valuaciÓn de una empresa constructora de vivienda de ... · y de acuerdo al modelo de sheridan con...

i INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

"MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL"

"VALUACIÓN DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL A TRAVÉS DE SU

POSICIÓN ESTRATÉGICA COMPARATIVA Y SECTORIAL"

TESIS PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN

INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

Miguel Ángel Navarro Pimienta

MATRICULA: 061020

ASESOR:

Dr. Arturo Perlasca Lobato

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA

SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE

SEP N 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DEL 2003

Guadalajara, Jalisco. Julio de 2007

Agradecimientos

A Dios

Dedicatorias

A Erika por su amor, amistad y apoyo. Por ser mi complemento.

A mis Padres por ser ejemplo, guías y amigos.

A Moni, Chuy, Andy y Miki por ser el mejor equipo.

A mis hijos, para que estén orgullosos de su padre.

RESUMEN

La presente investigación trata la problemática que existe ai querer determinar el valor de una empresa o negocio en marcha, ya que los métodos que existen no determinan con precisión el valor, además de la incertidumbre que representa el querer predecir el comportamiento de un negocio por depender de muchos factores climáticos, políticos, sociales, culturales y un sinnúmero de variables tangibles e intangibles que afectan el valor de la empresa y que cada uno de los modelos existentes les otorgan diferente importancia.

El objetivo de esta investigación es determinar el valor de una empresa constructora de vivienda de interés social mediante su posición estratégica, comparativa y sectorial.

Se utilizarán diferentes métodos de valuación de negocios en marcha para determinar la posición del negocio.

Se plantean tres hipótesis basadas en los diferentes métodos que existen y que consideran las variables de manera diferente, otorgándoles su importancia para poder concluir en el valor de una empresa.

El modelo de las 5 fuerzas de Porter se utiliza para determinar el posicionamiento sectorial.

El modelo de Stanford su utiliza determinar el que tan atractivo y que tan competitivo es el panorama para la empresa ya que se hace una valoración de incrementos ó decrementos del comportamiento de las ventas futuras.

El modelo de Sheridan determina la posición estratégica que incide en el valor del negocio.

Estos modelos se aplican a una empresa constructora de vivienda de interés social para asi establecer el valor donde:

V = Activos a valor de mercado (+) (-) Vpn de las ventas a 5 años (+) (-)

El factor de Stanford tomando Flujo de efectio (* Factor de Sheridan = Valor de la Empresa

Activos a valor comercial $ 10,304,895.00 (-) Pasivos $ 4,580,690.00 Sub-Total $5,724,205.00 Vpn de las ventas con tasa del 10% de descuento $ 8,983,718.27 Sumando activos a valor comercial y el valor presente neto afectado por el factor determinado por el modelo de Stanford tenemos...$ 14,707,923.27

Y de acuerdo al modelo de Sheridan con el cual se determino un factor negativo de un 5 % tenemos que el valor de la empresa asciende a $ 13,972,527.10 (Son Trece millones novecientos setenta y dos mil quinientos veintisiete pesos 10/100 M.N.)

Í N D I C E :

Capítulo 1 pág. 1

1.1 Problema de investigación pág. 1

1.2 Justificación pág. 2

1.2.1 Justificación Social pág. 2

1.2.2 Justificación Económica pág. 2

1.3 Alcance pág. 3

1.4 Objetivo Genérico pág. 3

1.5 Objetivos Específicos pág. 3

Capítulo 2: Marco Teórico pág. 4

2.1 Como Valorar una Empresa pág. 5

2.2. Marco Normativo pág. 20

Capítulos: Método pág.28

3.1 Tipo de investigación pág. 28

3.2 Hipótesis pág. 28

3.3 Modelo operacional de las variables pág. 28

3.4 Descripción de las variables pág. 29

3.5 Diseño de la Investigación pág. 34

3.6 Descripción de Métodos pág. 34

Capítulo 4: Realización del avalúo del negocio a través de su posición

estratégica, competitiva y sectorial pág. 36

4.1 Descripción del negocio pág. 36

4.2 Estructura Organizacional pág. 36

4.3 Estado de Posición Financiera pág. 37

4.3.1 Balance pág. 37

4.3.2 Estado de Posición Financiera pág. 40

4.4 Interpretación de estados financieros pág. 40

4.5 Análisis de la capacidad interna

(Fuerzas y Debilidades) pág. 43

4.5.1 Análisis interno, Matriz de Fuerzas y

Debilidades pág. 43

4.5.2 Análisis interno, Matriz de

Oportunidades y Amenazas pág. 43

4.6 Modelo de Porter pág. 44

4.7 Modelo de Stanford pág. 47

4.8 Diagrama de Stanford pág. 49

4.9 Modelo de Sheridan pág. 50

4.10 Método de Good Will pág. 54

4.11 Valor presente neto pág. 56

4.12 Valor de la empresa pág. 56

Conclusiones y Recomendaciones pág. 58

Bibliografía pág. 59

VMUXCIONDl UN XEMPRTSA CONSTRUCTORA DI VIVII ND-X DI INTTRrS S(X.IM ATRAVKSDI SU POSICIÓN I A T R Í X T U . I C A C O M P A R X T I V X Y M J C I O R I \1

VALUACIÓN DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL A TRAVÉS DE SU POSICIÓN ESTRATÉGICA, COMPARATIVA Y SECTORIAL.

CAPITULO 1

1.1 Problema de investigación:

Las metodologías utilizadas para establecer valoraciones sobre un negocio han variado sustancialmente a través del tiempo. La experiencia nos indica que intentar comprar o vender un negocio sin una valuación técnica puede ser muy complicado ya que los métodos de valuación de negocios en marcha son obsoletos, no se toman en cuenta las variables que posicionan al negocio, los métodos tradicionales no garantizan un valor real o un valor justo de negocio.

Cualquier persona que haya adquirido una casa sabe que es recomendable contar con un avalúo antes de completar la operación. El valuar una empresa es una labor mucho mas compleja.

El proceso de valuación de un negocio en marcha no es para nada sencillo. Requiere de la aplicación de distintas técnicas, por lo tanto, requiere, en general, la participación de especialistas en Ciencias Económicas.

Si a las complejidades técnicas que nos presentan los métodos le adicionamos un elemento subjetivo, que siempre existe, nos encontramos frente a un gran escollo que sortear. Por esta razón, cuando hablamos de "valor", lo hacemos bajo el concepto de "valor de referencia".

La realidad nos indica que independientemente del método que utilicemos, de la sencillez o la técnica de valuación que apliquemos, el objetivo básico siempre es el mismo: "un negocio vale por la caja que genera".

Como manifestáramos anteriormente, existen distintas técnicas para mensurar el valor de un negocio. Todas ellas llevan consigo una cuota de subjetivismo.

1

-VAI UACION 1)1- UNA I.MPRl'.SACON.SIRUCIORiV 1)1. VIVILNOA 1)1. [Nn.RI.S .S<X:i.y A TR.WI.S DE SU POSICIÓN I-S CRAI l:C'.ICA COMPARATIVA Y SI.CI'ORI/U-"

1.2 Justificación.

1.2.1 Justificación Social:

Es importante determinar qué método nos aproxima al valor justo de una empresa constructora de vivienda de interés social ya que al determinar el justo valor no se afectan los intereses de la sociedad y se pueden seguir manejando los costos bajos que requiere este tipo de vivienda.

1.2.2 Justificación Económica:

Para establecer el procedimiento que más se aproxime al justo valor de una empresa. Muchas de estas empresas trabajan en todo el país e incluso en el extranjero, por lo cual su valor es muy alto, así que es importante no dar valores "a sentimiento" sino determinarlo con poco margen de error.

2

VUIIVUONDI UN\IMPIU„S\C()NSlRUriOR.\UI VIVIINDM)! im i Rl S SOUU \ IR . \V l i l ) i SU POSICIÓN l-MKAll C.lt \ tOMPSRATIVA Y M CIORI M

1.3 Alcance:

Local en la zona metropolitana de Guadalajara.

1.4 Objetivo Genérico:

Realizar la valuación de un negocio a través de su posición estratégica comparativa y sectorial.

1.5 Objetivos Específicos:

• Analizar la problemática de la obsolescencia de los métodos. • Ilustrar los métodos de posición estratégica competitiva y sectorial. • Proponer el método de valuación de negocios a través de su

posición sectorial. • Valuar una constructora de casas de interés social.

3

•VAI IMUONDI UNAlMPRKSVtONSrRUCIORADI V IV I INUMM IN l l RI.S SOU \1 A rRAVI.S 1)1 SU I-OSKION U\TK.\rijCilLACOMPVR \T1VA Y SI CIORI M

CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO

INTRODUCCIÓN

Para valorar una compañía es necesario combinar los conocimientos de ingeniería financiera, contabilidad, administración de negocios, economía, derecho y otras profesiones.

Valorar económicamente una empresa es proyectar los flujos de caja futuros para determinar la generación de efectivo y dar a conocer al inversionista la recuperación de su capital.

La valoración de una sociedad que se plantea en numerosas ocasiones, requiere la aplicación de métodos de valoración que normalmente contemplan los siguientes conceptos:

El valor sustancial de la empresa El fondo de comercio (Good-Will)

El valor sustancial viene determinado por la diferencia entre el activo real de la empresa y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoración de precios de mercado.

El concepto fondo de comercio surge de la consideración de la empresa como "negocio en marcha" y por tanto de su capacidad de generar beneficios futuros.

Tanto las cifras utilizadas para el cálculo del valor sustancial como del fondo de comercio, requieren un estudio preliminar, realizado de acuerdo con unos criterios específicos, que garanticen la fiabilidad de la información que se va a utilizar en el método específico de valoración que se establezca.

El Good-Will traduce "clientela o buen nombre", los clientes se dirigen voluntariamente a este establecimiento debido a la calidad del servicio prestado y a su reputación. Es el factor específico de un negocio que ha sabido labrarse un nombre, un puesto, una clientela y una red de relaciones corresponsales de toda clase, sin que tales elementos puedan materializarse. Al Good-Will de los clientes se agrega el favor o confianza de los proveedores, empleados y el conjunto de quienes mantienen relaciones con el establecimiento.

4

"VAIUAUONIX UNU-MPKlJiALONVrRUClORAIM VIVUNDMJI IN"n RI.S S(X.I»\I \TR.\V1_SIJI SU POSICIÓN l iTK. \ [K. IC \ COMP/XKAl IV \ Y SI ClORI \ l

2.1 Como Valorar una Empresa

¿Para qué Valorar una Empresa?

Para tomar decisiones de...:

Adquisiciones o ventas de empresas Fusiones Establecimiento de acuerdos de compraventa Capitalización de una empresa Valoración de activos intangibles (fondo de comercio) Obtención de líneas de financiación Valoraciones patrimoniales Valoraciones fiscales Compraventa de acciones Herencias Confirmación de otras valorizaciones. "Segunda opinión" Valoración de paquetes accionariales minoritarios Suspensiones de pagos.

La valoración de una empresa puede ayudar a responder preguntas tales como:

Cuánto vale mi negocio ? Cuál ha sido la rentabilidad sobre la inversión de mi negocio ? Qué se puede hacer para mejorar esta rentabilidad y crear riqueza ?

CUANTO VALE MI EMPRESA O NEGOCIO ?

En el mundo de los negocios existe una pregunta muy importante cuya respuesta genera toda clase de opiniones porque involucra una serie de factores internos y externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos, laborales, legales, de mercado y es " CUANTO VALE MI EMPRESA ?".

El valor comercial de un negocio debe determinar en cualquier situación pero se hace indispensable en ciertos casos como ingreso o retiro de socios de entidades no inscritas en la bolsa de valores y en general, en transacciones de compraventa: en la evaluación de la gestión de la administración cuando el objetivo básico de los propietarios es maximizar el valor que la empresa tiene para ellos; en el análisis e interpretación de la situación financiera del negocio y cuando se analiza el esfuerzo al emprender un negocio una empresa.

5

"VALUACIÓN Di; UNA l-MPRKSA CONSTRUCTORA UK VIVIKNUA W. ¡NTIiRKS SOOM. A TRAVÉS Mi SU POSICIÓN ESTRATUGICA COMP,\RATIVA Y SECTOKIAI."

Para darle el valor a un negocio se puede recurrir a elementos cuantitativos y cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables como son el balance general, estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información contable tiene como característica el agrupar cuentas cuya cifra son una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto la cantidad que arroja como resultado no puede ser el valor comercial de la empresa.

Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad cuanto vale un negocio, como se puede determinar ? Un negocio vale por su capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will) adicionalmente de lo que posee en un momento determinado, es decir, un negocio vale por sus activos netos mas el valor presente de sus beneficios futuros.

El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa es el siguiente:

VALOR DEL ACTIVO NETO:

Consiste en encontrar el valor comercial de los activos saneados y restarle el valor de los pasivos ajustados.

Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas teniendo presente estas observaciones:

CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar la valuación.

INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado al momento de la valuación, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las acciones o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un análisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos.

CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos y con base en la calidad de cada una de ellas protegerlas según el grado de garantía que se tenga sobre las mismas.

INVENTARIOS: Se debe dividir en materia primas, producto en proceso y producto terminado y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en el estado en que se encuentran. El método de valoración de inventarios (PEPS, UEPS, Promedio Ponderado) y la provisión para inventarios que aparece en el balance general carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede ser un trabajo muy dispendioso por la cantidad de artículos y la posible exclusividad de ellos en el mercado.

6

V \ l U t t l O N D I UN\EMl-RJ„S\C()NSTRUCIOR.\l)l VIVUNUVDI INTIl RI.S S()C1 W \ rKAVI.S 1)1 SU POSICIÓN l-STRAT! CICA LOMPMCAl I V \ Y SIX IORIAI

ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se debe consultar a avaluadores expertos que determinan su valor independientemente de que estén incorporados a un negocio especifico. En este rubro se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en el mercado pero que es vital para el funcionamiento del negocio.

VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación del valor comercial de los activos.

Respecto a los pasivos ajustados se debe hacer un análisis de los vencimientos de cada uno de ellos para determinar el plazo promedio de vencimiento que servirá como aspecto cualitativo en la determinación del valor comercial del negocio. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes que no estén incorporados en el balance general y legalizar un documento con los antiguos propietarios en el cual se comprometan a hacerse cargo de aquellos pasivos generados en periodos anteriores y que se presenten luego de concluido el periodo de venta.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL GOOD-WILL

Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el numero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.

7

V \ l UV-IONDF UNWMPRlSMONSntUClOKAIX VIVIINUVOI INl l Rl.S SOU U \ TR.WI S 1)1 SU l-OSItlON I S IRAIU.IC \COMP\K \ I I V \ Y SI C lOKIVI

ESQUEMA DEL FLUJO DE CAJA

COMPAÑÍA X FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO

Ingresos por ventas - Costos variables

Margen de Contribución - Costos Fijos - Depreciación

Utilidad antes de impuestos - Impuestos

Utilidad después de impuestos + Depreciación

MMM (MMM)

MMM (MMM)

(MMM)

MMM (MMM)

MMM MMM

Flujo de caja MMM

Como puede observarse el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al estado de resultados pero difieren en que el primero es con base en EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACIÓN; El estado de resultados incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.

Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este genere beneficios en efectivo que sean independientes del grado de endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no acreencias no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

VA! U XtlON [)I UN\FJHPRI_S\C()NSrRUaOR.V1)l V1VII NI) V l)F 1NTI RI.S S(X:I U ATRAVUS IX SU POSICIÓN I-SIK \ r i (.IC \ ( O M P \ K M IV \ Y SI t lORI \ l

EJERCICIO PRACTICO PARA CALCULAR EL VALOR COMERCIAL DE UN NEGOCIO.

Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para proyectar durante cinco (5) años la situación financiera de la compañía LUFY LTDA.

ACTIVOS

Caja Cuentas por Cobrar Provisión de Cartera Cuentas por Cobrar Inventarios Protección Inventarios Inventarios

Propiedades Planta Depreciación Planta Planta Neto

Equipo Depreciación Equipo Equipo Neto Valorizaciones TOTAL ACTIVO

Cuentas de Orden

VALO REN LIBR OS

100 80

(20)

60

300 (50)

250

600 400 (400)

0

250 (150)

100 100 1,210

500

VALOR COMER CIAL

100

"50

"400

1000

500

~200 0 2,250

0

PASIVOS

Cuentas por Pagar

Pasivos Laborales

Deuda a Largo Plazo

TOTAL PASIVO

PATRIMONIO Capital Utilidades Retenidas

Superávit por Valoración

TOTAL PATRIMONIO

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

Cuentas de orden por Contra

VAL OR EN LIBR OS

300

200

400

900

200 10

100

310

1,12 10

500

VALOR COMER CIAL

300

200

400

900

1,350

= 2,250

0

9

V \ l l A U O N D I UNMMPRF S\CONSrRUCr<)R.VI)l V IV I INUMX INTl Kl.S S(K 1 \1 \ T l t , \V r .Sm SU POSICIÓN 1-STR.M 1 (,IC \ COMÍ" VR M IV VYMXTOKIU

COMPAÑÍA L U F Y LTDA.

ESTADO DE RESULTADOS Enero 01 a Diciembre 31 de 1

Ingresos por ventas - Costos Variables

Margen de Contribución - Costos Fijos

Utilidad Antes de Intereses e Impuestos - Intereses

Utilidad Antes de Impuestos - Impuestos (30%)

Utilidad Neta - Reparto de Utilidades

Utilidades Retenidas

INFORMACIÓN ADICIONAL

Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5 años.

9XX

2,000 (1,100)

900 (400) (Incluye $20 de

Depreciación) 500

(350)

150 (45)

105 (95)

10

10

V U U V - I O N I H UNMMI 'K I .SVtONSlRUt lOR.M) ! VIVIINDVIJl IN l lR I .SS ÍK IM MICWI .SDI SU POMCKJN IJ>TR.\11 GIL \ COMP \RA1IV \ Y SI CTORl U

COMPAÑÍA LUFY LTDA. FLUJO DE CAJA PROYECTADO

1992 2,310

(1,375)

935

(495)

440

(132)

308

20

328

1993 3,062.50

(1,718.75

) 1,343.75

(613.75)

730

(219)

511

20

531

1994 3,828.12

(2,148.44

) 1,679.68

(762.19) 917.49

(275.25) 642.24

20

662.24

1995 4,785.15

(2,685.55)

2,099.60

(947.73)

1,151.87

(345.56)

806.31

20

826.31

1996 5,981.44

(3,356.94)

2,624.50

(1,179.67)

1,444.83

(436.45) 1,011.38

20

1,011.38

Ingresos por Ventas (1)

Costos Variables (2)

Margen de Contribución

Costos Fijos (3)

Utilidad Antes de Impuestos Impuestos (30%)

Utilidad Después de Impuestos Más Depreciación

FLUJO DE CAJA

GOOD-WILL

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VP(1+i)n de donde VP = VF/(1+i)n

328 + 531 + 662.24 +826.31 + 1,011.38

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 = $1,365.72

(1.32)5

NOTAS:

(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310

Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50

(2) Para el año uno los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375

Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75

(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495

Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75

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V U UW-IONDI UNMMI 'R ISVtONSlRUClORXDI VIVII NIU IX IHIl Rl -S S(K I M MR.\V1.S[)1 SU POSICIÓN I.S IH.M1 ( .ItALOMPVR \TIV \ Y S l £ TORI \1

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía LUFY LTDA. es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos, económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

CONTABILIZACIÓN DEL GOOD-WILL ?

Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:

1605 CRÉDITO MERCANTIL 3215 CRÉDITO MERCANTIL

16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).

Para el ejercicio desarrollado sería:

1605 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72 3215 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72

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V U I M U O N D I UN\1MPRIS\U>NMRUCIOKAI> l V IVNNDM)! [ISTM RF S S( X_ [ \ l A1R.\V[.SI)I SU POSILION I.STR.VTI OK. \ ( .OMP VRMIV \ Y SI CIORI \ l

ESTUDIO DE LA UNIVERSIDAD DE ANTIOQUIA

En 1987, el Centro de Investigación y Consuitorías Administrativas de la U de A. recolectó información en junio y julio de ese año, entrevistando a ejecutivos financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos, Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y Hoteles, Construcción, Alimentos bebidas y tabacos, etc.

En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a continuación y en dicho orden de inclinación por parte de los ejecutivos financieros.

EL OBJETIVO FINANCIERO: Maximizar las utilidades; Garantizar la supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y maximizar la rentabilidad del patrimonio.

JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad, Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y Exportación

FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD: Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y participación; Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.

CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.

CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES RELACIONADOS CON LA EMPRESA Control general Expectativas Capital Informes gerenciales Actividad económica y sector industrial Imagen de la empresa Aspectos laborales Calidad de la administración, honestidad, imagen Historia de la empresa Recursos humanos y tecnológicos

RELACIONADOS CON LA GESTIÓN FINANCIERA Solidez Rentabilidad Utilidades

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"VA! UACION 1)1 UNAIMPR]..S\CONSIRUCTORAD1 VIVHNDMM INII Rl SSOCIM ATRWl-SIM SU POSILION I.SlTi/Vll C.IC \ COMPAR M [V \ Y SI tTXlRI/M

Utilidades por acción Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos Relación dividendos/precios Liquidez Nivel de endeudamiento Costos financieros Perspectivas de la valorización Valor de los activos Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco Política de dividendos Valor de la compañía Valor comercial

RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA Sector al que pertenece Calidad de los productos Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación

RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES Información disponible Especulación Competencia de otros valores Oferta y demanda Oportunidades de inversión Concentración de la propiedad accionaria Transparencia del mercado

RELACIONADOS CON POLÍTICAS GUBERNAMENTALES Impuestos Incentivos Fiscales Política económica

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VVI IVUONDI U N U M m S A C O N M K U C T O R U ) ! VIVII NI) M)l INTI RI.S SOOIAI A T R A V U U SU POSICIÓN I.MRA1I ( .It \LOMP\KAI IVA Y SIXIORI \l

TEORÍA AL RESPECTO

El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de rendimiento sobre la inversión, el pago de dividendos, el costo de capital, la estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo condicionan elementos externos como el producto, los factores de producción y los mercados financieros.

TEORÍA DE LA VALUACIÓN DE VALORES

El estudio sobre la valuación de los precios de las acciones es fundamental para entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa en una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y adquisiciones.

Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo

MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en términos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.

MODELO CULITATIVO: Se basa en patrones históricos de relaciones previo-volumen y en la sicología del mercado, tienen cuenta las circunstancias políticas, económicas, nacionales e internacionales. A veces este método sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de los precios calculados en el modelo cuantitativo.

ENFOQUES METODOLÓGICOS:

Existen tres enfoques metodológicos:

1. TÉCNICO (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de la oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.

Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si presentan el siguiente comportamiento:

La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.

2. FUNDAMENTALISTA (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a

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V U U «.ION 1)1 UNMMPRISXCONMRUCIOKAIX VIVI1 NU V l>l Itfn RF-S V K I U \ IKAVLMX SU POSICIÓN I.STRA1I (.IC A COMI'AR MIV \ Y SI CTOR1 \1

los valores que ciertas variables presentarán en períodos futuros. Posee los siguientes modelos:

Modelo de Dividendos Modelo de Valuación de Utilidades Modelo de Flujo de Efectivo descontado Modelo de Inversión-Oportunidad Modelo de Costo de Capital

MODELO DE DIVIDENDOS GORDON Y SHAPIRO El valor presente del mercado de un valor es la suma de las corriente de dividendos esperada de el valor.

P = (1+b)rA / K - r b

A es el total de activos de la empresa 1 - b es la tasa de distribución r es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento b es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente. K es la tasa de descuento del mercado

P = D / K - g de donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los dividendos.

Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a la siguientes conclusiones:

Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de dividendos 15%:

P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por acción en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica que las acciones están actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.

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V \1 U \U<>N DI UNMMPR1 SVCONSIRUt I<)K.\IM V IVMNDM» IN"1I RF.S SOU \l MR. \VI .S I ) I SU POSK- IONl i lKMI (iK. X tOMPVR M I V \ Y SFCTORIM

MODELO DE VALUACIÓN DE UTILIDADES El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las utilidades futuras.

Pt= Et-lt / (1+K)t

Pt es el precio de mercado de la acción en el período T Et Son las ganancias por acción ene I período T It es la inversión por acción en el período T K es la tasa de descuento del mercado

Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el inversionista atribuye a la compañía es del 12%

P = 8 - 5 / ( 1 +0.12)t = 3 / 0.12 = $25 "a perpetuidad"

Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por acción es entre $16 a $20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía continuará con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento sobre inversión del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando gane un mínimo del 11%.

P = El-II + E2-I2 + P2 (1+k) (1+k)2 (1+k)2

P = 8-6/1.11 +9-7/(1.11)2 + 18/(1.11)2 =1.80+1.62+14.61 =18.03

El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100 acciones.

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VUUACIONDI UNUMPRISACONSIRUCTORADE VIVIFNDXDI INril Rl.S .SOU \1 AIR.WF„SI)I SU POSIUON I -Yn tU I C.IC \a)MI ' ,VR MIV \ Y Si CIORIAI

MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO (BODENHORN)

Iguala el capital contable de una empresa como el valor presente de todos los flujos futuros de efectivo entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de efectivo se materializan en forma de dividendos, recompras de aciones o ventas adicionales de acciones entre los accionistas. El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza esperada del accionista al final del período y la riqueza real del accionista al final del período.

W1 = CF1 + P1

W1 Riqueza real CF1 Flujo de efectivo real durante el período 1 P1 precio real de mercado de la acción al final del período 1

P= CFi/(1+K)i

P es la inversión inicial CFi es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo K es la tasa de descuento del mercado

(W1)= CFi/(1+k)i-1

(W!) es la riqueza esperada CFi y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.

MODELO DEL ENFOQUE DE INVERSIÓN-OPORTUNIDAD (SOLOMON) El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores descontados: P = VI + V2 de donde P es el valor de mercado de las acciones de la empresa.

El valor presente de las utilidades constantes de los activos actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad V1

El valor presente de las utilidades provenientes de todas las oportunidades futuras de inversión emprendidas por la empresa V2

DEL CAMINO ALEATORIO (Cuantitativo) Los cambios en los precios no pueden pronosticarse a partir de la información histórica o actual. Parte de dos supuestos:

Los cambio sucesivos en el precio son independientes y Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad

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VAIUUIONIX UN\I.MI'RlS\eONSTRUCIORAI>l VIVÍ] NUA IX I m T R l > S ( K I \ l A l RAVL.S IM SU POSK.ION I.SIR-MUrlC \ tOMPAR \TIVA Y SI CTOKIAI

El primer supuesto habla de que la información disponible en un período no puede emplearse para predecir cambios en los precios en períodos subsecuentes.

El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad sean estacionario a lo largo del tiempo.

Desde el punto de vista de la economía financiera, la distinción entre una pequeña, mediana y gran empresa, no radica en su tamaño ni en su numero de trabajadores, sino en su pertenencia o no al mercado de capitales.

La valoración de una empresa debe hacerse considerando que la vida de la empresa es ilimitada, siendo imprescindible por tanto sumar al valor actual de las rentas estimadas el valor de continuación.

Es muy probable que el mismo negocio tenga valores diferentes para personas distintas, sin que esto implique error por parte de alguno, normalmente se obtienen rangos de precios, pero se debe tratar que sean estrechos.

Los factores que se tienen en cuenta para determinar el Good-Will fuera de los beneficios futuros pueden ser todos los bienes incorporales como propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos, marcas de fábrica, patentes, propiedad literaria y artística, la generación de utilidades, optima posición en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o servicio, el trato a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencia! se logre crear en el sector financiero.

Para tener una buena aproximación del valor, se requiere disponer de información suficiente y cierta, y un conocimiento del sector o sectores en que interviene.

La valoración de un negocio se compone de dos elementos: La deuda y el capital propio. V = D + C, de donde D es el valor de mercado de la deuda y C es el valor de mercado del capital propio.

La mezcla de conocimientos de diversas profesiones, está afectada por aspectos subjetivos como por ejemplo la interpretación del RIESGO, por tanto, los resultados pueden ser diversos para cada persona, y esto no implica que sea un error.

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V.M UAt lONI» UNM MI'Rl SACONSIRUC l<)R.\ 1)1 VIVIINDM» INTI RIJi SOCIAl A1R,WI.SI)I SU POSICIÓN F.STRA rijOICA COMPARATIVA Y SI CTORIA1

2.2. Marco Normativo

México. D.F., a 14 de febrero de 2000.

CIRCULAR Núm. 1462

ASUNTO: AVALÚOS BANCARIOS.- Se d a n a conocer disposiciones de ca rác te r general p a r a la p res tac ión del servicio de avalúos .

A LAS INSTITUCIONES DE CRÉDITO:

La Comisión Nacional Bancar ia y de Valores con fundamento en los a r t ículos 77 , 97 y 99 de la Ley de Ins t i tuc iones de Crédito, 4 , fracciones V, IX, XXXVI y XXXVII, 16, fracción I y 19 de la Ley de la Comisión Nacional Bancar ia y de Valores y

C O N S I D E R A N D O

Que el a r t ículo 46 , fracción XXII de la Ley de Ins t i tuciones de Crédito faculta a e s a s ins t i tuciones p a r a que se enca rguen de h ace r avalúos que t e nd r án la m i sma fuerza p robator ia que las leyes a s ignan a los h echos por corredor público o perito;

Que la p ropia Ley de Ins t i tuciones de Crédito es tablece en s u ar t ículo 4 8 , en t re o t ros aspectos , que l as caracter ís t icas de los servicios que real icen l a s menc ionadas ins t i tuc iones se su j e t a rán a lo d i spues to por la Ley del Banco de México;

Que el Banco de México med ian te Circular-Telefax 1 2 / 2000 , h a decidido derogar a par t i r de e s ta fecha el n ume ra l M.33.1 de s u Circular 2 0 1 9 / 9 5 relativo a va luadores , de tal forma que ya no es necesar io que l as ins t i tuc iones de crédito con t ra t en los servicios de p e r sonas que se e n cuen t r en inscr i tas en el registro a cargo de la Comisión Nacional Bancar ia y de Valores;

Que e s fundamenta l que e s a s ins t i tuc iones cuen t en con manua l e s que con tengan p rác t icas y p rocedimientos , as í como criterios técnicos que coadyuven a que los ava lúos que realicen e s tén e s tandar izados , se a peguen a principios va lúa torios que s e an aceptables en los ámbi tos nac iona l e in ternacional y generen u n mayor nivel ético y de competenc ia en protección de los u sua r i o s de ta les servicios;

Que r e su l t a impor tan te que c ada ins t i tución de crédito t enga u n p ad rón de va luadores p a r a la p res tac ión del servicio de ava lúos , c uya in tegración r e sponda a u n riguroso procedimiento de selección que es té b a s ado en a l tos r equer imientos técnicos y éticos, as í como controles que

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VAIU\CI(>NI)I UNAIMPKISMONMRUCIORAm VIV[INI)\I)1 IN"!! Rl.S SOtI \1 M R W l . S D I SU POSICKIN l.SIR Ml C.IC \ tOMPVR XTIV \ Y SIX.TOKI \1

permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y

Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con valores de referencia de los diferentes avalúos que llevan a cabo, a fin de contar con mayores y mejores elementos objetivos para el ejercicio de la actividad valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general:

PRIMERA.- Las instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán a los "Lincamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de valuación, previstos en esta Circular.

SEGUNDA.- Los Lincamientos Generales para la Valuación Bancaria que se anexan a la presente Circular, se encuentran divididos en los apartados que a continuación se indican:

A. Prácticas y Procedimientos.

B. Inmuebles.

C. Maquinaria y equipo.

D. Agropecuarios.

TERCERA.- Las políticas relativas a la prestación del servicio de avalúos deberán ser aprobadas por el consejo de administración o consejo directivo, según corresponda, de las instituciones de crédito.

CUARTA.- Las instituciones deberán tener manuales de valuación que cumplan con lo señalado en los Lincamientos Generales para la Valuación Bancaria y que contengan las políticas a que alude la disposición anterior; las prácticas y procedimientos para la elaboración, revisión y certificación de los avalúos e integración de su padrón de valuadores, así como criterios técnicos por especialidad. En los citados manuales, las instituciones incluirán un glosario con los términos que utilicen en la realización de sus dictámenes valúa torios, así como las medidas correctivas que aplicarán a los valuadores en caso de irregularidades en el desempeño de su actividad valuatoria bancaria.

QUINTA.- Las instituciones proporcionarán a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores los manuales a que se refiere la disposición anterior, así como las modificaciones que pretendan efectuar a dichos

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VM U XL KIN Ml UN M MIMU.SA CONST KUCIORA III VIVI1NI)M)I INI 1 Rl .S SOC HI AIR.WI.S1)I SU POSICIÓN I.SITtMl (,IL \ tOMP VR \ l 1\ \ Y SI (. IORI VI

manuales, cuando menos con quince días hábiles de anticipación a la fecha en que inicien su aplicación.

La Comisión tendrá la facultad de veto respecto de los manuales y sus modificaciones, dentro de un plazo de quince días hábiles, contado a partir de la fecha de su recepción.

SEXTA.- Las instituciones deberán contar con una unidad administrativa responsable de los avalúos que esté técnicamente capacitada para ello, la cual deberá ser independiente en la formulación de sus dictámenes, de las unidades de crédito, de recuperación de crédito, de comercialización y demás unidades de negocios.

SÉPTIMA.- Cada institución de crédito tendrá un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas al padrón.

Los movimientos de altas y bajas en el citado padrón, así como la aplicación de medidas correctivas a los valuadores, deberán ser hechos del conocimiento de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha en que se realicen o apliquen, según corresponda.

OCTAVA.- El valor de los bienes se determinará con independencia del propósito por el que se solicite el avalúo, observando en todo caso, los enfoques de valuación previstos en los Lincamientos Generales para la Valuación Bancaria.

NOVENA.- Los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institución para tal efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.

DÉCIMA.- Las instituciones organizarán un registro con los valores de referencia obtenidos en los diferentes avalúos que practiquen, distinguiendo los relativos a inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios.

Las instituciones proporcionarán semestralmente a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la información contenida en los

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•V VI U VCION Ul UN \ I MIKI-SACONST RUCTORA DT VIVII N[)A Ul INTI RI.S SOLIAI \ 1 KjWIS DI SU POSICIÓN l-STK\T1 MCA COMP\R \ 1IV \ Y SI C IORI \l

registros a que se refiere el párrafo anterior, dentro de los primeros diez días hábiles de los meses de enero y julio.

DECIMA PRIMERA.- Las instituciones deberán conservar la información relativa a los avalúos que hagan por un plazo de cinco años, contado a partir de la fecha de su realización, de forma tal que permita su fácil identificación, localización y consulta.

DECIMA SEGUNDA.- Las instituciones serán responsables de la calidad moral y profesional de las personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se practiquen y formulen de conformidad con lo dispuesto en la presente Circular y demás disposiciones de carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como de su razonabilidad.

DECIMA TERCERA.- Los manuales de valuación y la información a que se refieren las disposiciones Quinta, Séptima y Décima anteriores, deberán entregarse en la Dirección General Técnica, sita en Insurgentes Sur 1971, Conjunto Plaza Inn, Torre Sur, Piso 5, Colonia Guadalupe Inn, de esta Ciudad.

TRANSITORIAS

PRIMERA.- La presente Circular entrará en vigor el Io de julio de 2000, salvo lo exceptuado en la disposición Segunda Transitoria y las disposiciones Tercera y Cuarta Transitorias que tendrán efectos a la fecha de esta Circular.

SEGUNDA.- A la entrada en vigor de la presente Circular se dejan sin efecto las Circulares 1201 y 1202, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de marzo de 1994, con excepción de lo establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se derogan a partir de la fecha de esta Circular.

TERCERA.- Las instituciones de crédito continuarán prestando el servicio de avalúos hasta la fecha de entrada en vigor de la presente

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VAl UACIONDI UNMMI'RISVC'ONSIRUCIOR-VDI VIVILNUA W INTI.RI.S SOCIAI ATR.WI.SIX SU POSICIÓN K.STR.MI GICACOMPVRAMVA Y SI ClORI M '

Circular, únicamente con personas que al 13 de febrero de 2000 contaban con registro de perito valuador bancario vigente.

En todo caso, los avalúos deberán elaborarse en papel membretado de la institución y contener el sello de la misma, así como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institución para tal efecto, con mención del puesto que desempeña y su clave, como del valuador.

Asimismo, las instituciones seguirán siendo responsables de la calidad moral y profesional de las personas físicas que contraten para la prestación del servicio de avalúos, de que éstos últimos se practiquen y formulen de conformidad con las disposiciones de carácter legal y administrativo que les sean aplicables, así como de su razonabilidad.

Las instituciones entregarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima Tercera, la relación de valuadores con que a la segunda fecha a que se refiere el primer párrafo de esta disposición prestaban el servicio de avalúos, a más tardar el 21 de febrero del presente año.

CUARTA.- Las instituciones contarán con un plazo que vencerá el 15 de marzo de 2000, para presentar a la citada Dirección General Técnica, un plan de implementación para ajustarse a lo dispuesto en esta Circular.

QUINTA.- A la entrada en vigor de la presente Circular, las instituciones deberán incorporar en sus padrones a aquellos valuadores respecto de los cuales al amparo de la Circular 1201, hayan solicitado sus registros ya sea provisional, definitivo o la renovación de este último y dichos registros se encontraban vigentes a la fecha mencionada en segundo lugar en el primer párrafo de la disposición Tercera Transitoria de esta Circular.

Asimismo, las instituciones podrán incorporar en sus padrones a valuadores respecto de los cuales no hayan solicitado los citados registros, siempre que estos últimos estuviesen vigentes a la fecha a que se refiere el párrafo anterior y sin que para ello, sea necesario llevar a cabo los procedimientos establecidos en los Lincamientos Generales para la Valuación Bancaria, así como en sus manuales de valuación.

Las instituciones proporcionarán a la unidad administrativa señalada en la disposición Décima Tercera, el padrón de valuadores a que se refiere esta disposición, a más tardar el 5 de julio del presente año.

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V M U XCION l>l UNUMPKl S UONMRUO IORA M VIV1INUADI IKII RLS SOC'I \1 A I R. W l -S I >1 SU POSICIÓN LSTRAl i r J C A COMPARA! [V \ Y SI CTORI M

SEXTA.- Las consultas relacionadas con los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria, deberán plantearse a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores por conducto de la Asociación de Banqueros de México, A.C.

A t e n t a m e n t e ,

COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES

Eduardo Fernández García Presidente

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V M U U J O N D I UNUMPKISMONMRULIORAI : ) ! VIVIINDXDF ¡Hi I Kl S S( )C I M M R . W I S I ) I SV POSICIÓN I.STR.MP C.IC VCOMPXK \1 IV \ Y SI tTORI VI

NORMAS PROFESIONALES DE

VALUACIÓN

Normas Profesionales de Valuación

© 2006 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

Comisión de Normas Normas Profesionales de Valuación

C O N T E N I D O

Nota Preliminar Prefacio

PRINCIPIOS GENERALES Norma I - Aplicación de las Normas Profesionales

EL VALUADOR PROFESIONAL Norma II - Definición de Valuador Profesional

BASES DE VALUACIÓN Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuación Norma IV - Costo de Reposición Depreciado como Base de Valuación Norma V - Información Sobre los Derechos de Propiedad Norma VI - Determinación de la Depreciación Norma Vil - Cálculo del Área y Volumen de los Edificios

INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoración de la Propiedad Norma IX - Valuación de Inmuebles Ubicados en el Extranjero

VALUACIÓN PARA FINES ESPECIALES Norma X - Valuación de Inmuebles para fines de Garantía de Préstamo

PLANTA Y MAQUINARIA Norma XI - Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble Norma XII - Valuación de Planta y Maquinaria

EL INFORME DE VALUACIÓN Norma XIII - Contenido del Informe de Valuación Norma XIV - Actualización de Valuaciones

BIENES RURALES Norma XV - Valuación de Bienes Rurales.

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V U U X U O N W UN \ LMI'RLS \ CONSTRUC FUR/X IK V IVDNDMH [N i l Rl S SOCl VI \ PRAVI-S DI SU l-OSICION 1 MUAI IGIC \C( )M] ' \R \ I I V \ Y SI C lORI \1

Es la dirección en intranet de la empresa Quick Value, la cual emplea dos métodos para valoración de empresas:

SISTEMA CIEGO SISTEMA TRADICONAL

El sistema ciego sin necesidad de mención expresa de la empresa. Requieren en este caso: Estados financieros de los últimos tres años (Balance y Estado de Resultados) Presupuestos y planes de inversión Descripción del sector, empresa y productos Tiempo de Respuesta: 48 horas.

El sistema tradicional es la información personalizada de la empresa.

Se estudian aquí los propósitos de la valoración y el uso que se pretenda dar a la misma. En este caso las circunstancias de cada situación determinaran el nivel de la información requerida y el tipo de informe necesario.

El informe de valoración incluirá la definición de la valoración, un análisis económico y financiero, una explicación de los métodos de valoración mas apropiados y una conciliación entre la estimación de valor y su conclusión acerca del valor.

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V M U A t l O N D I U N U MPKI SA CONST RUCTORA Dh VIVI1 NUM)I INTt Rl.S S<X1 M A TRAVI.S 1)1 SUPOSICIÓN E-SmXTljtilt \COMP\KAriVA Y SI t l ( ) R I U '

CAPITULO 3 MÉTODO

3.1 Tipo de investigación:

Método Descriptivo: es aquel que determina y mide las variables del valor de un negocio, a través de su posición estratégica, comparativa y sectorial y con base en ello establece una propuesta.

3.2 Hipótesis.

• H I : El negocio de construcción de casas de Interés Social agrega valor a través del Modelo de Porten

• H2: El negocio de construcción de casas de Interés Social agrega valor a través del Modelo de Standford.

• H3: El negocio de construcción de casas de Interés Social agrega valor a través del Modelo de Sheridan.

3.3 Modelo operacional de las variables.

Modelo de Porter XI

Modelo de Standford X2

Modelo de Sheridan X3

El negocio de construcción de casas de interés social agrega valor Yl

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V U U X U O N Ü I U N U M I ' R I S U O N S I R U t r O R V D I VIVHNDMJI Itm R l> SOU U XTKAVI.SM SU IllSICION l-STRATU.K-A tOMPXRXTIV X Y SI CIORI M

3.4 Descripción de las variables.

Construcción de Casas de Interés Social:

Es el proceso que comprende desde el análisis de los planos, los presupuestos, comparativas de precios de materiales, elaboración de la obra constructiva, proceso de albañilería, acabados, detallado, entrega, finiquitos, etc.

El contrato a precio alzado se realiza acordando un monto conveniente para ambas partes (contratante y contratista) en el cual el contratista se compromete a realizar una obra especificada en planos y con especificaciones lo mas detalladas posible, además de acordar un plazo de tiempo para concluir la obra.

Método GOOD-WILL

Para darle el valor a un negocio se puede recurrir a elementos cuantitativos y cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables como son el balance general, estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información contable tiene como característica el agrupar cuentas cuyas cifras son una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto la cantidad que arroja como resultado no puede ser el valor comercial de la empresa.

Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad cuanto vale un negocio, ¿como se puede determinar? Un negocio vale por su capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will) adicionalmente de lo que posee en un momento determinado, es decir, un negocio vale por sus activos netos mas el valor presente de sus beneficios futuros.

GOOD-WILL

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF= VP (1+i)n de donde VP= VF/(1+i)n

328 + 531 + 662.24 +826.31 +1011.38 = $1,365.72

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5

Función Excel =VNA (Tasa, celda 1 :Celda n)

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía. Es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que

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V U UVJONUI U N M M P K I S X C O N M R U U O k A l l l V[V1INI)\1)I INI l KI.S S(X.I \ I S1R.\VI.SI)I SU KISICION 1 SIX-VIK.It MOMl 'VR VIIV \ Y SI CTORIU

afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgo de cambios políticos, económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor fina! de ios bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

El Modelo de Porter:

Un enfoque muy popular para la planificación de la estrategia corporativa ha sido el propuesto en 1980 por Michael E. Porter en su libro Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors.

El punto de vista de Porter es que existen cinco fuerzas que determinan las consecuencias de rentabilidad a largo plazo de un mercado o de algún segmento de éste. La idea es que la corporación debe evaluar sus objetivos y recursos frente a éstas cinco fuerzas que rigen la competencia industrial: 1.- Amenaza de entrada de nuevos competidores

El mercado o el segmento no es atractivo dependiendo de si las barreras de entrada son fáciles o no de franquear por nuevos participantes que puedan llegar con nuevos recursos y capacidades para apoderarse de una porción del mercado.

2.- La rivalidad que existe entre los competidores Para un corporación será más difícil competir en un mercado o en uno de sus segmentos donde los competidores estén muy bien posicionados, sean muy numerosos y los costos fijos sean altos, pues constantemente estará enfrentada a guerras de precios, campañas publicitarias agresivas, promociones y entrada de nuevos productos.

3.- Poder de negociación de los proveedores Un mercado o segmento del mercado no será atractivo cuando los proveedores estén muy bien organizados gremialmente, tengan fuertes recursos y puedan imponer sus condiciones de precio y tamaño del pedido. La situación será aún más complicada si los insumos que suministran son claves para nosotros, no tienen sustitutos o son pocos y de alto costo. La situación será aun más crítica si al proveedor le conviene estratégicamente integrarse hacia adelante.

4.- Poder de negociación de los compradores Un mercado o segmento no será atractivo cuando los clientes están muy bien organizados, el producto tiene varios o muchos sustitutos, el producto no es muy diferenciado o es de bajo costo para el cliente, lo que permite que pueda hacer sustituciones por igual o a muy bajo costo. A mayor organización de los compradores mayores serán sus exigencias en

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•V \ i U \(-[ON DI UNUMl 'R ISA lONSrRUCIORAUl V I V I I N D M » INI I RI.S S(XJ U M R W I . S D I SU POSICIÓN USIR M l (.1C V t O M m R \ l IV \ Y SI C I OKI M

materia de reducción de precios, de mayor calidad y servicios y por consiguiente la corporación tendrá una disminución en los márgenes de utilidad. La situación se hace más crítica si a las organizaciones de compradores les conviene estratégicamente integrarse hacia atrás 5.- Amenaza de ingreso de productos sustitutos Un mercado o segmento no es atractivo si existen productos sustitutos reales o potenciales. La situación se complica si los sustitutos están más avanzados tecnológicamente o pueden entrar a precios más bajos reduciendo los márgenes de utilidad de la corporación y de la industria.

Las Cinco Fuerzas que guían la Competencia Industrial

Porter '"ISO

^ d e r negociador ^^^^^^^^mmmmmgmmgf' Poder negociador

Para éste tipo de modelo tradicional, la defensa consistía en construir barreras de entrada alrededor de una fortaleza que tuviera la corporación y que le permitiera, mediante la protección que le daba ésta ventaja competitiva, obtener utilidades que luego podía utilizar en investigación y desarrollo, para financiar una guerra de precios o para invertir en otros negocios.

Porter identificó seis barreras de entrada que podían usarse para crearle a la corporación una ventaja competitiva:

Economías de Escala Supone al que las posea, debido a que sus altos volúmenes le permiten reducir sus costos, dificultar a un nuevo competidor entrar con precios bajos. Hoy, por ejemplo, la caída de las barreras geográficas y la reducción del ciclo de vida de los productos, nos obliga a evaluar si la búsqueda de economías de escala en mercados locales nos resta flexibilidad y nos hace vulnerables frente a competidores más ágiles que operan globalmente.

Diferenciación del Producto Asume que si la corporación diferencia y posiciona fuertemente su producto, la compañía entrante debe hacer cuantiosas inversiones para reposicionar a su rival. Hoy la velocidad de copia con la que reaccionan los competidores o sus mejoras al producto existente buscando crear la

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V A I U M l O N H t UNAIMmSVCONSIRUtTOR-XI ) ! V IV I IN IMUI IWIl RF.S SOUAI ,MR.\VI.SW SU l-OSItlON [.SIK.MI (,IC \ t ( )MP, \R MIV \ Y SIX. lORI \1

percepción de una calidad más alta, erosionan ésta barrera.

Inversiones de Capital Considera que si la corporación tiene fuertes recursos financieros tendrá una mejor posición competitiva frente a competidores más pequeños, le permitirá sobrevivir más tiempo que éstos en una guerra de desgaste, invertir en activos que otras compañías no pueden hacer, tener un alcance global o ampliar el mercado nacional e influir sobre el poder político de los países o regiones donde operan.

Hoy en día en la mayoría de los países del mundo se han promulgado leyes antimonopólicas tratando por lo menos en teoría de evitar que las fuertes concentraciones de capital destruyan a los competidores más pequeños y más débiles. La creación de barreras competitivas mediante una fuerte concentración de recursos financieros es un arma muy poderosa si la corporación es flexible en la estrategia, ágil en sus movimientos tácticos y se ajusta a las leyes antimonopólicas.

No obstante su fuerza financiera, la corporación debe tener en cuenta que los pequeños competidores pueden formar alianzas o recurrir a estrategias de nichos. Aquí Sun Tzu nos advierte: "Si se efectúa un ataque en la proporción de uno contra diez hay que comparar, en primer lugar, la sagacidad y la estrategia de los generales contendientes..."

Desventaja en Costos independientemente de la Escala Sería el caso cuando compañías establecidas en el mercado tienen ventajas en costos que no pueden ser emuladas por competidores potenciales independientemente de cual sea su tamaño y sus economías de escala. Esas ventajas podían ser las patentes, el control sobre fuentes de materias primas, la iocalización geográfica, los subsidios del gobierno, su curva de experiencia. Para utilizar ésta barrera la compañía dominante utiliza su ventaja en costos para invertir en campañas promocionales, en el rediseño del producto para evitar el ingreso de sustitutos o en nueva tecnología para evitar que la competencia cree un nicho.

Acceso a los Canales de Distribución En la medida que los canales de distribución para un producto estén bien atendidos por las firmas establecidas, los nuevos competidores deben convencer a los distribuidores que acepten sus productos mediante reducción de precios y aumento de márgenes de utilidad para el canal, compartir costos de promoción del distribuidor, comprometerse en mayores esfuerzos promocionales en el punto de venta, etc, lo que reducirá las utilidades de la compañía entrante. Cuando no es posible penetrar los canales de distribución existentes, la compañía entrante adquiere a su costo su propia estructura de distribución y aún puede crear nuevos sistemas de distribución y apropiarse de parte del mercado.

Política Gubernamental Las políticas gubernamentales pueden limitar o hasta impedir la entrada

32

V VI U «JON 1)1 UNUMI 'RISVLONSTRUUOKADl V IV I IN IMDI IN11 RI.S SOCIU ATRAVI.SDI SUP()SICK)N I.STRAI U , l t \ LOMPAK M I V \ Y SI CTORI U

de nuevos competidores expidiendo leyes, normas y requisitos. Los gobiernos fijan, por ejemplo, normas sobre el control del medio ambiente o sobre los requisitos de calidad y seguridad de los productos que exigen grandes inversiones de capital o de sofisticación tecnológica y que además alertan a las compañías existentes sobre la llegada o las intenciones de potenciales contrincantes. Hoy la tendencia es a la desregularización, a la eliminación de subsidios y de barreras arancelarias, a concertar con los influyentes grupos de interés político y económico supranacionales y en general a navegar en un mismo océano económico donde los mercados financieros y los productos están cada vez más entrelazados.

La estrategia es incrementalmente dinámica. Las fuentes de ventajas tradicionales ya no proporcionan seguridad a largo plazo. Las barreras tradicionales de entrada al mercado están siendo abatidas por jugadores hábiles y rápidos. La fortaleza de una estrategia dada no está determinada por el movimiento inicial, sino por que tan bien nos anticipamos y enfrentamos a las maniobras y a las reacciones de los competidores y a los cambios en las demandas de los clientes a través del tiempo.

El éxito de la estrategia depende de que tan efectivamente ésta pueda manejar los cambios que se presenten en el ambiente competitivo. La globalización y el cambio tecnológico están creando nuevas formas de competencia; la desregularización está cambiando las reglas de la competencia en muchas industrias; los mercados se están volviendo más complejos e impredecibles; los flujos de información en un mundo fuertemente interconectado le está permitiendo a las empresas detectar y reaccionar frente a los competidores mucho más rápidamente.

Esta competencia acelerada nos está diciendo que ya no es posible esperar por la acción del competidor para nosotros decidir como vamos a reaccionar. El nuevo grito de guerra es anticiparse y prepararse para enfrentar cualquier eventualidad. Cada movimiento de la competencia debe enfrentarse con una rápida contramaniobra, puesto que cualquier ventaja es meramente temporal.

El modelo de Stanford:

Este modelo considera a la competitividad del sector y a la atractividad del sector manejando calificaciones bajas de "0" y altas de "5", expresando los resultados en un gráfico de en donde se determina un área de desinversión, crecimiento sostenido, crecimiento ofensivo, área de inversión, perfil bajo. Para determinar un factor de ponderación pudiendo ser positivo y/o negativo.

El modelo de Sheridan: Este modelo es un compendio del modelo de Porter y Stanford en donde se determina capacidades internas, atractividad del sector, participación en el mercado, factores sociales, político y económico, tipo de

33

VMUXCIONDl UNMMI 'R I S\CONS1RUH<)K,\ l) l VIVUNDXDI l l i l l KI S S( ) t [ \1 U R A V I M » SU POSICIÓN F-S IK M l <iK \ L()MP\R M1V V Y SI CTORI «

crecimiento del sector en donde de acuerdo a una escala de Likert se determina una posición estratégica de acuerdo a una calificación obtenida y los juicios de valor de Sheridan.

3.5 Diseño de la Investigación:

No experimental ya que en la investigación no se manipulan las variables y solo se estudia el fenómeno en su contexto natural.

3.6 Descripción de Métodos

Existen dos formas de comprobación de las hipótesis que en este estudio se plantean, la de Muestreo y la de Modelos ó Métodos. De las cuales decidimos utilizar la de Modelos ó Métodos como Good-Will, Porter, Stanford, y el de Sheridan, los cuales plantean un procedimiento para determinar el valor de un negocio en marcha considerando los siguientes aspectos:

Good-Will: Utiliza el Valor de los activos a Valor de Mercado mas el flujo de efectivo de hasta 5 años traídos al Valor presente, este Método no considera los pasivos de la empresa y además considera solo aumento en las ventas de los próximos cinco años y esto nadie lo puede garantizar, por tal motivo este método es muy favorable para el propietario del negocio en caso de una venta de! mismo.

Porter: Este modelo considera a los competidores de una empresa, las barreras de entrada, barreras de salida, los nuevos participantes (menos de un año), los factores de competencia, los clientes, proveedores y a los sustitutos de los productos que se fabrican. *Barreras de Entrada - Altas: Favorables

Bajas: Desfavorables *Nuevos participantes - Altas: Favorables (Menos de un año) Bajas: Desfavorables

'Barreras de Salida - Altas: Desfavorables Bajas: Favorables

* Facto res de competencia - Altas: Desfavorables Media: Desfavorables Bajas: Favorables

*CI¡entes - Con poder de Negociación: Desfavorables Sin poder de Negociación: Favorables

'Proveedores - Con poder de Negociación: Desfavorables Sin poder de Negociación: Favorables

'Sustitutos - Muchos: Desfavorables

34

VMIMCIONI» UNMMI'RI S \C ( )NSreU t lOR .M) l VIVIINDM)! IN"!! Kl S SOCI \1 \TR.\VI.S1)I SU POSICIÓN I S1R.\IIX.IC V (OMI'XR UIV \ Y S K lOKI \1

Pocos: Favorables

Stanford: Este modelo considera a la competitividad del sector y a la atractividad del sector manejando calificaciones bajas de "0" y altas de "5", graficando los resultados en un gráfico de en donde se determina un área de desinversión, crecimiento sostenido, crecimiento ofensivo, área de inversión, perfil bajo. Para determinar un factor de ponderación pudiendo ser positivo y/o negativo.

Sheridan: Este modelo es un compendio del modelo de Porter y Stanford en donde se determina capacidades internas, atractividad del sector, participación en el mercado, factores sociales, político y económico, tipo de crecimiento del sector en donde de acuerdo a una escala de Likert se determina una posición estratégica de acuerdo a una calificación obtenida y los juicios de valor de Sheridan.

1 - -20% 2 - -15% 3 - -10% 4 - - 5% 5 Ó 6 - - 0% 7 - + 5% 8 - +10% 9 - +15% 10 -+20%

35

"VALUACIÓN DI'- UNA LMllUiSA CONS! RUCTORA [)F; VIVIKNUA W: INHSIUS SOCIAL A I R.WKS 1)1; SU POSICIÓN KSTRAl'I.C.ICA COMPARATIVA Y SLCTORI.U. "

CAPITULO 4 REALIZACIÓN DEL AVALÚO DEL NEGOCIO A TRAVÉS DE SU POSICIÓN ESTRATÉGICA, COMPETITIVA Y SECTORIAL.

4.1 Descripción del negocio:

Ofrece el servicio de edificación de vivienda popular masiva incluyendo el suministro de materiales y mano de obra, con presupuestos a precio alzado y especificaciones definidas y a un plazo determinado.

Este servicio se ofrece a promotores de vivienda los cuales posteriormente comercializan las viviendas.

Este servicio se ofrece a nivel local de zona metropolitana.

4.2 Estructura Organizacional:

En oficina

f >v ING. RICARDO SILVA GUTIERREZ

ARQ. AGUSTÍN ROBLES FERNANDEZ PROYECTOS

ING. LUIS FERNANDO BARAJAS RODRIGUEZ COMPRAS

ING. OSCAR SUAREZ VILLANUEVA TRAMITES

En obra

ARQ. JAVIER BARBOZA CRUZ

ALEJANDO ROMERO MOSQUEDA CABO ALBAÑILERIA

JUAN CARLOS JIMENEZ CABO ALBAÑILERIA

CARLOS HERMOSILLO OROZCO INSTALACIONES

36

V U UMIONDE UN MMPRI.SX CONST RUCIOR\ 1)1 \1V1IN1)\U1 IWnRLSSCKUl \ TRAVIS DP SU POSICIÓN l-STRAIIXilt \C()MI>\R \1 IV \ Y SIXIORI M

4.3 Estado de Posición Financiera

4.3.1 Balance

Balance General al 31 de Marzo de 2006

ACTIVO

Circulante Caja Bancos Bital 40-20794731 Inversiones Bancarias Bital 61-36933513 Deudores Diversos José Luis Zarate Robles Ignacio Martinez Garcia Obras en Proceso Jesús D. Rojas # 3936 Anticipos a Proveedores José de Jesús Orozco Órnelas (carpintería) Sistemas de riego y Const. S.A. (fontanería) Marco Antonio Martin Barajas (aluminio) Jaime Daniel Navarro Onofre (cocinas y carpintería) Leonardo Salas Olmos (eléctrica) TOTAL CIRCULANTE

$ 15,000.00 $ 1,202.00

$ 300,000.00

$ 150,000.00

$ 150,000.00

$ 193,950.00

$ 100,000.00

$ 6,130.00 $ 190,842.00

$ 34,044.00

$ 16,202.00

$ 1,419,490.00

$ 893,950.00

$ 2,560,658.00

Diferido Impuestos Anticipados ISR Personas Morales

$ 38,746.00

37

V U U V U O N D l UNMMI 'R l S\t()NSlRUC10R.\l>F V IVNNDUH INTIl Rl S SOU \1 V TR-WI \ DI SU POSICIÓN 1 S lR \ r i j ( i l ( . \ tOMPXR XMV \ Y M C I ORÍ \ l

Fijo Terrenos Jesús D. Rojas # 3936

Equipo de Transporte Camioneta Nissan Mod. 2004 Camioneta Nissan Mod. 2004 Camioneta Tracker Mod. 2000

Maq. Y Eq. Para Construcción Bomba Autocebante de 4" Vibrador Eléctrico Revolvedora Koper Compactador Vibratorio Motosierra HUSQV+A9ARNA Retroexcavadora Case

Maq. y Equipo de Oficina 4 Equipos de Computo Impresora de Matriz Impresora Hewlett 692C 4 Nobreak Solabasic Copiadora Xerox 320 Fax Xerox 7247 2 Maquinas de Escribir Brother 4 Calculadoras Printaform 1444 Refrigerador Across Conmutador Panasonic Computadora Mea. AIMC Scanner HP Mod. 3570C 3 Radios Celulares 3 Muebles para Computadoras Escritorio y Mueble para Computadora

$ 90,000.00

$ 90,000.00

$ 103,000.00

$ 6,510.00

$ 4,370.00 $ 7,120.00 $ 18,440.00 $ 2,820.00

$ 282,000.00

$ 21,600.00 $ 2,370.00 $ 1,140.00 $ 4,560.00 $ 32,760.00 $ 1,430.00 $ 1,900.00

$ 1,750.00

$ 1,140.00 $ 8,080.00 $ 5,750.00

$ 1,300.00

$ 3,420.00 $ 3,420.00

$ 1,990.00

$ 9,591,775.00

$ 283,000.00

$ 321,260.00

$ 108,860.00

38

VVIUXCIONM UN \ 1 MI'RI S \ CONM RUI 1()R.M>I V[V1IN1)\[>I INTl Rl S S(X.[ \1 \ [ R . W 1 S I } I SU FHlSltlON I S IK.M I (.IC \ K ) M I ' \ R \1 IV \ Y SI t lORI U

2 Escritorios en Madera Escritorio en Madera 3 Sillones Ejecutivos 3 Archiveros

TOTAL ACTIVO

$ 5,130.00 $ 4,280.00 $ 3,420.00 $ 3,420.00

$12,904,299

PASIVO

Impuestos por pagar ISPT. Ret. a Empleados Ret. INFONAVIT SAR I.S.R. Ret. a Prof. I.M.S.S. INFONAVIT 2% S/Nóminas I.V.A. Ret. a Prof.

Créditos Bancarios Patrimonio S.A. de C.V. Anticipo a Clientes Maria Guadalupe Pérez Ascencio

TOTAL PASIVO $ 4,580,690.00

CAPITAL

Capital Social Fijo Capital Social Variable Aportaciones por Capitalizar Resultado de Ejercicios Anteriores Resultado del Ejercicio

TOTAL CAPITAL $ 8,323,609.00

SUMA PASIVO Y CAPITAL

$12,904,299.00

39

•VAIUVJONUI UNMMl 'R I S XCONSTROt 1()R.M)1 VIVHNDMJI 1^11 KI.S S(X.L\I M R A V I S D ! SU KIMLION I S IRAIK. IC \ tOMP VR MIV \ Y Si t TORI U

4.3.2 Estado de Posición Financiera

Estado de Resultados al 31 de Marzo de 2006

Ingresos p/Obras y Servicios Costo Directo de Obras Utilidad Bruta Gastos de Administración Intereses Financieros

Suma de Gastos

UTILIDAD DEL EJERCICIO

$ 210,290.00 $ 95,920.00

$ 2,204,000.00

$ 1,467,324.00 $ 736,676.00

$ 306,210.00

$ 430,466.00

4.4 Interpretación de estados financieros

Los estados financieros pueden ser interpretados utilizando razones financieras que relaciona partidas contables, tomando como base los estados financieros como el balance y el estado de resultados podemos efectuar un análisis de razones financieras que nos proporcionan una visión de la empresa en su comportamiento involucrando diferentes cuentas contables como:

* Razón Circulante = Activo Circulante / Pasivo Circulante

Activo Circulante = $ 2,560,658.00

Pasivo Circulante = $ 30,690.00

Razón Circulante = 83.43

Indica que la empresa tiene una capacidad de pago por cada $ 1.00 de deuda a corto plazo cuenta con $ 83.43 para sufragar dichos compromisos.

40

VA1 UXLIONUI U N M MPR1 S\C()NSTRUCTOIt,\ l)[ V IV I INUMM INl l KI.S S()tl U MKAVI.SIM SU POSÍCEON l .SrK/\r i( i [ l \COMI' \R MIV \ Y SI CTORI M

* Capital de Trabajo = Activo Circulante - Pasivo Circulante

Activo Circulante = $ 2,560,658.00

Pasivo Circulante = $ 30,690.00

Capital de trabajo = $ 2,529,968.00

Indica que la empresa cuenta con recursos para cubrir sus necesidades de operación.

* Razón de Endeudamiento con Terceros = Pasivo Total / Activo Total

Pasivo total = $ 4,580,690.00

Activo total = $ 12,904,299.00

Capital de trabajo = 0.3549 = 35.49 %

Indica la proporción de recursos ajenos que se encuentran financiando los activos de la empresa.

* Razón de Endeudamiento con Recursos Propios = Capital Contable /

Activo Total

Capital Contable = $ 8,323,609.00

Activo total = $ 12,904,299.00

Capital de trabajo = 0.6450 = 64.50 %

Indica la proporción de recursos propios ó de los accionistas de la empresa con respecto a los activos de la empresa.

* Rotación de Cuentas x Cobrar = Clientes (360) / Ventas

Clientes = $ 16,202.00

Ventas = $ 2,204,000.00

Capital de trabajo = 2.64

Indica el número de días en que se recuperan las ventas a crédito

41

VMUXtlONDI UNMMPKI S \ tONSIRUt 1()R.M)I VIVII Nl) M» INTI Rli S()tl U \IR.\VI.M)I SU POSICIÓN r.Sni.\rK.IC \COMl>\R VTIV \ Y SI CIORI \1

* Utilidad de Operación a Ventas = Utilidad de Operación / Ventas Netas

Utilidad de operación = $ 430,466.00

Ventas netas = $ 2,204,000.00

Capital de trabajo = 0.1953 = 19.53%

Indica que la empresa es financiada por recursos de socios, reportaría el % de utilidad por cada peso de venta.

* Utilidad Sobre el Capital = Utilidad Neta / Capital Contable

Utilidad de Neta = $ 2,204,000.00 Considerando un 35% de ISR y PTU

Capital Contable = $ 8,323,609.00


Indica que de cada peso de los socios que se tiene invertidos obtienen un % de utilidad.

* Rentabilidad sobre el Activo = Utilidad Neta / Activo Total Utilidad de Neta = $ 279,802.90 Considerando un 35% de

ISR y PTU Activo total = $ 12,904,299.00


Indica que de cada peso invertido la empresa obtiene un % de utilidad con respecto a los activos.

42

VUUXUONIM UNMMPRI S \ CONST RUCEOR-V l>l VIVIINDM» IKIl Rl.S SOCIVI VTRAVI-SU! SU«)SK lONI.SntMK.IC \t()MP\R\[ |V\ YSI CTORI \l

4.5 Análisis de la capacidad interna (Fuerzas y Debilidades):

4.5.1 Análisis interno, Matriz de Fuerzas y Debilidades

Fuerzas: • Experiencia • Equipo • Capacitación • Recursos Humanos • Uso de Tecnología • Prestigio.

Debilidades: • Poco Capital • Pasivos • Mercadotecnia • Rotación de personal • Sin Certificaciones • Marca

4.5.2 Análisis interno, Matriz de Oportunidades y Amenazas

Oportunidades: • Políticas de Gobierno • Ingreso Per Capita • Tasa de Crecimiento Poblacional • PIB • Nuevas Tecnologías • Nuevos Materiales • Remesas

Amenazas: • Sismos • Huracanes • Inundaciones • Tasa de desempleo • Tasa de interés • Inseguridad

índices Macroeconómicos: • Tipo de Cambio • Tasa de Interés • Balance Comercial • PIB • Ingreso Per Capita • Tasa de Desempleo

43

VMUACIONDl UNUMPRE S \C()NSIRUCT()R.\ 1)1 V IV I INDM) ! l lVn Rl.S SOLI M URAVI .SDI SU POSICIÓN 1.STR.XII CILALOMP \R W IV \ Y SI L lORI \ l

• IPC • IPP • Tasa de Crecimiento Poblacional • PIB USA • Remesas • Petróleo

Fenómenos Naturales: • Sismos • Huracanes • Inundaciones

4.6 Modelo de Porter.

Barreras de Entrada:

Son las que me protegen de manera natural de que posibles competidores entren al sector. Entre más altas, mejor.

• Altas inversiones • Tecnología • Concesiones • Prestigio • Las que de el Negocio

Barreras de Salida:

Son las que me impiden salirme del área de negocio, sin dejar nada a cambio. Entre más bajas, mejor.

• Multas • Sanciones • Costos Hundidos • Prestigio

Nuevos Participantes:

Son aquellos que ya entraron pero tienen menos de un año de haber entrado. Entre menos, mejor.

Factores de competencia:

Alta, media o baja. Entre más baja, mejor. Determinar se es monopolio, oligopolio o competencia perfecta.

Competidores Cercanos: Las pequeñas compañías constructoras que trabajan con volúmenes de 200 a 500 casas por año.

44

V M U U ION IJI UN \ I MI'RI.S \ CONS rRUCrOR.\ 01 VIVH NTJ M)r IN-IT-RI.S SOCI \1 M R.\V1> 1)1 SU KISIC ION I.S IR \ 11 ( . I t * tOMI- \R \ I IV \ Y SI C TORI \ l

Proveedores:

Son los que dan el margen de utilidad, influenciados por los siguientes factores:

• Poder de Negociación • Capacidad de Suministro • Tiempos de Entrega • Plazos de pago • Calidad o Certificación • Garantía

Cliente: • Poder de Negociación • Poder Adquisitivo • Fidelidad • Características

45

VAI UVCIONIX U N M M I W S \CONSIRUCI<)R\ I * V1VII NI>M)1 [Nil RI.S S I M \l vnR.\VI„SDl SU «¡SICION LMTUM d lCXtOMPAR \[1V \ Y SI ClORI \ I

DIAGRAMA DE PORTER

NUEVOS PARTICIPANTES

• Vivienda de Occidente • Constructora Villegas • Constructora San

Francisco • Constructora Robles

BARRERAS DE SALIDA

• Multas • Sanciones • Costos Hundidos • Prestigio

BARRERAS DE ENTRADA

Altas inversiones Tecnología Concesiones Prestigio

Las que de el

Negocio

PROVEEDORES

Armasel

Concretos Cruz Azul

Materiales El Puente

Promapesa

Door

Consorcio corporativo de cementos

COMPETIDORES

FACTORES DE COMPETENCIA

Media Competencia Perfecta

CLIENTES

Vivienda de Calidad San Gilberto Inmobiliaria del Country Grupo Inmobiliario Pacífico

46

V \ l UXCIONDI UNUMPRi S \ CONSIRUCIORAI» VIVIINDVDI IN -!! Rl S S t l t l U M R W F S D F «T POMtlON LMRAIIjCitt. M O M P U l V1IV\ Y M t l O R I M

4.7 Modelo de Stanford

Diagrama de Stanford.

Posicionamiento del sector: Se da por el posicionamiento de marca, prestigio o años de estar en el sector.

Tipo de crecimiento de la empresa: Se mide en ventas de 3 a 5 años y según datos históricos.

Nivel de integración vertical: Es la forma en que participa la empresa en todo el proceso desde la producción hasta la venta.

Costos de operación:

Entre más bajos, mejor. Son indirectos.

Liquidez y oportunidad de trabajo:

La competencia es mala.

Capacidad de los Recursos Humanos:

Participación del Mercado: Más del 75% de la Participación en la Región es igual a 5. Tipo de crecimiento de la empresa: Depende de la situación del sector, (Expansión o Compresión) en el caso de la construcción es igual a 5.

Costos de venta: Costos directos que me cuesta hacer el producto o servicio.

Área de operación física: 1. Local 2. Regional 3. Estatal 4. Nacional 5. Internacional

Disponibilidad de utilizar Alta Tecnología: Mucha tecnología es igual a 5; Poca tecnología es igual a 0.

Disponibilidad de Insumos:

Diferenciación y/o segmentación: Es buena la segmentación.

47

VVIUVUONDI UNMMPRI.SXtONSIRUCTORMJI VIVHNDMM IN I l Rl S SOU \ l \ I R . \ V I S D I SU POSICIÓN I M R M l dlC MOMPVK \TIV \ Y SI CIORI VI

Disponibilidad de Recursos Humanos: Es buena la disponibilidad de Recursos Humanos.

Barreras de Entrada: Entre más altas, mejor.

Disponibilidad Financiera: Son las facilidades de Crédito en el medio. Depende del Clima Social y Político. Si se consigue dinero fácil es igual a 5.

48

•VVIUMJONUt UN M MPRI S \ CONS I RUCrOR.M)l VIV1I N IM 1)1 I W l Rl S SOU \ l \TRAVI.SÜI SU POSICIÓN I.SIICMI (•«. \ C()MP\R M IV \ Y SIC lOKI \ l

4.8 Diagrama de Stanford

Análisis para el diagnóstico de la competitividad

Y atractividad de la Empresa en su sector

Instrucciones: Calificación mas alta 5 Calificación mas baja 0

100%

71%

Área de desinversión

66%

50%

33%

COMPETITIVIDAD SECTOR ATRACTIVIDAD SECTOR Posicionamient o en el sector

2 Nivel de

Integración Vertical 4 Barreras de

Salida (Porter) 4

Utilidad en operación

3 Competencia

4

Tipo de crecimiento empresa 3

Costo de Operación 4

Poder de negociación Empresa 3

Necesidades de Inversión 4

Capacidad de los Recursos Humanos 4

Participación Market Share 2

Costo de venta 2

Disponibilidad de insumos 4

Sindicatos, impuestos Leyes,

Ecología, etc.4 Clima Social 4

Tipo de crecimiento

del Sector 4 Area de

operación Física 3

Diferenciación y/o

segmentación 3

Disponibilidad Financiera 3

Clima Político 4

Competitividad 35/55= 0.636

CRECIMIENTO SOSTENIDO

ELECTIVO

h5%

5%

10%

+5%

-5%

-10%

+10%

+5%

-5%

-10%

DE$INVERSION

16.5% 33%

+10%

+5%

:52b

-10%

CR ECIMIENTO

r FFNSix/n

+1 3%

+1 D%

+5

+5

Atractividad 41/65= 0.630

Puntos

Puntos

Ponderación

- 0.5 %

Area de

_ inversión

COMPETITIVIDAD

50% 66% 83% 100% 49

V \ l U\C[()NI)I UN \ I MPKISA CONSTRUCTOR MX VIVIINDMJI INTI KI.SSOCI U ATR.\VI.SU[ SU KJSICION [.STR.M K.lt'A COMP,\R \ l IV \ Y SFXTOR1AI

4.9 Modelo de Sheridan.

Capacidad Interna Utilización de Tecnología Tecnología Tecnología Tecnología Tecnología

Tecnología Nivel 1 Nivel 2 B H E N ' 7 6 ' 4 N i v e l 5

Capacidad de

Los recursos

Humanos

Muy Baja

M1

Baja

M2

Media

M3

Alta

m Muy alta

M5

Necesidad de Muy Alta Alta

Inversión

Medio Nada

Disponibilidad Nula

Financiera

Baja Alta Muy alta

Costos de Muy Altos Alta Medios

Venta

Muy Bajos

Utilidad en Nula ó

Operación Perdida

Baja Media Muy alta

Nivel de Calificación = 3.66

Capacidad 1 1.5 2 2.5 3 3.5-4-4 4.5- 5

Interna Muy Bajo Bajo Medio Alto Muy alto

50

V U I A U O N I » UNVIMPRISXLONMRUCIOKADI V1VI INI) \ I ) I IN"!! Rl S SOU \1 XT ILWIAW SU POSK.K1N l-SfRAII (.IC \ COMPVR MIV \ Y SI t lORI V

Atractividad del Sector Entrada de

Nuevos

Competidores

Muy Alta

Entrada

m i^

Media Baja

Entrada

Nula

Entrada

Amenaza de

Sustitutos

Muy Alta

Amenaza

Alta

Amenaza

m ^ Mfglii

Poca

Amenaza

No existe

Amenaza

Poder de Muy Alto g¡3 Medio Bajo Muy Bajo

Negociación

De los Clientes

Poder de Muy Alto

Negociación

De los Proveedores

Rivalidad entre Muy Alto

Los Competidores

Existentes

Nivel de Calificación = 2.2

Atractividad 1 1.5 24—2.5 3 3.5 4 4.5 5

Muy Bajo Bajo Medio Alto Muy alto

Medio Bajo Muy Bajo

Medio Bajo Muy Bajo

51

V\ l mUONDI UNM MI'RISiLONSlKUCIORM)! VIVII Nl) \ 01 1N"I1 RI.S S(X_I \1 \IR/\VI.M)I SU P(IMIK)N I MK.VI1 ( i l l \(.OMP\K\IIV\ YSI LIOKI \I

Participación

Market

Share

%

de Mercado

IS3WBfW

0 al 4 %

Bajo

5 al 19%

Medio

20 al 39 %

Alto Muy Alto

40 al 74 % Mayor 75

Nivel de Calificación = 2

%

Participación i 1.5 2 2.5 3 3.5 4-- 4.5 5

En el 0 % 2 0 % 50% 75% 100%

Mercado Desalentador Poco Normal Atractivo Muy

Atractivo Atractivo

52

V A i m U O N D ! UN\ IMI > Rl_S \U)NMRUt l ( )R .M) l VIVMNDVDI INU Rl S SOLI \ l AnR.Wl„M>l SU POSICIÓN I S IKAIU. l t VCOMPUt \1IV S Y SI CIORl VI

Factores: Sociales, Político y Económico Sindicato

impuestos

Leyes, Etc..

Desfavorable

m m

mam Medio Favorable Muy

Favorable

Político Desfavorable Muy Medio

Desfavorable

Muy

Desfavorable

Clima

Social

Desfavorable

Nivel de

Atractividad

Desfavorable

1 1.5—

Muy

--2 2.5-

Medio HHBmmmm Muy

Desfavorable

Calificación = 3.33

....3..-4-3.5~-~4 4.5 5

50% 75% 100% 0 % 20 %

Desfavorable Muy Medio Favorable Muy

Desfavorable Desfavorable

Participación de Mercado

Tipo de Muy Bajo

Crecimiento

Del Sector

Bajo Medio m Muy Alto

Nivel de

Atractividad 1 1.5-

0 %

Contracción

Calificación = 4

-2 2.5 3 3.5 1 4.5 5

2 0 % 50% 75% 100%

Estancado Lento Alto

Expansivo

53

V V i m U O N I H UNWMF'RESVOONSlRUtlORADI VIVHNUVW 1NT1 KI.S S()CI VI M R W l S 1)1 SU KIMLION I SIR \ l I ( , [t \ U>MP\R \1 IV \ Y SI <_ IORI \ l

*Capacidad Interna

Posición Estratégica

1- 1.5 2 2.5 3 3.5—--4 4.5 5

*Atractividad del Sector 1 1.5 2 2.5 3 3.5—--4 4.5 5

*Market Share 1 1.5 2 2.5 3 3.5-—4 4.5 5

*Factores: Social, Politico y Económico 1 1.5 2 2.5 3 — 3 . 5 4 4.5 5

*Crecimiento del Sector 1 1.5 2 2.5 3 3.5-—4 4.5 5

Calificación = 3.03

*Posición Estratégica 1 1.5 2 2.5- 3*—-3.5—~4 4.5 5

4.10 Método de Good Will

Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o

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V U U V J O N D I UNMMPRI SMONSIKUCIOKV IN VIVIINDMJI IN11 RI.S SOtl U XTRWI.SDI MJ POSICIÓN I.S l i t \TIXi[CACOMI'\R \ T I V \ Y SI CIORI U

disminución en el numero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.

Tomando las ventas del 2006 y considerando el modelo de Stanford que nos indica un decremento en las ventas para los próximos años tenemos:

Dic-06 Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Dic-11

Ve""'s $ 2,204,000.00 $ 2,093,800.00 $ 1,989,11000 $ 1,889,654.50 $ 1,795,171,77 $ 1,705,413.18

CostosNeta\ $ 1,467,32400 $ 1,393,957.79 $ 1,324,259.90 $ 1,258,046.91 $ 1,195,144.56 $ 1,135,387.33

Utilidad Bruta $ 736,676.00 $ 699,842.20 $ 664,850.09 $ 631,607.58 $ 600,027.20 $ 570,025.84

G Operación $ 306,210.00 $ 290,899.49 $ 276,354.52 $ 262,536.79 $ 249,409.95 $ 236,939.45

Ut Financiera $ 430,466.00 $ 408,942.70 $ 388,495.56 $ 369,070.78 $ 350,617.24 $ 333,086.38

1SR/BTU35%', $ 150,663.10$ 143,129.44$ 135,973.44$ 129,174.77$ 122,716.03$ 116,580.23

, . ., $ 252,522.11 Ut Neta $ 279,802.90$ 265,812.75 $ 239,896 00 $ 227,90120 $ 216,506.14

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V U l n U O N D I UNMMI 'R I S \ t ( )NSIRUCIOk.\ 1)1 VIVIINDXDl INTIRIASÍXIM WRAVI-SDI SU POSICIÓN I SIR.M1 C l t \ LOMI'VR M IV \ •» SI ClORI \1

4.11 Valor presente neto

Tomando en consideración la proyección a 5 años de las ventas del ejercicio afectadas por el factor que de acuerdo al modelo de Stanford se determino el valor presente neto considerando una tasa de descuento del 10 % tenemos:

Vpo= $2,204,000.00

Vp1 = $ 2,093,800.00/ (1.1 0)1 = $ 2,093,800.00/ 1 . 10= $ 1,903,454.54

Vp2 = $ i,989,iio.oo/ (1.10)2 = $ 1,989,110.00/1.21 = $1,643,892.56

Vp3 = $ $ 1,889,654.50/ (1.10)3 = $ $ 1,889,654.50 / 1.331 = $ 1,419,725.39

V P 4 = $1,795,171,77/(1.10)4 = $1,795,171,77/ 1 . 464= $1,226,210.22

V p 5 = $1,705,413.18/(1.10) 5 = $ 1,705,413.18/ 1 . 610= $1,059,262.84

VPN = $ 9,456,545.55

4.12 Valor de la empresa

A través del posicionamiento estratégico y sectorial de la empresa tenemos que el valor de la misma asciende a:

Activos a valor comercial $ 10,304,895.00

(-) Pasivos $ 4,580,690.00

Sub-Total $ 5,724,205.00

Vpn de las ventas con tasa del 10% de descuento $ 8,983,718.27

Sumando los activos a valor comercial y el valor presente neto afectado por el factor determinado por el modelo de Stanford tenemos $ 14,707,923.27

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V\ IU \C10NI ) I UNMMPRI S \C( )NSIRUCK)R\ I ) [ VIVIINUM)! INIl Kl S S<K 1 \I M R W I S 1)1 SU POSIIION l-SIRSH C.IC \C( )MI ' \R \ l IV \ Y SI I IOKI \1

Y de acuerdo al modelo de Sheridan con el cual se determino un factor negativo de un 5 % tenemos que el valor de la empresa asciende a $ 13,972,527.10 (Son Trece millones novecientos setenta y dos mil quinientos veintisiete pesos 10/100 M.N.)

Se esta utilizando una tasa de descuento del 10% integrada básicamente por cuatro elementos:

• porcentaje de Incremento anual de los precios de bienes y servicios, es decir, el porcentaje de inflación

• La tasa real o puntos porcentuales reales libres de riesgo (Diferencial entre la tasa de certificados de la tesorería y la inflación)

• El riesgo inherente de la empresa objeto de la valuación (Endógeno y Exógeno)

• Rendimiento deseado por los inversionistas (Tanto de capital como de pasivos financieros), o sea, su costo de oportunidad

La tasa de descuento libre de riesgo será equivalente a la que se puede obtener invirtiendo los recursos en valores cuya garantía sea la mayor ofrecida por el mercado, por ejemplo en títulos emitidos por el Gobierno Federal CETES).

El riesgo Inherente de la empresa que se esta valuando dependerá de la posibilidad de cumplir con las metas y objetivos proyectados; de la actividad y sector industrial al que pertenece; del entorno económico, financiero político y social en el que se desenvuelve la entidad, el riesgo país etc..

El valor de la empresa estará en función de la tasa de descuento por lo que a mayor riesgo el valor el valor de la compañía será menor como consecuencia de aplicar a los flujos de efectivo una tasa de descuento más alta.

57

VMU\C10N1)I lIN\FMl>KI..S\C(>NSrRUCIORAI>l VIVIINDMM lOTl RI.S SOU \1 \ I R W 1 . S U I SU I'OSICION LMRAII dlC XtOMI'VR M IV \ ^ SI t TORI \!

Conclusiones y Recomendaciones

Los métodos que existen para valuar una empresa en marcha no expresan con una total seguridad el valor del negocio por lo que se puede utilizar modelos que determinan el posicionamiento sectorial, como por ejemplo, existe el modelo de Porter, para la determinación de la atractivilidad y competibilidad existe el modelo de Stanford, para la determinación de la posición estratégica, así como el modelo de Sheridan que incide en el valor del negocio.

El método de Good Will se complementa con los modelos de Porter, Stanford y de Sheridan. Estos métodos apoyan a Good Will ya que este método solamente considera escenarios de crecimiento positivistas de las empresas en marcha y no toma en cuenta las diferentes variables que existen en un mercado tan grande y competido, ya que afectan el crecimiento de las empresas constructoras o de cualquier otro ramo con referencia a los productos o servicios que ofrece a los clientes, tomando como base el atractivo y la competencia que existe así como la posición de la empresa en el contexto del giro en el que se desenvuelve (posición estratégica).

Todos estos factores dan como resultado un valor de la empresa en marcha ya que se consideran diferentes variables tangibles e intangibles que modifican el valor del negocio.

Primeramente al valuar una empresa se debe comenzar por saber cuanto valen los activos que se poseen, por esto se tiene que hacer un avalúo de los bienes inmuebles y los bienes muebles, utilizando todos los procedimentos aceptados en la valuación. Después se tienen que aplicar los modelos anteriormente mencionados y valorarlos con un criterio imparcial para poder dar el justo valor de la empresa de la manera mas aproximada posible, ya que muchas veces se podrian tomar decisiones equivocadas por desconocer el ramo de la empresa que se valúa.

La recomendación es que las empresas conozcan el valor de sus activos y de su negocio para una mejor toma de decisiones. Esto los puede llevar a un análisis sobre el giro de la empresa, sobre las decisiones que se han tomado y las que se vayan a tomar y sobre todo se puede ver que rumbo lleva la empresa y si tiende a crecer o a decrecer.

También es muy recomendable que estos estudios se hagan con buena frecuencia porque entre mas información se tenga es mas fácil corregir el rumbo del negocio se es necesario o bien tomar las decisiones necesaria para seguir con buen panorama.

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V \ l U U. [ON 1)1 U N \ I MI'RI S VtONSIRUC l()R.M)l V ]V [ IN I ) \ I ) I [N i l KI.S SOLLU A1R.WISI ) I SU POSICIÓN I S lTtMl C.lt \ K )MP\R \ [ I V \ Y SI CIOKI \1

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• Revista Universidad de Eaift No. 70

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valuaciÓn de una empresa constructora de vivienda de ... · y de acuerdo al modelo de sheridan con...

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