CALCULO DE PLUSVALIA

METODOS PARA APLICAR

EN ZONAS URBANAS

Autor : Oscar Borrero Ochoa

Lincoln Institute of Land Policy

Instrumentos financieros para

captar la Plusvalía Urbana

Contribución de Valorización

Participación en Plusvalía

Transferencia de Derechos de Construcción

Planes Parciales y Unidades de Actuación

Impuesto Predial

Bancos de tierras

CONTRIBUCION POR

VALORIZACION o MEJORAS

1- Cercanía a la vía

2- Estrato social del predio

3- Uso del predio (comercio,

vivienda, etc)

4- Lote o inmueble construido

5- Tamaño del predio

En Colombia se cobra el valor de la vía

o de la obra pública más un 30%.

Plusvalía y Valorización

Por extensión de redes de servicios

Por construcción de vías que tengan

impacto directo en el sector

En Colombia: si se cobra contribución

de valorización no podrá cobrarse

participación en plusvalía.

Se cobra por mayor valor adquirido por

los predios al ejecutar las obras.

Plusvalía por Obras Publicas

“El efecto plusvalía se calculará antes,

durante o después de concluidas las

obras, sin que constituya límite el costo

estimado o real de las obras” (ley

388/97, Colombia)

El acto administrativo debe producirse

dentro de los seis meses después de

concluidas las obras.

VALORIZACION POR OBRAS

DE INFRAESTRUCTURA

Los Servicios Públicos y las Vías son causa

del incremento en los precios.

Las obras son producto de la valorización ya

existente. Se influyen mutuamente.

Es parte de la componente estructural del

valor del suelo urbano.

Las expectativas dan madurez a los terrenos

y generan la necesidad de las obras.

METODOLOGIA PARA

ESTIMAR VALORIZACION

1- Identificar las vías importantes

construidas en la ciudad en un período.

2- Establecer fechas de iniciación y

terminación.

3- Tomar los valores antes, durante y

después de la vía.

4- Ver zonas homogéneas

METODOLOGIA

5- Calcular tasas nominales y reales

antes, durante y después de hacer la vía.

6- Definir Zonas Testigo similares para

eliminar el factor cíclico.

7- No discutir factor estructural.

8- Efectos de la Valorización “pura”: al

inicio (1 o 2 años), durante (1-2 años),

posterior (3-4 años).

TABLA No. 28TRAMO VIA FECHAS INICIACION ANUNCIO CONSTRUCCION POSTERIOR PERIODO TOTAL

Y TERMINACION DE 1.977 - 1.980 1.979 - 1.983 1.981 - 1.985 1.977 - 1.986

LA OBRA

30.5 -6.6

a) AV. PASOANCHO I INIC. JUL. 28/80 43.7 (4.5)* (12.5)* 20.5

Calle 13, Cras. 29A - Cra. 34 TERM. JUL. 9/81

(Zona Consolidada)

b) AV. PASOANCHO II INIC. JUL 28/79 62 6.5 15.4 25.8

Calle 13, Cras. 56 (Guadalupe) TERM. JL 9/80

y Cra. 81 (Puente Río Méndez)

c) AV. PASOANCHO III INIC. JUL 2/79

Calle 13, Cras 82 (Puente Río Méndez) SUSP. MAYO 22/80

y Cra. 100 REINC. ENE. 20/81

TERM. JUL 26/82 45.8 22.6 0.6 21.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (1) TRAMOS I, II y III 50.5 19.9 3.1 22.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (2) TRAMOS II y III 53.9 14.6 8 23.7

* CONTABILIZADO 1979 - 1980 Y 1980 - 1983

ZONAS TESTIGO 1977 - 1979 1979 - 1981 1981 - 1983 1977 - 1983

a) NUEVA TEQUENDAMA 24.7 19.1 -1.8 13.4

b) FUNDADORES - GRAN LIMONAR 43.7 18.1 0.8 19.6

c) CATAYA CAPRI 31.3 22.1 -1.9 16.3

d) MAYAPAN - LAS VEGAS 39.7 16.2 2.6 18.5

PROMEDIO ZONAS TESTIGO 34.8 18.9 0.1 17

DIFERENCIA 1 (Entre promedio 1 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 15.7 1.0 3.2 5.6

DIFERENCIA 2 (Entre promedio 2 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 19.1 -4.3 8.1 6.7

CONCLUSIONES DE

VALORIZACION

1- Anuncio de obra: proceso especulativo

2- Periodo de ajuste durante la construcción

3- Terminada la obra se valoriza más lento

Periodo total 6-7 años

Todos los casos tienen valorización: entre

1% y 9% real anual según el ciclo

Construcción lenta o interrumpida frena la

valorización.

LA REGLAMENTACION Y LOS

PRECIOS DEL SUELO

EL FACTOR DE CONSTRUIBILIDAD: es

similar a la Fertilidad en los Terrenos

rurales.

Depende de la Reglamentación Urbana y

del Mercado.

Norma favorable sin mercado no da

Construibilidad.

INDICES DE OCUPACION Y

ALTURA

I.O. = Area construida en primer piso

Area del terreno urbanizado

Ejemplo : primer piso = 500 m2

Area terreno = 800 m2 I.O. = 0.62

Relación entre Indice de Ocupación y Altura a

través del ANGULO DE OBSTRUCCION.

DENSIDADES

Densidad Territorial: Bogotá = 32.3 viv/Ha

Densidad Bruta Predial : la finca

Area Neta Urbanizable terreno desarrollable

Densidad Util Predial = Terreno Neto sin vías locales ni parques

INDICE DE CONSTRUCCION

I.C. = Area construida Area neta terreno

Ej: 2520 / 800 = 3.15

I.C. Reproduce terreno

No incluye sotanos

Casas = 1.0

Cinco pisos = 2.0 - 3.0

Edificios = 6.0 a 10.0

COSTO DE RED LOCAL DE ACUEDUCTO

0

500

1000

1500

2000

2500

0 10 20 30 40 50 60

DENSIDAD VIVIENDAS/HA

CO

ST

O P

OR

VIV

IEN

DA

(P

ES

OS

DE

19

70

)

1

2

3

4

5

6

7 8

9

1, URB. LA CALLEJA

2, URB. SANTA BARBARA

3, URB. SAN PATRICIO

4, URB. LAS VILLAS

5, URB . SANTA MARGARITA

6, URB. MODELIA

7, URB. MONTES II SECTOR

8, URB. LA SERENA

9, URB. LOS ALAMOS III

SECTOR

NOTA: normas vigentes

FECHA: 1979

R-0 TEORICO R-3 TEORICOR-7 TEORICO

GRAFICO 19 A

FUENTE: CENAC

COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS

NEGRAS

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

0 10 20 30 40 50 60

Densidad Viviendas /ha

Co

sto

po

r v

ivie

nd

a (

$ d

e 1

97

0)

1

2

3

4

1. URB. LA CALLEJA

2. URB. SANTA BARBARA

3. URB. SAN PATRICIO

4. URB. LAS VILLAS

5. URB. SANTA MARGARITA

6. URB. MODELIA

7. URB. MONTES II SECTOR

8. URB. LA SERENA

9. URB. LOS ALAMOS III SECTOR

NOTA: normas vigentes

FECHA: 1979

5

6

7

8

9

R-0 TEORICO

R-3 TEORICO

R-7 TEORICO

GRAFICO 19 B

FUENTE: CENAC

COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS

LLUVIAS

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

0 10 20 30 40 50 60

DENSIDAD VIVIENDAS/HA

CO

ST

O P

OR

VIV

IEN

DA

( P

ES

OS

DE

19

70

)

1, URB. LA CALLEJA

2, URB. SANTA BARBARA

3, URB. SAN PATRICIO

4, URB. LAS VILLAS

5, URB. SANTA MARGARITA

6, URB. MODELIA

7, URB. MONTES II SECTOR

8, URB. LA SERENA

9, URB. LOS ALAMOS III

SECTOR

FECHA: 1979

1

2

3

4

5

6 7

8

9

GRAFICO 19 C

R-0 TEORICO R-3 TEORICO R-7 TEORICO

FUENTE: CENAC

INDICES Y DENSIDADES

OPTIMAS

La red local de Acueducto disminuye al aumentar la densidad.

Alcantarillado y Aguas Negras disminuyen con la densidad.

Costos de Urbanismo descienden hasta 90 viviendas/ Ha.

Costos de Construcción aumentan con la densidad y altura

1200

131113301350

1490

1650

1660

1690

12111236

350

200

500

1850

Val

or

cost

o d

irec

to d

e co

nst

rucc

ión p

or

m2

($ d

e 197

6)

Cost

os

de

urb

anis

mo p

or

m2

($ d

e 1976)

Pisos107521

Fuente: CENAC

Gráfico 20

Los costos de la Densidad (Fecha: 1976)

TECNICA INDUCTIVA

Hay relación estrecha entre el Valor del Terreno y los Indices de Construcción y Altura.

Con el tiempo el Factor Alfa aumenta

Con el ciclo se modifica la Incidencia Alfa

FACTOR ALFA = Es el Valor del Terreno como incidencia en el Valor del Proyecto

RELACION DEL TERRENO URBANIZADO Y EL VALOR TOTAL DEL

PROYECTO (Segun indice de Construcción) FECHA:1980

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 1 2 3 4 5 6 7 8

INDICE DE CONSTRUCCION

PO

RC

EN

TA

JE

(%

)

GRAFICO 21

FUENTE: CENAC

Gráfico 22 B

COMPORTAMIENTO TEORICO DE LA RELACION ENTRE DENSIDAD E

INCIDENCIA DEL TERRENO FECHA: 1998

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0 100 200 300 400 500 600 700

DENSIDAD (Viv / Ha neta)

INC

IDE

NC

IA %

GRAFICO 22 A

FUENTE: LONJA DE BOGOTÁ

Gráfico 22 C

1998

1980

INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA,

ALTURAS Y DENSIDADES

(Datos en 1.998)

RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

120 - 160 22.41%

MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%

185 - 320 16.79%

DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%

93 - 118 23.50%

DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%

DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%

DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%

200 - 284 15.97%

DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%

DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%

DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%

228 - 246 17.97%

DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%

204 - 289 16.89%

MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%

100 20.00%

DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%

MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%

DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%

MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

RANGO DE PRECIOS

EN UPACS

TABLA No. 23

GRAFICO 23 A

PESO DE LA TIERRA URBANIZADA EN EDIFICIOS DE

OFICINAS Y ESTRATO ALTOFecha: 1993

(INDICE ALFA)

CIUDAD POBLACION ALFA ALFA

MILLONES OFICINAS VIVIENDA

BOGOTA 6,0 20,0 20,0

CALI 2,0 15,0 15,0

MEXICO 20,0 40,0 35,0

CARACAS 5,0 30,0 25,0

SANTIAGO 5,0 30,0 30,0

SAO PAULO 18,0 50,0 35,0

BUENOS AIRES 18,0 40,0 35,0

PARTICIPACION DE LA TIERRA EN OFICINAS

R2 = 0,8365

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0 5 10 15 20 25

POBLACION (millones)

IND

ICE

AL

FA

TOKIO

NEW YORK

SAO PAULO

MEXICOBUENOS AIRES

SANTIAGO - CARACAS

BOGOTA

LIMACALI

GRAFICO 23 B

VALOR MAXIMO DEL

TERRENO (técnica inductiva)

Valor de K oscila entre 0.8 y 0.9

P = precio que el mercado acepta como máximo.

I.C = Indice de Construcción o altura permitido por las normas

Alfa = la práctica o tablas de investigación

V = a* K* P* IC

Procedimiento residual inductivo

Definir el Area Máxima construible : aislamientos, Indice de Ocupación, Numero de pisos.

Hallar valor esperado de Ventas

Definir rango para Factor Alfa

Aplicar Factor Alfa a las Ventas esperadas del proyecto

TECNICA DEDUCTIVA

A) Calcular el Costo directo de la construcción.

Utilizar datos de constructores o prototipos de

informes especializados. Separarlo por

destinos: sótanos, vivienda, comercio.

Se define igualmente el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.

Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y sótanos)

B) Estimar los costos indirectos del proyecto:

honorarios, planos, estudios, licencias, etc.

C) Calcular costos administrativos, generales y de

ventas.

D) Estimar los costos financieros.

E) El valor de los costos totales descontado de las

ventas esperadas es el Margen Operacional.

F) El margen se divide 50% para lote y 50% para

utilidad del promotor. Según el caso el lote puede

llegar hasta el 60% del margen. Se obtiene así por

residuo el valor del lote.

Residual Inductivo Comercial

Area del lote: 2.000 m2 Indice Ocupación : 40%

Numero de pisos : 15 pisos de oficinas y sótano parqueo

Area construida total : 2000*04*15 = 12.000 m2

IC = 12.000/2000 = 6.0 IO = 800 / 2000 = 0.40

Area útil vendible: 12.000*0.80 = 9.600 m2

Precio por m2 vendible con garajes: $2.400.000/m2

Valor de las ventas: $23.000 millones. Aplicando incidencia del 15% =$3.456 millones para el lote ($1.728.000/m2) . Aplicando el 13% = 3.000 millones ($1.500.000/m2)

Residual Deductivo Comercial

Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 2.400.000 = $ 23.000 millones

Costos directos: 12000m2*960.000 = $11.520 millones mas el valor del sótano 2000m2*300.000 = 600 millones. Total costo directo : 12.120 millones

Costos indirectos y financieros: 35% de Cdirecto = 4.242 millones

Total costos : $ 16.362 millones

Margen de operación: 23.000 - 16362 = $ 6.638 millones

Se aplica 50-50 o 60-40 para lote y utilidad. Con el 55-45 el lote vale $3.650 millones (1.825.000/m2) o sea incidencia de 15.8%

INDUCTIVO ESTRATO ALTO

area lote 800

indice ocupacion 0,6

pisos 6

area construida 2880

indice construccion 3,6

precio venta m2 3.000.000

area vendible 2.448

valor ventas 7.344.000.000

factor alfa 15%

valor lote 1.101.600.000

precio lote m2 1.377.000

DEDUCTIVO ESTRATO ALTO

% ventas

Valor ventas 7.344.000.000 100%

Costo directo m2 1.200.000

Costos directos 3.456.000.000 47,1%

Costo sotanos 192.000.000 2,6%

Costos indirectos 1.459.200.000 19,9%

Costo total 5.107.200.000 69,5%

margen operación 2.236.800.000 30,5%

Participacion lote 50%

valor lote 1.118.400.000 15,2%

precio m2 lote 1.398.000

RESIDUAL DEDUCTIVO ESTRATO BAJO

area lote 20000cesiones y vias 8000area util 12000tamaño lotes 60tamaño casas 40total casas 200precio optimo casa 35.000.000 100%costo m2 casa 450.000costo directo casa 18.000.000 51,4%costo indirecto casa 5.400.000 15,4%costo total casa 23.400.000 66,9%margen casa 11.600.000 33,1%utilidad 10% 3.500.000 10,0%lote urbanizado 8.100.000 23,1%costo urbanismo 4.800.000 13,7%lote bruto por casa 3.300.000 9,4%lote bruto total 660.000.000lote bruto por m2 33.000

El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)

Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanización y las cesiones para vías y zonas verdes.

Incidencia del lote bruto en proyectos

de vivienda popular

Siendo β = incidencia del lote bruto, d = densidad bruta predial, y VO : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar

En el ejemplo anterior : V = (0.10 * 100 * 35.000.000) / 10.000 =

$35.000 /m2

En terrenos populares se aplica para β entre 10 y 12%. En estratos superiores su incidencia es mayor. El conocimiento de este dato por avaluadores, inmobiliarios y propietarios controla el precio del suelo en el mercado. Ver análisis de CAMACOL en Colombia para detener el alza especulativa en lotes populares.

V = (β*d*VO)/ 10.000Aplicar ecuación

Lote bruto periférico

Dn = densidad neta predial, Z = cesiones y vias P : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar

En función del Salario Mínimo Mensual, con P = 70 SMM, reemplazando se obtendría un valor del suelo de 0.111 SMM por m2 o sea $59.553/m2 en 2011 Colombia. El Salario Mínimo y las normas para subsidios de vivienda (Demanda) establecen un tope al precio del suelo en áreas periféricas y pueden reducirlo.

Aplicar ecuación V = * Dn (1-Z) * P d = Dn (1-Z) 10.000

V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 8.000 = $55.440/m2

10.000

Plusvalía por ampliación del

perímetro urbano

El precio inicial o referencia es el valor agrícola ya

que en zonas de expansión urbana el único uso es

agropecuario de acuerdo con la productividad.

Se investigan fincas rurales por el método

comparativo de valor rural homogenizado. NO se

acepta el precio especulativo por la expectativa del

futuro desarrollo urbano. Solo su uso actual.

NORMAS PARA AVALUOS EN ZONAS DE EXPANSION

Decreto 2181 de 2006:

Artículo 29. Actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana. En desarrollo de

lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el suelo de expansión únicamente

podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan

parcial, en los términos regulados por la ley y este decreto.

Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión

urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales. En ningún caso se

permitirá el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre.

Resolución IGAC 620 de 2008:

Artículo 24. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La

valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará

con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor

comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo

previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de

los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus

características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad

productiva del suelo.

Nuevo precio por incorporación

Se aplica método del Potencial de Desarrollo de

acuerdo con densidad y precio vendible optimo

Se utiliza método de mercado para terrenos similares

en ubicación, estrato y densidad

La diferencia con el precio inicial o referencia

constituye plusvalía y paga entre el 30 y 50% al

municipio en dinero o en tierras (Colombia).

PLUSVALIA POR MAYOR APROVECHAMIENTO

TECNICA INDUCTIVA RESIDUAL

norma anterior norma nueva aumento

area lote 800 800

indice ocupacion 0,6 0,6

pisos 6 8 2

area construida 2880 3600 720

indice construccion 3,6 4,5 0,9

precio venta m2 3.000.000 3.000.000

area vendible 2.448 3.060 612

valor ventas 7.344.000.000 9.180.000.000 1.836.000.000

factor alfa 15% 15%

valor lote 1.101.600.000 1.377.000.000 275.400.000

precio lote m2 1.377.000 1.721.250

plusvalia 50% 137.700.000

Plusvalia por cambio de uso a uno

más rentable

Ej: cambio de viviendas a oficinas o locales

comerciales en vías o barrios con demanda.

La vida económica de los inmuebles ha terminado y

debe valorarse por el método de renta o por el nuevo

mercado de dichos inmuebles.

Se utiliza el VALOR INTEGRAL por construcción:

Precio / área construida.

No se aplica método residual porque se vende lote

con la construcción para remodelar

Procedimiento para valorar

1- Se investiga el precio m2 de construcción en

casas antes del cambio de norma. Ej:

2.000.000/m2 como viviendas en el sector.

2- Se valora la construcción por el método del costo

menos depreciación.

3- El saldo corresponde al valor del lote. Este es

precio inicial o de referencia del suelo.

4- Se investiga mercado comparativo o de renta de

locales u oficinas para el nuevo uso, en el barrio o

similares. Ej: precio integral de 2.500.000/m2 para

el inmueble con el nuevo uso.

5- Restar valor de construcción menos

depreciaciones.

6- La diferencia es el nuevo valor del suelo.

7- Plusvalía :

Sobre este valor se aplica el 30 o 50% según el

caso.

Este valor incluye plusvalía del suelo y Factor de

comercialización. La norma no distingue.

PLUSVALIA POR CAMBIO DE USO

EJEMPLO CAMBIO RESIDENCIAL A COMERCIAL

antes despues aumento

area construida 500 500

area lote 600 600

precio m2 2.000.000 2.500.000 500.000

valor casa 1.000.000.000 1.250.000.000 250.000.000

costo construccion 400.000.000 400.000.000 0

valor lote 600.000.000 850.000.000 250.000.000

precio m2 lote 1.000.000 1.416.667 416.667

plusvalia 50% 125.000.000