viviendas e inmuebles

43 Qu documentos se necesita preparar para la venta de una casa? Resumiendo: el ttulo de propiedad (escritura), la certificacin de gastos de la comunidad, el ltimo recibo del Impuestode Bienes Inmuebles (contribucin) y los documentos de identidad de los vendedores y compradores, adems decomunicar el precio. Hay que indicar tambin si hay que cancelar alguna carga previa, como el prstamo hipotecarioque financi la adquisicin, por ejemplo, embargos u otras hipotecas, etc., y por parte del comprador, si va a solicitarfinanciacin hipotecaria.

En determinadas Comunidades Autnomas se exigen adems algunos otros requisitos como disponer de cdula dehabitabilidad vigente, facilitar al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios, etc.

En todo caso, le recomendamos que se ponga en contacto con su notara (tenga en cuenta que debe elegirla, salvopacto en contrario, el comprador), donde le informarn ms detalladamente a la vista de la documentacin que ustedaporte.

44 Es necesario hacer antes de una compraventa un documento privado? En la compraventa de una vivienda no es obligatorio, pero es frecuente que, con carcter previo a la escritura pblica,se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Habitualmente en el supuesto de que venda un promotor sefirma en casi todos los casos, y entre particulares es tambin muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objetode asegurar la operacin.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente vlido de formalizar un negocio, lo que significaque si firma un documento de esta clase, estar obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deber pasar portodos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro est, no sean contrarios al ordenamiento jurdico. Por tanto, nopodr eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pact en su momento, o que desconoca lo quefirmaba.

De ah la importancia de asesorarse convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notariono interviene en la formalizacin de los mismos, pero antes de que lo firme le puede informar de su contenido y resolvertodas aquellas dudas que pueda tener.

Un consejo que le dar cualquier notario es que no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no estplenamente convencido.

Aunque el documento privado es plenamente vlido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, nitampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muysuperiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pblica notarial.

P 24Las 100 preguntas ms frecuentes a un notario

3 Viviendas e Inmuebles

45 Quin tiene que firmar el documento privado por la parte vendedora? Cuando vende un promotor no suele ser este un apartado problemtico, ya que normalmente es el administrador o elapoderado de la sociedad. Pero si no fuera as, es este el que debe firmar. Si es un negocio entre particulares, eldocumento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personassuficientemente facultadas o apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrn de firmarlo el marido y la mujer; tambin habrn de hacerlo si la vivienda es privativade uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen ladocumentacin en regla y son los nicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no ests seguro o tienes dudas.

46 Es obligatoria la escritura pblica en una compraventa? La escritura es un documento pblico otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en losque la escritura pblica es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no seaobligatoria para otorgar una compraventa s es aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, reguladosespecficamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Adems, laactuacin profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura, queconstituye el vehculo adecuado para la inscripcin de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

47 Cul es exactamente el papel del notario al realizar la firma de las escrituras en la compra deuna vivienda? La firma ante notario me garantiza que el vendedor tiene en regla todos losdocumentos (boletines e instalacin de gas, luz y agua) que ha de aportarme para poder serhabitable la vivienda que adquiero?

El notario realiza un control de legalidad de la venta, de la identidad y capacidad de los otorgantes, de los ttulos depropiedad y, en su caso, de los poderes aportados, comprueba el estado registral y documental de libertad de cargasde la finca vendida, se asegura de que los interesados quieren y comprenden el contrato que estn firmando, les prestainformacin legal y tributaria, les proporciona el asesoramiento jurdico que le soliciten y presenta telemticamente laescritura en el Registro de la Propiedad una vez firmada. En muchos municipios consulta telemticamente si est alcorriente en el pago del IBI.

Si as lo desea, puede encomendarle el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) o de ActosJurdicos Documentados (AJD), as como el de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, lo cual hartelemticamente.

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En resumen, el notario le garantiza que ha verificado los ttulos de propiedad y documentacin complementariadel vendedor y que ste se encuentra en condiciones legales de transmitir su propiedad. Ahora bien, la normativavigente no le impone en general la obligacin de comprobar los boletines de la luz, agua, o la basura, entre otros,como tampoco le garantiza que la vivienda tenga algn desperfecto o la pintura est defectuosa, por poner algunosejemplos. De esto ltimo ha de preocuparse el comprador, si bien en algunas Comunidades Autnomas se exigecomo requisito para la venta manifestar en la escritura que el vendedor entrega y el comprador recibe ladocumentacin necesaria para contratar los suministros de la vivienda y la cdula de habitabilidad en vigor.

48 Estoy interesado en comprar una vivienda de segunda mano y mi consulta se refiere alcontrato de compraventa. Qu tipo de pagos he de realizar adems del importe del piso?Qu parte de estos pagos corresponde al vendedor? Debe esto constar en el contratoprivado que redactemos?

En lneas generales, los gastos en compra de vivienda usada, se distribuyen as (si no se pacta otra cosa):

a) Vendedor: Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y, enocasiones, gastos de matriz de escritura.

b) Comprador: el resto de gastos de notara, gastos de registro, impuesto de transmisiones (entre el 6% del valorde la vivienda y el 8% segn las Comunidades Autnomas).

Los gastos del Impuesto Municipal de Plusvala, de notara y de registro varan segn el valor de la vivienda, perono son porcentajes fijos.

Es conveniente que el tema de los gastos se hable desde el principio. Tambin es muy conveniente que el notariointervenga desde el comienzo de la operacin porque le asesorar sobre qu precauciones debe tomar desde elinicio y le podr adelantar con ms precisin el tema de los gastos. En muchos casos ser conveniente hacer laescritura desde el inicio, aunque haya pagos aplazados, para seguridad de todas las partes.

49 Me dispongo a comprar un piso a un particular que a su vez est pagando una hipoteca pordicho piso. Pretendo cancelar la hipoteca y pagar la diferencia al particular. Me podrandecir qu documentos tendra que comprobar antes de la compra y con qu impuestostengo que contar para calcular el total a pagar?

La cancelacin est exenta del impuesto de Actos Jurdicos Documentados y solo tendr que pagar por el importetotal de la compra el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% del valor de la vivienda y el 8% segnlas Comunidades Autnomas.


Respecto de la documentacin a comprobar, debes pedir la copia autorizada de la escritura en que aparezcacomo dueo el que te va a vender el piso y ver el estado de cargas en el Registro de la Propiedad. Tu notario pedir todala documentacin necesaria para darte absoluta seguridad en tu adquisicin.

50 Una ta de 80 aos desea venderme la vivienda de un pueblecito donde vive, aunque quiereseguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Quiero darle una cantidad inicial que podranser 3000 euros y todos los meses, mientras viva, 150 euros. Puedo otorgar escritura pblicade la venta e inscribirla a continuacin en el Registro de la Propiedad? Como no s la cantidadfinal que terminar pagando, por qu cantidad debo escriturar o inscribir?

La operacin que usted describe recibe el nombre de "renta vitalicia", y no es exactamente una venta. Su ta se reservael usufructo vitalicio de la casa (derecho de disfrutarla y administrarla en exclusiva mientras viva); le transmite a usted lanuda propiedad (la propiedad, pero respetando el anterior usufructo); usted se la paga mediante una renta mensual endinero, que suele actualizarse cada ao con arreglo al ndice de Precios al Consumo, o mediante otro ndice objetivo dereferencia; y, por ltimo, el pago de las rentas suele garantizarse mediante una condicin resolutoria, de forma que sidejan de pagarse, el contrato puede resolverse y la casa volvera a ser propiedad de su ta.

Desde el punto de vista de la valoracin tributaria, el problema viene dado porque si Hacienda entiende que la casatiene ms valor que las rentas, debidamente capitalizadas, puede exigir Impuesto de Donaciones por esta diferencia enlugar del normal Impuesto de Transmisiones. Por ello, y por las complejidades fiscales que conlleva, es preciso realizardiversos clculos sobre valoraciones, que su notario llevar a cabo a la vista de toda la documentacin.

51 Se puede cambiar el uso de un inmueble de comercial a vivienda? Estoy a punto de comprarmeun loft y no estoy seguro.

En principio no hay ningn inconveniente, siempre que se obtenga la pertinente cdula municipal de habitabilidad, as comosi la vivienda est en rgimen de propiedad horizontal ser tambin necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios.Consulte los estatutos de la comunidad de propietarios, en su caso, para ver si hay alguna limitacin estatutaria.

52 Un piso cuya nuda propiedad se divide al 50% entre mi hermano y yo y cuyo usufructo se divideal 25% entre mi hermano, mis padres y yo. Mi hermano y yo tenemos un prstamo hipotecariopor la totalidad del coste (mis padres no aportan nada). Tengo varias preguntas: a) para alquilar elpiso, puede hacerlo cualquiera de los cuatro o han de estar de acuerdo? Y si hay oposicin dealguno?; b) para vender el piso (todo) a un tercero hemos de estar de acuerdo los cuatro? Cmose procede desde el punto de vista notarial?, y c) para que yo compre el resto del piso (tengo50% titularidad y 25% usufructo) hemos de estar todos de acuerdo? Puedo comprar una partea mi hermano?

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a) El contrato de alquiler, como cualquier otro contrato que afecte al uso o a la propiedad del piso, debern otorgarlolos titulares de dichos derechos, es decir, todos los propietarios y usufructuarios. Si hay oposicin de alguno,entendemos que no podr formalizarse el alquiler.

b) Para vender el piso, en principio tambin tendrn que estar de acuerdo los cuatro. Si alguno no est de acuerdo,los dems solo podrn vender aquello que tienen, pero no lo que no tienen. En otras palabras, si solo venden suhermano y usted, el comprador solo adquirira la nuda propiedad del piso y el usufructo de la mitad, manteniendosus padres el derecho vitalicio a usar y disfrutar el 50% indiviso del piso. Por ello, aunque la venta de los derechosde ustedes sera tcnicamente posible, lo normal es que no encuentre ningn comprador que acepte esascondiciones.

c) Puede comprar todo lo que le vendan, en conjunto o por separado, total o parcial. Por supuesto, puede comprar laparte de su hermano.

53 Hace tres aos compr una plaza de garaje con contrato privado de compraventa. Pagu lamitad en efectivo y el resto en letras que he acabado de pagar. El problema surge ahora, ya quequiero elevar este contrato a escritura pblica y no puedo localizar al vendedor. La razn por laque quiero hacer la escritura es que quiero vender esa plaza de garaje. Cmo puedo hacer laescritura para registrarla en el Registro de la Propiedad si no localizo al vendedor? Puedovenderla sin tener escritura?

Debe usted conseguir localizar al vendedor y obligarle a que otorgue escritura pblica. En caso de que esto no fueraposible de una forma amistosa, debe usted demandar a ese vendedor para que otorgue la escritura, y pedir en el juzgadoque se anote esa demanda en el Registro de la Propiedad mientras se escritura a su nombre, y de esa manera evitar queotra persona pueda acceder al registro con preferencia sobre usted. En realidad usted tiene derecho a vender la plazade garaje, y podra hacer escritura, pero en todo caso advirtiendo al comprador de la situacin, en la cual es difcil quequiera seguir adelante con la compra.

54 Mi padre posee una huerta en un pueblo que siempre ha cultivado; incluso est cercada. l diceque siempre, desde su padre y abuelos, ha sido suya. No obstante, no tenemos ningndocumento que lo acredite, ni est registrada, ni pagamos contribucin. Qu podemos hacerpara inscribirla como propiedad suya a todos los efectos? Qu pasos debemos dar para aclarareste asunto?

Los requisitos de la escritura varan segn los casos. Por lo que usted nos cuenta, lo normal ser otorgar la escritura deherencia de sus abuelos a favor de sus hijos (uno de los cuales es el padre de usted), y completarla, en su caso, medianteun acta notarial de notoriedad respecto de la huerta. Pero tambin puede haber otros medios en funcin de las


circunstancias, de los que su notario le informar cumplidamente, buscando siempre la frmula ms segura y econmicapara ello. Como primera medida, le aconsejamos que obtenga una certificacin catastral descriptiva y grfica de la huerta,y se la lleve a su notario junto con cualquier otra documentacin que tenga.

55 Tengo intencin de vender un terreno rstico. Qu derechos tienen los propietarios colindantes?De qu plazo disponen para usar tal derecho?

Si la tierra que se vende no mide ms de 1 hectrea, el propietario colindante tiene derecho de retracto durante el plazode 9 das desde que se inscriba la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde quetenga conocimiento de la venta. Hay normas y plazos especiales para las fincas calificadas como ExplotacionesPrioritarias. El artculo 1.523 del Cdigo Civil, que recoge el retracto de colindantes, expresamente excluye este derechocuando la propiedad de tales colindantes est separada de la que es objeto de transmisin por arroyos, acequias,barrancos, caminos y otras servidumbres en provecho de otras fincas.

56 Tenemos una finca de 4 hectreas y media, que est a nombre de tres hermanos. Queremosdividirla en tres para que cada uno sepa cul es su parte y pueda hacer su escrituracorrespondiente. La finca es de secano. Se puede dividir en tres partes? Estos hermanos sonya mayores y si algn da faltase alguno de ellos sin haber dividido la finca, en vez de tener queponerse de acuerdo tres personas, habra que llegar a un acuerdo entre muchas ms partesporque cada uno de ellos tiene varios hijos. Qu solucin tenemos?

Las fincas rsticas solo pueden dividirse respetando la llamada unidad mnima de cultivo, que vara segn la comarcay el tipo de cultivo. Posiblemente la suya no pueda ser objeto de divisin, ni siquiera en dos partes. Confrmelo con sunotario llevndole la escritura y la cdula o certificacin catastral de la finca. Si no pueden dividirla, lo ms prctico seratasarla de mutuo acuerdo y vendrsela a uno de los tres hermanos o a otra persona, o sortearla. Como usted bien dice,los pro indivisos se complican a medida que pasa el tiempo, hasta que llega un momento en que se hacen totalmenteinmanejables y antieconmicos para todos.

57 Tengo serios problemas con la instalacin de entrada de agua corriente de la comunidad devecinos donde vivo, pues en el piso bajo del que soy propietario el agua viene sucia debido alxido acumulado en las tuberas de dicha comunidad, la cual tiene ms de 25 aos. Lasinstalaciones de mi vivienda son nuevas, por tanto no es cosa de mi instalacin. Dicho problemalo sufro yo solo porque vivo en el bajo y la comunidad no pone mucho inters en solucionarlo, nohabiendo ninguna obra o reforma urgente en este momento. Qu puedo hacer al respecto? Sisomos 10 vecinos, cuntos deberan votar a favor?

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Del tenor de su pregunta parece que la deficiencia del servicio procede de instalaciones comunes del edificio. Estoes muy importante, porque la Ley dice que ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesariaspara el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y sus servicios, de modo que rena las debidascondiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Dado por supuesto que es responsabilidad de la comunidad, dentro de esta, el rgano competente para aprobarel presupuesto y la ejecucin de las obras es la Junta de Propietarios; para ello, usted deber comunicar por escritoal seor presidente su deseo de que se incluya la citada cuestin en el orden del da de la siguiente Junta dePropietarios. Para la adopcin del acuerdo bastar, en primera convocatoria, el voto favorable de la mayora de lospropietarios que representen a su vez la mayora de las cuotas de participacin; y en segunda, solo el de la mayorade los asistentes, que a vez, representen la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Por ltimo, si la Junta noaprobara la ejecucin de las obras, podr usted impugnar judicialmente el acuerdo.

58 Se trata de un matrimonio mayor, en el que el marido presenta una demencia senil y la mujervive con l cuidndole. Tienen dos hijas, una de las cuales no quiere saber nada de los padresy la otra, casada, vive preocupada por esta situacin. Estas personas se plantean vender lavivienda del matrimonio con la intencin de comprar un terreno y edificar una vivienda condos plantas para vivir las dos familias juntas (padres y familia de la hija preocupada). Puedela mujer disponer la venta de la vivienda que es de ella y de su marido? Qu derechos puedereclamar la otra hija que vive "despreocupada" del problema de sus padres?

La mujer no puede disponer de la venta de la vivienda, ya que si ambos cnyuges son propietarios los dos debenvender y si uno de ellos no tiene capacidad para ello deber ser incapacitado y se le nombrar un tutor que lerepresente, precisando autorizacin judicial para la enajenacin de inmuebles.

En relacin a la segunda pregunta, en el caso de que tras la divisin horizontal de la vivienda se transmita una delas plantas a una hija, la respuesta depender del ttulo traslativo, pues la solucin vara segn se haga medianteventa o donacin, sin perjuicio de la posibilidad de desheredar a la hija en cuestin, pues una de sus causas es negaralimentos a los padres sin causa legtima y en alguna Comunidad Autnoma la ausencia manifiesta y continuada derelacin familiar por causa imputable al desheredado. Acuda a su notario y l le asesorar sobre el modo de llevar acabo la transmisin.

59 Somos dueos de un piso en la planta primera de un edificio y mis padres de otro en la plantatercera del mismo inmueble. Desearamos cambiarlo porque no tiene ascensor y son personasmayores. Tenemos que hacer una compra-venta ficticia o existe alguna frmula por la quepudiramos quedar exentos de pagar los impuestos que ocasiona esta operacin?


Tendrn que hacer una escritura de permuta (cambio o trueque), pero Hacienda les cobrar el impuesto equivalentea dos ventas.

Tambin pueden celebrar sendos contratos de arrendamiento, que fiscalmente es mucho ms econmico.

60 Mi novio y yo hemos comprado un piso hace poco. Quiero saber qu podemos hacer para quesi me ocurre algo a m el heredero del piso sea l y viceversa. Si fuera necesario un testamento,me gustara saber precio aproximado.

Es conveniente un testamento en que cada uno de ustedes haga un legado a favor del otro de su mitad indivisa del piso,no obstante puede afectar a las legtimas. Tambin tenga en cuenta que el testamento es revocable. Quiz sea preferibleque se transmita recprocamente el usufructo de su mitad indivisa. De este modo cada uno tendr la nuda propiedad deuna mitad y el usufructo de la otra; en consecuencia, fallecido uno, el otro tendr la plena propiedad de una mitad (donderecaa el usufructo del premuerto) y el usufructo de la otra (en ella el fallecido tena la nuda propiedad) y ello aunquehubiese revocado el testamento, en que se deber legar la nuda propiedad de la mitad indivisa (ser ms difcil que ladisposicin menoscabe a los legitimarios del causante). De todos modos, es conveniente que consulte a su notario, quetambin le indicar el precio del testamento y de la compraventa, en su caso.

61 Estoy interesada en la adquisicin de una vivienda de segunda mano, un tico-duplex. El problemaque se me plantea es que en escritura figuran 50 m2 construidos en diversas dependencias yespacios ms 30 m2 de terraza. La planta buhardilla no figura en escritura. Cules son las posiblessoluciones para legalizar la situacin (dicha obra fue hecha por el constructor)? Si hay problemasen la cubierta, goteras o humedades en la buhardilla, la comunidad se hace cargo o es el propiopropietario? Qu responsabilidades me puede acarrear esta situacin?

Si la buhardilla forma materialmente parte del piso, usted adquirir su propiedad aunque la escritura no refleje con exactitudtodos los datos fsicos del inmueble. No obstante, es absolutamente conveniente comprobar en la escritura de divisinhorizontal y en el registro que no existe ningn obstculo para esa transmisin de propiedad.

La legalizacin de este tipo de construcciones casi siempre es posible, pero sus requisitos varan en funcin de lascircunstancias (licencias, proyectos, fechas de construccin, etc...) y se complican si est en rgimen de propiedadhorizontal, pues es necesario el consentimiento de todos los propietarios por afectar al ttulo constitutivo de dichapropiedad horizontal. Consltelo a su notario, quien le pedir la informacin que necesita para comprobarlo.

En principio, la comunidad debe hacerse cargo de todos los gastos generales derivados de los elementos comunesdel edificio, y eso incluye los derivados de desperfectos en la cubierta del mismo, con independencia de que losdepartamentos que haya debajo estn legalizados o no.

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Lo relativo a responsabilidades est directamente relacionado con la legalizacin de la obra y la fecha de finalizacinde la construccin. Igual que la legalizacin, su notario se lo explicar a la vista de las escrituras y dems documentos.

62 Estoy interesado en comprar una casa de casi 200 m2 de superficie, pero en la escritura poneque el tamao es de 95 m2 pues hace tiempo se hizo una ampliacin que no se refleja. Imaginoque ello puede generar algn problema, ya sea a la hora de pedir el prstamo o a la de firmar laescritura. Se deben arreglar los papeles antes de comprar la casa o cuando se vaya a hacer lanueva escritura? Cules son los pasos que debo seguir? Quin es responsable del error yquin tiene que pagar los gastos de estos trmites? Si la compro, me hara responsable deesos gastos? Tendra que pagar algn tipo de multa? Es cierto que cuando ya est a mi nombretengo que dejar pasar algn tiempo para poder hacer obras? Me han dicho que debe pasar unperiodo de tiempo por si alguien pudiera presentar una queja sobre los metros de ms que midela casa.

Si en la escritura figuran correctamente los metros de solar pero faltan metros de construccin, tendr que realizar unadeclaracin de obra nueva de los metros que faltan, bien con el proyecto y certificados del arquitecto, o bien con uncertificado municipal de antigedad y legalidad urbanstica de la obra, segn los casos. Por el contrario, si en la escriturafaltan tanto metros de solar como metros de construccin, tambin tendr que escriturar el solar que falta, como excesode cabida, para lo que existen diversos medios segn las circunstancias. Acuda a su notario con toda la documentacinpara que le informe acerca de su caso concreto.

Lo normal es que el banco que le concede el prstamo exija que la vivienda est correctamente escriturada antes defirmar la operacin. Arregle los papeles lo antes posible, incluso antes de la compra, si puede.

Por lo que dice, ms que un error, lo que existe es una omisin del actual propietario, a quien le correspondera corrercon los gastos de la rectificacin, salvo que se pacte lo contrario. Usted paga por una casa de 200 m2 y a cambio debenentregarle la documentacin legal en regla de una casa de 200 m2. Estos trmites no devengan multa, pero s gastos denotario, impuestos y registro. Si no los hace el vendedor, tendr que hacerlos usted.

Para saber si conviene esperar un plazo antes de hacer obras, habra que analizar la documentacin legal. Llveselaa su notario, que le indicar cul es su caso.

63 Se puede hacer escrituras de una vivienda de proteccin oficial con subrogacin de prstamohipotecario sin que se haya obtenido la calificacin definitiva de VPO?

En principio no hay obstculo para que se firme la escritura de compra con subrogacin de hipoteca de una VPO concalificacin provisional, aunque corre el riesgo de que posteriormente no se obtenga la calificacin definitiva, con las


consecuencias correspondientes, fundamentalmente, la prdida de las ayudas directas y la subsidiacin de interesesvigente para la promocin en cuestin.

64 En cooperativas de viviendas, si el precio de la vivienda al final es ms elevado que el que sefirm en el contrato de adjudicacin, quin debe abonar la diferencia?

En cuanto a las diferencias entre el precio de la vivienda en los documentos privados y en la escritura definitiva o entreel pactado en un principio y el real, habr que atender a las razones aducidas por la cooperativa que justifiquen estemayor coste. Normalmente en los contratos suele figurar una clusula denominada "ius variandi", que permite variarel precio final atendiendo a mejoras en las calidades suministradas o a variaciones en el proyecto original exigidas pormotivos tcnicos o jurdicos o a circunstancias excepcionales no previstas en el momento de la redaccin del contratooriginario.

65 Voy a comprar una parcela de terreno a un seor que la adquiri por medio de un contrato privadoen 1974. Dicha parcela no aparece inscrita a nombre de ninguna persona en el Registro de laPropiedad. Qu tendra que hacer -supongo que las personas que intervinieron en el contratoprivado habrn muerto- si tengo que elevarlo a pblico para despus inscribir? Por otro lado,tendra que hacer un expediente de dominio, pero me han dicho que tarda mucho tiempo. Sepuede aplicar el artculo 205 de la Ley Hipotecaria, ya que la propiedad no aparece inscrita anombre de ninguna persona?

Su caso es muy frecuente -el de una persona que quiere comprar un inmueble que carece de escritura porque el vendedorlo adquiri en documento privado-, pero la solucin depende de las particularidades de cada supuesto. En primer lugar,debe saber que no siempre es necesario acudir al expediente judicial de inmatriculacin, sino que, dependiendo de qudocumentacin posea el vendedor, en especial el documento privado y la situacin catastral de la finca, sera posibleotorgar una escritura pblica de compra (primera escritura) que, para inscribirse, tendra que complementarse con unacta de notoriedad notarial.

Ahora bien, esta posibilidad est siempre sujeta, para seguridad del comprador, a que exista una certeza razonablede que el vendedor es realmente propietario, bien porque el comprador conozca a ciencia cierta que es as, bien porquesea el heredero demostrado del titular catastral, etc. Para ello, lo mejor es acudir a un notario de su eleccin,preferiblemente de la zona donde se encuentre la finca (porque sera ese notario quien, en su caso, tramitara el actacomplementaria).

Si ello no es posible, siempre cabe como alternativa el expediente judicial, pero no se debe adquirir nada si no se tieneseguridad de que el vendedor es realmente propietario.

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66 Un matrimonio casado en separacin de bienes pretende comprar una vivienda medianteprstamo hipotecario. Marido y esposa figuraran como titulares del prstamo hipotecario, perodesean que la plena propiedad de la vivienda est a nombre de la esposa (extranjeranacionalizada) y de un hijo comn de 9 aos. Es posible esta situacin?

Es posible la situacin que usted plantea. La titularidad del bien pertenecer proindiviso a la esposa y a su hijo menor deedad, mientras que el prstamo hipotecario se concede al marido y su esposa, que son los obligados a pagar el prstamo.

No obstante, esta situacin plantea varios problemas:

La compra de un bien por un menor implica la consecuencia fiscal de que la ley presume que el dinero con el queel menor compra ese bien ha sido donado por sus padres -salvo que se pruebe que el menor tiene bienes suficientespara la compra- y en consecuencia deber satisfacer, adems del impuesto correspondiente a la compraventa, elImpuesto de Donaciones.

Si el menor figura como dueo de una parte indivisa del bien adquirido, a continuacin ha de hipotecarse ese biena favor de la entidad prestamista que les da el dinero para comprar la vivienda y para hipotecar los bienes de unmenor los padres necesitan la previa autorizacin del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio fiscal.

67 Estoy soltero y me he comprado un piso tras pedir al banco un prstamo hipotecario para poderpagarlo. El piso, por tanto, me pertenece privativamente. Si me casara en gananciales la cuotaque le pagara al banco sera con dinero ganancial, como es lgico. Cmo quedara la situacinjurdica del piso en este caso? Habra algn derecho de la sociedad de gananciales, de miesposa sobre el piso?

Se trata de una situacin tpica de muchas parejas jvenes. En el momento del matrimonio, uno de los dos cnyugestiene ya un piso adquirido y est pagando una hipoteca. Despus de casados, las cuotas del prstamo se van abonarcon dinero ganancial y la cuestin es qu derechos tiene el cnyuge no propietario sobre el piso o respecto del otrocnyuge.

Dado que el piso se ha pagado al contado (el vendedor ha recibido todo el precio y a quien se debe el dinero no es alvendedor, sino a la entidad financiera), lo que hay es un pago de una deuda privativa con dinero ganancial. El piso enningn caso deja de ser privativo por este hecho, ni se convierte en ganancial. Sigue siendo propiedad nica del cnyugecomprador, pero lo cierto es que el cnyuge no propietario tiene un derecho a ser reembolsado por las cantidadesgananciales que haya desembolsado para pagar el prstamo (que a fin de cuentas, "no es suyo"). La nica limitacinque surge es que si dicho piso pasa a constituir la vivienda habitual del matrimonio para realizar actos dispositivos sobreel mismo (venta, hipoteca, etc.) necesita el consentimiento de su cnyuge, consentimiento meramente formal que, aunquenecesario, no desvirta su titularidad privativa.


Es como si el cnyuge propietario fuera "deudor" frente al otro. Esta deuda ser en su caso calculada y abonadacuando se disuelva y liquide la sociedad de gananciales, bien por fallecimiento de uno de los cnyuges, bien porliquidacin en vida, sea por una crisis matrimonial (separacin o divorcio), o por un cambio voluntario del rgimeneconmico del matrimonio (pasando por ejemplo de tener gananciales a regirse por el sistema de separacin de bienes).

68 Queremos comprar una vivienda de proteccin oficial por la que piden 115 800 . Al ser de VPOse tiene que escriturar en 78 000 . Existe la posibilidad de que la vivienda se pueda descalificar?Quin solicita la descalificacin? Aproximadamente a cunto ascenderan los gastos de unadescalificacin? Cunto tiempo podra tardar este trmite? Y si no se pudiera descalificar, sepodra pedir un prstamo al banco por ms valor de lo que se escriture la vivienda y dar el restoen dinero negro?

En efecto, las viviendas de proteccin oficial tienen un precio mximo de venta debido a que se trata de viviendas cuyaconstruccin se promueve por razones sociales, y normalmente con ayudas del Estado. Por ello, nuestras leyes intentanque esas ayudas no sirvan para que el propietario de la vivienda especule y se enriquezca ilegtimamente con ellas, sinopara que se beneficien de las mismas los sucesivos compradores adquiriendo las viviendas a precios sociales. Comprarcon dinero negro no es una solucin, es ilegal y tiene muchsimos inconvenientes para el comprador de vivienda habitual.La alternativa, como usted plantea, es "descalificar' la vivienda como VPO. La descalificacin ha de solicitarla el vendedorantes de la venta, normalmente en la Consejera de Vivienda (o similar) de la correspondiente Comunidad Autnoma yno tiene gastos, salvo en determinados supuestos en los que es posible que el vendedor tenga que devolver ayudasoficiales que hubiera recibido con anterioridad. Depende del caso. Lo mejor es preguntar directamente en el organismodonde se solicita la descalificacin en el que tambin le informarn del plazo.

69 He firmado un contrato de compra de un piso de segunda mano aportando el 15% de la cantidadtotal acordada. Tanto en el mencionado contrato como en la escritura pblica consta que el pisotiene una superficie til de 67 metros cuadrados, pero en el informe de tasacin costa que son56 metros cuadrados tiles. Qu ocurre en este caso? Puedo exigir a la parte vendedora unadisminucin del precio total? En caso de no llegar a un arreglo, tendra derecho a exigir ladevolucin de la cantidad depositada ms otra cantidad igual a la depositada alegando defectoso incumplimiento en el contrato?

Solo en el caso de que la venta se haga a tanto el metro habra derecho a exigir el aumento o la disminucin del preciorespecto a la diferencia de medida, o incluso la resolucin del contrato en ciertos casos. Para exigir la devolucin deldoble de la cantidad entregada, la entrega tendra que haberse pactado con esta finalidad. Lleve toda la documentacina su notario para que se lo confirme a la vista de la misma.

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