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El Artículo 900 del Código Civil y la Comprobación Ante

Notario del Derecho de Propiedad

Por el

LIC. J OS:J!j $ERRAN O ACEVEDQ

www.juridicas.unam.mxEsta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

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Revista de Derecho Notarial Mexicano, núm. 46, México, 1972. DR © Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

CAPÍTULO I

LA PROPIEDAD Y LOS MODOS DE ADQUIRIRLA

l. La Propiedad.

La palabra propiedad como denominación técnica del poder supremo sobre una cosa se empezó a usar en la época imperial de Roma, especialmente para oponer dicho poder al derecho de usufructo.

Con anterioridad se había hablado de dominio y antes aún de mancipium, según advierte el maestro Pedro Bonfante (Instituciones de Derecho Romano, Madrid 1929, página 250).

Diversas definiciones se han dado de la propiedad, y entre ellas citaré solo las dos siguientes: la primera de un romanista y la segunda de un civilista.

A. Bonfante en la obra citada define la propiedad como "el señorío más general sobre la cosa, ya sea en acción, ya sea por lo menos en potencia".

El a'.ltor implica su definición diciendo que habla del "señorío más general", porque las facultades del propietario no se pueden determinar enumerando lo que puede hacer, ya que el titular del derecho de propiedad puede ejercitar todas las facultades posibles, teniendo en cuenta la naturaleza misma de cada cosa y las limitaciones que él mismo se haya impuesto de conformidad con las leyes. Pueden, en cambio, determinarse en forma positiva algunas limitaciones a ese derecho de propiedad, limitaciones que han variado y varían según los tiempos y los lugares.

Dice asimismo dicho autor que se trata de un poder "ya sea en acción, ya sea por lo menos en potencia" en virtud de que en un momento determinado puede suceder que el propietario no tenga efectivamente la disponibilidad material sobre su bien, lo cual no afecta la naturaleza misma del derecho de propiedad.

B. PJaniol define el derecho de propiedad como aquel "en virtud del cual una cosa se haya sometida, de modo perpetuo y exclusivo,

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a la acción y a la voluntad de una persona". (Tratado Práctico de Derecho Civil Francés, -Habana 1930- Tomo III número 211).

Es un derecho exclusivo porque cuando afirmamos que alguien es propietario de una cosa, negamos que cualquier otra persona pueda tener igual carácter respecto de la misma.

Es un derecho perpetuo por su naturaleza y no puede perderse por el solo hecho de no hacer uso de él. Este principio de perpetuidad sufre sin embargo algunas importantísimas excepciones, piénsese simplemente en el derecho del propietario que queda sujeto a una condición resulotoria.

Planiol critica al Código Civil Francés que en su ·artículo 544 define la propiedad como "el derecho de gozar y de disponer de las cosas del modo más absoluto".

Nuestro Código Civil de 1928 escapa a la crítica anterior ya que con mejor técnica legislativa se abstiene de dar una definición de la propiedad y simplemente dispone en su artículo 830 que "el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes".

De la simple lectura de ambos artículos puede concluirse fácilmente que el Código Civil Francés nos presenta una concepción inc~i.vidualista de la propiedad, semejante al concepto absoluto de la misma que se atribuye al derecho romano y que según los comentadores era el "jus utendi, fruendi et abutendi, quatenus juris ratio patitur". El derecho romano, sin embargo, imponía a la propiedad ciertas limitaciones, como por ejemplo la de que el propietario de un fundo no podía cultivarlo hasta el límite preciso sino que debía dejar un espacio libre (limitación ésta más bien de carácter religioso) ; el propietario tampoco podía variar el curso de las aguas con perjuicio de otros fundos ; adviértase, finalmente, que hubo algunos casos de expropiación de propiedades de particulares por cau&a de utilidad o interés general.

Nuestro código citado presenta, en cambio, un aspecto diverso del derecho de propiedad al atribuirle claramente una función social.

Dicha función social aparece en los siguientes artículos: "Artículo 831. La propiedad no puede ser ocupada contra la

voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad publica y mediante indemnización".

"Artículo 833.-El Gobierno Federal podrá expropiar las cosas que pertenezcan a los particulares y que se consideren como nota-

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bies y características manifestaciones de nuestra cultura nacional, de acuerdo con la ley especial correspondiente".

"Artículo 834.-Quienes actualmente sean propietarios de las cosas mencionadas en el artículo anterior no podrán enajenarlas o gravarlas, ni alterarlas -en forma que pierdan sus características-, sin autorización del C. Presidente de la República, concedida por conducto de la Secretaría de Educación Pública y Bellas Artes".

La infracción de este artículo se castiga como delito, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 835.

"Artículo 836.-La autoridad puede, mediante indemnización, ocupar la propiedad particular, deteriorarla y aun destruirla, si éso es mdispensable para prevenir o remediar una calamidad pública, para salvar de un riesgo inminente una población o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo".

Los dos últimos artículos que han quedado transcritos destacan aún más la función social de la propiedad privada.

El derecho de propiedad se ve restringido en forma general por el artículo 840 que determina: "N o es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario".

El rlerecho de propiedad, cualquiera que sea el aspecto o la función &ocial que pueda asignársele de acuerdo con las ideologías reinantes, es el poder o potestad mayor que puede darse sobre una cosa en un lugar y en una época determinados (Plena in re potestas).

Estableciendo un paralelo entre el orden del ser y el orden de lo jurídico y parodiando la noción del ser necesario que da Leibnitz, podría decirse que el derecho de propiedad es aquel sobre el cual no puede concebirse otro. dentro de un orden jurídico determinado. Y :..sí, como la propiedad es el poder máximo que puede tener una persona sobre una cosa, todos los demás derechos que pueden constituírse sobre ésta quedan subordinados al de propiedad y tienen en él su base.

2. M o dos de adquisict:ón de la propiedad.

"Modo" etimológicamente procede de la palabra latina "modus" que significa forma ó manera particular de hacer una cosa (Diccio·lario de Derecho Privado, Editorial Labor, S. A. 1950).

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Adquisición es "el fenómeno de umon de un derecho al sujeto que resulta por tal hecho su titular" (Instituciones de Derecho Civil, Ruggiero, Madrid, 1929, vol. I, capítulo VII párrafo 23) .

"Llamamos modos de adquirir la propiedad aquellos hechos jurídicos a los cuales la ley reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en un sujeto" (Ruggiero, op. cit., párrafo 52).

El derecho romano (Instituta, Libro II, Título 1, XI), dividía los modos de adquirir la propiedad en naturales o de derecho de gentes y civiles, según que procedieran del derecho natural o de la ley. Los primeros eran comunes a todos los pueblos, los segundos eran de carácter formal, estaban determinados positivamente por el derecho civil y eran, consiguientemente, propios y exclusivos de los ciudadanos romanos.

Los modos de adquirir del derecho natural se dividían en originarios y derivados, según que la cosa adquirida no perteneciera antes a n.adie o estuviera ya en el dominio de otra u otras personas.

Los romanos citaban como ejemplo típico de los modos de adquisición originaria la ocupación y de los modos de adquisición derivada la tradición.

En los primeros existe sólo el hecho o la voluntad de una persona, en los segundos se requieren necesariamente dos o más personas y hay causahabencia, el derecho de quien adquiere se basa en el derecho de quien transmite.

La adquisición derivada podía hacerse a su vez a título singular, como en la donación, y a título universal, como en la herencia; en la primera se adquiría uno o varios objetos determinados y en la segunda se adquiría la totalidad de un patrimonio o una parte alícuota del mismo.

Actualmente, afirma el citado Diccionario de derecho Privado al explicar la palabra "modo", se dividen también los modos de adquisición derivada en inter vivos y mortis causa, subdividiéndose los primeros en onerosos y gratuitos. Se dice que hay onerosidad cuando la disminución que sufre un patrimonio tiene o debe tener una correspondiente disminución en el patrimonio de otra persona; en el caso de que no haya ni deba haber la correspondiente disminución en otro patrimonio, se dice que la adquisición es gratuita.

Planiol sostiene que se pueden distinguir ocho modos de adquirir establecidos en el Código Civil aunque de manera confusa: la ocupación, la convención, la posesión, la accesión, la adjudicación, el

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testamento, la ley, que en algunas hipótesis atribuye por sí misma la propiedad y la tradición. (Op. cit., número 588-49.).

Unicamente la accesión será estudiada en esta tesis, en el capítulo siguiente se hará referencia a la discución de si efectivamente la accesión es un modo de adquirir la propiedad o simplemente un desarrollo de la misma.

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CAPÍTULO II

LA ACCESION

l. Derecho Romano.

M. Ortolan en su obra "Explicación Histórica de las. Instituciones. del Emperador Justiniano", (Séptima Edición, Madrid, tomo I página 312) enseña que los comentadores del derecho romano· junto a la ocupación han colocado otro modo de adquirir la propiedad, la accesión consistente en que "el propietario de una cosa principal adquiera nafluralmente, por la fuerza misma del hecho, todo lo que se ag'regue y reúna como accesorio a su cosa". · ·

El mismo Ortolan cita a M. Ducaurroy calificándolo como eminente profesor de derecho romano que ha puesto en duda que en Ja legislación romana existiese la accesión como medio de adquirir la propiedad y transcribe el siguiente párrafo de dicho profesor: "353. . . los jurisconsultos romanos dicen expresamente que las cosas se adquieren per traditionem (párrafo 40 h. t.) ;. ql,le las cosa& nullíus corresponden al primer ocupante (12 h. t.) ; pero no he leído nunca en ninguno de ellos que la accesión fuese un modo de adquirir, ni que una cosa que llegase a ser accesoria de otra dejase por este solo hecho de pertenecer a su primer dueño. Espero demostrar que los textos deciden realmente lo contrario.- 354.-Estoy convencido de que la accesión es un hecho que no transmite nada, y por consiguiente, no adquiere (no hace adquirir) a ninguna persona la propiedad de otra ... " (Op. cit., pág. 313).

Ortolan observa que sólo debe desecharse la palabra accessio· en el derecho romano, como expresión latina tomada en el 'sentido que se le da actualmente y "en el que es un barbarismo". Lo anterior no obsta, sin embargo, para que en nuestro derecho y en nuestro idioma se use la palabra accesión para expresar dicha idea.

La palabra accesión, concluye categóricamente Ortolan, en el sentido que se le da actualmente no pertenece a la legislación romana.

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En los textos romanos se usa la palabra "accE>ssio'' para significar lo accesorio, o sea, el objeto unido accesoriamente. Dicha palabra expresa pues la cosa que se une y no el hecho de la reunión Ulpiano la emplea en este sentido en su lacónica regla: "Accessio cedat principali" (que lo accesorio siga a lo principal) que se lee en el Digesto 34.2.19, párrafo 13 F-Ulpiano (Cuerpo del De1·echo Civil Romano. Barcelona, 1892, pág. 668).

Ortolan se pregunta si esta máxima era un principio de derecho que hacía adquirir a una persona la propiedad de otra ; en favor de la respuesta afirmativa aduce el parecer del jurisconsulto Paulo que claramente acepta, al establecer la siguiente regla, que el hecho que ahora se denomina accesión es un modo de adquirir la propiedad. "In omnibus igitur istis, in quibus mea res, per praevalentiam, alienam rem trahit meamque efficit, si eam rem vindicem, per exceptionem doli (mali), cogar pretium ejus quod acceserit, dare". "Por consiguiente, en todos estos casos en que mi cosa por predominio atrae una ajena y la hace mía . .. ". Con toda claridad dice dicho jurisconsulto que la propiedad de esa cosa se transmite, "la hace mía" (Ortolan, op. cit., pág. 315).

Los textos romanos presentan diversos casos que se refieren a la accesión entendida en el sentido que se le da en la actualidad, sólo que no dan un nombre especial al principio que los comprende y explica.

2. Doctrinas Modernas.

E.l Diccionario de Derecho Privado (Editorial Labor, S. A. Madrid, 1950) define la accesión, siguiendo a Clemente De Diego, como "el derecho que compete al dueño de una cosa sobre lo que ésta produzca y a ella se le incorpore o una, más o menos inmediatamente, en calidad de accesorio y de un modo inseparable".

En esa definición se dice que se adquiere por accesión tanto lo que se incorpora a una cosa como lo que ésta produce, o sea, sus frutos.

Aparecen así dos especies de accesión; la discreta en virtud de la cual una persona adquiere el producto de las cosas que le pertenecen y la contínua que hace que una persona adquiera una cosa por el solo hecho de que ésta se incorpora a otra que le pertenece y que se considera principal.

La accesión puede ser natural, industrial o mixta, según que se

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produzca por efecto exclusivo de la naturaleza, por el solo trabajo, o en parte por la naturaleza y en parte por el trabajo.

La accesión puede clasificarse también en inmobiliaria o mobiliaria, según que se realice en beneficio inmediato de una cosa inr:meble o de una mueble.

Planiol define la accesión conio "el derecho en virtud del cual el propietario de una cosa adquiere la propiedad de todo lo que a ella se une o incorpora, bien natural, bien artificialmente" (Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. Planiol y Ripert. Habana, 1930. Tomo III, número 256).

Conforme a esa definición, los frutos no se adquieren por accesión, contrariamente a lo que establece el artículo 546 del Código Napoleón que dice: "La propiedad de una cosa mueble o inmueble da derecho sobre todo lo que ésta produce y sobre todo aquello que se le une como accesorio, sea natural o artificialmente. Este derechr) se llama de accesión".

Planiol critica el artículo citado porque bajo la denominación de accesión incluye dos series de hipótesis muy diferentes: aquellas en que una persona es propietaria de una cosa a título de accesión y :=.quellas en que llega a ser propietaria por efecto de la accesión.

El propietario de una cosa es dueño de todos los accesorios de la misma ; le pertenecen a título de accesión porque su derecho de propiedad se extiende hasta ellos.

En otros casos, en cambio, cuando una persona llega a ser propietaria por efecto de la accesión, sí admite Planiol que: "el derecho de accesión constituye. . . un modo de adquisición de lá propiedad, pero de carácter particular, ya que se liga estrechamen· te a la noción de propiedad, cuya extensión determina" (Planiol, op. cit. núm. 256).

Hecha esa distinción se advierte claramente que el prápietarib' de una cosa no llega a ser propietario de los frútos de la m:isma por derecho de accesión (como lo afirma el ·código) ; su derechó de· propiedad es único y se extiende hasta los frutos. No tiene un· derecho de propiedad sobre la cosa principal y otro derecho de propiedad sobre los frutos.

Laurent tampoco admite que el dueño adquiera los frutos de la cosa por accesión "Perteneciéndome a mí los frutos siguen siendo· míos como consecuencia del derecho de propiedad" y en cuanto a las construcciones dice: "El dueño del suelo se vuelve propietario de la construcción. . . que un tercero poseedor ha levantado. ¿Esto es a título de accesión?. . . Se necesita una manifestación de voluntad

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p&·a que llegue a ser propietario, lo que excluye el puro derecho de accesión. ¿Aun cuando deba conservar las construcciones y plantaciones puede decirse que él adquiere una cosa accesoria mediante una cosa principal? No, porque la cosa que se dice ser accesoria se ha confundido con la cosa principal, ya no existe tal como era, luego no puede decirse que se haya transmitido su propiedad. . . Si el derecho de accesión fuese un verdadero medio de adquisición de la propiedad ... " (Principios de Derecho Civil Francés. F. Laurent. México, 1895. Tomo VI, pág. 292).

F. Ricci va mucho más adelante y terminantemente afirma: "La accesión no es uno de los medios con los cuales se adquiere la propiedad, sino uno de los medios con que se ejercita el derecho de próviead con relación a su extensión. . . Si, pues, el derecho de propi~dad da derecho sobre aquello que se considera como un accesorio de la cosa, el derecho de accesión no supone un medio para adquirir la :vropiedad, sino que la cosa penetra en el mismo derecho de propiedad, extendiéndose éste a todo lo que por accesión tiene la cosa ... no surge en mí un nuevo derecho de propiedad, distinto o diverso del que primero tenía, sino que es el mismo derecho de propiedad que se extiende y se ejerce sobre las producciones o sobre la accesión. Así la producción o la accesión no pueden considerarse como una nueva propiedad, sino que forman parte de la propiedad ya existente, y con ella se confunden o identifican ... "

Las afirmaciones anteriores, agrega dicho autor, tienen importancia práctica: " ... vendido un predio, se entienden también vendidas sus accesiones, cosa que no ocurriría si estas últimas constituyesen propiedades distintas, toda vez que en la venta de una propiedad no se puede comprender una propiedad distinta". (Derecho Civil Teórico y Práctico. Francisco Ricci. Madrid. Volumen Primero. Título JI, Capítulo JI).

Manresa y Navarro se expresa en el mismo sentido: "La accesión es. . . una extensión o consecuencia del dominio o mejor aún es el mismo derecho de propiedad en ejercicio".

Maniesa y Navarro, sin embargo, confiesa que esta doctrina moderna no es la que aconsejan los precedentes de su derecho patrio y los antecedentes del derecho romano. "Según el derecho romano la accesión es un modo originario de adquirir la propiedad y el mismo código francés en su artículo. . . 712. . . dice: "La propiedad se adquiere. . . por accesión o incorporación" y considera, por tanto, la accesión como el derecho romano". (Comentarios al Código Civil Español, Madrid, 1904, Tomo III, Tít. II. Cap. II, Párrafo I).




Manresa y Navarro explica el criterio de los códigos modernos que afirman que se adquiere por accesión tanto lo que los bienes producen como todo aquello que se une o incorpora a éstos, diciendo qu·~: "En la accesión propiamente dicha, si bien se adquiere una propiedad nueva, es tan por consecuencia de la anterior que, si se nos permitiera la expresión, diríamos que en rigor son las cosas las que atraen otras y por razón de aquéllas adquiere su dueño. De aquí que no puede existir accesión sin propiedad previa, a diferencia de otr(IS modos de adquirir; aunque se la pudiera incluir entre éstos, fundamentalmente y en último término siempre será una derivación del derecho de propiedad, sin el cual no tendría fundamento ni existencia". (Op. et loe. cit.).

"El fundamento del derecho de accesión radica en el derecho de propiedad. El título por el cual nos hacemos o somos dueños de los frutos y productos de los bienes y de cuanto se les incorpore o una, es la relación jurídica preexistente en los bienes mismos, uno de los cuales es de nuestra propiedad". (Manresa. Op. cit. Comentario al Art. 353 del Código Civil Español de 1888) .

Finalmente, atendiendo la advertencia hecha por Roberto de Ruggiero, debe tenerse en todo caso muy en cuenta que: " ... adquisición de la propiedad ajena por accesión no significa que se deba verificar siempre gratuitamente sin compensación patrimonial a aquel que pierde la cosa que se une a la de otro" (Instituciones de Derecho Civil. Madrid, 1929. Vol. I, pág. 605).

En todo lo relativo a la accesión están en juego dos principios fundamentales: "lo accesorio sigue a lo principal" y "nadie debe enriquecerse sin causa a expensas de otro".

Debe tenerse muy presente, además, que en nuestro derecho el enriquecimiento sin causa es una fuente de obligaciones de conformidad con lo establecido por el Capítulo III del Título Primero, Libro Cuarto del Código Civil para el Distrito y Territorios FedP.rales de 1928.

3. Legislación positiva.

A la luz de las doctrinas expuestas podrán apreciarse las disposiciones de nuestros Códigos Civiles que incurren en los mismos defectos que el artículo 546 del Código Napoleón que ha quedado transcrito y del que difieren solamente en la redacción, pues tienen igu<1l contenido.

El Códizo del Distrito Federal de 1928 en su artículo 886 nos




define el dere(!ho de accesión diciendo: "La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión". Como se ve, dicho artículo queda sujeto a las críticas de Laurent y de Planiol.

El citado artículo del Código de 1828 reproduce el artículo 773 del Código de 1884, siendo ambos idénticos al artículo 869 del Código de 1870.

Estos artículos a su· vez están tomados del artículo 396 del Proyecw de Código Civil Español de 1851..

· El artículo 353 del Código Civil Español de 1888 dice: "La pro piedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente".

La redacción de este último artículo es mejor y más breve, pero tiene el mismo contenido.

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siembra o plantación, previa la indemnización prescrita en el artículo 882, o de obligar al que jnb1·icó o plantó a pagarle el precio del terreno y al que sembró solamente su renta".

Como puede verse, estos artículos coinciden con la primera parte Jel artículo citado del código vigente. El artículo 900 del Código Civil de 1928 añade un párrafo a dicho artículo 788 del Código Civil de 1884 para dar solución expresa al caso en que ha habido mala íe por parte del dueño del terreno.

Adviértase sin embargo, desde ahora, en esta tesis se considerará exclusivamente la primera hipótesis prevista por el artículo 900 del Código Civil actual o sea la del edificador de buena fe, en la que se supone asimismo que el dueño del terreno es también de bu<'na fe.

Dicha hipótesis es favorable al dueño del terreno y no obstante se verá que en ella no puede afirmarse la propiedad de éste sobre la wnstrucción.

Si el dueño del terreno procede de mala fe, no tiene ni siquiera el derecho de hacer suya la construcción, menos aún podrá afirmarse que le pertenece.

B. Legislación Española.

1. El artículo 885 del Código de 1870 para el Distrito Federal, que ha quedado transcrito, es igual al artículo 404 del Proyecto de Código Civü Español de 1851, del que difiere tan sólo en la cita del artículo que prescribe la indemnización.

2. El artículo 361 del Código Civil Español de 1888 sólo dió un1 redacción diferente a la frase final del citado artículo del proyecto. "El dueño del terreno. . . tendrá derecho a hacer suya ... previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno y al que sembró la renta correspondiente".

3. Dichos artículos tienen a su vez su antecedente en la Ley de Partidas, cuya Ley XLI, Título XXVIII, Tercera Partida, es de este tenor:

"Ley XLI. Como deue ome cobrar las despensas que faze en las cosas que compro a buena fe, si le son vencidas en juyzio.

Heredades agenas compran o ganan los omes a buena fe, e despues que las han compradas fazen y de nueuo alguna cosa assi como torre, o casa o otro edificio, o si es heredad, plantan y a las vegadas arboles, o ponen majuelos, o fazen y otras cosas semejates

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así, aunque la casa haya sido derruida, no puede, sin embargo, vindicar los materiales. Es, en verdad, constante que si, constituido el constructor en posesión, el dueño del suelo pretendiese que la casa era suya, y no pagase el prr·ecio de los materiales y los jornales de les trabajadores, puede ser repelido por la excepción de dolo malo; solamente si fué poseedor de buena fe e.l que edificó; pues al que sabía que el suelo era de otro puede oponérsele su culpa, porque había edificado temerariamente en aquel suelo que eonocía que era de otro". (Traducción y texto que se leen en "Cuerpo del Derecho Civil Romano", edición fechada en Barcelona, 1889).

D. Referencia a los Códigos Civiles de Francia e Italia.

l. El artículo 555 del Código Napoleón no atribuye la propiedad de la con~trucción al dueño del suelo y establece un derecho de elección diferente del que establecen nuestros códigos:

Dicho artículo dice en lo conducente: "Cuando las plantaciones, construcciones u obras han sido he

chas por un tercero y con materiales propios, el propietario del fundo tiene derecho de retenerlas o de obligar al tercero a retirarlas.

Si el propietario del fundo pide la supresión ... Si el propietario prefiere conservar estas plantaciones o cons

trucciones, debe reembolsar el valor de los materiales y el precio de la mano de obra sin tener en cuenta el mayor o menor aumento de valor que el fundo haya podido obtener. Sin embargo, si las plantaciones, construcciones u obras han sido hechas por un tercero que ha sufrido la evicción y que no ha sido condenado a restituir los frutos, en atención a su buena fe, el propietario no podrá demandar la supresión de dichas obras, plantaciones y construcciones; pero tendrá el derecho de elegir entre reembolsar el valor de los materiales y de la mano de obra, o de reembolsar una suma igual a aquella que represente el aumento de valor del fundo ("Les Codes Franc;ais''. París. 1857. Huitieme édition).

2. El Código Civil Italiano de 1865 establece:

"Art. 450. Cuando las plantaciones, construcciones y obras han sido hechas por un tercero y con materiales propios, el propietario del predio tiene derecho o de retenerlas o de obligar a aquel que las ha hecho a que las retire. . . Si el propietario prefiere conservar las plantaciones y construcciones, debe pagar, a su elección, el valor

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destas nueuamente como en lo suyo. E vienen despues desso los verdaderos señores, e vencenlos en juyzio de aquello que assi han ganado. E porque puede acaescer contienda entre los omes si las despensas que assi fuessen fechas, dueuen cobrar, o non, los que las fizieron: dezímos que ante que sea entregado, de la casa, e de la heredad, el que la venciere assi como sobredicho es que sea tenudo de i;ornar al otro, todas las despensas que ouiere fecho de nueuo en ella: ca pues que ouo buena fe en ganar la cosa e labró en ella assi como en lo suyo, derecho es que cobre aquello que y despendio en esta manera ... " (Códigos Antiguos de España. Madrid, 1885).

La misma ley disponía que si el dueño del terreno era tan pobr~ que no pudiese pagar las expensas hechas por el tercero de buena fe sino que más bien quisiese vender todo cuanto tenía : "dnimos que entonce no seria tenudo de las pagar", pero el que la~ haoía hecho se las podría llevar "e fazer dello su pro".

C. Derecho Romano.

Las citadas disposiciones legales españolas tienen a su Vlfl su origen en el párrafo XXX del Título 1 del Libro 11 de las "Instituta" de Justiniano, con el que coinciden en el fondo, como lo afirma D. Florencio García Gollena al comentar el artículo 404 del Proyecto de Código Civil Español de 1851. (Concordancias, Motivos y Comentarios del Código Civil Español. México, 1878).

El párrafo aludido dice así: "XXX. Ex diverso, si quis in alieno solo sua materia domum

aedificaverit, illius fit domus cujus et solum est. Sed hoc casu materiae dominus proprietatem ejus amittit, quía voluntate ejus intelligitur esse alienata, utique si non ignorabat se in alieno solo aedificare; et .deo, licet diruta sit domus, materiam tamen vindicare non potest. Certe illud constat si in possessione constituto aedificatore, solí dominus petat domum suam esse, nec solvate pretium materiae et mercedes fabrorum, posse cum per exceptionem dolí mali repelli : utique si bonae fidei possessor fuerit qui aedificavit. Nam scienti alienum solum esse, potest objici culpa quod aedificaverit temere in eo solo, quod intelligebat alienum esse".

"Por el contrario, si alguno hubiere edificado con sus materiales una casa en suelo ajeno, la casa se hace d.e aquel de quien también es el suelo. Pero en este caso, el dueño de los materiales pierde la propiedad de ellos, porque se entienden enajenados por su voluntad; solamente, si no ignoraba que edificaba en suelo ajeno; y




de los materiales y el costo de la mano de obra, o el aumento de valor que haya obtenido el predio ... "

El Código Civil Italiano actual, del año de 1942, con ligeras modificaciones de redacción, establece el mismo derecho de elección en su artículo 936.

El Código Civil Italiano tuvo el cuidado de prever el caso en que se trate simplemente de una pequeña invasión.

Dicho Código da una solución diferente y especial al supuesto indicado, substrayéndolo así al régimen general que establece el artículo que se ha transcrito.

"Art. 938. Si en la construcción de un edificio se ocupa de buena fe una parte del terreno contiguo, y el propietario de éste no se opone dentro de los tres meses contados a partir del día en que se inició la construcción, la autoridad judicial, tomando en cuanta las circunstancias, puede adjudicar al constructor la propiedad del edificio y del terreno ocupado. El constructor queda obligado a pagar al propietario del predio el doble del valor de la superficie ocupada y a resarcirle de los daños".

El artículo 452 del Código Civil Italiano de 1865 daba la misma solución, sólo que exigí3. que las construcciones se hubieran hecho "a sabiendas y Fin oposición del vecino".

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CAPÍTULO IV . ~·

INTERPRETACION DEL ARTICULO 900 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS FEDERALES

Su situación en el Código.

El Código Civil de 1928 dice: "Artículo 895. Todo lo que se une o se incorpora a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca, con sujeción a lo que se dispone en Jos artículos siguientes:

"Artículo 896. Todas las obras, siembras y plantaciones, así como las mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo wntrario".

Luego según el artículo 896 que afirma que las construcciones existentes sobre un terreno se presumen hechas por el propietario de éste y a sus expensas, presunción que está basada en lo que comúnmente acontece, la propiedad atribuída al dueño del terreno por el artículo 895 es sólo una propiedad presunta, lo que viene a ser confirmado por el artículo 900 que no le atribuye ninguna propiedad, según se demostrará posteriormente.

En esta tesis se hará referencia expresa sólo al caso de las constru{.ciones, pero en la inteligencia de que lo mismo puede afirmarse de las siembras o plantaciones, en sus respectivos casos.

N o puede interpretarse el artículo 895 en el sentido de atribuir simple y llanamente la propiedad de la construcción al dueño del terreno porque, según enseña Ricci, no se puede afirmar que alguien tiene un derecho cuando otros tienen la facultad de probar que no le pertenece, facultad que queda establecida por el artículo 896 que expresamente admite prueba para destruir la presunción. Consiguientemente dicha presunción no es "juris et de jure" sino "juris tantum".

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Esa presuncwn exime al dueño del terreno de la carga de la prueba; si un tercero afirma que determinada construcción hecha en terreno ajeno le pertenece, deberá probarlo, de conformidad, además, con el principio lógico de todos admitido "asserentis est probare" (quien afirma debe probar).

El artículo 900 da solución precisamente al caso en que se destruye la presunción establecida por el artículo 896.

En esta forma queda desvirtuado el principio de que el propietario del suelo es por ese solo hecho propietario de la construcción, principio que pudiera quizá estimarse que está establecido por el artículo 895, si éste no concluyera con la sulyedad de que queda sujeto "a lo que se dispone en los artículos siguientes" (entre los quE> se encuentran el 896 y el 900).

Dicho artículo 900 sólo da al propietario del terreno un derecho de opción.

Esta afirmación quedará comprobada con la opinión de juristas y con la interpretación que ha dado a dicho artículo la Suprema C01-te de Justicia de la nación.

En el capítulo precedente ha quedado establecida la relación que guarda el artículo 900 de nuestro código con los artículos que comentan los juristas extranjeros que se citarán.

l. Inte1·pretación Doctrinal.

a). Manresa y Navarro.

Al comentar dicho autor el artículo 359 del Código Español de 1888 afirma que según el artículo 358, que coincide con el artículo 895 de nuestro citado código de 1928, "el dueño del predio es dueño de lo edificado, pero de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes, entre los cuales se encuentra el 361 que dice. . . "el propietario del terreno puede hace¡· suya la obra . .. " luego no es suya todavía. . . ¿De quién es entonces? ¿De quién la puede reclamar el dueño? Sin duda del tercero, porque del tercero es; y para que este tercero deje de ser dueño hay que indemnizarlo, en una u otra forma, según que haya obrado de buena o de mala fe. . . Por otra parte, el mismo artículo da derecho al dueño del terreno para obligar al tercero a comprar el suelo en que ha edificado, con lo cual el tercero se hace dueño del todo". (José María Manresa y Nava-

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rro. "Comentarios al Código Civil Español". Madrid, 1904. Tomo III. Títu.lo II, capítulo II, párrafo 1).

b) . Ga1·cía Gollena.

Refiriéndose García Gollena al artículo 404 del Proyecto de Código Civil Español de 1851, cuya concordancia ha quedado establecida en el capítulo anterior, dice que: "El artículo descansa en la regla de derecho civil o de derecho natural, que nadie debe enriquecerse con detrimento de otro que ha procedido de buena fe; y la elección que en él se da al dueño del terreno salva lo dispuesto por regla general en los artículos 396 y 401". (Concordancias, Motivos y Comentarios del Código Civil Español. Florencia García Gollena. México, 1878).

e). Francisco Ricci.

Ricci comenta en forma muy enérgica una resolución en que se dió una interpretación diferente al artículo correspondiente del Código Civil Italiano y se expresa en los siguientes términos: " ... en efecto, examinando y regulando la respectiva posición jurídica del propietario del suelo y del constructor, el citado artículo 448 dispone que la edificación se presume hecha por el propietario y a su costa, perteneciéndole; esta presunción cesa desde el momento en que se prueba lo contrario, y salvo siempre los derechos adquiridos por terceros al amparo de la indicada presunción; y cuando las partes quieran hacer cesar esa dualidad y no hubiera entre ellas acuerdo, dispone el artículo 450 que el propietario del suelo tiene derecho a elegir entre obligar al constructor a levantar lo edificado sin indemnización alguna, o con indemnización de daños, según los casos, o bien conservar lo edificado pagando ya los materiales y la mano de obra, ya el aumento de valor que el fundo hubiese adquirido. Ante estas disposiciones es bien claro que la supuesta adquisición ipso ju¡·r. impuesta al propietario del suelo, aún contra su voluntad, es una flagrante violación de la ley, porque no puede ser un derecho adquirido por nosotros aquel que otros tienen la facultad de probar que no nos pertenece, ni puede ser nuestro a priori aquello que no podemos conservar sobre nuestro suelo, sino mediante explícita declaración de tenerlo o previo el pago de una justa compensación". (Tratado de las Pruebas, Francisco Ricci. Nueva Edición. Madrid, Número 50, página 136).

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d). Rojina Villegas.

El maestro Rojina Villegas al tratar del artículo de mérito escribe: "Queda a elección del dueño o adquirir lo edificado o bien vender el predio. N o podría obligarse al dueño a adquirir la construcción, pues podría no tener elementos para cubrirla, y entonces se originaría una situación anormal permanente entre el propietario de lo edificado y el propietario del predio. Pero independientemente de este derecho, tiene a su vez el derecho de exigir que aquel que ha edificado le compre el predio. (Art. 900)" (Derecho Civil. Ediciones encuadernables "El Nacional". México, D. F. Tomo de bienes, pág. 142).

2. lnterptreta.ción dada a dicho artículo por la Suptrema Cotrte de Justicia de la N ación.

La Suprema Corte ha dicho que el dueño del terreno en que un tercero levanta una construcción no tiene otro derecho que el de obligar al que edifica a que le pague el precio del terreno o bien a hacer suya la obra edificada, previa la indemnización correspondiente. Lo anterior puede verse en la página 231 del tomo XXXV del Semanario Judicial de la Federación (Martínez Alfonso y coags.).

La Suprema Corte afirma asimismo lo anterior en la sentencia que en lo conducente dice: " ... CONSIDERANDO. . . Primero ... La facultad de optar que concede el artículo novecientos del Código Civil al dueño del terreno en que se edifique de buena fe, para haoe1· suya la obra ptrevia 1:ndemnización o para obligar al que edificó a que le pague el valor del predio. . . por corresponder al dueño del suelo la facultad de elegir entre adquirir la constru,cción o vender su tetrreno . .. Si se llegase a la conclusión contraria ... se privaría al dueño del predio del derecho de optar que le da la ley ... " (Benort Romano José. Tomo XCIII, página 282).

El mismo criterio sostiene la Suprema Corte al referirse a] articulo correlativo del Código Civil del Estado de Veracruz, como puede verse en la ejecutoria: "Pineda Frumencio L." que se lee en el tomo CI, página 968 del Semanario Judicial de la Federación.

En forma implícita la Suprema Corte se expresa en el mismo sentido al dictar las siguientes ejecutorias:

Sánchez Eduardo. Tomo XLIV, pagina 1297. Rosado López Romeo. Tomo CXVIII, página 127.

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De las opm10nes de los juristas citados y de las aseveraciones hechas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en las sentencias a que se ha hecho referencia, se puede concluir con certeza que el dueño del terreno sobre el cual un tercro ha dificado de buena fe, no adquiere la propiedad de las construcciones, sino que simplemente tiene una presunción de propiedad a su favor, que admite prueba en contrario.

Una vez que se ha demostrado que la construcción fué hecha por un tercero de buena fe, el propietario tendrá el derecho de elegir entre hacer suya la construcción pagando previamente la indemnización que corresponda u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno ocupado.

Nuestro Código Civil simplemente habla de lo "edificado", la Suprema Corte en las resoluciones citadas dice " ... la facultad de optar. . . para hacer suya la obra . .. " sin especificar si se ha ocupado la totalidad o una pequeña parte del predio y sin determinar tampoco el tipo ni el tamaño de edificación o de obra; consiguientemente, de acuerdo con el principio "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemos", debe concluirse que el propietario tiene el mismo derecho de opción en el caso de que se le invada todo su predio o sólo una pequeña parte del mismo, en el caso de que sea una gran edificación o una pequeña (v. gr.: una parte de una pared).

El Código Civil Italiano, en cambio, como se ha visto, da una solución diferente al caso en que se trata sólo de una ligera invasión del predio colindante. "Esta disposición excepcional. . . no establece un derecho absoluto en favor del constructor, sino que concede facultad al juez para ordenar, teniendo en cuenta las circunstancias de hecho, la demolición de la construcción o adfudicar al constructor el terreno ocupado . .. " (Comentario al artículo 452 que se lee en la octava edición del "Codice Civile del Regno d'Italia" al cuidado de A. Brun:>, Florencia, 1909).

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CAPITULO V

COMPROBACION ANTE NOTARIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE UNA CONSTRUCCION

El artículo 54 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios, de 31 de diciembre de 1945 (publicada en el Diario Oficial de 23 de febrero de 1946) a la letra dice: "Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional sea mayor de quinientos pesos y la constitución o transmisión de derechos reales estimados en más de quinientos pesos o que garanticen un crédito por mayor cantidad que la mencionada, para su validez deberán constar en escritura ante notario".

El Art. 2° de la misma Ley dice que "N otario es la persona investida de fe pública para hacer constar los actos y hechos jurídicos a los que los interesados deban o quieran dar autentecidad conforme a las leyes, y autorizada para intervenir en la formación de tales actos o hechos jurídicos, revistiéndolos de solemnidad y forma legales".

El notario en ejercicio de sus funciones debe no sólo hacer constar bajo su fe los actos o hechos jurídicos a los que las partes deben, o simplemente desean, dar autenticidad, sino que además "es un profesional del Derecho". (Artículos 1°, 3o y 11" de la misma Ley).

Como profesional del Derecho el notario "ilustra a las partes en materia jurídica y. . . tiene el deber de explicarles el valor y las consecuencias legales de los actos que vayan a otorgar, siempre que le pidan esa explicación o que el notario la juzgue necesaria o conveniente ... " ( Art. 11 de la repetida ley).

El notario es, pues, un profesional del Derecho, a la vez que un funcionario público que tiene fe pública, pero no es una autoridad; esto último lo ha declarado la Suprema Corte en diversas ejecutorias cuya cita no parece pertinente.

Como profesional del Derecho, el notario, en la celebración de ios actos que se hacen constar en el protocolo a su cargo y que de-

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be autorjzar con su finna y sello en su carácter de funcionario público para que tengan pl<:Jna validez, debe cuidar que se cumplan todas las disposiciones legales correspondientes (artículo 13), a fin de que queden salvaguardados los intereses de las partes, tanto desde el punto de vista del derecho privado como del derecho público, especialmente del derecho fiscal, evitándoles así controversias o dificultades posteriores con los particulares o con el fisco.

Desde el punto de vista del derecho privado, el notario debe examinar fundamentalmente, en caso de enajenaciones, el punto relativo a que el enajenante acredite ante él, mediante el título correspondiente, ser el titular del derecho que va a transmitir.

La prueba del derecho de· propiedad fué llamada prueba diabólica, porque se presuponía que para llegar a establecerla era necesario que todos los sucesivos causahabientes llegasen a demostrar que sus respectivos causantes habían tenido el derecho que transmitían, siendo ésto una simple aplicación del principio jurídico "nemo plus juris".

En la práctica no puede exigirse la prueba plena de la propiedad; es suficiente que alguien exhiba el documento en que consta el acto o hecho por el cual adquirió el derecho.

" ... Esta Suprema Corte de Justicia ha resuelto que probado con un título legal el derecho de propiedad, no debe exigirse al propietario la prueba de la propiedad de sus causantes desde sus orígenes ... " (Magaña Pacheco Pedro. Tomo LXXIX, página 6125).

Véase en el mismo sentido: Quiebra de González Agustín. Tomo XLI, página 1399. En esta tesis se hará referencia en forma expresa sólo a la

enajenación de inmuebles. - El artículo décimo de la citada Ley del Notariado dice: "An

tes de que se otorgue una escritura relativa a bienes inmuebles, el notario examinará el título o los títulos reRpectivos observando las reglas que sobre el particular se establecerán en el reglamento que al efecto expida el Ejecutivo". (Dicho reglamento no se ha expedido aún).

La palabra título tiene en Derecho tres acepciones, a saber: "I. La de acto o hecho jurídico que hace adquirir un derecho; II. la de documento en que consta ese echo o ese acto; y, III. La del derecho mismo que asiste a una persona para legitimarla activa o pasivamente". (Villarreal María de los Angeles. Tomo CXII del Semanario Judicial de la Federación. página 1562).

Al hablar del examen de títulos el artículo 10° de la Ley del

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Notariado vigente, entiende la palabra título en la segunda de las acepciones que le atribuye la Suprema Corte en la ejecutoria citada.

El Notario debe certificar en la escritura respectiva que ha tenido a la vista el título o títulos de propiedad que le exhibió el enajenante y debe relacionar, por lo menos, el último de ellos, citando además los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad o expresando, en su caso, la razón por la cual aún no está registrado. (Ley del Notariado, artículo 34 frac. III reformada por decreto de 31 de diciembre de 1952 publicado en el D. O. de 8 de enero de 1953) .

De la lectura de los artículos citados se concluye que la Ley de mérito supone siempre la existencia de un documento en el que consta que el enajenante es titular del derecho objeto de la transmisión.

El notario, por ejemplo, no podría dar cumplimiento al artículo últimamente citado, si se permitiera al enajenante acreditar su derecho de propiedad en forma diversa. No puede ser, además, de otra manera, en virtud de que en el Código Civil y en la Ley del Notariado se establecen requisitos estrictos en cuanto a la fonna o solemnidad y cuyo cumplimiento es indispensable para que la transmisión de un bien inmueble sea válida y surta cabalmente sus efectos.

El documento en que se cumplan todos los requisitos señalados por dichas leyes deberá ser precisamente una escritura pública o un documento privado, en sus respectivos casos, debidamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad que corresponda, porque sólo con este último requisito podrán surtir efectos contra terceros.

La Suprema Corte ha establecido que la propiedad de un inmueble se comprueba única y exclusivamente con el primer testimonio, y en su caso, con cualquier copia posterior, de la escritura de traspaso del bien; no basta la copia certificada de su inscripción en el Registro, "puesto que en ésta se ignoran las circunstancias de ta operación, y aún tratándose de la adquisición de bienes de menor cuantía, que se extiende en documento privado del que un ejemplar debe quedar en el Registro para constancia, el comprobante relativo vendría a ser la copia certificada de todo el documento y de su inscripción' (Celaya Bernardo y coaga. Tomo XCII, página 1650).

"Sin estos elementos: título de traslación de dominio e inscripción del mismo, no puede darse por comprobada la propiedad de

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un inmueble". (Utah Tropical Fruit Company. Tomo LVII, página 2000).

En ese sentido pueden verse: Moreno de Maldonado Juana, Sucesión de. Tomo XXVI pági-

na 726. Félix Lucio. Tomo XXXIII, página 2689. Mata José. Tomo XCVII, página 2401. Tapia Barrera Angel Sucesión de. Tomo C, pagma 1175. López Jacinto Sucesión de. Tomo CI, página 2689. Martín Alonso y socios. Tomo CXXIV, página 215. Tones Manuel y coags. Tomo CXXV, página 362. No ~s suficiente para justificar el derecho de propiedad sobre

un inmueble una copia certificada de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad o una anotación puesta por el registrador al pie de un título y en la que se expresa que la finca a que dicho título se refiere pasa a favor de determinada persona, porque la nota estampada por el registrador no es constancia bastante de que el título sea inmune a vicios o defectos que sólo su conocimiento directo puede suministrar. (Sisniega Carlos y Coags. Tomo CVII, página 427).

El derecho de propiedad no puerle justificarse con el dicho de testigos porque éstos sólo puerlen rleclarar respecto de "actos o acontecimientos que puedan percibir por medio de sus sentidos y no respecto de conceptos que son de carácter jurídico, como el relativo a la propiedad ... " (Rodríguez Josefina. Tomo LXXVIII, página 2245).

El mismo criterio sustenta la Suprema Corte en las siguientes ejecutorias:

Varela María Trinidad. Tomo LV, página 1837. Mata José. Tomo XCVII, págjna 2415. Simeón Hernández Mai·garito. Tomo CXVII, página L127. Elizondo Carlos Manuel. Tomo CXXV, página 426. Muñiz José M. Tomo CXXV, página 2065. El propietario no puede proveer~e de un docpmento que le sir

va de título de propiedad de un inmueble (de una construcción), promoviendo unas diligencias de información ad perpetuam ele conformidad con el Capítulo V del Título Décimo Quinto del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Fed~ral y Territorios.

"CONSIDERANDO ... Es de explorado derecho que las informaciones ad perpetuam no son instrumentos idóneos para justificar la propiedad, puesto que sólo sirven para acreditar un derecho en el

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que el único interesado es quien rinde la información, y toda ve:t.. que, por tratarse precisamente de actuaciones realizadas en vía de jurisdicción voluntaria, se desahogan fuera de toda contienda, lo~ testimonios se reciben sin citación de parte contraria, dado que no hay partes, y por tanto, a ningún tercero pueden perjudicar, pues que, de lo contrario, se violaría su garantía de previa audiencia. De ahí que tales informaciones, como antes se expresa, no acreditan la propiedad, y de ahí también que carezcan de valor probatorio. . . y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad se ha entendido que sólo prueba la autenticidad y existencia de dichas actuaciones ... " (Rodríguez J ulián. Tomo CIX, página 897) .

726.

El mismo criterio aparece en las siguientes ejecutorias: Moreno de Maldonado Juana, Sucesión de. Tomo XXVI, página

Varela María Trinidad. Tomo LV, página 1837. Hidalgo J. Natividad y coags. Tomo LXXXV, página 1534. El derecho de propiedad no puede justificarse tampoco con pre-

sunciones "sino por ·la comprobación de la existencia de los modos adquisitivos de la misma que la ley reconoce, tales como la usucapión o prescripción adquisitiva ... " (Sisniega Carlos y coags. Tomo CXVII, página 427; Varela María Trinidad. Tomo LV, página 1837).

" ... CONSIDERANDO. . . CUARTO. . . También es procedente este concepto de violación, por ser verdad que la propiedad de un bien inmueble no puede probarse con declaraciones de testigos ni con presunciones, sino con el título traslativo de dominio correspondiente ... ~· (Mata José. Tomo XCVII, página 2415).

En esta última ejecutoria la Suprema Corte no distingue si se refiere a presunciones legales o humanas (en las dos anteriores por el contexto pudiera quizá decirse que se refiere solamente a las humanas), pero parece que las excluye a todas como insuficientes para demostrar el derecho de propiedad sobre un bien inmueble. -

Interpretando "a contrario sensu" las afirmaciones de la Suprema Corte que determinan la forma única y exclusiva de probar dicho derecho de propiedad, puede lógicamente concluirse que ninguna presunción, ni legal ni humana, puede servir para demostrar el derecho de propiedad sobre un bien inmueble.

N o podría ser por lo demá::; de otra manera, porque es de la naturale;;m de la presunción que sólo libera, a quien la tiene a su favor, de la carga de la prueba, pero no es una prueba en sí.

El artículo 381 del Código de Procedimientos Civiles para el

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Distrito Federal y Territorios dice: "El que tiene a su favor una pre3unción legal sólo está obligado a probar el hecho en que se funda la presunción".

Consiguientemente, en el supuesto del comentado artículo 896 del Código Civil, si alguien demuestra que es propietario del suelo, prueba el hecho en que se funda la presunción consistente en que él es también dueño de lo edificado, pero no habrá probado que él es dueño de dicha edificación, simplemente se le releva de la obligación de probar esto último.

Por lo tanto, en estos casos no podrá afirmarse que determinada persona probó ser dueña de las construcciones, se dirá tan solo que no se ha aportado prueba en contrario, como de hecho ha resuelto la Suprema Corte en las siguientes ejecutorias:

Guerra de Domínguez Ana María. Tomo CIX, página 2703. Ríos Salas Luz. Tomo CV, página 2610. El N otario pues, asimismo, no puede tener por comprobado el

derecho de propiedad sobre las construcciones por el solo hecho de que se le demuestre el derecho de propiedad sobre el predio en que éstas han sido hechas, porque el título del terreno no se extiende necesariamente a las construcciones, según los principios asentados en el capítulo anterior, y así el notario no puede excluir la posibilidad de que alguien demuestre, mientras transcurre el plazo para la prescripción, que la construcción le pertenece.

Esa posibilidad quedará excluida solo cuando el artículo 896 del Código Civil establezca una presunción juris et de jure, o cuando al artículo 895 del mismo código se le quite la parte final que la sujeta "a lo que se dispone en los artículos siguientes", en esta última forma se daría plena eficacia al artículo 886.

El problema no puede presentarse en una legislación que no admita diversidad de propietarios del terreno y de la construcción.

Es obvio concluir cuál sería la suerte del multicitado artículo 900, al hacer cualquiera de las reformas apuntadas; si se prefiriera la segunda por ser menos drástica, de él se conservaría solamente la facultad del dueño del suelo para obligar al constructor a comprarle el terreno y la construcción. (La totalidad del terreno o sólo la superficie invadida, según conviniera a los intereses del propietario).

El valor de la construcción se compensaría con la indemnización que, en su caso, debería pagar el vendedor en cumplimiento de una obligación que tendría como fuente el enriquecimiento ilegítimo; dicha indemnización, en el supuesto de que hubiera habido mala




fé exclusivamente por parte del propietario, comprendería además el pago de daños y perjuicios.

La conveniencia o inconveniencia de la adopción dentro de nuestro orden jurídico de alguna de las soluciones apuntadas o de la que da el Código Civil Italiano al caso de pequeña invasión del predio colindante, queda al criterio de los juristas experimentados, que a través de su constante y más o menos prolongado ejercicio profesional conocen a fondo las necesidades jurídicas cuya comprensión es indispensable, si se quiere que de la inovación resulten leyes que sean verdadera expresión del Derecho, pues éste, como recalca el Dr. don Javier de Cervantes en su cátedra, no sólo es norma sino que es norma y es hecho.

Confiando en interpretar correctamente la doctrina contenida en la afirmación del maestro citado y deseando omitir opiniones cuya expresión le parece imprudente, el autor de esta tesis simplemente desea exponer un problema y unas posibles soluciones, hacer patente una realidad cuya trascendencia debe juzgarse por la importancia que la propiedad inmueble tiene en toda sociedad organizada en un territorio y cuya transmisión y titulación se rodea en las legislaciones de formalidades que pueden ser más o menos complicadas, o más o menos simples, si se quiere, pero que no se efectúa en la misma forma que la de los bienes muebles.

La propiedad raíz es considerada como fundamental en el patrimonio de los individuos y es deseada por la generalidad de los mismos porque en ella ven un sólido fundamento de estabilidad y tranquilidad, tanto individual como familiar.

"Es verdaderamente asombroso que no se encuentre disposición legal alguna acerca de la prueba del derecho de propiedad si consideramos que, el derecho del crédito al contrario tiene una prueba minuciosamente regulada por la ley".

"El único modo de suministrar una prueba absoluta del derecho de propiedad consiste en probar que ha poseído uno mismo o en convinación con sus causantes durante el tiempo necesario para la usucapión. Aun este medio resulta a veces defectuoso por las suspensiones de prescripción que la ley admite en favor de los incapaces y que, repitiéndose respecto a varias personas, pueden retardar indefinidamente el cumplimiento de la prescripción ... ". (Planiol y Ripert, op. cit., tomo III, número 356).

Si lo anterior es cierto respecto de la propiedad en general, con mayor razón puede afirmarse respecto de la propiedad de una construcción, cuyo titular o no tendrá ninguna prueba efic;a~ en sí de




su derecho o tendrá la prueba abwluta una ycz que haya transcurrido el plazo requerido para la prescripción.

Debe establecerse, por exigencia de seguridad jurídica, un medio que permita al constructor de un inmueble poder probar desde luego que le pertenece, pero en la inteligencia de que poco o nada servirían otros preceptos que igualmente resultaran de imposible o inconveniente aplicación práctica por no tener en cuenta que el Derecho no sólo es norma sino que es norma y es hecho.




CONCLUSIONES

l. El derecho de propiedad es el mayor que puede concebirse sobre una cosa en un orden jurídico detenninado.

2. La accesión discreta no es un modo de adquirir la propiedad, sí lo es en cambio la accesión contínua.

3. Adquirir por accesión no implica necesariamente una adquisición gratuita.

4. N o se puede afirmar que el propietario de un predio es por ese solo hecho propietario de las construcciones sobre él existentes.

5. El derecho de opción que establece el artículo novecientos de nuestro Código Civil tiene sus antecedentes en el derecho romano, y ha llegado hasta nuestro código a través del derecho español.

6. El derecho de propiedad sobre un inmueble se acredita única y exch~sivamente con el primer testimonio, y en su caso con una copia posterior, de la escritura pública en que conste el acto o hecho por el cual el titular adquirió el derecho, o, en su caso con un documento privado; exigiéndose en ambos supuestos que dichos documentos estén inscritos en el Registro Público de la propiedad.

7. En nuestro derecho el dueño de una construcción no puede tener título de propiedad sobre la misma, sino hasta cuando ha transcurrido el plazo necesario para que se consume la prescripción.

8. En la práctica los notarios no pueden actuar de otra manera y se ven obligados a basarse exclusivamente en la presunción que establece el artículo 896 del Código Civil.

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el artículo 900 del código civil la comprobación ante...

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