DESARROLLO INMOBILIARIO

Profesor Lorenzo Carbonell T. 11 septiembre 2008

CLASE 5 ESTUDIO DE MERCADOEL PRODUCTO

DEMANDA

Hogares

La demanda de viviendas nuevas se genera por:

- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje

Propietarios

Arrendatarios

InversionistasInmobiliarios

OFERTA

La oferta está constituida por:

- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período

Desarrolladores

Gestoresinmobiliarios

EmpresasConstructoras

Profesionales

Terreno

Subcontratos

Mano de

obra

MaterialesY

equipos

PRODUCCION DE VIVIENDAS

CADENA DE VALOR AGREGADO

ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO)

• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA– ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA

• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO)

• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

ETAPAS DEL ESTUDIO

DEFINICIÓN DE OBJETIVOS COMERCIALESDETERMINACIÓN DEL MERCADO

AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTODEFINICIÓN DEL PRODUCTO

DEFINICIÓN DE PRECIOS PARA EL PRODUCTOELABORACIÓN DEL PLAN DE MARKETING

ELABORACION DEL PLAN DE VENTAS

ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO)

DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO

NICHO GEOGRAFICO¿DONDE? Lugar Físico, Barrio y Terreno.

Características del Lugar Equipamientos Medios de transporte Nivel de Consolidación Seguridad

NICHO SOCIO-ECONOMICO¿PARA QUIEN? Población

Nivel de Ingreso Nivel Educacional Composición Etárea

NICHO CONCEPTUAL¿QUÉ PRODUCTO? Gustos y Modas

Hábitos de Consumo Preferencias Estilos de Vida Culturas

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

DEFINICION DEL PRODUCTO

ESTUDIO DE MERCADOANALISIS DE LA OFERTA ¿DONDE? ¿QUÉ NICHO ECONOMICO?¿CARACTERISTICAS TIPOLOGICAS?¿DIMENSION DE LA OFERTA?

ANALISIS DE LA DEMANDA DETECCION DE NECESIDADES¿Hay nichos sin ocupar?¿Por qué?DEFINICION DE CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO Atributos TangiblesAtributos Intangibles

DISPOSICION A PAGAR

ELABORACION DEL CONCEPTO¿QUÉ PRODUCTO? DEFINICION DEL PRODUCTO

LugarCaracterísticasPrecio

¿CÓMO LO POSICIONO?

TESTEO DEL PRODUCTO

ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)

• El producto.– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

EVALUACION(RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

INDICADORES DE RENDIMIENTO

RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDADRELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD

INDICADORES DE RENTABILIDAD

m2 Construidos/ m2 Indice de constructibilidad.

m2 Construidos/ m2 Terreno.

m2 Utiles departamento/ m2 Construidos.

m2 Utiles departamento/ m2 Total departamento.

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE RENDIMIENTOCONSTRUCTIBILIDAD

m2 Living-comedor/ m2 totales departamento.

m2 Dormitorio principal/ m2 totales

m2 Cocina/ m2 totales

m. lineales muebles cocina

m2 Terrazas/ m2 totales departamento.

Altura piso cielo

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE RENDIMIENTOHABITABILIDAD

Margen Bruto: (Ingresos–Inversión)Margen Neto: (Margen Bruto–Intereses)Rentabilidad de la Inversión:

(Ingresos-Inversión)/InversiónRentabilidad del Patrimonio

(Margen Neto/Capital Invertido)Periodo de Recuperación de la Inversión

(Inversión Total/Ingreso Promedio mensual)

ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)

INDICADORES DE RENTABILIDAD