derecho registral, capítulo 2, concepto, terminología

8/18/2019 Derecho Registral, Capítulo 2, Concepto, Terminología

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Capítulo 2.

Derecho Registral.

Concepto de Derecho Registral. Defnición,terminología y contenido del Derecho Registral.Caracteres, objeto y ubicación del Derecho Registral.Relaciones con el Derecho Civil y con otras ramas.El Código Civil y las leyes registrales.


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Derecho Registral: Defnición.

or ejemplo, en el Derecho espa!ol se la defnió de estas"ormas. ara #$RE%% & 'ERR&, el Derecho RegistralInmobiliario es a(uel )(ue tiene por objeto precisar elestado de derecho de los inmuebles, determinando los

re(uisitos, la "orma y los e"ectos de hacer constar susituación jurídica en los Registros*. R$C+ +'RE defne al Derecho Registral -nmobiliario

como )el conjunto de normas legales (ue regulan laorganiación y "uncionamiento del Registro de la ropiedad

Inmueble y la pr/ctica, valor y e"ectos de sus asientos deinmatriculación registral de fncas, con sus modifcaciones,y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales yadministrativas registrables, y anotaciones preventivasadmitidas*.


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Defnición 012 3ER454DE6 7-% sostuvo (ue el Derecho Hipotecario )es el conjunto

de normas (ue regulan la publicidad registral de los actos deconstitución, transmisión, modifcación y e8tinción de los derechosreales sobre fncas*. C+4$ 'E%%$ defne al Derecho Hipotecario como)El sistema de normas (ue regula el "uncionamiento del Registro de

la Propiedad y determina los e"ectos de los derechos inscritos*. Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros tantos juristas espa!oles, defnen al Derecho Registral teniendo sólopresente a una de sus especies9 el Derecho Registral )-nmobiliario*(ue a:n siguen llam/ndolo Derecho )3ipotecario* por su "uerteapego histórico y por(ue m/s de la mitad de las normas registrales

tratan sobre las hipotecas, al decir de C3-C$ & $R'-6. or ello en lasdefniciones transcriptas todas hacen mención a la )fnca* o al)Registro de ropiedad de -nmuebles*. #/s adelante veremos loinadecuado de seguir este camino. +hora pasemos a la doctrinavern/cula.


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Defnición 0;2 iguiendo a %+ diremos (ue Derecho registral es el

)conjunto de normas (ue regulan el uncionamiento de los órganosestatales encargados de la toma de raón, el procedimiento parallegar a ella, y los e"ectos (ue la misma produce*.

Cuando afrmamos (ue se trata de un )conjunto de normas* estamos

defniendo al Derecho Registral como parte del ordenamiento jurídicoal cual pertenece? como sector del Derecho Objetivo. $tros autores @tal como 7+RC>+ C$4-@ hablan de conjunto de

)principios*, pero tienen en consideración a la asignatura, disciplina omateria Derecho Registral.

'ambiAn puede defnirse al Derecho Registral como conjunto de

)principios y normas*, tal como lo hace #$%-4+R-$, pretendiendoabarcar con esa defnición tanto a la disciplina Derecho Registralcuanto al sector del Derecho objetivo (ue a ella le compete. Es claro(ue ninguna de las defniciones es incorrecta, pero tambiAn (uedefnen entes diversos.


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Defnición 0B2 or otro lado, cuando decimos en la defnición (ue

transcribimos reciAn (ue el Derecho Registral es el conjuntode normas (ue )regulan el "uncionamiento de los órganos estatales encargados de la toma de raón, el procedimiento para llegar a ella, y los eectos (ue la misma produce*,estamos haciendo alusión al contenido y los caracteres propios de este emergente Derecho.

+sí, cuando hablamos de )órganos* estamos ya relacionandoeste nuevo Derecho (ue dio nacimiento a la disciplinaDerecho Registral con el Derecho +dministrativo. Cuando

mencionamos al )procedimiento*, lo estamos vinculando conel Derecho rocesal. En fn, al aludir a los )e"ectos* (ue latoma de raón produce, nos estamos adentrando en losDerechos sustanciales, materiales o de "ondo.


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'erminología En cuanto a la terminología: Derecho Registral, la misma implica un

)neologismo necesario*. De hecho si uno recurre al Diccionario de laReal +cademia Espa!ola comprobar/ (ue en la palabra )Registral* hayuna simple remisión a )asiento*.

ero sin dudas (ue esta terminología es bastante m/s adecuada (ue la

de Derecho Hipotecario, (ue la usan muchos espa!oles. Recordemos(ue la primera ley registral espa!ola "ue la Real ragm/tica de Carlos -(uien creó los Registros u $fcios de Censos e 3ipotecas en el a!o ;.

'odavía hoy podemos encontrar obras de autores espa!oles (ue altratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como )Derecho3ipotecario*, teniendo gran inFuencia el apego histórico, pues es claro(ue no tratan en esos libros temas (ue involucran solamente a lahipoteca. 4o. =ersan sobre Derecho Registral, el cual abarca a muchosm/s temas (ue el hipotecario, y a su ve del hipotecario sólo leconcierne el aspecto publicitario. Diríamos, con %+, (uee8iste un problema de )doble sinAcdo(ue*


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'erminología 012 or otro lado e8isten autores (ue afrman (ue en +lemania al Derecho Registral le denominan

)Derecho Inmobiliario* 0o )Derecho del %ibro -nmobiliario*2.

Es claro (ue lo mismo (ue se!alamos anteriormente respecto del Derecho 3ipotecario, (uepadecir ahora, mutatis mutandi. Es (ue )cual(uiera advierte (ue Derecho -nmobiliario es unae8presión demasiado amplia para tratar del Derecho -nmobiliario Registral? demasiado amplia

por(ue no sólo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino tambiAn una cantidadde contratos re"eridos a inmuebles, una cantidad de regulaciones tambiAn re"eridas a ellos,como puede estar una ley de coloniación o una ley de impuestos*.

ero tambiAn es una denominación bastante restringida. Es cierto (ue el Derecho Registralcomo mani"estación moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales.ero es claro (ue en la actualidad e8isten numerosos Registros (ue nada tienen (ue ver conlos derechos reales, menos con los inmuebles. +sí, amAn de un sinn:mero de Registros de

cosas muebles 0vg. automotores,2, e8isten algunos (ue se vinculan con los Derechospersonales 0vg. Registro Civil2 e incluso con otros tipos de derechos (ue nada tienen encom:n con esa relación directa e inmediata entre una persona con la cosa propia del derechoreal 0vg. Registros de atentes2. &a C3-C$ & $R'-6 decía en "orma contundente (ue )Reducirnuestro Registro a una autAntica Gpurea realH puede reducir considerablemente su efcacia"rente a las nuevas e8igencias y concepciones (ue la vertiginosa rapide histórica traigaconsigo*


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'erminología 0;2 +dem/s hay autores (ue preferen denominar a nuestra asignatura como

)Derecho del Registro de la Propiedad* 0C+$2. Es patente (ue estae8presión es harto restringida pues sólo tiene en consideración al )órgano* oente (ue realia la toma de raón e incluso sólo a una clase de Astos,a(uellos (ue se vinculan con la )propiedad* 0vg. Registro -nmobiliario, de+utomotores, de Iu(ues, etc.2.

+dem/s no "altan autores (ue usan la e8presión )Derecho Publicitario*0denominación (ue originariamente adopta 7+RC>+ C$4- pero (ue luego laabandona@? tambiAn utiliada por C$''-2 para llamar así a nuestradisciplina @o a la parte del Derecho $bjetivo (ue le corresponde@. orsupuesto (ue llamar )publicidad* a la )registral* es con"undir el gAnero con

una de sus variadas especies. Ergo9 esta denominación es incorrecta por laamplitud (ue comprende. Ello puesto (ue publicidad 0o )Derechoublicitario*2 e8iste desde la simple publicidad posesoria 0recordemos aa(uellos )anuncios*2 hasta la m/s acabada "orma de publicidad (ue es laregistral, sin mencionar otros tipos de publicidades 0vg. la de una ley, unapropaganda, etc.2.


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'erminología 0B2 in dudas (ue la denominación )Derecho

Registral* es la m/s apropiada y la utiliada en laactualidad en "orma casi un/nime, al menos en+rgentina, aun(ue debe reconocerse (ue suorigen debemos buscarlo en la tierra atria.

En +rgentina, en sus comienos contó con el avalde la Jniversidad 4otarial +rgentina, y de autoresde la talla de 7+RC>+ C$4-, #$%-4+R-$, %+ y +D-%%+ 'ambiAn la usan en el Derecho espa!ol R$C+

+'RE, %+CRJ6 IERDEK$, C+I+4-%%+ 7+%%+,#+R>4 LRE6, entre otros.


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'erminología 02 or :ltimo, reiteramos (ue muchos autores al intentar

sentar principios, detectar reglas y establecer unsistema a esta nueva disciplina, analian cone8clusividad al Derecho Registral “Inmobiliario,

terminología tambiAn acertada (ue sirve para describir ala principal rama o sub@especie del Derecho Registral.Esta actitud la constatamos, adem/s de las obras de#$%-4+R-$, +D-%%+ y %+CRJ6 IERDEK$, en juristascomo C$''- 0hijo2? C$73%+4, %+4MR+4C3-, entre otros

autores u otras denominaciones tambiAn correctas,siempre y cuando delimiten acertadamente a la materia(ue pretenden analiar o describir 0or ejemplo #oissetde EspanAs habla de )ublicidad Registral*2.


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Contenido Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho

Registral !ormal, el (ue se refere a los órganos y al procedimiento? y porotro lado un Derecho Registral "aterial, relativo a los eectos (ue producela toma de raón. Ergo9 todo el Derecho Registral abarca esas dos grandespartes, (ue lógicamente "orman el )contenido* del Derecho Registral.

=ale decir (ue el Derecho Registral "ormal comprende al ente u órgano (uerealia la toma de raón, es decir a los propios Registros. Ello adem/s del procedimiento (ue se hace para lograr la mentada inscripción registral 0enpuridad )toma de raón*2.

#ientras (ue el Derecho Registral material se refere a las consecuencias

jurídicas @eectos@ (ue van a producirse con la mentada toma de raón. +(uíya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro (ueel tipo de Derecho de "ondo depender/ del Registro de (ue se trate 0vg.Derecho Civil ante una toma de raón en el Registro -nmobiliario2.


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2# Caracteres.

e trata de un con$unto heterog%neo de normas, adem/s de serun Derecho limitati&o y 'ormalista (P%re) *asala#. Esas son sustres principales características, predicables sobre todo para el DerechoRegistral argentino.

Con$unto heterog%neo de normas pues est/ con"ormado por

principios de varias y diversas ramas jurídicas. En e"ecto, el DerechoRegistral comprende el Derecho Registral material y el "ormal. ues elmaterial pertenece, en general, al Derecho rivado 0los eectos de latoma de raón2? el "ormal, en cambio, tiene notables aportes delDerecho +dministrativo 0en lo (ue se refere a los órganos2 y delrocesal 0el procedimiento2.

'ambiAn se trata de un Derecho limitati&o, ello puesto (ue no todollega al Registro, e8iste una selección de actos, derechos, situaciones. or :ltimo, se trata de un Derecho, el Registral, claramente

'ormalista, y algunos autores sostienen (ue en ello se di"erencia delDerecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de "ormas.


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$bjeto En cuanto al +b$eto del Derecho Registral hay (ue aclarar

(ue esta )nueva disciplina* tiene numerosas ramas, cada unade las cuales se correspondería a cada uno de los distintosRegistros (ue e8isten @vg. Registro de -nmuebles, de+utomotores, de Iu(ues, +eronaves, Registros 4otariales, deatentes, #arcas, ropiedad -ntelectual, etc.@ y en puridad elDerecho Registral abarcaría todas las normaciones de esosRegistros.

4o obstante ello, para poder esboar una )teoría general* del

Derecho Registral sería imposible abarcar a todos losRegistros, por eso se toma en consideración siempre alDerecho Registral -nmobiliario, siendo el Registro -nmobiliarioel m/s representativo e importante sin duda alguna


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Jbicación En cuanto a la ubicación de esta nueva disciplina del

Derecho Registral debemos recordar (ue tienecontactos con el Derecho +dministrativo 0en loconcerniente a los órganos (ue practican la )toma de

raón*2? rocesal 0en cuanto al procedimiento (ue hay(ue llevar para lograr la registración2? y rivado0respecto de los eectos (ue produce la toma deraón2. Esto es v/lido afrmar respecto del Derechoargentino, pues si echamos una mirada al Derecho

espa!ol, allí los autores en general no se cansan deafrmar (ue el Derecho Registral 0Derecho 3ipotecarioo Derecho -nmobiliario Registral2 es una rama, unaparte, o pertenece al Derecho Civil.


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+utonomía del Derecho Registral.N%a tieneO

e puede hablar de autonomía de una rama jurídica al menos tres sentidos9la autonomía didáctica o epositiva, la legislativa y la cient!fca. 4o tienentodas el mismo alcance, claro est/. Es m/s la verdadera autonomía essolamente la científca, tema (ue hasta del propio Derecho se le discuteP

ues bien, de las tres autonomías, se podr/ decir (ue el Derecho Registral

tiene autonomía )did,ctica*, y por ello es una materia aparte, unaasignatura o disciplina (ue "orma parte del curr!culo normalmente destinadaa "ormar escribanos p:blicos.

'ambiAn se puede sostener (ue el Derecho Registral goa de ciertaautonomía )legislati&a*. & sostenemos ello pues la %ey Q.S puede

considerarse como el Código Registral. or cierto (ue m/s de una veafrmamos (ue el Registro por antonomasia, el m/s representativo eimportante, es el -nmobiliario. De esa sub@rama e8traen los especialistas losprincipios, sientan las reglas, elaboran una teoría general, pretendenestablecer un sistema.


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+utonomía científca 012. Kam/s se podr/ sostener (ue el Derecho Registral tiene autonomía )científca*, vale

decir (ue se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones.roclamar eso sería intentar )reemplaar la ciencia del Derecho por una pluralidad deciencias de los Derechos particulares*. & ello no puede pregonarse puesto (ue el Derechoes uno sólo y ninguna rama es autónoma, menos a:n alguna tan novel como la nuestra.

4o obstante lo se!alado, en el Derecho espa!ol tienden a ver esta cuestión de unamanera diametralmente opuesta a la nuestra. En e"ecto se afrma en general (ue estanueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. or otro lado, y en "ormacasi hasta contradictoria, admiten (ue esta novel rama est/ dotada de autonomía.e!aló C3-C$ & $R'-6 (ue la unidad del objeto proporciona a esta disciplina su notableautonomía did/ctica y e8positiva y a:n científca.

En conclusión, algunos autores, @y de gran prestigio como el (ue acabamos de citar@bregan por la autonomía de este nuevo Derecho. 4osotros no compartimos este parecer,ni con el Derecho Registral, ni menos a:n con el Derecho +grario, Minanciero, %aboral, de 'ransporte, etc. (ue tampoco tienen autonomía propia. 4o al menos la científca. 4isi(uiera el Derecho Civil la tiene, puesto (ue en defnitiva, insistimos, el Derecho es unosólo.


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-# Relaciones con el Derechoci&il con otras ramas.

El Derecho Civil es un Derecho residual 0y no )madre* como dicenalgunos2? vale decir (ue es lo (ue va (uedando a medida (ue sedeclaran )autónomas* las dem/s ramas jurídicas. Ergo9 sólo podemosdefnirlo en "orma negativa9 )no es tal cosa*.

or otro lado, es claro (ue desde el nacimiento del Derecho Civil @(ueemerge junto al pueblo romano 0cuya "undación data del a!o Q; oQB +C2@ hasta nuestros días se han producido un buen n:mero de)desprendimientos*, de emancipaciones. 4uevas ramas jurídicas hanvisto la lu y se han declarado )autónomas*. -ndependientes ysoberanas sobre todo "rente al Derecho Civil (ue en sus comienos era

el (ue se aplicaba a todo el pueblo romano 0el ius civile era el)Derecho de la ciudad*? y ciudad era precisamente civitas, civitates2sin distinción de contenido. ero luego se producen los consabidosdesprendimientos del Derecho :blico, del Comercial, del rocesal,entre otras pretendidas ramas jurídicas autónomas.


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-# Relaciones con el Derechoci&il con otras ramas (2#.

+hora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente (ue elDerecho Civil su"rir/ una nueva mutilación. ero tambiAn debemos tener presente (ueseguir/ siendo ese Derecho residual y como tal, lo (ue no se encuentre en las otrasramas, incluida la Registral, habr/ (ue buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en "ormasupletoria podríamos agregar.

or otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente )autónomo*0recordemos (ue no tiene a(uella verdadera autonomía, la científca2 ni )homogAneo*tenemos (ue llegar a estas conclusiones

2 (ue el Derecho Registral no es autónomo, ni respecto del Derecho Civil, nitampoco respecto de los otros Derechos o ramas. & no es autónomo pues el Derechocon"orma una unidad y para comprender cual(uier "enómeno jurídico sólo podremoshacerlo desde el /ngulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. ólo con estavisualiación global se podr/ comprender el "enómeno jurídico en su totalidad.

12 4o es homogAneo sino heterog%neo, lo (ue signifca (ue m/s all/ de las diversas

)sub@ramas* del Derecho Registral 0Registro -nmobiliario, de +eronaves, Iu(ues@siendo tales Registros declarativos@, +utomotores y caballos de pura sangre@constitutivos@? etc.2 en todas ellas se reproduce el "enómeno (ue se e8aminan losórganos 0lo (ue nos relaciona con el Derecho +dministrativo2, el procedimiento 0lo cualnos vincula al Derecho rocesal2 y los eectos de la toma de raón 0motivo por la cualnos roamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de #inas, etc.2.


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/l Código Ci&il las leesregistrales.

%a cuestión a resolver es esta la siguiente9 cuando el Código Civil entraen conFicto con las leyes registrales, NCu/l debe primarO

Jna respuesta sencilla sería aplicar la ley posterior 0recordemos lam/8ima (ue se!ala (ue la le posterior derogat prioris2 y hacerlaprevalecer por ejemplo a la ley QS respecto del Código Civil

alegando (ue a(uAlla es posterior. ero ello no sería correcto, amAn deser una solución bastante simplista. Es (ue debe analiarse caso porcaso, )ley por ley*.

or ejemplo, la ley QS, para inmuebles, ha venido a completar,armónicamente, al Código Civil? parte del artículo 1S. +mbas debenser entendidas como )coet/neas*, sobre todo despuAs de lamodifcación (ue recibieron por ley 1SS. Es decir (ue son integrantesde un :nico discurso. %+ brinda un par de ejemplossobre hipotecas (ue abonan su tesis (ue compartimos, tal (ue el CódigoCivil y la ley QS 0la cual representa un "uasi Código Registral2 sonarmónicas, no e8isten con"rontaciones, se respetan mutuamente.


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/l Código Ci&il las leesregistrales (2#.

En cambio, en materia de automotores, el decreto ley T1Uviene a )sustituir* las normas del Código Civil sobre cosasmuebles por otras específcas para automotores. erológicamente se trata de un rAgimen especial para automotores.4o obstante, siendo ello así, no debemos olvidarnos (ue el

Código Civil se aplicar/ a lo (ue no tenga de especial esanormativa, en car/cter residual o supletorio.

De todas "ormas, amAn de esta aplicación supletoria sugeridapor %+, entendemos (ue la regla b/sica en esta

cuestión reside en la aplicación de otro principio elemental9 talel (ue la )ley especial deroga a la general* 0le specialis derogatgeneralis2. & este principio "undamental debe tenerse presente

no tan sólo en el rAgimen del automotor, sino en cual(uier sub@sistema registral (ue tengamos en consideración.

derecho registral, capítulo 2, concepto, terminología

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