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Aspectos financieros,fiscales y contables del

leasing inmobiliario

Caso Práctico

42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 42

as empresas se encuentran periódicamentecon la necesidad de financiar sus inversionesen activos fijos: esta necesidad, en muchas

ocasiones, se convierte en una actividad presupuesta-ria anual con el desarrollo del presupuesto de inver-siones y el plan financiero asociado a las mismas.Ante esta situación las alternativas de financiaciónson distintas según el tamaño de la empresa.

La gran empresa puede financiar sus proyectosde inversión tanto en activos fijos como en sus pro-yectos de expansión y crecimiento a través de unasvías distintas a las de la pequeña y mediana empresa.La posibilidad de acceder al mercado bursátil me-diante ampliaciones de capital o al mercado de capi-tales mediante emisiones de distintos instrumentosfinancieros es una alternativa que, por tamaño,riesgo, solvencia y precio, no es válida para la pyme.

Así, nos encontramos con que la pequeña y me-diana empresa en España, se ve obligada a utilizar dosvías básicas: La ampliación de capital, bien con sus so-cios actuales o con la incorporación de nuevos partí-cipes, o bien, la más utilizada: la financiación externa alargo plazo a través de las entidades de financiación.

Dentro de esta línea de financiación las fórmulasmas habituales son, de una parte la apelación al prés-tamo a largo plazo –en la mayoría de las ocasionescon garantía hipotecaria– y, de otra, el leasing. Estaúltima línea de financiación ha ido creciendo en im-portancia a lo largo de la última década como unafórmula financiera para la adquisición de distintosbienes de equipo: maquinaria, instalaciones, informá-tica, vehículos… pero no es menos cierto que cadavez más nos estamos encontrando que dentro de lasdistintas modalidades(1), y en función del tipo deoperación, nos podemos encontrar con dos posibili-dades: el leasing mobiliario y el leasing inmobiliario.Este último con un peso cada vez mayor en la finan-ciación de proyectos empresariales tanto en Españacomo en nuestro entorno europeo.

En efecto, si atendemos a la información que nossuministra Leaseurope - The European Federation ofLeasing Company Associations, asociación queagrupa a 47 entidades de financiación empresarialmediante operaciones de leasing de 34 países euro-peos - nos encontramos con los datos que aparecenen el Cuadro 1.

De ellos se desprende una evolución en la inver-sión nueva creciente que alcanzó un total de 262.902millones de euros en el año 2005. Del mismo modoobservamos una creciente participación del leasinginmobiliario como fórmula de financiación con unacuota creciente en cada uno de los años analizados(Gráfico 1).

Del mismo modo, si analizamos la participaciónespañola en dicha inversión observamos una cuotacreciente, es decir por encima de la media europea enla financiación vía leasing, pero que es mayor todavíasi analizamos la cuota por operaciones nuevas de le-

Nº 239 • Mayo 2007 Estrategia Financiera 43

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AUTORES: Boronat Ombuena, Gonzalo J.; Pastor Andrés, PabloTÍTULO: Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliarioFUENTE: Estrategia Financiera, nº 239. Mayo 2007LOCALIZADOR: 39/2007RESUMEN: El leasing es un instrumento de financiación con una mayor pre-sencia en los pasivos empresariales, dado que puede presentar una ventajaimportante a la hora de financiar la adquisición de nuevos activos. Esta posi-ción se plantea con mayores ventajas en el caso de aplicarse para la adquisi-ción de activos inmobiliarios dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez,aunque dependerá de la planificación estratégica de cada compañía su ade-cuación como fórmula de financiación. La flexibilidad en la operatoria y laventajosa fiscalidad, tanto en el Impuesto de Sociedades como en el Impuestosobre el Valor Añadido, hacen del leasing inmobiliario una de las mejores fuen-tes de financiación. Esta figura presenta una serie de ajustes contables y de in-formación derivados de la implantación del nuevo Plan General de Contabili-dad a las Normas Internacionales de Información Financiera.DESCRIPTORES: Dossier renting/leasing, instrumentos financieros, leasing in-mobiliario, arrendamiento financiero, fiscalidad, contabilidad, préstamo, in-versión, financiación, costes financieros, Impuesto sobre Sociedades, IVA, PlanGeneral de Contabilidad, NIFF, estrategias de financiación.

Ficha Técnica

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www.estrategiafinanciera.es[ ] Dossier Renting/Leasing

Aunque las necesidad de financiar las inversiones es común tanto para grandes como paramedianas empresas, las vías para conseguirlo son proporcionalmente distintas. De un tiempoa esta parte el leasing se está imponiendo entre las pymes, tanto es su vertiente mobiliariacomo inmobiliaria, dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez. Dos ejemplos prácticos

ayudarán a ilustrarlo

(1) Ver Estrategia Financiera numero 321. Septiembre 2006 –CincoSistemas de Financiación y Análisis Empresarial.

, Gonzalo J. Boronat OmbuenaEconomista

Director General GDF Consultores

, Pablo Pastor AndrésEconomista

Consultor GDF Consultores


asing inmobiliario, donde en los últimos años la cuotasiempre ha sido superior (Cuadro 2).

Si observamos la situación española(2) y analiza-mos los datos que nos ofrece la Asociación Españolade Leasing podemos obtener dos importantes con-clusiones:

• Un fuerte crecimiento interanual en el riesgo vivopor operaciones de leasing, que en el mes deenero de 2007 (Banco de España) alcanzó los40.273 millones de euros y tasas de crecimientocercanas al 20%.

• Una cuota creciente del leasing inmobiliario querepresenta un 17/20% de los nuevos contratos deleasing realizados. (Ver Cuadro 3 y Gráficos 2 y 3).

Del mismo modo, resulta significativo observar laevolución de estas cifras en función de las distintasentidades de financiación según se desprende de lainformación suministrada por el Banco de España(Cuadro 4).

Así, observamos una supremacía de los bancossobre las cajas de ahorro que no se presentan muyactivas en este segmento de financiación donde tie-nen más peso las entidades dedicadas a la interme-diación financiera. (Ver Cuadro 5 y Gráfico 4).

LEASING INMOBILIARIOComo indicábamos, la inversión en activos fijos

inmobiliarios se realiza básicamente sobre dos alter-nativas: el leasing y el préstamo. Como veremos, cadauna de ellas plantea ventajas e inconvenientes, por loque deberemos de estudiar la situación concreta encada caso. Es por ello que trataremos de ver cuándoresultará ser más adecuada la financiación por lea-sing inmobiliario, teniendo en cuenta cuál es la pro-blemática con la que nos podemos encontrar.

Podemos definir un contrato de leasing inmobiliariocomo aquél celebrado por entidades de financiación,cuyo objeto exclusivo es la cesión del uso de bienesinmuebles adquiridos para dicha finalidad, según lasespecificaciones del futuro usuario, a cambio de unacontraprestación consistente en el abono periódicode las cuotas. Los bienes objeto de cesión han de que-dar afectos por el usuario únicamente a sus activida-des económicas y empresariales. El contrato de arren-damiento financiero debe incluir necesariamente unaopción de compra, a su término, a favor del usuario.

El leasing inmobiliario permite financiar todo tipode inmuebles: edificios, naves, locales comerciales, al-macenes, oficinas, hoteles, etcétera.

44 Estrategia Financiera Nº 239 • Mayo 2007

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Aspectos financieros, fiscales y contables

del leasing inmobiliario

Dossier Renting/Leasing

(2) Ver Estrategia financiera. Septiembre 2006. J.A.Lozano y E.Hermida.Leasing Inmobiliario: Un nuevo enfoque para la financiación.

Leasing inmobiliario Variación (%) Total leasing Variación (%) Cuota leasing inmobiliario

1999 24.791 0 160.665 0 15,43

2000 27.815 12,20 178.449 11,07 15,59

2001 33.494 20,42 193.227 8,28 17,33

2002 38.946 16,28 199.042 3,01 19,57

2003 35.693 –8,35 193.912 –2,58 18,41

2004 37.430 4,87 231.127 19,19 16,19

2005 46.765 24,94 262.902 13,75 17,79

Cuadro 1. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa

((mmiilllloonneess ddee eeuurrooss))FFuueennttee:: LLeeaasseeuurrooppee,, tthhee EEuurrooppeeaann FFeeddeerraattiioonn ooff LLeeaassiinngg CCoommppaayy AAssssoocciiaattiioonnss yy eellaabboorraacciióónn pprrooppiiaa..

Gráfico 1. Evolución de la inversión nueva en leasing en Europa

EVOLUCION INVERSION LEASING NUEVA EN EUROPA

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

AÑOS

MIL

LON

ES D

E EU

ROS

LEASING INMOBILIARIO

TOTAL LEASING

Leasing inmobiliario Total leasing

Europa España Cuota Europa España Cuota

2001 33.494 1.655 4,94 193.227 9.661 5,00

2002 38.946 1.699 4,36 199.042 9.803 4,93

2003 35.693 2.391 6,70 193.912 11.715 6,04

2004 37.430 2.958 7,90 231.127 14.120 6,11

2005 46.765 3.352 7,17 262.902 18.143 6,90

Cuadro 2. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa

((mmiilllloonneess ddee eeuurrooss))FFuueennttee:: AAssoocciiaacciioonn EEssppaaññoollaa ddee LLeeaassiinngg,, LLeeaasseeuurrooppee,, tthhee EEuurrooppeeaann FFeeddeerraattiioonn ooff LLeeaassiinnggCCoommppaayy AAssssoocciiaattiioonnss yy eellaabboorraacciióónn pprrooppiiaa..



Ventajas fiscalesUna de las ventajas más importantes que aporta

el leasing afecta, sobre todo, al Impuesto sobre So-ciedades, con una doble incidencia:

• La carga financiera es plenamente deducible.

• La parte correspondiente a la recuperación delcoste del bien satisfecha es deducible con el lí-mite del resultado de aplicar al coste del bien elduplo del coeficiente de amortización lineal, se-gún tablas de amortización oficialmente aproba-das que corresponda al citado bien, siendo de-ducible el exceso sobre esa cantidad en los perio-dos impositivos sucesivos, respetando iguallímite. En el caso de las empresas de reducida di-mensión (cifra de facturación de menos de ochomillones de euros), la amortización deducible esel triple del coeficiente de amortización segúntablas. Por supuesto, sólo se podrá amortizar laparte correspondiente a la construcción y no elterreno.

Se trata pues de un diferimiento en el Impuestosobre Sociedades, que se podrá aprovechar si se cum-plen los siguientes requisitos:

• La duración mínima ha de ser de diez años.

• El contrato de leasing debe incluir obligatoria-mente una cláusula de opción de compra a favordel destinatario.

• Debe diferenciarse la carga financiera del valor derecuperación del coste del bien, excluido el valorde la opción de compra.

• El importe anual correspondiente a la recuperacióndel coste del bien, debe permanecer constante ocreciente a lo largo del periodo contractual.

Otra ventaja con respecto a otras formas de fi-nanciación radica en que el IVA se repercute a lo largode la operación. El IVA se pagará en concepto de pres-tación de servicios sobre las cuotas periódicas de ca-pital e intereses. Por lo tanto, no se soporta una cargaimportante de IVA en el inicio de la operación, lo quesupone un aspecto positivo para la liquidez de la em-presa adquirente. Si financiamos el inmueble me-diante un préstamo, el IVA no podrá formar parte delimporte a financiar. Ello implica, disponer de una can-tidad considerable que tendremos que desembolsar yque sólo podremos recuperar pasados unos cuantosmeses, plazo que dependerá de cada empresa en fun-ción de diversas variables:

• Si optamos por la compensación, habrá que ver:

– Si las declaraciones de IVA se liquidan con ca-rácter mensual o trimestral, que dependerá desi la sociedad tiene la condición de gran em-

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Leasing imobiliario

Resto leasing

Total leasing

Cuota leasing

imobiliario

Riesgo vivo total

Variación anual (%)

2001 1.655 8.006 9.661 17,13 20.209

2002 1.699 8.104 9.803 17,33 22.034 9,03

2003 2.391 9.324 11.715 20,41 25.069 13,77

2004 2.958 11.162 14.120 20,95 29.282 16,81

2005 3.352 14.791 18.143 18,48 34.994 19,51

jun-06 1.652 7.818 9.470 17,44 36.309

Cuadro 3. Inversión nueva en leasing (2001-2006) –España

((mmiilllloonneess ddee eeuurrooss))FFuueennttee:: AAssoocciiaacciioonn EEssppaaññoollaa ddee LLeeaassiinngg yy eellaabboorraacciióónn pprrooppiiaa..

Gráfico 2. Inversión nueva en leasing

0

5000

10000

15000

20000

2001 2002 2003 2004 2005

AÑOS

MIL

LON

ES D

E EU

ROS

L.INMOBILIARIO RESTO LEASING

Gráfico 3. Evolución riesgo vivo de leasing

18000

23000

28000

33000

38000

2001 2002 2003 2004 2005

AÑOS

MIL

LON

ES D

E EU

ROS

RIESGO VIVO TOTAL

Total riesgos BancosCajas

de ahorroCooperativas

de creditoEstablecimiento

financiero

2001 20.209 8.213 1.586 111 10.299

2002 22.033 9.123 2.073 160 10.676

2003 25.069 12.619 3.410 523 8.517

2004 29.282 15.319 3.904 633 9.426

2005 34.994 18.676 4.499 748 11.072

2006 40.713 21.744 5.338 901 12.731

Cuadro 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing

((mmiilllloonneess ddee eeuurrooss))FFuueennttee:: BBaannccoo ddee EEssppaaññaa yy eellaabboorraacciióónn pprrooppiiaa..



presa (volumen de operaciones mayor de6.010.121,04 euros).

– Si se repercute mucho IVA y se soporta poco entérminos relativos se podrá recuperar mediantecompensaciones.

• Si optamos por la devolución, habrá que consi-derar el mes del año en el que estemos, ya quesólo puede solicitarse en el mes de diciembre (ano ser que estemos dados de alta en el registro deexportadores y otros operadores económicos).

Como última ventaja podemos señalar que lafinanciación del bien suele ser de entre el 80% y el100% del valor de escritura del inmueble, siempreque sea inferior al de tasación y en función de lascaracterísticas del inmueble y de su ubicación. Estose debe a que el inmueble es propiedad de la enti-dad financiera hasta que se ejercita la opción decompra.

¿Qué inconveniente presenta?

En consecuencia, todo parecen ser ventajas a lahora de adquirir un inmueble mediante un leasing:permite una mayor amortización deducible en el Im-puesto sobre Sociedades, el IVA se va pagando a lolargo de la duración del contrato y el importe finan-ciado siempre es mayor que en el caso del préstamo.¿Qué inconvenientes presenta? Básicamente podemosdestacar la rigidez inherente a este tipo de contratos,rigidez que se da en varios sentidos:

• En lo que se refiere al cumplimiento de re-quisitos para que la recuperación del costedel bien sea deducible: duración mínima de diezaños, opción de compra, requisitos de las cuotas,el bien debe estar afecto al 100% a la actividadempresarial, etcétera.

• Se trata de una financiación directamente re-lacionada con el inmueble. Por lo tanto, no po-demos venderlo y seguir financiando la comprade otro inmueble con la misma fuente de finan-ciación, tal y como sucede en el préstamo (aun-que sí que se deberían cambiar las garantías).Además, la cancelación anticipada del contratode arrendamiento financiero conllevará posible-mente la pérdida de beneficios fiscales en el Im-puesto sobre Sociedades y habrá que efectuar lascorrespondientes regularizaciones. Si optamospor el hecho de que otra empresa se subrogue enel contrato de leasing tendremos otro problemaañadido: dependerá del criterio de la entidad fi-nanciera, dado que a veces son reacias en esteaspecto.

• Las amortizaciones y cancelaciones anticipa-das tienen un coste en concepto de comisio-nes muy elevado.

En consecuencia, queda patente la falta de flexi-bilidad que presenta el leasing inmobiliario, motivoque puede llevarnos a renunciar a este tipo de finan-ciación, a pesar de las significativas ventajas fiscales yde financiación. De manera que si, por ejemplo, unaempresa desea adquirir una nave industrial, peroprevé que se le puede quedar pequeña en pocotiempo, desde luego la opción del leasing inmobiliariono sería adecuada. Habría que ver si opta por el prés-tamo o, incluso, por el alquiler. Esta última opciónmuchas veces se descarta en las pequeñas empresaspor la cultura tan arraigada a favor de la propiedadque tenemos en nuestro país. Muchas empresas handesaparecido por la compra de una nave o cualquierotro inmueble y, otras tantas tienen problemas gravesde liquidez para hacer frente al pago de la deuda. Ha-bremos oído decir a más de un empresario que mien-tras estaba alquilado ganaba dinero y ahora no llega(y no es que ahora no gane, pero no genera suficientecash flow para pagar las cuotas del préstamo o delleasing).

Es por ello por lo que es fundamental tener encuenta el alquiler como otra opción, ya que la cuotade alquiler puede ser perfectamente la mitad de loque supone la de un leasing sobre un inmueble de lasmismas características. En definitiva, la alternativa delalquiler proporciona mayor liquidez y flexibilidad, a

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Dossier Renting/LeasingAspectos financieros, fiscales y contables


Total riesgos BancosCajas

de ahorroCooperativas

de creditoEstablecimiento

financiero

2001 100,00 40,64 7,85 0,55 50,96

2002 100,00 41,41 9,41 0,73 48,45

2003 100,00 50,34 13,60 2,09 33,97

2004 100,00 52,32 13,33 2,16 32,19

2005 100,00 53,37 12,86 2,14 31,64

2006 100,00 53,41 13,11 2,21 31,27

Cuadro 5. Riesgo vivo en operaciones de leasing

((mmiilllloonneess ddee eeuurrooss))CCuuoottaass ddee mmeerrccaaddoo--ccoommppoossiicciióónn ppoorr eennttiiddaaddeess ddee ffiinnaanncciiaacciióónn..FFuueennttee:: BBaannccoo ddee EEssppaaññaa yy eellaabboorraacciióónn pprrooppiiaa..

Gráfico 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing

RIESGO VIVO EN OPERACIONES DE LEASING

Bancos

Cajas de Ahorro

Cooperativas de Crédito

Establecimientos Financieros



cambio de no tener la propiedad y, por tanto, un in-movilizado que proporcione más solvencia a la socie-dad a largo plazo.

Un supuesto bajo el cual es incompatible la utili-zación del leasing inmobiliario se da cuando quere-mos solicitar una subvención relacionada con la in-versión en un inmueble. En este caso, no podremossiquiera plantearnos esta alternativa de financiación,dado que normalmente se exige que las inversionessubvencionables sean propiedad de la empresa. Comoes obvio, en el leasing inmobiliario este requisito nose cumple, dado que el inmueble va a estar a nombrede la entidad financiera hasta que se ejerza la opciónde compra.

Ejemplo práctico

Antes de entrar a analizar otras peculiaridades in-trínsecas al leasing inmobiliario, cabe plantear unejemplo en el que podamos ver tanto su contabiliza-ción como las ventajas fiscales:

Imaginemos que una empresa de reducida di-mensión (facturación menor de ocho millones de eu-ros) está interesada en adquirir una nave cuyo valorde adquisición asciende a 700.000 euros y decide fi-nanciarla mediante un leasing inmobiliario. Supon-gamos que consigue las siguientes condiciones de laentidad financiera:

• Importe de la financiación: 700.000 euros (100%).

• Plazo de amortización: 12 años.

• Frecuencia de pago: mensual.

• Tipo de interés: 5,5%.

• Comisión de apertura: 1%.

• Valor residual igual a una cuota.

El valor del terreno asciende a 105.000, siendo el15% del importe total.

El resumen anual del cuadro de amortización(Cuadro 6) se trata la suma de las cuotas mensualesresumidas en términos anuales.

El asiento contable que deberíamos reflejar a lafirma del contrato con fecha 1 de enero de 2007 seríael del Cuadro 7:

Por el pago de las doce primeras cuotas:

Por los gastos financieros devengados durante elprimer año:

Por la amortización, que será calculada aplicandoel porcentaje del 3% a la parte correspondiente al va-lor de la construcción (595.000 euros), sin tener encuenta el valor del terreno (105.000 euros) que no esamortizable

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N.º Año Cargafinanciera

Costerecuperación Cuota IVA C. bruta

Cuadro 6. Amortización

CUENTA DEBE HABER

(217) Dchos. s/ bienes arren.fin. 700.000,02

(272) Gtos. por intereses diferidos 255.347,32

(528) Acreed.arren.fin.c.p 79.063,20

(178) Acreed.arren.fin.l.p. 876.283,80

Cuadro 7. Asiento contable

CUENTA DEBE HABER

(660) Intereses de leasing 37.090,05


Cuadro 9. Gastos financieros

CUENTA DEBE HABER

(681) Amort.inmov.inmat. 17.850,00

(281) Am.ac.inmov.inmat. 17.850,00

Cuadro 10. Amortización

CUENTA DEBE HABER


(472) H.P. IVA soportado 12.650,11

(572) Bancos 91.713,31

Cuadro 8. Pago doce primeras cuotas

1 2007 37.090,05 41.973,20 79.063,20 12.650,16 91.713,36

2 2008 34.722,43 44.340,81 79.063,20 12.650,16 91.713,36

3 2009 32.221,25 46.841,99 79.063,20 12.650,16 91.713,36

4 2010 29.578,99 49.484,23 79.063,20 12.650,16 91.713,36

5 2011 26.787,70 52.275,53 79.063,20 12.650,16 91.713,36

6 2012 23.838,94 55.224,29 79.063,20 12.650,16 91.713,36

7 2013 20.723,88 58.339,38 79.063,20 12.650,16 91.713,36

8 2014 17.433,06 61.630,16 79.063,20 12.650,16 91.713,36

9 2015 13.956,62 65.106,59 79.063,20 12.650,16 91.713,36

10 2016 10.284,11 68.779,11 79.063,20 12.650,16 91.713,36

11 2017 6.404,41 72.658,80 79.063,20 12.650,16 91.713,36

12 2018 2.305,88 76.757,33 79.063,20 12.650,16 91.713,36

VALOR RESIDUAL 6.588,60

TOTAL 255.347,32 700.000,02 955.347,0



Y, al final del primer año, por el traspaso de lascuotas a corto plazo:

Año a año se contabilizarán las cuotas, gastos fi-nancieros, amortizaciones y traspaso a corto si-guiendo el mismo esquema que en el primero, hastaque llegue la fecha de finalización del contrato, en laque se ejerce la opción de compra:

En este momento, el inmovilizado inmaterial pasaa ser material, por lo que hay que hacer el correspon-diente asiento de reclasificación, teniendo en cuentaque una parte corresponde al terreno y otra a laconstrucción:

A partir de aquí habrá que ir amortizando año aaño la construcción:

Es interesante que nos detengamos ahora a estu-diar la amortización acelerada que podremos practicarsi nos acogemos al régimen especial de los arrenda-mientos financieros. Al tratarse de una empresa de re-ducida dimensión, la amortización podrá ser cada añoigual al coste de recuperación de la construcción, pero

con el límite del triple del coeficiente máximo de amor-tización, según tablas, que en este caso es 53.550 euros(cantidad obtenida de multiplicar 595.000 X 0,03 X 3).Tendremos que calcular qué parte del coste de recu-peración corresponde a la construcción, ya que la delterreno no es amortizable. Por lo tanto, si multiplica-mos el coste de recuperación del bien por el 85% ob-tendremos el siguiente Cuadro:

No obstante, sabemos que el límite que operapara poder aplicar la máxima amortización fiscal per-mitida es de 53.550 euros que, a su vez, deberemos decomparar con la contable para efectuar los corres-pondientes ajustes extracontables (Cuadro 16).

Para calcular el impuesto diferido se ha tenido encuenta que el tipo impositivo para las empresas dereducida dimensión, a partir del ejercicio 2007, es del25% hasta los primeros 150.000 euros de base impo-nible. Tal y como se puede apreciar en el Cuadro 16, eldiferimiento que se produce en el Impuesto sobre So-ciedades es muy significativo. Esta situación se daríahasta que se terminase de amortizar fiscalmente, mo-mento a partir del cual se deberían hacer ajustes po-sitivos en la base imponible por el importe de laamortización contable, que ya no sería fiscalmentededucible.

OTROS ASPECTOS FISCALES Y CONTABLES

Otro aspecto a destacar relativo a la fiscalidad delleasing inmobiliario, consiste en valorar cómo afectaal régimen fiscal especial el hecho de que un tercerose subrogue en la posición del anterior arrendatario.El primer aspecto que debe analizarse radica en si lasustitución de la posición del arrendatario por un ter-cero afecta o no a la duración del contrato. Es decir, sisimplemente supone la modificación del contrato osi supone la extinción del mismo y el nacimiento deotro nuevo.

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CUENTA DEBE HABER



(220) Terrenos 105.000,00

(221) Construcciones 595.000,02

(282) Am.ac.inmov.inmat.. 214.200,00

Cuadro 13. Asiento de reclasificación

CUENTA DEBE HABER



Cuadro 11. Traspaso de cuotas a cortoplazo

CUENTA DEBE HABER

(682) Amort.inmov.mat. 17.850,00

(282) Am.ac.inmov.mat. 17.850,00

Cuadro 14. Amortización anual

CUENTA DEBE HABER



(572) Bancos 7.642,78

Cuadro 12. Opción de compra

Año Coste recuperación Coste recup. construcción

2007 41.973,20 35.677,22

2008 44.340,81 37.689,69

2009 46.841,99 39.815,69

2010 49.484,23 42.061,60

2011 52.275,53 44.434,20

2012 55.224,29 46.940,65

2013 58.339,38 49.588,47

2014 61.630,16 52.385,64

2015 65.106,59 55.340,60

2016 68.779,11 58.462,24

2017 72.658,80 61.759,98

2018 76.757,33 65.243,73

Cuadro 15. Cálculo de recuperación



Se trata de analizar si la subrogación conlleva,exclusivamente, el cambio de la persona del arren-datario financiero sin afectar al contenido del con-trato inicial, por lo que puede entenderse que seproduce una continuación del mismo en todos sustérminos, salvo en la persona obligada como arren-datario financiero. En este sentido, cabe señalarque la jurisprudencia ha entendido que la subro-gación por cambio de contratante supone una no-vación del contrato, pero que, salvo que exista ex-presa voluntad de las partes, no se trata de unanovación extintiva, sino meramente modificativa,operándose una sucesión particular en la personadel obligado por el contrato, pero permaneciendola misma relación contractual, aunque con personadistinta.

Pues bien, desde un punto de vista jurídico, lasustitución de la figura del arrendatario por un ter-cero con el consentimiento de la sociedad de arren-damiento financiero no implica la extinción de un

contrato de arrendamiento financiero. De otro lado,tampoco afecta a su duración, por lo que se puedeaplicar el régimen fiscal especial. Ello no quiere decirque no afecte de diferente forma al primer arrenda-tario y al segundo.

Para el arrendatario originario no podrá conside-rarse la cesión en arrendamiento del bien como uncontrato de arrendamiento financiero, ya que incum-ple voluntariamente los requisitos exigidos. Ello im-plica que deberá regularizar las cantidades indebida-mente deducidas, es decir, deberá devolver el excesode amortizaciones practicado sobre las establecidasen el régimen general, más los intereses de demoracorrespondientes.

Por lo que se refiere al segundo arrendatario, síque cumple con el requisito de que la duración mí-nima del contrato ha de ser de diez años, ya que el contrato sólo sufre una modificación, por lo que, en principio, sí que podrá aplicar el régimenespecial.

Para ver más claramente cómo afecta la subro-gación desde el punto de vista fiscal y contable, con-sideremos el siguiente ejemplo:

Ejemplo práctico

Imaginemos que la empresa A suscribe un con-trato de arrendamiento financiero sobre una oficinacuyo coste es de 450.000 euros, amortizable al coefi-ciente lineal del 2%, siendo la duración del contratode diez años y la opción de compra de 67.500 euros,coincidente con el valor del suelo.

Las cuotas anuales ascienden a 76.500 euros yson constantes. La carga financiera incorporada enesas cuotas es de 38.250 euros también constante.

A 1 de enero de 2012 llega a un acuerdo con laempresa B para que se subrogue con el consenti-miento del banco, de manera que B le paga a A153.000 euros.

El Cuadro 17 sería de amortización.

w




Año Amortización contable Amortización fiscal Ajuste Base Imponible Imptos. diferidos al 25%

2007 17.850,00 35.677,22 -17.827,22 -4.456,81

2008 17.850,00 37.689,69 -19.839,69 -4.959,92

2009 17.850,00 39.815,69 -21.965,69 -5.491,42

2010 17.850,00 42.061,60 -24.211,60 -6.052,90

2011 17.850,00 44.434,20 -26.584,20 -6.646,05

2012 17.850,00 46.940,65 -29.090,65 -7.272,66

2013 17.850,00 49.588,47 -31.738,47 -7.934,62

2014 17.850,00 52.385,64 -34.535,64 -8.633,91

2015 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00

2016 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00

2017 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00

2018 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00

Cuadro 16. Comparación de amortizaciones

2.007 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.008 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.009 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.010 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.011 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.012 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.013 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.014 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.015 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

2.016 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00

Cuadro 17. AmortizaciónAño Carga

financieraCoste

recuperación Cuota IVA C. bruta



Analicemos cuáles son las consecuencias para A:En el momento de la firma del contrato, el asiento

que debe hacer A es el siguiente:

Asimismo, hasta el año 2011 inclusive efectuarálos siguientes asientos:

Dado que el coste de recuperación del bien(38.250 euros) es superior al doble del coeficiente deamortización según cuadros (15.300 euros = 382.500x 0,02 x 2), la sociedad A practica cada año hasta el2011 ajustes positivos por la diferencia entre la amor-tización fiscal y la contable, es decir, por 7.650 euros(15.300 – 7.650). Ello implica que los ajustes negati-vos totales ascienden a 38.250 euros.

El 1 de enero de 2012 es el momento en el que seproduce el cambio de arrendatario, por lo que elapunte contable será el que sigue:

La empresa A recibe de B 153.000 euros, que esigual a la diferencia entre el valor de mercado (valordel inmueble menos amortización acumulada) y ladeuda de capital pendiente, es decir, 153.000 euros =411.750 euros – 258.750 euros.

Dado que A incumple los requisitos para acogerseal régimen especial de los arrendamientos financieros,deberá hacer un ajuste positivo en el Impuesto sobreSociedades del ejercicio 2012 por un importe de38.250 euros (que es la suma de los ajustes negativosque practicó anteriormente).

Por lo que se refiere a B, deberá registrar el si-guiente asiento a 1 de enero de 2012:

El resto de asientos hasta que finalice el contratode arrendamiento financiero seguirán el mismo crite-rio que los comentados anteriormente.

Desde el punto de vista fiscal, podrá realizar loscorrespondientes ajustes extracontables negativospor una mayor amortización fiscal que contable. Enconsecuencia, B sí que puede aplicar la amortizaciónacelerada como consecuencia del cumplimiento delos requisitos para acogerse al régimen especial.

MODALIDADUna modalidad de leasing inmobiliario es la de

construcción, en la que existen dos posibilidades:

• Que la empresa adquiera el terreno y sólo se fi-nancie la construcción, por lo que se deberá cedera la entidad de leasing el derecho de uso de superficie.

• Que la empresa financie el terreno y la construc-ción.

Durante el periodo de construcción existe una ca-rencia de principal, en la que solamente se abonanintereses. Es decir, sólo se generan cargas financieraspor las cantidades parciales que la entidad financieraabona en concepto de certificaciones de obra.

Pues bien, para analizar el tratamiento fiscal, con-viene distinguir entre dos fases que comprenden:

1) Los pagos efectuados con carácter previo a la ter-minación del inmueble.

2) Los pagos realizados desde la entrega hasta la fi-nalización del contrato.

w



CUENTA DEBE HABER





Cuadro 18. Asiento contable

CUENTA DEBE HABER



(572) Bancos 153.000,00


(272) Am.ac.inmov.mat. 191.250,00

Cuadro 20. Apunte contable 2012

CUENTA DEBE HABER





(572) Bancos 153.000,00

Cuadro 21. Asiento contable 2012

CUENTA DEBE HABER



(572) Bancos 88.740,00

CUENTA DEBE HABER

(660) Intereses de leasing 38.250,00


CUENTA DEBE HABER

(681) Amort.inmov.inmat. 7.650,00


CUENTA DEBE HABER



Cuadro 19. Asientos contables hasta 2011



En la primera fase se engloban los pagos efectua-dos con carácter previo al inicio de la construcción ylos realizados con posterioridad, hasta que el inmue-ble objeto del contrato sea puesto a disposición delarrendatario y afectado por éste a su explotación eco-nómica. Desde el punto de vista fiscal, se estaría anteuna operación de financiación vinculada a una poste-rior operación de arrendamiento financiero. En con-secuencia, no resulta aplicable el régimen fiscal es-pecial que contempla el Impuesto sobre Sociedades.

Los pagos realizados no podrán corresponder acuotas de recuperación del coste del bien, sino sola-mente a gastos financieros que podrán ser fiscalmentededucibles. No obstante, si existiesen pagos anticipa-dos del principal, no tendrán la consideración de gastofiscalmente deducible, ya que, de acuerdo con el prin-cipio general de imputación temporal de ingresos ygastos, los gastos se imputarán al período en que sedevenguen, con independencia del momento del pago.

En la segunda fase, que incluye lospagos realizados desde la entrega delinmueble hasta la finalizacióndel contrato, sí que se estaráante una operación de arren-damiento financiero a partir dela entrega del inmueble desdeel punto de vista fiscal, siem-pre que se cumplan todos ycada uno de los requisitos yamencionados.

Por último, otro aspectoque cabe mencionar es queexiste la posibilidad de finan-ciar un inmueble a través deuna operación de leasing y,posteriormente, subarrendarloa un tercero. Con los alquileresque proporciona el subarren-damiento, se cubre una partedel leasing. Es importante te-ner en cuenta que los alquile-res se actualizan periódica-mente con el IPC y aumentancada año, mientras que lascuotas de leasing, que depen-

den de los tipos de interés, pueden mantenerse cons-tantes e, incluso, disminuir.

PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD

Al margen de todo lo expuesto no podemos olvi-dar los efectos que producirá en la contabilización delas operaciones de arrendamiento financiero la en-trada en vigor del nuevo Plan General de Contabilidadadaptado a las Normas Internacionales de Informa-ción Financiera. En estos momentos contamos con elborrador de este nuevo Plan General Contables ela-borado por el Instituto de Contabilidad y Auditoría deCuentas. En el apartado 8 de las normas de registro yvaloración se establecen los criterios a aplicar en losarrendamientos y otras operaciones similares, des-arrollando en su apartado 1 las aplicables en el casodel arrendamiento financiero. Esta normativa trata deadaptar nuestra actual legislación mercantil a la NIC-17 relativa a los arrendamientos. Los cambios obede-cen fundamentalmente a que en la actual definiciónse trata de contratos por los que la empresa puedeutilizar un bien determinado como contraprestación aunas cuotas determinadas, mientras que la adapta-ción supondrá la transferencia de todos los “riesgos yventajas inherentes a la propiedad del activo” exis-tiendo, además, una diferenciación entre arrenda-mientos financieros y arrendamientos operativos.

Del mismo modo, en el contenido de la Memoria,se deberá incluir conciliaciones de valor inicial y ac-tual así como pagos futuros y mínimos separados porlos años de devengo y descripción general de losacuerdos contractuales.

Por último, señalar que los arrendamientos seránconsiderados inmovilizado material (grupo contable22), mientras que con la normativa actual son consi-

derados un inmovilizado inmaterial contabilizán-dose por su valor al contado y reconociendo los

gastos a distribuir en diferentes ejer-cicios por la carga futura del con-

trato de arrendamiento finan-ciero. En la nueva normativa secontabilizaran en el pasivo porel valor presente de las cuotaspendientes o el valor razonable(menor de las dos).

Podemos resumir que el le-asing es un instrumento de fi-

nanciación con una cada vezmayor presencia financiera, dado

que puede presentar para muchas em-presas una ventaja importante a la hora de fi-nanciar la adquisición de nuevos activos. Estaposición se plantea con mayores ventajas en elcaso de aplicarse para la adquisición de acti-vos inmobiliarios dadas sus posibilidades fisca-les y de liquidez, de ahí su creciente importan-cia en los esquemas de financiación empresa-

rial, aunque como hemos visto dependerá de laplanificación estratégica de cada empresa su ade-

cuación como fórmula de financiación. 9

w




Los alquileres se actualizanperiódicamente con el IPC, mientrasque las cuotas de leasing,dependientes de los tipos de interés,pueden mantenerse constantes o disminuir


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