analisis comparativo ley desalojo
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PROPÓSITO
En el presente informe haremos un análisis comparativo en forma
puntual entre las Disposiciones Sustantivas del Decreto-Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios en materia de Desalojo y el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación
Arbitraria de Viviendas, el cual entró en vigencia el 05 de Mayo de
2011.
Terminamos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos
nuestro criterio y destacamos los aspectos más importantes de la
nueva normativa en materia de desalojo
LEY SOBRE DESALOJOS Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE
VIVIENDAS
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto
la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y
ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda
principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el
mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales
mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión
legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida
de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
El presente Decreto-Ley, tiene como “sujetos objetos de protección” a
todas aquellas personas que ocupen de manera legítima inmuebles
como vivienda principal, y está dirigido a proteger a éstos contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda
interrumpir o cesar la posesión, o cuya práctica material implique el
desalojo y la desocupación del inmueble.
La ley prohíbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y
adquirientes de viviendas. En lugar del desalojo, los propietarios de
viviendas en alquiler deberán cubrir un procedimiento establecido ante
el Ministerio de Vivienda y Hábitat.
La parte interesada deberá introducir una petición en el ministerio,
para que luego se realice una audiencia conciliatoria en la que se
suscribirá un acta con los acuerdos.
Si no se llega a un acuerdo, se inicia un procedimiento judicial entre
ambas partes. Si la parte demandada no tiene acceso a la debida
defensa, se suspende el procedimiento hasta que le sea asignado un
defensor público.
Los desalojos ordenados luego del procedimiento anterior no podrán
ejecutarse hasta que el Ejecutivo disponga de un lugar donde esta
persona pueda trasladarse al ser expulsada del domicilio actual.
El defensor público tiene la potestad de calificar si una situación
amerita o no el recurso del desalojo por la fuerza.
En el caso de los adquirientes, el texto prohíbe las medidas de
secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de contratos
o vencimiento de hipotecas.
La Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,
que entró en vigencia el 05 de Mayo de 2011, prohíbe medidas
cautelares de secuestro sobre las viviendas principales, en las
demandas por incumplimiento o conclusión de contrato y ejecución de
hipoteca. Las medidas de secuestro son de los aspectos más
rechazados por las familias venezolanas que viven en condición de
inquilinato, pues suponen no sólo la ejecución forzosa del desalojo,
sino el embargo, mediante orden judicial, de los bienes de las familias,
bien sea trasladándolos a un depósito judicial o dejándolos en la casa
bajo custodia, para asegurar el pago del canon de arrendamiento o de
cuotas vencidas en créditos hipotecarios.
Este instrumento legal persigue proteger a los arrendatarios,
comodatarios y ocupantes de inmuebles destinados a vivienda
principal, así como a los adquirientes de viviendas, contra medidas
administrativas o judiciales que busquen interrumpir la posesión de la
casa.
Quiere decir que son amparados por esta normativa no sólo los
inquilinos, sino los ocupantes de edificios y terrenos, trabajadores
residenciales y compradores de viviendas que colocaron sus
residencias como garantía de préstamos.
Las vías para hacer legales los desalojos debe iniciarse con una
solicitud ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda,
debidamente sustentada, por parte del propietario. Luego se procede a
una audiencia conciliatoria citada por el funcionario del despacho
gubernamental, en la que deben acudir ambas partes a exponer sus
alegatos y defensas.
El inquilino tiene que estar asistido por un abogado, que puede ser
privado o un defensor público con competencia en materia de defensa
y protección del derecho a la vivienda. Para ello, la Defensoría Pública
designará a estos funcionarios dentro de los 90 días siguientes a la
entrada en vigencia de la Ley, es decir, a más tardar el 6 de agosto de
2011.
La audiencia conciliatoria puede derivar en la protección del inquilino o
en la procedencia del desalojo. No obstante, éste sólo podrá
efectuarse según resolución judicial, tras un juicio en el que el inquilino
tenga la asistencia de un defensor y cuando el Ministerio de Vivienda
disponga un refugio temporal o unidad habitacional definitiva para los
desalojados, si es que éste no tuviera techo.
“No se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada, por ser éste un derecho de interés
social e inherente a toda persona”, señala el artículo 13 de la
normativa.
La desocupación sólo podrá efectuarse luego de 90 días, como
mínimo, de que los afectados reciban la notificación.
Del mismo modo, están prohibidos los desalojos durante las noches,
madrugadas, viernes, sábados y domingos. Debe estar presente un
defensor público, que garantizará la protección de la dignidad del
afectado y que la fuerza pública sólo se use cuando sea estrictamente
necesario, y en pleno respeto de los derechos humanos.
El artículo 15 de la Ley establece que toda autoridad administrativa y
judicial que tenga a su cargo la ejecución de desalojos forzosos debe
poner a disposición del público en general, especialmente de los
afectados, y de las organizaciones sociales que defienden a
arrendatarios y ocupantes la información de los desalojos previstos
dentro de los tres meses previos a su ejecución.
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
El Presente Decreto-Ley rige la materia sobre arrendamientos y
subarrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a
vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas
de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente
o por partes.
Las Normas por Desalojo contenidas en el Decreto-Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios están constituidas en un único y largo
artículo (Art. 34) cuyas normas se contraen solo a la materia por
desalojo.
Artículo 34
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,
cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes
causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o
alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el
hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones
que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a
usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de
uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien
haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado
el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento
de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el
respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de
Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como
Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento
previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble,
con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de
este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo
improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo,
contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia
definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan
por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
CAUSALES DE DESALOJO DEL INMUEBLE
La acción se intenta en el tribunal civil competente,
independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan
las causales para demandar el desalojo en los contratos de
arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor
tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para
solicitar la desocupación del inmueble. El Parágrafo Segundo del
artículo 34 señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que
correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese
artículo; significando esto que las partes contratantes pueden prever
otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser
contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los derechos
del arrendatario. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley
consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece
para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será
nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia,
disminución o menoscabo de estos derechos.
Debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos
de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de
especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en
razón del principio general de orden público contemplado en el Art. 7
del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los
Inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que
constitucionalmente le son atribuidos al propietario. Y a los efectos de
determinar la procedencia del desalojo basado en alguna de las
causales mencionadas, se hace necesario verificar el cumplimiento de
los supuestos facticos mencionados en la precitada norma.
ANALISIS COMPARATIVO
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y
Desocupación Arbitraria de Viviendas a través de una breve
exposición de motivos, justifica su existencia ante la dificultad de
adquirir una vivienda por parte de los ciudadanos, pero con su entrada
en vigencia adopta un mecanismo que busca el establecimiento de
obstáculos para el desalojo, que hace desaparecer la figura del
desalojo como mecanismo de terminación de la relación jurídica entre
el propietario de un inmueble y los arrendatarios, comodatarios,
ocupantes y usufructuarios. Dicha ley conformada por 21 artículos
presenta aspectos interesante como son:
Objeto, Sujetos y Aplicación:
Los artículos 1,2 y 3 de dicha normativa disponen que el objeto de
dicha legislación será la protección de las arrendatarias y
arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes
inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los
adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda
interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica
material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda. Es decir, todos aquellos sujetos que detenten el
respectivo bien como vivienda principal, y obviamente no sean
propietarios de otro inmueble, así como aquellas personas que estén
comprando vivienda nuevas o usadas y que se encuentren ocupando
dichas viviendas.
Ahora bien, ¿Qué ocurre en los casos en que por ejemplo la relación
jurídica entre propietario y arrendatario, comodatario, usufructuario u
ocupante se desnaturalice, por el cumplimiento de estos últimos?,
¿Esta normativa legitimara la situación de aquel sujeto que habiendo
comprado un apartamento con la simple inicial, y después incumpla en
su compromiso de pagar el resto, alegando su derecho a una
vivienda, se quedara con el bien? Porque la relación jurídica nace
entre las partes de forma legítima, pero es en el caso de
incumplimiento posterior donde se presenta el inconveniente.
Los sujetos amparados por esta legislación son las personas naturales
y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda
principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o
comodatarias, así como aquellas personas que ocupen de manera
legitima, dichos inmuebles como vivienda principal. Y será de
aplicación en todo el territorio de la Republica Bolivariana de
Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las
cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión
judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea
susceptible de una medida cuya práctica material comporte la perdida
de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda
principal.
Restricción de los Desalojos y desocupación forzosa de viviendas
El artículo 4 de la ley prevé que no podrá procederse a la ejecución de
desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante
coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección
indicados en este Decreto-Ley, sin el cumplimiento previo de los
procedimientos especiales establecidos para tales efectos, es decir,
las vías judiciales y administrativas que antiguamente se aplicaban, ya
no lo serán ante la limitante que esta ley establece, la ejecución
forzosa queda relegada.
Procedimiento previo a las demandas sobre desalojo
Este decreto establece el agotamiento obligatorio de la vía
administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de
vivienda y hábitat. Y esto es contrario a la tutela judicial efectiva, en
virtud de que un aspecto de índole civil pasa a ser de carácter
administrativo y que vulnera la jurisprudencia donde el agotamiento de
la vía administrativa no era obligatorio, salvo en casos de demandas
contra la Republica, y en este caso se vuelve obligatorio el
cumplimiento de esta etapa previa.
Sede Administrativa
El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el
propietario haga la solicitud escrita, debidamente motivada y
documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los
motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del
inmueble. Cabe destacar, que la misma dado el carácter
administrativo, deberá cumplir con los requisitos exigidos en el Articulo
49 de la LOPA.
Posteriormente el funcionario competente, procederá a citar a la otra
parte para que comparezca, es decir el ocupante, arrendatario,
comodatario o usufructuario, acompañado de su abogado particular,
para exponer sus alegatos y defensas dentro del lapso fijado por la
ley. Ahora bien, siendo la notificación la vía más expedita para
informar a las partes sobre alguna controversia y la citación es
personal. Que sucede cuando el titular de la relación jurídica no puede
conseguirse en el domicilio? Si el sujeto pasivo es citado y no
comparece se remitirá a la Defensoría especializada porque esta
conozca sobre el caso en cuestión notificara a los interesados, es
decir es a la defensa a quien corresponde impulsar estas
notificaciones, aparte de las citaciones que el Ministerio de Vivienda y
Hábitat decida realizar.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta que formaran parte
de expediente. Y culminada la audiencia conciliatoria, los presentes
suscribirán en acta, donde se haga constar los acuerdos y solucione
que las partes hayan acordado. Y dicha decisión deberá contener lo
estipulado en el Artículo 18 de la LOPA, en lo referente a lo que debe
contener todo Acto Administrativo.
Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de
la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales
competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrán acudir a la
via judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los
artículos precedentes.
Cuando alguna de las partes, optara por acudir a los órganos
jurisdiccionales, el Juez competente en este caso sería El Juez Civil,
en la mayoría de los casos el Juez de Municipio, se asegurara de que
el sujeto objeto de protección cuente con asistencia o representación
jurídica durante todo el proceso, y aun en la fase de ejecución. Una
novedad en la presente ley, es la implementación de la actuación del
defensor público para estos casos, llevándose a cabo sin mayores
variantes el juicio de desalojo a través del procedimiento breve
establecido en el Código de Procedimiento civil.
Por lo cual el Juez Ejecutor de Medidas debe verificar:
a) Que el sujeto afectado por la medida de desalojo cuente con la
debida asistencia de un abogado o en su defecto, de un
defensor público en materia de protección del derecho a la
vivienda. Si esto no ocurre, se debe efectuar el procedimiento
previo establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente
decreto-ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la
ejecución del desalojo. Es decir, el Juez Ejecutor deberá
constatar el agotamiento de la via administrativa para llevar a
cabo el desalojo.
b) Remitirá al Ministerio competente en materia de vivienda y
hábitat una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo
Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución
habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo, si
este manifestara no tener lugar para vivir.
Información sobre los desalojos
La autoridad administrativa y judicial que tuviere a cargo la ejecución
de desalojos forzosos está en la obligación de poner a disposición del
público en general y especialmente a los interesados, la información
relativa a los desalojos previstos, dentro del plazo de noventa (90) días
continuos previos a la ejecución.
Prohibición de Medidas Cautelares
Esta normativa prohíbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre
viviendas que constituyan al hogar de una familia, en las demandas
por incumplimiento o resolución de contrato y en aquellas por cobro de
bolívares o ejecución de hipoteca.
Adquirientes de Viviendas
Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a
vivienda o habitación por el beneficiario de un crédito hipotecario,
como consecuencia del atraso o cesación de pagos, se seguirán los
procedimientos establecidos, debiendo el Juez además, informar de la
ejecución a SUDEBAN como a BANAVIH, a los fines de que dichos
organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo
conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del
afectado, en cuanto sea posible.
Preeminencia sobre las demás legislaciones
Dicha ley tendrá aplicación preferente respecto de la Legislación en
materia de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley Procesal vigente, en
lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de
ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección. Es decir lo
establecido sobre este aspecto en otras normas para el caso de
vivienda principal queda sin efecto.
CONCLUSIONES
1. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según su objeto,
previsto en su Artículo no. 1, regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de
actividades comerciales, industriales, profesionales, de
enseñanza y otras actividades de las especificadas, ya sean
arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Y en el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y
Desocupación Arbitraria de Viviendas son amparados por esta
normativa no sólo los inquilinos, sino los ocupantes de edificios y
terrenos, trabajadores residenciales y compradores de viviendas
que colocaron sus residencias como garantía de préstamos.
2. Según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo podrá
demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato
de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo determinado,
cuando la acción se fundamente en las causales previstas en su
Artículo 34. Y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas
prohíbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y
adquirientes de viviendas.
3. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las
demandas por desalojos y cualquier otra acción derivada de una
relación arrendaticia sobre inmuebles, se sustanciaran y
sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el
mismo y al procedimiento breve previsto en el Código de
Procedimiento Civil. Y según lo previsto en el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y
Desocupación Arbitraria de Viviendas, en lugar del desalojo, los
propietarios de viviendas en alquiler deberán cubrir un
procedimiento establecido ante el Ministerio de Vivienda y
Hábitat.
4. En el caso de los adquirientes, el texto prohíbe las medidas de
secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de
contratos o vencimiento de hipotecas.
5. El vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tiene como
“sujetos objetos de protección” a todas aquellas personas que
ocupen de manera legítima inmuebles como vivienda principal, y
está dirigido a proteger a éstos contra medidas administrativas o
judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la
posesión, o cuya práctica material implique el desalojo y la
desocupación del inmueble.
6. La vulneración que la ley contra el Desalojo Arbitrario de
viviendas hace sobre el uso y disposición de los bienes y la
propiedad, atenta contra el bienestar social en beneficio de un
grupo determinado de inquilinos, creando desincentivos a la
oferta de viviendas tanto para alquilar como para adquirir.
7. El Estado como garante del derecho a la vivienda, podría diseñar
mecanismos de ayuda a quienes se encuentren desamparados
por falta de vivienda propia, y no creando una normativa que
atente contra los propietarios de los inmuebles