X X X X X

200

Co

mp

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de

ce

rram

iento

Emisión de olores X X X

Ag

ua

Cambios de calidad del agua X X

Alteración de cauces y caudales

Turbiedad y sedimentación de cauces

Alteración por lubricantes y combustibles

X X X X

Fau

na

y

flo

ra Alteración de la cobertura vegetal X X X X X

Alteración de hábitat y la biodiversidad X X X X X

So

cia

les

Afectación de la movilidad de peatones y usuarios

X X

Impacto en el estilo de vida de las comunidades

X X

Afectación a la salud de la población X X X

Generación de empleo X X X X X X


13.6 Plan De Manejo De Impactos Sociales Y Ambientales

Teniendo en cuenta los resultados de la fase de identificación de los impactos, se formula

un plan de acción conformado por fichas de manejo ambiental organizadas por

componentes ambientales y detallando las actividades a implementar, cuyo cumplimiento

garantizará la reducción y minimización de los impactos ocasionados en las actividades a

desarrollar durante la ejecución del proyecto.

En la Tabla 56 se detallan los impactos resultantes de la implementación del proyecto

según componentes ambientales.

201

Tabla 56 Impactos Resultantes De La Implementación Del Proyecto

COMPONENTES IMPACTOS

GEOSFERICO

(Geología,

Geomorfología.

Suelos)

Disminución de la erosión

Disminución de arrastre de sedimentos

Modificación del relieve

Recuperación de capa vegetal

Cambio en el uso del suelo

Disminución de contaminación por gases

Recuperación y protección de ecosistemas degradados

ATMOSFÉRICO

(Temperatura,

Precipitación, Vientos,

Humedad relativa,

Tensión de vapor,

Punto de rocío,

Relación de

Evapotranspiración,

Calidad del aire,

Emisión de ruidos)

Disminución de contaminación del aire.

Disminución de gases tóxicos distribuidos en el medio.

Disminución de difusión de gases producidos.

Contaminación por ruido producido por la maquinaria de trabajo.

Mejor calidad atmosférica

HIDROSFERICOS

(Hidrología, Aguas

Subterráneas)

Facilidad en el flujo de aguas superficiales.

Disminución de riesgos de inundación.

Protección del recuro hídrico.

Reducción de infiltraciones de líquidos contaminantes.

BIOTICO

(Vegetación, Fauna,

Flora)

Protección y recuperación de capa vegetal.

Disminución de contaminación a la vegetación, Fauna y Flora.

PAISAJISTICO Recuperación de la morfología del terreno y su cubierta.

Cambio de forma del relieve.

SOCIO - ECONÓMICO

Y CULTURAL

(Población, Factor

Sociocultural,

Económico,

Infraestructura)

Disminución de riesgos operacionales.

Mejoramiento en la movilidad poblacional y peatonal.

Cambio en el valor de la tierra.

Disminución de la afección de áreas de desarrollo vecinas.

Disminución de la afección sobre los servicios públicos y otras infraestructuras.

202

El programa de manejo de residuos solidos para el centro comercial Siberia se ha

formulado como guía para el cumplimiento de la legislación ambiental y permite mostar

resultados de mejoramiento con relación a la problemática asociada al manejo de

residuos solidos.

Los objetivos que se buscan con el programa de manejo integral de residuos solidos :

1. Implementar el plan para el manejo integral de los residuos sólidos generados en

el centro comercial, con el fin de establecer medidas de manejos, control,

seguimiento y monitoreo, apoyado en una sensibilización ambiental para mejorar

las condiciones ambientales del centro comercial.

2. Concientizar a los usuarios, empleados y visitantes del centro comercial en la

importancia del manejo de residuos sólidos.

3. Reducir la cantidad de residuos sólidos generados

4. Realizar el adecuado manejo de residuos ordinarios y especiales

EVALUACIÓN DEL MANEJO DE DESECHOS

Los desechos que provendrán de las fases de construcción y funcionamiento del Centro

Comercial son los siguientes:

Desechos de construcción

Los resultantes de la limpieza del área, movimiento de tierras y excavaciones, así mismo

los sobrantes de materiales de construcción serán dispuestos en sitios autorizados.

Los restos de hierro, tuberías, cables, maderas serán enviados a botaderos autorizados

por el Municipio, mientras que los restos de pintura se dispondrán en centros de acopio.

El centro de acopio deberá tener una instalación física donde se puedan realizar labores

de clasificación, almacenamiento, reciclaje y procesamiento de los residuos sólidos. En

esta instalación se realizará una clasificación más detallada de los diferentes

componentes de los residuos sólidos generados; especificando sub clasificaciones de

cada componente así:

Papel: Archivos, periódico, cartones, otros.

Plásticos: baja densidad, alta densidad, otros.

Vidrio: Blanco, Verde, otros.

Materia Orgánica: Residuos de comida, jardín y frutas

203

Metales: Cobre, Aluminio, Hierro, otros.

El centro se dividirá en recintos para separar y almacenar cada componente; las

divisiones deben estar acorde con la generación y el tiempo que se determine para

evacuar cada material: El centro deberá cumplir con las condiciones ambientales y

sanitarias para no poner en riesgos los recursos de los ecosistemas circundantes, ni la

salud y el bienestar de la población.

Reciclaje

En el Centro Comercial se generan residuos sólidos como papeles, plásticos y vidrios que

pueden ser aprovechados como fuente de comercialización. Con este fin, el material que

se almacena en la bodega será entregado a una empresa que se encargará de su

comercialización y aprovechamiento.

Disposición final

Los residuos que debido a sus características no pueden ser comercializados se

dispondrán finalmente en un relleno sanitario que cuente con licencia de funcionamiento

debidamente autorizada por la autoridad ambiental competente.

Entrega de residuos orgánicos

Los residuos orgánicos serán entregados a una entidad debidamente legalizada, que

cuente con un proceso de aprovechamiento de los residuos orgánicos.

Disposición y manejo de residuos peligrosos

Cartuchos, cintas de impresora: Se realizará el seguimiento y control mediante

fichas, en donde se identifique la cantidad de residuos que se genera. Así mismo,

será necesario oficializar la entrega de este material a empresas y documentar el

proceso de aprovechamiento y los controles a los impactos producidos.

Lodos: Se realizarán el seguimiento a las labores de limpieza de sumideros,

exigiendo a la empresa los certificados de disposición de lodos en sitios

autorizados por la autoridad ambiental competente, esta certificación deberá ser

remitida al encargado el área ambiental.

Escombros: En los casos que se generen residuos asociados con escombros, el

centro comercial deberá adelantar las gestiones respectivas para disponer estos

en escombreras autorizadas por la autoridad ambiental competente, llevando

204

registros y constancias de su cumplimiento, los cuales deberán ser reportados al

encargado del área ambiental.

Desechos en la etapa de funcionamiento

Los desechos sólidos que se generen en la etapa de funcionamiento son: comunes,

biodegradables y reciclables; los mismos que serán dispuestos en un sitio con el piso

impermeabilizado y bajo techa donde se prevé un manejo adecuado mediante la

recolección, clasificación y disposición ambientalmente adecuada.

En lo que refiere a desechos líquidos, se consideran las siguientes:

Aguas negras y grises: estas aguas provenientes de los baños y locales de comida del

centro comercial pasarán por las cajas de revisión para ser conducidas hacia el

alcantarillado público para su disposición final. Cabe señalar que la generación de estas

aguas será en cantidades mínimas.

Aguas lluvias: este sistema es independiente de la red sanitaria, las bajantes se

complementa con cajas de registro para facilitar las revisiones del caso y luego se

conecta al sistema de alcantarillado público.

Aguas industriales: el Centro Comercial no generara ningún tipo de aguas industriales.

13.7 Seguimiento Y Monitoreo

Los impactos negativos ambientales, de salud y sociales que se pueden generar durante

las obras de construcción del centro comercial, son menores si se comparan con los

impactos positivos que logrará la terminación del proyecto y que beneficiarán tanto a la

población aledaña como a la comunidad en general del sector de Siberia, sin embargo

debe asegurarse el cumplimiento de las acciones y recomendaciones presentadas en los

capítulos anteriores de este documento por lo cual se deberá adelantar un control y

monitoreo permanente durante la ejecución de la obra.

El programa de seguimiento y monitoreo debe identificar deficiencias e inconsistencias

durante la construcción del proyecto y la implementación de las correcciones necesarias.

205

13.8 Metodología de seguimiento:

La metodología de seguimiento y monitoreo contendrán las siguientes actividades:

Visitas de inspección

Recolección de evidencias fotográficas

Diligenciamiento de formatos, listas de chequeo, actas y bitácoras

Registro de inconsistencias y eventualidades

Registro de generación de residuos líquidos

Registro de generación de residuos sólidos

Registro de emisiones atmosféricas

Registro de ruido

Registro de incidentes o accidentes

Registro de quejas e inquietudes recibidas de la comunidad

Elaboración de informes de verificación de cumplimiento

Cálculo de indicadores

13.9 Evaluación de condiciones:

Con las anteriores herramientas se evaluarán las siguientes condiciones:

• Verificar que la totalidad de las actividades en la obra cumplen a cabalidad con la

normatividad ambiental vigente.

• Verificar la disponibilidad de recursos humanos y técnicos durante la ejecución de la

obra.

•Vigilar el cumplimiento de las normas de seguridad industrial, velar por el buen uso de

materiales y herramientas y supervisar que el personal técnico sea el idóneo.

• Inspeccionar que la maquinaria, herramienta insumos y materiales sean aptas para el

desarrollo de la obra y cumplan con las especificaciones técnicas y ambientales.

• Llevar bitácora ambiental de obra, en donde se hará el registro del seguimiento

ambiental y social diario de la obra.

• Verificar que cuando ocurran cambios en los diseños, en obra o en las actividades

constructivas que impliquen modificación en la información ambiental entregada o en las

medidas ambientales tomadas, se mantenga actualizado el Plan de Manejo Ambiental.

206

• Verificar que los centros autorizados en los que se realiza el lavado, reparación y

mantenimiento correctivo de vehículos y maquinaria cumplan con las normas ambientales

exigidas para la realización de éste tipo de actividades.

• Determinar si se presentan impactos no evaluados en el plan de manejo ambiental por

condiciones eventuales.

• Dependiendo de las condiciones encontradas en la obra y causadas por generación de

residuos líquidos, sólidos, emisiones y ruido; se determinará la evaluación de los recursos

agua, suelo y aire por medio de muestreos y análisis de parámetros ambientales en

laboratorios certificados de manera que se determine el tipo de afectación y medidas

urgentes a tomar durante la ejecución del proyecto.

13.10 Indicadores de seguimiento:

La evaluación cuantitativa se realizará por medio del cálculo de los siguientes indicadores:

% de Cumplimiento de la normatividad ambiental para vertimiento = (Parámetros que

cumplen la normatividad ambiental/ parámetros evaluados) * 100

% de Capacitación = (Personas que recibieron capacitación/ Total personal)*100

Población beneficiada con las capacitaciones = (Población capacitada / Población

afectada) *100

Número de actividades ejecutadas / Numero de actividades programadas

*100

Número de quejas resueltas / Número de quejas recibidas * 100

Índices de accidentalidad= (Número total de accidentes / Número de trabajadores)

*100

Numero de enfermedades profesionales / Número de trabajadores * 100

Número de personas afiliadas / Número de personas contratadas * 100

Numero de reuniones realizadas / Numero de reuniones programadas * 100

207

13.11 Riesgos Ambientales Y Plan De Contingencia

El plan de contingencias brinda herramientas en casos de accidentes, emergencias o

desastres, sin embargo es importante tener presente algunas medidas preventivas y que

deben asegurarse antes que se pueda presentar alguna eventualidad, para lo cual deberá

tenerse en cuenta los cuatro siguientes puntos:

Sensibilización y capacitación de todo el personal

Canales de comunicación

Registros de centros de ayuda, atención de salud y organismos de socorro

Cumplir y hacer cumplir las normas generales, especiales, reglas, procedimientos e

instrucciones sobre medicina, higiene y seguridad industrial, en cuanto a condiciones

ambientales, físicas, químicas, biológicas, psicosociales, ergonómicas, mecánicas,

eléctricas y locativas

Tabla 57. Análisis de Amenazas

Amenaza Interno Externo Fuente de riesgo Calificación Color

NATURALES

Movimientos sísmicos X

Liberación de energía por fricción entre placas Posible

Lluvias torrenciales X Climatología de la zona Posible

Inundaciones X Climatología de la zona Posible

Caída de rayos X Climatología de la zona Posible

TECNOLÓGICOS

Fallas estructurales X Deficiente construcción Probable

Fallas en equipos y sistemas X

Equipos sin mantenimiento y/o revisión. Probable

Trabajos de alto riesgo X Difíciles condiciones de operatividad. Posible

Derrames aceites y lubricantes X

Uso de aceites y lubricantes para el funcionamiento de los equipos Posible

Incendio y/o explosión X X

Uso de combustibles y aparatos eléctricos para el funcionamiento de los equipos Probable

SOCIALES

Hurto ó robo X X Perdida de equipos y maquinaria Probable

Terrorismo X Alteraciones del orden publico Posible

Concentraciones X Alteraciones del orden publico Posible

208

Amenaza Interno Externo Fuente de riesgo Calificación Color

masivas

Asonadas X Alteraciones del orden publico Posible Fuente: Autores del Proyecto.

El personal que laborará en la obra deberá estar capacitado y ser capaz de ejecutar su rol

en la respuesta a emergencias que puedan poner en peligro al ambiente o la seguridad de

las personas, así mismo deberá conocer el contenido del presente documento, los

posibles impactos y contingencias que puedan ocurrir durante la obra al igual que las

medidas a tomar.

En las capacitaciones realizadas se establecerán las responsabilidades que tendrá la

firma ejecutora del proyecto y de cada uno de los trabajadores de la obra de manera que

se atiendan de manera rápida las contingencias que se puedan presentar.

Un elemento fundamental para una respuesta pronta ante contingencias, es la

disponibilidad de un sistema de comunicación confiable que comunique los niveles

operativos en los frentes de trabajo con los niveles de supervisión y con los niveles

gerenciales o de decisión, solucionada la emergencia se deberá elaborar un informe

detallado de la situación.

209

BIBLIOGRAFÍA

[1] ANDERSON B. et al., Guía fácil de la energía pasiva. Ed. Gustavo Gili. Barcelona, 1984

[2] BARDOU P., Sol y arquitectura. Ed. Gustavo Gili. Barcelona, 1984 [3] GIVONI B., Hombre, clima y arquitectura (en español) (3ra. Ed.). Londres, Inglaterra:

Applied science publishers Ltd. 1981 [4] GRECO - EAT & EAPB (mand.), SAGACités. Hacia un sistema de ayuda a la gestión

de los ambientes urbanos (en español). Rapport Final. Toulouse, 2002 [5] KOENIGSBERGER O. et al. Viviendas y edificios en zonas tropicales. Ed. Paraninfo.

Madrid, 1977 [6] NIKOLOPOULOU M., & STEEMERS K., Confort térmico y adaptación psicológica

como guía para el diseño de espacios urbanos (en español) in Energy and Buildings, 35(1), 95-101. 2003

[7] RAMÍREZ J., Concepción climática del espacio urbano. Guía para la concepción

ambiental del espacio público en las diferentes zonas climáticas del territorio colombiano. Bogotá, Colombia: Ministerio de Desarrollo Económico de Colombia. 1995

[8] ROSELUND H., Diseño climático de edificios usando técnicas pasivas (en español) in

Building Issues 2000. Vol. 10 N°1, 4-26 [9] THE EUROPEAN COMMISSION, ARCHITECTS’ COUNCIL OF EUROPE, ENERGY

RESEARCH GROUP, SOFTECH y SUOMEN ARKKITEHTILIITTO, Un Vitrubio ecológico. Principio y práctica del proyecto arquitectónico sostenible. Ed. Gustavo Gili. Barcelona, 2007:

[10] EVALUACIÓN DE PROYECTOS quinta edición, GABRIEL BACA URBINA,

Editorial Mc Graw Hill. [11] EL MARCO LÓGICO PARA EL DISEÑO DE PROYECTOS, del banco

Iberoamericano de desarrollo. [12] MARCO LÓGICO, de la Universidad Nacional.

210

ANEXO No 1–Formato Solicitud de Cambios V-1

211

FORMATO DE SOLICITUD DE CAMBIOS

Nombre del proyecto:

Diligenciado por:

Fecha (MM/DD/AAAA):

Número de consecutivo (dado por el registro de solicitudes):

1. Información del solicitante

Área de cambio:

Alcance [ ] Programación [ ]

Presupuesto [ ] Calidad [ ]

¿Este cambio hace parte de las actividades del plan de gestión de riesgos?

No [ ] Si [ ] No. Riesgo:

1. Descripción y referencias de la propuesta de cambio:

2. A continuación, proporcionar información sobre el cambio solicitado. Crear r hipervínculos a la documentación de apoyo.

3. Descripción:

4.

5. Justificación:

6.

Hipervínculos: Link_A_Documentación_de_Soporte1

Link_A_Documentación_de_Soporte2

7. Impactos de la NO implementación de los cambios propuestos:

8.

9. Alternativas:

10.

212

2. Revisión inicial de los resultados de la solicitud de cambio

Fecha revisión inicial: (MM/DD/AAAA)

Asignado a:

11. Actividad 12. Comentarios

13. Aprobación para análisis de impacto

14. [ ]

15.

16. Rechazar 17. [ ]

18.

19. Aplazar hasta (MM/DD/AAAA)

20. [ ]

21.

22. Aprobación expresa 23. [ ]

24.

3. Análisis del impacto inicial

Línea base afectada: 25.

Elementos de configuración afectados (ejemplo, las

especificaciones del producto):

26.

¿Se require análisis del impacto en Costos y Programación? (seleccione uno)

Si[ ] No[ ]

¿Se require reprocesos? Describa:

Impacto en Costos:

Impacto en Programación:

Impacto en Calidad:

Impacto en Recursos:

Riesgos asociados con la implementación del cambio:

Riesgos asociados con la NO implementación del cambio:

Impacto en el valor del negocio:

Impacto en los proyectos dependientes:

Resultados de la revisión final:

213

3. Análisis del impacto inicial

Fecha de revisión(MM/DD/AAAA)

:

Prioridad: (seleccione una) Alta[ ] Media[ ] Baja[ ]

4. Resultados del Análisis de Impactos

Definición de Requisitos Específicos:

Requerimientos Adicionales de Recursos(inserte filas tanto sea necesario): Días de trabajo

Costo

$

$

$

Total $

Impacto de la NO implementación del cambio:

Alternativas al Cambio Propuesto:

5. Recomendación Final

6. Formato de Solicitud de Cambios / Firmas

Nombre del Proyecto:

Gerente del Proyecto:

Declaro haber revisado y estar de acuerdo con la información contenida en esta solicitud de cambio:

Nombre Cargo Firma Fecha (MM/DD/AAAA)

27. 28. 29. 30.

31. 32. 33. 34.

214

6. Formato de Solicitud de Cambios / Firmas

35. 36. 37. 38.

39. 40. 41. 42.

Las firmas anteriores indican una comprensión del propósito y contenido de este documento por los firmantes de la misma. Al firmar este documento, acepta esto como la solicitud formal de cambio.

215

ANEXO No 2 – Formato Registro de Solicitud de Cambio V-1

216

REGISTRO DE SOLICITUDES DE CAMBIO

Nombre del Proyecto:

Gerente del Proyecto:

Registre cada solicitud de cambio como esta es recibida.

Número de

Solicitud de

Cambio

Hipervínculo al formato de

solicitud respectivo

Descripción del Cambio

Prioridad Nombre del solicitante

Estado Fecha de

Resolución Resolución / Comentarios

217

ANEXO No 3 – Formato Acta Reuniones V-1

218

Lugar, Fecha y Hora: (Donde tuvo lugar la reunión, día/ mes/ año – HH:MM)

Convocada por: (Indicar quien convoca la reunión)

Objetivo: (Se define claramente el objetivo o meta a alcanzar de la reunión).

1. ASISTENTES

Sigla (Corresponde a las iniciales del nombre, se usan para hacer referencia corta en el texto de quien haya realizado la intervención).

Nombre y Cargo (- Empresa , para el caso de reuniones con

externos) (Se indican los nombres y cargos de los asistentes a la reunión)

XX XXX – XX

XX XXX – XX

...

Invitados: (Se ingresa esta fila

si los hay).

XX

2. AGENDA

Agenda de la Reunión

1. (Se listan los temas a tratar)

2.

N...

3. TEMAS TRATADOS (Se hace la descripción del desarrollo de la reunión según los temas agendados)

4. TAREAS O ACCIONES A SEGUIR (Corresponde al resumen de actividades o tareas

que han quedado para ejecución de acuerdo con los temas tratados, las que se listan en el siguiente cuadro)

De la reunión quedaron enunciadas las siguientes tareas: (Cuando aplique).

No Avance Responsable Tarea Comentario

1 (porcentaje de avance de la tarea, según el seguimiento realizado en siguiente reunión)

(Se indica a quien se le asigna dicha tarea)

(Indicar en forma clara en que consiste la tarea o acción a seguir)

(Según detalles suministrados por el responsable en el seguimiento, o plazo que se haya establecido para la realización de la misma)

2

3

...

5. NOTAS Y COMENTARIOS Comentario 1 .... (Acuerdos finales o conclusiones a resaltar, si las hay)

219

Hora de terminación de la reunión: (Indicar la hora en la cual se concluye la reunión)

6. ELABORÓ Y APROBÓ Elaboró: (Nombre de quien elabora el acta),

Cargo: (De quien elabora el acta)

Aprobó: (Nombre y cargo o Instancia de aprobación, para el caso de externos la aprobación esta dada con

las firmas al final de este documento).

Archivada en: (Referenciar archivo o ruta donde queda el registro, ya sea físico o en medio magnético)

**** En caso de reunión con externos y si aplica se inserta la siguiente sección para las firmas que sean requeridas: ****

Firma Representante del Externo Cargo Firma Gerente de proyecto o Coordinador del Equipo del proyecto Cargo

220

ANEXO No 4 – FormatoInformedeAvancesdeEjecuciónV-1

221

INMOBILIARIA SUCASA

(Logo de la empresa)

ESTUDIOS, DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL EN

SIBERIA – CUNDINAMARCA

INFORME DE AVANCE DE EJECUCIÓN No. ##

Inmobiliaria SUCASA Carrera 47 # 118-61 Alhambra

Tel: 6121699 Bogotá D.C. Colombia

(Fecha del informe) Versión #.#

222

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 226

1. FORMATO TITULO DE PRIMER ORDEN ........................................ 227

1.1 FORMATO TÍTULO DE SEGUNDO ORDEN ........................................................... 227 1.1.1 FORMATO TÍTUTLO DE TERCER ORDEN ............................................................. 227 - 1.1.1.1 Formato título de cuarto orden ........................................................................ 227 1. 1.1.1.1.1 ........................................................................... Formato título de quinto orden 227

2. VIÑETAS Y REFERENCIAS ............................................................. 228

3. ACTUALIZACIÓN AUTOMÁTICA DE TÍTULOS, REFERENCIAS Y TABLAS DE CONTENIDO ................................................................................. 230

4. RECOMENDACIONES EN LA REDACCIÓN ................................... 232

223

LISTA DE FIGURAS Figura No. 1 Formato de Figura ......................................................................................... 227

Figura No. 2 Ejemplo de referencias en el texto .............................................................. 228

Figura No. 3 Ejemplo de actualizar el número de la figura ............................................. 229

Figura No. 4 Formato página para Figura grande ............................................................ 231

224

LISTA DE TABLAS Tabla No. 1 Formato de Tabla ............................................................................................ 227

Tabla No. 2 Formato página para Tabla grande ............................................................... 231

225

LISTA DE ANEXOS ANEXO No. 1 FORMATO TÍTULO DE ANEXO ........................... ¡Error! Marcador no definido.

ANEXO No. 2 TITULO DEL ANEXO No. 2 ................................. ¡Error! Marcador no definido.

(Logo de la Empresa)

226

INTRODUCCIÓN

Este documento contiene los lineamientos que se deben tener en cuenta para la realización de informes y entregables para presentar a los patrocinadores del proyecto. El capítulo uno presenta el contenido del informe de cada proyecto y el resto de capítulos muestran como debe ser el formato de presentación.


227

FORMATO TITULO DE PRIMER ORDEN

Formato de párrafo y texto (Arial 12, Espaciado anterior 0, Espaciado posterior 0, Interlineado sencillo). Los títulos de primer orden siempre empiezan en una nueva hoja. FORMATO TÍTULO DE SEGUNDO ORDEN

FORMATO TÍTULO DE TERCER ORDEN

Formato título de cuarto orden

…..

Formato título de quinto orden

…….

Formato título de sexto orden

……

Tabla No. 1 Formato de Tabla

Fuente: INMOBILIARIA SUCASA

Figura No. 1Formato de Figura



228

VIÑETAS Y REFERENCIAS

- Viñeta de primer grado: Texto de ejemplo – se continúa en la viñeta con el

texto justificado.

(Por ejemplo) Si hay un punto aparte en alguna viñeta, se da espacio y TAB para seguir al borde del texto de la viñeta.

- Siempre un espacio entre las viñetas.

Para Viñetas de segundo grado (por ejemplo). Al igual que con la viñeta de primer orden, si hay un punto aparte se da espacio y se continúa en el borde del texto al renglón siguiente así:

Al borde del texto.

o Y esta para viñetas de tercer grado.

Para el caso de referencias a alguna tabla, figura o capítulo en el texto del documento se hace así (Insertar > Referencia > Referencia cruzada). En la ventana que aparece seleccionar en Tipo: Figura No.; Referencia a: Sólo rótulo y número; Para qué epígrafe: el número de la figura que se necesite referenciar. Y por último (muy importante) verificar que la opción Insertar como hipervínculo esté deshabilitada.

Figura No. 2Ejemplo de referencias en el texto

Fuente: INMOBILIARIA SUCASA (Arial 10, Cursiva)

Tal como se muestra en la Figura No. 2. Nótese que la anterior es una referencia insertada de la manera como se explicó anteriormente.


229

Para las figuras y tablas, pueden tomar el formato completo desde Figura hasta Fuente y una vez reemplacen el nombre de la gráfica, la figura y la fuente, se paran en el número de la figura y con el botón derecho del Mouse seleccionan Actualizar Campos, tal como se muestra en la Figura No. 3.

Figura No. 3Ejemplo de actualizar el número de la figura


Para el caso de las referencias a las tablas, es exactamente igual que el caso de las figuras: (Insertar > Referencia > Referencia cruzada). En la ventana que aparece seleccionar en Tipo: Tabla No.; Referencia a: Sólo rótulo y número; Para qué epígrafe: el número de la figura que se necesite referenciar. Y por último (muy importante) verificar que la opción Insertar como hipervínculo esté deshabilitada. Las Tabla No. 1 y Tabla No. 2, que como podrán observar están referenciadas, muestran el formato de Tablas (Autoformato de Tablas: Cuadrícula 8). Las referencias cruzadas a los anexos y otros capítulos del documento se realizan de la misma manera. Para el caso de los pie de página, (3) aquí encontrarán el formato para el mismo. Si hay otros pies de página en la misma página, estos se separan con un espacio, como se muestra en el siguiente4.

3Formato para pie de página. Texto justificado con letra Arial 8. Espaciado anterior 0, Espaciado posterior 0, Interlineado sencillo.

4 Un espacio de separación entre un pie de página y otro.


230

ACTUALIZACIÓN AUTOMÁTICA DE TÍTULOS, REFERENCIAS Y TABLAS DE CONTENIDO

La actualización automática de todas las referencias y títulos del documento (Figuras, Tablas, Anexos, etc.), se realiza seleccionando todo el documento (desde la Introducción hasta el final), y con el botón derecho del Mouse, en cualquier parte del documento, dar clic en Actualizar campos. La actualización automática de las tablas de contenidos (Tabla de contenido del documento, de Figuras, de Tablas y de Anexos), se hace seleccionando la Tabla en cualquiera de sus partes y se le da clic, con el botón derecho del Mouse, en la opción Actualizar campos, y se selecciona si se quiere actualizar toda la Tabla (valida los títulos con el documento) o solo Actualizar páginas. El formato de párrafo y texto: (Arial 12, Espaciado anterior 0, Espaciado posterior 0, Interlineado sencillo).


231

Tabla No. 2 Formato página para Tabla grande


Figura No. 4 Formato página para Figura grande



232

RECOMENDACIONES EN LA REDACCIÓN

Por favor tener en cuenta: - Escribir en tercera persona del singular … “se recomienda XXX”, excepto en

las cartas, en donde se habla en nombre de INMOBILIARIA SUCASA: “agradecemos su participación ..”

- No utilizar adjetivos de cualidad … bueno, malo, excelente, nunca, siempre, jamás …

Escribir agregando valor, es decir, no escribir lo que es obvio.

- Escribir de manera propositiva, es decir, evitando el negativismo …Ej: no escribir “existen grandes problemas con los proveedores de la construcción sin solución a la vista..” sino “se puede plantear una solución para evitar que los proveedores”

- No plantear opiniones personales, a menos que se le haya requerido hacerlo

de manera explícita. En todo caso, ser prudentes. Los documentos son de la organización INMOBILIARIA SUCASA.

- En la redacción de preguntas, escribir el signo de integración inicial (¿) y

utilizar la respectiva ortografía (tildes, palabras adecuadas, etc.) y signo de interrogación final (?)


233

ANEXO No 5 – Formato Informe Financiero V-1


234

INFORME DE EJECUCIÓN FINANCIERA Informe No. ## Empresa : INMOBILIARIA SUCASA

Titulo del Proyecto : ESTUDIOS, DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN

CENTRO COMERCIAL EN SIBERIA - CUNDINAMARCA

Periodo del informe financiero :

Fuentes

Total Aprobado

Total Desembolsado

Total ejecutado Ejecutado durante

este periodo

Rubros (1) (2) (3)

1. Personal

2. Materiales y Suministros

3. Administración

4. Imprevistos

TOTALES 0 0 0 0

(1) Incluye el valor total aprobado por cada rubro

(2) Valores brutos, es decir, sin restar descuentos ni deducciones

(3) Incluye lo ejecutado durante el periodo del informe (columna siguiente)

Gerente del Proyecto - INMOBILIARIA SUCASA

FECHA


235

ANEXO DETALLADO DE GASTOS DE EJECUCIÓN AL INFORME DE EJECUCIÓN FINANCIERA

FECHA

0 de enero de 1900

NOMBRE DE LA ENTIDAD

INMOBILIARIA SUCASA

TITULO DEL PROYECTO


1. Personal

FECHA DE PAGO No. COMPROBANTE DE PAGO CARGO VALOR NOMBRE DEL PERSONAL

TOTAL 0


236


FECHA

0 de enero de 1900

NOMBRE DE LA ENTIDAD

INMOBILIARIA SUCASA

TITULO DEL PROYECTO


2. Materiales y Suministros

FECHA No.

COMPROBANTE DE PAGO

DESCRIPCION VALOR PROVEEDOR

TOTAL 0


237


FECHA

0 de enero de 1900

NOMBRE DE LA ENTIDAD INMOBILIARIA SUCASA

TITULO DEL PROYECTO


3. Administración

FECHA No. COMPROBANTE

DE PAGO DESCRIPCIÓN VALOR PROVEEDOR

TOTAL 0


238


FECHA

0 de enero de 1900

NOMBRE DE LA ENTIDAD INMOBILIARIA SUCASA

TITULO DEL PROYECTO


4. Imprevistos

FECHA No. COMPROBANTE

DE PAGO DESCRIPCIÓN VALOR PROVEEDOR

TOTAL 0


239

ANEXO No 6 – FormatoActaAceptaciónEntregablesV-1


240

ACTA DE ACEPTACIÓN DE ENTREGABLES DEL PROYECTO:


Yo, (Nombre del representante legal de Inmobiliaria SUCASA), en mi calidad de representante de la empresa INMOBILIARIA SUCASA, certifico que a la fecha, el Proyecto “ESTUDIOS, DISEÑOS Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL EN SIBERIA - CUNDINAMARCA” se han ejecutado en un ##% (porcentaje de ejecución del proyecto hasta la fecha de esta acta) con resultados satisfactorios. Relaciono la siguiente información como parte de las entregas realizadas: (Listar los entregables que se aceptan a satisfacción del patrocinador del proyecto hasta la fecha de la presenta acta) Dado en Bogotá D.C., el (día) de (mes) de (año) Atentamente, ____________________________________ __________________________________ Representante Legal Gerente de Proyecto INMOBILIARIA SU CASA INMOBILIARIA SU CASA

Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin

1 PROYECTO 406 días lun 14/01/13 jue 01/05/142 INICIO DEL PROYECTO 0 días lun 14/01/13 lun 14/01/13

3 Oficina Administrativa 5 mss lun 14/01/13 jue 09/05/13

4 TRABAJOS PRELIMINARES 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/135 Compra de Mobiliario 3 días lun 14/01/13 mié 16/01/13

6 Consecución de equipos de computo y licencias 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/13

7 ESTUDIOS Y DISEÑOS 164 días lun 14/01/13 mié 24/07/138 Diseño Arquitectonico 8 mss jue 17/01/13 mié 24/07/13

9 Diseño Estructural 2 mss lun 11/02/13 jue 28/03/13

10 Diseño Eléctrico 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13

11 Diseño Hidraulico y red contra incendios 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13

12 Diseño red gas 1 ms jue 28/03/13 lun 22/04/13

13 Diseño sistema seguridad 15 días vie 26/04/13 mié 15/05/13

14 Levantamiento topográfico 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/13

15 Estudio de transito 1 ms lun 14/01/13 mié 06/02/13

16 Estudio Suelos 15 días lun 14/01/13 mié 30/01/13

17 Estudio Mercadeo 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13

18 Estudio Ambiental 1 ms mié 15/05/13 jue 06/06/13

19 Estudio Financiero 8 días jue 20/06/13 lun 01/07/13

20 Estudio Calidad 12 días lun 17/06/13 lun 01/07/13

21 Estudio vial 15 días jue 13/06/13 lun 01/07/13

22 Estudio Juridico 7 mss lun 11/02/13 mié 24/07/13

23 Estudio costo y presupuestación 15 días lun 01/07/13 mié 17/07/13

24 Renders-Maqueta 1 ms jue 06/06/13 lun 01/07/13

25 Publicidad - logo y nombre 15 días lun 01/07/13 mié 17/07/13

26 ADQUISICIONES, VENTAS Y LICENCIAS 344 días lun 25/03/13 mié 30/04/1427 Alquiler Terreno 5 mss lun 25/03/13 jue 18/07/13

28 Construcción sala Ventas 1 ms lun 25/03/13 mié 17/04/13

29 Preventa del proyecto 4 mss mié 17/04/13 jue 18/07/13

30 Tiempos oficina de Planeacion 2 mss jue 06/06/13 mié 24/07/13

31 Polizas 2 días mié 24/07/13 jue 25/07/13

14/01

Servicios publicos;Arriendos

Mobiliario

Diseñador Arq;Delineante 1;Computador[2]

Diseñador Estructural;Delineante 2;Computador[2]

Diseñador Eléctrico;Delineante 2[40%];Computador[1.4]

Diseñador Hidraulico y Sanitario;Delineante 2[40%];Diseñador red contra incendios;Computador[2

Diseñador red gas[50%];Delineante 2[20%];Computador[0.7]

Diseño sistema seguridad;Delineante 2[20%];Computador[1.2]

Comision topográfica

Estudio de transito

Estudio Suelos

Estudio Mercadeo

Estudio Ambiental

Estudio Financiero

Estudio Calidad

Estudio vial

Estudio Juridico

Estudio costo y presupuestación

Renders-Maqueta

Publicidad - logo y nombre

Alquiler Terreno

sala Ventas

Preventa

Polizas

dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago septri 1 2013 tri 2 2013 tri 3 2013 tri 4 2013 tri 1 2014 tri 2 2014 tri 3 2014

Tarea

Guía de proyectos: tareas críticas

División

Progreso

Hito

Resumen

Resumen del proyecto

Tareas externas

Hito externo

Fecha límite

Página 1

Proyecto: CENTRO COMERCIAL V4Fecha: dom 18/11/12

Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin

32 Aprobaciòn de Licencias 0 días mié 24/07/13 mié 24/07/13

33 Adquisición Terreno 0 días mié 24/07/13 mié 24/07/13

34 Ventas del Proyecto 12 mss mié 24/07/13 mié 30/04/14

35 CONSTRUCCIÒN CENTRO COMERCIAL 240 días jue 25/07/13 jue 01/05/1436 PILOTAJE 1 ms jue 25/07/13 lun 19/08/13

37 DESAGUES DE PISO 1 ms mié 11/09/13 jue 03/10/13

38 CIMENTACION 3 mss lun 19/08/13 lun 28/10/13

39 ESTRUCTURA 4 mss mié 11/09/13 jue 12/12/13

40 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 7 mss jue 03/10/13 lun 17/03/14

41 INSTALACIONES ELECTRICAS 7 mss jue 03/10/13 lun 17/03/14

42 VENTILACÍON MECÁNICA 2 mss lun 06/01/14 jue 20/02/14

43 MAMPOSTERIA 2 mss lun 28/10/13 jue 12/12/13

44 CUBIERTA 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14

45 PAÑETES Y ESTUCOS 2 mss mié 20/11/13 lun 06/01/14

46 ENCHAPES 3 mss jue 12/12/13 jue 20/02/14

47 BASES Y PISOS 3 mss jue 12/12/13 jue 20/02/14

48 IMPERMEABILIZACIONES 15 días lun 06/01/14 mié 22/01/14

49 CIELO RASOS E ILUMINACIONES 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14

50 VENTANERIA ALUMINIO VIDRIO 3 mss lun 06/01/14 lun 17/03/14

51 CARPINTERIA METALICA 35 días lun 17/03/14 vie 25/04/14

52 CARPINTERIA DE MADERA 1 ms lun 17/03/14 mié 09/04/14

53 DOTACION BAÑOS Y GRIFERIA 1 ms jue 20/02/14 lun 17/03/14

54 OBRAS EXTERIORES 3 mss jue 20/02/14 jue 01/05/14

55 INSTALACIÒN EQUIPOS ESPECIALES 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14

56 CERRADURAS Y HERRAJES 5 días vie 25/04/14 jue 01/05/14

57 VIDRIOS Y ESPEJOS 5 días vie 25/04/14 jue 01/05/14

58 PINTURA 4 mss jue 12/12/13 lun 17/03/14

59 ALQUILER Y COMPRA DE EQUIPOS 6 mss jue 25/07/13 jue 12/12/13

60 ASEO / JARDINES / SENALIZACION 3 mss jue 20/02/14 jue 01/05/14

61 ENTREGA DE OBRA 0 días jue 01/05/14 jue 01/05/14

24/07

24/07

Ventas

Fundación de Pilotaje

Instalación Desagues de Piso

Cosntrucción Cimentación

Construcción Estructura

Instalaciones Hidrosanitarias

Instalaciónes Electricas

Ductos de Ventilación

Muros Divisorios

Marquesinas y Domos

Pañetes y Estuco

Enchapes de Pared

Placas y Pisos

IMPERMEABILIZACIONES

Cielos raso y lamparas

Ventaneria Fachada

Marcos y Puertas

Puertas

Griferias y Sanitarios

OBRAS EXTERIORES

Equipos Especiales

Chapas y Cerraduras

Espejos de Baños

Pintura Areas Comunes y Fachada

Compras y Alquileres equipos construcción

Empradización y Señalizació

01/05

dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago septri 1 2013 tri 2 2013 tri 3 2013 tri 4 2013 tri 1 2014 tri 2 2014 tri 3 2014

Tarea

Guía de proyectos: tareas críticas

División

Progreso

Hito

Resumen

Resumen del proyecto

Tareas externas

Hito externo

Fecha límite

Página 2

Proyecto: CENTRO COMERCIAL V4Fecha: dom 18/11/12

Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin Predecesoras Límite decomienzo

Límite definalización

Costo Nombres de los recursos

1 PROYECTO 406 días lun 14/01/13 jue 01/05/14 lun 14/01/13 jue 01/05/14 13,754,974,020.00 € Gerente del Proyecto;Asistente admon;Papeleria;Transportes;C2 INICIO DEL PROYECTO 0 días lun 14/01/13 lun 14/01/13 lun 14/01/13 lun 14/01/13 0.00 €

3 Oficina Administrativa 5 mss lun 14/01/13 jue 09/05/13 7CC jue 09/01/14 mar 06/05/14 11,250,000.00 € Servicios publicos;Arriendos

4 TRABAJOS PRELIMINARES 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/13 lun 14/01/13 jue 17/01/13 2,400,000.00 €5 Compra de Mobiliario 3 días lun 14/01/13 mié 16/01/13 2 mar 15/01/13 jue 17/01/13 2,400,000.00 € Mobiliario

6 Consecución de equipos de computo y licencias 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/13 2 lun 14/01/13 jue 17/01/13 0.00 €

7 ESTUDIOS Y DISEÑOS 164 días lun 14/01/13 mié 24/07/13 lun 14/01/13 jue 01/05/14 169,581,520.00 €8 Diseño Arquitectonico 8 mss jue 17/01/13 mié 24/07/13 5;6;14 jue 17/01/13 mié 24/07/13 29,668,800.00 € Diseñador Arq;Delineante 1;Computador[2]

9 Diseño Estructural 2 mss lun 11/02/13 jue 28/03/13 8CC+1 ms;16 lun 22/04/13 jue 06/06/13 11,707,200.00 € Diseñador Estructural;Delineante 2;Computador[2]

10 Diseño Eléctrico 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13 8CC+3 mss jue 27/02/14 mar 15/04/14 9,806,880.00 € Diseñador Eléctrico;Delineante 2[40%];Computador[1.4]

11 Diseño Hidraulico y red contra incendios 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13 8CC+3 mss jue 27/02/14 mar 15/04/14 18,346,880.00 € Diseñador Hidraulico y Sanitario;Delineante 2[40%];Diseñador red c

12 Diseño red gas 1 ms jue 28/03/13 lun 22/04/13 8CC+3 mss vie 21/03/14 mar 15/04/14 2,880,720.00 € Diseñador red gas[50%];Delineante 2[20%];Computador[0.7]

13 Diseño sistema seguridad 15 días vie 26/04/13 mié 15/05/13 8FF-3 mss jue 27/03/14 mar 15/04/14 4,421,040.00 € Diseño sistema seguridad;Delineante 2[20%];Computador[1.2]

14 Levantamiento topográfico 4 días lun 14/01/13 jue 17/01/13 2CC lun 14/01/13 jue 17/01/13 3,000,000.00 € Comision topográfica

15 Estudio de transito 1 ms lun 14/01/13 mié 06/02/13 2CC mié 15/05/13 jue 06/06/13 6,400,000.00 € Estudio de transito

16 Estudio Suelos 15 días lun 14/01/13 mié 30/01/13 2CC jue 04/04/13 lun 22/04/13 6,500,000.00 € Estudio Suelos

17 Estudio Mercadeo 2 mss jue 28/03/13 mié 15/05/13 8FF-3 mss lun 17/03/14 jue 01/05/14 25,000,000.00 € Estudio Mercadeo

18 Estudio Ambiental 1 ms mié 15/05/13 jue 06/06/13 8FF-2 mss mié 15/05/13 jue 06/06/13 12,000,000.00 € Estudio Ambiental

19 Estudio Financiero 8 días jue 20/06/13 lun 01/07/13 8FF-1 ms vie 04/04/14 mar 15/04/14 8,000,000.00 € Estudio Financiero

20 Estudio Calidad 12 días lun 17/06/13 lun 01/07/13 8FF-1 ms jue 17/04/14 jue 01/05/14 3,000,000.00 € Estudio Calidad

21 Estudio vial 15 días jue 13/06/13 lun 01/07/13 8FF-1 ms;14 mar 15/04/14 jue 01/05/14 2,500,000.00 € Estudio vial

22 Estudio Juridico 7 mss lun 11/02/13 mié 24/07/13 5CC;32FF mié 20/11/13 jue 01/05/14 2,500,000.00 € Estudio Juridico

23 Estudio costo y presupuestación 15 días lun 01/07/13 mié 17/07/13 9;10;11;12;13;18;19 mar 15/04/14 jue 01/05/14 7,000,000.00 € Estudio costo y presupuestación

24 Renders-Maqueta 1 ms jue 06/06/13 lun 01/07/13 8FF-1 ms mié 09/04/14 jue 01/05/14 16,500,000.00 € Renders-Maqueta

25 Publicidad - logo y nombre 15 días lun 01/07/13 mié 17/07/13 19 mar 15/04/14 jue 01/05/14 350,000.00 € Publicidad - logo y nombre

26 ADQUISICIONES, VENTAS Y LICENCIAS 344 días lun 25/03/13 mié 30/04/14 lun 01/04/13 jue 01/05/14 2,475,000,000.00 €27 Alquiler Terreno 5 mss lun 25/03/13 jue 18/07/13 2CC+3 mss lun 01/04/13 jue 25/07/13 15,000,000.00 € Alquiler Terreno

28 Construcción sala Ventas 1 ms lun 25/03/13 mié 17/04/13 27CC lun 01/04/13 mié 24/04/13 50,000,000.00 € sala Ventas

29 Preventa del proyecto 4 mss mié 17/04/13 jue 18/07/13 28 mié 24/04/13 jue 25/07/13 404,000,000.00 € Preventa

30 Tiempos oficina de Planeacion 2 mss jue 06/06/13 mié 24/07/13 8CC+5 mss;9;14;15;1 jue 06/06/13 mié 24/07/13 0.00 €

31 Polizas 2 días mié 24/07/13 jue 25/07/13 30 mié 24/07/13 jue 25/07/13 25,000,000.00 € Polizas

32 Aprobaciòn de Licencias 0 días mié 24/07/13 mié 24/07/13 30 jue 25/07/13 jue 25/07/13 295,000,000.00 € Licencia y conexiones

33 Adquisición Terreno 0 días mié 24/07/13 mié 24/07/13 29;32 jue 25/07/13 jue 25/07/13 1,080,000,000.00 € Compra Terreno

34 Ventas del Proyecto 12 mss mié 24/07/13 mié 30/04/14 29;33 jue 25/07/13 jue 01/05/14 606,000,000.00 € Ventas

35 CONSTRUCCIÒN CENTRO COMERCIAL 240 días jue 25/07/13 jue 01/05/14 jue 25/07/13 jue 01/05/14 10,942,000,000.00 € Administracion de Obra;Gastos de Obra;Imprevistos de Obra36 PILOTAJE 1 ms jue 25/07/13 lun 19/08/13 31;32;33 jue 25/07/13 lun 19/08/13 95,000,000.00 € Fundación de Pilotaje

Página 1

Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin Predecesoras Límite decomienzo

Límite definalización

Costo Nombres de los recursos

37 DESAGUES DE PISO 1 ms mié 11/09/13 jue 03/10/13 38CC+1 ms mié 09/04/14 jue 01/05/14 28,500,000.00 € Instalación Desagues de Piso

38 CIMENTACION 3 mss lun 19/08/13 lun 28/10/13 36 lun 19/08/13 lun 28/10/13 1,445,000,000.00 € Cosntrucción Cimentación

39 ESTRUCTURA 4 mss mié 11/09/13 jue 12/12/13 38CC+1 ms mié 11/09/13 jue 12/12/13 2,400,000,000.00 € Construcción Estructura

40 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 7 mss jue 03/10/13 lun 17/03/14 39CC+1 ms mié 20/11/13 jue 01/05/14 465,000,000.00 € Instalaciones Hidrosanitarias

41 INSTALACIONES ELECTRICAS 7 mss jue 03/10/13 lun 17/03/14 39CC+1 ms mié 20/11/13 jue 01/05/14 645,000,000.00 € Instalaciónes Electricas

42 VENTILACÍON MECÁNICA 2 mss lun 06/01/14 jue 20/02/14 45 lun 17/03/14 jue 01/05/14 200,000,000.00 € Ductos de Ventilación

43 MAMPOSTERIA 2 mss lun 28/10/13 jue 12/12/13 39CC+2 mss lun 28/10/13 jue 12/12/13 325,000,000.00 € Muros Divisorios

44 CUBIERTA 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14 43 lun 17/03/14 jue 01/05/14 260,000,000.00 € Marquesinas y Domos

45 PAÑETES Y ESTUCOS 2 mss mié 20/11/13 lun 06/01/14 43CC+1 ms mié 20/11/13 lun 06/01/14 43,000,000.00 € Pañetes y Estuco

46 ENCHAPES 3 mss jue 12/12/13 jue 20/02/14 45CC+1 ms lun 06/01/14 lun 17/03/14 20,000,000.00 € Enchapes de Pared

47 BASES Y PISOS 3 mss jue 12/12/13 jue 20/02/14 39 jue 12/12/13 jue 20/02/14 695,000,000.00 € Placas y Pisos

48 IMPERMEABILIZACIONES 15 días lun 06/01/14 mié 22/01/14 44CC+1 ms mar 15/04/14 jue 01/05/14 180,000,000.00 € IMPERMEABILIZACIONES

49 CIELO RASOS E ILUMINACIONES 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14 43 mié 29/01/14 lun 17/03/14 110,000,000.00 € Cielos raso y lamparas

50 VENTANERIA ALUMINIO VIDRIO 3 mss lun 06/01/14 lun 17/03/14 45 lun 06/01/14 lun 17/03/14 980,000,000.00 € Ventaneria Fachada

51 CARPINTERIA METALICA 35 días lun 17/03/14 vie 25/04/14 46;47;49;50 lun 17/03/14 vie 25/04/14 205,000,000.00 € Marcos y Puertas

52 CARPINTERIA DE MADERA 1 ms lun 17/03/14 mié 09/04/14 46;47;49;50 jue 03/04/14 vie 25/04/14 6,000,000.00 € Puertas

53 DOTACION BAÑOS Y GRIFERIA 1 ms jue 20/02/14 lun 17/03/14 46;47 mié 09/04/14 jue 01/05/14 48,000,000.00 € Griferias y Sanitarios

54 OBRAS EXTERIORES 3 mss jue 20/02/14 jue 01/05/14 39;47 jue 20/02/14 jue 01/05/14 550,000,000.00 € OBRAS EXTERIORES

55 INSTALACIÒN EQUIPOS ESPECIALES 2 mss jue 12/12/13 mié 29/01/14 39 lun 17/03/14 jue 01/05/14 1,220,000,000.00 € Equipos Especiales

56 CERRADURAS Y HERRAJES 5 días vie 25/04/14 jue 01/05/14 51;52 vie 25/04/14 jue 01/05/14 500,000.00 € Chapas y Cerraduras

57 VIDRIOS Y ESPEJOS 5 días vie 25/04/14 jue 01/05/14 50;51;52 vie 25/04/14 jue 01/05/14 5,000,000.00 € Espejos de Baños

58 PINTURA 4 mss jue 12/12/13 lun 17/03/14 45CC+1 ms mié 29/01/14 jue 01/05/14 100,000,000.00 € Pintura Areas Comunes y Fachada

59 ALQUILER Y COMPRA DE EQUIPOS 6 mss jue 25/07/13 jue 12/12/13 36CC;39FF jue 12/12/13 jue 01/05/14 49,000,000.00 € Compras y Alquileres equipos construcción

60 ASEO / JARDINES / SENALIZACION 3 mss jue 20/02/14 jue 01/05/14 54CC jue 20/02/14 jue 01/05/14 92,000,000.00 € Empradización y Señalización

61 ENTREGA DE OBRA 0 días jue 01/05/14 jue 01/05/14 35 jue 01/05/14 jue 01/05/14 0.00 €

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PAG.: 1 DE: 1RESUMEN DE PRESUPUESTO POR CAPITULOS

CENTRO COMERCIAL SIBERIA

PROYECTO: CENTRO COMERCIAL SIBERIA AREA: 6760.02 M2 FECHA DE LIQUIDACION: 01/09/2012Descripción: PRESUPUESTO DEFINITIVO

CD DESCRIPCION VALOR TOTAL VALOR/M2 % DE DIRECT

COSTOS TOTAL

EQUIPO+TRANSP. SUB-CONTRATO MATERIALES MANO DE OBRA

01 ESTUDIOS Y DISEÑOS 2,831,304,553.64 418,830.80 21.07 20.58 8,966,024.00 220,741,760.00 2,521,145,969.63 80,450,800.00

02 PILOTAJE 94,873,408.45 14,034.49 0.71 0.69 42,251,830.40 49,084,623.33 3,536,954.72

03 DESAGUES DE PISO 28,392,084.00 4,200.00 0.21 0.21 28,392,084.00

04 CIMENTACION 1,444,428,005.12 213,672.15 10.75 10.50 82,824,787.09 478,541,895.70 650,813,639.10 232,247,683.23

05 ESTRUCTURA 2,393,942,877.09 354,132.51 17.82 17.40 81,264,959.28 998,391,850.91 966,673,172.63 347,612,894.26

06 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 463,061,370.00 68,500.00 3.45 3.37 463,061,370.00

07 INSTALACIONES ELECTRICAS 645,581,910.00 95,500.00 4.80 4.69 645,581,910.00

08 VENTILACÍON MECÁNICA 202,800,600.00 30,000.00 1.51 1.47 202,800,600.00

09 MAMPOSTERIA 323,665,614.65 47,879.39 2.41 2.35 158,130.00 261,429,106.88 28,210,735.75 33,867,642.02

10 CUBIERTA 259,070,808.53 38,323.97 1.93 1.88 54,963.62 254,323,521.84 3,320,558.69 1,371,764.38

11 PAÑETES 42,763,869.86 6,326.00 0.32 0.31 13,698,195.43 29,065,674.43

12 ENCHAPES 19,198,909.72 2,840.07 0.14 0.14 22,087.94 495,000.00 13,112,120.43 5,569,701.35

13 BASES Y PISOS 722,693,332.86 106,906.98 5.38 5.25 663,485.84 15,625,618.76 189,818,269.62 516,585,958.63

14 IMPERMEABILIZACIONES 181,007,139.14 26,776.12 1.35 1.32 150,197,933.84 26,772,222.41 4,036,982.89

15 CIELO RASOS E ILUMINACIONES 111,287,564.04 16,462.61 0.83 0.81 55,485,900.00 42,074,275.72 13,727,388.32

16 VENTANERIA ALUMINIO VIDRIO 979,171,350.00 144,847.40 7.29 7.12 957,175,350.00 21,996,000.00

17 CARPINTERIA METALICA 203,293,600.10 30,072.93 1.51 1.48 171,166,674.12 18,950,052.61 13,176,873.38

18 CARPINTERIA DE MADERA 5 904 500 00 873 44 0 04 0 04 5 904 500 0018 CARPINTERIA DE MADERA 5,904,500.00 873.44 0.04 0.04 5,904,500.00

19 DOTACION BANOS Y GRIFERIA 48,381,347.22 7,156.98 0.36 0.35 3,568,576.00 44,168,030.33 644,740.90

21 OBRAS EXTERIORES 498,071,272.55 73,678.96 3.71 3.62 30,612,440.79 33,799,680.00 291,317,626.61 142,341,525.15

23 EQUIPOS ESPECIALES 937,757,883.00 138,721.17 6.98 6.82 765,757,383.00 169,000,500.00 3,000,000.00

24 CERRADURAS Y HERRAJES 487,991.00 72.19 0.00 0.00 448,224.00 39,767.00

25 VIDRIOS Y ESPEJOS 5,105,556.00 755.26 0.04 0.04 5,105,556.00

26 PINTURA 89,008,257.82 13,166.86 0.66 0.65 27,102.19 35,287,089.64 53,694,066.00

27 ALQUILER Y COMPRA DE EQUIPOS 49,017,600.00 7,251.10 0.36 0.36 36,377,600.00 8,820,000.00 3,820,000.00

28 GASTOS GENERALES 128,890,474.38 19,066.58 0.96 0.94 10,089,584.00 89,689,420.00 5,433,586.00 23,677,884.38

29 ASEO / SENALIZACION / JARDINES 91,866,805.94 13,589.72 0.68 0.67 53,760,168.96 3,173,208.22 34,933,428.76

30 ADMINISTRACION DE OBRA 323,334,787.00 47,830.45 2.41 2.35 198,424,621.00 124,910,166.00

31 IMPREVISTOS PRESUPUESTALES 312,124,871.60 46,172.18 2.32 2.27 312,124,871.60

01 DIRECTOS 13,436,488,343.70 1,987,640.32 100.00 97.68 1,020,387,123.75 5,817,186,168.02 2,469,565,300.73 1,591,284,768.38

9.51 52.63 23.02 14.83

32 LICENCIA / CONEXION SERVICIOS 293,485,676.30 43,414.91 92.15 2.13

33 POLIZAS 25,000,000.00 3,698.21 7.85 0.18

32 INDIRECTOS 318,485,676.30 47,113.13 100.00 2.32

COSTO TOTAL 13,754,974,020.00 2,034,753.45 100.00

Id Nombre del recurso Tasa estándar Costo/Uso Costo previsto Acumular Calendario base Código1 Gerente del Proyecto 37,000.00 €/hora 0.00 € 120,176,000.00 € Prorrateo Estándar2 Asistente admon 5,500.00 €/hora 0.00 € 17,864,000.00 € Prorrateo Estándar3 Diseñador Arq 15,625.00 €/hora 0.00 € 20,000,000.00 € Prorrateo Estándar4 Diseñador Estructural 22,000.00 €/hora 0.00 € 7,040,000.00 € Prorrateo Estándar5 Diseñador Eléctrico 22,000.00 €/hora 0.00 € 7,040,000.00 € Prorrateo Estándar6 Diseñador Hidraulico y Sanitario 22,000.00 €/hora 0.00 € 7,040,000.00 € Prorrateo Estándar7 Diseñador red contra incendios 22,000.00 €/hora 0.00 € 7,040,000.00 € Prorrateo Estándar8 Diseñador red gas 20,800.00 €/hora 0.00 € 1,664,000.00 € Prorrateo Estándar9 Diseño sistema seguridad 20,800.00 €/hora 0.00 € 2,496,000.00 € Prorrateo Estándar

10 Delineante 1 5,210.00 €/hora 0.00 € 6,668,800.00 € Prorrateo Estándar11 Delineante 2 5,210.00 €/hora 0.00 € 3,292,720.00 € Prorrateo Estándar12 Computador 1,500,000.00 € 0.00 € 17,550,000.00 € Prorrateo13 Servicios publicos 250,000.00 €/ms 0.00 € 1,250,000.00 € Prorrateo Estándar14 Arriendos 2,000,000.00 €/ms 0.00 € 10,000,000.00 € Prorrateo Estándar15 Mobiliario 0.00 €/hora 2,400,000.00 € 2,400,000.00 € Comienzo Estándar16 Papeleria 75,000.00 €/ms 0.00 € 1,522,500.00 € Prorrateo Estándar17 Transportes 600,000.00 €/ms 0.00 € 12,180,000.00 € Prorrateo Estándar18 Comision topográfica 0.00 €/hora 3,000,000.00 € 3,000,000.00 € Fin Estándar19 Estudio de transito 0.00 €/hora 6,400,000.00 € 6,400,000.00 € Prorrateo Estándar20 Estudio Suelos 0.00 €/hora 6,500,000.00 € 6,500,000.00 € Prorrateo Estándar21 Estudio Mercadeo 0.00 €/hora 25,000,000.00 € 25,000,000.00 € Prorrateo Estándar22 Estudio Ambiental 0.00 €/hora 12,000,000.00 € 12,000,000.00 € Prorrateo Estándar23 Estudio Financiero 0.00 €/hora 8,000,000.00 € 8,000,000.00 € Prorrateo Estándar24 Estudio Calidad 0.00 €/hora 3,000,000.00 € 3,000,000.00 € Prorrateo Estándar25 Estudio vial 0.00 €/hora 2,500,000.00 € 2,500,000.00 € Prorrateo Estándar26 Estudio Juridico 0.00 €/hora 2,500,000.00 € 2,500,000.00 € Prorrateo Estándar27 Estudio costo y presupuestación 0.00 €/hora 7,000,000.00 € 7,000,000.00 € Prorrateo Estándar28 Licencia y conexiones 0.00 €/hora 295,000,000.00 € 295,000,000.00 € Prorrateo Estándar29 Alquiler Terreno 3,000,000.00 €/ms 0.00 € 15,000,000.00 € Prorrateo Estándar30 Renders-Maqueta 0.00 €/hora 16,500,000.00 € 16,500,000.00 € Prorrateo Estándar31 Publicidad - logo y nombre 0.00 €/hora 350,000.00 € 350,000.00 € Prorrateo Estándar32 sala Ventas 0.00 €/hora 50,000,000.00 € 50,000,000.00 € Prorrateo Estándar33 Compra Terreno 0.00 €/hora 1,080,000,000.00 € 1,080,000,000.00 € Prorrateo Estándar34 Polizas 0.00 €/hora 25,000,000.00 € 25,000,000.00 € Prorrateo Estándar35 Fundación de Pilotaje 0.00 €/hora 95,000,000.00 € 95,000,000.00 € Prorrateo Estándar36 Instalación Desagues de Piso 0.00 €/hora 28,500,000.00 € 28,500,000.00 € Prorrateo Estándar37 Cosntrucción Cimentación 0.00 €/hora 1,445,000,000.00 € 1,445,000,000.00 € Prorrateo Estándar38 Construcción Estructura 0.00 €/hora 2,400,000,000.00 € 2,400,000,000.00 € Prorrateo Estándar39 Instalaciones Hidrosanitarias 0.00 €/hora 465,000,000.00 € 465,000,000.00 € Prorrateo Estándar40 Instalaciónes Electricas 0.00 €/hora 645,000,000.00 € 645,000,000.00 € Prorrateo Estándar41 Ductos de Ventilación 0.00 €/hora 200,000,000.00 € 200,000,000.00 € Prorrateo Estándar42 Muros Divisorios 0.00 €/hora 325,000,000.00 € 325,000,000.00 € Prorrateo Estándar43 Marquesinas y Domos 0.00 €/hora 260,000,000.00 € 260,000,000.00 € Prorrateo Estándar44 Pañetes y Estuco 0.00 €/hora 43,000,000.00 € 43,000,000.00 € Prorrateo Estándar45 Enchapes de Pared 0.00 €/hora 20,000,000.00 € 20,000,000.00 € Prorrateo Estándar46 Placas y Pisos 0.00 €/hora 695,000,000.00 € 695,000,000.00 € Prorrateo Estándar47 IMPERMEABILIZACIONES 0.00 €/hora 180,000,000.00 € 180,000,000.00 € Prorrateo Estándar

CENTRO COMERCIAL V4

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Id Nombre del recurso Tasa estándar Costo/Uso Costo previsto Acumular Calendario base Código48 Cielos raso y lamparas 0.00 €/hora 110,000,000.00 € 110,000,000.00 € Prorrateo Estándar49 Ventaneria Fachada 0.00 €/hora 980,000,000.00 € 980,000,000.00 € Prorrateo Estándar50 Marcos y Puertas 0.00 €/hora 205,000,000.00 € 205,000,000.00 € Prorrateo Estándar51 Puertas 0.00 €/hora 6,000,000.00 € 6,000,000.00 € Prorrateo Estándar52 Griferias y Sanitarios 0.00 €/hora 48,000,000.00 € 48,000,000.00 € Prorrateo Estándar53 OBRAS EXTERIORES 0.00 €/hora 550,000,000.00 € 550,000,000.00 € Prorrateo Estándar54 Equipos Especiales 0.00 €/hora 1,220,000,000.00 € 1,220,000,000.00 € Prorrateo Estándar55 Chapas y Cerraduras 0.00 €/hora 500,000.00 € 500,000.00 € Prorrateo Estándar56 Espejos de Baños 0.00 €/hora 5,000,000.00 € 5,000,000.00 € Prorrateo Estándar57 Pintura Areas Comunes y Fachada 0.00 €/hora 100,000,000.00 € 100,000,000.00 € Prorrateo Estándar58 Compras y Alquileres equipos construcción 8,000,000.00 €/ms 1,000,000.00 € 49,000,000.00 € Prorrateo Estándar59 Empradización y Señalización 0.00 €/hora 92,000,000.00 € 92,000,000.00 € Prorrateo Estándar60 Preventa 101,000,000.00 €/ms 0.00 € 404,000,000.00 € Prorrateo Estándar61 Ventas 50,500,000.00 €/ms 0.00 € 606,000,000.00 € Prorrateo Estándar62 Administracion de Obra 0.00 €/hora 325,000,000.00 € 325,000,000.00 € Prorrateo Estándar63 Gastos de Obra 0.00 €/hora 130,000,000.00 € 130,000,000.00 € Prorrateo Estándar64 Imprevistos de Obra 0.00 €/hora 320,000,000.00 € 320,000,000.00 € Prorrateo Estándar

CENTRO COMERCIAL V4

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Id Nombre de tarea Costo total Línea de base Variación Real Restante1 PROYECTO 13,754,974,020.00 € 13,754,974,020.00 € 0.00 € 0.00 € 13,754,974,020.00 €2 INICIO DEL PROYECTO 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €3 Oficina Administrativa 11,250,000.00 € 11,250,000.00 € 0.00 € 0.00 € 11,250,000.00 €4 TRABAJOS PRELIMINARES 2,400,000.00 € 2,400,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,400,000.00 €5 Compra de Mobiliario 2,400,000.00 € 2,400,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,400,000.00 €6 Consecución de equipos de computo y licencias 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €7 ESTUDIOS Y DISEÑOS 169,581,520.00 € 169,581,520.00 € 0.00 € 0.00 € 169,581,520.00 €8 Diseño Arquitectonico 29,668,800.00 € 29,668,800.00 € 0.00 € 0.00 € 29,668,800.00 €9 Diseño Estructural 11,707,200.00 € 11,707,200.00 € 0.00 € 0.00 € 11,707,200.00 €

10 Diseño Eléctrico 9,806,880.00 € 9,806,880.00 € 0.00 € 0.00 € 9,806,880.00 €11 Diseño Hidraulico y red contra incendios 18,346,880.00 € 18,346,880.00 € 0.00 € 0.00 € 18,346,880.00 €12 Diseño red gas 2,880,720.00 € 2,880,720.00 € 0.00 € 0.00 € 2,880,720.00 €13 Diseño sistema seguridad 4,421,040.00 € 4,421,040.00 € 0.00 € 0.00 € 4,421,040.00 €14 Levantamiento topográfico 3,000,000.00 € 3,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 3,000,000.00 €15 Estudio de transito 6,400,000.00 € 6,400,000.00 € 0.00 € 0.00 € 6,400,000.00 €16 Estudio Suelos 6,500,000.00 € 6,500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 6,500,000.00 €17 Estudio Mercadeo 25,000,000.00 € 25,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 25,000,000.00 €18 Estudio Ambiental 12,000,000.00 € 12,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 12,000,000.00 €19 Estudio Financiero 8,000,000.00 € 8,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 8,000,000.00 €20 Estudio Calidad 3,000,000.00 € 3,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 3,000,000.00 €21 Estudio vial 2,500,000.00 € 2,500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,500,000.00 €22 Estudio Juridico 2,500,000.00 € 2,500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,500,000.00 €23 Estudio costo y presupuestación 7,000,000.00 € 7,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 7,000,000.00 €24 Renders-Maqueta 16,500,000.00 € 16,500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 16,500,000.00 €25 Publicidad - logo y nombre 350,000.00 € 350,000.00 € 0.00 € 0.00 € 350,000.00 €26 ADQUISICIONES, VENTAS Y LICENCIAS 2,475,000,000.00 € 2,475,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,475,000,000.00 €27 Alquiler Terreno 15,000,000.00 € 15,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 15,000,000.00 €28 Construcción sala Ventas 50,000,000.00 € 50,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 50,000,000.00 €29 Preventa del proyecto 404,000,000.00 € 404,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 404,000,000.00 €30 Tiempos oficina de Planeacion 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €31 Polizas 25,000,000.00 € 25,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 25,000,000.00 €32 Aprobaciòn de Licencias 295,000,000.00 € 295,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 295,000,000.00 €33 Adquisición Terreno 1,080,000,000.00 € 1,080,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 1,080,000,000.00 €34 Ventas del Proyecto 606,000,000.00 € 606,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 606,000,000.00 €35 CONSTRUCCIÒN CENTRO COMERCIAL 10,942,000,000.00 € 10,942,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 10,942,000,000.00 €36 PILOTAJE 95,000,000.00 € 95,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 95,000,000.00 €37 DESAGUES DE PISO 28,500,000.00 € 28,500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 28,500,000.00 €38 CIMENTACION 1,445,000,000.00 € 1,445,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 1,445,000,000.00 €39 ESTRUCTURA 2,400,000,000.00 € 2,400,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 2,400,000,000.00 €40 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 465,000,000.00 € 465,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 465,000,000.00 €41 INSTALACIONES ELECTRICAS 645,000,000.00 € 645,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 645,000,000.00 €42 VENTILACÍON MECÁNICA 200,000,000.00 € 200,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 200,000,000.00 €43 MAMPOSTERIA 325,000,000.00 € 325,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 325,000,000.00 €44 CUBIERTA 260,000,000.00 € 260,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 260,000,000.00 €45 PAÑETES Y ESTUCOS 43,000,000.00 € 43,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 43,000,000.00 €46 ENCHAPES 20,000,000.00 € 20,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 20,000,000.00 €47 BASES Y PISOS 695,000,000.00 € 695,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 695,000,000.00 €

CENTRO COMERCIAL V4

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Id Nombre de tarea Costo total Línea de base Variación Real Restante48 IMPERMEABILIZACIONES 180,000,000.00 € 180,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 180,000,000.00 €49 CIELO RASOS E ILUMINACIONES 110,000,000.00 € 110,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 110,000,000.00 €50 VENTANERIA ALUMINIO VIDRIO 980,000,000.00 € 980,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 980,000,000.00 €51 CARPINTERIA METALICA 205,000,000.00 € 205,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 205,000,000.00 €52 CARPINTERIA DE MADERA 6,000,000.00 € 6,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 6,000,000.00 €53 DOTACION BAÑOS Y GRIFERIA 48,000,000.00 € 48,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 48,000,000.00 €54 OBRAS EXTERIORES 550,000,000.00 € 550,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 550,000,000.00 €55 INSTALACIÒN EQUIPOS ESPECIALES 1,220,000,000.00 € 1,220,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 1,220,000,000.00 €56 CERRADURAS Y HERRAJES 500,000.00 € 500,000.00 € 0.00 € 0.00 € 500,000.00 €57 VIDRIOS Y ESPEJOS 5,000,000.00 € 5,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 5,000,000.00 €58 PINTURA 100,000,000.00 € 100,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 100,000,000.00 €59 ALQUILER Y COMPRA DE EQUIPOS 49,000,000.00 € 49,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 49,000,000.00 €60 ASEO / JARDINES / SENALIZACION 92,000,000.00 € 92,000,000.00 € 0.00 € 0.00 € 92,000,000.00 €61 ENTREGA DE OBRA 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €

CENTRO COMERCIAL V4

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$ 14,000,000,000.00

CURVA S (COSTO)

$ 11,000,000,000.00

$ 12,000,000,000.00

$ 13,000,000,000.00

$ 9,000,000,000.00

$ 10,000,000,000.00

$ 7,000,000,000.00

$ 8,000,000,000.00

COSTO VS TIEMPO

$ 4,000,000,000.00

$ 5,000,000,000.00

$ 6,000,000,000.00

$ 2,000,000,000.00

$ 3,000,000,000.00

$ 0.00

$ 1,000,000,000.00

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estudios, diseÑos y planificaciÓn para la construcciÓn de...

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