depreciacion union panamericana

DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI

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XXV CONGRESO DE LA UNIN PANAMERICANA

DE ASOCIACIONES DE VALUACIN

DEPRECIACIN DE BIENES

NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS

PARA BIENES INMUEBLES, Y BIENES MUEBLES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS

AUTOR: Arq. Juan ngel Nez Scarpellini

DIRECCION: 15 de Agosto N 834 Asuncin Paraguay

TELEFONO: (595-21) 490 383 / (595-21) 495 669

www.jans.com.py

[email protected]


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INDICE

Pgina

RESUMEN .................................................................................................................3

INTRODUCCIN .......................................................................................................4

GENERALIDADES CONCEPTOS Y DEFINICIONES ...............................................4

CLCULO DE DEPRECIACIN DE BIENES ...........................................................5

PROPUESTA DEL AUTOR (METODO JANS) ................................................... 13

BIBLIOGRAFA ....................................................................................................... 19


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RESUMEN

Existen distintas definiciones sobre el valor de un Bien, los cuales dependen,

generalmente, del objetivo de la valuacin. La tasacin de un Bien y/o Activo que

tiene como propsito ofertar en el mercado, busca encontrar el valor de oferta que

se est dispuesto a pagar (Valor de Mercado); es decir, Es el importe estimado

por el cual un Bien podra ser intercambiado - a la fecha en que se practica la

valuacin- entre un comprador y un vendedor independiente, con deseo de

realizar la transaccin y luego de un adecuado proceso de negociacin en el

cual ambas partes actuarn con conocimiento de causa, prudencia y sin

presiones.

Cabe destacar que cualquiera fuera el objetivo de la valuacin de un Bien usado, el

valor est en funcin a la depreciacin y al estado de conservacin. Todo Bien tiene

una Depreciacin, que puede ser lenta o acelerada.

El objetivo de este trabajo es presentar a los profesionales, una propuesta para

hallar la depreciacin ms equilibrada posible para diferentes tipos de bienes, lo que

determina, en muchos casos, el Valor Actual o Valor de Venta del Bien o producto

Usado.

Finalmente, se debe tener presente, que la regla de oro que define el precio en un

mercado libre, es la Ley de Oferta y Demanda, ya que el tasador es un investigador

que, con su trabajo y criterio, obtiene los coeficientes de Depreciacin del Bien a

avaluar y llegar as al Valor real, aproximado, de los productos de segunda mano.


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1.0 INTRODUCCION:

La metodologa a seguir, en este trabajo, consiste en una resea general de los

Mtodos Clsicos de Deprecacin de los Bienes Inmuebles, y Bienes Muebles,

Maquinarias y Equipos; para luego poner a consideracin de los profesionales un

procedimiento propuesto por el autor denominado Mtodo de Depreciacin segn el

tipo del Bien o Frmula JANS.

2.0 GENERALIDADES CONCEPTOS Y DEFINICIONES:

Valuacin De Bienes y/o Activos (Inmuebles y Muebles Usados):

El Tasador generalmente se encuentra ante la necesidad de avaluar Bienes

Inmuebles como ser construcciones ya existentes que tienen determinada

antigedad en aos y presentan cierto estado de conservacin; los mismos ocurren

con los Bienes Muebles, Maquinarias y Equipos. Con el mero transcurrir del tiempo,

los Bienes pierden su valor, y por lo tanto se aplican diferentes mtodos de

depreciacin para llegar al valor depreciado o valor actual de los Bienes usados. Se

parte siempre del Valor Histrico Actualizado, Valor de Reposicin o Valor de

Construccin Nuevo; cuando no es posible determinar el mismo tipo de Bien, ya

sea por ser muy antiguo o por que los materiales o tipo de maquinarias ya no se

fabrican, se aplica el Valor de Sustitucin, es decir, se identifica con un Bien actual

de similares caractersticas que podra sustituirlo.

Valor Histrico Actualizado, Valor de Reemplazo o de Reposicin Equivalente a

Nuevo: Se consideran equivalentes, a los Bienes de similares funciones y

caractersticas.

Valor Residual: Es el monto neto que se obtendra vendindolo en el mercado, una

vez finalizada su vida til, operativa o tecnolgica. (Se estima entre 5 a 20 % el VR).

Periodo de Vida Tcnica o Vida til Presunta: Es el tiempo, en aos, que el bien

puede ser utilizado en condiciones normales de uso y con mantenimiento adecuado.

(Antigedad + Vida Remanente).

Antigedad del Bien, Antigedad Presunta o Aparente: Es el nmero de aos

transcurrido entre la fecha de adquisicin o fabricacin de un Bien y la fecha de la

valuacin. (Vida til Vida Remanente).


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Vida Remanente: Es el nmero en aos de expectativa de vida til que resta al

Bien, a partir de la fecha de inspeccin. (Vida til Antigedad).

Estado del Bien: Es un parmetro por el cual se cuantifica el estado de

conservacin o mantenimiento del Bien, en el momento de la inspeccin.

Valor Actual: Es el valor del Bien, en las condiciones existentes en la fecha de

valoracin o relevamiento, y se fundamenta tanto en la depreciacin como en el

Estado de conservacin.

Depreciacin de Bienes y/o Activos: Es la perdida de valor de determinado Bien

con el correr del tiempo, la depreciacin puede ser por causas fsicas o funcionales.

Causas Fsicas: Producto del desgaste por Funcionamiento, Accidente, o

Deterioro por accin del tiempo.

Causas Funcionales: Por insuficiencia o improductividad, cuando la

unidad no alcanza a producir lo que se requiere. Por obsolescencia,

cuando la fabricacin, invencin o sistema de produccin ha cambiado y

mejorados los resultados de la produccin de Bienes.

3.0 CLCULO DE DEPRECIACIN DE BIENES:

Varios son los mtodos para calcular la depreciacin de Bienes, existen frmulas y

tablas especiales para hallar el coeficiente o factor de depreciacin.

Los Mtodos y/o Formulas de Depreciacin ms conocidos son expuestos en este

trabajo, para luego enunciar el Mtodo y/o Formula JANS, que es el objetivo

principal: Mtodo de la Lnea Recta; Mtodo de Parbola de Kuentzle; Mtodo

Intermedio de Ross; Mtodo de Cole, tambin denominado Mtodo de Serie o de la

Suma de los Dgitos; Mtodo de Matheson o de Porcentaje Constante y Mtodo

por Estado de Conservacin de Heidecke.

PROCEDIMIENTO DE DEPRECIACIN DE BIENES:

La Depreciacin de los Bienes Inmuebles referente a Edificaciones y/o

Construcciones es lenta, mientras que la de los Bienes Muebles es ms rpida que

la anterior.


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Existen varios mtodos para el clculo de la Depreciacin, los que se fundamentan,

bsicamente, en la siguiente frmula:

D

=

( VR

-

Vr )

K1

Correspondiendo:

D = Depreciacin

VR = Valor de Reemplazo equivalente a nuevo.

Vr = Valor Residual

K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la Vida til.

Lo ms importante en esta ecuacin es el coeficiente K1; existen distintos

procedimientos para hallar este coeficiente (K1), que define al Mtodo de

Depreciacin.

A continuacin alguna de los procedimientos clsicos:

3.1 Procedimiento de Lnea Recta: Este mtodo cuya depreciacin es una

funcin lineal y su grfico una lnea recta, permite calcular las depreciaciones desde

la ptica contable.

Se representa a travs de la frmula:

Ant K1 =

Vu


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3.2 Procedimiento de Lnea Parablica de KUENTZLE: La representacin de

la frmula de Kuentzle es una parbola, que tiene un decrecimiento reducido en los

primeros aos y se expresa a travs de la frmula:

Ant 2 K1 =

Vu

Val

or

(en

%)

Vida til (en %)

Grfico N 1

Vu = Vida til

Ant = Antigedad

K1 = Coef. de Depreciacin

K1 =

Vu

Ant.

Val

or

(en

%

)

Grafico N 2

Vida til (en % )

K1 = Depreciacin

Ant = Antigedad

Vu = Vida til

K1 = Vu

Ant.

( ) 2


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3.3 Mtodo de Lnea Parablica Intermedia de Ross: Ross prefiere un

intermedio entre los mtodos de la Lnea Recta y el de Kuentzle, con el fin de

obtener una depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el

Mtodo de Parbola o Kuentzle. Se expresa a travs de la frmula:

A efectos de la tasacin, el Valor actual (Va) se expresa en la siguiente ecuacin:

Va

=

VR

-

( VR

-

Vr )

K1

3.4 Procedimiento de COLE: (Para Maquinarias y Equipos) Tambin

denominado Mtodo de Serie o de La suma de los dgitos, establece la

depreciacin en cada periodo de vida. El coeficiente de Depreciacin K1 se expresa

en la ecuacin:

Ant Ant 2 + K1 = Vt Vt 2

Grfico N 3

Vida til (en %)

Val

or

(en

%)

( ) 2

+ Ant.

Ant = Antigedad

Vu = Vida Util

Vu Vu

K1 = Depreciacin

Ant.

K1 = 2


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K1 = Coeficiente de Depreciacin

N = Numero en aos de Vida til (Vu)

1 + 2 +3...+N = Es una progresin aritmtica, que se puede reemplazar por la

frmula equivalente a la suma de los trminos: (1 + N) N

2

Va

=

VR

-

( VR

-

Vr )

K1

Otra forma de expresar el Mtodo de Cole es a travs de la frmula bsica:

Va

=

( VR

-

DA )

Ant x (2 N Ant + 1) x Dp DA =

2

2 ( VR Vr ) Dp =

N ( N + 1 )

Siendo cada elemento:

Va = Valor Actual o Valor depreciado

VR = Valor de Reposicin equivalente a nuevo

Vr = Valor Residual

DA = Depreciacin Acumulada

N N - 1 N - 2 1 K1 = + + + 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N


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Dp = Factor de Depreciacin Anual

Ant. = Antigedad en nmero de aos

N = Numero de aos de Vida til (Vu)

3.5 Procedimiento de Porcentaje Constante: (Generalmente utilizado para

depreciacin de Automviles) Tambin denominado Frmula de Matheson,

establece una Depreciacin constante en porcentaje o Tasa de Depreciacin (T). El

Bien nunca llega al valor cero y se expresa a travs de la formula:

Va

=

VR

( 1

-

T ) n

Grfico N 4

Vida til (en %)

Val

or

(en

%)

K1 =


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Vu Vr T = 1 - VR

Siendo cada elemento:

Va = Valor Actual o Valor Depreciado

VR = Valor de Reposicin o Valor de Reemplazo

T = Tasa de Depreciacin

n = Edad o Antigedad en nmero de aos (Ant.)

Vu = Vida til

Vr = Valor Residual

Ant

Grfico N 5 (Partiendo de la hipotess T= 0,20)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Vida Uti (en %)

Va

lor

(en

%)


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Grafico N 6

En el grfico se pueden observar las distintas curvas de Depreciacin, de acuerdo a

Mtodos y Procedimientos de cada caso.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 10

0

Vida Util ( en % )

Valo

r (e

n %

)

Mtodo de Kuentzle Mtodo de Ross Lnea Recta M. de Porcentaje Constante (Hiptesis T = 0,20)

Mtodo de Cole


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4.0 PROPUESTA DEL AUTOR (METODO JANS)

A continuacin explicamos el Mtodo JANS, cual es el objetivo principal de este

trabajo:

4.1 El Mtodo de Depreciacin segn el tipo de Bien o Frmula JANS: Con

este procedimiento se halla el coeficiente K1, mediante la ecuacin:

X Ant Ant (1/X) K1 = =

Vu Vu

El mtodo de JANS nos brinda la posibilidad de optar por un ndice X para hallar

la raz de (Ant / Vu) que nos da un Coeficiente de Depreciacin ms equilibrado para

diferentes tipos de Bienes, lo que permite, generalmente, obtener el valor ms

aproximado posible al precio real de venta de los productos de segunda mano.

El ndice X de la raz de (Ant / Vu), que define el nivel de la Depreciacin es

resultado de una investigacin plasmada en la siguiente tabla que nos indica el valor

de X para cada tipo de Bien:


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ITEM NOMINA DE BIENES FISICOS INDICE

(X)

01 CONSTRUCCIONES:

Edificios

Casas

Galpones

0,50

0,50

0,50

a

a

a

1,00

1,00

1,00

02 EQUIPAMIENTOS PARA EDIFICIOS VIVIENDS Y

OFICINAS:

Mobiliarios

Enseres

Aparatos de comunicacin (telfonos, fax, etc.)

Equipos de informtica

Equipos de audio y vdeo

1,50

1,75

1,50

2,00

1,75

a

a

a

a

a

2,00

2,25

2,00

2,50

2,25

03 RODADOS (VEHICULOS TRANSPORTES)

Automviles utilitarios

Automviles de lujo

Camionetas

Camiones y mnibus

1,25

1,50

1,25

1,25

a

a

a

a

1,75

2,00

1,75

1,75

04 MAQUINARIAS Y EQUIPOS:

Mquinas Industriales Instaladas

Maquinarias: Tractores Agrcolas

Maquinarias: Tractores Viales

Maquinarias para Construccin.

OBSERVACIN: A las maquinarias tipo tractores,

su Vida til se puede considerar en cantidad de

horas de trabajo, que por lo general se estiman en

10.000 horas de Vida til

1,50

1,25

1,50

1,50

a

a

a

a

2,00

1,75

2,00

2,00

05 EQUIPOS ESPECIALES:

A criterio del profesional

3,50

a

10,00


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Grafico N 7

En este grafico se observa las mltiples curvas del nivel de depreciacin

Recordemos nuestra formula:

Va

=

VR

-

( VR

-

Vr )

K1



Vr = Valor Residual

K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til (Ant/Vu)

4.2 El Estado de Conservacin del Bien como Factor de Depreciacin (K2):

Los mtodos explicados, hasta el momento, para la determinacin del Valor

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Vida Util (en %)

Va

lor

(en

%)

x = 0,50

x = 0,75

x = 1,00

x = 1,25

x = 1,50

x = 1,75

x = 2,00

x = 2,25

x = 2,50

x = 2,75

x = 3,00

x = 3,50

x = 4,00

x = 4,50

x = 5,00

x = 6,00

x = 7,00

x = 8,00

x = 9,00

x = 10,00


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Depreciado o Valor Actual (Va) de los Bienes, solamente consideran la Vida til o

Vida til Probable (Vu) y la Antigedad o la Antigedad Presunta (Ant). El Estado

de Conservacin o Mantenimiento es un factor importante que no se ha estimado

an.

S consideramos el concepto de Estado de Conservacin de Heidecke, debemos

aceptar que este factor es determinante en la Depreciacin del Bien. Con este

criterio, Heidecke introduce el concepto de Plus Depreciacin, y propone una

Tabla para adicionar a la depreciacin por edad, cual es el estado de conservacin.

CRITERIO DE HEIDECKE - TABLA

Estado Condiciones Fsicas Coeficiente

Estado 1:

Estado 1,5:

Estado 2:

Estado 2,5:

Estado 3:

Estado 3,5:

Estado 4:

Estado 4,5:

Estado 5:

Nuevo

Nuevo

Entre nuevo y conservacin normal

Conservacin normal

Entre normal y necesita reparos simples

Necesita reparos simples

Entre necesita reparos simples e importantes

Necesita reparos importantes

Entre necesita reparos importantes y Obsoleto

Obsoleto

0,00 %

0,032 %

2,52 %

8,09 %

18,10 %

33,20 %

52,60 %

75,20 %

100,00%

Considerando la Antigedad con relacin a la Vida til, ms el Estado de

Conservacin, el Coeficiente de Depreciacin K1 se combina con K2 y tenemos K,

mediante la ecuacin:

K = K1 + ( 1 K1 ) K2

K1 = Coeficiente de Depreciacin; que relaciona la Antigedad con la

Vida til y la raz de X (Raz X de (Ant / Vu )


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K2 = Coeficiente que se relaciona con el Estado del Bien

(Tabla Heidecke )

La frmula final, considerando el factor de conservacin (Tabla Heidecke), toma la

Expresin

Va

=

VR

-

VR

-

Vr

K1

+

1

-

K1

K2

Esta Frmula General es vlida para hallar el Valor de Reposicin de cualquier

Bien, tanto Bien Mueble como Bien Inmueble, referente a Construcciones,

Edificaciones, Maquinarias y Equipos y/o Muebles en general.

Correspondiendo:



Vr = Valor Residual

X Ant K1 = ( Mtodo propuesto)

Vu

K2 = Coeficiente de Estado (Tabla Heidecke)

La ecuacin toma la expresin (Mtodo propuesto)

K1 + (1 K1) K2 = K

X Ant X Ant + 1 - K2 = K Vu Vu

La Frmula General se puede reemplazar con la ya conocida Ecuacin:

Va

=

VR

-

( VR

-

Vr )

K


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No es necesario calcular K ya que las tablas que proponemos son de doble

entrada, en funcin al porcentaje de vida transcurrida y al ndice X (Raz X de (Ant /

Vu )) que resulta del tipo de Bien y del Estado de Conservacin, segn criterio de

Heidecke, lo cual permite obtener en forma directa, el coeficiente K. Es importante

recordar que las Tablas no presentan la edad en aos, sino la edad en porcentaje de

Vida til; es decir, el cociente entre Ant / Vu

PROPUESTA: Tabla de JANS HEIDECKE

DONDE SE OBTIENE EL COEFICIENTE K Y RESPONDE A LA EXPRESION

X Ant X Ant K = + 1 - K2 Vu Vu

K = Coeficiente (En proporcin a la Antigedad y Estado de Conservacin)

Ant = Antigedad

Vu = Vida til

K2 = Coeficiente de Estado de Conservacin, segn criterio de Heidecke

Calificacin a: = 0,00000

Calificacin b: = 0,00032

Calificacin c: = 0,02520

Calificacin d: = 0,08090

Calificacin e: = 0,18100

Calificacin f: = 0,33200

Calificacin g: = 0,52600

Calificacin h: = 0,75200

Calificacin i: = 1,00000

X = ndice que define la curva de Depreciacin, segn el tipo del Bien

(Tabla de JANS para el ndice X)

(Ver tabla JANS HEIDECKE Apndice de trabajo, para obtener el Valor de K

segn el valor X)


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BIBLIOGRAFIA

Valuacin de Bienes Manuel Tcnico Orientativo Corregida y Ampliada

Edicin El Lector 2009 - Arq. Juan ngel Nez Scarpellini.

Manual de TasacionesPropiedades Rurales y Urbanas- Edicin 1.984

Dante Guerrero

Curso Bsico de Engenharia Legal e Avaluaoes Edicin 1.999.:

Sergio Antonio Abunahman

Avalaao de Inmoves Urbanos. Edicin 1.994.: Ing. Jos Fiker

Estudio del Ttulo de Propiedad La Tasacin de Inmuebles:

Eduardo L. Lapa

La Tasacin de Inmuebles en la Expropiacin:

Ing. Wilfredo Daniel Lpez

Biblioteca Internacional de Especializacin Inmobiliaria: Manual Tcnico

para el Avalo de Inmuebles Edicin 1.994.

Curso: Tasacin y Avaluacin de Inmuebles: Edicin Junio de 2.000.

Ing. Radegaz Nasser

Normas Nacionales de Valuacin Tribunal de Tasacin de la Nacin

Repblica Argentina.

Avalo de Inmuebles y Garantas: Edicin Febrero de 2.000.

Oscar A. Borrero Ochoa


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Clculo de la Depreciacin en las Valuaciones de Bienes Muebles,

Maquinarias y Equipos

Ing. Azucena Garca Tapia.

Normas Internacionales de Avaluaciones: Principios, Normas y

orientaciones sobre aplicacin y comportamiento.

Valuacin de Predios Agrarios:

Oscar A. Barrero Ochoa.

Gilberto Garca Betancourt.

Luis Gonzalo Ocampos Quintero.

Francisco Ochoa Ochoa.

Gabriel Reyes Otero

William Robledo Giraldo

Vicente Caballero

Natividad Guadalajara

Avalo de Bienes Muebles (Conceptos, Tcnicas y Vivencias)

Dieter R. Castrilln Oberndorfer.

Francisco L. Ochoa Ochoa.

Ricardo Castrilln Restrepo.

Ingeniera de Tasaciones Una introduccin a la Metodologa Cientfica

Ing. Rubn Alves Dantas.

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