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FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO

INMOBILIARIO TERRA C

SEXTO INFORME DE AVANCE DE OBRAS

(Cierre al 31 de diciembre del 2014)

Fecha de elaboración del informe: 12 de enero del 2015.

Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-2785 del 21 febrero del 2013

Plazo del Fondo: 5 años.

“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de

Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”.

“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de

entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.

Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.

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Contenido

I. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 4

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE .............. 4

III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO................................................................................. 4

IV. IDENTIFICACION DE LOS PARTICIPANTES DESIGNADOS PARA EL DESARROLLO DE

LAS OBRAS ............................................................................................................................. 5

V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO .......... 12

a. Estrategia de comercialización ................................................................................ 12

i. Concepto a explotar en esta etapa de la campaña .......................................... 12

ii. Objetivo de comunicación ....................................................................................... 12

iii. Objetivo de mercadeo .............................................................................................. 12

b. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto ....................................... 18

VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES .................... 26

a. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al proyecto

o a los activos adquiridos por el fondo .......................................................................... 26

b. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el desarrollo

del proyecto ....................................................................................................................... 26

i. Detalle del rol y funcionamiento de Terra Vereda Tropical, S.A. ......................... 26

ii. Responsabilidades u obligaciones de la gestión operativa por medio del

Régimen de Zona Franca ................................................................................................. 27

iii. Régimen de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones

establecidas en la Ley de Zonas Francas de Costa Rica ............................................ 28

iv. Régimen de Zonas Francas y los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario

29

v. Un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario como beneficiario del

Régimen de Zonas Francas .............................................................................................. 29

c. Características del Régimen de Zona Franca ........................................................ 31

d. Incentivos de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca ............................. 32

e. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C .................................................... 33

i. Estructura legal de propiedad para activos .......................................................... 33

ii. Constitución de fideicomisos de garantía .............................................................. 34

iii. Riesgos asociados con el uso de la estructura legal ............................................. 35

VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS ................. 36

a. Avance físico del proyecto ....................................................................................... 36

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b. Actividades realizadas a la fecha ........................................................................... 36

a. Comentarios finales .................................................................................................... 37

VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS ........... 37

a. Actualización de información financiera ............................................................... 37

i. Presupuesto global ..................................................................................................... 37

ii. Costo del proyecto posterior a su cierre de obras ................................................ 37

iii. Costo ejecutado a nivel general del proyecto ..................................................... 38

iv. Gastos ejecutados posterior al cierre de obra....................................................... 38

IX. IDENTIFICACIÓN DE REVELACIÓN DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES

QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO: ............................................ 42

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VI INFORME DE AVANCE DE OBRAS

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO

TERRA C

I. INTRODUCCIÓN

Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al

reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño

del proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo, en el periodo de tres meses

comprendidos entre el 01 de octubre y el 31 de diciembre del 2014.

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE

Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia

de la veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de

avance referido a los aspectos técnico – constructivos, con corte al 31 de

diciembre del dos mil catorce.

GENERALIDADES Y

ORGANIZACIÓN

Nombre: Constructora Costarricense S.A.

Razón Social: COCOSA

Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones

Bodega # 7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,

detrás de MATRA entrando por el Boulevard).

Apartado: 11110-1000 San José, Costa Rica.

Teléfono: 2282-7141

Fax: 2282-7226

Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977

Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta

REGISTROS PROFESIONALES: Ingenieros Consultores y

Constructores, Registro No. CC-0254 Colegio

Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa

Rica, Cámara Costarricense de la Construcción.

III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

El proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo consiste en el desarrollo de un

complejo mixto de oficinas y comercio, clase A, en la zona este del área

metropolitana de San José. Se desarrollaron dos torres de cinco pisos en dos

5

etapas, con estándares de construcción y servicios similares a los ofrecidos por los

centros de oficinas ubicados en las zonas de Escazú, Santa Ana y Heredia.

Los edificios constan, cada uno, de cinco niveles y un nivel de sótano, constan de

áreas comunes que comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5,

escaleras internas y de emergencia, ascensores, azoteas en el segundo y quinto

nivel.

El proyecto se desarrolla en una propiedad de 31,000 metros cuadrados, en el

cantón de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al

centro comercial Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a

las ciudades de San José y Cartago.

IV. IDENTIFICACION DE LOS PARTICIPANTES DESIGNADOS PARA EL DESARROLLO

DE LAS OBRAS

Entidad encargada de realizar la administración de la obra y que tienen bajo su

responsabilidad que la obra se realice de conformidad con los planos de

construcción, las especificaciones técnicas y los reglamentos aplicables

(administrador).

Entidad Descripción

Firma Desarrolladora:

Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A.

Cédula Jurídica: 3-101-079468

Domicilio Legal: San José, Curridabat, 500 metros este

del Servicentro La Galera.


Dirección Postal: 2488-1000 San José, Costa Rica.

Fax: 2288-8887 Algunas obras realizadas:

Centro Comercial Interplaza

Centro Comercial Terramall

Complejo de Cines Cinépolis

Oficentro Plaza Mayor

Conscientes de que las inversiones inmobiliarias son un

activo que debe estar presente en todo portafolio de

inversión bien diversificado, esta empresa incursionó

hace más de diez años en el área de los desarrollos

inmobiliarios.

La labor fundamental de esta empresa consiste en

identificar oportunidades de inversión en propiedades

que presenten las características y el potencial para

que, a través de un adecuado planeamiento, una

sólida estructuración y una excelente ejecución, se

desarrollen proyectos que permitan maximizar su valor

durante un plazo previsto. Mediante este concepto ha

6

desarrollado proyectos exitosos como Plaza Mayor y

TERRAMALL, entre otros.

La Desarrolladora cuenta con la experiencia, el

personal capacitado, los sistemas y la logística

requerida para el desarrollo del Proyecto Terra

Campus. Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A. se encuentra

debidamente inscrita al Colegio Federado de

Ingenieros y arquitectos.

Entidades encargadas del diseño del proyecto, elaborar los planos constructivos,

presupuesto de obras, entre otros.


Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.

Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian


Domicilio Legal: 600 metros norte de la Cruz Roja,

Santa Ana.


Fax: 2288-8887


DISEÑO E INSPECCIÓN ARQUITECTÓNICA: Zurcher

tiene una trayectoria de 33 años en la cual ha

diseñado más de 1,000,000 de metros cuadrados

construidos. Entre sus principales proyectos se

encuentran obras de gran envergadura como lo han

sido los hoteles Four Seasons Península Papagayo,

Costa Rica Marriot, Marriot Los Sueños, y JW Marriot.

En el sector de oficinas cuenta con experiencia en

proyectos tales como Plaza Bratsi y las oficinas

centrales del Banco de la Producción de Nicaragua.

Adscrito al CFIA.

DEHC Ingenieros Consultores S.A.

Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas


Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,

Barrio González Lahmann, San José, Costa Rica.


Fax: 2221-7437


DISEÑO-INSPECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA: Empresa

dedicada a la consultoría en el planeamiento, diseño,

inspección, topografía y catastro en urbanismo y

obras de infraestructura civil, hidráulica, eléctrica y de

telecomunicaciones. Es la empresa líder en

Centroamérica, contando con 36 años de

experiencia en el mercado y habiendo participado

en 800 proyectos para un total de 15,500 hectáreas

7

desarrolladas, con 700 km de calles diseñadas y 60,000

planos de catastro.

Adscrito al CFIA.

Eduardo Salas Vargas

Ingeniero Mecánico, HVAC

Jose Ramón Castañeda

Gallegos

Ingeniero Eléctrico y

Telecomunicaciones



Jose Ramón Castañeda Gallegos

Ingeniero Eléctrico y Telecomunicaciones

Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2, Calles 38

y 40.


Fax: 2222-8233

Dirección Postal: 1509-2050

SDE Solución de Diseño Electromecánico es una

empresa de diseño, cuya oficina está formada por un

equipo de profesionales con extensa experiencia en

proyectos de inversión de capital complejos y de gran

escala. Su principal objetivo es la concepción,

desarrollo y ejecución de diseños electromecánicos y

su construcción.

Entidad responsable de la ejecución del proyecto y mecanismo previstos para el

giro de los recursos (constructor).


Van der Laat & Jiménez S.A

Representante Legal: Rodrigo Van der Laat Alfaro

Cédula Jurídica: 3-101-012553-03

Domicilio Legal: San Pedro, del Banco Nacional 500

metros sur y 100 metros oeste.


Fax: 2225-5275


Fundada en 1969, la Compañía Constructora Van der

Laat & Jiménez es una de las proveedoras de servicios

de construcción en el territorio centroamericano.

Van der Laat & Jiménez brinda servicios de: pre-

construcción, de gerencia y administración de la

construcción, como contratista general, diseño /

construcción y servicios de consultoría. Esta empresa

tiene un gran número de proyectos, tales como:

centros comerciales, edificios de oficinas,

entretenimiento, edificios de condominios, hoteles,

resorts, infraestructura vial, plantas industriales y

servicios públicos.

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Proyectos similares construidos por Van der Laat &

Jiménez: Global Park, Plaza Roble, Torre Mercedes,

B.C.I.E., BCR, Plaza del Sol, Plaza Mayor, Terramall,

Centro Comercial Monte General, Plaza Express

Sabanilla, Multiplaza Escazú, Multiplaza del Este,

Centro Comercial Plaza Rohrmoser.

Función de Van der Laat & Jiménez en el proyecto

Terra Campus: Construcción edificio norte y obras

complementarias de infraestructura. La construcción

debe realizarse en base a los planos constructivos,

especificaciones técnicas y observaciones señaladas

por la inspección.

Entidades responsables de realizar la inspección o la vigilancia durante el

proceso de ejecución de una obra.


Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.

Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian


Domicilio Legal: 600 metros norte de la Cruz Roja,

Santa Ana.


Fax: 2288-8887


La firma fue fundada en 1978 y cuenta con un equipo

de aproximadamente 200 colaboradores.

Zurcher Arquitectos S.A, brinda servicios profesionales

en las siguientes áreas:

• Plan Maestro

• Diseño Arquitectónico

• Diseño y Arquitectura de Interiores

• Documentos constructivos

• Especificaciones técnicas

• Tramitología de permisos

• Paisajismo

Algunos Proyectos diseñados por Zurcher: Hotel Costa

Rica Marriot, Marriot Los Sueños, Four Seasons

Papagayo, Hilton Papagayo, Edificio Athrocare

(Global Park), Edificio de servicios (Global Park), Plaza

Futura, Plaza Freses, Plaza Bratzi, entre otros.

Función de Ronald Zurcher Arquitectos en el proyecto

Terra Campus como inspector: Servicio de control

diario y continuo del proceso de construcción de la

obra en todos sus aspectos técnicos (alcance de

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planos constructivos del contrato) dentro de lo que se

incluye pero sin limitarse: calidad de materiales,

proceso de construcción por medio de pruebas de

laboratorio, informes periódicos, verificación que el

contratista cuente con la información actualizada,

aprobar los materiales y equipos por instalar, evaluar a

los trabajadores en sus tareas, brindar justificación

técnica de obras extras y su aprobación posterior

para su pago. Recepción de las obras junto con el

propietario y preparación de informe mensual y final.

Apoyo en la puesta en marcha del proyecto.

IECA Internacional, S.A. Representante Legal: Ronald Steinvorth Sauter


Domicilio Legal: Paseo Colón, 300 metros sur y 50

metros este de Pizza Hut, Centro Corporativo

Internacional, segundo piso.


Fax: 2257-7067


IECA Internacional S.A. es una firma especializada en

el campo de la ingeniería estructural y sismo resistente.

Tiene los últimos adelantos tecnológicos para la

estimación de las cargas que actúan sobre una

estructura, la determinación de sus efectos ante un

sismo y la optimización del dimensionamiento de los

elementos que la componen.

Durante la etapa constructiva realiza inspecciones

estructurales, minuciosas y del más alto nivel, para

garantizar al propietario que su obra se ejecute de

acuerdo a los planos constructivos y demás

documentos contractuales.

Cuenta con un departamento especializado de

inspección para dar soporte a los clientes

Proyectos ejecutados por IECA: Terramall, Multiplica

del Este, Torre Mercedes, Plaza Roble, Centro

Corporativo Internacional, Torres del Campo, entre

otros.

DEHC Ingenieros Consultores S.A.

Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas


Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,

Barrio González Laman, San José, Costa Rica.


Fax: 2221-7437


Establecida en 1973, DEHC Ingenieros Consultores S.A.,

es una empresa dedicada a la consultoría con

10

especialidad en el planeamiento, diseño, inspección,

topografía y catastro en urbanismo y obras de

infraestructura civil, hidráulica, eléctricas y de

telecomunicaciones.

El compromiso con la calidad y el servicio se resume

en grandes resultados:

900 proyectos

31.000 Ha analizadas

860 km en calles diseñadas

60.000 planos de catastro

Los servicios de consultoría en diseño e inspección

incluye:

Infraestructura civil y eléctrica

Diseño de obra civil

Diseño eléctrico y telecomunicaciones.

Inspección y dirección de proyectos

Permisos

Estudios Ambientales

Estudios Preliminares - De Diligence

Planeamiento Eduardo Salas Vargas



Ingeniero Eléctrico y

Telecomunicaciones




Ingeniero Eléctrico y Telecomunicaciones

Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2, Calles 38

y 40.


Fax: 2222-8233

Dirección Postal: 1509-2050

SDE Solución de Diseño Electromecánico es una

empresa de diseño, cuya oficina está formada por un

equipo de profesionales con extensa experiencia en

proyectos de inversión de capital complejos y de gran

escala. Su principal objetivo es la concepción,

desarrollo y ejecución de diseños electromecánicos y

su construcción.

Giovanni Guillen Aragón

Ingeniero Agrónomo

Domicilio Legal: Dulce Nombre de Coronado, de la

Bomba El Trapiche 500 metros norte y 100 metros al

oeste.


Fax: 2294-6335

Eco I Eco, ofrece servicios multidisciplinarios en

materia ambiental respetando la legislación y

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cumpliendo las metas para un desarrollo económico y

sostenible, comprometidos a servir a nuestros clientes

con soluciones prácticas y realistas a los problemas

ambientales. El núcleo profesional de ECO I ECO está

conformado por especialistas en medio ambiente,

ingenieros agrónomos, ingenieros civiles, biólogos,

sociólogos, geógrafos, hidrólogos, geólogos,

arqueólogos y licenciados en derecho.

Entidad responsable de las gestiones de venta del proyecto, según la estrategia

prevista.


Firma Desarrolladora:

Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A.


Domicilio Legal: San José, Curridabat, 500 metros este

del Servicentro La Galera.



Fax: 2288-8887

Gestión de Venta del Proyecto

Finalizadas las etapas de expectativa, lanzamiento y

mantenimiento, la campaña publicitaria está en la

etapa de mantenimiento y venta, habiéndose

contratado pauta publicitaria en El Financiero

(edición impresa), revista SUMMA y Central American

Data (digital). El objetivo de esta campaña es, a

diferencia de las anteriores, capturar los prospectos

que manifiestan interés en ubicarse en el sector este

de la GAM. Así mismo, se aplican estrategias de

mercadeo directo para la identificación de

prospectos y se utilizan las bases de datos provistas

por CINDE, UCCAEP y CAMARA DE INDUSTRIAS DE

COSTA RICA con un seguimiento telefónico cuyo

objetivo es lograr una convocatoria para presentar el

inmueble y sus características.

Entidad responsable de elaborar los informes de avance y cierre del proyecto.


Nombre: Constructora Costarricense S.A.

Razón Social: COCOSA

Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones

Bodega # 7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,

detrás de MATRA entrando por el Boulevard).

Apartado: 11110 - 1000 San José Costa Rica.

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Fax: 282-7226

Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977

Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta

REGISTROS PROFESIONALES: Ingenieros Consultores y

Constructores, Registro No. CC-0254 Colegio Federado

de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cámara

Costarricense de la Construcción.

V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO

a. Estrategia de comercialización

i. Concepto a explotar en esta etapa de la campaña

Durante el año 2013 y el primer trimestre del año 2014, se explotó en la campaña

de comunicación los beneficios principales del proyecto, convertidos en

“maravillas” (campaña “Las maravillas de TERRA”). También, bajo este mismo

concepto se aprovechó la excelente relación que existe con los inquilinos de

TERRA Campus Corporativo, para que ellos mismos dieran el mensaje,

enumerando cualidades y beneficios que encuentran al tener su operación

dentro del oficentro. A partir del segundo semestre del año 2014, la palabra clave

para continuar consolidando a TERRA Campus Corporativo como la mejor opción

en la zona este es “crecimiento”. En dicho periodo se han explotado las maravillas

de formar parte del crecimiento de la zona este, demostrando con hechos, dado

la finalización del segundo edificio (segunda etapa) y la llegada de reconocidos

inquilinos.

ii. Objetivo de comunicación

• ¿Para qué estamos haciendo estos esfuerzos de comunicación?

Para decir que somos el mejor centro de oficinas clase A en la zona del este de la

capital y fortalecer el posicionamiento de la marca.

iii. Objetivo de mercadeo

Vender el 100% las dos etapas de Terra Campus Corporativo, entre el 2014 y 2015.

1. Target

• ¿A quién le estamos hablando?

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Dueños y gerentes de medianas y grandes empresas nacionales y extranjeras.

Personas informadas, profesionales, encargados de la toma de decisiones y

conocedores del tema de oficentros. Principalmente, ubicados en el rango de

edad entre los 35 a 65 años, de nivel socioeconómico medio alto y alto,

residentes del GAM.

De acuerdo con el Encuesta General de Medios (EGM) existen en Costa Rica

114.587 personas con estas características.

2. Beneficio

• ¿Cuáles aspectos nos diferencian de la competencia?

Nuestra ubicación en la zona del este, el complemento que resulta de estar al

lado del Centro Comercial TERRAMALL, el ambiente natural, los paisajes con los

que cuenta el proyecto, el fácil acceso al oficentro, etc.

3. Posicionamiento de la marca

• ¿Cómo queremos ser vistos?

Como la mejor opción para el desarrollo financiero y comercial en la zona del

este de San José, enmarcados con un ambiente natural, seguridad, excelente

recurso humano y comodidades de un edificio clase A. Un lugar donde se

encuentra: accesibilidad, comodidad, tecnología, calidad en los servicios

administrativos, excelentes parqueos y entretenimiento. Todo esto con el objetivo

de mejorar la calidad de vida de sus ocupantes, brindándoles estilo de vida,

imagen y haciendo que se sientan orgullosos de pertenecer al proyecto.

4. Canales y acciones de comunicación:

Los esfuerzos de comunicación se concentrarán en consolidar un solo, pero

poderoso mensaje: crecimiento. Ello a través de los siguientes canales:

Página Web:

Actualmente nuestro sitio web está en un proceso de perfeccionamiento que

contempla mejoras en la línea gráfica, diseño y estructuración del contenido,

mayor interactividad, traducción al inglés y versión móvil de la misma.

Prensa:

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TERRA Campus Corporativo ya es una marca conocida y posicionada gracias al

esfuerzo de comunicación que ha estado enfocado en dar a conocer el

proyecto. Durante gran parte del año 2014, el mensaje se enfocó en el

crecimiento del proyecto, como consecuencia de la terminación de la segunda

etapa del oficentro y, del desarrollo y productividad de una zona este de San

José de la que formamos parte. Todo esto se logró con presencia en medios

como el suplemento de bienes raíces de El Financiero -con amplio protagonismo-,

la Revista Somos Empresarios (revista oficial de la Cámara de Comercio, Industria,

Turismo y Servicios de Cartago) y la Revista Inteligencia Inmobiliaria de Colliers

International Costa Rica, referente en el mundo de los negocios inmobiliarios.

También se emprendió una campaña que dio la bienvenida a inquilinos de la

talla de Total Petróleo, Sony Music, Cinépolis y Konrad Group, la cual fortalece

nuestra imagen en el mercado.

15

Cintillos

16

Redes sociales:

La presencia de TERRA Campus Corporativo en Facebook (con casi 12 500 fans)

cumplió su objetivo de demostrar la aceptación de la marca en este nicho,

evidenciando, asimismo, la disponibilidad de mano de obra con deseo de formar

parte de nuestro oficentro. Con una presencia robusta en esta mediática red, se

le continuará dando mantenimiento a este perfil, el cual diariamente canaliza

visitas al sitio web de la marca.

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Correo directo:

Se han realizado esfuerzos importantes para identificar y contactar a los diferentes

públicos de TERRA Campus Corporativo, a través de este medio, para posicionar

el mensaje de que somos el mejor centro de oficinas clase A en la zona del este

de la capital. Asimismo, este canal es congruente con los esfuerzos que se realizan

a través de las demás vías de comunicación.

18

b. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto

El mercado meta de este proyecto está compuesto fundamentalmente por

inversión extranjera directa (IED) del sector servicios: CRM (Customer Relationship

Management), BPO (Business Processing Outsourcing), IPO (Information Processing

Outsourcing) y KPO (Knowledge Processing Outsourcing), así como, empresas

multinacionales y nacionales de medianas a grandes y de servicios de consultoría

19

como legal, estrategia gerencial, fiscal, contaduría, ingeniería y arquitectura.

Finalmente, se agrega a estos el componente de servicios comerciales

complementarios al oficentro que han de ser localizados en el primer piso.

A pesar de la crisis financiera global de los años 2008-2010, el influjo de empresas

del sector servicios ha mantenido su tendencia de crecimiento

fundamentalmente por sus estrategias de reducción de costos. Costa Rica reúne

muchas de las condiciones necesarias y es una excelente opción para instalar sus

operaciones. La Coalición de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) reporta que al día

de hoy, más de 35.000 personas laboran en las empresas que instalaron sus

operaciones en Costa Rica y, al cierre del 2013 se tenían contabilizadas 113

empresas del sector servicios instaladas en el país.

Las empresas de este sector demandan espacios desde los 230m2 o más en una

planta, en edificios con altos estándares en tecnología de comunicaciones,

accesos a mano de obra calificada y condiciones de seguridad similares a las de

un edificio “A+”, pero acabados de un edificio “A”, donde la funcionalidad

prevalece sobre el lujo. Adicionalmente, buscan ubicarse cerca de focos

residenciales importantes de clase media y media alta, donde se tenga acceso a

amenidades y servicios, así como cerca de zonas universitarias. A junio 2010, este

sector ocupaba aproximadamente el 80% del inventario de oficinas clase A.

Estas conclusiones se desprenden del análisis de la zona de influencia del

proyecto. Al día de hoy, se evidencia que las empresas en su mayoría se han

ubicado en casas de habitación remodeladas y acondicionadas para ese fin, o

bien, pequeños edificios de oficinas con deficientes relaciones de parqueos por

metro cuadrado arrendable. Por otro lado, la zona industrial de Cartago carece

también de espacios para oficinas. Una gran cantidad de empresas con altas

inversiones en líneas de producción han incurrido en la improvisación para crear

espacios para sus oficinas.

Los inmuebles tanto habitacionales como comerciales del este de la GAM son de

los más antiguos del país por razones obvias: la capital tradicionalmente se

desarrolló hacia el este hasta unos años atrás cuando se da el boom inmobiliario

en el oeste. Sin embargo, es evidente que las miradas de los desarrolladores

nuevamente se posan sobre el este de la GAM, siendo este sector el más denso

poblacionalmente y, por ende, donde se encuentra la mayor oferta de mano de

obra.

c. Análisis de potenciales inquilinos o compradores

Los compradores se dividen en: IED 50%, empresas multinacionales y nacionales

20

grandes 30% y de servicios de consultoría como legal, estrategia gerencial, fiscal,

contaduría, ingeniería y arquitectura 20% (en este segmento se encuentran los

profesionales liberales).

Por las características de la zona este de la GAM, las empresas medianas y

grandes de servicios, han atendido sus necesidades de oficinas mediante el

desarrollo y construcción de instalaciones propias, sin embargo, conforme las

condiciones de mercado y otras condiciones económicas fueron modificándose,

más y más empresas se vieron en la necesidad de alquilar espacios ya

construidos, o bien, remodelar casas de habitación en desuso y adecuarlas a sus

necesidades. Esto generó un importante mercado secundario de residencias para

alquiler en la zona este, potencializándose ante la limitada oferta formal de

oficentros en la zona. Nuevas necesidades como por ejemplo la de mejorar

imagen, o bien, de seguridad u otros servicios con mayor sofisticación y valor

agregado surgen y, estos, son plenamente atendidos por los oficentros como

TERRA Campus Corporativo. No obstante, hay una importante diferencia en el

costo entre la residencia remodelada y los oficentros, siendo las primeras un 30%

del costo con respecto al segundo.

Las empresas de IED, ya sea en expansión o nuevas por instalarse en el país,

buscan características y atributos específicos para sus instalaciones, de ahí que

muchos de estos atributos son un estándar de diseño en los diferentes oficentros

del país en función de la categoría en que estos se encuentren. Entre las

características de mayor relevancia están la relación de parqueos, las facilidades

para la tecnología de información y su desarrollo constante, así como, el de

seguridad, acceso a servicios tales como restaurantes, supermercados, bancos,

entretenimiento y seguridad. TERRA Campus y su integración vehicular y peatonal

con Terramall, ofrece todos los servicios que los empleadores buscan para que sus

colaboradores tengan un mejor ambiente laboral y, en consecuencia, su

productividad se incremente.

Con respecto al sector de IED, estas empresas que buscan instalarse en el país, o

bien, buscan su expansión, son asistidas por CINDE en este proceso, dado que

CINDE es la entidad responsable de atraer a este sector empresarial del resto del

mundo al país.

d. Análisis de la competencia

A continuación se presenta la oferta actual de centros de oficinas en la GAM,

segmentado por la zona de influencia de TERRA Campus (este de la GAM) y el

resto de la GAM:

21

Oferta de Metros Cuadrados en el Este de la GAM.

Fuente: Elaboración propia

PRECIO MANT

INV M2 DISP M2 DISP % INV M2 DISP M2 DISP % $ $

CONDAL 7500 3000 40 7500 3000 40 16 2

OFICENTRO DENT 3000 800 27 3000 800 27 16 1,75

SIGMA 18000 10000 56 18000 10000 56 20 2,8

OFICENTRO EL TOBOGAN 30000 30000 100 30000 30000 100 19 2,5

MIRA 8450 5000 59 8450 5000 59 16 1,75

TERRA CAMPUS I 11351 1135 10 11351 1135 10 18,4 2,6

TERRA CAMPUS II 11351 11351 100 11351 11351 100 17,9 2,6

TOTAL A 89652 61286 68 89652 61286 68 17,61 2,29

OFICENTRO CURRIDABAT 5000 1200 24 5000 200 4 14 1,5

OFICENTRO R&B 1200 1200 100 1200 1200 100 14 1,25

OFIPLAZA DEL ESTE 11600 300 3 11600 600 5 16 1,8

PARQUE EMPRESARIAL DEL ESTE 35000 1000 3 35000 6000 17 15 1,75

THOR 1400 1400 100 1400 1400 100 15 1,5

TORRE DEL ESTE 4000 800 20 4000 300 8 16 1,75

MULTICENTRO 2500 2500 100 2500 2500 100 17 2

TOTAL B 181504 87172 48 181504 90972 50 16,08 1,89

TOTAL ESTE 271156 148458 55 271156 152258 56 16,50 1,98

SECTOR ESTEENERO 2014 NUEVO JUNIO 2014 NUEVO

PRECIO MANT

INV M2 DISP M2 DISP % INV M2 DISP M2 DISP % $ $

AVENIDA ESCAZU 22000 600 3 22000 0 0 20 2,7

AVENIDA ESCAZU (TORRE LEXUS) 10000 10000 100 10000 10000 100 20 2,7

CENTRO CORP EL CEDRAL 15000 2000 13 20000 1000 5 21 2,5

CENTRO CORPORATIVO BELÉN 20000 13000 65 20000 13000 65 22 2,8

TORRE MERCEDES 18200 3000 16 18200 3000 16 17 2

ESCAZU CORPORATE CENTER 9000 5000 56 9000 5000 56 21 2,6

EUROCENTER 20000 1000 5 20000 1000 5 22 2,6

FORUM I 72000 3500 5 72000 3500 5 18 2,25

FORUM II 45000 9000 20 45000 7750 17 18 2,25

PLAZA MURANO 8500 4000 47 8500 6000 71 22 3

PLAZA ROBLE 35500 1000 3 35500 3000 8 20 2,25

PLAZA TEMPO 15000 5000 33 15000 6400 43 20 2,6

TERRAFORTE 4000 0 0 4000 0 0 18 2,25

TORRE CORDILLERA 15000 8000 53 15000 8000 53 19 2,6

TOTAL A 309200 65100 21 314200 67650 22 19,86 2,51

SECTOR OESTE / NOROESTEENERO 2014 NUEVO JUNIO 2014 NUEVO

Oferta de Metros Cuadrados Clase A en el Oeste y Noroeste de la GAM.


22

i. Características del mercado de oficina en Costa Rica

La construcción de nuevos centros de oficinas ha mostrado una desaceleración

en este año 2014. La oferta tiene una especial concentración en los de clase A,

ubicándose, la mayoría de ellos en el oeste de la GAM, sin embargo, el este

también ha sido de gran interés para los desarrolladores inmobiliarios que han

construido nuevos centros de oficinas y que, por sus características y atributos, son

competencia directa para TERRA Campus.

Por otro lado, aun cuando las condiciones políticas y sociales que ofrece el país

han favorecido el establecimiento y consolidación de empresas extranjeras del

sector servicios, creando una importante demanda por centros de oficinas y,

adicionalmente, la demanda agregada ha aumentado como consecuencia de

una mayor sofisticación de las empresas locales, muchas de las cuales buscan

infraestructura más especializada, con amplia disponibilidad de parqueos y

servicios, pareciera haber un desfase entre la oferta y la demanda dado la

importante cantidad de metros cuadrados que se introdujeron recientemente

frente a una muy estable demanda total. Como consecuencia de esto, la

competencia entre los desarrolladores se acentúa por capturar a esos clientes

potenciales tanto locales como extranjeros y es cuando el éxito en la colocación

del edificio A de TERRA Campus pone en manifiesto que el valor agregado que el

centro de oficinas ofrece producto de su integración con TERRAMALL, su

ubicación, las características de su diseño en tecnología, entre muchos otros

atributos más, son una ventaja competitiva real.

ii. Distribución geográfica

Los principales centros de oficinas en Costa Rica se encuentran concentrados en

el centro de la gran área metropolitana (GAM), zona que incluye áreas de las

provincias de San José, Heredia, Alajuela y Cartago, y que agrupa

aproximadamente el 54% de la población del país, así como la mayor parte de la

producción.

Al día de hoy, la concentración de centros de oficinas sigue estando en el oeste

de la GAM, específicamente el oeste de la ciudad de San José y los cantones

occidentales de la provincia de Heredia. La ubicación de los proyectos nuevos o

por construir hace que la relación por zona geográfica se mantenga.

No obstante, conforme el nivel de saturación se ha ido incrementando con el

paso del tiempo en la zona oeste, las miradas de los desarrolladores nuevamente

se posan sobre la zona este. En dos años la oferta inmobiliaria de oficentros crece

de manera importante en el este: TERRA Campus Corporativo ofreciendo 22,702

23

metros cuadrados, Sigma Business Center ofrece 18,000 metros cuadrados y se

ubica cerca del Mall San Pedro, Momentum Pinares con su Torre Médica que

ofrece aproximadamente 5,000 metros cuadrados en espacios especializados

para el sector médico y, finalmente, Torre Condal que cuenta con 7,500 metros

cuadrados para alquiler.

iii. Proyectos en etapa de desarrollo

En la zona de influencia de TERRA Campus, se desestimó la construcción del

centro de oficinas Momentum Pinares, por lo que de lo proyectado, solo el

oficentro El Tobogán continuó con su proceso de desarrollo e introducirá 30,000

metros cuadrados de nueva área, la cual ya se encuentra en etapa de pre

arriendo.

iv. Oportunidad de mercado

Debido a la aceptación que el edificio A de TERRA Campus ha mostrado al

evaluar la colocación a 24 meses de su inauguración (90% de los 11.351 metros

cuadrados de área para oficinas), además, de que el este ha vuelto a ser de

interés de las empresas, fundamentalmente por la oferta de mano de obra

calificada y la ventaja competitiva a la que se hace referencia anteriormente, es

fácil concluir que la demanda por más área de oficinas se mantendrá.

v. Distribución por clase

De la totalidad de metros cuadrados que se encuentran actualmente

desarrollados para centros de oficinas, aproximadamente un 63% corresponde a

complejos de alta calidad (A+ y A) basados en su ubicación, infraestructura,

acabados, edad del inmueble y servicios disponibles.

Distribución de metros cuadrados de oficinas por categorías

Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Setiembre 2014.

7%

56%

26%

11%

A+

A

B

C

24

Las clases A+ y A históricamente se han mantenido como las más atractivas,

presentando los indicadores de desocupación más bajos y los precios más altos

del mercado.

vi. Precios

Como se mencionó anteriormente, las condiciones del mercado han generado

una competencia entre los desarrolladores por la captura de los clientes

potenciales y, en consecuencia, una disminución en los precios. También se

evidencia que los precios entre el este y el oeste de la GAM son diferentes: el

oeste mantiene un precio mayor comparativamente.

vii. Oferta comparable

En esta sección se resumen algunos de los proyectos de oficinas más exitosos de

desarrollo reciente en la GAM.

Oficentro Forum (Clase A)

Ubicado contiguo a la autopista a Santa Ana. Se considera uno de los centros de

oficinas más exitosos por su nivel de ocupación y la cantidad de etapas

desarrolladas. Cuenta con un total de 64,500 metros cuadrados alquilables de

PRECIO MANT

INV M2 DISP M2 DISP % $ $

TOTAL A 89652 61286 68 17,61 2,29

TOTAL B 181504 90972 50 16,08 1,89

TOTAL ESTE 271156 152258 56 16,50 1,98

SECTOR ESTEJUNIO 2014 NUEVO

PRECIO MANT

INV M2 DISP M2 DISP % $ $

TOTAL A 314200 67650 22 19,86 2,51

TOTAL B 396300 55650 14 17,24 2,35

TOTAL OESTE/NOROESTE 710500 123300 17 18,30 2,354

GRAN TOTAL 981656 275558

SECTOR OESTE / NOROESTEJUNIO 2014 NUEVO

Precios centros de oficinas clases A y B en el Este de la GAM


Precios centros de oficinas clases A y B en el Oeste de la GAM


25

oficinas. El proyecto ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros

cuadrados arrendados.

Oficentro Forum 2 (Clase A)

El proyecto se encuentra en la autopista radial Santa Ana-Belén, en una

propiedad de 7.5 hectáreas. El proyecto incluirá un total de 200,000 metros

cuadrados de construcción distribuidos en 15 edificios de oficinas y 2 plataformas

de parqueo. El proyecto cuenta con 60,000 metros cuadrados arrendables.

Ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendables.

Avenida Escazú (Clase A)

El proyecto, ubicado en la autopista Próspero Fernández, contiguo al Hospital

Cima, incluye 13,000 metros cuadrados de oficinas, residencias, hoteles, cines,

hospital y locales comerciales.

Oficentro Plaza Roble (Clase A+)

Localizado contiguo a la autopista a Santa Ana, el oficentro Plaza Roble cuenta

con acceso a facilidades de hospedaje y al principal centro comercial del país. El

proyecto abarca un total de 36,000 metros cuadrados de área alquilable

distribuidos en 6 torres. Cuenta con 1,285 espacios de parqueo, con una relación

de un espacio por cada 28 metros cuadrados de espacio de oficinas.

Eurocenter Diursa (Clase A+)

El proyecto cuenta con 19,000 metros cuadrados arrendables. Cuenta con

instalaciones ubicadas dentro de régimen de zona franca. Ofrece una relación

de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados arrendables.

El Cedral (Clase A+)

Localizado en San Rafael de Escazú, cerca del centro comercial Trejos

Montealegre. El proyecto cuenta con 20,000 metros cuadrados arrendables

distribuidos en 4 torres.

Oficentro Torre Cordillera

Localizado en Pavas y con 12,000 metros cuadrados de construcción.

Sigma Business Center

26

Localizado al lado del Mall San Pedro. El proyecto incluirá un total de 4 torres de

oficinas para un total de 18,000 metros cuadrados.

Oficentro El Tobogán

Localizado 800 metros al norte del centro de la capital, barrio Tournón. El proyecto

es de 30,000 metros cuadrados y se encuentra en fase de pre arriendo.

Edificio Mira

Localizado 800 metros al oeste de Casa Presidencial.

Torre Condal (Clase A)

Localizado en San Pedro, cerca del Centro Comercial Muñoz & Nane. Una sola

torre con 2 niveles de sótano para parqueo. Cuenta con una oferta de 7,500

metros cuadrados arrendables.

VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES

a. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al

proyecto o a los activos adquiridos por el fondo

El proyecto está desarrollado bajo el concepto de régimen de zona franca, si se

realiza un alquiler o venta a una empresa que no requiera del régimen, el Fondo

está obligado a pagar los impuestos de desafectación para el área arrendada o

vendida y áreas comunes proporcionalmente. Esta contingencia está incluida

dentro del presupuesto de la obra.

b. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el

desarrollo del proyecto

Estructura: El FIDI es dueño de la sociedad anónima Terra Vereda Tropical, S.A. la

cual cuenta con el beneficio de Régimen de Zona Franca.

i. Detalle del rol y funcionamiento de Terra Vereda Tropical, S.A.

Refiriéndonos al artículo 17, capítulo V, de la Ley de Zonas Francas de Costa Rica

(Ley No. 7210), Terra Vereda Tropical, S.A. se clasifica en la siguiente categoría:

27

Empresas administradoras de parques destinados a la instalación de empresas

bajo el Régimen de Zonas Francas, siempre que los parques cumplan condiciones

mínimas de infraestructura y disponibilidad de servicios, según el reglamento de

esta ley. Estas empresas gozarán de las exoneraciones indicadas en el artículo 20,

siempre que en el parque industrial que desarrollen se instalen únicamente

empresas acogidas al Régimen de Zonas Francas. De llegar a instalarse en el

parque empresas no acogidas al Régimen de Zonas Francas, la empresa

administradora perderá, a partir de ese momento, la exoneración indicada en el

inciso g) del artículo 20 y, en cuanto a las demás exoneraciones, se reducirán en

la proporción correspondiente como si se tratara de ventas en el territorio

aduanero nacional en los términos del artículo 22.

ii. Responsabilidades u obligaciones de la gestión operativa por

medio del Régimen de Zona Franca

Refiriéndonos al artículo 19, capítulo VI, de la Ley de Zonas Francas de Costa Rica

(Ley No. 7210), los beneficiarios del Régimen de Zona Franca tendrán las

siguientes obligaciones:

a) Llevar y anotar, en libros y registros específicos autorizados por la Corporación,

las operaciones de la empresa, relativas a los bienes que gozan de exenciones de

impuestos autorizados por el Ministerio de Hacienda, los cuales estarán sujetos a la

inspección de la Corporación y de las autoridades fiscales.

b) Proporcionar, a las autoridades competentes, los informes que se les soliciten

sobre el uso y destino de los artículos que importen al amparo de esta ley, así

como permitirles las comprobaciones del caso, cuando las autoridades lo estimen

conveniente.

c) Facilitar gratuitamente o prestar, al organismo oficial que lo solicite, muestras

de artículos que producen para ser exhibidos en las exposiciones internacionales

en que participe el país.

ch) Suscribir un Contrato de Operaciones con la Corporación.

d) Proporcionar los informes con respecto a los niveles de empleo, inversión, valor

agregad nacional u otros que se indiquen en el Acuerdo Ejecutivo de

otorgamiento del Régimen. El cumplimiento de esta obligación será requisito

esencial para gozar de los incentivos contemplados en esta ley. Así reformado por

Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.

e) Utilizar las declaraciones aduaneras, los precintos y demás instrumentos

exigidos, legal o reglamentariamente, para la documentación o el control de sus

operaciones.

f) Las empresas administradoras de parques, las empresas a las que se les otorgue

el Régimen de Zonas Francas fuera del parque industrial y las plantas satélite,

deberán establecer los controles necesarios en relación con el ingreso y la salida

28

de mercancías, contrataciones y demás normas que establezcan las leyes y los

reglamentos aplicables.

g) Cumplir con las demás obligaciones y condiciones que se les impongan a los

beneficiarios, en el Acuerdo Ejecutivo de otorgamiento del Régimen de Zona

Franca, los reglamentos a esta ley y los Contratos de Operación que firmen con la

Corporación. Así reformado por Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.

iii. Régimen de responsabilidad por el incumplimiento de las

obligaciones establecidas en la Ley de Zonas Francas de Costa

Rica

El Régimen de Zonas Francas procura una serie de beneficios e incentivos fiscales

a fin de fomentar el desarrollo de actividades productivas en el país, en la

medida en que las empresas cumplan y mantengan los requisitos y condiciones

que determinan las leyes, los reglamentos y las otras disposiciones normativas

aplicables. En contraprestación al Régimen de favor fiscal, cuando dichos

requerimientos y compromisos no sean observados por los beneficiarios del

Régimen de interés, estos serán responsables de las sanciones determinadas por

el ordenamiento jurídico. Así los artículos 14, 19 y 37 de la Ley de Régimen de

Zonas Francas, prescriben algunas de las obligaciones de las empresas

beneficiarias del Régimen de Zonas Francas, mientras que el Reglamento a dicha

Ley en su artículo 63 establece obligaciones adicionales a las empresas

administradoras de parques.

En este sentido, es importante indicar que el incumplimiento de los compromisos

adquiridos por los beneficiarios, trae aparejado la posible imposición de sanciones

administrativas. Como lo dispone el artículo 32 de la Ley N° 7210 del 23 de

noviembre de 1990. De modo que, resulta relevante valorar el nivel de

especificidad o profundidad del prospecto, para que los inversionistas conozcan

acerca del ingreso al Régimen de Zonas Francas, eventualmente, conlleva un

régimen sancionatorio por incumplimiento a las obligaciones y deberes, que

podría considerarse como una especie de riesgo de carácter administrativo para

el inversionista y el Fondo; cuya consecuencia se materializaría.

En el caso de demostrarse la falta mediante procedimiento administrativo, en la

imposición de multas hasta de trescientas veces el salario base, la supresión por

un plazo desde un mes hasta un año de uno o varios incentivos de los indicados

en el artículo 20 de la Ley de Régimen de Zonas Francas o la revocatoria del

mismo sin responsabilidad para el Estado. Así, dicha revocatoria o la renuncia al

Régimen, lleva consigo la sustitución de la empresa administradora por otra, de

acuerdo con los procedimientos establecidos en el artículo 30 del Reglamento a

la Ley de Régimen de Zonas Francas.

29

iv. Régimen de Zonas Francas y los Fondos de Inversión de

Desarrollo Inmobiliario

Según lo menciona PROCOMER en el oficio GC-183-10 del 7 julio del 2010, el caso

de si un fondo de inversión inmobiliario o de desarrollo inmobiliario, puede

beneficiarse del Régimen de Zonas Francas, concretamente se dan dos posibles

situaciones en torno a este tema.

La primera atinente, si este tipo de figura jurídica puede ser destinatario del

Régimen bajo la modalidad de empresa administradora de parques destinados a

la instalación de empresas de zonas francas. Básicamente, se debe determinar si

es posible jurídicamente que un fondo inmobiliario pueda ingresar al Régimen de

Zona Franca al amparo del inciso ch) del artículo 17 de la Ley N° 7210 del 23 de

noviembre de 1990 al Régimen de Zonas Francas.

La segunda relativa a, si los bienes inmuebles que conforman el Fondo pueden ser

dispuestos por el Fondo para el arrendamiento a empresas beneficiarias del

Régimen de Zonas Francas, bajo cualquiera de las modalidades que establece el

artículo 17 de la Ley N° 7210 del 23 de noviembre de 1990.

v. Un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario como

beneficiario del Régimen de Zonas Francas

El Régimen de Zonas Francas se otorga a aquellas personas físicas o jurídicas, que

de acuerdo con la clasificación del artículo 17 de la Ley de Régimen de Zonas

Francas, soliciten el ingreso al Régimen, toda vez que cumplan los requisitos

descritos en la Ley de cita y su Reglamento.

Sin embargo, como ya se mencionó, los fondos de inversión no cuentan con

personalidad jurídica, ni son una persona jurídica típica, sino una figura

corporativa o colectiva atípica que tienen por característica fundamental estar

dispuestos en torno de un patrimonio autónomo, bajo la administración de una

sociedad gestora, cuyo objeto es precisamente la administración del fondo de

inversión.

Esta sociedad administradora sí es persona jurídica, con capacidad jurídica y de

actuar, por lo que las actividades que la sociedad realice en función de la

administración del fondo, son reputados a nombre y por cuenta del fondo. Se

colige de lo anterior, que el fondo -de conformidad con su objeto social y

finalidad- puede adquirir válidamente derechos, bienes, obligaciones y cargas,

mediante la actuación de la sociedad administradora del fondo.

Refuerza esta tesis, el hecho de que el artículo 93 del Reglamento General sobre

Sociedades Administradoras y Fondos de inversión, sobre “activos autorizados”

establezca que pueden considerarse como parte del proyecto del Fondo de

desarrollo inmobiliario “activos intangibles y otros tipos de concesiones o derechos

de usufructo o de explotación, siempre y cuando estén estrictamente

relacionados con el proyecto y se revele claramente en el prospecto el alcance,

30

las limitaciones y condiciones de los activos considerados”. De modo que dentro

de este tipo de activos intangibles o derechos, puede calificarse el conjunto de

incentivos fiscales o exenciones tributarias que comprende el Régimen de Zonas

Francas, de forma que el fondo de inversión -desde la perspectiva del patrimonio

autónomo de destino o afectación- puede ser beneficiario del Régimen que

establece la Ley N° 7210 del 23 de noviembre de 1990; como administradora de

parque, toda vez que el fondo adquiere los derechos y obligaciones inherentes al

Régimen de Zonas Francas, debido a que la sociedad administradora -como

parte de sus funciones- en razón del objeto y finalidad del Fondo, puede realizar

todas las gestiones pertinentes ante PROCOMER y el Poder Ejecutivo, para que

éstos consideren el otorgar el Régimen de Zonas Francas al fondo de inversión

bajo administración de una determinada sociedad gestora. Igualmente, de la

inteligencia de la integración de los artículos 89 y 93 del Reglamento de cita, el

fondo de desarrollo inmobiliario también puede desarrollar, arrendar, adquirir o

vender, las instalaciones en las que se ubicará o actualmente se encuentra ya

instalado un parque o una empresa de zonas francas, pero no como el

beneficiario directo del Régimen, sino en calidad de facilitador del inmueble sede

del parque o de la empresa beneficiaria.

Por otra parte, distinto es el caso de los fondos inmobiliarios del artículo 73 del

Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión,

que no cuentan con una norma como la del artículo 93 supra, que permita la

adquisición de ese tipo de activos intangibles o derechos. Ello debido a que, las

normas del Título IV sobre fondos de inversión inmobiliarios, llevan a concluir que

no sería posible que ese tipo de fondo inmobiliario pudiera ser una administradora

de parques de zonas francas, aun pese a que desde la perspectiva de la Ley de

Régimen de Zonas Francas, no existe oposición al respecto.

En lo atinente al arriendo de inmuebles a empresas beneficiarias de zonas francas

o compraventa de bienes inmobiliarios ya desarrollados para ubicar empresas de

zonas francas, al igual que en los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario y

de acuerdo con lo prescrito en el artículo 73 del Reglamento de cita, no se

observa objeción alguna, ello debido a que el Fondo es un proveedor de

infraestructura inmobiliaria para asentar a las empresas en Régimen y no un

beneficiario directo del Régimen de Zonas Francas.

En síntesis, un fondo de desarrollo inmobiliario mediante su sociedad

administradora, contaría potencialmente con la posibilidad de ser beneficiario del

Régimen de Zona Franca a título de administradora de parque, mientras que

ambos tipos de Ffondos inmobiliarios (fondos de inversión inmobiliarios y de

desarrollo inmobiliario) podrían fungir como propietarios o arrendadores de los

inmuebles en los que se ubican o asentarán las empresas beneficiarias del

Régimen de Zonas Francas.

Es menester mencionar, que dicha gestión de otorgamiento, se encuentra sujeta

que, el prospecto del fondo de inversión contemple dentro del objeto del mismo,

a título de información relevante sobre el fondo, que los bienes inmobiliarios

podrían formar parte de un parque industrial para alojar a empresas de zonas

31

francas, sea como proyecto del fondo, por compraventa de los inmuebles o por

arrendamiento a empresas beneficiarias del Régimen, o bien, en el caso de los

fondos de desarrollo inmobiliario, que el fondo de inversión como tal podría ser

beneficiario del Régimen de Zonas Francas mediante la modalidad de

administradora de parque.

Lo anterior, dado que se estima relevante que los inversionistas puedan formarse

un juicio fundamentado sobre la inversión y conocer anticipadamente las

políticas y circunstancias acerca de los riesgos asociados al otorgamiento del

Régimen de Zonas Francas, especialmente en el caso de las obligaciones

especiales de las empresas administradoras de parques de Zonas Francas y el

régimen sancionatorio en relación con eventuales incumplimientos de parte de

las empresas beneficiarias.

c. Características del Régimen de Zona Franca

El régimen de Zona Franca es un instrumento de política económica–comercial,

dirigido especialmente a la atracción de inversión extranjera directa y promoción

de las exportaciones.

Este Régimen se compone de un conjunto de incentivos fiscales o exenciones

tributarias que se otorgan aquellas personas físicas y jurídicas que cumplan con

todos los requisitos que indica la Ley. El Régimen de Zona Franca es regulado

legalmente por la Ley N°7210 del 23 de noviembre de 1990, publicada en el Diario

Oficial la Gaceta N°238 del 14 de diciembre de 1990.

Básicamente se entiende por Zona Franca el lugar donde se establecen un grupo

de empresas beneficiadas con dicho Régimen, el cual está constituido por el

conjunto de incentivos y beneficios que el Estado otorga a las empresas que

invierten en el país, en el tanto cumplan los requisitos y obligaciones establecidas

en la Ley N°7210 y su Reglamento.

En lo que interesa, en el artículo 1 de dicha Ley establece literalmente lo siguiente:

El Régimen de Zona Franca es el conjunto de incentivos y beneficios que el

Estado otorga… El Régimen de Zona Franca se otorgará solo a las empresas con

proyectos cuya inversión nueva inicial en activos fijos sea de al menos ciento

cincuenta mil dólares estadunidenses (US$150,000.00) o su equivalente en

moneda nacional.

El artículo 4 del Reglamento a la Ley de Régimen de Zonas Francas, define el

acuerdo de otorgamiento como el “acuerdo mediante el cual se otorga el

Régimen de zona franca a una persona física o jurídica”, el cual con fundamento

el artículo 19 inciso ch) de la Ley de marras, servirá que el beneficiario suscriba un

contrato de operaciones con PROCOMER, en el que se detallan sus derechos y

obligaciones al amparo del Régimen, con base al acuerdo de otorgamiento. Es

de hacer notar la importancia de tal acuerdo, dado que establece el marco

32

normativo de actuación general y específico para el beneficiario y para

PROCOMER.

Asimismo, el contenido, los términos y condiciones de este acuerdo de

otorgamiento se encuentran determinados no solo en la Ley N°7210 o el Decreto

Ejecutivo N° 34739-H-COMEX del 29 de agosto del 2008, sino que también en

grado variable en otras normas relativas al régimen aduanero; la Ley General de

Aduanas y su Reglamento, régimen tributario; el Código de Normas y

Procedimientos Tributarios; y hasta otras relacionadas con Convenios y Tratados

Internaciones, como el Acuerdo sobre Subvenciones y Medidas Compensatorias

de la Organización Mundial de Comercio. Lo anterior demuestra que el Régimen

aplicable a este acuerdo es complejo.

d. Incentivos de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca

De acuerdo al artículo 20, las empresas acogidas al Régimen de Zonas Francas

gozarán de los siguientes incentivos, con las salvedades que, a continuación, se

indican:

a. Exención del pago de todo tributo y derecho consular sobre la importación de

materia prima, productos elaborados o semielaborados, componentes y partes,

materiales de empaque y envases así como de otras mercaderías y bienes

requeridos para su operación.

Cuando existan materia primas nacionales, las empresas deberán utilizarlas, si la

dirección General de Industria determina objetivamente que reúnen las mismas

condiciones de precio, calidad y oportunidad de entrega requeridas por

aquéllas.

Esta evaluación se hará, si el productor local de la materia prima eleva la solicitud

respectiva, ante la Dirección General de Industria y, con posterioridad al

otorgamiento del Régimen de Zona Franca, a la empresa en cuestión.

b. Exención de todo tributo y derecho consular que afecte la importación de

maquinaria y equipo, lo mismo que sus accesorios y repuestos, así como la

importación de vehículos automotores necesarios para su operación, producción,

administración y transporte.

Los vehículos y parte de vehículos que podrán exonerarse serán los siguientes:

- Chasis con cabina de una a dos toneladas de capacidad de carga.

- Camiones o chasis para camiones.

- "Pick-up" de una o dos toneladas de capacidad de carga.

- Vehículos con una capacidad mínima para quince pasajeros.

Estas exenciones estarán condicionadas al pleno acatamiento del Acuerdo

Ejecutivo que otorga la exención respectiva.

33

La maquinaria o equipo que tuviera más de cinco años de haberse importado

con franquicia, podrá transferirse, cambiarse de destino o internarse en el territorio

aduanero nacional, libremente, sin necesidad de pagar ningún tributo.

Los vehículos, que adquieran las empresas amparadas al Régimen de Zona

Franca, podrán transitar por el territorio nacional para lo cual obtendrán las

autorizaciones correspondientes de las autoridades respectivas.

Si personas que operan dentro del territorio aduanero nacional, adquieren estos

vehículos, deberán pagar los impuestos correspondientes tanto de traspaso como

de nacionalización, sin que se exima su pago, de conformidad con el párrafo

anterior, por el transcurso del tiempo.

Debe entenderse que, si la persona que adquiere un vehículo de una empresa

acogida al Régimen de Zona Franca goza de exenciones para tal adquisición,

puede acogerse a ellas.

c. Exención de todo tributo y derecho consular que pese sobre la importación de

los combustibles, aceites y lubricantes requeridos para la operación de estas

empresas.

Tal exención se otorgará únicamente cuando estos bienes no se produzcan

dentro del país en la calidad, cantidad y oportunidad necesarias. Para

importarlos, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio deberá otorgar la

autorización previa y pronunciarse, mediante resolución razonada, en un plazo

máximo de quince días hábiles.

ch. Exención de todo tributo asociado con la exportación o reexportación de

productos. Esta exención se otorgará para la reexportación de la maquinaria de

producción y equipos de la Zonas; ingresados al amparo de esta ley.

Los demás incentivos se pueden consultar en la Ley No. 7210 específicamente en

el artículo 20.

e. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C

i. Estructura legal de propiedad para activos

País en donde se ubican los activos:

Costa Rica, específicamente en la Provincia de Cartago, cantón La Unión.

Vehículo societario que se utilizará:

SOCIEDADES ANONIMAS

Principales características legales del vehículo:

Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones

comunes y nominativas. Su información corporativa consta en el Registro Público,

34

y la tenencia de las acciones en el libro de Registro de Accionistas. Su forma de

hacerse representar es a través de representantes legales.

Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre

del fondo de inversión:

ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION SOCIEDAD ANONIMA quien es

administradora del FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C,

el cual es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la

provincia de CARTAGO.

FINCAS:

NOVENTA Y TRES MIL SETENTA Y NUEVE – F – CERO CERO CERO, está finca se

trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz

#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales

72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales

comerciales u oficinas, 1 será cajero automático.

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA – F – CERO CERO CERO, esta finca

se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz #3-

00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas

a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será

cajero automático y 1 será destinada a oficina de la administración.

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO – F – CERO CERO CERO

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS – F – CERO CERO CERO

ii. Constitución de fideicomisos de garantía

FIDEICOMISO DE GARANTÍA FONDO TERRA C-PROMERICA-DOS MIL TRECE

1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el

carácter de FIDEICOMITENTE

2. CENTRAL FIDUCIARIA INMOBILIARIA CFI SOCIEDAD ANONIMA, dueña en

propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la

provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real Números:

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA – F – CERO CERO CERO, esta

finca se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca

35

Matriz #3-00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71

serán destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales

comerciales u oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a

oficina de la administración.

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO – F – CERO CERO

CERO

NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS – F – CERO CERO

CERO

Asume el cargo de FIDUCIARIA

3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de

FIDEICOMISARIA PRINCIPAL

FIDEICOMISO DE GARANTÍA FONDO TERRA C-PROMERICA-DOS MIL CATORCE

1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el

carácter de FIDEICOMITENTE

2. FIDELES FIDEX LIMITADA, dueño en propiedad fiduciaria de las fincas

inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de CARTAGO, Matrículas

de Folio Real Números:

NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE – F – CERO CERO CERO, está finca se

trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz

#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales

72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales

comerciales u oficinas, 1 será cajero automático.

Asume el cargo de FIDUCIARIA

3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de

FIDEICOMISARIA PRINCIPAL

iii. Riesgos asociados con el uso de la estructura legal

Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por

temas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su

patrimonio (propiedades) deba responder.

36

Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del proyecto,

que las sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los

inmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás

actuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del proyecto,

con el objeto de disminuir estos riesgos.

No obstante, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en

garantía los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones

necesarias para procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.

VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS

a. Avance físico del proyecto

Al 31 de diciembre del 2014, fecha de corte del presente informe, el proyecto

presenta un avance total del 100% terminado y debidamente entregado a Grupo

Vigo, empresa que administra el condominio.

Fotografía 1. Avance físico, vista aérea Mayo 2014

b. Actividades realizadas a la fecha

No se han realizado trabajos de construcción de obras, solamente revisión de

funcionamiento y reparaciones menores.

37

a. Comentarios finales

A la fecha de corte del presente informe, el proyecto se encuentra 100%

terminado.

VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS

a. Actualización de información financiera

i. Presupuesto global

A continuación se presenta el presupuesto global.

ii. Costo del proyecto posterior a su cierre de obras

Al corte del mes de setiembre del 2014 se efectuó el cierre de obra de la etapa II,

capitalizando todos los costos y creando el Activo Edificio II por lo cual se incluye

38

un cuadro #2.1 donde se refleja la capitalización de los costos en el Activo Edificio

II, posterior a esta fecha no existen más costos capitalizables a la obra.

iii. Costo ejecutado a nivel general del proyecto

Al 30 de setiembre del 2014, el costo total ejecutado ascendió a la suma de

$18,612.7 miles, cifra que representa el 84.31% del costo total presupuestado para

el proyecto.

iv. Gastos ejecutados posterior al cierre de obra

Posterior al cierre de obra terminado en setiembre del 2014, se siguieron

ejecutando gastos relacionados a la obra los cuales se detallan a continuación:

Gastos generales (legales, mercadeo, ventas, auditorias, servicios

profesionales-comisiones).

Gastos de operación (salarios, operativos, bienes inmuebles,

depreciaciones, póliza, reparaciones).

Cuota de mantenimiento.

39

Intereses bancarios.

Comisión por administración del fondo.

Dichos gastos por normativa contable no son capitalizables a la obra.

Gastos generales: Los gastos generales conformados por gastos legales,

mercadeo, ventas, auditorias, servicios profesionales, comisiones de ventas, al

corte del 31 de diciembre del 2014 acumulan $139.4k, el peso más

representativo lo conforman los gastos de mercadeo con un 23.7% del total de

los gastos generales y los gastos por comisiones de ventas con un 46.2% del

total de los gastos generales.

Gastos de operación: Los gastos de operación conformados por salarios,

operativos, bienes inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones, al corte

del 31 de diciembre del 2014 acumulan $15.4k, el peso más representativo lo

conforman los gastos de bienes inmuebles con un 51.19% del total de los

gastos de operación.

Cuota de mantenimiento: Los gastos de mantenimiento, al corte del 31 de

diciembre del 2014 acumulan $71.2k.

Intereses bancarios:

Los intereses acumulados al corte del 31 de diciembre del 2014 asciende a

$829.6k los cuales están relacionados a dos deudas:

1. Deuda adquirida por TERRA C en agosto del 2013 con Banco Promerica para

el desarrollo del proyecto etapa II, dicha aprobación de crédito corresponde

40

a $11,000.0 miles con un monto desembolsado de $10,054.06 miles al corte

del 31 de diciembre del 2014.

2. Saldo de deuda adquirida por TERRA C en agosto del 2014 en el momento

que compró la sociedad TERRA VEREDA TROPICAL, S.A. y el terreno FF#1

donde se ubica el edificio I. Tanto la S.A. como el terreno pertenecían al

Fideicomiso de Desarrollo Terramall II el cual vendió al Fondo TERRA C sus

bienes y sus acciones de Terra Vereda Tropical, S.A.

El crédito fue aprobado por $11,000.0 miles los cuales fueron desembolsados

en su totalidad y, al corte del 31 de diciembre del 2014 el saldo del crédito es

de $3,426.2 miles que se encuentra a nombre de Terra Vereda Tropical, S.A.

Características crédito de TERRA C por $11,000,0 miles:

Fecha de aprobación crédito: 19 de agosto del 2013

Plazo: 120 meses

Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable

y ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de:

8.5%

Comisiones: 0.50% flat al momento del desembolso de acuerdo al monto de

participación de cada banco.

Comisiones: 0.15% flat con la formalización sobre la totalidad del crédito

sindicado para el banco agente Banco Promerica Costa Rica.

Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19, 101 cuotas

mensuales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una

última cuota con el saldo del principal más intereses.

Características crédito de Terra Vereda Tropical por $3,326.2 miles:

Fecha de aprobación crédito: 01 de febrero del 2011

Plazo: 120 meses

Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable

y ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de:

8.5%

Comisiones: 1% una única vez al momento del desembolso, al momento de la

aprobación del crédito se cancelan $27.5k que corresponden al 0.25% de la

comisión, 0.75% de la comisión restante se cancelara contra los desembolsos.

Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19 cuotas

trimestrales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una

última cuota con el saldo del principal más intereses.

Comisión por administración del Fondo:

La comisión por administración del fondo al 31 de diciembre del 2014 es de 3%

anual sobre el activo neto. El acumulado a la fecha suma $293.4 miles.

41

v. Detalle de flujo de efectivo

Las ventas establecidas del 2015 podrán variar dentro de los rangos establecidos en el análisis de sensibilidad mostrado

en el punto vii. Los costos serán financiados mediante la estructura presentada en los puntos iii y iv de la sección anterior.

Se prevé el inicio de la cancelación del crédito TERRA C para el primer trimestre del 2015 y existen amortizaciones a partir

del tercer trimestre del 2014 para el crédito de la Etapa I adquirido por TERRA C en el mes de agosto del 2014 como

parte de la compra del Edificio I. Se prevé la devolución del capital para el 2015, según la proyección de las ventas

mostradas.

42

vi. Resumen de flujo de efectivo

vii. Análisis de sensibilidad

Una vez concluidos los números en el modelo financiero el resultado esperado fue

de un 15%. Esta rentabilidad no es garantizada ya que la misma está sujeta a

variables internas y externas que pueden alterar el resultado.

IX. IDENTIFICACIÓN DE REVELACIÓN DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES

QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO:

Acerca de los riegos reales o potenciales específicos del proyecto, que pueden

incidir en el resultado final del mismo, la sociedad administradora determinó que

se deben incluir los siguientes riesgos.

Riesgo por la gestión del régimen de zona franca:

1. Riesgo legales asociados al cumplimiento de la normativa de PROCOMER y

COMEX.

12 meses 18 meses 24 meses

2,100 16% 13% 2%

2,150 19% 15% 5%

2,200 22% 18% 7%

43

2. Riesgos de cambios adversos en la legislación vigente en la materia de zonas

francas.

3. Riesgos en la obtención de permisos y autorizaciones en las instituciones

competentes.

4. Riesgo de administración de los inmuebles terminados.

Riesgos por la gestión del

régimen de zona franca: 1.

Riesgo legales asociados al

cumplimiento de la normativa

de PROCOMER y COMEX.

2. Riesgos de cambios

adversos en la legislación

vigente en la materia de zonas

francas.

3. Riesgos en la obtención de

permisos y autorizaciones en

las instituciones competentes.

4. Riesgo de administración de

los inmuebles terminados.

De conformidad con lo dispuesto por la Ley

del Régimen de Zonas Francas No. 7210 (la

“Ley”) y sus reformas, así como su

Reglamento, y lo dispuesto en el Contrato de

Operaciones suscrito por Terra Vereda

Tropical S.A. con Procomer, la empresa

beneficiaria del Régimen de Zonas Francas

está sujeta a la aplicación de eventuales

sanciones en caso de incumplimiento

comprobado en resolución administrativa de

sus obligaciones al Régimen, tanto a la luz de

la legislación aplicable como de dicho

Contrato.

Al respecto, el artículo 32 de la Ley dispone

que se podrán imponer las siguientes

sanciones: multa hasta trescientas veces el

salario base, suprimir por un plazo de un mes

hasta un año uno o varios incentivos

otorgados o revocar el régimen sin

responsabilidad para el Estado en alguna de

las siguientes infracciones:

a) Haber suministrado datos falsos en su

solicitud para acogerse al Régimen.

b) Iniciar operaciones fuera del plazo previsto

en el Acuerdo Ejecutivo.

c) Incumplir los nuevos niveles de inversión,

empleo, valor agregado nacional u otros

contemplados en el respectivo Acuerdo

Ejecutivo.

Rendir, fuera de los plazos reglamentarios, el

informe anual de actividades y cualesquiera

otros informes que se soliciten.

e) Realizar ventas en el mercado local sin

cumplir los requisitos indicados en el artículo

22 de la ley.

f) Pagar a destiempo el derecho por el uso

del Régimen.

44

g) No realizar el depósito de garantía o no

renovarlo antes de su vencimiento.

h) Cesar operaciones o abandonar sus

instalaciones sin haber obtenido autorización

previa.

i) Haber sido sancionados la empresa, sus

accionistas, directores, empleados o

personeros, en relación con actividades de la

empresa, mediante resolución firme en vía

administrativa, por haber incurrido en

infracciones administrativas, aduaneras,

tributarias o tributario-aduaneras.

j) Haber sido condenados los accionistas,

directores, empleados o personeros de la

empresa beneficiaria, en relación con las

actividades de la empresa, mediante

resolución firme en la vía judicial, por haber

incurrido en delitos aduaneros o tributarios.

k) Haber cesado la empresa sus pagos o

haber sido declarada en quiebra, concurso,

convenio preventivo o administración por

intervención judicial.

l) Cualquier otro incumplimiento de las

obligaciones que les correspondan según la

ley, los reglamentos y los contratos de

operaciones.

m) Usar o destinar, en forma distinta de la

especificada en el Acuerdo Ejecutivo los

artículos, materiales o equipos adquiridos al

amparo de los incentivos otorgados.

n) Incumplir las empresas desarrolladoras de

parques las normas de seguridad y control

establecidas en el reglamento

Por otro lado, en lo que se refiere a la

identificación de riesgos por cambios

adversos en la legislación aplicable al

régimen, debemos de indicar que a la fecha

no existe en curso ninguna propuesta de ley

que implique una modificación a los

45

beneficios o condiciones de otorgamiento del

régimen, por lo que no es posible la

identificación de riesgo potencial alguno en

estos momentos.

Lo anterior se indica sin perjuicio de que en el

futuro, se puedan promover iniciativas de ley

que afecten en algún sentido las condiciones

actuales de otorgamiento y operación del

régimen. Sin embargo, tales riesgos no

pueden ser previstos en este momento

Con relación a los riesgos de obtención de

permisos ante entidades competentes,

mientras la empresa Beneficiaria del régimen

no haya incumplido ninguna de las

obligaciones y responsabilidades que dicta la

Ley del Régimen de Zonas Francas No. 7210,

no presenta ningún riesgo con relación a la

obtención de permisos siempre y cuando

cumpla a su vez con lo necesario para la

obtención de los mismos dentro y fuera de la

ley.

Con relación a la administración de los

inmuebles terminados:

Se procede con la contratación de una

empresa especializada en administración de

condominios, la cual fungirá como

encargada de la administración del inmueble

y por dicha gestión se paga una cuota

condominal equivalente al coeficiente de

copropiedad en inmueble.

fondo de inversiÓn de desarrollo inmobiliario … · el proyecto inmobiliario terra campus...

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