analisis sector inmobiliario en ecuador
TRANSCRIPT
Análisis sectorial Cifras, números y resultados del mercado
48 | Sector Inmobiliario
Las cifras del sector inmobiliario hablan por si solas: los constructores de vivienda avizoran ventas sobre los USD 1 000 millones para el 2011 (un incremento del 15% en relación al 2010 y el mayor desde el 2005).
Esto es una muestra de que la industria está en franco proceso de recuperación. Inversionistas, prestamistas y compradores están dinamizando el mercado a partir de la reinyección de fondos públicos y privados.
Foto: Malecón 2000
Sector Inmobiliario | 49
Foto
: Edi
ficio
Ren
azzo
Pla
za /
RV
C A
rqui
tect
os C
onsu
ltore
s
50 | Sector Inmobiliario
Algo ya es oficial: el sector inmobiliario en Ecuador,
especialmente el de vivienda, está en proceso de
franca recuperación. Dos años después (2009)
del mal momento que atravesó; entre otros motivos, por
la crisis financiera internacional; los inversionistas, presta-
mistas y compradores están dinamizándolo a partir de la
reinyección de fondos de parte del sector público y privado.
Este flujo de dinero está llevando nuevamente al
surgimiento del sector y al de la economía en general, ya
que el mercado inmobiliario tiene varias "patas a tierra”, así
reflexiona Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de
Promotores Inmobiliarios del Ecuador (Apive). La cadena
productiva empieza de esta manera: quien dispone de una
vivienda es un ciudadano con autoestima que vive mejor,
más productivo, lo cual tiene efectos multiplicadores. En
lo estrictamente cuantitativo, las cifras dicen varias cosas:
el 33% de las ventas del medio van directamente a pagar
empleo, lo que significa que un tercio del precio de la
casa que compra un hogar hoy en día se va en salarios
para un compatriota; a eso hay que agregarle los empleos
indirectos y los encadenamientos productivos que tiene
el sector con muchas industrias como las de cemento,
plástico, cerámica, transporte, etc. Estas son cifras del
sector inmobiliario que no siempre engranan con las del
sector construcción, visto en términos más amplios, que
incluye obra e infraestructura pública, indica Rumbea.
Los criterios son coincidentes a la hora de afirmar que el
desarrollo del país se halla supeditado al progreso de la
industria inmobiliaria, ya que ésta abarca distintos tipos
de edificaciones (infraestructuras, viviendas, comercios
e inclusive las que realizan grupos informales en zonas
periféricas de las ciudades), y se caracteriza por sus fuertes
encadenamientos.
La magister Tania Torres Gutiérrez, del Instituto de
Investigaciones Económicas de la Universidad Técnica
Particular de Loja, en una investigación sobre este tema
indica que en el caso de la economía ecuatoriana, el Valor
Añadido Bruto (VAB) de la construcción es un importante
componente del Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
En el período comprendido entre el año 2000 y 2009, su
participación promedio en éste, fue de 8.6%. No obstante,
su comportamiento en el tiempo ha sido fluctuante, pero
siempre con una tendencia ascendente y expansiva, pues a
esta rama se incorporan cada vez nuevas compañías. (Ver
gráfico 1). De acuerdo a la Superintendencia de Compañías,
desde 1978 hasta el 2006, las empresas del sector se han
incrementado en más del 324%, existiendo a ese año más
de 1 600 empresas a nivel nacional.
En la crisis financiera y económica del país de 1999, la
construcción fue uno de los sectores más afectados de la
economía con un decremento en su producción del 24,9%
(el PIB total decreció en 6,3% en ese año). En el 2000
y 2002, el PIB de este registró una recuperación como
efecto de la implementación de la dolarización, demanda
de vivienda como resultado de la desconfianza en el sector
financiero, incremento de las remesas y la construcción del
Oleoducto de Crudos Pesados en 2002, cuyo costo superó
los USD 1 300 millones y concluyó en el 2003.
Un mercado dinámico y proactivo
Sector Inmobiliario | 51
El 2007 fue un año de recesión, debido a la reducción del
índice de confianza empresarial, la desaceleración en la
cartera de crédito de vivienda debido a la incertidumbre del
sector financiero y la poca inversión pública. Sin embargo,
el Gobierno actual logró duplicar el valor del Bono de
Vivienda nueva y mejoramiento, equiparando el Bono
Rural y el Bono Urbano en USD 3 600. También duplicó el
Bono de Mejoramiento de vivienda urbana y cuadriplicó en
el área rural llegando hasta USD 1 500. Adicionalmente, se
implementó el Bono de Titulación por USD 200 destinado
a financiar la formalización y perfeccionamiento de las
escrituras de traspaso de dominio de los inmuebles.
Para el 2008 la situación de la industria inmobiliaria mejoró
notablemente, gracias a las inversiones en reconstrucción
vial y vivienda, registrando la mayor tasa de crecimiento
(9,53%), con casi 100 000 viviendas, manteniendo la
tendencia desde el inicio de la dolarización. Con relación
al segundo trimestre de 2007, tuvo un repunte del 21,3%.
Posteriormente, el año 2009 marcado por la crisis
internacional representó un espacio de recesión para el
sector constructivo. Los bancos restringieron sus líneas de
crédito con lo que algunos proyectos se vieron paralizados,
aunque las entidades financieras siguieron prestando.
(Ver gráfico 2). Hasta diciembre del 2009, el número de
proyectos ofertados en Quito, alcanzaron los 670, mientras
que en Guayaquil fueron 130 y en Cuenca 60.
Para reactivar el sector, el Gobierno dispuso que de los
fondos de la Reserva de Libre Disponibilidad que estaban
en el Banco Central, a octubre de ese año se entregaran
USD 600 millones para el sector de vivienda, divididos
así: USD 200 millones se viabilizaron a través del Banco
Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) para otorgar créditos
a constructores a una tasa del 5% y a tres años plazo;
USD 200 millones más por medio de crédito hipotecario
al 5% de tasa fija, a 12 años plazo, a través del Banco del
Pacífico; por último, USD 200 millones se canalizaron
a través del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
(Miduvi), para entregar bonos de USD 5 000 a las
personas que quieren comprar vivienda de hasta
USD 60 000, con lo que se atiende al segmento de la clase
52 | Sector Inmobiliario
media y media baja, cuyos ingresos familiares mensuales
entre los USD 800 y 2 000, grupo considerado como el
más sensible de la población ante las crisis económicas.
A partir del 1 de enero del 2011 las reglas del juego en
este aspecto cambiaron. El ministro de Vivienda, Walter
Solís señaló que el bono del Miduvi se destinó para casas
de hasta USD 20 000 y ya no de 60 000. “La intención
es focalizar el bono de la vivienda en el 80% del déficit
habitacional, que son familias ubicadas en el decil 5 de
la población, cuyo ingreso familiar promedia hasta los
USD 660 mensuales”.
Una evidente recuperaciónEn 2010, alrededor de 85 000 personas invirtieron en
una casa propia, según la Cámara de la Construcción de
Pichincha. Las cifras de Apive indican que el total de
ventas fue de USD 1 700 millones, que se descompone en
USD 1 140 millones en créditos concedidos entre todos los
operadores financieros regulados por la Superintendencia
de Bancos y Seguros (SBS) y el Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), más un estimado
de las diferencias no financiadas y las transacciones
realizadas sin financiamiento, así lo confirman los ratios
generados por Apive; el 60% del mercado fue movido
por entes privados y cerca del 40% por el estatal, aseguró
Jaime Rumbea.
El gran actor de este año que dinamizó el juego y que
apuesta con gran fuerza al sector inmobiliario es el Banco
del Iess, que según sus estadísticas, desde octubre del
2010 hasta el 16 de mayo del 2011 el total de operaciones
de créditos hipotecarios fue de 11 503 con un valor total
transferido de USD de 398,57 millones. Este monto
se reparte entre: vivienda terminada, construcción,
remodelación y ampliación, y sustitución de hipoteca
(Tabla 1). Con ello, el sector no se vio afectado por la caída
que sufrieron las remesas en 2010 respecto de 2009, esto
es, en términos absolutos de USD 1 714 millones y relativos
del 6,9%, según el Banco Central del Ecuador (BCE).
Las perspectivas para lo que resta del año siguen siendo
buenas. El portal Bloomberg – Business & Financial News publicó un artículo en el que menciona que, para este 2011,
los representantes de las principales inmobiliarias del país
avizoran ventas sobre los USD 1 000 millones, es decir,
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
PIB Construcción PIB Total
0
Evolución del PIB Nacional Real vs. el PIB Real de la construcciónEcuador, 2000 – 2009
(USD millones)
Evolución de crédito de viviendadel sistema financiero en los últimos años
(USD millones)
6 548,24
9 049,93 11 369,44
14 357,81
17 592,64 18 486,44
19 878,93 21 486,78
5 000
0
10 000
15 000
20 000
25 000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
*
* Proyección en base al tercer trimestre
Gráfico 1 Gráfico 2
Fuente: EconestadFuente: BCE/UTPL
Sector Inmobiliario | 53
un incremento del 15% en relación al 2010 y el mayor
mostrado desde el 2005. En cuanto al número de viviendas
se prevé construir 28 000 nuevas unidades, un aumento
del 17% con respecto al año pasado, según Bloomberg,
de ahí que los constructores pronostiquen la aparición de
varios proyectos nuevos en un par de meses del 2011.
Un nuevo nicho que está seguido con lupaSegún datos oficiales, el déficit habitacional cualitativo
en el Ecuador es de 1,2 millones, de acuerdo al censo del
2001. “Hay que esperar los datos del censo del 2010, que
se espera estén listos para agosto del 2011 para saber
en cuánto se ubica este dato”, indicó Solís. Esta cifra no
discrimina segmentos de mercado; está relacionada con las
condiciones de pobreza, el poder adquisitivo de las personas
y las condiciones creadas por la falta de una política firme
de vivienda, hasta la llegada del actual régimen.
En cuanto al déficit cuantitativo el Miduvi y la Subsecretaría
de Hábitat y Vivienda coinciden en que el déficit habitacional
bajó 9%, pasando de 756 806 unidades en el 2006 a
692 216 unidades en el 2010.
Un mapeo general arroja que las zonas con mayor déficit
habitacional son Guayaquil, Machala, Cuenca, Ambato,
Quito, Manabí, Los Ríos y la Sierra Centro. Aquí el déficit
más es cualitativo, porque si bien las personas tienen una
casa, ésta es de caña en el caso de la Costa o de adobe en
el caso de la Sierra. En ambos casos las casas tienen un solo
ambiente y el hacinamiento y otros problemas sociales son
críticos, manifiestó el Ministro Solís. (Ver Tabla 2)
Las cifras del Miduvi refieren que el déficit de viviendas
nuevas en el 2006 era de 23,3% y en el 2010 de 19,3%.
Datos adicionales indican que entre el Iess y Biess, desde el
2008 a marzo de 2011 se entregaron USD 1 159 millones en
préstamos hipotecarios, permitiendo que 30 000 familias
tengan casa propia.
Según sus estadísticas, el Miduvi canalizó desde
2007 hasta abril de 2011, USD 811 millones en
bonos para vivienda, beneficiando de esta manera a
207 000 familias. En tanto que el BEV, entre enero a diciembre
de 2010, aprobó 80 créditos para proyectos habitacionales
por un monto aproximado de USD 126 millones.
Foto
: Con
stru
ctor
a RF
S
54 | Sector Inmobiliario
Fuente: BIESS
Fuente: BIESS
Número de operaciones
Oct 2010 - May 2011
MESVivienda
TerminadaConstrucción de Vivienda
Re modelación y Ampliación
Sustitución de Hipoteca
Terrenos TOTAL
oct-10 465 137 18 28 - 620
nov-10 785 266 46 28 - 1 125
dic-10 974 350 56 390 - 1 770
ene-11 943 319 60 120 - 1 442
feb-11 1.103 340 51 177 - 1 671
mar-11 950 408 45 63 - 1 472
abr-11 1 131 391 34 36 1 1 653
may-11 1 105 367 39 211 28 1 750
11 503
Valor transferido (miles de USD)
Oct 2010 - May 2011Vivienda
TerminadaConstrucción de Vivienda
Remodelación y Ampliación
Sustitución de Hipoteca
Terrenos TOTAL
oct-10 19 448,9 2 027,0 267,1 - - 21 743
nov-10 33 193,1 3 378,5 822,4 750,3 - 38 144
dic-10 40 601,1 4 506,1 1 078,8 10 785,9 - 56 972
ene-11 41 234,3 4 394,4 913,2 3 833,5 - 50 375
feb-11 48 305,0 4 713,5 785,8 5 460,1 - 59 264
mar-11 41 880,8 5 572,3 724,7 2 044,5 - 50 222
abr-11 49 781,5 5 394,9 504,2 2 604,4 87,3 58 372
mav-11 49 616,10 5 066,2 7 405,6 719,3 63 480
39 572
Tabla 1
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS BANCO DEL IESS
Sector Inmobiliario | 55
La asignación presupuestaria del Gobierno Central a los
sectores sociales se ha visto incrementada año tras año,
sobre todo, en el caso de la vivienda; en este rubro la
distribución se ha multiplicado por 10 en el 2010, respecto
al año 2000. El objetivo es enfocarse en las personas de
bajos recursos, que representan el 80% del total del déficit
habitacional, con el financiamiento para la adquisición y
mejoramiento de vivienda.
Los esfuerzos por mejorar están dando fruto y el
escenario parece mejorar; de ahí que el target del
mercado inmobiliario de vivienda se está transformando,
las grandes compañías se están enfocando en
construir viviendas para comercializarlas entre los
USD 30 000 y USD 35 000. Analistas del sector indican
que hasta hace pocos años sólo se ofertaban casas y
departamentos de lujo que no se podían adquirir ni con
préstamos, ahora el 70% de la oferta de vivienda es para el
sector popular. Las constructoras están haciendo lo suyo,
por eso la oferta es muy rica hoy en día. Existen proyectos
desarrollándose en norte, sur, este y oeste de las principales
urbes, y para cada presupuesto hay un producto.
La parte más difícil, en la que los promotores más
especializados están entrando a competir desde hace un
par de años, es la de vivienda de menos de USD 20 000
dólares, señala Rumbea. “Ese mercado es complejo porque
el acceso a crédito de esas personas es muy bajo, aún con
los programas gubernamentales".
Foto: Modelo de construcción
56 | Sector Inmobiliario
En la práctica, se trata de un desafío con el que se enfrentan
sector, gobierno y sociedad en el día a día. Lo bueno es que
cada vez hay más vivienda a más bajo precio”. Y no solo
que los precios están bajando, también las condiciones;
por ejemplo, pagar el 30% de la cuota de entrada hasta
en 30 meses. Quito, Guayaquil y Cuenca son las ciudades
en las que se está viviendo esta tendencia y en donde las
constructoras están planeando sus estrategias.
Todos entran en acciónLos bancos están abriendo rápidamente sus segmentos de
crédito para la vivienda, en lo que constituye un esfuerzo
de las instituciones financieras por expandir su alcance
—e impulsar el mercado— para las personas de escasos
recursos. Mutualista Pichincha, que desde hace muchos
años es un referente en el mercado inmobiliario, prevé
que el 44.85% del total del presupuesto de originación de
crédito proyectado para el 2011 estará destinado a vivienda.
Banco del Pacífico es un actor que se abre a este sector, es
así que ya tiene creado dos productos: “Mi primera casa”
e “Hipoteca Pacífico”. En el 2010 la cartera de crédito
de esta entidad se dividió en: 30%, industrias; 26%,
construcción y vivienda; 22%, comercio y consumo; 11%,
servicios financieros; 7%, agricultura; 3%, energía; y, 1%,
transporte y almacenamiento. Banco Promérica, que en
2010 destinó el 19% de su cartera a crédito para vivienda,
estima que este año mantendrá la misma tendencia, con
préstamos promedios a entregar de USD 38 000.
El BEV sigue trabajando para otorgar créditos para el
desarrollo de planes habitacionales integrales. En lo que
va del año ha otorgado 110 créditos destinados a este
objetivo y un crédito para pre inversión, que asciende a la
suma de USD 187 millones.
El Ministro Solís afirma que en el Ecuador hay un “boom”
inmobiliario, producto de las políticas aplicadas por el
actual Régimen sobre este tema. Esto está provocando que
poco a poco el mercado se regule y que las constructoras
diseñen planes con interés social, ya que ven este nicho una
fuente de negocios importantes, indica Solís. De ahí que
en Guayaquil, que antes no tenía este tipo de ofertas, se
encuentren varias opciones, por ejemplo, Ciudad Victoria
Fuente: Miduvi
Déficit de viviendas nuevas
Tipología de Viviendas Homologación ( 30 de Agosto 2010)
Déficit viviendas nuevas en unidades
Total viviendas en unidades
2006 2009 2010 2006 2009 2010
Total País 756 806 738 201 692 216 3 251 851 3 478 367 3 588 674
Área Residencial
Urbano 327 046 271 425 247 351 2 231 967 2 357 931 2 440 006
Rural 429 760 466 776 444 864 1 019 884 1 120 435 1 148 668
Región
Sierra 268 498 314 197 282 969 1 516 904 1 665 553 1 700 071
Costa 451 042 390 577 378 125 1 598 381 1 681 796 1 759 519
Amazonia 37 265 33 427 31 122 136 566 131 017 129 084
Tabla 2
Sector Inmobiliario | 57
con 8 000 soluciones habitacionales cuyos precios van
desde los USD 12 000 hasta los 18 000; Socio Vivienda
Guayaquil que es conformado por 12 firmas constructoras
guayaquileñas que preveé construir 14 000 viviendas
(hasta el año 2013) con valores que oscilan entre los USD
12 000 y 15 000; el plan habitacional del Gobierno, Socio
Vivienda Uno, con 2 500 casas para las familias de más
escasos recursos económicos; otro proyecto es ciudad
Olmedo con 10 000 soluciones habitacionales y Mucho
Lote del Municipio de Guayaquil. Este mismo modelo
también se lo está replicando en el resto del país con la
colaboración del sector público y privado, sostiene Solís.
"Se ha logrado que tanto constructores públicos y privados
se enfoquen en este segmento de la población en donde
había el mayor déficit de vivienda".
Respecto a los comentarios sobre una posible burbuja
inmobiliaria opina que no existe ese riesgo en Ecuador
puesto que a diferencia de otros países en donde se produjo
este fenómeno, existe mayor déficit de vivienda y porque
es mayor la demanda que la oferta. "En nuestro medio no
hay una especulación sobre la oferta, más bien lo que se
quiere es cubrir un déficit cualitativo y cuantitativo", por
eso, señala que los rumores sobre una posible burbuja
inmobiliaria no tienen mayor argumentación".
Ángel Gordón, gerente general de la consultora inmobiliaria
Gridcon Consultores, concuerda con el Ministro sobre el
buen momento de este sector. Sobre el tema de una burbuja
inmobiliaria opina que en el Ecuador, por el momento, no
hay síntomas para pensar que se pudiera producir una
burbuja inmobiliaria. “Sin embargo, existen ciertos datos y
parámetros que si no se controlan a tiempo y no se toman
las medidas preventivas del caso, "si nos pudiera afectar
este fenómeno tan temido", señala.
58 | Sector Inmobiliario
La subida injustificada de precios de los terrenos es uno
de estos indicadores. De acuerdo a ciertos datos arrojados
de las investigaciones y análisis del SiiD® (Sistema
de Información Inmobiliaria Dinámica) el valor de los
terrenos, especialmente de Quito y Guayaquil, ha subido
– y lo sigue haciendo- sin justificación alguna. Éstos
solo deberían elevarse porque en ese lugar habría una
mayor infraestructura; por su ubicación privilegiada que
permita el desarrollo de mega obras inmobiliarias etc.,
no obstante, no es el caso. Por ejemplo, en un terreno
de 5 000 M2 se pudiera aprovechar para construir un
edificio de hasta 30 pisos, pero no existe ese tipo de
proyectos. En las grandes urbes se puede apreciar obras
y edificaciones con un promedio de hasta 12 pisos, por
eso no se justifica que suba tanto el precio de los terrenos
como ha sucedido, especialmente, en los últimos dos años.
Así, en Calderón, el precio por cada metro cuadrado era de
hasta USD 20 (2009-2010) y hoy en día está entre los
USD 80 y 100. Se pudiera justificar por el “boom” que ha
tenido este sector, pero es exagerada la elevación de los
costos y más si se toma en cuenta que hay ciertos barrios
en esta zona y sus alrededores que no están acondicionados
con todos los servicios públicos e inclusive aún tienen
calles empedradas y sin alcantarillado”.
Los precios también se elevan en tanto las urbanizaciones
incrementan su nivel socioeconómico, así, en ciertos
lugares de Quito y Guayaquil los valores presentan un
aumento impresionante. Por ejemplo, en el Valle de
Cumbayá –una de las zonas con más alta plusvalía de
la capital- el precio de un terreno puede alcanzar los
USD 1 900 por metro cuadrado. Mientras que en otros
sectores como Samborondón en Guayaquil, así como Nayón
o Monteserrín en Quito; el precio del suelo ha experimentado
un incremento de alrededor del 400% de su valor original.
En sectores como la Avenida de los Shirys, a la altura del
parque La Carolina, hay terrenos subutilizados, en donde
funcionan negocios como restaurantes que utilizan una o dos
plantas. En otras zonas como las avenidas Eloy Alfaro y 10 de
Agosto todavía se encuentran terrenos baldíos, los cuales son
conocidos como terrenos "de engorde", porque los dueños de
estas propiedades no construyen nada, esperando que estos
predios lleguen a tener costos muy altos porque saben que
las grandes constructoras pagan precios exhorbitantes, lo cual
infiere en el encarecimiento de las construcciones (casas,
departamentos, oficinas y localres comerciales). "Mientras
más cara la tierra, por consiguiente, más caro el producto
final", aclara Gordón.
El siguiente parámetro, que si no se controla a tiempo y
que pudiera terminar en una "búrbuja inmobiliaria" es el
referente a los créditos que está otorgando el Biess. “Como
medida social se ve muy bien y no hay que pensar– y no
se debe- que esta medida es una estrategia política para
ganar más adeptos al Gobierno. Es totalmente justificable
ayudar a todos los estratos, especialmente a aquellos bajos
y populares que necesitan realmente de una casa propia;
pero sí hay que meditar que esto puede convertirse en
un “bumerán” y que este apoyo que se está dando a las
familias ecuatorianas se regrese de una manera negativa,
ya que por diversas razones no pudieran cubrir las cuotas
de una casa financiada al 100%”, explica Gordón.
Pero recalca que el momento para tomar todas las medidas
preventivas del caso es ahora y así evitar en el futuro un
fenómeno de burbuja inmobiliaria en el Ecuador. Ésta es
una labor en la que deben participar todos los actores del
sector inmobiliario, empezando con una adecuada guía
de los municipios y los entes reguladores encargados;
tendrían que conjugarse las Cámaras de la Construcción
con los colegios de ingenieros y arquitectos, así como con
las entidades crediticias como los bancos y mutualistas.
Los consultores privados, avaluadores, también juegan
un papel importante. "Todos deberíamos poner un granito
de arena para evitar que en nuestro país se produzca una
burbuja inmobiliaria", recalca Gordón.
Sector Inmobiliario | 59