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1. INTRODUCCIÓN

Dentro de las disciplinas relacionadas con laconstrucción, en Argentina y en ámbitos espe-cializados de investigación en arquitectura, sesuele identificar como Economía de Edificios aun grupo de temáticas que comenzaron a difun-dirse en algunos países desarrollados en la dé-cada del ’70. El concepto implicaba una nuevavisión del proceso constructivo, no basándoseexclusivamente en los costos de materializaciónde las obras, sino entendiendo a la construccióncomo un proceso que origina gastos en la totali-dad de sus etapas: planificación, proyecto, cons-trucción y uso; e incluso, demolición o rehabili-tación al término de su vida útil. El término localEconomía de edificios resulta un tanto restringi-do comparado con su original en inglés (Buildingeconomics), y sería quizás más acertado hablarde Economía de la construcción. Sin embargo,esta denominación en nuestro idioma tambiénresulta confusa, ya que así se ha conocido, tra-dicionalmente, al conjunto de aspectos econó-micos relacionados especialmente con la obra(gastos en insumos, presupuestos, curvas deinversiones, flujos de egresos e ingresos, etc.).

En este contexto, el origen primario de estasreflexiones fue la lectura del artículo de RankoBon “The future of building economics: a note”(Bon, 2001: 255-258), en el que el autor analizala historia de la disciplina, su situación presentey las perspectivas futuras. Como la Economíade edificios ha sido conceptualmente desarrolla-da y aplicada en países industrializados, me pa-reció útil analizar los orígenes y discutir el pre-sente -si es que realmente existe- y la prospectivade esta disciplina en un marco socieconómico ypolítico inestable como el nuestro. Ésta no esuna cuestión menor, si se tienen en considera-

ción algunos hechos relacionados con nuestrahistoria económica y, en particular, con los ras-gos propios del sector de la construcción:

- Nuestro país se ha caracterizado por crisis eco-nómicas cíclicas, que afectan profundamentea la construcción y a las actividades que, di-recta o indirectamente, se vinculan con ella.

- Una importante proporción de la mano de obrano especializada encuentra empleo, muchasveces temporario, en dicha industria.

- Existe un grave déficit habitacional; los edifi-cios de vivienda surgidos de la intervención delEstado, y la correspondiente infraestructura yequipamiento, tienen corta vida útil en relacióna la inversión inicial.

- Los decisores políticos y muchos profesionalesde la construcción tienden a pensar que elmantenimiento, por ejemplo, es una actividadsecundaria, y que los nuevos edificios consti-tuyen mejores soluciones para los problemasplanteados. También consideran que la obranueva es una fuente más prestigiosa de repu-tación política o profesional.

- El concepto de costo del ciclo de vida es, en lapráctica, casi desconocido.

En este contexto, el desarrollo conceptual ypráctico de la Economía de edificios en Argenti-na, sería, a mi juicio, un importante avance en elproceso de mejora del sector de la construcción,teniendo en cuenta su papel clave en los aspec-tos sociales y económicos del país.

En el presente artículo, focalizaré mis comen-tarios en algunas peculiaridades del caso argen-tino, con la convicción que, excepto diferenciasespecíficas, compartimos muchos de nuestros

ECONOMÍA DE EDIFICIOS: DESARROLLO DE LA DISCIPLINAEN EL CONTEXTO NACIONAL E INTERNACIONAL

Beatriz C. Amarilla

Resumen

El objetivo de este trabajo es presentar un panorama de la disciplina que se conoce como Economía de edificios enel ámbito nacional, comparándolo con los logros y dificultades que, tanto en el campo conceptual como práctico,se han detectado en los países en los que el tema ha alcanzado mayor desarrollo. Luego de presentar los aspectosintroductorios, se enfoca el problema desde diversos puntos de vista: el contexto macroeconómico, la formaciónprofesional, las actividades de evaluación, feed-back y seguimiento. La comparación entre el caso argentino y elde países industrializados, como el Reino Unido o los Estados Unidos de América, indica que, contra lo que podríaesperarse, y más allá de lógicas diferencias, existen problemáticas comunes, que parecen relacionarse más con lascaracterísticas intrínsecas del sector de la construcción que con el nivel de desarrollo de los países.

Palabras clave: economía de edificios - ciclo de vida - formación profesional - evaluación - feedback

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problemas con otros países con procesos dedesarrollo fluctuantes, al menos en el ámbito deAmérica Latina.

2. ECONOMÍA DE EDIFICIOS: ANTECEDENTES

Como sostiene Bon, Building economics sur-gió y se consolidó como disciplina como conse-cuencia, principalmente, de la crisis energéticaque signó a la década de 1970. Me sorprendióleer que, a fines de los ’80, la disciplina estaba,en los países industrializados, en su infancia(Bon, 1989: xiii; Bon 2001: 255), y que esta si-tuación, aun hoy, no ha cambiado significativa-mente. Muchos profesionales, interesados en laEconomía de edificios como una disciplina clavepara nuestro proceso de desarrollo, tendemos apensar que muchos de nuestros problemas eco-nómicos relativos a la construcción han sido so-lucionados en los países desarrollados median-te la aplicación exitosa de nuevos criterios y he-rramientas conceptuales (por ejemplo, análisiseconómico del ciclo de vida, técnicas de evalua-ción post-ocupacional, etc.). Las reuniones cien-tíficas internacionales en la especialidad, y lostrabajos académicos allí discutidos, parecen su-gerir que esta idea no es del todo acertada. Ensíntesis, en el campo de la Economía de edifi-cios, nuestras diferencias y similitudes se defi-nen por matices, grados y perspectivas que esnecesario identificar y analizar. Ellos están rela-cionados con la economía regional y con rasgosculturales que comentaré brevemente.

De acuerdo a la definición de Flanagan, elanálisis del costo del ciclo de vida (life cyclecosting) es un método que permite evaluar lacalidad y el costo total de los edificios, medianteel cual se analizan las consecuencias económi-cas de las alternativas disponibles, con el fin dearribar a una solución con costo óptimo(Flanagan, 1984: 195).

Bon afirma que, aún hoy, la Economía de edi-ficios se ha focalizado en pronosticar las conse-cuencias económicas de las decisiones en laconstrucción. Sin embargo, el significado prácti-co de esta disciplina está relacionado con la sen-sibilidad del sector para anticiparse a los cam-bios económicos que los decisores están conti-nuamente afrontando. Aun en países industriali-zados, la Economía de edificios se ha desarro-llado con lentitud, le faltan fundamentos teóricosy su reconocimiento profesional es limitado (Bon,2001: 255).

La realidad es que, aun en el caso de acep-tar que los conceptos teóricos están básicamen-te desarrollados y aceptados, su aplicación prác-tica es muy restringida. Una de las mayores limi-

taciones del enfoque del ciclo de vida es que losgastos de capital inicial tienden a verse de ma-nera diferente a los destinados a la futura opera-ción. El equipo de diseño debe responder a lasrestricciones económicas del cliente, quien tie-ne un límite definido en el capital a invertir. Es-tas limitaciones obstaculizan los esfuerzos parareducir costos futuros, lo que se justificaría ple-namente desde la óptica del ciclo de vida.

El pronóstico económico no resulta convin-cente a lo largo del extenso período asociadocon el ciclo de vida de los edificios. Se puedeplanificar, pero no es de esperar que los planespuedan cumplirse con exactitud. El proceso in-tegral es algo desconocido en forma previa a sudesarrollo, y la falta de determinación o de cer-teza se relaciona con los costos, los precios, laevolución de la tecnología, los cambios en gus-tos y preferencias, etc. Este nivel de incertidum-bre se multiplica, evidentemente, en países coneconomías inestables y con crisis cíclicas como

el nuestro.

A pesar de los progresos en las técnicas depredicción, el hecho concreto es que no existemanera cierta de predecir el futuro; la predicciónno es una ciencia exacta. Predecir no garantizadecisiones correctas, pero mejora las bases so-bre las que dichas decisiones se toman(Flanagan, 1984: 195-196).

Es interesante analizar una encuesta reali-zada a diferentes especialistas de varios secto-res y países, acerca de la definición de Buildingeconomics (Bon, 2000: s/p). Como sostiene elautor, los habitantes del Commonwealth tiendena conectar a esta disciplina con quantity surveying(tarea técnica con incumbencias definidas envarios países de habla inglesa, que no tiene equi-valente exacto entre nosotros, y que el dicciona-rio define, a mi juicio en forma parcial, como “cál-culo y medida de los materiales en las construc-ciones” (S & S Spanish Dictionnary, 1997: 604).Por otro lado, los economistas de otras partesdel mundo lo consideran como una especialidad

dentro del ámbito de las ciencias económicas.

Si se ubican estas respuestas en un contextomás amplio, es interesante destacar que, con-sultando las estadísticas del Programa de lasNaciones Unidas para el Desarrollo, 25 de las33 respuestas de esta encuesta provienen depaíses clasificados como de alto ingreso o altodesarrollo humano (PNUD, 1998: 128-130). Porello, parece necesario complementar esta infor-mación con algunos comentarios referidos al sig-nificado de la Economía de edificios en nuestrofluctuante contexto.

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En Argentina, la Economía de edificios noexiste como un campo de estudios consolidado.

La economía relacionada con la construcciónha sido, como se ha anticipado, un concepto muyrestringico. Para estudiantes y profesionales, esadenominación se refiere a actividades que ocu-pan un corto período de la historia de los edifi-cios: su construcción. Lo que sucede antes yespecialmente después de este intervalo es res-ponsabilidad de otras personas y por lo tanto,no parece justificado estimar o predecir dichoscostos. Este razonamiento resulta muy riesgoso.En primer lugar, porque los usuarios de bajos yaun de ingresos medios no pueden afrontar gas-tos altos, a veces exagerados, de mantenimien-to y operación. En segundo lugar, porque si elmantenimiento es inviable, los edificios se dete-rioran con una rapidez que no es propia de bie-nes durables. Obviamente, ésto resulta conse-cuencia de que la construcción no es entendidacomo un proceso; la calidad se deteriora y elcosto del ciclo de vida aumenta, lo que constitu-ye una evidente contradicción en un país carac-terizado por una histórica escasez de capital, altadeuda externa y déficit habitacional.

Sería interesante poner en práctica en Argen-tina una encuesta como la citada. De acuerdo alos antecedentes comentados, se puede arries-gar como hipótesis que, aun hoy, la mayoría delas respuestas identificarían a la Economía deedificios como una disciplina vinculada esencial-mente con la obra y no con el ciclo de vida inte-gral de los edificios, equipamiento e infraestruc-tura, tanto en el ámbito urbano como rural.

Esta conceptualización teórica tiene estrechocorrelato con las características de la prácticade la construcción. Como en otros países, el sec-tor privado (y aun el sector público) están intere-sados en producir un edificio en el mínimo tiem-po y con el menor costo unitario por unidad desuperficie. Este objetivo generalmente se logradisminuyendo la calidad de la estructura, de laenvolvente y del equipamiento, todo lo cual con-tribuye a reducir los niveles de confort y acre-centar los costos referidos a administración y arecursos humanos durante la vida útil de los edi-ficios (Zimmerman et al., 2001: 171).

Algunos aspectos de la Economía de edifi-cios fueron introducidos tempranamente en Ar-gentina (1972) por el Ing. Juan Luis Mascaró, enla Facultad de Arquitectura y Urbanismo de laUniversidad Nacional de La Plata, en la cátedrapor él inaugurada, denominada, justamente,“Economía de Edificios”. Allí se difundieron mu-chos de los conceptos desarrollados por Stone

en la década anterior en su libro “Buildingeconomy” (Stone, 1966), así como las investiga-ciones del CSTB (Francia), divulgándose nue-vas perspectivas económicas relacionadas conla planificación económica integral de los edifi-cios y las técnicas de lo que los españoles lla-man “costes en uso”.

Stone sostenía que, a largo plazo, los edifi-cios son juzgados de acuerdo a tres puntos devista, relacionados con la apariencia, la conve-niencia y el costo. Un edificio económico no esnecesariamente el más barato, sino aquél queprovee las mayores ventajas globales en rela-ción al dinero invertido; es decir, aquél cuya apa-riencia y conveniencia son las mejores posiblesen relación a los costos de construcción, opera-ción y mantenimiento (Stone, xi, 1966). El librose vincula, como dice el autor, con Buildingeconomy, con aquellos aspectos del proyecto,la producción y la organización que afectan alos costos de un edificio, y que por lo tanto, tam-bién influyen sobre el componente monetario dela ecuación costo-calidad. Trata de los aspec-tos económicos del diseño, la construcción y laorganización, no incluyendo la evaluación de losrasgos estéticos o técnicos vinculados con lostemas citados.

El CSTB (Centre Scientifique et Technique duBâtiment) fue un establecimiento pionero en elcampo que nos interesa, especialmente en elestudio de la relación costo-calidad en la cons-trucción, así como en el desarrollo de métodospara estimar las consecuencias económicas delas decisiones tomadas en las etapas tempra-nas del proyecto. A partir de allí, los estudiossobre el costo de la calidad han adquirido enFrancia una importancia creciente, de acuerdo alas exigencias derivadas del progreso económi-co y social. Si la “calidad” y la “no calidad” sonpalabras de actualidad en el mundo de la em-presa, se debe en primer lugar a razones econó-micas. En ese país, el costo de la “no calidad” seestima en 300 millones de francos, lo que co-rresponde, en el ámbito de la construcción, a unapérdida de 13.000 a 30.000 francos por asala-riado y por año, según los sectores considera-dos (SOCOTEC, 1992:50).

En lo referente a la estimación de costos deanteproyectos alternativos, el método ARC(Appréciation Rationnelle du Coût), desarrolladopor el CSTB en la década del ‘70, abrió el cami-no a otros modelos, que más tarde dieron origena diferentes softwares comerciales. René Urienha descripto las características, ventajas y des-ventajas de algunos de esos métodos pioneros(Urien, 1987: 127-142). El mismo autor ha pro-

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ducido abundante bibliografía acerca de las re-laciones entre costo y calidad en las viviendasde interés social (Urien, 1979: 27-30 y 39-43).

La Cátedra de Economía de Edificios fue unamuy valorable pero aislada experiencia acadé-mica, en relación al contexto universitario nacio-nal, que dio origen a varias publicaciones pione-ras en la temática en Argentina(1). La investiga-ción en ese campo fue continuada por algunosintegrantes del equipo de investigación original(2).Por su parte, el Ing. Mascaró, desde fines de ladécada del ’70, se estableció en Brasil y conti-nuó su carrera en la Universidad Federal de RioGrande do Sul, donde se desempeña hasta hoy.

En Argentina, recién a comienzos de los ’90diferentes grupos académicos comenzaron aestudiar en forma parcial el ciclo de vida de losedificios, centrando su atención en los concep-tos de desempeño (performance), costos demantenimiento y operación, y análisis de satis-facción de los usuarios(3).

En esa misma época se difundieron, aunquede manera bastante restringida, las técnicas deevaluación post-ocupacional conocidas comoPOE (Post Occupancy Evaluation), a partir deuna conferencia informal a cargo de WolfgangPreiser, uno de los iniciadores de la temática,dictada en la Universidad de Belgrano, a la queasistieron una veintena de personas. Como con-secuencia, algunos de los grupos de investiga-ción ya nombrados comenzaron a incursionar eneste nuevo aspecto del tema, focalizando la aten-ción en la vivienda social y en edificios educa-cionales (a veces, Facultades de Arquitectura,por obvias razones de accesibilidad. Como ve-remos más adelante, las aplicaciones prácticasde POE comenzaron de manera similar, enEE.UU. e Inglaterra, en la década del ’60). Estosdesarrollos han sido siempre lentos, debido poruna parte a los históricos bajos presupuestosdestinados a investigación, especialmente endisciplinas no tradicionales, así como a razonesprácticas (por ejemplo, renuencia de propieta-rios y usuarios para permitir el acceso a los edi-ficios y colaborar con las tareas de inspecciónpropias de la evaluación post-ocupacional).

En el ámbito de América Latina, merecen ci-tarse algunas experiencias en evaluación de vi-viendas desarrolladas en universidades e insti-tuciones gubernamentales, como la Facultad deArquitectura y Urbanismo de la Universidad deSan Pablo en Brasil (en particular los trabajosde Sheila Ornstein), el Instituto de Tecnología dela Facultad de Arquitectura en Montevideo, Uru-guay, y el Ministerio de Vivienda de Chile.

3. LA SITUACIÓN ECONÓMICA Y SU RELACIÓNCON LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Una amenaza para el desarrollo de la Econo-mía de edificios ha sido siempre la recesión o,aun más, la depresión económica que suele afec-tar cíclicamente a diferentes países. El mercadoinmobiliario generalmente crece durante los añosde economías favorables, cuando las propieda-des elevan su valor, y suele declinar en épocasmalas, cuando las organizaciones públicas y pri-vadas se focalizan en actividades básicas desubsistencia. En estos períodos, muchas perso-nas, tanto en el sector industrial como el acadé-mico, pierden su empleo, llevándo con ellos suinvalorable conocimiento y experiencia.

Argentina constituye, en este sentido, un casoparadigmático, caracterizado por la aparición,cada proximadamente diez años, de crisis eco-nómicas que afectan los cimientos de la vidanacional y en particular, muchas de las múltiplesfacetas del sector de la construcción. Ello es cla-ramente visible en la actualidad, ya que se reco-noce mundialmente que estamos sufriendo unade las más profundas crisis de nuestra historia.

Los países en desarrollo sufren de una faltacrónica de capital. Como consecuencia, la plani-ficación en el sector de la construcción resulta,en el mejor de los casos, una planificación demuy corto plazo, cuando no es directamenteinexistente. Como los bienes de la construcciónson en esencia muy durables, una planificaciónde corto plazo ni siquiera cubre el período devida útil de los bienes involucrados.

Existe una contradicción fundamental: el ca-pital se destina a construir nuevos edificios, perono existe la periódica disponibilidad de fondos

(1) Merecen citarse las publicaciones de J. L. Mascaró, editadas por la FAU/UNLP: Métodos de evaluación de proyectos (1979), Laconstrucción en la economía nacional (1983), Variación de los costos de los edificios con las decisiones arquitectónicas (1984),así como una serie de artículos en la revista Summa, en la sección Economía de la construcción (1979-1982), en la que tambiénparticiparon autores invitados.

(2) Estos estudios dieron origen a la línea de investigación que se desarrolla en el Laboratorio de Investigaciones del Territorio y elAmbiente desde 1992, a cargo de la Arq. Beatriz Amarilla, dedicada a la economía de la construcción. En los ultimos años dichalínea ha extendido sus objetivos, incluyendo algunos aspectos económicos del ambiente y del patrimonio cultural construido.

(3) Merecen citarse , en el ámbito de la ciudad y provincia de Buenos Aires, el Programa de Mantenimiento Habitacional, que bajo ladirección de la Arq. Renée Dunowicz, tiene su sede en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA; y el Centro deEstudios de Tecnología y Vivienda, de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la UNMdP, en el que han ejercidofunciones, entre otros, los Arqs. Héctor de Schant, Teresita Falabella y Lelis Fernández.

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necesaria para proveer el correcto mantenimientopreventivo o programado, o para operar normal-mente a los edificios. Como consecuencia natu-ral, los edificios envejecen en forma acelerada,demandando un mantenimiento correctivo caro,y comenzando un proceso de rápido deterioro.

3.1. La vivienda social

La vivienda social constituye un ejemplo pa-radigmático de un proceso de decadencia físicaque se autoalimenta. Muchos conjuntoshabitacionales, en particular los grandes empren-dimientos de la década del ’70, se encuentranen avanzado estado de deterioro, como conse-cuencia de una serie de decisiones que resulta-ron equivocadas, y que involucraban a la tipolo-gía, a los materiales, a la calidad de la mano deobra, etc. Además, una administración no plani-ficada de esos complejos conjuntos, así comouna óptica distorsionada acerca de las caracte-rísticas sociológicas de los usuarios, han plan-teado problemas de dificil resolución técnica,económica y social.

El inventario de viviendas sociales realizadopara la ciudad de Buenos Aires, presenta ejem-plos referidos a dicha etapa, como el ConjuntoUrbano Soldati (Dunowicz et al., 2000:116-119),del año 1979, que comprende 3.200 viviendas,con tipologías de torres y de tiras articuladas. Aalgo más de veinte años de habilitado, la eva-luación indica un estado de fachadas francamen-te malo (con manifestaciones patológicas talescomo humedad ascendente, fisuras horizontalesy verticales, suciedad, desprendimiento de re-voque, manchas de óxido en losas y balcones,etc.). A ello se agrega el estado regular del restode los ítems (carpintería, protecciones, techos,accesos, caja de escalera y espacios exteriores),exceptuando a la estructura, cuyo estado secalifica como bueno.

Además de esta compleja situación, el man-tenimiento resulta exclusiva responsabilidad delusuario, existiendo incluso impedimentos lega-les, al menos en la ciudad de Buenos Aires, parala intervención estatal una vez adjudicadas lasviviendas. Ello constituye una contradicción. Losusuarios de la vivienda social están frecuente-mente desempleados, sus ingresos son muy li-mitados, insuficientes para atender a sus nece-sidades básicas. Como consecuencia, no pue-den afrontar los gastos derivados de las expen-sas mensuales. Esta situación atendible se agre-ga a otras conductas culturales que priorizan loindividual sobre lo comunitario: no pago o de-mora en el mismo aunque se disponga de fon-dos, priorizar otros gastos en el presupuesto fa-

miliar, etc. En realidad, no existe una “cultura delmantenimiento”, y es cierto que ello no involucrasólo a los usuarios, sino, como hemos visto, a lamayoría de los actores del proceso edilicio.

También, y como consecuencia de la situa-ción social crítica, muchas viviendas son usadasde manera no prevista en la etapa de diseño. Esfrecuente hoy que propietarios de viviendas so-ciales den cobijo a familiares o amigos sin vi-vienda. Este hecho provoca resultados indesea-bles, aun desde el punto de vista del daño físico.Por ejemplo, surge un considerable incrementode condensación superficial debida al hacina-miento, al uso casi contínuo de locales húmedoscomo baños y cocinas, y de sistemas precariosde calefacción en invierno, sin mecanismos deevacuación de gases al exterior.

4. FORMACIÓN Y PRÁCTICA PROFESIONAL

En Argentina, la educación tradicional de losarquitectos se ha enfocado casi exclusivamentea nuevos proyectos edilicios y urbanos. El edifi-cio es concebido como una especie de artefactoque, a partir del día de su habilitación, permane-ce inmutable en el tiempo. Es evidente que esteconcepto es opuesto al enfoque del ciclo de vida,y a una idea holística como la de la Economía deedificios. Ello es una consecuencia tardía de queel espacio fue considerado durante mucho tiem-po como un fenómeno tridimensional, hasta co-mienzos del siglo XX, cuando se incorpora, porintermedio de las teorías de Einstein, la idea dela “cuarta dimensión” o coordenda temporal,imprescible para la ubicación de un evento

(Morosi, 1995: 7).

De ello se deriva que la formación profesio-nal en el sector de la construcción no habilita,con frecuencia, para enfrentar procesos combi-nados que tienen, cada uno de ellos, su propiadinámica: el macroeconómico (que afecta al sec-tor de la construcción en su conjunto) y el quecorresponde naturalmente al ciclo de vida decada edificio.

Generalmente, y con variantes según las épo-cas y corrientes en el campo de la arquitectura,la formación académica ha priorizado aspectoscualitativos del diseño, en especial aquéllos queno pueden ser “medidos en unidades” (factoresformales, estéticos, etc.). Con frecuencia, menosimportancia se le otorga a las cualidades quepueden ser medidas, como la habitabilidad, laseguridad y la durabilidad. El señalar este he-cho no significa tomar partido por lo “no medi-ble” o lo “medible” (ambos aspectos son inhe-rentes a la arquitectura), sino simplemente de-tectar el escaso relieve que suelen alcanzar es-

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tos últimos factores. La realidad es que no haycursos de grado, salvo excepciones aisladas,para estimar y evaluar la economía del ciclo devida. El estudio económico se reduce al ámbitode los costos iniciales.

En el marco de esta discusión de lo cualitati-vo vs. lo cuantitativo, siempre me ha sorprendi-do la afirmación de Broadbent, quien dice quelos costos y el beneficio son el campo específicodel “surveyor”. Su reflexión es que, mientras queen Gran Bretaña existen “quantity surveyors”, nohay “quality surveyors” (Broadbent, 1984: 38) .Lo que me hace pensar en nuestro caso particu-lar, donde ambas figuras son desconocidas...

Algunas de estas tendencias en educaciónparecen ser universales. Por ejemplo, técnicasespecíficas como el POE no se enseñan en losEstados Unidos de América como parte de laenseñanza tradicional en diseño. Las personasque tienen este entrenamiento suelen ser inves-tigadores o diseñadores relacionados con políti-cas sociales, quienen no forman parte de losequipos profesionales convencionales(Zimmerman et al., 2001:171). Este hecho mar-ca una desventaja en el enfoque académico dela arquitectura. Preiser afirma que, dentro depocos años, cada arquitecto de su país que seprepare para un examen de licenciatura nacio-nal deberá demostrar su experiencia prácticaen POE (Preiser, 2000: 456).

Otro de nuestros problemas críticos es la fal-ta de definición de la competencia legal de losdiferentes técnicos y profesionales de la cons-trucción. Arquitectos, ingenieros, maestros ma-yores de obra y constructores, con una muy dife-rente formación en cuanto a contenidos, exten-sión y profundidad de los estudios , están habi-litados para diseñar y construir, estando sujetossólo a restricciones cuantitativas, referidas a lasuperficie, número de pisos, etc. Es decir, la di-ferenciación parece basarse en atendibles cri-terios mínimos de seguridad, pero que no tien-den a maximizar la calidad del entorno construi-do y a atender la consideración integral del con-cepto de desempeño o performance. En estesentido, es útil la consulta de la norma ISO 6241,sobre desempeño de edificios, en la que los cri-terios de seguridad, habitabilidad, durabilidad yeconomía, entre otros, aparecen asociados.

Existen en nuestro medio, además, otros pro-blemas de índole práctica, que sin embargo con-tribuyen a un acceso tardío al conocimiento quese produce a nivel internacional. La informaciónde punta en esta temática se edita hoy corrien-temente en inglés. La dificultad de los estudian-

tes argentinos, y también de la mayoría de losprofesionales, es la de no conocer suficientemen-te ese idioma como para incorporar en formanatural y fluida dicha bibliografía, o los datos on

line, a sus investigaciones.

Otro rasgo notable suele ser el de diseñaredificios, y espacios en general, sin considerarlas restricciones que impone el contexto técnicoy económico. Por ejemplo, se ha sugerido quelos “edificios inteligentes” constituirían una ade-cuada solución para algunos requerimientos fí-sicos y funcionales del sector público. De poner-se en práctica estas ideas, no sería temerarioafirmar que dichos edificios tendrían serias posi-bilidades de fracasar. ¿Que sucedería si, porejemplo, como los antecedentes lo indican, elservicio de energía eléctrica es suspendidotemporariamente por falta de pago?

5. EVALUACIÓN, FEEDBACK Y SEGUIMIENTO

La construcción en Gran Bretaña ha hereda-do del pasado una estructura fragmentada, unrechazo al cambio y muy poco desarrollo de losmecanismos de feedback y control. Es una in-dustria que sufre “una amnesia colectiva”(Derbyshire, 2001: 79-82). Es curioso compro-bar que el cometario anterior, que proviene deuno de los países con más tradición en la temá-tica, tiene puntos de contacto muy estrechos connuestra realidad.

La falta de un feedback sistemático es unade las razones más importantes vinculadas alpobre desempeño de la industria de la construc-ción. Para nosotros, existe un problema previo:la carencia de información estadística confiableconstituye una barrera para el desarrollo de cual-quier tipo de estudio histórico de los edificios, yaque ésta resulta el material de base para poste-riores evaluaciones y procesos de feedback.

Muchas veces, sucede que, aunque se en-cuentre en condiciones de hacerlo, el sector pú-blico no está dispuesto a promover y facilitar ac-tividades de investigación relacionadas con laevaluación edilicia, en especial cuando se tratade proyectos recientes que se han ejecutado bajola responsabilidad de funcionarios que continuandesarrollando su tarea en la administración pú-blica. En verdad, esta actitud también resulta fre-cuente en el sector privado.

Es de desear que cada uno de los sectoresinvolucrados termine convenciéndose de que losbeneficios de la evaluación de lo construido bienvalen el riesgo de la exposición pública, y quetomar parte en este proceso no sólo es impor-tante desde el punto de vista de la formación y

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especialización, sino que termina redundandoen una mayor confianza hacia el profesional.Siempre parece más tranquilizador encomendarel trabajo a alguien que está dispuesto a apren-der, que poner nuestros bienes en manos dequien cree conocerlo todo (Derbyshire, 2001: 81).

Expondremos a continuación algunos ejem-plos de técnicas y proyectos de evaluación, feed-back y seguimiento, que muestran las potencia-les ventajas que pueden ofrecer estas metodo-logías para asegurar la calidad y el óptimo costototal de los edificios.

5.1. POE

Hemos nombrado a las evaluaciones POEen varias oportunidades. Creemos necesarioanotar ahora algunas precisiones, para hablarluego del más reciente proyecto PROBE. La eva-luación post-ocupacional es un proceso de eva-luación sistemático y rigurosos de los edificios,luego de finalizada su construcción y mientras eledificio está en funcionamiento (Amarilla, 1996:11). La base teórica y filosófica es básicamenteel concepto de performance o desempeño, apli-cado usualmente en otros ámbitos, como el de-portivo. En la construcción, en cambio, el proce-so ha sido diferente. Muchas veces los materia-les y elementos se seleccionan por su precio,por tradición o por la consulta de folletos atracti-vos, pero los datos técnicos (por ejemplo, pro-piedades aislantes de una carpintería, infiltración,puentes térmicos, durabilidad, facilidad de lim-pieza, etc.) se ignoran o no son tenidos en cuen-ta en el momento de la elección entre las alter-nativas disponibles (Preiser et al., 1988: 31-32).

El proceso del POE incluye el estudio de treselementos básicos de performance: factores téc-nicos (habitabilidad, durabilidad, seguridad, etc.),factores funcionales y factores de comportamien-to (privacidad, aspectos perceptivos, interaccio-nes sociales, etc.). El POE puede desarrollarsea diferentes niveles de profundidad o detalle,según los requerimientos, el tiempo, y los recur-sos materiales y humanos disponibles (Preiseret al., 1989: 2-5).

En la década del ’60, los estudios pionerosde POE se realizaron en los Estados Unidos deAmérica y en Inglaterra, aplicándolos a campusuniversitarios, por razones de facilidad y accesi-bilidad para los investigadores, ampliándose lue-go a edificios con otras funciones, como hospi-tales, oficinas, viviendas y escuelas (Preiser etal., 1988: 10-11).

Muchos propietarios de edificios privados,especialmente de viviendas y oficinas, son rea-cios a emprender actividades relacionadas conel POE, ya que pueden surgir, en el proceso deevaluación, defectos de performance no presen-tes en otros edificios comparables en el merca-do. Ello puede resultar en inquilinos que deci-dan abandonar el edificio, con la consecuentedisminución en los ingresos del propietario, y laposibilidad que potenciales clientes no conside-ren a la vivienda u oficina como una alternativadeseable. En este sentido, comentaba un presti-gioso especialista en la solución de problemasestructurales, en una de sus conferencias ma-gistrales(4), que los usuarios tienden a abando-nar un edificio cuando se hace público que elmismo deberá ser reparado por fallas estructu-rales, con lo que su valor económico disminuye.Sin tener en cuenta que cuando dichas repara-ciones están a cargo de profesionales con altaespecialización y actualización tecnológica, elresultado es un edificio mucho más confiable queotros quizás más modernos, pero cuyo desem-

peño estructural se desconoce.

Finalmente, resulta necesario no hacer untraslado mecánico a nuestra realidad de meto-dologías surgidas en otras latitudes, en especialen naciones industrializadas. La experiencia de-muestra que es imprescindible reconocer y con-siderar las diferencias culturales, sociales, eco-nómicas y tecnológicas cuando se aplican POEs,quizás a similares tipologías edilicias, pero ubi-cadas en muy diferentes países y contextos.

5.2. PROBE

El proyecto PROBE (Post-occupancy ReviewOf Buildings and their Engineering), comenzadoen 1995, constituye un hito en el desarrollo de laindustria de la construcción británica. Se tratóde un singular “joint venture” entre el gobiernobritánico (a través del Departamento de Ambien-te, Transporte y Regiones - DETR), una editorialy equipos de investigación. El objetivo fue pro-veer un feedback de información respecto de losfactores que influyen en el éxito de las etapas dediseño, construcción, operación y uso de los edi-ficios, tratando de hallar respuestas para lasáreas que habitualmente resultan problemáticas.

Hasta ese momento, todos los emprendimien-tos relacionados con POE resultaban confiden-ciales, o eran citados, casi como anécdotas o amodo de ejemplos, en otros trabajos. La idea delproyecto PROBE fue la de difundir y publicar en

(4) Ing. Juan Cardoni, conferencia dictada en el Programa de Mantenimiento Habitacional el 6 de setiembre de 2002.

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sus detalles este tipo de evaluaciones. Para ellose seleccionaron edificios no domésticos recien-temente intervenidos, publicando la metodologíay los resultados en la revista Building ServicesJournal, la que es editada por CIBSE (CharteredInstitution of Building Services Engineering).Como la revista no podía afrontar por sí sola eco-nómicamente las investigaciones requeridas paraarribar a esos resultados, se obtuvo un subsidioestatal para el desarrollo del proyecto.

El problema de estos emprendimientos, aunen países industrializados, es su alto costo. Enla actualidad, el costo promedio de un estudioPROBE en Gran Bretaña es de alrededor de8.000 libras, lo que resulta excesivo, en particu-lar para un edificio de tamaño modesto(Derbyshire, 2001: 82).

5.3. Evaluación del stock de materiales en

riesgo

Un considerable esfuerzo resta por hacer enel área de monitoreo del parque edilicio. En estesentido, existen varios antecedentes de aplica-ción de metodologías para evaluar a gran esca-la el stock de materiales en riesgo, sobre todoaquellos componentes de la envolvente expues-tos a daños por contaminación atmosférica.

Estos métodos presentan ciertas caracterís-ticas comunes; por ejemplo, resulta necesarioestimar estadísticamente:

- La tipología y función de los edificios- El número de edificios de cada tipo- La distribución espacial y las densidades- Los materiales de fachadas y cubiertas

En el trabajo realizado para el Departamentode Ambiente británico (Yates et al., 1997: 65-72),la distribución espacial de los edificios se calcu-ló en base a estudios satelitales, estableciendouna grilla de 20 kilómetros cuadrados, estiman-do que las áreas urbanas contaban con un 25%más de edificios que las suburbanas. Para de-terminar el stock construido se usó un métodocombinado, por recuento de edificios a partir demapas y fotografías, y por utilización de datoscensales. Luego se determinaron “identikits”, loque consiste en una estimación estadística delas tipologías de edificios existentes por área (vi-viendas individuales, apareadas, edificios colec-tivos para oficinas, etc.), así como de los mate-riales predominantes en fachadas (muros exte-riores, carpinterías) y cubiertas, calculando lassuperficies expuestas de cada uno de ellos.

Desde el punto de vista de la contaminacióny los costos, se estudiaron las concentracionesde SO

2 en las distintas áreas, estimando los cos-

tos marginales derivados de una reducción enlas concentraciones del contaminante, por aho-rros en reparaciones y mantenimiento (Yates etal., 1997: 162-164).

Otros trabajos se han focalizado en algunostipos específicos de daños y materiales, comolos estudios realizados en Praga respecto de losefectos de la corrosión en estructuras metálicasexpuestas. Para ello, se consideraron diferentesáreas dentro del municipio, establecidas segúnlas concentraciones medias anuales de SO

2. Al

mismo tiempo, se realizó un relevamiento del“stock”, calculando cantidades y tipos de aceroexistentes, así como su precio de compra. Sedeterminó, paralelamente, la vida útil esperable,en las condiciones contaminantes establecidaspara cada área. Así, mediante ecuaciones esta-blecidas a tal fín, resulta posible una estimaciónde costos de mantenimiento (especialmente, tra-tamientos anti-corrosión) y reposición, según tipoy cantidad de material, y grado de deterioro ob-servado o potencial (Knotkova, 1997: 82-87).

6. COMENTARIOS FINALES: EL FUTURO DE

LA DISCIPLINA

Según Bon, el área más desarrollada de Buil-ding economics se relaciona hoy con criterios deinversión basados en la aplicación de los princi-pios estándar de descuento (uso de mecanismosde matemática financiera para incorpar el pasodel tiempo en las estimaciones). Sin embargo,afirma, ello era ya cierto en 1989, en ocasión dela publicación de su libro “Building as aneconomic process: an introduction of buildingeconomics” (Bon, 2001: 256). Estos principiosfueron tomados de los análisis finacieros y aná-lisis costo-beneficio, que conciernen, respecti-vamente, al sector público y al privado, y trasla-dados al campo de la construcción. El análisisdel costo del ciclo de vida es un ejemplo de ello.

Sin embargo, otros avances (también ya cita-dos en el texto de 1989) aun son necesarios. Lametodología del ciclo de vida debe serprofundizada para monitorear en forma contínualos edificios en uso. El objetivo primario debe sermantener un panorama actualizado de todas lasopciones disponibles para el propietario o parael usuario durante la vida útil del edificio. Lo quees aun más importante, mucho trabajo resta porrealizar en el área del monitoreo del stock deedificios (por ejemplo, del conjunto de propieda-des de un mismo dueño). En ese caso, con fre-cuencia es necesario “negociar” entre diferen-tes intervenciones, ante la imposibilidad de rea-lizarlas simultáneamente con los recursos dis-ponibles. Para Bon, no existe mejor lugar para

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entender el proceso edilicio en su totalidad quelos conjuntos de propiedades manejados por unamisma administración, o sea los portfolios deedificios o tierras, tanto privados como públicos.

Los desarrollos citados necesitan contar conherramientas prácticas. Por ejemplo, se destacala conveniencia de disponer de un sistema cen-tralizado de datos que sirva de apoyo al mante-nimiento preventivo y que permita, por ejemplo,estimar el presupuesto para la reparación decubiertas de un determinado parque edilicio enla unidad de tiempo (por ejemplo, un año).

La puesta en práctica de las acciones cita-das llevaría a una mejor comprensión de lainterfase entre teoría y práctica, lo que resultabásico para el crecimiento de la Economía deedificios como campo de conocimiento aplicado.

En el caso argentino y en el de otros paísescon economías inestables, y más allá de la vali-dez de las ideas de carácter general ya comen-tadas, una serie de medidas colaboraría en eldesarrollo teórico y práctico de esta disciplina:

- Incorporación sistemática del concepto de cos-to y calidad del ciclo de vida en la enseñanzauniversitaria y la formación profesional.- Consideración de dicho concepto como un ele-mento de juicio importante al evaluar proyec-

tos de arquitectura a ser construidos, tanto enel sector privado como el público.- Aprovechamiento de la información periódica-mente recolectada (por ejemplo, un diseñoestándar de los detalles mensuales de expen-sas en edificios colectivos, permitirían, volcan-do la información a una base de datos, cono-cer la estructura del gasto según la tipologíadel edificio, su función, etc.).- Proyectar y construir teniendo en cuenta, den-tro de los límites previsibles, la dinámica delcontexto social, económico, cultural y tecnoló-gico de los edificios.- Priorizar la idea de proceso. Los edificios de-ben ser proyectados y construidos teniendo enmente su vida completa, con sus contínuoscambios. El objetivo no es predecir cada posi-ble cambio y estar preparado para enfrentarlo,sino ofrecer estrategias y herramientas paraafrontar el cambio cuándo y dónde éste surja.

Por último, como una de nuestras caracterís-ticas suele ser el aislamiento y la falta de co-nexión entre grupos de investigación que abor-dan temas similares en la construcción, la inten-ción última de la presenta nota es la de ofrecerun punto de partida para futuros intercambios ydiscusiones entre los especialistas e interesa-dos en el tema.

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