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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL
TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
“EL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO ANTE NOTARIO Y LOS
DERECHOS DEL ARRENDATARIO”
AUTOR: PROAÑO MANCHENO DANIEL ALEJANDRO
ASESOR: AB. FIALLOS BONILLA SANTIAGO FERNANDO MG.
AMBATO – ECUADOR
2017
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
CERTIFICACIÓN:
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA que: El presente Trabajo de Titulación
realizado por el Sr. PROAÑO MANCHENO DANIEL ALEJANDRO, estudiante de
la carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, con el tema “EL DESAHUCIO EN
ARRENDAMIENTO ANTE NOTARIO Y LOS DERECHOS DEL
ARRENDATARIO”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos
establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autónoma de los
Andes -UNIANDES-, por lo que apruebe su presentación.
Ambato, Marzo del 2017
_______________________________
Ab. Santiago Fernando Fiallos Bonilla Mg.
ASESOR
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, PROAÑO MANCHENO DANIEL ALEJANDRO , estudiante de la carrera de
Derecho, Facultad de Jurisprudencia, declaro que todos los resultados obtenidos en el
presente trabajo de investigación, previo a la obtención del título de ABOGADO DE LOS
TRIBUNALES DE LA REPUBLICA, son absolutamente originales, auténticos y
personales; a excepción de las citas, por lo que son de mi exclusiva responsabilidad.
Ambato, Marzo del 2017
_______________________________
Daniel Alejandro Proaño Mancheno
CI. 1803036514
AUTOR
DERECHOS DE AUTOR
Yo, PROAÑO MANCHENO DANIEL ALEJANDRO, declaro que conozco y
acepto la disposición constante en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad
Regional Autónoma de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El
Patrimonio de Ia UNIANDES, está constituido por: La propiedad intelectual sobre las
Investigaciones, trabajos científicos o técnicos, proyectos profesionales y consultaría
que se realicen en la Universidad o por cuenta de ella;
Ambato, Marzo del 2017
_______________________________
Daniel Alejandro Proaño Mancheno
DEDICATORIA
Quiero dedicar este trabajo a Dios, por ser mi
fortaleza en mis momentos de debilidad y brindarme
una vida llena de mucho aprendizaje, experiencias,
felicidad y haberme permitido llegar hasta este
momento tan importante de mi formación
profesional.
A mis padres Santiago Proaño y Sandra
Mancheno, quienes con paciencia y esfuerzo me han
acompañado a lo largo de esta formación
estudiantil, gracias por su apoyo y comprensión.
,
AGRADECIMIENTO
Va mi sincero agradecimiento a todos y cada uno de los
Docentes que compartieron en cada clase, su conocimiento
y experiencia en sus respectivas especialidades
INDICE
PORTADA
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
DERECHOS DE AUTOR
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INDICE
RESUMEN EJECUTIVO
ABSTRACT
a) TEMA ................................................................................................................... 1
b) PROBLEMA QUE SE VA A INVESTIGAR ......................................................... 1
c) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
DEL TEMA .................................................................................................................. 1
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN ......................................... 2
d) OBJETIVOS .......................................................................................................... 2
OBJETIVO GENERAL ................................................................................................ 2
OBJETIVOS PARTICULARES Y ESPECÍFICOS ....................................................... 2
e) FUNDAMENTACIÓN TEORICO-CONCEPTUAL.............................................. 3
EPIGRAFE I ................................................................................................................. 3
1. EL DESAHUCIO .................................................................................................. 3
1.1. NATURALEZA JURÍDICA DEL DESAHUCIO ............................................... 3
1.2. CLASES DE DESAHUCIO ............................................................................... 5
1.2.1. Desahucio por anticipación del arrendador ...................................................... 5
1.2.2. Desahucio por transferencia de dominio .......................................................... 5
1.2.3. Desahucio por demolición ............................................................................... 5
1.2.4. Desahucio por parte del arrendatario al arrendador .......................................... 6
1.3. DESAHUCIO COMO DERECHO ..................................................................... 6
1.4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO....................................................... 7
1.4.1. ELEMENTOS ................................................................................................ 8
EPIGRAFE II ............................................................................................................ 11
2. EL NOTARIO .................................................................................................... 11
2.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DEL NOTARIADO .............................. 11
2.2. NOTARIO EN EL ECUADOR ...................................................................... 12
2.3. PRINCIPIOS NOTARIALES .......................................................................... 13
2.4. ATRIBUCIONES DEL NOTARIO .................................................................. 14
2.5. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS .................................. 22
EPIGRAFE III ........................................................................................................... 23
3. EL DESAHUCIO COMO ACCIÓN. ................................................................... 23
3.1. DEBIDO PROCESO ........................................................................................ 23
3.2. ACCION DESAHUCIO ................................................................................... 24
i. Carácter resolutorio del contrato de arrendamiento ........................................... 24
ii. Carácter personal con efectos reales ................................................................. 24
iii. La acción de desahucio en unilateral ............................................................. 25
iv. Es una acción privilegiada y restringida ........................................................ 25
v. Carácter inmobiliario ........................................................................................ 26
f) LA METODOLOGÍA .......................................................................................... 27
ANALISIS DE UN CASO PRÁCTICO DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO 28
g) PROPUESTA ...................................................................................................... 30
ANTECEDENTES ..................................................................................................... 30
DESARROLLO DE LA PROPUESTA ....................................................................... 31
CONCLUSION........................................................................................................... 35
h) CONCLUSIONES GENERALES........................................................................ 36
i) BIBLIOGRAFIA
j) DATOS PERSONALES
RESUMEN EJECUTIVO
Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código
Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario,
acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se
acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado.
Es una de las nuevas atribuciones que el Código general de procesos confiere al
Notario en la esfera de la aplicación de la jurisdicción voluntaria, considerando que
el Notario, es un órgano auxiliar de la Función Judicial, es una función pública que la
realizan las notarías y notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para
autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos determinados en
las leyes.
Como una de las causales para terminar el contrato de arrendamiento, está la figura del
desahucio, para cuyo efecto, la ley prevé que el arrendatario con noventa días de
anticipación a la fecha de expiración del mismo, deberá advertir al inquilino sobre el
deseo de terminar el contrato, caso contrario, el contrato sufrirá una renovación
automática, conocida como la tácita reconducción la cual es oponible a terceros.
La Ley de Inquilinato a pesar de ser la norma reguladora en las relaciones contractuales
de arrendamiento, presenta ciertos vacíos que no permiten la existencia de una equidad
entre arrendador y arrendatario; lo que causa el sometimiento del arrendatario a cláusulas
que son fijadas de manera arbitraria por el arrendador.
ABSTRACT
According to tenancy laws as well as civil code, eviction is relevant in because people
who are interested in tenancy will have to send a requests and damage claims to the civil
law notary. Once the law notaries have gotten the requests, the notary will provide the
notification of tenancy.
It is important to point out that tenancy is one of the newest powers that the current
prosecute general code gives to notaries. That is to say, notaries have the authority to
apply voluntary willful because they are considered to be an auxiliary unit of the judicial
function. Moreover, notaries can actually ensure the authorization of requests, contracts,
and legal documents.
It is essential to point out that eviction is one of the main causes to end lease contracts.
On the one hand, after having told about the end of lease contracts, tenants have 90
anticipated days to leave the place. On the other hand, contracts will automatically get
renewed. However, contracts will never be authorize automatic renewal to third parties.
Although, tenancy laws are regulatory norms on contractual norms of lease, it actually
has got irregularities which do not allow the existence of equity between of landlord and
tenant. Moreover, it has caused the submission of the tenant to provisos which are
stablished arbitrarily.
1
a) TEMA
EL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO ANTE NOTARIO Y LOS
DERECHOS DEL ARRENDATARIO
b) PROBLEMA QUE SE VA A INVESTIGAR
El desahucio en arrendamiento efectuado a través del Notario público, vulnera el derecho
a la defensa del arrendatario y el debido proceso
c) JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
DEL TEMA
El Contrato de Arrendamiento, se inicia en el Derecho Romano, aparece en el siglo II
A.C. en lo referente al arrendamiento de tierras y casas; la voz arrendamiento proviene
del latín CONTRATUS que significa contraer, estrechar o adquirir alguna cosa o bien a
través de un precio por medio del aprovechamiento de forma temporal de cosas
inmuebles, de beneficio o rentas.
La función notarial es la actividad ejercida por el Notario dentro del marco Constitucional
y legal, por lo tanto es la función que se desarrolla en el campo de los hechos jurídicos
para procurar seguridad, valor y permanencia al acto notarial y fedatario de los actos
que constaten en su presencia.
El desahucio es una de las formas de terminación del contrato de arrendamiento por lo
que debe ser entendido en su concepto legal y doctrinario. Etimológicamente, proviene
del latín des que significa negación y, ahucio que significa pérdida de confianza; para
algunos autores proviene del latín dejicio que significa arrojar o lanzar.
El desahucio es una acción a través de la cual, el propietario o quien tenga derecho sobre
el inmueble materia de alquiler, podrá dar por terminada la relación de arrendamiento con
2
el objetivo, de que el inquilino desocupe el inmueble y lo deje a disposición; deberá ser
aplicada la norma consignada en el Art. 33 de la Ley de Inquilinato.
De conformidad con las últimas reformas a la Ley Notarial, se le faculta al Notario
realizar el desahucio en los contratos de arrendamiento, lo cual vulnera los derechos
del arrendatario y el derecho a la defensa contemplado en la Ley de inquilinato.
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en Ecuador.
- El ordenamiento jurídico ecuatoriano, presupuestos históricos, teóricos, filosóficos
y constitucionales
d) OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Diseñar un documento de análisis crítico jurídico que evidencie como el desahucio en
arrendamiento efectuado a través del Notario público, vulnera el derecho a la defensa
del arrendatario y proponer alternativas para garantizar el debido proceso.
OBJETIVOS PARTICULARES Y ESPECÍFICOS
1) Fundamentar jurídica y doctrinariamente el contrato de arrendamiento y el
desahucio; el Notario y el debido proceso
2) Analizar el caso práctico que evidencia que el desahucio en arrendamiento
efectuado a través del Notario público, vulnera el derecho a la defensa del
arrendatario y el debido proceso.
3
3) Diseñar los elementos para el documento de análisis crítico jurídico que evidencie
como el desahucio en arrendamiento efectuado a través del Notario público,
vulnera el derecho a la defensa del arrendatario y proponer alternativas para
garantizar el debido proceso.
e) FUNDAMENTACIÓN TEORICO-CONCEPTUAL
EPIGRAFE I
1. EL DESAHUCIO
1.1. NATURALEZA JURÍDICA DEL DESAHUCIO
El desahucio es una acción a través de la cual, el propietario o quien tenga derecho sobre
el inmueble materia de alquiler, podrá dar por terminada la relación de arrendamiento con
el objetivo, de que el inquilino desocupe el inmueble y lo deje a disposición; deberá ser
aplicada la norma consignada en el Art. 33 de la Ley de Inquilinato.
El desahucio se refiere al acto de despedir o lanzar al inquilino del inmueble arrendado,
mientras que técnicamente es de tracto sucesivo por lo que se debe recurrir a la
diferenciación de su contenido en varios momentos o fases; las primeras leyes sobre el
desahucio obedecen a una preocupación de tipo objetiva, que garantiza el derecho de
propiedad contra los abusos de arrendatarios o precaristas, concediendo así un
procedimiento breve, sumario, y de garantía procesal, a fin de que en el ámbito de esta
facultad corran paralelamente las oscilaciones históricas y necesidades personales de
mayor o menor alcance del sentido de propiedad.
El desahucio es una de las formas de terminación del contrato de arrendamiento por lo
que debe ser entendido en su concepto legal y doctrinario. Etimológicamente, proviene
del latín des que significa negación y, ahucio que significa pérdida de confianza; para
algunos autores proviene del latín dejicio que significa arrojar o lanzar.
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De acuerdo a su etimología, desahucio equivaldría a una negación en el que las partes
pierden la confianza con la otra, dando la facultad de terminación del contrato de locación
de inmuebles o locales destinados para vivienda y demás, específicamente en
arrendamiento urbano.
Consiste en el aviso que el dueño debe dar al inquilino, con cierto tiempo de anticipación
señalado por la Ley a la expiración del contrato, pretendiendo retomar la tenencia del
inmueble alegando las causales de no renovación.
Dentro de nuestro sistema procesal el desahucio conforme lo resuelto por la Corte
Nacional de Justicia, no constituye una demanda, ni siquiera una diligencia preparatoria,
sino el aviso autenticado por el juez para desalojar al arrendatario cuando existe una causa
justa de terminación del contrato de arrendamiento.
En un escrito se deberá solicitar al juez que califique el desahucio, para dar por terminado
el contrato de arrendamiento, el traspaso de dominio o, en su defecto en casos de
demolición y construcción de una nueva edificación; el trámite que deberá ser dado es el
especial.
Los elementos del desahucio son:
1. Es unilateral por voluntad de la parte arrendadora;
2. Es revocable, ya que quien fuera notificado y se sintiera con derecho puede alegar
judicialmente;
3. Siempre será anticipado, respetando plazos y términos de acuerdo a la Ley.
Cabe mencionar, que la reconvención no será admitida en el proceso de desahucio, así
como tampoco la defensa fundada en el derecho de retención que garantiza el pago de
mejoras, estos reclamos deberán realizarse por otro medio, pero no en el trámite especial
de desahucio.
5
1.2. CLASES DE DESAHUCIO
De acuerdo a la Ley de Inquilinato las clases de desahucio son:
1.2.1. Desahucio por anticipación del arrendador
El Art. 33 de la Ley de inquilinato se refiere a este tema y dice: El arrendador comunicará
al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por
lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá
renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido
este plazo cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio
respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los
subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el
subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la
pensión de tres meses
1.2.2. Desahucio por transferencia de dominio
Con respecto el Art. 31 de la Ley de Inquilinato dice: La transferencia de dominio del
local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al
arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere
desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio,
subsistirá el contrato. Este plazo debe constarse desde la fecha de inscripción en el
Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. Se
respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la
Propiedad del respectivo cantón
1.2.3. Desahucio por demolición
El Art. 30 de la Ley de Inquilinato literal h) establece: Resolución del arrendador de
demoler el local para nueva edificación. En este caso, deberá citarse legalmente al
inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la
fecha fijada para la demolición, la que solo podrá ser tramitada cuando se acompañen los
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planos aprobados y el permiso de la municipalidad para iniciar la obra. El arrendador
deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la
indemnización contemplada en el inciso segundo del artículo 6
1.2.4. Desahucio por parte del arrendatario al arrendador
En concordancia a lo que señala el Art. 35 de la Ley de Inquilinato dice: En los contratos
escritos sin fijación de plazo y en los verbales, el arrendatario podrá dar por terminado el
contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador con
anticipación de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagará el precio del
arrendamiento y permitirá que los interesados examinen el local arrendado. Establece
para esta regla las mismas excepciones contenidas en los literales a), b) , y c) del Art. 28.
1.3. DESAHUCIO COMO DERECHO
Se encuentra concebido por el derecho subjetivo, como la facultad reconocida y
garantizada a una persona por el ordenamiento jurídico, el desahucio aparece como un
derecho atribuido al propietario de un predio para poder pedir la desocupación del
inmueble del cual es dueño, esto se realiza a través del lanzamiento del ocupante o
ocupantes con contrato o sin él, en los casos que determine la Ley. Varios tratadistas han
concebido al desahucio en primer lugar como un derecho, considerando la acción de
desahucio como un medio para poder actuarlo y ejercerlo.
Se debe señalar que el desahucio es un requerimiento legal, el cual se basa en un derecho
legítimo, el mismo que para tener efectividad debe ser calificado por el juez de
Inquilinato, quien dispondrá si cuenta con efecto legal o no; se busca que el desahucio
por su propia naturaleza tienda a conseguir el abandono del inmueble por parte de quién
lo ocupa. Las causas que posibilitan su ejercicio deberán ser determinadas por la Ley, a
través de procedimiento que consigan la desocupación de dicho inmueble.
7
1.4. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Contrato de Arrendamiento, se inicia en el Derecho Romano, aparece en el siglo II
A.C. en lo referente al arrendamiento de tierras y casas; la voz arrendamiento proviene
del latín CONTRATUS que significa contraer, estrechar o adquirir alguna cosa o bien a
través de un precio por medio del aprovechamiento de forma temporal de cosas
inmuebles, de beneficio o rentas.
Las obligaciones del conductor o arrendatario eran las siguientes:
a) Pagar los merces o el precio convenido, en Roma se pagan por periodos llamados
Pensio.
b) El conductor debe restituir la cosa arrendada cuando fenezca el plazo pactado.
c) Cuidar las cosas con diligencia, ya que el conductor debía responder por la Ressibi
Locatra, hasta por culpa leve, además del dolo y culpa lata como es obvio. (Petite,
1952, p. 300)
d) debido a las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores socio
económicos en el derecho romano, el arrendamiento no se inició como una figura
propia, se confundía con la compraventa en el sentido de entregar una cosa a
manera de venta pero por un tiempo determinado (actual anticresis); con el pasar
del tiempo adquirió su identidad en atención a la necesidad de vivienda para
aquellas personas de escasos recursos con la obligación de pagar una renta.
Se considera que lo que se adquiere mediante el arrendamiento es el goce y uso
pero en el antiguo derecho romano, no existía ninguna distinción entre la
responsabilidad penal y la responsabilidad civil. Tanto el ladrón como el deudor
de alguna suma de dinero que no había podido pagar, estaban obligados con su
propia persona a liquidar las cuentas que habían contraído; sosteniendo la idea
que el cuerpo de la persona que contrajo la deuda era considerado como el objeto
de la obligación.
Después de la de la segunda guerra mundial, los países europeos fueron precursores en la
aprobación de una legislación excepcional y temporal, que decretó la moratoria de las
rentas y la prórroga de los contratos, incluso en donde la especulación ilícita era
8
condenada. Se dio la formación de comisiones arbítrales para que los problemas de
alquileres sean juzgados ante tribunales especiales.
1.4.1. ELEMENTOS
Dentro del contrato de arrendamiento existen tres elementos:
a. El objeto materia del arrendamiento, nos referimos a la cosa que se va a dar en
goce, o a su vez el hecho que va a ser ejecutado, sea este por una obra o la
prestación de un servicio, ya que el principio de toda cosa puede ser objeto de un
contrato de locación, sea mueble o inmueble debemos tener claro que no es
posible arrendar los derechos personalísimos, las cosas fungibles, el derecho de
servidumbre de uso o la cosa propia, salvo que un tercero posea un derecho que
le autorice a conceder a otro el uso, como por ejemplo el derecho de usufructo.
b. El pago de un precio, renta, canon o pensión determinada en el contrato, sus
requisitos son iguales a los establecidos para el precio de la compraventa, esto es:
que sea verdadero, cierto, justo y consistente en dinero o en frutos naturales.
c. El ánimo de ceder la cosa que se está arrendado objeto de la obligación y el ánimo
de recibirla y pagar su respectivo canon mensual, teniendo el dueño la obligación
de atenerse a lo que la Ley de Inquilinato exige, así como el inquilino tiene la
obligación de puntualmente cancelar tanto el canon mensual de arrendamiento
pactado como el pago de los servicios básicos, además mantener el inmueble en
su haber en condiciones favorables.
Dentro del contrato de arrendamiento es importante conocer los elementos que lo
constituyen.
El Art. 1461 del Código Civil Ecuatoriano, distingue los elementos de cada contrato, las
características de acuerdo a su esencia, naturaleza, y las que son consideradas puramente
accidentales. De modo que en la esencia del contrato encontramos aquellos elementos sin
los que el mismo no surtiría efecto alguno, o a su vez degeneraría otro tipo de contrato;
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la esencia del contrato constituye su propia fisonomía y característica, lo individualiza y
distingue de los demás.
Las relaciones jurídicas que se derivan de los contratos de arrendamiento, son las que se
realizan entre arrendador y arrendatario, subarrendador o subarrendatario, en que se
obligan recíprocamente al uso de dar o ceder el goce de un local por cierto tiempo y, el
otro a pagar por este goce un precio determinado de acuerdo a la Ley.
Para que un contrato sea considerado como tal, debe contener los siguientes elementos:
Capacidad, Consentimiento y Causa Lícita.
- La Capacidad: Consiste en la posibilidad de poder obligarse por sí mismo y sin el
permiso de la Ley o la autorización de otra persona, lo que permite la celebración de
actos o contratos.
La capacidad, es la aptitud que tienen las personas para poder adquirir derechos y
contraer obligaciones, esta capacidad puede estar disminuida por la condición de las
personas en particular, pero por regla general, todos somos capaces, y tanto
nacionales como extranjeros gozamos de los mismo derechos y obligaciones, solo
con las limitaciones de índole político. (Kuffo Ronquillo, 2004, pág. 23)
- El Consentimiento: Es la manifestación de la voluntad unánime entre la oferta y la
aceptación; es un acuerdo libre respecto a un acto, de forma consentida y espontánea,
sin vicios que anulen o destruyan la voluntad. Se manifiesta a través de ofertas o
propuestas de una de las partes y aceptación de la otra. Debemos señalar que el
consentimiento puede ser de dos formas: expreso o tácito, decimos que el
consentimiento es expreso cuando se formula de palabra, por escrito o con signos
incuestionables de la voluntad; y el consentimiento tácito se refiere a los hechos o
actos que lo presupongan, o consientan a presumirlo, con excepción de los casos que
la Ley exija una manifestación expresa de la voluntad; o, cuando las partes hayan
estipulado que sus convenios no sean obligatorios sino después de llenar ciertos
requisitos.
Además de poder disponer de la cosa que se arrienda, el sujeto activo de este contrato,
debe expresar su consentimiento, de acuerdo a las reglas generales, ya que no existen
10
disposiciones expresas al efecto que sean específicas de la locación. “Según dichos
principios, corroborados por la doctrina universal, se requiere que el consentimiento
verse sobre la materia del contrato, la cosa concreta que se alquila, el precio, el tiempo
de duración y el uso al que se ha de destinar” (Larrea Holguín, 1989, pág. 259).
- El Objeto Lícito: El objeto Lícito es uno de los requisitos indispensables para la
existencia de los contratos de arrendamiento, por lo que el mismo debe ser
determinado, posible y lícito. Para que el objeto sea lícito y determinado, es necesario
que sea materialmente físico y moralmente posible. Se considera físicamente
imposible el que es contrario a la naturaleza; y, moralmente imposible, el prohibido
por las leyes o contrario a las buenas costumbres. “En lo material, es el designado de
modo concreto o de forma identificable, como contenido de la relación jurídica, el
definido por la institución respectiva, la Ley o las partes” (Cabanellas, 1981, pág.
109).
El objeto de un acto recae necesariamente en las obligaciones y derechos que el acto
origina. Por lo que en ocasiones se confunde al objeto del acto con el de la obligación,
pudiendo existir tantos objetos en un acto, cuantas sean las obligaciones que origina.
En el contrato de arrendamiento hay dos objetos: la cosa que se da en arriendo
(inmueble) y, el precio que se paga (canon de arrendamiento).
- Causa Lícita: El último elemento necesario para la validez del contrato de
arrendamiento es la causa lícita, ésta es aquella que está ajustada a las Leyes, al
derecho, a la moral y al orden público. Constituye la prestación o promesa de una
cosa o servicio, el arrendador deberá percibir el canon y el arrendatario disfrutar el
inmueble.
Entendiéndose por causa el motivo que induce al acto o contrato, y por causa ilícita
la prohibida por la Ley o contraria a las buenas costumbres, por ejemplo la promesa
de dar algo en pago de una deuda inexistente, carece de causa; y, la promesa de dar
algo en recompensa de un delito o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita.
11
EPIGRAFE II
2. EL NOTARIO
2.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DEL NOTARIADO
En la antigüedad no se consideraba como figura jurídica, de tal modo que ni siquiera
contaba con fe pública; ésta la adquirió a través del tiempo y por meras necesidades, tan
es así que con el transcurso del tiempo y el desarrollo de la Sociedad la oralidad fue
cediendo su lugar a la forma material, aprovechando así las ventajas que ofrece la
escritura1.
Los instrumentos notariales hacen prueba plena de que los otorgantes, manifestaron su
voluntad de celebrar el acto consignado, de que la veracidad de los hechos que el Notario
haya relacionado así como de que se cumplieron las formalidades correspondientes. Sólo
se podrá declara la falsedad o nulidad del instrumento notarial judicialmente por vía de
acción y no de excepción2.
El Notario en sus inicios no se consideraba como figura jurídica, de tal modo que ni
siquiera contaba con fe pública; ésta la adquirió a través del tiempo y por necesidad.
Las personas que ejercían las funciónes de Notarios, eran considerados como personas
capaces de leer y escribir; y, que auxiliaban al rey o a algún funcionario de un pueblo
para redactar textos.
A los notarios en la antigüedad se les denominaban escribas.
Esta función fue colocándose paulatinamente dentro de las funciones de la administración
pública de ese pueblo, lo cual es el antecedente más remoto de las funciones notariales
que conocemos actualmente.
1ALBAN Nuñez Marco Dr. El Notario y sus atribuciones Imprenta Riera. Santo Domingo-Ecuador.2013. 2 GARCÍA Feraud. Galo (2010). Cuestiones jurídicas. Editorial Edino. Guayaquil-Ecuador
12
En el pueblo hebreo se conocieron varias clases de escribas, de los que suele afirmarse
que ejercían fe pública, sin embargo, no la ejercían de propia autoridad, sino que esta
dependía de la persona de quien él escriba dependía.
Con relación a los sacerdotes, los escribas tenían un carácter semejante al del notario
profesional, el cual se encargaba de redactar correctamente los contratos; pero estos se
auxiliaban a su vez del magistrado, el cual autenticaba los actos que realizaba el escriba
sacerdote, lo hacía a través de la imposición del sello del magistrado, en virtud de lo cual
el documento que era hasta entonces privado, se le daba el carácter de público.
Debido a que el papiro egipcio es lo más parecido a nuestro papel; más aún que el ladrillo
babilónico o la tabla encerada romana, se considera como el antecedente más antiguo de
la forma de los documentos.
2.2. NOTARIO EN EL ECUADOR
Las raíces del notario ecuatoriano están en el Derecho Indiano, aquel que se formó en América
luego de su descubrimiento en 1492, compuesto por el Derecho Español, el Derecho Canónico
Ecuménico y aquellas normas que se iban sistematizando a medida en que las necesidades y
circunstancias así lo determinaban en estas nuevas tierras. Recordando la frase de que la
historia del notario va de la mano con el instrumento, así mismo sucedió con aquel derecho
que empezaba a surgir y regir en la América descubierta por Colón.
Los documentos notariales han servido de base para reconstruir no solo parte de nuestra
historia, sino para conocer a través de ellos la vida social de los pueblos, sus costumbres
y sus medios de vida. Con la creación de la Nueva Audiencia de Quito el rey dicto nuevas
ordenanzas para las Audiencias de América, que fueron promulgadas en Monzón de
Aragón.
En ellas se trata en forma detallada de la administración de justicia por los Magistrados
inferiores o la forma en que los abogados, procuradores, escribanos, etc. debían
desempeñar sus funciones (Introducción a las Reales Ordenanzas de la Audiencia de
Quito, publicado en el Anuario Histórico Jurídico Ecuatoriano).
13
En esas ordenanzas se imparten verdaderas disposiciones legales que van sistematizando
en forma orgánica un incipiente derecho notarial
Conforme el Art. 200 de la Constitución de la República del Ecuador “Las notarias y
notarios son depositarios de la fe pública; serán nombrados por el Consejo de la Judicatura
previo concurso público de oposición y méritos, sometido a impugnación y control social.
Para ser notaria o notario se requerirá tener titulo de tercer nivel en Derecho legalmente
reconocido en el país, y haber ejercido con probidad notoria la profesión de abogada o
abogado por un lapso no menor de tres años. Las notarias y notarios, permanecerán en
sus funciones seis años y podrán ser reelegidos por una sola vez. La ley establecerá los
estándares de rendimiento y las causales para su destitución”3.
2.3. PRINCIPIOS NOTARIALES
Los principios rectores y elementales del Derecho Notarial, en su accionar son:
Fe publica, Constituye el aval de los actos y contratos, veracidad, confianza o
autoridad legítima atribuida a los notarios.
La forma, es la representación del acto a la forma jurídica que mediante el instrumento
público se está evidenciando el accionar legal.
Autenticación, se efectúa a través de la firma y el sello se establece que un hecho
o acto ha sido comprobado y declarado por un Notario.
Inmediación, es la actuación del Notario de estar en contacto con las partes. La
función notarial demanda un contacto entre el notario y las partes involucradas.
Consentimiento, el consentimiento es un requisito esencial y debe estar libre de
vicios, si no hay consentimiento no puede haber autorización notarial. La
ratificación y aceptación, queda plasmada mediante la firma de o los otorgantes,
esto a su vez expresa el consentimiento de las partes intervinientes.
3Constitución de la República del Ecuador, 2008.
14
Unidad del acto, este principio se basa en que el instrumento público debe
perfeccionarse en un solo acto.
Protocolo, en síntesis es un libro en el cual reposan los instrumentos públicos y
privados, esto a su vez proporciona seguridad jurídica, eficacia y fe pública.
Seguridad jurídica, se basa en la fe pública que tiene el Notario, por lo tanto, los
actos que legaliza son ciertos, reales y prácticos.
Publicidad, Los actos que autoriza el Notario son públicos; por medio de la
autorización notarial se hace pública la voluntad de la persona.4
2.4. ATRIBUCIONES DEL NOTARIO
La función notarial es la actividad ejercida por el Notario dentro del marco Constitucional
y legal, por lo tanto es la función que se desarrolla en el campo de los hechos jurídicos
para procurar seguridad, valor y permanencia al acto notarial. Dentro de nuestra
legislación encontramos que la función notarial se regía por disposiciones contenidas en
diversas leyes hasta que en el Gobierno Interino Clemente Yerovi Indaburo, expide la
Ley Notarial, la misma que fue publicado en el Registro Oficial número 158 del 11 de
noviembre de 1966.
La institución notarial se inicia con la aparición de la escritura su conservación y dar fe
pública de los actos y contratos sometidos a su conocimiento.
En un principio, los notarios fueron simplemente personas prácticas en la redacción de
instrumentos jurídicos, pero, con el discurrir de los años, su profesión se desarrolló,
adquiriendo la fe pública, que es lo que los caracteriza.
El principio de legalidad está presente para el funcionamiento del Notario, ya que
solamente la Ley rige el Notariado, de tal manera que para cumplir con su labor el Notario,
como primer dictado tiene la Ley. No puede salirse del marco impuesto por sus
disposiciones que con talento, con buena fe, con la razón por delante, debe aplicar, bajo
4ALBÁN Marco, (2013). El Notario y sus atribuciones,Imprienta Riera. Santo Domingo-Ecuador.
15
pena de invalidez o nulidad de lo actuado, a parte de las consecuencias civiles, penales y
administrativas que acarrean las conductas que no se enmarcan dentro de su contenido.
La Ley Notarial vigente en su artículo 18 regula cuales son las atribuciones del Notario,
a saber:
1. Autorizar los actos y contratos a que fueren llamados y redactar las
correspondientes escrituras, salvo que tuvieren razón o excusa legítima para no
hacerlo;
2. Protocolizar instrumentos públicos o privados por orden judicial o a solicitud de
parte interesada patrocinada por abogado, salvo prohibición legal;
3. Autenticar las firmas puestas ante el en documentos que no sean escrituras
públicas;
4. Dar fe de la supervivencia de las personas naturales;
5. Dar fe de la exactitud, conformidad y corrección de fotocopias y de otras copias
producidas por procedimientos o sistemas técnico - mecánicos, de documentos
que se les hubieren exhibido, conservando una de ellas con la nota respectiva en
el Libro de Diligencias que llevarán al efecto;
6. Levantar protestos por falta de aceptación o de pago de letras de cambio o pagarés
a la orden particularizando el acto pertinente conforme a las disposiciones legales
aplicables, actuación que no causará impuesto alguno;
7. Intervenir en remates y sorteos a petición de parte e incorporar al Libro de
Diligencias las actas correspondientes, así como las de aquellos actos en los que
hubieren intervenido a rogación de parte y que no requieran de las solemnidades
de la escritura pública.
8. Conferir extractos en los casos previstos en la Ley; y,
9. Practicar reconocimiento de firmas.
10. Receptar la declaración juramentada del titular de dominio, con la intervención de
dos testigos idóneos que acrediten la necesidad de extinguir o subrogar, de
acuerdo a las causales y según el procedimiento previsto por la Ley, el patrimonio
familiar constituido sobre sus bienes raíces, en base a lo cual el Notario elaborará
el acta que lo declarará extinguido a subrogado y dispondrá su anotación al
margen de la inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad
correspondiente; En los casos en que el patrimonio familiar se constituye como
16
mandato de la Ley, deberá adicionalmente contarse con la aceptación de las
instituciones involucradas;
11. Receptar la declaración juramentada del titular de dominio con intervención de
dos testigos idóneos que acrediten que la persona que va a donar un bien, tenga
bienes suficientes adicionales que garanticen su subsistencia, lo cual constará en
acta notarial, la que constituirá suficiente documento habilitante para realizar tal
donación.
12. Receptar la declaración juramentada de quienes se creyeren con derecho a la
sucesión de una persona difunta, presentando la partida de defunción del de cujus
y las de nacimiento u otros documentos para quienes acrediten ser sus herederos,
así como la de matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unión de hecho
del cónyuge sobreviviente si los hubiera. Tal declaración con los referidos
instrumentos, serán suficientes documentos habilitantes para que el Notario
conceda la posesión efectiva de los bienes pro indiviso del causante a favor de los
peticionarios, sin perjuicio de los derechos de terceros. Dicha declaración constará
en acta notarial y su copia será inscrita en el Registro de la Propiedad
correspondiente;
13. Tramitar la solicitud de disolución de la sociedad de gananciales de consuno de
los cónyuges, previo reconocimiento de las firmas de los solicitantes ante el
Notario, acompañando la partida de matrimonio o sentencia de reconocimiento de
la unión de hecho. Transcurridos diez días de tal reconocimiento el Notario
convocará a audiencia de conciliación en la cual los cónyuges, personalmente o
por medio de apoderados ratificarán su voluntad de declarar disuelta la sociedad
de gananciales formada por el matrimonio o unión de hecho. El acta respectiva se
protocolizará en la Notaría y su copia se subinscribirá en el Registro Civil
correspondiente, particular del Cual se tomará nota al margen del acta
protocolizada;
14. Autorizar la venta en remate voluntario de bienes raíces de personas menores que
tengan la libre administración de sus bienes cumpliendo las disposiciones
pertinentes de la Sección Décima Octava del Título Segundo del Código de
Procedimiento Civil;
15. Receptar informaciones sumarias y de nudo hecho;
16. Sentar razón probatoria de la negativa de recepción de documentos o de pago de
tributos por parte de los funcionarios públicos o agentes de recepción;
17
17. Protocolizar las capitulaciones matrimoniales, inventarios solemnes, poderes
especiales, revocatorias de poder que los comerciantes otorgan a sus factores y
dependientes para administrar negocios; y,
18. Practicar mediante diligencia notarial, requerimientos para el cumplimiento de la
promesa de contrato como para la entrega de cosa debida y de la ejecución de
obligaciones. De registrarse controversia en los casos antes mencionados, el
notario se abstendrá de seguir tramitando la petición respectiva y enviará copia
auténtica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del cantón de su ejercicio,
dentro del término de tres días contados a partir del momento en que tuvo
conocimiento del particular, por escrito o de la oposición de la persona interesada,
para que después del correspondiente sorteo se radique la competencia en uno de
los jueces de lo Civil del Distrito.
19. Proceder a la apertura y publicación de testamentos cerrados. Para el efecto, el
que tenga o crea tener interés en la sucesión de una persona, puede solicitar al
notario, ante quien el causante otorgó el testamento y lo haya conservado en su
poder, proceda a exhibirlo para su posterior apertura y publicación en la fecha y
hora que para tal propósito señale. En su petición el interesado indicará
adicionalmente, el nombre y dirección de otros herederos o interesados que
conozca, y que se disponga de una publicación, en un medio de prensa escrito de
amplia circulación local o nacional, para los presuntos beneficiarios. Trascurridos
no menos de treinta días, en la fecha y hora señalados, previa notificación a los
testigos instrumentales, el notario levantará un acta notarial en la que dejará
constancia del hecho de haberlo exhibido a los peticionarios la cubierta del
testamento, declarando si así corresponde, adicionalmente junto con los
comparecientes, que en su concepto la cerradura, sellos, lacras o marcas no
presentan alteración alguna. En la diligencia notarial, a la que se permitirá el
acceso a todo interesado que justifique un presunto interés en el contenido del
testamento, de presentarse oposición a la práctica de esta diligencia, el notario oirá
la exposición. En este evento, elaborará un acta con los fundamentos de la
oposición y la enviará a conocimiento de juez competente, cumpliendo el
procedimiento de ley, ante quien se deberá llevar a efecto el juicio de apertura y
publicación de testamento cerrado de conformidad con las normas previstas en los
códigos Civil y de Procedimiento Civil. De no presentarse oposición, el notario
procederá a efectuar el reconocimiento de firmas y rúbricas de los testigos
18
instrumentales, así como de que la cubierta y el sobre que contiene el testamento
cerrado del testador, es el mismo que se presentó para su otorgamiento al notario.
De no presentarse todos los testigos instrumentales, el notario abonará las firmas
de los testigos faltantes con una confrontación entre las que aparecen en la carátula
con las que constan en la copia de la misma que debe reposar en los protocolos de
la notaría, según lo dispone el artículo 25 de la Ley Notarial.
El notario actuante confrontará la firma del notario que ejercía el cargo al
momento de su otorgamiento con su firma constante en otros instrumentos
notariales incorporados en el protocolo.
En el caso de que la cubierta del testamento presentare notorias alteraciones que
haga presumir haberse abierto, el notario luego de proceder a la apertura y
publicación del testamento, levantará el acta pertinente haciendo constar estos
particulares y remitirá todo lo actuado al juez competente. En estos casos el
testamento únicamente se ejecutará en virtud de sentencia ejecutoriada que así lo
disponga.
La diligencia concluye con la suscripción del acta de apertura y lectura del
testamento, al cabo de lo cual todo lo actuado se incorporará al protocolo del
notario, a fin de que otorgue las copias respectivas;
20. Será facultad del notario proceder al registro de firmas de funcionarios y
representantes de personas jurídicas, siempre y cuando haya petición de parte y el
notario tenga conocimiento pleno de quien registra su firma. El documento que
contenga la certificación de firma en virtud de este procedimiento de registro,
gozará de autenticidad, pero no tendrá los efectos probatorios de instrumento
público, para cuyo efecto se procede rá de conformidad con lo previsto en el
artículo 194 del Código de Procedimiento Civil.
21. Autorizar los actos de amojonamiento y deslinde en sectores rurales, que a
petición de las partes, siempre que exista acuerdo, tengan por objeto el
restablecimiento de los linderos que se hubieren oscurecido, desaparecido o
experimentado cualquier cambio o alteración, o en que se deban fijar por primera
vez la línea de separación entre dos o más inmuebles, con señalamiento de
linderos. Al efecto, se señalará fecha y hora para la diligencia, a la que concurrirán
las partes, que podrán designar perito o peritos, quienes presentarán sus títulos de
19
propiedad y procederán a señalar e identificar lugares, establecer linderos y dar
cualquier noticia para esclarecer los hechos.
De esta diligencia se levantará un acta, siempre y cuando exista conformidad de
todas las partes, la que se agregará al protocolo del notario y de la cual se entregará
copias certificadas a las mismas para su catastro municipal e inscripción en el
Registro de la Propiedad correspondiente.
De presentarse oposición, el notario procederá a protocolizar todo lo actuado y
entregará copias a los interesados, para que éstos, de considerarlo procedente,
comparezcan a demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces
competentes;
22. Tramitar divorcios por mutuo consentimiento, únicamente en los casos en que los
cónyuges no tengan hijos menores de edad o bajo su dependencia. Para el efecto,
los cónyuges expresarán en el petitorio, bajo juramento, lo antes mencionado y su
voluntad definitiva de disolver el vínculo matrimonial, mismo que deberá ser
patrocinado por un abogado en libre ejercicio, cumpliendo adicionalmente en la
petición, lo previsto en el artículo 107 del Código Civil.
El notario mandará que los comparecientes reconozcan sus respectivas firmas y
rúbricas y fijará fecha y hora para que tenga lugar la audiencia, dentro de un plazo
no menor de sesenta días, en la cual los cónyuges deberán ratificar de consuno y
de viva voz su voluntad de divorciarse.
El notario levantará un acta de la diligencia en la que declarará disuelto el vínculo
matrimonial, de la que debidamente protocolizada, se entregará copias
certificadas a las partes y se oficiará al Registro Civil para su marginación
respectiva; el Registro Civil a su vez, deberá sentar la razón correspondiente de la
margina ción en una copia certificada de la diligencia, que deberá ser devuelta al
notario e incorporada en el protocolo respectivo.
El sistema de correo electrónico podrá utilizarse para el trámite de marginación
señalada en esta disposición. Los cónyuges podrán comparecer directamente o a
20
través de procuradores especiales. De no realizarse la audiencia en la fecha
designada por el notario, los cónyuges podrán solicitar nueva fecha y hora para
que tenga lugar la misma, debiendo cumplirse dentro del término de 10 días
posteriores a la fecha en la cual debió celebrarse originalmente. De no darse la
audiencia, el notario archivará la petición;
23. Proceder a la liquidación de sociedad de bienes o de la sociedad conyugal, para
este efecto, sin perjuicio de la facultad jurisdiccional de los jueces de lo civil, los
cónyuges o ex-cónyuges, o los convivientes vinculados bajo el régimen de la
unión de hecho, según el caso, podrán convenir mediante escritura pública, una
vez disuelta la sociedad conyugal o la sociedad de bienes que se haya formado
como consecuencia de la unión de hecho, la liquidación de la sociedad de bienes.
Este convenio se inscribirá en el Registro de la Propiedad correspondiente cuando
la liquidación comprenda bienes inmuebles, y en el Registro Mercantil cuando
existieren bienes sujetos a este Registro. Previamente a la inscripción, el notario
mediante aviso que se publicará por una sola vez en uno de los periódicos de
circulación nacional en la forma prevista en el artículo 82 del Código de
Procedimiento Civil, hará conocer la liquidación de la sociedad conyugal o de la
sociedad de bienes de la unión de hecho, para los efectos legales consiguientes.
Transcurrido el término de veinte días desde la publicación y de no existir
oposición, el notario sentará la respectiva razón notarial y dispondrá su inscripción
en el registro o registros correspondientes de los lugares en los que se hallaren los
inmuebles y bienes objeto de esta liquidación.
De presentarse oposición, el notario procederá a protocolizar todo lo actuado y
entregará copias a los interesados, para que éstos, de considerarlo procedente,
comparezcan a demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces
competentes;
24. Autorizar la emancipación voluntaria del hijo adulto, conforme lo previsto en el
artículo 309 del Código Civil. Para este efecto, los padres comparecerán ante el
notario a dar fin a la patria potestad, mediante declaración de voluntad que
manifieste esta decisión, la que constará en escritura pública, donde además se
21
asentará la aceptación y consentimiento expreso del hijo a emanciparse. A esta
escritura pública se agregará como habilitantes los documentos de filiación e
identidad respectivos, y las declaraciones juramentadas de dos testigos conformes
y sin tacha, que abonen sobre la conveniencia o utilidad que percibiría el menor
adulto con esta emancipación.
El notario dispondrá la publicación de la autorización, por una sola vez en la
prensa, cuya constancia de haberse publicado se incorporará en el protocolo, con
lo cual entregará las copias respectivas para su inscripción en los Registros de la
Propiedad y Mercantil del cantón en el que se hubiere hecho la emancipación;
25. Tramitar la petición de declaratoria de interdicción para administrar los bienes de
una persona declarada reo por sentencia ejecutoriada penal; para el efecto se
adjuntará la sentencia ejecutoriada. En el acta que establezca la interdicción, se
designará un curador;
26. Solemnizar la declaración de los convivientes sobre la existencia de la unión de
hecho, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 222 del
Código Civil. El Notario levantará el acta respectiva, de la que debidamente
protocolizada, se conferirá copia certificada a las partes; y,
27. Declarar la extinción de usufructo, previa la justificación instrumental
correspondiente y de acuerdo con las reglas del Código Civil, a petición del nudo
propietario en los casos siguientes:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por llegada del día o cumplimiento de la condición prefijados para su
terminación; y,
c) Por renuncia del usufructuario.
Lo anterior nos hace ver que las funciones fundamentales del escriba y el notario actual
tienen gran parecido, ya que ambos redactan actos jurídicos y les dan la notoriedad oficial
que la organización en que viven les permite. En el caso del pueblo egipcio, la función
del escriba era similar a la del pueblo hebreo; sin embargo el escriba egipcio además de
saber leer y escribir se le denominaba al consejero del Faraón, al sacerdote, al magistrado,
al funcionario y al doctor.
22
2.5. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS
28. Aprobar la constitución o reforma de sociedades civiles y mercantiles y demás
actos atinentes con la vida de estas, y oficiar al Registrador Mercantil para su
inscripción, cuando no corresponda a la Superintendencia de Compañías y
Valores.
29. Autorizar la inscripción de matrículas de comercio en el registro pertinente.
30. Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad con el
artículo 1567 del Código Civil.
31. Receptar la declaración juramentada sobre estado civil de las personas cuando
estas lo requieran, con el objetivo de tramitar la posesión notoria del estado civil.
32. Tramitar la caución e inventario en el usufructo, para determinar que esta sea
suficiente para la conservación y restitución del bien que se trate y para el
inventario solemne. Para el efecto, se acompañará a la solicitud, el documento que
acredite el avalúo pericial o el inventario, dependiendo el caso, realizado por uno
de los peritos acreditados por el Consejo de la Judicatura.
33. Solemnizar la designación de administrador común, mediante la declaración de
las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición y reconocimiento
de la firma de los solicitantes.
34. Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el
Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al
notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los
documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a
la o al desahuciado.
35. Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario básico
unificado del trabajador en general, para lo cual cada notaría llevará un archivo
numerado y cronológico.
36. Solemnizar la partición de bienes hereditarios mediante la declaración de las
partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición, reconocimiento de la
firma de los solicitantes y los documentos que acrediten la propiedad del causante
sobre los bienes.
37. De existir controversia en los casos previstos con competencia exclusiva para
notarios, la o el notario deberá enviar copia auténtica de todo lo actuado a la
oficina de sorteos del cantón de su ejercicio dentro del término de tres días
23
contados a partir de recibida la oposición, con el objetivo de que luego del
respectivo sorteo se radique la competencia en uno de los jueces de lo civil del
cantón quien procederá mediante proceso sumario.
EPIGRAFE III
3. EL DESAHUCIO COMO ACCIÓN.
3.1. DEBIDO PROCESO
El debido proceso es un derecho constitucional, por lo tanto es de rango superior e
impregna a todo el sistema jurídico del Ecuador; en consecuencia, nada ni nadie puede
sustraerse a él. Todos los actos y procedimientos de los funcionarios y de los órganos
del poder público deben ceñirse a él, de lo contrario atentarían contra el Estado de
Derecho.
El debido proceso de ley es una garantía constitucional resumida de respeto a esas
inmunidades personales que están tan arraigadas en las tradiciones y la conciencia de
nuestro pueblo que puede considerárselas fundamentales o que están implícitas en el
concepto de libertad sujeta a un orden5.
Al examinar las diversas disposiciones contenidas en Código Orgánico general de
proceso, se aprecia que guardan concordancia y relación con las normas onstitucionales
de modo que su desarrollo legislativo concuerda la Constitución, así por ejemplo el Art.
168, numeral 6, de la Constitución de la República del Ecuador, dice”...La sustanciación
de los procesos en todas las materias, instancias, etapas y diligencias se llevará a cabo
mediante el sistema oral, de acuerdo a los principios de concentración, contradicción y
dispositivo.”.
5 CORWIN, Edward: “La constitución de los Estados Unidos”, Edit. Fraterna, Buenos Aires, 1987, pág.
505.
24
3.2. ACCION DESAHUCIO
El desahucio como acción no es sino el medio o procedimiento que tiene el propietario,
para la desocupación del inmueble en cuestión, se lo realiza amparado en la justicia y es
aplicado en beneficio del locator, el usufructuario, usuario o poseedor. El libro cuarto del
Código Civil habla sobre las obligaciones y contratos y reconoce esta calidad absorbente
de la acción de desahucio establecida dentro del contrato de arrendamiento.
El tratadista Mucius Scaevola determina la naturaleza jurídica de la acción de desahucio
de acuerdo a las siguientes características:
1 Tiene carácter resolutorio del contrato de arrendamiento;
2 Es de carácter personal con efectos reales;
3 La acción de desahucio es unilateral;
4 Es una acción privilegiada;
5 La acción de desahucio tiene carácter inmobiliario. (Scaevola, 1893)
i. Carácter resolutorio del contrato de arrendamiento
La acción de desahucio posee un carácter de tipo resolutivo con respecto al contrato de
arrendamiento y, tiene un carácter recuperativo de la posesión del inmueble, puesto que
es realizada entre los contratantes, sin que dependa de otra acción; la misma que es
ocasionada por el incumplimiento de obligaciones de tracto sucesivo. La acción
resolutoria pondrá fin al contrato de arrendamiento con el lanzamiento, esta acción guarda
relación con la acción reivindicatoria, pues así como el dominio se deriva de la acción
reivindicatoria, de la posesión real, se deriva el desahucio.
ii. Carácter personal con efectos reales
La acción de desahucio es personal, aunque se sustancia en figuras reales y produce
efectos reales, ya que su objetivo principal, es la restitución de la tenencia del inmueble
arrendado a su verdadero dueño. La resolución que dicta el juez, da como resultado la
25
pretensión del actor y como efecto la condena al demandado a desocupar el inmueble bajo
prevención legal de lanzamiento dentro del término estipulado.
El procedimiento del desahucio debe sustanciarse con el arrendatario, sin emplear a otra
persona aunque esta ocupe el local, cumpliendo así el carácter de personal; al derivarse
de la obligación nacida del vínculo contractual de arrendamiento, no pueden eludirse las
consecuencias, ya que en la ejecución del mismo el lanzamiento puede realizarse en
contra de quien ocupe el inmueble a pesar de no ser el demandado; demostrando así los
efectos reales en cuanto a su alcance y eficacia.
iii. La acción de desahucio en unilateral
El desahucio es considerado unilateral, ya que se fundamenta en la decisión del
propietario del inmueble o del que lo entrego en arrendamiento, sin necesidad de la
intervención del arrendatario, esta decisión acabará con la relación de arrendamiento, de
igual forma surtirá efecto contra terceros en el caso de subarrendamiento.
iv. Es una acción privilegiada y restringida
La Ley confirma el privilegio de la acción de desahucio, siendo este un proceso sumario
y aún sumarísimo, que además apareja el beneficio económico y la brevedad; dicho
procedimiento radica en la petición de notificación por parte del propietario o del
comprador del inmueble al inquilino, quien luego de notificado o citado según el caso,
podrá oponerse dentro del término de tres días.
El Art. 48 de la Ley de Inquilinato que señala al respecto: Citado el inquilino, podrá
oponerse en el término de tres días, al desahucio a que se refiere el literal h) del Art. 30 y
el Art.31.
Esta oposición, en caso del literal h), solo podrá fundarse en el hecho de no estar
comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya demolición ha sido
autorizada por el Municipio.
26
El juez deberá verificar, por si mismo, el fundamento de la oposición en el término de
tres días, y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de
arrendamiento
La Ley determina que en el caso de traspaso de dominio la oposición no podrá ser fundada
sino después de un mes desde el traspaso de dominio o de haber celebrado el contrato de
arrendamiento por escritura pública, la misma que deberá ser legalmente inscrita
debiendo presentar una copia certificada. Una vez que el juez haya examinado los
procesos presentados por el denunciante, resolverá si el desahucio debe o no surtir efecto.
En el caso de que el inquilino se allanare o guarde silencio, será declarado el desahucio y
una vez cumplidos los plazos de Ley se procederá al lanzamiento, ya que la resolución
dictada por el juez de Inquilinato causará ejecutoria. Siendo declarado el desahucio, éste
deberá cumplir con lo dispuesto en el Art. 52 de la Ley de Inquilinato que manifiesta: “En
ningún caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como
indemnización o como devolución de lo pagado indebidamente, podrá éste ser desalojado
del local arrendado, sin que previamente se le pague” (Ley de Inquilinato, 2016, pág. 13).
Siendo necesario que el arrendatario presente la providencia ejecutoriada recaída en el
procedimiento o la prueba de los valores adeudados por el arrendador. Decimos que es
una acción restringida, en referencia a los requisitos necesarios para que esa figura pueda
ser aplicada y cumplida, además la restricción se deriva de la naturaleza especial del juicio
de desahucio, el mismo que no permite la acumulación de otras acciones.
v. Carácter inmobiliario
Tiene este carácter, ya que solo se ejerce sobre bienes inmuebles como lo establece el Art.
1 de la Ley de Inquilinato “Esta Ley regula las relaciones derivadas de los contratos de
arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros
urbanos”, teniendo competencia para regular las relaciones de arrendamiento de todos los
inmuebles que se encuentren dentro del perímetro urbano, dichos inmuebles deberán ser
destinados a vivienda o al comercio
27
f) LA METODOLOGÍA
La presente investigación se llevará a cabo mediante la recopilación y análisis de
información jurídica, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y
propositiva, ya que además de suministrar un análisis de la problemática ocasionada por
la facultad para el desahucio en arrendamiento realzado por el Notario
En la presente investigación, se va a utilizar las siguientes metodologías:
La presente investigación se llevará a cabo mediante la recopilación y análisis de
información jurídica, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y
propositiva, ya que además de suministrar un análisis de la problemática ocasionada por
el desahucio en arrendamiento realizado por el Notario los derechos del arrendatario
y el debido proceso.
En la presente investigación, se va a utilizar las siguientes metodologías:
1. Deductivo – Inductivo.- En este método es necesario partir desde lo más básico que
es el contrato de arrendamiento y el desahucio en arrendamiento efectuado por
el Notario para llegar al debido proceso y las formas de citación a la parte
demandada en un proceso
2. Analítico – Sintético.- Para la presente investigación, es necesario realizar un análisis
de las formas de desahucio, el procedimiento que se debe realizar para entender
este problema jurídico y como deben actuar las partes en el ámbito jurídico.
3. Histórico - Lógico.- Como elemento central de la investigación consta el desahucio
en el contrato de arrendamiento a través de Notario, tomando en cuenta las
formas anteriores de desahucio en la ley de inquilinato y la forma actual indicada
en el Código Orgánico general de procesos.
28
ANALISIS DE UN CASO PRÁCTICO DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO
NOTARIA PRIMERA CANTON AMBATO
DESAHUCIO
PRESTACION DE SERVICIO NOTARIAL FUERA DE DESPACHO
PETICIONARIO: MARTINEZ PAREDES LUIS ANIBAL
A: CHANGO PROAÑO FERNANDO DANIEL
ASUNTO: DESAHUCIO
MARTINEZ PAREDES LUIS ANIBAL de estado civil casado portador de la cedula
de ciudadanía número; 1802345863, por sus propios y personales derechos, comparece
pidiendo que de conformidad con el art 18, numeral 35 de la ley Notarial, proceda
a la notificación del desahucio del inmueble ubicado en la calle Mera 04-36 y
Cevallos de la parroquia La Matriz de la ciudad y cantón Ambato, arrendado por
el señor CHANGO PROAÑO FERNANDO DANIEL, para que desocupe o entregue
el inmueble materia del contrato de arrendamiento, estipulado en el contrato que en
copia certificada se adjunta a la presente petición, en la cual se indica, que el
señor CHANGO PROAÑO FERNANDO DANIEL, indicando que existen cánones
arrendaticios atrasados asi como recibos de pago de servicios básicos que fueron
cancelados por el propietario del inmueble.
El trámite a la presente petición es el ESPECIAL, la cuantía de SETECIENTOS
CINCUENTA DOLARES AMERICANOS,; el lugar de notificación del
ARRENDATARIO; y, suscribe como defensor el Dr. Wilson Paredes López.
Presentado el 12 de Octubre del 2016, a las 14 horas 20 minutos; adjuntando:
- Copias de cedulas
- Certificado de votación del solicitante
- Contrato de arrendamiento inscrito en el GAD Municipalidad de Ambato; y,
- Copia de credencial del Abogado que suscribe.
El 12 de Octubre del 2016, una vez presentada la petición y puesta la fe de
presentación, el notario Primero del cantón Ambato, dispone se proceda a la
29
Notificación al señor CHANGO PROAÑO FERNANDO DANIEL, en el lugar
indicado.
Se procede a la Notificación el día viernes 14 de Octubre del 2016, a las 11 horas
15 minutos, conforme a razón sentada por el Notario Primero del cantón Ambato;
Para lo cual en forma personal acude el Notario primero, al inmueble ubicado en
la calle Mera 04-36 y Cevallos de la parroquia La Matriz de la ciudad y cantón
Ambato a notificar al señor CHANGO PROAÑO FERNANDO DANIEL, con la
petición de DESAHUCIO para dar por terminado el contrato de arrendamiento
existente con el Sr. MARTINEZ PAREDES LUIS ANIBAL, diligencia que no se
puede realizar en la persona indicada, debido a que el ARRENDTARIO, no se
encontraba presente y se procede a dejar la notificación debajo de la puerta de ingreso
al domicilio indicado.
Dándose de esta manera cumplimiento a la solicitud presentada; y, la notificación
por parte del Notario de conformidad con el Art. 33 de la ley de inquilinato y el
numeral 35 del Art. 18 de la ley Notarial vigente.
30
g) PROPUESTA
DOCUMENTO DE ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO QUE EVIDENCIE COMO EL
DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO EFECTUADO A TRAVÉS DEL NOTARIO
PÚBLICO, VULNERA EL DERECHO A LA DEFENSA DEL ARRENDATARIO Y
PROPONER ALTERNATIVAS PARA GARANTIZAR EL DEBIDO PROCESO.
ANTECEDENTES
El Debido Proceso es un conjunto de normas que regula los derechos y garantías con los
que debe contar toda persona que es sometido a un proceso, el mismo que debe ser justo,
oportuno y equitativo. “El Debido Proceso es un principio jurídico procesal o sustantivo,
según el cual toda persona tiene derecho a ciertas garantías mínimas, tendiente a asegurar
un resultado justo y equitativo dentro del proceso, y a permitir tener oportunidad de ser
oído y hacer valer sus pretensiones frente al Juez”6
El debido proceso es un principio legal por el cual el Estado debe respetar todos los
derechos legales que posee una persona según la ley. El debido proceso es un principio
jurídico procesal según el cual toda persona tiene derecho a ciertas garantías mínimas,
tendientes a asegurar un resultado justo y equitativo dentro del proceso, a permitirle tener
oportunidad de ser oído y a hacer valer sus pretensiones legítimas frente al juez. El debido
proceso establece que el gobierno está subordinado a las leyes del país que protegen a las
personas del estado. Cuando el gobierno daña a una persona sin seguir exactamente el
curso de la ley incurre en una violación del debido proceso lo que incumple el mandato
de la ley.
Los contratos de arrendamiento son esenciales para el desarrollo de nuestra vida
cotidiana. Se celebraran diariamente, y tienen por objeto ceder temporalmente el uso y
goce de un bien inmueble, a favor de un tercero, a cambio de una retribución económica.
Tal es su importancia que se encuentra esta actividad reglamentada por la Ley de
Inquilinato, en la cual se establecen las normas básicas para la práctica de esta actividad
de una manera equitativa y buscando el provecho sin perjuicio tanto del arrendador como
del arrendatario.
6 Cueva Carrión Luís.- El Debido Proceso .- Pág. 61
31
Sin embargo, debido a la necesidades en las que se encuentran la mayoría de las personas,
habidas por encontrar un lugar donde vivir, se ha inclinado la balanza a favor del
arrendador, quién al saber de esta necesidad básica de las personas de encontrar un refugio
aceptable donde vivir, se aprovechan de la situación e imponen sus exigencias, mismas
que en la mayoría de ocasiones sobrepasan el sano juicio, o exceden la parte justa,
viéndose el arrendatario en la necesidad de aceptarlas.
A partir de la publicación del COGEP, se establece que: los trámites de jurisdicción
voluntaria que son de competencia exclusiva de las notarías son: divorcio por mutuo
consentimiento y terminación de unión de hecho cuando no haya hijos dependientes,
autorización de inscripción de matrículas de comercio, requerimiento de persona deudora
para constituirla en mora de conformidad con el Código Civil, caución e inventario de
usufructo, desahucio, inscripción de contrato de arrendamiento (canon mayor a un salario
básico unificado (SBU), designación de administrador común, liquidación de la sociedad
de bienes, disolución de sociedad de bienes, aprobación de la constitución o reforma de
las sociedades civiles y mercantiles, declaración juramentada para la posesión notoria del
estado civil, declaración de partición de bienes hereditarios y demarcación de linderos.
Finalmente, existe la necesidad de aplicar reformas a la Ley Notarial vigente, para
establecer claramente los procedimientos de las nuevas facultades de los notarios, en
concordancia a las reformas del Código Civil y al Código Orgánico General de Procesos.
DESARROLLO DE LA PROPUESTA
La intervención del notario en la jurisdicción voluntaria, se la hace para cumplir con las
formalidades y solemnidades exigidas por la Ley con el objeto de verificar la existencia
de los actos y hechos jurídicos, respaldados objetiva y documentalmente, a más de
establecer las relaciones jurídicas, para que la voluntad de los ciudadanos que necesitan
de la administración de justicia en asuntos de jurisdicción voluntaria, no sea como un
grito son sonido, sino que sea una justa petición, ágilmente atendida.
Pero estas facultades implican hacer un análisis que vaya más allá de la conveniencia
práctica, requieren un estudio profundo para saber si las mismas están dentro del marco
constitucional, pues a priori se estaría considerando que estas facultades implican
32
administración de justicia o lo que se denomina “potestad judicial”, la misma que estaría
reservada a los órganos de la Función Judicial, entre los cuales no están las Notarías, pues
así lo dispone el Art. 191 de la Constitución de la República del Ecuador.
La Constitución de la República del Ecuador en su Art. 191 dice: “El ejercicio de la
potestad judicial corresponderá a los órganos de la Función Judicial. Se establecerá la
unidad jurisdiccional”. Por lo que plantea un problema, porque daría la impresión que la
potestad de administrar justicia es exclusiva de la Función Judicial, aquí justamente queda
ubicado el problema a dilucidar.
Más de 20 procesos civiles, que eran atendidos por los jueces y juezas, se despachan ahora
en las notarías desde la vigencia del Código Orgánico General de Procesos, COGEP. El
cambio facilita los trámites de los ciudadanos y descongestiona el sistema de justicia,
revela el Director Provincial del Consejo de la Judicatura, Esteban Flores.
Varias normas establecidas en el Código Orgánico General de Procesos, como las
reformas a la Ley Notarial, están vigentes desde el 22 de mayo de 2015, fecha en la que
el cuerpo legal fue publicado en el Registro Oficial.
En las Unidades Judiciales, los trámites que son tratados exclusivamente por las notarías
ya no son receptados por los servidores judiciales. Los funcionarios orientan a la
ciudadanía y explican las novedades implementadas con el COGEP.
“Ahora el ciudadano puede acudir a su notaría de confianza para inscribir los contratos
de arrendamiento”.
El notario da fe de los trámites que efectúen las partes de manera voluntaria; en el caso,
de que se presente un conflicto en el trámite, este se suspende y pasará a conocimiento de
un juez por vía sumaria.
El Consejo de la Judicatura a través del Sistema Informático Notarial mantiene un enlace
electrónico directo con las notarías, en él se han sumado las nuevas competencias y se
realiza un control continuo sobre las actuaciones de estas dependencias.
Dentro de las nuevas atribuciones del Notario son:
Solemnizar el desahucio conforme a la ley de inquilinato, lo cual implica de la
participación de dos partes en conflicto o aceptación.
33
NUMERAL 35 de la Ley Notarial, indica que está facultado para solemnizar el
desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. Para lo
que la o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando
prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella,
la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado. Facultad se concreta a los
contratos de arrendamiento de predios urbanos (ley de inquilinato) y de predios rurales
(Código Civil). Según la ley de inquilinato, procede únicamente en los casos
determinados en le literal h) del art. 30 (demolición), de transferencia de dominio del bien
inmueble por parte del arrendador (art. 31) y por cumplimiento del plazo (art. 33).
Desahucio por demolición conforme a la ley de inquilinato.
El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone
su notificación en sede notarial a través del propio notario o notaria.
El notario o notaria debe preparar un oficio de notificación, en el que debe hacer constar
lo siguiente:
- lugar y fecha
- El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido
- La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia
- La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la
vivienda
- Firma del notario Forma de notificación:
La notificación del desahucio, mediante una sola boleta, en consecuencia en sede notarial,
la notificación deberá hacerla el propio notario, mediante la entrega del oficio de
notificación del desahucio al inquilino en el lugar que indique el propietario. Concluida
la notificación procederá a levantar el acta de solemnización del desahucio Que
igualmente contendrá lo siguiente:
- Lugar día y hora
- El nombre y apellido del notario
- La mención del petitorio
- El hecho de haber concurrido hasta el lugar de notificación del desahucio
- Haber notificado con el desahucio, mediante la entrega en la persona del
arrendatario o a algún familiar
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- Declaración de solemnización
- Cierre del acta con la disposición de protocolización • firma del notario Desahucio
regulado por el Código Civil.
- Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo
regula el art. 1892 del c.c.
- El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las
pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 cc)
El Numeral 35 del Art 18 de la ley Notarial, faculta al notario a Solemnizar el desahucio
de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil.
Pero de acuerdo con la Ley de Inquilinato Art. 48 el desahuciado tiene tres días para
oponerse al desahucio, si comparece ante el notario, este no puede pronunciarse al
respecto, por lo que de acuerdo a la Constitución de la República Art. 76 numeral 7, tiene
que darle la opción del derecho a la defensa ante el Juez, pero qué sucede cuando el Juez,
no se pronuncia de forma inmediata, sino que solicita la demanda de desahucio por
transferencia de dominio, se dilata el proceso, que tiene que ser ágil y oportuno, lo mismo
sucede con la notificación por terminación de contrato de arrendamiento, el usuario se ve
obligado a iniciar dos causas la una de notificación ante el Notario y la otra ante el Juez
de Inquilinato para que ordene el lanzamiento de ley, cuando hayan transcurrido los tres
meses.
La Ley de inquilinato manifiesta Art. 48.- Oposición del inquilino al desahucio.
Citado el inquilino, podrá oponerse en el término de tres días, al desahucio a que se refiere
el literal h) del Art. 30 y el Art. 31. Esta oposición, en caso del literal h), sólo podrá
fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio
cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deberá verificar, por sí
mismo, el fundamento de la oposición en el término de tres días, y ordenar que el
desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento.
En el caso previsto en el Art. 31, la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en
haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el
contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se
considerará presentada, si fuere acompañada de la correspondiente copia certificada.
Examinado este instrumento, y el de transferencia de dominio que deberá presentar el
desahuciante, el Juez ordenará que el desahucio surta o no el efecto de terminar el
contrato.
35
Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por
terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones
citadas, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Art. 52.
La resolución que dicte el Juez causará ejecutoria
Por lo que el Notario se convierte en un mero notificador, de algo que se puede
volver controvertido y por lo tanto se debería derogar el Numeral 35 del Art. 18
de la ley Notarial, quitándole al Notario realizar este tipo de trámites ya que se
vulnera el debido proceso y se pone en indefensión al inquilino.
CONCLUSION
Como una de las causales para terminar el contrato de arrendamiento, está la figura del
desahucio, para cuyo efecto, la ley prevé que el arrendatario con noventa días de
anticipación a la fecha de expiración del mismo, deberá advertir al inquilino sobre el
deseo de terminar el contrato, caso contrario, el contrato sufrirá una renovación
automática, conocida como la tácita reconducción la cual es oponible a terceros.
Una vez se es notificado del desahucio, el arrendatario deberá desahuciar a los
subarrendatarios si es que los tuviera dentro de 15 días; si no lo hace y es desalojado,
podrá exigirse una indemnización correspondiente a tres meses del canon.
Para hacer efectivo el desahucio en el caso de inmuebles, la única forma para que éste
surta efectos, será que el interesado acuda ante el notario manifestando su petición, así,
el notario deberá notificar dicho acto mediante boleta. Y si llegada la fecha de hacer
efectiva la desocupación del bien, el inquilino se mantiene en ella, se deberá realizar un
requerimiento para constituir en mora al arrendatario a fin de que restituya la cosa.
36
h) CONCLUSIONES GENERALES
- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y exigir la
desocupación antes del plazo legal o convencional, a través del desahucio en el
caso de la falta de pago de dos pensiones mensuales, que se hubieren mantenido
hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino; cuando el
inmueble esté en peligro de destrucción o ruina; y, algazaras o reyertas
ocasionadas por el inquilino.
- EL Notario puede solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de
Inquilinato y el Código Civil para lo que el interesado en el desahucio dirigirá
una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión, recibida la
solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que
se notifique a la o al desahuciado, y es hasta ahí donde está la función del
Notario.
- El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, en el que intervendrán
dos partes, para este caso se los denominará arrendador y arrendatario o inquilino,
el arrendatario tendrá el goce de un bien, de una obra o incluso de algún servicio;
pero por este disfrute deberá pagar un precio el mismo que es conocido como
canon de arrendamiento y se establecen las formas de terminación de éste
contrato; o a su vez tenemos el desahucio que procede e n caso de
incumplimiento de las partes .
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Derecho registral Colombia (www.scribd.com/derechoregistral).
Enciclopedia jurídica Wikipedia (www.wikipedia.org).
Google (www.monografías.com).
Noticias jurídicas (www.noticias.juridicas.com).
j) DATOS PERSONALES
Nombre: DANIEL ALEJANDRO PROAÑO MANCHENO
Cédula: 1803036514
Teléfono: 0984648957
Dirección Electrónica: [email protected]