compraventa a través de agente inmobiliario

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Compraventa a través de agente inmobiliario

Laura Ayala Reyero

Tutor: Rafael Colina Garea

Facultad de Derecho

Trabajo de

Fin de Grado

Doble Grado en Derecho y Administración y

Dirección de Empresas

Año 2017

Trabajo de Fin de Grado presentado en la Facultad de Derecho de la Universidad de A

Coruña para la obtención del Grado en Derecho



Trabajo de Fin de Grado elaborado por:

Laura Ayala Reyero

Firma del Tutor:

Rafael Colina Garea

Universidad de A Coruña

A Coruña, febrero de 2017


ÍNDICE

Índice de abreviaturas ....................................................................................................... 6

I. Supuesto de hecho y cuestiones planteadas .............................................................. 7

II. Introducción ............................................................................................................... 9

III. Identifique los diferentes negocios jurídicos presentes en el caso, indicando los

derechos y obligaciones de las partes ............................................................................. 10

1. Consideraciones previas ...................................................................................... 10

2. Contrato de mediación o corretaje ....................................................................... 10

A) Contrato de corretaje inmobiliario ................................................................... 18

B) Agente de la Propiedad Inmobiliaria ................................................................ 19

3. Derechos y obligaciones de las partes ................................................................. 20

IV. Asesore a Alfa Hogar SL sobre la posibilidad de dirigirse a Mario Santos para

reclamarle una remuneración por la venta del piso a Ángel o bien por incumplimiento de

contrato ........................................................................................................................... 23

1. Nacimiento del derecho a la percepción de la comisión ..................................... 24

2. Pacto en exclusiva: implicaciones ....................................................................... 28

3. Obligaciones del corredor: ¿de medios o de resultado? ...................................... 29

V. Imagine que Alfa Hogar SL interpone una demanda contra Mario Santos en

reclamación de una remuneración y una indemnización por incumplimiento contractual.

Asesore a Mario, desde el punto de vista sustantivo y procesal, sobre la posibilidad de

interponer una demanda reconvencional o, en su caso, de considerarlo adecuado, una

denuncia penal ................................................................................................................ 32

1. Cuestiones sustantivas ......................................................................................... 32

A) Ruptura del nexo causal ................................................................................... 32

B) Decisión unilateral de extinción de la relación obligatoria .............................. 33


C) Propietario-oferente como consumidor y el carácter abusivo de las cláusulas

contractuales ............................................................................................................ 36

D) Responsabilidad civil frente a la responsabilidad penal ................................... 39

2. Cuestiones procesales .......................................................................................... 40

VI. Conclusiones ........................................................................................................... 42

VII. Bibliografía .............................................................................................................. 44

VIII. Jurisprudencia ....................................................................................................... 46

1. Tribunal Supremo ................................................................................................ 46

2. Audiencias Provinciales ...................................................................................... 46

IX. Legislación .............................................................................................................. 48


Laura Ayala Reyero 6

ÍNDICE DE ABREVIATURAS

APIs Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

AP Audiencia Provincial

BOE Boletín Oficial del Estado

CC Código Civil

CCom Código de Comercio

CP Código Penal

COAPI Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

LECv Ley de Enjuiciamiento Civil

RD Real Decreto

RDL Real Decreto Legislativo

SAP Sentencia de la Audiencia Provincial

STS Sentencia del Tribunal Supremo

TS Tribunal Supremo



I. SUPUESTO DE HECHO Y CUESTIONES PLANTEADAS

En el mes de mayo de 2014, Mario Santos, con residencia actual en Madrid, quiere

poner a la venta un piso que tiene en propiedad situado en la ciudad de A Coruña, calle

Compostela nº 5. Tras unos meses ofertando su vivienda en anuncios de periódicos

locales, a finales de agosto del mismo año, Mario consulta con varias agencias

inmobiliarias de la zona ofertas similares a la suya y la evolución en los últimos meses de

las ventas realizadas en la zona.

El 7 de septiembre de ese mismo año acude a una oficina de la entidad Alfa Hogar

S.L. en A Coruña y una agente profesional de la empresa, Bárbara Novoa, le informa de

los programas de análisis del mercado y de los sistemas de negociación y captación de

clientes con los que trabajan y le asegura que se adaptan muy bien al modelo de su

vivienda. Mario, ilusionado por los servicios que presta Alfa Hogar S.L. (reportaje

fotográfico, servicio de apoyo en visitas, decoración, entre otros) decide poner la venta

de la vivienda en manos de esta entidad. El 10 de septiembre de 2014 Bárbara Novoa, en

representación de Alfa Hogar S.L. (en su calidad de administradora única de la sociedad),

y Mario deciden formalizar el acuerdo y suscriben un contrato de colaboración de venta

en exclusiva durante 12 meses y precio mínimo de venta 450.000 euros.

A los siete días Mario recibe una llamada de Bárbara y le comunica que los días

22 y 23 ha programado dos visitas a la vivienda, a las que finalmente acuden las tres

partes (Mario, Bárbara y los interesados). En la primera visita se reúnen con Jaime, un

potencial comprador, al que el precio de partida le ha parecido elevado; y en la segunda

se reúnen con Ángel Gómez, propietario del estudio de arquitectura Vientos S.L, al que

le ha gustado mucho la disposición de la vivienda. Bárbara le hace ver a Mario que

ninguna de las visitas estaba realmente interesada en llegar a un acuerdo y no se molesta

en negociar con las partes ni en formular documento justificativo alguno de las visitas.

Ella misma explica a Mario que como profesional quiere encontrar la mejor oportunidad

de venta para él. Para continuar prestándole el servicio acordado Bárbara le indica que

tiene que abonar 1000 euros por medio de una transferencia a una cuenta bancaria cuyo

titular es Alfa Hogar S.L., siendo Bárbara Novoa la persona autorizada para disponer de

los fondos. Mario ingresa al día siguiente la cantidad requerida.

Mario regresa a Madrid sin volver a recibir noticias de la inmobiliaria. Un año

después, el 4 de octubre de 2015, Mario vuelve a A Coruña y realiza una visita a Bárbara

para comprobar qué avances ha conseguido en todo este tiempo en relación a la venta de

su piso. Ángel Gómez había vuelto a interesarse en varias ocasiones por la vivienda pero

Bárbara le decía que la casa ya no estaba en venta y le aconsejaba buscar otras ofertas.

Mario nunca tuvo constancia de este contacto entre Ángel y Bárbara.

Mario aprovecha para comunicarle que va a estar unos días en A Coruña y que ha

decidido poner por su cuenta un cartel de “se vende” en las ventanas de la vivienda con

su número de teléfono particular. Bárbara le insiste que es importante que le abone 2000

euros más para poder gestionar la celebración del contrato de compraventa esperado.

El 10 de octubre Mario recibe una llamada de teléfono de Islandia Inmobiliaria

S.L. interesándose por su vivienda y ofreciéndole un servicio de gestión de venta; no



formalizan ningún acuerdo por escrito, pero sí firman pacto de pago de comisión sometido

a la formalización de la compraventa futura. Islandia Inmobiliaria S.L. pone en contacto

al vendedor del inmueble con Ángel, el propietario del estudio de arquitectura Vientos

S.L, que vuelve a interesarse por la venta del piso. Tras un proceso de negociación ambas

partes llegan a un acuerdo y el 14 de octubre de 2015 Mario y Ángel firman contrato de

compraventa de la propiedad sita en la calle Compostela nº 5 de la ciudad coruñesa, por

importe de 430.000 euros.

Al enterarse de que ha tenido lugar la firma de contrato de compraventa con Ángel,

Alfa Hogar S.L. se dispone a reclamar la remuneración pertinente por los servicios de

gestión de compra prestados a Mario, pues considera que le son debidos porque ellos

mismos le habían facilitado el cliente con el que finalmente contrató. Mario, por su parte,

no ha vuelto a saber nada de Bárbara y ha pagado a Islandia Inmobiliaria S.L. el importe

referido a la comisión en virtud de la firma de acuerdo de pago por su intervención en el

contrato final de compraventa.

1. Identifique los diferentes negocios jurídicos presentes en el caso, indicando los

derechos y obligaciones de las partes.

2. Asesore a Alfa Hogar SL sobre la posibilidad de dirigirse a Mario Santos para

reclamarle una remuneración por la venta del piso a Ángel o bien por

incumplimiento de contrato.

3. Imagine que Alfa Hogar SL interpone una demanda contra Mario Santos en

reclamación de una remuneración y una indemnización por incumplimiento

contractual. Asesore a Mario, desde el punto de vista sustantivo y procesal, sobre

la posibilidad de interponer una demanda reconvencional o, en su caso, de

considerarlo adecuado, una denuncia penal.



II. INTRODUCCIÓN

El presente Trabajo de Fin de Grado que lleva por título “Compraventa a través

de agente inmobiliario” tiene por objeto el análisis de las tres cuestiones que se

desprenden del supuesto de hecho que aquí se plantea. Para ello se procede, por medio de

una argumentación estructurada diferentes epígrafes, a resolver cada una de ellas a través

del análisis de la normativa que resulte de aplicación y del discurso jurisprudencial y

doctrinal en la materia. Como punto de partida se procede a estudiar la naturaleza jurídica

de la relación contractual sobre la que giran las cuestiones objeto de análisis, acerca del

pacto de encargo y gestión mediadora en operación de compraventa de un bien inmueble,

que une a Mario Santos y Bárbara Novoa, en representación de la entidad Alfa Hogar S.L.

Un supuesto que pone en tela de juicio el derecho de remuneración y el deber de

su pago por quien lo asumiera e implicación del incumplimiento de las obligaciones en el

seno de una relación jurídica de naturaleza onerosa, que serán estudiadas bajo la

perspectiva de la legislación civil, mercantil y penal, así como las normas procesales que

resulten de aplicación a la hora de reclamar y hacer valer sus derechos en virtud de la

posición jurídica que ocupen. Por último, se procederá a la realización de las conclusiones

finales, extrayendo los argumentos que convengan tratando de despejar los conflictos

planteados.



III. IDENTIFIQUE LOS DIFERENTES NEGOCIOS JURÍDICOS

PRESENTES EN EL CASO, INDICANDO LOS DERECHOS Y

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1. Consideraciones previas

Como punto de partida de análisis del supuesto de hecho que aquí se plantea, se

procede a estudiar la naturaleza jurídica de la relación contractual sobre la que giran las

cuestiones objeto de análisis, acerca del pacto de encargo y gestión mediadora en

operación de compraventa de un bien inmueble, que une a Mario Santos – propietario

vendedor – y Bárbara Novoa, en representación de la entidad Alfa Hogar S.L. – agente

que intermedia en la compraventa con un tercero–. A la luz de los hechos expuestos y con

base en los términos descritos en la normativa que resulte de aplicación, y en la

argumentación jurisprudencial y doctrinal en la materia, se señala y justifica a

continuación la calificación que merece el negocio jurídico celebrado entre las partes

indicadas, así como los derechos y obligaciones de las partes en virtud de la posición

jurídica que ocupan en el acuerdo suscrito por ambas.

En sentido amplio, y en términos etimológicos, puede entenderse que la acción de

actuar y poner en relación a dos o más partes para que lleguen a un acuerdo, indicando la

oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, es la acción de mediar o

intermediar. En concreto, y siguiendo el discurso más reiterado de la jurisprudencia y de

la doctrina que se expondrá en esta cuestión, la relación jurídica que une al propietario

vendedor y al “agente profesional de la empresa” se articula a través del denominado

contrato de mediación o corretaje. Negocio jurídico que paralelamente han convenido

el mismo propietario vendedor del inmueble con la sociedad Islandia Inmobiliaria S.L.,

que durante el estudio de este contrato se analizará si procede alguna nota de especificidad

que los distinga en virtud de los hechos expuestos.

Por otro lado, cabe indicar así mismo la celebración del contrato de compraventa

firmado entre Mario y Ángel, el negocio jurídico concluido entre el propietario vendedor

y un tercero interesado en la adquisición de la propiedad del bien inmueble. Este convenio

ha sido celebrado gracias a una intervención indirecta y gestión mediadora objeto de

identificación y discusión en este trabajo.

2. Contrato de mediación o corretaje

Esta modalidad de contrato no aparece regulada en el ordenamiento jurídico

español, y se engloba dentro de los denominados contratos atípicos. Por impulso de las

exigencias sociales y económicas y por el devenir de una gran variedad de operaciones

en el tráfico jurídico, no es de extrañar que cada vez más surjan figuras contractuales con

objeto de cubrir nuevas necesidades y que como tales no encajan en ninguno de los

contratos que de un modo taxativo han sido regulados por el legislador. SANCHEZ

CALERO estima que “podemos decir que estamos ante un contrato atípico cuando para



alcanzar una finalidad económica distinta a la atribuida al contrato tipo, se haya alterado

o sustituido alguno de los elementos esenciales del negocio”1.

La finalidad del contrato de mediación o corretaje es la de poner en relación entre

sí a las partes que estén interesadas en celebrar un contrato futuro, al margen de las

características del mismo. En el Código Civil (en adelante, CC) no aparece recogida la

figura de la persona encargada de establecer dicha conexión. Sin embargo, la laguna

normativa sobre la prestación de servicios por parte de mediadores o corredores, se ha

visto compensada por la jurisprudencia y la doctrina y su actividad cuenta con la tipicidad

social suficiente alcanzada a través de los usos y costumbres.

No obstante, en cierto modo el legislador ha tomado conciencia de la finalidad

descrita, tal y como se ve reflejada en el denominado contrato de agencia, que aparece

regulado en el artículo 1 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre contrato de agencia, en

virtud del cual “una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a

otra de manera continuada y estable a cambio de una remuneración, a promover actos u

operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y

nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario,

el riesgo y ventura de tales operaciones”.

Pero en la figura de la agencia, junto con la del mandato, del arrendamiento de

servicios y la de comisión mercantil, a pesar de guardar ciertos puntos en común, no cabe

englobar y subsumir a la modalidad de contrato de mediación o corretaje, pues la práctica

jurisprudencial ha dejado delimitados suficientes elementos propios a la figura del

corretaje. A continuación, tratando de definir la naturaleza jurídica del contrato de

mediación o corretaje, señalaremos los elementos que dan esencialidad al contrato y que

nos ayudarán a comprender mejor este negocio jurídico.

El contrato de corretaje es un contrato atípico puro2, cuyo régimen se estipula con

objeto de que se cumplan los pactos que de forma voluntaria hayan establecido los

contratantes, sin vulnerar los límites del principio de libertad de pacto, que reconoce a la

autonomía privada el artículo 1255 CC y cuyo contenido obligue a las partes con fuerza

de ley en virtud del artículo 1091 CC; y en definitiva se adecue a las normas generales de

las obligaciones (arts. 1088 y ss.) y de los contratos (arts. 1254 y ss.), así como a los usos,

costumbre (arts. 1258 y 1287 CC) y principios generales del Derecho3.

En esta línea, la Audiencia Provincial de Madrid en la Sentencia 410/2005, de 28

de septiembre4, afirma que “es un contrato atípico en nuestro Derecho, que aunque tenga

similitud o analogía con el de comisión, con el mandato e incluso con el de prestación de

servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos

a dichas figuras contractuales típicas; pero a pesar de ello su enorme práctica comercial

y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas

1 SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier; Curso de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones, contratos

y responsabilidad por hechos ilícitos, Ed. Tirant Lo Blanch, 8ª ed., Valencia 2016, pp. 149-150. 2 PARRA LUCÁN, Mª Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación,

Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 253. 3 Destacan también con función complementaria relevante los estudios doctrinales comparados de la figura

con otros ordenamientos que tiene regulación legal. “La mediación aparece regulada en los parágrafos 652

a 656 del BGB alemán, en los arts. 412 a 418 del Código de Obligaciones suizo, y en los arts. 1754 a 1765

del Código civil italiano” PARRA LUCÁN, Mª Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la

vivienda y contratación, Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 253. 4 F. 4º; JUR 2005/257898.



por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello

habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los

artículos 1091 y 1255 del Código Civil, después a las normas generales de las

obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código

Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la

jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las Sentencias de esta Sala; sin

olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha

jurisprudencia". Palabras que el Tribunal Supremo (en adelante, TS) también ha

ratificado, tal y como recoge la STS 783/1999, de 2 de octubre5; y que ha transcrito del

mismo modo en las SSTS 174/2010, de 18 de marzo6; 878/2011, de 25 noviembre7;

682/2012, de 2 de noviembre8; entre otras.

Por lo tanto podemos considerar que el contrato de corretaje tiene sustantividad

propia. Sin embargo, para configurar su aplicación y en atención a la casuística judicial,

no se obstruye la posibilidad de fijarse en las figuras contractuales típicas con las que se

dice guarda relación, pues así lo defiende la SAP de Barcelona de 18 de octubre de 20029,

"(…) habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos

contenidas en los artículos. 1254 y siguientes del Código Civil y por la aplicación

analítica de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de

servicios y la comisión mercantil (…)". Así, las pautas de normalización jurisprudencial

y doctrinal sobre este negocio jurídico, atendiendo a las características del supuesto en

cuestión, suelen integrar por analogía disposiciones de contratos afines anteriormente

citados.

La Sentencia anteriormente citada nos ofrece la definición del contrato de

corretaje, reiterada en numerosos pronunciamientos, en los que se establece que “es un

contrato innominado, atípico o " sui generis", "facio ut des" pero de carácter principal,

consensual y bilateral que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del

cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover

o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra y un tercero, o por

servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto; contrato, pues,

que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, (…)

predominando en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de

naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario,

(…) que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, salvo pacto

especial de garantía, como prevé el art. 272 CC para la comisión (…)”.

Dicho de otro modo, el contrato de mediación es aquel por el que una persona –

comitente, mediado u oferente – se obliga a abonar a otra – corredor o mediador – una

remuneración por indicarle éste último la oportunidad de concluir un negocio jurídico con

un tercero – mediatario – o por servirle de intermediario en esa conclusión, siempre que

haya contribuido eficazmente a ella, dependiendo su remuneración (llamada, premio,

prima o comisión), salvo pacto en contrario, de la celebración del contrato en que ha

intervenido10.

5 F. 1º; RJ 1999/7007. 6 F.1º; RJ 2010/3908. 7 F. 2º; RJ 2012/3399. 8 F. 3º; RJ 2012/10421. 9 F. 2º; JUR 2003/168207. 10 Así, SSTS 1140/1993, de 30 de noviembre (RJ 1993/9222); 914/2000, de 21 de octubre (RJ 2000/8811).



GÁZQUEZ SERRANO considera que la esencia del contrato de corretaje es poner

en conexión a los futuros contratantes sin intervenir en el contrato ni como mandatario,

con el único fin de que estos concluyan un negocio jurídico, de manera que si el mediador

rebasa estos límites predispuestos, supondría una desnaturalización del contrato11.

SÁNCHEZ CALERO estima que la esencia del contrato reside en la “prestación de

servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros

contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario”.

Considera además que la definición de este negocio jurídico gira entorno a un elemento

esencial: la posibilidad de obtener una retribución, a la que se optaría si se contribuyese

de manera eficaz con la intermediación en la relación entre los dos contratantes12.

A partir de estas definiciones podemos resaltar los rasgos esenciales de este

contrato, que hacen de esta variedad de negocio jurídico, susceptible de encajar en la

categoría genérica de contrato, válido y de cumplimiento obligado para quienes lo

suscriben como un contrato como tal.

Como ya adelantábamos, y tal y como se estima en la ya citada sentencia del TS

de 1999, la finalidad del contrato, por medio de una gestión mediadora, es la

aproximación de partes para lograr la celebración de un contrato. En concreto, se refiere

dicha sentencia, así como las mencionadas hasta el momento, a la aproximación entre

comprador y vendedor de un bien inmueble, para lograr la celebración de un contrato de

compraventa futuro. Es precisamente esta actividad la que tradicionalmente envuelve al

contrato de mediación, la llevada a cabo por Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o

agentes profesionales, que actúan como agentes intermediarios para concluir operaciones

de compraventa de inmuebles, a través del denominado contrato de corretaje inmobiliario.

Esta especialidad de contrato de corretaje ha servido de modelo para la regulación del

genérico contrato de corretaje13.

Pertenece el contrato de mediación o corretaje a la categoría de los contratos de

gestión de negocios ajenos, contratos de colaboración, o contratos de interposición

gestora, por gestionar asuntos que no son propios, al servicio de los intereses de los

destinatarios14. Así lo precisan las SSTS 348/2007, de 30 de marzo15, 360/2009, de 25 de

mayo16: “el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión

de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la

búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el

contrato ni actuar propiamente como mandatario”. Esto es, una fórmula contractual en

la que se gestionan intereses ajenos como medio para establecer y obtener la colaboración

de un tercero en la realización de determinadas actividades mercantiles de cierta

complejidad.

11 GÁZQUEZ SERRANO, Laura, El contrato de mediación o corretaje, Ed. La Ley, Madrid, 2007, p. 47. 12 SÁNCHEZ CALERO, Fernando y SÁNCHEZ CALERO GUILARTE, Juan; Instituciones de derecho

mercantil. Vol.II, Ed. Aranzadi, Navarra, 2015., p.251. 13 SAP de Barcelona de 18 de octubre de 2002, JUR 2003/168207, F. 2º: “(…) reviste de naturaleza de

pacto de encargo, al interesar el agente, en su condición de intermediario para que por sus relaciones con

el mercado inmobiliario oferte a la venta determinador bienes, (…) contenido obligacional que incluye la

retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo (…)”. 14 PARRA LUCÁN, Mª Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación,

Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 252. 15 F. 3º; RJ 2007/2412. 16 F. 1º; RJ 2009/3040.



En primer lugar, se suele hacer referencia a este contrato como innominado, es

decir, contrato que no tiene un nombre estipulado en nuestro ordenamiento jurídico. Sin

embargo, tal calificativo va unido al conjunto de contratos atípicos, para los que en su

aplicación, pueda darse el caso de que, o bien tenga reconocido por Ley un nombre, o

bien no tenga un nombre legal. Éste último caso sería el de los contratos innominados.

Por lo tanto, parece más oportuno hablar de contrato de corretaje como atípico y

nominado, en su especialidad de contrato de corretaje inmobiliario, ampliamente

reconocido en las operaciones inmobiliarias17.

La obligatoriedad civil de los contratos innominados, que en época clásica

carecían de todo poder obligatorio, tuvo lugar a partir del derecho justinianeo cuando

aquellas convenciones – acuerdos que surgían frente a los contratos típicos y con nombre

propio – pasaron a convertirse en un tipo de contrato de los reconocidos por el ius civile,

esto es, los contratos innominados; a los que se les dotó de fuerza obligatoria y fueron

protegidos por la denominada “actio praescriptis verbis”18, una actio propia para hacerlos

efectivos con la parte que hubiese cumplido su prestación, para que pudiera exigir a la

otra el cumplimiento de la suya19.

La expresión “facio ut des” (hago para que tú des), contenida en la definición de

la que partimos, es una de las cuatro fórmulas admitidas para las referidas convenciones

obligatorias atípicas. A este respecto, la Audiencia Provincial de Barcelona en la

Sentencia 255/2016, de 25 de mayo, ha puesto de manifiesto que la relación contractual

convenida en el contrato de mediación es de resultado, pues el corredor se obliga a

desarrollar una específica actividad mediadora, y, aunque la conclusión del contrato

objeto del encargo no puede ser prometida por el corredor, ya que tal hecho no depende

de su voluntad, el derecho a percibir una remuneración depende del cumplimiento del

encargo, surgiendo sólo si el negocio se realiza o si el oferente se aprovecha de las

gestiones que haya efectuado para ultimar la operación20.

Bajo el principio de la autonomía de la voluntad y la causa del contrato empieza

a configurarse el régimen de los contratos atípicos. Como ya hemos señalado, en virtud

de los artículos 1255 y 1091 CC, los contratantes pueden fijar los pactos que tengan por

conveniente, sin que sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público, es decir, se

les reconoce libertad contractual como fundamento del principio de la autonomía privada

y se les reconoce la determinación libre del contenido del contrato que adquiere fuerza de

ley entre las partes.

17 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, pp. 37-38. 18 GARCÍA GARRIDO, Manuel Jesús, Diccionario de jurisprudencia romana, Ed. Dykinson, Madrid,

2000, p. 14: Acción de palabras prescritas, creada por los compiladores justinianeos como una acción

general de buena fe para tutelas las obligaciones nacidas de los contratos innominados y concedida a la

parte que ha cumplido su prestación para conseguir la contraprestación o una indemnización: “cuando

faltan los nombres corrientes y usuales de las acciones ha de actuarse por la acción de palabras

prescritas”. D. 19.5.2. Esta acción es también llamada actio civilis incerti o civilis in factum. JI. 4.6.28; D.

19.5; CI. 4.64. 19 BELDA MERCADO, Javier, Reconocimiento jurídico de los contratos innominados, Anuario da

Facultad de Dereito da Universidade da Coruña, nº 12, 2008, pp. 71. 20 La SAP de Barcelona, de 25 de mayo de 2016, en F. 3º, afirma expresamente: “La perfección por el

corredor del corretaje se halla sometida a la condición suspensiva de celebración del contrato pretendido

y además que tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor”. JUR 2016/213712.



En esta línea, la jurisprudencia y la doctrina atribuye al contrato de corretaje el

calificativo de consensual, que se perfecciona por el consentimiento de las partes, por el

mero concurso de oferta y aceptación (art. 1262 CC), así como bilaterales o

sinalagmáticos, que generan obligaciones para ambas partes de carácter recíproco, que no

sólo obliga al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las

consecuencias que, según su naturaleza, sea conformes a la buena fe, al uso y a la ley, en

virtud del artículo 1258 CC, con la consiguiente aplicación del artículo 1124 CC en caso

de incumplimiento de cualquiera de las partes (cumplimiento o resolución, con

indemnización de daños y perjuicios en ambos casos). El objeto del contrato (arts. 1271

CC y ss.) lo constituye el contrato pretendido por el oferente (por ejemplo, el de

compraventa como en el supuesto objeto de estudio en este trabajo), y la causa, que

consistirá en la prestación del corredor tendente a la consecución del fin deseado21, es

decir, la conclusión del futuro contrato celebrado entre el oferente y el mediatario, al que

denominamos principal22.

No hay unanimidad en la doctrina acerca del carácter principal o accesorio del

contrato de mediación. Según BONET CORREA es un contrato accesorio; la retribución

que al mediador ha de darse sólo se debe en el caso de que el negocio principal se realice

o concluya; motivo que lleva a este autor a considerar que carece de existencia propia,

dependiendo del contrato principal pretendido. Por tanto, sería contradictorio considerar

al contrato de corretaje como principal, y después hacer depender la retribución de que el

negocio principal se realice o concluya.

Doctrinalmente se suele reconocer que desde un punto de vista jurídico el contrato

de mediación puede considerarse como un contrato principal, con existencia e identidad

autónomas, ya que no hay identidad de causa entre la mediación y el negocio pretendido.

Sin embargo, desde un punto de vista económico, se le reconoce como accesorio, pues su

existencia se debe a la realización del negocio principal antecedente al generarse la

retribución del mediador en el contrato concluido entre las partes, por su gestión

mediadora entre los futuros contratantes.

Por otro lado, el Tribunal Supremo lo ha distinguido como un contrato principal

y autónomo, con sustantividad propia, aunque preliminar y preparatorio de otro23; como

si de un pacto preliminar necesario se tratase, cuya aplicación tuviese por objeto la

celebración de un contrato posterior.

21 Referido a la causa de los contratos onerosos el art. 1274 CC estipula que se entiende por causa, para

cada parte contratante, la pretensión o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. 22 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 39. 23 STS 105/2013, de 8 de marzo, RJ 2013/5523, F. 2º: “El primero viene referido al carácter de contrato

principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga

como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo

causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión

resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador,

particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo

inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe

estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido,

que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo”.



CREMADES GARCÍA identifica a la mediación como un contrato principal,

“pues tiene su causa propia, que es la realización de las actividades tendentes a conseguir

el contrato pretendido por el cliente. No existe accesoriedad de uno para con el otro”24.

Algunos autores también consideran que el modo por el que la retribución se hace

exigible por el mediador no conforma una situación de contrato preliminar o precontrato,

sino un supuesto de prestación sometida a condición suspensiva25. Según BLANCO

CARRASCO, lo que se suspende hasta que se cumpla la condición son los efectos del

contrato, no la propia existencia del contrato de mediación26. Por tanto, la eficacia del

contrato no está sometida al cumplimiento de una condición, sino que es la efectividad

del pago lo que estará sometido a esa condición. El agente intermediario no tiene la

certeza de la aparición de un tercero interesado en concluir el contrato pretendido por el

oferente o bien si este tercero se va a convertir en parte contractual del contrato

pretendido. El contrato de mediación existe de un modo independiente a la eventual

conclusión del contrato buscado, a pesar de que la retribución del mediador va a depender

de que se alcance la firma del contrato pretendido. La falta de seguridad en que tenga

lugar el contrato principal es el factor aleatorio del contrato.

La difusa línea que separa a los contratos con condición suspensiva y a los

contratos aleatorios27 puede venir dada por la confusión que el artículo 1790 CC infunde

al establecer que “una de las partes, o ambas recíprocamente, se obligan a dar o hacer

alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un

acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado”.

CUADRADO PÉREZ habla del factor aleatorio con contrato de corretaje pero sin

apartarse del carácter bilateral del contrato, “pues en él se prevén las prestaciones

debidas por ambas partes, si bien una de ellas —la retribución— se halla afectada por

la inseguridad que supone depender de un hecho incierto”28.

A la luz de esta afirmación cabe señalar que tampoco existe consenso en la

doctrina acerca del carácter bilateral o unilateral de este contrato. Por su parte la

jurisprudencia se inclina por su bilateralidad al entender que se crean “recíprocas


Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 51. “No puede ser por tanto accesorio de otro

principal, pero podemos considerarlo como preparatorio de otro, que puede no celebrarse, pero entendido

en el sentido de que tiene razón de ser en la perfección de otro contrato entre mediado y mediatario que

origina el derecho a remuneración del mediador” (STS de 5 de febrero de 1996, RJ 1996/1088). 25 PARRA LUCÁN, Mª Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación,

Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 263. 26 BLANCO CARRASCO, Marta. El contrato de corretaje. Revista de Derecho Privado, mes 3-4, 2005, p.

5, (consulta en VLex: Portal de contenido jurídico on-line). 27 “Mientras la condición suspensiva subordina a ella todo el contrato, haciendo que no se produzcan sus

efectos en tanto no se realiza. En el contrato aleatorio el evento se limita a incidir en la proporcionalidad de

las prestaciones, determinando en definitiva la ganancia o pérdida para cada uno de los contratantes. Por lo

tanto hay una indudable diferencia, entre el contrato aleatorio y el contrato condicional, y es que el primero

produce sus efectos inevitablemente: el azar no decide si el contrato producirá o no efectos, sino cual sea

ese efecto. En el contrato bajo condición suspensiva sólo produce efectos si el evento se realiza.” POUS

DE LA FLOR, Mª Paz; “Los contratos aleatorios y el tiempo”, en GONZÁLEZ PORRAS, J.M. y MÉNDEZ

GONZÁLEZ, F.P. (Coords.) Libro homenaje al profesor Manuel Albaladejo García, tomo 1, Ed. Colegio

Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y servicio de publicaciones de la

Universidad de Murcia, 2004, p. 3951. 28 CUADRADO PÉREZ, Carlos, Consideraciones sobre el contrato de corretaje, Revista crítica de derecho

inmobiliario, nº 704, 2007, p. 2529.



obligaciones para las partes, pues el mediador queda obligado a desplegar una adecuada

y normal actividad de mediación”, y “la parte oferente que hace el encargo a pagar la

remuneración si la mediación es eficaz”29; incluso cabe entender que el derecho a la

remuneración subsiste aunque el contrato celebrado por su mediación no llegue a

consumarse, teniendo en cuenta el momento del devengo de dicha retribución, así como

el posible desistimiento unilateral del contrato por el comitente30. Así lo defienden

quienes a favor de la bilateralidad toman al mediador como parte obligada a desplegar

cuanto menos la actividad y diligencia normal en el ejercicio de la mediación31.

Por último, para delimitar la naturaleza jurídica del contrato de corretaje cabe

señalar que existe una disparidad de opiniones acerca de si su naturaleza es civil o

mercantil. La doctrina del Derecho Mercantil lo considera de naturaleza mercantil por

analogía del contrato de comisión, para el que se establece un doble requisito: que el

objeto sea un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador del

comercio, el comitente o comisionista (art. 244 CCom)32. Sin embargo, la jurisprudencia

se ha inclinado por la naturaleza civil del contrato33. Si bien en determinadas

circunstancias, según el caso de que se trate, lo reconoce de naturaleza mercantil por ser

empresarios las partes o por analogía con el contrato de comisión mercantil – en relación

al artículo 272 CCom34 –.

En todo caso, existen ciertas normas que disciplinan el ejercicio de determinadas

profesiones de mediadores. Así, por ejemplo, las relativas a los llamados Agentes

Mediadores, los Corredores de Seguros y de Reaseguros (arts. 26 y ss. de la Ley 26/2006,

de 17 julio, de Mediación de Seguros y Reaseguros Privados35), y los Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria (en adelante, APIs), han sido calificados repetidamente por el

Tribunal Supremo como mediadores y considera civil el contrato de mediación

inmobiliaria36.

29 SAP de Baleares 15/2000, de 14 de enero, AC 2000/3444, F. 2º: “La jurisprudencia (sentencias del

Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1990 [RJ 1990, 7478] y 22 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 10634]),

lo ha considerado siempre como contrato bilateral que crea obligaciones sinalagmáticas, quedando

obligado el mediador a efectuar las gestiones que sean usuales en el tráfico a que se dedique”. 30 Apuntes que se analizarán y discutirán en las cuestiones 2 y 3. 31 URÍA, Rodrigo, et. al, El contrato de mediación o corretaje, Estudios y Comentarios Legislativos

(Civitas). Curso de Derecho Mercantil II, Ed. Aranzadi, 2007. 32 SÁNCHEZ CALERO, Fernando y SÁNCHEZ CALERO GUILARTE, Juan; Instituciones de derecho

mercantil. Vol.II, Ed. Aranzadi, Navarra, 2015., pp. 250-252. 33 STS de 6 de octubre de 1990, RJ 1990/7478, F.3º:“un contrato de mediación por el cual se comprometió

el recurrente, y así lo hizo, a indicar la ocasión para contratar con el dueño de la obra a emprender, según

lo que se convino por éste con la entidad contratista. Operación propia del llamado «corredor civil» que

actúa sólo por una parte con la cual únicamente tiene relaciones contractuales”. 34 Art. 272 CCom.:”Si el comisionista percibiere sobre una venta además de la comisión ordinaria, otra,

llamada de garantía, correrán de su cuenta los riesgos de la cobranza, quedando obligado a satisfacer al

comitente el producto de la venta en los mismos plazos pactados por el comprador”. 35 BOE nº 170 de 18-07-1006. 36 STS de 17 de noviembre de 1999 (RJ 1999/8219): “es un tanto ociosa la fundamentación del recurrente

y su esfuerzo interpretativo sobre el alcance de los artículos del Código de Comercio que invoca, ya que

la relación entre los señores L.B. y A.N. es de tipo civil y no mercantil”; refiriéndose al contrato de

mediación o corretaje.



A) Contrato de corretaje inmobiliario

Esta es la modalidad de contrato de mediación que identificamos en el supuesto

planteado. Como ya venimos señalando, la función de la gestión mediadora de las

agencias inmobiliarias es la que tradicionalmente envuelve al contrato de mediación, y al

que la jurisprudencia y la doctrina ha denominado indistintamente contrato de agencia

inmobiliaria, contrato de corretaje inmobiliario o de mediación inmobiliaria. En el ámbito

de la vivienda es frecuente que la venta se lleve a cabo a través de intermediarios que no

son propietarios de la vivienda, pudiendo intervenir en dicha gestión tanto profesionales

como particulares.

La mediación inmobiliaria a diferencia de la mediación en general, tiene como

característica singular que supone al agente inmobiliario no como simple intermediario,

sino que se involucra en el resultado de la misma mediante la formalización de contratos

preparatorios o compraventas con percepción de arras de anticipo de su retribución o

comisión, normalmente autorizado por el vendedor. Es por ello que la mediación no

aparece como un contrato puro sino mixto, en el que el contenido es más completo y

complejo en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes37.

Descrita ya la naturaleza jurídica del contrato de mediación, podemos especificar

que el contrato de intermediación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una

persona – oferente o cliente – encarga a otra – agente, corredor o mediador inmobiliario

– la compra o venta de un bien inmueble a una tercera persona bajo unas condiciones

previamente pactadas. El agente tiene como objetivo facilitar el contacto entre el

comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione. En el caso

del supuesto objeto de estudio, es el propietario del inmueble quien quiere vender una

vivienda y para encontrar a un futuro comprador acude a un agente inmobiliario para que

le preste los servicios necesarios.

El intermediario va a cumplir una función de aproximación entre los futuros

contratantes pero no intervine propiamente en el contrato de compraventa ni tampoco

actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la

compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada. Por todo

ello, el contrato de intermediación inmobiliaria se podría definir como aquel “contrato en

el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar

la celebración de un contrato de compraventa entre la otra parte y un tercero que deberá

de buscar”38.

Por todo lo anterior, cabe de nuevo precisar que el agente profesional enfoca su

actividad a la prestación de un servicio al oferente en virtud de lo estipulado en el contrato

de corretaje inmobiliario, cuya naturaleza tiene un claro sentido civil, pues dicha actividad

no merece la consideración de comercial ni industrial, sino la de profesional de mediación

inmobiliaria. La habitualidad y profesionalidad en el desarrollo de la actividad de los APIs

no deben ser tomadas como pruebas o determinantes del comercio y el hecho de que una

37 REBOLLEDO VARELA, Ángel Luis; Compraventa a través de agente inmobiliario. Revista Doctrinal

Aranzadi Civil-Mercantil: revista quincenal, nº 20/2006, 2006, p. 2497-2529. Consulta en Westlaw:

Servicio Jurídico on-line de la Editorial Aranzadi, p. 4. 38 VIVES, Ignasi, “El contrato de intermediación inmobiliaria”, Inmueble: Revista del sector inmobiliario,

(144), 2014, p. 45.



de las partes sea empresario o que realice contratos en masa no califica al contrato como

mercantil39.

B) Agente de la Propiedad Inmobiliaria

La figura del agente como intermediario profesional se le reconoce con el nombre

de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API). Su actividad se encuentra regulada a través

del Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre40, por el que se aprueban los Estatutos

Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su

Consejo General41 que deja vigente el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de

diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de

la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central42, relativo a las funciones profesionales

(Disposición derogatoria única).

A tenor del artículo 1 del Decreto de 4 de diciembre de 1969, son funciones

propias de los APIs, la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: “a)

Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas. b) Préstamos con garantía

hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas. c) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión

y traspaso de estos últimos. d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean

solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se

refieren los tres apartados anteriores”.

Aunque se llame agente es un mediador al que se le encarga la venta de una

vivienda; si ésta es procurada por su labor de mediación tiene derecho a la comisión por

su intervención. Pero en el contrato de compraventa no interviene el mediador, sino que

se lleva a cabo entre vendedor oferente y el comprador interesado en la vivienda. Los

APIs se obligan a desplegar la actividad necesaria para promover el contrato (organizan

visitas a la vivienda, la promociona en su página web, da información a aquellos

interesados sobre la venta de la vivienda) pero no se obliga a obtener el resultado, ni tiene

relación de dependencia o representación con su comitente o mandante, con el que le

encarga la mediación (a diferencia del contrato de comisión, en el que sí es posible actuar

en representación del comitente – el comisionista puede actuar por cuenta ajena y en

nombre propio, o por cuenta ajena y en nombre del comitente). En este caso no existe

poder de representación, sino que tiene lugar una aproximación de las partes

contratantes43.

El debate doctrinal acerca de si los APIs tiene o deben tener exclusividad en el

mercado de la intermediación inmobiliaria44 se ha visto en gran medida superado con la

39 CREMADES GARCÍA, Purificación; Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid 2009, p. 45. 40 BOE nº 237 de 03-10-2007. 41 Se requiere para la incorporación a un Colegio Oficial de APIs, “estar en posesión del título de graduado,

licenciado, diplomado, ingeniero, arquitecto, ingeniero técnico o arquitecto técnico, o del Título Oficial de

Agente de la Propiedad Inmobiliaria expedido por el Ministerio competente” (Art. 1 RD 1294/2007). 42 BOE nº 306 de 23-12-1969. 43 YÁÑEZ VELASCO, Ricardo; La intermediación inmobiliaria, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,

nº 737, 2013, p. 1597. 44 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, pp. 129 y ss.



irrupción del Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de

Liberación en el Sector Inmobiliario y de Transportes45, que mantiene en su artículo 3, de

condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, que “las

actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por

el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad

Inmobiliaria y de su Junta general, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de

estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial”.

En la Exposición de Motivos de este texto normativo el legislador ha señalado que

se pretende clarificar la situación actual del ejercicio de la actividad inmobiliaria ante

la ausencia de una jurisprudencia unánime, optando por la no exclusividad a ningún

colectivo concreto de las tareas de interés inmobiliario. Con la misma intención

clarificadora, el 20 de mayo de 2003 se publica la Ley 10/2003, de Medidas Urgentes de

Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes46, en cuyo artículo 3, sobre las

condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, se reconoce

que las actividades enumeradas en el artículo 1 del Reglamento de 1969, “podrán ser

ejercidas: a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de

cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica. b) Por personas

físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia

a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a

los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad”.

No obstante, la doctrina manifiesta que a pesar de la regulación vigente sigue sin

resolver la justificación en cuanto al criterio de no exclusividad adoptado por el legislador

y además, sigue pendiente la regulación de los requisitos que “por razones de protección

a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad” tal y como se

describe en la citada Ley 10/2003, con miras a que se pueda proporcionar la cualificación

profesional adecuada.

3. Derechos y obligaciones de las partes

Como ya se ha señalado el contrato de mediación se define como un contrato

aleatorio – por la incerteza de su resultado –, cualidad a partir de la que podemos entender

su configuración atípica y explicar los efectos derivados del vínculo contractual en

relación a los derechos y obligaciones de las partes47. En esencia es un contrato oneroso,

en el que cada una de las partes aspira a procurarse una ventaja mediante un equivalente

o compensación, surgiendo obligaciones recíprocas entre los contratantes.

A tenor de los dispuesto en el contenido del contrato trasciende la obligación que

tiene el corredor de posibilitar la relación del oferente con un tercero para que puedan

concluir un negocio jurídico determinado, que fundará el derecho de retribución del

mediador por su intervención. El compromiso de remunerar al mediador según lo pactado,

45 BOE nº 151 de 24-06-2000. 46 BOE nº 121 de 21-05-2003. 47 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 55.

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es la obligación principal del oferente o mediado, si finalmente llega a concluirse el

contrato como consecuencia de la gestión del mediador48.

Las obligaciones del propietario vendedor – el oferente en el contrato de corretaje

inmobiliario – se activan con el deber de proporciona al corredor la información necesaria

sobre el inmueble, para que pueda realizar la gestión a él confiada adecuadamente, así

como sobre los contactos precontractuales mantenidos con terceros relacionados con la

gestión del mediador y los resultados de los mismos sobre la consecución o frustración

del contrato previsto. Un deber de información que debe estar revestido de buena fe y

colaboración49, para poder evaluar el grado de eficiencia de su actuación y en

consecuencia abonarle sus honorarios una vez finalizado el contrato de compraventa de

manera óptima, esto es, para que surja la obligación de pago de la comisión pactada y de

aquellos gastos que de manera excepcional puedan surgir.

Pues en caso de que el negocio pretendido llegue a concluirse como consecuencia

de la actividad del mediador, el oferente se obliga al pago de retribución, honorarios o

comisión. Sin embargo, no tiene obligación de reembolsar los gastos por las gestiones del

mediador. El corredor inmobiliario asume el riesgo de la operación, salvo que medie pacto

de restitución de aquellos gastos efectuados a petición del oferente, así como los

necesarios y razonables para realizar la gestión encomendada50.

Además, el oferente tiene que comunicar al mediador la perfección del contrato

pretendido. Si el contrato de compraventa se concluye sin la intervención del agente

mediador, el oferente deberá hacérselo saber, de manera que aquel conozca que su

encargo ha concluido. Cabe señalar que aunque el corredor le comunique la oportunidad

de pactar la venta con un potencial comprador, el oferente no está obligado a concluir el

contrato de compraventa.

La obligación principal del mediador es de tipo material; consistente en promover

la puesta en contacto al vendedor y futuros compradores. Dicha labor implica la búsqueda

de posibles contratantes y facilitar su acercamiento para la conclusión del negocio. Se

espera que en el desempeño de su actividad guarde secreto sobre las instrucciones que le

hubiera dado el mediado51, le informe de la marcha de las gestiones y le asesore sobre el

buen fin de la operación52. Su función se rige por los términos fijados en el contrato, y

como ya se ha señalado en apartados anteriores, la perfección del contrato pretendido por 48 Esquema básico obligacional del contrato del corretaje que en términos generales delimitan PARRA

LUCÁN, Mª. Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, en su obra. 49 CREMADES GARCÍA, Purificación; Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid 2009, p. 108. 50 PARRA LUCÁN, Mª. Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación,

Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 280. 51 “Al ser el contrato de corretaje un contrato basado en la confianza, el corredor está obligado a guardar

reserva de las instrucciones que recibe del oferente, de las informaciones que reciba o llegue a conocer

durante su gestión, salvo que por la naturaleza o circunstancias del contrato sea necesario” PARRA

LUCÁN, Mª. Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación, Ed. Tirant

lo Blanch, Valencia, 2015, p. 279. 52 Por aplicación analóga al contrato de corretaje los deberes de información del mandatario para dar cuenta

de sus operaciones (art. 1720 CC) y del comisionista, sobre las noticias que interesen al buen éxito de la

negociación (art. 260 CCom); (STS 783/1999, de 2 de octubre, RJ 1999/7007), que incluyen las de

comunicar al oferente todas las circunstancias que conozca el corredor que puedan influir en la celebración

del contrato; y de consulta, cuando las circunstancias requieran especiales instrucciones o indicaciones por

la anormalidad de la situación o deba separarse de las recibidas para no perjudicar el negocio pretendido

(art. 255 CCom).



el oferente le da derecho a su retribución, al margen del buen fin del contrato, pues el

vendedor no puede reclamar ningún tipo de responsabilidad por falta de actividad o no

obtención de resultado53. El agente no forma parte de contrato de compraventa54, lo único

que derivaría su inactividad sería la no conclusión del negocio y por tanto no poder cobrar

la comisión, es decir, no se cumpliría la condición para el devengo de dicha comisión.

Esta condición se constituye en base a que desde el momento en que el mediador admite

el encargo nace para el mismo el deber de desplegar la actividad para procurar la

conclusión del negocio principal.

Sin embargo, sí se exigiría responsabilidad por su parte en caso de que se

incumpliesen algunas de las obligaciones accesorias o dependientes de la actividad

profesional del corredor. El RD 1294/2007, de 28 de septiembre, recoge en el artículo 9

que los APIs deben realizar las actuaciones con eficacia – tendente a la conclusión de la

compraventa –, ética, y deontología profesionales, reserva – actuación discreta – y

legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión55. Los deberes

de actuación con eficacia, reserva y legalidad ya eran mencionados en el Reglamento de

1969; la honorabilidad a la que hacía mención éste último texto normativo, es ahora

manifestada por la ética y la deontología.

Es por ello que la doctrina admite, en relación a la profesionalidad, que el corredor

profesional sí que parece obligado a cumplir el encargo en que consista la intermediación

observando una conducta diligente, justamente por razón de su habitualidad y

conocimientos, y por lo tanto su inactividad, el incumplimiento de la obligación de

actuación diligente, podrá suponer la existencia de responsabilidad contractual,

53 STS 591/2006, de 13 de junio, RJ 2006\3368, F. 3º: “los derechos del agente mediador al cobro de las

remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa

encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto

con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo,

el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo

que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios

cuando la venta se halle consumada”. Siguiendo esta línea doctrinal del TS podemos decir que para

coadyuvar entre los futuros contratantes, el mediador se compromete a llevar a cabo una serie de actos,

determinados en todo caso en virtud del pacto convenido entre las partes, tendentes a alcanzar la perfección

del contrato de compraventa que dará lugar al devengo de la comisión. Ver más sobre esta doctrina en “IV.1

Nacimiento del derecho a la percepción de la comisión.” 54 En esta misma lía se pronuncia la SAP Murcia 367/2005, de 7 de diciembre, JUR 2006\56884, F. 4º: “la

labor del corredor o mediador concluye, como acertadamente señala la sentencia de instancia, en el

momento en el que se perfecciona el contrato. Tal labor se configura como la intermediación entre dos

partes para la celebración de un contrato, de tal forma que una vez celebrado el mismo, se ha agotado su

intervención y surge el derecho al cobro de la comisión que se hubiese pactado. Las incidencias posteriores

en principio, salvo pacto expreso, no afectan a la labor del intermediario, sino al propio contrato

de compraventa en el que no son parte los mediadores sino únicamente el comprador y el vendedor. Por

ello, como acertadamente se señala en la resolución recurrida, la compraventa se perfeccionó por el

contrato privado de fecha 31 de marzo de 2004, y desde ese mismo momento surgió la obligación de pagar

a los actores sus honorarios”. 55 El art. 9 b) RD 1294/2007 establece que los APIs deben “respetar y velar por el íntegro cumplimiento

del ordenamiento jurídico que afecte a sus funciones profesionales, velando especialmente por la

aplicación de la normativa reguladora de las garantías legalmente establecidas para la percepción de

cantidades a cuenta para viviendas en construcción”. El apartado c) del mismo artículo señala que los APIs

deben “observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y

de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional”.



especialmente si ocasiona daños al mediado, surgiendo la obligación de indemnizar los

daños y perjuicios ocasionados56.

Sin embargo, la obligación de la diligencia debida en la actividad del mediador

eventual o no profesional parece depender de su propia voluntad, centrando los esfuerzos

de su prestación en procurar la conclusión del contrato de compraventa para la obtención

de su retribución. Ante el planteamiento de si por la falta de diligencia o inactividad del

corredor se le puede exigir responsabilidad al margen del fin último del contrato de

corretaje, BLANCO CARRASCO declara que parece excesivo trasladar dicha

responsabilidad a un ámbito extracontractual, puesto que si bien está en la mano del

corredor desplegar o no dicha actividad en el momento en que se decida a desarrollarla,

cualquier responsabilidad derivada de la misma debería poder encuadrarse dentro del

acuerdo de voluntades que justifica dicha actuación, al que se adhieren oferente y

mediador57. GÁZQUEZ SERRANO sostiene que no puede considerarse la prestación del

mediador como una promesa del hecho del futuro comprador, como si su actividad

consistiera en hacer concluir el negocio con el oferente58.

En último término, cabe entender el cumplimiento de las obligaciones del

mediador al amparo de la buena fe, que al igual que en el oferente, debe estar presente en

su gestión con independencia de los pactos que las partes hayan convenido, tal y como

dispone expresamente el artículo 1258 CC, haciendo por tanto exigible la responsabilidad

del mediador por incumplimiento de la normativa reglamentaria referida a la actividad

profesional del corredor inmobiliario, exigiendo la doctrina una diligencia superior a la

que denota el art. 1104.2 CC; lo que conllevaría en su caso la pérdida del derecho a ser

retribuido.

IV. ASESORE A ALFA HOGAR SL SOBRE LA POSIBILIDAD DE

DIRIGIRSE A MARIO SANTOS PARA RECLAMARLE UNA

REMUNERACIÓN POR LA VENTA DEL PISO A ÁNGEL O BIEN POR

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Partiendo de la base de la aceptación de encargo de mediación de compraventa,

conviene analizar la posición desde la que Alfa Hogar SL podría reclamar algún tipo de

remuneración por el hecho de que tenga lugar la firma del contrato de compraventa entre

su oferente y mediatario, conocido por la sociedad en plazo de exclusividad intermediaria,

estudiando para ello las implicaciones de éste último hecho, el momento del devengo de

la posible comisión pactada entre las partes, así como el nexo causal entre la verdadera

acción desplegada por el corredor y la firma del contrato principal, y todo ello previniendo

el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el seno del contrato de mediación.

56 PARRA LUCÁN, Mª. Ángeles., y CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación,

Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, p. 277. 57 BLANCO CARRASCO, Marta, El contrato de corretaje. Revista de Derecho Privado, mes 3-4, 2005, p.

16 (consulta en VLex: Portal de contenido jurídico on-line). 58 GÁZQUEZ SERRANO, Laura, El contrato de mediación o corretaje, Ed. La Ley, Madrid, 2007, p. 98.



Como ha habido ocasión de señalar, la jurisprudencia ha indicado en numerosos

pronunciamientos que “los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones

convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa

encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y

puesta en contacto con el vendedor” y a partir del momento en que comprador y vendedor

convienen y firman el negocio de compraventa, el mediador ha cumplido y agotado su

actividad, que es la de mediar y no la de vender, a menos que haya pacto expreso en este

sentido, o “cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta

se halle consumada”59.

1. Nacimiento del derecho a la percepción de la comisión

Pero llegados a este punto conviene apuntar que el nacimiento de la obligación de

la comisión (prima o corretaje) estará supedita al momento de devengo, que puede estar

subordinado a la simple puesta en contacto de las partes intervinientes en el contrato

principal, o bien que la misma se haya hecho depender de una forma más exigente, en

virtud de lo pactado por oferente y mediador, de la perfección del contrato de

compraventa o incluso de la consumación del mismo.

No cabe duda de que los hechos del supuesto ponen de manifiesto que Mario

Santos, vendedor del inmueble, y Ángel, potencial comprado, se han puesto en contacto

inicialmente gracias a la gestión del agente corredor de la entidad Alfa Hogar SL dentro

del periodo acordado de pacto de exclusiva (doce meses), fijado en la denominada “nota

de encargo”, por la que asume como mediador el desarrollo de su actividad y en la que

cabe presumir que dejan por escrito lo convenido entre las partes60. Este documento, será

tomado como prueba de la existencia de la relación jurídica, a tenor de lo dispuesto en los

preceptos de nuestro Código Civil, referidos a la libertad de pactos y a la forma de los

contratos (arts. 1254 y 1255 CC, en relación los arts. 1278 y 1091 del mismo Código);

cualquiera que sea la fórmula utilizada para concebir el contrato de corretaje la podemos

considerar válida para poder comprobar la existencia del contrato y su contenido61.

No obstante, carecemos aquí de la información suficiente para conocer el

contenido de la “nota de encargo”, para poder afirmar con exactitud si la actuación del

corredor se ha limitado por acuerdo sólo a la puesta en contacto, y por ello que se le pueda

reconocer que gracias a su gestión de mediación contribuyó a la conclusión del negocio

pretendido, pues lo que sí parece claro es que lejos de mostrar interés en llegar a dicha

59 STS 591/2006, de 13 de junio, RJ 2006/3368, F. 3º. 60 La ausencia de forma incluso escrita, no afecta a la obligatoriedad ni existencia del contrato. Este

documento ha recibido la denominación de “nota de encargo” en el Reglamento del 69 (art. 30 párr. 1);

representa una garantía jurídica de la transacción, en cuanto que prueba no sólo su existencia, sino el

contenido o los términos del pacto. Los nuevos Estatutos de los APIs de 2007 no hacen alusión a esta

manera de documentar el contrato de corretaje, ni al pacto de exclusiva. CREMADES GARCÍA,

Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Ed.

Dykinson, Madrid, 2009, pp. 235-236. 61 STS de 5 de febrero, RJ 1996/1088, F. 2º: “La obligatoriedad de ambas modalidades de corretaje – el

corredor se obliga a indicar la ocasión para contratar con el dueño de la obra, o bien se compromete a

que el negocio final se realice por su intervención –, vincula a las partes en el contrato «cualquiera sea la

forma en que se haya celebrado» (artículo 1278 del Código Civil), como deriva de la libertad de

contratación del artículo 1255 del mismo Cuerpo Legal y confirma el artículo 1091 del propio Código”.



conclusión, el corredor muestra con sus actos que no tiene ningún interés en facilitar la

información debida al posible comprador y al oferente, ocultando la situación en venta

del inmueble y el deseo de compra de Ángel.

Pero tampoco cabe estimar que la aparente indeterminación de las

condiciones en las que debía concluirse la compraventa que pretendía el oferente

es causa de una falta de invalidez de los requisitos esenciales del contrato, para

alegar por parte del medidor su incumplimiento o la no posibilidad de atención a

sus obligaciones profesionales con la diligencia debida. Al amparo del artículo

1261 CC, se admite en este supuesto que existió acuerdo de voluntades para que

el mediador buscara posibles compradores para el inmueble de propiedad del

comitente, el objeto es la propia actividad de mediación y la causa es la propia de

todo contrato oneroso, tal y como indica el artículo 1274 CC. En este mismo

sentido se pronuncia la AP de Asturias en la Sentencia 34/2002, de 29 de enero62.

Es más, continúa dicha Sentencia estimando que incluso el no

señalamiento de una comisión concreta no impide que pueda ser determinada con

posterioridad ni vicia de inexistencia al contrato. Las partes pueden remitirse a

elementos de referencia que son válidos si no dejan su fijación al arbitrio de alguna

de ellas y cuando la actividad mediadora está regulada por normas de honorarios

no sólo pueden remitirse a éstos sino que se entiende que si nada se expresa

resultan aplicables estas tarifas63, pues de esa manera se cumple con el requisito

de que el precio sea determinable, en los términos expresados en el art. 1447 CC,

que es aplicable por analogía64. El importe de la comisión o corretaje – que podrá

ser variable, referida al contrato principal y al valor del mismo, o fijo – vendrá

fijado por el convenio entre las partes y a falta del mismo, se acude a los usos y lo

previsto por los distintos Colegios Profesionales de APIs de la zona donde se

encuentra el inmueble65.

62 F. 4º, AC 2002\617. 63 El art. 23 del Reglamento de 1969 decía que “los APIs percibirán sus honorarios con arreglo a las tarifas

correspondientes a unas escalas adecuadas a cuantía y naturaleza de las operaciones que se fijen por

Orden Ministerial a propuesta de la Subsecretaria del Ministerio de la Vivienda, oída la Junta Central. La

percepción de honorarios inferiores al mínimo establecido constituirá un acto de competencia ilícita

sancionable con arreglo a lo dispuesto en el presente Reglamento”. El RD 1294/2007, que aprueba los

nuevos Estatutos Generales, no señala nada sobre esto, motivo por el que se admite que los Estatutos de

cada Colegio respectivo o en su Reglamento de Régimen Interior, puedan establecer del mismo modo que

hasta el momento se ha venido haciendo. CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o

corretaje y estatuto del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p 244. 64 Referido al contrato de compra y venta, art. 1447 CC: “Para que el precio se tenga por cierto bastará

que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona

determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato. 65 “Su cuantía se determinará conforme a las tarifas oficiales vigentes y en su defecto, discrecionalmente,

con arreglo a los usos de la zona, o conforme a los usos de la plaza, coincidentes con los que como

honorarios mínimos establecen las normas reguladoras del Colegio de APIs de la zona, o que en uso y

costumbre se encuentra fijado por los Estatutos y Reglamentos del COAPI de la provincia. También

atendiendo sólo a los usos del comercio habituales en la zona, o atendiendo sólo a aquellas cuantías que

con carácter orientativo fijan los Colegios de APIs”. CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de

mediación o corretaje y estatuto del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p

242.



La Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en Materia de

Suelo y de Colegios Profesionales66, dentro de las medidas liberalizadoras, ha

establecido la libertad de pacto entre el profesional y el cliente, sin sujeción a

normas mínimas, por lo que el carácter de las normas colegiales es meramente

orientativo (art. 5.5 Ley 7/1997) – habiendo señalado reiterada jurisprudencia, en

relación a la impugnación de honorarios de Abogado, que la observancia de las

mismas no impiden que el cliente impugne la minuta por excesiva – ; este carácter

orientador de las normas de honorarios permite al Juzgador moderarlos cuando no

estén previamente pactados, tal y como señala la AP de Asturias de 29 de enero

anteriormente citada67.

La AP de Alicante en la Sentencia 270/2009, de 30 de junio68 desestima el recurso

de apelación deducido por la parte actora contra la Sentencia dictada por el Juzgado de

Primera Instancia, que declara no haber derecho a percibir remuneración por la actividad

mediadora de la parte actora. En este caso el corredor afirma que la vivienda estaba

reservada cuando aún seguía estando en venta. Deduce la AP de Alicante que “la actora

no cumplió adecuadamente su actividad mediadora ni contribuyó a la perfección del

contrato de compraventa de la vivienda cuya gestión se le había encomendado porque:

1.-) nunca se produjo la perfección del contrato entre la parte vendedora y los

compradores como consecuencia de su gestión mediadora; (…) 4.-) a pesar de afirmar

la actora que la vivienda estaba reservada a favor de los demandados, la vivienda seguía

mostrándose a compradores interesados por parte de otras inmobiliarias, lo que

evidencia que no se había perfeccionado el contrato de compraventa entre el vendedor y

los demandados como consecuencia de la gestión mediadora de la actora”.

Por lo tanto, en cumplimiento de las obligaciones señaladas en la cuestión 1, en

especial atención a las obligaciones accesorias, y ratificando el sentido del fallo de la

SAP arriba señalada, podemos afirmar que en el desarrollo de la actividad mediadora el

corredor ha de obrar con la diligencia de un ordenado comerciante, con lealtad y buena

fe (…), de tal manera que su pasividad o la falta de suministro de información veraz

sobre la situación de la vivienda (afirmar que la vivienda no estaba en venta cuando lo

seguía estando, y no informar al oferente del interés de un posible comprador) viene a

burlar la confianza depositada en el corredor por el comitente. Además, en conexión con

los hechos expuestos cabe entender que Mario podría hacer uso de la facultad de desistir

unilateralmente del contrato de mediación, puesto que conoció el interés de Ángel a través

de la gestión mediadora ejecutada por la segunda inmobiliaria. En esta misma línea la AP

de Alicante alega que carece la mercantil actora del derecho a exigir una comisión, pues

su actividad mediadora no fue eficaz para la perfección del contrato de compraventa.

Deba saber Alfa Hogar SL que la conducta del mediador en todo caso ha de ser

diligente y fiel69. Debe acomodar su actuación a las instrucciones recibidas por Mario, y

66 BOE nº 90 de 14-04-1997. 67 F. 4º, AC 2002\617. 68 F. 1º, JUR 2009\369489. Se afirma que” la falta de confianza de los demandados en la gestión mediadora

de la venta de la vivienda por parte de la actora al afirmar ésta que la vivienda estaba reservada sin que

lo estuviera realmente, justifica el desistimiento unilateral de aquéllos y la búsqueda de otra inmobiliaria

que mediara eficazmente en la venta de la vivienda, como así ocurrió”. 69 La STS 654/1994, de 4 de julio, RJ 1994/6427, declara improcedente el derecho a percibir su

remuneración al API por el incumplimiento del deber profesional de averiguar y hacer saber a las partes la



si prueba no haberlas recibido o para completarlas, el modelo de diligencia es el del buen

padre de familia para el corredor no profesional – arts. 110470 y 1719 CC71, éste último

para el mandatario), y el del comerciante para el profesional (art. 255 CCom, para el

comisionista72), y sirven como modelo de referencia las obligaciones establecidas para

los APIs por las organizaciones colegiales.

El artículo 13 de la ORDEN, de 29 de julio de 2014, por la que se aprueban los

Estatutos del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña,

establece que son deberes de los colegiados: a) Realizar sus actuaciones profesionales

con diligencia, eficacia, ética, deontología y reserva; b) Respetar y velar por el íntegro

cumplimiento del ordenamiento jurídico que afecte a sus funciones profesionales; i)

Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes, considerándose obligado a

proteger los intereses de los mismos; entre otros.

El deber de fidelidad incluye la ilicitud de obrar en contra de los intereses del

comitente, el no abandono caprichoso de la actividad voluntariamente comenzada, no

influir para hacer desventajosa las condiciones del contrato o no silenciar los hechos y

circunstancias que repercutieran sobre el crédito del comitente (informalidad o

insolvencia de la contraparte)73.

Caso distinto hubiera sido que se pudiera probar la realidad de la condición para

el devengo de la comisión, es decir, la eficacia de su actuación para la conclusión del

contrato principal: la SAP de Salamanca, de 19 de abril de 1996 considera procedente el

derecho a recibir su remuneración al corredor por las debidas gestiones de mediación

llevando a cabo la debida publicidad, y el acercamiento de compradores y vendedores,

facilitando así el que se realizase la operación, como medio para, dando vida a la gestión

o mediación encomendada, poder justificar el cobro de los honorarios estipulados74.

En relación a la requerida perfección y/o consumación del contrato de

compraventa, es doctrina consolidada de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal (STS

654/1994, de 4 de julio; RJ 1994/6427) la de que en el contrato de mediación o corretaje,

el derecho del agente al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que

quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), esto

es, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa

cuya gestión se le había encomendado – perfección que se entiende producida, desde que

el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo

verdadera situación jurídica y registral de los inmuebles objeto del contrato perfeccionado con su

intervención. 70 Art. 1104 CC: “I. La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que

exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del

lugar. II. Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento, se exigirá

la que correspondería a un buen padre de familia”. 71 Art. 1719 CC: “I. En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del

mandante. II. A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de

familia”. 72 El artículo 255 CCom establece que el comisionista hará lo que le dicte su prudencia y sea más conforme

al uso del comercio, cuidando el negocio como si fuera propio. 73 En relación al deber de diligencia, BLANCO CARRASCO sostiene que las obligaciones accesorias se

basan en el principio de buena fe, que afirma la necesidad de comportarse como se espera en función de la

confianza depositada en el gestor (servare fidem). BLANCO CARRASCO, Marta. El contrato de corretaje.

Revista de Derecho Privado, mes 3-4, 2005, p, 18 (consulta en VLex: Portal de contenido jurídico on-line). 74 F. 4º, AC 1996/649.



sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC) –

, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que

el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado

consumada – cuando real y efectivamente se haya producido el intercambio de

prestaciones, es decir, la efectiva entrega de precio y cosa objeto de compraventa.

La referida doctrina jurisprudencial75, toma por regla, salvo pacto expreso en

contrario, que el derecho del mediador al cobro de su comisión nace desde el momento

mismo en que el contrato de compraventa, objeto de la mediación, queda perfeccionado,

sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el

corredor. Además, en esta misma sentencia aclara el TS que el punto central de discusión

de este litigio no radica en determinar el momento a partir del cual nacía el derecho del

API al cobro de su comisión, sino en concretar si éste había cumplido o no los

inexcusables deberes profesionales que le incumben, para que el contrato pudiera

considerarse perfeccionado en los estrictos y correctos términos en que debió serlo76.

Por lo tanto, el TS fija como doctrina jurisprudencial de esta misma Sala que el

mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de

la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o

éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el

oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma77.

Pero de nuevo nos remitimos a la falta de cumplimiento de las obligaciones

accesorias (en especial al deber de diligencia), por lo que difícilmente podría alegar Alfa

Hogar SL en su posición de corredor el derecho a percibir remuneración por la perfección

del contrato de compraventa que finalmente resultó entre Mario y Ángel, es decir, aún

alcanzado el buen fin para el que fue encomendada su gestión y de la que desplegó en

apariencia sus efectos (reportaje fotográfico, decoración, gestión de visitas) no es

determinante para la conclusión de dicha compraventa78.

2. Pacto en exclusiva: implicaciones

Advierta que si de lo contrario hubiese mostrado la diligencia debida o pueda

probarla de forma efectiva, habiéndose perfeccionado el contrato principal una vez

expirado el término por el que se pactó la exclusiva, pero lo ha sido con la otra parte que

propuso el corredor (referido al potencial comprador, Ángel), podría llegar a estimarse el

derecho a la percepción de la comisión.79En tal caso, la jurisprudencia entiende por tanto

75 Ratificada en la citada STS 654/1994, de 4 de julio, F. 6º; RJ 1994/6427. 76 F. 6º RJ 1994/6427: “Cuando si, por haber cumplido el API sus aludidos e inexcusables deberes

profesionales, el comprador señor S. S. hubiera conocido la real y verdadera situación jurídica y registral

de las fincas el mismo no habría prestado su consentimiento para que el contrato quedara perfeccionado

en los equivocados términos en que lo fue”. 77 STS 228/2014, de 21 de mayo, RJ 2014\3330. 78 F. 7º RJ 1994/6427. Cabe entender que el contrato de compraventa objeto de litis habrá de quedar

perfeccionado en los términos convenidos, con el consiguiente cumplimiento por los APIs de sus

inexcusables deberes profesionales. 79 SAP de Asturias 34/2002, de 29 de enero, AC 2002/617, F. 3º: “La apelante incurre en un error cuando

sostiene que una vez extinguido el contrato quedaba en plena libertad para vender la vivienda a quien

quisiera sin tener que abonar comisión al agente. Ello sería cierto, aun mediando pacto de exclusive que



que los honorarios se devengan aunque haya finalizado el plazo de exclusiva, siempre

que el contacto entre los futuros contratantes haya sido por la gestión del corredor y pueda

reconocerse la efectividad de su gestión en la conclusión del negocio pretendido.

El pacto de exclusiva supone la limitación del oferente para concertar con otros

corredores la misma gestión solicitada a aquél con el que ha pactado la exclusiva80. Pero

dicho pacto no supone, que el propietario oferente no pueda, dada la voluntariedad del

encargo, concluir por el mismo el negocio pretendido81, ya que lo contrario sería privar

al propietario de su facultad de disposición consagrada en el artículo 348 CC82.

El TS postula que la exclusividad debe ser limitada a una duración razonable (STS

713/2010, de 15 noviembre, RJ 2010/8874); la cláusula por la que se estime el pacto de

exclusiva no puede entenderse vigente sine die, pues en tal caso, atendiendo al contrato

de compraventa buscado a través de la mediación, se perpetuaría el status de inmovilidad

del bien en caso de pasividad o inactividad del mediador, tal y como se muestra en este

caso durante la exclusividad del encargo. El corredor no obtiene la venta y ni se estaría

permitiendo al propietario oferente procurarla por otros medios.

Por tanto, lo que caracteriza la exclusividad del encargo de mediación es que la

facultad del dueño queda limitada para concertar la venta de su vivienda con el auxilio de

otros mediadores, pero no que el propio principal actúe por su cuenta. Además, la

mediación en exclusividad existe solo cuando como tal se configura de forma expresa en

el contrato y referida generalmente a un periodo de tiempo de meses, prorrogable o no

tácitamente según se prevea respecto de la existencia o no de un preaviso83.

3. Obligaciones del corredor: ¿de medios o de resultado?

Siguiendo el criterio jurisprudencial mayoritario ya señalado con anterioridad, el

mediador no puede garantizar el éxito de la operación, pues de lo contrario se requeriría

un pacto expreso o determinado por el uso. En este sentido, CREMADES GARCÍA

apunta que ya en la SAP de Barcelona, de 19 de febrero de 1991, se considera que “el

mediador no se obliga a conseguir el resultado, es decir, a la conclusión del contrato

principal, pero una cosa es que no se obligue en principio a obtener el resultado y otra

distinta es que tenga derecho al premio sólo por ejecutar su actividad mediadora. Cabe

aquí no consta, si la Agencia no le hubiera encontrado comprador alguno, pero si vendía el inmueble a

alguna de las personas que lo habían visitado por indicación y en compañía del Agente o sus dependientes,

la actividad de éste resultó eficaz y debe ser remunerada mediante la comisión correspondiente”. Línea

jurisprudencial contemplada por CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje

y estatuto del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p.239. 80 STS 783/1999, de 2 de octubre, RJ 1999/7007: “lo que caracteriza la exclusividad de encargo de

mediación es que la facultad del dueño queda limitada para concertar la venta de su vivienda con el auxilio

de otros mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta, en el sentido de establecer

contactos personales, sin clandestinidad ni intento de burlar los derechos del agente”. 81 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p.241. 82 Art. 348 CC: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las

establecidas en las leyes”, Causa alegada en F 4º de la STS 713/2010, de 15 noviembre, RJ 2010/8874. 83 REBOLLEDO VARELA, Ángel Luis; Compraventa a través de agente inmobiliario. Revista Doctrinal


Servicio Jurídico on-line de la Editorial Aranzadi, p. 23.



que esto se convenga (en cuyo caso la mediación se identificará con el propio

arrendamiento de servicios)”84. Es precisamente sobre este apunte del que podemos partir

para analizar si la obligación de Alfa Hogar SL se ha cumplido, y en su caso puede

reclamar su retribución o indemnización por incumplimiento de la obligación a la que

debe responder la parte oferente, tratando de ver si en su posición de corredor ha asumido

una obligación de medios o de resultado, y la incidencia de ésta con el hecho de revertir

la naturaleza del contrato jurídico asumido hasta ahora en este trabajo, con los atributos

propios del arrendamiento de servicios (arts. 1583-1587 CC).

SANCHEZ CALERO define el contrato de arrendamiento de servicios como “un

contrato en virtud de cual una de las partes se obliga, a cambio de una retribución, a

realizar una determinada actividad considerada en sí misma y no por su resultado”. El

propio contenido del contrato de servicios determina la obligación de realizar el servicio

comprometido: una obligación que lleva aparejada la de poner la diligencia necesaria en

la actividad comprometida85. Sobre este punto pone de manifiesto la doctrina una de las

diferencias fundamentales entre el contrato de mediación y el de arrendamiento de

servicios. La actuación prestada en el contrato de arrendamiento de servicios se refiere a

una obligación de medios, de hacer, “intuitu personae” (conforme determina el artículo

1161 CC). En cambio, en el contrato de mediación se precisa de la conclusión del negocio

principal, es decir, nos encontramos ante una obligación de resultado – la conclusión del

negocio principal, del mismo modo que en el arrendamiento de obra se persigue el

resultado útil del ejercicio de la actividad encomendada.

En ambos casos, el esquema del negocio jurídico que los define está basado en

una relación de confianza que existe entre el profesional y el cliente86.

Sin embargo, no hay una doctrina jurisprudencial unánime en este sentido.

Podemos considerar que el corredor en el supuesto a tratar asume una obligación de

procurar la ejecución de un contrato de compraventa, que pondrá en práctica con una

conducta diligente que le lleve a tal fin, conducta que podría haberse estipulado entre las

partes en términos de la prestación de una serie de servicios concretos. En este sentido, el

estudio de esta cuestión nos lleva a considerar la doctrina expuesta en la STS 105/2013,

de 8 de marzo87, sobre la interpretación y consiguiente cumplimiento de un contrato de

mediación en orden al derecho del mediador de recibir la correspondiente retribución88.


Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 67. 85 SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier; Curso de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones, contratos

y responsabilidad por hechos ilícitos, Ed. Tirant Lo Blanch, 8ª ed., Valencia 2016, p. 381-385. 86 No obstante, CREMADES GARCÍA considera que a partir de la liberalización para desempeñar

actividades inmobiliarias consagrada en la citada Ley 10/2003, con el consecuente aumento de personas

dedicadas al sector inmobiliario, a las que puede acudir el oferente, y el desarrollo de encargos compartidos

entre agentes inmobiliarios, no tiene mucho sentido hablar de “intuito personae”; lo que ahora cobra una

mayor importancia es el profesional, el cual por sus propios medios trata de llegar a la conclusión del

negocio pretendido (p. 73). 87 F. 2º, tercero y cuarto; RJ 2013/5523. 88 Entre las gestiones solicitadas en el encargo del oferente en este caso se incluye la búsqueda de compañías

y la negociación en proyectos de ampliación o adquisitivos de otras entidades como estrategia crecimiento

de una corporación.



La Sentencia de Primera Instancia conocedora de este asunto expone que el

mediador asume una obligación de medios consistente en una conducta diligente al fin

práctico esperado, con independencia de la ejecución o consumación del mismo (pues en

este caso litigioso el comitente ejercita opción de compra establecida a su favor). Sin

embargo, la Audiencia Provincial tuvo ocasión de considerar que la mediación o corretaje

tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido

de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador, sólo se

produce en el supuesto de que llegue a ejecutarse el contrato, o bien si la gestión ha dado

lugar a lo pactado por el oferente.

La Sala de lo Civil del TS conocedora del recurso de casación, reconoce al

contrato de corretaje con sustantividad propia, pues aunque tenga como posible finalidad

el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal

directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica

(ratificando la línea jurisprudencial expuesta en este trabajo). Parte el TS de tal

consideración para apuntar que el alcance de la gestión encomendada al mediador debe

resolverse al amparo de la existencia del propio contrato de mediación, rechazando que

su eficacia se haga depender de la proyección del negocio jurídico final: que el contrato

no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

Si abogamos por la atipicidad de la que parte el estudio de este trabajo, el

desarrollo técnico del contrato de mediación o corretaje se ha hecho de conformidad con

las ya citadas las figuras de la comisión mercantil y el mandato, así como a partir de su

consideración como contrato innominado, atípico, cuya regulación se ha ido configurando

por los elementos que definen a otros contratos típicos. El TS considera en base a ello que

la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha

formado parte de estos procesos de caracterización de la figura. De ahí que el TS ponga

de manifiesto la discutible caracterización de esta figura contractual, salvo pacto expreso

de las partes o por aplicación de los usos y costumbres, como una figura con obligación

de resultado, cuya perfección se estipule con la ejecución o consumación de una situación

jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de

actividad89.

El éxito de la intermediación inmobiliaria en el supuesto podría ser analizado

desde el punto de vista de la creación inicial del marco de vinculación precontractual en

favor del oferente, que le va a permitir la finalidad alcanzable de la perfección del

encargo, con independencia de su consumación. Para ello sería clave que la consideración

de la actuación del corredor hubiera determinado de forma efectiva tal fin, y que a la

misma se debiera la perfección de compraventa que finalmente tuvo lugar.

Por todo lo anterior, será clave la identificación de las tareas realizadas, de manera

que si sólo se han llevado a cabo las tareas propias para la conclusión del negocio principal

estaríamos ante un contrato de corretaje, mientras que si a dicha conclusión se ha llegado

de una manera indirecta o dentro de un encargo más amplio que con otras actividades a

realizar por el profesional, estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios; será

89 STS 105/2013, de 8 de marzo, RJ 2013/5523, F. 2º tercero fine: “Conclusión que afecta a la propia

estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de

retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho

que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato”.



la verdadera naturaleza del vínculo que mantenga con el cliente, la que pueda delimitar

ambos contratos.

Las gestiones concretas de los APIs, y por tanto el propio contrato de corretaje, se

encuentre dentro de un círculo más amplio donde se comprendan otro tipo de relaciones

contractuales entre las que también se puede dar el arrendamiento de servicios; pero eso

no desnaturaliza el peculiar contrato de corretaje.

V. IMAGINE QUE ALFA HOGAR SL INTERPONE UNA DEMANDA

CONTRA MARIO SANTOS EN RECLAMACIÓN DE UNA

REMUNERACIÓN Y UNA INDEMNIZACIÓN POR INCUMPLIMIENTO

CONTRACTUAL. ASESORE A MARIO, DESDE EL PUNTO DE VISTA

SUSTANTIVO Y PROCESAL, SOBRE LA POSIBILIDAD DE

INTERPONER UNA DEMANDA RECONVENCIONAL O, EN SU CASO,

DE CONSIDERARLO ADECUADO, UNA DENUNCIA PENAL

1. Cuestiones sustantivas

A) Ruptura del nexo causal

La actividad del corredor debe ser determinante para la perfección del contrato

principal. Para que exista nexo de causalidad en el contrato de corretaje, la acción

desplegada por el corredor y la perfección del contrato principal se han de identificar, es

decir, que el contrato objeto de corretaje se haya perfeccionado con la intervención

mediadora del corredor. Esta afirmación ha llevado a la doctrina a considerarla en caso

de que se cumplan las siguientes características: a) la actividad del corredor debe ser

causa próxima e inmediata de la conclusión del negocio, b) una actividad consciente y

voluntaria, esto es, prestada con “animus adimplendi contractus”, de forma que el efecto

causal no sea fortuito, c) no es necesario que la eficacia causal de la actividad del

mediador sea continua e ininterrumpida, pues el efecto causal de la actividad del mediador

puede subsistir sin esa continuidad y participación90.

En el supuesto objeto de estudio debe darse una necesaria relación de causalidad

entre las gestiones del corredor y el contrato principal. Pero parece difícil por los hechos

expuestos, y siguiendo el análisis de la cuestión 2 que se le pueda reconocer al corredor

que gracias a su gestión de mediación contribuyó a la conclusión del negocio pretendido,

pues lo que sí parece claro es que lejos de mostrar interés en llegar a dicha conclusión, el

corredor muestra con sus actos que no tiene ningún interés en facilitar la información

debida al posible comprador y al oferente, ocultando la situación en venta del inmueble y

el deseo de compra de Ángel. Por lo tanto, es lógico que la doctrina y la jurisprudencia


Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, pp. 249-250. PARRA LUCÁN, Mª Ángeles., y

CALATAYUD SIERRA, Adolfo, Acceso a la vivienda y contratación, Ed. Tirant lo Blanch, Valencia,

2015, p. 281.



admitan que al corredor le corresponde probar las gestiones que hay efectuado cuando se

ponga en duda, como es el caso, que las mismas suponen el antecedente de la perfección

del contrato de compraventa91.

La jurisprudencia destaca el deber de información que recae sobre el agente

inmobiliario profesional, tanto respecto del comprador como del vendedor, de manera

que puede surgir su responsabilidad por incumplimiento de dicha obligación y las

consecuencias que ello puedan tener sobre las vicisitudes del contrato (nulidad,

incumplimiento, sanción, etc). En otras palabras, es importante, en relación con las

posibles causas de resolución del contrato, si se deben a circunstancias de las que el

mediador debió de informar. En tal caso, no sólo repercute sobre sus honorarios, sino

sobre su propia responsabilidad patrimonial y así se ha declarado reiteradamente en la

jurisprudencia92.

B) Decisión unilateral de extinción de la relación obligatoria

Por lo expuesto hasta este punto, podemos considerar que Mario ha decidido poner

fin a la relación obligatoria que tenía con el mediador, una vez superado el pacto de

exclusiva, y decide poner sus medios personalmente y la gestión de otro corredor con el

fin de llegar al contrato principal (aquí nos remitimos al análisis previo de las

obligaciones, en especial al deber de diligencia del mediador, y a la pasividad mostrada

por el mismo).

La decisión unilateral de dar por finalizada una relación jurídica es admitida tanto

por el CC93 como por el CCom94. El encargo de la comisión, y así mismo cabe entender

el corretaje, no debe subsistir indefinidamente en el tiempo, sino que se realiza con la

intención de conseguir un fin, y es la conclusión del negocio principal. Como ya se ha

señalado, si no se realiza como consecuencia de la tarea del corredor, éste no tendrá

derecho a la comisión, con independencia de que se haya estipulado un plazo.

Cabe volver a señalar que, como en el presente caso, cuando se ha pactado la

exclusiva por un tiempo determinado, esto sólo supone que ningún otro agente

inmobiliario podrá intervenir durante el plazo de exclusiva. Mario espera a que dicho

plazo finalice, pero téngase en cuenta que la exclusiva no impide que lo concluya por sus

propios medios el oferente, o incluso, a pesar del pacto de exclusiva, lo realice otro

corredor – el oferente en éste último caso sería deudor de los daños y perjuicios

ocasionados al corredor inicial por la ruptura del pacto de exclusiva, pero nada más 95–.


Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, pp. 250-251. 92 REBOLLEDO VARELA, Ángel Luis; Compraventa a través de agente inmobiliario. Revista Doctrinal


Servicio Jurídico on-line de la Editorial Aranzadi, p. 8 93 Art. 1594 CC, referido al arrendamiento de obra; art. 1700.4 CC en relación al art. 1705 CC, referidos a

la sociedad; arts. 1732.1 y 2 y 1733 CC, referidos al mandato – revocación del mandante, renuncia por el

mandatario –. 94 Art. 279 CCom, referido al derecho de revocación del comitente. 95 Téngase en cuenta que en el supuesto de hecho del trabajo, al tiempo de la perfección del contrato de

compraventa, el plazo de exclusiva del contrato de corretaje ha terminado. Más adelante se identifica la



Incluso existiendo pacto de exclusiva en un periodo de tiempo determinado, el

oferente puede revocar el encargo, por aplicación analógica del contrato de mandato96 y

de la comisión mercantil.

El artículo 1733 CC permite al mandante revocar el mandato a su voluntad. En

términos similares lo hace el artículo 279 CCom reconoce al comitente la facultad de

revocar la comisión conferida al comisionista en cualquier estado del negocio. Reconoce

también la jurisprudencia que tanto el mandato como la comisión son revocables a

voluntad del mandante y del comitente, respectivamente, siendo regla general la

revocabilidad y excepción lo contrario ya porque se haya pactado expresamente la

irrevocabilidad o porque el contrato sirva de instrumento formal al negocio subyacente

(SSTS 7/2007 de 17 de enero97 y 1240/2007, 20 de noviembre98, sobre el mandato). En

especial, en relación al específico contrato de corretaje el TS ha respaldado su aplicación

analógica: “No sólo cabe aplicar analógicamente, en lo que sean de aplicación, los

preceptos relativos al mandato, aunque, desde luego, la mediación y el mandato son

contratos diferentes, sin perjuicio de que éste pueda añadirse a aquél, sino también, y

ello se ajusta mejor al supuesto de autos, los atinentes a la comisión mercantil, cuyos

preceptos bien pueden ser aplicados al caso de la gestión de la venta de pisos. En la

comisión, aun cuando se haya fijado un plazo de duración, cabe la revocación unilateral

del contrato, siempre que ésta obedezca a justa causa”99.

Por lo tanto, podemos considerar que la acción de Mario al comunicar a Alfa

Hogar SL que va a realizar gestiones por su cuenta una vez terminado el periodo de

exclusiva, responde a una declaración unilateral de voluntad dirigida a dar por terminada

la relación jurídica que les une, en virtud del encargo de colaboración para la venta de su

vivienda. La STS 713/2010, de 15 de noviembre100 estima que la declaración unilateral

de la voluntad dirigida a dar por válidamente extinguido entre las partes el vínculo

contractual, es aplicable como causa de extinción al contrato de corretaje, siempre que

concurra una verdadera voluntad revocatoria y de que la misma responda a una justa

causa.

En relación a la justa causa aprecia el TS que la razón de ser de la revocabilidad

se encuentra en que los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos producen

una relación jurídica basada en la confianza entre las partes: de ahí que su pérdida o

disminución abra la posibilidad de extinguirla a instancia de cualquiera de ellas, y, en

particular, en el caso del mandante o comitente, por medio de la revocación. Por lo tanto,

se entiende reconocido el derecho al oferente de revocar el negocio jurídico, es decir, de

implicación de la renovación tácita del contrato de intermediación en exclusiva (V.1.C) Propietario-

oferente como consumidor y el carácter abusivo de las cláusulas contractuales). 96 CREMADES GARCÍA, Purificación, Contrato de mediación o corretaje y estatuto del Agente de la

Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 65. 97 RJ 2007/673. 98 RJ 2008/20. 99 STS 360/2009, 25 de mayo, RJ 2009/3040, F. 1º. Afirma el TS que “la expresada aplicación analógica

resulta posible por la similitud que existe entre los negocios referidos, integrados, incluyendo el de

mediación, en los denominados contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos”. 100 RJ 2010/8874. F. 4º, sobre la aplicación analógica de los artículos 279 CCom y 1733 CC al contrato de

corretaje –se estima la existencia de justa causa para la revocación –.



no continuar con la relación de mediación tras sufrir una clara falta de confianza, así como

por la latente actuación desleal, contraria a la buena fe, del corredor inmobiliario101.

Y en respuesta a la posible reclamación de remuneración e indemnización por

daños y perjuicios, Mario está en posición de revocar la relación obligacional que le une

con Alfa Hogar SL como agente inmobiliario. Si tal hecho sucediese, la STS 713/2010,

de 15 de noviembre, estima que no crea en la contraparte el derecho a ser indemnizada a

menos que se pruebe que la revocación fue arbitraria.

La revocación, en virtud del artículo 279 CCom., no conlleva más derechos que

los devengados por los negocios en los que se haya mediado con anterioridad a que se

pusiera en conocimiento del mediador dicha voluntad revocatoria, estando la

indemnización reservada a casos en que la denuncia unilateral se torna en abusiva o

contraria a la buena fe. Por tanto, Alfa Hogar SL no podrá pedir más de lo que se refiera

a las gestiones realizadas antes de la revocación (lejos de admitirse, ya ha sido retribuido

por la actividad desarrollada por el mediador durante la exclusividad), decisión que

además se le ha comunicado (su decisión de seguir por su cuenta con la venta del

inmueble)102.

El apunte del TS anteriormente señalado, sobre la posible arbitrariedad de la

revocación (a menos que se pruebe que la revocación fue arbitraria), y por tanto la

consecuente admisión del derecho a la indemnización, se refiere al caso concreto de la

posible existencia de un plazo de preaviso pactado, por el que el oferente se

comprometiese a avisar de tal decisión con una antelación prefijada y no lo hubiera hecho,

y además cuando dicha decisión unilateral se muestre contraria a las exigencias de la

buena fe contractual o sea abusiva. Fundamentos doctrinales que identificamos con el

incumplimiento de lo acordado y/o en la omisión de la buena fe, en relación a los artículos

57 CCom. y 1258 CC (conforme a las exigencias de la buena fe, previsión del art. 7.1 y

2 CC). Sin embargo, advierte el Alto Tribunal que llegado el caso, el desistimiento podría

ir acompañado de una compensación para evitar un eventual enriquecimiento injusto del

comitente – en nuestro caso en relación al propio oferente o al segundo mediador –.

Por otro lado, en relación a la intención o voluntad verdaderamente exteriorizada,

aun no siendo posible conocer el verdadero sentido de la llamada telefónica y la intención

del oferente, recurre el TS al argumento reiterado de normas sobre la interpretación

contractual, que obligan, de no estar claros los términos empleados, a prescindir de la

interpretación gramatical, a no limitarse a la interpretación literal y buscar la verdadera

intención, que se ha de inferir de la conducta desplegada con carácter previo, simultáneo

o ulterior al acto en cuestión103.

En otro sentido, con la intención de hacer ineficaz la relación contractual objeto

de discusión, Mario podría requerir por reconvención la resolución104 del negocio

101 STS 1104/2008, de 13 de noviembre, RJ 2008/5918, sobre contrato de comisión mercantil; expone que

esta facultad de desistimiento unilateral, que es excepcional en el marco de las relaciones contractuales de

carácter bilateral, se explica por la naturaleza de las figuras contractuales basada en la recíproca confianza

(F. 1º). 102 STS 1104/2008, de 13 de noviembre, RJ 2008/5918, F.1º: “la comitente debía, además de responder de

las gestiones practicadas antes de la revocación, indemnizar a la comisionista por los daños y perjuicios

causados, sin que pudiera apreciarse la causa de fuerza mayor alegada por aquélla”. 103 STS 713/2010, de 15 de noviembre, RJ 2010/8874. F. 4º. 104 SÁNCHEZ CALERO, Fernando y SÁNCHEZ CALERO GUILARTE, Juan; Instituciones de derecho

mercantil. Vol.II, Ed. Aranzadi, Navarra, 2015., p.199.



jurídico. La facultad y las acciones resolutorias se encuentran previstas en el artículo 1124

CC, con arreglo al cual “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en

las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpla lo que le incumbe”.

En nuestro caso, según el precepto citado, el perjudicado, por la falta de diligencia debida

del mediador, y para el reconocimiento de su intención revocatoria, anterior a conocer

posiblemente el incumplimiento de las obligaciones de Alfa Hogar, podrá ejercer la

facultad de resolver el negocio jurídico.

Por regla general, no tiene derecho a pedir la resolución el contratante

incumplidor, salvo cuando haya un incumplimiento anterior de la otra parte – caso que

podríamos estimar aquí –: por aplicación analógica al contrato de corretaje, señalada con

anterioridad, los deberes de información del mandatario para dar cuenta de sus

operaciones (art. 1720 CC) y del comisionista, sobre las noticias que interesen al buen

éxito de la negociación (art. 260 CCom); que incluyen las de comunicar al oferente todas

las circunstancias que conozca el corredor que puedan influir en la celebración del

contrato; y de consulta, cuando las circunstancias requieran especiales instrucciones o

indicaciones por la anormalidad de la situación o deba separarse de las recibidas para no

perjudicar el negocio pretendido (art. 255 CCom).

Además, la resolución supone volver al estado jurídico preexistente, como si el

contrato nunca se hubiera concluido, y, en principio, lleva consigo la obligación de

restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra, sin perjuicio de que pueda adoptarse

otra solución respecto a la devolución o no de parte del precio abonado – importe de los

gastos desembolsados durante la exclusiva –.

C) Propietario-oferente como consumidor y el carácter abusivo de las cláusulas

contractuales

Según el artículo 3 de la Ley 2/2012, de 28 de marzo, de Protección de

Consumidores y Usuarios de la Comunidad de Galicia105 es consumidor toda persona,

física o jurídica, que adquiere o utiliza, o a la cual se le oferta, como destinatario final,

un bien, cualquiera que sea su naturaleza, o un servicio, cualquiera que sea la forma y

actividad en que consista, y cualquiera que sea la naturaleza, pública o privada,

individual o colectiva, de aquellos que los produzcan, importen, faciliten, abastezcan o

expidan, siempre que el destino final del mismo sea su uso personal, familiar o colectivo,

ajeno a una actividad empresarial, profesional o artesanal. En el segundo párrafo del

mismo artículo, se establece que están privados de esta consideración quienes sin

constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes

o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación,

comercialización o prestación a terceros.

En relación a nuestro supuesto, de la lectura del citado precepto, podemos extraer

que el propietario de un inmueble, en el marco de una relación no habitual, acude a la

intermediación inmobiliaria, es destinatario final en el sentido de la norma indicada. Lo

que aquí interesa es el servicio, es decir, la prestación debida del contrato de corretaje, y

105 BOE nº 101 de 27-04-2012.



no la finalidad del contrato principal. Es del propio contrato de mediación inmobiliaria

del que hay que disponer un encargo final.

El servicio de intermediación inmobiliaria es una relación de consumo, esto es,

tiene como destinatario final al propietario comitente cuando, a diferencia del corretaje

mercantil o cualquier tipo de mediación entre empresas, el cliente no utiliza el servicio de

intermediación como pieza de una cadena de comercialización, sino como necesidad

impuesta por la conveniencia de desprenderse de un bien para destinar el producto al

ahorro privado o para adquirir otro que reemplace a éste. La condición de consumidor es

la que justifica en este caso la contratación del servicio, mientras que en el corretaje entre

empresas, es la agilidad de las transacciones la que impone la necesidad106.

Puede utilizarse como argumento complementario a lo dicho lo dispuesto en el ya

citado artículo 4 de la Ley 10/2003, que entiende que la no exclusividad de los APIs para

el desempeño de la función de mediadores inmobiliarios se establece sin perjuicio de los

requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa

reguladora de la mediación inmobiliaria.

Por lo tanto, en este caso, el cliente es consumidor respecto del servicio de

mediación, que no respecto de la relación de compraventa, a pesar de que respecto de

ésta, ni es sujeto obligado por el RD 515/1989, de 21 de abril, que protege a los

consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y

arrendamiento de vivienda, ni es sujeto protegido por éste.

Respecto al contenido del contrato, como hemos tenido ocasión de señalar se

analiza ahora la consideración en su caso de una posible prórroga tácita del pacto de

exclusiva y el devengo de comisiones por la mera aproximación entre futuros

contratantes. Estaríamos en presencia de cláusulas no negociadas individualmente, que

pueden por lo tanto ser consideradas abusivas si concurren en ellas alguna de las

circunstancias previstas en las normas de protección de los consumidores.

La Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación107,

define las mismas como aquellas cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato

es impuesta por una de las partes, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser

incorporadas a un número indeterminado de contratos (art. 1). En el artículo 8 de la misma

Ley se considera la nulidad de las referidas cláusulas que contradigan la presente y

cualquier norma imperativa o prohibitiva, y en particular cuando sean abusivas,

entendidas como tales las incorporadas en un contrato celebrado con un consumidor108.

En relación al propio contrato de corretaje, nos referiremos al artículo 82 del RDL

1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General

para Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias109, que

considera cláusulas abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y

todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de

la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de

106 GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen, El carácter de consumidor de una empresa de mediación

inmobiliaria. Posible carácter abusivo de determinadas cláusulas del contrato, CESCO: Centro de

Estudios de Consumo, Universidad Castilla-La Mancha, 2006. 107 BOE nº 89 de 14-04-1998. 108 La referida Ley tiene por objeto la transposición de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril

de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. 109 BOE 287 de 30-11-2007.



los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Las mismas serán

nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas110.

Determinadas cláusulas adolecen de un carácter abusivo que el propietario

oferente puede alegar, observando en perjuicio del mismo como consumidor, un

desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del

contrato.

- Renovación tácita del contrato de intermediación en exclusiva:

La mediación puede encargarse con el carácter de exclusiva, pero según la

jurisprudencia, en este caso, no puede pactarse con carácter indefinido. Lo que es

característico del particular contrato de mediación es pues que su duración no puede ser

indefinida y ha de entenderse la exclusiva limitada al plazo fijado por los contratantes.

De lo contrario, se obligaría al oferente a permanecer en la incertidumbre de si llegaría o

no a obtener la meta propuesta por el encargo conferido o desperdiciar alguna ocasión

para la consecución de tal finalidad, con posible merma de sus intereses patrimoniales,

que quedarían supeditados a la inactividad o negligencia del agente autorizado111. El

hecho de fijar un preaviso para paralizar la prórroga automática resulta una carga

desproporcionada para el consumidor, pues asumiría el deber de adelantarse a la fecha de

terminación del plazo de la exclusiva para evitar un carácter indefinido del contrato112.

- Devengo de las comisiones por la mera localización de comprador:

Como hemos señalado, en determinados casos la jurisprudencia incluso ha llegado

a reconocer la posibilidad de que, aunque el contrato no llegue a celebrarse, el agente

cumple la mediación cuando obtiene el compromiso del tercero de adquirir el bien

ofertado, siempre que la frustración del contrato se deba a hechos ajenos a la voluntad del

agente. Sin embargo, si el contrato no llega a celebrarse por causas no imputables al

oferente, es abusiva la cláusula que, en tal caso, impone al cliente la obligación de pagar

los honorarios113. En nuestro caso por tanto, contemplar la posibilidad de que Alfa Hogar

pueda recibir honorarios en tal caso, podría en el mismo sentido ser calificado como

conducta abusiva por parte del agente corredor.

- Sobre la perfeccionamiento de una venta a favor de personas presentadas por

el agente al cliente en el año posterior a la caducidad del encargo:

Esta observación responde a la doctrina consolidada ya expuesta: el mediador

habrá cumplido el contrato y tendrá derecho a los honorarios si la perfección del contrato

estuvo propiciada por la intervención del agente, fuera o no exclusiva con independencia

de que el negocio se celebrase después del plazo establecido para la mediación114. A

estos efectos, la prueba de la intervención del agente en la fase de negociación previa a la


Propiedad Inmobiliaria, Ed. Dykinson, Madrid, 2009, p. 279. 111 STS de 21 de mayo de 1992, RJ 1992/4272, en F.4º. 112 GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen, El carácter de consumidor de una empresa de mediación

inmobiliaria. Posible carácter abusivo de determinadas cláusulas del contrato, CESCO: Centro de

Estudios de Consumo, Universidad Castilla-La Mancha, 2006. 113 SAP de Valencia 83/1999, de 28 de enero, AC 1999/10: caso de compra frustrada por la imposibilidad

de conseguir un préstamo hipotecario, que también debía ser gestionado por el agente. 114 Como en el ya señalado F. 3º de la SAP de Asturias 34/2002, de 29 de enero, AC 2002/617.



celebración del contrato determina el derecho a la retribución aunque finalmente éste no

intervenga en la celebración) o aunque las condiciones finales del contrato difieran de las

señaladas en la mediación. No parece por tanto apropiado hablar en este caso de cláusula

abusiva, recayendo la exigibilidad de su cumplimiento en nuestro supuesto en la prueba

del efectivo ejercicio de la actividad del mediador.

D) Responsabilidad civil frente a la responsabilidad penal

La diferencia que separan al dolo civil y penal en el ámbito de las relaciones

contractuales es un tema al que la jurisprudencia no ha dado una clara solución. En la

mayoría de las ocasiones atiende el TS al momento del engaño para determinar si

concurría en un sujeto el dolo civil o penal en un negocio jurídico: si el sujeto ya en el

momento del contrato albergaba la intención de incumplirlo, podríamos estar en presencia

de un delito de estafa (arts. 248 y ss. CP), en cambio si la intención de incumplir surgía

después de la conclusión del contrato, se trataría de un mero dolo civil115.

El TS establece que el dolo de la estafa debe coincidir temporalmente con la

acción de engaño, pues es la única manera en la que cabe afirmar que el autor ha tenido

conocimiento de las circunstancias objetivas del delito. Sólo si ha podido conocer que

afirmaba algo como verdadero, que en realidad no lo era, o que ocultaba algo verdadero

es posible afirmar que obró dolosamente. Por el contrario, el conocimiento posterior de

las circunstancias de la acción, cuando ya se ha provocado sin dolo del autor, el error y la

disposición patrimonial del supuesto perjudicado, no puede fundamentar el carácter

doloso del engaño116.

Por lo tanto, el engaño y el correspondiente ánimo engañoso han de surgir

inicialmente, a diferencia del dolo civil que tiene carácter subsequens, apareciendo

posteriormente a la conclusión de un negocio lícito contraído de buena fe, en su fase de

cumplimiento y ejecución. Este criterio es el que nos permite distinguir para el supuesto

que acontece la distinción entre la estafa y el dolo de incumplimiento obligacional (art.

1101 CC).

En palabras del TS, si el engaño es el nervio y alma de la infracción, elemento

fundamental en el delito de estafa, la apariencia, la simulación de un inexistente

propósito y voluntad de cumplimiento contractual en una convención bilateral y

recíproca supone el engaño bastante para producir el error en el otro contratante. En el

ilícito penal de la estafa, el sujeto activo sabe desde el momento de la concreción

contractual que no querrá o podrá cumplir la contraprestación que le incumbe. Así la

criminalización de los negocios civiles y mercantiles, se produce cuando el propósito

defraudatorio se produce antes o al momento de la celebración del contrato y es capaz de

115 DOPICO GÓMEZ-ALLER, Jacobo; Estafa y dolo civil: criterios para su delimitación, Revista xurídica

da Universdade de Santiago de Compostela, Vol. 21, nº 1, 2012, p. 11. 116 STS 435/2010, de 3 de mayo, RJ 2010/5577: “En punto a las diferencias entre el dolo civil y penal, en

el delito de estafa, esta Sala Casacional lo relaciona con el momento de su aparición, y ello porque si el

dolo del autor ha surgido después del incumplimiento, estamos, en todo caso, ante un “dolus subsequens”,

ordinariamente atípico”.



mover la voluntad de la otra parte, a diferencia del dolo subsequens del mero

incumplimiento contractual.

En el supuesto objeto de estudio, cabe por tanto contemplar dicho engaño

producido por Alfa Hogar SL, como elemento básico objetivo del delito de estafa, como

consecuencia de ello Mario desembolsa lo requerido por los servicios contratados en

apariencia – error imputable al engaño – que han llevado a la víctima a un perjuicio

patrimonial. El acto de disposición patrimonial ha sido consecuencia del error causado

(Mario se ha visto engañado a entregar dinero por gastos no justificados).

2. Cuestiones procesales

La reconvención es el acto procesal que realiza el demandado por el cual el

demandado formula una pretensión contra el demandante, aprovechando el proceso que

éste ha promovido en su contra117. De forma breve señalamos los requisitos que se

recogen en los artículos 406 y ss. de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

(en adelante, LECv) sobre el régimen general de la reconvención.

Formalmente se requiere de una formulación expresa y clara (art. 406.3 LECv),

por lo que no cabe la reconvención implícita en la contestación a la demanda118. El

momento de formular la reconvención será el de la presentación de la contestación a la

demanda, no pudiendo admitirse si antes ni después de la contestación a la demanda. Y

se procederá a su formulación escrita justo a continuación de la contestación, dando

carácter de unidad documental, ajustándose a la forma que el artículo 399 LECv atribuye

la demanda. La LECv requiere que la presentación que se introduce por la reconvención

sea susceptible de ser tramitada por el mismo juicio que la interpuesta por la demanda.

Contempla además la referida LECv en el artículo 406.2, respecto a la

competencia objetiva, que se exige identidad por razón de la materia o la cuantía.

Siguiendo un criterio objetivo, según el artículo 406.1 LECv, sólo se admitirá a

reconvención si existe conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la

demanda principal.

Las pretensiones que deduzca el demandado en la contestación y en su caso en la

reconvención, se sustanciarán y resolverán al propio tiempo y la misma forma que las que

sean objeto de la demanda principal (art. 409 LECv).

En nuestro supuesto, se le reconoce a Mario como parte demandada la capacidad

procesal para la interposición de reconvención. Recogiendo lo expuesto hasta ahora,

además de alegar la absolución de las causas a él imputadas por la demanda precedente,

podrá pedir que se le reconozca el cumplimiento de sus obligaciones frente al

incumplimiento de la parte actora, Alfa Hogar SL, hecho que le motivó a la revocación

de la relación contractual y se tenga ahora por resuelto el contrato de mediación por

117 ÁLVAREZ ALANCÓN, Arturo et al.; Derecho Procesal Civil, Tomo I, Ed. Andavira, Santiago de

Compostela (A Coruña) 2013, p.212. 118 “La reconvención habrá de expresar con claridad la concreta tutela judicial que se pretende obtener

respecto del actor y, en su caso, de otros sujetos. En ningún caso se considerará formulada reconvención

en el escrito del demandado que finalice solicitando su absolución respecto de la pretensión o pretensiones

de la demanda principal”.



incumplimiento de las obligaciones y por la inclusión las posibles cláusulas de carácter

abusivo en relación a la prórroga tácita de la exclusividad y al devengo de las comisiones

por la mera localización de comprador; además de que obligue a la parte actora la

restitución de los gastos desembolsados durante la exclusiva.



VI. CONCLUSIONES

1º.- El estudio del supuesto planteado nos sitúa en la esfera del conjunto de

contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la

prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de

futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario.

Parece lógico pensar que la naturaleza de las relaciones contractuales que surgen en el

ejercicio de actividades de asistencia y de colaboración entre individuos, sean cada vez

más frecuentes en una sociedad globalizada y de la que se exigen servicios especializados.

Este contexto está sirviendo como una gran base para el desarrollo de modalidades

contractuales innovadoras y de diversa índole, y de la inevitable conexión y trasferencia

entre diferentes parcelas de la economía y de la sociedad.

2º.- Es una realidad que la existencia de las distintas relaciones jurídicas que

surgen en torno a dichas modalidades no están recogidas como tal en nuestro

ordenamiento jurídico, pero es más, los negocios jurídicos que a día de hoy ha

contemplado el legislador no reflejan incluso realidades contractuales de las que existe

una verdadera tradición en el seno de la teoría del derecho de las obligaciones y los

contratos.

3º.- El contrato de mediación o corretaje es un ejemplo de contrato atípico,

consensual, bilateral e innominado, que toma de las normas generales de la contratación,

usos y costumbre, y de los sistemas normativos de figuras contractuales que tanto la

doctrina como la jurisprudencia se has servido para configurar como negocio jurídico en

sí mismo a la mediación, con la consistencia de una sólida estructura normativa.

4º.- Los hechos objeto de discusión ponen de manifiesto por un lado, la

importancia del cumplimiento de los derechos y obligaciones que envuelven a las

relaciones contractuales onerosas, de cuya naturaleza sinalagmática se espera que del

ejercicio de las partes en un negocio jurídico, tendente a la conclusión de un fin, se

desarrollen recíprocamente lo convenido por ellas sin lesionar los intereses de dichos

intervinientes; y por otro lado, el establecimiento del ejercicio de dichos derecho y

obligaciones en un marco temporal, de cuyo cumplimiento se derive el devengo de las

ganancias que deban retribuirse entre las partes.

5º.- La conexión entre la actividad desarrollada por el corredor y la perfección

final del contrato de compraventa, como presupuesto para el cumplimiento de la

condición de resarcir la comisión pactada al mediador inmobiliario en este supuesto

parece difícil de probar. En el desarrollo de la actividad mediadora, y en base a lo que se

espera de la gestión como profesional, que se ve acogido al cumplimiento de un estatuto

ético y deontológico, el corredor no ha obrado en este caso con la diligencia de un

ordenado comerciante, con lealtad y buena fe, de tal modo que su pasividad y la falta de

suministro de información veraz sobre la situación de la vivienda ha burlado la confianza

depositada en el corredor por el comitente, pues en contra de lo que opina parte de la

doctrina, considero que la relación entre un oferente y un API, se asienta sobre una

verdadera relación de confianza, en la que entran en juego bienes e intereses muy

particulares.



6º.- A tenor de los argumentos jurisprudenciales y doctrinales expuestos, se estima

la facultad del oferente de desistir unilateralmente del contrato de mediación, y muestra

de forma clara su intención de revocar y dar por finalizada la relación jurídica con Alfa

Hogar SL., y por lo tanto desestimar en su caso el pago de comisión u honorarios, o

remuneración alguna al mediador, así como por la indemnización de daños y perjuicios

por incumplimiento contractual, sobrevenido por su propio incumplimiento y no por

causas imputables al oferente, quien no pone impedimento posterior para que la

compraventa se perfeccione.

7º.- Incluso, una relación, que a la luz de las normas de protección de

consumidores y usuarios no admite el arbitrio del oferente de designar unilateralmente

condiciones del contrato que hagan del mismo su imposibilidad de perfección pues es en

este caso no cabría admitir la sujeción del oferente al aleas, para hacer valer una duración

indefinida ni indeterminada del contrato de corretaje, es decir, del ejercicio de gestiones

por las que reclamar un resarcimiento continuado.

8º.- Con todo se admite aquí la doctrina mayoritaria de la jurisprudencia por la

que ha de entenderse sometido el devengo de la comisión a la perfección del contrato de

compraventa, al margen de garantías adicionales que puedan establecer las partes,

siempre y cuando de su verdadera gestión se deba el fin para el que fue convenida su

colaboración. Se ha contemplado por último la estrecha línea que separa al dolo civil y la

estafa, para cuya determinación es clave el momento del engaño, para determinar si

concurría en un sujeto el dolo civil o penal en un negocio jurídico.

9º.- En cualquier caso, se ha podido apreciar como la atipicidad contractual, los

acuerdos no escritos que subyacen y complementarios a la actuación del intermediario y

de los propios contratantes, y las actuaciones directas con y del tercero intermediador,

propician múltiples problemas cuya casuística jurisprudencial ha ido sistematizándose,

utilizando según convenga para cada caso el contrato de figuras análogas al contrato de

corretaje.



VII. BIBLIOGRAFÍA

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VIII. JURISPRUDENCIA

1. Tribunal Supremo

STS de 6 de octubre de 1990, RJ 1990/7478.

STS de 21 de mayo de 1992. RJ 1992/4272.

STS 1140/1993, de 30 de noviembre. RJ 1993/9222.

STS 654/1994, de 4 de julio. RJ 1994/6427.

STS de 5 de febrero de 1996, RJ 1996/1088.

STS 783/1999, de 2 de octubre. RJ 1999/7007.

STS de 17 de noviembre de 1999. RJ 1999/8219.

STS 914/2000, de 21 de octubre. RJ 2000/8811.

STS 591/2006, de 13 de junio. RJ 2006\3368.

STS 7/2007 de 17 de enero. RJ 2007/673.

STS 348/2007, de 30 de marzo. RJ 2007/2412.

STS 1240/2007, 20 de noviembre. RJ 2008/20.


STS 360/2009, de 25 de mayo. RJ 2009/3040.

STS 174/2010, de 18 de marzo. RJ 2010/3908.

STS 435/2010, de 3 de mayo. RJ 2010/5577.

STS 713/2010, de 15 noviembre. RJ 2010/8874.

STS 878/2011, de 25 noviembre. RJ 2012/3399


STS 105/2013, de 8 de marzo. RJ 2013/5523.

2. Audiencias Provinciales

SAP de Salamanca, de 19 de abril de 1996. AC 1996/649.

SAP de Valencia 83/1999, de 28 de enero. AC 1999/10.



SAP de Baleares 15/2000, de 14 de enero. AC 2000/3444.

SAP de Asturias 34/2002, de 29 de enero. AC 2002\617.

SAP de Barcelona de 18 de octubre de 2002. JUR 2003/168207.

SAP de Madrid 410/2005, de 28 de septiembre. JUR 2005/257898.

SAP Murcia 367/2005, de 7 de diciembre. JUR 2006\56884.

SAP de Alicante 270/2009, de 30 de junio. JUR 2009\369489.

SAP de Barcelona 255/2016, de 25 de mayo. JUR 2016/213712.



IX. LEGISLACIÓN

Real Decreto, de 22 de agosto de 1885, por el que se publica el Código de Comercio.

Real Decreto, de 24 de julio de 1889, Código Civil.

Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los

Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central.

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, que protege a los consumidores en cuanto a la

información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda.

Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia.

Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo y de Colegios

Profesionales.

Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberación en el Sector

Inmobiliario y de Transportes.

Ley 10/2003, 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector

Inmobiliario y Transportes.

Ley 26/2006, de 17 julio, de Mediación de Seguros y Reaseguros Privados.

Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos

Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su

Consejo General.

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley General para Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes

complementarias.

Ley 2/2012, de 28 de marzo, de Protección de Consumidores y Usuarios de la Comunidad

de Galicia.

ORDEN, de 29 de julio de 2014, por la que se aprueban los Estatutos del Colegio Oficial

de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña.

compraventa a través de agente inmobiliario

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