TASACION POR COMPARACION DE MERCADO • VALOR DE MERCADO

� Cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre despues de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones.

• IMPLICANCIAS DEL VALOR DE MERCADO

� Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo. � Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio. � La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas. � Las partes no están relacionadas y actúan independientemente. � Ambos están informados y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta. � La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable. � No se tiene en cuanta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés

especial. • ENFOQUE COMPARATIVO

Valoración de un inmueble según el análisis comparativo de ventas y/u ofertas del mercado de inmuebles similares

� Método que trata de:

� Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado.

� Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado. � Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

• PRINCIPIOS DE VALORACION

� Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.

� Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad

depende de su contribución al valor total de ella. � Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a

diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias es el que resulta de destinado dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

• TI = UF/M² i (ESM) x Supe.m²

� TI = Valor de tasación del inmueble � ESM = Estadística sistematizada del mercado. Valor promedio, máx. min, franja de valores. � UF/M² i = incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los

inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas comunes y de las obras complementarias

� UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad (uso de suelo en alta densidad y edificación en altura) incluye el valor UF/M² de la edificación que exista

• PROBLEMAS

� Supone mercado con competencia perfecta � No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo � Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

• USO

� Tasación para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios.

� No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atípicos en general (colegios, hospitales, retenes, etc.)

• ANALISIS DE LA PROPIEDAD

Establecer las características y cualidades que influyen en su valor � Inspección física del inmueble y su entorno:

� Localización, el sector y la vecindad � Terreno – construcciones

� Análisis de la documentación técnica y legal:

� Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc.

� Conocimiento de disposiciones normativas: � Plan regulador, usos y constructibilidad. � Dotación de servicios públicos.

• EL ESTUDIO DE MERCADO

� Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal. � Análisis de la propiedad en relación a su mercado. � Tasación del inmueble tipo: estadística sistematizada de mercado.

• ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO

� Observación de la situación del mercado: � Situación general del país (macro) � Situación del mercado inmobiliario.

� Recopilación de información de mercado:

� Existe un mercado representativo de inmuebles comparables. � Existe información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.

• RECOPILACION DE INFORMACION

� Captura de datos: � Elemento estadístico a mayor número de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la

información. � Elemento cualitativo: a mayor información específica, mejores resultados de los ajustes,

a mayor semejanza, más significativa es la información. � Escasez de información (espacio – tiempo). � Antecedentes incompletos e insuficientes. � Muestra no aleatoria. � Bienes heterogéneos: bienes sustitutos, similares pero no idénticos.

• CARACTERISTICAS PARA SELECCIONAR Sistema de síntesis: idea global del inmueble; capturar los componentes técnicos que lo identifican, definen y diferencian.

� Tipologías de productos inmobiliarios: � Uso (mercado segmentado) � Tipo edificatorio (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).

� Localización:

� Barrios homogéneos. � Densidad. � Estrato socioeconómico. � Tamaño del inmueble. � Valor. � Fecha. � Tipo de fuente.

• VERIFICACION DE LA INFORMACIÓN (CONTROL DE CALIDAD)

� Descarte y validación de datos: � Datos incompletos o repetidos. � Sujetos relacionados. � Especulaciones. � Promociones “equivocadas”. � Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción). � Heterogeneidad de construcciones.

� Corrección de sesgos de las fuentes:

� Muestra restringida pero fiable.

� Seguimiento de las referencias • ANALISIS DE LA PROPIEDAD EN SU MERCADO

� Calidad de la respuesta a los requerimientos del mercado. Comparación con otras que compiten por igual demanda: � Ubicación. � Entorno inmediato y accesibilidad. � Terreno, construcción, conservación. � Comercialización. � Otros.

� Análisis del mayor y mejor uso.

• TASACION DEL INMUEBLE PROBLEMA

Aplicación al caso especifico

� Selección de propiedades comparables. � Evaluación de las diferencias. � Homogeneización. � Reconciliación de valores

• RECONCILIACION DE VALORES

� Aproximación matemática: � Promedio – desviación estándar – distribución.

� Margen de error de la estimación : Franja de valor

� Franja de valor = media + margen de error

� Ponderación de los resultados � Grado de semejanza. � Confiabilidad de los datos.

� Opinión técnica y cualitativa: � Tendencia del valor. � Bien como inversión/garantia. � Limitaciones o restricciones. � Potencialidades.

EJEMPLIFICACION TASACION POR COMPARACION DE MERCADO 1. ANALISIS DE MERCADO DE CASA DE 560 M² DE TERRENO Y 169, M² EDIFICADOS.

COMUNA DE PROVIDENCIA

OFERTA DE CASAS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA N° fecha Ubicación Valor UF Terreno Edificación Fuente de

información 1 5.381 500 200 2 6.272 420 158 3 5.227 440 180 4 7.500 460 260 5 7.350 500 160 6 7.963 530 220 7 7.748 539 250 8 6.800 550 200 9 7.550 580 190 10 7.900 600 240

TOTAL 69.691 5.119 2.058 PROMEDIO 6.961,10 511,90 205,80

CASA PROBLEMA 560,00 169,00

OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA N° fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M² Fuente de

información 1 4.250 500 8,5 2 5.580 620 9,0 3 3.264 480 6,8 4 3.339 530 6,3 5 4.350 580 7,5 6 4.680 650 7,2

TOTAL 25.463 3.360 45,3 PROMEDIO 4.243,83 560 7,58

2. HOMOLOGACION BASICA • Valor casa promedio = UF 6.961,10 Son 511,90 m² de terreno X UF/M² 7,58 promedio valor suelo = UF 3.880,20 Residual para lo edificado = UF 3.080,90 Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m² edificado = UF/M² 14,97 • Tasación casa problema Son 560 m² de terreno X UF/M² 7,58 = UF 4.244,80 Son 169 m² edificados X UF/M² 14,97 = UF 2.529,93 = UF 6.774,73

Nombre de archivo: Enfoque por comparación de mercado Directorio: E:\UTEM Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de

programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: EJEMPLIFICACION Asunto: Autor: AA&AA Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 21/06/2007 4:00 Cambio número: 4 Guardado el: 20/03/2008 5:12 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 7 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:12 Última impresión completa Número de páginas: 7 Número de palabras: 1.160 (aprox.) Número de caracteres: 6.383 (aprox.)