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Ministerio de Jusb cha

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 482-2018-SUNARP-TR-T

Trujillo, 08 de agosto de dos mil dieciocho.

APELANTE CÉSAR C. SALCEDO REGALADO

TÍTULO 390988-2018 del 19.2.2018

RECURSO 197-2018 .

PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° I — SEDE PIURA

REGISTRO DE PREDIOS DE PIURA

ACTO(S) INMATRICULACIÓN

SUMILLA(S): Acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular.

A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del

Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el

artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante

documento expedido por la autoridad competente, descartando que es

eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de

calificación para determinar quién es el legitimado para solicitar la

inscripción y qué documentos deberán presentarse para tal efecto.

Tolerancias en la inmatriculación predial En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no

coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede la

inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el Área de

Catastro determine que se trata del mismo predio.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:

Se solicita la inmatriculación del predio denominado «Estrella del

Norte» con un área, según la documentación gráfica, de 1,003.4061

hectáreas, ubicado en el sector Alto Negro, distrito y provincia de

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Sechura, departamento de Piura, a favor del señor César Concepción

Salcedo Regalado.

Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:

Testimonio de la escritura pública aclaratoria de compraventa n.°

1040 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.

Tuesta Gutiérrez y expedido por el Archivo Regional de Amazonas.

Copia certificada de la escritura pública aclaratoria de compraventa n.° 1041 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.

Tuesta Gutiérrez y expedido por el Archivo Regional de Amazonas.

Constancia de actividad agraria de fecha 29.12.2017 expedida por

la Agencia Agraria de la Dirección Regional de Agricultura de Piura,

con el informe técnico n.° 089-2017-GRP-420010-AAP-MHMC.

Memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico suscritos

por el verificador catastral Misael Machado Morales.

Constancia de posesión de fecha 16.6.2017 otorgada por la

Agencia Agraria de la Dirección Regional de Agricultura de Piura.

Certificado negativo de zona catastrada n.° 91-2017-GRP-

GRSFLPRE d,e fecha 20.4.2017 expedido por la Gerencia Regional

de Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural de Piura.

Parte notarial de la escritura pública de compraventa n.° 1040 de

fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A. Tuesta

Gutiérrez y expedido por el notario Diógenes Celis Jiménez de la

provincia de Utcubamba. Parte notarial de la escritura pública aclaratoria de compraventa n.°

1041 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.

Tuesta Gutiérrez y expedido por el notario Diógenes Celis Jiménez

de la provincia de Utcubamba.

Memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico suscritos

por el ingeniero civil Justo E. Gonzales Gonzales.

II. DECISIÓN IMPUGNADA: El título fue observado en dos oportunidades. El 15.5.2018, la

registradora pública Rosa Elena Lazo Ruiz formuló la segunda

observación al título alzado. Los fundamentos de su decisión se

reproducen cabalmente a continuación:

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ACTO SOLICITADO: Inmatticulación del predio denominado 'Estrella del Norte" (con 1003,4061 ha) ubicado en el sector Alto Negro del distrito de Sechura a favor de Cesar Concepción Salcedo Regalado. IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS Y SUGERENCIAS: En el reingreso presenta el testimonio de la escritura pública aclaratoria N° 1041 del 31/1212010, emitido por el Archivo Regional de Amazonas con fecha 08105/2018, lo que subsana el primer punto materia de observación; no obstante, respecto a los demás defectos advertidos no se presenta documento alguna subsanatorio, por tanto, los reiteramos en los mismos términos: í. En relación a la naturaleza rural del predio tenernos que, en la escritora do dominio se señala que& predio es de uso agropecuario. para acreditar ello (y descartar la condirjón de eriazo) se adjunta Constancia de aticlad agraria e.vsgedida por e/ Director de le Agencia Agrada de Ruta del Gobierno Regional de Púa, /ng. Alfredo Flores Dieses con Sala 29112/2017; sin embargo dicho ente no es el competente para -expedir fa constancia de actividad agraria requerida con fines de inmatriculacrom Así lo ha ocmonkado oficialmente la Gerencia de Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural y Estatal, representada por la Abg. Oiga Treiles Marbne, mediante oficio /yr 804-201816RP-490090 del 16.10212(218, en el que precisa quo es su Gerencia, el órgano competente para la detenninaclon de la naturaleza de los pella rurales, por enconemos dentro sus /unciones alanificar; organizar y conducir las actividades de diagnóstisa saneamiento fideo y legal de los predios rurales objeto de formalizada con le tegialación vigente y tiene como responsabilidades las edificas en materia de se/remede* y illuiacián de tierras en los procedimientos contenidos en le fundan) del artículo 51" de la Ley Orgánico de tos Gobiernos Regionales; crfterio ratificado por la Superintendencia Nacional de Bienes Esatales a través del acto N° 01283-2017/SBN; el cual señala que de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Organización y Funciones del Gobierno Regional de Piara la Gerencia Regkmal de PPORI1RAL es le entidad competente para informar sobre la naturaleza de las predios males y no las agencias agrarias de las Direcciones Regionales de Agricultura Mi también liWiCef 'Finalmente, las Certificaciones de _Actividad. Aliada, son expedidas por las agencias Agredas con otros fines y no para inmatficuiacion de terrenas eriazos.° Sugerencia: Presente sentencia o certificación que evoredile la naturaleza mai del predio, expedIdo por la Gerencia de SeneamInto Físico Legal de fa Propiedad Rural y Estatal PRORURAL-Pitinv. Téngase presente que cikha constancia debe referirse al área total de las 1003.4061 ha, que solícita intnatricular, pues en fa constancia etesentada se certifica actividad agrada solo sobre una parte del predio. 2.- Del área del predio materia de calificación, tenemos que según título de dominio es de 1,003.4061 ha, sin embargo sSn documentación técnica (piano y memoria descriptiva) si área es de 1,0218943 ha, al respecto, podríamos recurrir al precedente de observancia obligatoria: 00/1, publicado ei 07* Enero del 2014, cuyo tenor es: 'PRECISIÓN VE TOLERANCIA EN INUATRICIIIACKWES. 'En el caso de ifirnatricuraciones que colinden con piedras no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del trufo de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área da catastro determine que se trata del MiSMC p.'19diCI. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de ros rangos estableaides en la Directiva Ir 01-2008-SNCP/CN.' Sin embarga no so cumplen los supuestos indicadas en el precedente, dado que el Ares de Catastros mediante informe de clastin 1707-2018-ORP-SCR-ZR W 1-UREGISUNARP del 07/03/2018, informa que NO es posible determinar que se trate dei intsmo predio; por tanto no cabe tomar en cuenta el área greficade en al plano.

Por otro lado, dado que no es posible considerar el área del plano, entonces el predio debiera ir:matricularse son las características (laicas indkadas en el Mulo, según criterio sustentado en la Resolución N' 481-2010-SUNARP-TR-T del 03112(2010 y 2,93-2010-SUNARP-TR-r, que sustentan el Precedente de Observancia Obliga/oda, antes indicado. En tal sentidos el presente predio se inseribirá conforme, las características físicas desolas en la escritura que sustenta el dominio, debiendo presentar planos modificados; e•Si como Certificado tfagetivo de Catastro edesnados a área y medidas descritas en la Escritura, Ahora, si es voluntad de/ usuario qua el área considerada sea la gratada en el plano entonces será exigible la previa /edificación judicial, administrativa o notarial de las caracterfsficas físicas del predio, que corresponda. Téngase en manta que la fecha del instrumento de rectificación de áreas y linderos, tendrá la antigüedad de 5 años conforme el articulo 2018 del Código Civil, aplicación del alk acuerdo Menet


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aprobado en sesibn extras/Marta tos alas 2b y 21 Oe setiembre de allb, cuyo tener establece: la ínmatr;culadon en mérito a la instnimentas aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la ardigtedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración ylo reodilacion está relacionada a la identificado' Pi del predio". Sugerencias: Según el punto .4 y5 de is presente esquela, presente planos modificados, así como Certificado Negativo de Catastro adecuados al área y medidas (Acotas en la Escritura Si es voluntad del usuario que el área considerada sea la gralcada en el plano, entonces será exigible la previa rectifican jüdidel, administrativa o notaria) de las características risitas del predio, que conesponda; según lo expuesto líneas arta. 4. Visto el plano pearnétrico y memoria descriptiva sobre Indio materia de carita: loe, se observa que profesional que que los suscribe es el ingeniero justo E. Gomales Gonzalo; no abstente, realizada la ,00nsulta en el índice de verificadores se verifica que no se encuentra isdrito, incumpliéndose lo e,stabiecido en e/ tercer párrago del artículo 20 dei Reglamento de inscripbbnes dei Registro de Predios: Tratándose de predios rumies ubicados en zonas no cata-sitiadas, se presentaré el certificado negativa de zona catastrada

emitido por la autoridad competente. el plano perime tito del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, ~os y medidas pertmetncas elaborados y firmados por protestonel inscrita ea el indice de Verificadores,'. Sugerencia: Presente los planos perimétrices visados por verificador inscrito en e/ indte, de conformidad con el artículo 5 de te Res. N° 188-200.1-SUNAP.P-SN. BASE LEGAL; Articulos 9, 12, 32, 33 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; Artículos 11 y 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Art. 2018 del Código. Civil. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en en la sesión extrordinaría del Centésimo Sexagésimo Sexto Pleno del Tribunla Registra] realizado el 07 y 8 de noviembre de 2016: "ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A INMATRICULAR. A efectos de lomatricular un predio rural en mérito del arlickilo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el articulo 19 inciso a' del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido por la autoridad competente, descartando que as eriazo toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es e/ legitimado para solicitar la inscripción y que docurneMos ciebetán presentarse para tal efesto. Criterio sustentado en la Resolución Ir 497-2016-SUNARP-TR-T del 10.11.2016.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor César Concepción Salcedo Regalado interpuso recurso de

apelación autorizado por la abogada Ana E. Becerra Barreto, el cual

ingresó a la Oficina Registral de Piura con fecha 17.5.2018. Los

argumentos de la impugnación se resumen a continuación:

Respecto a la acreditación rural del predio, se presentó certificado

de posesión y constancia de actividad agraria, ambos emitidos por

la Agencia Agraria del Gobierno Regional de Piura. Ambos

documentos se solicitaron conforme al Decreto Legislativo 653 —

Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario y el

Texto Único de Procedimientos Administrativos de la Dirección

Agraria del Gobierno Regional de Piura, en el que se establece en

el procedimiento n.° 13 los requisitos y el procedimiento a seguir

para el otorgamiento de la constancia de actividad agraria.

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En la constancia de actividad agraria se detalla que contamos con

un pozo tubular y más de 35 hectáreas con sembríos, así como

casi 100 hectáreas gradeadas, es decir, listas para ser sembradas.

Incluso a la fecha ya hemos culminado con el pozo preliminar para

empezar el segundo pozo tubular. Lamentablemente, es preciso

indicar, debido al Fenómeno del Niño Costero ocurrido el año

anterior perdimos algunos cultivos que nos hubieran permitido

acreditar una mayor área sembrada, 71 hectáreas para ser

exactos. Con la constancia de actividad agraria presentada acreditamos

objetivamente que el predio «Estrella del Norte» cuenta con agua

necesaria para desarrollar agricultura y ganadería, por lo tanto, no

es un terreno eriazo conforme a lo establecido por los artículos 24

y 25 del Decreto Legislativo 653. En consecuencia resulta

procedente la inscripción al cumplirse con el requisito establecido

en el precedente de observancia obligatoria sobre acreditación de

la naturaleza rural del predio a inmatricular, aprobado en el

Centésimo Sexagésimo Sexto Pleno del Tribunal Registral.

Pese a lo antes expuesto, la registradora considera que la

Dirección Regional Agraria de Piura no es competente para expedir

la constancia de actividad agraria debido a que la abogada Olga

Trelles Martino Gerente de Saneamiento Físico Legal de la

Propiedad Rural y Estatal se lo comunicó mediante oficio n.° 804-

2018/GPR-490000, conforme se indica en la observación.

La decisión de la registradora constituye una directa e injustificada

inaplicación del artículo 9 de la Ley del Procedimiento

Administrativo General que establece: «Todo acto administrativo se

considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada

por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda».

La decisión de la registradora no solo inaplica una norma de orden

público, sino también el precedente de observancia obligatoria

referido a la calificación de los actos administrativos, en el cual el

Tribunal Registral aprobó que «en la calificación de actos

administrativos, el registrador verificará la competencia del

funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter

inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los

antecedentes regístrales. No podrá evaluar los fundamentos de

hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el

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acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento

administrativo en el cual se ha dictado».

En el caso concreto, la Dirección Regional Agraria es competente

para la expedición de las constancias de actividad agraria, de acuerdo al Decreto Legislativo 653, al procedimiento regulado en el

TUPA de la Dirección Regional Agraria de Piura y demás normas

pertinentes. Incluso la misma registradora se contradice en sus

argumentos al recalcar lo indicado por la gerente de PRORURAL

PIURA, quien señaló: «... Las certificaciones de actividad agraria

son expedidas por las Agencias Agrarias con otros fines y no para

la inmatriculación de terrenos eriazos», precisamente, en el

presente caso, no se pretende inmatricular un predio eriazo cuya

propiedad por Ley corresponde al Estado, sino, por el contrario,

nos encontramos ante una propiedad privada que cuenta con

títulos de dominio y corresponde su inscripción conforme a los

artículos 950 y 2018 del Código Civil, no estando comprendido el

presente procedimiento en el ámbito de aplicación de las

facultades otorgadas a PRORURAL, ente encargado de la

formalización y titulación de predios estatales.

Asimismo, la registradora también solicita que la constancia debe

referirse al área total del predio. Este requerimiento en definitiva

resulta arbitrario pues la registradora no sustenta su pedido en

ninguna norma jurídica y tampoco motiva dicho requerimiento.

Del análisis concluimos que no existe norma jurídica que exija que

la actividad agraria se desarrolle en la totalidad del predio, basta

que el predio tenga abastecimiento de agua para que deje de

considerarse un terreno eriazo y, además, el artículo 25 del Decreto Legislativo 653 expresa claramente que «no se consideran

tierras eriazas aquellas en proceso de habilitación agrícola,

respecto a los cuales no hayan vencido los plazos para su

incorporación a la actividad agraria, o en las que el proceso de irrigación se encuentra limitado en su avance por las

disponibilidades de agua». Respecto a la aplicación de las tolerancias catastrales, del

levantamiento actualizado del predio «Estrella del Norte» con GPS moderno se llegó a la conclusión que el área real del predio son

1,029.8943 hectáreas y no 1,003.4061 hectáreas, es decir, 26

hectáreas más de lo indicado en el título de dominio. Esta cantidad

adicional de hectáreas no supera el 3% del área total, razón por la

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cual formalmente hemos solicitado el acogimiento a la Directiva N.°

01-2008-SNCP/CNC denominada de «Tolerancias Catastrales —

Reg istral es ».

La registradora indica que no es posible la aplicación de las

tolerancias catastrales porque el Área de Catastro mediante

informe n.° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°1-UREG/SUNARP indica

que no es posible determinar que se trata del mismo predio. Sin

embargo, revisado dicho informe podemos advertir que el Área de

Catastro llega a las siguientes conclusiones: i) conforme en su

ubicación, y ii) no se termina de digitalizar la base, el predio se

encuentra en zona sin antecedente registral.

La indicación de que no se pueda determinar si se trata del mismo

predio está incluida en el informe como parte de los considerandos,

no es una conclusión a la que haya llegado el Área de Catastro

mediante la valoración de datos estrictamente técnicos. Es más, en

el informe no existe ninguna justificación ni explicación de cómo y

por qué el Área de Catastro realiza esa indicación.

De la primera conclusión tenemos que el predio se encuentra

conforme en su ubicación, de acuerdo a lo indicado en el título de

dominio.

De acuerdo a la segunda tenemos que resulta procedente la

inmatriculación pues el predio se ubica en zona sin antecedente

registral. Asimismo, debemos tener en cuenta que nos

encontramos en un proceso de inmatriculación en el que no existe

antecedente registral que permita corroborar las características de

un predio ya inscrito con las del título de dominio, por tanto, resulta

totalmente absurdo y carente de razonabilidad el hecho de que sin

ninguna explicación el Área de Catastro realice esa indicación.

En tal sentido, al no existir ninguna explicación técnica referente a

la indicación de que no se puede determinan si se trata del mismo

predio, esta aseveración no puede ser vinculante para el

registrador.

Por tanto, al resultar carente de razonabilidad y sin ningún tipo de

justificación o motivación técnica alguna, la indicación referente a

que no se puede determinar si se trata del mismo predio, que ni siquiera es una conclusión del Área de Catastro, solicitarnos que

dicha indicación no sea tomada por la registradora y se la revoque

a fin de que se proceda •a aplicar la Directiva de Tolerancias

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Catastrales y se inscriba el predio conforme al área correcta

indicada en el plano y memoria descriptiva.

Respecto a la suscripción de los planos por verificador común, en

el título presentado efectivamente existe un plano suscrito por el

Ing. Gonzales Gonzales; sin embargo, existen planos presentados

en el expediente suscritos por ingenieros inscritos en el índice de

verificadores de la SUNARP. Por lo tanto, al cumplir dichos planos

con estar firmados por dichos profesionales solicitamos se valoren los planos de manera conjunta y se tenga en cuenta el suscrito por

verificador de la SUNARP a fin de no generar costos mayores e

innecesarios al usuario.

ANTECEDENTE REGISTRAL:

De acuerdo con el informe técnico n.° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°I-

UREG/SUNARP de fecha 7.3.2018, la Oficina de Catastro determinó

que «el predio en mención [el cual se pretende inmatricular] se

encuentra totalmente (gráficamente) en el ámbito de una zona sin

antecedente gráfico registral inscrito a la fecha».

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez.

Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que

la cuestión a determinar es la siguiente:

¿De los documentos que conforman el título se encuentra acreditado

que el predio a inmatricular tiene la naturaleza de rural?

¿Se dan las condiciones para aplicar el precedente de observancia

obligatoria sobre tolerancias en la inmatriculación predial?

ANÁLISIS:

1. La inmatriculación es el acto por el cual un bien se incorpora por primera vez al Registro, por lo tanto determina la apertura de una

partida registral en virtud del principio de especialidad consagrado en

el artículo VI del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. La inmatriculación de predios es regulada

por el artículo 16 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (se extiende hasta el artículo 31 del citado

reglamento), entre los cuales hallamos el dispositivo referente a los

datos que deberán constar en el asiento de inscripción (artículo 19),

siendo uno de ellos la naturaleza del predio, indicándose si es urbano

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o rústico, en este último caso si es rural o eriazo. De ello se infiere

que el registrador al momento de calificar la inmatriculación deberá

discernir cuál es la naturaleza de la finca que se incorpora al

Registro. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios describe dos

tipos de predios: urbanos y rústicos. El primero es definido por el

Reglamento Nacional de Edificaciones como aquellos resultantes de

un proceso de habilitación urbana. Por otra parte, se entiende a la

habilitación urbana como el proceso de convertir un predio rústico o

eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de

distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de

energía e iluminación pública'. El segundo se clasifica a su vez en

rural o eriazo. Los predios rurales son tierras ubicadas en área de

expansión urbana declarada zdna intangible, dedicadas a uso

agrícola, pecuario o forestal (artíCulo 4 del Decreto Legislativo N.°

667). Son predios eriazos las tierras no cultivadas por falta o exceso

de agua y demás terrenos improductivos excepto: a) Las lomas y

praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería, aun cuando

su uso fuese de carácter temporal; b) Las tierras de protección,

entendiéndose por tales, las que no reúnan las condiciones

ecológicas mínimas, requeridas para cultivo, pastoreo o producción

forestal; y c) Las que constituyan patrimonio arqueológico de la

Nación (artículo 24 del Decreto Legislativo N.° 653).

Por otra parte, los predios eriazos pueden ser susceptibles de uso

agrario cuando tienen esta aptitud2. De acuerdo con el artículo 10 del

Decreto Supremo N.° 011-97-AG — Reglamento de la Ley N.° 26505,

las tierras con esta característica serán identificadas y delimitadas por el Ministerio de Agricultura, a través del Instituto Nacional de

Recursos Naturales — INRENA. Este artículo y también los artículos

11 y 12 del mismo reglamento disciplinan el aludido procedimiento, el

cual concluye cuando «agotada la vía administrativa, o de no haberse

producido oposición, el respectivo órgano desconcentrado del

'Artículo 3 de la Ley N.° 29090— Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones. 2 Así, el artículo 2 de la Ley N.° 26505 — Ley de la inversión privada en el desarrollo de las actividades económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas y nativas establece que «el concepto constitucional "tierras" en el régimen agrario, comprende a todo predio susceptible de tener uso agrario. Entre otras, están comprendidas las tierras de uso agrícola, de pastoreo, las tierras con recursos forestales y de fauna, las tierras eriazas, así como, las riberas y márgenes de álveos y cauces de ríos, y en general, cualquier otra denominación legal que reciba el suelo del territorio peruano. El régimen jurídico de las tierras avícolas se rige por el Código Civil y la presente Ley.

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Ministerio de Agricultura gestionará ante los Registros Públicos o el

Registro Predial, según corresponda, la inscripción del predio al

dominio del Estado...». Entonces, los predios eriazos pueden o no

tener aptitud agrícola, y solo si tienen esta cualidad deberán someterse al procedimiento administrativo antes aludido.

En cuanto a la titularidad de los predios eriazos, el artículo 23 del

Decreto Legislativo N.° 653 sancionó que correspondía al Estado sin

excepción3. De otro lado, el artículo 23 de la Ley N.° 29151 — Ley

General del Sistema Nacional de Bienes Estatales prescribe que «los

predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y

que no constituyan propiedad de particulares, ni de las Comunidades Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya

inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes

Estatales — SBN; y en las zonas en que se haya efectuado

transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin

perjuicio de las competencias legalmente reconocidas por norma especial a otras entidades y de las funciones y atribuciones del ente

rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales». De lo expuesto,

concluimos que los predios eriazos no inmatriculados se presumen

propiedad del Estado, por lo tanto, solo accederán al Registro cuando

su titular ratifique su dominio a través de los procedimientos

sancionados por las normas de la materia (Ley N.° 29151 y Ley N.°

27867). Como apreciamos, la determinación de la naturaleza urbana o rústica

—rural o eriaza— del predio en la inmatriculación tiene como función

establecer la normativa aplicable al derecho que pretende acceder al

Registro. Esta armoniza con el alcance de la calificación referido a que el registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas

instancias, deberán «comprobar que el acto o derecho inscribible, así

como los documentos que conforman el título, se ajustan a las

disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos

establecidos en dichas normas»4.

En el presente caso, las partes contractuales manifestaron en la

escritura pública de compraventa adjuntada que el bien objeto de la

compraventa es un terreno agrícola, es decir, un predio rural. Incluso, para acreditar su declaración, se acompañó una constancia de

De conformidad con el artículo 3 de la Ley N.° 29376, publicada el 11 de junio de 2009, se da fuerza de ley y se restituye la vigencia de los Títulos I, II, III, IV y la sétima disposición complementaria del Decreto Legislativo N.° 653, y se restituye plenamente su Reglamento.

Artículo 32.d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

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actividad agraria emitida por la Agencia Agraria de la Dirección

Regional de Agricultura de Piura con el siguiente tenor: «El terreno

cuenta con un área de 1,029 hectáreas 8,943 m2 y un perímetro de

13,128 ml. La topografía del terreno es de forma regular, ligera

pendiente de norte a sur, los suelos son de una textura arenosa

profunda y permeables, aptos para la agricultura, dentro de esta

área existen 114 hectáreas 8,659 m2 aproximadamente, los

cuales ya han sido instalados con los cultivos de algodón,

camote, frijol caupi, sandia, frijol vallo, los mismo que son

regados con agua de lluvia y con agua del subsuelo (pozo

tubular), y el resto del terreno es apto para el desarrollo de la

agricultura con otros cultivos». Esto último a propósito del CLXVI

Pleno del Tribunal Registral5 donde se aprobó el siguiente precedente

de observancia obligatoria: (


primer párrafo del artículo 95 del TUO de la Ley N.° 27444 — Ley del

Procedimiento Administrativo General establece que «compete

resolver los conflictos positivos o negativos de competencia de una

misma entidad, al superior jerárquico común, y, si no lo hubiere, al

titular de la entidad». Precisamente, en este caso, resulta

fundamental que el propio Gobierno Regional de Piura defina

expresamente qué órgano dentro de la institución está facultado para

determinar la naturaleza de las tierras en su jurisdicción; recordemos

que si bien todo acto administrativo se presume válido, por

disposición del artículo 9 del TUO de la Ley N.° 274447, las

instancias registrales están en la obligación de verificar la competencia del funcionario administrativo que autoriza el título,

de conformidad con el literal e) del artículo 32 del TUO del

Reglamento General de los Registros Públicos8 y el segundo

precedente de observancia obligatoriag aprobado en el XCIII Pleno

del Tribunal Registra110. Por lo tanto, la primera instancia deberá

oficiar al Gobierno Regional de Piura para que dilucide esta situación,

con su respuesta la registradora adoptará la decisión que

corresponda. En ese sentido, se revoca este extremo de la observación (numeral 1 de la esquela de observación).

8. Cabe remarcar que la remisión del mencionado oficio genera una suspensión especial del asiento de presentación, como lo ha

señalado esta Sala en la resolución n.° 597-2012-SUNARP-TR-T de

fecha 14.9.2012, la cual se encuentra acorde a las atribuciones

establecidas en los artículos 31 y 32 del TUO del Reglamento

93.1 El órgano que se considere competente requiere de inhibición al que está conociendo del asunto, el cual si está de acuerdo, envía lo actuado a la autoridad requirente para que continúe el trámite. 93.2 En caso de sostener su competencia la autoridad requerida, remite lo actuado al superior inmediato para que dirima el conflicto.

Artículo 9.- Presunción de validez. Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.

Artículo 32.- Alcances de la calificación. El registrador y el Tribunal Registra], ea sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: [...1 e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título; 9 CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINIS7RATIVOS En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes regístrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.

Publicado en el diario oficial «El Peruano» con fecha 16 de agosto de 2012.

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General de los Registros Públicos. En efecto, la primera instancia

deberá suspender el asiento de presentación del título impugnado

hasta que la entidad oficiada responda al requerimiento formulado

por el Registro. Sobre el punto referido a que la Constancia de actividad Agraria debe

referirse al área total del predio, hemos advertido del tenor de dicho

documento que sí se pronuncia sobre la totalidad del predio, al

indicar literalmente: "(...) dentro de esta área existen 114 has

8,659m2 aproximadamente, los cuales ya han sido instalados con los

cultivos de algodón, camote, frijol (...) y el resto del terreno es apto

para el desarrollo de la agricultura con otros cultivos (...)"; por ende,

queda descartado lo señalado por la registradora sobre este extremo.

Sin embargo, se deja constancia que al resolver el conflicto de

competencia se podría emitir una nueva certificación sobre la

naturaleza del predio, por lo que ésta quedaría sujeta a calificación

registral en la oportunidad que sea presentada.

Respecto al segundo asunto controvertido, en el CXV Pleno del

Tribunal Registra!" se aprobó el siguiente precedente de observancia

obligatoria: «En el caso de inmatriculaciones que colinden con

predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del

título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del

plano, siempre que el Área de Catastro determine que se trata del

mismo predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo

de los rangos establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC»12.

Ahora, la adopción de este criterio regente se sustentó en la

resolución n.° 486-2010-SUNARP-TR-T del 3.12.2010 que a

continuación se transcribe en lo pertinente: 1 Aunque referidas al mismo predio, puede ocurrir que las áreas

consignadas en el título y en el plano no sean rigurosamente

coincidentes. En los numerales 7.c.iiiI3 y 7.d.P4 de la Directiva

001-2008-SNCPICNC se regulan supuestos de discrepancia de

área cuya consecuencia es que «no se aplicarán los rangos de

" Realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2013. 12 Publicado cri el diario oficial «El Peruano» el 7 de enero de 2014. 13 Numeral 7.c.iii. En el caso de las inmatriculaciones donde no coincida los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa al Registro de Predios, no se aplicarán estos rangos de tolerancias. " Numeral 7.d.i. Excepción. "Estos rangos de tolerancia no se aplicarán, cuando, a pesar de la discrepancia de valores de áreas entre las consignadas en el título y la que aparece en la partida registral, el Área de Catastro determina que se trate del mismo predio y no se afecta áreas de otros predios".

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tolerancia», frase que admite dos interpretaciones: 0 debe

existir plena coincidencia entre título y plano, pues no es

admisible discrepancia alguna; o ii) las discrepancias reguladas

no constituyen supuestos de aplicación del régimen de

tolerancias. El supuesto del numeral 7.d.i consiste en la

discrepancia entre el área del título presentado y el área

inscrita, pese a la cual la Oficina de Catastro establece que es

el mismo predio. Esta hipótesis se sustrae a las reglas de

tolerancia, esto es, no constituye supuesto de aplicación de

esas reglas. Este es el sentido que adopta (en el numeral 7.d.i)

la frase «no se aplicarán los rangos de tolerancia».

Este sentido es el mismo que debe atribuirse a la misma frase

en el numera 7.c.iii: la discordancia entre el área indicada en

el título inmatriculante con la del plano presentado no

constituye supuesto de aplicación de los rangos de

tolerancia. No sería admisible que un mismo texto adopte sentidos distintos en un mismo cuerpo normativo como es la

Directiva 001-2008-SNCP/CNC, salvo razones justificadas y

razonables, las cuales —entiende este Tribunal— no existen.

Si, pese a la discrepancia se determinase que título y plano se refieren al mismo predio y éste no estuviese inscrito ni la

diferencia generase superposición, rechazar la inmatriculación

resentiría el sentido común y especialmente sería contraria a

los principios de razonabilidad y proporcionalidad recogidos por

el artículo IV1.4 del Título Preliminar de la Ley 2744415 .

Según enseña Sapar, "(e)l principio de razonabilidad es un

principio general del derecho. Esto significa, en primer lugar,

que goza de juridicidad: es obligatorio en la aplicación del

derecho en generaL En otras palabras, el operador jurídico

debe buscar la maximización de la razonabilidad ya sea en la

sanción de cualquier acto normativo, en la interpretación, en su

aplicación y control. En segundo lugar, significa que forma

15 Artículo IV.1.4. Principio de razonabilidad.- Las decisiones de la autoridad administrativa, cuando creen obligaciones, califiquen infracciones, impongan sanciones, o establezcan restricciones a los administrados, deben adaptarse dentro de los límites de la facultad atribuida y manteniendo la debida proporción entre los medios a emplear y los fines públicos que deba tutelar, a fin de que respondan a lo estrictamente necesario para la satisfacción de su cometido. 16 Mariano Sapag: El principio de proporcionalidad y de razonabilidad como límite constitucional al poder del estado: un estudio comparado, Díkaion, Vol. 22, Núm. 17, diciembre-sin mes, 2008, pp. 157-198, Universidad de La Sabana, Colombia. Versión electrónica disponible en Internet en: http://redalyc.uaemex.mx/redalyc/pdfi720/72011607008.pdf.

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parte del ordenamiento jurídico independientemente de que

sea o no declarado en forma expresa". Sobre la base de este

principio, pretender una absoluta coincidencia entre el área del

título y la del plano cuando existe certeza de que se trata de la

misma finca es una medida desproporcionada, pues ninguna

finalidad pública (ni tampoco privada) resulta tutelada con ella,

máxime si el numeral 7.c.iv de la Directiva 001-2008-

SNCP/CNC17 permite —pese a las discrepancias entre título y

plano— la inmatriculación de predios que colinden con otros ya

inscritos, siempre que la divergencia no afecte propiedades de

terceros, supuesto que es sustancialmente igual al de la

inmatriculación de predios que no colindan con otros ya

inmatriculados.

1 Por ello, conforme lo estableció este Colegiado en las

Resoluciones 634-2009-SUNARP-TR-L y 220-2010-SUNARP-

TR-T, el referido numeral 7.c.iii debe interpretarse (a la luz del

numeral 7.d.i de la misma Directiva) en el sentido que un

predio puede inmatricularse aunque existan discrepancias

entre el área consignada en el título y la que aparece en los

planos, pues dicha divergencia no constituye un supuesto de aplicación del régimen de tolerancias regulado por la

Directiva 001-2008-SNCP/CNC. 1 Ahora, tampoco puede inmatricularse predios que tienen

determinadas características según el título, pero que difieren

notoriamente con las del plano, por el riesgo de que acceda al

Registro una finca distinta a la realmente adquirida por su

titular. Por ello, al igual que en la hipótesis del numeral 7.d.i de

la Directiva 001-2008-SNCP/CNC, corresponderá a la Oficina

de Catastro establecer que se trata del mismo predio (y,

obviamente, que no existe superposición con terceros), en

cuyo caso el predio se inmatriculará con las características

físicas graficadas en el plano presentado. Siendo la misma

finca, resultaría también ajeno al principio de razonabilidad y

proporcionalidad inmatricular el predio con el área del título y

con ello inducir al propietario a seguir un procedimiento de

u Numeral 7.c.iv. En el caso de las inmatriculaciones que colinden con predios inscritos debe emplearse los rangos establecidos en la presente Directiva, siempre y cuando no afecte propiedades de terceros.

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rectificación que sólo ratificará el contenido del plano

presentado.

I Si la Oficina de Catastro informase que está imposibilitada de

determinar si el predio descrito en el título es el mismo que el

del plano presentado, se plantea la cuestión de si procede

inmatricular el predio, y cuál debe ser el área que el Registro

reflejará (la del título o la del plano). Para ello, debe tenerse en

cuenta que el Registro inmatricula un predio en virtud a títulos

dominicales con antigüedad superior a los cinco años porque

asume que el último adquirente es el verdadero propietario,

pues en caso sus transferentes no hubiesen sido dueños de la

finca, dicho vicio habría sido saneado por la usucapión18.

1 El derecho adquirido por usucapión tiene siempre una base

material (el predio) individualizada en el título adquisitivo, con

independencia de si sus características expresadas en el

mismo corresponden exactamente a la realidad física. En un

escenario en que discrepan título y plano y en que Catastro no

puede sancionar que se refieren a la misma finca, la

descripción de ésta contenida en el título resulta no sólo más

relevante sino la única a tomar en cuenta, desde que el

Registro está imposibilitado de validarla con el plano. Por ello,

no cabe duda de que en dicho escenario la adquisición de una

porción del suelo se ha producido por usucapión, por lo que

debe admitirse su inmatriculación, pero reflejando las

características físicas expresadas en el título.

Y siendo que preceptivamente el acceso de un predio al

Registro está acompañado de una base gráfica o planos, con

las características previstas en la ley, deberá presentarse el

plano (con las características y formalidades legales) que

refleje fielmente el área, medidas y linderos tal como aparecen

en el título inmatriculante. En caso el interesado pretendiese

que el predio se inmatricule con las características del plano,

será exigible la previa rectificación judicial, administrativa o notarial de las características físicas de la finca.

11. Estando a lo expuesto, con el informe técnico n.° 1707-2018-ORP-

SCR-ZRN°1-UREG/SUNARP de fecha 7.3.2018, la Oficina de Catastro concluyó expresamente que «no se puede determinar que el

18 Resolución 190-2008-SUNARP-TR-T.

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predio descrito en la escritura pública [léase título de propiedad] sea

el mismo que se consigna en la documentación técnica [léase planos

y memoria descriptiva]». Entonces, en vista del pronunciamiento del

Área de Catastro, el cual es vinculante para las instancias

registrales19, no se cumple con el presupuesto que exige el

precedente de observancia obligatoria antes mencionado, pues la

Oficina de Catastro no pudo determinar que el predio descrito en el

título de propiedad y en el plano sea el mismo, de ahí que la

tolerancia catastral — registral sea inviable para esta inmatriculación.

Por lo tanto, se confirma este extremo de la observación

(numerales 2 y 3 de la esquela de observación).

12. Finalmente, la registradora Lazo denunció que el profesional que suscribe los planos y la memoria descriptiva del predio a inmatricular

no se encuentra inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP,

lo cual vulnera el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios20. Al respecto, de manera puntual, debemos

señalar que la base normativa21 que inspiró al precitado artículo 20

fue modificada por el artículo 1 del D. S. N.° 013-2016-MINAGRI22,

efectivamente, hoy en día, el artículo 87 del Decreto Supremo N.°

032-2008-VIVIENDA — Reglamento del Decreto Legislativo N.° 1089

prescribe que «para la inmatriculación de predios no inscritos en

zonas no catastradas [...] además de los requisitos que solicite la

Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria

19 Artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Informes de las Áreas de Catastro de la SUNARP. Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que impone la incorporación de un predio al Registro o su modificación fisica, se inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro. [...] El informe del área de Catastro cs vinculante para el registrador. 20 Artículo 20.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional. [ • .] Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el calificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimáricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Indice de Verificadores. [...] 21 Artículo 87.- hunatriculación en zonas no catastradas (DEROGADO). Para la inmatriculación de predios no inscritos en zonas no catastradas y en tanto el COFOPRI no haya efectuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el Registro de Predios no podrá exigir la presentación de Código de Referencia Catastral ni la visación del plano. Para este efecto bastará la presentación del calificado negativo de zona catastrada emitido por el COPOPRI, el plano perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el profesional inscrito en el índice de verificadora de SUNARP y el título a que alude el artículo 2018 del Código Civil. 22 Publicado en el diario oficial «El Peruano» con fecha 22 de julio de 2016.

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descriptiva, elaborados y visados por verificador catastral

inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP, el título a que

alude el artículo 2018 del Código Civil y el certificado negativo de

zona catastrada, expedido por el órgano competente,...» (el énfasis

es nuestro). Como vemos, en este caso, la documentación técnica

que acompaña al título inmatriculante no debe estar suscrita por un

verificador común, sino por un verificador catastral. Siendo esto así,

en el título alzado se aprecian dos juegos de documentación técnica,

por un lado memoria descriptiva y plano perimétrico — ubicación con

un sello de la Oficina de Catastro de fecha 21.03.2017 y de otro lado

memoria descriptiva y plano perimétrico — ubicación con sello de la

Oficina de Catastro del 07.03.2018; de lo que se determina que el

primer juego de documentación sirvió para la calificación de la

inmatriculación en una presentación anterior del título; por lo que, el

segundo juego de documentación gráfica del 07.03.2018 fue la que

sirvió a la Oficina de Catastro para emitir su pronunciamiento en el

presente título materia de apelación tal como consta del Informe

Técnico N° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°I-UREG/SUNARP que

justamente es del 07.03.2018 (que coincide con la fecha puesta en el

sello del segundo juego de la documentación).

13. Por tanto, siendo que la documentación complementaria en que se

ha basado la calificación del título submateria es la referida a la

memoria descriptiva y planos sellados el 07.03.2018, es menester

indicar que han sido autorizados por el Ing. Justo E. Gonzales

Gonzales quien no aparece inscrito en el Índice de Verificadores de la

SUNARP. Por lo tanto, bajo el amparo del artículo 87 del Decreto

Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA, concordante con el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se confirma este extremo de la observación (numeral 4 de la esquela de

observación).

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López, José

Arturo Mendoza Gutiérrez y Gustavo Rafael Zevallos Ruete,

autorizados mediante la resolución n.° 278-2017-SUNARP/SN del

27.12.2017, la resolución n.° 134-2018-SUNARP/PT del 1.6.2018 y la resolución n.° 174-2018-SUNARP/PT del 18.7.2018, respectivamente.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

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Sala egistral


VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: CONFIRMAR los numerales 2, 3 y 4 de la esquela de

observación, de acuerdo con los fundamentos desarrollados en esta resolución.

SEGUNDO: REVOCAR el numeral 1 de la esquela de observación, por

las razones señaladas en la presente.

TERCERO: DISPONER que la primera instancia oficie al Gobierno

Regional de Piura, de conformidad con el séptimo considerando de

esta resolución, con su respuesta la registradora adoptará la decisión

que corresponda. CUARTO: DISPONER la suspensión del plazo de vigencia del asiento

de presentación del título impugnado, de conformidad con el octavo

considerando de la presente.

Regístrese y comuníquese.

JOSE A. ENDOZA UTIÉRREZ GUSTAVO R. ZEVALLOS RUETE Vocal ( ) del Tribu al Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

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•

E

0000000100000002000000030000000400000005000000060000000700000008000000090000001000000011000000120000001300000014000000150000001600000017000000180000001900000020

tribunal registral resoluciÓn n.° 482-2018 ......sin embargo ssn documentación técnica (piano y...

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