curso/guÍa prÁctica property management€¦ · management gestiÓn del patrimonio ......

>Para aprender, practicar.

>Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

CURSO/GUÍA PRÁCTICA

PROPERTY

MANAGEMENT

GESTIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________17

Introducción ___________________________________________________18

PARTE PRIMERA. ________________________________________________20

Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario. ___________________ 20

Capítulo 1. ¿Qué es la Gestión del Patrimonio Inmobiliario? Property

Management. ___________________________________________________20

1. ¿Qué es el Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios? ______ 20 El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor. _______________________________________ 20

2. Características del Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios. 21 a. Aumentar el valor de los activos inmobiliarios mediante soluciones para su administración.21

Las claves son la eficiencia operativa, reducción de costes y excelencia de servicios. ___ 21 b. Es una herramienta estratégica del valor patrimonial. ___________________________ 21

3. ¿Por qué gestionar el patrimonio? ¿En qué consiste? _______________________ 21 Planificación______________________________________________________________ 21 Jerarquizar imprevistos y necesidades de los inmuebles. ___________________________ 21 Equilibrar el patrimonio inmobiliario y en su caso diversificar. _______________________ 22 Dar liquidez a los activos inmobiliarios. ________________________________________ 22 Gestión ágil y adaptable a los cambios inmobiliarios. ______________________________ 23

Capítulo 2. Funciones del Property Management o gestión de patrimonios

inmobiliarios. ___________________________________________________24

1. El director de patrimonio inmobiliario. __________________________________ 24

2. Funciones de dirección y administración del patrimonio inmobiliario. __________ 24 Gestión Financiera. Análisis de inversiones. Sistemas de información. Reducción de costes25 Gestión de Recursos Humanos. Relaciones humanas. Reglamentación laboral. Evaluación de lugares de trabajo y rendimientos. Motivación. Formación ________________________ 25 Gestión de la Calidad. Calidad de los servicios y de los proveedores. Gestión de las reclamaciones. Medida de la satisfacción de los clientes _________________________ 25 Gestión de Compras. Compras, contrataciones, suministros. Ciclo de preparación y Realización

de la compra. Indicadores de eficiencia ______________________________________ 25 Outsourcing. Evaluación. Riesgos. Actividades a externalizar ______________________ 25 Información de gestión. Estructura de costes. Parámetros básicos de medición y evaluación de la gestión _____________________________________________________________ 25

3. Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario. _________________ 25 Análisis de las inversiones _________________________________________________ 25 Gestión eficaz y ahorro de costes ___________________________________________ 25 Riesgos _______________________________________________________________ 25 Políticas de actuación ____________________________________________________ 25 Últimas tendencias ______________________________________________________ 25

4. Análisis Financiero de Inversiones. _____________________________________ 25 ¿Qué potencial financiero tiene una inversión?, ¿qué efecto tienen las condiciones de los contratos de arrendamiento sobre el valor de un inmueble?, ¿cuál es la rentabilidad real de una

inversión a lo largo del tiempo?, ¿qué tiempo debe transcurrir para recuperar una determinada inversión? _____________________________________________________________ 25 Entre varias inversiones ¿cuál es la más ventajosa?, ¿qué tipo de financiación es la más adecuada para las inversiones?, ¿qué acciones financieras puedo abordar para mejorar los retornos de mis inversiones? ______________________________________________ 25

Índice



5. Planificación y control económico financiero para la gestión inmobiliaria. _______ 25 Cuenta de resultados ____________________________________________________ 26 Rentabilidad ___________________________________________________________ 26 Cuenta de explotación ____________________________________________________ 26 Análisis de inversiones: cálculo del VAN y el TIR _______________________________ 26 Costes y control de costes de los procesos gestionados por el Facility Management. ____ 26 Cuenta de explotación del activo ___________________________________________ 26 Presupuesto anual y control presupuestario: desviaciones del presupuesto ___________ 26 Herramientas financieras: cómo elaborar el Balanced Scorecard: indicadores de costes, rendimiento de proceso ___________________________________________________ 26 Reporting financiero _____________________________________________________ 26

6. Gestión de organización de espacios. ___________________________________ 26 Gestión del espacio ______________________________________________________ 26 Control del uso del espacio ________________________________________________ 26 Space Planning _________________________________________________________ 26

7. Gestión de servicios de mantenimiento. _________________________________ 27

8. Gestión del inventario patrimonial. _____________________________________ 27 a. Gestión, administración, representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio inmobiliario. _____________________________________________________________ 27

Régimen jurídico de los inmuebles. __________________________________________ 28 Gestión y gestiones administrativas y registrales. ______________________________ 28 Negociación de arrendamientos de bienes inmuebles. ___________________________ 28 Representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio ___________________ 28 Control y régimen patrimonial de los edificios. _________________________________ 28 Optimización de la utilización de los inmuebles. ________________________________ 28 Coordinación, planificación y ejecución de las inversiones para construcción y reforma de edificios. ______________________________________________________________ 28 La dirección y administración de los edificios de servicios múltiples. ________________ 28

b. Inventario inmobiliario. ___________________________________________________ 29 c. Subcontratación o “outsourcing” ____________________________________________ 29 Contratación de bienes y servicios ____________________________________________ 29

Gestión de contratos/Outsourcing/SLA _______________________________________ 29 Gestión de los servicios técnicos y de mantenimiento. _____________________________ 30 Gestión de la seguridad _____________________________________________________ 30

PARTE SEGUNDA ________________________________________________32

Normas y estándares ISO del Property Management. _________________________ 32

Capítulo 3. Normas EUROPEAS Property Management. ___________________32

1. La Normalización Europea. ___________________________________________ 32

2. Las normas UNE-EN son la versión oficial en español de las normas europeas. ___ 33

3. Comité de Normalización CTN/TC 348 ‘Facility Management’. ________________ 34

4. Normas UNE-EN 15221. “Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte”. ________ 34 UNE-EN 15221-1 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _____________________ 35 Parte 1: Términos y definiciones. _____________________________________________ 35

• Introducción: _________________________________________________________ 35 • Objeto y Campo de Aplicación ____________________________________________ 35 • Términos y Definiciones _________________________________________________ 35 • Campo de Aplicación de la Gestión de Inmuebles _____________________________ 35 • Anexo A (Informativo) __________________________________________________ 35 Modelo de Gestión de Inmuebles: ___________________________________________ 35 Aspectos generales o Organización o Demanda y suministro o Niveles de interacción (estratégicos, tácticos, operativos) __________________________________________ 35 Conclusión _____________________________________________________________ 35 • Anexo B (Informativo) __________________________________________________ 35



Campo de Aplicación de la Gestión de Inmuebles: ______________________________ 35 Generalidades o Espacio e Infraestructura ____________________________________ 35 Personas y Organización __________________________________________________ 35

UNE-EN 15221-2 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _____________________ 39 Parte 2: Directrices para la elaboración de acuerdos. ______________________________ 39

1 Objeto y campo de aplicación ____________________________________________ 40 2 Normas para consulta __________________________________________________ 40 3 Términos y definiciones _________________________________________________ 40 4 Actividades principales __________________________________________________ 40 5 Distintos tipos de acuerdos de gestión de inmuebles ___________________________ 40 5.1. Introducción ________________________________________________________ 40 5.2. Necesidades organizativas _____________________________________________ 40 5.3. Estrategia de inversiones y titularidad de la propiedad _______________________ 40 5.4. Mecanismos de precios y tarifas ________________________________________ 40 5.5. Pagos basados en el rendimiento _______________________________________ 40 6 Principales características de los acuerdos de gestión de inmuebles _______________ 40 6.1. Tiempo de preparación y recursos _______________________________________ 40 6.2. Interdependencia y beneficios __________________________________________ 40 6.3. Objetivos estratégicos ________________________________________________ 40 6.4. Componentes necesarios del acuerdo de gestión de inmuebles ________________ 40 6.5. Consideraciones para preparar el acuerdo de gestión de inmuebles _____________ 40 7 Preparación y realización de acuerdos de gestión de inmuebles __________________ 40 7.1. Preparación de acuerdos de gestión de inmuebles __________________________ 40 7.2. Puesta en práctica de acuerdos de gestión de inmuebles _____________________ 40 8 Estructura del acuerdo de gestión de inmuebles ______________________________ 40 8.1. Estructura y contenido de las cláusulas generales ___________________________ 40 8.2 Estructuras y contenido del acuerdo de nivel de servicio ______________________ 40 Anexo A (Informativo) Legislación sobre adquisiciones públicas ___________________ 40

UNE-EN 15221-3 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _____________________ 44 Parte 3: Guía sobre la calidad en la gestión de inmuebles y servicios de soporte. ________ 44 • UNE-EN 15221-4 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. ___________________ 49 Parte 4: Taxonomía de la gestión de inmuebles - Clasificación y estructuras. ___________ 49 • UNE-EN 15221-5:2012 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _______________ 54 Parte 5: Guía sobre el desarrollo y mejora de los procesos. _________________________ 54 • UNE-EN 15221-6:2012 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _______________ 58 Parte 6: Medición del área y del espacio. _______________________________________ 58 • UNE-EN 15221-7:2013 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. _______________ 62 Parte 7: Directrices para los estudios comparativos (benchmarking) sobre el rendimiento. _ 62

Capítulo 4. Normas de alcance mundial. International Organization for

Standarization “ISO”. ____________________________________________67

1. ISO 41001 para Facility Management. ___________________________________ 67 a. ISO 41001 - Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas de gestión. Requisitos con orientación para el uso, o ISO 41001 – Facility Management. _______________________ 67 b. Beneficios _____________________________________________________________ 68 c. Alcance de la Norma ISO 41001 ____________________________________________ 69 d. Requisitos y enfoque de procesos ___________________________________________ 70

2. ISO 41011 dedicada al vocabulario. ____________________________________ 70

3. ISO 41012 dedicada al desarrollo de acuerdos ____________________________ 70

4. ISO/TR 41013:2017, dedicada al alcance, los conceptos clave y los beneficios del Facilty Management FM. ______________________________________________ 70

5. ISO 55000, 55001 y 55002 - Asset Management. __________________________ 70 a. Directrices, requerimientos y elementos clave para la implementación de un sistema de gestión de activos. _______________________________________________________________ 70 b. Ventajas y beneficios ____________________________________________________ 71 c. Norma ISO 55002. Norma ISO 55000. _______________________________________ 71 d. Cláusulas que conforman la Estructura de Alto Nivel. ____________________________ 72



Cláusula 1 Alcance ______________________________________________________ 72 Cláusula 2 Referencias normativas __________________________________________ 72 Cláusula 3 Términos y definiciones __________________________________________ 72 Cláusula 4 Contexto de la organización ______________________________________ 72 Cláusula 5 Liderazgo _____________________________________________________ 72 Cláusula 6 Planificación ___________________________________________________ 72 Cláusula 7 Apoyo _______________________________________________________ 72 Cláusula 8 Operación ____________________________________________________ 72 Cláusula 9 Evaluación del desempeño________________________________________ 72 Cláusula 10 Mejora ______________________________________________________ 72

e. Requisitos para la Gestión de Activos. _______________________________________ 72 f. Conceptos más relevantes sobre gestión de activos _____________________________ 73

Activo ________________________________________________________________ 73 Vida del activo __________________________________________________________ 73

Ciclo de vida ______________________________________________________________________ 73 Portafolio de activos _______________________________________________________________ 73 Sistema de activos _________________________________________________________________ 73 Tipo de activo ____________________________________________________________________ 74 Activo crítico _____________________________________________________________________ 74 Gestión de activos _________________________________________________________________ 74 Plan estratégico de gestión de activos ________________________________________________ 74 Plan de gestión de activos __________________________________________________________ 74 Acción preventiva _________________________________________________________________ 74 Acción predictiva __________________________________________________________________ 75 Nivel de servicio __________________________________________________________________ 75 Acción correctiva __________________________________________________________________ 75 Sistema de gestión ________________________________________________________________ 75 Sistema de gestión de activos _______________________________________________________ 75

g. Adecuada implementación ________________________________________________ 75 h. Uso de software para sistemas de gestión. ________________________________________ 76

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________77

La ISO 55000 en la gestión de activos inmobiliarios (facility management). _______ 77

PARTE TERCERA _________________________________________________90

Internal Property Management. Gestión integral INTERNA de patrimonios inmobiliarios. ______________________________________________________ 90

Capítulo 5. El director de patrimonio o Project Manager. _________________90 El Property manager lleva la gestión diaria del inmueble, la relación con arrendatarios, el cobro de rentas, la reclamación de las mismas a los morosos, la resolución de las reclamaciones, etc.

90

1. Tasa de ocupación o desocupación. _____________________________________ 91

2. Relación rentabilidad riesgo. __________________________________________ 91

3. Seguridad del arrendatario/renta. _____________________________________ 91 a. Contrato de alquiler _____________________________________________________ 92 b. Rentas por Alquiler ______________________________________________________ 92 c. Control de gastos. _______________________________________________________ 92 d. Seguimiento Cobro de Rentas. _____________________________________________ 93 e. Reclamaciones. _________________________________________________________ 93

4. Estrategia de mercado: comprar, vender o mantener. ______________________ 93

5. Valoración actualizada del inmueble. ___________________________________ 93

Capítulo 6. La gestión de patrimonios desde la perspectiva de una gran

empresa. ______________________________________________________95



1. Introducción. ______________________________________________________ 95

2. La primera regla: elegir dónde debe localizarse la empresa. _________________ 96 a. Cada empresa un destino. ________________________________________________ 96 b. Dimensionar las necesidades. ______________________________________________ 99 c. ¿Comprar o alquilar? ____________________________________________________ 101 d. Check-list. Preguntas que debemos responder para estar seguros de la inversión. ____ 102

3. Comprar un inmueble sin que nos den “gato por liebre”. ___________________ 104 a. El mercado de oficinas. __________________________________________________ 104 b. Centros y locales comerciales. ____________________________________________ 106 c. Naves industriales. _____________________________________________________ 106

4. ¿Cómo sacar todo el partido al espacio? ________________________________ 108

5. El uso de los inmuebles. Mantenimiento. ________________________________ 114

6. Los seguros ______________________________________________________ 115

7. Los gastos de mantenimiento del inmueble. _____________________________ 118 Reparación y conservación. _______________________________________________ 118 Limpieza y mantenimiento. _______________________________________________ 118 Servicios de vigilancia. __________________________________________________ 118 Cuota de alquiler (en el caso de arrendamiento). ______________________________ 118 Cuota de comunidad de propietarios. _______________________________________ 118 Suministros: agua, electricidad, calefacción, aire acondicionado. __________________ 118 Tributos: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales. __________________ 118 Seguros. _____________________________________________________________ 118 Gastos financieros. _____________________________________________________ 118 Amortizaciones. ________________________________________________________ 118

8. La gestión energética. ______________________________________________ 119

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 121

¿Cómo sacar todo el partido a un inmueble? _______________________________ 121

1. Las tendencias actuales de gestión de empresas y los inmuebles ____________ 121

2. Remodelación de los espacios ________________________________________ 126

3. La decisión de reubicación ___________________________________________ 127


Los espacios de co-working. Espacio flexible de oficinas. _____________________ 129

1. Despegue del espacio flexible en Europa ________________________________ 129

2. Clases de usuarios de espacios flexibles. _______________________________ 130

3. El espacio flexible en España: Madrid y Barcelona en tendencia ascendente ____ 131


La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista. __________ 147 Director de patrimonio. ____________________________________________________ 148 Departamento Técnico. ____________________________________________________ 148 Gerente de Inmuebles. ____________________________________________________ 148 Gestor Técnico Externo (Facilities Management FM). _____________________________ 148 Empresa de Servicios de Mantenimiento _______________________________________ 148 Gestor instalaciones. ______________________________________________________ 148 Manual de Calidad. _______________________________________________________ 148 Gestión energética y medioambiental. ________________________________________ 148 Gestor mantenimiento. ____________________________________________________ 148 Gestor seguridad. ________________________________________________________ 148 Gestor obra civil-arquitectura. ______________________________________________ 148



Responsable administrativo. ________________________________________________ 148 Responsable técnico del inmueble. ___________________________________________ 148 Inspección técnica. _______________________________________________________ 148 Libro del edificio. _________________________________________________________ 148 Estrategia de contratación del mantenimiento preventivo. _________________________ 148 Mantenimiento Preventivo. _________________________________________________ 148 Calendario de Operaciones de Mantenimiento. __________________________________ 148 Registro de Incidencias. ___________________________________________________ 148 Registro de Operaciones. __________________________________________________ 148 Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería y limpieza). 148 Plan de Mantenimiento. ____________________________________________________ 148 Plan de emergencia. ______________________________________________________ 148 Gestión de la seguridad en los inmuebles. _____________________________________ 148 Auditoría técnica estado actual del inmueble. ___________________________________ 149 Validación del plan de mantenimiento preventivo. _______________________________ 149


Ejemplo. Patrimonio inmobiliario de Mutua Inmobiliaria, filial de Mutua Madrileña. 167


Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles. (Nota hay

muchos en el mercado) _____________________________________________ 171

1. Ventajas de la gestión informática: ____________________________________ 172 Gestión: Entidades Financieras, Inmobiliarias, Compañías de Seguros, etc. ___________ 172 Alquiler, compra y venta de los inmuebles, como la administración y actualización de los contratos, así como la facturación y control de los gastos derivado de estos procesos. ___ 172 Crea una ficha por cada inmueble, donde se podrá recoger el equipamiento del mismo, además

de todo tipo de documentación gráfica asociada. ________________________________ 172 Gestiona el inventario, las ubicaciones (centros de gestión, almacenes y _____________ 172 Ubicaciones) así como los movimientos _______________________________________ 172 Visualización automática sobre el plano del inmueble. ____________________________ 172 Gestión económica. Actividad contable y financiera de las inversiones. _______________ 172 Aplicación automática a los inmuebles de los planes de amortización y depreciación correspondientes al inmovilizado. ____________________________________________ 172

2. Desglose informático de la gestión integral de inmuebles. __________________ 172 a. Estructura de los inmuebles (tipos de inmueble y organización del patrimonio). ______ 172 b. Inmovilizado (gestión contable y financiera de las inversiones, control de activos, elementos, números de serie, ubicaciones). _____________________________________________ 172 c. Gestión de espacios (gestión de inmuebles o espacios gestionables, obras y proyectos por inmueble (construcción, reforma), imputación de partes de trabajo y otros gastos, alquiler y venta de inmuebles, contratos, facturación, herramienta gráfica para el inventario de espacios,

mantenimiento correctivo y preventivo). ______________________________________ 172 d. Gestión documental (asociación de documentos a patrimonio y relaciones entre documentos,

propiedades, búsquedas). __________________________________________________ 172 e. Contabilidad. El sistema contempla la gestión de elementos del inmovilizado y su contabilización por grupos de inmovilizado, partiendo de la libre definición de los elementos amortizables y su agrupación en activos. ______________________________________ 172 f. Desglose analítico de coste de los elementos (y su reflejo contable en la amortización). 172 g. Enlace automático con compras. ___________________________________________ 172 i. Estadísticas y Consultas ( Consulta de valoración del inmovilizado, Amortización acumulada entre fechas, Valoración del patrimonio, Valoración del patrimonio a fecha y Variaciones en patrimonio). ____________________________________________________________ 172 j. Control de obras y definición de presupuestos por diferentes unidades (horas, trabajos, (materiales, mano de obra, gastos, dietas, etc...) _______________________________ 173

3. Gestión documental. _______________________________________________ 173 a. Asociación de documentos a entidades generales y del patrimonio ________________ 173 b. Relaciones entre documentos, propiedades, búsquedas. ________________________ 173




Ejemplo de Programa informático para la gestión de activos inmobiliarios. _______ 194 ACTIVOS INMOBILIARIOS __________________________________________________ 195 Inventario y Control Suelo _________________________________________________ 195 Incidencias y Repasos _____________________________________________________ 195 Mejoras y Ampliaciones ____________________________________________________ 195 GESTIÓN COMERCIAL _____________________________________________________ 195 CRM ___________________________________________________________________ 195 Ventas _________________________________________________________________ 195 Arrendamientos __________________________________________________________ 195 Parking ________________________________________________________________ 195 Comisiones Ofertas Comerciales _____________________________________________ 195 Red Comercial y Ventas ___________________________________________________ 195 CONSTRUCCIÓN _________________________________________________________ 195 Presupuestos y Mediciones _________________________________________________ 195 Ofertas y Contrataciones ___________________________________________________ 195 Ejecución _______________________________________________________________ 195 Producción y Consumos____________________________________________________ 195 Mano de obra y Maquinaria _________________________________________________ 195 Almacenes y Artículos Certificaciones a Clientes _________________________________ 195 GERENCIAL _____________________________________________________________ 195 Estudios de Viabilidad _____________________________________________________ 195 Seguimiento Presupuestario ________________________________________________ 195 Cuadros de Mando ________________________________________________________ 195 SOFTWARE DE GESTIÓN INMOBILIARIA _______________________________________ 195 ALCANCE FUNCIONAL _____________________________________________________ 195 ECONÓMICO FINANCIERA __________________________________________________ 195 Cuentas a Cobrar Pedidos y Almacenes _______________________________________ 196 Cuentas a Pagar Contabilidad _______________________________________________ 196 Fuentes de Financiación Tesorería ____________________________________________ 196 Juntas de Compensación ___________________________________________________ 196 Gastos Corrientes ________________________________________________________ 196 Factura Electrónica _______________________________________________________ 196 HERRAMIENTAS COMUNES _________________________________________________ 196 Configuración ___________________________________________________________ 196 Soporte Documental ______________________________________________________ 196 Flujos de Trabajo _________________________________________________________ 196 Planificación de Proyectos __________________________________________________ 196 Enlace Sistemas Externos Multi-Idioma _______________________________________ 196 Mensajes SMS Dispositivos Móviles ___________________________________________ 196 Publicación de Productos Planificador de Procesos _______________________________ 196 NORMATIVA BdE _________________________________________________________ 196 Fondos Inmobiliarios Informes CNMV Ficha BdE Gestión SAREB Cobertura EPA _________ 196

PARTE CUARTA _______________________________________________ 216

External Property Management. Gestoras de patrimonios inmobilarios. __________ 216

Capítulo 7. El management inmobiliario integral externo por consultorías.

Contract Management Inmobiliario. _______________________________ 216

1. Consultores inmobiliarios especializados en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios. _____________________________________________ 216

2. Fases del Contract Management Inmobiliario. ___________________________ 216 1) Análisis de necesidades de operador o inversor. ______________________________ 217 2) Búsqueda del suelo acorde a las necesidades del inversor. ______________________ 217 3) Estudio de viabilidad económico-financiero de la operación. _____________________ 217 4) Análisis de la tipología de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc). _________________________ 217



5) Optimización del proyecto de implantación. __________________________________ 217 6) Búsqueda de inversor u operador. _________________________________________ 217 7) Búsqueda de financiación y definición de estructura óptima de pasivo. _____________ 217 8) Consultoría financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria. ___________________ 217 9) Project Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia energética, etc.. _______ 217 10) Post Project management con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales). Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento y

optimización de costes. ____________________________________________________ 217

Capítulo 8. La gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios. ____ 218

1. La gestión integral de patrimonios ____________________________________ 218 a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra). ___ 218 b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros) _______________ 218 c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles. ____________ 219

Gestión integral de inmuebles _____________________________________________ 219 1. Estructura de los inmuebles ____________________________________________ 219 2. Inmovilizado ________________________________________________________ 219 3. Gestión de espacios __________________________________________________ 219 4. Gestión documental __________________________________________________ 220

d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta) _____________ 220

2. Ejemplos de adjudicación pública de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos. _______________________________________________ 220

Capítulo 9. Las gestoras de patrimonios inmobiliarios como modelo de

negocio complementario y multifuncional. __________________________ 222

1. ¿Qué servicios presta una gestora de patrimonios inmobiliarios? ____________ 222

2. ¿Qué estructura organizativa tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios? __ 223

3. ¿Qué servicios de valor añadido puede aportar al pequeño promotor? _________ 223 a. Urbanismo y rehabilitación edificatoria. _____________________________________ 223 b. Gestión Técnica (edificación y urbanismo). ___________________________________ 224

4. Gestión patrimonialista para inversores (diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).225 a. Departamento de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. ________________________ 225 b. Diagnóstico de carteras inmobiliarias. _______________________________________ 225 c. Plan Estratégico inmobiliario. _____________________________________________ 225

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 226

Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management. _______ 226

1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente. __________________________ 226

2. Una página web para cada edificio gestionado. ___________________________ 227

3. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos). _______________________________________________________ 227

PARTE QUINTA _______________________________________________ 230

Los gestores de grandes patrimonios inmobiliarios. _________________________ 230

Capítulo 10. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate). _________________________________________________ 230

1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado). ___________________________________ 230 a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual. _________________ 230 b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión. ___________________ 230 c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo. _____________ 230



2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)____________________ 231

3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario. _____________________ 231 Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones _____________________________ 231 Gestión de Activos inmobiliarios. _____________________________________________ 232 Gestión Inmobiliaria / facility management. ____________________________________ 232

4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario. ______________________________________________________ 232 Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la

inflación. _______________________________________________________________ 232 Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor). _________ 233 Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial). ________ 233


Fases de la gestión de activos inmobiliarios _______________________________ 234

1. Due Diligence del inmueble. _________________________________________ 234

2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos._____________ 234

3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles. _________________________ 234

4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias. ____________ 235 a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario. __________________ 235

Plan comercial _________________________________________________________ 235 Distribución de carteras y objetivos ________________________________________ 235 Plan de acciones de Marketing inmobiliario. __________________________________ 235

b. Comercialización de los activos inmobiliarios. _________________________________ 235 Fijación de precios de los activos inmobiliarios. _______________________________ 235 Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios. _______________________________ 235


Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario

(private equity real estate). __________________________________________ 236


Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales. _______________________________ 286


Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria. ____________ 293 Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos. ________________________ 293 Comisiones y gastos. ______________________________________________________ 293 Sociedades de Inversión Inmobiliaria. _________________________________________ 293


Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable. ___________________________________________ 356

CHECK-LIST __________________________________________________ 359

1. Rotación y gestión de activos inmobiliarios. _____________________________ 359

2. Venta de activos inmobiliarios no estratégicos. __________________________ 359 Ventajas _______________________________________________________________ 359

3. La rotación de activos no estratégicos orientada a la reinversión de los ingresos en inmuebles estratégicos y con mayor capacidad de creación de valor. _______ 359 Creación de valor mediante la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y adaptación a las necesidades del mercado, y su posterior venta a terceros, todo ello con una elevada rotación. _________________________________________________________ 359 Equilibrio adecuado entre la rotación inmobiliaria y la rentabilidad de cada operación. ___ 359



4. El Plan Estratégico inmobiliario debe contemplar la desinversión de activos

cumpliendo con el objetivo marcado de rotación de activos maduros. _________ 360

PARTE SEXTA _________________________________________________ 361

El asset management inmobiliario. ______________________________________ 361

Capítulo 11. El asset management inmobiliario. ¿Cómo generar valor en la

gestión de inmuebles? __________________________________________ 361

1. ¿Qué es el asset management inmobiliario? _____________________________ 361 El asset management inmobiliario o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente los beneficios de cualquier propietario. __________________________ 361

2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario y el Property Management._ 361 Asset Management inmobiliario ______________________________________________ 361 Property Management _____________________________________________________ 362

3. Fases del asset management inmobiliario. ______________________________ 363

4. Funciones del asset management inmobiliario. ___________________________ 363 a. Servicios de Gestión de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas de expansión, renovación y reposicionamiento. ___________ 363 b. Vigilancia de la seguridad, la salud y el medio ambiente ________________________ 363 c. Due diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation) _______________________ 364

5. Funciones del Property Management ___________________________________ 364 a. Servicios de Operaciones ________________________________________________ 364 b. Servicios de control de arrendamientos. Administrative Management. ______________ 364 c. Servicios de Investigación y Marketing. Research. _____________________________ 364 d. Servicios de Sostenibilidad. Sustainability. ___________________________________ 365

Cumplimiento y evaluación de riesgos ______________________________________ 365 Análisis de las deficiencias _______________________________________________ 365 Planes de eficiencia _____________________________________________________ 365 Certificaciones externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001 _________ 365 Estrategia de participación de las partes interesadas ___________________________ 366


Asset Management de centros comerciales. Inversión: compra y venta de centros

comerciales. ______________________________________________________ 367

1. Fase previa a la promoción del centro comercial __________________________ 367 Búsqueda del suelo, inversor u oportunidad comercial. ___________________________ 367 Business Plan del centro comercial. __________________________________________ 367

a. Costes de promoción __________________________________________________ 367 b. Rent roll del centro local por local. _______________________________________ 368 c. Tenant Check _______________________________________________________ 368

2. Fase de precomercialización _________________________________________ 368

3. Fase de promoción _________________________________________________ 368 Comercialización _________________________________________________________ 368 Gerencia del proyecto _____________________________________________________ 369 Marketing del centro comercial. _____________________________________________ 369 Urbanismo del centro comercial. _____________________________________________ 369 Jurídico-legal del centro comercial. ___________________________________________ 369 Económico-financiero del centro comercial _____________________________________ 369 Project Management del centro comercial ______________________________________ 369 Arquitectura e Ingeniería del centro comercial __________________________________ 370 Coordinación obras de los operadores _________________________________________ 370

4. Fase de explotación ________________________________________________ 370 Asset Management. Representación de la propiedad ante los agentes que lleven la gestión



patrimonial y gerencia del centro comercial. ____________________________________ 370 Reforma y reposicionamiento del centro. ______________________________________ 370 Venta del centro comercial. Elaboración del dossier de venta. ______________________ 371

Capítulo 12. Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las

rentabilidades inmobiliarias. _____________________________________ 372

1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas,

desocupación, depreciación y remodelación). ____________________________ 372

2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico). __________________________________________________________ 373

3. Prima de riesgo del sector hotelero. ___________________________________ 374

4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler). ______________ 375

5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico). ___________________________ 375

6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos). ______ 377

7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos. ___________________________ 378


Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo-rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías. _________________________ 380

1. Rentabilidad y riesgo. ______________________________________________ 381

2. Fondos propios y préstamos. _________________________________________ 381

3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).___________________________ 381

4. Diversificación y ubicación. __________________________________________ 382

Capítulo 13. Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos

inversores interpuestos). _______________________________________ 388

1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos) ____ 388

2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario. ________________________________________________________ 389

3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo. ______ 389

PARTE SÉPTIMA _______________________________________________ 392

Los servicers inmobiliarios. ____________________________________________ 392

Capítulo 14. Los servicers inmobiliarios. ____________________________ 392

1. ¿Qué es un servicer inmobiliario? _____________________________________ 392

2. Funciones de los servicers inmobiliarios. _______________________________ 394

3. Servicers inmobiliarios en España. ____________________________________ 394

3. Ejemplos de servicers inmobiliarios (Solvia, Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya). ____________________________________________________ 395

4. El futuro de los servicers inmobiliarios. _________________________________ 396


Caso real. Ejemplo de un servicer inmobiliario y su proceso de cuaderno de venta. 398

1. ¿Por qué surgieron los “servicers inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias? ___________________________________ 398 a. El problema del servicing es un problema de transaccionalidad ___________________ 398 b. Criterios y prácticas de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario. Especialmente los servicios profesionales a empresas. ____________________________ 399



2. Ejemplo de servicer inmobiliario. _____________________________________ 399 a. Actividades de un servicer inmobiliario. _____________________________________ 400 b. Proceso de venta de un servicer inmobiliario. _________________________________ 401 c. Cuaderno de venta de un servicer inmobiliario. _______________________________ 401

Transformación de Activos _______________________________________________ 401 Reducción de los activos problemáticos en el ejercicio con una elevada rotación y mejor composición de activos adjudicados. _______________________________________ 401 Ventas de activos inmobiliarios. ___________________________________________ 402 Descripción del negocio. Dirección de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias (DTAP). ___________________________________________________ 402 Reducción continua de los activos problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados) hasta la normalización de los saldos. _____________________________ 402 Workout Units bancarias enfocada especificamente a la gestión de activos _________ 402 Estrategia de gestión. ___________________________________________________ 402 Globalidad o visión end-to-end del proceso de transformación inmobiliario. _________ 402 Especialización y segmentación de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.402 Eficiencia de los procesos de gestión en plazos y coste. _________________________ 403 Multicanalidad y capacidad transaccional. ____________________________________ 403 Principales magnitudes del negocio. ________________________________________ 403


Dosieres de los principales servicers inmobiliarios. _________________________ 409 Asset management. Servicios integrales en administración, gestión y mantenimiento de inmuebles. Principalmente carteras inmobiliarias procedentes de la reordenación bancaria. 410 Comercializadores y agentes Red propia y de terceros. ___________________________ 410 Web comercializadora (servicing inmobiliario). __________________________________ 410 Recuperación de préstamos o Loan Servicing (gestión temprana de mora, gestión de pagos y amortización, recuperación de impagados, compras, dación en pago, ejecuciones hipotecarias).

410 Valoración y due diligence inmobiliaria. _______________________________________ 410 Análisis de la situación de cada activo inmobiliario y ejecución de planes de reparación o remodelación, preparándolos para el mercado y generando mayor valor a sus activos. __ 410 Mantenimiento y conservación inmobiliaria (facility services), tanto administrativos como operativos. _____________________________________________________________ 410 Alquiler y gestión. ________________________________________________________ 410 Project Management necesarios para el desarrollo de suelo. _______________________ 410 Venta y gestión de cartera patrimonial. _______________________________________ 410 Diseño de carteras de inversión. _____________________________________________ 410 Compra venta de activos financieros e inmobiliarios. _____________________________ 410 Análisis de carteras hipotecarias y de activos inmobiliarios. ________________________ 410

PARTE OCTAVA _______________________________________________ 431

El Property y Asset Management de organismos públicos. ____________________ 431

Capítulo 15. Dirección de patrimonio inmobiliario de una Comunidad

autónoma. ___________________________________________________ 431

1. Organigrama Dirección General de Patrimonio. __________________________ 431

2. Competencias. ____________________________________________________ 432

3. Procedimientos de gestión del patrimonio inmobiliario. ____________________ 432

Capítulo 16. Sociedades públicas para la gestión de activos. ____________ 434

1. Plan estratégico de optimización de los edificios administrativos del Estado. ___ 434

2. Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. ______________________________ 435 Constitución y régimen jurídico. _____________________________________________ 435 Aportación de los activos. __________________________________________________ 436



3. Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas

medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público. 437 Modificación la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas. 437 Comisión de Coordinación financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales. _____ 438


Esquema de organigrama y funciones de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria

de Patrimonio. ____________________________________________________ 442

PARTE NOVENA. _______________________________________________ 448

“Due diligence”. Precauciones de gestión y compra. _________________________ 448

Capítulo 17. Adquisición de inmuebles. Conceptos preliminares. _________ 448

1. Adquisición de inmuebles. Conceptos preliminares. _______________________ 448

2. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria? _____ 448

3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”? _______________ 449

4. ¿Cuál es la finalidad de la “Due Diligence Inmobiliaria”? ___________________ 449

5. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación? _____ 450

6. ¿Qué es el “Data Room”? ____________________________________________ 450

Capítulo 18. Compra de inmuebles a través de sociedades. _____________ 452

1. Compra de inmuebles a través de sociedades. ___________________________ 452

2. Escrituras y otros documentos. _______________________________________ 453

Capítulo 19. “Due Diligence” Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones.458

1. Elementos personales. ______________________________________________ 458

2. Elementos reales. _________________________________________________ 467

3. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro._____ 480

Capítulo 20. “Due Diligence Urbanística”. ___________________________ 501

1. Primera aproximación a la información urbanística. _______________________ 501

2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria). ____________________________________________ 504

3. Aspectos urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública. ___________ 513

4. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos. __________________ 514

5. Aspectos urbanísticos de los inmuebles. ________________________________ 514

6. Licencias. ________________________________________________________ 517 a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios. ______________________________ 520 b) Licencia de obra mayor por nueva edificación. _____________________________________ 520 c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios. ______________________________ 520 d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios. _______________________________ 520

7. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias. _____________ 523

8. Tasa por licencia de obras. __________________________________________ 526

9. Certificación de la finalización de las obras. _____________________________ 527

10. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación. ____________ 528

11. El aprovechamiento urbanístico. La compra de “aprovechamientos

urbanísticos”. _____________________________________________________ 528



Capítulo 21. “Due Diligence de edificación”. _________________________ 532

1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación. ______ 532

2. Condiciones para poder edificar una parcela. ____________________________ 533

3. Condiciones de situación y forma de los edificios. _________________________ 534

5. Control del Proyecto. _______________________________________________ 541

6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.541

7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad

de los riesgos cubiertos por el seguro. _________________________________ 542

8. Seguros de la construcción. __________________________________________ 544

9. Libro del edificio __________________________________________________ 547

Capítulo 22. “Due Diligence fiscal” de los inmuebles. __________________ 549

1. Impuestos Directos. ________________________________________________ 549

2. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. _______________________ 549 Documentación a solicitar en el Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones. __________ 550 Documentos a examinar en supuestos de no residentes: __________________________ 550

3. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes. _____________ 550 Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades _________________________ 551

4. El Impuesto sobre el Valor Añadido. ___________________________________ 552

5. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. _ 555

6. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. __ 559

7. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). ______________________________________________________ 562

8. Impuesto sobre actividades económicas. _______________________________ 563

9. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración. _________________ 563

Capítulo 23. Adquisición de inmuebles sometidos a juicio o litigios._______ 565

1. Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.). _______ 565

2. Litigios ________________________________________________________ 565

3. Documentos a solicitar. _____________________________________________ 566

4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios. _____________ 567

CHECK-LIST __________________________________________________ 569 Principales aspectos fiscales y jurídicos que se tienen que considerar en las diferentes fases de la

Gestión del Patrimonio Inmobiliario __________________________________________ 569 Aspectos a tener en cuenta en la adquisición de inmuebles Fórmulas de financiación ____ 569 Enajenación: posterior venta y/o alquiler de los inmuebles ________________________ 569

PARTE DÉCIMA _______________________________________________ 570

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. __________________________ 570

Capítulo 24. Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. __________ 570

1. El régimen legal de las valoraciones. ___________________________________ 570

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. _____________________ 570

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones. ___________________________ 570



Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles._______________ 571

Artículo 36. Valoración en el suelo rural. __________________________________ 572

Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado. _____________________________ 573

Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización. _____________________________________________________ 574

Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. ________________________________________ 575

Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y

cargas. __________________________________________________________ 576

Artículo 41. Régimen de la valoración. ___________________________________ 576

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO ________________ 576

Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. ______________________________________ 576

2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador

y las sociedades de tasación. _________________________________________ 582

3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. ______________________________________ 583

4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ______________________________________ 592

5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. __________ 598

Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero. _________________________________ 611

6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). ____ 613

CHECK-LIST __________________________________________________ 626 Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. _______________________________ 626 ¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración? _____________________________________________________ 626 Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios 626 Normativa aplicable en la valoración __________________________________________ 626 ¿Cuáles son los principales métodos de valoración? ______________________________ 626 Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles _______________________ 626

PARTE UNDÉCIMA. _____________________________________________ 627

Formularios de gestión patrimonial. _____________________________________ 627

1. Supuesto especial de “Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico. __________________________ 627

2. Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra. ______________________ 630

3. Modelo de cédula urbanística. ________________________________________ 632



¿QUÉ APRENDERÁ?

Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario.

Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario.

Gestión de organización de espacios.

Gestión de servicios de mantenimiento.

Gestión del inventario patrimonial.

La gestión integral de patrimonios

Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client

management.

El management inmobiliario integral. Contract Management

Inmobiliario.



Introducción

El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para

maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor. Es diferente al Facility Management, que se centra en el mantenimiento de los

inmuebles y que tratamos en una guía práctica específica.

El Property Management es una técnica de gestión que ayuda a maximizar el retorno de la inversión inmobiliaria, por eso es tan rentable dar con un buen Property Manager (gestor de activos inmobiliarios), porque dispara los beneficios

del inversor inmobiliario.

En muchas ocasiones el Property Management (gestión de activos inmobiliarios) incluye el Facility Management (mantenimiento de inmuebles), pero no siempre. Son funciones diferentes y las competencias profesionales de estas dos técnicas

inmobiliarias de gestión no son las mismas, por ese motivo, para evitar confusiones, los tratamos en dos guías diferentes.

El Property Management implica una comprensión de los gastos operativos y los presupuestos inmobiliarios. Es decir, las expectativas de ingresos por la

explotación inmobiliaria y los gastos de mantenimiento. A partir de esta información, se establecen las rentas de alquiler apropiadas y equilibradas por el

mercado actual. Se requiere un conocimiento firme de la zona y la competencia en inmuebles similares en régimen de alquiler.

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) puede recomendar técnicas de marketing, promociones especiales y otras estrategias publicitarias al

propietario para maximizar las tasas de ocupación y el nivel de rentas por alquiler.

Los inmuebles no suelen tener liquidez inmediata, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa, por eso es tan importante para el inversor inmobiliario que

el Property Manager tenga el inmueble en perfecto estado de venta (buen mantenimiento y con un alto nivel de ocupación y rentabilidad por

https://www.inmoley.com/CURSOS-LIBRERIA/FACILITY-MANAGEMENT.html

https://www.inmoley.com/CURSOS-LIBRERIA/FACILITY-MANAGEMENT.html



arrendamientos), por si surge una oportunidad y hay que venderlo rápido para

volver a invertir en otro inmueble.

El Property Management implica la administración financiera y gestión de riesgos de los inmuebles.

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) tendrá que facilitar información financiera continua a los propietarios de los inmuebles. Es como el

médico que toma la temperatura al paciente. En este caso, el médico es el Property Manager y el paciente el inmueble.

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) tiene que comprender los estados financieros, las pérdidas y ganancias, los impuestos y, por supuesto, el

presupuesto. Tiene que tener en la cabeza una regla que no falla: ¿qué hago para rentabilizar este inmueble?, ¿me lo quiero quedar o lo hago un “lavado de cara” para venderlo en cuanto pueda?

El Property Management se relaciona con la parte financiera, ya que algunas

mejoras requerirán gastos de capital y presupuestos importantes para llevarlas a cabo, pero también se relaciona con la gestión de los arrendamientos y el nivel de ocupación, esto se debe a que si se quiere retener a los arrendatarios hay que

tener los inmuebles bien conservados.

Por estas razones es frecuente que el Property Management (gestión de activos inmobiliarios) incluya el Facility Management (mantenimiento de inmuebles) ya

que muchas de las reclamaciones de los arrendatarios van a estar relacionadas con la gestión de instalaciones (reparaciones y el mantenimiento de inmuebles). Pero insistimos en que esta coincidencia no nos debe llevar a confundir estas dos

técnicas de gestión inmobiliaria.

Comprender las necesidades de los arrendatarios es importante para esta función de Property Management. El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) debe responder a las solicitudes de los arrendatarios, monitorear sus actividades

con respecto a los requisitos del arrendamiento, comprobar los pagos de las rentas arrendaticias de manera oportuna y evaluar continuamente la satisfacción

de los arrendatarios con respecto a los servicios de la propiedad en comparación con los de la competencia inmobiliaria en el área.

La tarea no deseada de desalojo por incumplimiento del contrato o falta de pago es también parte de esta función. El inmueble vale tanto como la reputación que

tengan sus arrendatarios. Un inmueble alquilado a una multinacional es el sueño de todo fondo inmobiliario que sale de compras.

Como vamos a ver, el Property Management es una técnica de gestión inmobiliaria muy amplia y compleja, pero que al final se resume en una regla de

oro: que el inmueble alcance en todo momento su máximo valor, rentabilidad y liquidez. En permanente estado de venta, por si acaso.



PARTE PRIMERA.

Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario.

Capítulo 1. ¿Qué es la Gestión del Patrimonio Inmobiliario? Property Management.

1. ¿Qué es el Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios?

El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor.

curso/guÍa prÁctica property management€¦ · management gestiÓn del patrimonio ......

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