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ESTUDIO DE DETALLE DE UNA PARCELA UBICADA EN LA CA LE
ELVIRA ZULUETA, VITORIA
DOCUME TO REFU O DO PARA AP OBACIÓN DEFI I VA
MEMOR A JUSTIFICATIVA
ALVARO ARDURA URQUIAGA Arquitecto Urbanista, numero de colegiado 23 683 COAM
AI\ITONIO GOMEZ CID, Abogado, numero de colegiado 68 2251CANI
ESTUDIO DE DETALLE PARA UNA PARCELA UBICADA EN LA CALLE
ELVIRA ZULUETA DE VITORIA
AGENTES ..
OBJETO ...
MARCO JURIDICO ..
. 5
. 6
. 9
ANÁLISIS DE LA SITUACiÓN EXISTENTE .. . 18
JUSTIFICACiÓN DE LA CONVENIENCIA DE LA TRAMITACION DEL ESTUDIO DE DETALLE 26
TRAMITACiÓN PREVIA DEL ESTUDIO DE DETALLE 28
DESCRIPCiÓN DE LA ORDENACION PROPUESTA ..
ESTUDIO COMPARATIVO DEL APROVECHAMIENTO RESULTANTE ..
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REDUCCiÓN DE LAS AFECCiÓN ES FERROVIARIAS 34
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Figura 1. El ámbito del Estudio de Detalle en su entorno 8
Figura 2. Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz. Plano de calificación: El entorno del
ámbito de la Parcela 22
Figura 3. Estado actual de la Parcela. Ortofotografía aérea del entorno de la Parcela 22
Figura 4. Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Norte) 23
Figura 5. Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Este) 23
Figura 6. Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Sur) 24
Figura 7. Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Este) 24
Figura 8. Afecciones sectoriales. Estudio Informativo del Proyecto de Integración del Ferrocarril en la
Ciudad de Vitoria-Gasteíz. Trazado de la Alternativa 2 (Lakua-Arriaga), Ministerio de Fomento. Marzo de 2010.25
Cuadro resumen de parámetros de la parcela 1 33
Cuadro resumen de parámetros de la parcela 2 33
....... Tabla 1.
~ Tabla 2.
I Tabla 3
I
I
Cuadro resumen de parámetros de la ordenación propuesta .. . 32
1-01 Localización en la ciudad de Vitoria. Parcela original. E. 1:4.000
1-02. Situación en el entorno cercano. Parcela original. E. 1:2.000
1-03. Estado actual. Levantamiento topográfico. E. 1:SOO
1-04. Delimitación del ámbito sobre Levantamiento topográfico. E. 1:SOO
I-OS. Condicionantes de la edificación derivados de la normativa E. 1:SOO
1-06 Estado actual. Alineaciones y rasantes. E. 1:SOO
.........
0-01 Ordenación propuesta. Alineaciones y rasantes.
0-02 Ordenación propuesta. Reducción de la línea de edificación.
0-03 Ordenación propuesta. Parámetros de ordenación propuestos
0-04 Ordenación propuesta. Espacio libre público
Nota simple del Registro de la Propiedad expedida el 20 de enero de 2011
E. 1:SOO
E. 1:SOO
E. 1:SOO
E. 1:SOO
.........
.........
...
PROMOTOR:
BANIF, SA CIF: A33003088
Domicilio: Paseo de la Castellana 53, 28046 Madrid
AlA: Ignacio Santos Vacas
EQUIPO REDACTOR:
ARQUITECTO:
Álvaro Ardura Urquiaga. Colegiado COAM, nO: 16.383.
Paseo de las Delicias 94. 28045, Madrid.
ABOGADO:
Antonio Gómez Cid. Colegiado ICAM, nO: 68.225.
Calle Principe de Vergara, 187. Plaza de Rodrigo Uria, 28002 Madrid .
Con fecha 11 de noviembre de 2011 se formulan alegaciones en el periodo habilitado
al efecto se han formulado alegaciones por la representación de BANIF, S.A., por las
que
Con fecha 27 de julio de 2012 se presenta solicitud de reducción de dominio público
ante la Dirección General de Ferrocarriles, solicitud a la que no se accede por
resolución de fecha 8 de mayo de 2013.
El presente documento, junto con la documentación gráfica que se adjunta, conforma
el texto refundido para Aprobación Definitiva del Estudio de Detalle que afecta a la
parcela sita en el nO 14 de la calle Elvira Zulueta de Vitoria-Gasteiz. El presente
documento recoge las modificaciones derivadas de la Aprobación Inicial y la
tramitación de la reducción de la línea límite de edificación que se incluye en el.
Se eliminará las referencias a valores absolutos de edificabilidad, ocupación y
número de viviendas, estableciendo los valores con referencia a los
parámetros de la ordenanza OR-7.
Se deberá eliminar la representación del área de movimiento de la edificación
del plano 0-03 para fijar el retranqueo en 4,50 m respecto a linderos y de
3,00 m respecto a la zona de dominio público.
Previamente a la a la Aprobación Definitiva deberá cumplimentarse lo
establecido en la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes, Actas
de Replanteo, y planos de final de obra.
•
•
•
• Se justificaba la procedencia de mantener la categorización de los suelos
como urbano consolidado;
• Se eliminase la exigencia de un retranqueo adicional de 3 m con respecto a la
zona de dominio público; y
• Se admitiera la propuesta de reducción de la zona de dominio público.
Con fecha 7 de octubre de 2011 se acuerda por parte de la Junta de Gobierno Local
la Aprobación Inicial de la documentación del Estudio de Detalle, presentada el 8 de
junio de 2011. En dicho acuerdo se prescribe la introducción de determinadas
correcciones y mod ificaciones, a saber:
• Deberá establecerse la calificación de la parcela como suelo urbano no
consolidado donde erróneamente aparezca como suelo urbano consolidado.
• Que previamente a la Aprobación Definitiva deberá obtenerse la reducción de
las lineas de afección ferroviaria en los términos planteados en el Estudio de
Detalle.
Con fecha 27 de abril de 2012, se aprueba por parte de la Junta de Gobierno la
estimación de la alegación primera de las formuladas en el escrito de fecha 11 de
noviembre, así como se señala respecto de la alegación tercera que el Ayuntamiento
de Vitoria-Gasteiz asumirá la reducción de la franja de dominio público que en su
caso disponga ADIF como administración competente
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Simultáneamente, se tramita ante ADIF la solicitud de reducción de la linea limite de
edificación, presentada con fecha 9 de agosto de 2012, y complementada con
escritos de fecha 5 de octubre de 2012, 17 de mayo, 26 de septiembre y 26 de
diciembre de 2013, y 8 de enero de 2014. Con resolución de fecha 18 de febrero de
2013, que se presenta como anexo, ADIF accede a la solicitud de reducción de la
linea limite de edificación, acordando en los siguientes términos:
"Acordar la reducción de la línea limite de edificación, en su punto mas cercano
a la via férrea, a una distancia de once metros con treinta y ocho centimetros
(11,38 m) desde la arista exterior más próxima a la plataforma ferroviaria,
situada ésta a tres metros con sesenta y nueve centimetros del carril más
próximo"
Se han trasladado éstas determinaciones respecto de la reducción de la linea de
edificación al documentación del Estudio de Detalle, tanto en el presente documento
de Memoria como a los Planos de Ordenación.
Por último, se ha presentado ante el servicio de cartografia del Departamento de
Urbanismo del Ayuntamiento Acta de Replanteo con fecha de entrada 14 de abril de
2014, según lo dispuesto en la Ordenanza Municipal sobre Alineaciones, Rasantes,
Actas de Replanteo, y planos de final de obra, y que recoge las determinaciones de
reducción de la linea de edificación. Asimismo, se ha incluido la delimitación de la
linea de expropiación de los terrenos ferroviarios proporcionada de forma digital por
los servicios técnicos del Área Noroeste del Departamento de Patrimonio de ADIF,
que modifican ligeramente la delimitación incluida en la Aprobación Inicial.
Con la introducción de estas modificaciones en el presente documento, se da
cumplimiento a las condiciones incluidas como requisitos previos a la Aprobación
Definitiva establecidas en el acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 7 de
octubre de 2011, Y por tanto se procede a presentar el documento para Aprobación
Defin itiva .
El presente documento, junto con la documentación gráfica que se adjunta, tiene por
objeto la redacción del Estudio de Detalle que afecta a la parcela sita en el nO 14 de la
calle Elvira Zulueta de Vitoria-Gasteiz (en adelante, la "Parcela"). Este instrumento de
planeamiento, conforme al articulo 73 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo del Pais Vasco (en adelante, "Ley del Suelo Vasca"), es el documento
adecuado para completar o adaptar las determinaciones de la ordenación
pormenorizada establecida en cualquier clase de suelo.
El objeto de este Estudio de Detalle es doble: (i) adaptar las alineaciones existentes de
la Parcela para posibilitar la aplicación directa de la ordenanza teniendo en cuenta las
limitaciones legales derivadas de la infraestructura viaria existente; y (ii) la
conveniencia de ordenar la volumetria del tal forma que la ordenación resultante
pueda comprender la calificación de suelo necesaria para el establecimiento de un
nuevo vial público y su zona de entretenimiento o servicio, corrigiendo asi el déficit de
accesos a la Parcela y permitiendo la permeabilidad de la misma con las actuaciones
que se realicen en la ciudad para integrar la infraestructura viaria existente tras su
desmantelamiento en el futuro.
Esta posibilidad está contemplada en el articulo 73.2.b) de la Ley del Suelo Vasca y en
el artículo 2.02.06.- Objeto y contenido de los Estudios de Detalle (Titulo 11, Capítulo 2,
Sección 1", Apartado 3. Determinaciones de los Estudios de Detalle), del Plan General
de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz.
Figura 1. El ámbito del Estudio de Detalle en su entorno
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Legislación estatal de aplicación directa al régimen del suelo:
Real Decreto Legislativo 2/200a, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo (en adelante, "Ley del Suelo Estatal").
Legislación estatal de aplicación supletoria en materia de Estudios de Detalle:
1. Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril.
2. Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto
2159/1978, de 23 de junio.
Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del
País Vasco. En especial los artículos 73, 74 Y 98, que regulan los contenidos, la
documentación y la tramitación de los Estudios de Detalle.
Artículo 73.- Estudíos de detalle.
1. Los estudIos de detalle tienen por objeto completar o adaptar lasdeterminaciones de la ordenación pormenorIzada en cualquIer clase de suelo. LanecesIdad o convenIencIa de la complementaclón o adaptacIón deberájustífícarse por los propios estudIos de detalle, cuando su redacción no estéprevIsta por el planeamiento.
2. Las determinaciones de los estudIos de detalle deben cIrcunscrIbIrse a:
a) El señalamiento, la rectifIcación o la complementación de las alineacIonesy rasantes establecIdas por la ordenacIón pormenorIzada.
b) La ordenacIón de los volúmenes de acuerdo con las prevIsIones delplaneamiento correspondiente. Cuando así sea necesario o convenIentepor razón de la remode/aclón tIpológIca o morfológIca de los volúmenes,esta ordenación puede comprender la callfícaclón de suelo para elestablecImIento de nuevos viales o de nuevas dotacIones públicas.
c) La regulación de determInados aspectos y características estétIcas ycomposItivas de las obras de urbanIzacIón, construcciones, edifIcaciones,instalaciones y demás obras y elementos urbanos complementaríos,definIdos en la ordenación pormenorIzada.
3. Los estudios de detalle en ningún caso pueden infringir o desconocer lasprevIsIones que para su formulacIón establezca el planeamientocorrespondIente. AsImIsmo, tampoco pueden alterar el destino del suelo,Incrementar la ediflcabilidad urbanístIca nI suprimIr o reducir viales o dotacIonespúblicas establecidas en el planeamiento, sIn perjuIcIo de lo dispuesto en la letrab) del apartado anterIor.
Artículo 74.- Documentacíón.
El contenido de los estudios de detalle se formalizará en los documentos siguientes:
....
1. Memoria que justifique el respeto de los limites legales establecidos en elapartado 2 del articulo anterior y, en su caso, de la necesidad o conveniencia decompletar o adaptar las determinaciones del plan generala del planeamiento dedesarrollo.
2. Planos de información.
3 Planos de ordenación.
Articulo 98.- Tramitación y aprobación de estudios de detalle.
1. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por los ayuntamientoscompetentes en el plazo máximo de tres meses.
2. Una vez aprobados inicialmente, se someterán a información pública duranteveinte dias, para que puedan ser examinados y presentadas las alegacionesprocedentes, mediante anuncio en el boletin oficial del territorio históricocorrespondiente y publicación en el diario o diarios de mayor circulación delmismo.
3. Corresponderá al ayuntamiento la aprobación definitiva de los estudios dedetalle. El plazo para la citada aprobación definitiva será tres meses desde suAprobación Inicial. Transcurrido ese plazo sin comunicar la pertinente resolución,cuando dicho estudio de detalle haya sido presentado a instancia de parte, elinteresado podrá entenderlo desestimado.
Decreto 105/2008, 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley del
Suelo Vasca.
Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz; Texto Refundido
aprobado definitivamente en 2003, publicado el Boletín Oficial del Territorio
Histórico de Álava el 31 de marzo de 2003
En especial, el Titulo 11, Capitulo 2, Sección 1", Apartado 3. Determinaciones de los
Estudios de Detalle.
Artfculo 2.02.06.- Objeto y contenido.
Como instrumento mediante el que es posible completar o adaptar alineaciones,rasantes y ordenación de volúmenes del Plan General y de Planes Parciales, habránde contener al menos las determinaciones que se señalan en los articulos 65 y 66 desu Reglamento de Planeamiento.
Igualmente se someterán a cuantas condiciones se impongan en la presenteNormativa del Plan General y todas aquellas definidas en el Plan Parcial o Especialque desarrollen.
Articulo 2.02.07.- Determinaciones y Documentación.
Las determinaciones se expondrán en los documentos siguientes:
1. Documentos escritos, que serán como minimo:
a) Memoria justificativa en donde se recojan conclusiones del análisis de lasituación preexistente, tanto fisica como de planeamiento vigente, y lascaracteristicas pormenorizadas de la ordenación.
Contendrá un estudio comparativo del aprovechamiento resultante de laaplicación de las determinaciones del Plan que le da cobertura y las establecidaspor el Estudio de Detalle
Deberá entregarse en soporte informático.
2. Documentación gráfica.
a) Planos de ordenación, a escala adecuada, como mlnlmo 1:500 sobre basecartográfica actualizada en donde queden convenientemente explicitados loselementos desarrollados o modificados y la relación existente entre lasdeterminaciones primitivas y las propuestas.
Cuando se trate de ordenar o reordenar volúmenes deberá aportarsedocumentación que relacione el ámbito objeto de Estudio de Detalle con loscolindantes. Esta documentación deberá presentarse en formato digital,estructurada de acuerdo a lo establecido por los Servicios Técnicos municipales.
Documentación complementaria.
Los servicios técnicos municipales podrán, justificadamente, solicitar todaaquella Documentación Complementaria que se estime imprescindible para lacorrecta definición de la ordenación.
En todo caso se aportará un cuadro resumen de caracteristicas, en formatodigital, con las determinaciones que establezcan los Servicios TécnicosMunicipales.
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Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario.
En especial los siguientes artículos:
2.
3.
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...
...............
Articulo 7. Incidencia de las infraestructuras ferroviarias sobre el planeamientourbanistico. El control municipal.
1. Los Planes Generales y demás inslrumentos generales de ordenaciónurbanistica calificarán los terrenos que se ocupen por las infraestructurasferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General comosistema general ferroviario o equivalente y no incluirán determinaciones queimpidan o perturben el ejercicio de las competencias atribuidas al administradorde infraestructuras ferroviarias.
Asimismo, en los casos en que se acuerde la redacción, revisión o modificaciónde un instrumento de planeamiento urbanistico que afecte a lineas ferroviarias, atramos de las mismas, a otros elementos de la infraestructura ferroviaria o a laszonas de servicio previstas en el articulo 9, el órgano con facultades paraacordar su Aprobación Inicial deberá enviar, con anterioridad a ésta, el contenidodel proyecto al Ministerio de Fomento para que emita, en el plazo de un mescomputado desde la fecha de su recepción y con carácter vinculante en lorelativo a las materias de su competencia, informe comprensivo de lasobservaciones que, en su caso, estime convenientes. Si transcurrido dicho plazono se hubiera evacuado el informe citado por el referido Ministerio, se entenderásu conformidad con el proyecto.
Las obras de construcción, reparación o conservación de lineas ferroviarias, detramos de las mismas o de otros elementos de la infraestructura tendrán laconsideración de obras de interés general y sus proyectos serán, previamente asu aprobación, comunicados a la administración urbanistica competente, aefectos de que compruebe su adecuación al correspondiente estudio informativoy emita el oportuno informe, que se entenderá que es favorable si transcurre unmes desde la presentación de la oportuna documentación sin que se hubiereremitido.
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Dichas obras no estarán sometidas al control preventivo municipal al que serefiere el artículo 84.1.b) de la Ley 711985, de 2 de abril, Reguladora de lasBases del Régimen Local.
4. El administrador de infraestructuras ferroviarias no precisará las autorizaciones,permisos o licencias administrativas de primera instalación, funcionamiento oapertura previstas en la normativa vigente para el desarrollo de actividadesvinculadas, directamente, al tráfico ferroviario.
5. Las autorizaciones y, en su caso, las concesiones otorgadas a particulares parala realización de obras o actividades en la zona de servicio, no eximirán a sustitulares de obtener los permisos, licencias y demás autorizaciones que, en cadacaso, sean exigidas por otras disposiciones legales.
Artículo 15. Normas especiales.
1. Para ejecutar, en las zonas de dominio público y de protección de lainfraestructura ferroviaria, cualquier tipo de obras o instalaciones fijas oprovisionales, cambiar el destino de las mismas o el tipo de actividad que sepuede realizar en ellas y plantar o talar árboles se requerirá la previaautorización del administrador de infraestructuras ferroviarias. Lo dispuesto eneste apartado se entiende sin perjuicio de las competencias de otrasAdministraciones públicas.
Cualesquiera obras que se lleven a cabo en la zona de dominio público y en lazona de protección y que tengan por finalidad salvaguardar paisajes oconstrucciones o limitar el ruido que provoca el tránsito por las lineasferroviarias, serán costeadas por los promotores de las mismas.
No obstante lo anterior, sólo podrán realizarse obras o instalaciones en la zonade dominio público, previa autorización del administrador de infraestructurasferroviarias, cuando sean necesarias para la prestación del servicio ferroviario obien cuando la prestación de un servicio de interés general así lo requiera.Excepcionalmente y por causas debidamente justificadas, podrá autorizarse elcruce de la zona de dominio público, tanto aéreo como subterráneo, por obras einstalaciones de interés privado.
En los supuestos de ocupación de la zona de dominio público ferroviario, el quela realizare estará obligado a la limpieza y recogida del material situado en losterrenos ocupados hasta el limite de la citada zona de dominio público, previorequerimiento de la Administración pública o del administrador deinfraestructuras ferroviarias titular de la linea. Si no se atendiere el requerimientodentro del plazo conferido, actuará de forma subsidiaria la citada Administraciónpública o el administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la línea,mediante la realización de las necesarias labores de limpieza y recogida delmaterial, quedando el ocupante de los terrenos obligado a resarcir los gastos enlos que se hubiere incurrido por dicha actuación.
2. En la zona de protección no podrán realizarse obras ni se permitirán más usosque aquellos que sean compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario previaautorización, en cualquier caso, del administrador de infraestructuras ferroviarias.Éste podrá utilizar o autorizar la utilización de la zona de protección por razonesde interés generala cuando lo requiera el mejor servicio de la línea ferroviaria.
Serán indemnizables la ocupación de la zona de protección y los daños yperjuicios que se causen por su utilización, con arreglo a lo establecido en la Leyde 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa.
La denegación de la autorización deberá fundarse en las previsiones de losplanes o proyectos de ampliación o variación de la linea ferroviaria en los diezaños posteriores al acuerdo.
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3. Podrán realizarse cultivos agricolas en la zona de protección, sin necesidad deautorización previa, siempre que se garantice la correcta evacuación de lasaguas de riego y no se causen perjuicios a la explanación, quedando prohibida laquema de rastrojos.
4. En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse,exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no suponganaumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor queaquéllas comporten puedan ser tenidas en cuenta a efectos expropiatorios. Entodo caso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador deinfraestructuras ferroviarias, sin perjuicio de los demás permisos o autorizacionesque pudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable.
S. Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la establecidaen los articulas precedentes para delimitar la zona de dominio público y la deprotección, en función de las caracteristicas técnicas de la línea ferroviaria deque se trate y de las caracteristicas del suelo por el que discurra dicha línea.
6. En suelo clasificado como urbano consolídado por el correspondienteplaneamiento urbanistico, las distancias establecidas en los articulos anteriorespara la protección de la infraestructura ferroviaria serán de cinco metros para lazona de dominio público y de ocho metros para la de protección, contados entodos los casos desde las aristas exteriores de la explanación. Dichas distanciaspodrán ser reducidas por el Ministerio de Fomento, siempre que se acredite lanecesidad de la reducción y no se ocasione perjuicio a la regularidad,conservación y el libre tránsito del ferrocarril sin que, en ningún caso, lacorrespondiente a la zona de dominio público pueda ser inferior a dos metros.
Articulo 16. Límite de edificación.
1. A ambos lados de las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviariade Interés General se establece la línea límite de edificación, desde la cual hastala línea ferroviaria queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción,reconstrucción o amplíación, a excepción de las que resultaren imprescindiblespara la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes en elmomento de la entrada en vigor de esta Ley. Igualmente, queda prohibido elestablecimiento de nuevas líneas eléctricas de alta tensión dentro de lasuperficie afectada por la línea límite de edificación.
2. La línea límite de edificación se sitúa a SO metros de la arista exterior máspróxima de la plataforma, medidos horizontalmente a partir de la mencionadaarista .
Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la prevista enel párrafo anterior para la línea límite de edificación, en función de lascaracteristicas de las líneas.
3. Asimismo, el Ministerio de Fomento, previo informe de las ComunidadesAutónomas y entidades locales afectadas, podrá, por razones geográficas osocioeconómicas, fijar una línea límite de edificación diferente a la establecidacon carácter general, aplicable a determinadas líneas ferroviarias que formenparte de la Red Ferroviaria de Interés General, en zonas o áreas delimitadas.
4. Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la RedFerroviaria de Interés General que discurran por zonas urbanas, el Ministerio deFomento podrá establecer la línea límite de edificación a una distancia inferior ala fijada en el apartado 2, siempre que lo permita el planeamiento urbanisticocorrespondiente.
En especial los siguientes articulos:
Real Decreto 2387/2004, de 30 diciembre, por el que se aprueba el Reglamento
del Sector Ferroviario.
Artículo 24. Conceptos básicos.
1. En las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de InterésGeneral se eslablecen una zona de dominio público, otra de protección y unlímile de edificación. Tanto las referidas zonas como el límite de edificación seregirán por lo establecido en la Ley del Sector Ferroviario, en este Reglamento yen las disposiciones que dicte el Ministro de Fomento en desarrollo de esteúltimo.
2. Donde se superpongan las zonas de dominio público y las de protección, enfunción de que su medición se realice desde la vía ferroviaria generala desdelas vías desviadas, prevalecerá, en todo caso, la configuración de la zona dedominio públíco sobre la de protección.
3. Donde, por ser muy amplía la proyección horizontal del talud de lasexplanaciones, la línea límite de edificación quede dentro de la zona de dominiopúblíco, la citada línea se hará coincidir con el borde exterior de la referida zona.
4. Donde las líneas límite de edificación se superpongan, en función de que sumedición se realíce desde la vía ferroviaria generala desde las vías desviadas,prevalecerá, en todo caso, la más alejada de la via ferroviaria.
Artículo 25. Normas particulares de la zona de dominio público.
1. La zona de dominio público comprende los terrenos ocupados por las líneasferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General y unafranja de terreno de ocho metros a cada lado de la plataforma, medida enhorizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de laexplanación.
Se entiende por explanación, la superficie de terreno en la que se ha modificadola topografía natural del suelo y sobre la que se encuentra la linea férrea, sedisponen sus elementos funcionales y se ubican sus instalaciones, siendo laarista exterior de ésta la intersección del talud del desmonte, del terraplén o, ensu caso, de los muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural.
En los casos especiales de puentes, viaductos, estructuras u obras similares, sepodrán fijar como aristas exteriores de la explanación las lineas de proyecciónvertical del borde de las obras sobre el terreno, siendo, en todo caso, de dominiopúblico el terreno comprendido entre las referidas líneas.
En los túneles, la determinación de la zona de dominio público se extenderá a lasuperficie de los terrenos sobre ellos necesarios para asegurar la conservación yel mantenimiento de la obra, de acuerdo con las caracteristicas geotécnicas delterreno, su altura sobre aquéllos y la disposición de sus elementos, tomando encuenta circunstancias tales como su ventilación y sus accesos.
Siempre que se asegure la conservación y el mantenimiento de la obra, elplaneamiento urbanistico podrá diferenciar la calificación urbanistica del suelo yel subsuelo, otorgando, en su caso, a los terrenos que se encuentren en lasuperficie calíficaciones que los hagan susceptibles de aprovechamientourbanístico.
2. En la zona de dominio público, sin perjuicio de lo establecido en el articulo 30,sólo podrán realizarse obras e instalaciones, previa autorización deladministrador de infraestructuras ferroviarias, cuando sean necesarias para laprestación del servicio ferroviario o cuando la prestación de un servicio público o
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de un servicio o actividad de interés general así lo requiera. Excepcionalmente ypor causas debidamente justificadas, podrá autorizarse el cruce de la zona dedominio público, tanto aéreo como subterráneo, por obras e instalaciones deinterés privado.
En las zonas urbanas, y previa autorización del administrador de infraestructurasferroviarias, se podrán realizar, dentro de la zona de dominio público, obras deurbanización que mejoren la integración del ferrocarril en aquellas zonas.
En ningún caso se autorizarán obras o instalaciones que puedan afectar a laseguridad de la circulación ferroviaria, perjudiquen la infraestructura ferroviaria oimpidan su adecuada explotación.
3. En los supuestos de ocupacíón de la zona de dominio público ferroviario, el quela realizare estará obligado a la limpieza y recogida del material situado en losterrenos ocupados hasta el limite de la citada zona de dominio público, previorequerimiento de la Administración pública o del adminislrador deinfraestructuras ferroviarias titular de la linea. Si no se atendiere el requerimientodentro del plazo conferido, actuará de forma subsidiaria la citada Administraciónpública o el administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la linea,mediante la realización de las necesarias labores de limpieza y recogida delmaterial, quedando el ocupante de los terrenos obligado a resarcir los gastos enlos que se hubiere incurrido por dicha actuación.
Articulo 26. Normas particulares de la zona de protección.
1. La zona de protección de las líneas ferroviarias consiste en una franja de terrenoa cada lado de ellas, delimitada interiormente por la zona de dominio público y,exteriormente, por dos líneas paralelas situadas a setenta metros de las aristasexteriores de la explanación.
2. En la zona de protección no podrán realizarse obras ni se permitirán más usosque aquellos que sean compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario, previaautorización, en cualquier caso, del administrador de infraestructuras ferroviarias.Éste podrá utilizar o autorizar la utilización de la zona de protección por razonesde interés generala cuando lo requiera el mejor servicio de la línea ferroviaria.En particular, podrá hacerlo para cumplir cualquiera de los fines siguientes:
a) Encauzar y canalizar aguas que ocupen o ínvadan la línea ferroviaria.
b) Depositar temporalmente, apartándolos de la vía, objetos o materiales quese encuentren sobre la plataforma de la línea ferroviaria y constituyanpeligro u obstáculo para la circulación.
c) Estacionar temporalmente material móvil que no resulte apto para circular,por avería u otra causa.
d) Establecer conducciones vinculadas a servicios de interés general, si noexistieran alternativas al trazado de las mismas.
e) Almacenar temporalmente maquinaria, herramientas y materialesdestinados a obras de construcción, reparación o conservación de la líneaferroviaria o de sus elementos funcionales e instalaciones.
f) Aprovechar, para uso exclusivo del ferrocarril, recursos geológicos, previala obtención, en su caso, de las autorizaciones que correspondan.
g) Establecer temporalmente caminos de acceso a zonas concretas de lalínea ferroviaria que requieran las obras de construcción, reparación oconservación de la línea y de sus elementos funcionales e instalaciones oel auxilio en caso de incidencia o accidente.
h) Acceder a puntos concretos de la línea ferroviaria en caso de incidencia oaccidente.
2.
1.
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~
i) Integrar, en zonas urbanas, el ferrocarril mediante obras de urbanizaciónderivadas del desarrollo del planeamiento urbanistico.
3. Podrán realizarse cultivos agricolas en la zona de protección, sin necesidad deautorización previa, siempre que se garantice la correcta evacuación de lasaguas de riego y no se causen perjuicios a la explanación, quedando prohibida laquema de rastrojos.
En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse,exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no suponganaumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor queaquéllas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. En todocaso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador deinfraestructuras ferroviarias, el cual podrá establecer las condiciones en las quedeban ser realizadas, sin perjuicio de los demás permisos o autorizaciones quepudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable.
4. En la zona de protección hasta la línea límite de edificación, el administrador deinfraestructuras ferroviarias podrá solicitar al Ministerio de Fomento laexpropiación de bienes, que pasarán a tener la consideración de dominiopúblico, entendiéndose implícita la declaración de utilidad pública o interés socialy la necesidad de su ocupación, siempre que se justifique su interés para laidónea prestación de los servicios ferroviarios y para la seguridad de lacirculación.
5. Serán indemnizables la ocupación de la zona de protección y los daños yperjuicios que se causen por su utilización, con arreglo a lo establecido en la Leyde Expropiación Forzosa.
Articulo 27. Distancias.
El Ministerio de Fomento, en función de las caracteristicas técnicas específicasde la línea ferroviaria de que se trate y de la tipologia del suelo por el quediscurra dicha línea, podrá determinar, caso por caso, distancias inferiores a lasestablecidas en los articulas 25 y 26 para delimitar la zona de dominio público yla de protección.
En el suelo contiguo al ocupado por las líneas o infraestructuras ferroviarias yclasificado como urbano consolidado por el correspondiente planeamientourbanistico, las distancias para la protección de la infraestructura ferroviariaserán de cinco metros para la zona de dominio público y de ocho metros para lade protección, contados en todos los casos desde las aristas exteriores de laexplanación.
Dichas distancias podrán ser reducidas por el Ministerio de Fomento siempreque se acredite la necesidad de la reducción y no se ocasione perjuicio a lainfraestructura ferroviaria y a la seguridad y regularidad de la circulación, sin que,en ningún caso, la correspondiente a la zona de dominio público pueda serinferior a dos metros.
La solicitud de reducción deberá ser acompañada, al menos, de una memoriaexplicativa y de planos en planta y alzado que describan de forma precisa elobjeto de la misma Dicha solicitud se remitirá al Administrador deInfraestructuras Ferroviarias para que informe en el plazo de dos meses.Asimismo, se remitirá al ayuntamiento para que informe sobre si la solicitud esadecuada para el interés general y para los intereses que representa.Transcurrido dicho plazo sin que dichas entidades informen al respecto seentenderá que no se oponen a la misma.
Articulo 34. La línea límite de edificación.
1. A ambos lados de las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviariade Interés General se establece la línea límite de edificación, desde la cual hasta
4.
2.
3
Prímero. En los tramos de las líneas de la red ferroviaria de interés general quediscurran por zonas urbanas y siempre que lo permita el planeamientourbanístico correspondiente, queda establecida la línea límite de edificación auna distancia de veinte metros de la arista exterior más próxima de la plataforma.
Segundo. Sin perjuicio de lo anterior, será posible asimismo reducir la distanciaseñalada en el apartado precedente en casos síngulares siempre y cuando lareducción que se pretenda redunde en una mejora de la ordenación urbanística yno cause perjuicio a la explotación ferroviaria, previa solicitud del interesado ytramitación del correspondiente expediente administrativo, que deberá en todocaso ser informado favorablemente por el administrador de la infraestructuraferroviaria correspondiente .
general que discurran por zonas urbanas, que establece:
la línea ferroviaria queda prohibido cualquier tipo de obra de edificación,reconstrucción o de ampliación, a excepción de las que resulten imprescindiblespara la conservación y mantenimiento de las que existieran a la entrada en vigorde la Ley del Sector Ferroviario. Igualmente, queda prohibido el establecimientode nuevas líneas eléctricas de alta tensión dentro de la superficie afectada por lalínea límite de edificación sin perjuicio de la posible existencia de cruces adistinto nivel con líneas eléctricas en las condiciones establecidas en el artículo30.2.c).
La línea límite de la edifícación se sitúa, con carácter general, a cincuenta metrosde la arista exterior más próxima de la plataforma, medidos horizontalmente apartir de la mencionada arista. A tal efecto se considera arista exterior de laplataforma el borde exterior de la estructura construida sobre la explanación quesustenta la vía y los elementos destinados al funcionamiento de los trenes; ylínea de edificación aquélla que delimita la superficie ocupada por la edificaciónen su proyección vertical. En los túneles y en las líneas férreas soterradas ocubiertas con losas no será de aplicación la línea límite de la edificación.
El Ministro de Fomento podrá determinar una distancia inferior a la prevista en elpárrafo anterior para la línea límite de edificación, en función de lascaracterísticas técnicas de la línea ferroviaria de que se trate, como la velocidady la tipología de la línea o el tipo de suelo sobre la que ésta discurra.
Asimismo, el Ministerio de Fomento, previo informe de las ComunidadesAutónomas y entidades locales afectadas, podrá, por razones geográficas osocioeconómicas, fijar una línea límite de edificación inferior a la establecida concarácter general, aplicable a determinadas líneas ferroviarias que formen partede la Red Ferroviaria de Interés General, en zonas o áreas delimitadas.
Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la redferroviaria de interés general que discurran por zonas urbanas y siempre que lopermita el planeamiento urbanístico correspondiente, la línea límite de laedificación se sitúa a 20 metros de la arista exterior más próxima de laplataforma. No obstante lo anterior, el Ministerio de Fomento podrá establecer lalínea límite de edificación a una distancia inferior a la anteríormente referida,previa solicitud del interesado y tramitación del correspondiente expedienteadministrativo, siempre y cuando ello redunde en una mejora de la ordenaciónurbanística y no cause perjuicio de la seguridad, regularidad, conservación y ellibre tránsito del ferrocarril.
Orden FOM/2230/200S, del Ministerio de Fomento, de 6 julio, por el que se reduce
la línea límite de edificación en los tramos de las líneas de la red ferroviaria de interés
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La Parcela objeto del presente Estudio de Detalle se trata de una antigua finca
dedicada a uso agricola (huertos), localizada en el interior de una manzana de tejido
residencial limitada al Norte por la vía férrea Madrid-Irún. La finca es aproximadamente
rectangular, en proporción 2 a 1 entre frente (sentido Norte-Sur) y fondo (sentido Este
Oeste), y no presenta grandes desniveles en el interior de la Parcela.
El tejido edificatorio residencial existente en el entorno, compuesto por hotelitos
aislados en parcelas de pequeño tamaño, propició la calificación por parte del Plan
General de la totalidad de manzana con la Ordenanza OR-7- "Ciudad jardin" a fin de
mantener las condiciones volumétricas de dicho tejido mediante ciertas limitaciones a
la ordenación volumétrica (ocupación máxima de 0,25 m'lm' por parcela, retranqueos
de 4,5 m dimensiones máximas de la edificación de 40x24 m, etc.) .
Además de las limitaciones volumétricas propias de la aplicación de la Ordenanza OR
7, sobre la Parcela pesa la afección vigente de la línea de edificación de la vía férrea
con la que colinda hacia el Norte ( de 11,38 m a partir de la arista exterior más próxima
a la plataforma según RLE 21/12); en conjunto estas determinaciones sobre la
ordenación volumétrica hacen que la edificación no se pueda materializar sobre
727,77 m' de superficie en la zona norte de la Parcela
La desafectación de la vía férrea Madrid-Irún en el tramo colindante con la Parcela
está prevista en un plazo breve, dado que el Ministerio de Fomento ha publicado un
"Estudio Informativo del Proyecto de Integración del Ferrocarril en la Ciudad de Vitoria
Gasteiz", redactado por la consultora Prointec con fecha marzo de 2010, en la que se
propone la Alternativa 2, con el desvío de la red ferroviaria por Corredor Lakua-Arriaga
para viajeros y mercancias, con la creación de una nueva estación intermodal en
Arriaga, al norte del municipio.
La sociedad pública municipal Ensanche 21, en paralelo a los estudios realizados por
el Ministerio de Fomento, ha realizado un "Estudio urbanístico para el corredor actual
del ferrocarril", de fecha 2009, que continúa desarrollándose, en el que se plantea la
creación de un viario a lo largo del corredor ferroviario, con creación de áreas de
oportunidad en los márgenes. Dicho estudio está llamado a integrarse en el proceso
de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana vigente de 2003 (que ya ha
sufrido modificaciones en los ámbitos de Zabalgana y Salburúa), abierto por el
Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, que ha adjudicado los Estudios Previos a la
consultora Mecsa. Asi, se han publicado los "Estudios Previos a la redacción del
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Avance de Revisión del vigente Plan General de Ordenación Urbana del municipio
Vitoria-Gasteiz: Análisis de la Información y Diagnostico Inicial" de fecha mayo de
2009. No se ha producido ninguna publicación formal ni se ha periodo de información
pública del Avance. Por tanto, el Estudio de Detalle ha tenido en cuenta esta futura
supresión de la via ferroviaria para garantizar la integración de la Parcela en el nuevo
contexto urbano mediante la creación de un frente de fachada adecuado y permeable
en lo que accesos se refiere .
Característícas jurídicas de la Parcela
• Titular: Banco Banif, S.A.
• Dirección: Elvira Zulueta 14, 01007 Vitoria.
• Referencia registral: 13255 Tomo 3937 Libro 306 Folio 182.
• Referencia catastral: 0059 1561 0644002311261 C.
Caracteristicas fisicas de la Parcela
• Linderos
Norte: Via férrea
Este: Parcelas de los herederos de Casimiro Pando Argüelles
Sur: Parcelas de los herederos de Manuel Fernández Suso y Hospital Civil de
Santiago
Oeste: Camino público
• Superficie según registro: 4.801 m2.
• Superficie según catastro: 4.830 m'.
Superficie según medición: 4.820,20 m2 (Medición sobre cartografia, según
informe topográfico realizado para Acta de Replanteo de alineaciones y rasantes
en coordenadas UTM (ETRS89) a partir de la Red Urbana de Referencias
Topográficas existente, con la codificación y normativa establecida por el
Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, realizado por la empresa GyC Ingenieria
topográfica, emitido con fecha abril de 2011. El límite de parcela se ajusta
conforme al límite de expropiación georreferenciada proporcionado por la
DELEGACiÓN DE PATRIMONIO Y URBANISMO NORTE de ADIF.
• Cartografia complementaria utilizada: Cartografía digital 1:500 (1997,
Diputación Foral de Álava), Cartografia catastral 1:500. Archivo digital formato
.dxf.
• Plano de delimitación del dominio público ferroviario facilitado por ADIF.
~---
• Clasificación de suelo: Suelo urbano consolidado.
• Parámetros establecidos por la Ordenanza OR-7.
• Norma zonal de aplicación: Ordenanza OR-7, Ciudad Jardín Mixta.
Ocupación máxima: 25% de la superficie de parcela.
Superficie de parcela: 2.300 (minima para 8 viviendas).
Altura máxima: 7,5 m (cornisa).
Edificabilidad: 0,5 m2c/m 2s.
Dimensiones máximas: 40x24 m.
Número de viviendas: 8 (máximo por parcela).
Separación entre edificios: Altura de cornisa (7,5 m).
Retranqueos a linderos: 4,5 m.
Frente mínimo: 18 mi mínimo + 3 mi por vivienda a partir de 3 viviendas.
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• Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria
Gasteiz; Texto Refundido aprobado definitivamente en 2003, publicado el
Boletín Oficial del Territorio Histórico de Álava el 31 de marzo de 2003
• Afección por la zona de dominio público del sistema general ferroviario: 5
m a partir de la arista exterior de la explanación para zonas urbanas
consolidadas. Esto supone una superficie de 453,23 m2 en la linde norte (Art.
27.2 del Reglamento Ferroviario) que forma parte de la Parcela al no haberse
expropiado
• Afección por la zona de protección del sistema general ferroviario: 8 m a
partir de la arista exterior de la explanación para zonas urbanas consolidadas.
Esto supone una superficie de 727,77 m2 en la linde norte de la Parcela (Art.
27.2 del Reglamento Ferroviario).
• Afección por linea límite de edificación del sistema general ferroviario:
11,38 m a partir de la arista exterior más próxima a la plataforma ferroviaria. Esto
supone una superficie de 422,21 m2 en la linde norte de la Parcela (RLE. 21/12).
,1
Figura 2. Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz. Plano de calificación: El
entorno del ámbito de la Parcela
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Figura 3. Estado actual de la Parcela. Ortofotografia aérea del entorno de la Parcela
1
Figura 4. Estada actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el
Norte)
Figura 5. Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Este)
Figura 6.
Figura 7.
Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Sur)
Estado actual. Fotografía aérea oblicua del entorno de la Parcela (vista desde el Este)
1-
MINISTERIO ::-~
DE FOMENTO
ESTUDIO INFORMATIVODEL PROYECTO DE INTEGRACION
DEL FERROCARRILEN LA CIUDAD DE VITORIA-GASTEll
DOCUMENTO Wl. MEMORIA y tlNEJOS
ANEJO 6. TRAZADO
!prolntecMarzo l010
'-
Figura 8. Afecciones sectoriales. Estudio Informativo del Proyecto de Integración del Ferrocarril
en la Ciudad de Vitoria-Gasteiz. Trazado de la Alternativa 2 (Lakua-Arriaga), Ministerio de Fomento.
Marzo de 2010
~I
Como se ha mencionado previamente, la ordenanza aplicable a la Parcela objeto del
presente Estudio de Detalle es la Ordenanza OR-7- "Ciudad jardin" (en adelante, la
"Ordenanza"). No obstante, la Parcela no resulta adecuada para la mera aplicación de
las condiciones establecidas por la Ordenanza y por la normativa sectorial, por los
siguientes motivos:
• Por su superficie, mucho mayor a las del entorno, que supera con creces el limite
minimo de superficie de parcela (2.300 m2) que establece la Ordenanza para
alcanzar el número máximo de viviendas por parcela, ocho.
• Por su carácter de antigua parcela agricola residual y posición en el interior de la
manzana y el reducido tamaño y la muy escasa funcionalidad de los accesos
existentes (un vial de aproximadamente 6 m de sección en fondo de saco) que no
permiten una segregación de la parcela matriz cumpliendo razonablemente los
criterios de frente minimo establecidos en la Ordenanza y la dotación de accesos
viarios adecuados que la integren con el resto de las edificaciones colindantes.
• Por la afección de la linea de edificación de la via férrea que, unida a las
limitaciones volumétricas (dimensiones máximas de la edificación y retranqueos)
hacen que no se pueda materializar la edificación en gran parte de la Parcela
(2031,85 m2, 42,1% de la Parcela) O.
Por tanto, la aplicación directa de la Ordenanza con los mencionados condicionantes
volumétricos no permitiría una materialización razonable del aprovechamiento
asignado a la Parcela, con una superficie por vivienda desproporcionada, y con unas
limitaciones notables a la implantación de la edificación (que se haría forzosamente en
un único gran edificio, lo que sería incongruente con los objetivos perseguidos por la
Ordenanza OR-7), lo que hace necesario la tramitación del presente Estudio de
Detalle para dar solución a las cuestiones planteadas.
Por otro lado, las previsiones respecto de la desafectación de la via férrea Madrid-lrún
que dejaria de formar parte de la Red Ferroviaria de Interés General en el tramo
colindante con la Parcela, en paralelo con la intención municipal de su reconversión en
un gran eje público, hicieron conveniente la tramitación de los correspondientes
expedientes administrativos ante el Ministerio de Fomento para reducir las limitaciones
derivadas de la normativa ferroviaria antes expuestas, habiendo sido autorizado en
concreto la referente a la linea limite de edificación.
Por tanto, la adaptación de alineaciones propuesta por este Estudio de Detalle,
persigue, por un lado, mejorar la conectividad del ámbito, de acuerdo al criterio de los
1-'
...........
...
servicios técnicos municipales, de mejorar, a corto plazo, la calidad como espacio
público del fondo de saco existente, aumentando su tamaño para que adquiera
carácter de plaza pública, y posibilite, a medio plazo, la conexión con el futuro eje
público sobre el trazado de la via férrea e, incluso, con otros ámbitos al sur de la
Parcela; y por otro, posibilite la segregación de la parcela matriz en dos parcelas de
uso residencial mediante el cumplimiento de los condicionantes de frente minimo
establecido por la Ordenanza.
Con fecha 8 de junio de 2011 se presenta el documento para Aprobación Inicial del
Estudio de Detalle de la parcela a la que se ha hecho referencia sita en la calle Elvira
Zulueta nO 14 de Vitoria-Gasteiz presentado por BANIF, SAo" previamente visado ante
el Colegio Oficial de Arquitecto Vasco Navarro (COAVN) con fecha 3 de junio de 2011
Con fecha 4 de octubre de 2010 se emite informe por el Servicio de Planeamiento y
Gestión Urbanistica de este Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz sobre el Estudio de
Detalle el que se concluye la corrección del documento y se propone la Aprobación
Inicial del citado Estudio de Detalle, si bien se establecen una serie de correcciones y
requerimientos que deben ser atendidos con carácter previo a la aprobación definitiva
del mismo. También se incorpora al expediente el informe emitido por el Servicio de
Espacio Público y Medio Natural del Departamento municipal de Medio Ambiente y
Espacio Público con fecha 5 de septiembre de 2011 sobre el proyecto de Estudio de
Detalle presentado.
Posteriormente, en virtud de acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 7 de
octubre de 2011, se procede a la Aprobación Inicial del Estudio de Detalle de la
parcela ubicada en la calle Elvira Zulueta nO 14 de Vitoria-Gasteiz y se requiere a
BANIF, S.A. para que proceda a la corrección de determinados aspectos del Proyecto
que se señalan en el informe técnico emitido.
El expediente se somete a información pública por el plazo de veinte dias conforme a
la legislación urbanistica vigente mediante anuncios en el Boletín Oficial del Territorio
Histórico de Álava n° 126 correspondiente al 28 de octubre de 2011 yen uno de los
diarios de mayor circulación de éste (en este caso, El Correo y Diario de Noticias de
Álava de 19 de octubre de 2011) para que cuantas personas se consideren afectadas
puedan formular las alegaciones y observaciones que estimen pertinentes.
En el periodo habilitado al efecto se formulan alegaciones por la representación de
BANIF, SA frente al citado acuerdo de Aprobación Inicial, en las que se solicita
eliminar algunos de los requerimientos a los que se condiciona la aprobación definitiva
del estudio de Detalle, no registrándose otras alegaciones. Los contenidos que se
solicita modificar son tres, a saber: 1) La consideración del Suelo Urbano como No
Consolidado; 2) La eliminación del retranqueo de 3 m sobre la zona de dominio
público; y 3) La admisión de la reducción de la zona de dominio público a 2m desde el
lindero norte de la parcela
Examinadas las citadas alegaciones por el Servicio de Planeamiento y Gestión
Urbanistica del Departamento de Urbanismo, se emitió informe técnico con fecha 3 de
abril de 2012 en el que se propone la desestimación de la segunda y tercera alegación
y el sometimiento de la primera de ellas a informe jurldico municipal.
Emitido informe jurídico por el Departamento de Urbanismo con fecha 23 de abril de
2012, en el que se analiza la primera de las alegaciones formuladas, se propone su
estimación por lo que debe desaparecer la primera de las condiciones que se hacian
constar en el acuerdo de Aprobación Inicial del Estudio de Detalle, señalando no
obstante respecto de la tercera y última alegación que el Ayuntamiento de Vitoria
Gasteiz asumirá la reducción de la franja de dominio público que en su caso disponga
ADIF como administración competente, manifestándose asl que el planeamiento
municipal no presenta mayores restricciones a la edificación en la parcela que las
sectoriales ferroviarias para la ordenación propuesta.
Esta propuesta de resolución se eleva a la Junta de Gobierno local con fecha 27 de
abril de 2012, y conforme al acuerdo adoptado con tal fecha se introducen las
correcciones señaladas en el presente Documento refundido para su elevación al
Pleno del Ayuntamiento de Vitoria para su Aprobación Definitiva
La ordenación propuesta en el presente Estudio de Detalle consiste en una adaptación
de las alineaciones, de acuerdo a lo establecido en el articulo 73 de la Ley del Suelo
Vasca, de tal forma que, mediante la cesión de 763, 74 m2 como viario y espacio libre
público sea posible conformar una plaza de dimensiones generosas, que permita: por
un lado, a corto plazo, su uso como espacio estancial y de mejora de la situación
actual de accesos rodados en "fondo de saco" (salida trasera del Hospital de Santiago
y entrada a parcelas privativas), que generan sensación de espacio residual no apto
para el entorno residencial de calidad en el que se encuentra la Parcela; y por otro, a
medio plazo, asegurar la posibilidad de conexión con otros ámbitos, tanto hacia el
Norte con la previsible desaparición de la barrera ferroviaria, como hacia el Sur para
eventuales actuaciones. El tratamiento superficial del viario y espacio libre público,
será definido en un Proyecto ordinario de obras, en los términos que define el articulo
195 de la Ley del Suelo Vasca especifico, a tramitar junto con el primer proyecto
edificatorio para el que se solicite licencia de obras, de tal forma que permita la
integración entre las zonas destinadas a tráfico rodado, las zonas estanciales y las
zonas acceso para vehículos a las parcelas, que se acotan en el plano de ordenación
0-04, Viario y Espacio Libre Público.
Por otro lado, cabe destacar que la ordenación del Estudio de Detalle mantiene todos
los condicionantes volumétricos establecidos en la ordenanza OR-7, a saber:
ocupación del 25% de la parcela; número máximo de plantas de planta baja, primera y
bajo cubierta; altura máxima hasta cornisa de 7,5 m; edificación en un solo edificio por
parcela de dimensiones máximas 40x24 m; separación entre edificios equivalente a la
altura de cornisa; retranqueos a linderos de 4,5 m y de 3m respecto de la zona de
dominio público ferroviario; frente minimo de 18 metros lineales + 3 metros lineales por
vivienda a partir de 3 viviendas. Por tanto, el Estudio de Detalle no modifica ningún
parámetro volumétrico establecido en la Ordenanza.
En función de estos parámetros, la ordenación propuesta define dos parcelas sobre
las que se materializa la edificabilidad correspondiente al ámbito del Estudio de Detalle
La parcelación de la finca matriz se realizará según una directriz Este-Oeste,
aproximadamente paralela al trazado ferroviario, obteniendo una primera parcela (en
adelante, la "Parcela 1") de 2.028, 07 m2 situada en la mitad norte del ámbito, y una
segunda (en adelante, la "Parcela 2") de 2.028,38 m2 situada en la mitad sur del
ámbito. Ambas parcelas cuentan con una superficie superior por tanto a los 2.000 m2,
y con un frente mínimo de parcela superior a 30 metros (31,8 metros lineales la
Parcela 1; 31,4 metros lineales la Parcela 2), lo que permite la edificación de un
máximo de 7 viviendas por parcela, según la Ordenanza OR-7. Por tanto, mediante la
nueva ordenación se obtendrían superficies medias de vivienda más razonables
atendiendo a la coyuntura inmobiliaria actual.
---------- -- - - -
En el siguiente cuadro se detallan los parámetros básicos de la ordenación y su
acomodo a la Ordenanza.
Parámetros de la ordenación Situación de Ordenaciónpartida propuesta
Ámbito del Estudio de Detalle 4.820,20 m' 4.820,20 m2
Edificabilidad 0,5 m2cl m2s 0,5 m'cl m's (sn(sn OR-7) OR-7)
Espacio libre público y viario, aceder gratuitamente y ° 763,74 m2
debidamente urbanizado
Superficie de Parcela 1 4.820,20 m' 2.028,07 m2
Superficie de Parcela 2 ° 2.028,38 m'
Número máximo de viviendas 14
8 (7 por parcela, snOR-7)
Superficie edificable asignada a - 0,5 m'cl m's (snParcela 1 OR-7)
Superficie edificable asignada a - 0,5 m'cl m's (snParcela 2 OR-7)
Frente minimo para 7 viviendas 30m I
Tabla 1. Cuadro resumen de parámetros de la ordenación propuesta
Se acredita que la nueva ordenación ni supone un incremento de aprovechamiento y
ni una reducción de espacios públicos dotacionales (viario espacio libre público y
parcelas dedicadas a equipamientos), sino todo lo contrario, la ordenación supone un
incremento de la superficie destinada a viario y espacio libre público de 763, 74 m' a
ceder gratuitamente y debidamente urbanizado por la propiedad durante la tramitación
de la licencia de obras que se solicite para la primera de las dos parcelas.
A continuación se incluye un cuadro justificativo de los aprovechamientos urbanísticos
de ambas parcelas conforme a los requisitos establecidos por la Ordenanza.
PARCELA 1 (7 VIVIENDAS máximo, sn OR-7)
Parámetro Normativa Ordenación
Superficie de parcela 2.000 m2 2.028,07 m2
Superficie edificable total 0,5 m2ci m2s (sn OR-7) 0,5 m2ci m2s sn OR-7
4,5 m respecto de
Retranqueos sn OR-7linderos y 3 m
respecto de dominiopúblico ferroviario
Área de movimiento (sn OR-7)
0,25 m2si m2s 0,25 m2si m2sOcupación máxima
(sn OR-7) (sn OR-7)
Dimensiones máximas 40x24 m 40x24 m
Frente minimo 30 m lineales 31,8 m lineales
Tabla 2. Cuadro resumen de parámetros de la parcela 1
PARCELA 2 (7 VIVIENDAS máximo, sn OR-7)
Parámetro Normativa Ordenación
Superficie de parcela 2.000 m2 2.028,38 m2
Superficie edificable total 0,5 m2ci m2s (sn OR-7) 0,5 m2ci m2s sn OR-7
Retranqueos sn OR-74,5 m respecto delinderos sn OR-7
Área de movimiento (sn OR-7)
0,25 m2si m2s 0,25 m2si m2sOcupación máxima
(sn OR-7) (sn OR-7)
Dimensiones máximas 40x24 m 40x24 m
Frente minimo 30 m lineales 31,4 m lineales
Tabla 3. Cuadro resumen de parámetros de la parcela 2
De acuerdo con los articulo 156 y 16.4 de la Ley del Sector Ferroviario y los artículos
272 y 34.4 del Reglamento Ferroviario, en suelo clasificado como urbano podrán
reducirse la zona de dominio público, la zona de protección y la linea limite de
edificación siempre que se acredite su necesidad y no se ocasione perjuicio a la
infraestructura ferroviaria y a la seguridad y regularidad de la circulación ferroviaria.
En el presente caso, la ordenación propuesta por el Estudio de Detalle redunda en una
mejora de la ordenación urbanística y no causa perjuicio a la seguridad, regularidad,
conservación y el libre tránsito del ferrocarril. La ordenación propuesta, toma en
consideración:
- la zona de dominio público, a 5 m a partir del lindero norte, coincidente
aproximadamente con la arista exterior de la plataforma de explanación; en ningún
punto es más cercano el lindero norte a la vias que la arista exterior de la plataforma
de explanación.
- la zona de protección,a 8 metros contados desde la arista exterior de la explanación
(a 3 m de la linea de dominio público propuesta y por tanto a 8 m del lindero norte de
la Parcela, coincidente con el retranqueo adicional de 3 m sobre la linea de dominio
público señalado en la Ordenanza).
- y la linea límite de edificación, a aproximadamente 5 m del lindero norte de la
Parcela. La distancia de la edificación respecto a la arista exterior de la explanación
actualmente existente oscilará en esta nueva ordenación entre un minimo de 4,35 m
en aquellos puntos en que coincida con la delimitación de la parcela, y 5,5 m en el
punto en el que más alejada de ésta se encuentra de acuerdo al levantamiento
topográfico, y de un minimo de 11,38 m a la arista exterior más próxima de la
plataforma (sn RLE. 21/12)
La mejora de la ordenación urbanistica mediante la reducción de la linea limite de
edificación queda acreditada por el hecho de que, gracias a la nueva ordenación
volumétrica, se obtiene una cesión gratuita de superficie para viario y espacio libre
público que permite la mejor conectividad del tejido edificado existente, integrándolo
con el entorno, y una mejora en la seguridad de los espacios públicos de acceso a la
Parcela y colindantes, actualmente residuales. Además, dada la previsible
modificación del trazado de la linea Madrid-Irún a su paso por Vitoria-Gasteiz a medio
plazo, en función del Estudio Informativo del Proyecto de Integración del Ferrocarril en
la Ciudad de Vitoria-Gasteiz. Trazado de la Alternativa 2 (Lakua-Arriaga), Ministerio de
Fomento, aprobado en Marzo de 2010, que afecta al tramo colindante con la Parcela,
y que, por tanto, dejaria de formar parte de la Red Ferroviaria de Interés General, se
justifica también la reducción de las limitaciones edificatorias y de usos que se
imponen a la Parcela objeto del Estudio de Detalle porque se extinguirían.
Dado que el proyecto municipal para dichos terrenos consíste en la creación de un eje
público a lo largo del trazado ferroviario actual, resulta además conveniente la creación
de conexiones viarias transversales al eje como la que se propone y la ordenación de
la edificación en posiciones más cercanas a la alineación (dentro de los márgenes
establecidos por la Ordenanza OR-?), y, como hemos citado, que se conformen una
fachada paralela al nuevo eje.
Es el previsible caso, como se analizado en el punto 4 de la Memoria, de
desmantelamiento de la linea ferroviaria de interés general Madrid-Irún,
desaparecerían la línea de dominio público y sus zonas de afección, por lo que, desde
un punto de vista urbanistico, la posibilidad de una zona de dominio público dentro de
la parcela desaparecerá y deberán tenerse en cuenta para la determinación del
número de viviendas y superficie edificable máxima la totalidad de la parcela privada, y
el área de movimiento tendrá en cuenta el retranqueo de 3 m, si los terrenos
colindantes mantienen su condición de dominio público, o 4,5 desde el limite norte de
la parcela en función en el caso de que permanezcan como parcela privada, y ello a
salvo de las limitaciones que legalmente se pudieran derivar de la nueva
infraestructura.
En conclusión, la nueva ordenación volumétrica no supone un perjuicio de la
seguridad, regularidad, conservación y el libre tránsito del ferrocarril en el tramo
considerado, ya que en el ámbito no se realizan actividades relacionadas con la
actividad ferroviaria, dado además el hecho de que en el tejido edificado circundante
ya existen parcelas y edificaciones con distancias inferiores junto al trazado ferroviario.
En Madrid, a 6 de mayo de 2014
D. ALVARO ARDURA URQUIAGA
ARQUITECTO 16.383 COAM