02contratos_2015
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ADMINISTRACIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS
GESTIÓN DE CONTRATOS
Los proyectos de construcción se ejecutan,
generalmente, bajo el acuerdo entre un inversionista y
un constructor, el cual da un sustento legal a su
relación y rige el desarrollo de los trabajos.
CONSTRUCTOR = CONTRATISTA
•Pacto entre partes, que se obligan a cumplir algo
determinado y pueden ser compulsadas a hacerlo.
•Convenio oral o escrito entre partes que se obligan
sobre una materia o cosa determinada.
•Acuerdo entre personas para recibir un servicio a
cambio de dinero u otra compensación.
EL CONTRATO
Elementos de un contrato
•Capacidad: Es la aptitud de las personas para figurar
en un contrato.
•Consentimiento: El contrato no puede celebrarse sin
el acuerdo de voluntades.
•Objeto: Es el hecho que debe realizar una de las
partes en beneficio de la otra.
•Firmas
Estructura de un contrato
Declaraciones: Define e identifica a las personas (físicas o
morales) que se obligan por medio de sus nombres,
direcciones, cargos, documentos que los acreditan, etc.
Cláusulas: Define en forma detallada los derechos,
obligaciones de ambas partes, así como las formas de
resolver controversias.
•Persona física es un individuo
con capacidad para contraer
obligaciones y ejercer derechos.
•Persona moral es una
agrupación de personas
que se unen con un fin
determinado, por
ejemplo, una sociedad
mercantil, una asociación
civil.
Formas de obtener un contrato de construcción
•Adjudicación directa: El constructor es llamado por un
inversionista para que realice su obra por diferentes tipos
de razones: prestigio profesional, especialidad, confianza,
vínculos familiares o afectivos, conveniencia, etc.
•Licitación o concurso: El inversionista elige de entre
varios constructores aquel que presente la propuesta que
le sea más conveniente, utilizando criterios técnicos y
principalmente económicos.
El inversionista puede optar por invitar a los constructores
usando algunos de los criterios de la adjudicación directa, o
puede convocar en forma pública a los constructores para
que presenten propuestas.
La licitación pública puede ser de carácter nacional o
internacional.
Formas de pactar la retribución económica
•Por administración: El inversionista proporciona recursos
económicos al constructor para que cubra los costos:
directos, indirectos, seguros, etc.
Y sobre la suma de los costos le paga un porcentaje al
constructor que incluye sus utilidades y sus gastos de
administración e impuestos.
Ventajas: Se puede iniciar la construcción sin que esté
concluido el diseño; se pueden hacer modificaciones al
proyecto sin que se produzcan conflictos entre el
constructor y el inversionista.
Desventajas: El costo puede variar en función de diversos
factores como: productividad, suspensiones por falta de
previsión, falta de transparencia en la contabilidad.
•Por precios unitarios (PU): Cada concepto de obra se
analiza anticipadamente y se determina su precio por
unidad. Con el conjunto de precios se forma un catálogo y
un presupuesto que forman parte del contrato. Los pagos
se hacen por estimaciones.
Ventaja: Se puede controlar con facilidad el costo del
proyecto.
Desventaja: Se debe contar con el diseño completo en
forma anticipada para poder analizar todos los costos.
•A precio alzado: El costo total del proyecto (resultado de
los análisis de precios) se pacta como único precio de la
construcción. Los pagos se hacen en cierto número de
parcialidades.
Ventaja: No requiere realizar estimaciones de cobro
detalladas.
Desventaja: Se debe contar con el diseño completo en
forma anticipada, sin que falte detalle alguno.
•Llave en mano: El contratista se obliga a cambio de un
precio único, generalmente alzado, a diseñar, construir y
poner en funcionamiento la obra él mismo. Pagos por
parcialidades.
Ventaja: El contratista proporciona la tecnología, lo que
significa que no se requiere tener un equipo de diseñadores,
sino únicamente definir el alcance del proyecto.
Desventaja: Si no se maneja bien la transferencia de la
tecnología, el inversionista no podrá tomar el control de la
operación del proyecto y siempre dependerá del contratista.
Requisitos de un contrato de obra
•Descripción detallada de los trabajos; y como anexos al
contrato: planos, especificaciones, normas de referencia, etc.
•El monto a pagar por los trabajos; y como anexo el catálogo
de PU y el presupuesto.
•Plazo de ejecución de los trabajos, indicando las fechas de
inicio y de terminación; y como anexo el programa de obra
(ruta crítica o diagrama de barras).
•El porcentaje de anticipo que el inversionista otorga al
constructor, y la forma en la que se amortizará; para contratos
multianuales, también el número de anticipos y las fechas en
las que se otorgarán.
•La forma en que el constructor garantiza: la correcta
inversión del anticipo y el cumplimiento del contrato.
PÓLIZA DE FIANZA PARA ANTICIPO A CONTRATOS DE OBRA
La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le
fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:
$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Cía. _CONSTRUCTORA_, con domicilio en calle
__________________, colonia ______________, código postal Num.
__________, de la ciudad de __________________, la debida inversión o la
devolución total o parcial del anticipo, del 30 % (TREINTA POR CIENTO) del
importe del contrato, Núm. _______ de fecha ____ de _____________ de
_____, relativo a: Construcción de __________________, con un importe de: $
__________________( ______________________________________00/100
MN) mas el impuesto al valor agregado; La compañía afianzadora
expresamente declara: a) Que la fianza se otorga atendiendo a todas las
estipulaciones contenidas en el contrato. b) Que la fianza estará vigente en el
caso de que se otorgue prórroga y espera al deudor, para el cumplimiento de las
obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas
extemporáneamente. c) Que para ser cancelada la fianza será requisito
indispensable la conformidad expresa y por escrito de “el contratante” que la
producirá cuando el importe del anticipo haya sido amortizado o devuelto en su
totalidad.
FIANZA DE CUMPLIMIENTO PARA CONTRATO DE OBRA
La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le
fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:
$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Cía. CONSTRUCTORA, con domicilio en calle __________________,
colonia ______________, código postal Num. __________, de la ciudad de
__________________, para garantizar el debido cumplimiento de todas y cada
una de las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato Núm. ______ de fecha
__ de ____________ de _____, relativo a: la Construcción de
____________________, con un importe de: $ __________________(
______________________________________00/100 MN) mas el impuesto al
valor agregado; La compañía afianzadora expresamente declara: a) Que la
fianza se otorga atendiendo a todas las estipulaciones contenidas en el contrato.
b) Que la fianza estará vigente en el caso de que se otorgue prórroga y espera al
deudor, para el cumplimiento de las obligaciones que se afianzan, aun cuando
hayan sido solicitadas y autorizadas extemporáneamente. c) Que para ser
cancelada la fianza será requisito indispensable el acta de entrega recepción de
los trabajos comprendidos en el presente contrato, debidamente requisitada.
d) Que la fianza estará vigente durante la substanciación de todos los recursos
legales o juicios que se interpongan por parte de “el contratista” o “el
contratante” y hasta que se dicte resolución o sentencia ejecutoria por
autoridad competente. e) Que la afianzadora acepte expresamente someterse
a los procedimientos de ejecución previstos en los artículos 93, 93 bis., 94,
118, 118 bis y demás relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas
para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de
intereses que prevé el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con
motivo del pago extemporáneo del importe de la póliza de fianza requerida, y
f) Que garantiza la ejecución total de los trabajos, así como la buena calidad
de los mismos conforme a las especificaciones que rigen en esta materia.
PÓLIZA DE FIANZA DE VICIOS OCULTOS
La Cía. Afianzadora _____________________ en uso de la autorización que le fue otorgada
por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de : $_________________( SON:
_______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Cía. CONSTRUCTORA____, con domicilio en calle __________________, colonia
______________, código postal Num. __________, de la ciudad de __________________,
la buena calidad de los materiales, y mano de obra, las erogaciones que se tuvieren que
efectuar por concepto de reparaciones originadas por defectos y vicios ocultos, así como
cualquier otra responsabilidad que afecte a “CLIENTE” o a Terceras personas, en que
hubiere incurrido “EL CONTRATISTA” durante el periodo de trabajo de obra y que aparezcan
posteriormente a la recepción definitiva de la obra, y demás obligaciones a su cargo, en los
términos señalados en el contrato respectivo y en el Código Civil para el Distrito Federal en
materia Común y para toda la República en Materia Federal, derivadas del contrato de obra a
precios unitarios y tiempo determinado Num. _________ de fecha __ de ____________ del
____, celebrado por CLIENTE y el Fiado con un importe total ejercido de $
_______________ ( ________________________________00/100 MN ) mas el impuesto al
valor agregado. Relativo a la obra: Construcción de ___________________.
La compañía afianzadora expresamente declara; A) Que se otorga de conformidad
con lo estipulado en el Reglamento Interno de Obras Públicas y Servicios
relacionados con las mismas del CLIENTE” . b) Que la fianza se otorga atendiendo
a todas las estipulaciones contenidas en el contrato. c) Que la fianza estará vigente
en el caso de que se otorgue prórroga y espera al deudor, para el cumplimiento de
las obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas
extemporáneamente. d) Que la fianza estará vigente durante un periodo de doce
meses a partir de la fecha de firma del acta de entrega recepción de los trabajos.
e) Que la fianza estará vigente durante la substanciación de todos los recursos
legales o juicios que se interpongan por parte de “el contratista” o “el
contratante” y hasta que se dicte resolución o sentencia ejecutoria por autoridad
competente, debiendo otorgar nueva fianza en el caso de que transcurra el plazo
de doce meses fijado en la misma. f) Que la afianzadora acepte expresamente
someterse a los procedimientos de ejecución previstos en los artículos 93, 93 bis.,
94, 118, 118 bis y demás relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas
para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de
intereses que prevé el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con motivo del
pago extemporáneo del importe de la póliza de fianza requerida, y g) Una vez
transcurrido el plazo de vigencia señalado sin que “el contratante” hubiere
expresado alguna reclamación ó inconformidad con relación a los conceptos que se
están garantizando, la fianza se cancelará en forma automática sin que sea
requisito para ello la autorización expresa de “el contratante”.
RESPALDOS PARA LA OTORGACIÓN DE FIANZAS
•Plazos para pagar las estimaciones; así como el lugar en
que se pagarán.
•Penas aplicables al constructor por incumplimiento del
programa.
•Procedimiento de ajuste de costos.
•Causales y procedimiento para rescindir el contrato.
•Procedimiento para resolver controversias entre las
partes.
Requisitos de un contrato de obra (continua)
Otros requisitos para contratos de obra pública
•Número de autorización por parte de la SHCP de la
autorización del presupuesto para realizar la obra.
•Procedimiento de adjudicación del contrato.
•Términos para la devolución de pagos en exceso.