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Cómo y de qué manera actuarante las prácticas de mobbing inmobiliarioGuía Práctica

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Autor© 2004 Pedro Tuset del Pino

Editor© Difusión Jurídica y Temas de Actualidad, S.A.Consell de Cent, 413-41508009 BARCELONATel. 93 246 93 88 - Fax 93 232 16 11e-mail: [email protected]: A-59888172Depósito Legal: ????????ISBN: 84-95545-75-6

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Cómo y de qué manera actuarante las prácticas de mobbing inmobiliarioGuía Práctica

Pedro Tuset del Pino

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A mi esposa María del Pilar y a mis hijos Cèlia y Daniel,verdaderas y únicas almas de mi existencia.

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Artículo 47 de la Constitución Española de 1978

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna yadecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias yestablecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regu-lando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impe-dir la especulación.

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cuadernos 11prácticos

Sumario

I. INTRODUCCIÓN. EL MOBBING. CONCEPTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

II. EL MOBBING EN EL SECTOR INMOBILIARIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1. ¿De qué manera se manifiesta? Diferentes comportamientos y actuaciones por parte del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2. Cómo actuar si...: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

a) No se le permite al arrendatario pagar la renta mensual. . . . . . . . 37

b) Nos cortan los suministros de agua, luz, gas o teléfono . . . . . . . . 42

c) No se realizan las reparaciones necesarias o urgentes en la vivienda o en la finca. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

d) El arrendador se propone realizar obras de mejora . . . . . . . . . . . 47

e) Se nos intenta cobrar gastos por obras no necesarias o suntuosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

f) Se nos incrementa el precio de la renta mensual de manera excesiva o abusiva, o se nos repercute servicios u otros gastos no pactados en contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

g) Actividades promovidas por el arrendador que perturben de hecho o derecho el uso de la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

h) Reuniendo el arrendatario la condición legal de minusválido, se le impide realizar obras de adaptación en la vivienda. . . . . . . . 51

i) El arrendador vende la vivienda a un tercero . . . . . . . . . . . . . . . . 51

j) El cónyuge titular del arrendamiento obtiene la separación, divorcio o nulidad del matrimonio y se impide continuar en el uso de la vivienda al otro cónyuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

k) Si habiendo fallecido el arrendatario, el arrendador impide a los herederos subrogarse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

l) Si el arrendador no respeta la duración del contrato o la de sus prórrogas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

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3. Una vez detectado y comprobado el mobbing, ¿qué acción legal puede llevarse a cabo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

a) La denuncia ante los servicios municipales competentes en materia de vivienda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

b) La demanda civil en reclamación de la cesación de la conducta del arrendador, en defensa de sus derechos o solicitando la resolución del contrato de alquiler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

c) La denuncia y la querella penales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

4. ¿Cuándo puedo pedir un abogado y un procurador de oficio, y qué servicios se incluyen en la asistencia jurídica gratuita? . . . . . . . . 77

III. CONCLUSIONES. PROPUESTAS DE FUTURO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Anotaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

IV. ANEXOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

1. Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Medidas para la aplicación del principio de igualdad de trato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

2. LEY 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

3. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, reguladora de los Arrendamientos Urbanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

4. Contrato de arrendamiento de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

5. Demanda civil reclamando al arrendador el importe de las reparaciones necesarias de conservación realizadas en la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

6. Demanda de juicio verbal, sobre desahucio por impago de rentas y expiración del plazo contractual convenido, así como en reclamación de rentas vencidas e impagadas . . . . . 211

7. Denuncia penal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

8. Querella criminal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

9. Texto íntegro del Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de abril de 2004, resolviendo el primer caso de mobbing inmobiliario en España. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

10. Direcciones y enlaces de interés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

Cómo y de qué manera actuar ante las prácticas de Mobbing Inmobiliario

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I. INTRODUCCIÓN. EL MOBBING. CONCEPTO

Resulta un hecho cierto que el problema de la vivienda es, con cre-ces, uno de los más graves y acuciantes de nuestro país. Basta conobservar los informes elaborados por el Instituto Nacional deEstadística (INE) o el Banco de España (BE) para comprobar la espi-ral de incremento de los precios, tanto por lo que se refiere a la ventacomo al alquiler de viviendas.

Cualquiera de nuestros periódicos, en su sección inmobiliaria, esfiel reflejo de esta situación. Pisos de segunda mano, sin ascensor,situados en los bajos, sin iluminación natural y por reformar, se ven-den o alquilan por precios desorbitados que especulan con la necesi-dad de un bien de primera necesidad. Y lo mismo ocurre con los pisosnuevos, situados en ciudades dormitorio o en el extrarradio de la ciu-dad, deficientemente comunicados y con una superficie útil aprove-chada al máximo, cuyos costes, financiados a través de créditos hipo-tecarios prácticamente vitalicios y hereditarios, engrandecen y conso-lidan el futuro de las entidades bancarias y el beneficio sin par de lasconstructoras que operan en el mercado.

Si a esto añadimos el descenso de los intereses por préstamos,las facilidades en la concesión de hipotecas, la creciente ofertainmobiliaria y el apego a la propiedad, no es de extrañar que losespañoles estemos endeudados con los bancos y las cajas de aho-rro en una media de 17.977 euros, 2.000 euros más que hace unaño (1).

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Dicho de otro modo, el esfuerzo para acceder a una vivienda depropiedad se traduce en que cada español necesita invertir un 59,7por ciento de su salario, considerando una retribución media de22.489,44 euros al año y un precio por vivienda nueva de 1.287,73euros por metro cuadrado y de 1.237,83 euros para la usada.

No es de extrañar, pues, que los partidos políticos hayan apostado deci-didamente por incluir en sus más recientes programas electorales la crea-ción de viviendas protegidas a bajo coste. Así, mientras el actual gobiernodel PSOE, por medio del Ministerio de la Vivienda, quiere implantar unnuevo plan de vivienda y suelo que facilite a lo largo de esta legislatura elacceso a una vivienda a 180.000 familias cada año, el Partido Popular secomprometió a sacar al mercado viviendas de precio limitado por 165.000euros, en tanto que el gobierno de coalición catalán ha prometido la crea-ción de 42.000 viviendas protegidas, de las que la mitad serían de alquiler.

Ahora bien, tampoco las viviendas de alquiler pasan por unmomento boyante, porque si los precios de los pisos de propiedadsubieron un 15 por ciento en los últimos tres años, los alquileres lohicieron en el año 2003 un 4,3 por ciento, lo que supone, según elINE, un ritmo de encarecimiento de un 65,3 por ciento por encima dela inflación acumulada en el último año, que fue del 2,6 por ciento. Yes que desde 1990 hasta diciembre de 2003, el precio de los alquile-res se incrementó un 121,9 por ciento, casi el doble del 67,7 por cien-to de lo que subió la vida en ese mismo periodo.

Es decir, un alquiler de 600 euros en enero de 1990 costaría ahora1.006 euros si el precio de los alquileres se hubiese encarecido lomismo que la inflación, pero la realidad es que cuesta 1.331 euros.

Con estos precedentes, no es de extrañar que el afán inmobiliarioextienda sus tentáculos hasta extremos nunca antes sospechados, enlo que a todas luces es una pura y dura actitud especulativa, adop-tando contornos que rayan en lo delictivo.

Tal es el caso de lo que últimamente se viene denominando como“Mobbing inmobiliario”, expresión anglosajona donde el sustantivo“mob” es el gentío, la multitud, el vulgo, la plebe o el populacho, mien-tras que el verbo “to mob” significa acosar, atropellar, atacar en masa. (2)


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Este acoso viene siendo entendido como la presión que realizan cier-tos propietarios e inmobiliarias (en la mayoría de los casos, grupos empre-sariales y multinacionales que han comprado por entero un edificio),sobre los inquilinos de las viviendas para que éstos, que suelen pagaralquileres de baja renta, abandonen sus casas “voluntariamente” o, en elpeor de los casos, se vean inmersos en un procedimiento de desahucio,renunciando a su legítimos derechos de permanencia en el uso de lavivienda o a percibir las indemnizaciones legalmente establecidas.

En el fondo de la cuestión laten intereses económicos y especula-tivos que han dado forma a estas conductas del todo punto ilegales,con el propósito de recuperar el uso de las viviendas cedidas en alqui-ler y destinarlas a su venta, aunque como podremos comprobar a lolargo del presente libro, no siempre sea ésta la finalidad perseguida.

Sea como fuere, los actos de presión a que se vean sometidos losinquilinos por parte de los propietarios puede suponer una afrentacuando no una clara vulneración de diversos derechos fundamentalesrecogidos por la Constitución española (CE), tales como:

a) La igualdad ante la ley sin afectación de ninguna discriminaciónpor razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cual-quier otra condición o circunstancia personal o social (art. 14).

b) El derecho a la integridad física y moral, y a no ser someti-do a un trato inhumano o degradante (art. 15).

c) El derecho a la libertad ideológica, religiosa y de culto (16).

d) El derecho al honor, a la intimidad personal y familiar, y a lapropia imagen (art. 18).

e) El derecho a expresar y difundir libremente los pensamien-tos, ideas y opiniones, y a comunicar y recibir librementeinformación veraz (art. 20).

f) El derecho a la protección de la salud (art. 43).

g) El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47).



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h) El derecho de los disminuidos físicos, psíquicos y sensorialesa que los poderes públicos realicen en su favor una políticade integración, amparándolos en el disfrute de los derechosque la Constitución otorga a todos los ciudadanos (art. 49).

i) El derecho de los consumidores y usuarios a que los pode-res públicos garanticen la seguridad, la salud y los legítimosintereses económicos de los mismos (art. 51).

La novedad del fenómeno ha cogido de improviso al legislador queante la falta de medios, de una parte, y la escasa regulación legal, porotra, aún debe concretar los instrumentos legales que puedan, almenos, frenar este tipo de comportamientos.

Por de pronto, se ha dado un tímido paso por medio de la aproba-ción de dos normas de marcado carácter garante y tuitivo.

De una parte, la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad deoportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las per-sonas con discapacidad (BOE nº 289, de 3 de diciembre de 2003),que, aún cuando referida a las personas discapacitadas, define porvez primera el acoso como “toda conducta relacionada con la disca-pacidad de una persona, que tenga como objetivo o consecuenciaatentar contra su dignidad o crear un entorno intimidatorio, hostil,degradante, humillante u ofensivo” (art. 7 a/), marcando como objeti-vos la lucha contra la discriminación y la accesibilidad universal afavor del colectivo de personas discapacitadas, entendido el primerode ellos como el acceso en plenitud de derechos e igualdad de estecolectivo de personas a los distintos ámbitos sociales, en tanto que laaccesibilidad universal parte del principio de vida independiente, quedefiende una participación más activa de estas personas como ciuda-danos titulares de derechos, incluyendo su acceso a bienes, produc-tos y servicios, entre ellos y expresamente el ámbito de la edificaciónpor medio de exigencias de accesibilidad de los edificios y entornos,de los instrumentos, equipos y tecnologías, y de los bienes y produc-tos utilizados el sector o área, medidas concretas para prevenir osuprimir discriminaciones, y para compensar desventajas o dificulta-des, teniendo en cuenta los diferentes tipos y grados de discapacidad(art. 9, apartados 2 y 3), pues no en vano viene a complementar lo ya


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regulado en este aspecto por la Ley 13/1982, de 7 de abril, de inte-gración social de los minusválidos, especialmente por lo que se refie-re a la movilidad y a las barreras arquitectónicas (arts. 54 a 61),fomentando la adaptación de los inmuebles de titularidad privadasmediante el establecimiento de ayudas, exenciones y subvenciones.Previsiones estas últimas posteriormente recogidas por el art. 24 de laLey 29/1994, de 24 de noviembre, reguladora de los ArrendamientosUrbanos.

La otra norma a la que me refería es la Ley 62/2003, de 30 dediciembre, reguladora de las denominadas Medidas para la aplica-ción del principio de igualdad de trato y no discriminación, en parti-cular por razón de origen racial o étnico, religión o convicciones, dis-capacidad, edad u orientación sexual en materia, entre otras diver-sas, de vivienda. (3)

Esta ley define nuevamente el acoso, pero ahora no limitado a laspersonas discapacitadas sino predicable a cualquiera otra por diver-sas razones. Así es, el acoso viene definido como “toda conducta nodeseada relacionada con el origen racial o étnico, la religión o convic-ciones, la discapacidad, la edad o la orientación sexual de una perso-na que tenga como objetivo o consecuencia atentar contra su digni-dad y crear un entorno intimidatorio, humillante u ofensivo”. Con estosrequisitos, el acoso es considerado, además, un acto discriminatorioque, a su vez, puede manifestarse:

a) De manera directa, cuando una persona sea tratada demanera menos favorable que otra en situación análoga enrazón de origen racial o étnico, religión o convicciones, dis-capacidad, edad u orientación sexual.

b) De manera indirecta, cuando una disposición legal o regla-mentaria, una cláusula convencional o contractual, un pactoindividual o una decisión unilateral, aparentemente neutros,pueden ocasionar una desventaja particular a una personarespecto de otras por las razones anteriormente apuntadas,siempre que objetivamente no respondan a una finalidadlegítima y que los medios para la consecución de esta fina-lidad no sean adecuados y necesarios.



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Bien es cierto que el acoso, así determinado, ha de venir originadopor las causas tasadas establecidas por la norma, quedando fuera dela protección especial, que seguidamente comentaremos, las actitu-des acosadoras que tuvieran otra causa distinta.

Ahora bien, sin descartar que en un buen número de ocasiones elacoso tenga por origen alguna de las ya citadas, actuando como ins-trumento o medio para la finalidad perseguida, es decir, la resolucióndel contrato de arrendamiento y el desalojo del inquilino de la vivien-da que ocupa, importa resaltar lo que se persigue por quien utiliza estecomportamiento y el efecto que se desea en la persona a la que vadirigido: atentar contra su dignidad y crear un entorno intimidatorio,humillante u ofensivo.

Los mecanismos de defensa y reacción deben ser lo suficiente-mente contundentes y ágiles para poder evitar la reincidencia, ya quequienes suelen actuar de esta manera, por lo general suelen arriesgarpoco o a nada, lo que supone un estímulo para infringir los límites noya sólo legales sino de comportamiento social habitual. Y precisamen-te se pone en juego las reglas de convivencia mediante la vulneraciónde los derechos fundamentales de la persona o, lo que es lo mismo,con el atropello de la dignidad que merece cualquier persona.

Para fomentar la aplicación efectiva de todas estas medidas, la leycontempla una serie de mecanismos de garantía consistentes en:

a) El mantenimiento o adopción de medidas de acción positivaa favor de determinados colectivos o destinadas a preveniro compensar las desventajas que les afecten en el ámbito dela vivienda por razón de su origen racial o étnico, religión oconvicciones, discapacidad, edad y orientación sexual (art.30), sin que ello afecte al principio de igualdad de trato,entendido en el sentido en que se ha pronunciado elTribunal Constitucional en su sentencia 148/1990, de 1 deoctubre (RTC 1990, 148, F. 2) cuando de manera rotundaresuelve que “La igualdad ante la ley prescrita en el art. 14CE, no puede ser invocada cuando se está ante personas ogrupos personales que se rigen por reglas diversas, ya quesi el régimen jurídico no es común, tampoco será reconoci-


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ble la aplicación de igualitaria de la ley ni resultará correctaen suma la identificación del término de referencia llevada acabo por quienes se pretendan discriminados. De modo quesólo acreditándose una semejanza sustancial por quienesestán sometidos a un mismo régimen jurídico podría enten-derse que el trato diferencial carente de una justificaciónobjetiva y razonable sería discriminatorio”.

b) Legitimar a aquellas personas jurídicas que detenten repre-sentatividad para la defensa de los derechos e intereses legí-timos colectivos, para comparecer en los procesos judicialesen nombre del demandante que así lo autorice para hacervaler el principio de igualdad de trato de las personas por suorigen racial o étnico (art. 31).

c) Obligar al demandado en un proceso civil, social o contencio-so-administrativo en los que de las alegaciones de la parte acto-ra se deduzca la existencia de indicios fundados de discrimi-nación por las razones ya conocidas, a que aporte una justifi-cación objetiva y razonable, suficientemente probada, de lasmedidas adoptadas y de su proporcionalidad (arts. 32 y 40).

d) La creación, mediante su adscripción al Ministerio deTrabajo y Asuntos Sociales, del denominado Consejo para lapromoción de la igualdad de trato y no discriminación de laspersonas por el origen racial o étnico (excluyéndose, sinmotivo razonable, cualquier otra causa de discriminación),el cual extenderá su actuación asistencial, informativa y defomento, entre otros, al ámbito de la vivienda y al acceso abienes y servicios (art. 33).

Este Consejo tendrá las siguientes competencias, por lo queahora nos interesa:

• Prestar asistencia a las víctimas de discriminación por su ori-gen racial o étnico a la hora de tramitar sus reclamaciones.

• Realizar estudios y publicar informes sobre la discrimi-nación de las personas por el origen racial o étnico.



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• Promover medidas que contribuyan a eliminar la discri-minación de las personas por el origen racial o étnico,formulando, en su caso, recomendaciones sobre cual-quier cuestión relacionada con dicha discriminación.

e) Posibilitar que los convenios colectivos puedan incluir medi-das dirigidas a combatir todo tipo de discriminación en eltrabajo, a favorecer la igualdad de oportunidades y a preve-nir el acoso por razón de origen racial o étnico, religión oconvicciones, discapacidad, edad u orientación sexual (art.42). Medidas que pueden referirse al acceso del trabajadora una vivienda por razón de su actividad o como pago enespecie.

f) Vincular a los poderes públicos para que fomenten la adop-ción por las empresas y organizaciones empresariales y sin-dicales de planes de igualdad a favor de las personas condiscapacidad, mediante los incentivos y medidas de apoyoestablecidos para ello (art. 43).

Todas estas medidas han sido dictadas al amparo de las compe-tencias que el Estado tiene atribuidas en exclusiva conforme al art.149.1.1ª, 6ª, 7ª y 8ª de la Constitución, relativas a la regulación de lascondiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españo-les en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los debe-res constitucionales y legislación laboral (Disposición final decimo-quinta LMFAOS).

Ahora bien, dicho lo anterior, es preciso, en una visión de conjun-to del problema analizado, contrastar la realidad del mercado inmobi-liario en nuestro país como necesario punto de partida del que poderencontrar respuesta adecuada al fenómeno del mobbing inmobiliario.

Porque resulta evidente que este modo de actuar de los propie-tarios frente a los arrendatarios de viviendas por medio de compor-tamientos violentos, tiene su causa en la especulación inmobiliaria yen lo que ha venido en denominarse como “burbuja inmobiliaria” o,lo que viene a ser lo mismo, la sobrevaloración del valor real de lavivienda.


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Sobre este particular, se ha afirmado la imposibilidad de identificarvalor con precio, por cuanto así como el valor es algo intrínseco a lavivienda, el precio es algo exterior conferido por el mercado, por eljuego de la oferta y la demanda.

Este sobrecoste, impuesto por la propias reglas del mercado, influ-ye de manera decisiva en los comportamientos de los diversos agen-tes y personas implicadas en el mercado inmobiliario. Así, mientraspara las entidades bancarias implica un mayor volumen de negociopor medio de la concesión de créditos hipotecarios en una constantelucha titánica por la reducción de los tipos de interés, para los com-pradores de viviendas supone una manera de materializar el ahorro,pero también de invertir en un valor seguro ante la certeza de su pro-gresiva revalorización.

Estos principios chocan de pleno con el artículo 47 CE cuandoestablece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de unavivienda digna y adecuada, de modo que para que este derecho noquede en simple y vana declaración programática, se encomienda alos poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias yestablezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho,regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés generalpara impedir la especulación.

Al escaso interés en promover la venta de viviendas de protecciónoficial y el alquiler de viviendas sociales (4), se une la existencia deviviendas vacías lo que agrava aún más esta situación, a todo lo cualse añade una arraigada cultura de la posesión por medio de la pro-piedad de bienes inmuebles. No es de extrañar, pues, que el Gobiernohaya prometido conceder ayudas de hasta 6.000 euros anuales aquienes rehabiliten los pisos de su propiedad que estén vacíos paraponerlos en alquiler. De esta manera, se quiere promover la salida almercado de más de siete millones de viviendas vacías o secundarias,con el fin de que bajen los precios de los pisos. De igual forma, el eje-cutivo ha afirmado que los inquilinos con rentas bajas recibirían hasta2.880 euros como subvención.

Según el Censo de Población y Viviendas del año 2001, publicadopor el Instituto Nacional de Estadística, el número de viviendas en



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España, con un censo de población de 40.847.371 personas, era de20,8 millones (5), lo que representa un aumento del 21 por 100 res-pecto al año anterior, mientras que el número de hogares era de 14,3millones (6).

Sobre estos totales, el 82 por 100 de los hogares residen en vivien-das de su propiedad, frente al 11,4 por 100 que vive en alquiler, lo querepresenta un descenso con respecto al año 1991, en que el porcen-taje era del 15 por 100. (7). Estos datos contrastan con los deAlemania, donde el número de hogares en régimen de alquiler es del53 por 100 o el 45 por 100 de Holanda, siendo la media de la UniónEuropea del 32 por 100. La superficie de los hogares españoles es de95 metros cuadrados, frente a los 79 metros cuadrados de los dealquiler.

Por comunidades autónomas el porcentaje de viviendas en alqui-ler sobre el total de viviendas familiares es diverso. Así y a título deejemplo:

Ahora bien, existe una marcada tendencia a la recuperación delnúmero de viviendas en alquiler como resultado del aumento depoblación extranjera. Así, mientras en 1991 habían censados 353.367extranjeros, en 2001 ya representaban 1.572.017 personas, esto es,se ha visto multiplicado por 5.


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Melilla . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,2

Ceuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,4

Baleares . . . . . . . . . . . . . . . . 20,1

Canarias . . . . . . . . . . . . . . . . 16,9

Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . 16,7

Comunidad de Madrid . . . . . . 13,7

Asturias. . . . . . . . . . . . . . . . . 12,6

Galicia. . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,3

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El mayor grupo de estos inmigrantes se encuadraban entre lapoblación de entre 25 y 34 años, lo que, a su vez, ha supuesto unaumento de la natalidad y de la reagrupación de familiares.

En el segmento de entre 20 y 39 años, predominan los nacionalesprovenientes de Ecuador, Marruecos, Colombia, Rumanía y Argentina,todos ellos en busca de trabajo y mejores condiciones de vida. En ellado opuesto y en edades más avanzadas, predominan los ciudadanosde países comunitarios, en particular ingleses, alemanes y francesesque se ubican a lo largo de la costa mediterránea y en Canarias.

Las conclusiones a que pueden llegarse son varias. De una parte,el descenso del parque de viviendas en alquiler es debido, como se haapuntado por expertos en la materia, a su degradación al concentrar-se mayoritariamente en el centro de las ciudades; a la práctica ausen-cia de nuevas promociones desde los años sesenta; y a la continuadaventa de viviendas de alquiler a sus inquilinos, pero también por elexceso de protección al inquilino que ha eliminado la rentabilidad y laseguridad de esta inversión. Pero por otra, al convertirse España enlugar de destino y puerta de acceso al resto de países de la UniónEuropea, las constantes olas migratorias de extranjeros provenientesde África e Hispanoamérica, unido al crecimiento de la población esta-ble con nuevos nacimientos y reagrupaciones familiares, exige la sali-da al mercado de viviendas en alquiler, aprovechando esta nuevanecesidad social.

Otras razones apuntan al descenso de los tipos de interés en laconcesión de préstamos hipotecarios y a la mayor facilidad de poderfinanciar la compra de la vivienda, aun cuando el precio de la vivien-da nueva libre se situó en una media de 1.726,7 euros por metro cua-drado construido a cierre del primer semestre del año 2004, lo quesupone un incremento del 16,05% respecto al mismo periodo de2003 (8), y a pesar de que el coste que ello representa continúa sien-do inaccesible para la juventud, sujeta a una condiciones laboralesmuy precarias y con unos ingresos escasos para atender un endeu-damiento de esta naturaleza. (9)

Los expertos han indicado que este proceso de descenso delnúmero de viviendas disponibles en alquiler es alarmante, porque su



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reducción y degradación ponen en peligro un instrumento adecuadopara satisfacer la demanda de hogares en tránsito (jóvenes, separa-dos, desplazados) y, para hogares pobres, que no pueden ser propie-tarios, pero tampoco han caído en el umbral que les permite accederal parque social. (10)

Considerando todos estos factores, puede explicarse la actitud conque algunos propietarios sin escrúpulos, mantienen el alquiler de susviviendas, sujetando a los inquilinos a condiciones por debajo de laslegales y bajo el yugo de la constante amenaza en un mercado cadavez más sobredimensionado con respecto al coste del alquiler.

En esta lucha contra el abuso, el hostigamiento, la discriminacióny las actitudes amenazantes se impone no sólo la repulsa genérica dela sociedad, sino de las entidades públicas y privadas implicadas,desde la Administración Central y las comunidades autónomas, a losAyuntamientos y a las Cámaras de la Propiedad Urbana.

Sobre este particular, el Real Decreto 1718/2004, de 23 de julio,por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del ministerio dela vivienda (BOE nº 180/2004, de 27 de julio de 2004) establece quecorresponde al Ministerio de la Vivienda, en el ámbito de las compe-tencias de la Administración General del Estado, la propuesta y ejecu-ción de la política del Gobierno en materia de acceso a la vivienda, seaen régimen de propiedad o de alquiler, edificación, urbanismo, sueloy arquitectura, así como la planificación y programación de las corres-pondientes inversiones relativas a estas materias.

Por su parte, corresponde a su Secretaría General Técnica lassiguientes funciones:

a) El informe de las disposiciones generales que emanen deldepartamento, así como su elaboración cuando se le enco-miende.

b) La realización de estudios e informes de carácter jurídico-administrativo en las materias de la competencia del depar-tamento, tanto por lo que se refiere al derecho nacionalcomo comparado.


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c) El seguimiento e informe jurídico de los actos y disposicio-nes de las comunidades autónomas y de cuantos asuntoshayan de someterse a la Comisión Delegada del Gobiernopara Política Autonómica. El informe y tramitación de losproyectos de convenios de colaboración entre el departa-mento y sus organismos públicos con las comunidadesautónomas, así como su seguimiento. El seguimiento de laactividad de los órganos de colaboración existentes en eldepartamento en los que participen las comunidades autó-nomas, en particular, las Conferencias Sectoriales, así comoel análisis y seguimiento de los restantes instrumentos decolaboración entre el departamento y las comunidadesautónomas.

d) La coordinación de las relaciones institucionales con espe-cial referencia a los colegios profesionales relacionados conel departamento.

e) La información y asistencia al ciudadano, así como la trami-tación y propuesta de resolución de los escritos formuladosal amparo del derecho de petición.

Por otra parte, la Secretaría General de la Vivienda es el órganosuperior del Ministerio de Vivienda que, bajo la dependencia delMinistro, dirige y coordina el diseño y desarrollo de la política delGobierno en materia de acceso a la vivienda, tanto en propiedad comoen alquiler, de arquitectura, de edificación, de suelo y de urbanismo.

En tanto que la Dirección General de Arquitectura y Política deVivienda ejerce entre otras funciones, la elaboración de las condicio-nes básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y uti-lización de los espacios públicos urbanizados y las edificaciones, asícomo de los estudios integrales sobre dichas materias, conforme a loprevisto en la disposición final novena de la Ley 51/2003, de 2 dediciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesi-bilidad universal de las personas con discapacidad.



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II. EL MOBBING EN EL SECTOR INMOBILIARIO

1. ¿De qué manera se manifiesta? Diferentes comportamientos y actuaciones por parte del arrendador.

Hasta ahora hemos podido comprobar que tras las actitudes hos-tiles de algunos propietarios frente a los arrendatarios, se escondenintereses económicos, necesidades circunstanciales y sociales en unbien de tanta magnitud como es la vivienda.

El mobbing en el ámbito inmobiliario se caracteriza por un claroabuso de poder del propietario-arrendador desde su posición dominan-te que desemboca en un atropello regular y meditado de los derechosdel arrendatario, con evidente desprecio a sus derechos fundamentales,como puedan ser los de dignidad y respeto, por medio del uso del mal-trato psicológico, falta de responsabilidad y comportamientos violentoscon el fin de doblegar la voluntad del inquilino para que abandone, for-zado por tales circunstancias, la vivienda que legítimamente ocupa.

Veamos un ejemplo, entre otros muchos, que nos puede ofrecer lavida real. Francisco tiene 76 años y está jubilado. Ocupa una viviendade alquiler y actualmente, paga unos 90 euros al mes, una quintaparte de su pensión de jubilación. La inmobiliaria que ha adquirido elinmueble lo quiere desahuciar.

Para esta compañía, es mucho más rentable vender los pisos parareconvertir el edificio en un hotel o en establecimientos comerciales

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que permitir que Francisco y su esposa continúen viviendo en la casaen que lo han hecho toda la vida. Pero al no ser posible alcanzar unacuerdo ya que la limitada cuantía de la pensión que cobra nuestroinfortunado protagonista unido a los desorbitados precios para alqui-lar o adquirir en propiedad otra vivienda no lo permite, el acoso quesufre el matrimonio es incesante: los propietarios no arreglan las ave-rías que se producen, sufren goteras que no reparan o les envían ope-rarios para buscar termitas que realizan agujeros por toda la casa perose van sin taparlos. El objetivo es que se aburran y se vayan, parapoder disponer libremente de la vivienda.

Pero existen otros métodos igualmente expeditivos para lograr supropósito. Por ejemplo, recibir una carta del propietario advirtiéndoleque a partir de ahora el importe del alquiler deberá pagarse en undespacho de abogados. En el despacho en cuestión se le indica queno hay inconveniente en que pase otro día a pagar o, incluso quepague por trimestres vencidos o que ya se le comunicará una fechadeterminada de pago, y así, hasta que el incauto arrendatario seencuentra con una demanda de desahucio por impago del alquiler, sinpoder enervarla al haber sido requerido de pago con dos meses deantelación a la presentación de la demanda y habérsele prometidoque “no se preocupe por este aviso, ya pagará cuando le vaya bien”.

El uso de medios coactivos llega hasta límites insospechados. Así, hapodido leerse en la prensa que una empresa especialista en mediciónambiental ha detectado en la ciudad de Barcelona la utilización de apa-ratos de radiación y de microondas para hacer mobbing inmobiliario almenos en tres casos. Algunos dueños de pisos están haciendo serviresta tecnología para coaccionar a inquilinos molestos y obligarles aabandonar su domicilio. La Guardia Urbana de Barcelona y los Mossosd'Esquadra han recibido denuncias de particulares exponiendo extrañosfenómenos que ocurren en sus casas y que les provocan desde mareoshasta fuertes dolores de cabeza. En varias de estas ocasiones, aúnexcepcionales y puntuales, los especialistas en mediciones de camposelectromagnéticos han constatado un foco de radiación, aunque no hanpodido localizar el origen y los aparatos con que se producen.

En esta misma línea de actuación, se ha dado el supuesto de unaanciana a la que se le había conminado a que se fuera de la casa que


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tenía alquilada desde hacía años, porque el propietario pretendía ven-der todos los pisos. A partir de un momento determinado, la mujerempezó a notar ciertos fenómenos que el técnico atribuyó a la emisiónde ultrasonidos, a veces mediante la compra de mecanismos o instru-mentos para ahuyentar ratones o topos, a los que se les amplía la emi-sión de los ultrasonidos. La Guardia Urbana suele clasificar de "moles-tias" estas denuncias, aunque si pueden deberse a un acto delictivo,se trasladan a la Policía Nacional. Pero, en la mayoría de los casos, laversión del denunciante se suele poner en entredicho.

Pero no siempre el acoso se produce entre propietario y arrendata-rio, sino que en ocasiones puede dirigirse a otro propietario con el pro-pósito de conseguir doblegar su voluntad de venta del piso a su favor.

Este fue el supuesto contemplado por un juez de la localidad deGuetxo que imputó a unos inquilinos y su rentista por mobbing inmo-biliario.

Según se puede leer en el auto del Juez, el piso situado entre dosdúplex de la “casa Tangora”, un palacete de piedra de cinco alturas,divido en tres viviendas independientes, salió a la venta y fue adquiri-do por un empresario, junto con una opción de compra de la viviendade abajo, que era del mismo propietario.

Sin embargo, el inquilino que residía desde hacía años en esedúplex ejerció su derecho a adquirirlo y se quedó con él. El empresa-rio acusó a su vecino de haberse entrometido en la operación de com-pra. Por su parte, la propietaria del último piso tampoco quiso vender.El acusado decidió entonces alquilar su casa por la cantidad simbóli-ca de un euro a una familia de etnia gitana que hasta ese momentovivía en la calle.

Los 30 miembros de este clan dedicado a la venta ambulante seinstalaron en la casa el 30 de julio de 2003. Ese mismo día comenza-ron las goteras en la vivienda de abajo. Las inundaciones, algunas deaguas fecales, duraban días y se repetían todas las semanas, llegán-dose a recoger hasta 30 litros a la hora. El agua destrozó la cocina, losbaños, entró en las habitaciones, dañó los muebles y reventó elcableado del teléfono.



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Los dueños del dúplex tuvieron que recurrir al juzgado para que losinquilinos del piso de arriba dejaran entrar al fontanero. El operariodescubrió un agujero practicado en el hormigón del techo de la coci-na, que estaba tapado con una esponja.

A resultas de todo ello, la convivencia era un calvario. El jardín dela planta baja del palacete se convirtió en un basurero. Los inquilinoslanzaban por la ventana la basura, electrodomésticos y colchones. Loscoches aparecieron rayados y con las cerraduras embadurnadas deexcrementos.

Por las noches, la furgoneta de los vendedores ambulantes derri-baba las vallas y aparcaba en su jardín, dando lugar a que el inquilinoacosado tuviera que presentar más de 40 denuncias por destrozos,amenazas e invasión de su propiedad.

El piso vacío de la última planta sufrió un robo. La Policía encontrómuchos de los objetos sustraídos en la casa de la familia que vivíaalquilada y acusó de los robos a uno de los inquilinos.

Ante todas estas evidencias, el juez acreditó indicios de delito en laactitud del propietario que cedió la vivienda a la familia de etnia gita-na, tras fracasar en su intento de adquirir también el piso del vecino.El auto judicial imputa además al arrendador de un delito de induc-ción al robo y daños, de los que se acusa a sus inquilinos.

El magistrado va más allá y alerta de que estamos ante una“maniobra” de “mobbing inmobiliario”, o de “revientacasas”, por laque “un especulador se vale de medios ilegales para apropiarse de uninmueble”. El auto detalla que el acusado, “al ver frustradas susexpectativas” de compra de un piso, urdió un plan para “echar a lospropietarios por la fuerza”. Para ello cedió el uso del piso a “una fami-lia de indigentes”, a cambio de que “perpetraran” todos los “daños”posibles en el patrimonio de los vecinos “hasta que, cansados, cedie-ran a sus propósitos”.

El auto relata la pesadilla de la familia que reside en la planta bajade la casa. Su vivienda está “devastada”, describe el texto y apuntaque arrendatario e inquilinos “concertaron un plan” para echar a sus


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vecinos a la fuerza, y que el acusado “suministró la vivienda que haservido de base operativa para los ataques”.

El juez se apoyó en una serie de indicios, como la declaración deun ertzaina que oyó a un amigo del acusado decir que iba a “meter asujetos conflictivos en la casa Tangora”, en la coincidencia de la entra-da en la casa de “unos inquilinos pobres de solemnidad” con el iniciode los “destrozos”, o en la propia “incoherencia” de los argumentosdel acusado. Es más, el juez mostró un claro interés por “erradicar decuajo cualquier intento de implantar en España las prácticas de acosoinmobiliario, que tanto se estilan en otros países”.

Con estos antecedentes, recientemente la Audiencia Provincial deBarcelona ha dictado un auto de fecha 27 de abril de 2004, resol-viendo la no admisión a trámite por el Juzgado de Instrucción nº 17 deBarcelona de una querella por presuntos delitos de coacciones, robocon fuerza en las cosas y defraudación de fluidos (luz y agua). La inad-misión de la querella por el Juzgado de Instrucción dio origen a quese interpusiera recurso de apelación por la querellante, una ancianaque vive de alquiler en un piso de renta antigua, en el que denuncia-ba reiteradas conductas del propietario -de dejación en el manteni-miento de las instalaciones y manipulación de las mismas-, con elúnico fin del abandono voluntario del inmueble por parte de dichainquilina.

La Audiencia Provincial de Barcelona, tras observar suficientesindicios de comportamiento criminal, ordena a la juez instructora queacuerde la práctica de las diligencias que mejor puedan ayudar alesclarecimiento de los hechos, al evidenciarse que “I) La puerta deacceso al inmueble durante meses ha permanecido sin cristal y, aúnhoy, carece de cerradura, por lo que terceras personas entran y salena su antojo, defecan y miccionan a su voluntad en la escalera y la que-rellante de edad avanzada se ve compelida a limpiar las inmundiciasque aquellos terceros van dejando; II) El querellado tolera la presenciaen la finca de múltiples "okupas”, que campan con absoluta libertadpor la finca y que ocupan la terraza comunitaria del inmueble, privan-do a la querellante y al resto de los inquilinos del legítimo derecho aluso de la terraza; III) La querellante por esas señaladas circunstanciasde la finca, se ve impedida de entrar sola en la escalera, de salir a tirar



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la basura, de recibir visitas en su casa, etc; IV) Debido al abandono enel estado de las cañerías, con roturas y humedades por doquier, laquerellante no puede ni siquiera ducharse.”

El Tribunal tras hacer una síntesis de interpretación y alcancesobre el delito de coacciones, el cual, afirma, se perfecciona desde elmomento mismo en que la querellante, por causa de la dolosa inac-ción presunta del querellado, ve doblegada su voluntad y se ve impe-dida de ejercitar el haz de derechos inherentes a su condición dearrendataria (tales como el derecho de acceder a la terraza comunita-ria o el de poder hacer uso de los fluidos propios de toda vivienda),destaca en su resolución el momento presente en cuanto que, “por lasdesorbitadas proporciones que está alcanzando la especulación urba-nística, son fácilmente concebibles los supuestos en que los propieta-rios de fincas urbanas, conscientes del valor creciente de sus inmue-bles, no dudan en forzar por cualquier medio tanto legítimo, como ile-gítimo la resolución de aquellos contratos de renta antigua, que lesresultan tan antieconómicos”.

Otros ejemplos de presión al inquilino pueden ser los siguientes:

• Incrementar abusivamente el importe de los alquileres opasar “derramas” sin ninguna justificación.

• Abrir boquetes en tejados que luego no se cierran.

• Existencia de ruidos, humedad, malos olores y suciedad, sinque por el arrendador se ponga remedio a los mismos.

• Cortar los suministros o cortar los cables de la luz de la esca-lera.

• Dejar que se deterioren los elementos comunes del inmue-ble sin proceder a repararlos.

• Arrancar los interfonos.

• Tapiar las puertas de los pisos vacíos pero no las ventanas,por donde entra la suciedad y la lluvia.


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• Dejar abiertos los grifos de las viviendas vacías para causarinundaciones cuyos efectos, evidentemente, tardan mesesen repararse.

• No reparar los ascensores que no funcionan, o dejar de ins-talarlos.

• Permitir que las viviendas vacías sean ocupadas, con el con-sentimiento de sus propietarios, por personas sin título legí-timo para ello, con el fin de causar molestias de todo tipo alresto de inquilinos del inmueble.

En la mayoría de los casos, los afectados son personas mayores oinmigrantes, de escaso poder adquisitivo, que ocupan viviendas anti-guas y de renta baja, muchas de ellas ubicadas en zonas del cascoantiguo que están siendo objeto de rehabilitación y que ofrecen a lasinmobiliarias la posibilidad de convertirlas en comercios y galeríascomerciales, o viviendas de alto standing con pingües beneficios, conel agravante de encontrarse indefensas ante la falta de recursos paraacudir a un abogado de su confianza cuando se enfrentan a un pro-cedimiento judicial de incierto resultado.

La concienciación sobre el alcance de este problema ha movido amuchos afectados a emprender acciones legales contra estas prácti-cas abusivas. Como muestra un botón, el Servicio de OrientaciónJurídica del Colegio de Abogados de Barcelona tramitó tan solo en tresmeses más de 250 posibles casos de mobbing inmobiliario consisten-tes en presiones de promotoras inmobiliarias y de empresas construc-toras con el objetivo de provocar que los inquilinos abandonaran suspisos para después rehabilitarlos, especular y acabar vendiéndolos oalquilándolos a un precio muy superior.

Y es que el drama que experimenta quien se ve afectado por estetipo de presión puede dar lugar a situaciones ciertamente graves,desde depresiones hasta situaciones de violencia física o verbal.

¿Cómo y de qué manera actuar? No vamos a dudar en la bienin-tencionada labor emprendida por los Ayuntamientos y, desde luego,con la colaboración ciudadana y de la intervención de la propia



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Fiscalía. Pero será por medio de las propias denuncias formuladas porlos inquilinos que se podrá frenar el acoso de ciertas inmobiliarias ypropietarios sin escrúpulos.

Sentado lo anterior, por de pronto, las presiones a que se vensometidos los arrendatarios pueden considerarse como un presuntodelito de coacciones, contemplado en el artículo 172 del vigenteCódigo Penal (en su redacción aprobada por la Ley Orgánica 15/2003,de 25 de noviembre), en virtud del cual “El que sin estar legítima-mente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley noprohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injus-to, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años ocon multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o delos medios empleados. Cuando la coacción ejercida tuviera comoobjeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impon-drán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera seña-lada mayor pena en otro precepto de este Código”.

De igual manera, pueden cometerse otras tipos delictivos previstosigualmente en el Código Penal (CP) en función de la actividad ilegaldesplegada por el propietario acosador, como serían, sin ánimoexhaustivo, los delitos de:

• Lesiones (art. 147)

• Amenazas (art. 169)

• El sometimiento a un trato degradante, con menoscabograve de la integridad moral (art. 173).

• Allanamiento de morada (art. 202)

• Calumnias (art. 205)

• Injurias (art. 208)

• Daños en propiedad ajena (art. 263)

• Incendios (art. 351)


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Por otra parte, el arrendatario debe conocer que el art. 2.1 de la vigen-te Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada por la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, considera arrendamiento de vivienda aquél que“recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satis-facer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, motivo porel cual el art. 27 LAU señala que “El incumplimiento por cualquiera delas partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a laparte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obli-gación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dis-puesto en el artículo 1124 del Código Civil”, y puesto que de lo que setrata es de exigir el cumplimiento de los deberes que incumben al pro-pietario arrendador, deberá el arrendatario o demás personas legitimadaspor ley, hacer valer sus derechos en lo que se refiere a:

1. Ceder y subarrendar parcialmente el contrato de arrenda-miento (art. 8 LAU)

2. Que le sea respetado el plazo mínimo de duración del con-trato, nunca inferior a cinco años, y el de su posible prórro-ga tácita por otros tres años (arts. 9 y 10 LAU).

3. Continuar el cónyuge o pareja de hecho del titular arrenda-ticio con el alquiler de la vivienda en los supuestos de desis-timiento o vencimiento del contrato (art. 12 LAU); o de con-tinuar el cónyuge no arrendatario en el uso de la viviendaarrendada en los casos de separación, divorcio o nulidad delmatrimonio del arrendatario (art. 15 LAU).

4. Subrogarse en el contrato el cónyuge o pareja de hecho ydemás parientes legales, en caso de muerte del arrendata-rio (art. 16 LAU).

5. Llevar a cabo las obras de conservación y de mejora querequiera la vivienda (arts. 21, 22 y 24).

6. Ejercitar los derechos de tanteo y de retracto en caso deventa de la vivienda arrendada, salvo pacto en contrario enaquellos contratos de duración pactada superior a cincoaños (art. 25 LAU).



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7. Hacer valer sus derechos como arrendatario frente al nuevoadquiriente de la vivienda (durante los primeros cinco añosde duración del contrato de arrendamiento o, si fuera deduración superior, cuando el contrato haya accedido alRegistro de la Propiedad con anterioridad a los derechosdeterminantes de la resolución del derecho del arrendador),cuando el derecho del arrendador quedara resuelto por elejercicio de un retracto convencional, la apertura de unasustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivadade una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o elejercicio de un derecho de opción de compra (art. 13 LAU).

8. Suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemniza-ción alguna a su cargo, en los casos de inhabitabilidad de lavivienda (art. 26 LAU).

9. Que la renta se actualice en la fecha en que se cumpla cada añode vigencia del contrato, aplicando las variaciones porcentualesexperimentadas por el Indice General Nacional del Sistema deIndices de Precios de Consumo en un período de doce mesesinmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización (art.18 LAU); o en la forma prevista para los contratos de arrenda-miento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayode 1985 (Disposición transitoria segunda, apartado D, LAU).

El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones por el arren-dador, dará derecho a que el arrendatario pueda ejercitar ante losJuzgados y Tribunales del orden jurisdiccional civil, las acciones quecorrespondan, obligándole a que cese en su actitud perturbadora dehecho o de derecho con respecto a la utilización y conservación de lavivienda (art. 27.3 LAU, entendido en sentido contrario), reclamandolos daños y perjuicios causados, y exigiéndole el cumplimiento de lasobligaciones contractuales y legales, a través, todo ello, del cauce deljuicio ordinario (art. 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC-).

Dictada sentencia, el arrendador queda obligado a acatar el fallo dela misma en el plazo que al efecto se acuerde, con los apremios y mul-tas coercitivas previstos legalmente (arts. 709 a 711 LEC), sin perjui-cio de poder incurrir, en caso de incumplimiento de la condena, en un


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delito de desobediencia a la autoridad judicial (castigado con pena deprisión de seis meses a un año, según dispone el art. 556 del CP).

Asiste, pues, al arrendatario la facultad de acudir bien a la vía penalejercitando, además, las acciones civiles pertinentes o, en su caso, for-mulando demanda ante la jurisdicción civil para exigir el cese de losincumplimientos contractuales y los pertinentes daños y perjuicios.

Veamos seguidamente de qué manera debe actuar quien, en sucondición de arrendatario, se vea hostigado por la conducta del pro-pietario arrendador:

2. Cómo actuar si...:

a) No se le permite al arrendatario pagar la renta mensual

El contrato de arrendamiento es esencialmente oneroso por cuantosu objeto recae sobre la cesión que de la vivienda realiza el arrendadora favor del arrendatario por un precio cierto, denominado renta (art. 17LAU), distinta ésta de la exigencia y prestación de la fianza en metáli-co en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrenda-miento de viviendas (art. 36.1 LAU), de las posibles garantías adicio-nales en forma de fianzas o avales (art. 36.5 LAU), y de otros gastosque la ley considera generales para el adecuado sostenimiento delinmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no sus-ceptibles de individualización, a cargo del arrendatario (art. 20 LAU).

Viene así el arrendatario compelido a pagar mensualmente y den-tro de los primeros siete días del mes la renta libremente estipulada enel contrato, excepto que se haya acordado otros plazos y sin que enningún caso el arrendador pueda exigir el pago anticipado de más deuna mensualidad de renta.

La forma en que deba realizarse el pago de la renta, y salvo que laspartes hayan acordado otra diferente, será en metálico y en la vivien-da arrendada, aunque por lo general se suele estipular que el pago seefectuará mediante recibo girado por el arrendador contra la cuentacorriente designada por el arrendatario.



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En cualquier caso, el arrendador viene obligado a entregar recibodel pago, “salvo que se hubiera pactado que éste se realice medianteprocedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obliga-ción de pago por el arrendatario”, como puede ser el haberse realiza-do mediante una transferencia bancaria o giro postal, siendo de cuen-ta del arrendador todos los gastos que se originen al arrendatario paradejar constancia del pago, por ejemplo, por medio de conducto nota-rial, envío por mensajería, etc.

De extenderse recibo de pago o cualquier otro documento acredi-tativo que lo sustituya, deberá referirse de manera expresa y detalladaa todos los conceptos que integren la cantidad total a pagar y, especí-ficamente, el importe de la renta en vigor.

La consecuencia inmediata que se deriva del impago de la renta ydemás cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arren-datario, es la facultad que asiste al arrendador de poder resolver depleno derecho el contrato de arrendamiento (art. 27.2 LAU), tratándo-se como es de un contrato sinalagmático (art. 1124 del Código Civil),y sin perjuicio de poder reclamar el resarcimiento de daños y abonode intereses -consecuencia del impago de los meses adeudados yhasta la finalización del plazo contractual convenido-.

Dicha resolución contractual debe venir precedida del ejercicio porparte del arrendador de una acción de desahucio, regulada en diver-sos artículos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 deenero (LEC) -concretamente en sus artículos 22.4, 33.3, 155.3,161.3, 250.1.1º, 437.3, 438.3.3ª, 440.3, 447.1, 449.1 y 703.4, todosellos en su redacción aprobada por la Disposición adicional final ter-cera de la Ley 23/2003, de 10 de julio-. La demanda que al efecto seinterponga, se ventilará por medio del denominado juicio verbal,pudiéndose acumular a la acción de desahucio por falta de pago derentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, la reclamaciónde éstas, con independencia de cuál sea su importe. (11)

Recientemente, el legislador ha agilizado los trámites procedimen-tales para garantizar el derecho de los propietarios a recuperar laposesión de su finca o local en el menor plazo de tiempo posible, anteel eventual impago de las rentas o cantidades asimiladas a cargo del


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arrendatario. Para ello era ineludible llevar a cabo una reorganizaciónde las oficinas judiciales, adaptándolas a nuevas formas de trabajo, anuevas estructuras con un mayor y mejor diseño organizativo, fruto dela incorporación de las nuevas tecnologías, y estableciendo los nece-sarios mecanismos de colaboración, coordinación y de garantía queaseguren un funcionamiento armónico de aquéllas.

Con tales propósitos, la Disposición adicional 12ª, apartado 3 de laLey Orgánica 19/2003, de 2 de diciembre de modificación de la LeyOrgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (BOE nº 309, de 26 dediciembre), modifica, a su vez, varios preceptos de la LEC, añadiendo lanueva Disposición adicional 5ª, conforme a la cual se crean las denomi-nadas Oficinas de Señalamiento Inmediato, en aquellos partidos judicia-les con separación entre Juzgados de Primera Instancia y de Instrucción.

Estas oficinas judiciales serán las encargadas de concretar el regis-tro de las demandas, su reparto a los Juzgados, los señalamientospara las vistas, las comparecencias y las demás actuaciones procedi-mentales, con el fin de agilizar el proceso en garantía del justiciable enlo que ha venido a denominarse como juicios rápidos.

Los juicios rápidos en el ámbito civil se podrán realizar en lossiguientes procedimientos:

1. Reclamaciones de cantidad que se decidan en juicio verbalpor cuantía que no exceda de 3.005,06 euros.

2. Desahucios de fincas urbanas por falta de pago de rentas ode cantidades debidas, así como de reclamaciones deestas rentas o cantidades cuando se acumulen a la acciónde desahucio.

3. Adopción de medidas cautelares adecuadas, en aquellosprocesos que versen exclusivamente sobre guarda y custo-dia de hijos menores o sobre alimentos reclamados ennombre de hijos menores.

4. Adopción de medidas previas o simultáneas en los procedi-mientos de nulidad, separación o divorcio.



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5. En los procesos de separación y divorcio solicitados demutuo acuerdo o por uno de los cónyuges con el consenti-miento del otro.

Las características del nuevo procedimiento se resumen en lassiguientes:

1. Con carácter previo a su admisión a trámite, las Oficinas deSeñalamiento Inmediato y en una misma diligencia:

a) Registrarán aquellas demandas de desahucio, o acumula-damente las de reclamación de rentas impagadas, que anteellas se presenten.

b) Acordarán su reparto al Juzgado que corresponda y señala-rán directamente la fecha de la vista y la fecha y hora en quehubiera de tener lugar el lanzamiento.

c) Ordenarán, librándolos al efecto, la práctica de las corres-pondientes citaciones y oficios, para que se realicen a travésdel servicio común de notificaciones o, en su caso, por elprocurador que así lo solicite, y se entreguen cumplimenta-das directamente al juzgado correspondiente.

Como novedad, se posibilita que los procuradores de laspartes personadas puedan practicar, si así lo solicitan y acosta de la parte que representen, las notificaciones, cita-ciones, emplazamientos y requerimientos, por cualquiera delos medios admitidos con carácter general por la ley (evitán-dose así hacerlo por conducto del juzgado, obteniendo unamayor rapidez en la comunicación del acto interesado alpropio arrendatario demandado), teniéndose por válidamen-te realizados estos actos de comunicación cuando quedeconstancia suficiente de haber sido practicados en la perso-na o en el domicilio del destinatario; debiendo el procuradoracreditar, bajo su responsabilidad personal, la identidad ycondición del receptor del acto de comunicación, cuidandode que en la copia quede constancia de su firma y de lafecha en que se realice.


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d) Remitirán inmediatamente la demanda o solicitud presenta-da al juzgado que por turno corresponda. Recibida lademanda o solicitud, el juzgado acordará lo procedentesobre su admisión a trámite, ordenando en su caso la sub-sanación de defectos procesales, que deberán solventarseen un plazo máximo de tres días. En el supuesto en que seadmita la demanda, se estará al señalamiento realizado. Sino fuera admitida a trámite, se dejará sin efecto el señala-miento, comunicando el juzgado esta circunstancia a quie-nes ya hubieren sido citados.

2. Los plazos, por norma general, se acortan al mínimo imprescindi-ble, y de manera particular en los de desahucio, de manera que la vistase celebrará en el plazo de cinco días (no como hasta ahora en quedeben mediar al menos diez días), a partir del quinto día posterior a lapresentación de la demanda. El lanzamiento del inquilino, por su parte,se llevará a cabo en el transcurso de un mes desde la fecha de la vista.

3. Los Juzgados deberán reservar su agenda por completo en lasfechas al efecto asignadas para la celebración de este tipo de juiciosrápidos. De esta manera no sólo se otorga preferencia a los juicios dedesahucio, sino que se impone como obligación al juez en su distri-bución de las vistas.

No obstante, la Disposición final segunda de la Ley Orgánica19/2003 dispone que las oficinas de intervención rápida, y con ellas laagilización de los trámites de desahucio, no podrán ser efectivas hastaque en el plazo de un año el Gobierno remita a las Cortes Generaleslos proyectos de Ley procedentes para adecuar las Leyes de procedi-miento a las disposiciones modificadas.

Ahora bien, hecha la anterior exposición, debe saber el arrendata-rio que interpuesta demanda por el arrendador, sólo podrá enervar laacción de desahucio, esto es, finalizar el proceso judicial de resolucióndel contrato de alquiler evitando el posterior lanzamiento de la vivien-da, si antes de la celebración de la vista paga al arrendador o pone adisposición en el tribunal o notarialmente, el importe de las cantidadesreclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento dedicho pago enervador del desahucio.



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No obstante, no podrá enervarse la acción cuando:

a) Ya se hubiera enervado el desahucio en una ocasiónanterior.

b) Cuando el arrendador le hubiera requerido de pago demanera fehaciente con, al menos, dos meses de antelacióna la presentación de la demanda. (12)

En consecuencia, el arrendatario debe poner todos los medios a sualcance para acreditar de manera indubitada el pago debido de larenta y demás cantidades a que venga obligado por contrato o por ley,exigiendo, en su caso, el oportuno recibo, o remitiendo o consignandosu importe a favor del arrendador, exigiendo que las manifestacionesde éste aplazando el pago queden documentadas para evitar poste-riores y sorpresivos desahucios o la imposibilidad de enervarlos.

Acudiendo a un ejemplo, la sentencia de 21 de junio de 2000,Sección 4.ª, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Ponente D.ªMercedes Hernández, resuelve que cuando el demandado envió conanterioridad a la presentación de la demanda de desahucio por impa-go de rentas un giro postal correspondiente a las mensualidadesreclamadas, por el último recibo satisfecho siendo rehusado, no cabehablar de falta de pago sino de cobro.

b) Nos cortan los suministros de agua, luz, gas o teléfono

Una de las tácticas más utilizadas para doblegar la voluntad delarrendatario consiguiendo que abandone la vivienda que ocupa enrégimen de alquiler, consiste en cortarle o impedirle el suministro deservicios tan esenciales como el agua, la luz, el gas o el teléfono.

No se trata ya de que le vivienda disponga de las infraestructurasnecesarias y mínimas para poder disponer de tales suministros, lo quede suyo impone el ya citado art. 2.1 LAU, cuando se refiere a que lavivienda arrendada debe estar primordialmente destinada a satisfacerla necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino a que con-tratados dichos servicios por medio de las empresas suministradorashabilitadas al efecto, el arrendador, por sí o por medio de terceros, los


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dificulte o impida ilegalmente o, en su caso, los utilice a favor de per-sonas ajenas.

En el supuesto enjuiciado por el auto de la Audiencia Provincialde Barcelona de 27 de abril de 2004, en que se imputa al arrenda-dor presuntos delitos de defraudaciones de fluidos y robo, se recogeque en los últimos meses la arrendataria ha tenido que soportar fre-cuentes cortes de suministro de agua y de luz, achacables al estadode conservación de las respectivas instalaciones y a su manipulaciónpor terceros, y añade que por razón del consumo provocado por los"okupas” y ante el temor de que se viera privada de esos fluidos, seha visto obligada a satisfacer recibos con claros excesos de factura-ción; todo ello ante la manifiesta desidia del querellado, que nadahabría hecho para evitar esa situación, pese a las cartas que le fue-ron dirigidas a tal efecto.

De esta manera, podríamos estar ante un delito de coacciones pre-visto en el art. 496 del CP, que como ha tenido ocasión de resolver elTribunal Supremo "...describe una figura de delito de resultado, por-que exige que efectivamente se impida hacer lo que la ley no prohíbeo se obligue a efectuar lo que no se quiere, sea justo o injusto, y porello es posible la tentativa o frustración en esta clase de infracciónpenal”; o, en su caso, ante un delito de los contemplados en el art.255 del CP de defraudación del fluido eléctrico, conforme al cual“Será castigado con la pena de multa de tres a doce meses el quecometiere defraudación por valor superior a 300,51 euros, utilizandoenergía eléctrica, gas, agua, telecomunicaciones u otro elemento,energía o fluido ajenos, por alguno de los medios siguientes; 1ºValiéndose de mecanismo instalados para realizar la defraudación, 2ºAlterando maliciosamente las indicaciones o aparatos contadores, 3ºEmpleando cualesquiera otros medios clandestinos”.

Será preciso denunciar estas circunstancias para evitar que lascompañías suministradoras dejen de restarnos sus servicios en casode impago, por posibles consumos indebidos debidos a la actuacióndel arrendador o, incluso para oponernos ante una eventual acción dedesahucio, cuando en el contrato de alquiler se hubiera pactado elpago de tales servicios a cargo del arrendatario, figurando como titu-lar de los contratos de suministros el propio arrendador.



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c) No se realizan las reparaciones necesarias o urgentes en la vivienda o en la finca.

La LAU contempla la realización de cinco posibles clases de obrasen el interior de las viviendas arrendadas:

1. Las denominadas de conservación o necesarias (art. 21).

2. Las obras de mejora, que son aquellas cuya ejecución nopueda razonablemente diferirse hasta la finalización delcontrato de arrendamiento (art. 22).

3. Las obras por iniciativa del arrendatario, para las que debeestar expresamente facultado por el arrendador bienmediante el contrato o en documento posterior, y siempre ycuando no modifiquen o alteren sustancialmente la configu-ración de la vivienda, mobiliario, trasteros, plazas de garajey cualesquiera otras dependencias o espacios y serviciosarrendados como accesorios de la finca (art. 23). Bastaráincluso el consentimiento tácito o presunto del arrendador,siempre y cuando los hechos de los que deba partirse parapresumirlo estén perfectamente acreditados, y siempre queel arrendatario aporte hechos concluyentes que puedan ser-vir de base a la presunción; no así el consentimiento verbal,ya que la ley exige que se exprese por escrito.

4. Las obras que sean precisas llevar a cabo para adecuar lavivienda arrendada a favor del arrendatario minusválido o ala de su cónyuge o de la persona con quien conviva deforma permanente en análoga relación de afectividad, conindependencia de su orientación sexual, o a la de los fami-liares que con él convivan, con la condición de reponer lavivienda al estado anterior, si así lo exigiese el arrendador(art. 24). (13)

5. Finalmente, las calificadas como pequeñas reparacionesque exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (pin-tado de paredes, recambio de grifería o puertas, instalaciónde aire acondicionado, etc.), que serán de cargo del arren-


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datario y que no precisan de autorización alguna por partedel arrendador (art. 21.4).

Nos ceñiremos, por de pronto, a la primera clase descrita de obrasdebido a la necesidad que, en la mayoría de las ocasiones, media porparte del arrendatario, que se ve privado del uso pacífico de la vivien-da por el mal estado de conservación de la mismas.

Constituye una obligación fundamental del arrendador el conservarla cosa arrendada en estado de servir para el uso a que se le destina, loque representa hacer cuantas reparaciones sean necesarias para ello,cualquiera que sea la causa que las origine, siempre que sean indis-pensables para el disfrute de la vivienda y no sean imputables a actosdel arrendatario. Como recoge la Sentencia de 14 de noviembre de2000, Sección 4.ª, Audiencia Provincial de Barcelona, Ponente D.ªSusana Álvarez, es “... obligación de los propietarios mantener el inmue-ble en el estado adecuado para servir al objeto para el que ha sido arren-dado (arts. 1554.2 del Código Civil y 21, 27.3 y 30 LAU), que exige unadiligencia acentuada en el caso de construcciones obsoletas”.

La doctrina ha definido las obras de conservación como aquellassin las cuales la finca se destruiría o resultaría inservible para el uso aque se encuentra destinada, quedando, pues, incluidas las que pro-cedan del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa,de uso ordinario de la misma por el arrendatario, del caso fortuito y dela fuerza mayor.

La jurisprudencia nos ofrece diversos ejemplos de esta clase deobras, tales como el arreglo de la techumbre de la casa, la reparación dela chimenea, de los muros y paredes, de las conducciones y desagües,la reparación de hundimientos parciales del inmueble, la impermeabili-zación de la cubierta, o la reparación de la cisterna de aguas fecales.

Tales obras son a cargo del arrendador siempre y cuando se denlos siguientes requisitos:

a) No sean debidas a deterioro o pérdida imputables al arren-datario, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpasuya (art. 1563 del Código Civil).



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b) Que tampoco sean debidas a deterioro causado por perso-nas que convivan con el arrendatario en la vivienda arren-dada (art. 1564 del Código Civil).

c) Que las obras se refieran a aquellas necesarias para conser-var la vivienda en las condiciones de habitabilidad para ser-vir al uso convenido, lo que incluye las que vengan impues-tas por la administración estatal, autonómica o local. Por ello,son repercutibles las obras de reparación y de conservaciónpero, en ningún caso, las que han venido en describirsecomo "lavado de cara" con fines de venta del edificio(Sentencia de 27 de septiembre de 2001. Sección 4.ª,Audiencia de Barcelona. Ponente D.ª Mercedes Hernández).

d) Que las obras no superen el coste real de la vivienda, lo queacontecerá en caso de declaración firme de ruina acordadapor la autoridad competente o de pérdida de la finca arren-dada por causa no imputable al arrendador, facultando a laspartes para poder exigir la extinción del contrato de arren-damiento (art. 28 LAU).

Cumplidos estos requisitos, incumbe al arrendatario poner en cono-cimiento del arrendador la realización de las obras en el plazo de tiem-po más breve posible, facilitándole la verificación directa y personal, opor los técnicos por él mismo designados, del estado de la vivienda.

De este modo, el arrendador queda obligado sin mayor demora aefectuar las reparaciones, de suerte que negándose éste a efectuarlaso retrasándose en su ejecución, podrá el arrendatario, previa comuni-cación al arrendador, “realizar las que sean urgentes para evitar undaño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato suimporte al arrendador”. Y todo ello, sin que en ningún supuesto tengael arrendador derecho a elevar la renta (14), reclamando por vía judi-cial y por medio del procedimiento adecuado el importe debido detales reparaciones (15). Aunque también cabe la posibilidad de que elarrendatario acuda en demanda jurisdiccional recabando el auxiliojudicial para obligar al arrendador a realizar las obras necesarias sintener previamente que costearlas, si es que no opta, como alternativa,solicitar la extinción del contrato (art. 27.3 a/ LAU).


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d) El arrendador se propone realizar obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas cuya ejecución no pueden razo-nablemente diferirse hasta la finalización del contrato de arrenda-miento y respecto de las cuales el arrendatario debe soportarlas, siem-pre y cuando se le notifique por el arrendador al menos con tresmeses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste pre-visible.

En tal supuesto, el arrendatario queda facultado para:

1. Desistir del contrato durante el plazo de un mes desde dichanotificación, salvo que las obras no afecten o lo hagan demanera irrelevante a la vivienda arrendada.

Ejercitada esta opción, el contrato de arrendamiento seextinguirá en el plazo de dos meses a contar desde la fechade comunicación del desistimiento, transcurso durante elcual no podrán comenzarse las obras.

2. Exigir una reducción de la renta en proporción a la parte dela vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllasobras, así como a la indemnización de los gastos ocasiona-dos por las obras.

Si el arrendatario no optase por ninguna de las anteriores posibili-dades, aquietándose con la realización de las obras de mejora, quedafacultado el arrendador, una vez transcurridos cinco años de duracióndel contrato y salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en lacuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipode interés legal del dinero en el momento de la terminación de lasobras (para 2004, es del 3,75 por 100 -Disposición adicional sexta dela Ley 61/2003, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales delEstado-) incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder elaumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento (art.19.1 LAU).

Es importante resaltar que el importe así resultante sólo será exigi-ble “desde el mes siguiente a aquel en que, finalizadas las obras, el



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arrendador notifique al arrendatario la cuantía de la elevación de larenta, detallando los cálculos que conducen a su determinación yaportando copias de los documentos de los que resulte el coste de lasobras realizadas”.

Deberá, consecuentemente, el arrendatario tener muy encuenta la acreditación de la necesidad de las obras y su comuni-cación previa y posterior en los términos ya comentados, así comola adecuación de la elevación, por tal causa, del importe de larenta mensual.

e) Se nos intenta cobrar gastos por obras no necesarias o suntuosas

Como se ha apuntado, las obras a realizar en la vivienda arrenda-da deben responder a una necesidad notoria en cuanto afecten al usoy conservación de la vivienda, representen una mejora inaplazablepara su conservación y habitabilidad, eliminen barreras físicas o arqui-tectónicas que impidan o dificulten la movilidad o estancia de la per-sona minusválida que la ocupe o, en su caso, se encuentren expresa-mente autorizadas por el arrendador.

Fuera de tales supuestos, el arrendador no puede obligar al arren-datario a soportar la incomodidad, sacrificio o limitación del uso pací-fico de la vivienda por obras que no sean necesarias o suntuosas, nimenos soportar el coste de las mismas, sin que su impago pueda jus-tificar una acción de desahucio.

Para acreditar esa necesidad, el arrendador deberá notificar laintención de efectuar las obras, justificando la naturaleza y alcance delas mismas.

f) Se nos incrementa el precio de la renta mensual de manera excesiva o abusiva, o se nos repercute servicios u otros gastos no pactados en contrato.

Como principio general, la renta será la que libremente estipulenarrendador y arrendatario. Cualquier incremento posterior de la mismadebe venir precedida de una justa causa y en los términos recogidosen los artículos 18 a 20 LAU.


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La primera advertencia es que la renta pactada en contrato tan solopodrá ser objeto de actualización por el arrendador “en la fecha enque se cumpla cada año de vigencia del mismo, aplicando al importede la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación por-centual experimentada por el Indice General de Precios de Consumo(IPC) en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a lafecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para laprimera actualización el que corresponda al último índice que estu-viera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las suce-sivas el que corresponda al último aplicado”. (16)

Así pues, cualquier incremento por encima de dicha actualizacióndebe ser rechazado. Sólo a partir del sexto año de duración del con-trato (17), el precio de la renta se regirá por lo pactado por las partesy, en caso de no ser así, aplicando los criterios de actualización ante-riormente señalados.

Esta prohibición de elevación de la renta más allá de las actualiza-ciones referidas al IPC interanual, se extiende a las obras por mejoras.Así es, si el arrendador hubiera de realizar obras de esta clase en lavivienda arrendada, la repercusión de su coste en la renta anual sóloes posible una vez transcurridos los primeros cinco años de duracióndel contrato, nunca antes.

El precio de la renta también podrá verse incrementado cuando sehaya pactado en contrato que los gastos generales para el sosteni-miento del inmueble, servicios, tributos, cargas y otras responsabilida-des no susceptibles de poder ser individualizadas relacionados con lavivienda, sean a cargo del arrendatario, incluyendo los gastos de parti-cipación que correspondan a la finca arrendada en edificios sometidosal régimen de propiedad horizontal, y siempre en función de su cuotade participación o, en otro caso, en función de su superficie. (18)

No obstante, la ley es explícita cuando advierte que durante los pri-meros cinco años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatariohaya de abonar por todos aquellos conceptos, salvo los tributos (sobreel agua, basuras, desagües, impuesto sobre bienes inmuebles), sóloserá objeto de incremento anual en cuantía que no supere el doble delporcentaje resultante de aplicar el IPC interanual sobre la renta.



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g) Actividades promovidas por el arrendador que perturben de hecho o derecho el uso de la vivienda.

El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el gocepacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art.1454.3º del Código Civil) o, lo que es lo mismo, debe preservar ygarantizar el derecho del arrendatario a ocupar la vivienda arrendadapara el fin que le es propio, de modo que es causa legítima de extin-ción del arrendamiento la perturbación de hecho o de derecho querealice el propietario en la utilización de la finca (art. 27. 3 b LAU),

Estas perturbaciones pueden entenderse como las conductas pro-tagonizadas por el arrendador que impidan el sosiego, la tranquilidad,el respeto a la moralidad, etc. de los ocupantes de la vivienda, pudien-do manifestarse de múltiples maneras, tales como tolerar actividadesinmorales o atentatorias a las buenas costumbres en el edificio, o bienincómodas, insalubres o peligrosas, mediante: la actividad de un pros-tíbulo; el almacenamiento, distribución o venta de productos tóxicos ode estupefacientes; el ejercicio de actividades de negocio o industriailegales o que produzcan ruidos, vibraciones o molestias excesivas; laexplotación de actividades que tengan por objeto fabricar, manipular,expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos gra-ves, por explosión, combustión, radiaciones u otras de análoga impor-tancia para las personas o a los bienes: la ocupación ilegal de vivien-das vacías o para utilizarlas para recibir y alojar mendigos y maleantesmediante retribución o sin compensación económica; o la actividad dejuegos ilegales.

En todos estos casos, debe ser notoria y grave la perturbación yestar encaminada a un fin ilícito, como es el de presionar al arrenda-tario impidiéndole el uso pacífico de su vivienda.

Dichas perturbaciones aún siendo causa de extinción del contratode arrendamiento, deben ser denunciadas por la vía penal mediantela presentación de denuncia o la interposición de querella por la comi-sión de un presunto delito de coacciones o de amenazas, según loscasos. O, facultativamente, acudiendo en demanda ante la jurisdic-ción civil solicitando del juez que ordene el cese inmediato de las mis-mas, con el abono de los daños y perjuicios pertinentes.


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h) Reuniendo el arrendatario la condición legal de minusválido, se le impide realizar obras de adaptación en la vivienda.

Como se ha tenido ocasión de comentar al tratar de las obras a rea-lizar en la vivienda de alquiler, los arrendatarios minusválidos puedenexigir del arrendador que realice las obras necesarias de adaptaciónpara que se adapte a la naturaleza y grado de su discapacidad.

La ley establece que la minusvalía, si no afecta al arrendatario,pueda referirse a su cónyuge o a la persona con quien conviva en aná-loga relación de afectividad, con independencia de su orientaciónsexual, o a los familiares que con él convivan.

El único requisito es que el arrendatario comunique por escrito ypreviamente la realización de las obras necesarias, lo que supone acre-ditar que guardan relación con la discapacidad y con la habitabilidadrequerida, quedando obligado a reponer la vivienda a su estado ante-rior, una vez finalizado el contrato, si así lo exigiese el arrendador, aun-que cabe la posibilidad de poder pactar en contrato que permanezcanlas obras de adaptación o, incluso, que se compense parcialmente alarrendatario de los gastos ocasionados por tal motivo. Notificación quedebe extenderse a acreditar la minusvalía y el grado de parentesco conquien, reuniendo tal condición, ocupe la vivienda arrendada.

La negativa del arrendador a las obras oblliga a interponer la opor-tuna demanda civil, compeliéndole a realizarlas a su cargo, sin perjui-cio de los daños y perjuicios irrogados por tal motivo.

i) El arrendador vende la vivienda a un tercero

La actitud mostrada por el arrendador intentando doblegar pormedio de comportamientos ilícitos la voluntad del arrendatario paraque abandone la vivienda arrendada, con el propósito de recuperar suposesión y, eventualmente, de venderla a un tercero, choca frontal-mente con los denominados derechos de tanteo y de retracto que laley concede al arrendatario en su beneficio.

Así es, puede suceder que el arrendador pretenda vender o hayavendido sin el conocimiento del arrendatario la vivienda ocupada por



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éste. En tales supuestos, el art. 25 LAU garantiza al inquilino un dere-cho preferente de adquisición en el supuesto de pretender su venta -denominado de tanteo-, o de opción de compra sobre la venta ya rea-lizada sin su previo conocimiento -denominado derecho de retracto-.

Dicho de otro modo, el tanteo opera respecto a la transmisión de lavivienda aún no realizada, mientras que el retracto lo hace sobre la yaconsumada y en ambos supuestos debe recaer no sólo sobre la vivien-da sino, cuando así se hiciese constar en la compraventa, sobre losdemás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismoarrendador (mobiliario, trasteros y plazas de garaje, entre otros).

Como cita la histórica sentencia del Tribunal Supremo de 26 demarzo de 1960 (Ar. 1656), se tratan de derechos, los de tanteo y retracto,de una finalidad marcadamente protectora, que tienden a facilitar a losinquilinos el acceso a la propiedad de la vivienda, debiéndose, por talmotivo, interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo.

Consecuentemente, el arrendatario no debe tolerar presión algunadel propietario para que resuelva su contrato de arrendamiento, con eltorticero propósito de que desaparezca su derecho de tanteo y deretracto, quedando libre para vender o de cualquier otra manera ena-jenar la vivienda. Como tampoco debe renunciar a dichos derechosdurante los primeros cinco años de duración del contrato, ya que, aúncuando así fuera, se entenderá dicha condición nula. (19)

Veamos, seguidamente, las características del tanteo y del retracto:

1. Derecho de tanteo. En el caso de que el arrendador preten-da la venta de la vivienda arrendada, deberá notificar feha-cientemente y con carácter previo de dicha intención alarrendatario, concretando el precio y las demás condicionesesenciales de la transmisión. (20)

Efectuada en estos términos la notificación, el arrendatariopodrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda en unplazo de treinta días naturales, a contar desde el siguientedía a aquélla comunicación, lo que desde luego deberáefectuarse de manera fehaciente.


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El arrendatario tiene un plazo no superior a ciento ochen-ta días naturales a contar desde la comunicación de laopción para ejercitar su derecho (21), ya que en otro casocaducaría.

2. Derecho de retracto. Si el arrendador procediera a la ventade la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho,como señala el art. 1521 del Código Civil, a subrogarse, conlas mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugardel que adquiere la vivienda en compraventa, lo que acon-tecerá en los siguientes supuestos:

• Cuando el arrendador no le hubiera notificado con carácterprevio su intención de vender la vivienda.

• Cuando aún habiéndole notificado previamente la venta alarrendatario, se hubiese omitido en la comunicación cual-quiera de los requisitos exigidos (por ejemplo, el precio o lascondiciones de pago, o cuando la transmisión se realizase apersona distinta de la consignada en la notificación para eltanteo).

• Cuando resultasen menos onerosas las demás condicionesesenciales de la transmisión que las comunicadas al arren-datario.

En todo caso y para mayor garantía, celebrada la compraventa dela vivienda entre el arrendador y el tercero adquirente, éste viene obli-gado a notificar al arrendatario las condiciones esenciales de aquélla,a cuyo efecto deberá entregar copia de la escritura o documento enque se hubiera formalizado.

Es más, la ley impone que para que sea inscribible el título deventa en el Registro de la Propiedad, deberá justificarse que el arren-dador ha notificado su propósito de venta o el comprador las condi-ciones esenciales en que la efectuó, con todos los requisitos esencia-les a ambas comunicaciones inherentes. Por su parte, si la vivienda noestuviera arrendada, el vendedor deberá declararlo así en la escritura,bajo la pena de falsedad en documento público. (22)



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Efectuadas las anteriores advertencias, hay que mencionar que asícomo el art. 1618.2 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881disponía que para que pudiera darse curso a las demandas de retrac-to se requería: "Que se consigne el precio si es conocido, o si no lofuere que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea", el vigente artí-culo 266.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, se limita a indi-car que deberá acompañarse con la demanda "el documento queacredite el haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosaobjeto de retracto o haberse constituido caución en cuanto el preciose conociere”, pero siempre que se exija por Ley o por contrato.

Sobre este particular, la sentencia de la Audiencia Provincial deBurgos, sección 2ª, de 31-12-2002, nº 660/2002, Rº385/2002,Presidente García Espina, Arabela, afirma que aquél requisito o pre-supuesto procesal de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil constituíaun límite al derecho a la tutela judicial efectiva constitucionalmenteinadmisible por razón de la finalidad perseguida, impidiendo el plan-teamiento y sustanciación del juicio de retracto por quienes carecíande la capacidad económica suficiente para subrogarse o colocarse enla posición que ostenta el adquirente en la transmisión onerosa de laque nace el derecho de retracto, al no poder satisfacer el precio o lacontraprestación necesaria.

Sobre si el actual redactado del art. 266.3º de la Ley deEnjuiciamiento Civil puede quedar empañado o limitado por lo quedispone, a su vez, el art. 1518 del Código Civil que impone al vende-dor a reembolsar al comprador el precio de la venta y demás gastosdel contrato, necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, para poderhacer uso del derecho de retracto, la misma sentencia comentadaasevera que en modo alguno el citado artículo del Código Civil esta-blece requisitos o presupuestos procesales que condicionen el ejerci-cio de la acción de retracto, derogado el artículo 1.618 de la Ley deEnjuiciamiento Civil de 1.881, que carece de homólogo en la Ley pro-cesal vigente, no existiendo precepto legal alguno que obligue a laconsignación del precio como presupuesto procesal de admisibilidada la demanda o de tramitación del proceso, ya que tal exigencia no laimpone el artículo 1518 del Código Civil, puesto que se limita a esta-blecer el derecho del comprador, al reembolso del precio de la ventay de cualquier otro pago legítimo hecho para la misma así como los


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gastos del contrato y los necesarios y útiles hechos en la cosa vendi-da, lo que exclusivamente es susceptible de ser aplicado en ejecuciónde sentencia (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia,Sala Civil y Penal de 13 de octubre de 2001).

En conclusión, la posible manifestación del arrendador de quepara poder ejercitar el derecho de retracto por medio de demandaante la jurisdicción civil, se exigirá al arrendatario la consignación delprecio abonado por el comprador, carece de todo fundamento a la luzde lo comentado.

Finalmente, ¿qué sucede si conocedores de la venta de nuestravivienda arrendada optamos por no ejercer los derechos de tanteo yde retracto? ¿Qué derechos asume el nuevo adquirente y cómo reper-cute el cambio de arrendador en nuestros derechos arrendaticios?

El art. 14 LAU obliga al adquirente de una vivienda arrendada asubrogarse en todos los derechos y obligaciones del anterior arren-dador, o lo que es lo mismo, a respetar todas las condiciones pacta-das en contrato, durante los primeros cinco años de duración delcontrato.

Ahora bien, si la duración pactada fuera superior a cinco años, elcomprador quedará subrogado, igualmente, por la totalidad de laduración pactada, salvo que: 1º) arrendador y arrendatario hayan esti-pulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento,en cuyo caso, el comprador sólo deberá soportar el arrendamientodurante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años;2º) no conste inscrito en el Registro de la Propiedad el arrendamientode la vivienda, en cuyo caso, el comprador deberá soportar el arren-damiento durante el tiempo que reste para el transcurso de cincoaños, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una canti-dad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada añodel contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste porcumplir.

Consecuentemente, es recomendable que los arrendatarios almomento de celebrar un contrato de arrendamiento por plazosuperior a cinco años, pacten la elevación a escritura pública del



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mismo para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad(23), evitando que el arrendador venda a un tercero y vea limitadoel uso de la vivienda por el tiempo que reste para el transcurso decinco años.

j) El cónyuge titular del arrendamiento obtiene la separación, divorcio o nulidad del matrimonio y se impide continuar en el uso de la vivienda al otro cónyuge.

En la generalidad de las ocasiones y cuando se trata de un núcleofamiliar, el titular del contrato de arrendamiento de la vivienda familiarsuele recaer en uno solo de los cónyuges.

En los supuestos de crisis matrimonial (nulidad, separación y divor-cio), la ruptura de la convivencia conyugal exime a los cónyuges deestar obligados a vivir juntos (art. 68 del Código Civil), lo que compor-ta, como uno de sus efectos, la atribución del uso de la vivienda fami-liar a uno solo de los esposos (24), quien puede que no sea el quecelebró el contrato de alquiler.

Y es que nuestros tribunales han venido afirmando que la vivien-da conyugal es un bien familiar, no patrimonial, al servicio del grupoo ente pluripersonal que en ella se asienta, quien quiera que sea elpropietario.

Por tal motivo, en aquellos casos en que existan hijos menores deedad o mayores sin ingresos propios, ante la situación de rupturafamiliar, ha de procurarse mitigar las consecuencias de la misma eninterés de los hijos, razón por la cual los arts. 96, 103.2ª y 104 delCódigo Civil disponen que a falta de acuerdo entre los cónyuges, sihay hijos se atribuirá, preferentemente, al cónyuge que ostente laguarda y custodia de éstos y sólo para el caso de que no haya hijos,se atribuirá al cónyuge más necesitado de protección y aún en estecaso, de forma temporal si aquél a quien se le atribuyera el uso nofuera además el titular de la vivienda, a fin de no colisionar con losderechos de propiedad sobre el inmueble -arts. 96 y 400 del CódigoCivil- (sentencia de 13 de marzo de 2001, de la Sección 18.ª, de laAudiencia Provincial de Barcelona, Rollo n.º 392/2000, Ponente D.ªAnna M.ª García Esquius).


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Así lo ha venido entendiendo de forma pacífica y reiterada la juris-prudencia, constituyendo un cuerpo de doctrina ya consolidada.Sentencias entre las que, a mero título enunciativo, cabe mencionarlas de las Audiencias Provinciales de Asturias de 27-4-1992; deZaragoza de 30-4-1992; de Córdoba de 20-6-1992; de Barcelona de24-1-1994; de Toledo de 28-11-1995; de Soria de 8-4-1996; deSalamanca de 10-12-1997; de Córdoba de 23-3-1998 o de LasPalmas de 27-7-1998.

Ahora bien, una vez acordada en convenio regulador o resuelta porsentencia la atribución de la vivienda al cónyuge no titular del contra-to de arrendamiento ¿qué obligaciones contrae el arrendador?

El art. 15 LAU le permite continuar en el uso de la vivienda arren-dada, a condición de que lo comunique al arrendador en el plazo delos dos meses posteriores a la fecha en que se le hubiera notificado laresolución judicial correspondiente, acompañando copia de la mismao de la parte en concreto que afecte al uso de la vivienda (preservan-do, así, el derecho a la intimidad en cuanto al resto de lo resuelto enel procedimiento matrimonial).

Se trata, en suma, de una subrogación legal del cónyuge no titularen los derechos y obligaciones de éste para seguir conservando el usode la vivienda, que obliga al arrendador a respetarle las mismas con-diciones.

k) Si habiendo fallecido el arrendatario, el arrendador impide a los herederos subrogarse.

Aún cuando el contrato de arrendamiento es esencialmente perso-nal, en caso de fallecimiento del arrendatario la ley permite, no obs-tante, que determinadas personas unidas al mismo por parentesco oconvivencia puedan subrogarse en el contrato (25).

Sólo se excluye el derecho de subrogación respecto a aquellos con-tratos en que siendo su duración inicial superior a cinco años se pacteexpresamente que no habrá derecho a la subrogación, vinculado aque el fallecimiento del arrendatario tenga lugar transcurridos los pri-meros cinco años de duración del arrendamiento, o que éste se extin-



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ga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido conanterioridad (en cuyo caso, sí habrá subrogación legal pero limitada adichos cinco años).

¿Qué personas pueden exigir subrogarse en el contrato?

a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimientoconviviera con él.

b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrenda-tario de forma permanente en análoga relación de afectivi-dad a la de cónyuge, con independencia de su orientaciónsexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempodel fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendenciaen común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c. Los descendientes del arrendatario que en el momento desu fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad otutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durantelos dos años precedentes.

d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convividohabitualmente con él durante los dos años precedentes a sufallecimiento.

e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la cir-cunstancia prevista en la letra anterior.

f. Las personas distintas de las mencionadas en las letrasanteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65por 100, siempre que tengan una relación de parentescohasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayanconvivido con éste durante los dos años anteriores al falleci-miento.

Si concurrieran varias de dichas personas y a falta de acuerdo uná-nime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regi-rá el orden de prelación establecido anteriormente, salvo en que lospadres septuagenarios serán preferidos a los descendientes.


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Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferen-cia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble víncu-lo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera unaminusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación,de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, enfavor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edado el hermano más joven.

Concretada la persona que tenga derecho preferente a subrogarseen el contrato de arrendamiento, la ley exige la comunicación al arren-dador en un plazo y con unos requisitos determinados, sin los cualesel derecho decae, y que son los siguientes:

• Quien pretenda subrogarse deberá notificar por escrito dedicha intención al arrendador, así como del fallecimientodel arrendatario, debiendo aportar: a) certificación registralde defunción; b) identidad del subrogado, con indicaciónde su parentesco con el fallecido (bastará acompañar copiadel DNI u otro documento de identidad personal y certifi-cado de matrimonio o de nacimiento); c) ofrecer un princi-pio de prueba de que cumple los requisitos legales parasubrogarse (certificado de empadronamiento, inscripciónen el Ayuntamiento como pareja de hecho o escritura nota-rial al efecto, la resolución judicial acordando la patriapotestad prorrogada o la constitución de tutela, o el certifi-cado de minusvalía).

• Dicha notificación deberá hacerse en un plazo máximode tres meses desde la fecha de la muerte del arrenda-tario. (26)

¿Qué sucede si no se acreditan suficientemente los requisitos parapedir la subrogación o se comunica fuera de plazo?

Ciertamente, la comunicación del fallecimiento del arrendatariosolicitando el reconocimiento de la subrogación realizada fuera deplazo comporta la extinción, sin más, del contrato de arrenda-



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miento recuperando su posesión el arrendador. Lo mismo sucede-rá si los documentos y prueba acreditativos del derecho de subro-gación se comunican más allá de los tres meses previstos legal-mente, salvo que el arrendador al quedar notificado, advierta detales circunstancias a quien pretenda subrogarse y lo subsane entiempo y forma.

Lo que sí debe tenerse muy en cuenta es que extinguido el con-trato de arrendamiento por haber transcurrido el plazo de tres mesessin que el arrendador haya recibido noticia alguna del fallecimiento delarrendatario, o habiéndola recibido, lo haya sido fuera de plazo o sinacreditar el solicitante su derecho a la subrogación, podrá el arrenda-dor exigir solidariamente a todos los que pudieran suceder al arrenda-tario el pago de la renta de dichos tres meses, salvo que en el messiguiente al fallecimiento renuncien a su opción notificándolo porescrito al arrendador.

Situación distinta es aquella en que uno de los cónyuges decideabandonar la vivienda familiar sin desistir expresamente del contratode arrendamiento o sin renovarlo, en cuyo caso, el otro cónyuge, sinnecesidad de acudir en demanda de nulidad, separación o divorcio nide que se dicte resolución judicial al respecto, podrá continuar en eluso y disfrute de la vivienda, siempre que en el plazo de un mes trasaquél abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyugemanifestando su voluntad de ser el arrendatario. (27)

l) Si el arrendador no respeta la duración del contrato o la de sus prórrogas.

He tenido ocasión de comentar que los contratos de arrendamien-to duran lo que arrendador y arrendatario hayan acordado libremente.Ahora bien, la LAU ya advierte en su preámbulo que se ha optado porestablecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años,por entender que “un plazo de estas características permite una cier-ta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contem-plar el arrendamiento como una alternativa válida a la propiedad, sinque sea un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para quetanto los propietarios privados como los promotores empresarialessitúen viviendas en este mercado”.


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Por tal razón, el contrato de arrendamiento, no mediando acuerdoalguno, tendrá una duración mínima de cinco años (28), de maneraque aún pactándose una duración inferior lo será sin perjuicio de quefacultativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arren-dador, pueda prorrogarse hasta que el arrendamiento alcance aquélladuración mínima y sin que todo ello obste a que el arrendatario puedamanifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo preavisándolotreinta días como mínimo a la fecha de terminación del contrato o decualquiera de sus prórrogas.

El cómputo del plazo inicial, será o bien la fecha del contrato o lade la puesta a disposición de la vivienda, si es que ésta fuera poste-rior, incumbiendo al arrendatario acreditar este extremo.

Puede suceder que el contrato no estipule pacto alguno de dura-ción o sea indeterminado en el tiempo. En tales supuestos, la ley lopresume celebrado por un año, prorrogable hasta un mínimo decinco años.

De ahí la importancia de que el arrendatario conozca que, conindependencia de lo que se haya acordado en cuanto a la duracióndel contrato, puede permanecer en el uso pacífico de la viviendadurante un mínimo de un año y un máximo de cinco, con sus prórro-gas anuales intermedias, salvo, naturalmente, que se hubiera conve-nido un plazo de duración superior a este último.

Pero dicho lo anterior, cabe preguntarse qué sucede si el arrenda-tario continúa permaneciendo en la vivienda transcurridos el mínimolegal de cinco años y, en tal caso, cómo debe actuar para desistir delcontrato.

En contratos de arrendamiento de duración no superior a cincoaños, si el arrendatario decide no renovarlo, deberá notificarlo al arren-dador con un mes de antelación a su finalización, esto es, a la fechade vencimiento, pues en otro caso, el contrato se prorrogará automá-tica y obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tresaños más (29), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador conun mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de talesanualidades, su voluntad de no renovar el contrato.



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Si, por el contrario, el contrato se hubiera pactado con una dura-ción superior a los cinco años, el arrendatario podrá libremente desis-tir del mismo siempre que: a) hubieran transcurrido al menos los cincoprimeros años iniciales, b) preavise de tal intención al arrendador conuna antelación mínima de dos meses. En tal caso, el contrato se darápor resuelto y el arrendatario no deberá indemnizar al arrendador porel resto del plazo que restase por cumplir, a salvo que se haya así pre-visto en el propio contrato y siempre que el importe de la indemniza-ción que deba abonar el arrendatario al arrendador, no supere unacantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cadaaño del contrato que reste de cumplir o su parte proporcional si setrata de periodos de tiempo inferiores al año.

Dicho lo cual, el arrendador no puede obligar al arrendatario a des-alojar la vivienda arrendada, como tampoco proceder a instar unademanda de desahucio, bien por impago de las rentas al rechazar elpago de los importes mensuales o para pretender recuperar el uso dela vivienda por expiración del plazo fijado contractualmente, si la dura-ción mínima del contrato no es de cinco años, o no se ha determina-do su duración o si habiendo transcurrido aquél plazo mínimo nomedia denuncia del arrendatario o del propio arrendador; como tam-poco podrá exigirle daños y perjuicios si habiendo preavisado el arren-datario con al menos dos meses de su intención de desistir del con-trato cuya duración haya superado los cinco años, nada se hubierapactado en el mismo sobre el pago de indemnización alguna.

3. Una vez detectado y comprobado el mobbing, ¿qué acción legal puede llevarse a cabo?

a) La denuncia ante los servicios municipales competentes en materia de vivienda.

Como se ha podido constatar, en la mayoría de los casos, los afecta-dos por el acoso inmobiliario son personas mayores o inmigrantes, deescaso poder adquisitivo, que ocupan viviendas antiguas y de rentabaja, que ante el desconocimiento de los derechos que como arrenda-tarios les asiste y la previsión de un elevado coste para emprender unaacción judicial, suelen resignarse a ceder ante la presión del arrendador.


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Para evitar en la medida de lo posible estas situaciones, muchas ciu-dades cuentan ya con servicios municipales de protección del ciudada-no ante estos abusos y de denuncia de las presiones de los propietarios.

Y es que la actuación de nuestros ayuntamientos se revela comofundamental en orden a prevenir situaciones de indefensión y de acosoen una materia tan básica y trascendente como es el de la vivienda.

No debemos olvidar que la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladorade las Bases de Régimen Local, otorga competencias a los municipiosen materia de protección civil, salubridad pública y prestación de ser-vicios sociales (30), pudiendo realizar actividades complementarias delas propias de otras Administraciones Públicas y, en particular, lasrelativas a la vivienda (arts. 25 y 28).

En este sentido, será a través de las consejerías de la vivienda decada consistorio y de sus servicios sociales, desde donde se puedaarticular con mayores garantías una política preventiva y de apoyo alos ciudadanos que informe y articule las acciones más apropiadas acada caso concreto, acudiendo, si fuera preciso, al uso de los propiosservicios de inspección.

Claro ejemplo de lo anterior lo representa el Ayuntamiento deBarcelona, que ha puesto en marcha un plan de lucha contra el mob-bing inmobiliario, ofreciendo a las víctimas asesoramiento jurídico einformación sobre los recursos puestos a su disposición a través de laOficina Municipal de Atención al Consumidor (31), pudiendo llegartambién a personarse como acusación particular, en los casos másgraves y previa denuncia, la Fiscalía.

Se trata de singularizar un programa concreto de atención munici-pal con tres ejes primordiales: facilitar información sobre los derechosy obligaciones de los ciudadanos; ofrecer ayuda y asesoramiento jurí-dico; facilitar el acceso público a la información sobre política devivienda del Ayuntamiento y articular acciones de prevención paraproteger a los colectivos más vulnerables.

Asimismo, está previsto crear una comisión de coordinación inte-grada por los sectores de Bienestar Social, el Instituto Municipal de



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Urbanismo, el Patronato Municipal de la Vivienda, Derechos Civiles yla Oficina Municipal de Atención al Consumidor, junto con las entida-des ciudadanas de defensa del consumidor.

Igualmente, el Ayuntamiento de Madrid ofrece un Servicio deOrientación Jurídica por medio de sus Servicios Municipales, en cola-boración con el Colegio de Abogados de esta ciudad, para asesorarcualquier consulta de carácter legal en materia de arrendamientosurbanos, penal o administrativa.

Todas estas acciones deberían, por lo demás, coordinarse conotras asociaciones y agrupaciones, como las de consumidores o lascámaras de la propiedad urbana.

No es de extrañar que la concienciación sobre el alcance de esteproblema haya movido a muchos afectados a emprender accioneslegales contra estas prácticas abusivas. Como muestra un botón, elServicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados deBarcelona tramitó tan solo en tres meses más de 250 posibles casosde mobbing inmobiliario consistentes en presiones de promotorasinmobiliarias y de empresas constructoras con el objetivo de provocarque los inquilinos abandonaran sus pisos para después rehabilitarlos,especular y acabar vendiendo o alquilando el mismo piso a un preciomuy superior.

Pero, ¿cómo y de qué manera actuar? Con independencia de lalabor emprendida por los Ayuntamientos y, desde luego, con la cola-boración ciudadana y la intervención de la propia Fiscalía, será pormedio de las propias denuncias y demandas presentadas por los afec-tados, la manera más eficaz y ejemplarizante de poner coto a las prác-ticas abusivas de los arrendadores.

Será preciso, por otra parte, una mayor coordinación entre las dis-tintas administraciones con competencia en materia de vivienda, dere-chos del consumidor y servicios sociales, sin dejar en el olvido lasoportunas reformas legislativas que contemplen una mejor y más efi-caz defensa de los arrendatarios ante situaciones de abuso contrac-tual, así como procedimientos, ya sean administrativos o jurisdiccio-nales, más ágiles y eficaces.


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b) La demanda civil en reclamación de la cesación de la conducta del arrendador, en defensa de sus derechos o solicitando la resolución del contrato de alquiler.

A lo largo de páginas anteriores se ha dado respuesta a numerososinterrogantes que pueden presentárseles a los inquilinos de viviendasen régimen de arrendamiento. Una de las maneras de evitar abusos eincumplimientos legales y contractuales consiste en conocer los dere-chos que al arrendatario le corresponden.

Ahora bien, cuando el incumplimiento se ha materializado no cabemás remedio que optar por alguna de las posibles vías que la ley nosofrece. La de acudir en demanda ante los Juzgados y Tribunales delorden civil es una de ellas.

La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000,regula diversos procedimientos declarativos en función de la materia yde la cuantía:

1. Para resolver las demandas que se interpongan, tanto porarrendadores como por arrendatarios, en materias que ver-sen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientosurbanos y rústicos de bienes inmuebles, cualquiera que seasu cuantía, el procedimiento previsto es el denominado jui-cio ordinario. (32)

2. Si lo que se solicita en la demanda es el desahucio delarrendatario y, por tanto, recuperar el arrendador la pose-sión de la vivienda por el impago de la renta o cantidadesdebidas por el arrendatario, o por la expiración del plazo fija-do contractualmente, el procedimiento adecuado es eldenominado juicio verbal. (33)

3. Las demandas que pretendan la recuperación de laplena posesión de una finca rústica o urbana, cedidaen precario, por el dueño, usufructuario o cualquierotra persona con derecho a poseer la finca, deberántramitarse, igualmente, por el cauce procesal del juicioverbal. (34)



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En todo caso, de iniciarse un proceso judicial, será competente el tri-bunal del lugar en que radique la finca, siendo nulo cualquier otro pactoen contrario (art. 52.1.7º de la LEC), y ello sin perjuicio de que las par-tes puedan pactar el sometimiento de sus diferencias y litigios a losdenominados tribunales arbitrales, cuyo procedimiento se regula en laLey 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje (art. 38.5 de la LAU).

Pasemos seguidamente a comentar cada uno de estos procedi-mientos:

1. Demandas tramitadas por medio del juicio ordinario.

Fuera de los supuestos de desahucio o de recuperación de laplena posesión de la vivienda en régimen de alquiler o a título de pre-cario, acciones que por su propia finalidad corresponderá ejercerlas alarrendador, los incumplimientos legales y contractuales en materia dearrendamientos urbanos deberán ser exigidos por el arrendatario en elproceso civil mediante el juicio ordinario.

Así pues, en los casos comentados en que el arrendador incumplasus obligaciones en cuanto a respetar la duración mínima del contrato ode sus prórrogas o a continuar en el uso de la vivienda mediando lavoluntad del titular de no renovar el contrato o de desistir del mismo, deno permitir la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, depoder continuar con el uso de la vivienda el cónyuge tras haber obtenidola nulidad, separación judicial o divorcio, de proceder a elevar la renta porla realización de obras necesarias de conservación o en cuantía superiora la experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indicesde Precios al Consumo, o repercutiendo en la renta anual una cuantíasuperior a la permitida tratándose de obras de mejora, o impidiendo queel arrendatario ejercite sus derechos de tanteo y de retracto, o, en suma,perturbándole gravemente en el uso y disfrute pacífico de la viviendaarrendada, deberá el arrendatario acudir en auxilio judicial interponiendola oportuna demanda por los trámites procesales del juicio ordinario.

Seguidamente, comentaré las características esenciales de este juicio,advirtiendo de su carácter meramente enunciativo e ilustrativo, dada la com-plejidad técnica de cada procedimiento por separado que merecería unestudio en profundidad, lo que se aleja del propósito del presente libro.


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Las características del juicio ordinario son las siguientes:

• El procedimiento se inicia mediante la presentación dedemanda, expresando todos los datos identificativos delactor (arrendatario) y demandado (arrendador), junto con eldomicilio en que puede ser citado y emplazado, exponién-dose seguidamente los hechos de manera numerada yseparada, así como los fundamentos de derecho, debiéndo-se fijar con claridad y precisión lo que se pida.

• Se podrán acumular diversas acciones siempre y cuando nosean incompatibles entre sí, y el juez que deba entender dela acción principal posea jurisdicción y competencia porrazón de la materia para conocer de la acumulada o acu-muladas, sin perjuicio de poder oponerse el demandado ala acumulación pretendida. En ningún caso, sin embargo,se permitirá la acumulación de acciones después de con-testada la demanda.

• Será obligatoria la asistencia de Procurador y de Letrado.

• El Juez admitirá por auto la demanda, dando traslado de lamisma al demandado, para que conteste en un plazo deveinte días hábiles (35). La contestación consistirá en alegarlas excepciones procesales, negando los hechos alegadospor el demandante o, en su caso, admitiéndolos, pudiendoel juez considerar el silencio o las respuestas evasivas deldemandado como una admisión tácita de los hechos quepueden serle perjudiciales.

En el mismo escrito de contestación podrá el demandadoreconvenir, esto es, demandar a su vez al demandante, siexiste conexión entre sus pretensiones y las que sean obje-to de la demanda principal (36), pudiendo el demandantecontestar a la reconvención en plazo de veinte días.

• Una de las características de este procedimiento es laaudiencia previa, a la que serán convocadas las partes den-tro del tercer día desde que precluya el plazo de contesta-



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ción a la demanda o, en su caso, del escrito de reconven-ción, audiencia que deberá celebrarse en el plazo de losveinte días posteriores desde su convocatoria.

En el curso de esta audiencia preliminar, el juez indagará sicontinúa subsistiendo el litigio entre las partes o si es posiblellegar a un acuerdo. Descartado éste, se examinarán las cues-tiones procesales que pudieran impedir u obstaculizar su pro-secución y terminación, tales como la falta de capacidad delos litigantes o de su representación (37), la existencia decosa juzgada o litispendencia (38), la falta del debido litiscon-sorcio (39), la inadecuación del procedimiento (40), y cual-quier defecto legal en el modo de proponer la demanda o, ensu caso, la reconvención, por falta de claridad en la determi-nación de las partes o de la petición que se deduzca. (41)

Una vez resueltas las cuestiones incidentales de orden pro-cesal y siendo subsanables, la audiencia continuará paraque las partes o sus defensores, con el juez, fijen los hechossobre los que exista conformidad y disconformidad de los liti-gantes. Una vez fijados los hechos, el juez podrá invitar a laspartes a alcanzar una acuerdo que ponga fin al juicio. (42)

Si el acuerdo o transacción no fuera posible, las partes pro-pondrán para su admisión la prueba que estimen por opor-tuna (43), procediendo el juez a admitir las pertinentes y,posteriormente, a señalar la fecha del juicio que deberácelebrarse en el curso del mes posterior, salvo cuando todala prueba o gran parte de ella hubiera de realizarse fuera dellugar en que tenga su sede el juzgado que conozca del plei-to, en cuyo caso y a solicitud de cualquiera de las partes,podrá acordarse que el juicio se celebre dentro del plazo dedos meses. (44)

• En la fecha acordada para la celebración del juicio se lleva-rá a cabo la práctica de la prueba acordada y acanadas quesean, las partes formularán sus conclusiones sobre éstas,dictándose sentencia dentro de los veinte días posteriores ala terminación del juicio.


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• Contra la sentencia que se dicte puede prepararse recursode apelación en segunda instancia en plazo de cinco díasante la respectiva Audiencia Provincial, concediéndose pos-teriormente un plazo de veinte días para poder interponerloen forma.

Frente a la sentencia que dicte aquélla, podrá prepararserecurso extraordinario por infracción procesal ante la Salade lo Civil del respectivo Tribunal Superior de Justicia, en elplazo de cinco días posteriores a su notificación, disponién-dose otros veinte días para poder presentar escrito interpo-niéndolo.

Finalmente, contra esta última sentencia, cabe formular recur-so de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, quedeberá prepararse dentro de los cinco días siguientes a sunotificación e interponerlo en el plazo de los veinte díassiguientes a aquel en el que se tenga por preparado.

• Firme que sea la sentencia en cualquiera de sus instancias,podrá solicitarse su ejecución para el caso de que el deman-dado no se avenga voluntariamente al cumplimiento de loordenado en su fallo.

Las ejecuciones pueden referirse a sentencias que obliguenal pago de cantidades dinerarias (por ejemplo, a devolver lascantidades invertidas en obras necesarias o de adaptaciónde personas con minusvalía, o a daños y perjuicios irroga-dos por el incumplimiento contractual del arrendador), encuyo caso puede acordarse el embargo y posterior realiza-ción de los bienes y derechos del ejecutado. O bien, referir-se a la ejecución de obligaciones de hacer o de no hacer, enlas que el juez requerirá al ejecutado para que la cumpladentro de un plazo o para que deshaga lo mal hecho si fuereposible, indemnice los daños causados y, en su caso, seabstenga de reiterar el quebrantamiento, con apercibimien-to de incurrir en el delito de desobediencia a la autoridadjudicial, imponiéndosele multas por cada mes que transcu-rra sin deshacer lo mal hecho o imponiendo abonar al eje-



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cutante los daños y perjuicios que se le hayan causado si,atendida la naturaleza de la condena, su incumplimiento nofuera susceptible de reiteración y tampoco fuera posibledeshacer lo mal hecho.

2. Demandas tramitadas por medio del juicio verbal.

El procedimiento verbal se ha reservado por la LEC a las accionesde desahucio del arrendatario y, por tanto, a recuperar el arrendadorla posesión de la vivienda por el impago de la renta o cantidades debi-das por el arrendatario, o por la expiración del plazo fijado contrac-tualmente; pero también a las demandas que pretendan la recupera-ción de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida enprecario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona conderecho a poseer la finca.

Consecuentemente, se trata de demandas que por su propia finali-dad tan solo serán interpuestas por quienes reúnan la condición dearrendador, al tratarse de acciones enmarcadas en contratos de arren-damiento de viviendas urbanas, pero ante las cuales debe reaccionarel arrendatario impidiendo el éxito de las mismas cuando se hayan con-culcado sus derechos arrendaticios, bien porque se le ha impedido elpago de la renta, o porque se le exija cantidades superiores a las lega-les o pactadas o, sencillamente, injustificadas o inexistentes, o porquetenga título suficiente para continuar en posesión de la vivienda.

Por lo demás, el juicio verbal se distingue del ordinario en los dis-tintos requisitos de forma y de los plazos para resolver, de modo que,tal como reza la Exposición de Motivos de la LEC, se ha optado por laproximidad del momento sentenciador a las pruebas y a las preten-siones y sus fundamentos (45), diseñando un procedimiento dondeprima la inmediación, la publicidad y la oralidad de manera efectivas.

Seguidamente esbozaré las características principales del juicio verbal:

• Deberá presentarse demanda, en la que se consignarán losdatos y circunstancias de identificación del demandante ydemandado y los domicilios donde puedan ser citados,debiéndose fijar con claridad y precisión lo que se pida.


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Cuando la cuantía de lo reclamado no excediera de 901,52euros, no se exigirá la intervención de procurador ni de letra-do, pudiendo quien demande solicitar en las oficinas judi-ciales impresos normalizados para poder demandar.

En la demanda podrán acumularse varias acciones siempre quese basen en unos mismos hechos y éstos sean materia propia deljuicio verbal, incluyendo la reclamación de daños y perjuicios.

• En este tipo de juicios no se admitirá reconvención en nin-gún caso (esto es, que el demandado demande a su vez aldemandante).

• Una vez presentada la demanda, el juez, previo examen desu jurisdicción y de su competencia, dictará auto en el plazode los cinco días hábiles posteriores en el que ordenará laadmisión de la demanda y citará a las partes para la cele-bración de la vista o juicio, con expresión del día y la hora,debiendo mediar al menos 10 días desde el siguiente a lacitación y sin que en ningún caso pueda exceder de veinte.

No obstante, el juez podrá no admitir la demanda en deter-minados supuestos tasados por la ley, entre los que seencuentran aquellas acciones que pretendan retener o reco-brar la posesión de la vivienda si se interponen transcurridoel plazo de un año a contar desde el acto de la perturbacióno el despojo, cuando presentándose demanda de desahuciopor falta de pago de rentas u otras cantidades debidas por elarrendatario, el arrendador no indicase si existe la posibilidadde poder enervar o no el desahucio. (46)

• En la citación para el acto de la vista se hará constar de mane-ra expresa que: a) ésta no se suspenderá por la inasistenciadel demandado al que se le declarará en rebeldía, mientrasque si el que no comparece es el demandante se le podrátener por desistido de su demanda imponiéndosele las costascausadas; b) se advertirá a ambos litigantes que habrán deconcurrir con los medios de prueba de que intenten valerse yque si no asistiesen y se propusiere y admitiese su declara-



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ción, podrán considerarse admitidos los hechos del interroga-torio; y, c) que cuentan con el plazo de tres días para queambas partes indiquen las personas que han de ser citadaspor el Juzgado por no poder presentarlas ellas mismas.

• La vista o juicio dará comienzo mediante la exposición porparte del demandante de su petición o la simple ratificaciónde su demanda. Seguidamente, el demandado podrá for-mular las alegaciones que a su derecho convengan, opo-niéndose, por ejemplo, a las acumulación de acciones inad-misibles o a cualquier otro hecho o circunstancia que pudie-ra obstar a la válida continuación del proceso mediante sen-tencia que resuelva el fondo del asunto debatido, oposiciónsobre la que el demandante podrá, a su vez, ser oído, resol-viendo el juez lo que proceda y, desde luego, con la conti-nuación del juicio, sin perjuicio de la protesta formal enforma de disconformidad que al respecto efectúe el deman-dante para que se haga constar en acta a efectos de poderapelar contra la sentencia que se dicte.

Posteriormente, las partes deberán fijar con claridad los hechosrelevantes en que fundamenten sus pretensiones y si no hubie-ra conformidad sobre los mismos, se propondrán las pruebas,practicándose a continuación las que hayan sido admitidas.

Practicadas que hayan sido las pruebas admitidas, podrádarse la palabra a las partes para que efectúen sus conclu-siones sobre el resultado de las mismas, tras lo que el juezdictará sentencia dentro de los diez días siguientes, salvoque se pida el desahucio de finca urbana en que la senten-cia se dictará en cinco días.

• Dictada sentencia, ésta en ningún caso tendrá efectos de cosajuzgada cuando decida sobre la tutela sumaria de la posesión,la pretensión de desahucio o recuperación de la finca urbana,dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler.

Contra la sentencia que se dicte cabe formular idénticosrecursos que los ya comentados para el juicio ordinario.


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Ahora bien, tratándose de procedimientos que lleven apare-jado el lanzamiento del arrendatario por desahucio, extin-ción del contrato o precario, no se admitirán al demandadorecurso alguno si, al momento de prepararlos, no manifies-ta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentasvencidas y las que con arreglo al contrato de arrendamientodeba pagar adelantadas. De igual suerte y cualquiera quesea el estado en que se halle la tramitación de aquéllosrecursos, si durante la sustanciación de los mismos eldemandado recurrente dejare de pagar los plazos que ven-zan o los que deba adelantar, se declararán desiertos, sinperjuicio de que se le permita al arrendatario adelantar oconsignar el pago de varios periodos no vencidos, los cualesse sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia, perosin que en ningún caso el pago de tales importes se consi-dere como una novación del contrato de arrendamiento.

• Firme que sea la sentencia en cualquiera de sus instancias,ante el incumplimiento voluntario de la sentencia por eldemandado, podrá solicitarse su ejecución; lo que tratándo-se de procedimientos de desahucio o de recuperación de laplena posesión de la vivienda por expiración del plazo fijadocontractualmente en régimen de alquiler o a título de preca-rio, se efectuará por medio del lanzamiento del arrendatarioen la fecha que se acuerde, tras concederle el plazo de unmes para desalojar la vivienda, prorrogable por otro mesmás de existir motivo fundado.

c) La denuncia y la querella penales.

En ocasiones el comportamiento del arrendador o propietario de lavivienda cedida en alquiler es de tal intensidad, regularidad y grave-dad que puede ser calificado de delictivo, lo que acontecerá cuandosu actuación pueda tipificarse en cualquiera de los delitos o faltasreguladas por el vigente Código Penal.

Ante dicha eventualidad, se le abren dos posibilidades al arrenda-tario y, en general, a los ocupantes de la vivienda arrendada. Acudiren denuncia o, bien, interponer querella criminal.



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Como ha puesto de manifiesto la doctrina especializada, la denun-cia y la querella son dos instrumentos por medio de los que puede ini-ciarse un proceso penal. La denuncia consiste en una declaración deconocimiento efectuada por una persona para poner en conocimientodel Juez unos hechos presuntamente delictivos, consistiendo, pues,en un deber. Por su parte, la querella supone una declaración devoluntad, en cuanto que es un derecho que pueden ejercer todos losciudadanos, consistente en comunicar tales hechos al Juez, ejercitan-do al mismo tiempo la acción penal.

Por lo que respecta a la denuncia, la Ley de EnjuiciamientoCriminal (LECr) obliga a todo quien presenciare la perpetración decualquier delito público a ponerlo inmediatamente en conocimientodel Juez de Instrucción, de Paz, funcionario policial o FuncionarioFiscal más próximo al sitio en que se hallare, quedando exentos dedicho deber el cónyuge del delincuente, los ascendientes y descen-dientes consanguíneos o afines al delincuente y sus colaterales con-sanguíneos y afines hasta el segundo grado inclusive, y los hijos res-pecto de la madre en todo caso, y respecto del padre cuando estuvie-ren reconocidos, así como la madre y el padre en casos iguales. (47)

Igual obligación de denunciar se extiende a quienes por razón desu cargo, profesión u oficio tuviesen noticia del algún delito público,así por ejemplo, los facultativos y personal médico o farmacéutico, oempleados públicos, pero no a los abogados, procuradores con res-pecto de las instrucciones o explicaciones que reciban de sus clien-tes, ni a los eclesiásticos y ministros de cultos disidentes respecto delas noticias que le hubieren revelado en el ejercicio de las funcionesde su ministerio.

¿Qué requisitos exige la denuncia y cómo se formula? La denunciapuede hacerse de palabra o por escrito, de manera personal o pormedio de un representante con poderes especialmente otorgados alefecto. Para el caso que la denuncia fuera verbal, se precisa que seextienda un acta por la autoridad o funcionario, en forma de declara-ción, conteniendo todos los hechos relativos al denunciado y a sus cir-cunstancias, firmándose a continuación por el propio interesado o, encaso de no poder firmar, por medio de otra persona a su ruego.


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Si la denuncia se formulara por escrito, la ley sólo exige que se haráconstar la identidad de la persona del denunciador y su firma o, si nopudiera hacerlo, por otra persona a su ruego, debiendo la autoridad ofuncionario que la reciba rubricarla y sellarla en todas sus hojas,dando resguardo de haberla formalizado. No obstante, deberá hacer-se una relación de los hechos denunciados -sin necesidad de califi-carlos, ni obligación de acreditarlos o de formalizar posteriormentequerella- y de la persona o personas denunciadas con todas suscaracterísticas personales para poder ser identificadas y citadas.

Es preciso advertir que el denunciante puede incurrir en respon-sabilidad de comprobarse que los hechos denunciados fueran mani-fiestamente falsos, dando lugar a un delito de acusación y denunciafalsas previsto en los arts. 456 y 457 del Código Penal (CP).

Una vez formalizada la denuncia, el Juez competente mandaráproceder inmediatamente a la comprobación de los hechos denun-ciados, previa declaración del denunciante y de las personas denun-ciadas, salvo que los hechos denunciados no revistieren carácter dedelito.

De no personarse el denunciante en el procedimiento penalmediante procurador y abogado, no podrá proponer ni practicar prue-ba ni tampoco solicitar la aplicación de medidas cautelares o preven-tivas, así como calificar los hechos supuestamente delictivos, sin per-juicio de su declaración en la fase de instrucción y el posterior juiciooral y de su acción civil en reclamación de daños y perjuicios. La razónde ello estriba en que el denunciante queda al margen de procesopenal, al no venir obligado a aportar prueba ni a contraer más res-ponsabilidad que la que se deriva de la propia denuncia sobre loshechos objeto de la misma.

Sin embargo, corresponde al Ministerio Fiscal ejercitar las accionespenales y civiles en defensa de la legalidad y de los derechos que asis-te al propio denunciante, de resultar afectado por los hechos denun-ciados (48).

La otra posibilidad es la interposición de querella, por medio de lacual se ejercita tanto la acción penal como, en su caso, la civil.



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A través de la querella, el ofendido por el delito presuntamentecometido, en nuestro caso el arrendatario y demás personas que conél convivan en la vivienda, no sólo pone en conocimiento de la autori-dad judicial la comisión de un acto delictivo sino que ejercita su dere-cho de accionar penalmente contra los autores del mismo, solicitandolas diligencias que deban practicarse para su comprobación, la deten-ción del presunto o presuntos culpables o exigirle la fianza de libertadprovisional, y el embargo de sus bienes en la cantidad necesaria cuan-do así fuera procedente, sin perjuicio de la intervención del MinisterioFiscal y el impulso de oficio del juez instructor.

Para ello y como condición necesaria, se impone la presentaciónde querella, cuyo contenido esencial deberá referirse a:

1. El Juez o Tribunal ante quien se presente.

2. El nombre, apellidos y vecindad del querellante.

3. El nombre, apellidos y vecindad del querellado. En el casode ignorarse estas circunstancias, se deberá hacer la desig-nación del querellado por las señas que mejor pudierandarle a conocer.

4. La relación circunstanciada del hecho, con expresión dellugar, año, mes, día y hora en que se ejecute, si se supieren.

5. Expresión de las diligencias que se deberán practicar parala comprobación del hecho.

6. La petición de que se admita la querella, se practiquen lasdiligencias indicadas en el número anterior, se proceda a ladetención y prisión del presunto culpable o a exigirle lafianza de libertad provisional, y se acuerde el embargo desus bienes en la cantidad necesaria en los casos en que asíproceda.

7. La firma del querellante o la de otra persona a su ruego, sino supiere o no pudiere firmar, cuando el Procurador notuviere poder especial para formular la querella.


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Qué duda cabe que con la querella impulsamos a nuestra iniciati-va el proceso penal por medio de las diligencias que acrediten loshechos presuntamente delictivos, recurriendo aquellas decisiones queconsideremos no ajustadas a derecho, e interviniendo de una maneradirecta y decisiva en el interrogatorio de los acusados y en la declara-ción de los testigos, lo que por medio de la denuncia no es posible.

Sólo acudiendo al caso concreto y a los hechos que lo motivan,podremos estar en disposición de decidir si resulta más convenienteacudir en denuncia o mediante querella en el ejercicio de nuestraacción penal.

4. ¿Cuándo puedo pedir un abogado y un procurador de oficio, y qué servicios se incluyen en la asistencia jurídica gratuita?

Uno de los mayores inconvenientes con que se encuentran quie-nes, perjudicados en sus legítimos derechos como arrendatarios, deci-den acudir en auxilio de la justicia, consiste en hacer frente al costeque representa iniciar un pleito, ya que ello representa pagar los hono-rarios de un abogado que le asista y un procurador que le represente.

Sin embargo, este motivo no debe ser obstáculo para que cualquierpersona pueda ejercitar su derecho a obtener la tutela efectiva de losjueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legíti-mos, evitando así posibles indefensiones, tal como previene el art. 24de la Constitución española. Es más, el artículo 119 del propio textoconstitucional previene que la Justicia será gratuita cuando así lo dis-ponga la ley, y en todo caso, respecto de quienes acrediten insufi-ciencia de recursos para litigar. Con todo ello, nuestra NormaFundamental diseña un marco constitucional regulador del derecho ala tutela judicial que incluye, por parte del Estado, una actividad pres-tacional encaminada a la provisión de los medios necesarios parahacer que este derecho sea real y efectivo incluso cuando quien deseaejercerlo carezca de recursos económicos.

Este precisamente es el objeto de la Ley 1/1996, de 10 de enero,de asistencia Jurídica Gratuita (BOE del 12-1-1996) y de sus poste-



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riores normas reglamentarias (49), que según su exposición de moti-vos, supone un paso más en la protección de los ciudadanos más des-favorecidos que necesitan acceder a la tutela judicial para ver realiza-das sus legítimas pretensiones o defendidos sus derechos.

Por tanto, la expresada norma reconoce el derecho a litigar deforma gratuita, reconocido por la Constitución, a aquellos que carecende recursos económicos y, en concreto a:

• Los ciudadanos españoles, a los nacionales de los demásEstados miembros de la Unión Europea y a los extranjerosque residan legalmente en España, siempre que acrediteninsuficiencia de recursos económicos para litigar.

• Las Entidades Gestoras y los Servicios Comunes de laSeguridad Social.

• Las asociaciones de utilidad pública y las fundaciones cuan-do carezcan de recursos económicos para litigar.

• En el orden jurisdiccional social, se reconoce tanto a los tra-bajadores como a los beneficiarios del sistema de SeguridadSocial.

• En el orden jurisdiccional penal, a los extranjeros que acre-diten insuficiencia de recursos, aunque no residan legal-mente en España.

• En el orden contencioso-administrativo así como en la víaadministrativa previa, a los ciudadanos extranjeros quecarezcan de recursos aunque no residan legalmente enterritorio español, en todos aquellos procesos relativos a susolicitud de asilo.

Como se ha apuntado, quien pretenda beneficiarse de la justiciagratuita ha de acreditar la carencia de recursos económicos suficien-tes. Se entiende que carecen de recursos económicos suficientesaquellas personas cuyos recursos e ingresos y los de su familia, nosuperan el doble del salario mínimo interprofesional (50).


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Para comprobar si el solicitante carece de recursos económicossuficientes, se tendrán en cuenta las rentas que perciba, los bienes queposea, sus circunstancias, así como todos aquellos signos externos quepuedan manifestar su capacidad económica real, como pueda ser sunivel de vida, vehículos, etc., por lo que de existir éstos se podrá negarel derecho a aquellas personas que, aún siendo su nivel de ingresosinferior al salario mínimo interprofesional, poseen propiedades, o de sunivel de vida se deducen unos recursos económicos que le permitenasumir los gastos de la defensa de sus intereses en un juicio.

Por lo que se refiere al modo de cursar la solicitud de justicia gra-tuita, puede realizarse bien a instancias del propio interesado o a peti-ción del juez o tribunal en el curso de un procedimiento. Si, según elprocedimiento de que se trate, el órgano judicial que está conociendodel proceso estima que, por las circunstancias o la urgencia del caso,es necesario asegurar inmediatamente los derechos de defensa yrepresentación de las partes, y alguna de ellas manifiesta que carecede recursos económicos, dictará un auto requiriendo a los Colegios pro-fesionales para que nombren a un abogado y un procurador de oficio.

Y si bien la solicitud de reconocimiento del derecho a la asistenciajurídica gratuita no suspende el curso del proceso, sin embargo, paraevitar que el transcurso de los plazos pueda perjudicar a cualquiera delas partes, el juez, de oficio o a instancia de cualquiera de las partes,podrá decretar que se suspenda el procedimiento hasta que se deci-da sobre la concesión del derecho a la asistencia gratuita o se pro-duzca la designación de abogado y procurador de oficio, en los casosen los que ésta fuera obligatoria o necesaria para asegurar la igualdadde las partes en el procedimiento.

Dicho lo anterior, los interesados deben solicitar que les sea reco-nocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita en el Colegio deAbogados del lugar en que se encuentre el Juzgado que vaya a cono-cer del asunto o ante el Juzgado de su domicilio y de ser varios losdemandantes, la solicitud deberá formularse individualmente.

En la solicitud se deben hacer constar los datos que reflejen lasituación económica del solicitante y de su familia, sus circunstanciaspersonales, la pretensión que quiere ejercitarse y contra quiénes se



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dirige, acompañándose los documentos que acrediten la situacióneconómica que se alega.

Si el Colegio de Abogados aprecia que existen deficiencias en lasolicitud o que la documentación que se ha presentado es insuficien-te, debe requerir al solicitante que, en el plazo de diez días, la subsa-ne. Si no lo hace, se archivará la petición.

Si de la solicitud y de los documentos que se aportaron se desprendeque el solicitante se encuentra entre las personas que pueden ser benefi-ciarias de la concesión de la justicia gratuita, el Colegio de Abogados proce-derá a la designación provisional de abogado y, en su caso, de procurador.

En el caso de que el Colegio de Abogados estime que el peticiona-rio no cumple las condiciones para que se le conceda el derecho a liti-gar de forma gratuita, o que la acción que pretende ejercitar es insos-tenible o no tiene fundamento, deberá notificar al solicitante que no vaa realizar el nombramiento del abogado y del procurador de oficio. Esmás, el juez también podrá sancionar con una multa de hasta 300,51euros a quien hubiese actuado abusando de su derecho a solicitar laconcesión del beneficio de asistencia jurídica gratuita.

El Colegio de Abogados debe remitir el expediente correspondiente asícomo las designaciones provisionales o la denegación de las mismas a laComisión de Asistencia Jurídica Gratuita para que las verifique y resuelva.

La Comisión podrá comprobar si los datos económicos que el soli-citante ha manifestado en la solicitud son o no ajustados a la realidady para ello podrá requerir información a la Administración Tributaria eincluso, en los casos en los que se considere necesario, preguntar aaquella parte contra la que se presenten dirigir las actuaciones, sobrela situación económica real del solicitante.

Realizadas las comprobaciones, la Comisión dictará resoluciónreconociendo o denegando el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

En el caso de que se conceda el derecho, se confirmarán las desig-naciones provisionales de abogado y procurador que, en su caso, sehubiesen efectuado.


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La resolución debe notificarse al solicitante, al Colegio de Abogadosy, en su caso, al Colegio de Procuradores, a las partes interesadas y alJuzgado o Tribunal que esté conociendo del proceso, o al Juez Decanode la localidad si el proceso no se hubiese iniciado aún.

Si la Comisión no se pronuncia sobre la petición de asistencia enun plazo de treinta días desde que terminase la instrucción del expe-diente con las comprobaciones oportunas, se entenderá que se con-cede el derecho a litigar de forma gratuita.

Las resoluciones que se pronuncien sobre la concesión del derecho ala asistencia jurídica gratuita pueden ser impugnadas en el plazo de cincodías ante el Secretario de la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita quienremitirá el expediente al Juzgado correspondiente para que resuelva.

El Juez o Tribunal citará a una comparecencia a las partes y alAbogado del Estado o al Letrado de la Comunidad Autónoma de la quedependa la Comisión.

Se puede practicar la prueba que se considere necesaria y el pro-cedimiento finaliza con un auto en el que deberá mantener o revocarla resolución que se impugna, y contra el que no podrá interponerseningún tipo de recurso.

Firme que sea la resolución acordando conceder al solicitante suderecho de acceso a la justicia gratuita, podrá beneficiarse de lassiguientes prestaciones:

a) El asesoramiento y orientación gratuitos previos al procesopara quienes pretendan ejercitar sus derechos ante los juz-gados y tribunales.

b) La asistencia al detenido o preso que no hubiera designadoabogado, para cualquier diligencia policial que no provengade un procedimiento penal en curso, en su primera compa-recencia ante un órgano jurisdiccional.

c) La defensa y representación gratuitas por abogado y procu-rador en el procedimiento judicial, cuando la intervención



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de estos profesionales sea obligatoria o, cuando aunque nolo sea, se requiera por el Juzgado o Tribunal para garantizarla igualdad de las partes en el proceso. Sobre este particu-lar, quienes tengan reconocido el derecho a la asistenciajurídica gratuita pueden renunciar a la designación de abo-gado y procurador de oficio, sin que ello suponga la pérdidade los demás beneficios que conlleva este derecho, debién-dose comunicar dicha renuncia tanto al abogado y procura-dor designados de oficio como a sus Colegios profesionalesy a la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita.

d) La inserción gratuita de anuncios o edictos en periódicos ofi-ciales, durante la tramitación del procedimiento.

e) El beneficiario del derecho está exento del pago de los depó-sitos necesarios cuando éstos se exigen con carácter previoa la interposición de los recursos.

f) La asistencia pericial gratuita en el proceso.

g) Obtención gratuita de copias, testimonios, instrumentos y actasnotariales, en los términos previstos en el Reglamento Notarial.

h) Una reducción del 80 por 100 de los derechos arancelariosque correspondan por el otorgamiento de escrituras públicasy por la obtención de copias y testimonios notariales, cuandotengan relación directa con el proceso y sean solicitados porel órgano judicial que está tramitando el procedimiento.

i) Una reducción del 80 por 100 de los derechos que corres-pondan por la obtención de notas, certificaciones, anotacio-nes, asientos e inscripciones en los Registros de laPropiedad y Mercantil, cuando tengan relación directa conel proceso y sean requeridos por el juzgado o tribunal queesté conociendo del procedimiento.

El derecho a la justicia gratuita debe ser reconocido en cada proce-dimiento judicial, lo que supone que la concesión de este beneficio seagota cuando termina el procedimiento para el que ha sido otorgado.


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Por otro lado, no se reconocerá el derecho a la asistencia jurídicagratuita al actor o demandante, una vez presentada la demanda, o aldemandado después de haber presentado su contestación, salvo quecuando realicen la petición, en su solicitud, acrediten ante la Comisiónde Asistencia Jurídica Gratuita que las circunstancias y condicionesnecesarias para obtener el beneficio de asistencia jurídica gratuita sehan originado después de que se presentase esta demanda o, en sucaso, contestación.

Es necesario, además, efectuar las siguientes advertencias:

a) En ningún caso pueden actuar de forma simultánea un abo-gado designado de oficio y un procurador libremente elegi-do, o viceversa, salvo que el profesional que no sea desig-nado de oficio renuncie por escrito a percibir sus honorariosante el Colegio profesional al que pertenezca.

b) Si la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita desestima lasolicitud, las designaciones profesionales se revocarán y el soli-citante deberá abonar los honorarios y derechos económicosocasionados por la intervención del abogado y del procurador.

c) Si la petición fuese desestimada y se apreciase por el juez otribunal que se formuló con mala fe para dilatar los plazosdel procedimiento, éste podrá acordar que se computen losplazos estrictamente independientemente de los perjuiciosque ello le ocasione.

d) La Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita podrá revocar elderecho cuando, en su solicitud, el interesado hubiesemanifestado datos que sean erróneos o falsos o incluso loshubiese ocultado, si éstos datos fueron determinantes paraque se le concediera la asistencia jurídica gratuita, en cuyocaso el solicitante estará obligado a pagar los honorarios deabogado y procurador devengados desde la concesión delderecho, así como el coste de todos los servicios de los quese hubiese beneficiado por el reconocimiento del mismo,todo ello sin perjuicio de las responsabilidades que, en sucaso, le sean exigibles.



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Una vez se ha dictado sentencia en el procedimiento en el queinterviene quien haya obtenido el derecho a la justicia gratuita, sihubiere declaración de condena en costas se pueden producir lossiguientes efectos:

a) Si el pronunciamiento sobre costas es favorable a la perso-na que tiene reconocido el derecho a la asistencia jurídicagratuita, la parte condenada a su pago por la sentenciadeberá abonarlas. En este caso, el beneficiario no puedeapropiarse de esta cantidad sino que está obligado a poner-la a disposición de la Comisión de Asistencia JurídicaGratuita.

b) Si el condenado a pagar las costas del procedimiento es elbeneficiario del derecho a la asistencia jurídica gratuita, sóloestará obligado a pagar estas costas además de los gastosque haya ocasionado su defensa, si en el plazo de tres añoscontados a partir de la terminación del proceso, mejora susituación económica.

c) Si la sentencia que pone fin al procedimiento judicial no sepronuncia expresamente sobre las costas y el beneficiariodel derecho a la justicia gratuita vence en el juicio, está obli-gado a pagar los gastos que originó su defensa siempre queéstos no superen la tercera parte de lo que él obtuvo en lasentencia, lo que incluye los honorarios del abogado y lacuenta del procurador intervinientes en el proceso, los cua-les deberán ajustar sus importes a las normas y arancelesde sus respectivos colegios profesionales.

Si, en los casos en los que corresponda, la sentencia aprueba afavor del beneficiario de la justicia gratuita alguna cantidad en con-cepto de “litis expensas”, esto es, para cubrir los gastos del juicio, elletrado y el procurador que hayan intervenido, pueden solicitar el pagode sus honorarios con el límite de la cantidad reconocida en estaSentencia.


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III. CONCLUSIONES. PROPUESTAS DE FUTURO.

A lo largo de la presente obra se ha tenido ocasión de repasar losdiferentes aspectos y características de lo que se denomina comomobbing inmobiliario.

Parece evidente que las conductas y actuaciones de los arrenda-dores para doblegar la voluntad de los arrendatarios con el fin de querenuncien unilateralmente a la vigencia del contrato, tiene encaje legaltanto en nuestro Código Civil como en la Ley de ArrendamientosUrbanos y en el Código Penal.

La cuestión que se suscita es si ante esta nueva realidad social esconveniente adaptar esa normativa y contemplar supuestos específi-cos que tutelen y amparen de una manera singular y efectiva los dere-chos, la mayoría de ellos irrenunciables, de los arrendatarios, frenan-do un género de violencia con fuertes matices psicológicos. (51)

Y es que como ha puesto de manifiesto la Catedrática deSociología de la Universidad de Barcelona, María Dolores Peris (52),“Cualquier conocedor de las dinámicas urbanas sabe que este mob-bing tampoco es nada nuevo ni peculiar de los planes de rehabilita-ción de las grandes ciudades. En el argot urbanístico, lo llaman"sacar a los gusanos" y es la tercera fase de una estrategia mundial-mente conocida. En la primera se devalúa el barrio, generalmentepor la invasión de emigrantes o población marginal que sigue aldeterioro consiguiente a la paralización de licencias de obras, justifi-cadas por estar pendiente la aprobación algún plan de ordenamien-

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to, que debidamente politizado, se retrasa hasta que los precios lle-gan a mínimos. O bien se devalúa por el propio envejecimiento delos edificios a los que no se les asignan presupuestos para su man-tenimiento. La segunda fase es la compra de las viviendas por losespeculadores que han movido los hilos de las marionetas que fir-man, para que se realizara la primera.

De forma que esta tercera que ahora se presenta como un nuevotipo de mobbing ¿se trata de "imprevisibles conductas o reaccioneshumanas"? Si abundan los estudios que demuestran el mismo tipo deproceder con idénticos objetivos y resultados ¿No es mas probableque este mobbing haya sido provocado y planificado antes que impre-visible?”

Sea como fuere, detrás del mobbing inmobiliario se escondenoscuros intereses que especulan con la necesidad y el beneficio fácily rápido (53). La continua y creciente demanda de viviendas, unido alincremento de sus precios, el abaratamiento de los intereses de lashipotecas, a una estable bonanza económica y a la arraigada culturade la propiedad son el mejor caldo de cultivo para presionar a los másdébiles, los arrendatarios de viviendas con contratos indefinidos, derenta baja, situadas en barrios periféricos o del casco antiguo, condeficiencias de habitabilidad.

Muchas situaciones no son denunciadas, ya sea por desconoci-miento de la ley y, por ello, de los derechos que asiste al afectado, opor temor a posibles represalias.

Falta un estudio serio y en profundidad sobre el alcance de estarealidad, mientras que las resoluciones judiciales son aún escasas.

Con todo, la sensibilización y preocupación por el tema de lavivienda es patente por parte de la Administración. En la compare-cencia ante la Comisión de Fomento y Vivienda del Congreso de losDiputados, de la ministra de la Vivienda, Trujillo Rincón, no sólo se die-ron a conocer las líneas maestras de actuación en materia de vivien-das sino que se puso de manifiesto la problemática que se ciernesobre el acceso a las viviendas de alquiler en beneficio de la comprade las mismas. (54)


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Para la ministra, “En materia de vivienda hay mucho que decir,mucho que hacer, y la Administración General del Estado, con elMinisterio de la Vivienda a la cabeza, actuará de forma decidida aco-metiendo las reformas legislativas necesarias, fomentando nuevosvalores en torno a la vivienda, y articulando un nuevo plan de vivien-da y suelo que facilite a lo largo de esta legislatura el acceso a unavivienda a 180.000 familias cada año.

Es por ello, que ha llegado el momento de hablar de valores, dere-chos y deberes, no de mercancías y terminologías.

España es el único país europeo donde no existen desgravacionespara los inquilinos, mientras que la desgravación fiscal en la comprade vivienda es la más alta de la unión Europea, lo que ha desincenti-vado gravemente la apuesta por el arrendamiento.

El mercado inmobiliario, por el descenso de los tipos de interés ypor la baja rentabilidad de la mayoría de activos financieros, se ha con-vertido en un refugio de la inversión”.

Seguidamente, la ministra dio cuenta de las actuaciones preferen-tes a favor de las viviendas en régimen de alquiler:

a) Fomentar la oferta de viviendas en alquiler en condicionesventajosas de rentas, aumentando tanto las viviendas prote-gidas de nueva construcción para alquilar como fomentandola incorporación al mercado del alquiler de viviendas usadas.

b) La creación de un nuevo sistema de ayudas estatales alinquilino para facilitar de forma transitoria el pago, así comofomentar la suscripción de seguros para incrementar lasgarantías de los propietarios.

c) Actualizar los precios máximos de venta, especialmente enlos grupos de municipios singulares, haciendo viable la pro-moción de viviendas protegidas.

d) El fomento del alquiler pasará por determinar mayoresgarantías al sistema y por articular mecanismos eficaces.



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Para ello, se creará una agencia pública del alquiler con obje-to de que dinamice el parque existente creando mercado.

Con este paquete de medidas se intentaría frenar la especulaciónque actualmente padece el mercado por lo que hace a la compra devivienda, puesto que sin duda el mobbing inmobiliario nace al socairedel interés de sus propietarios en sacar a este mercado las viviendasen alquiler, con sustanciosos beneficios.

No obstante, parecería lógico que todas esas actuaciones se com-plementaran con una coordinación entres las distintas administracio-nes públicas con competencia en materia de vivienda, desde la admi-nistración del Estado a la de las diferentes comunidades autónomas y,por supuesto, a la administración local. Quizá en este sentido, la futu-ra agencia pública del alquiler pueda jugar un papel destacado si ensu seno participan todas las administraciones, y proponen las oportu-nas reformas legislativas que hagan realidad el acceso de todos losespañoles a una vivienda digna y en plenitud de derechos, cuando seutilice la modalidad de arrendamiento.

La posibilidad de introducir reformas en la vigente LAU que refuer-cen las garantías de los arrendatarios, como parte más débil del con-trato, y la indisponibilidad de sus derechos más básicos y esencialescomo norma imperativa, facultándoles de manera expresa para exigirde manera eficaz el cumplimiento de las obligaciones que incumbena los arrendadores y penalizando a éstos en caso de reincidencia oacreditada culpabilidad, junto con un procedimiento judicial, comopudiera ser el verbal en vez del juicio ordinario, ágil, con plazos bre-ves en cuanto a su resolución y con la inversión de la carga de laprueba, de modo que el arrendatario sólo debe aportar un indicio deacoso correspondiendo al arrendador demostrar que su comporta-miento es ajustado a derecho, se impone como una necesidad impe-riosa para evitar conductas indeseadas e impropias de cualquierEstado de Derecho.

También en el ámbito penal se podría introducir un delito específi-co de coacciones cuando la conducta del reo recaiga sobre las condi-ciones legales o pactadas del contrato de arrendamiento de vivienda,tal como ya sucede en los delitos de estafa cuando se refiere a vivien-


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das (55), aún cuando la necesidad de introducir nuevos tipos delicti-vos no siempre ha sido acogida favorablemente. (56)

En cualquier caso me alineo con lo manifestado por el Defensor delPueblo Andaluz en su presentación del informe anual de 2002 ante elPleno del Parlamento de Andalucía cuando señalaba que “Si las nor-mas penales no son técnicamente eficaces, modifíquense para alcan-zar la función protectora que perseguía la tipificación de estas con-ductas en el Código Penal. En cambio, si no existen estas dificultadesnormativas, entonces habrá que despertar a los operadores jurídicos ysus sistemas de organización y funcionamiento para responder conmayor rigor a muchas conductas que están a la orden del día y queno obtienen el severo correctivo que está previsto en nuestro ya men-cionado Código Penal.” (57)

A nivel de la administración local, debe cundir el ejemplo delAyuntamiento de Barcelona, ofreciendo a las víctimas asesoramientojurídico e información sobre los recursos puestos a su disposición através de la Oficina Municipal de Atención al Consumidor, ello en coor-dinación con la Fiscalía para el ejercicio de las acciones penalescorrespondientes.

Se trata, en suma, de articular los mecanismos legales más opor-tunos en orden a acabar con esta ley de la selva donde impera el prin-cipio de que el fin justifica los medios, aún cuando ello suponga elsacrificio del arrendatario y una clara injusticia social.

Para acabar, deseo que esta obra haya servido, al menos, comopunto de partida y de reflexión sobre un problema que aún cuandosiempre ha existido en la relación entre arrendador y arrendatario, seha recrudecido en toda su extensión en los últimos tiempos.



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ANOTACIONES

(1) Según se desprende de los últimos datos correspondientes a abril de 2004 de

la actividad crediticia en España, que publica la Asociación Hipotecaria Española (AHE),

los españoles adeudan a los bancos y cajas más de medio billón de euros por las hipo-

tecas que tienen contratadas, una cantidad que ha aumentado en 100.000 millones en

el último año, el mayor incremento desde 1989. Un mes antes, el crédito hipotecario

gestionado por las entidades financieras registró un nuevo récord, al situarse en

494.091 millones de euros tras crecer el 24,7 por ciento respecto a marzo de 2003, la

tasa más alta desde que se inició el periodo expansivo del sector en 1996.

Según la AHE, el saldo hipotecario vivo de la banca creció en abril de 2004 casi un

25 por ciento respecto al mismo mes de 2003, un ritmo que no se daba desde finales

de la década de los 80, cuando se produjeron avances del 28,4 por ciento.

En variación mensual (abril respecto a marzo), el saldo subió en 9.429 millones de

euros, un volumen "muy superior al de los meses de abril de cualquier año anterior a

pesar de haber coincidido este año con las vacaciones de Semana Santa", como cuida

de advertir la AHE.

Las entidades a las que los españoles deben más dinero por sus hipotecas seguían

siendo las cajas de ahorro, que tenían un saldo vivo de 249.053 millones de euros,

mientras que los bancos se colocaban en el segundo puesto con 180.895 millones.

Sin embargo, esta diferencia se ha venido estrechando en los últimos tiempos, ya

que los bancos lideran el incremento del saldo hipotecario, que fue del 23,9 por ciento

en abril de 2004 en variación interanual, frente al 20,8 por ciento de sus competidoras.

Muy lejos de bancos y cajas se situaban las cooperativas y los establecimientos finan-

cieros de crédito, con saldos de 4.718 y 1.341 millones, respectivamente.

Como viene siendo habitual, los establecimientos financieros consiguieron liderar el

ritmo de crecimiento del saldo hipotecario en abril, que fue del 32,9 por ciento, en tanto

que las cooperativas de crédito fueron las entidades que menor incremento registraron,

el 20,2 por ciento. El mayor incremento del saldo hipotecario se produjo en el negocio

de las cajas en el extranjero, que se situó en 18 millones de euros, lo que supone un

48,6 por ciento más que en abril de 2003.

(2) También en el ámbito laboral se habla de mobbing, distinguiéndose dos tipos: uno

es el llamado "bossing" llevado a cabo por el empleador o sus representantes, cuando el


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empresario quiere hacerle la vida imposible a un trabajador para conseguir el abaratamiento

del despido, y, otro, que es el "mobbing" propiamente dicho, que es el acoso moral cuando

la agresión se practica por personas distintas del empleador, cuando los compañeros hacen

una acción de hostigamiento e intimidación, sean o no pertenecientes a la misma empresa.

Dejando de lado los estrechos márgenes a que se contrae la Ley 62/2003, de 30 de

diciembre al definir lo que deba entenderse por acoso, la Comisión Europea, a través

del Grupo de estudio de la violencia en el trabajo, adoptó el 14 de mayo de 2001 un

concepto de "mobbing", como comportamiento negativo entre compañeros o entre

superiores e inferiores jerárquicos, a causa del cual el afectado "es objeto de acoso y

ataques sistemáticos y durante mucho tiempo de modo directo o indirecto por parte de

una o más personas, con el objetivo y/o el efecto de hacerle el vacío".

Por su parte, los Tribunales están realizando un ímprobo esfuerzo por concretar los

límites del mobbing en el ámbito de las relaciones laborales, que puede servir de orienta-

ción en el ámbito inmobiliario. Un ejemplo de ello es la sentencia de la Sala de lo Social del

Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de 8 abril 2003 cuando afirma que la situación fác-

tica de acoso moral se manifiesta a través de conductas hostiles contra la dignidad perso-

nal de la víctima -injurias, burlas, mofas, críticas o cualesquiera otros actos de escarnio- o

contra su profesionalidad -encargos monótonos, innecesarios, desproporcionados, abusi-

vos o impropios de su categoría profesional-. Tales manifestaciones externas del acoso

moral, sean directas o sean indirectas mediante la manipulación de la información -crea-

ción de situaciones de ambigüedad de roles o acentuación de errores y minimización de

logros-, determinan un conflicto, aunque ese conflicto pueda ser más o menos explícito o

más o menos larvado. No obstante, el conflicto y el acoso moral no son realidades correla-

tivas. Por un lado, todo conflicto no es manifestación de un acoso moral, de donde la exis-

tencia de acoso moral no se prueba con la simple existencia de un conflicto. Por otro lado,

la ausencia de un conflicto explícito no elimina la existencia de acoso moral, al resultar fac-

tible su manifestación externa en un conflicto larvado, aunque unido a otros indicios, la exis-

tencia de conflicto explícito puede ser un indicio -ciertamente no determinante a la vista de

la posibilidad de conflicto sin acoso moral- de la existencia de un acoso moral.

(3) Estas medidas se regulan a lo largo de los arts. 27 a 33 de la Ley 62/2003, de

30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE nº

313/2003, de 31 de diciembre).

(4) En nuestro país el parque público de vivienda social de alquiler es casi inexisten-

te y se encuentra en retroceso; tan solo un dos por ciento del parque nacional, el menor

porcentaje de todos los países europeos, lejos del 18 por ciento de la media europea.



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(5) La intensa actividad de la construcción en la última década ha provocado un

aumento de algo más del 20 por 100 tanto en el número total de viviendas (21 por 100),

como en el número de viviendas principales, aquellas en que al menos habita una per-

sona (21,6 por 100). Por su parte, el número de edificios ha aumentado menos (9,6 por

100).

De esta manera, se ha pasado de 8,3 millones de edificios en 1991 a 9,1 millones

en 2001; de poco más de 17 millones de viviendas a casi 21; y de menos de 12 millo-

nes de viviendas principales a algo más de 14. Por su parte, el número de viviendas

vacías ha aumentado a menor ritmo (17 por 100), a pesar de lo cual en España ya hay

cerca de 7 millones de viviendas vacías.

(6) En los últimos 30 años se ha pasado de una media de casi 4 miembros por

hogar a estar claramente por debajo de los 3. Entre las causas se encuentra el aumen-

to del número de personas que viven solas y la disminución del número de hogares con

5 o más miembros, consecuencia de descenso de la natalidad.

(7) Estos porcentajes oscilan entre provincias. Así, en Cádiz el porcentaje es del

3,17 por 100, mientras que en Vitoria-Gasteiz es del 7,3 por 100.

(8) El precio de los pisos nuevos se encareció en el curso del primer semestre del

año 2004 un 17,18 por 100 en las capitales de provincia, donde el metro cuadrado coti-

zó a 2.299 euros, mientras que en el resto de las poblaciones la subida fue del 15,43

por 100 (1.420,2 euros).

En cuanto a la vivienda usada, su aumento de precio volvió a superar al de la vivien-

da nueva, ya que alcanzó un 18,85 por 100 en los últimos doce meses, hasta situar el

metro cuadrado en una media de 1.458,3 euros. En las capitales de provincia, los pisos

de segunda mano subieron un 19,92 por 100 hasta el pasado mes de junio (1.913,9

euros), mientras que en el resto de las ciudades se incrementó un 18,7 por 100

(1.210,2 euros).

(9) Por regla general, un hogar formado por jóvenes debería destinar el 30,7 por

100 de sus ingresos a la compra de la vivienda, mientras en el caso de un joven solo el

esfuerzo alcanzaría el 56,8 por 100.

Donde mayor se experimenta esa problemática es en la Comunidad de Madrid,

donde un joven debería dedicar el 90 por 100 de su sueldo a la compra de vivienda y

si se trata de un hogar joven la cifra baja al 50 por 100. En el polo opuesto se sitúan


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Castilla-La Mancha y Extremadura, en las que los porcentajes rondan en torno a un 15

por 100 si se trata de un hogar y de un 30 por 100 si es un joven solo.

Respecto al indicador que relaciona el salario de un joven y una vivienda (número

de años que haría falta para pagarla), la media en España asciende a once años, en

Madrid se sitúa en 18 años y en Extremadura en seis años.

(10) Por tal motivo, el Estado refuerza por medio del Plan de la Vivienda 2002-

2005, su compromiso financiero con la política de viviendas y aumenta las ayudas a los

sectores sociales más modestos.

El Plan de la Vivienda responde a los siguientes objetivos básicos:

a) Apoyar, prioritariamente, a las personas con menos ingresos, así como a los

colectivos más modestos en la adquisición de una vivienda.

b) Apoyar, prioritariamente, las viviendas en régimen de alquiler como una medi-

da que fomente la movilidad laboral.

c) Facilitar a los jóvenes el acceso a la primera vivienda y mejorar las ayudas a las

familias con hijos.

(11) Con anterioridad a la reforma del art. 438.3.3ª LEC, si la reclamación de ren-

tas superaba el importe de 3.005,06 euros y se acumulaba en una sola demanda a la

acción de desahucio, debía acudirse al juicio ordinario, con distintos requisitos proce-

sales y plazos más extensos.

(12) En la redacción originaria del art. 22.4 LEC se hablaba de cuatro meses de

antelación.

(13) Este artículo tiene su precedente en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre lími-

tes del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con

discapacidad, y vino a paliar la situación personal no sólo con respecto a las personas minus-

válidas sino también con relación a los mayores de 70 años, titulares de fincas urbanas en

calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o usuarios de las

mismas (entendiéndose por tales al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma

permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual,

a los familiares que con él convivan o a los trabajadores minusválidos vinculados por una

relación laboral con el titular), facultándoles a poder exigir de la comunidad de propietarios:



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a) La realización de aquellas obras necesarias consistentes en la adecuación del

interior de las fincas urbanas que impliquen reformas en su interior, si están

destinadas a usos distintos del de vivienda.

b) La modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesa-

rio entre la finca urbana y la vía pública (sustitución de escaleras por rampas,

instalación de ascensores, adecuación de pasillos, portales o cualquier otro ele-

mento arquitectónico, o las necesarias para instalación de dispositivos electró-

nicos que favorezcan su comunicación con el exterior).

A tal efecto, el interesado debía notificar por escrito al propietario, a la comunidad o a

la mancomunidad de propietarios la necesidad de ejecutar las obras por causa de edad o

de minusvalía, aportando certificación que así lo acreditase y el proyecto técnico detalla-

do de las obras a realizar. Por su parte, la comunidad debía contestar en un plazo de

sesenta días notificando si aceptaba o, por el contrario, se oponía a las obras o proponía

soluciones alternativas (obligando al interesado a acudir en demanda ante la jurisdicción

civil), de modo que si en dicho plazo no había contestación expresa, se entendía consen-

tida a la ejecución de las obras de adaptación. No obstante, aún cuando pudieran llevar-

se a cabo las obras de adaptación lo era con la circunstancia agravante de que los gastos

originados por las mismas corrían a cargo exclusivo del solicitante, quedando aquéllas en

beneficio de la propiedad de la finca urbana, salvo que se tratasen de reformas en el inte-

rior, respecto a las que el propietario podía exigir su reposición al estado anterior.

En materia de obras de adaptación en el interior de las viviendas ocupadas por per-

sonas discapacitadas, merece ser destacado el I Plan Nacional de Accesibilidad 2004-

2012, firmado entre el IMSERSO, adscrito al Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, y el

Comité Español de Representantes de Minusválidos (CERMI), aprobado por Resolución de

15 de julio de 2004 y publicado en el BOE nº 188, de 5 de agosto del mismo año. En este

convenio se destaca la existencia de importantes barreras de accesibilidad en las edifica-

ciones tanto en su exterior -entorno próximo-, como en el umbral y el interior -zonas y ser-

vicios comunes-. Con respecto al interior de las viviendas, los resultados obtenidos mues-

tran que las barreras son independientes de las tipologías edificatorias, comprobándose

que los baños y aseos son espacios inaccesibles para una persona en silla de ruedas en

un 100 por 100 de los casos estudiados, mientras que los vestíbulos y distribuidores son

accesibles tan solo en un 59 por 100 de los supuestos, y las cocinas en un 78,7 por 100

de casos. Puede consultarse el texto del convenio en www.seg-social.es/imserso.

(14) Sólo la realización por el arrendador de obras de mejora una vez transcurridos

cinco años de duración del contrato, le faculta, salvo pacto en contrario, a elevar la renta


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anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de inte-

rés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras (para 2004, es del 3,75

por 100 -Disposición adicional sexta de la Ley 61/2003, de 30 de diciembre, de

Presupuestos Generales del Estado-) incrementado en tres puntos, sin que pueda exce-

der el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento (art. 19.1 LAU).

(15) El procedimiento previsto es el juicio ordinario -art. 249.1.6º LEC-, indepen-

dientemente del importe de la cuantía reclamada.

(16) El INE facilita el cálculo de la actualización del importe anual de la renta.

Puede consultarse en http://www.ine.es/cgi-bin/calcula.

(17) Conforme al art. 9 LAU, aún cuando la duración del contrato es la que libre-

mente acuerden las partes, si su duración fuera inferior a cinco años, llegado la fecha

de su vencimiento podrá prorrogarse facultativamente a favor del arrendatario y obliga-

toriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que aquél alcance una duración

mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta

días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquie-

ra de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

(18) Todos estos gastos generales para que puedan ser a cargo del arrendatario,

deberán pactarse por escrito determinándose su importe anual a la fecha del contrato.

En cualquier caso, el pacto sobre la repercusión de los tributos a cargo del arrendatario

no afectará ni vinculará a la Administración.

(19) Únicamente, no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la

vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales pro-

piedad del arrendador que integren un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan

conjuntamente por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos

y locales del inmueble, salvo en el caso de que se trate de una sola vivienda, respecto

de la que el arrendatario podrá ejercitar aquellos derechos de adquisición preferente.

De igual manera, sólo cuando el inquilino o arrendatario ocupa totalmente la vivien-

da o local de negocios podrá ejercitar los correspondientes derechos de adquisición pre-

ferente, pero no cuando los subarrienda. Nuestro Alto Tribunal se ha venido pronun-

ciando al respecto en diversas sentencias, manteniendo que sólo cuando el inquilino o

arrendatario ocupan totalmente la vivienda o local de negocios podrá ejercitar los corres-

pondientes derechos de adquisición preferente, pero no cuando los subarrienda, sea el

subarriendo total o parcial (sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1958).



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Y con mayor concordancia, la sentencia de 6 de noviembre de 1959 establece que

dicha ocupación efectiva resulta requisito ineludible, pues sólo así resultan salvaguar-

dados los postulados de justicia en los que descansa el retracto arrendaticio. En igual

sentido se pronuncia la sentencia de 14 de febrero de 1964, cuando manifiesta que las

bases de tales derechos de adquisición preferente y el sentido que informa las leyes que

los crean y reconocen fue el de facilitar a los inquilinos y arrendatarios el acceso a la

propiedad de los inmuebles en los que vivían o ejercían sus actividades económicas,

pero no el de facilitar tal adquisición a quienes no los ocupan por no precisarlos (citas

recogidas por la sentencia de 1 de diciembre de 2000, Sección 4.ª, de la Audiencia de

Barcelona, Ponente D.ª M.ª Isabel Martínez).

(20) Tales como el nombre, domicilio y circunstancias del comprador (circunstan-

cias contempladas en la redacción del art. 47.1 de la antigua Ley 40/1964, de 11 de

junio de Arrendamientos Urbanos); el fraccionamiento o aplazamiento en el pago del

precio, la existencia de cargas o gravámenes, la inclusión de mobiliario, accesorios, etc.

Diversas sentencias del Tribunal Supremo especifican, por ejemplo, que la falta de

la determinación de la persona del comprador al efectuar la notificación, es algo tan

esencial que produce la nulidad de la misma, sin que pueda producir efecto alguno,

considerándose como no practicada (sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febre-

ro de 1961 -Ar. 904- y 3 de julio del mismo año -Ar. 3021-).

(21) Esto es, para consumar la compraventa de la vivienda.

(22) Conforme al art. 392 del Código Penal, el particular que cometiere en docu-

mento público, oficial o mercantil, una falsedad alterando un documento en alguno de

sus elementos o requisitos de carácter esencial, será castigado con las penas de prisión

de seis meses a tres años y multa de seis a doce meses.

(23) El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero regula los requisitos de inscrip-

ción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos cele-

brados a partir de 1 de enero de 1995.

En su virtud, en la escritura pública deberá consignarse por el Notario, aún cuando

no aparezcan reflejados en el documento privado del contrato, los siguientes datos: a)

Identidad de las partes; b) Duración pactada; c) Renta inicial del contrato; d) Las demás

cláusulas libremente pactadas; e) Población; f) Calle y número correspondientes a la

vivienda arrendada; g) Situación dentro del edificio de la finca arrendada; h) Superficie

y linderos de la finca arrendada; i) Los datos de inscripción en el Registro de la


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Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviera asignado la finca arrendada

en la propiedad horizontal; j) La cuota de la comunidad correspondiente a la misma

cuando se halla pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario; k) Si

la finca arrendada no coincidiese con la que tiene abierto folio registral por ser una parte

de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en los aparta-

dos anteriores, pero será necesario describir el resto del edificio o vivienda de la que

forme parte.

(24) La atribución del uso de la vivienda familiar puede determinarse mediante

acuerdo entre los cónyuges plasmado en convenio regulador ( art. 90 del Código Civil),

por medio de las medidas provisionales previas o coetáneas adoptadas judicialmente

(arts. 103.2ª y 104 del Código Civil), o por medio de la sentencia que ponga fin al pro-

cedimiento matrimonial sin previo acuerdo (art. 96 del Código Civil).

(25) En otro caso, de no existir ninguna de las personas que menciona el art. 16.1

LAU, el contrato se extingue.

(26) Es recomendable efectuar dicha notificación por conducto notarial, aportando los

diversos documentos que acrediten la condición de beneficiario de la subrogación legal.

(27) Igual derecho corresponde a quien hubiera convivido con el arrendatario de

forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con indepen-

dencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desisti-

miento o abandono, salvo que ambos hubieran tenido descendencia en común, en cuyo

caso, bastará la mera convivencia sin necesidad de plazo alguno (art. 12.4 LAU).

(28) Y aún cuando nada se hubiera pactado en cuanto a su duración, deberá

entenderse celebrado el contrato por un año, sin perjuicio de las posteriores prórrogas

anuales hasta alcanzar el mínimo de cinco años.

(29) Durante el plazo en que se prorrogue el contrato, le seguirá siendo de apli-

cación el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido desde la fecha

de su celebración inicial, no pudiendo, pues, el arrendador imponer nuevas obligacio-

nes ni incumplir las ya recogidas en el contrato.

(30) Los servicios sociales son un conjunto de actuaciones y recursos para preve-

nir la marginación y promover la integración de aquellas personas o familias que, por

razón de dificultades económicas, falta de autonomía personal, de disminuciones o de

marginación social, necesitan ayuda y protección social.



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(31) OMIC es la abreviatura por la cual se conocen las Oficinas Municipales de

Información al Consumidor. Una OMIC es un servicio municipal de atención directa y

gratuita a través del cual todos los ciudadanos pueden solicitar información sobre los

problemas que puedan afectarles como consumidores.

Por lo general, los servicios que la OMIC ofrece son:

• Atención personalizada de consultas.

• Análisis y tramitación de denuncias, quejas y reclamaciones.

• Mediación entre las partes para la resolución de determinadas cuestiones.

• Campañas de información y orientación a los consumidores.

• Edición de material informativo, como los Avisos a los Consumidores.

• Documentación técnica.

• Archivo legislativo y normativo.

• Colaboración con la Junta Arbitral de Consumo.

• Colaboración con las asociaciones de consumidores.

• Soporte del Consejo Municipal de Consumo.

Y entre su finalidades:

• Informar y orientar a los consumidores sobre el ejercicio de sus derechos.

• Recibir denuncias y reclamaciones de los consumidores.

• Educación y formación en materia de consumo.

(32) Previsto en el art. 249.1.6º LEC y regulado en sus arts. 399 a 436.

(33) Previsto en al art. 250.1.1º LEC y regulado en sus arts. 437 a 447. En cuan-

to al procedimiento de desahucio, se regula por los artículos 22.4, 33.3, 155.3, 161.3,


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250.1.1º, 437.3, 438.3.3ª, 440.3, 447.1, 449.1 y 703.4 LEC, todos ellos en su redac-

ción aprobada por la Disposición adicional final tercera de la Ley 23/2003, de 10 de julio

(34) Previsto en el art. 250.1.2º LEC

(35) Conforme a los artículos 182 y 183 de la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de

diciembre, de modificación de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial,

son inhábiles a efectos procesales los sábados y domingos, los días 24 y 31 de diciem-

bre, los días de fiesta nacional y los festivos a efectos laborales en la respectiva comu-

nidad autónoma o localidad, así como los días del mes de agosto para todas las actua-

ciones judiciales, excepto las que se declaren urgentes por las Leyes procesales.

(36) Un supuesto de reconvención sería cuando el arrendatario exige el pago de unas

obras necesarias no realizadas por el arrendador y éste no sólo se opone a las mismas al no

considerarlas como de conservación, sino que reclama al arrendatario los daños y perjuicios

por obras inconsentidas que modifican la configuración de la vivienda o de sus accesorios.

(37) Cuando, por ejemplo, quien demanda no acredita su condición de arrenda-

tario o de arrendador, o se encuentra incapacitado legalmente para poder accionar en

un proceso judicial.

(38) Es decir, que ya se hubiese resuelto en otro procedimiento y mediante sen-

tencia firme el mismo supuesto debatido; o bien que ya pende en otro juzgado o tribu-

nal la resolución de idéntica causa sin que haya recaído aún sentencia firme.

(39) Al procedimiento deben ser convocadas todas las partes interesadas, ya que

el proceso civil es esencialmente contradictorio, de manera que si no demandan todos

los que por ley están legitimados para ello o no son demandados todos a quienes pudie-

ra afectar el sentido de la sentencia, se rompe aquélla contradicción.

(40) Sería el supuesto en que el demandante pretendiera el reconocimiento de su

derecho de quedar subrogado en el contrato de arrendamiento por fallecimiento de su

titular, presentando demanda por el cauce del juicio verbal, en vez del juicio ordinario.

(41) De ahí que se exija que el escrito de demanda, pero también el de recon-

vención, narre de forma ordenada y clara los hechos y, en cuanto a la petición o supli-

co, se expresen con la debida separación las peticiones, de ser varios los pronuncia-

mientos judiciales que se pretendan o, de formularse subsidiariamente, se hagan cons-

tar por su orden y separadamente (arts. 399 y 406.3 LEC).



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(42) Si se alcanzase el acuerdo, ambas partes desistirán del procedimiento y

podrán solicitar del juez que lo homologue, para lo cual examinará la previa concurren-

cia de los requisitos de capacidad jurídica y poder de disposición de las partes o de sus

representantes. El acuerdo así homologado, que puede ser objeto de impugnación,

tiene la misma fuerza que una sentencia y podrá ejecutarse como tal.

(43) La prueba debe de tener por objeto los hechos que guarden relación con la

tutela judicial que se pretenda obtener en el procedimiento, sean útiles para el esclare-

cimiento de los hechos controvertidos y sean legales, ya que en otro caso será conside-

rada impertinente. Además, la prueba deberá proponerse y practicarse a instancia de

parte, sin perjuicio de la que pueda acordarse de oficio por el propio juez en el mismo

acto de la celebración de la audiencia previa o finalizado el juicio por medio de las deno-

minadas diligencias finales.

Entre los medios de prueba admitidos en derecho se encuentran: a) el interrogato-

rio de las partes; b) la aportación de documentos públicos y privados; c) el dictamen de

peritos; d) el reconocimiento judicial; e) el interrogatorio de testigos; y, f) los medios de

reproducción de la palabra, el sonido y la imagen, así como los instrumentos que per-

mitan archivar y conocer o reproducir palabras, datos, cifras y operaciones matemáti-

cas llevadas a cabo con fines contables o de otra clase, relevantes para el proceso.

(44) Sin embargo, en la práctica judicial estos plazos y otros procesales se suelen dila-

tar con exceso, a consecuencia de la acumulación de autos que penden en los juzgados.

(45) Así y por lo que respecta a los plazos para dictar sentencia en primera ins-

tancia, se establecen el de diez días (salvo en los que se pida el desahucio de finca

urbana en que la sentencia se dictará en cinco días), para el juicio verbal, y el de vein-

te, para el juicio ordinario.

(46) Según dispone el art. 22.4 LEC (en su redacción aprobada por la Ley

23/2003, de 10 de julio), sólo podrá enervarse la acción de desahucio, esto es, finalizar

el proceso judicial de resolución del contrato de alquiler evitando el posterior lanza-

miento de la vivienda, si antes de la celebración de la vista paga el arrendatario deman-

dado al arrendador o pone a disposición en el tribunal o notarialmente, el importe de las

cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho

pago enervador del desahucio. No obstante, no podrá enervarse la acción cuando: a)

Ya se hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior; b) Cuando el arrendador

le hubiera requerido de pago de manera fehaciente, con, al menos, dos meses de ante-

lación a la presentación de la demanda.


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(47) Artículos 259 a 269 de la LECr.

(48) Así lo prevé el art. 3 de la Ley 50/1981, de 30 de diciembre, por la que se

regula el Estatuto orgánico del Ministerio Fiscal, modificada por las Leyes Orgánicas

6/1985, 9/2000, 19/2003 y por las leyes 5/1988, 10/1995, 12/2000, 14/2003, al con-

templar que entre sus funciones están las de: a) Ejercitar las acciones penales y civiles

dimanantes de delitos y faltas u oponerse a las ejercitadas por otros, cuando proceda,

b) Intervenir en el proceso penal, instando de la autoridad judicial la adopción de las

medidas cautelares que procedan y la práctica de las diligencias encaminadas al escla-

recimiento de los hechos, y, c) Velar por la protección procesal de las víctimas, promo-

viendo los mecanismos previstos para que reciban la ayuda y asistencia efectivas.

(49) Esta Ley ha sido desarrollada por su Reglamento aprobado por Real Decreto

2103/1996, de 20 de septiembre (BOE de 24-9-1996), modificado por el Real Decreto

1949/2000, de 1 de diciembre (BOE de 2-12-2000) y por el Real Decreto 1162/2001,

de 26 de octubre (BOE de 27-10-2001).

(50) El importe del salario mínimo interprofesional para el año 2004 a los efectos

que aquí interesa, viene referido al denominado INDICADOR PÚBLICO DE RENTAS DE

EFECTOS PÚBLICOS (IPREM), regulado en el Real Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio,

para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el

incremento de su cuantía (BOE 154/2004, de 26 de junio), siendo de 15,35 euros/día,

460,50 euros/mes ó 5.526,00 euros en cómputo anual.

(51) Por poner un ejemplo, las conductas de acoso moral en el ámbito laboral, en

muchos aspectos asimilables a las que se originan en el ámbito inmobiliario, ocasionan

una media anual de 138 días de baja laboral por persona a consecuencia de estrés,

ansiedad y depresión, según se puso de manifiesto en Madrid durante la presentación

de las Primeras Jornadas sobre el Trato Indigno como factor de riesgo al Trastorno

Mental, celebradas los días 24 y 25 de septiembre de 2004 en Córdoba.

Una de las conclusiones de las Jornadas fue que el mobbing puede producir un

deterioro en la salud, en la vida familiar y social del trabajador, lo que impide su activi-

dad laboral, exige su tratamiento médico y, en definitiva, le constituye en una situación

de incapacidad temporal, con los consiguientes prejuicios para él y para la institución

encargada de la protección de la salud, puesto que según estimaciones de la OIT, el

coste anual directo e indirecto del acoso psicológico en España, generado en una gran

mayoría de los casos por las bajas laborales sucesivas, la incapacidad permanente, o la

jubilación anticipada del trabajador acosado, se sitúa en los 24 millones de euros.



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La sintomatología que presentan las víctimas de acoso moral es muy específica,

siendo el estrés, la ansiedad, la depresión, si el acoso persevera, y algunos trastornos

psicosomáticos, el cuadro más frecuente.

(52) Puede consultarse su opinión en http://usuarios.lycos.es/mperis/mobbing/inmo-

biliario.htm

(53) El precio de la vivienda en España aumentó durante los últimos siete años en

un 121 por ciento, lo que supone la segunda tasa más alta de las registradas entre los

principales países industrializados del mundo, tal como se asegura al menos en el undé-

cimo informe sobre el sector inmobiliario publicado por Metrovacesa, que cita datos del

Indice de The Economist, en los que se refleja que el país más inflacionista en el ámbi-

to inmobiliario es Irlanda, con un incremento del 174 por ciento entre 1997 y el 2004.

Por detrás de España se encuentra el Reino Unido, con un encarecimiento acu-

mulado del 116 por ciento, Australia, con el 113 por ciento, y, ya de lejos, Holanda, con

el 75 por ciento. En el extremo opuesto del citado índice se encuentra Japón, donde el

precio de las viviendas ha caído entre 1997 y el 2004 un 22 por ciento, y Alemania, con

una depreciación acumulada del 3 por ciento.

De hecho, España es sólo superada -según los datos de The Economist citados por

Metrovacesa- por Nueva Zelanda, donde en el último ejercicio las viviendas se encare-

cieron en un 22,8 por ciento, y por Australia, con un incremento del 17,9 por ciento.

Tras España, los países del índice de The Economist en los que más han subido los

precios de las viviendas en el último año son Irlanda (12,9 por ciento), Francia (11,8 por

ciento) e Italia (10,6 por ciento). También en este caso, Japón y Alemania se sitúan en

el extremo opuesto de la lista, puesto que en esos países los precios de las viviendas

cayeron el 5,7 y el 1,7 por ciento, respectivamente.

(54) Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados, nº 36, año 2004, VIII

Legislatura, reunión celebrada el 27 de mayo de 2004. Puede consultarse el texto ínte-

gro en http://www.congreso.es/public_oficiales/L8/CONG/DS/CO/CO_036.PDF.

(55) Arts. 250.1.1º y 251.1º del Código Penal.

(56) Para el magistrado José Maria Fernández Seijo, “En los últimos tiempos, ha

trascendido a los medios de comunicación la presión que se aplica sobre los inquilinos

de rentas antiguas a los que no se duda en agobiar con todo tipo de procedimientos y


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requerimientos para que abandonen sus viviendas. El mobbing inmobiliario está a la

orden del día y también el Derecho Penal permite dar respuesta en sus manifestacio-

nes más graves con denuncias por amenazas y coacciones, incluso a la acusación por

fraude procesal cuando se acude a procedimientos judiciales innecesarios o injustifica-

dos con el objeto de obtener desalojos.

Muchas veces el problema se plantea a la hora de probar estos comportamientos

delictivos, ya que no es fácil disponer de medios para acreditar la realidad de las acu-

saciones. No parece necesario modificar el Código Penal, el cambio permanente de las

normas sancionadoras genera inseguridad y las reformas no siempre son acertadas.

Bastaría con un mayor rigor en el control público del mercado inmobiliario y con la arti-

culación de una red de asesoramiento a los consumidores que fuera más eficaz.”

Puede consultarse el texto íntegro en http://www.elmundo.es/suvivienda/

2004/343/1082066427.html

(57) Puede consultarse el texto íntegro de dicha intervención en http://www.defen-

sor-and.es/informes/info-02pleno.htm.



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IV. ANEXOS



Anexo 1: Artículos 27 al 33 de la Ley 62/2003

Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social

Artículo 27. Objeto y ámbito de aplicación de este capítulo.

Uno. El presente capítulo tiene por objeto establecer medidaspara la aplicación real y efectiva del principio de igualdad de tratoy no discriminación, en particular por razón de origen racial o étni-co, religión o convicciones, discapacidad, edad u orientaciónsexual, en los términos que en cada uno de sus secciones se esta-blecen.

Dos. El presente capítulo será de aplicación a todas las personas,tanto en el sector público como en el sector privado.

Artículo 28. Definiciones.

Uno. A los efectos de este capítulo se entenderá por:

a. Principio de igualdad de trato: la ausencia de toda discrimi-nación directa o indirecta por razón del origen racial o étni-co, la religión o convicciones, la discapacidad, la edad o laorientación sexual de una persona.

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b. Discriminación directa: cuando una persona sea tratada demanera menos favorable que otra en situación análoga porrazón de origen racial o étnico, religión o convicciones, dis-capacidad, edad u orientación sexual.

c. Discriminación indirecta: cuando una disposición legal oreglamentaria, una cláusula convencional o contractual, unpacto individual o una decisión unilateral, aparentementeneutros, puedan ocasionar una desventaja particular a unapersona respecto de otras por razón de origen racial o étni-co, religión o convicciones, discapacidad, edad u orienta-ción sexual, siempre que objetivamente no respondan a unafinalidad legítima y que los medios para la consecución deesta finalidad no sean adecuados y necesarios.

d. Acoso: toda conducta no deseada relacionada con el origenracial o étnico, la religión o convicciones, la discapacidad, laedad o la orientación sexual de una persona, que tengacomo objetivo o consecuencia atentar contra su dignidad ycrear un entorno intimidatorio, humillante u ofensivo.

Dos. Cualquier orden de discriminar a las personas por razón deorigen racial o étnico, religión o convicciones, discapacidad, edad uorientación sexual se considerará en todo caso discriminación.

El acoso por razón de origen racial o étnico, religión o convicciones,discapacidad, edad u orientación sexual se consideran en todo casoactos discriminatorios.

SECCIÓN II. MEDIDAS EN MATERIA DE IGUALDAD DE TRATO Y NO DISCRIMINACIÓN POR EL ORIGEN RACIAL O ÉTNICO DE LAS PERSONAS

Artículo 29. Ámbito de aplicación de la Sección II.

Uno. La presente sección tiene por objeto establecer medidas paraque el principio de igualdad de trato y no discriminación por razón delorigen racial o étnico de las personas sea real y efectivo en la educa-ción, la sanidad, las prestaciones y los servicios sociales, la vivienda y,en general, la oferta y el acceso a cualesquiera bienes y servicios.


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El principio de igualdad de trato y no discriminación por razón del ori-gen racial o étnico de las personas en el acceso al empleo, a la actividadpor cuenta propia y al ejercicio profesional, la afiliación y la participación enlas organizaciones sindicales y empresariales, las condiciones de trabajo, lapromoción profesional y la formación profesional ocupacional y continua seregirá por lo establecido en la Sección III del presente Capítulo.

Dos. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, el principiode igualdad de trato supone la ausencia de toda discriminación direc-ta o indirecta por razón del origen racial o étnico de las personas.

Artículo 30. Medidas de acción positiva en relación con el origenracial o étnico.

Para garantizar en la práctica la plena igualdad por razón de origenracial o étnico, el principio de igualdad de trato no impedirá que semantengan o se adopten medidas específicas a favor de determinadoscolectivos destinadas a prevenir o compensar las desventajas que lesafecten por razón de su origen racial o étnico.

Artículo 31. Legitimación de las personas jurídicas en relación conel origen racial o étnico.

Las personas jurídicas que estén legalmente habilitadas para ladefensa de los derechos e intereses legítimos colectivos podrán actuaren los procesos judiciales en nombre del demandante que así lo auto-rice con la finalidad de hacer efectivo el principio de igualdad de tratode las personas por su origen racial o étnico.

Artículo 32. Carga de la prueba en relación con el origen racial oétnico.

En aquellos procesos del orden jurisdiccional civil y del orden juris-diccional contencioso-administrativo en que de las alegaciones de laparte actora se deduzca la existencia de indicios fundados de discri-minación por razón del origen racial o étnico de las personas, corres-ponderá al demandado la aportación de una justificación objetiva yrazonable, suficientemente probada, de las medidas adoptadas y desu proporcionalidad.



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Artículo 33. Creación del Consejo para la promoción de la igual-dad de trato y no discriminación de las personas por el origen racialo étnico.

1. Se crea el Consejo para la promoción de la igualdad de trato yno discriminación de las personas por el origen racial o étnico en laeducación, la sanidad, las prestaciones y los servicios sociales, lavivienda y, en general, la oferta y el acceso a cualesquiera bienes y ser-vicios, así como el acceso al empleo, a la actividad por cuenta propiay al ejercicio profesional, la afiliación y la participación en las organi-zaciones sindicales y empresariales, las condiciones de trabajo, la pro-moción profesional y la formación profesional ocupacional y continua.

El consejo se configura como un órgano colegiado de los previstosen el apartado 2 del artículo 22 de la Ley 30/1992, de 26 de noviem-bre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y delProcedimiento Administrativo Común, y estará adscrito al Ministerio deTrabajo y Asuntos Sociales.

2. El Consejo a que se refiere el apartado anterior tendrá lassiguientes competencias:

a. Prestar asistencia a las víctimas de discriminación por su ori-gen racial o étnico a la hora de tramitar sus reclamaciones.

b. Realizar estudios y publicar informes sobre la discrimina-ción de las personas por el origen racial o étnico.

c. Promover medidas que contribuyan a eliminar la discrimi-nación de las personas por el origen racial o étnico, formu-lando, en su caso, recomendaciones sobre cualquier cues-tión relacionada con dicha discriminación.

3. Formarán parte del Consejo los Ministerios con competencias enlas materias a que se refiere el apartado 1. Asimismo, deberá asegu-rarse la participación de las comunidades autónomas, de las entida-des locales, de las organizaciones empresariales y sindicales másrepresentativas, así como de otras organizaciones que representenintereses relacionados con el origen racial o étnico de las personas.


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4. La composición y funcionamiento del Consejo para la promociónde la igualdad de trato y no discriminación de las personas por el ori-gen racial o étnico se regulará mediante real decreto, que será apro-bado por el Consejo de Ministros en el plazo de tres meses desde laentrada en vigor de la presente Ley.

5. El Instituto de Migraciones y Servicios Sociales prestará alConsejo para la promoción de la igualdad de trato y no discriminaciónde las personas por el origen racial o étnico el apoyo necesario para eldesempeño de sus funciones.

6. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio delas competencias del Defensor del Pueblo establecidas por la LeyOrgánica 3/1981, de 6 de abril.

El Defensor del Pueblo podrá establecer con el Consejo para la pro-moción de la igualdad de trato y no discriminación de las personas porel origen racial o étnico los mecanismos de cooperación y colabora-ción que se consideren oportunos.



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Anexo 2: Ley 51/2003 (texto íntegro)

Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades,no discriminación y accesibilidad universalde las personas con discapacidad

A todos los que la presente vieren y entendieren. Sabed:

Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar lasiguiente Ley.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

I

En España, según la encuesta sobre discapacidades, defi-ciencias y estado de salud (Instituto Nacional de Estadística,1999), hay en torno a 3,5 millones de personas con alguna dis-capacidad.

Las personas con discapacidad constituyen un sector de pobla-ción heterogéneo, pero todas tienen en común que, en mayor omenor medida, precisan de garantías suplementarias para vivir conplenitud de derechos o para participar en igualdad de condicionesque el resto de ciudadanos en la vida económica, social y culturaldel país.



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La Constitución Española, en su artículo 14, reconoce la igualdadante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna. A su vez,el artículo 9.2 de la Ley Fundamental establece que corresponde a lospoderes públicos promover las condiciones para que la libertad y laigualdad de las personas sean reales y efectivas, removiendo los obs-táculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitando su participa-ción en la vida política, cultural y social, así como el artículo 10 de laConstitución, de los derechos y deberes fundamentales, que estable-ce la dignidad de la persona como fundamento del orden político y dela paz social. En congruencia con estos preceptos la Carta Magna, ensu artículo 49, refiriéndose a las personas con discapacidad, ordena alos poderes públicos que presten la atención especializada querequieran y el amparo especial para el disfrute de sus derechos.

Estos derechos y libertades enunciados constituyen hoy uno de losejes esenciales en la actuación sobre la discapacidad. Los poderespúblicos deben asegurar que las personas con discapacidad puedandisfrutar del conjunto de todos los derechos humanos: civiles, socia-les, económicos y culturales.

Transcurridos más de veinte años desde la promulgación de la Leyde Integración Social de los Minusválidos, sin poner en cuestión suvigencia, se considera necesario promulgar otra norma legal, que lacomplemente y que sirva de renovado impulso a las políticas de equi-paración de las personas con discapacidad. Dos razones justifican estanueva Ley: la persistencia en la sociedad de desigualdades, pese a lasinequívocas proclamaciones constitucionales y al meritorio esfuerzohecho a partir de aquella Ley, y, lo que es más importante todavía, loscambios operados en la manera de entender el fenómeno de la disca-pacidad y, consecuentemente, la aparición de nuevos enfoques y estra-tegias: hoy es sabido que las desventajas que presenta una personacon discapacidad tienen su origen en sus dificultades personales, perotambién y sobre todo en los obstáculos y condiciones limitativas que enla propia sociedad, concebida con arreglo al patrón de la personamedia, se oponen a la plena participación de estos ciudadanos.

Siendo esto así, es preciso diseñar y poner en marcha estrategiasde intervención que operen simultáneamente sobre las condicionespersonales y sobre las condiciones ambientales.


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En esta perspectiva se mueven dos estrategias de intervenciónrelativamente nuevas y que desde orígenes distintos van, sin embar-go, convergiendo progresivamente. Se trata de la estrategia de luchacontra la discriminación y la de accesibilidad universal.

La estrategia de lucha contra la discriminación se inscribe en lalarga marcha de algunas minorías por lograr la igualdad de trato y porel derecho a la igualdad de oportunidades.

En el ámbito internacional existe una gran sensibilidad en torno a laigualdad de oportunidades y a la no discriminación por cualquier condi-ción o circunstancia personal o social. Así, la Organización de NacionesUnidas (ONU), el Consejo de Europa y la Unión Europea, entre otrasorganizaciones internacionales, trabajan en estos momentos en la pre-paración de documentos programáticos o jurídicos sobre la protección delos derechos de las personas con discapacidad. La Unión Europea y elConsejo de Europa, en concreto, reconocen respectivamente el derechode todas las personas a la igualdad ante la ley y a la protección contra ladiscriminación tanto en la Carta de los Derechos Fundamentales de laUnión Europea como en el Convenio Europeo para la Protección de losDerechos Humanos y de las Libertades Fundamentales.

El artículo 13 del Tratado constitutivo de la Comunidad Europeahabilita al Consejo para adoptar acciones adecuadas para luchar con-tra la discriminación por motivos de sexo, de origen racial o étnico, reli-gión o convicciones, discapacidad, edad u orientación sexual. En des-arrollo de esta competencia se han adoptado una serie de directivas,tales como la Directiva 2000/43/CE, que se ocupa del principio deigualdad de trato y no discriminación de las personas por motivo de suorigen racial o étnico, la Directiva 2000/78/CE para la igualdad de tratoen el empleo y la ocupación por motivos de religión o convicciones, dediscapacidad, de edad o de orientación sexual, y la Directiva2002/73/CE para la igualdad entre hombres y mujeres en lo que serefiere al acceso al empleo, a la formación y a la promoción profesio-nales y a las condiciones de trabajo.

El concepto de accesibilidad, por su parte, está en su origen muyunido al movimiento promovido por algunas organizaciones de perso-nas con discapacidad, organismos internacionales y expertos en favor



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del modelo de vida independiente, que defiende una participaciónmás activa de estas personas en la comunidad sobre unas bases nue-vas: como ciudadanos titulares de derechos; sujetos activos que ejer-cen el derecho a tomar decisiones sobre su propia existencia y nomeros pacientes o beneficiarios de decisiones ajenas; como personasque tienen especiales dificultades para satisfacer unas necesidadesque son normales, más que personas especiales con necesidadesdiferentes al resto de sus conciudadanos y como ciudadanos que paraatender esas necesidades demandan apoyos personales, pero tam-bién modificaciones en los entornos que erradiquen aquellos obstácu-los que les impiden su plena participación.

El movimiento en favor de una vida independiente demandó en unprimer momento entornos más practicables. Posteriormente, de esteconcepto de eliminar barreras físicas se pasó a demandar diseño paratodos, y no sólo de los entornos, reivindicando finalmente la accesibi-lidad universal como condición que deben cumplir los entornos, pro-ductos y servicios para que sean comprensibles, utilizables y practi-cables por todas las personas.

La no accesibilidad de los entornos, productos y servicios constituye,sin duda, una forma sutil pero muy eficaz de discriminación, de discri-minación indirecta en este caso, pues genera una desventaja cierta a laspersonas con discapacidad en relación con aquellas que no lo son, aligual que ocurre cuando una norma, criterio o práctica trata menos favo-rablemente a una persona con discapacidad que a otra que no lo es.Convergen así las corrientes de accesibilidad y de no discriminación.

Pues bien, en esta Ley se recogen estas dos nuevas corrientes yconfluyen con la ya antigua pero vigente LISMI, que desarrolló sobretodo medidas de acción positiva. No discriminación, acción positiva yaccesibilidad universal constituyen la trama sobre la que se ha dis-puesto un conjunto de disposiciones que persiguen con nuevosmedios un objetivo ya conocido: garantizar y reconocer el derecho delas personas con discapacidad a la igualdad de oportunidades entodos los ámbitos de la vida política, económica, cultural y social.

Es de notar que la Ley se aprueba coincidiendo en el tiempo con elAño Europeo de las Personas con Discapacidad, por lo que constituye una


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de las aportaciones más significativas de la sociedad española al esfuerzocolectivo de emancipación histórica de las personas con discapacidad.

II

La Ley se estructura en tres capítulos, cuatro disposiciones adicio-nales y trece disposiciones finales.

En el capítulo I se recogen las disposiciones generales de la Leyque se refieren a su objeto, quiénes son los titulares de los derechosy los principios que la inspiran, deteniéndose en la definición de unaserie de conceptos cuya explicación resulta imprescindible en aras degarantizar una adecuada interpretación de la Ley y de salvaguardar elprincipio de seguridad jurídica.

Es preciso señalar en este primer capítulo la definición de igualdadde oportunidades como el resultado de sumar la ausencia de discri-minación con las medidas de acción positiva.

Por último, contiene los ámbitos en los que son aplicables lasmedidas de garantía. La Ley ha procurado, siguiendo las tendenciasinternacionales más actuales, fijar los ámbitos materiales más rele-vantes para garantizar la igualdad de oportunidades de los ciudadanoscon alguna discapacidad.

El capítulo II incluye el establecimiento de medidas para garantizarque el derecho a la igualdad de oportunidades sea efectivo. Se tipifican,sin desarrollar su alcance, las grandes categorías de esas medidas.

En efecto, una parte relevante de este capítulo recoge el compro-miso de desarrollar la normativa básica de equiparación y qué tipo dedisposiciones se han de contemplar en esa normativa. Se autoriza alGobierno para ese desarrollo progresivo, que hay que poner en cone-xión con las fases y calendario recogidos en las disposiciones finales.

El capítulo III instituye una serie de medidas para llevar a cabo unapolítica de equiparación, más allá de las que se reconocen en el capí-tulo II. Estas medidas son básicamente de dos tipos: de fomento y dedefensa.



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El fomento contempla medidas de sensibilización, de fomento deldesarrollo tecnológico y fondos para el desarrollo conjunto con otrasAdministraciones de proyectos innovadores, que se articularán y des-arrollarán mediante planes estatales de accesibilidad y de no discri-minación.

Entre las medidas de defensa, por su sencillez, rapidez y comodi-dad para las partes, se potencia el recurso al arbitraje para dirimir laresolución de conflictos que puedan surgir.

Las personas que hayan sufrido discriminación basada en la disca-pacidad han de disponer de una protección judicial adecuada que con-temple la adopción de las medidas necesarias para poner fin a la vulne-ración del derecho y restablecer al perjudicado en el ejercicio de aquél.

Con esta misma finalidad de asegurar un nivel de protección másefectivo, se legitima a las personas jurídicas que estén legalmentehabilitadas para la defensa de los derechos e intereses legítimos colec-tivos para que puedan intervenir en procesos en nombre del deman-dante y con su consentimiento.

La disposición adicional primera recoge la modificación del textorefundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado porReal Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, para el estableci-miento del derecho a excedencia por cuidado de un familiar que nopueda valerse por sí mismo y no realice actividad remunerada, entreotros, por motivos de discapacidad.

La disposición adicional segunda modifica la Ley 30/1984, de 2 deagosto, de Medidas para la Reforma de la Función Pública, en elmismo sentido que el expuesto en el párrafo anterior.

La disposición adicional tercera modifica la Ley 49/1960, de 21 dejulio, de Propiedad Horizontal, para obligar a la comunidad de propie-tarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comu-nes a favor de personas con discapacidad, y con el límite de que talesno excedan del importe de tres mensualidades; en caso contrario,únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con lamayoría correspondiente.


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La disposición adicional cuarta modifica la disposición adicionalsexta de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales,administrativas y del orden social, en relación con la supresión de ladisminución de la capacidad de trabajo en la determinación de gradomínimo de minusvalía concerniente a las medidas de fomento delempleo y las modalidades de contratación.

El texto, para garantizar el establecimiento de las medidas deter-minadas por esta Ley, contiene en las disposiciones finales mandatosexplícitos de desarrollo y aplicación en fases y tiempos.

CAPÍTULO I.

DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 1. Objeto de la Ley.

1. Esta Ley tiene por objeto establecer medidas para garantizar yhacer efectivo el derecho a la igualdad de oportunidades de las per-sonas con discapacidad, conforme a los artículos 9.2, 10, 14 y 49 dela Constitución.

A estos efectos, se entiende por igualdad de oportunidades laausencia de discriminación, directa o indirecta, que tenga su causa enuna discapacidad, así como la adopción de medidas de acción positi-va orientadas a evitar o compensar las desventajas de una personacon discapacidad para participar plenamente en la vida política, eco-nómica, cultural y social.

2. A los efectos de esta Ley, tendrán la consideración de per-sonas con discapacidad aquellas a quienes se les haya recono-cido un grado de minusvalía igual o superior al 33 %. En todocaso, se considerarán afectados por una minusvalía en gradoigual o superior al 33 % los pensionistas de la Seguridad Socialque tengan reconocida una pensión de incapacidad permanen-te en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensio-nistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión dejubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servi-cio o inutilidad.



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La acreditación del grado de minusvalía se realizará en los térmi-nos establecidos reglamentariamente y tendrá validez en todo el terri-torio nacional.

Artículo 2. Principios.

Esta Ley se inspira en los principios de vida independiente, nor-malización, accesibilidad universal, diseño para todos, diálogo civil ytransversalidad de las políticas en materia de discapacidad.

A estos efectos, se entiende por:

a. Vida independiente: la situación en la que la persona condiscapacidad ejerce el poder de decisión sobre su propiaexistencia y participa activamente en la vida de su comu-nidad, conforme al derecho al libre desarrollo de la perso-nalidad.

b. Normalización: el principio en virtud del cual las personascon discapacidad deben poder llevar una vida normal, acce-diendo a los mismos lugares, ámbitos, bienes y serviciosque están a disposición de cualquier otra persona.

c. Accesibilidad universal: la condición que deben cumplirlos entornos, procesos, bienes, productos y servicios, asícomo los objetos o instrumentos, herramientas y disposi-tivos, para ser comprensibles, utilizables y practicablespor todas las personas en condiciones de seguridad ycomodidad y de la forma más autónoma y natural posible.Presupone la estrategia de diseño para todos y se entien-de sin perjuicio de los ajustes razonables que debanadoptarse.

d. Diseño para todos: la actividad por la que se concibe o pro-yecta, desde el origen, y siempre que ello sea posible,entornos, procesos, bienes, productos, servicios, objetos,instrumentos, dispositivos o herramientas, de tal forma quepuedan ser utilizados por todas las personas, en la mayorextensión posible.

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e. Diálogo civil: el principio en virtud del cual las organizacionesrepresentativas de personas con discapacidad y de sus fami-lias participan, en los términos que establecen las leyes ydemás disposiciones normativas, en la elaboración, ejecu-ción, seguimiento y evaluación de las políticas oficiales quese desarrollan en la esfera de las personas con discapacidad.

f. Transversalidad de las políticas en materia de discapacidad,el principio en virtud del cual las actuaciones que desarro-llan las Administraciones públicas no se limitan únicamentea planes, programas y acciones específicos, pensadosexclusivamente para estas personas, sino que comprendenlas políticas y líneas de acción de carácter general en cual-quiera de los ámbitos de actuación pública, en donde setendrán en cuenta las necesidades y demandas de las per-sonas con discapacidad.

Artículo 3. Ámbito de aplicación.

De acuerdo con el principio de transversalidad de las políticasen materia de discapacidad, esta Ley se aplicará en los siguientesámbitos:

a. Telecomunicaciones y sociedad de la información.

b. Espacios públicos urbanizados, infraestructuras y edificación.

c. Transportes.

d. Bienes y servicios a disposición del público.

e. Relaciones con las Administraciones públicas.

La garantía y efectividad del derecho a la igualdad de oportunida-des de las personas con discapacidad en el ámbito del empleo y laocupación, se regirá por lo establecido en esta Ley que tendrá carác-ter supletorio a lo dispuesto en la legislación específica de medidaspara la aplicación del principio de igualdad de trato en el empleo y laocupación.



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CAPÍTULO II

IGUALDAD DE OPORTUNIDADES.

Artículo 4. Vulneración del derecho a la igualdad de oportunidades.

Se entenderá que se vulnera el derecho a la igualdad de oportunida-des de las personas con discapacidad cuando se produzcan discrimina-ciones directas o indirectas, acosos, incumplimientos de las exigenciasde accesibilidad y de realizar ajustes razonables, así como el incumpli-miento de las medidas de acción positiva legalmente establecidas.

Artículo 5. Garantías del derecho a la igualdad de oportunidades.

Con el fin de garantizar el derecho a la igualdad de oportunidadesa las personas con discapacidad, los poderes públicos estableceránmedidas contra la discriminación y medidas de acción positiva.

Artículo 6. Medidas contra la discriminación.

1. Se consideran medidas contra la discriminación aquellas que ten-gan como finalidad prevenir o corregir que una persona con discapaci-dad sea tratada de una manera directa o indirecta menos favorable-mente que otra que no lo sea, en una situación análoga o comparable.

2. Se entenderá que existe discriminación indirecta cuando unadisposición legal o reglamentaria, una cláusula convencional o con-tractual, un pacto individual, una decisión unilateral o un criterio opráctica, o bien un entorno, producto o servicio, aparentemente neu-tros, puedan ocasionar una desventaja particular a una persona res-pecto de otras por razón de discapacidad, siempre que objetivamenteno respondan a una finalidad legítima y que los medios para la con-secución de esta finalidad no sean adecuados y necesarios.

Artículo 7. Contenido de las medidas contra la discriminación.

Las medidas contra la discriminación podrán consistir en prohibiciónde conductas discriminatorias y de acoso, exigencias de accesibilidad yexigencias de eliminación de obstáculos y de realizar ajustes razonables.


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A estos efectos, se entiende por:

a. Conducta de acoso: toda conducta relacionada con la dis-capacidad de una persona, que tenga como objetivo o con-secuencia atentar contra su dignidad o crear un entornointimidatorio, hostil, degradante, humillante u ofensivo.

b. Exigencias de accesibilidad: los requisitos que deben cumplirlos entornos, productos y servicios, así como las condiciones deno discriminación en normas, criterios y prácticas, con arregloa los principios de accesibilidad universal de diseño para todos.

c. Ajuste razonable: las medidas de adecuación del ambiente físi-co, social y actitudinal a las necesidades específicas de las per-sonas con discapacidad que, de forma eficaz y práctica y sinque suponga una carga desproporcionada, faciliten la accesibi-lidad o participación de una persona con discapacidad enigualdad de condiciones que el resto de los ciudadanos.

Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán encuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios quesuponga para las personas con discapacidad su no adopción, laestructura y características de la persona, entidad u organización queha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener finan-ciación oficial o cualquier otra ayuda.

A este fin, las Administraciones públicas competentes podrán esta-blecer un régimen de ayudas públicas para contribuir a sufragar loscostes derivados de la obligación de realizar ajustes razonables.

Las discrepancias entre el solicitante del ajuste razonable y el suje-to obligado podrán ser resueltas a través del sistema de arbitraje pre-visto en el artículo 17, de esta Ley, sin perjuicio de la protección admi-nistrativa o judicial que en cada caso proceda.

Artículo 8. Medidas de acción positiva.

1. Se consideran medidas de acción positiva aquellos apoyos de carác-ter específico destinados a prevenir o compensar las desventajas o especia-



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les dificultades que tienen las personas con discapacidad en la incorpora-ción y participación plena en los ámbitos de la vida política, económica, cul-tural y social, atendiendo a los diferentes tipos y grados de discapacidad.

2. Los poderes públicos adoptarán las medidas de acción positivasuplementarias para aquellas personas con discapacidad que objetiva-mente sufren un mayor grado de discriminación o presentan menor igual-dad de oportunidades, como son las mujeres con discapacidad, las per-sonas con discapacidad severamente afectadas, las personas con disca-pacidad que no pueden representarse a sí mismas o las que padecen unamás acusada exclusión social por razón de su discapacidad, así como laspersonas con discapacidad que viven habitualmente en el ámbito rural.

3. Asimismo, en el marco de la política oficial de protección a lafamilia, los poderes públicos adoptarán medidas especiales de acciónpositiva respecto de las familias alguno de cuyos miembros sea unapersona con discapacidad.

Artículo 9. Contenido de las medidas de acción positiva.

1. Las medidas de acción positiva podrán consistir en apoyos com-plementarios y normas, criterios y prácticas más favorables. Los apo-yos complementarios podrán ser ayudas económicas, ayudas técni-cas, asistencia personal, servicios especializados y ayudas y serviciosauxiliares para la comunicación.

Dichas medidas tendrán naturaleza de mínimos, sin perjuicio delas medidas que puedan establecer las comunidades autónomas en elámbito de sus competencias.

2. En particular, las Administraciones públicas garantizarán que las ayu-das y subvenciones públicas promuevan la efectividad del derecho a laigualdad de oportunidades de las personas con discapacidad así como laspersonas con discapacidad que viven habitualmente en el ámbito rural.

Artículo 10. Condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.

1. El Gobierno, sin perjuicio de las competencias atribuidas a lascomunidades autónomas y a las corporaciones locales, regulará unas


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condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación que garanti-cen unos mismos niveles de igualdad de oportunidades a todos losciudadanos con discapacidad.

Dicha regulación será gradual en el tiempo y en el alcance y con-tenido de las obligaciones impuestas, y abarcará a todos los ámbitos yáreas de las enumeradas en el capítulo I.

2. Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación esta-blecerán, para cada ámbito o área, medidas concretas para prevenir osuprimir discriminaciones, y para compensar desventajas o dificultades.Se incluirán disposiciones sobre, al menos, los siguientes aspectos:

a. Exigencias de accesibilidad de los edificios y entornos, delos instrumentos, equipos y tecnologías, y de los bienes yproductos utilizados en el sector o área. En particular, lasupresión de barreras a las instalaciones y la adaptación deequipos e instrumentos.

b. Condiciones más favorables en el acceso, participación yutilización de los recursos de cada ámbito o área y condi-ciones de no discriminación en normas, criterios y prácticas.

c. Apoyos complementarios, tales como ayudas económicas,tecnológicas de apoyo, servicios o tratamientos especializa-dos y otros servicios personales. En particular, ayudas y ser-vicios auxiliares para la comunicación, como sistemasaumentativos y alternativos, sistemas de apoyos a la comu-nicación oral y lengua de signos u otros dispositivos quepermitan la comunicación.

d. La adopción de normas internas en las empresas o centrosque promuevan y estimulen la eliminación de desventajas osituaciones generales de discriminación a las personas condiscapacidad.

e. Planes y calendario para la implantación de las exigenciasde accesibilidad y para el establecimiento de las condicio-nes más favorables y de no discriminación.



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f. Medios y recursos humanos y materiales para la promociónde la accesibilidad y la no discriminación en el ámbito deque se trate.

3. Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación seestablecerán teniendo en cuenta a los diferentes tipos y grados de dis-capacidad que deberán orientar tanto el diseño inicial como los ajus-tes razonables de los entornos, productos y servicios de cada ámbitode aplicación de la Ley.

CAPÍTULO III

FOMENTO Y DEFENSA

Artículo 11. Medidas de fomento y defensa.

Las Administraciones públicas, en el ámbito de sus competencias,promoverán y facilitarán el desarrollo de medidas de fomento y de ins-trumentos y mecanismos de protección jurídica para llevar a cabo unapolítica de igualdad de oportunidades, mediante la adopción de lasmedidas necesarias para que se supriman las disposiciones normati-vas y las prácticas contrarias a la igualdad de oportunidades y el esta-blecimiento de medidas para evitar cualquier forma de discriminaciónpor causa de discapacidad.

SECCIÓN I. MEDIDAS DE FOMENTO

Artículo 12. Medidas de sensibilización y formación.

Las Administraciones públicas desarrollarán y promoverán activi-dades de información, campañas de sensibilización, acciones forma-tivas y cuantas otras sean necesarias para la promoción de la igualdadde oportunidades y la no discriminación.

Artículo 13. Medidas para fomentar la calidad.

Las Administraciones públicas adecuarán sus planes de calidadpara asegurar la igualdad de oportunidades a los ciudadanos con dis-capacidad. Para ello, incluirán en ellos normas uniformes mínimas de


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no discriminación y de accesibilidad, y desarrollarán indicadores decalidad y guías de buenas prácticas.

Artículo 14. Medidas de innovación y desarrollo de normas técnicas.

1. Las Administraciones públicas fomentarán la innovación entodos los aspectos relacionados con la calidad de vida de las personascon discapacidad. Para ello, promoverán la investigación en las áreasrelacionadas con la discapacidad en los planes de investigación, des-arrollo e innovación (I+D+I).

2. Asimismo, facilitarán y apoyarán el desarrollo de normativa técni-ca, así como la revisión de la existente, de forma que asegure la no dis-criminación en procesos, diseños y desarrollos de tecnologías, produc-tos, servicios y bienes, en colaboración con las entidades y organizacio-nes de normalización y certificación y todos los agentes implicados.

Artículo 15. Participación de las organizaciones representativas delas personas con discapacidad y sus familias.

1. Las personas con discapacidad y sus familias, a través de susorganizaciones representativas, participarán en la preparación, elabo-ración y adopción de las decisiones que les conciernen, siendo obli-gación de las Administraciones públicas en la esfera de sus respecti-vas competencias promover las condiciones para asegurar que estaparticipación sea real y efectiva. De igual modo, se promoverá su pre-sencia permanente en los órganos de las Administraciones públicas,de carácter participativo y consultivo, cuyas funciones estén directa-mente relacionadas con materias que tengan incidencia en esferas deinterés preferente para personas con discapacidad y sus familias.

2. Las Administraciones públicas promoverán y facilitarán el des-arrollo de las asociaciones y demás entidades en que se agrupan laspersonas con discapacidad y sus familias. Asimismo, ofrecerán apoyofinanciero y técnico para el desarrollo de sus actividades y podránestablecer convenios para el desarrollo de programas de interés social.

3. El Consejo Nacional de la Discapacidad es el órgano colegiado inter-ministerial de carácter consultivo, adscrito al Ministerio de Trabajo y Asuntos



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Sociales, en el que se institucionaliza la colaboración entre las organizacio-nes representativas de las personas con discapacidad y sus familias y laAdministración General del Estado, con el objeto de coordinar y definir unapolítica coherente de atención integral a este grupo ciudadano.

En particular, corresponderá al Consejo Nacional de laDiscapacidad la promoción de la igualdad de oportunidades y no dis-criminación de las personas con discapacidad, a cuyo efecto se cons-tituirá en su seno una oficina permanente especializada, con la quecolaborarán las asociaciones de utilidad pública más representativasde las personas con discapacidad y sus familias.

Artículo 16. Planes y programas de accesibilidad y para la no dis-criminación.

La Administración General del Estado promoverá, en colaboracióncon otras Administraciones públicas y con las organizaciones repre-sentativas de las personas con discapacidad y sus familias, la elabo-ración, desarrollo y ejecución de planes y programas en materia deaccesibilidad y no discriminación.

SECCIÓN II. MEDIDAS DE DEFENSA

Artículo 17. Arbitraje.

1. Previa audiencia de los sectores interesados y de las organizacio-nes representativas de las personas con discapacidad y sus familias, elGobierno establecerá un sistema arbitral que, sin formalidades especia-les, atienda y resuelva con carácter vinculante y ejecutivo para ambaspartes, las quejas o reclamaciones de las personas con discapacidad enmateria de igualdad de oportunidades y no discriminación, siempre queno existan indicios racionales de delito, todo ello sin perjuicio de la pro-tección administrativa y judicial que en cada caso proceda.

2. El sometimiento de las partes al sistema arbitral será voluntarioy deberá constar expresamente por escrito.

3. Los órganos de arbitraje estarán integrados por representantesde los sectores interesados, de las organizaciones representativas de


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las personas con discapacidad y sus familias y de las Adminis-traciones públicas dentro del ámbito de sus competencias.

Artículo 18. Tutela judicial y protección contra las represalias.

1. La tutela judicial del derecho a la igualdad de oportunidades delas personas con discapacidad comprenderá la adopción de todas lasmedidas que sean necesarias para poner fin a la violación del derechoy prevenir violaciones ulteriores, así como para restablecer al perjudi-cado en el ejercicio pleno de su derecho.

2. La indemnización o reparación a que pueda dar lugar la recla-mación correspondiente no estará limitada por un tope máximo fijadoa priori. La indemnización por daño moral procederá aun cuando noexistan perjuicios de carácter económico y se valorará atendiendo alas circunstancias de la infracción y a la gravedad de la lesión.

3. Se adoptarán las medidas que sean necesarias para proteger alas personas físicas o jurídicas contra cualquier trato adverso o conse-cuencia negativa que pueda producirse como reacción ante una recla-mación o ante un procedimiento destinado a exigir el cumplimientodel principio de igualdad de oportunidades.

Artículo 19. Legitimación.

Sin perjuicio de la legitimación individual de las personas afecta-das, las personas jurídicas legalmente habilitadas para la defensa delos derechos e intereses legítimos colectivos podrán actuar en un pro-ceso en nombre e interés de las personas que así lo autoricen, con lafinalidad de hacer efectivo el derecho de igualdad de oportunidades,defendiendo sus derechos individuales y recayendo en dichas perso-nas los efectos de aquella actuación.

Artículo 20. Criterios especiales sobre la prueba de hechos rele-vantes.

1. En aquellos procesos jurisdiccionales en los que de las alega-ciones de la parte actora se deduzca la existencia de graves indiciosde discriminación directa o indirecta por razón de discapacidad, el



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juez o tribunal, tras la apreciación de los mismos, teniendo presente ladisponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una delas partes del litigio y el principio procesal de igualdad de partes, podráexigir al demandado la aportación de una justificación objetiva y razo-nable, de las medidas adoptadas y de su proporcionalidad.

2. Lo establecido en el apartado anterior no es de aplicación a losprocesos penales ni a los contencioso-administrativos interpuestoscontra resoluciones sancionadoras.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Modificación del Estatuto de losTrabajadores.

El segundo párrafo del artículo 46.3 del texto refundido de la Ley delEstatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo1/1995, de 24 de marzo, en la redacción dada por la Ley 39/1999, de5 de noviembre, queda redactado de la siguiente manera:

También tendrán derecho a un período de excedencia, de dura-ción no superior a un año, salvo que se establezca una duraciónmayor por negociación colectiva, los trabajadores para atender al cui-dado de un familiar, hasta el segundo grado de consanguinidad o afi-nidad, que por razones de edad, accidente, enfermedad o discapaci-dad no pueda valerse por sí mismo, y no desempeñe actividad retri-buida.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Modificación de la Ley deMedidas para la Reforma de la Función Pública.

El segundo párrafo del artículo 29.4 de la Ley 30/1984, de 2 deagosto, de Medidas para la Reforma de la Función Pública, quedaredactado de la siguiente manera:

También tendrán derecho a un período de excedencia, de dura-ción no superior a un año, los funcionarios para atender al cuidado deun familiar que se encuentre a su cargo, hasta el segundo grado inclu-sive de consanguinidad o afinidad, que, por razones de edad, acci-dente, enfermedad o discapacidad, no pueda valerse por sí mismo yno desempeñe actividad retribuida.


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DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Modificación de la Ley dePropiedad Horizontal.

1. El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la que seregula la Propiedad Horizontal, queda redactado de la siguientemanera:

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obrasnecesarias para el adecuado sostenimiento y conservacióndel inmueble y de sus servicios, de modo que reúna lasdebidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habita-bilidad, accesibilidad y seguridad.

2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietariosen cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus serviciosaltruistas o voluntarios personas con discapacidad, omayores de setenta años, vendrá obligada a realizar lasobras de accesibilidad que sean necesarias para un usoadecuado a su discapacidad de los elementos comunes,o para la instalación de dispositivos mecánicos y electró-nicos que favorezcan su comunicación con el exterior,cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordi-narias de gastos comunes.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificada-mente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridadcompetente responderán individualmente de las sancionesque puedan imponerse en vía administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras arealizar resolverá lo procedente la junta de propietarios.También podrán los interesados solicitar arbitraje o dicta-men técnico en los términos establecidos en la Ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obrasde conservación y accesibilidad a que se refiere el presenteartículo estará afecto el piso o local en los mismos términosy condiciones que los establecidos en el artículo 9 para losgastos generales.



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2. El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la que se regu-la la Propiedad Horizontal, queda redactado de la siguiente manera:

1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servi-cios o mejoras no requeridos para la adecuada conserva-ción, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizarinnovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior ycuya cuota de instalación exceda del importe de tres men-sualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente noresultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en elcaso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de lasventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en losgastos de realización y mantenimiento, debidamente actuali-zados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realiza-ción de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obli-gada al pago de los gastos aun cuando su importe excedade tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edi-ficio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, entodo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por rea-lizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietarioen el momento de la exigibilidad de las cantidades afectasal pago de dichas mejoras.

3. La norma 1 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la quese regula la Propiedad Horizontal, queda redactada de la siguiente manera:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de losacuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las


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reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedadhorizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes deinterés general, incluso cuando supongan la modificacióndel título constitutivo o de los estatutos, requerirá el votofavorable de las tres quintas partes del total de los propieta-rios que, a su vez, representen las tres quintas partes de lascuotas de participación. El arrendamiento de elementoscomunes que no tenga asignado un uso específico en elinmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tresquintas partes del total de los propietarios que, a su vez,representen las tres quintas partes de las cuotas de partici-pación, así como el consentimiento del propietario directa-mente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de estaLey, la realización de obras o el establecimiento de nuevosservicios comunes que tengan por finalidad la supresión debarreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movili-dad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquenla modificación del título constitutivo, o de los estatutos,requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietariosque, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de par-ticipación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de estanorma, se computarán como votos favorables los de aque-llos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados,quienes una vez informados del acuerdo adoptado por lospresentes, conforme al procedimiento establecido en el artí-culo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación aquien ejerza las funciones de secretario de la comunidad enel plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que per-mita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dis-puesto en esta norma obligan a todos los propietarios.



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DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Modificación de la Ley 24/2001,de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del ordensocial.

La disposición adicional sexta de la Ley 24/2001, de 27 de diciem-bre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, quedaredactada de la siguiente manera:

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Grado mínimo de minusvalía enrelación con las medidas de fomento del empleo y las modalidades decontratación.

El grado mínimo de minusvalía necesario para generar el derechoa los beneficios establecidos en las medidas de fomento del empleopara el mercado ordinario de trabajo a favor de los discapacitados, asícomo para que las personas con discapacidad puedan ser contrata-das en prácticas o para la formación en dicho mercado ordinario detrabajo con aplicación de las peculiaridades previstas para este colec-tivo deberá ser igual o superior al 33 %.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Facultades de ejecución y desarrollo.

El Gobierno, a propuesta conjunta del Ministerio de Trabajo yAsuntos Sociales y de los Ministerios competentes en la materia, pre-via consulta al Consejo Nacional de la Discapacidad y, en su caso, alas respectivas conferencias sectoriales, queda autorizado para dictarcuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecuciónde esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Consejo Nacional de la Disca-pacidad.

El Consejo Estatal de Personas con Discapacidad pasa a denomi-narse Consejo Nacional de la Discapacidad. En el plazo de seismeses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno modificarála normativa reguladora del Consejo Estatal de Personas conDiscapacidad, al objeto de adecuarla a lo establecido en esta Ley, yen particular, a su nueva denominación y a lo contemplado en elapartado 3 del artículo 15.


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DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Estatuto del Real Patronato sobreDiscapacidad.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, elGobierno modificará el Real Decreto por el que se aprueba el Estatutodel Real Patronato sobre Discapacidad, con el fin de incorporar en elConsejo del citado organismo a las organizaciones representativas depersonas con discapacidad y sus familias.

DISPOSICIÓN FINAL CUARTA. Plan Nacional de accesibilidad.

En el plazo de seis meses el Gobierno, en cumplimiento de lo pre-visto en el artículo 16 de esta Ley, aprobará un plan nacional de acce-sibilidad 2004-2012. El plan se desarrollará a través de fases deactuación trienal y en su diseño, ejecución y seguimiento participaránlas asociaciones más representativas de utilidad pública de ámbitoestatal de las personas con discapacidad.

DISPOSICIÓN FINAL QUINTA. Condiciones básicas de accesibilidad yno discriminación en las relaciones con las Administraciones públicas.

1. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, elGobierno establecerá las condiciones básicas de accesibilidad y no discri-minación que, según lo previsto en el artículo 10, deberán reunir las oficinaspúblicas, dispositivos y servicios de atención al ciudadano y aquéllos de par-ticipación en los asuntos públicos, incluidos los relativos a la Administraciónde Justicia y a la participación en la vida política y los procesos electorales.

En particular, dentro de este plazo, el Gobierno adoptará para laspersonas con discapacidad las normas que, con carácter general y enaplicación del principio de servicio a los ciudadanos, contempla el artí-culo 4 de la Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcio-namiento de la Administración General del Estado.

Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación seránobligatorias según el calendario siguiente:

a. En el plazo de tres a cinco años desde la entrada en vigorde esta Ley, todos los entornos, productos y servicios nuevos



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serán accesibles, y toda disposición, criterio o prácticaadministrativa discriminatoria será corregida.

b. En el plazo de 15 a 17 años desde la entrada en vigor deesta Ley, todos los entornos, productos y servicios existentesy toda disposición, criterio o práctica cumplirán las exigen-cias de accesibilidad y no discriminación.

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno deberá realizar los estudios integrales sobre la accesibili-dad de aquellos entornos o sistemas que se consideren más relevan-tes desde el punto de vista de la no discriminación y la accesibilidaduniversal.

DISPOSICIÓN FINAL SEXTA. Condiciones básicas de accesibilidad yno discriminación para el acceso y utilización de los bienes y serviciosa disposición del público.

1. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno aprobará unas condiciones básicas de accesibilidad y nodiscriminación, según lo previsto en el artículo 10 de esta Ley, para elacceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del públicopor las personas con discapacidad. Dichas condiciones básicas seránobligatorias según el calendario siguiente:

a. En los bienes y servicios nuevos de titularidad pública, enel plazo de cinco a siete años desde la entrada en vigor deesta Ley; en los nuevos de titularidad privada que concier-ten o suministren las Administraciones públicas, en elplazo de siete a nueve años; y en el resto de bienes y ser-vicios de titularidad privada que sean nuevos, en el plazode 15 a 17 años.

b. En los bienes y servicios ya existentes y que sean suscepti-bles de ajustes razonables, tales ajustes deberán realizarseen el plazo de 12 a 14 años desde la entrada en vigor deesta Ley, cuando sean bienes y servicios de titularidad públi-ca o bienes y servicios de titularidad privada que concierteno suministren las Administraciones públicas, y en el plazo


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de 15 a 17 años, cuando se trate del resto de bienes y ser-vicios de titularidad privada.

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno deberá realizar los estudios integrales sobre la accesibili-dad a bienes o servicios que se consideren más relevantes desde elpunto de vista de la no discriminación y accesibilidad universal.

DISPOSICIÓN FINAL SÉPTIMA. Condiciones básicas de accesibilidady no discriminación para el acceso y utilización de las tecnologías, pro-ductos y servicios relacionados con la sociedad de la información ymedios de comunicación social.

1. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno aprobará, según lo previsto en su artículo 10, unas condi-ciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso yutilización de las tecnologías, productos y servicios relacionados con lasociedad de la información y de cualquier medio de comunicaciónsocial, que serán obligatorias en el plazo de cuatro a seis años desdela entrada en vigor de esta Ley para todos los productos y serviciosnuevos, y en el plazo de ocho a diez años para todos aquellos exis-tentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, elGobierno deberá realizar los estudios integrales sobre la accesibilidad adichos bienes o servicios que se consideren más relevantes desde elpunto de vista de la no discriminación y accesibilidad universal.

DISPOSICIÓN FINAL OCTAVA. Condiciones básicas de accesibilidady no discriminación para el acceso y utilización de los medios de trans-porte.

1. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno aprobará, según lo previsto en el artículo 10 de esta Ley,y en razón de las necesidades, peculiaridades y exigencias que con-curran en cada supuesto, unas condiciones básicas de accesibilidady no discriminación para el acceso y utilización de los medios de trans-porte por personas con discapacidad. Dichas condiciones serán obli-gatorias en los siguientes plazos a partir de la entrada en vigor de esta



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Ley, de cinco a siete años para las infraestructuras y material de trans-porte nuevo, y de quince a diecisiete años para todos aquellos exis-tentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno deberá realizar los estudios integrales sobre la accesibili-dad a los diferentes medios de transporte, en lo que se considere másrelevante desde el punto de vista de la no discriminación y de la acce-sibilidad universal.

DISPOSICIÓN FINAL NOVENA. Condiciones básicas de accesibilidady no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públi-cos urbanizados y edificaciones.

1. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno aprobará, según lo previsto en su artículo 10, unas condi-ciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso yutilización de los espacios públicos urbanizados y las edificaciones,que serán obligatorias en el plazo de cinco a siete años desde la entra-da en vigor de esta Ley para los espacios y edificaciones nuevos y enel plazo de 15 a 17 años para todos aquellos existentes que sean sus-ceptibles de ajustes razonables.

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley,el Gobierno deberá realizar los estudios integrales sobre la accesibili-dad a los espacios públicos urbanizados y edificaciones, en lo que seconsidere más relevante desde el punto de vista de la no discrimina-ción y de la accesibilidad universal.

DISPOSICIÓN FINAL DÉCIMA. Currículo formativo sobre accesibilidaduniversal y formación de profesionales.

El Gobierno, en el plazo de dos años a partir de la entrada en vigorde esta Ley, desarrollará el curriculo formativo en diseño para todos,en todos los programas educativos, incluidos los universitarios, para laformación de profesionales en los campos del diseño y la construccióndel entorno físico, la edificación, las infraestructuras y obras públicas,el transporte, las comunicaciones y telecomunicaciones y los serviciosde la sociedad de la información.


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DISPOSICIÓN FINAL UNDÉCIMA. Régimen de infracciones y sanciones.

El Gobierno, en el plazo de dos años desde la entrada en vigor deesta Ley, remitirá a las Cortes un proyecto de ley que establezca elrégimen de infracciones y sanciones en materia de igualdad de opor-tunidades y no discriminación de las personas con discapacidad.

DISPOSICIÓN FINAL DUODÉCIMA. Lengua de signos.

En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, elGobierno regulará los efectos que surtirá la lengua de signos española,con el fin de garantizar a las personas sordas y con discapacidad auditi-va la posibilidad de su aprendizaje, conocimiento y uso, así como la liber-tad de elección respecto a los distintos medios utilizables para su comu-nicación con el entorno. Tales efectos tendrán una aplicación gradual enlos diferentes ámbitos a los que se refiere el artículo 3 de esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL DECIMOTERCERA. Sistema arbitral.

En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, elGobierno, previa audiencia de los sectores interesados y de las organi-zaciones representativas de las personas con discapacidad y sus fami-lias, establecerá el sistema arbitral previsto en el artículo 17 de esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL DECIMOCUARTA. Fundamento constitucional.

1. Esta Ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva del Estadopara regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todoslos españoles en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de losdeberes constitucionales, conforme al artículo 149.1.1 de la Constitución.

2. La sección II del capítulo III se dicta al amparo de la competen-cia del Estado en materia de legislación procesal, conforme al artículo149.1.6 de la Constitución.

DISPOSICIÓN FINAL DECIMOQUINTA. Entrada en vigor.

La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publica-ción en el Boletín Oficial del Estado.



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Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades,que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 2 de diciembre de 2003.

- Juan Carlos R. -

El Presidente del Gobierno,

José María Aznar López.


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Anexo 3: Ley 29/1994, de 24 de noviembrede Arrendamientos Urbanos (texto íntegro)

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

PREÁMBULO:

1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentraen la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia lleva-da a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la pro-piedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigen-cias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar susobjetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citadotexto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivoscomo mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que lapráctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utili-zación del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 deabril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modifica-



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ciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanosque han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de estesector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformaciónde viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duracióndel contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosaen los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado,ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje deviviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de ladécada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sus-tancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, hagenerado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas enalquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Estoa su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muysignificativo, que se ha visto agravado por simultaneidad en el tiempocon un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos envivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramen-te diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del RealDecreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 deltotal y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado derotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duraciónanual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha deentrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de con-tratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebradoscon anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 deltotal, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son talesque han convertido el arrendamiento en una alternativa poco atractivafrente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solucióndel problema de la vivienda. En este sentido, solo un 18 por 100 apro-ximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimende alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coad-yuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como


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pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandatoconstitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento delderecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna yadecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativaque permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones delas partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismono constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en estesector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partirde una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos devivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda,por entender que las realidades económicas subyacentes son sustan-cialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativosdisímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tui-tivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta enrelación con los destinados a otros usos por una regulación basada deforma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de losprocesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratosactualmente en vigor.

2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta nove-dades significativas, fundamentalmente en relación con su duración.En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de dura-ción del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estascaracterísticas permite una cierta estabilidad para las unidades fami-liares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativaválida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo quepudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privadoscomo los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pactoentre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema



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de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cincoaños de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita,transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que dalugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre períodos anuales,de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen pla-zos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad,aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo dela celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arren-dada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite miti-gar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tenersobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el dere-cho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la viviendaarrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual,no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mor-tis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con elarrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este dere-cho al conviviente more uxorio.

En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce suexistencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismotiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judicialesque, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivien-da al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dichocónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada porel tiempo que restare de contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la liber-tad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicialtanto para los contratos nuevos como para aquéllos que se mantengancon arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello seapreciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad delmercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta porla vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la


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norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculadoa las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un períodoanual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, laley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducirgrandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsiónespecial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personasminusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en lafinca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favordel arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arren-dada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condi-ciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumentoque sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementalas posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos,la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral oescrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad detodos los contratos de arrendamiento, cualquier a que sea su dura-ción, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado,potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de deter-minadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción.Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes,sino que incrementa la información disponible para el Estado, permi-tiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan con-tribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de losarrendamientos.

3.La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientosde vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados paradiferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedi-cados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrenda-tario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos parausos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrenda-mientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales delocal de negocio y los asimilados a éstos.



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Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidasde protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrenda-miento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo yde su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagannecesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distintoal de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todoslos elementos del contrato, configurándose una regulación supletoriadel libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen delCódigo Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa dearrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservacióny obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y lassubrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos delarrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en elderecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo conti-nuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el trascursodel plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o unnuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida porel antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado yde los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se veaobligado a trasladar su actividad.

4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto envivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos men-sualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de usodistinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomascon competencias en materia de vivienda que regulen su depósitoobligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientosgenerados por estos fondos se han revelado como una importantefuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, quese considera debe de mantenerse.

5. En la regulación de los procesos arrendaticios se establece quela competencia para conocer de las controversias corresponde, en


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todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita lafinca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competenciafuncional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en larelación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, lautilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio decognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicacióndel juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en esteúltimo caso, acciones para determinar rentas o importes que corres-ponda abonar al arrendatario

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatariopodrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta depago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Estaregulación matiza de forma significativa las posibilidades de enerva-ción y rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido,junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación queasiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se fundenen hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. Tambiénse permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por faltade pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolu-ción del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materiaprocesal, se establece la regulación del recurso de casación en materiaarrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y latranscendencia de los cambios normativos que esta norma introduce,debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada ensede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recursode casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles dedicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por lostrámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primeray segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos seencuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.



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6. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada envigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido lalibre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de larelación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contra-tos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al quehasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relaciónarrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a lanueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los con-tratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayancelebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éstedel libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, laley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillezposible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que laspartes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un plantea-miento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contra-tos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgandocondiciones más suaves de modificación del arrendatario de viviendaque al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la pro-longada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de estaprórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relaciónarrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero estamodificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y eco-nómicos de la medida tomando en consideración la situación personaly familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por lasupresión total de la subrogación inter vivos, excepción hecha de laderivada de resolución judicial en procesos matrimoniales y por lasupresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa queel texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potencia-les de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del con-


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trato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segundasubrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cadauna de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tantomás gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos quela ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general deconservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuaren el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde estederecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desblo-quear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece unsistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 demayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercuti-das de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desdela última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce demanera inmediata sino gradual, incrementándose el número de añosen que se produce la revisión total en función inversa de la renta delarrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econó-mico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dosveces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofe-sional en función del número de personas que habiten en la viviendaarrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose alGobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigorde la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fis-cal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circuns-tancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar debeneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobreBienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrenda-da y en el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivien-da arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación desus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se haoptado por articular un calendario de resolución temporal de estoscontratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que



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el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea unapersona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí dondeel entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subro-gación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo fami-liar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años,que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y conti-núen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran pla-zos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de lanaturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arren-dado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arren-damientos en los que se desarrollan actividades con un potencial eco-nómico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posicio-nes de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociarnuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce elesquema de revisión establecido para los arrendamientos de vivien-das, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función delas categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula unafigura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento prefe-rente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuaren el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato,frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de nocontinuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea elpropietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de laclientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinatocomo al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de losarrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régi-men de renta.


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TÍTULO I

AMBITO DE LA LEY

Artículo 1. Ambito de aplicación

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arren-damientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos dis-tintos del de vivienda.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamientoque recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se apli-carán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cua-lesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedi-dos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda,aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tengacomo destino primordial uno distinto del establecido en el artículoanterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos defincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cual-quier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividadindustrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial,cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someteránde forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la mismay a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.



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2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrenda-mientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la pre-sente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoria-mente por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendascuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que larenta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimointerprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regiránpor la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en elTítulo II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposicionesdel Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamien-tos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las par-tes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Leyy, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuan-do ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto decada uno de ellos.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalaria-dos, empleados y funcionarios tengan asignadas por razóndel cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese sucalificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en sulegislación específica.

c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario oforestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislaciónaplicable sobre arrendamientos rústicos.


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d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayansido calificadas expresamente como tales por la propiaUniversidad propietaria o responsable de las mismas, quesean asignadas a los alumnos matriculados en la correspon-diente Universidad y al personal docente y de administracióny servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo quese establece entre cada uno de ellos y la Universidad res-pectiva, a la que corresponderá en cada caso el estableci-miento de las normas a que se someterá su uso.

TÍTULO II

DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CAPÍTULO I.

NORMAS GENERALES

Artículo 6. Naturaleza de las normas

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifi-quen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presen-te Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque elarrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente,siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o dehecho, o sus hijos dependientes.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

1.El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consenti-miento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario sesubrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma par-cial y previo el consentimiento escrito del arrendador.



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El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título parael arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destinepor el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De nodarse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuan-do lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, delque corresponda al arrendamiento.

CAPÍTULO II

DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada porlas partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de ven-cimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por pla-zos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración míni-ma de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrenda-dor con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de ter-minación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su volun-tad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desdela puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuereposterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de lapuesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos paralos que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indetermi-nado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario,en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, altiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de formaexpresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arren-


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dada antes del transcurso de cinco años para destinarla a viviendapermanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, nohubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberáreponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendadapor un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de losgastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendata-rio, con una cantidad igual al importe de la renta por los años quequedaren hasta completar cinco.

Artículo 10. Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurri-dos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de laspartes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelacióna aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga-rá obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres añosmás, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes deantelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades,su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimenlegal y convencional al que estuviera sometido.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años,podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismohubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preavisoal arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso dedesistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador conuna cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigorpor cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos detiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de laindemnización.



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Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio oconvivencia del arrendatario

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el con-trato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que convi-viera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar enbeneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge delarrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si elcónyuge del arrendatario no contesta en un plazo de quince días acontar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondientehasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestaciónexpresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrácontinuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempreque en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador recibanotificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de serarrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyugequedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de apli-cación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con elarrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividada la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, duran-te, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono,salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bas-tará la mera convivencia.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato elderecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retrac-to convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la ena-


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jenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentenciajudicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrenda-tario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamientohasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de norenovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, trans-curridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrenda-dor quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias menciona-das en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Seexceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya acce-dido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos deter-minantes de la resolución del derecho del arrendador. En este casocontinuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario ycuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, seextinguirán al término del derecho del arrendador, además de por lasdemás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presen-te Ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que elarrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparez-ca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o queparezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea impu-table el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no reno-vación a que se refiere el artículo 9.1.

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en losderechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primerosaños de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requi-sitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirentequedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo queconcurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Eneste caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento duran-



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te el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años,debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidadequivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año delcontrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste porcumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de lavivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá sopor-tar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso delplazo de cinco años.

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio delarrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial odivorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuaren el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuer-do con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la viviendadeberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desdeque fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañan-do copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma queafecte al uso de la vivienda.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en elcontrato:

a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimientoconviviera con él

b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrenda-tario de forma permanente en análoga relación de afectivi-dad a la de cónyuge, con independencia de su orientaciónsexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempodel fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendenciaen común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.


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c. Los descendientes del arrendatario que en el momento desu fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad otutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durantelos dos años precedentes.

d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convividohabitualmente con él durante los dos años precedentes a sufallecimiento.

e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la cir-cunstancia prevista en la letra anterior.

f. Las personas distintas de las mencionadas en las letrasanteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65por 100, siempre que tengan una relación de parentescohasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayanconvivido con éste durante los dos años anteriores al falleci-miento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ningunade estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta deacuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subro-gación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado ante-rior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los des-cendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrápreferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el dedoble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera unaminusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación,de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, enfavor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edado el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres mesesdesde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaciónpor escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de



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defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentescocon el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba deque cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción seproduce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los querenuncien a su opción, notificándolo por escrito al arrendador en elplazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obli-gados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificacionescuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subro-gación, podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones pro-pias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cincoaños, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogaciónen caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugartranscurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento,o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el falleci-miento se hubiera producido con anterioridad.

CAPÍTULO III

DE LA RENTA

Artículo 17. Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual yhabrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningúncaso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de unamensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento queacuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la viviendaarrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibodel pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante


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procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obliga-ción de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá conte-ner separadamente las cantidades abonadas por los distintos concep-tos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente,la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuentatodos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constanciadel pago.

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato larenta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario enla fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, apli-cando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variaciónporcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistemade Indices de Precios de Consumo en un período de doce mesesinmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomandocomo mes de referencia para la primera actualización el que corres-ponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de cele-bración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al últimoaplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta seregirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, porlo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del messiguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra partepor escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acom-pañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación delInstituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al BoletínOficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de lamensualidad del pago precedente.



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Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridoscinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en con-trario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capitalinvertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento dela terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que puedaexceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las sub-venciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régi-men de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcio-nalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto,las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen depropiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcional-mente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador yarrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmenteen función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente aaquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique porescrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculosque conducen a su determinación, y aportando copias de los docu-mentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuadosostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabili-dades que no sean susceptibles de individualización y que correspondana la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos seránlos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota departicipación.


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En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad hori-zontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arren-dada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito ydeterminar el importe anual de dichos gastos a la fecha del con-trato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Admi-nistración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, lasuma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que serefiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podráincrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior aldoble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lodispuesto en el artículo 18.1.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada quese individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso decuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo seacreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

CAPÍTULO IV

DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar porello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conser-var la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al usoconvenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate seaimputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de lavivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se esta-rá a lo dispuesto en el artículo 28.



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2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no puedarazonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, elarrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molestao durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta enproporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador,en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones quecontempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos debe-rá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por lostécnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, yprevia comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgen-tes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigirde inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordi-nario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Artículo 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por elarrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonable-mente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras,deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres mesesde antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatariopodrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten demodo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extin-guirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, duran-te los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a unareducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la quese vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización delos gastos que las obras le obliguen a efectuar.


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Artículo 23. Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arren-dador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuraciónde la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, delartículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o segu-ridad de la misma.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendadorque no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al con-cluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado ante-rior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda recla-mar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de laedificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arren-dador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de lascosas al estado anterior.

Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrárealizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar éstaa su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la personacon quien conviva de forma permanente en análoga relación de afec-tividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los fami-liares que con él convivan.

2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponerla vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendata-rio derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condi-ciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre lafinca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde



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el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión devender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esencia-les de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior cadu-carán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arren-datario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuestoen el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hechola notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera delos requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precioefectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condi-ciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta díasnaturales, contados desde el siguiente a la notificación que enforma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de lascondiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, median-te entrega de copia de la escritura o documento en que fuere for-malizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá prefe-rencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reco-nocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase ins-crito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contra-to de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de ventade viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar ensus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartadosanteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda ven-dida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisicióndeberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de fal-sedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrenda-da, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivien-da por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá elarrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólosobre la vivienda.


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7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando lavivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes vivien-das o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismoinmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distin-tos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y loca-les del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrálos derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos detanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada supe-rior a cinco años.

CAPÍTULO V.

DE LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conser-vación o de obras acordadas por una autoridad competente la haganinhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contratoo de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de lasobras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obli-gación de pago de la renta.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligacio-nes resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cum-plido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promoverla resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo1124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el con-trato por las siguientes causas:



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a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera delas cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda alarrendatario.

b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d. La realización de daños causados dolosamente en la finca ode obras no consentidas por el arrendador, cuando el con-sentimiento de éste sea necesario.

e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas,insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma pri-mordial a satisfacer la necesidad permanente de viviendadel arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocu-pando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato porlas siguientes causas:

a. La no realización por el arrendador de las reparaciones aque se refiere al artículo 21.

b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arren-dador en la utilización de la vivienda.

Artículo 28. Extinción del arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las res-tantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputableal arrendador.

b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridadcompetente.


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TÍTULO III

DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en losderechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en eladquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será tam-bién aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título.También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo delarrendamiento.

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicacióna los arrendamientos que regula este Título.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresa-rial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder elcontrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consenti-miento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo par-cial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el sub-arriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la personadel arrendatario por consecuencia de la fusión, transformacióno escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador ten-drá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartadoanterior.



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4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse deforma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde queaquéllos se hubieran concertado.

Artículo 33. Muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local seejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatarioque continúe el ejercicio de la actividad, podrá subrogarse en los dere-chos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro delos dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Artículo 34. Indemnización al arrendatario

La extinción por transcurso del término convencional del arrenda-miento de una finca en la que durante los últimos cinco años se hayavenido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará alarrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siem-pre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antela-ción a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por unmínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considera-rá renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto depacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro delos seis meses siguientes a la expiración del arrendamientoel ejercicio de la misma actividad a la que viniera estandodedicada, la indemnización comprenderá los gastos deltraslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientelaocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior,calculada con respecto a la habida durante los seis prime-ros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientesa la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no


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iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero des-arrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma activi-dad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indem-nización será de una mensualidad por año de duración delcontrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas parabeneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por laactividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de laindemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por lascausas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesióno subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

TÍTULO IV

DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y pres-tación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensua-lidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arren-damiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, lafianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrenda-miento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza seaincrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual auna o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiem-po de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo enque el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se



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regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto espe-cífico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá queri-do también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arren-datario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido unmes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubierehecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumpli-miento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicionala la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza lasAdministraciones Públicas, la Administración General del Estado, lasAdministraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades queintegran la Administración Local, así como los organismos autónomos,entidades de derecho público y demás entes públicos dependientesde ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus res-pectivos presupuestos.

Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalizaciónpor escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la iden-tificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del con-trato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

TÍTULO V

PROCESOS ARRENDATICIOS

Artículo 38. Competencia.

Artículo 39. Procedimiento.

Artículo 40. Acumulación de acciones.


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DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arren-damiento

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de pro-tección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de laentrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmen-te el período establecido en la normativa aplicable para la amortizacióndel préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de noexistir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desdela fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendasde protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el por-centaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidadcon la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de pro-tección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo esténacogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variacionesporcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices dePrecios de Consumo.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrápercibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario ysatisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan,serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentassuperiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable paralas viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a lasviviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicacióngeneral en defecto de legislación específica de las ComunidadesAutónomas con competencia en la materia.



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8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promociónpública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo deduración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusiónde cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto delderecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no reguladopor ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando elarrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y proce-dimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.

Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria

1. El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada porDecreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los sub-arriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de estaley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de loscontratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

Tercera. Depósito de fianzas

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación deque los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depo-siten el importe de la parte en metálico de la fianza regulada en el artí-culo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de laAdministración autonómica o del ente público que se designe hasta laextinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desdela finalización del contrato, la Administración autonómica o el EntePúblico competente no procediere a la devolución de la cantidaddepositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la DisposiciónTransitoria Segunda de la presente Ley, se vean privadas del derecho a


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la subrogación mortis causa que les reconocía el Texto Refundido de laLey de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudaspúblicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitosen cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redac-tado en la forma siguiente:

1) El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantida-des asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumi-do el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en elarrendamiento de una finca urbana habitable en la que serealicen actividades profesionales, comerciales o industriales,podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momentoanterior al señalado para la celebración del juicio, paga alactor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmenteel importe de las cantidades en cuya inefectividad se susten-te la demanda y el de las que en dicho instante adeude.

2) Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera produci-do otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubieserequerido, por cualquier medio que permita acreditar suconstancia, de pago al arrendatario con cuatro meses deantelación a la presentación de la demanda y éste no hubie-se pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dichapresentación.

3) En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposi-ción de la demanda las circunstancias concurrentes quepuedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda,el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o deconsignar el importe antes de la celebración del juicio.

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiereel artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las AudienciasProvinciales, como ante los Tribunales Superiores.



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En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admiti-rán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuandoprocedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentasvencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, osi no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme lasentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por eljuez o tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligaciónde pago o consignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelacióninterpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que sehalle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar losplazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrenda-tario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios perí-odos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firmela sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se enten-derá novación contractual.

3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedaráredactado de la forma siguiente:

Artículo 1687.3

Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de des-ahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juiciode desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesossobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio decognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes conla dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retrac-to, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para estaclase de recursos en los declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastarácon que la cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de pri-mera instancia, aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.


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Sexta. Censo de Arrendamientos Urbanos

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de ObrasPúblicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a par-tir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de loscontratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley sub-sistentes a su entrada en vigor.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador ydel arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláu-sulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministeriode Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en plazo máximode tres meses a partir de la entrada en vigor de la Ley, los datos delcontrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en elcenso a que se refiere esta Disposición de sus respectivos contratos,dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los benefi-cios fiscales a que se refiere la Disposición Final Cuarta de la presente Ley.

Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, deArbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:

En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos someti-dos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pactoexpreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término detres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo

Octava. Derecho de retorno

El derecho de retorno regulado en la Disposición AdicionalCuarta.3 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y



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Ordenación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992,de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta Disposición y en sudefecto por las normas del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatoriasexigidas por el Planeamiento Urbanístico, fuera necesario proceder ala demolición total o a la rehabilitación integral con conservación defachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendasurbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, elarrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca leproporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados,o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, decaracterísticas análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismosolar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Novena. Declaración de la situación de minusvalia

A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y sugrado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente,por los centros y servicios de las Administraciones Públicas compe-tentes.

Décima. Prescripción

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de loscontratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidoslos subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuan-do no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo conlo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partirdel 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigorde la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artí-


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culo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas depolítica económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinatoen el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aproba-da por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y3 de la Disposición Transitoria Segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civillo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de norenovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento reno-vado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrenda-mientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados apartir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada envigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el TextoRefundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso detácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 delCódigo Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la pre-sente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contra-tos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de nego-cio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y quesubsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados conanterioridad al 9 de mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antesdel 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigorde la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas alcontrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas enlos apartados siguientes de esta disposición transitoria.



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2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12,15 y 24 de la presente Ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artícu-lo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en elCapítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuenciade división de cosa común cuando los contratos de arrendamientohayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comu-nidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudica-ción de cosa común adquirida por herencia o legado.

B) Extinción y subrogación

4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a quese refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964 sólo podrá tener lugar a favor delcónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en sudefecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años ante-riores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subro-gar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y con-viviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fechade su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo quelo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igualo superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá alos dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticincoaños, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de sufallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél,podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato que-dará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad deveinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si estáafectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.


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5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en elartículo 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilinoantes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogarsu cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, loshijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubie-sen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo quelo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igualo superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá alos dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años siesta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulterio-res subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de estaDisposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicaciónrespecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arren-datario de forma permanente en análoga relación de afectividad a lade cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, almenos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo quehubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará lamera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, sila subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubieraproducido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fue-ren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez per-manente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invali-dez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación con-templada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la con-



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dición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cadasupuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberáser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte reguladaen los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimien-to y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente Ley.

En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podránrenunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

C) Otros derechos del arrendador

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entra-da en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueblearrendado se determinará por capitalización al 4 % de larenta devengada, siempre que el resultado sea inferior alque resultaría de la aplicación de las reglas de valoración debienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre elPatrimonio.

2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota delImpuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmue-ble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizadase dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obrasde reparación necesarias para mantener la vivienda en esta-do de servir para el uso convenido, en los términos resul-tantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con lasreglas siguientes:

1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatarioo acordada por resolución judicial o administrativa firme.


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En caso de ser varios los arrendatarios afectados la soli-citud deberá haberse efectuado por la mayoría de losarrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatariosque representen la mayoría de las cuotas de participa-ción correspondientes a los pisos afectados.

2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deduciránlos auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3. Al capital invertido se le sumará el importe del interéslegal del dinero correspondiente a dicho capital calcula-do para un período de cinco años.

4. El arrendatario abonará anualmente un importe equiva-lente al 10 por 100 de la cantidad referida en la reglaanterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, lacantidad referida en la regla anterior se repartirá entreéstos de acuerdo con los criterios establecidos en elapartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.

5. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrásuperar la menor de las dos cantidades siguientes: cincoveces su renta vigente más las cantidades asimiladas ala misma o el importe del salario mínimo interprofesional,ambas consideradas en su cómputo anual.

4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusióncon arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, larepercusión se hará de forma proporcional a la superficie dela finca afectada.

5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste delos servicios y suministros que se produzcan a partir de laentrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto de que por pacto expreso entre las partestodos estos gastos sean por cuenta del arrendador.



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D) Actualización de la renta

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia delarrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partirde la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigenciadel contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en queaplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendata-rio el importe de la actualización, acompañando certificación delInstituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinan-tes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origenal arrendamiento deberá mantener durante cada una de lasanualidades en que se desarrolle la actualización, con larenta actualizada la misma proporción que el Indice GeneralNacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo oque el Indice General Nacional o Indice General Urbano delSistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior ala fecha del contrato con respecto al Indice correspondien-te al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artí-culo 6.2 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 demayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizadaa que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido,háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índi-ce correspondiente a la fecha del contrato el del mes dejunio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en elartículo 6.2 del citado Texto Refundido celebrados antes del12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que


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se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y comoíndice correspondiente a la fecha del contrato el mes demarzo de 1954.

2. De la renta actualizada que corresponda a cada períodoanual calculado con arreglo a los dispuesto en la regla ante-rior o en la regla 5, sólo será exigible al arrendatario el por-centaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientessiempre que este importe sea mayor que la renta que vinie-ra pagando el arrendatario en ese momento incrementadaen las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes quecorresponda resultase que la renta que estuviera pagandoen ese momento fuera superior a la cantidad que corres-ponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar elporcentaje inmediatamente superior, o en su caso elsiguiente o siguientes que correspondan, hasta que la can-tidad exigible de la renta actualizada sea superior a la queestuviera pagando.

3. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas ala renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estosexclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumen-to de coste de los servicios y suministros a que se refiere elartículo 102 del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de lasobras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto legal.

4. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actua-lización, la renta que corresponda pagar podrá ser actuali-zada por el arrendador o por el arrendatario conforme a lavariación porcentual experimentada en los doce mesesanteriores por el Indice General del Sistema de Indices dePrecios de Consumo, salvo cuando el contrato contuvieraexpreso otro sistema de actualización en cuyo caso será éstede aplicación.



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5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lodispuesto en la regla 1 sea superior a la que resulte de apli-car lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará comorenta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre elvalor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, lossiguientes porcentajes:

• El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de unarevisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a1989.

• El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre elvalor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincassituadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral elporcentaje del 12 por 100.

6. El inquilino podrá oponerse a la actualización de rentacomunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazode los treinta días naturales siguientes a la recepción delrequerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniereabonando el inquilino hasta ese momento, incrementadacon las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarseanualmente con la variación experimentada por el IndiceGeneral Nacional del Sistema de Indices de Precios deConsumo en los doce meses inmediatamente anteriores a lafecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamientos respecto de los que elinquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla, que-darán extinguidos en un plazo de ocho años, aún cuando seproduzca una subrogación, contándose dicho plazo a partirde la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7. No procederá la actualización de renta prevista en esteapartado cuando la suma de los ingresos totales que perci-


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ba el arrendatario y las personas que con él convivan habi-tualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los lími-tes siguientes:

8. Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidosdurante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que sepromueva por el arrendador la actualización de la renta.

9. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingre-sos percibidos por el conjunto de las personas que convivanen la vivienda arrendada, se presumirá que procede laactualización pretendida.

10.En los supuestos en que no proceda la actualización, larenta que viniese abonando el inquilino, incrementada enlas cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anual-mente a tenor de la variación experimentada por el IndiceGeneral de Precios al Consumo en los doce meses inmedia-tamente anteriores a la fecha de cada actualización.

11.La actualización de renta cuando proceda, se realizará enlos plazos siguientes:

a. En diez años, cuando la suma de los ingresos totales per-cibidos por el arrendatario y las personas que con él con-vivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedade 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.



Número de personas Límite en número que convivan en la vivienda de veces el salario mínimo

arrendada interprofesional

1 ó 2 2,5

3 ó 4 3

Más de 4 3,5

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En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actua-lizada serán los siguientes:

b. En cinco años, cuando la indicada suma sea igual osuperior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actuali-zada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

12.Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispues-to para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964.


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Período anual de Porcentaje exigibleactualización a partir de la de la rentaentrada en vigor de la Ley actualizada

1 10 %

2 20 %

3 30 %

4 40 %

5 50 %

6 60 %

7 70 %

8 80 %

9 90 %

10 100 %

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Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebra-dos antes del 9 de mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebradosantes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada envigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del TextoRefundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas alcontrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificacionescontenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presen-te Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extin-guidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona físicase extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subroguesu cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o encaso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si enese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde laaprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendien-te del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local.En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hastacompletar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrátener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dostransmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refun-dido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación pre-vista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrenda-miento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado,podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en elartículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.



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Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por unmínimo de diez años a contar desde su realización o por el número deaños que quedaren desde el momento en que se realice el traspasohasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Leyse hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos con-templados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado,la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido dela Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea unapersona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollenactividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos lascomprendidas en la División 6 de la Tarifa del Impuestosobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a2.500 m2, en cuyo caso, la extinción se producirá en cincoaños.

2. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollenactividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla1 a las que correspondan cuotas según las Tarifas delImpuesto sobre Actividades Económicas:

• De menos de 85.000 ptas., en 20 años

• Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años

• Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años

• De más de 190.000 ptas., en 5 años


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Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectosdispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipa-les o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, elcomplemento de superficie,correspondientes al ejercicio 1994. Enaquellas actividades a las que corresponda una bonificación en lacuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificaciónse aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifaa los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir dela entrada en vigor de la presente Ley. Cuando en los diez años ante-riores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso dellocal de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incre-mentarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de laescritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Leyde Arrendamientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollen varias actividades a las quecorrespondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a losefectos de este apartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponde ala actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba,el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en elpárrafo primero.

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de lapresente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactadoen el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo secumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaríade la aplicación de las reglas del apartado 4 el arrendatario podráhacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichasreglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la táci-ta reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 delCódigo Civil y serán aplicables al arrendamiento renovado las normasde la presente Ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanaspara uso distinto del de vivienda.



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C) Actualización de la renta

6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha enque se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de losarrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instan-cia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, deacuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origenal arrendamiento deberá mantener con la renta actualizadala misma proporción que el Indice General Nacional delSistema de Indices de Precios de Consumo o que el IndiceGeneral Nacional o Indice General Urbano del Sistema deIndices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha delcontrato con respecto al Indice correspondiente al mesanterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que serefiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase ono exigido en su día por el arrendador, y como índice corres-pondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2. De la renta actualizada que corresponda a cada períodoanual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla ante-rior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje queresulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglassiguientes en función del período de actualización quecorresponda, siempre que este importe sea mayor que larenta que viniera pagando el arrendatario en ese momentoincrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes quecorresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en esemomento fuera superior a la cantidad que corresponda en apli-cación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmedia-tamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes quecorrespondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actuali-zada sea superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.


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3. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdocon lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinciónde cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuer-do con la tabla siguiente:

4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y enaquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispues-to en el apartado 4, un período de extinción de quince oveinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a losporcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado11 de la disposición transitoria segunda.

5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas ala renta desde la primera anualidad de revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estosexclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumen-to de coste de los servicios y suministros a que se refiere elartículo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrenda-mientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras aque se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal.

6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actua-lización, la renta que corresponda pagar podrá ser actuali-zada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la



Actualización a partir Porcentaje exigible deentrada en vigor de la Ley la renta actualizada

1 10 %

2 20 %

3 35 %

4 60 %

5 100 %

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variación porcentual experimentada en los doce mesesanteriores por el Indice General del Sistema de Indices dePrecios de Consumo, salvo cuando el contrato contuvieraexpreso otro sistema de actualización, en cuyo caso seráéste de aplicación.

7. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispues-to para los arrendamientos de locales de negocio en elnúmero 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964.

8. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración delcontrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, conindependencia de que el arrendatario actual sea el origina-rio o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dis-puesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior en la primera rentaque corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectua-do por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apar-tado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán encinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación enel supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momentode entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actua-lización prevista en el apartado 7

8. La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refie-re el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4que tengan señalado un período de extinción de quince a veinte años,no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de lamisma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrenda-dor su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a larecepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.


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Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendata-rio ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuandovenza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de lapresente Ley.

D) Otros derechos del arrendador

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de laentrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción delmismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en elapartado 10 de la disposición transitoria segunda.

E) Otros derechos del arrendatario

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de unacuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempode la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de unaño desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejer-cer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquélejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptaspara beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captadapor la actividad que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dis-puesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derechopreferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pre-tendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes dehaber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arren-damiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente alarrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrenda-miento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y elnombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conformea las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario enel plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de lanotificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.



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El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desdela notificación sin que el arrendatario hubiere procedido a firmar elcontrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo con-trato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales acontar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omi-tiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferen-tes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantescondiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatariocuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en elnuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días natura-les desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia lega-lizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legi-timado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimientoestablecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato sehubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del añosiguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con lapercepción de la indemnización prevista en el apartado anterior,pudiendo el arrendatario optar entre uno u otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratosde arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia cele-brados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciem-bre de 1999.

Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato cele-brados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos asimilados a los de inquilinato a que se refiere elartículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere elartículo 5.2 del mismo Texto Legal, celebrados antes del 9 de mayo de1985 y que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la presenteLey, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido


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que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en losapartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por loestipulado en la Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, loscontratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que nopersigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de losmencionados en la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda unplazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equipa-rados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2 a los quecorresponda un plazo de extinción de diez años.

3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regi-rán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para losarrendamientos de local a que se refiere la regla 2 del apartado 4 a losque corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollenactividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartadoanterior.

Quinta. Arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial

Los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial que subsis-tan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose porla normativa que les viniera siendo de aplicación.

Sexta. Procesos judiciales.

1. El Título V de la presente Ley será aplicable a los litigios relativosa contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fechade entrada en vigor de esta ley.

2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y ala conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicablea los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrenda-miento de local de negocios en los que la sentencia de la AudienciaProvincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la pre-sente Ley.



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DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA. Disposiciones que se derogan.

Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las DisposicionesTransitorias de la presente Ley, el Decreto 4104/1964, de 24 dediciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, ycuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo esta-blecido en esta Ley.

También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Estaderogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cadaComunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que serefiere la Disposición Adicional Tercera de la presente Ley.

DISPOSICIONES FINALES

Primera. Naturaleza de la Ley.

La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8 de laConstitución.

Segunda. Entrada en vigor

Esta ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la Disposición Transitoria Segunda entrará envigor el día siguiente al de la publicación de la presente Ley en elBoletín Oficial del Estado.

Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fechaseñalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir dela entrada en vigor de la Ley.

Tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios alConsumo a que se refiere esta Ley

El Gobierno en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de lapresente Ley, publicará en el Boletín Oficial del Estado una relación de

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los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entra-da en vigor de la misma.

Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, elInstituto Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modi-ficaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constartambién la variación de la proporción con el índice base de 1954.

Cuarta. Compensaciones por vía fiscal

El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde laentrada en vigor de la Ley, a presentar a las Cortes Generales un pro-yecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fis-cales para compensar a los arrendadores, en contratos celebradoscon anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada envigor de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arren-dadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contratopor aplicación de la regla 7 del apartado 11 de la DisposiciónTransitoria Segunda de esta Ley.

Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridadesque guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 24 de noviembre de 1994.

- Juan Carlos R. -

El Presidente del Gobierno,

Felipe González Márquez



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ANEXO 4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En …………… a ……… de …………… de dos mil …

REUNIDOS

De una parte, Dª./D. ……………, mayor de edad, estado civil……………, nacionalidad …………… y DNI ……………, vecina/o de……………, con domicilio en ……………

Y, de otra, Dª./D. ……………, mayor de edad, estado civil……………, nacionalidad …………… y DNI ……………, vecina/o de……………, con domicilio en ……………

INTERVIENEN

Dª/D. ……………, lo hace en (su propio nombre o, en caso derepresentar a una sociedad, así se expresará, debiendo hacerseexpresa mención a los datos de constitución y registro de lamisma), e interviene en virtud de …………… (reseñar el poder silo ostenta).

Y Dª/D. ……………, lo hace en su propio nombre y representación.

Ambas partes se reconocen la capacidad necesaria para el otorga-miento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAURBANA, en el que respectivamente intervienen, a cuyo efecto

EXPONEN

A) Que Dª./D. …………… (en adelante, la propiedad) es pro-pietaria/o de …………… (reseñar los datos del piso o apar-tamento objeto del contrato de alquiler, con situación,metros cuadrados y características generales).



03 Mobbing Anexos 10/11/04 10:33 Página 199

El piso o apartamento descrito, consta inscrito en el Registrode la Propiedad de ……………, al Tomo ……………, Libro……………, Finca ……………, Inscripción ……………

B) Que la propiedad manifiesta expresamente que (el pisoo apartamento) descrito en el expositivo anterior cum-ple, las condiciones y requisitos pertinentes de habita-bilidad para satisfacer las necesidades permanentes devivienda de Dª/D. …………… (en adelante, el inquilino)y su familia.

C) Que siendo del interés de la propiedad proceder al alquilerdel citado piso o apartamento para su uso por el inquilino ysu familia como vivienda permanente, han decidido ambaspartes suscribir el presente contrato de arrendamiento devivienda, el cual se regirá por las siguientes

CLÁUSULAS

PRIMERA. La propiedad arrendadora da en alquiler al inquilino el(piso o apartamento) reseñado en el expositivo A) del presente con-trato, libre de cargas, enseres y ocupantes, y cuyas circunstancias,extensión, características y servicios comunes y privativos conoce yacepta el inquilino, el cual declara recibir la expresada finca en per-fectas condiciones de habitabilidad.

SEGUNDA. El (piso o apartamento) alquilado lo es para ser destina-do única y exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda habi-tual y permanente del inquilino y su familia, o personas que con élconvivan.

Se prohíbe expresamente la cesión del contrato o el subarriendototal o parcial de la vivienda. (O "se autoriza una única cesión o sub-arriendo parcial. De practicarse la cesión, el cesionario se subroga-rá en la posición del cedente frente al arrendador. Al subarrendata-rio de parte de la vivienda le serán de aplicación las normas del pre-


200


sente contrato salvo la relativa a renta, en que se estará a lo legal-mente previsto”). (1)

TERCERA. El contrato de alquiler tendrá una duración de…………… años, a partir de fecha del presente contrato. (2)

CUARTA. El inquilino satisfará a la propiedad como precio del arren-damiento, la cantidad de …………… euros anuales, o sea…………… euros mensuales, pagaderos por meses anticipados, den-tro de los cinco primeros días de cada mes. Para el abono de dichasrentas el arrendador girará los oportunos recibos a la cuenta corrientenº ……………, Entidad bancaria ……………, Sucursal ……………,que el inquilino tiene abierta en ……………

Durante los cinco primeros años de vigencia del presente contrato,la referida renta se actualizará anualmente, a tenor de lo establecidoen el artículo dieciocho de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviem-bre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Transcurridos dichos primeros cinco años, la renta se actualizarásegún lo que al efecto determine el Instituto Nacional de Estadística uórgano que en el futuro pueda sustituirle.

QUINTA. En el precio del alquiler establecido no están incluidos elconsumo de suministros, tales como electricidad, agua, teléfono, gas,etc., con que cuenta la vivienda alquilada, los cuales serán sufragadospor el inquilino a todos los efectos.

SEXTA. El inquilino renuncia a los derechos de tanteo y deretracto, que se encuentran establecidos en el artículo veinticincode la LAU. (3)

SÉPTIMA. El inquilino no podrá efectuar en la vivienda obras quemodifiquen la configuración de la misma o de sus anexos, o provo-quen disminución en la estabilidad o seguridad del edificio, sin el per-miso de la propiedad, expresado por escrito. De ser concedido éste,




las obras efectuadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho acontraprestación alguna a favor del inquilino.

En todo caso, el inquilino será responsable por los daños y perjui-cios causados a personas o cosas como consecuencia de las activida-des desarrolladas por quienes vivan o usen la finca, así como por elfuncionamiento de las instalaciones de la vivienda.

OCTAVA. El inquilino deberá satisfacer los arbitrios, impuestos ytasas que recaigan sobre el (piso o apartamento) alquilado o que afec-ten al mismo, así como los gastos del servicio de portería, vigilancia ymantenimiento del ascensor y otros servicios, en función de la cuotade participación atribuido a la vivienda en relación al inmueble comu-nitario de que forma parte si éste se encuentra en régimen dePropiedad Horizontal. (4)

A tal efecto, se hace constar que en esta fecha corresponden a la men-cionada vivienda los impuestos y gastos que se detallan de ……………,con un importe anual de …………… euros, respectivamente.

NOVENA. El inquilino hace entrega a la propiedad en el acto pre-sente, de la cantidad de …………… euros (5), en concepto de fianzay equivalente a una mensualidad de renta, la cual será devuelta a laterminación de este contrato, una vez cumplidos por el inquilino, asatisfacción de la propiedad, las estipulaciones establecidas, a cuyaresponsabilidad queda afecta la citada cantidad.

DÉCIMA. En todo lo no previsto en el presente Contrato, será deaplicación el Titulo II de la vigente Ley 29/1994 de 24 de noviembre,de Arrendamientos Urbanos.

UNDÉCIMA. A instancia de cualquiera de los contratantes, el pre-sente contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en elRegistro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de estaactuación serán abonados por …………… (el arrendador, el arrenda-tario, a medias entre ambos, etc.).


202


DUODÉCIMA. A los efectos oportunos, los contratantes, con renun-cia al fuero propio que pudiera corresponderles, se someten a la juris-dicción de los Juzgados y Tribunales de …………… o a los TribunalesArbitrales de …………… (6) a tenor de lo establecido en el Artículotreinta y nueve, apartado cinco de la LAU.

DÉCIMOTERCERA. A efectos de aval y con carácter solidario, firmael presente contrato Dª./D. ……………, mayor de edad, estado civil……………, y con DNI ……………, domiciliado en ……………,quien enterado del contenido del mismo, por haberlo leído en todassus partes, renuncia expresamente a los beneficios legales de orden,división y excusión, garantizando el cumplimiento por parte del inqui-lino de las obligaciones arrendaticias que se derivan del mismo, atenor de lo establecido en el Articulo treinta y seis, apartado cinco, dela LAU.

Y para que conste y surta los efectos oportunos, firman arrendadory arrendatario el presente contrato que consta de …………… folios, yque se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que seotorgan mutuamente, en el lugar y fecha expresados en su encabeza-miento.

LA PROPIEDAD EL INQUILINO

EL AVALISTA DEL INQUILINO

Notas(1) El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corres-

ponda al arrendamiento (art. 8.2 de la LAU).

(2) Conforme al art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos

Urbanos (LAU), la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.




Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se

prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una

duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con

treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cual-

quiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del

inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior, correspondiendo al

arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya

estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de pró-

rroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebra-

ción, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador

de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a

vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el

arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en

el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años

con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto

hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario,

con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta com-

pletar cinco.

(3) Dispone el art. 25 de la LAU con respecto al derecho de adquisición preferen-

te que:

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de

adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados

siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en

un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en

forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condi-

ciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los cien-

to ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el

derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,

cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella


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cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efec-

tivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El dere-

cho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la

notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las

condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia

de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cual-

quier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o

el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de cele-

brarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas

arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las noti-

ficaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.

Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adqui-

sición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en

documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los

demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que

se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición

preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada

se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador

que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma con-

junta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales

del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de

tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto

será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

(4) El art. 20 de la LAU faculta a las partes a poder pactar que los gastos genera-

les para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, car-

gas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que recaigan sobre la

vivienda arrendada o sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, en función de su

cuota de participación, en los supuestos de régimen de propiedad horizontal, o de los

gastos asignados a la finca arrendada atendiendo a su superficie, si no está sujeta la

vivienda a dicho régimen especial.




(5) La prestación de fianza, que deberá ser en metálico, es obligatoria, y su impor-

te será equivalente a una mensualidad de renta si se trata de arrendamiento de vivien-

das, y de dos en el arrendamiento para locales. Finalizado el contrato, el arrendador

viene obligado a restituir al arrendatario el importe en metálico de la fianza, el cual

devengará el interés legal si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el

mismo, no se hubiera hecho efectiva dicha restitución dineraria (art. 36 de la LAU).

(6) De iniciarse un proceso judicial, será competente el tribunal del lugar en que

radique la finca, siendo nulo cualquier otro pacto en contrario (art. 52.1.7º de la Ley de

Enjuiciamiento Civil, aprobada por Ley 1/2000, de 7 de enero).

No obstante, las partes podrán pactar el sometimiento de sus diferencias y litigios a

los denominados tribunales arbitrales, cuyo procedimiento se regula en la Ley 60/2003,

de 23 de diciembre, de Arbitraje.


206


ANEXO 5. DEMANDA CIVIL RECLAMANDOAL ARRENDADOR EL IMPORTE DE LASREPARACIONES NECESARIAS DE CON-SERVACIÓN REALIZADAS EN LA VIVIENDA

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ……………

Dª/D. ……………, Procurador/a de los Tribunales, en nombre yrepresentación de Dª/D. ……………, mayor de edad, de profesión…………… con domicilio en ……………, según acredito mediantecopia de la escritura debidamente bastanteada que, una vez testimo-niada en autos, solicito me sea devuelta por precisarla para otros usos,comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho, bajola dirección técnica de Dª/D. Abogada/o del Iltre. Colegio de……………, con despacho profesional abierto en ……………, DIGO:

Que por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mirepresentada/o, formulo demanda de JUICIO ORDINARIO EN RECLA-MACION DE CANTIDAD POR REPARACIONES EN LA VIVIENDA sitaen esta ciudad, C/ ……………, contra Dª/D. ……………, con domici-lio en ……………, y ello en base a los siguientes

HECHOS

PRIMERO. El día 1 de marzo de 2002, mi representado y el hoydemandado celebraron contrato de arrendamiento sobre la viviendasita en la C/ ……………, número ……………, escalera ……………,piso nº …………… de esta misma ciudad.

Se adjunta el citado contrato como Documento número 1.

SEGUNDO. En fecha 18 de mayo de 2004, mi representado advirtióverbalmente al hoy demandado en su calidad de arrendador y en pre-sencia del presidente de la Comunidad de vecinos, de determinadas




reparaciones que debían efectuarse sin demora en la instalación eléc-trica de la vivienda tras padecer un cortocircuito días atrás y que obli-gó a llamar urgentemente a un técnico, el cual emitió un informe defecha 16 de mayo del mismo año poniendo de manifiesto la necesidadperentoria de proceder a cambiar por completo la instalación eléctri-ca, debido a su mal estado de conservación y al riesgo que comporta-ba para la seguridad de las personas y de la vivienda.

Se aporta dicho informe como Documento nº 2.

Como quiera que el arrendador no atendió a la necesidad de talesobras, mi mandante se vio precisado a requerirle fehacientemente pormedio de burofax remitido el día 25 de mayo de 2004, conforme secomprueba del Documento nº 3, facilitándole la verificación directa opor los técnicos que designase del estado de la instalación eléctrica.

TERCERO. Transcurrido un plazo prudencial sin que el demandadodiese respuesta al expresado burofax, mi representado estimó urgen-te y necesario hacer las obras de cambio y adecuación de la instala-ción eléctrica de la vivienda arrendada, ascendiendo el importe de lasobras a un total de 3.500 euros, según se comprueba de la facturaaportada como Documento nº 4.

CUARTO. Requerido posteriormente el arrendador para su inme-diato pago mediante nuevo burofax de fecha 15 de junio de 2004,dio la callada por respuesta, motivo por el cual se interpone la pre-sente demanda en reclamación de la devolución de dicho importepor las obras de conservación realizadas en la vivienda propiedaddel demandado.

Esta actitud del arrendador responde a su deseo de que desista demi contrato de alquiler para disponer libremente de la vivienda, ya queson reiteradas las ocasiones en que se ha negado a realizar cualquierobra de conservación, por mínima que fuera y a amenazarme que silas llevaba a cabo incrementaría el importe de mi renta mensual hastallegar al desahucio si no atendía puntualmente su pago, actitudes


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todas ellas que ponen de manifiesto el acoso a que me veo sometidopor la propiedad.

A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Las partes están capacitadas para entablar la presente relaciónjurídico-procesal, conforme a los artículos 6 y siguientes de la Ley deEnjuiciamiento Civil (LEC).

II. La representación del actor y la postulación de la presentedemanda es procedente conforme al art. 23 y siguientes de la LEC.

III. En cuanto a la competencia territorial de este Juzgado, lo es porser la del domicilio de la vivienda ocupada por el actor, conforme asídispone el art. 52.1.7º de la LEC.

IV. Por lo que se refiere a la legitimidad con que actúan las partes,corresponde a mi poderdante activamente como arrendatario de lavivienda, mientras que el demandado está legitimado pasivamente ensu condición de arrendador de la misma.

V. Respecto al procedimiento a seguir corresponde al juicio ordi-nario, por así disponerlo el art. 249.1.6º de la LEC al suscitarse unacuestión relativa a arrendamientos urbanos de bienes inmuebles.

VI. El art. 21.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos29/1994, de 24 de noviembre establece que “El arrendador estáobligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas lasreparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en lascondiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Por suparte, el número 3 de dicho mismo precepto advierte que el arren-datario deber poner en conocimiento del arrendador, en el plazo másbreve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla elapartado 1 de dicho artículo, a cuyos efectos debe facilitar al arren-




dador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos quedesigne, del estado de la vivienda.

Asimismo, si el arrendatario, previa comunicación al arrendador,hubiera de realizar reparaciones urgentes para evitar un daño inmi-nente o una incomodidad grave, podrá exigir de inmediato al arrenda-dor el precio pagado por las mismas.

VII. En materia de costas, se impondrán a la demandada en cuan-to resulte vencido en el presente pleito, en recta aplicación con lo dis-puesto en el art. 394 de la LEC.

En virtud de todo lo anterior,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentada esta demandajunto con sus documentos y copias de todo ello, se sirva admitirla ytenerme por personado y parte en la representación que acredito y porformulada demanda de Juicio Ordinario contra Dª/D. ……………, aquien deberá dársele trasIado de la copia y documentos para que den-tro del plazo legal pueda contestarla si así le conviniera, y previos lostrámites legales se dicte sentencia por la que se declare la obligaciónde la/del demandada/o a devolver al actor el importe total de las obrasnecesarias para la conservación de la vivienda arrendada, sita en la C/……………, número ……………, escalera ……………, piso nº…………… de esta misma ciudad, por la suma de 3.500 euros, máscon los intereses legales correspondientes, condenando al demanda-do y arrendador a estar y pasar por la anterior resolución.

En …………… a ……… de …………… de dos mil …


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ANEXO 6. DEMANDA DE JUICIOVERBAL, SOBRE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y EXPIRACIONDEL PLAZO CONTRACTUAL CONVENIDO,ASI COMO EN RECLAMACION DE RENTAS VENCIDAS E IMPAGADAS

AL JUZGADO

Dª/D. ……………, Procurador/a de los Tribunales en nom-bre y representación de D./Dª ……………, conforme acreditomediante original de la escritura notarial de poder para pleitosa mi favor otorgados con el ruego que se me devuelva, dejan-do testimonio de la misma en las actuaciones que al efecto seinicien, e interviniendo como Abogado/a D./Dª ……………,ante el Juzgado comparezco y como mejor en derecho proce-da, DIGO:

Que mediante el presente escrito, interpongo DEMANDA DE JUI-CIO VERBAL, SOBRE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y EXPIRA-CION DEL PLAZO CONTRACTUAL CONVENIDO, Y EN RECLAMACION DERENTAS VENCIDAS E IMPAGADAS, contra Dª/D. ……………, condomicilio en ……………, demanda que paso a articular con baseen los siguientes

HECHOS

PRIMERO. Mi mandante es propietario/a de la vivienda sita en……………, según acredito por la escritura pública que acompañocomo Documento Número UNO, habiendo arrendado la misma a D./Dª……………, con el mismo domicilio anteriormente indicado, segúnacredito por el contrato de arrendamiento que acompaño comoDocumento Número DOS.




De dicho contrato de arrendamiento debe destacarse:

a) Que se trata de un contrato de arrendamiento sometido a laLey 29/1994, de 24 de noviembre de ArrendamientosUrbanos (LAU).

b) Que el destino de la finca arrendada es única y exclusiva-mente el de vivienda.

c) Que la duración pactada es de cinco años, comenzando aregir el 1 de junio de 1999.

d) Que el precio del arrendamiento es de 240,40 euros almes, habiéndose acordado que su pago se efectuaríaen efectivo mediante entrega de recibo justificativo,como por otra parte permite el art. 17, apartados 3 y 4de la LAU.

SEGUNDO. El contrato fue desarrollándose con normalidad hastaque el arrendatario/a dejó de pagar la renta pactada, adeudando losúltimos cuatro meses de renta de vigencia del expresado contrato, apesar de lo cual y hasta la fecha de interposición de la presentedemanda, continúa ocupando la vivienda arrendada.

Concretamente, adeuda a mi principal los meses de febrero amayo de 2004, lo que suma 961,62 euros.

Asimismo, adeuda el demandado los importes por los mesesvencidos e impagados transcurridos a partir de la fecha de expira-ción del plazo contractual pactado (31-05-2004) hasta la fecha deinterposición de la presente demanda, esto es y concretamente, losmeses de junio a septiembre de 2002, lo que asciende a otros961,62 euros.

El importe total, pues, resultante es de 1.923,24 euros, cantidad ala que debe añadírsele el importe de las rentas mensuales futuras que


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vayan venciendo por impagadas durante el curso del presente proce-dimiento y hasta sentencia.

TERCERO. En fecha 15-04-2004, mi principal remitió al deman-dado burofax donde se le comunicaba la finalización del contratode arrendamiento con efectos del día 31-05-2004 y, consecuen-temente, la no renovación del mismo, rogando dejara vacua yexpedita la vivienda, todo ello en cumplimiento de lo establecidoen el art. 10 de la vigente LAU, según es de comprobar delDocumento Número TRES.

De igual manera, se le requería para que abonara a la mayor bre-vedad los importes adeudados en concepto de renta.

Posteriormente, el arrendatario remitió carta por burofax datada el6-09-2004 dando a conocer su propósito de permanecer en la vivien-da ante la imposibilidad de poder trasladarse y hasta que pudieraalquilar otra, comprometiéndose a abonar las rentas pendientes yhacer entrega de las llaves, conforme se comprueba del DocumentoNúmero CUATRO.

Lo anterior dio origen a que el propietario se dirigiera de nuevo aldemandado por medio de burofax de fecha 9-09-2004, ratificándoseen su voluntad de no prorrogar la vigencia del contrato de alquiler yrecordándole que adeudaba las rentas de los meses ahora reclamadosde febrero a septiembre de 2004, instándole a que desalojara en elplazo de 15 días la vivienda antes de instar la oportuna demanda judi-cial, conforme se acredita del Documento Número CINCO.

CUARTO. En todo caso y como ya se ha tenido ocasión de señalar,se adeudan por el demandado las rentas impagadas por el periodo defebrero a septiembre de 2004 en la cuantía total de 1.923,24 euros,como se comprueba ante el aquietamiento del demandado frente a lareclamación extrajudicial efectuada por mi representado y se des-prende del ya citado documento número tres, así como del reconoci-miento del propio arrendatario de hallarse pendientes de pago rentas




derivadas de su contrato de alquiler, según se colige del documentonúmero cuatro.

Por lo que respecta a los importes de las rentas impagadas desdeel mes de junio al mes de septiembre, ambos del presente año 2004,así como las de posterior vencimiento futuro, son exigibles en cuantoque el demandado continúa en el uso de la vivienda sin título legítimoque lo ampare, causando al propietario los perjuicios económicos con-secuentes y que se cuantifican en el importe de la renta mensual pac-tada durante la vigencia del contrato de alquiler.

QUINTO. La obligación principal del arrendatario es el pago de larenta y demás conceptos acordados o impuestos por ley, y su incum-plimiento comporta la resolución del contrato de arrendamiento, deacuerdo con lo prevenido en el art. 27.2 a) de la vigente LAU, siendoa su cargo las rentas.

De la misma manera, existe un incumplimiento contractual porparte del arrendatario al no desalojar la vivienda objeto del contrato dealquiler tras finalizar el plazo de duración pactado, siendo patente lavoluntad del arrendador de no querer prorrogarlo.

Ambos motivos dan lugar a que sea procedente la resolución con-tractual que se solicita por medio de la presente demanda, así comola condena al demandado de las rentas vencidas e impagadas tantodurante como con posterioridad a la vigencia del contrato.

Como se ha puesto de manifiesto, el arrendatario ha sido requeri-do, conforme obliga el segundo párrafo del apartado cuarto del art.22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, para abandonar lavivienda y proceder al pago de las rentas adeudadas con dos mesesde antelación a la interposición de la presente demanda sin haberloverificado, por lo que carece de facultades para enervar la acción dedesahucio que se ejercita, y aún con todo, al ejercitarse la acción reso-lutoria por expiración del plazo convenido en el contrato de arrenda-miento, no procede enervación alguna.


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A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Art. 2 de la LAU de 1994, que califica el presente contrato dearrendamiento como de vivienda.

II. Arts. 1.555 y concordantes del Código Civil, que establecen quela principal obligación del arrendatario es la del pago del precio delarrendamiento (renta) en los términos convenidos.

III. Art. 27.2 a) de la LAU de 1994, que establece que el contratode arrendamiento urbano podrá resolverse a instancias del arrendadorpor alguna de las causas siguientes: La falta de apago de las rentas o,en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumidoo corresponda al arrendatario.

IV. El mismo art. 27.1 de la LAU de 1994 faculta a resolver el con-trato ante el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obliga-ciones resultantes del mismo, entre las que se encuentra la de desa-lojar la vivienda cuando el plazo de duración pactado del mismo hayaexpirado como resultado de haber notificado el arrendador al arren-datario su voluntad de no renovarlo, al menos con un mes de antela-ción a aquélla fecha, de conformidad con su art. 10.

V. Art. 6 LEC, en cuanto a la capacidad de las partes.

VI. Arts. 23 y 31 LEC, en cuanto a la representación procesal de laspartes.

VII. Art. 45 LEC en relación con la competencia objetiva.

VIII. Art. 52.1, 7º LEC en cuanto a la competencia territorial.

IX. El art. 250.1.1º LEC advierte que se decidirán en juicio verbal,cualquiera que sea su cuantía, las demandas que, con fundamento en




el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en laexpiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueñode la finca urbana dada en arrendamiento recupere la posesión de lafinca.

X. Arts. 437 a 447 LEC en cuanto a las normas que regulan el jui-cio verbal.

XI. El art. 438.3, 3ª LEC permite la acumulación objetiva de accio-nes en los juicios verbales cuando se trate, como en el presente pro-cedimiento, de ejercitar junto a la acción de desahucio por impago delas rentas debidas y de resolución contractual por expiración del plazopactado, la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas yno pagadas, con independencia de la cantidad que se reclame.

XII. Art. 394 LEC en relación con las costas.

XIII. “Iura novit curia” y cuantos otros principios sean de aplicaciónal presente supuesto.

En su virtud,

SUPLICO AL JUZGADO: que teniendo por presentado este escrito ydocumentos acompañados, con sus copias, se sirva admitirlo y en sumérito, tenerme por comparecida/o y por interpuesta demanda de jui-cio verbal sobre desahucio por falta de pago de rentas y por resoluciónde contrato por expiración del plazo fijado contractualmente, y porreclamación de rentas vencidas e impagadas contra D./Dª……………, arrendatario/a de la finca objeto de este procedimiento,admitirla a trámite, acordando el emplazamiento del demandado/apara que comparezca y la conteste dentro de término si a su derechoconviniere, seguir el procedimiento por sus trámites legales y en su díadictar sentencia en la que se declare haber lugar al desahucio solici-tado, como consecuencia del impago de rentas vencidas y por la expi-ración del plazo fijado contractualmente; condenar al demandado/a alpago de las rentas impagadas en la cuantía de 1.923,24 euros, más


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con el importe de los meses que transcurran hasta sentencia a razónde 240,40 euros mensuales de seguir ocupando el demandadodurante su transcurso la vivienda; y todas dichas cantidades con susintereses legales; declarar que el demandado carece de facultadespara enervar la acción de desahucio que se ejercita, y condenarlo aque en el término legal deje la finca objeto del presente procedimien-to totalmente libre, vacua y expedita a disposición del demandante,con apercibimiento de lanzamiento, todo ello con la expresa imposi-ción de costas del procedimiento.

En …………… a ……… de …………… de dos mil …




ANEXO 7. DENUNCIA PENAL

AL JUZGADO DE INSTRUCCIÓN

D./Dª ……………, mayor de edad, provisto/a de DNI ……………,comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho, DIGO:

Que por medio de este escrito y al amparo del artículo 259 y con-cordantes de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, me veo precisado/a aponer en conocimiento del Juzgado la presente DENUNCIA por el pre-sunto delito de coacciones y contra la integridad moral frente a D./Dª……………, mayor de edad, con D.N.I ……………vecino/a de……………, con domicilio en ……………

Los hechos en los que se basa la presente denuncia son lossiguientes:

1º. Ocupo actualmente en mi condición de arrendatario/a, la vivien-da sita en ……………, teniendo suscrito al efecto un contrato dearrendamiento celebrado en fecha …………… con el arrendador/a,ahora denunciado/a D./Dª ……………, cuya duración es indefinida (ode …………… años).

En concepto de renta mensual pago la cantidad de ……………euros mensuales.

Acompaño como Documento nº 1, copia del expresado contrato.

2º. Desde hace varios meses, viene insistiéndome el arrendador/aen que abandone la vivienda desistiendo del contrato, al tener unapersona interesada en la compra de la misma.

Ante mi negativa a ceder y desalojar mi vivienda, la actitud deldenunciado/a se ha ido endureciendo, llamándome constantementepor teléfono para que cambie de opinión. Asimismo, no ha atendido




mis requerimientos de arreglar a su cargo la instalación eléctrica,debiendo soportar numerosos cortes de luz.

Por otra parte, me gira recibos de importe superior a la renta men-sual pactada, con la excusa de repercutir determinados gastos porobras y conceptos inexistentes, y bajo la intimidación que de no aten-der su pago procederá a desahuciarme.

Acompaño como Documentos nº 2 al 6, copias de varios recibos.

A todo esto se añade que el piso de al lado, puerta ……………,que habitualmente ha estado desocupado y que me consta que espropiedad del denunciado, desde hace cuatro semanas lo ocupan trespersonas jóvenes que ni tan siquiera pernoctan en él, y que duranteel día se dedican a poner la música elevada, a gritar, a dar golpes enlas paredes y, en suma, a hacerme la vida imposible.

Estoy en el convencimiento que todo lo expuesto obedece a unaactitud premeditada por el arrendador denunciado para que, final-mente, acceda a su pretensión de marcharme de la vivienda, motivopor el que me somete a un trato degradante con grave menoscabo demi integridad moral.

3º. Cree el denunciante que los hechos relatados son constitutivos deldelito de coacciones previsto en el Código Penal en su art. 172 del CódigoPenal, y del delito contra la integridad moral a que se refiere su art. 173.

Por ello,

SUPLICO AL JUZGADO, Que tenga por presentado este escrito deDenuncia con los documentos que se acompañan, se digne admitirlo,se proceda a la averiguación y comprobación de los hechos, y en sudía, tras los trámites legales oportunos, se enjuicie a la persona o per-sonas implicadas en los mismos.

En …………… a ……… de …………… de dos mil …


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ANEXO 8. QUERELLA CRIMINAL

AL JUZGADO

D./Dª ……………, Procurador/a de los Tribunales de ……………,en nombre y representación de D./Dª ……………, mayor de edad,vecino/a de ……………, con D.N.I ……………, que acredito conpoder debidamente bastanteado, y que acompaño al presente escrito,para que se inserte en autos, y me sea devuelto por necesitarlo paraotros usos, ante ese Juzgado, comparezco y como mejor proceda enDerecho, DIGO:

Que en el ejercicio de la acción de mi representado/a, conforme alo dispuesto en el art. 270 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal,mediante el presente escrito, formulo QUERELLA criminal contra D./Dª……………, como presunto autor del delito de amenazas tipificado enel art. 169 del Código Penal y otro de coacciones tipificado en el art.172 del mismo texto legal, en base a los siguientes hechos:

PRIMERO. Tengo cedida en arrendamiento la vivienda sita en eldomicilio expresado en el encabezamiento del presente escrito,mediante contrato celebrado con el querellado en fecha ……………

Su duración es indefinida y pago en concepto de renta la cantidadmensual de …………… euros.

SEGUNDO. Desde hace algún tiempo vengo informando al querella-do, en su condición de arrendador, del deficiente estado de las cañe-rías y de la humedad existente en la vivienda, lo que produce escapescontinuos de agua y malos olores, además de causar daños en la con-sistencia de su estructura interna.

Como quiera que no puedo afrontar los gastos que tales reparacio-nes suponen y que según un informe elaborado por los servicios muni-cipales de inspección son del orden de …………… euros (Documento




nº 1), debo soportar esta situación ante la sistemática negativa delquerellado en ejecutar las obras de conservación.

Pero es que, además, me ha amenazado en diversas ocasiones de ircontra mí y mi familia si se me ocurre en cualquier momento llevar a cabocualquier tipo de obra; amenazas que vienen acompañadas de escritosanónimos dejados en mi buzón (Documento nº 2), prohibiéndome cual-quier reparación, ya que según él debo soportar esos inconvenientes.

Además, se niega a reparar la puerta de acceso al inmueble, tole-rando la entrada de personas ajenas al mismo que suelen dormir yhacer sus necesidades en el vestíbulo con las lógicas incomodidadesy falta de seguridad y salubridad que ello comporta, a lo que el arren-dador se resiste a emprender cualquier actuación impidiéndonostomar cualquier iniciativa, bajo la amenaza de echarme de la viviendao de denunciarme.

TERCERO. Esta situación me ha provocado un estado de angustia yde depresión del que he requerido asistencia médica continuada, talcomo acredito mediante el informe médico aportado (Documento nº 3).

Conforme al anterior relato y de acuerdo con lo establecido en elart. 277 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal:

I. Esta querella se presenta ante los Juzgados de Instrucción de……………, por tener éste competencia según lo dispuesto en el art.14.2 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.

II. El querellante es mi representado/a, vecino/a de ……………con domicilio en …………… y D.N.I. ……………

III. El querellado es D./Dª ……………, vecino/a de ……………,con domicilio en ……………, sin perjuicio de dirigir las acciones civi-les y penales pertinentes contra aquellas otras personas que a lo largodel proceso aparezcan relacionadas con los hechos en que se basaeste escrito.


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IV. Como diligencias que se deben practicar para la comprobaciónde los hechos que motivan el presente escrito, interesa al derecho deesta parte, sin perjuicio de proponer otras en el momento oportuno, y deaquellas que estime oportunas el Juez instructor, solicitar las siguientes:

1. Admisión de los documentos aportados con el presenteescrito de querella.

2. Interrogatorio del querellado/a

3. Testifical de ……………

4. Reconocimiento por el médico forense de mi actual estadode salud, en comprobación de mi estado depresivo y deangustia, así como del tratamiento que sigo.

En virtud de todo lo anteriormente expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito, por elque se formula Querella contra D./Dª ……………, junto con los docu-mentos que se acompañan, y los admita y tenga por promovida que-rella criminal contra D./Dª ……………, la admita a trámite, ordene lasdiligencias que se interesan en el presente escrito y se tomen las per-tinentes medidas cautelares sobre la situación personal y sobre losbienes del querellado/a, a resultas de este proceso, así como aquellasotras que el Juzgado estime oportunas para la averiguación de loshechos en que se funda, disponga la detención y prisión del querella-do/a o se exija (cuando proceda) fianza de libertad provisional por lacantidad de …………… euros, para asegurar la restitución y repara-ción del daño y la indemnización por los perjuicios causados, y parael caso de que no se proceda al pago de la fianza, se decrete el embar-go de los bienes suficientes para cubrirlos.

El Procurador El Abogado

En …………… a ……… de …………… de dos mil …




ANEXO 9. AUTO DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA DE 27 DE ABRIL DE 2004

El Juzgado de Instrucción núm. 17 de Barcelona no admitió a trá-mite una querella por presuntos delitos de coacciones, robo con fuer-za en las cosas y defraudación de fluidos (luz y agua). Ante tal decisiónse interpuso recurso de apelación por la querellante, una anciana quevive de alquiler en un piso de renta antigua, en el que denunciaba rei-teradas conductas del propietario (de dejación en el mantenimiento delas instalaciones y manipulación de las mismas) con el único fin delabandono voluntario del inmueble por parte de dicha inquilina.

La Audiencia Provincial de Barcelona, tras observar suficientesindicios de comportamiento criminal, ordena a la juez instructora queacuerde la práctica de las diligencias que mejor puedan ayudar alesclarecimiento de los hechos.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. En fecha 18 de noviembre de 2003 el Juzgado deInstrucción núm. 17 acordó inadmitir a trámite la querella interpuestapor la hoy recurrente D.ª VICENTA C.M. contra D. ANTONIO R.R. porpresuntos delitos de coacciones, robo con fuerza y defraudación defluido eléctrico y análogas, por interpretar que los hechos objeto de laquerella no eran constitutivos de infracción penal.

SEGUNDO. Contra la dicha resolución, notificada que fue a las par-tes, se interpuso en tiempo y forma recurso de reforma por la citadaparte querellante, que fue desestimado por auto de ese mismoJuzgado de fecha 2 de diciembre último; formulándose contra elmismo recurso de apelación, que fue admitido a trámite por ese indi-cado Juzgado y tras conferir traslado a las demás partes, se elevaronlas actuaciones a esta Sala para resolución del mismo.




TERCERO. Recibidas las actuaciones en esta Sala, se celebró vistaen el día de la fecha, interesando la revocación del auto la parte ape-lante y postulando su confirmación el Ministerio Fiscal; designándoseponente al Ilmo. Sr. D. JESÚS NAVARRO MORALES, que expresa elparecer del Tribunal.

RAZONAMIENTOS JURÍDICOS

PRIMERO. Postula el apelante la revocación del auto de inadmisióna trámite de la querella por entender que los hechos objeto de lamisma sí serían constitutivos de los delitos de coacciones, robo confuerza en las cosas y defraudación de fluido eléctrico y análogas.

Respecto de la imputación del delito de coacciones, aduce la recu-rrente, que se materializan en la total dejación por parte del propieta-rio de la finca el querellado de sus obligaciones como arrendador, conel único propósito de impedirle el ejercicio de los derechos propios desu condición de arrendataria de la vivienda y, de esa forma indirecta,forzarle a abandonar la misma, la cual se haya enclavada en una zonade creciente revalorización urbanística, y por la que la querellantesatisface un alquiler muy bajo por tratarse de un contrato de arrenda-miento indefinido, que data del año 1936. Sostiene la recurrente que,para forzarle a resolver el contrato, el querellado mantiene la finca enun total abandono, pese los múltiples requerimientos que le ha dirigi-do y, así, a título de ejemplo: I) La puerta de acceso al inmueble duran-te meses ha permanecido sin cristal y, aún hoy, carece de cerradura,por lo que terceras personas entran y salen a su antojo, defecan y mic-cionan a su voluntad en la escalera y la querellante de edad avanza-da se ve compelida a limpiar las inmundicias que aquellos tercerosvan dejando; II) El querellado tolera la presencia en la finca de múlti-ples "okupas”, que campan con absoluta libertad por la finca y queocupan la terraza comunitaria del inmueble, privando a la querellantey al resto de los inquilinos del legítimo derecho al uso de la terraza; III)La querellante por esas señaladas circunstancias de la finca, se veimpedida de entrar sola en la escalera, de salir a tirar la basura, derecibir visitas en su casa, etc; IV) Debido al abandono en el estado de


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las cañerías, con roturas y humedades por doquier, la querellante nopuede ni siquiera ducharse.

Respecto de la imputación por presuntos delitos de defraudacio-nes de fluidos y robo, alega que en los últimos meses ha tenido quesoportar frecuentes cortes de suministro de agua y de luz, achacablesal estado de conservaciones de las respectivas instalaciones y a sumanipulación por terceros, y añade que por razón del consumo pro-vocado por los "okupas” y ante el temor de que se viera privada deesos fluidos, se ha visto obligada a satisfacer recibos con claros exce-sos de facturación; todo ello ante la manifiesta desidia del querellado,que nada habría hecho para evitar esa situación, pese a las cartas quele fueron dirigidas a tal efecto.

Por su parte, la inadmisión a trámite de la querella, en lo que serefiere al delito de coacciones, la fundamenta la Ilma. Instructora, deun lado, en que tratándose de un delito de resultado, en el caso deautos no se habría producido el resultado perseguido por el autor laresolución del contrato arrendaticio; de otro lado, porque estaríamossimplemente en presencia de un supuesto de dejación dolosa por"comisión por omisión” de las obligaciones del propietario arrendador,a reclamar en vía civil por la querellada conforme a los arts. 1555 yconcordantes del Código Civil.

En punto a los delitos de robo con fuerza y defraudaciones de flui-dos, el Órgano Instructor fundamenta la inadmisión a trámite de laquerella por cuanto "no se han acreditado los presuntos delitos derobo denunciados, ni tampoco la pretendida defraudación de fluido, nise indica la posible autoría”.

SEGUNDO. Así centrados los términos del debate que suscita elrecurso, esta Sala no puede compartir los argumentos vertidos por elÓrgano Instructor.

En efecto, en lo que concierne al delito de coacciones, se ha deresaltar que no es de recibo el primero de los señalados argumentos




pues, como señala el Tribunal Supremo: "El tipo penal de coaccionesdel art. 496 describe una figura de delito de resultado, porque exigeque efectivamente se impida hacer lo que la ley no prohíbe o se obli-gue a efectuar lo que no se quiere, sea justo o injusto, y por ello esposible la tentativa o frustración en esta clase de infracción penal.

Pero no puede confundirse tal resultado de imposición de una con-ducta no querida que lleva consigo una lesión efectiva de la libertadde obrar, bien jurídico protegido en esta norma penal, con la conse-cución del propósito final pretendido por el sujeto activo. Lo primeropertenece a la fase de consumación del delito, y lo último a la de suagotamiento” (TS 2.ª, S 22-11-1990. Pte.: Delgado García, Joaquín).

La cuestión valorativa que aquí se apunta no es en modo algunobaladí y, desde esa óptica jurisprudencial, de conducirnos a concluirque, trasladados al caso de autos, no es dable aceptar que no se hayaproducido el resultado puesto que las coacciones habrían exterioriza-do su resultado y se perfeccionan desde el momento mismo en que laquerellante, por causa de la dolosa inacción presunta del querellado,ve doblegada su voluntad y se ve impedida de ejercitar el haz de dere-chos inherentes a su condición de arrendataria (tales como son elderecho de acceder a la terraza comunitaria o el de poder hacer usode los fluidos propios de toda vivienda). Distinto del resultado, es elpropósito ínsito y último del autor la resolución del contrato de arren-damiento por la vía de hecho, que concierne a un plano distinto, cuales el de la fase de agotamiento del delito, que carece de trascenden-cia a los efectos de consumación del delito.

Tampoco comparte esta Sala el segundo de los argumentos nucle-ares de la resolución inadmisoria a trámite de la querella pues, sindesconocer que la querella describe distintos incumplimientos porparte del querellado de las obligaciones concomitantes a su rol dearrendador y que, de otro lado el Ordenamiento Jurídico Civil contem-pla mecanismos de reclamación propios y ejercitables en vía civil yapara excitar el cumplimiento diligente de sus obligaciones arrendati-cias, ya para reclamar el importe de las obras realizadas por el arren-


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datario ante la inacción del mismo, no es menos cierto que ello noempece para que, contemplados globalmente esos deliberadosincumplimientos, puedan responder a un unitario y deliberado propó-sito de forzar paulatinamente la voluntad del arrendatario hasta con-ducirle, por puro cansancio a resolver el contrato de arrendamientoque les liga, ahorrándose el arrendador, por esa sutil y paciente vía dehecho, la indemnización que en otro caso estaría llamado a satisfacerpor la resolución locataria.

No se oculta a esta Sala que en casos como el de autos, en los quese denuncia el acoso al arrendatario mediante el mecanismo constan-te de la inacción del arrendador (tolerar la presencia de "okupas” enel inmueble, desentenderse por completo del estado de conservacióndel edificio y de sus instalaciones básicas, etc.), resulta mucho másdifícil elaborar dogmáticamente la hipótesis del delito de coaccionesque cuando se trata del típico caso en que el arrendador realiza unobrar positivo, como puede ser, a título de ejemplo, cambiar unilate-ralmente la cerradura de la puerta de acceso a la vivienda; supuestoeste paradigmático de violencia desatada sobre las cosas, "vis inrebus” equiparable a la persona y plenamente constitutiva del delitode coacciones, según reiterada doctrina legal de ociosa cita.

Mas, esas señaladas dificultades no deben entrañar la imposibili-dad absoluta de concebir el delito de coacciones en los supuestos decomisión por omisión, siempre que, claro está, se constate la existen-cia de indicios presuntamente avaladores de que, mas allá de un sim-ple y puntual incumplimiento por parte del arrendador de sus obliga-ciones, pudiéramos hallarnos ante las plurales manifestaciones de unplan preconcebido por el autor para impedir por la vía de hecho de suconstante inacción el ejercicio de los derechos propios del arrendata-rio y doblegar así la voluntad de éste, compeliéndole a desalojar lavivienda.

Entiende esta Sala que la interpretación que en este auto se sos-tiene es respetuosa, además, con el amplio concepto de "violencia”manejado por la Jurisprudencia, comprensivo tanto de la "vis” física




como de la intimidatoria o moral ("vis” compulsiva), dirigida contra lossujetos pasivos, bien de modo directo, o indirecto a través de terceraspersonas o de la "vis in rebus”, y encaminada, como resultado, aimpedir hacer lo que la ley no prohíbe o a efectuar lo que no se quie-ra, sea justo o injusto. En este sentido la sentencia TS 2.ª, S 11-03-1999, núm. 362/1999, rec. 1114/1998. Pte.: Granados Pérez, Carlos,señala que "El empleo de la violencia constituye el núcleo de esta figu-ra delictiva. Y la jurisprudencia de esta Sala se ha inclinado por laadmisión de la intimidación personal e incluso la violencia a través delas cosas siempre que de alguna forma afecte a la libertad de obrar oa la capacidad de actuar del sujeto pasivo impidiéndole hacer lo quela Ley no prohíbe o compeliéndole a hacer lo que no quiere. Así sedice en la sentencia de 21 de mayo de 1997 que los actos de violen-cia en las cosas pueden repercutir en la libertad de las personas parael pacífico disfrute de sus derechos sin necesidad de amenazas ni deagresiones que constituirán actos punibles de otro tipo diferente.

Finalmente, el enfoque de esta Sala, lejos de sugerir una indeseadaextensión analógica del concepto jurídico penal de coacción, trata de ins-cribirse decididamente en una interpretación acorde con el elementosocial la realidad social a que se refiere el art. 3 del Código Civil que hade impregnar la tarea hermenéutica del operador jurídico, tanto másnecesaria en el momento presente cuanto que, por las desorbitadas pro-porciones que está alcanzando la especulación urbanística, son fácil-mente concebibles los supuestos en que los propietarios de fincas urba-nas, conscientes del valor creciente de sus inmuebles, no duden en for-zar por cualquier medio tanto legítimo, como ilegítimo la resolución deaquellos contratos de renta antigua, que les resultan tan antieconómicos.

Las consideraciones que anteceden, han de conducir a estimar elrecurso puesto que de la lectura de la querella y de los documentosanexos pudiera colegirse la existencia de determinados indicios talescomo la afirmada tolerancia de los "okupas” en la finca por parte delarrendador querellado, o los cortes de suministros de fluidos, esen-ciales, propiciados por el abandono en la conservación de las instala-ciones comunes que pudieran revestir ribetes criminales y que han de


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ser investigados por el Juzgado a fin de dilucidar si constituyen o noun mecanismo indirecto para forzar espureamente a la querellante adesalojar la vivienda.

TERCERO. En punto a la imputación por los delitos de robo con fuer-za y defraudación de fluidos (luz y agua), procede también estimar elrecurso pues, aun cuando no se achaca su autoría al querellado ni seaportan documentos expresivos de esos cortes de suministros, ello noempece para que, revistiendo esos hechos presunto carácter delictivo,hayan de ser investigados salvo que ya estuvieren siendo perseguidospor otro Juzgado.

Procede, en consecuencia, revocar la resolución apelada y acordarla admisión a trámite de la querella, a fin de que, con plena libertadde criterio, la Ilma. Instructora acuerde la práctica de las diligenciasatinentes al esclarecimiento de los hechos.

TERCERO. Procede declarar de oficio las costas de esta alzada.

VISTOS los arts. citados y demás de general y pertinente aplicación

PARTE DISPOSITIVA

Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelacióninterpuesto por la representación procesal de la querellante D.ªVICENTA C.M. contra el auto de inadmisión de querella de fecha 2 dediciembre del pasado año 2003, dictado por el Juzgado de Instrucciónnúm. 17 de los de Barcelona, y en su virtud, REVOCAMOS dicha reso-lución y, en su lugar, acordamos la admisión a trámite de la querella,debiendo practicar ese Juzgado las diligencias investigatorias intere-sadas en la querella y aquellas otras que considere procedentes parala investigación y esclarecimiento de los hechos. Se declaran de oficiolas costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saberque contra la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno.




ANEXO 10. DIRECCIONES Y ENLACES DE INTERES

• MINISTERIO DE LA VIVIENDA

http://www.mviv.es/

• MINISTERIO DE FOMENTO

http://www.mfom.es/estadisticas/atlas/pdf/cap_precios_vivienda.pdf

• MINISTERIO DE JUSTICIA

http://www.justicia.es/servlet/Satellite?pagename=Portal_del_ciudadano/Page/HomeJusticia

• IMSERSO

http://www.seg-social.es/imserso/

• PRECIOS DE LA VIVIENDA

http://www.mfom.es/estadisticas/atlas/pdf/cap_precios_vivienda.pdf

• CÁLCULO DE LA ACTUALIZACIÓN DEL IMPORTE ANUALDE LA RENTA

http://www.ine.es/cgi-bin/calcula.

• AYUNTAMIENTO DE MADRID

http://www.munimadrid.es/Principal/portada.html




• AYUNTAMIENTO DE BARCELONA

http://www.bcn.es/

• AYUNTAMIENTO DE VALENCIA

http://www.ayto-valencia.es/

• AYUNTAMIENTO DE SEVILLA

http://www.sevilla.org/frames.htm

• AYUNTAMIENTO DE BILBAO

http://www.bilbao.net/WebBilbaonet/home_c.jsp?idioma=c

• AYUNTAMIENTO DE LA CORUÑA

http://www.aytolacoruna.es/

• AYUNTAMIENTO DE OVIEDO

http://www1.ayto-oviedo.es/java/web/index.jsp


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cómo y de qué manera actuar ante las prácticas de …€¦ · cómo y de qué manera actuar ante...

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