universidad fermín toro
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Universidad Fermín Toro
Vice Rectorado Académico
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Integrante:
Sergio Guedez C.I: 19.779.013
Barquisimeto-Lara
TRABAJ
O CON
JURISPR
UDENCIA
Canon de arrendamiento en inmuebles destinados a vivienda
Para el cálculo del Canon de Arrendamiento de un Inmueble, El Ministerio
de Vivienda y Hábitat (Minvih) estableció la metodología y el Valor de
Reposición (VR) que debe utilizar la Superintendencia de Arrendamiento
de Viviendas (Sunavi) para el cálculo del justo valor de los inmuebles, con
el fin de determinar el canon de arrendamiento, y el precio de venta de la
casa o apartamento a los inquilinos.
Paso a seguir para el cálculo del arrendamiento para alquilar una
vivienda:
La Sunavi es el único ente de acuerdo con la Ley, que debe fijar los
cánones de arrendamiento en Venezuela.
Para definir el valor del inmueble, los funcionarios de la Sunavi deben
inspeccionar la vivienda para fijar el valor de la construcción,
asignándoles un puntaje según las características del inmueble, los
materiales de la estructura, paredes, techo, pisos, número de
habitaciones, baños, sótano, cocina integrada al recibo, instalaciones
sanitarias, eléctricas, mecánicas, escaleras, parque infantil, jardín,
cancha, sala de fiesta, maletero.
La Sunavi también evaluará el valor de reposición (costo de la
construcción), las dimensiones del inmueble, su depreciación en el
mercado (vida útil del inmueble, calidad, mantenimiento y
conservación), la región geográfica y su vulnerabilidad sísmica.
Tras la inspección, la Sunavi obtendrá un puntaje del inmueble y
mediante la tabla fijada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat
(consultar Gaceta Oficial Nro. 40.054) se fija el costo final de la
vivienda. Estas tablas evalúan a la vivienda según su tipo, multifamiliar
o unifamiliar, número de pisos y sistema de construcción.
Fórmula para calcular el Valor Actual del Inmueble (VAI):
Artículo 18 del Reglamento de la Ley de Arrendamientos de Viviendas.
Valor Actual del Inmueble (VAI) = Valor de Reposición (VR) x (1 -
Depreciación del Inmueble (K) / 100) x Coeficiente de Vulnerabilidad
Sísmica (VS) x Variación Geográfica VG.
Fórmula para calcular el Valor del Inmueble (VI):
Artículo 24 del Reglamento de la Ley de Arrendamientos de Viviendas.
Valor del Inmueble (VI) = (Valor Actual del Inmueble (VAI) / Valor Total de
los Metros Cuadrados de Áreas Vendibles del Inmueble (MCI)) x Metros
Cuadrados de la Vivienda (MCV).
Fórmula para el cálculo del Canon de Arrendamiento (CA):
Artículo 24 del Reglamento de la Ley de Arrendamientos de Viviendas.
Canon de Arrendamiento (CA) = (Valor del Inmueble (VI) / 12) x %RA =
Porcentaje de Rentabilidad Anual, 3% si es multiarrendador (si posee tres
o más inmuebles alquilados) o 5% si es un pequeño arrendador (hasta
dos viviendas alquiladas).
Terminación de la relación arrendaticia
Causales de desalojo en los arrendamientos de viviendas:
En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria
haya dejado de pagar, sin causa justificada, cuatro cánones de
arrendamiento si se trata de inmuebles destinados a ese uso.
En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de
ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta
del segundo grado.
En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el
inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la
Comuna o el Consejo Comunal respectivas, o por el hecho de que el
arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el
previó.
Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble,
o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador o arrendadora.
Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por
el Comité Multifamiliar de Gestión.
Procedimiento administrativo en la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Viviendas
El procedimiento se inicia mediante solicitud escrita, ante la
Superintendencia Nacional de Vivienda.
Una vez presentada la solicitud se procederá al citación de la
contraparte para que se presente a la audiencia conciliatoria la cual se
celebrara en un lapso no menor de 10 días ni mayor de 15.
Una de las innovaciones es que si el arrendatario no acude a la
audiencia conciliatoria, se fija nueva fecha, la cual se celebrara dentro
de los 10 días hábiles siguientes.
De la audiencia conciliatoria se deja constancia en acta.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del
procedimiento administrativo.
Procedimiento judicial en la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Viviendas
Inicio: mediante demanda escrita.
Admisión: al tercer días de su presentación.
Audiencia de mediación: al quinto día de despacho de que conste en
auto la citación del demandado. La audiencia de mediación es de
carácter conciliatoria. Si no se logra un acuerdo en la audiencia
conciliatoria el demandado deberá dar contestación a la demanda.
Contestación de la demanda: dentro de los 10 días siguientes al
vencimiento de la audiencia de conciliación.
Lapso probatorio: después de la contestación de la demanda se
abrirá una articulación probatoria de 8 días para promover, 3 días para
la oposición y 3 días para la admisión.
Audiencia de juicio: tendrá lugar en un lapso no mayor de 5 días
contados después de finalizada el lapso probatorio. En la audiencia de
juicio las partes deberán evacuar las pruebas presentadas, así como
las observaciones que consideren oportuna.
El fallo: concluida la audiencia de juicio el juez deberá dictar su fallo;
podrá diferirse por una sola vez para que sea dictado el día siguiente.
Prórroga legal en los arrendamientos de viviendas
Cuando se venza el contrato de arrendamiento de una vivienda, el
inquilino tendrá el derecho preferencial, sobre cualquier otro, de
permanecer en la misma casa, en caso de que el inmueble siga siendo
destinado a arrendamiento. Esto se conoce como preferencia
arrendaticia.
La preferencia arrendaticia está establecida en el artículo 89 de la ley, la
cual sustituye la prórroga legal que establecía la derogada Ley de
Arrendamiento Inmobiliario actual, y que daba un plazo de entre seis
meses y tres años para el desalojo del inquilino, una vez concluido el
contrato.
Análisis jurisprudencial
El Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia en cuanto al tema de los
alquileres de casas u otro tipo de habitaciones: los inquilinos tienen 6
meses para retirarse, después de que un juzgado solicite al Ministerio de
Vivienda refugio para la persona o familia que se encontraba en condición
de alquilado.
La medida también establece que se podrá ordenar el desalojo así el
Gobierno no haya asignado la solución habitacional temporal.
Todas estas decisiones legales obedecen a la sentencia N° 1.213, con
fecha del 3 de octubre del año 2014, en la que la Sala Constitucional
entendió necesario fijar un plazo perentorio que, una vez vencido,
permitirá ejecutar el desalojo sin mayores inconvenientes.
Asimismo, la sentencia contempla un lapso de cuatro meses para que la
Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi) emita un
pronunciamiento, más una prórroga de dos meses. Ha de ser ese el lapso
racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente
firme, que ordene el desalojo, esté a la espera de que la autoridad
administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario.
La intención es que la Sunavi pueda pronunciarse en caso de que los que
se encuentran en condición de alquilados no vislumbran las soluciones
para conseguir una nueva posibilidad de vivienda o en todo caso, buscar
acuerdos con la persona que alquila.
EN SALA CONSTITUCIONAL
Exp. N° 13-0482
MAGISTRADA PONENTE: CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
Mediante escrito presentado ante esta Sala Constitucional, el 5 de junio de
2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez
Echezuría, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los
n.os 153.651 y 65.680, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados
judiciales del ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCÁTEGUI,
titular de la cédula de identidad n.° 6.976.787, interpusieron acción de amparo
constitucional contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado
Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin
lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su
carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui,
contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de
Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa
establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo
361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que
por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada
a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar
la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal
Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia
arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que
establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la
imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo
establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la
notificación de las partes.
El 13 de junio de 2013, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la
Magistrada Doctora Carmen Zuleta de Merchán, quien con tal carácter suscribe el
presente fallo.
El 26 de septiembre de 2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez
y José Mauricio Gómez Echezuría solicitaron la admisión de la acción de amparo
intentada y el decreto de la medida cautelar.
El 15 de octubre de 2013, la abogada Lorena Maribel Valero Gómez, en su
carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui,
insistió en la medida cautelar solicitada y en la admisión de la acción de amparo
ejercida.
El 17 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría,
apoderado judicial del accionante, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de
la acción de amparo intentada.
El 17 de octubre de 2013, en reunión de Sala Plena, en virtud de la
ausencia temporal del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se
acordó que el ejercicio temporal de la Vicepresidencia de esta Sala Constitucional
recayera en el Magistrado Juan José Mendoza Jover así como la incorporación del
Magistrado suplente Luis Fernando Damiani, quedando constituida en
consecuencia la Sala por la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, en su
carácter de Presidenta; el Magistrado Juan José Mendoza Jover, en su carácter de
Vicepresidente; y los Magistrados Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio
Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio Delgado Rosales y Luis
Fernando Damiani.
El 28 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría, en
su carácter de apoderado judicial del accionante, ratificó su petición de medida
cautelar.
Los días 7, 14 y 26 de noviembre de 2013, el abogado José Mauricio
Gómez Echezuría solicitó pronunciamiento en la presente causa y ratificó la
petición de medida cautelar.
El 12 de diciembre de 2013, el referido abogado insistió en las solicitudes
anteriores.
El 17 de diciembre de 2013, esta Sala mediante decisión n.° 1807 admitió
la acción de amparo intentada; ordenó las notificaciones de rigor; negó la medida
cautelar solicitada y solicitó al Tribunal de la causa y a la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Vivienda la remisión de copia certificada del
expediente que cursa ante dichas instancias.
El 15 de enero de 2014, el juez del Juzgado Octavo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas remitió a esta Sala
copia certificada del expediente contentivo de la causa primigenia.
El 29 de enero de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos
de Vivienda remitió copia certificada del expediente administrativo.
El 5 de febrero de 2014, vista la reincorporación del Magistrado Francisco
Antonio Carrasquero López por haber finalizado la licencia que le fue concedida,
esta Sala Constitucional quedó constituida de la siguiente manera: Magistrada
Doctora Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Francisco
Antonio Carrasquero López, Vicepresidente; y los Magistrados Doctores Luisa
Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de
Merchán, Arcadio Delgado Rosales y Juan José Mendoza Jover.
El 13 de febrero de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en
su condición de Defensor Público Segundo para actuar ante la Sala y en ejercicio
de la defensa técnica requerida por la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar,
ratifica el interés procesal y solicita se fije la audiencia constitucional.
El 11 de marzo de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar,
asistida por el abogado Fernando Mota, consignó notificación emitida por la
Dirección de Bienes en Custodia de la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda.
El 14 de mayo de 2014, el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui,
asistido por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez
Echezuría, ratifica a los mencionados abogados como sus apoderados judiciales y
desconoce las actuaciones realizadas el 13 de febrero de 2014, por el abogado
Eduar Enrrique Moreno Blanco, en representación de la ciudadana Tatiana Florina
Uzcátegui Tovar.
Los días 12, 18 y 26 de junio de 2014, la representación judicial del
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui solicitó que se decrete medida
cautelar en la presente causa y se fije la audiencia constitucional.
Los días 2 y 4 de julio de 2014, los apoderados judiciales de la parte
accionante ratificaron la solicitud anterior.
Los días 7 y 16 de julio de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui
Tovar, solicitó pronunciamiento sobre la medida cautelar peticionada y consignó
actuaciones relacionadas con la causa.
Luego de las notificaciones de los interesados, el 22 de julio de 2014, esta
Sala Constitucional fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
El 28 de julio de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en
representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, alegó interés
jurídico actual para intervenir en la causa y solicitó que la acción de amparo fuera
declarada con lugar.
El 29 de julio de 2014, tuvo lugar la audiencia oral y pública, y se declaró
sin lugar la acción de amparo constitucional.
El 29 de julio de 2014, la ciudadana Avilda María Solórzano Martínez,
asistida por el abogado Roberto Hung Cavalieri solicitó se declarara
improcedente la acción de amparo interpuesta.
Realizado el estudio de la presente causa esta Sala procede a decidir,
previas las siguientes consideraciones:I
FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN DE AMPARO
Los apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma
Uzcátegui alegaron como fundamento de la acción de amparo intentada los
siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que “[l]a Sentencia (sic) dictada en fecha 22 de Febrero (sic) de 2013
por el JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS, es eminentemente violatoria de
derechos y garantías constitucionales, así como violatoria del debido proceso y el
derecho a la defensa, por cuanto se está desconociendo la Ley especial que rige
la materia inquilinaria (…) [e]n virtud de lo cual se estaría subvirtiendo el
ordenamiento legal y se estaría derogando normas que los protegen y están
vigentes y son de eminente orden público”.
Que “(…) el Tribunal de Alzada dicta sentencia en franca violación de
derechos y garantías constitucionales, así como del debido proceso y el derecho a
la defensa, por cuanto desconoció la Ley especial que rige la materia inquilinaria
como es el caso de La (sic) Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de vivienda (sic), publicada en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de
Noviembre (sic) de 2011 y de estricto cumplimiento, ya que la misma establece lo
siguiente. (sic) Disposición Transitoria
Primera: ‘Losprocedimientos administrativos o judiciales que estén en curso,
continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas
en la presente Ley.’ (sic) Por lo tanto, no entendemos por qué ese Tribunal
continuó este juicio violentando e incumpliendo lo establecido en la misma
Ley. Tal disposición es muy explícita y ordena cumplir el procedimiento
establecido en la ley que no es otro que el que se encuentra estipulado
en (sic) Título III Del procedimiento Previo a las Demandas, en los siguientes
términos: Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo
el proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material
comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a
vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la
demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos
subsiguientes. Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita,
debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para
solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Artículo 96, Previo a las
demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de
arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que
será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza
de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,
descritos en los artículos 7 al 10”.
Que “(…) la ley es muy clara al indicar que se debe cumplir el
procedimiento administrativo previo al procedimiento judicial en cualquier causa
que esté en proceso independientemente de su estado o grado ante los órganos
administrativos o jurisdiccionales”.
Que “(…) la jurisdicción judicial debe esperar las resultas del
procedimiento Administrativo que envíe el órgano competente es decir la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para poder continuar
el curso de las causas. El no cumplir con este requisito previo implica el
desconocimiento de la ley, se estaría violando el ordenamiento legal y se estaría
dejando de reconocer normas que protegen la condición de inquilinos y que
están vigentes y son de eminente orden público”.
Que “(…) el Tribunal de Alzada debió pronunciarse claramente sobre las
condiciones en que se reanudaría la causa, y notificar a las partes ya que tenía la
obligación de garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto
si bien el juicio se paralizó en virtud del referido Decreto-Ley. (sic) A la fecha en
que ese Tribunal dicta Sentencia (sic) tenía que aplicar la ley Especial (sic) en
materia de inquilinato, es decir, La (sic) Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de vivienda (sic) y lo previsto en la disposición transitoria
primera (sic)”.
Que “[l]a presente causa se encontraba en fase de dictar Sentencia
Definitiva (Apelación) (sic) para la fecha en que entró en vigencia el Decreto N°
8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra(sic) el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas. (sic) Por lo que el Tribunal de alzada
tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta
tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en
dicho Decreto, en este caso la parte actora. Sin embargo, la causa se paralizó y
quedó en suspenso por el lapso de un año, cinco meses y seis días”.
Que “(…) para este caso en concreto, que se encontraba en estado
procesal de dictar sentencia definitiva, a la fecha en que entró en vigencia el
Decreto, está previsto en los artículos 5, 6, 7, 8 y 9, que es el mismo
procedimiento previo que debe seguirse antes de la interposición de la demanda,
de conformidad a (sic) lo previsto en el artículo 5 del mismo Decreto y en el
artículo 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de
vivienda (sic) (…)”.
Que “[d]el estudio y análisis de la Sentencia (sic) Recurrida (sic) se
desprende lo siguiente: El Juzgador coincide plenamente con el criterio del
Juzgador del Tribunal A (sic) quo en referencia a DECLARAR PARCIALMENTE
CON LUGAR LA DEMANDA. (sic) En virtud de que la actora debió demandar el
pago de condominio por demanda autónoma por ser una acción distinta a lo
previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente a la
fecha)”.
Que “(…) si ambos Juzgadores están claros que el incumplimiento del
pago de las cuotas de condominio establecidas en la cláusula sexta del referido
Contrato de Arrendamiento tiene que hacerse por otra acción distinta, por cuanto
esa causal no está prevista en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (vigente a la fecha). (sic) PARCIALMENTE, porque el artículo 254
del Código de Procedimiento Civil. (sic) Ya que las obligaciones derivadas del
pago del condominio o por otros servicios (electricidad, agua, teléfono) se
encuentran relacionadas por un contrato de arrendamiento son accesorias al
mismo, en tanto no son estrictamente de naturaleza inquilinaria, por tanto no son
acumulables a la pretensión de desalojo (…) ”.
Que no entiende “(…) cómo es posible que haya prosperado el
DESALOJO habiendo la parte actora incoado la acción en base a las cuotas de
condominio no pagadas por el arrendatario”.
Que a su juicio se está “(…) en presencia del vicio de INCONGRUENCIA
EN LA SENTENCIA”.
Que “[e]n referencia a las costas del proceso no [entienden] por qué el
tribunal de alzada Condena (sic) a [su] mandante a pagarlas por cuanto, no se le
concedió todo lo pretendido en la instancia con relación al pago de las cuotas de
condominio pendientes del inmueble a la parte actora y además esta última se
adhirió al recurso de apelación interpuesto por el demandado”.
Que por lo expuesto proceden a “(…) INTERPONER LA PRESENTE
ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL CONTRA LA SENTENCIA DE
FECHA 22 de FEBRERO de 2013 emanada del JUZGADO SUPERIOR
NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE
CARACAS[d]onde se condenó a [su] mandante y a su grupo familiar a ‘efectuar
a la parte demandante, LA ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien
inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya pretensión de desalojo se
demanda’”.
Que “[e]n virtud de la relación arrendaticia existente y vigente, derivada
de (sic) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de junio
del (sic) 2000. (sic) Que se garantice el idóneo y debido proceso y los derechos
consagrados en las normas de orden público como lo es la ley especial que regula
la materia arrendaticia, SUSPENDIENDO LA EVENTUAL EJECUCIÓN DEL
REFERIDO FALLO, por la evidente violación al debido proceso y el derecho a
la defensa. (sic) siendo la vía del amparo, la única que le permite al arrendatario
restablecer su situación jurídica amenazada de violación por la decisión
impugnada debido a que la orden de entrega material amenaza de violación
inminente sus derechos como inquilino y sólo se puede evitar mediante el amparo
que impida la infracción de los derechos señalados”.
Que solicitan se admita la presente solicitud, se declare con lugar y se
decrete la nulidad absoluta de la sentencia dictada por el Juzgado Superior
Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, el 22 de febrero de 2013, y se oficie a los
Juzgados señalados como agraviantes para que remitan el expediente de la causa a
este despacho.
Finalmente, solicitaron “(…) se suspendan los efectos (suspenda la
ejecución) de la Sentencia (sic) de fecha (22) de Febrero (sic) de 2013, dictada
por el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS (…)”.II
FALLO ACCIONADO
El 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil,
Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la causa y declaró: 1) Sin
lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su
carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui,
contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de
Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa
establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo
361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que
por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada
a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar
la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal
Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia
arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que
establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la
imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo
establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la
notificación de las partes. Dicha decisión tuvo como fundamento lo siguiente:(Omissis)
CONSIDERACIONES PARA DECIDIRPUNTO PREVIO I
La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la acción intentada en contra de su mandante no procede en virtud de que el contrato es a tiempo determinado, y la demanda es de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(Omissis)En este sentido, observa este Tribunal de Alzada, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, le concedía potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho que según lo afirma el apoderado de la parte demandada que el contrato de arrendamiento sea a su decir a tiempo determinado, no implica que la acción y en fundamento al principio Pro Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que este (sic) prohibida, ya que, es el órgano jurisdiccional quien decidirá la declaratoria con o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la demanda propuesta en los términos señalados por la parte actora no está prohibida por la Ley, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres y así se decide.En otro orden de ideas, la relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar
ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.Ahora bien, la doctrina procesal ha sentado que quien hacer (sic) valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman (sic) la aplicación del precepto legal.
(Omissis)De manera pues, en base a las consideraciones antes expuestas este Tribunal Superior desecha la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se declara.
PUNTO PREVIO IIFALTA DE CUALIDAD E INTERÉS
La representación judicial de la parte demandada opuso conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la falta de cualidad en la persona del actor para sostener (sic) el juicio, alegando que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, quien es parte actora en este proceso no tiene cualidad y por ende interés para intentar la pretensión de desalojo. Además que la referida ciudadana no es propietaria del inmueble objeto del juicio, si no (sic) más bien su ex cónyuge el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero para el mes de Junio (sic) de 2000 cuando se firmó el contrato de arrendamiento, se plantea la hipótesis, si la demandante era administradora, entonces sí estaba facultada para suscribir tal contrato porque era mandataria y gestora administrativa de su ex cónyuge, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO.Al respecto este Tribunal observa:La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria (…) la cual es uno
de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión.
(Omissis)En este orden de ideas observa este Tribunal Superior que el Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios once (11) al catorce (14) del expediente, fue suscrito por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, (…) y por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…).Ahora bien, del referido convenio se desprende que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, actuaba para el momento en que suscribió el contrato en su carácter de administradora del inmueble de marras, lo cual nunca había sido objetado por el demandado, y que si bien es cierto que para el momento en que se inició la relación contractual el inmueble pertenecía en propiedad al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, quien había sido cónyuge de la parte actora, no es menos cierto que tal como se evidencia de autos que (sic) la accionante contrajo nuevas nupcias con el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, por lo que el bien inmueble objeto del presente litigio pasó a formar parte de la comunidad de gananciales, y en tal sentido la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, si (sic) tenía cualidad para intentar la presente demanda, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se decide.
(Omissis)(…) en opinión de esta Alzada, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio, y en este sentido procede a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:1) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ (…) y el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…).Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se decide.2) Copia certificada expedida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la demanda y los recaudos (sic) incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. en contra de los ciudadanos AVILVA (sic) MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO, por Cobro de Bolívares, derivado de la deuda de condominio.Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.284 eiusdem, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal de Alzada y así se declara.3) Copias del Libro de Juntas de Condominio, donde se autoriza a demandar a los ciudadanos AVILVA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTUTO UGUETO, por cuotas vencidas.Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y aun cuando emana de un tercero que no es parte del presente juicio y que debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con ese instrumento la parte actora procura demostrar la deuda de condominio existente y la demanda incoada en contra los propietarios del inmueble de marras, tal como quedó probado, por lo que se tiene como indicio
de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.4) Informe emanado de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) ADMINISTRADORA DOMUS S.A., en la cual certifica que el inmueble objeto del presente litigio adeuda por concepto de cuotas de condominio la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (sic) (Bs. 49.579,30).Este instrumento no fue impugnado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se declara.PRUEBAS DE LA DEMANDADA:1) Copias simples de la demanda de separación de cuerpos presentada por los ciudadanos AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE (sic), ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio y son acogidos por este Tribunal de Alzada, y así se decide.2) Planillas de depósitos bancarios cursantes a los folios doscientos veinticuatro (224) al doscientos cincuenta y cinco (255) del presente expediente, los cuales no fueron impugnados durante la secuela proceso por la contraparte y que guardan relación con la reconvención propuesta, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara.Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
La parte demandante invoca en su demanda la obligatoriedad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, la cual fue incumplida por el demandado en lo que respecta al pago de los gastos de condominio.Por su parte, la representación accionada, considera que la cláusula en cuestión es nula de nulidad absoluta, porque es una carga directa que le corresponde al propietario del inmueble de acuerdo a lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho, o manifestación unilateral de voluntad (…).Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo que fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo. Obligación ésta que se encuentra en principio contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil (…)En tal sentido, tenemos que el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil, se encuentra referido al arrendamiento, definido como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el artículo 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.En contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a-quo (sic) en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a
demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente: (Omissis).Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes: lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya terminación pretende la actora en el presente juicio de desalojo, es determinar si tiene plena validez la obligación del demandado de pagar por los servicios correspondientes a las cuotas de condominio.De manera pues, la Cláusula Primera (sic) del Contrato de Arrendamiento prevé:‘SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00) mensuales. El canon de los cinco primeros meses de este contrato es decir de junio del 2.000 (sic) a octubre (sic) 2.000 (sic) ambos inclusive, es cancelado en este acto. El canon de cada mes subsiguiente a Octubre (sic) de 2.000, (sic) será cancelado por ‘EL ARRENDADOR’ en mensualidad adelantada, dentro de los primeros tres días de cada mes. Dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a entera satisfacción de ‘LA ARRENDADORA’. Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prorrogas (sic) será estipulado de mutuo acuerdo entre las partes’.Igualmente, la Cláusula Sexta del Convenio establece que:‘SEXTA: Serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’, lo relativo a los servicios públicos que utilice, por concepto de luz eléctrica, Aseo urbano (sic) Teléfono cuto (sic) número telefónico corresponde al 285-97-46. Los
servicios públicos de gas, agua y el condominio de que goza el inmueble, serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’. Todos los gastos extraordinarios derivados del condominio, referidos a reparaciones externas del inmueble, mejoramiento de áreas comunes del edificio o que no constituyan el mantenimiento ordinario del mismo serán cancelados por ‘LA ARRENDADORA’.En este sentido, en relación a la causal de desalojo invocada por la parte demandante el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda establece:‘Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.Del contenido de la cláusula anteriormente citada, debe interpretarse, que la verdadera intención de las partes al contratar, fue la de fijar como canon de arrendamiento, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales; y que las demás obligaciones contenidas en la Cláusula Sexta no fueron acordadas como parte del canon arrendaticio, sino como obligaciones accesorias; que sin duda también deben ser cumplidas por el arrendatario.Ahora bien, este Tribunal Superior observa del contenido del artículo 34, literal f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para este caso, que es causal de Desalojo (sic), el incumplimiento por parte del arrendatario de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, el cual en el caso de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, debe entenderse como el respectivo Documento de Condominio y su Reglamento, previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.En este sentido, en el caso de autos el arrendatario de acuerdo a la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento debe cumplir con su obligación de cumplir con los gastos en proporción con los respectivos porcentajes sobre los bienes comunes del inmueble que el (sic) ocupa, así como los gastos destinados, administración, reparación, mantenimiento y mejoras, entre otros.De manera pues, de la prueba de informes promovida y evacuada por la parte actora, se
evidencia de la Comunicación emitida por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS C.A. y dirigida al Tribunal de la Causa (sic), cursante al folio 23 del expediente, del cual se desprende que el inmueble objeto del presente juicio tiene una deuda por concepto de condominio desde el mes de Octubre (sic) de 2003 hasta el mes de Julio (sic) 2010, ambas fechas inclusive, que ascienden a la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 49.579,30).Ahora bien, de la referida prueba de informes la cual no fue impugnada durante la secuela del proceso, se desprende que efectivamente el demandado incumplió con lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, referente al pago de la cuota de condominio, por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior declarar procedente la demanda de Desalojo (sic) incoada por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, y así se decide.De igual manera, la parte demandante por vía subsidiaria solicitó que el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (sic), fuese condenado al pago total de las cantidades que en definitiva, adeude por concepto de las cuotas de condominio adeudadas por el mantenimiento ordinario del edificio donde esta (sic) ubicado el edificio de marras.En este sentido, este Tribunal de Alzada observa que para demandarse el pago de las referidas obligaciones, la misma deberá ser por demanda autónoma por ser una acción distinta a las que prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que (sic) se desecha está (sic) pretensión, y así se deja establecido.En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada reconvino en el sentido, que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, que fuere autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Julio (sic) de 2000, anotado bajo el N° 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones
llevados por esa Notaría, está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Que se ha afirmado en reiteradas ocasiones que los gastos de condominio son obligaciones de rango legal inherentes al copropietario y no de quienes estén en posesión del inmueble y no puede ese propietario delegar por vía de cualquier contrato esa obligación a los detentadores del inmueble.Al respecto este Tribunal observa:
(Omissis)Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente:Señala el Artículo (sic) 365 del Código de Procedimiento Civil:‘Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340’.Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé:‘Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario’.De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.En este sentido, se evidencia de autos que la parte demandada reconviene la nulidad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento ya que está parcialmente viciada de nulidad absoluta.
Ahora bien, la pretensión principal en la presente causa se refiere a un Desalojo, (sic) mientras que lo que pretende la parte demandada con su reconvención es la nulidad de una Cláusula (sic) contractual, que si bien es cierto que la cláusula cuya nulidad se demanda guarda relación con el presente juicio, no es menos cierto que la demanda de Nulidad de un (sic) Cláusula (sic) motivada de una relación contractual se rige por un procedimiento que no es compatible con la presente causa, por lo que concluye este Tribunal Superior que la reconvención propuesta es inadmisible, y en consecuencia debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
III
OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO
El abogado Néstor Luis Castellano Molero, en su carácter de Fiscal
Primero del Ministerio Público ante la Sala Plena, las Salas de Casación y Sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al momento de la celebración de
la audiencia constitucional solicitó que la pretensión constitucional fuese
declarada con lugar, por haber incurrido el fallo objeto de la acción de amparo en
el vicio de incongruencia, al haber omitido pronunciamiento en cuanto a la
procedencia o no de la cuestión previa contemplada en el artículo 346.11 del
Código de Procedimiento Civil, toda vez que el hoy accionante alegó que la
acción de desalojo intentada era improcedente por tratarse de un contrato de
arrendamiento a tiempo determinado, por lo cual, concluyó que fue infringido el
orden público, la tutela judicial efectiva y el debido proceso.IV
ALEGATOS DE LOS TERCEROS INTERESADOS
La ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez, asistida por el
abogado Roberto Hung Cavalieri, y actuando en su carácter de tercera interesada,
adujo que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar ha efectuado diversas
actuaciones en la causa, arguyendo el carácter de ocupante y poseedora del
inmueble objeto de la relación contractual que no ostenta, quien, en todo caso,
estaría actuando como tercero coadyuvante, sin poder oponerse a las actuaciones
ejecutadas por la parte demandada de la causa primigenia. Adujo que fue su hijo
la parte contractual quien hoy en día se mantiene insolvente de los conceptos
demandados y que dieron lugar al fallo definitivamente que se recurre en amparo.
Arguyó que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, en fraude a la ley,
pretende que se le tenga como arrendataria de la vivienda, recurriendo inclusive a
instancias administrativas para sustraerse de los efectos de las decisiones
judiciales adversas, sin ser parte del contrato ni tener interés en la presente acción
de amparo. Argumentó que la demanda no sólo fue interpuesta con posterioridad a
la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y al
Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino
que no se produjeron violaciones constitucionales por cuanto la parte demandada
contestó la demanda, reconvino, promovió y evacuó pruebas, las cuales fueron
admitidas y valoradas en derecho. Que la normativa invocada ha sido interpretada
por la Sala de Casación Civil, cuyo alcance e inteligencia no se contrae a la
paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad
del Decreto, sino que persigue verificar las condiciones de ejecución de los sujetos
objeto de protección. Finalmente, adujo que con ocasión de las actuaciones
tendientes a la ejecución del fallo, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda inició el procedimiento administrativo que declaró
inoficioso, dado que el demandado tiene un bien inmueble ubicado en la
urbanización Santa Eduvigis, apartamento A-5, Bloque Dos, Municipio Sucre del
Estado Miranda, razón por la cual no necesita un refugio temporal.
El abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, Defensor Público Segundo
con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, actuando en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui
Tovar, alegó que si bien el arrendatario del inmueble objeto de autos es el
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, la referida ciudadana ocupa el
inmueble por más de 14 años, por lo cual tiene interés para intervenir en la
presente causa. Argumentó que goza de la protección establecida en el artículo 94
de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y
que no se cumplió con las disposiciones legales que protegen al ocupante de las
acciones judiciales cuyas ejecutorias constituyen desposesión del inmueble. Adujo
que el Tribunal de alzada no ordenó la suspensión de la causa hasta tanto se
cumpliera el procedimiento administrativo y que hubo desconocimiento al debido
proceso por la falta de aplicación de normas de orden público que regulan la
actividad arrendaticia. Concluye que la acción interpuesta fue el desalojo por la
falta de pago de las cuotas de condominio, lo cual debía tramitarse a través de la
acción de cumplimiento de contrato, siendo inadmisible la demanda por tal
motivo. V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Determinada como fue la competencia para conocer de la acción de
amparo, observa esta Sala que la petición de tutela constitucional se interpuso
contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior
Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
A tal efecto, la representación judicial del accionante denunció que se
conculcó el derecho a la defensa y el debido proceso del ciudadano Roberto
Emilio Guarisma Uzcátegui, por cuanto la alzada no dio cumplimiento al
procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, lo que a su juicio infringió normas de orden público.
Señala que si bien la causa se paralizó conforme al Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para
la fecha en que entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, la misma se encontraba en fase de dictar sentencia,
por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto
la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el
procedimiento especial. Asimismo, cuestiona la procedencia del desalojo sobre la
base de las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario.
Al respecto, observa esta Sala que consta en el expediente (folios 209 y
210 del anexo n.° 1), que la causa primigenia fue suspendida en fase de ejecución
por auto que emitió, el 21 de junio de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ello en acatamiento
del dispositivo que dictó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del
Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial. Cabe advertir, que
dicha actuación procesal se compagina con la interpretación que del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas ha efectuado la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, según
la cual, el referido decreto no busca una paralización arbitraria de todos los
procesos judiciales iniciados con anterioridad a su vigencia, pues ello generaría
una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar
a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los
juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán
suspenderse, hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales
que establece el Decreto Ley. (Vid. sentencia n.° RC.000502 del 1 de noviembre
de 2011, caso: Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar).
Asimismo se observa que el 7 de octubre de 2013, el Juzgado Octavo de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
ofició a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a fin de
informar al órgano administrativo que el proceso se encontraba en estado de
ejecución y garantizar el destino habitacional de la parte afectada.
Aunado a ello constata esta Sala que el 17 de marzo de 2014, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda informó al Juzgado de
la causa que el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui no necesita de un
refugio temporal por cuanto tiene un bien inmueble ubicado en la Urbanización
Santa Eduvigis, apartamento A-5, Bloque Dos, Municipio Sucre del Estado
Miranda, lo cual constató esta Sala al examinar las actas del expediente,
donde riela copia certificada de la partición amistosa efectuada entre los
ciudadanos Ángel Emilio Guarisma y Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar,
homologada el 18 de octubre de 2000 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia
en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se adjudica la propiedad de un
inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número A-5,
ubicado en el Bloque Dos, de la Urbanización Santa Eduvigis a los ciudadanos
Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar y Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui.
Adicionalmente, se evidencia de autos que el ciudadano Roberto Emilio
Guarisma Uzcátegui estuvo representado durante el proceso de desalojo con la
asistencia jurídica de los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José
Mauricio Gómez Echezuría.
La materialización de las actuaciones procesales anteriores demuestran que
en el presente caso no se infringió el derecho a la defensa y al debido proceso del
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, toda vez que no se produjo un
gravamen en su esfera jurídica, ya que contó con asistencia jurídica en el juicio de
desalojo; se suspendió la causa en estado de ejecución tal como lo ordena el
mencionado Decreto Ley y el órgano jurisdiccional le solicitó la provisión de
refugio temporal a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
la cual, al constatar que el demandado tenía un inmueble, consideró que dicho
ciudadano no requería de la provisión de refugio.
Es pertinente advertir, que el fundamento del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
obedeció a una medida de gobierno dada la situación de emergencia que se
presentó en el país por las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del
año 2010, que ocasionaron severos daños a la infraestructura habitacional
existente, dejando un número considerable de familias damnificadas, lo que
provocó una crisis inmobiliaria que de una forma u otra ha impedido que los
sectores más vulnerables de la población tengan acceso a una vivienda digna,
razón por la cual, el Estado erigió políticas tendentes a la construcción y dotación
de viviendas a la clase media y a personas en situación de pobreza relativa y
pobreza crítica. Tales razones, obligan a hacer prevalecer en el estado de Derecho
y de Justicia el valor de solidaridad que promulga el Preámbulo de nuestra
Constitución.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial n.° 39.668 del 6 de mayo
de 2011) establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor
social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos
arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar
el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado como garante del disfrute
pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar
condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría
invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento
legal.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo
de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat,
por órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con
el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución
de la controversia.
Conforme al artículo 13 del referido cuerpo normativo, la ejecución de las
decisiones que ordenan el desalojo de un inmueble precederá de una suspensión
legal del curso de la causa (de 90 a 180 días hábiles), lapso durante el cual el
funcionario judicial notificará al afectado por el desalojo y verificará que haya
contado con la debida asistencia jurídica; asimismo, remitirá al Ministerio
competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de
refugio temporal o solución habitacional definitiva por el desalojo y su grupo
familiar, si este manifestare no tener lugar donde habitar.
Ahora bien, esta Sala observa que la disposición en comento establece una
prohibición expresa de la ejecución forzosa, hasta tanto se garantice el destino
habitacional de la parte afectada, sin establecer un lapso determinado para ello, lo
cual ha originado que en la práctica forense se susciten casos donde las
ejecuciones de los fallos se dilaten por este motivo, situación que evidentemente
contraría los postulados de una justicia expedita y sin dilaciones indebidas que el
artículo 26 del Texto Fundamental propende a proteger.
En tal sentido, y tomando en consideración que los procesos judiciales
deben resolverse en un plazo razonable y sin demora causada por la arbitrariedad
e injustificada pasividad del juzgador o por la indebida influencia de terceros, esta
Sala estima necesario armonizar el régimen administrativo establecido en el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas con la ejecución de sentencia, ambas expresiones de
derechos constitucionales. A tal efecto, tratándose de una actuación administrativa
la Sala entiende necesario fijar un plazo perentorio vencido el cual el Tribunal se
encuentre habilitado para ejecutar su decisión. Siendo así, en función de lo
dispuesto en el artículo 60 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos,
que dispone un lapso de 4 meses para que el ente administrativo, es decir, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda emita un
pronunciamiento, más una prórroga de dos (2) meses si media un acto expreso que
la declare, ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un
fallo definitivamente firme que ordene el desalojo esté a la espera de que la
autoridad administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario.
Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento expreso de la
Administración, el juez entonces quedará habilitado para proceder a la ejecución
de la sentencia; sin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la
Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su
problema habitacional. Así se decide.
En cuanto al alegato formulado por el accionante, relacionado con la
improcedencia del desalojo en base a las cuotas de condominio no pagadas por el
arrendatario, no obstante consistir en un argumento de fondo relacionado con el
mérito de la causa, esta Sala observa que tal reclamación emerge de la obligación
de pago pactada en una cláusula contractual derivada de la relación locativa con
fundamento en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por tanto,
dicha petición en forma alguna trastoca los derechos constitucionales del
demandado en la causa primigenia al no contravenir normas de orden
público, máxime por no existir en el caso sub litis incompatibilidad procedimental,
pues las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre
inmuebles urbanos o suburbanos se sustancia conforme a las disposiciones del
procedimiento breve, conforme lo dispone el artículo 33 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En lo que atañe a la denuncia efectuada por el Fiscal del Ministerio
Público en la audiencia constitucional, según la cual, el fallo objeto de la acción
de amparo incurrió en el vicio de incongruencia, al haber omitido
pronunciamiento en cuanto a la procedencia o no de la cuestión previa
contemplada en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto
el accionante alegó que la acción de desalojo intentada era improcedente por
tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esta Sala observa
que la alzada emitió pronunciamiento al respecto en el capítulo “PUNTO
PREVIO I” de la decisión, al señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
-vigente para el momento de la interposición de la demanda- concede la potestad a
los justiciables para interponer las acciones allí establecidas, con independencia de
la naturaleza del contrato, y que la demanda propuesta por la parte actora no está
prohibida por la Ley, correspondiendo al órgano jurisdiccional la decisión en base
a las pruebas aportadas por las partes. No obstante tal pronunciamiento del
Tribunal de alzada, puntualiza esta Sala que la calificación del contrato es
potestativo de los jueces de mérito y sólo será impugnable por error de derecho,
suposición falsa y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. Por
tales razones, al mediar el pronunciamiento de la alzada sobre la defensa
propuesta por el demandado reconviniente de la causa principal, no se divisa el
vicio de incongruencia denunciado por el representante de la vindicta pública. Así
se decide.
Finalmente, en relación con el argumento efectuado por la
ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez, sobre la falta de interés de la
ciudadana Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar para intervenir en la presente causa,
esta Sala estima que aunque la ciudadana Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar
efectuó algunas solicitudes en la causa primigenia, no intervino como tercero en
ella, por tal razón, el Defensor Público no podía representarla invocando un
interés actual con fundamento en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de
Procedimiento Civil, sin que el Tribunal de la causa haya procedido a su
admisión. No obstante, esta Sala graciosamente admitió su participación en la
audiencia, a fin de formarse un mejor criterio para la resolución del presente
asunto. Así se decide.
Por los fundamentos expuestos, se declara SIN LUGAR la acción de
amparo constitucional interpuesta por los abogados Lorena Maribel Valero
Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderados judiciales
del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la decisión que dictó,
el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del
Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas.VI
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala
Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad
de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta
por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez
Echezuría, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio
Guarisma Uzcátegui, contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el
Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin
lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su
carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui,
contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de
Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa
establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo
361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que
por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el
ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada
a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar
la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal
Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia
arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que
establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la
imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo
establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la
notificación de las partes.
Notifíquese el presente fallo a la Defensa Pública, a los fines legales
consiguientes.
Publíquese, regístrese y comuníquese. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional
del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 03 días del mes de octubre de
dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.La Presidenta,
GLADYS M. GUTIÉRREZ ALVARADO
Vicepresidente,
FRANCISCO A. CARRASQUERO LÓPEZ
Los Magistrados,
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN Ponente
ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES
JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
Exp.- 13-0482CZdM/