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LA COMPRAVENTA EN PROYECTO DE CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION DE 2012
Alejandro Borda 1. Introducción. El Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación elaborado
por la comisión integrada por el Dr. Ricardo Lorenzetti y las Dras. Elena
Highton de Nolazco y Aída Kemelmajer de Carlucci, regula el contrato de
compraventa en el Capítulo 1, del Título IV dedicado a los contratos en
particular, del Libro III que se refiere a los derechos personales.
En este trabajo analizaré las normas proyectadas.
2. Definición de compraventa El art. 1123 del Proyecto dispone que (h)ay compraventa si una
de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar
un precio en dinero.
2.1. El título y el modo
La norma sigue los lineamientos de los ordenamientos vigentes
respecto del valor como título que tiene el contrato de compraventa.
En efecto, la celebración del contrato de compraventa no supone,
por sí mismo, la transferencia del dominio ni la entrega efectiva del precio, pues
el derecho real de dominio para ser transferido requiere, normalmente, de la
concurrencia de dos elementos: el título y el modo suficientes (art. 1892,
Proyecto).
La norma citada dispone que se entiende por título suficiente el
acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real. Añade, que la tradición
posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión.
Como consecuencia de lo expuesto, el contrato de compraventa
es solo título suficiente para adquirir el dominio, pues se trata de un acto
jurídico que reúne las formalidades legales que tienen como fin transmitir el
derecho real de dominio. Pero el contrato en sí mismo es insuficiente para que
el dominio sea transmitido, pues es necesario, normalmente, que se haga
tradición de la cosa, lo cual configura el modo suficiente.
Nuestro régimen sigue el modelo romanista, en el que la
compraventa no era otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad de
la cosa y el compromiso de entregar el precio.
El modelo romanista es el seguido por la mayor parte de la
legislación extranjera. Cabe señalar, sin embargo, que los códigos civiles de
Francia (art. 1583), de Italia (art. 1470) y de Portugal (art. 874) siguen un
criterio diferente: la transferencia del dominio ocurre en el momento mismo en
que se celebra la compraventa, aunque el vendedor no entregue la cosa en ese
momento. No parece ser éste, un régimen recomendable, pues genera una
clara inseguridad en el tráfico jurídico, en tanto los terceros pueden desconocer
la existencia del contrato.
Es necesario señalar que el citado artículo 1892 dispone que la
inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos, y sobre
cosas no registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera. Es el caso de
la transferencia de dominio de automotores, por ejemplo, en el que basta la
inscripción registral, aunque no haya efectiva entrega del rodado, para que se
transmita el dominio (decreto ley 6582/58, t.o. decreto 1114/97).
En cuanto a la entrega del precio, es claro que no es necesario
entregarlo en el momento de celebrar la compraventa. Basta pensar en
cualquier hipótesis de pago diferido, sea cumpliendo la obligación en un solo
instante, sea pactando el pago en diferentes cuotas (contrato de tracto
sucesivo).
2.2. Diferencias con el sistema vigente
a) El Proyecto se ha separado del sistema previsto en el Código
de Comercio. En efecto, el art. 450 de este último, dispone que el comprador
debe adquirir la cosa para revenderla o alquilar su uso; es decir, se exige que
exista un fin de lucro.
Esta cuestión es, correctamente, eliminada en la nueva redacción.
Si la idea es unificar la legislación de obligaciones y contratos, carece de toda
lógica mantener una diferencia que no era importante. Incluso, se puede añadir
que el fin de lucro no hace a la génesis del contrato sino que importa
simplemente una característica distintiva de la compraventa comercial.
b) Otra diferencia que cabe apuntar es que el texto proyectado
solamente se refiere a un precio en dinero, en tanto el Código Civil habla de un
precio cierto en dinero. La mención a un precio “cierto” genera confusión. Se ha
entendido que el calificativo de “cierto” apunta a que el precio sea determinado
o determinable1. Pero se admite que si la cosa mueble se ha entregado sin
determinación del precio, se presume que las partes se sujetaron al corriente
del día en el lugar de la entrega de la cosa2; incluso, lo mismo se ha dicho en
materia de inmuebles, pues ellos tienen un valor de mercado que puede ser
fijado por inmobiliarias y corredores o por comparación con otros inmuebles de
similares características3.
El Proyecto establece como principio general que hay precio
válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo (art. 1133); y,
en materia de muebles, dispone que el silencio sobre el precio implica como
presunción que las partes han hecho referencia al precio generalmente
cobrado en el momento de celebrase el contrato para tales mercaderías,
vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate
(art. 1143).
3. Aplicación de las reglas de la compraventa a otros contratos El art. 1124 establece que (l)as normas de este Capítulo se
aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a: a)
transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal,
superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio,
superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y
dicha parte, a pagar un precio en dinero; b) transferir la titularidad de títulos
valores por un precio en dinero.
1 BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, 10ª edición actualizada por Alejandro Borda, tomo I, n° 102, La Ley, 2012; CNCiv., Sala A, 9/2/88, L.L. t. 1988-C, p. 452. 2 MUGUILLO, Roberto A., Compraventa a “precio abierto” o “a fijar precio”, Rev. Jurídica de Mar del Plata, n° 2002-1, p. 73. 3 LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, t. I, p. 250, Rubinzal-Culzoni,1999.
En otras palabras, el Proyecto, en su inciso a), dispone que las
reglas de la compraventa se aplican supletoriamente para los restantes
contratos en los que se transfieren o constituyen derechos reales más
limitados, excluyéndose los derechos reales de garantía, y siempre que el
adquirente pague un precio en dinero. Es claro que se está reconociendo que
la compraventa es el principal medio por el que se transfiere el dominio, y de
allí su consagración como norma supletoria.
Asimismo, el inciso b) establece que las disposiciones de la
compraventa se aplicarán supletoriamente a los contratos por los cuales se
transfiera la titularidad de títulos valores por un precio en dinero. Se desprende
del texto propuesto que la adquisición de títulos valores no constituye un
contrato de compraventa de cosas muebles, pero su similitud queda de
manifiesto al establecerse la aplicación subsidiaria de sus normas.
El análisis integral de la norma propuesta, permite decir que ella
se ubica en un punto intermedio entre dos posturas que se pueden advertir en
el derecho comparado y en otros proyectos de reforma del Código Civil. En
efecto, existe un criterio tradicional que solo reconoce como contrato de
compraventa aquél por el cual se promete la entrega de una cosa4. Pero,
modernamente, se considera compraventa a toda enajenación de derechos,
cualquiera sea su naturaleza, a cambio de la entrega de un precio en dinero5.
El art. 1124 mantiene el concepto de que compraventa es la
promesa recíproca de transmitir el derecho real de dominio a cambio de la
entrega de un precio en dinero; sin embargo, sin llegar a llamar compraventa a
la transmisión de los demás derechos reales (con exclusión de los derechos de
garantía), aplica supletoriamente sus normas a ellas.
Por otra parte, el inciso b) especifica algo que el Código Civil
prevé de manera más amplia. En efecto, el art. 1435 del Código de Vélez
establece que si la cesión de derechos se hiciere por un precio en dinero, el
contrato se regirá supletoriamente por las reglas de la compraventa. Ahora
4 Así, el Anteproyecto de Bibiloni (art. 1428), el Anteproyecto de 1954 (art. 1093), el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 (art. 955) y el Proyecto de 1998 (art. 1064). 5 Código Civil alemán (art. 453), Código Civil italiano (art. 1470), Código Civil francés (art. 1598), Código Civil peruano (art. 1532), Código Civil paraguayo (art. 737), Proyecto de 1936 (art. 902).
bien, si los títulos valores no son cosas muebles, como ya se dijo, lo que
importa en ellos es el derecho que encierran y que puede ser transmitido. Por
eso la norma aplica las reglas de la compraventa supletoriamente para este
contrato.
4. Compraventa y contrato de obra El art. 1125 establece que (c)uando una de las partes se
compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser
manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a
menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones
consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que
encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de
proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican
las reglas del contrato de obra.
La distinción entre el contrato de compraventa y el contrato de
obra es neta cuando quien encarga la obra entrega los materiales. En este
caso, quien recibe los materiales tiene la única obligación de entregar el
producto terminado.
Pero el problema se plantea cuando los materiales son puestos
por quien realiza el trabajo. En este caso, existen tres posturas diferentes. Para
algunos siempre es un contrato de obra pues el art. 1629 del Código Civil
dispone que siempre hay contrato de trabajo o de obra, tanto cuando el que
ejecute el trabajo o la obra se limite a realizar tal acto como cuando provea la
materia principal6. Otros entienden que siempre hay compraventa porque lo
que se tiene en mira al contratar es la cosa concluida, excepto que la materia
sea de ínfimo valor respecto del trabajo realizado7. Otros, finalmente, afirman
que es un contrato de naturaleza mixta, porque reúne caracteres de la
compraventa y del contrato de obra8.
El Proyecto sigue un criterio diferente, que ya había sido
sostenido, con variantes, por Borda9. Lo que importa es determinar, en
6 WAYAR, Ernesto C., Compraventa y permuta, n° 48, Astrea, 1984. 7 PLANIOL, Marcel y RIPERT, Georges, Tratado Práctico de Derecho Civil Francés, t. 10. n° 6, Cultural, 1946 8 SALAS, Acdeel, Locación de obra con suministros de materiales, J.A. t. 66, p. 588. 9 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 14.
definitiva, la importancia del trabajo en relación con el valor de los materiales.
La norma presume que hay compraventa, aunque la cosa tenga que ser
manufacturada o producida; sin embargo habrá contrato de obra si la
obligación principal consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios, o cuando quien encarga el trabajo se obliga a entregar una porción
substancial de los materiales necesarios.
Así, habrá compraventa cuando se adquiere un traje o un vestido,
aun cuando haya que hacer arreglos para adaptarlo al cuerpo del comprador.
En cambio, habrá locación de obra si se encarga a un sastre o a un modisto la
realización de un traje o un vestido, aun cuando el género sea aportado por
este último.
En definitiva, el texto legal deja atrás encasillamientos rígidos que
la doctrina había fijado sobre este tema y asume un criterio ecléctico. Partiendo
de la presunción de que se trata de un contrato de compraventa, reconoce que
puede ser un contrato de obra de acuerdo con ciertas circunstancias: que de
las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en
suministrar mano de obra o prestar otros servicios, o cuando la parte que
encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de
proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios.
5. Compraventa y permuta El art. 1126 prevé que (s)i el precio consiste parte en dinero y
parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y
de compraventa en los demás casos.
Las diferencias entre compraventa y permuta son claras. Mientras
la compraventa es el contrato por el cual una de las partes promete transferir el
dominio de una cosa a cambio de que la otra pague por ella un precio en
dinero, en la permuta ambas partes se obligan a transferirse recíprocamente la
propiedad de dos cosas.
Sin embargo, existe la posibilidad de que, cuando existe un
trueque de cosas, ellas no tengan el mismo valor; y, como se trata de un
contrato conmutativo, la que entrega la cosa de menor valor añade una suma
de dinero. Es en este caso en el que se plantea la duda de si se trata de una
compraventa o de una permuta.
El Código Civil dispone que si el precio consistiere, parte en
dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta si es mayor el valor de
la cosa, y de compraventa en el caso contrario. Vélez, por su parte, sostuvo
que la obligación accesoria que puede ser impuesta a una de las partes, de
bonificar a la otra con la adición de una suma de dinero para igualar los valores
de las cosas cambiadas, no desnaturaliza el contrato de permuta cuando la
suma dada sea menor o igual al valor de la cosa; en cambio, si fuese mayor, el
contrato será de compraventa (nota al art. 1485).
La opinión de Vélez fue seguida por la mayoría de la doctrina; sin
embargo, se fue abriendo paso la postura de López de Zavalía, quien interpretó
que el “caso contrario” al que se refiere el art. 1356, abarca no solo la hipótesis
de que la suma de dinero sea mayor que el valor de la cosa que la misma parte
da, sino la de que ambos -suma de dinero y valor de la cosa- sean iguales10.
La reforma ha seguido esta última postura, reemplazando
correctamente la expresión “caso contrario” por “los demás casos”, no dejando
margen alguno para una incorrecta interpretación. Ahora, resulta claro que si la
suma de dinero que se da es menor que el valor de la cosa que la misma parte
entrega, el contrato es de permuta. En cambio, en los demás casos -es decir,
tanto cuando la suma de dinero es mayor que el valor de la cosa que la misma
parte entrega, como cuando son equivalentes- será compraventa.
De todos modos, no está de más señalar que ambos contratos se
rigen prácticamente por las mismas reglas, a excepción de lo que se dispone
respecto de los gastos del contrato y de la evicción. Tanto es así que el art.
1175 del Proyecto dispone que en todo lo no previsto por el capítulo referido a
la permuta, se aplican supletoriamente las normas de la compraventa.
6. Naturaleza del contrato de compraventa
10 LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando, Teoría de los Contratos. Parte Especial, t. 1, p. 20, Zavalía, 1976. En el mismo sentido: WAYAR, Compraventa y permuta, n° 36; LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 216.
El art. 1127 establece que (e)l contrato no debe ser juzgado como
de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún
requisito esencial.
El texto propuesto recoge casi textualmente lo que dispone el art.
1326 del Código Civil: para que exista compraventa es necesario que se
reúnan sus requisitos esenciales, sin importar la calificación que del contrato
hagan las partes.
En otras palabras, habrá compraventa cuando una de las partes
se obligue a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en
dinero. Si alguno de estos requisitos faltase, sea porque no se transmite el
dominio de la cosa sino solo su uso, sea porque lo que se transfiere no es el
dominio de una cosa sino solo un derecho, sea porque nada se paga o porque
se da otra cosa a cambio, el contrato no será de compraventa, aun cuando las
partes lo hayan calificado de esa manera.
7. Obligación de vender Establece el art. 1128 que (n)adie está obligado a vender, excepto
que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
El Proyecto consagra implícitamente el principio de la libertad de
contratar; esto es, que toda persona es libre de contratar o de no contratar, y
también es libre de elegir con quien contratar11. Por ello, como regla, nadie
puede ser obligado a comprar o vender.
Sin embargo, hay casos en que existe tal obligación, pues la ley
así lo dispone, como ocurre en el caso del síndico de una quiebra, que está
obligado a liquidar los bienes del fallido para pagar a los acreedores12. Por eso,
ha hecho bien el texto propuesto en establecer la regla de que nadie puede ser
obligado a comprar o vender, pero ha dejado abierta la posibilidad de que, en
determinados casos, la ley obligue a realizar el contrato.
11 La libertad de contratar y la libertad contractual (esta última es la libertad que las partes tienen de configurar el contrato) han sido destacadas por los Principios de Unidroit, que sintetizan ambas libertades en una norma: “Las partes son libres para celebrar un contrato y para determinar su contenido” (art. 1.1.) 12 LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 209.
Hoy en día, el Código Civil regula las denominadas “ventas
forzosas” en el art. 1324. Sin embargo, mucho se discute sobre si los casos allí
mencionados son verdaderamente contratos de compraventa o no.
En el primer caso -el derecho a comprar la cosa por expropiación
por causa de utilidad pública- no existe propiamente un contrato de
compraventa sino expropiación lisa y llana. El Estado, previa declaración de
utilidad pública, toma un bien privado e indemniza al dueño13.
El segundo caso se refiere a la convención o testamento que
impone al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada.
Acá se exhiben dos supuestos diferentes. Uno, cuando el adquirente de una
cosa se ha obligado en el mismo acto a enajenarla a un tercero o al propio
vendedor, tal como sucede en el pacto de retroventa. Otro, cuando el heredero
o legatario acepta la herencia o legado y el testador ha impuesto un cargo. En
el primer supuesto, no hay venta forzosa pues el adquirente se comprometió
voluntariamente a vender la cosa en el mismo acto de compra14. En el segundo
caso, más allá de destacar que el testador no puede afectar la legítima del
heredero, lo cierto es que tampoco hay venta forzosa pues el heredero o
legatario pudieron rechazar el legado o herencia, y si lo aceptaron, lo aceptaron
con todas las cargas o condiciones15.
El tercer caso se refiere a la cosa indivisible que perteneciese a
varias personas y uno de ellos exigiese el remate. Tampoco acá existe un caso
de venta forzosa, pues cada condómino podrá vender su parte o conservarla
comprando la parte de quien exigiese el remate. Como se ha dicho, lo forzoso
no es la venta sino la liquidación del condominio16.
El cuarto caso es el de los bienes que deben rematarse en virtud
de ejecución judicial. Tampoco puede verse en este supuesto una hipótesis de
venta forzosa. En verdad, lo que ha ocurrido es que el dueño de la cosa que ha
de rematarse es, a la vez, deudor de una obligación. El acreedor tiene el
derecho, ante la falta de cumplimiento del deudor de ejecutarlo, esto es, de
13 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 49. 14 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 51, La Ley, 2012; LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 205. 15 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 50. 16 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 52, LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 206.
iniciar el proceso judicial que concluirá con el remate del bien para que pueda
satisfacerse el crédito adeudado. El dueño no vende sino que es el juez el que
dispone la venta y lo hace a nombre propio. Como se ve, se trata de una
ejecución inevitable para el deudor17.
El último caso es el del administrador de bienes ajenos, a quien la
ley obliga a realizar todo o parte de las cosas que están bajo su administración.
Como se dijo, anteriormente, es el supuesto del síndico, que debe vender los
bienes de la quiebra en la que fue designado. Acá sí parece existir una venta
forzosa, pues la ley no deja margen a tal administrador: debe vender los
bienes.
Lo que ha hecho la reforma es, en definitiva, simplificar los
supuestos de venta forzosa que el Código Civil prevé, a un solo caso: cuando
existe una necesidad jurídica de hacerlo. Y esta necesidad jurídica solamente
puede derivar de una obligación legal.
8. La cosa vendida El art. 1129 dispone que (p)ueden venderse todas las cosas que
pueden ser objeto de los contratos.
El texto propuesto, coincidente con la primera parte del art. 1327
del Código Civil, es claro: pueden venderse todas las cosas que pueden ser
objeto de los contratos.
Con todo, pueden hacerse algunas precisiones.
a) Debe ser una cosa en sentido propio, es decir un objeto
material susceptible de apreciación económica. Este concepto comprende a las
energías (eléctrica o atómica, por ejemplo) y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiación18. La necesidad de que la cosa sea susceptible de
valoración económica ha sido receptado en el art. 1003 del Proyecto cuando
refiriéndose en general al objeto de los contratos dispone que debe ser
susceptible de tal valoración.
b) Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la
ley, como ocurre con los bienes públicos del Estado, o que sea contraria a la
moral o al orden público (art. 1004, Proyecto). 17 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 53, LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 207. 18 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 59; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 121.
c) Debe ser una cosa determinada o determinable. La cosa es
determinada cuando, al menos, se determina su especie o su género, según el
caso. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su
individualización (art. 1005, Proyecto). Si la cosa es fungible y tiene una
cotización en el mercado, el contrato será válido puesto que el precio fijado
permitirá determinar la cantidad19.
Para ratificar lo dicho en el párrafo precedente, hubiera sido
conveniente que el Proyecto no hubiera eliminado el art. 1333 del Código Civil,
el cual dispone -en su primera parte- que no habrá cosa vendida cuando las
partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla.
Debe ponerse de relieve que el Proyecto ha eliminado la mención
que el art. 1327 del Código Civil hace de las cosas futuras y de la necesidad de
que la enajenación no esté prohibida.
En verdad, las supresiones son justificadas.
Por un lado, las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos,
pues así se establece más adelante (art. 1131, Proyecto), distinguiéndose las
hipótesis de compraventa de cosa futura sujeta a la condición suspensiva de
que llegue a existir y de compraventa aleatoria.
Por otro lado, si la enajenación estuviese prohibida es claro que
no puede celebrarse el contrato de compraventa pues existiría una disposición
legal o convencional que lo impide. La ley prohíbe, por ejemplo, la venta de los
bienes públicos del Estado que se enumeran en el art. 235 del Proyecto. La
prohibición también puede derivar de una convención. Así sucede cuando los
condóminos han acordado no partir el bien por un plazo determinado que no
puede exceder los diez años (art. 2000, Proyecto); en este caso, no podrá
venderse el bien hasta que se cumpla el plazo pactado, excepto que existiesen
causas graves a criterio del juez y siempre que haya pedido de parte (art. 2002,
Proyecto).
9. La cosa cierta que ha dejado de existir El art. 1130 dispone que (s)i la venta es de cosa cierta que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce
19 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 63; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 124.
efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede
demandar la parte existente con reducción del precio. Puede pactarse que el
comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada
al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
9.1. Cosa que ha dejado de existir.
La primera parte de la norma contempla el supuesto de que la
cosa cierta objeto del contrato haya dejado de existir total o parcialmente al
momento de perfeccionarse el acto jurídico.
Si la cosa cierta no existía al momento de perfeccionarse el
contrato, sea porque nunca existió, sea porque dejó de existir en ese momento,
el contrato es nulo o, como dice el texto propuesto, no produce efecto alguno.
La conclusión es lógica pues si la cosa no existió o dejó de existir cuando se
perfeccionó el contrato, falta un recaudo esencial del contrato de compraventa:
la cosa.
Si la cosa cierta ha dejado parcialmente de existir al momento de
perfeccionarse el contrato, la norma confiere al comprador la facultad de
demandar la entrega de la cosa y, a la vez, reducir el precio del contrato. El
texto, sin decirlo, reconoce implícitamente otro derecho en cabeza del
comprador: el de dejar sin efecto el contrato20. Este derecho nace como
consecuencia de la obligación del vendedor de entregar la cosa prometida (art.
1137, Proyecto) y es claro que una cosa que ha dejado de existir parcialmente
no es la cosa vendida. Por lo demás, no debe olvidarse que el propietario (en
nuestro caso, el vendedor) soporta los riesgos de la cosa (art. 755, Proyecto) y
que la imposibilidad sobrevenida producida por caso fortuito o fuerza mayor
extingue la obligación sin responsabilidad (art. 955, Proyecto).
¿Cualquier pérdida da al comprador la opción de dejar sin efecto
el contrato? La respuesta debe ser negativa: es necesario una pérdida
apreciable, aunque sea pequeña21; de lo contrario se estaría amparando un
comportamiento abusivo.
20 Este derecho del comprador a resolver el contrato está expresamente reconocido por el art. 1328 del Código Civil. 21 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 66; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 122.
Es importante señalar que la norma se refiere a la cosa “cierta”, lo
que es omitido en el art. 1328 del Código Civil. Es que si fuese una cosa
fungible o consumible, siempre el vendedor estará en condiciones de entregar
la cosa prometida, pues habría otra de igual calidad y especie.
Otra cuestión que debe ponerse de relieve es que la norma se
refiere al momento de perfeccionarse el contrato. ¿Cuál es ese momento? A
diferencia del art. 1328 del Código Civil que se refiere al tiempo de la formación
del contrato, que no es otro que el de la celebración, el Proyecto,
acertadamente, contempla el de la tradición, cuando el comprador adquiere la
propiedad de la cosa (arg. art. 750). En otras palabras, la cosa puede no haber
existido al momento de celebrase el contrato, pero si existe al tiempo de la
tradición, momento en el que se transfiere el dominio, el contrato es válido.
9.2. Compraventa a riesgo
La segunda parte de la norma contempla el supuesto de que la
cosa que se vende, que existe al momento de celebrarse el contrato, esté
sujeto a algún riesgo que la ponga en peligro de que se pierda total o
parcialmente, y que el comprador asuma ese riesgo.
Si así ocurre, esto es que el comprador sabía que la cosa estaba
sujeta a riesgo de perecer y asumió ese riesgo, deberá pagar el precio pactado,
aun cuando la cosa se pierda.
Sin embargo, si el vendedor sabía al momento de celebrar el
contrato que la cosa había perecido o estaba dañada no podrá exigir el
cumplimiento del contrato. La norma está castigando de manera clara el
comportamiento doloso del vendedor.
Es discutible si la asunción del riesgo por parte del comprador
debe ser necesariamente expresa. El Proyecto parece requerir certeza pues
hace referencia al comprador que asume el riesgo. Sin embargo, se ha
sostenido (comentando el art. 1406 del Código Civil que se refiere al caso del
comprador que “toma” el riesgo) que no es necesario una asunción expresa del
riesgo sino que basta que se pruebe que compró la cosa con pleno
conocimiento del peligro y que pagó el precio sin observación alguna sobre el
punto22.
Por último, es importante destacar que el contrato de
compraventa de cosa existente a riesgo solo será válido si el riesgo asumido no
ha acaecido al momento de ser celebrado o, al menos, que las partes ignoraran
que había ocurrido ya23.
10. La cosa futura El art. 1131 establece que (s)i se vende cosa futura, se entiende
sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor
debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo
convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que
la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
La reforma, siguiendo los lineamientos del Código Civil, diferencia
claramente los supuestos de venta de cosa futura y de venta de esperanza.
La venta de cosa futura es aquel contrato por el cual las partes se
obligan a cumplir lo pactado en la medida de que la cosa llegue a existir. Como
se ve, se trata de una venta sujeta a condición suspensiva; esto es, si la
condición no se cumple -la cosa no llega a existir- no nace obligación alguna en
cabeza de las partes.
La venta de esperanza, en cambio, es aquel contrato por el cual el
comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir. En otras
palabras, el comprador deberá pagar el precio pactado aunque el vendedor no
pueda entregar la cosa, justamente porque no existe. Es, como se ve, un
contrato aleatorio.
En la venta de cosa futura, el vendedor debe realizar las tareas y
esfuerzos que resulten del contrato o de las circunstancias, debe poner todos
los medios que estén a su alcance, para que la cosa llegue a existir en las
condiciones y tiempo convenidos. Por lo tanto, el vendedor no se obliga a que
la cosa llegue a existir pero tiene que poner todo el empeño posible para que
exista. Es una obligación de medios la que asume, y no de resultado. Se 22 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 100. 23 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 100.
refuerza, así, el carácter condicional de la venta de cosa futura, en el que la
condición de que la cosa no llegue a existir debe ser ajena a las partes.
En la venta de esperanza, si bien el comprador asume el riesgo
de que la cosa no llegue a existir, ese riesgo tiene un límite: la culpa del
vendedor. Si hay culpa del vendedor, el comprador no está obligado a pagar el
precio convenido.
Aunque conceptualmente la diferencia entre venta de cosa futura
y venta de esperanza es clara, pueden confundirse en los casos concretos. De
todos modos, un criterio de diferenciación importante es el precio convenido. Si
el precio guarda relación con el valor de la cosa, estaremos antes una venta de
cosa futura; si el precio fuera claramente inferior, será una venta de esperanza.
Ello es así porque en el primer caso estamos ante un contrato conmutativo; y,
en el segundo, ante un contrato aleatorio, y de allí que se paga un precio
inferior en resguardo de la posibilidad de que la cosa no llegue a existir24.
Finalmente, si bien el texto propuesto solamente hace referencia a
la venta de esperanza en la que el comprador asume el riesgo de que la cosa
llegue o no a existir, parece claro que la norma abarca otro supuesto que prevé
de manera expresa el art. 1405 del Código Civil: que el comprador asuma el
riesgo de que la cosa exista en mayor o menor medida. En este caso, el
comprador deberá pagar el precio si la cosa existe, sin importar en qué medida;
pero, si no existe, nada deberá. Si el art. 1131 del Proyecto permite lo más,
esto es que el comprador asuma que la cosa llegue a no existir, también debe
permitir lo menos, es decir que el comprador exija que la cosa exista aunque en
una menor medida. Sólo en el caso de que exista estará obligado a pagar el
precio pactado, y si ya lo hubiera abonado, tendrá derecho a repetirlo25.
11. La cosa ajena El art. 1132 establece que (l)a venta de la cosa total o
parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se
obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.
Los arts. 1329 del Código Civil y 453 del Código de Comercio son,
al menos, incongruentes. El primero parte de la premisa de que las cosas 24 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 94. 25 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 99.
ajenas no pueden venderse, en tanto que el segundo dispone lo contrario: la
compraventa de cosa ajena es válida.
Cierto es que la doctrina hizo un trabajo de armonización de
ambos textos, pudiéndose afirmar que la compraventa de cosa ajena es válida,
en la medida de que comprador y vendedor tengan pleno conocimiento de que
la cosa pertenece a un tercero, o que la cosa es fungible, o que se trata de una
cosa mueble que ha sido entregada al comprador en la medida de que no sea
robada o perdida (art. 2412, Cód. Civil26), o que se trate una venta hecha por el
heredero aparente (art. 3430, Cód. Civil27)28.
La Reforma aclara la cuestión y establece que la compraventa de
cosa ajena es válida. Asimismo, distingue los supuestos de que el comprador
hubiera o no garantizado el éxito de la promesa; esto es, que efectivamente se
le transmita al comprador la propiedad de la cosa.
En verdad, lo importante es definir la situación de las cosas
determinadas, pues ningún problema plantean las cosas fungibles, toda vez
que lo relevante es que la cosa sea determinada al momento de su entrega
pero no cuando se celebra el contrato29.
Desde luego, esta facultad de vender cosas ajenas requiere ser
regulado con precisión, diferenciándose diferentes supuestos, según que el
vendedor haya garantizado o no que el dueño de la cosa haga tradición de la
cosa a favor del comprador.
Por eso, el art. 1132 remite al art. 1008 del Proyecto, el cual
dispone -en general- que los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos.
Luego establece que si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito
de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la
prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los
daños causados. Pero, añade, debe también indemnizarlos cuando ha
garantizado la promesa y ésta no se cumple.
26 El Proyecto incorpora una norma análoga en el art. 1921. 27 El Proyecto trae una norma similar en el art. 2315. 28 Véase por todos: BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 70. 29 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 70, La Ley; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 132.
En otras palabras, si el vendedor no ha garantizado el éxito de la
promesa (es decir, no se ha obligado a que el dueño transmita la propiedad de
la cosa al comprador), solamente ha asumido una obligación de medios, por la
cual deberá poner todo su empeño en lograr que el dueño cumpla con la
obligación asumida. Pero cumplida satisfactoriamente esta obligación de
medios, si el dueño no transmite el dominio de la cosa prometida, el vendedor
nada debe.
En cambio, si el vendedor ha garantizado que el dueño de la cosa
transmitirá la propiedad, y éste no lo hace, aquél será responsable de los
daños causados al comprador. La obligación que el vendedor ha asumido es,
por lo tanto, de resultado.
La parte final del primer párrafo del art. 1132 dispone que el
vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.
Esta parte resulta contradictoria con lo antes establecido. En efecto, si el
vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir el dominio de la cosa al
comprador ¿en qué queda la posibilidad de que no haya garantizado el éxito de
la promesa, como lo dispone el mentado art. 1008? Parece claro que, más allá
de la letra del texto, habrá que hacer primar los alcances de la obligación
asumida por el vendedor.
Por último, el art. 1008 dispone en su párrafo final que el que ha
contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si
no hace entrega de ellos. Por lo tanto, deberá restituir el precio recibido, si es
que ello ha ocurrido, e indemnizar los demás daños causados al comprador.
12. Determinación del precio El art. 1133 prevé que (e)l precio es determinado cuando las
partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su
indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a
otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las
partes previeron el procedimiento para determinarlo.
El Proyecto, con ligeras variantes, ha seguido los lineamientos del
art. 1349 del Código Civil.
Es preciso recordar que el precio debe ser dinero (art. 1123,
Proyecto). Es que si lo que se da a cambio de la cosa que se entrega es otra
cosa, estaremos frente a una permuta; y si lo que se entrega es un trabajo o un
servicio, estaremos ante una dación en pago30. Y decimos que debe ser dinero,
sin que importe si se trata de moneda nacional o extranjera31.
El precio debe ser, conforme lo exige el texto propuesto,
determinado. Es determinado el precio no solamente cuando los contratantes lo
fijan expresamente, sino también cuando acuerdan que sea un tercero -
designado por las partes- el que lo establezca, o cuando lo vinculan con el
precio de otra cosa cierta.
El texto propuesto, además, prevé una novedosa norma de
clausura: si las partes han previsto el procedimiento para fijar el precio, se
entiende que hay precio válido.
Esta norma de clausura, sumada a la desaparición de los arts.
1353 y 1354 del Código Civil y 458 del Código de Comercio, permiten afirmar
que si los contratantes han acordado que el precio sea el valor de la cosa en
plaza, sin importar que la cosa sea mueble o inmueble, ni que se haya
entregado al comprador o no, se considerará determinado el precio.
Lo expuesto se ve robustecido con la eliminación del art. 1355 del
Código Civil, el cual dispone -entre otras cosas- que si la cosa se vendiese por
lo que fuese su justo precio, el contrato es nulo. Por lo tanto, a partir de la
Reforma, si las partes acuerdan que el precio sea el justo, el contrato es válido
pues, como se ha dicho, no existen razones realmente decisivas para fulminar
de nulidad el acto32.
Dije antes que el Proyecto establece que hay precio válido si las
partes previeron el procedimiento para determinarlo. Esto es importante, entre
otros casos, cuando el tercero es designado con posterioridad a la celebración
del contrato. Parece claro que la designación en sí misma carece de
relevancia, pues en la medida que se haya establecido el procedimiento, el
30 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 102; LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 245. 31 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 102; LÓPEZ DE ZAVALÍA, Teoría de los Contratos. Parte Especial, t. 1, p. 69; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 161. 32 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 103.
precio está determinado y, por lo tanto, existe contrato de compraventa. Esta
es una cuestión que se debate en la legislación vigente pues se ha sostenido
que el contrato de compraventa nacería cuando se designa al tercero pues
hasta ese momento no habría precio ni las partes podrían mandarlo a
determinar, con lo que estaría faltando un elemento esencial del contrato33.
13. Determinación del precio por un tercero El art. 1134 dispone que (e)l precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no
llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere
o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el
procedimiento más breve que prevea la ley local.
Mientras el art. 1133 dispone que la determinación del precio
puede ser dejada al arbitrio de un tercero, este artículo regula lo relativo a la
designación del tercero y a la posibilidad de que el tercero no fije el precio.
En cuanto a la designación del tercero, la norma proyectada
dispone que no es imprescindible designar al tercero cuando se celebra el
contrato, sino que las partes pueden diferir su nombramiento para más
adelante.
Además, la norma resuelve otros dos problemas: (i) que los
contratantes no se pongan de acuerdo sobre quién determinará el precio; y, (ii)
que el tercero designado no quiera o no pueda determinarlo. En ambos casos
será el juez el que lo fije.
En esta última cuestión, el Proyecto siguiendo la solución prevista
en el art. 1473 del Código Civil italiano, introduce un cambio radical, claramente
conveniente.
En efecto, cabe recordar que el art. 1350 del Código Civil dispone
que si el tercero designado para fijar el precio, no quisiese o no llegase a
hacerlo, la venta quedará sin efecto. Incluso, aunque menos drástico, el art.
459 del Código de Comercio establece lo mismo, pero dejando la posibilidad de
que las partes hayan pactado en contrario. Estas soluciones, en verdad,
contradicen lo que el propio Código Civil fija de manera general en el art. 1171,
33 BORDA, Tratado … Contratos, tomo I, n° 109.
respecto de que si la cantidad fuese dejada al arbitrio de un tercero, y éste no
quisiese o no pudiese hacerlo, será el juez el que lo fijará a fin de que se
cumpla la convención. El Proyecto, en cambio, pone en manos del juez la
fijación del precio, cuando el tercero no quisiera o no pudiera hacerlo, y lo
deberá fijar de acuerdo con el procedimiento más breve que prevea la ley local.
Es oportuno señalar que si el tercero ha aceptado el encargo de
determinar el precio y luego no lo hace, más allá de que el juez lo fije, será
responsable de los daños que pudiera haber causado por su incumplimiento,
aplicándose la normas del mandato34.
La norma proyectada se refiere, además, a la posibilidad de que
las partes no se pongan de acuerdo respecto de la sustitución del tercero
designado para fijar el precio. En este caso, también se dispone que sea el juez
quien fije el precio. Con todo, resulta conveniente aclarar que este supuesto
solamente se daría en el caso de que el tercero designado no quiera o no
pueda fijar el precio y que las partes hubieran previsto que si ello ocurre,
designarían un sustituto. Es que si tal previsión no hubiese sido hecha, ante la
falta de determinación del precio por el tercero, el juez está obligado a hacerlo.
Por último, debe destacarse que el Proyecto elimina el art. 1351
del Código Civil, lo que permite afirmar que la fijación del precio por el tercero
no es irrevocable. Desde luego, no basta una mera discrepancia para impugnar
el precio determinado, pero si el tercero ha hecho una estimación claramente
exagerada o abusiva, no pueden caber dudas de la legitimidad del
cuestionamiento. En este sentido se han pronunciado el art. 319 del Código
Civil alemán y el art. 923 del Proyecto de 1936.
14. Precio no convenido por unidad de medida de superficie El art. 1135 prevé que (s)i el objeto principal de la venta es una
fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio
por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una
diferencia mayor del CINCO POR CIENTO (5%) con la acordada, el vendedor o
el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.
34 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 108; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 170.
El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio
puede resolver la compra.
El Proyecto ha seguido los lineamientos de los arts. 1346 y 1347
del Código Civil. La única diferencia que puede apuntarse es con relación al
supuesto de que la diferencia sea exactamente del cinco por ciento. Mientras
en el Código Civil, tal diferencia habilita a hacer el reclamo (art. 1346), en el art.
1135 de la reforma desaparece la facultad pues exige que sea superior al
porcentaje indicado.
Ahora bien, resulta pertinente hacer un breve análisis del texto
propuesto.
Si la diferencia entre la superficie real del inmueble y la fijada en
el contrato es igual o menor al cinco por ciento, ninguna de las partes puede
hacer reclamo alguno.
La solución es razonable puesto que, parece claro, si las partes
han fijado un precio por la cosa en sí misma, no se han preocupado tanto por
su superficie. Por lo tanto, una diferencia escasa en las medidas no puede
impactar de ninguna manera en el contrato.
Pero si la diferencia es mayor a ese cinco por ciento, entonces: (i)
el comprador podrá pedir que se disminuya el precio, si la superficie real es
menor que la establecida en el contrato; (ii) el vendedor podrá pedir que se
aumente el precio, si la superficie real es mayor que la fijada en el contrato.
Asimismo, la norma proyectada confiere al comprador el derecho
a resolver el contrato cuando la superficie real sea mayor que la acordada y
estuviera, por tanto, obligado a pagar un precio superior. En cambio, el
vendedor carece de un derecho análogo.
Por último, cabe destacar que el Proyecto solamente da
importancia a la superficie del terreno, prescindiendo de que esté o no
edificado. Pero esto no puede conducir a quitar todo valor a lo edificado.
Señala Borda que muchas veces los campos tienen mejoras que pueden influir
notoriamente en el precio fijado. Es el caso de un campo de 300 hectáreas,
cuyo valor puede estimarse en $ 20.000 la hectárea, y que tiene, además, un
casco cuyo valor es de $ 300.000. El precio se fija globalmente en $ 6.300.000,
sin discriminar el valor del campo y de las mejoras. Más tarde, las partes
advierten que el campo tiene 330 hectáreas. En este caso, el vendedor no
puede pretender que se le pague las 30 hectáreas de excedente a razón de lo
que resulta por unidad dividiendo el precio por trescientos, porque así resultaría
un precio por hectárea mayor que el que se tuvo en mira al contratar. Por lo
tanto, habrá que tasar las mejoras y el campo y fijar el precio del excedente en
relación con los valores así determinados35. En esta línea, conviene poner de
relieve que el texto propuesto sólo dice que debe ajustarse la diferencia, pero
no establece que el ajuste sea necesariamente proporcional.
15. Precio convenido por unidad de medida de superficie El art. 1136 dispone que (s)i el precio es convenido por unidad de
medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie
real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie
total excede en más de un CINCO POR CIENTO (5%) a la expresada en el
contrato, el comprador tiene derecho a resolver.
El Proyecto procura simplificar la engorrosa redacción de los arts.
1344 y 1345 del Código Civil, pero deja -también- cuestiones sin resolver.
El texto propuesto abarca dos supuestos distintos.
El primero de ellos es cuando se compra un inmueble,
acordándose el precio por unidad de medida de superficie. Es el caso de la
compra de un campo en $ 20.000 la hectárea; el precio final resultará de
multiplicar el precio acordado de la hectárea por la cantidad de hectáreas. En
este supuesto no puede haber reclamo fundado en la mayor o menor extensión
pues lo que vale es el precio de la unidad de medida pactado.
El segundo es cuando se compra un inmueble, acordándose el
precio por unidad de medida de superficie, pero estableciéndose la medida del
bien. Siguiendo con el ejemplo ya dado, sería la compra de un campo en $
20.000 la hectárea, pero fijándose en el contrato que la superficie del inmueble
es de mil hectáreas. En este caso, se faculta al comprador a resolver el
contrato si la superficie real del inmueble excede en más de un cinco por ciento
a la expresada en el contrato (en el ejemplo dado, que el campo mida más de
35 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 419.
1050 hectáreas). La solución es razonable pues si la superficie ha sido fijada
en el contrato, ello revela que el comprador ha tenido en cuenta esas medidas
por diferentes motivos, incluso para establecer el precio final del contrato y el
límite de su obligación. La mayor superficie provocaría un agravamiento de la
deuda.
El Proyecto no prevé, en cambio, otros supuestos que conviene
regular. Es el caso, por ejemplo, de que la superficie real sea menor a la fijada
en el contrato. ¿Está obligado el comprador a pagar el precio que resulte y
recibir la cosa? A mi juicio, la solución dependerá de la magnitud de la
diferencia. En efecto, si se vende un inmueble y se fija el precio por unidad de
medida, y a la vez se establece que mide, por ejemplo, mil hectáreas, resulta
irrazonable obligar al comprador a pagar el precio y recibir el campo, si la
superficie es de quinientas hectáreas, pues puede ser insuficiente para el tipo
de producción que se pretendía encarar.
16. La obligación del vendedor de transferir la propiedad de la cosa vendida El art. 1137 establece que (e)l vendedor debe transferir al
comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a
disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible
para que la transferencia dominial se concrete.
El Proyecto dispone que el vendedor está obligado a transferir el
dominio de la cosa vendida. Sin duda, esta es la obligación principal del
vendedor, que ya está incluida en la definición del contrato que da el art. 1123.
Como he señalado al referirme a esta última norma (punto 2), el
modo de transferir el dominio es, normalmente, mediante la tradición de la
cosa. Ello es así pues el art. 1892 del Proyecto dispone que la tradición
posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión.
Pero conviene recordar que en algunos casos no es necesaria la
tradición posesoria para transmitir la propiedad de la cosa vendida (y en
general, de derechos reales) si la ley prevé que la inscripción registral es modo
suficiente para lograr ese efecto, como ocurre -por ejemplo- con la
transferencia de automotores. Así lo prevé el mismo art. 1892.
Dicho esto, es importante destacar que el art. 1137, que estoy
analizando, incorpora implícitamente los llamados deberes secundarios de
conducta que se imbrincan en el principio general de la buena fe (art. 9 y
961)36, particularmente el deber de colaboración, por el cual el vendedor está
obligado, de manera expresa, a poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a
prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial
se concrete efectivamente. En este sentido, deberá facilitar los antecedentes
de dominio, títulos, planos, impuestos pagados, etcétera.
17. Los gastos de entrega El art. 1138 dispone que (e)xcepto pacto en contrario, están a
cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se
originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo anterior. En
la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título
y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la
venta.
El Proyecto sigue las pautas establecidas en el art. 1415 del
Código Civil y en el art. 460 del Código de Comercio. Ambas normas prevén
que los gastos de entrega son a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario,
especificando la legislación mercantil que esa obligación abarca la de poner la
cosa pesada y medida a disposición del comprador.
Pero es ponderable que procure precisar la extensión de tal
obligación, enunciando algunas de los deberes que ella encierra. En esta línea
se dispone concretamente que los gastos que se hagan para obtener los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y que
deben ser puestos a disposición del comprador, son a cargo del vendedor. Y se
añade que en materia de compraventa inmobiliaria, también son a cargo del
vendedor los gastos de estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los
de mensura y los tributos que graven la venta. 36 Véase ALTERINI, Atilio A., Contratos, p. 62, Abeledo Perrot, 1998. Entre ellos pueden citarse a los deberes de información, colaboración, conservación, custodia, reserva y no concurrencia.
Importa destacar que la enumeración de deberes del art. 1138 es
meramente enunciativa. En efecto, son también obligaciones a cargo del
vendedor los gastos de traslado de la cosa al lugar en que la tradición debe
efectuarse37 o los gastos necesarios para contar, pesar o medir la cosa, entre
otras.
Por último, el texto propuesto establece con claridad que se trata
de una disposición de carácter supletorio, pues expresamente prevé que las
partes pueden acordar afrontar esos gastos de entrega de otra manera.
18. El tiempo de entrega del inmueble El art. 1139 prevé que (e)l vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario. El Proyecto regula de manera diferente la entrega de inmuebles y
muebles, dedicándoles normas separadas. Mientras los muebles se regulan en
el art. 1147 (véase punto 26), el art. 1139 dispone que el vendedor debe
entregar el inmueble vendido, para hacer su tradición, inmediatamente después
de la escrituración, excepto que las partes hayan pactado algo distinto,
difiriendo esa entrega.
La reforma cambia la legislación vigente.
En efecto, el art. 1409 del Código Civil no diferencia entre cosas
muebles e inmuebles, y establece que la entrega de la cosa debe hacerse en el
tiempo convenido en el contrato y, si nada hubieran pactado las partes, cuando
el comprador lo exija.
Como se ve, mientras el mencionado art. 1409 establece como
regla que la entrega del inmueble debe ser hecha en el tiempo que fija el
contrato, y si ello no ocurre, cuando el comprador lo exija, la reforma impone la
entrega del inmueble inmediatamente después de firmar la escritura, excepto
que las partes acuerden algo diferente.
De todos modos, en materia de inmuebles, el cambio introducido
por la reforma no es sustantivo. En definitiva, debe respetarse el tiempo de
entrega fijado en el contrato; si nada se ha pactado, mientras la reforma
impone que sea inmediatamente después de la escrituración, el art. 1409 del
37 LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 278.
Código Civil establece que sea cuando el comprador lo exija, lo cual
razonablemente ocurre en seguida de la escrituración.
19. La entrega de la cosa El art. 1140 dispone que (l)a cosa debe entregarse con sus
accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
19.1. Los alcances del texto propuesto
Al analizar los arts. 1137 y 1123 del Proyecto (puntos 16 y 2),
hemos visto que el vendedor debe transferir al comprador el dominio de la cosa
vendida, y que la manera de transferirlo es, normalmente, mediante la tradición
posesoria de la cosa, que es el modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesión, como ocurre en el caso de la
compraventa.
La tradición posesoria implica la entrega de la cosa, justamente
para que quien la recibe pueda ejercer la posesión.
El art. 1140, que estoy abordando, aclara los alcances de lo que
se entiende por entrega. No basta entregar la cosa específicamente vendida,
sino que es necesario entregarla con todos sus accesorios, libre de toda
relación de poder y de oposición de terceros.
La disposición es absolutamente razonable.
Cuando se dice que la obligación del vendedor es la de entregar
la cosa prometida con todos sus accesorios, se está aclarando que ella debe
ser entregada completa y sin deterioros. De otra manera, no sería exactamente
la cosa prometida.
El texto propuesto dispone, además, que la cosa debe entregarse
libre de toda relación de poder. El Proyecto aclara que las relaciones de poder
del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia (art. 1908); en ambos
casos, una persona ejerce -por sí o por otro- un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose en el primer caso como titular de un derecho real
(aunque no lo sea), y en el segundo como representante del poseedor (arts.
1909 y 1910).
Como se puede advertir, lo que importa es que la cosa sea
entregada libre de otra posesión, pues sí así no ocurriera, el comprador no
podría comportarse como titular del derecho real de dominio (arg. art. 1909).
¿Significa lo dicho que la tenencia carezca de importancia cuando
se trata de transmitir la propiedad de una cosa? No. Lo que se quiere decir es
que si el tenedor es quien actúa como representante del poseedor, hay que
diferenciar según que ese poseedor sea quien vende al comprador o si es otra
persona. En este último caso, cuando la tenencia ha sido dada por quien posee
la cosa y no es quien la ha vendido, hay una relación de poder que impide la
tradición de la cosa. En cambio, cuando la tenencia es dada por quien vende la
cosa, más allá de que el comprador no pueda tomar efectivamente la cosa (tal
el caso de que un inmueble estuviese alquilado -regla del art. 1189-), será
íntegramente dueño. Tanto es así que, en el ejemplo dado, el inquilino no
tendrá más la cosa a nombre del vendedor sino del comprador38.
El texto propuesto también exige que la cosa sea entregada sin
oposición de tercero. Parece claro que la norma procura que la entrega de la
cosa sea pacífica, de modo que el comprador pueda gozar de ella sin
obstáculos. La oposición de un tercero genera una incertidumbre que no tiene
por qué ser absorbida por el comprador.
Finalmente, importa destacar que el art. 1140 es aplicable
principalmente en materia de compraventa de inmuebles. Si se trata de cosas
muebles, el régimen de entrega está regulado por los arts. 1147 a 1151,
quedando este artículo 1140 como una norma invocable en cuanto sea
compatible (art. 1142).
19.2. Cambios y omisiones respecto del régimen vigente
a) La reforma ha seguido las pautas del art. 1409 del Código Civil,
pero deben hacerse algunas aclaraciones.
La primera es que, a diferencia del citado art. 1409 que establece
que la entrega de la cosa debe ser hecha libre de toda otra posesión, este art.
1140 dispone que sea libre de toda relación de poder. Como se ha visto, el
cambio resuelve el problema que puede plantearse cuando la tenencia es
38 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 128.
otorgada por una persona que tiene la posesión de la cosa pero que no es el
vendedor.
La segunda es que este art. 1140 añade que la entrega de la cosa
debe ser libre de oposición de tercero.
Y la tercera es que esta norma pareciera apuntar principalmente a
la entrega de inmuebles, pues la entrega de cosa mueble está regulada a partir
de los arts. 1147 y siguientes. Esta diferencia de trato no aparece en el Código
Civil pero existen algunas disposiciones al respecto en el Código de Comercio,
que justifican la diferenciación en una legislación unificada.
b) Si se compara el régimen de las obligaciones del vendedor de
este Proyecto y el del Código Civil, pueden advertirse ciertas ausencias. A mi
juicio, algunas son justificadas pero otras no. Veamos.
Es razonable que no existan referencias a la obligación de
saneamiento y, en particular a la garantía de evicción (art. 1414, Cód. Civil),
pues esta cuestión es regulada por el Proyecto en la parte general de los
contratos (arts. 1033 a 1050). También se justifica que no se mencione la
responsabilidad por los daños que sufre la cosa (art. 1416, Cód. Civil), no sólo
porque la regla res perit domine está implícitamente vigente, sino porque -por
vía de la analogía- corresponde aplicar a la entrega de inmuebles el art. 1151
del Proyecto, el cual dispone que los riesgos de daños y pérdida de la cosa
hasta ponerla a disposición del comprador son a cargo del vendedor.
Asimismo, es comprensible que no se regule de modo expreso el
derecho a no entregar la cosa si el comprador no pagó el precio (art. 1418,
Cód. Civil) o si se halla en estado insolvencia cuando se le ha dado un plazo
para el pago (art. 1419, Cód. Civil), porque simplemente son casos de exceptio
non adimpleti contractus o de tutela preventiva previstas por el Proyecto en los
arts. 1031 y 1032, respectivamente. También es lógico que nada se diga del
lugar de entrega (art. 1410, Cód. Civil); es que esta omisión ocurre solamente
en materia de inmuebles (el lugar de entrega de los muebles se regula en el
art. 1148 del Proyecto), entrega que no puede ser hecha en otro lugar que no
sea el de su ubicación.
En cambio, no se alcanza a comprender por qué se ha suprimido
la obligación de recibir el precio (art. 1411, Cód. Civil), máxime si se considera
que el art. 1141 del Proyecto, al referirse a las obligaciones del comprador
puntualiza las de entregar el precio y recibir la cosa. Tampoco se advierte
ventaja en eliminar toda referencia a la imposibilidad de entrega de la cosa y
sus consecuencias (art. 1413, Cód. Civil).
20. Las obligaciones del comprador El art. 1141 establece que (s)on obligaciones del comprador: a)
pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende
que la venta es de contado; b) recibir la cosa y los documentos vinculados con
el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda
efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa; c) pagar los gastos de recibo,
incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la
venta.
20.1. Las obligaciones previstas
El texto propuesto enumera tres obligaciones del comprador: la de
pagar el precio, la de recibir la cosa y la documentación correspondiente, y la
de pagar los gastos de recibo. Veámoslas.
El precio debe pagarse en el momento fijado en el contrato; pero
si el contrato no lo establece, la norma presume que la venta es al contado, es
decir, que debe pagarse el precio cuando se entrega la cosa. En cuanto al
lugar de pago, éste debe realizarse en el sitio fijado en el contrato. ¿Qué ocurre
si el contrato no fija el lugar de pago? La norma propuesta no lo resuelve
taxativamente, pero como presume que la venta es al contado si nada se
pacta, es lógico que si esto ocurre el pago se haga en el lugar de la entrega de
la cosa. Es que cuando la venta es al contado, la entrega de la cosa y el precio
están tan íntimamente ligados que resulta conveniente establecer un mismo
lugar de cumplimiento39. La norma, cabe destacar, no distingue según que el
precio deba ser pagado al vendedor o a un tercero.
39 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 265.
La segunda obligación que el Proyecto impone al comprador es el
de recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato, aclarándose que
este deber importa realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar
del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse
cargo de la cosa. La norma no señala cuándo el comprador debe recibir la
cosa, pero debe recordarse que el inciso anterior presume que ante el silencio
contractual, la venta es al contado. Y cuando esto ocurre, pago del precio y
entrega de la cosa suceden en el mismo momento. Tampoco establece el lugar
de recepción de la cosa; sin embargo, como el lugar de entrega de cosas
muebles está regulado en el art. 1148, es obvio que si se trata de inmuebles el
lugar de entrega no puede ser otro que el de su ubicación. Por último, este
inciso destaca que la obligación de recepción que tiene el comprador, no se
agota en recibir la cosa sino también los documentos vinculados con el
contrato, añadiéndose que debe cumplir con los demás actos que cabe esperar
de él, que no son otros que los deberes secundarios de conducta, a los que me
he referido al tratar el art. 1137.
La tercera obligación que se impone al comprador es la de pagar
los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta. Ya la doctrina venía destacando que los gastos
correspondientes al testimonio de la escritura y los posteriores a la venta (como
el gasto de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble o los impuestos
ulteriores a la entrega de la posesión) son gastos de recibo, y que por ello eran
a cargo del comprador40.
Es necesario aclarar que el art. 1141, aunque se refiere de
manera general a las obligaciones del comprador, se aplica sustancialmente
para la recepción de inmuebles. Es que la recepción de cosas muebles está
legislada por los arts. 1152 y siguientes, sin dejar de recordar que las demás
disposiciones del capítulo de compraventa son aplicables a la compraventa de
cosas muebles en la medida que sean compatibles (art. 1142).
20.2. Las diferencias con el régimen vigente
40 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 287; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 281 y 282.
El Proyecto sigue los lineamientos de los arts. 1424 y 1427 del
Código Civil, pero incorpora los deberes secundarios de conducta y añade
como deber del comprador el de recibir los documentos vinculados con el
contrato.
A diferencia de lo que establece el citado art. 1424, el art. 1141
nada dice sobre el lugar de pago cuando ello se omite en el contrato y se trata
de una compraventa a plazo. La solución la da el art. 874 que dispone que
debe pagarse en el domicilio del deudor al tiempo del nacimiento de la
obligación, acordándose un derecho al acreedor -para el caso de que se mude
el deudor- de exigir el pago en el primitivo domicilio o en el actual.
El Proyecto ha suprimido el art. 1426 del Código Civil que
establece que el comprador puede rehusarse a pagar el precio si el vendedor
no le entrega exactamente lo convenido. La propuesta es lógica pues esa
norma refiere un caso concreto de aplicación de la excepción de
incumplimiento contractual. Basta aplicar sus normas para conferir tal derecho
al comprador. Lo mismo cabe decir de la eliminación del art. 1428 del Código
Civil.
También se suprime el art. 1425 del Código Civil, lo que considero
un error. Esta norma prevé que si el comprador tuviese motivos fundados de
ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede
suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su
restitución. La solución legal encierra un fundamento de equidad, pues no es
justo obligar al comprador a pagar el precio si un peligro serio se cierne sobre
su derecho41. Desde luego, no se trata de abstenerse de pagar por cualquier
temor que se tenga, sino que éste debe ser fundado, esto es, responder a la
posibilidad cierta de ser agredido por una acción que le afecte el derecho de
dominio. Entiendo que la manera de mantener vivo este derecho, de indudable
importancia, será interpretando con amplitud el art. 1044 relativo a la garantía
de evicción o recurriendo a la tutela preventiva regulada en el art. 1032.
21. Las reglas de interpretación en la compraventa de cosas muebles
41 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 268.
El art. 1142 dispone que (l)as disposiciones de esta Sección42 no
excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo43 en cuanto sean
compatibles.
El Proyecto distingue entre compraventa de cosas muebles e
inmuebles, y dedica una sección a aquélla. El resto de las normas dictadas
para compraventa son aplicables a la compraventa de muebles únicamente si
resultan compatibles.
Es importante señalar que la reforma dedica veintiún artículos a la
compraventa de cosas muebles, divididos en cuatro parágrafos (precio, entrega
de la documentación, entrega de la cosa y recepción de la cosa y pago del
precio), los que forman la sección 6ª del capítulo de compraventa.
Lo expuesto parece demostrar que el contrato de compraventa de
cosas muebles está básicamente regulado por los arts. 1142 a 1162, que el
resto de las normas incluidas en el capítulo 1 (dedicado a la compraventa) son
aplicables a la venta de muebles sólo si son compatibles con los referidos
artículos, lo cual permite inferir que tienen un carácter meramente supletorio, y
que la compraventa de inmuebles está regida por el resto de la normativa del
capítulo 1, excluyéndose las disposiciones de esta sección 6ª.
22. El silencio sobre el precio en la compraventa de cosas muebles El art. 1143 establece que (c)uando el contrato ha sido
válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni
tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera,
excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio
generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales
mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de
que se trate.
El texto propuesto, en el marco de la compraventa de cosas
muebles, relativiza el requisito de que las partes fijen el precio o que
convengan la manera de determinarlo. En efecto, si ello no ha ocurrido, se
presume iuris tantum que el precio de la mercadería vendida es el que se cobra
42 La sección es la sexta, y se refiere a la compraventa de cosas muebles. 43 Se trata del capítulo 1, íntegramente dedicado al contrato de compraventa
generalmente al tiempo de celebrarse el contrato en el tráfico mercantil,
respetándose las circunstancias de la operación.
La norma importa un cambio sustancial respecto del régimen
vigente, que permite superar una importante incongruencia legal.
Es necesario comenzar por recordar que el art. 1355 del Código
Civil dispone que si el precio fuese indeterminado o si la cosa se vendiese por
lo que fuese su justo precio el contrato será nulo. Sin embargo, esa solución ha
merecido críticas. Veamos.
En primer lugar, su aplicación no es tan amplia, desde que
también rigen los arts. 1354 del Código Civil y 458 del Código de Comercio. En
ambos casos, se prevé que si la cosa mueble ha sido entregada sin determinar
el precio o hubiere dudas sobre él, se presume que las partes se sujetaron al
precio corriente del día, en el lugar de entrega de la cosa. La última norma
añade que si hubiere diversidad de precios en el mismo día y lugar,
prevalecerá el término medio. De modo que la falta de fijación del precio
cuando la cosa mueble se ha entregado, no causa la nulidad del contrato de
compraventa.
En segundo lugar, incluso en el caso de que se tratare de un
contrato en el que no se ha fijado el precio ni se ha entregado la cosa, es
cuestionable la vigencia del art. 1355 del Código Civil. Es que el art. 55 de la
Convención de Viena de 1980 (sobre compraventa internacional de
mercaderías, aprobada por la ley 22.765) prevé la validez del contrato de
compraventa, sin fijación del precio ni entrega de la cosa, en un texto idéntico
al que la reforma introduce. Además, se ha sostenido, que las partes no
pueden alegar la nulidad del contrato que carece de precio, pues estarían
impedidos por lo que dispone el art. 1047 del Código Civil y la teoría de los
actos propios44.
¿Qué ocurre, en el régimen proyectado, con las cosas muebles
que carecen de precio en el tráfico mercantil? La cuestión es delicada.
Refiriéndose al art. 1354 del Código Civil, que da validez al contrato si la cosa
ha sido entregada aunque no se haya fijado el precio, Borda ha dicho que la 44 MUGUILLO, Compraventa a “precio abierto” o “a fijar precio”, Rev. Jurídica de Mar del Plata, n° 2002-1, p. 73, nº 4-c.
validez solamente alcanza al supuesto de que la mercadería tenga valor de
plaza o mercado. Si ello no ocurre, debe aplicarse el art. 135545.
El Proyecto, conviene recordar, prescinde de que la cosa haya
sido o no entregada. Sin embargo, no parece razonable dar validez al contrato
de compraventa en el que no se ha fijado el precio cuando la cosa no tenga un
valor de mercado. Imaginemos, por ejemplo, la venta de una joya valiosa.
Resulta muy difícil determinar su valor, pues deben considerarse no sólo la
calidad de los materiales usados sino el trabajo realizado, todo lo cual depende
de apreciaciones personales.
El texto propuesto, además, se refiere exclusivamente -como ya
se dijo- a las cosas muebles. Por lo tanto, si se trata de bienes inmuebles,
resultaría necesario fijar el precio o determinar el procedimiento para ello. Con
todo, la solución resulta discutible pues los inmuebles también tienen un valor
de mercado, que puede ser fijado por inmobiliarias o corredores, teniendo en
cuenta los precios de otros inmuebles de características similares, lo que
permitiría dar validez a la operación contractual46.
23. El precio fijado por peso, número o medida en la compraventa de cosas muebles El art. 1144 prevé que (s)i el precio se fija con relación al peso,
número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida
real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las
cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.
El Proyecto aborda en esta disposición una situación diferente a la
regulada en el art. 1143: la del precio fijado con relación al peso, número o
medida de cosas muebles. Es el caso de la venta de cereales, cosas
envasadas o géneros, entre otros, cuyos precios se fijan por tonelada,
unidades y metros respectivamente.
El texto propuesto dispone que en estos casos el precio es
proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas; en otras
palabras, el precio del contrato resultará de multiplicar el precio de la unidad de
peso, de la unidad de medida o de la cosa individualmente considerada por la 45 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 103. 46 LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 250.
cantidad final de cosas que se venden. Además, en el supuesto de que el
precio se fije en relación al peso, se aclara que en caso de duda habrá que
tomarse el peso neto.
El Proyecto introduce un cambio importante respecto del régimen
vigente, al suprimir los arts. 1342 y 1343 del Código Civil, de acuerdo con una
opinión pacífica en la doctrina47 y en los anteriores proyectos de reforma.
Es que dichos artículos parecieran ajustarse al régimen del
Código Civil francés, que es diferente al nuestro. En efecto, en el régimen
francés, el mero consentimiento contractual provoca la transmisión del dominio,
por lo que resulta lógico que se exija contar, pesar o medir las cosas para darle
validez al contrato, pues antes de que ello ocurra no podría transferirse cosa
alguna pues habría una verdadera indeterminación del objeto48.
Pero en el régimen argentino, la situación es distinta, toda vez que
el contrato de compraventa es sólo una promesa de transferir el dominio,
transferencia que recién acaecerá cuando se haga la tradición de la cosa. Por
lo tanto, el contrato queda perfecto desde que hay acuerdo sobre la cosa y el
precio, sin necesidad de que la cosa esté contada, pesada o medida, tal como
lo exige el art. 1342 del Código Civil.
24. La entrega de factura en la compraventa de cosas muebles El art. 1145 dispone que (e)l vendedor debe entregar al
comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de
éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no
indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La
factura no observada dentro de los DIEZ (10) días de recibida se presume
aceptada en todo su contenido. Excepto disposición legal, si es de uso no
emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.
El Proyecto ha mantenido el espíritu del art. 474 del Código de
Comercio, pero ha precisado algunos conceptos, como se verá.
El texto propuesto dispone que en la compraventa de cosas
muebles, el vendedor debe entregar, además de la cosa -lo que está regulado
47 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 411; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 363. 48 WAYAR, Compraventa y permuta, n° 363.
a partir del art. 1147-, una factura que debe describirla, su precio (o la parte de
éste que haya sido pagado) y los demás términos de la venta.
Por un lado, es pertinente señalar que se impone al vendedor la
obligación de entregar la factura, sin que sea necesario que el comprador lo
reclame, como lo hace el art. 474 del Código de Comercio. Por otro lado, se fija
el contenido de la factura, guardando cierta analogía con el art. 10 de la ley
24.240.
Conviene señalar que la factura es un instrumento privado,
emanado de un comerciante, en un único ejemplar, en el que se indican
justamente las cuestiones referidas en el párrafo anterior (y en el que también
pueden mencionarse, entre otras cuestiones, el plazo de pago -si es que ha
sido dado-, intereses fijados, lugar de pago y nombre del comprador), y que
prueba el contrato celebrado y sus modalidades49.
Si la factura no fija un plazo para el pago, la norma propuesta
presume que la venta es al contado.
El Proyecto añade que la factura que no ha sido cuestionada
dentro de los diez días de haber sido recibida por el comprador, se presume
que ha sido aceptada en todo su contenido. En otras palabras, vencido el plazo
indicado, el comprador no podrá cuestionar la operación contractual y estará
obligado a pagar el precio establecido en la factura. Pero, debe agregarse,
tampoco podrá ser cuestionada por el vendedor, pues la factura prueba contra
quien la ha emitido50.
En este punto, la reforma mejora la redacción del art. 474 del
Código de Comercio. En efecto, mientras el nuevo texto afirma que la factura
no observada dentro de los diez días de recibida, se presume “aceptada”; el
art. 474 hace referencia a que se presume “cuenta liquidada”, lo que la doctrina
había interpretado como cuenta aceptada51.
Finalmente se dispone que si no fuera de uso emitir factura, de
todas maneras el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.
49 ETCHEVERRY, Raúl A., Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 16, Astrea, 1991. 50 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 16. 51 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 28.
La norma implícitamente distingue entre personas jurídicas privadas y personas
físicas que realizan una actividad económica organizada, por un lado, y por el
otro, personas física que no realizan una actividad económica organizada. Para
las primeras, el art. 321 del Proyecto dispone que deben llevar una contabilidad
ordenada, que cuente con la documentación respectiva que la respalde. En
materia de ventas, la factura es la documentación acreditante principal. Pero
cuando se trata de personas que no realizan una actividad económica
organizada, situación no prevista en el régimen vigente, ellas no están
obligadas a emitir una factura pero sí algún documento que acredite la venta,
como lo dispone la norma en análisis.
25. La entrega de documentos en la compraventa de cosas muebles El art. 1146 establece que (s)i el vendedor está obligado a
entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el
momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada
de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega,
subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho
no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
No hay en el ordenamiento vigente una disposición similar a esta,
aunque puede considerarse que está abarcada por la obligación de entregar la
cosa que tiene el vendedor. Asimismo, se puede afirmar que la obligación de
entregar el certificado de garantía que impone la ley 24.240 es un antecedente
de la norma que estamos estudiando.
De todos modos, es necesario afirmar que la incorporación
expresa de esta obligación del vendedor es conveniente pues la
documentación suele ser fundamental para poder transmitir el dominio.
El texto propuesto transcribe de manera prácticamente literal el
art. 34 de la Convención de Viena sobre compraventa internacional de
mercaderías, que prevé el supuesto de que el vendedor esté obligado a
entregar documentación relacionada con la cosa vendida, y dispone que en
este caso, la entrega deberá hacerse en el momento, lugar y forma fijados en el
contrato.
En efecto, en ciertas operaciones contractuales, para que esté
operada la transmisión del dominio, no basta con la entrega de la cosa.
Ejemplifica Etcheverry con la venta de aeronaves: se requiere del vendedor
que entregue al comprador la documentación que acredite la matriculación y la
nacionalización del avión52. También es el caso de los automotores, más allá
de su régimen particular de transmisión de dominio. Es que cuando se vende
un vehículo 0 kilómetros, la concesionaria debe entregar al comprador el
certificado de fabricación o de importación para que pueda luego inscribirse el
dominio en el registro pertinente.
El Proyecto añade que el contrato debe prever el momento, lugar
y forma en que tal documentación debe ser entregada. ¿Qué ocurre si no hay
tal previsión? Entiendo que, como regla, debe entregarse junto con la cosa,
pues es allí cuando el vendedor da cumplimiento a su obligación principal. Sin
embargo, la entrega de la documentación debe ser hecha con anterioridad
cuando ella sea necesaria para realizar ciertos trámites previos a la transmisión
de dominio, y con un tiempo suficiente para que se los pueda cumplir.
En la segunda parte, la norma se refiere a la entrega anticipada
de documentos, de manera poco clara. En efecto, se dispone que en este caso,
el vendedor puede, hasta el momento fijado para la “entrega”, subsanar
cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no
ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador. La duda que se
plantea es de qué momento se está hablando, ¿de la entrega de la
documentación o de la cosa?
La primera opción no parece razonable. Si el vendedor debe
entregar la documentación en una fecha determinada y, sin embargo, la
entrega antes, no se necesita ninguna norma que permita subsanar cualquier
falta de conformidad de ella hasta el momento fijado para cumplir con la
obligación. Es que la entrega anticipada no provoca la pérdida del derecho que
se tenía; esto es, de entregar la documentación en el plazo pactado.
Por eso, la norma solamente adquiere sentido si se refiere a la
entrega de la cosa. Bajo este prisma, la disposición, por un lado, prevé el caso
52 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 28.
de que se haya pactado la entrega anticipada de la documentación, y por el
otro, faculta al vendedor a subsanar su falla hasta el momento de entregar la
cosa. Claro está que este derecho solo podrá ser ejercido si tal retardo no
causa inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, como podría ocurrir en
el ejemplo dado de la transmisión de la propiedad de automotores. De esta
manera, además, se da una interpretación armónica y coherente a toda la
norma, tal como ha sido desarrollado.
Finalmente, el texto propuesto no recepta la parte final del art. 34
de la ya mencionada Convención de Viena que dispone que el comprador
conserva el derecho a exigir la indemnización de los daños que le cause la
subsanación tardía de la falta de conformidad de los documentos, por parte del
vendedor. Sin embargo, la omisión no puede ser tomada como negación del
derecho del comprador. Es que, por un lado, la Convención de Viena es ley
vigente. Y, por otro lado, hay que destacar que la norma solamente permite al
vendedor subsanar la falta de conformidad de los documentos si ello no
ocasiona inconvenientes o gastos excesivos al comprador, es decir, a cumplir
acabadamente con su obligación, pero ello no impide que este último sea
indemnizado por los daños sufridos a causa de esa subsanación tardía.
26. Plazo para entregar la cosa mueble El art. 1147 prevé que (l)a entrega debe hacerse dentro de las
VEINTICUATRO (24) horas de celebrado el contrato, excepto que de la
convención o los usos resulte otro plazo.
Con otras palabras, se establece que la entrega de la cosa debe
ser hecha en el momento pactado en el contrato o en el que corresponda de
acuerdo con los usos. Y si no hay tal momento fijado en el contrato o en los
usos, la entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de su
celebración.
La norma, de todas maneras, no puede ser interpretada
rígidamente. La entrega de la cosa forma parte de la ejecución del contrato, y
sabido es que la celebración, ejecución e interpretación del contrato debe
hacerse de buena fe (art. 961, Proyecto) por lo que el derecho del comprador
de exigir la entrega de la cosa está condicionada a la buena fe53. Así, si se
venden mercaderías que deben ser entregadas a más de mil kilómetros de
distancia del lugar en que se celebró el contrato, si nada se ha pactado ni los
usos indiquen algo al respecto, parece claro que el comprador no podrá exigir
tener la cosa al día siguiente, pues debe contemplarse el tiempo que
demandará el transporte de la cosa
Cabe señalar que el Proyecto supera ciertos desajustes que
existen en el régimen vigente.
En efecto, mientras el art. 1409 del Código Civil dispone que la
cosa debe entregarse en el tiempo convenido y, si no lo hubiere, cuando el
comprador lo exija, el art. 464 del Código de Comercio establece que si no
hubiere plazo para la entrega, el vendedor debe poner a disposición del
comprador la cosa vendida, dentro de las veinticuatro horas siguientes al
contrato.
Con todo, Borda sostiene -en línea con lo que la reforma resuelve-
que se pueden interpretar ambas normas de manera armónica. Señala que
para el Código Civil, si el contrato no fija plazo para la entrega, la cosa es
exigible por el comprador de manera inmediata; y que por entrega inmediata
debe entenderse la que se realiza dentro de las veinticuatro horas posteriores
al contrato, de acuerdo con la legislación mercantil54.
Sin perjuicio de lo dicho, es ponderable que la norma se refiera a
la entrega de la cosa y no a la puesta a disposición del comprador como
expresa el mentado art. 464. Como puede advertirse, se exige un
comportamiento activo del vendedor. De todos modos, se verá más adelante
que la reforma también prevé el supuesto de poner las cosas a disposición del
comprador, con ciertas características (art. 1149).
27. Lugar de entrega de la cosa mueble El art. 1148 dispone que (e)l lugar de la entrega es el que se
convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su
defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se
encontraba al celebrarse el contrato. 53 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 131; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 214. 54 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 131, La Ley, 2012
Antes de analizar el texto propuesto, cabe señalar que el Proyecto
ha seguido los lineamientos de los arts. 1410 del Código Civil y 461 del Código
de Comercio, pero ha añadido como manera de determinar el lugar de entrega
de la cosa, lo que se desprenda de las particularidades de la venta. En otras
palabras, cuando el contrato no indique el lugar de entrega y los usos no
aporten solución, habrá que analizar las condiciones de la venta, esto es, las
características de la cosa que se vende (tales como sus dimensiones o
dificultades de traslado), el domicilio de las partes, la utilidad de la cosa
vendida, etc.
Veamos ahora la norma proyectada. De ella se desprenden dos
situaciones diferentes.
La primera es si se trata de cosas ciertas. En este caso, la
disposición es clara: la cosa debe entregarse en el lugar acordado o en el que
determinen los usos o las particularidades de la venta; y, en su defecto, en
donde estaba la cosa al tiempo de celebrarse el contrato.
La segunda es si se trata de cosas genéricas o de cantidades de
cosas. Acá no hay problemas si el contrato fija el lugar de entrega, o los usos o
particularidades de la venta lo determinan. Pero nada se dice si no ocurre tal
cosa. En este caso, parece razonable que la entrega deba hacerse en el
domicilio del vendedor -que es el deudor de la obligación- al tiempo de la
celebración del contrato -que es cuando nace la obligación- (arg. art. 874,
Proyecto). Cabe señalar, además, que este artículo 874 confiere al acreedor la
facultad de exigir el cumplimiento al deudor, que se ha mudado, tanto en el
domicilio actual como en el anterior.
¿Qué ocurre si no se puede entregar la cosa genérica o las
cantidades de cosas en el domicilio del vendedor? Parece razonable entender
que la entrega debe hacerse en el lugar que el juez indique, de acuerdo con lo
que Wayar sostiene invocando el art. 576 del Código Civil55.
También cabe preguntarse si la única manera de entregar la cosa
es haciendo efectiva tradición de ella. El Proyecto resuelve esta cuestión en
otra parte. En efecto, el art. 1925 dispone que también se considera hecha la
55 WAYAR, Compraventa y permuta, n° 215.
tradición de cosas muebles por la entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin
oposición alguna. Por lo tanto, la entrega de cosas muebles puede hacerse de
manera material, simbólica o sólo por el título, como sería el caso de que el
vendedor dé al comprador el certificado y el warrant de la cosa en depósito56.
Finalmente, cabe señalar que el Proyecto elimina el art. 462 del
Código de Comercio. La supresión, sin embargo, no implica un cambio del
régimen. En efecto, la hipótesis de la primera parte del texto (“en todos los
casos en que el comprador, a quien los efectos deben ser remitidos, no estipula
un lugar determinado o una persona cierta que deba recibirlos a su nombre, la
remesa que se haga a su domicilio importa entrega efectiva de los efectos
vendidos”) queda comprendida en el art. 1148, pues es claro que se ha fijado
un lugar de entrega. En cuanto a la segunda parte del mencionado art. 462
(“exceptúase el caso en que el vendedor no pagado del precio, remite los
efectos a un consignatario suyo, no para entregarlos llanamente, sino
recibiendo el precio, o tomando garantías”), se trata de una aplicación de la
excepción de incumplimiento contractual.
28. Puesta a disposición de la cosa mueble vendidas. Endoso de mercadería en tránsito El art. 1149 establece que (l)as partes pueden pactar que la
puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma
incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del
comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los DIEZ (10)
días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en
tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en
la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su
cesión o endoso.
La vía normal que tiene el vendedor para cumplir el contrato es
haciendo entrega material de la cosa vendida al comprador. Pero ya se ha
dicho (punto 27) que esa manera no es la única, pues la tradición también
puede hacerse de forma simbólica o sólo por el título.
56 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 28.
Este art. 1149 regula otras dos maneras de entregar la
mercadería vendida. Una de ellas, la puesta de la cosa a disposición del
comprador; la otra, referida a la entrega de la mercadería en tránsito.
Se considera que hay entrega de la cosa al comprador cuando el
vendedor la ha puesto en cierto lugar y de forma incondicional, siempre que así
se hubiera pactado. El texto propuesto otorga al comprador, en este caso, el
derecho a revisar la cosa y expresar su disconformidad dentro de los diez días
de que la hubiera retirado.
Acá se ve una mejora clara sobre el régimen vigente. Mientras el
Código de Comercio se limita a mencionar la posibilidad de que la cosa pueda
ser puesta a disposición del comprador (arts. 464 y 465), el Proyecto fija los
recaudos que deben darse: (i) que las partes lo hayan pactado, (ii) que hayan
fijado el lugar cierto en el que debe dejarse; y, (iii) que sea incondicional. Y,
además, confiere al comprador el derecho a revisarla y expresar su
disconformidad dentro de los diez días de retirada.
El art. 1149 regula también la mercadería en tránsito, dándole
carácter de entrega a la cesión o endoso de los documentos de transporte,
desde la fecha de la cesión o endoso, siempre que las partes lo hubieran
pactado. Es ésta una hipótesis que no está prevista actualmente. Asimismo,
debe destacarse que una cosa es la transmisión del dominio, que esta norma
regula, y otra la distribución de los riesgos de daños o pérdidas de la cosa, que
se resuelven en el art. 1151.
29. Entrega de cosa mueble no adecuada al contrato El art. 1150 dispone que (e)n caso de entrega anticipada de cosas
no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta
la fecha fijada: a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas; b)
entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de
adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de
ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no
obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los
daños.
El Proyecto introduce una norma que es, en alguna medida
novedosa.
En efecto, el Código de Comercio no regula la entrega anticipada
de la cosa prometida; solamente legisla el supuesto de que, celebrado el
contrato, el vendedor consuma o deteriore la cosa, en cuyo caso debe dar al
comprador otra cosa equivalente o, en su defecto, su valor (art. 471). Esta
hipótesis parece quedar comprendida en el texto de la reforma pero con un
alcance claramente más limitado.
Por otra parte, la solución que la reforma introduce está prevista
en el art. 37 de la Convención de Viena de 1980, incorporada a nuestra
legislación por la ley 22.765.
A la misma solución del texto proyectado, se puede llegar
teniendo en cuenta armónicamente tres principios: (i) el principio de
conservación del contrato (art. 218, inc. 3°, Cód. de Comercio), (ii) el principio
general de la buena fe (art. 1198, Cód. Civil), máxime si se considera que
estamos en la etapa de ejecución del contrato, y (iii) el principio del alterum non
ladere (art. 19, Constitución Nacional).
Veamos un poco más el contenido de la norma propuesta que
alude al caso del vendedor que ha hecho entrega de la cosa antes de la fecha
fijada para cumplir con su obligación.
La circunstancia de que esa entrega no sea plenamente ajustada
a lo que debía entregar -sea en cantidad, sea en calidad de la cosa-, no
constituye un automático supuesto de incumplimiento contractual. Por el
contrario, la norma autoriza al vendedor a subsanar la falta, para lo cual tiene
tiempo hasta la fecha que el contrato ha fijado para hacer la entrega de la cosa.
Correctamente, la disposición diferencia dos supuestos.
El primero es del vendedor que no ha entregado todo lo que tenía
que entregar. En este caso, podrá entregar la parte o cantidad que falte de las
cosas, sin ninguna otra condición o consecuencia.
El segundo es del vendedor que ha entregado algo diferente de lo
debido. Acá, podrá entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar
cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, pero ello
estará condicionado a que no provoque inconvenientes ni gastos excesivos al
comprador, reconociéndose a éste siempre el derecho a exigir la indemnización
de los daños.
La diferencia de trato es justa. En el primer caso, el vendedor
cumple con la obligación prometida en el tiempo fijado. En el segundo, el
vendedor pretende sustituir su obligación por otra, no resultando lógico que el
comprador esté inexorablemente obligado a aceptarla, sino sólo en las
condiciones que la norma fija y conservando siempre su derecho a ser
indemnizado por los daños que hubiera sufrido.
30. Los riesgos de daños o pérdida de la cosa mueble El art. 1151 prevé que (e)stán a cargo del vendedor los riesgos de
daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a
disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del
transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones
pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la
venta.
El Proyecto procura resolver el problema que se plantea a raíz de
la pérdida o deterioro de la cosa mueble cuando ella no ha sido entregada al
comprador sino puesta a disposición de él, del transportista o de un tercero.
Lamentablemente, como se verá, la solución es poco clara e incompleta.
Es preciso recordar, que la regla general respecto de quién se
hace cargo de los daños o pérdida de la cosa está prevista en el art. 755 del
Proyecto que consagra la máxima res perit domine al disponer que el
propietario soporta los riesgos de la cosa.
En el contrato de compraventa, por lo tanto, el vendedor soporta
los riesgos de la cosa hasta que la entregue al comprador, pues es con la
tradición que se transmite el dominio.
El art. 1151 regula un supuesto distinto: el de la cosa que, si bien
no ha sido entregada al comprador, ha sido puesta a su disposición, de
acuerdo con lo establecido por el art. 1149. La norma asimila esta situación a la
de la entrega efectiva de la cosa; en efecto, dispone que los riesgos de daños o
pérdida de las cosas, y los gastos incurridos, quedan a cargo del comprador
desde el momento en que la cosa ha sido puesta a su disposición, si ello ha
sido pactado en el contrato.
¿Significa esto que el vendedor carece de toda responsabilidad
sobre la integridad de la cosa? No lo creo. Actualmente, el art. 465 del Código
de Comercio establece que el vendedor, que pone la cosa a disposición del
comprador, se constituye en depositario de los efectos vendidos y queda
obligado a su conservación, bajo las leyes del depósito. Esta norma
desaparece del Proyecto pero la solución no puede variar, pues hay que
contemplar que el vendedor conserva la tenencia de la cosa y no puede usarla,
características estas que son propias del depósito (arts. 1356 y 1358), por lo
que la aplicación analógica de las normas de este contrato resulta razonable.
El texto propuesto establece también que el vendedor deja de
cargar con los riesgos de daño o pérdida de la cosa, y los gastos incurridos,
desde que pone la cosa a disposición del transportista u otro tercero, pesada o
medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos
aplicables o de las particularidades de la venta. Pero, ¿quién asume tales
riesgos? La norma nada aclara, lo que pone de relieve un conflicto en ciernes.
Poner la cosa a disposición del transportista no significa
transmitirle el dominio de ella. Desde luego que el transportista responde por la
pérdida o deterioro de la cosa, pero lo hará de acuerdo con lo que prevén los
artículos 1296 y siguientes, referidos al transporte de carga. Lo que es claro es
que esa pérdida o deterioro no lo puede afectar como dueño porque nunca lo
ha sido.
Más confusa es la norma, todavía, cuando se refiere a poner la
cosa a disposición de un tercero. ¿Quién es este tercero? ¿En qué carácter
interviene? Adviértase que no se dice que el tercero sea un representante del
comprador, ni que sea un destinatario de la cosa diferente del comprador.
Supongamos que el tercero ha sido designado en el contrato: es claro que no
es el dueño (pues para serlo falta el título) por lo que se mantiene el
interrogante relativo a quién padece la pérdida o deterioro de la cosa.
Poner la cosa a disposición del transportista o del tercero, ¿será
tanto como ponerla a disposición del comprador? El texto propuesto no lo dice,
pero parece lo más razonable. De esta manera, incluso, podría interpretárselo
de manera armónica con la Convención de Viena de 1980, que dispone que
cuando se haya puesto la mercadería en poder de porteador, el comprador
asume el riesgo desde ese momento (art. 68, ley 22.765).
31. El tiempo de pago de la cosa mueble El art. 1152 dispone que (e)l pago se hace contra la entrega de la
cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el
precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles
con esta posibilidad.
El texto propuesto, con una redacción diferente, mantiene la idea
establecida en el art. 1424 del Código Civil: el precio debe pagarse en el
momento fijado en el contrato; y si nada se hubiera pactado, cuando se entrega
la cosa. En definitiva, se presume que la venta es al contado.
No está de más recordar que la solución dada por el Código de
Comercio presenta una diferencia más aparente que real57, pues si bien
dispone que el comprador goza de diez días para pagar el precio, tal facultad
desaparece cuando exige que se le entregue la cosa, en cuyo caso debe pagar
en el mismo acto (art. 464).
Lo novedoso de la reforma está dado por la amplitud del derecho
que se le confiere al comprador de no pagar el precio mientras no tenga la
posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o
de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. La
reforma asume una postura realista: el comprador necesita -en muchos casos-
un tiempo para examinar la cosa y es razonable que mientras no tenga certeza
de que se le ha entregado lo convenido y en buen estado, no se lo obligue a
pagar el precio.
Cabe puntualizar, por último, que el único supuesto cercano que
puede encontrarse en el Código de Comercio es el de la compra de cosas que
no se tienen a la vista, ni pueden clasificarse por una calidad determinada en el
comercio, en cuyo caso el comprador tiene el derecho a examinar y rescindir el
57 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 262.
contrato si los géneros no le convinieren, análisis que debe hacer dentro de los
tres días de haber sido intimado por el vendedor (art. 455). Puede destacarse,
entonces, que el campo de aplicación del Código de Comercio es más limitado,
pues, por un lado, trata de la compraventa de cosas que no tuvo a la vista el
comprador, y, por el otro, fija un plazo de tres días para examinar la cosa, que
se cuenta desde que es intimado el comprador. La reforma, en cambio, abarca
todo tipo de contrato y no establece un plazo fatal sino variable para que pueda
el comprador examinar la cosa, el cual se ajusta a la circunstancia de que
verdaderamente pueda examinarla.
32. La compraventa sobre muestras El art. 1153 establece que (s)i la compraventa se hace sobre
muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual
calidad que la muestra.
El Proyecto, en este tema, ha mantenido la idea del art. 456 del
Código de Comercio, variando su redacción. Analicemos, ahora, el texto
propuesto.
La muestra es la parte o fracción del producto que se ofrece en
venta58.
El Proyecto se refiere a la compraventa sobre muestras en tres
diferentes disposiciones. En el art. 1153, inc. d, dispone que el comprador no
puede rehusar la recepción de la cosa si ella es de la misma calidad que la
muestra; en el art. 1156 establece que la cosa que se ajusta a la muestra
importa considerar que la cosa es adecuada al contrato; y en el art. 1157 regula
la manera en que debe resolverse el conflicto que se plantea cuando
comprador y vendedor discrepan sobre si la cosa se ajusta o no a la muestra.
Ahora bien, hay que tener presente que la compraventa sobre
muestras es una especie de la venta de cosas de calidad determinada, por lo
que resulta necesario abordar primeramente esta última modalidad, que está
prevista en el art. 1338 del Código Civil. No está de más señalar que el
Proyecto no regula la venta de cosas de calidad determinada, lo que no se
alcanza a comprender, máxime si se tiene presente que este tipo de
58 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico – Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 22.
compraventa -como ya se dijo- es el género, respecto de la cual, la venta sobre
muestras es la especie
La compraventa de cosa de calidad determinada es aquel
contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar al comprador cosas de la
calidad pactada, la cual será apreciada con un criterio estrictamente objetivo.
Es el caso, por ejemplo, de la venta de mil kilogramos de carne vacuna, de
novillo de exportación, libre de aftosa.
Esta compraventa no es un contrato sujeto a condición (como
ocurre en la venta a prueba o ensayo) sino que es perfecto desde el momento
mismo en que fue celebrado. En efecto, el comprador no tiene ninguna
potestad de rechazar la cosa porque no le guste sino que el vendedor, por el
contrario, podrá exigir el cumplimiento siempre que acredite que la cosa
responde a la calidad convenida. Como consecuencia de ello, si el vendedor
pretende entregar algo de calidad diversa, o si el comprador rechaza la cosa
que reúne la calidad pactada, el contrato podrá resolverse y, desde luego,
cabrá la responsabilidad por el incumplimiento59.
La venta sobre muestra, ya se dijo, es una especie de la venta de
cosa de calidad determinada. Pero acá no se considera una calidad genérica,
apreciada objetivamente y de acuerdo con los usos del comercio y el standard
de la buena fe, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. En otras
palabras, la cosa que debe entregarse no puede ser de una calidad similar a la
muestra, sino que debe ser igual60, más allá que se hayan admitido diferencias
insignificantes, toleradas por las costumbres comerciales61.
¿Qué ocurre si la muestra se pierde? El contrato sigue siendo
válido pues ya se ha dicho que es perfecto desde su celebración. Por lo tanto,
la pérdida de la muestra solo acarrea un problema probatorio respecto de la
calidad pactada62.
No está de más señalar que la muestra debe quedar separada de
la cosa que se vende y ser conservada por un tercero o por alguna de las
59 WAYAR, Compraventa y permuta, n° 360. 60 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 406. 61 WAYAR, Compraventa y permuta, n° 361. 62 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 407.
partes (en este último caso, deben adoptarse medidas de seguridad como la de
guardarla en una caja cerrada y lacrada) para permitir la posterior prueba de
que la cosa entregada se ajusta a ella63.
33. La compraventa de cosas muebles que no están a la vista El art. 1154 prevé que (e)n los casos de cosas que no están a la
vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe
adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista
o al tercero designado para recibirla.
El texto propuesto regula el régimen de la compraventa de cosas
que no están a la vista y que deben ser remitidas al comprador. Desde luego,
que la cosa debe adecuarse a lo convenido en el contrato, pero lo que
verdaderamente importa es que tal ajuste exista cuando se entregue la cosa al
comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.
Como se ve, la norma hace hincapié en el momento en que se
entrega la cosa pero no hace diferencias entre que la cosa sea dada al
comprador, al transportista o a un tercero designado para recibirla. En todos los
casos, si la cosa que se entrega es conforme con lo pactado, el vendedor
habrá cumplido debidamente con su obligación; y, si no lo es, existe un claro
incumplimiento del vendedor que facultará al comprador a resolver el contrato.
Sobre este derecho a resolver el contrato he de referirme más adelante (punto
36).
De todos modos, es necesario señalar que el hecho de que sea el
comprador, el transportista o un tercero designado en el contrato, quien deba
recibir la cosa, incide en otras cuestiones. Así, en el plazo para reclamar las
diferencias de cantidad o la falta de adecuación de la cosa a lo convenido (art.
1157) o en los riesgos de daños o pérdida de la cosa, cuestión esta regulada
en el art. 1151, que ya he comentado críticamente (véase punto 30).
Es preciso señalar que el Proyecto ha recogido una figura
legislada por los arts. 455 y 457 del Código de Comercio, pero ha introducido
cambios importantes.
63 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 22.
El más significativo es que desaparece la potestad que el art. 455
otorga al comprador de rescindir libremente el contrato si los géneros no le
convinieren. La reforma, en cambio, prescinde de esta exorbitada libertad
rescisoria y da por cumplido el contrato si la cosa que se entrega se ajusta a lo
pactado. Desaparece, por lo tanto, este derecho de carácter discrecional del
comprador, para dar paso a una consagración implícita del deber de
comportarse de buena fe que recae sobre ambos contratantes en la etapa de
ejecución del contrato.
Otra modificación sustancial es la previsión -inexistente en el
régimen actual- de un sistema para determinar si la cosa se ajusta o no a lo
pactado en el contrato, lo cual es establecido en el art. 1157, y que analizaré
oportunamente.
34. Las cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta El art. 1155 dispone que (s)i las cosas muebles se entregan en
fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador
puede reclamar en los DIEZ (10) días inmediatos a la entrega, cualquier falta
en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.- El vendedor puede
exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la
cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso
no hay lugar a reclamos después de recibidas.
El texto propuesto se refiere a la cosa que se entrega en fardo o
bajo cubierta, la cual es un caso de entrega de cosas no visibles. Y lo que
dispone es que el comprador tiene diez días desde su recepción para revisarla
y reclamar la falta de adecuación de la cosa o de cantidad respecto de lo
pactado.
La norma proyectada no difiere mayormente del vigente art. 472
del Código de Comercio. Por ello cabe sostener que ambas disposiciones se
aplican de pleno derecho y confieren un plazo para hacer el reclamo que es
perentorio64.
Si bien el Proyecto no señala con certeza cual es el procedimiento
para determinar si la cosa dada se ajusta o no a lo convenido, parece
64 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 28.
razonable recurrir a la designación de peritos arbitradores, excepto que las
partes hayan convenido algo de manera expresa, pues esa es la solución que
el mismo Proyecto da al supuesto de cosas que no están a la vista (art. 1157),
debiendo considerarse que si la cosa no puede ser examinada por estar en
fardo o bajo cubierta, en verdad se trata de una cosa que no está a la vista.
Hay una relación de género (cosa que no está a la vista) a especie (cosa
entregada en faro o bajo cubierta)
Ahora bien, frente al derecho del comprador a revisar la cosa y a
reclamar cualquier diferencia que hubiera en calidad o cantidad, en el plazo de
diez días de haberla recibido, se alza el derecho del vendedor a exigir al
comprador que la examine en el acto mismo de la entrega, en cuyo caso, si el
comprador no hace tal examen, perderá el derecho a reclamar por la diferencia
que pueda haber.
Es importante advertir que la norma propuesta hace referencia a
la cantidad de cosas o a la falta de adecuación entre la cosa entregada y la
prometida. En otras palabras, se refiere a lo vicios aparentes65; respecto de los
vicios ocultos, hay que remitirse a lo que disponen los artículos 1051 y
siguientes.
Sin perjuicio de volver a decir que el Proyecto recoge la solución
del art. 472 del Código de Comercio, se introducen algunos cambios que
mejoran la solución.
En primer lugar, se deja de hablar de “géneros” y se refiere
concretamente a la cosa mueble.
En segundo lugar, la reforma alude a la falta en la cantidad o la
inadecuación de la cosa respecto del contrato. El Código de Comercio, en
cambio, se refiere a cualquier falta en la cantidad o vicio en la calidad. Esta
última parte, genera dudas sobre qué tipo de vicio se trata, y si abarca o no a
los vicios ocultos. Cierto es que se ha entendido que se refiere a los vicios
aparentes pues los ocultos están regulados en otra parte, pero con la nueva
redacción se gana en claridad.
65 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 28.
En tercer lugar, desaparecen ciertas condiciones que impone el
art. 472 para que el comprador pueda ejercer el derecho que se le reconoce,
las que no parecen tener justificación alguna.
Por último, se amplía el plazo de tres a diez días, lo que resulta
razonable. El plazo no puede ser excesivamente corto cuando la consecuencia
es tan drástica, como lo es la pérdida de un derecho. Además, se fija un plazo
que coincide con el que tiene el consumidor en el art. 34 de la ley 24.240.
35. Adecuación de las cosas muebles a lo convenido El art. 1156 establece que (s)e considera que las cosas muebles
son adecuadas al contrato si: a) son aptas para los fines a que ordinariamente
se destinan cosas del mismo tipo; b) son aptas para cualquier fin especial que
expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la
celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el
comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio
del vendedor; c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para
tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada para conservarlas y
protegerlas; d) responden a lo previsto en el artículo 1153.- El vendedor no es
responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la
inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el
momento de la celebración del contrato.
Ya he dicho antes, en especial al analizar los arts. 1154 y 1155
(puntos 33 y 34), que resulta esencial que la cosa que se entregue sea
adecuada al contrato, y cuando falta esta adecuación, nace el derecho en
cabeza del comprador para resolver el contrato o para reclamar por los
defectos existentes.
Es importante, entonces, determinar cuándo debe considerarse
que la cosa entregada no se ajusta a lo convenido. Esto es lo que hace el art.
1156, que recoge lo establecido por el art. 35 de la Convención de Viena.
Se considera que la cosa es adecuada (i) cuando es apta para los
fines o usos a que ordinariamente se destinan las cosas del mismo tipo; (ii)
cuando es apta para cualquier uso o fin especial que expresa o tácitamente se
haya hecho conocer al vendedor cuando se celebró el contrato; sin embargo,
no puede considerase que la cosa es adecuada si de las circunstancias del
caso surge que el comprador no confió o no era razonable que confiara en el
criterio e idoneidad del vendedor; (iii) cuando la cosa está envasada o
embalada de la manera habitual para tal tipo de mercadería; y si no existiera tal
forma habitual, si está embalada de manera adecuada para conservarla y
protegerla; y (iv) cuando la cosa tiene las cualidades de la muestra que el
vendedor presentó al comprador.
La norma propuesta añade que si el comprador conocía o debía
conocer la falta de adecuación de la cosa al momento de celebrar el contrato,
sea porque no es apta para el fin previsto, sea porque no está envasada o
embalada de manera habitual o adecuada para su conservación y protección
(como se ve, son dos de los cuatro supuestos referidos en el párrafo anterior),
el vendedor no es responsable.
En este aspecto, el texto recoge parcialmente lo que establece el
art. 35 de la Convención de Viena, pues ésta aplica la exención de
responsabilidad del vendedor cuando el comprador conocía o debía conocer la
falta de adecuación de la cosa, en los cuatro casos mencionados más arriba y
no solamente en dos de ellos. A su vez, cabe acotar que la fórmula propuesta
tiene una redacción similar a la que existe en materia de vicios redhibitorios,
cuando se establece que el comprador no puede reclamarlos si conocía o
debía conocerlos (art. 1053)
36. Determinación de la adecuación de la cosa mueble al contrato El art. 1157 prevé que (e)n los casos de los artículos 1153 y 1154
el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación
de las cosas a lo convenido.- La determinación de si la cosa remitida por el
vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, excepto
estipulación contraria.- Si las partes no acuerdan sobre la designación del
perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su
designación dentro del plazo de caducidad de TREINTA (30) días de entrega
de la cosa. El juez designa el arbitrador.
El texto propuesto impone al comprador -que ha celebrado un
contrato sobre muestras o de cosas que no están a la vista y le deben ser
remitidas por el vendedor- la obligación de informar a este último la falta de
adecuación de la cosa a lo convenido. No se establece un plazo perentorio
para tal comunicación; solamente se dice que debe hacerlo sin demora. Por lo
tanto, será importante para fijar la extensión del plazo, las características del
contrato celebrado y de la cosa entregada, como así también los usos
comerciales. Con todo, una pauta a tener en cuenta, son los diez días que fija
el art. 1155 para hacer la comunicación en los casos de compraventa de cosas
que se entregan en fardos o bajo cubierta que impidan su examen.
Por otra parte, determinar si la cosa es adecuada o no a lo
convenido, no es -como regla- tarea ni facultad de las partes. En efecto, la
norma dispone que tal determinación queda en manos de peritos arbitradores,
salvo convención en contrario.
Como se ve, se establece un sistema claramente extrajudicial
para definir si la cosa es o no es acorde con lo pactado. El juez sólo debe
intervenir cuando las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación del
perito arbitrador; en este caso, y a pedido de cualquiera de ellas, el juez
procederá a designar el perito arbitrador. Y con esta designación se agota su
actuación.
La norma propuesta señala que el pedido de designación de
perito arbitrador debe hacerse dentro del plazo de caducidad de treinta días de
entregada la cosa. El tema es, cuanto menos, confuso. ¿Qué derecho caduca?
¿El de reclamar por la falta de adecuación de la cosa con lo convenido o el de
pedir la designación de un perito arbitrador?
Pareciera que la norma se refiere a este último interrogante, pues
se refiere a la posibilidad de demandar judicialmente la designación del
arbitrador dentro del plazo de treinta días de entregada la cosa. Sin embargo, si
lo que caduca es el derecho a demandar la designación del arbitrador, ¿cómo
se resolverá la falta de adecuación informada por el comprador? No se ve la
solución.
Esto lleva a pensar, entonces, que la caducidad dispuesta no es
de la designación del arbitrador, sino de reclamar la falta de adecuación de la
cosa. Pero también acá nos encontramos con alguna incongruencia. En efecto,
el texto propuesto dispone que cualquiera de las partes puede demandar la
designación del arbitrador, y resulta claro que el vendedor nada hará por lograr
su designación si el plazo de caducidad le provoca al comprador la pérdida de
su derecho.
A mi juicio, si la única manera para determinar si la cosa enviada
por el vendedor se adecua a lo convenido o no, es a través de la decisión de
peritos arbitradores (salvo que las partes hayan convenido algo diferente), y
teniendo presente las reglas del tráfico mercantil, parece razonable exigir al
comprador una conducta activa, que se traduce en la necesidad no sólo de
informar al vendedor la falta de adecuación de la cosa a lo pactado, sino activar
el procedimiento para la designación del árbitro, por lo que transcurridos los
treinta días de entregada la cosa, habrá caducado su derecho a reclamar.
Otra cuestión que debe resolverse es lo que ocurre según que la
cosa sea o no conforme con lo pactado. Si bien el texto nada dice, por
aplicación de las normas generales, cabe concluir: (i) si la cosa entregada se
adecua a lo convenido, queda ratificado el perfeccionamiento del contrato
ocurrido con su entrega, más allá de las obligaciones que pudieron quedar
pendientes; (ii) si la cosa no se adecua, el comprador podrá resolver el contrato
o demandar el cumplimiento debido, sin perjuicio del reclamo por daños y
perjuicios que pueda promover.
Asimismo, cabe decir que -como ya sostuve en el punto 34- la
solución aportada por este art. 1157 respecto de la designación de peritos
arbitradores es aplicable a la compraventa de cosas que se entregan en fardo o
bajo cubierta que impidan su examen, aunque este supuesto no esté
expresamente previsto en la norma que se está analizando.
Finalmente, cabe señalar que el Proyecto ha seguido los
lineamientos de la legislación vigente respecto de que sean peritos arbitradores
los que definen si la cosa entregada, en un contrato hecho sobre muestras, es
o no adecuada a lo pactado (art. 456, Cód. de Comercio).
Sin embargo, se ha apartado en materia de venta de cosas que
no están a la vista y deban ser remitidas por el vendedor al comprador. En
efecto, el art. 457 del Código de Comercio establece que en este caso se
entiende siempre estipulada la condición resolutoria para el caso de que la
cosa no sea de la calidad convenida. Como se puede advertir, la diferencia es
clara con el texto proyectado, pues en este caso no existe ninguna condición
resolutoria, sino que se obliga a un procedimiento arbitral, de cuyo resultado -si
determina que la cosa no es adecuada- podrá nacer el derecho del comprador
a demandar la resolución del contrato o su cumplimiento.
37. Plazo para reclamar por los defectos de la cosa mueble El art. 1158 dispone que (s)i la venta fue convenida mediante
entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido
inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad
o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el
comprador.
El texto propuesto fija una pauta interpretativa respecto de los
plazos para reclamar las diferencias de cantidad o no adecuación de la cosa a
lo pactado. Y ella es que el comprador pueda tener la posibilidad real de
examinarla. Esto ocurre recién cuando haya recibido la cosa.
Por ello, lo que la norma dispone es que si la cosa ha sido
entregada al transportista o a un tercero, y no se la ha examinado, el plazo
para reclamar por la inadecuación corre a partir de que el comprador la reciba
efectivamente.
El Proyecto, puede apreciarse, aporta una solución realista, que
tiende a favorecer el examen de la cosa. Con alguna diferencia, es lo que
establece el art. 38 de la Convención de Viena cuando dispone que si el
contrato implica el transporte de las mercaderías, el examen podrá aplazarse
hasta que éstas hayan llegado a su destino.
38. La compraventa por junto El art. 1159 establece que (s)i la venta es por una cantidad de
cosas "por junto" el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de
ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del
dominio quedan firmes a su respecto.
El texto propuesto diferencia con claridad las llamadas
compraventa por junto de la compraventa por peso, número o medida, que
están reguladas por los arts. 1339 a 1343 del Código Civil.
Ya se ha visto que la compraventa por peso, número o medida
está prevista en el art. 1144, dentro del parágrafo referido al precio de las
cosas muebles (véase punto 23). Con esto, el Proyecto pone de relieve que la
característica relevante de este tipo de compraventa es la manera de fijar su
precio.
En el art. 1159, que está en el parágrafo referido a la recepción de
la cosa y el pago del precio de las cosas muebles, se aborda la compraventa
por junto. El Proyecto establece que cuando se celebra un contrato de venta
por junto, el comprador no está obligado a recibir parte de la cosa adquirida,
excepto que así se haya convenido. Por lo tanto, la regla es que el comprador
no puede ser obligado a recibir una porción de la cosa prometida, ni siquiera en
el caso de que el vendedor prometa entregarle más tarde el resto66. El único
caso en el que está obligado a recibir parte de la cosa es si así se lo convino.
Además, el texto dispone que si se recibe parte de la cosa, la
venta y la transmisión de dominio quedan firmes respecto de esa parte. Por mi
parte, añado, que eso es así incluso en el caso de que el vendedor no entregue
el faltante67, lo que expresamente está previsto en el art. 468 del Código de
Comercio.
Para terminar, puede decirse que el Proyecto ha seguido los
lineamientos del art. 468 del Código de Comercio; en cambio, ha prescindido
de los arts. 1339 y 1341 del Código Civil, por ser superfluos. En efecto, el
primero define el contrato por junto, lo que es -como regla- impropio de un
Código; el segundo dispone que el contrato es perfecto, desde que las partes
estén convenidas en el precio y la cosa, lo cual es redundante, pues toda
compraventa exige para su perfeccionamiento que las partes convengan el
precio y la cosa.
39. La compraventa sujeta a condición suspensiva
66 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 411. 67 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 404.
El art. 1160 prevé que (l)a compraventa está sujeta a la condición
suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si: a) el comprador se
reserva la facultad de probar la cosa; b) la compraventa se conviene o es, de
acuerdo con los usos, "a satisfacción del comprador".- El plazo para aceptar es
de DIEZ (10) días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La
cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el
comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin
pronunciarse.
El Proyecto, sin desconocer que existen otros supuestos de
contratos de compraventa sujetos a condición suspensiva, como ocurre cuando
las partes así lo hubieran pactado, establece que deben calificarse de esa
forma tanto a los contratos de compraventa que le confieren el derecho al
comprador de probar la cosa, como a aquellos otros que se celebran a
“satisfacción del comprador”.
El contrato que confiere el derecho al comprador a probar la cosa
se lo llama, tradicionalmente, contrato de compraventa a ensayo o prueba.
Este contrato, aunque tiene similitudes, difiere de la compraventa ad gustum o
a satisfacción del comprador. En efecto, en la compraventa a ensayo o prueba,
el comprador tiene una facultad amplia de apreciación pero ella debe ser
ejercida dentro de límites razonables y de acuerdo con el principio general de la
buena fe. Por ello, si el vendedor acredita que la cosa tiene las cualidades
prometidas, el comprador no puede rechazarla68.
La compraventa a ensayo o prueba también difiere de la
compraventa sobre muestras. En aquel contrato la facultad de apreciación del
comprador es más amplia y, además, es un contrato sujeto a una condición
suspensiva, lo que no acaece en el contrato sobre muestra69.
En cambio, en la compraventa a satisfacción del comprador o ad
gustum, se confiere al comprador un derecho de aceptación o rechazo
absoluto, que puede ser ejercido sin ninguna restricción. Por ello, ante tanta
68 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 400; ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 23. 69 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 404.
amplitud del derecho que se le otorga al comprador, es preferible que ello se
pacte expresamente70 o surja indudablemente de los usos comerciales.
En el último párrafo, la norma propuesta aborda otra cuestión
común a ambos contratos sujetos a condición suspensiva: cómo dar certeza a
la exigibilidad del contrato. En este sentido, fija un plazo de diez días para que
se acepte la cosa, el cual, en verdad, tiene carácter supletorio, pues las partes
pueden haber acordado otro o, incluso, puede existir un plazo que surja de los
usos. Si el comprador guarda silencio, y vence el plazo legal, contractual o
usual, se considerará que la cosa ha sido aceptada y el contrato se juzga
concluido. Idéntica solución -y de acuerdo con lo que prevé el art. 1378 del
Código Civil- se aplica en el caso de que el comprador pague el precio pactado,
sin hacer reserva alguna.
A mi juicio, la reforma mejora la legislación vigente.
Respecto del art. 1337 del Código Civil puede decirse que es
poco claro y engorroso. Es que si bien dispone que la mora del comprador en
degustar la cosa produce su ficta aprobación, lo cierto es que la falta de plazo
obliga al vendedor a pedir al juez a fijar uno71.
Por su lado, el art. 455 del Código de Comercio consagra una
solución contraria al principio de conservación del negocio, en tanto dispone
respecto de las cosas que deben ser examinadas que, ante la demora del
comprador, el vendedor puede interpelarlo y la venta queda sin efecto si aquél
guarda silencio por más de tres días contados a partir de la notificación. El
Proyecto se inclina por la solución opuesta: el silencio que guarde el comprador
importará aceptación de la cosa. Y, además, ha puesto claridad en el plazo:
excepto que las partes o los usos establezcan otro plazo, al cabo de diez días
de recibida la cosa, se la considerará aceptada y el contrato quedará concluido,
teniéndose por producida la condición estipulada.
40. Cláusulas de difusión general en los usos internacionales El art. 1161 dispone que (l)as cláusulas que tengan difusión en los
usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les
70 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 400. 71 ETCHEVERRY, Derecho Comercial y Económico - Contratos. Parte Especial, t. 1, n° 23; BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 395.
adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de
las circunstancias no resulte lo contrario.
Los Principios Unidroit constituyen un conjunto importante de
normas que pretende unificar las reglas que rigen los contratos comerciales
internacionales. El art. 1.9, en su segunda parte, dispone que las partes están
obligadas por cualquier uso que sea ampliamente conocido y regularmente
observado en el comercio internacional por los sujetos participantes en el
tráfico mercantil de que se trate, a menos que la aplicación de dicho uso sea
irrazonable.
Parece claro que esa norma es la fuente del texto que se
propone, que es tomada además del Proyecto de 1998. Pero se avanza un
paso más, con el cual se procura establecer cierta uniformidad en la
contratación en general.
En efecto, al igual que los Principios Unidroit, la norma proyectada
dispone que las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se
presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, siempre
que de las circunstancias no resulte lo contrario. Pero, a ello, se añade que
tales usos son aplicables aunque la venta no sea internacional.
Como se ve, por un lado se advierte que existen prácticas o usos
internacionales a las que nuestro país no resulta ajeno, lo cual es consecuencia
de la globalización de las relaciones comerciales, que han incrementado
sustancialmente el comercio entre los países y las personas.
Por otro lado, se juzga necesario uniformar la aplicación de los
usos y extender su aplicación a los contratos de compraventa celebrados
dentro del país y para ser cumplidos en él.
La solución proyectada es positiva.
40. Cláusulas de difusión general en los usos internacionales El art. 1162 establece que (e)n la compraventa de cosas muebles
con cláusula "pago contra documentos", “aceptación contra documentos” u
otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser
rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con
independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que
lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad
con la cosa vendida esté ya demostrada.- Si el pago, aceptación o acto de que
se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción
contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.
El novedoso texto, recogido del Proyecto de 1998, pretende
introducir en nuestro ordenamiento la figura del crédito documentario, el cual
puede ser definido como el contrato en virtud del cual un banco asume en
forma personal la obligación de pagar a un tercero, llamado beneficiario, una
suma de dinero equivalente al monto del crédito que abriera por orden de su
cliente, contra la presentación por parte de aquel beneficiario de la
documentación correspondiente72.
Esta operación es de importancia trascendente en el comercio
internacional, y, básicamente, opera de la siguiente manera.
Por un lado, existe un contrato de compraventa que une a
comprador y vendedor, y en el que se conviene, entre otras cosas, que el
precio establecido sea pagado por un banco.
Por otro lado, la manera de dar cumplimiento a lo pactado es que
el comprador solicite la apertura de un crédito al banco acordado, cuyo
beneficiario será su vendedor. Cuando el banco abre el crédito, asume en
forma personal la obligación de pagar el crédito con independencia del propio
contrato de compraventa, en la medida que se dé cumplimiento con un único
recaudo: que el vendedor presente los documentos mencionados en el propio
contrato.
Por lo tanto, el banco no tiene que inspeccionar la cosa vendida
sino verificar únicamente los documentos requeridos, de manera de dar
cumplimiento estricto a las instrucciones de quien le ha dado la orden de pagar,
que -en el caso de la compraventa internacional- es el comprador.
Esta es la llamada doctrina del “estricto cumplimiento”, que obliga
a los bancos a examinar los documentos presentados por el beneficiario-
vendedor con adecuada puntillosidad a fin de cerciorarse que ellos estén de
acuerdo con los términos y condiciones del crédito.
72 BORDA, Alejandro y MUGUILLO, Roberto A., Crédito documentario, 2ª edición, p. IX, Astrea, 2009.
La doctrina del estricto cumplimiento acarrea, por lo tanto, una
doble consecuencia: por un lado, el vendedor no obtendrá el pago del dinero a
menos que proporcione los documentos requeridos; por el otro, el banco no
podrá obtener el reembolso del comprador a menos de que haya hecho el pago
exactamente de acuerdo con tales instrucciones73.
Con lo dicho hasta acá, basta para advertir que el crédito
documentario es una operación de crédito, en la que se debe considerar los
documentos y no la mercadería con la que los documentos se relacionan. Es
por ello que las nuevas Reglas UCP 600 disponen en su artículo 5 que los
bancos (incluyendo cualquier entidad financiera autorizada a negociar cartas de
crédito) sólo negocian con documentos, no con bienes, servicios u otros
elementos a los que tales documentos puedan relacionarse, ya que el crédito
documentado es una transacción separada y autónoma de cualquier otro
contrato que pueda darle origen causal.
El texto proyectado se refiere a esta operación en el último párrafo
cuando dispone que si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse
por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta
que el banco rehúse hacerlo. Pero amplía la idea a todo contrato de
compraventa, aun cuando no intervenga una entidad financiera, al establecer
que si se trata de un “pago contra documentos” o cláusula similar, el pago -
como regla- debe hacerse si la documentación es la adecuada al contrato.
Con todo, se asume una postura menos rígida que la tradicional,
desde que exige que la cosa sea inspeccionada o aceptada, si ello surgiera de
lo pactado, o se desprendiera de los usos o la falta de identidad de la cosa
vendida esté ya demostrada.
41. El pacto de retroventa El art. 1163 define al pacto de retroventa: es aquél por el cual el
vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al
comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos.- El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la
compraventa sometida a condición resolutoria.
73 LE PERA, Sergio, Compraventa a distancia, nº 15-4, Astrea, 1973.
La sección 7ª del capítulo de la compraventa, que comienza con
este artículo, se refiere a algunas cláusulas que pueden agregarse al contrato
en estudio. La primera de ellas es el llamado pacto de retroventa, por el cual el
vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el
precio percibido, o una cantidad mayor o menor previamente estipulada en el
contrato.
Parece claro que para que haya venta con pacto de retroventa es
necesario que se haya hecho tradición de la cosa, pues la norma hace
referencia al derecho a recuperar la cosa vendida y entregada al comprador.
Esto merece ser aclarado. Es posible que se incluya una cláusula
de rescate en un boleto de compraventa e, incluso, que se dé la posesión. A
pesar de ello, esa cláusula de rescate es estrictamente una venta con derecho
de poder arrepentirse el vendedor, pero no un pacto de retroventa, aunque sus
efectos no sean demasiado diferentes. Es que si hay boleto de compraventa
más posesión, en realidad no hay -todavía- transferencia de dominio, lo que
ocurrirá recién con la escrituración74.
Lo dicho hasta acá merece otra aclaración: la tradición no será
necesaria cuando la ley disponga que sea la inscripción registral la forma de
transmitir el dominio, como sucede en materia de automotores. En cuanto a los
efectos de la compraventa con pacto de retroventa respecto de terceros, me
remito a lo que diré en el punto 44.
La norma proyectada dispone, además, que el contrato sujeto a
este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición
resolutoria, lo cual es regulado en el art. 1169 (véase punto 47). Es
conveniente señalar que esta precisión no existe en el Código Civil vigente.
Las condiciones de validez del pacto de retroventa son dos: (i) un
plazo máximo, que se fija en el art. 1167, y (ii) que sea pactada en el mismo
contrato de compraventa. Esto último surge de la ubicación de la norma
comentada, la cual está en la sección referida a “algunas cláusulas que pueden
ser agregadas al contrato de compraventa”. ¿Qué sucede si el pacto de
retroventa se hubiera pactado por contrato separado? Ya no se estará en
74 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 325.
presencia de una condición resolutoria, que deja sin efecto el contrato anterior
retroactivamente, sino de un nuevo contrato que supone dos transferencias de
dominio independientes. Pero, además, este nuevo contrato no tendrá efectos
respecto de terceros a quienes el comprador hubiera transmitido el dominio u
otro derecho real sobre la cosa, puesto que, al no figurar el compromiso de
retracto en el título original, no tienen por qué ser afectados por las
obligaciones contraídas por el comprador75.
Asimismo, si las partes nada hubiesen pactado sobre el precio
que debe pagar el vendedor para recuperar la cosa, ante el silencio que guarda
la norma, parece razonable que se interprete que debe ser el mismo precio de
la venta76.
Por último, es oportuno señalar que, por lo que se establece en el
art. 1166, el Proyecto introduce un cambio importante en lo que respecta al
objeto de los contratos que pueden incluir un pacto de retroventa. El Código
Civil admite exclusivamente que los contratos que tengan por objeto bienes
inmuebles incluyan este pacto, pues el art. 1380 dispone que las cosas
muebles no pueden venderse con pacto de retroventa. Pese a ello, venía
sosteniéndose que la prohibición de tales pactos debía aplicarse sólo para las
cosas muebles no registrables, en tanto el sistema registral permite anotar las
constancias que afecten el dominio77. La reforma ha avanzado un paso más: no
solamente admite la posibilidad de incluir el pacto de retroventa en el contrato
de compraventa de cosas muebles registrables, sino también cuando lo que se
venden son cosas muebles no registrables, tema al que he de referirme en el
punto 44.
42. El pacto de reventa El art. 1164 incorpora el pacto de reventa que es aquél por el cual
el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el
derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución
75 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 333; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 310. 76 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 334; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 312. 77 CARNEIRO, José Julián, Pacto de retroventa, E.D. t. 150, p. 656; BORDA, Alejandro en BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, 10ª edición actualizada por Alejandro Borda, tomo I, nota al n° 329, La Ley, 2012.
convenidos.- Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición
resolutoria.
El texto propuesto, siguiendo los lineamientos del art. 1367 del
Código Civil, dispone que el contrato sujeto a pacto de reventa se rige por las
reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria, lo cual es regulado
en el art. 1169 (véase punto 47).
El pacto de reventa permite también dejar sin efecto la
enajenación, pero en este caso, el derecho es concedido al comprador, quien
deberá devolver la cosa comprada. Cuando ocurra esto, el vendedor deberá
restituir el precio percibido o una suma mayor o menor, si esto último se
hubiese convenido.
Da la sensación, por lo tanto, que estamos ante una figura que se
parece al reverso del pacto de retroventa. Sin embargo, más allá de ciertas
cuestiones comunes, existen importantes diferencias, las que veremos más
adelante (punto 47). Solamente señalaré, por ahora, que si la cosa hubiera sido
expropiada, el comprador expropiado podrá rescatar el precio que hubiera
pagado, entregando la indemnización recibida, que viene a ocupar el lugar de
la cosa78. No es posible admitir un derecho similar en cabeza del vendedor
cuando se ha convenido un pacto de retroventa, pues si lo que se procura con
este pacto es que el vendedor recupere la cosa vendida y entregada, ello no
podrá suceder nunca por la simple razón de que la cosa ha sido tomada por el
Estado como consecuencia de la expropiación.
Cabe señalar que el Proyecto mantiene el paralelismo que el
Código Civil establece entre los pactos de retroventa y reventa, básicamente
con motivo de la regulación común que se hace en los arts. 1166 a 1169,
referidos a los contratos que pueden incluir tales pactos, los plazos fijados para
que se extinga el derecho a ejercer el rescate y la consideración de que se
tratan de condiciones resolutorias.
Pero es importante destacar que desaparece el art. 1391 del
Código Civil, el cual dispone que las normas establecidas respecto al vendedor
son en todo aplicables a la retroventa cuando fuere estipulada a favor del
78 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 354.
comprador. Esta derogación es conveniente, pues entre ambos pactos existen
diferencias profundas, lo que acarrea la necesidad de ser cuidadoso al tiempo
de pretender aplicar las normas del pacto de retroventa al pacto de reventa79.
Ya se he mencionado la cuestión vinculada a la expropiación. Más adelante,
veremos otras (punto 47).
43. El pacto de preferencia El art. 1165 define el pacto de preferencia y dice que es aquél por
el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier
otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es
personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.- El comprador debe
comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas
las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo
en que debe celebrarse la subasta.- Excepto que otro plazo resulte de la
convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su
derecho de preferencia dentro de los DIEZ (10) días de recibida dicha
comunicación.- Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición
resolutoria.
El texto proyectado regula el llamado pacto de preferencia, que es
definido como la cláusula por la cual el vendedor tiene derecho a recuperar la
cosa con prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador decide
enajenarla. En otras palabras, cualquiera sea la causa por el cual el comprador
pretenda transmitir el dominio de una cosa a otra persona (tales como un
contrato de compraventa o de permuta, o una dación en pago), se podrá hacer
valer el pacto de preferencia. En cambio, ninguna incidencia tienen los
contratos que el comprador quiera celebrar y por los cuales se constituyesen
otros derechos reales, como ocurre con los contratos de hipoteca, prenda o
usufructo.
¿Qué sucede si lo que se pretende enajenar es una parte de la
cosa? Parece razonable reconocer la preferencia a favor del enajenante80. De
lo contrario, resultaría bastante sencillo eludir la obligación que impone el pacto
de preferencia. Imagínese la venta de un campo; en ese caso, bastaría con 79 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 349-359; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 324. 80 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 358.
vender las fracciones que lo componen por separado para no permitirle al
vendedor ejercer su derecho, lo cual resulta inadmisible.
Es importante destacar, también, que el derecho del vendedor
está sujeto a la condición de que el comprador decida enajenar la cosa, pero ni
el comprador está obligado a enajenarla, ni el vendedor lo está para
readquirirla81.
El ejercicio del derecho que confiere el pacto de preferencia no
provoca la resolución del primitivo contrato. En verdad, configura un nuevo
contrato, ahora a favor del vendedor originario. Sin embargo, el pacto de
preferencia es, en muchos casos, oponible a los terceros que hayan contratado
sobre la cosa durante el tiempo en que el comprador mantuvo el dominio de
ella, tal como lo dispone el art. 1166 (véase punto 44).
Además, como se trata de un derecho personal, la norma
establece que no puede ser cedido ni pasa a los herederos. Por ese carácter
personal que el propio texto impone, este derecho tampoco puede ser ejercido
por los acreedores del vendedor en ejercicio de la acción subrogatoria82.
La norma propuesta diferencia entre la enajenación particular y la
enajenación en subasta pública. En ambos casos, el comprador debe
comunicar al vendedor su decisión de enajenar la cosa, pero en el primero de
ellos debe avisar, también, las particularidades de la operación proyectada, y
en el segundo, sólo el lugar y fecha en que tendrá lugar el remate.
En esta última hipótesis no existen inconvenientes. Claramente, lo
único que puede hacer el comprador es avisar al vendedor que la cosa se
subastará en un lugar y día determinados. Las condiciones de la subasta son
fijadas por el juez y el precio será el que resulte de la puja pública. El derecho
de preferencia del enajenante no se traduce en una facultad de reclamar la
cosa ofreciendo el mismo precio que lo que el mejor postor ofreció en la
subasta terminada, sino simplemente en la posibilidad de intervenir en el
remate, compitiendo con los demás interesados83.
81 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 358. 82 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 360. 83 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 372; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 338; LORENZETTI, Tratado de los Contratos, t. I, p. 318.
En cambio, en la hipótesis de que el comprador enajene la cosa
adquirida particularmente, la norma propuesta se limita a señalar que debe
informar al vendedor las particularidades de la operación proyectada, lo que no
se agota en el precio sino que abarca otras circunstancias tales como el plazo y
el lugar de pago, o si se trata de un contrato de cumplimiento instantáneo o de
tracto sucesivo, etcétera.
El Proyecto no resuelve, sin embargo, el problema que se plantea
cuando el vendedor ofrece condiciones diferentes a la propuesta que transmite
el comprador, con aspectos superiores pero también inferiores. A los efectos de
evitar la subjetividad que esto traería aparejado, parece razonable exigir al
vendedor que su oferta sea por lo menos igual a cada una de las condiciones
propuestas por el tercero84. En este punto, sin ser del todo claro, el art. 1393
del Código Civil aporta más elementos, pues indica que el vendedor debe
pagar el precio que el comprador hubiera hallado y debe satisfacer
cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado y si no las
pudiese satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia.
El Proyecto establece que el derecho de preferencia debe ser
ejercido dentro del plazo de diez días de recibida la comunicación, siempre que
no exista otro plazo que se hubiera establecido en el contrato o surja de los
usos o de las circunstancias del caso. El plazo supletorio de diez días rige para
todo tipo de contrato, y no hace diferencia entre cosas muebles o inmuebles.
Me parece destacable que se haya unificado en diez días el plazo, lo que el art.
1393 del Código Civil diferencia según sean muebles (tres días) o inmuebles
(diez días), más allá de permitirse un plazo diferente, si las partes lo han
pactado o surge de los usos o circunstancias del caso.
El art. 1393 del Código Civil dispone expresamente que si el
vendedor no ejerce el derecho de preferencia dentro del plazo fijado por la ley,
pierde su derecho. El Proyecto, con menos claridad, impone la misma
consecuencia, pues de lo contrario, ¿qué significado tendría el plazo? Es claro
84 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 364; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 335.
que debe tratarse de un plazo de caducidad, que provoca la pérdida del
derecho por su mero vencimiento85.
El texto propuesto dispone, además, que el contrato sujeto a
pacto de preferencia se rige por las reglas de la compraventa sometida a
condición resolutoria, lo cual es regulado en el art. 1169 (véase punto 47).
Para terminar, es pertinente decir que el Proyecto ha ampliado el
campo de aplicación del pacto de preferencia. El art. 1392 del Código Civil
dispone que el derecho del vendedor existe en el caso de que el comprador
quisiere venderla o darla en pago, y no cuando la enajenase por otros
contratos. La reforma solamente habla de enajenación, por lo que parece
otorgar al vendedor el derecho de preferencia cuando el comprador decida
donar la cosa comprada, aportarla a una sociedad o transmitirla a un tercero
como consecuencia de un contrato de renta vitalicia.
44. Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables El art. 1166 dispone que (l)os pactos regulados en los artículos
precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e
inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de
reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los
documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el
tercero ha tenido conocimiento efectivo.- Si las cosas vendidas son muebles no
registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y
a título oneroso.
44.1) Cuestiones generales
El texto propuesto unifica en esta norma los efectos de los pactos
de retroventa, de reventa y de preferencia. Por un lado, dispone que ellos
pueden ser convenidos en la compraventa de cosas, tanto muebles como
inmuebles. Por otra parte, diferencia según se trate de cosas registrables o no
registrables. Veamos las consecuencias.
Si se trata de cosas registrables, los tres pactos mencionados son
oponibles a los terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos o
si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo de ellos. Si se trata,
85 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 362; LORENZETTI,Tratado de los Contratos, t. I, p. 317.
en cambio, de cosas no registrables, tales pactos son oponibles en general,
pero no respecto de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Como se puede advertir, la norma ha considerado de fundamental
importancia que el tercero conozca o pueda conocer efectivamente la
existencia de alguno de los tres pactos mencionados. Si se trata de cosas
registrables, la posibilidad de conocerlos está dada por la publicidad que da la
registración; en cambio, si se trata de cosas no registrables, será necesario
acreditar que el tercer adquirente es de mala fe (esto es, que conocía la
existencia del pacto) o que su adquisición fue a título gratuito.
Ahora bien, la regulación conjunta de los tres pactos que el texto
legal propone no puede ser llevada hasta sus últimas instancias, pues se tratan
de pactos diferentes que, por lo tanto, acarrean consecuencias distintas. Por
ello, los analizaré separadamente.
44.2) Pacto de retroventa
Si el tercero conoció o pudo conocer la existencia del pacto de
retroventa, este pacto le es oponible y, por lo tanto, no podrá hacer valer los
derechos que hubiera adquirido por acto de disposición del comprador86. Ello
es así, pues este pacto funciona como condición resolutoria (art. 1163):
producida la condición, se resuelve el contrato y, consiguientemente, todos los
derechos adquiridos por el tercero a raíz de actos de disposición del comprador
quedan sin efecto. ¿Podrá el tercero oponer el derecho que hubiera adquirido
por un acto de administración? Pareciera que no, pues el texto legal no
diferencia entre un tipo de acto y otro y, además, al tratarse el dominio
revocable, tampoco se hace diferencia entre dichos actos (art. 1967).
44.3) Pacto de reventa
Del texto proyectado se desprende que, al igual que en el pacto
de retroventa, si el tercero conoció o pudo conocer la existencia del pacto de
reventa, este pacto le es oponible y, por lo tanto, no podrá hacer valer los
derechos que hubiera adquirido por acto de disposición o administración del
comprador.
86 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 347; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 320.
Admitir esto no resulta razonable. Es necesario advertir que en el
pacto de reventa, es el adquirente de la cosa el que toma la iniciativa de
devolverla y de reclamar al vendedor la restitución de lo pagado. Por lo tanto,
aceptar que el tercero se vea despojado de los derechos que le transmitió el
comprador con el simple trámite de que éste ejerza el pacto de reventa, es
tanto como consagrar la validez de su propia conducta dolosa, y esto es
inadmisible. Si el comprador quiere exigir del vendedor la restitución del precio,
tendrá que acordar con los terceros la extinción de los derechos por ellos
adquiridos de manera previa87.
44.4) Pacto de preferencia
De acuerdo con el texto proyectado, y al igual que en los dos
pactos anteriores, si el tercero conoció o pudo conocer la existencia del pacto
de preferencia, este pacto le es oponible y, por lo tanto, no podrá hacer valer
los derechos que hubiera adquirido del comprador.
La norma establece, por ende, que la enajenación de la cosa a
favor de un tercero sin que se haya dado aviso al vendedor originario de las
condiciones de la operación de manera previa, es inválida. Es que si el tercero
conoció o pudo conocer la existencia del pacto de preferencia, debió
cerciorarse de que se había comunicado al vendedor de las condiciones de la
operación y de que había vencido el plazo que la ley le otorga a este último.
44.5) Valoración del nuevo régimen
El Proyecto ha modificado, parcialmente, el régimen en materia de
pacto de retroventa. El Código Civil dispone en su art. 2670 que en los casos
de dominio revocable, el antiguo propietario (en este caso, el vendedor) debe
respetar los actos de administración del propietario desposeído (acá, el
comprador). En cambio, el Proyecto no distingue entre actos de administración
y disposición.
También es destacable que se admita la posibilidad de que los
pactos de retroventa y de reventa (añadiéndose también el pacto de
preferencia) sean agregados a los contratos de compraventa mobiliaria, lo que
está prohibido por el art. 1380 del Código Civil y su aplicación extensiva
87 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 351.
conforme el art. 1391. El Proyecto distingue, en cambio, entre cosas
registrables y no registrables, estableciendo que, en el primer supuesto, la
revocación del dominio tiene efecto retroactivo, a menos que lo contrario surja
del título de adquisición o de la ley; y que, en el segundo, la revocación no tiene
efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por su mala fe, tengan una
obligación personal de restituir la cosa.
La regulación del pacto de reventa mantiene la idea del art. 1391
del Código Civil, esto es, que las disposiciones de la retroventa son aplicables
a la reventa. Sin embargo, la norma tiene que ser interpretada razonablemente,
atendiendo a las diferencias que existen entre ambos pactos como se ha
señalado antes (véase punto 44.3).
En el pacto de preferencia el cambio es sustancial. En efecto, el
art. 1394 del Código Civil dispone que la venta hecha al tercero, sin darle aviso
al vendedor, es válida y este último sólo podrá exigir del comprador el pago de
los daños y perjuicios sufridos. El Proyecto, en cambio, al recalcar la
oponibilidad del pacto al tercero priva de validez a la enajenación hecha a su
favor.
45. Los plazos en los pactos legislados El art. 1167 establece que (l)os pactos regulados en los artículos
precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de CINCO (5)
años si se trata de cosas inmuebles, y de DOS (2) años si se trata de cosas
muebles, contados desde la celebración del contrato.- Si las partes convienen
un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es
perentorio e improrrogable.
El texto propuesto establece que la validez de los pactos de
retroventa, de reventa y de preferencia no puede exceder el plazo de cinco
años, si se trata de la enajenación de bienes inmuebles, y de dos años si lo que
se enajena son cosas muebles. Como se ve, el Proyecto amplía el plazo de los
pactos de retroventa y de reventa referidos a inmuebles vigente (que es de tres
años, art. 1381 Cód. Civil). Además, al incorporar la posibilidad de convenir
estos pactos en compraventas de cosas muebles, fija un nuevo plazo, de dos
años, para ejercer el derecho de rescate en este caso.
El plazo, que comienza a correr desde la fecha de la celebración
del contrato, es perentorio e improrrogable. Y si las partes hubiesen acordado
un plazo superior, deberá reducírselo imperativamente al plazo legal.
A pesar de la claridad de la norma, resulta necesario hacer ciertas
precisiones y destacar algunas cuestiones.
En primer lugar, que el plazo comienza a correr -al igual que en la
legislación vigente- desde la fecha de celebración del contrato, resultando
irrelevante la tradición, de conformidad con lo que se ha venido sosteniendo88.
La solución es razonable si el objeto del contrato de compraventa es una cosa
no registrable. En cambio, el texto legal se resiente de cierta incongruencia
cuando lo vendido es una cosa registrable; en este caso, hubiera sido preferible
que el plazo comience a correr a partir de la registración, pues es a partir de
ese momento que el tercero estuvo en condiciones de conocer su existencia.
En segundo lugar, que el plazo legal es de orden público, de allí
que no pueda fijarse uno mayor. Si se hubiera convenido el pacto, pero no se
hubiera fijado el plazo, debe entenderse que las partes se han referido al plazo
legal89.
En tercer lugar, que el vencimiento del plazo se opera ipso jure,
sin necesidad de constitución en mora, pues -como lo dice la norma propuesta-
es perentorio. En verdad, se trata de un plazo de caducidad, y lo que se
procura es dar firmeza a la operación contractual a la cual se le ha agregado el
pacto90. El carácter perentorio e improrrogable de estos plazos ya ha sido
reconocido por la doctrina91.
Por último, debe ponerse de relieve que se ha impuesto estos
mismos plazos al pacto de preferencia. En el Código Civil no hay un plazo de
caducidad general a contar desde la celebración del contrato, sino sólo para
que el vendedor ejerza la preferencia desde que el comprador le avisa (art.
1393). El Proyecto, en cambio, prevé dos plazos de caducidad: uno, de diez
días para ejercer la preferencia cuando es notificado de la decisión del
88 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 330; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 311. 89 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 330. 90 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 332; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 311. 91 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 330; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 311.
comprador de vender, con las particularidades de la operación proyectada (art.
1165); y, otro, a los dos o cinco años (según sea una cosa mueble o inmueble)
de la celebración del contrato que incluyó el pacto (art. 1167). Pareciera que
esta solución responde a la necesidad de dar firmeza al contrato que se
entiende celebrado bajo condición resolutoria; sin embargo, como se verá al
analizar el art. 1169, entiendo que el pacto de preferencia no implica la
transmisión de un dominio revocable, por lo que no resulta justificable que se
haya previsto este pacto de caducidad.
46. La venta condicional y sus presunciones El art. 1168 prevé que, (e)n caso de duda, la venta condicional se
reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la
condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
El texto propuesto se refiere a la llamada venta condicional, es
decir, a aquella compraventa que está sujeta a una condición. La condición que
se impone puede ser suspensiva o resolutoria. Ahora bien, lo único que la
norma dispone es que, como regla, se entenderá que se está ante una
condición resolutoria, si antes de que se cumpla la condición prevista, el
vendedor hace tradición de la cosa al comprador. Como puede advertirse, se
mantiene la solución del art. 1372 del Código Civil.
Es lógico que así sea pues el vendedor bajo condición suspensiva
no está obligado a entregar la cosa; en cambio, sí lo está el vendedor bajo
condición resolutoria. Por eso, el hecho de entregar la cosa se constituye en un
elemento interpretativo fundamental. Ello -debe ponerse de relieve- no es óbice
para que si de los términos del contrato resulta claramente que se trata de una
condición suspensiva, la entrega de la cosa no tenga efecto alguno92.
No está de más señalar que existen importantes diferencias entre
una condición y otra.
Si se trata de una compraventa sujeta a una condición
suspensiva, hasta tanto ella no acaezca, (i) el vendedor no está obligado a
entregar la cosa vendida, (ii) el comprador no está obligado a pagar el precio, y
92 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 292; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 286.
si lo hubiese pagado podrá exigir su restitución, y (iii) el comprador no adquiere
el dominio aun en el caso de que hubiera recibido la cosa.
Si se trata de una compraventa sujeta a una condición resolutoria,
(i) ambas partes deben cumplir con las obligaciones asumidas como si la venta
no fuese condicional, y (ii) cumplida la condición, deben devolverse
recíprocamente la cosa entregada y el precio pagado.
Finalmente, es relevante señalar que las cuestiones reguladas en
los arts. 1370 y 1371 del Código Civil son omitidas. Para cubrir este vacío,
habrá que recurrir a las normas de la condición establecidas en los arts. 343 y
siguientes, y, en especial, a la naturaleza del acto concertado, sus fines y
objeto (conf. art. 348).
47. Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria El art. 1169 dispone que (l)a compraventa sujeta a condición
resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su
caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.
47.1) Cuestiones generales
El texto proyectado establece que toda compraventa sujeta a
condición resolutoria, lo que abarca a los contratos que hayan incluido el pacto
de retroventa, o el pacto de reventa o el pacto de preferencia (conforme el
último párrafo de los arts. 1163, 1164 y 1165), produce los efectos propios del
contrato pero solamente transmite el dominio revocable.
La noción, las características, las facultades del dueño y los
efectos del dominio revocable están regulados en los arts. 1965 a 1969 del
Proyecto.
Sin embargo, resulta necesario hacer algunas precisiones con
relación a los tres pactos que venimos desarrollando, en especial en lo que se
refiere a las mejoras y los frutos.
47.2) Los pactos de retroventa y reventa
En materia de mejoras, el Proyecto diferencia entre mejoras
naturales, necesarias, útiles o suntuarias. Establece que la mejora natural
autoriza al deudor a exigir un mayor valor (art. 752), la mejora necesaria no
permite al deudor reclamar su valor (art. 753) y las mejoras útil y suntuaria, si
bien impiden al deudor reclamar su valor, en cambio lo facultan a retirarlas si
no deteriora la cosa (art. 753). Convenidos los pactos de retroventa o de
reventa, el comprador es el deudor de la obligación de devolver la cosa y, por
lo tanto, con las facultades expuestas precedentemente. Sin embargo, es
importante señalar que a la par de los arts. 752 y 753, el art. 1938 da una
solución diferente pues prevé que, como regla, se puede reclamar el costo de
la mejora necesaria, y el costo de la mejora útil hasta el mayor valor adquirido
por la cosa. Como se ve, se trata de respuestas diferentes a los mismos
interrogantes, lo que es llamativo.
Ahora bien, más allá de la contradicción apuntada, esta diversidad
puede resultar conveniente para resolver con criterios de justicia los problemas
suscitados por estos dos pactos. Es que no pueden ser tratados de igual
manera porque la situación fáctica es diversa, toda vez que el comprador -en el
pacto de reventa- es quien toma la iniciativa de deshacer el contrato; en
cambio, en el pacto de retroventa, es el vendedor el que actúa. Y esta
diferencia tiene que tener incidencia en el régimen de las mejoras. Por ello, y
por una razón de justicia, me inclino por dar prevalencia al art. 1938 si se trata
de un pacto de retroventa y al art. 753 si es un pacto de reventa.
Respecto de los frutos, el art. 754 dispone que hasta el día de la
tradición los frutos percibidos pertenecen al deudor, y que a partir de esa fecha,
los frutos devengados y los frutos no percibidos corresponden al acreedor, que,
en el caso de los pactos de retroventa y de reventa, es el vendedor. Lo mismo
establece el párrafo final del art. 1935.
47.3). El pacto de preferencia
El pacto de preferencia es calificado como una condición
resolutoria (art. 1165, último párrafo). La consecuencia de ello es que si el
vendedor ejerce la preferencia, recuperará la cosa a pesar de que el comprador
hubiera hecho tradición de ella (o la hubiese inscripto en el registro en su caso)
a favor de un tercero.
47.4) Valoración del nuevo régimen
El Proyecto, como se dijo, resulta contradictorio en lo que
respecta al régimen de las mejoras. Si se tratara de un pacto de retroventa, no
se advierte la justicia de imponer la solución que emana del art. 753, que
impide al comprador que exija el reembolso de las mejoras necesarias o útiles
que haya hecho a la cosa, tal como hoy día lo ordena el art. 1384 del Código
Civil. Pero como se dijo antes, se puede llegar a la solución de esta última
norma recurriendo a lo que dispone el art. 1938.
Tampoco resulta buena la solución referida a los frutos. En primer
lugar, porque lo que importa en verdad no es la tradición o inscripción registral
sino el cumplimiento de la condición. En segundo lugar, porque cumplida la
condición, no parece justo que los frutos pendientes pertenezcan al vendedor
sino que deberían distribuirse con el comprador, a prorrata del tiempo de
producción93.
Por otra parte, el comprador no puede recibir idéntico tratamiento
según que se hubiera convenido un pacto de retroventa o uno de reventa, en
los casos de mejoras necesarias y útiles. Si lo convenido es un pacto de
reventa, es razonable que el comprador que decide dejar sin efecto el contrato
y que está obligado a devolver la cosa en el estado en que la recibió, absorba
el costo de las mejoras necesarias, que eran indispensables para la
conservación de la cosa, pues si no la hubiera conservado en buen estado, no
habría tenido derecho al reintegro del precio. Tampoco es razonable que
reclame el costo de las mejoras útiles, pues de lo contrario el vendedor podría
verse obligado a devolver una suma superior a la recibida; de allí que el
derecho del comprador se limita a retirar la mejora, siempre que no dañe a la
cosa94. Como se ve, se postula una aplicación preferente del art. 753 sobre el
art. 1938.
En cuanto al pacto de preferencia, el cambio que introduce la
reforma es esencial. En el Código Civil vigente no constituye una condición
resolutoria; tanto es así que es válida la venta de la cosa hecha por el
comprador a un tercero, incluso cuando no da el aviso correspondiente al
vendedor originario. Si esto ocurriera, el único derecho del vendedor es el de
demandar al comprador los daños sufridos (art. 1394).
48. Boleto de compraventa de inmuebles 93 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 346; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 319. 94 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 352; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 324.
El art. 1170, que abre la sección 8ª referida al boleto de
compraventa, establece que (e)l derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse
en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento
con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR
CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto
tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.
El Proyecto se propone claramente ampliar los efectos del boleto
de compraventa, permitiendo su oponibilidad no sólo en el concurso o la
quiebra (lo que se regula en el artículo siguiente) sino ante terceros individuales
que tienen derechos sobre el bien adquirido, y precisando los recaudos que se
exigen para ello. Se llena así un vacío de la legislación vigente.
El primer requisito que el texto propuesto exige es que el
adquirente sea de buena fe. La mala fe no puede ser fuente de derechos.
Después, la norma limita la posibilidad de oponer el boleto de
compraventa a los terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el
inmueble vendido. Cabe recordar que es criterio claramente mayoritario el que
da preferencia al adquirente por boleto respecto del acreedor embargante; ello,
porque si el boleto es oponible al conjunto de acreedores en la quiebra, no hay
razón para impedirlo frente a un acreedor individual95. En cambio, la situación
no es tan clara cuando existe una colisión de derechos entre el adquirente por
boleto y el acreedor hipotecario.
Una primera posición hace prevalecer al acreedor hipotecario, a
menos que el boleto esté registrado, pues el acreedor ha confiado -para otorgar
el crédito- en la información dada por el registro y en el título de dominio que de
ella surgía96. Otra opinión afirma que el comprador por boleto prevalece si ha
recibido la posesión antes de la constitución hipotecaria, pues cabe exigir al
acreedor una conducta diligente que se traduce en verificar que no exista un
95 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 463. 96 MARTÍNEZ RUIZ, Roberto, Efectos de la posesión legítima del titular de un boleto de compraventa de una unidad de vivienda, L.L. t. 1982-A, p. 116
tercero que posea legítimamente, toda vez que la posesión es también una
forma de publicidad97. El Proyecto se ha inclinado por la primera postura al
referirse sólo a los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble,
excluyéndose implícitamente a los demás terceros titulares de derechos reales
sobre el bien. Parece claro, que el Proyecto procura extender los efectos del
art. 1185 bis del Código Civil a las ejecuciones individuales, en la medida de
que no se trate de acreedores hipotecarios, cuyo derecho tendrá prioridad
respecto del derecho del adquirente por boleto.
La cuestión, con todo, requiere un análisis profundo. Es que si al
referirnos a los terceros que no han trabado medidas cautelares y que son
titulares de derechos reales, estamos pensando en los acreedores
hipotecarios, la solución propuesta parece ser razonable pues no existe una
clara obligación legal en cabeza de este acreedor de indagar sobre la situación
posesoria del bien. Pero si el tercero resultase un comprador por escritura, la
solución tiene que ser diferente pues, en este caso, no se le habría hecho
tradición de la cosa a este último, lo que es necesario para el
perfeccionamiento del contrato. Por ello, en el conflicto entre adquirente por
boleto con posesión y comprador por escritura sin posesión, coincido con
quienes prefieren al primero98.
La norma proyectada exige que, para que el boleto sea oponible,
el comprador debe haber contratado con el propietario del inmueble conforme
las constancias registrales. La solución es clara. Además, admite que el boleto
puede ser opuesto por quien pueda subrogarse en la posición jurídica de quien
lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos. La
redacción de la norma, sin ser clara, parece estar refiriéndose a la probable
existencia de sucesivas cesiones del boleto de compraventa. En este caso, el
cesionario del boleto, que acredite la existencia de una regular cadena de
transmisión hasta llegar a quien ha vendido por boleto, podrá hacer valer tales
contratos y prevalecer frente al tercero.
También exige la norma que el comprador haya pagado el
veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la medida 97 BORDA, Tratado … Contratos, tomo I, n° 463 bis; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 422. 98 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 462-4.
cautelar. Como se ve, se mantiene la solución legal vigente cuando se
pretende oponer el boleto de compraventa al concurso o a la quiebra,
procurando mantener un régimen similar que impida diferencias irritantes. Cabe
acotar, sin embargo, que una corriente importante ha sostenido que el pago no
tiene mayor relevancia si se ha entregado la posesión, toda vez que siendo el
comprador por boleto un poseedor legítimo, los acreedores carecen de acción
para privarlo de ella99.
Otro recaudo que impone el texto propuesto es que el boleto
tenga fecha cierta, probablemente con la idea de que ella da seguridad.
Nuevamente parece que se está procurando mantener el paralelismo con el art.
1171, sin advertir que la situación fáctica es diferente; en efecto, cuando se
trata de oponer el boleto de compraventa al concurso o a la quiebra, no se
requiere publicidad alguna, ni posesoria ni registral, lo que -en cambio- sí se
exige en este caso. Por ello, considero que la fecha cierta no es importante
pues lo que resulta verdaderamente relevante es probar la entrega de la
posesión100 o la publicidad registral, en su caso.
Lo curioso es que la propia norma exige que la adquisición tenga
publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Y esto parece contradecir el
recaudo de la fecha cierta. Si lo que importa es que exista publicidad, registral
o posesoria, no se advierte la razón de la exigencia de la fecha cierta, pues si
lo que interesa acreditar es la existencia de un contrato de compraventa (como
lo es el boleto), la entrega de la posesión es un elemento probatorio decisivo. Y
si la publicidad del boleto fuese registral, parece claro que la fecha cierta está
dada implícitamente por la inscripción en el registro.
Por último, más allá de la forma escrituraria que exige el art. 1017 para
los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre
inmuebles (inc. 1), este art. 1170 da pié para afirmar que el boleto de
compraventa es un contrato de compraventa, pues hace referencia a “inmueble
vendido” y al adquirente por boleto lo llama “comprador de buena fe”. Parece
claro que si el boleto fuera solamente un preliminar no puede hablarse de
“inmueble vendido” ni “comprador de buena fe”. 99 LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando, Teoría de los Contratos. Parte General, p. 210, Zavalía, 1971 100 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 463.
49. Oponibilidad del boleto en el concurso y en la quiebra El art. 1171 prevé que (l)os boletos de compraventa de inmuebles
de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR
CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo
de precio.
El texto proyectado (que reproduce de manera casi textual el
segundo párrafo del art. 146 de la ley 24.522 de concursos y quiebras, excepto
en lo que se refiere a la fecha cierta) dispone, ante todo, que el boleto de
compraventa de un inmueble, que tenga fecha cierta, es oponible al concurso o
quiebra del vendedor, requiriéndose que el comprador sea de buena fe y que
haya pagado el veinticinco por ciento del precio.
Como se ve, la norma exige que se haya pagado el veinticinco por
ciento del precio, pero no requiere que el comprador haya entrado en posesión del
inmueble101. Pero debe tenerse presente que si el juez ordena la escrituración,
el comprador deberá constituir una hipoteca de primer grado a fin de garantizar
el pago del saldo de precio.
También se exige buena fe en el comprador. En nuestro caso, la
mala fe consiste no solamente en la connivencia con el vendedor para
defraudar a sus acreedores, sino también en el simple conocimiento de que el
vendedor se encuentra en estado de cesación de pagos (art. 119, ley 24.522).
La necesidad de que el boleto tenga fecha cierta, es una cuestión
discutida. Conforme con una primera opinión, debe exigirse la fecha cierta
porque éste es un requisito de carácter general, indispensable para que un
documento privado pueda oponerse a terceros102. Otros, entienden que exigir
la fecha cierta hace perder en buena medida el propósito tuitivo de la
101 BORDA, Tratado ... Contratos, tomo I, n° 469; WAYAR, Compraventa y permuta, n° 421. 102 BUSTAMANTE ALSINA, Jorge, El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, L.L., t. 131, p. 1274
norma103. El texto legal resuelve la controversia -originada en el hecho de
que el art. 1185 bis del Código Civil nada decía al respecto- en el primer
sentido.
Con todo queda la duda en el caso de que se hubiera entregado
la posesión del inmueble antes de la quiebra o concurso. Acá, por las razones
dadas antes (punto 48), exigir la fecha cierta del boleto carece de todo sentido.
Es que la entrega de la posesión constituye un elemento decisivo de prueba de
la buena fe del adquirente.
50. Cuestiones finales A modo de cierre del análisis de este capítulo 1 referido a la
“compraventa”, del título IV del Proyecto de Código Civil y Comercial, es
importante destacar que -a diferencia del Código Civil- no se hace mención a
las incapacidades o inhabilidades para contratar, lo que obliga a buscar la
solución en otras partes, fundamentalmente en parte general de los contratos.
El art. 1002 dispone que no pueden contratar en interés propio a)
los funcionarios públicos, respecto de bienes de cuya administración o
enajenación están o han estado encargados; b) los jueces, funcionarios y
auxiliares de la justicia, los árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de
bienes relacionados con procesos en los que intervienen o han intervenido; c)
los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos en procesos en los
que intervienen o han intervenido. Por lo tanto, estos sujetos no pueden
celebrar contratos de compraventa.
Pero, ¿qué pasa con las demás personas enunciadas en el art.
1361 del Código Civil? Veamos.
a) Respecto de los contratos que pueden celebrar los cónyuges
entre sí, y más allá de las convenciones matrimoniales reguladas a partir del
art. 446, el Proyecto admite que -bajo la referencia “mandato entre cónyuges”-
uno de ellos pueda darle poder al otro (art. 459). Y, luego, en la modificación de
la ley 19.550, al reformar el art. 28 (pto. 2.15), se dispone que los cónyuges
pueden integrar entre sí sociedades de cualquier tipo y las reguladas en la
sección IV.
103 WAYAR, Compraventa y permuta, n° 417.
En cuanto a las convenciones matrimoniales es importante
destacar que ellas no permiten acordar lo que los cónyuges quieran, sino
solamente optar por alguno de los dos regímenes que se prevén (art. 446, inc.
d).
Por lo tanto, lo que se puede ver es la ausencia de prohibición
expresa de que los cónyuges puedan celebrar contrato de compraventa, y ello
permite sostener que lo pueden hacer, con fundamento en el principio
constitucional de que todo lo que no está prohibido está permitido. Sin
embargo, no podemos dejar de contemplar la situación de los terceros, que han
sido tenidos especialmente en cuenta por el Código Civil para consagrar la
prohibición del art. 1358, cuyos derechos creditorios podrían ser fácilmente
vulnerados; y, en este punto, debe recordarse que el Proyecto dispone que los
derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del
contratante (art. 965), que también tienen categoría constitucional. El conflicto
está abierto.
b) Los padres no pueden celebrar contrato alguno con el hijo que
está bajo su responsabilidad (art. 689), ni el tutor con su pupilo (art. 120), ni el
curador con su curado (art. 138), por lo que ninguno de ellos puede celebrar
contrato de compraventa.
c) No existe prohibición de que el mandatario celebre contrato de
compraventa con su mandante; incluso no habría impedimento en que el propio
mandatario actúe en el doble carácter de mandatario y por derecho propio. El
límite es el conflicto de intereses. En este caso, el art. 1325 dispone que el
mandatario debe posponer sus intereses en la ejecución del mandato, o
renunciar.
d) Tampoco se establece norma alguna que prohíba al albacea
adquirir los bienes de la sucesión testamentaria que interviene, excepto que se
pretenda asimilar al albacea a un auxiliar de la justicia, en cuyo caso cabe
aplicar el art. 1002. De todos modos, es importante recordar que el art. 1645
dispone que el albacea no puede hacer transacciones en cuanto a los derechos
y obligaciones que confiere el testamento, sin la autorización del juez de la
sucesión. Por ello, si el albacea no puede transar derechos y obligaciones con
terceros sin autorización judicial, es razonable sostener que tampoco puede
comprar bienes de la sucesión sin contar con esa autorización.
e) En cuanto a la incapacidad de los religiosos profesos, ella ha
desaparecido, por lo que pueden celebrar libremente contratos de
compraventa.