Tema 8. Intervención de la administración en materia de edificación

1. Introducción; la licencia urbanística

Tradicionalmente la administración siempre ha llevado a cabo una actividad muy intensa en materia urbanística en general y en materia edificatoria en particular. Eso quiere decir que la edificación ha tenido una importancia muy grande y la administración siempre ha llevado a cabo una función de control sobre las edificaciones, o lo que es lo mismo, cuando un ciudadano ha querido edificar, no ha podido nunca construir libremente, sino que antes de construir ha habido de obtener un permiso administrativo (o lo que es lo mismo, una licencia urbanística). Es el mecanismo principal de control en la actividad edificatoria de los particulares.

Además, una vez las edificaciones ya están hechas, la administración lleva a cabo una actividad de inspección y así como consecuencia de esa inspección y constata que una determinada edificación no es ajustada a la legalidad, dictará lo que se conoce como ordenes de ejecución. Mediante esas órdenes de ejecución dará al particular la orden de ajustar a la legalidad vigente.

Por tanto podemos decir que la administración lleva a cabo la intervención sobre la edificación de dos maneras:

- Control previo a través de la licencia urbanística, que en algunos casos se ha transformado en comunicación previa

Este tipo de control es un otorgamiento reglado (las potestades regladas en el derecho español son pocas, pero aquí tenemos una). El ordenamiento urbanístico o permite permitir una determinada construcción o no la permite, y si la permite nos tienen que dar la licencia.

- Control a posteriori a través de las órdenes de ejecución.

Ejemplo: en la inspección municipal se detecta que la fachada está en mal estado y darán una orden de ejecución de la reparación de la fachada.

Lo que hace la administración es garantizar que cualquier edificación es ajustada a la legalidad urbanística, que está integrada o compuesta por las Leyes Urbanísticas Generales y por el Planeamiento Urbanístico Municipal.

2. Régimen jurídico de la licencia urbanística

a) Objeto/ámbito de la licencia urbanística

Lista de actuaciones que para poder ser llevadas a cabo requieren de la previa licencia urbanística. Del artículo 9.7 de la Ley del Suelo establece una medida que reitera lo del artículo 5 de la LOE (ley de edificación).

Artículo 9.7 LS: “Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo

ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística”

La legislación estatal, que tienen carácter básico, se remite a lo que digan las leyes autónomas, por lo que, prácticamente todo acto del uso del suelo está sometido a la previa obtención de licencia urbanística (son estrictamente intervencionistas en esta materia) y lo han sido siempre por:

- No se puede permitir el libre autonomía del ciudadano para edificar- Porque cada licencia lleva aparejado un impuesto por parte del ciudadano

Para controlar los excesos, la actividad se somete a licencia. Siguiendo estos parámetros según la legislación catalana, ¿Qué actos están sujetos a licencia previa? Artículo 187.2 del Texto Refundido catalán: Este artículo nos dice que están sujetos a licencia, todos los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, los actos de edificación, los actos de construcción, y los actos de derribo de obras. Prácticamente nada se escapa al ámbito de la licencia y luego, la legislación catalana nos dice que en concreto están sujetos los siguientes:

1. Construcción y edificación de obras en cualquiera de sus modalidades. Obras de nueva planta Etc.

2. Obras de urbanización puntuales no incluidas en un proyecto de urbanización:

¿En qué consiste urbanizar? Coger un sector/polígono/campo, y diseñar los viales (establecer por donde van a ir las calles) y dotarlo de los servicios mínimos necesarios (abastecimiento de agua, luz, etc.). El paso de ser un descampado a un espacio organizado con los viales preparados para edificar, es urbanizar. Si esa urbanización está planificada, no hace falta autorización, si por el contrario no está contemplada en un planeamiento de urbanización, si que hace falta licencia. Por ejemplo abrir una calle para construir cualquier cosa es una urbanización puntual.

3. Las instalaciones (casa prefabricadas permanentes o provisionales, los hinvernaderos o similares, cualquier actuación que afecte al subsuelo [instalaciones de líneas telefónicas, instalaciones de tendido eléctrico, colocación de antenas, o cualquier dispositivo de telecomunicaciones]).

4. Movimientos de tierra, también están sujetos a licencia urbanística, cualquier tipo de movimientos de tierra, obras de desmonte, obras de explanación, acumulación de residuos, extracción de áridos, etc.

5. Parcelaciones urbanísticas que no estén incluidas en un proyecto de reparcelación (una parcelación o reparcelación urbanística).

6. Supuestos atípicos: colocación de vallas, carteles publicitarios, etc.

La regla general es que cualquier acto de edificación esté sujeto a licencia urbanística previa, pero esta licencia urbanística previa, en algunas ocasiones, se ha visto sustituida por un régimen de comunicación previa. En realidad la sustitución de la licencia por una comunicación previa, en el derecho urbanístico es muy anterior a la directiva Bolkenstein, la legislación

catalana ya la permite en el reglamento de obras y servicios del 1995. ¿En que términos está regulada esa sustitución? Nos lo dice el artículo 187.3 d) de la Ley del Suelo de Cataluña: “no están sujetas a licencia, las obras o actuaciones que las ordenanzas municipales en los términos establecidos por la legislación de régimen local y, en función de la entidad de las obras o instalaciones a realizar, sujetan al orden de comunicación previa al ayuntamiento”. Dicho de otra manera, este artículo lo que nos dice es que la regla general es que todo acto de edificación está sujeto a autorización, pero los municipios pueden eximir de licencia urbanística a obras/edificaciones de pequeña entidad sometiéndolas a un régimen de comunicación previa.

Eso nos lleva a una distinción clásica que es la diferencia entre obras mayores y obras menores y en virtud de esa diferencia nos dice, todas las obras están sometidas a licencia, pero la administración local puede eximir de licencia a las menores y las sujeten al régimen, mas atenuado, de la comunicación previa. El problema es saber que son obras mayores y que obras son menores (concepto jurídico indeterminado). El reglamento de obras y servicios de 1995 intentó solventar la cuestión diciendo que obras menores son aquellas que no requieren proyecto. El TS, en una expresión que se repite en muchas sentencias, ha intentado perfilar lo que es una obra menor y nos dice que son obras menores las caracterizadas por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, consistiendo normalmente en pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornamentación o cerramiento, no mereciendo tal calificación las que afectan a la estructura o elementos sustentantes de un inmueble. ¿Estas obras menores requieren licencia urbanística? La regla es que sí, pero solo estarán exentas si las ordenanzas municipales así lo establecen.

A pesar de todo lo que se ha dicho acerca de las obras menores, de los intentos de la jurisprudencia por decir lo que son obras menores, aun así no está del todo claro.

3. El procedimiento de otorgamiento. Los efectos de la licencia

El otorgamiento de licencias urbanísticas constituye una potestad reglada, en ese sentido, la jurisprudencia ha afirmado:

1- En primer lugar la licencia urbanística en ningún caso tiene carácter constitutivo, sino que tiene carácter declarativo. Eso significa que en realidad la licencia urbanística no está otorgando ningún derecho a edificar, sino que lo que hace es, en términos jurídicos, remover los obstáculos jurídicos que impiden el ejercicio de un derecho preexistente.

2- O lo que es lo mismo, la licencia urbanística, lo único que hace es controlar o comprobar con carácter previo, que la edificación que quiere llevar a cabo el ciudadano es respetuosa con la legislación urbanística y es respetuosa con el planeamiento urbanístico. Pero el derecho de llevar a cabo la edificación ya lo tiene de antemano el ciudadano, simplemente se hace esa labor de comprobación.Si lo único que hace eso es que por necesidad ha de ser una potestad reglada (y no discrecional).

TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

1. Estamos ante un procedimiento que se inicia siempre y en todo caso a instancia de parte (en algunos casos la licencia urbanística se sustituye por una comunicación previa).

2. Órganos competentes:

Aquí se da algún problema interpretativo, la ley urbanística catalana, en su artículo 188.2 remite para determinar la competencia a la legislación de régimen local, por lo tanto está remitiendo a :

la ley municipal y de régimen local de Cataluña. al reglamento de obras y actividades de servicios de las corporaciones

locales de Cataluña y a la ley de bases de régimen local

Las dos primeras declaran que la competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponde al alcalde o presidente de la corporación. Esta previsión normativa hay que considerarla superada o hay que interpretarla al hilo de la ley de bases de régimen local y la creación del régimen especial de los municipios de gran población.

La LBRL altera la base de competencias de los alcaldes, hoy en día tenemos que decir que la regla general incluso en Cataluña es que la competencia para otorgar licencias urbanísticas corresponde al alcalde. Sin embargo en los municipios de gran población esta competencia corresponde a la Junta de Gobierno Local (en los municipios de gran población hay este órgano que está presidido por el alcalde y por aquellos concejales nombrados por este y puede llegar a ser de hasta un tercio de los concejales), mencionado en el art 27.1 e) de la LBRL.

3. Junto con la solicitud, que documentos hay que aportar: a) ¿Hay que aportar proyecto técnico? Con carácter general sí. De todas maneras si

cogemos la Ley Urbanística, no nos dice nada, la exigencia de aportar proyecto técnico la regula el artículo 75 del ROAS. Este proyecto técnico debe acompañar a las siguientes obras:

Obras de edificación, de reforma, de reparación o de rehabilitación (no siempre), siempre que alteren la estructura o el aspecto exterior o afecten a la seguridad de las construcciones existentes.

Parece que el resto de obras no van a necesitar de ese proyecto técnico. En cualquier caso, el propio articulo 75.2 a título de ejemplo prevé una serie de obras que siempre van a necesitar ese proyecto técnico. Es habitual que las ordenanzas municipales exijan también proyecto técnico para otro tipo de obras.

En cuanto al proyecto técnico se plantean algunas cuestiones:

Contenido del proyecto técnico: eso nos lo ha dicho la jurisprudencia en muchas ocasiones. Hay una sentencia que es la del TSJC del 14 de mayo de 2004 (R193469). No tenemos un contenido cerrado de lo que es un proyecto técnico, pero jurisprudencialmente está claro que el proyecto técnico ha de ser:

- Adecuado- SuficientePara que el ayuntamiento pueda valorar si la obra que se pretende llevar a cabo es ajustada a la legalidad.

Si una solicitud presentada sin un proyecto suficientemente completo ¿qué se hace? Aplicar el artículo 71 30/92 o el 92. Estamos claramente ante un supuesto del artículo 92, si un proyecto es insuficiente, lo que tendrá que hacer el ayuntamiento es requerir un proyecto nuevo

apercibiéndole de que si no lo hace, y por esa causa el procedimiento está suspendido durante más de 3 meses, se le podrá declarar la caducidad del procedimiento. Aplicaremos la regla general, por tanto, del artículo 92 de la Ley 30/92.

¿Cuándo se puede prescindir de proyecto técnico? Esta sentencia, recogiendo un sinfín de sentencias del TS, dice que sólo se puede prescindir del proyecto técnico cuando la sencillez de la obra, des del punto de vista urbanístico, y su inocuidad en el terreno de la seguridad hagan superfluo el estudio de un técnico en la materia.

De ahí derivamos que la regla general es que las obras de edificación están sometidas en todo caso a proyecto técnico, y sólo excepcionalmente se podrán eximir de la presentación de ese proyecto técnico.

Sobre los proyectos técnicos de la edificación hay que tener en cuenta el artículo 4 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Quién debe suscribir el proyecto técnico? Ha sido una cuestión controvertida y ha dado lugar a muchos pleitos. Hay una cosa que está clara, y es que para las obras de edificación es competente un arquitecto. De todos modos, la Ley de Ordenación y la Edificación para poner fin a todos los problemas que se planteaban en esa materia, reguló quien puede suscribir un proyecto técnico en función del tipo de edificación de que se trate e introdujo la posibilidad de que determinados proyectos técnicos de edificación sean suscritos por ingenieros e incluso por arquitectos técnicos (proyectista).

El proyecto técnico ha de contar necesariamente con el visado colegial. O lo que es lo mismo, con el visado del colegio profesional correspondiente al técnico que ha suscrito el proyecto.

Eso del visado colegial, formalmente es un sello que pone el colegio en ese proyecto. El visado colegial que fue muy controvertido hoy se regula en el RD 1000/2010 de 5 de agosto. En su artículo 2 nos dice qué proyecto requiere el visado colegial. El resto de proyectos no requieren ese visado colegial. El visado colegial lo que hace es acreditar la profesionalidad del proyectista y, en teoría, garantizar que el proyecto se ajusta a la legalidad y es correcto des del punto de vista profesional, des del punto de vista técnico.

Una vez tenemos la solicitud con el proyecto técnico, se someterá a un informe, a un doble informe según nos dice el artículo 188.3 de la Ley catalana de urbanismo:

- Informe técnico por un lado- Informe jurídico

Se considera que el ámbito urbanístico y la edificación es sumamente complejo que se tiene que hacer dos informes separados, uno sobre la compatibilidad técnica del proyecto con el planteamiento y otro sobre la compatibilidad jurídica del proyecto con el planteamiento.

¿Quién hace esos informes técnico y jurídico? El técnico lo va a hacer el arquitecto municipal. Sucede que muchos municipios no tienen arquitectos municipales, ¿o tienen arquitectos municipales que no están en plantilla? ¿Eso es posible?. Ahora bien, si el informe técnico lo

hace un arquitecto de plantilla, ese informe goza de la presunción de acierto de los informes emitidos por los funcionarios públicos. Sin embargo, si el informe lo emite un arquitecto que no es de plantilla, no goza de esa presunción. Esto pasa porque si el arquitecto es de plantilla, haga lo que haga, cobra lo mismo a final de mes (es absolutamente neutral o independiente).

El informe jurídico, por otra parte, lo hace un experto en derecho, un jurista. En principio, el informe jurídico lo van a hacer los servicios jurídicos del ayuntamiento.¿Y si el ayuntamiento no tienen servicios jurídicos? (que es lo que suele pasar).

Además de los informes técnico y jurídico va a intervenir el secretario del ayuntamiento, con otro informe. Éste último no va a informar siempre, sino en dos casos:

1) Cuando el informe técnico y jurídico son contradictorios. 2) Deberá informar necesariamente en aquellos casos que no haya servicios jurídicos

para emitir el informe jurídico.

Trascendencia invalidatoria de los informes. Trascendencia que tiene la falta de informes:- La falta del informe jurídico será causa de anulabilidad solo

cuando produzca indefensión o impida el acto alcanzar su fin- La falta de emisión del informe técnico es causa de nulidad de

pleno derecho.

En algunas ocasiones debe intervenir el secretario de la corporación local. Problema en relación con los municipios de gran población. Quien lo emite en estos municipios? El problema se plantea porque la competencia para otorgar las licencias no corresponde al alcalde sino que corresponde a la Junta del Gobierno Local (compuesta por el alcalde y los concejales designados por el alcalde). El secretario del ayuntamiento en ese caso es el secretario general del pleno, cuya única función es asistir al pleno. No se encuentra por tanto entre sus funciones, la de emitir esos informes de legalidad de las obras.

¿Quién emitirá por tanto esos informes en los municipios de gran población? Tendremos que acudir al artículo 129 de la LBRL. En los municipios de gran población, además de existir el secretario, existe un asesor jurídico general de los órganos de gobierno. Será ese Asesor Jurídico General de los Órganos de Gobierno el que emita el informe. Donde haya asesoría jurídica solamente intervendrá en caso que haya contrariedad entre el informe técnico y el jurídico.

Una vez emitidos los informes hay que resolver. ¿Qué plazo hay para resolver? Si hablamos de la Ley del Suelo, no habla del plazo. El plazo para resolver el otorgamiento de licencias urbanísticas se regula en el ROAS, en el artículo 76.

1) El plazo para resolver es de dos meses si se trata de solicitudes de licencia que deben ir acompañadas de proyecto.

2) Si se trata de procedimientos que no requieran proyecto, tenemos el plazo de 1 mes.

¿Cómo computamos estos meses? Como nos dice la Ley 30/92, el día inicial será el mismo en que la solicitud de licencia tenga entrada en el registro del ayuntamiento correspondiente. Si yo solicito el día 21/10/2013 nos tienen que resolver el 21/10/2013.

Si transcurre el plazo máximo para resolver y notificar. La regla general es silencio positivo, y en materia de urbanismo será positivo. Hay sin embargo, algunos artículos de la Ley del Suelo que han dado lugar a alguna jurisprudencia confusa. Dice que el silencio es positivo, ahora bien, como la Ley del Suelo catalana, articulo 5.2 “en ningún caso se pueden considerar

adquiridas por silencio administrativo, facultades urbanísticas que contravengan a esta Ley o al planeamiento urbanística”. Y la Ley estatal del suelo dice lo mismo en su artículo 8.

Hay una Sentencia TS de 28 de enero de del 2009, recurso de casación en interés de ley. Esa sentencia dice que tenemos que articular la Ley 30/92 con ese artículo 8 de la Ley Estatal del Suelo. De eso se deduce que aplicamos la Ley 30/92, por tanto el silencio será positivo. Ahora bien, la propia Ley 30/92 nos dice que el silencio será positivo salvo que una norma con rango de Ley, excepcione el carácter positivo del silencio. Y añade, lo que hace la Ley del Suelo, es excepcionar la regla general del silencio positivo. La clave está en que el silencio positivo será cuando la resolución expresa debería haber sido de otorgamiento, y en cambio, será negativo cuando la resolución expresa debería haber sido desestimatoria. PROBLEMAS QUE PLANTEA ESTA JURISPRUDENCIA:

1) Esto es contrario a cualquier concepción del principio de la seguridad jurídica. Dejamos en mano del ciudadano la decisión de si el silencio es positivo o negativo.

2) Esta doctrina deja al ciudadano en una posición bastante debilitada. Si nosotros entendemos que hay un silencio positivo eso no quiere decir que el ciudadano puede construir y la administración no puede hacer nada. Si se obtiene un silencio positivo y es ilegal, la administración revisara de oficio (habrá que indemnizar). Y si el silencio es negativo, con dictar una resolución expresa desestimatoria, con lo cual dejara al ciudadano sin indemnización.

3) Implica dar un trato desigual a las licencias ilegales obtenidas mediante resolución expresa, y a las licencias ilegales otorgadas por silencio (por la falta de vinculación de ese silencio negativo).

Caducidad de las licenciasLas licencias que te otorga el ayuntamiento hay que darles cumplimiento en un determinado plazo. En concreto, toda licencia ha de fijar un plazo para iniciar la obra y un plazo para finalizarla. Lo determinará cada licencia a la luz de la entidad de la obra, fijará un plazo mayor o un plazo menor. Sucede en muchas ocasiones que las licencias no determinan o no precisan cuál es ese plazo para iniciar o para terminar la obra. Cuando no se diga nada:

1) Plazo para iniciar la obra será de 1 año2) Plazo para finalizar la obra 3 años.

Uno de los grandes problemas del urbanismo al hilo de la crisis económica, es el de las obras o de la caducidad respecto a las licencias de obras y como han tenido que actuar los ayuntamientos.

Poco a poco la caducidad de las licencias fue introducida en las ordenanzas urbanísticas, y finalmente el TS fue cambiando poco a poco de criterio hasta que las admitió e introdujo algunas reglas que todavía a fecha de hoy sigue proclamando a fecha de hoy en materia de caducidad de las licencias:

a) Moderación en su aplicación. Esa moderación o aplicación implica que la caducidad en ningún caso se puede producir de manera automática por el simple transcurso del tiempo, deberá ser declarada esa caducidad mediante un acto administrativo expreso y tras la tramitación del correspondiente procedimiento administrativo.

b) Flexibilidad en su admisión. La declaración de caducidad de una licencia tiene que hacerse a la vista de las circunstancias concurrentes, no se puede hacer de espaldas a la realidad.

c) Cautela en su aplicación. En la medida en que la caducidad de la licencia es restrictiva (restringe la facultad para edificar), la caducidad hay que interpretarla de manera restrictiva.

¿Por qué surge la figura de la caducidad de las licencias?Surge la figura de la caducidad de las licencias, en un terreno que no tiene ningún sentido, hay una razón de tipo tributario, y si decimos las cosas con claridad hay una razón recaudatoria por parte de los municipios. Se incorpora esta figura porque los municipios en sus planes urbanísticos dicen que si usted no ha edificado antes de la finalización del periodo de tiempo usted tiene que pedir una nueva, y volver a pagar la tasa.

Se empieza a considerar a finales de los 80 que la caducidad de la licencia era un mecanismo que contribuía a proteger el interés público urbanístico. Por dos razones:

La caducidad de la licencia evitaba el resultado antiestético de tener edificios sin acabar, solares aislados sin construir y obras en permanente construcción.

La caducidad de la licencia contribuye a la solicitud de licencias con fines puramente especulativos.

Régimen jurídico vigente en Cataluña en materia de caducidad de licencias1. En primer lugar, la Ley establece la obligación de que toda licencia establezca un plazo

máximo para el inicio de las obras y plazo máximo para la finalización. 2. En la licencia se ha de señalar de manera expresa que si se incumplen esos plazos, la

licencia caducará. 3. Si la licencia no establece plazos, los plazos son:

1 año para iniciar las obras. 3 años para finalizar las obras.

4. Los plazos de caducidad son susceptibles de prórroga. Condiciones de la prorroga: Sólo procede a instancia del propio titular de la licencia (a instancia de parte). Se ha de solicitar antes de que expire el plazo de caducidad. La duración de la prorroga será como máximo de la mitad del plazo inicial de

caducidad. La prórroga no se produce en ningún caso de manera automática, sino que

necesita de la incoación de un procedimiento administrativo y de resolución expresa.

El procedimiento que se tramita para dar caducidad a una licencia, si no se resuelve de manera expresa en el plazo correspondiente se hace de oficio por la administración, hará que caduque el procedimiento (caducidad del procedimiento de caducidad de licencias).

El hecho de que la caducidad no sea automática, implica que apliquemos a la resolución administrativa que declara la caducidad de la licencia, el régimen general sobre eficacia de los actos administrativos (reglas de la 30/92):

o La resolución de caducidad, como acto administrativo, será eficaz a partir del día siguiente en que se notifica, el interesado puede impedir la caducidad iniciando las obras el mismo día que se le notifica esa resolución.

¿Qué sucede hoy en día? Como consecuencia de la crisis inmobiliaria los ayuntamientos se encuentran con que hay muchas licencias caducadas. Lo que se hace a la práctica es aplicar la caducidad con mucha mesura y allí donde se considera que la obra o que la paralización está suficientemente motivada en la coyuntura económica actual, no se hace nada, no se declara la caducidad (porque no es obligatorio), salvo que haya un particular que inste esa caducidad.

¿Qué pasa si a un titular de la licencia se le caduca? No pierde la posibilidad de edificar sino que tendrá que pedir una nueva licencia.

Una vez la obra ya está terminada tenemos DOS TÍTULOS ADICIONALES:

1) Licencia de primera ocupación. La otorga el municipio.Es un mecanismo de control municipal de las edificaciones. Mediante la licencia de primera ocupación, lo que hace la administración municipal es dar el visto bueno final a la obra, es decir comprobar que la obra se ha llevado a cabo con arreglo al proyecto técnico, y por lo tanto con arreglo a la licencia que se otorgó inicialmente y por lo tanto, comprobar que la obra es apta o está disponible para el uso que tenía previsto.

El régimen de esta licencia se modificó en el año 2012 por la Ley 3/2012 de 22 de febrero. Se sustituyó la licencia de otorgamiento previo por un régimen de comunicación previa. Una vez has hecho la comunicación previa, el mismo día puedes ocupar la obra.

2) Cédula de habitabilidad. La otorga la Comunidad Autónoma (en este caso la Generalitat).Es un mecanismo de intervención administrativa a través del cual la administración, en este caso la administración autonómica comprueba que el inmueble cumple los requisitos para ser habitado.

Para Cataluña esta cuestión se regula en el Decreto 141/2012 de 30 de octubre. Este decreto, en los anexos nos dice que requisitos debe cumplir la vivienda.

Otorgamiento. El plazo de resolución es de 30 días hábiles. Si transcurridos 30 días desde la solicitud no se ha recibido respuesta, tendremos un otorgamiento de la cedula de habitabilidad por silencio positivo.

ORDEN DE EJECUCIÓN.

Son los mecanismos o instrumentos de reacción que tiene la administración ante el incumplimiento de los deberes de uso, conservación o rehabilitación que tiene el propietario de los inmuebles. Si el propietario no cumple este deber deberá realizar una obra de rehabilitación para rehabilitar el uso de ese edificio.

Cuando la administración constata que el propietario no está haciendo ese uso, lo que hace la administración es dictar una orden de ejecución. Cuál es el procedimiento para dictar estas órdenes de ejecución:

1. De oficio : la propia administración a través de sus órganos de inspección constata ese incumplimiento y dicta la orden.

2. A instancia de parte : en el ámbito urbanístico se reconoce la acción pública. Esto significa que no hace falta ser titular de un derecho o de un interés legítimo para ser parte en procedimientos urbanísticos. Cuando se dice que hay acción pública, lo que se quiere decir es que cualquier persona sin necesidad de tener un interés legítimo en ese procedimiento, puede ser parte del tal.

Lo que estamos diciendo es que, ¿cualquier ciudadano que no es interesado, puede presentar a la administración una solicitud de adopción de órdenes de ejecución y por

ese mero hecho debe la administración resolver ese procedimiento? La denuncia del tercero no va a dar lugar al inicio del procedimiento de la orden de ejecución, a raíz de esa denuncia la administración lo que hará es mandar la inspección, y si a raíz de esa inspección, si no se están cumpliendo los requisitos se dará lugar al inicio del procedimiento de oficio.

Una vez iniciado el procedimiento, ¿cuál es el trámite que hay que hacer?

1. Informe de los servicios técnicos y jurídicos. 2. Audiencia al interesado. 3. Resolución . Características de la resolución (es decir la orden de ejecución):

Requisitos de forma (ley es muy estricta):o La resolución ha de ser, expresa, clara, formalizada por escrito,

motivada y además ha de hacer referencia expresa a la norma o normas de aplicación.

Requisitos de contenido: o Descripción detallada de las obras que se le impone. o Se le ha de señalar en todo caso, el plazo en el que se deberán llevar a

cabo las obras.

No habrá que pedir licencia para realizar estas obras impuestas por el ordenamiento urbanístico. Sin embargo, hay que hacer una precisión, en aquellos casos en que la orden de ejecución requiera de la presentación de un proyecto técnico, no será necesaria licencia, pero sí que la orden de ejecución tendrá que señalar un plazo para presentar proyecto técnico, y las obras se someterán a comunicación previa.

EJECUCIÓN DE LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN.

¿Qué sucede si transcurre ese plazo para la ejecución de las obras y el propietario no las ha ejecutados? Se pasara a la ejecución forzosa.

Cuando transcurre el plazo otorgado por la orden de ejecución, la administración tiene tres posibilidades (alternativas):

1. Otorgar un nuevo plazo. La posibilidad de otorgar un nuevo plazo se configura en la ley como una imposibilidad indefinida, lo cual no tiene mucho sentido.

2. Proceder a la ejecución subsidiaria. Encargar la ejecución a otro, económicamente a costa del propietario. En caso de ejecución subsidiaria, si es necesario un proyecto técnico, la redacción, la elaboración del proyecto técnico, será también a costa del propietario.

3. Girar multas coercitivas. Serán de entre 300 y 3.000€.

Si se opta por la ejecución subsidiaria, al ser propiedad privada, será necesaria autorización judicial del artículo 86 de la Ley de la Jurisdicción.

Las ordenes de ejecución, tienen siempre como sujeto pasivo al propietario del inmueble. La orden de ejecución impone obligaciones de derecho público, como tales obligaciones de derecho público, el único obligado es el propietario, sin que el propietario pueda alegar en el procedimiento administrativo ni a efectos del cumplimiento que en el incumplimiento de los deberes de uso, conservación o rehabilitación han intervenido terceros (por ejemplo inmuebles con inquilinos, arrendatarios). Ello es así, sin perjuicio de que, una vez dictada la

orden de ejecución y el propietario la cumpla, y en vía civil el arrendador vaya contra el arrendatario.

Si se incumple una orden de ejecución eso es una infracción urbanística grave, que sale cara.

DECLARACIÓN DE RUINA, O DECLARACIÓN DE ESTADO RUINOSO.El estado ruinoso es un estado de hecho, se refiere a la situación fáctica, real del edificio. El estado ruinoso implica que, cuando la administración constata que un edificio está en situación de ruina, debe incoar un expediente de declaración de ruina.

I si tras el expediente declara que efectivamente el edificio está en estado ruinoso, cesan los deberes de conservación y rehabilitación. Aquí es donde surge el deber de demolición. El futuro de un edificio declarado en ruina es siempre y en todo caso su demolición. Podríamos decir, por tanto, que la declaración de ruina es una forma específica de orden de ejecución, porque al final la declaración de ruina lo que hace es ordenarte que ejecutes una obra, la obra de ejecución.

TIPOS DE RUINA (tres modalidades de ruina y una ruina cualificada):

1) Ruina técnica. Se define en la ley como aquella ruina derivada del hecho de que el edificio tenga tales daños que requiera una verdadera reconstrucción, dado que no es posible la reparación de los mismos a través de los medios técnicos normales. Estaría en ruina técnica aquel edificio que si quieres mantenerlo, es tirarlo y volverlo a levantar, porque la técnica arquitectónica normal no permite una reparación de ese edificio.

Artículo 255 del Reglamento Urbanístico de Cataluña: se considera que hay ruina técnica cuando la construcción presenta un agotamiento generalizado de los elementos estructurales o de alguno de sus elementos estructurales fundamentales.

El TS ha dicho dos cosas sobre la ruina técnica: Es un concepto jurídico indeterminado. El concepto de ruina técnica depende del avance de las técnicas de la

arquitectura.

2) Ruina económica. Se entiende que hay ruina económica en aquellos casos en que las obras de reparación necesarias para que el edificio recupere las condiciones mínimas de habitabilidad, tengan un coste mayor al 50% del coste de construir un coste de nueva planta de las mismas características.

En principio, la ruina económica no tiene nada que ver con la capacidad estructural, porque es un edificio que aguanta. Pero hay que recuperar esas condiciones mínimas de habitabilidad. Esta comparación numérica se va a hacer con informes técnicos. Los presupuestos deberán ser por partidas y si se supera ese 50% pues se dará la ruina económica. Los dos presupuestos a tener en cuenta son los siguientes:

- Presupuesto de construir el edificio de nueva planta- Presupuesto de conseguir las condiciones mínimas de

habitabilidad.

En realidad no estamos hablando de una ruina física, sino que es de coste, por eso es tan criticada.

3) Ruina urbanística. Se refiere a aquellos supuestos en que la edificación requiere de obras imprescindibles para mantener su estabilidad, para garantizar su estabilidad o para garantizar la seguridad de las personas, pero esas obras no se pueden autorizar porque resultan contrarias al ordenamiento urbanístico.

RUINA CUALIFICADA: Ruina inminente. Puede tener su origen tanto en una ruina técnica, como en una ruina económica, como en una ruina urbanística, básicamente la primera y la última.

La inminencia se refiere a la necesidad de intervención administrativa urgente. Hablamos de ruina inminente en aquellos casos en que, o se interviene de inmediato, o se corre el riesgo de que el edificio caiga por sí solo, poniendo en peligro la seguridad de las personas. En todo caso, la ruina inminente no deja de ser consecuencia de que la administración no haya actuado con puntualidad ante una ruina técnica o ante una ruina urbanística.

Régimen de la ruina inminente: 1) La ruina inminente acostumbra a ser consecuencia de que no se haya declarado una

ruina con carácter previo, es consecuencia pues, de la demora, de la pasividad en la declaración de la ruina técnica sobretodo.

2) Cuando se declara ruina inminente se van a tomar medidas inmediatamente. La adopción de estas medidas es responsabilidad del ayuntamiento o del alcalde, es decir se establece un régimen muy peculiar de responsabilidad compartida entre la corporación municipal y la persona física del alcalde. En la práctica la responsabilidad es del ayuntamiento, y la del alcalde no se entiende (como mucho en vía de regreso).

Cuando se declara la ruina inminente nos encontramos con que se van a declarar medidas inmediatas, la adopción de esas medidas va a ser responsabilidad, dice la Ley, del:

- Ayuntamiento- Alcalde

3) En muchas ocasiones se va a adoptar la medida necesaria y luego va a llegar al juez y va a decir que no hay ruina inminente, por lo tanto se va a generar responsabilidad patrimonial de la administración.

La declaración de ruina inminente y la adopción de medidas vinculantes a la situacion de ruina inminente se va a hacer siempre por razones de seguridad. Se va a garantizar la seguridad del edificio. Nos debemos fijar por tanto que se vincula la ruina inminente al riesgo que genera esa ruina, si no hay ese riesgo se podrá declarar la ruina pero no inminente.

4) ¿Qué medidas se pueden adoptar ante una situación de medidas inminentes? La normativa es muy amplia, establece un régimen de medidas innominadas:a) Respecto a la habitabilidad del inmueble (no hay lista cerrada) y el desalojo de las

personas ocupantesb) Respecto al apuntalamiento o al derribo total o parcial de la edificación.

Adoptar estas medidas en la declaración de ruina (cualquier ruina) exige entrar en propiedad privada, y en muchas ocasiones en domicilio, eso significa que va a ser necesaria autorización judicial con arreglo al artículo 86 de la Ley de Jurisdicción. Hasta no hace mucho había cierta jurisprudencia que decía que ante la inminencia del riesgo

se podían adoptar las medidas sin autorización judicial, hoy en día esta doctrina está superada, por lo tanto hace falta autorización judicial (lo que no se demora mucho en los juzgados).

5) Implicaciones de la situación de ruina inminente:

1. El órgano competente podrá ordenar las medidas que sean procedentes, es decir, apuntalamiento, desalojo, demolición, etc.

2. Si la situación de la declaración de estado ruinoso (o si la situación de peligro) deriva de una solicitud presentada por un interesado o si ha sido fruto de una denuncia, el ayuntamiento deberá practicar la correspondiente inspección urbanística con carácter urgente. Una vez emitido informe por éstos servicios de inspección se declarará la ruina inminente el en plazo de 72 horas, inauditam partem, es decir sin dar audiencia al propietario, al interesado.

3. En cuanto a las medidas a adoptar, rige algo que sonará del derecho penal, es decir rige el principio de intervención mínima, es decir, si se puede evitar el desalojo se evitará el desalojo (es decir, si es suficiente con apuntalar para que la gente viva dentro, se apuntalará).

4. Los costes de adopción de las medidas, que son provisionales, serán de cuenta del propietario. Si no paga, se le apremiará.

NOTA SOBRE LA RUINA INMINENTE: cuando se declara la ruina, cesa el deber jurídico de conservación y rehabilitación, esto significa que al propietario se le da dos alternativas, rehabilitar o proceder a la demolición. En caso de ruina inminente normalmente es la demolición (de hecho la experiencia demuestra que cuando hay una ruina inminente, el propietario no quiere rehabilitarlo y tampoco demolerlo, lo que hace es oponerse a la demolición pues). Por lo tanto, que va a hacer el propietario, va a ir al contencioso y va a pedir la adopción de medidas cautelares, que consistirán en que el edificio siga en pie hasta que se dicte la sentencia, se adoptará esta medida? La regla general de adopción de medidas provisionales se excepciona en las medidas inminentes y es abundantísima la jurisprudencia que dice que si la ruina es inminente, el órgano judicial no accederá a la solicitud de medida cautelar. Artículo 109 de la Ley de Jurisdicción, indemnización por daños y perjuicios.

CONSECUENCIAS DE LA DECLARACIÓN DE RUINADepende si se trata de edificios que no están catalogados ni están siendo objeto de catalogación, la declaración de ruina supone que cesa el deber jurídico de conservación que tiene el propietario. Eso significa que al propietario se le ofrecen dos alternativas:

1) La que nunca usa, que es rehabilitar el edificio. Ya no tiene deber de rehabilitación, tiene posibilidad de rehabilitación si él quiere.

2) La segunda posibilidad es proceder a la demolición.

Tanto para una cosa como para la otra necesita licencia, va a tener que pedir la correspondiente licencia de obras. Si al propietario se le da la posibilidad de opción y no se pronuncia la administración procederá a la demolición vía ejecución subsidiaria.

Si se trata de edificios que sí están catalogados o están en trámites de catalogación, en este caso, al propietario no se le da la opción entre demoler o rehabilitar, sino que será la propia administración la que decidirá (que en este caso lo normal es que ordene la rehabilitación, porque se trata de bienes catalogados).

PROCEDIMIENTO DE LA DECLARACIÓN DE RUINA

1) Iniciación del procedimiento, y puede ser: a) De oficio por la administración: se iniciará por decisión del propio órgano

competente, por petición razonada de otro órgano, o como consecuencia de la denuncia.

b) O a instancia de parte: a instancia del titular de algún derecho o interés legítimo que pueda verse afectado por la declaración de ruina.

Cuando el procedimiento se inicie a instancia de parte, el solicitante deberá presentar junto con la solicitud: certificación expedida por un facultativo (arquitecto, ingeniero, etc.) que justifique la solicitud y que en su caso, acredite que en el momento de la solicitud, el inmueble cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, de modo que sea posible mantener a los ocupantes dentro del inmueble, hasta que se resuelva el expediente. El expediente tiene un plazo de resolución de 6 meses.

2) Instrucción del procedimiento:

Lo primero que hay que hacer una vez incoado el procedimiento hay que notificarlo a todos los interesados y darles audiencia. La audiencia tendrá una duración de, entre 10 días y un mes para que los interesados hagan las alegaciones que crean oportunas.

Según reiteradísima jurisprudencia, en este procedimiento concreto (de declaración de ruina) la audiencia es un trámite esencial. La omisión del trámite de audiencia a cualquier de los interesados es causa de nulidad absoluta de la absolución que declare la ruina. El TS equipara esta nulidad a la nulidad de un procedimiento sancionador y por tanto la consecuencia será la nulidad de pleno derecho.

Una vez formuladas las alegaciones por los interesados, se pedirá un nuevo informe a los servicios técnicos y finalmente, a la luz de las alegaciones hechas por los interesados y de los informes técnicos, el alcalde dictará resolución. Cuál es el plazo para dictar esa resolución? El plazo es de 6 meses, y va a depender el inicio de la computación:

a) Si se ha iniciado de oficio, computaremos des del mismo día en que se adoptó el acuerdo de incoación.

b) Si por el contrario el procedimiento se ha iniciado a instancia de parte, computaremos desde el mismo día en que la solicitud tenga entrada en el registro del órgano competente para tramitar.

Qué sucede si transcurre ese plazo de 6 meses, si se ha iniciado de oficio, se dará la caducidad (lo que significa que el interesado no quiere la declaración de ruina). En el procedimiento iniciado a instancia de parte lo que sucederá será el silencio positivo. El Reglamento Urbanístico Catalán (RUC), nos dice que esto último dará lugar a un silencio negativo, lo cual es manifiestamente contrario a la Ley 30/92.

PROCEDIMIENTO DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

El procedimiento de protección de la legalidad urbanística, en realidad no es un procedimiento, sino que es un conjunto de procedimientos. ¿Cuándo se ponen en marcha estos procedimientos? Se ponen en marcha en aquellas ocasiones en que se está cometiendo algún tipo de ilegalidad urbanística. El conjunto de estos procedimientos, se llama “procedimiento para la protección de la legalidad urbanística”.

Está integrado por tres procedimientos distintos, que se pueden tramitar de manera conjunta o separadamente. Cuando la administración decide tramitar conjuntamente en un único procedimiento, ese expediente es incomprensible, y este siempre es bueno para el ciudadano, porque las posibilidades de ganar el pleito se multiplica por 50, por lo tanto, lo que hace la administración es incoar tres procedimientos individualizados. ASPECTOS COMUNES A LOS TRES PROCEDIMIENTOS:

a) Se prevé la posibilidad de realizar actuaciones previas, actuaciones previas que no producen la interrupción del plazo de prescripción de la acción. No interrumpen ni el plazo de prescripción de la infracción, ni el plazo de prescripción de la acción de restauración de la ilegalidad urbanística, que son plazos distintos.

b) Ejercer la acción de protección de la legalidad urbanística por parte de la administración, es un deber jurídico. O lo que es lo mismo, cuando la administración constata que hay una ilegalidad urbanística, está obligada a iniciar los procedimientos correspondientes. O lo que es lo mismo, la administración no tiene ningún margen de discrecionalidad, ni ningún margen de libertad para decidir si inicia o no inicia estos procedimientos. Cualquier persona sin ningún interés en el asunto, puede, si la administración decide no incoar, acudir a los tribunales si la administración decide no incoar (acción pública).

c) Se prevé la posibilidad de adoptar medidas provisionales. Estas medidas provisionales se adoptan en el acuerdo de incoación (estos procedimientos siempre se incoan de oficio, no hay incoación a instancia de parte, otra cosa es que haya una denuncia), con ese acuerdo de incoación se pueden adoptar medidas provisionales. ¿Qué medidas provisionales se pueden adoptar?

Suspensión de las obras que estén en curso. Medida de retirada de los materiales que se están utilizando en la ejecución de

la obra presuntamente ilegal. Cuando la administración adopta esta medida provisional, se otorgará un plazo de 48h para proceder a la retirada. Si en 48 horas no se han quitado los materiales, se procederá a la ejecución subsidiaria. Artículo 8.6 de la LJCA, se va a necesitar autorización judicial de entrada para proceder a esta ejecución subsidiaria.

Precinto y retirada de la maquinaria y clausura de los accesos a la obra para impedir que esa obra se pueda llevar a cabo. El régimen de ejecución de esta medida provisional es el mismo que el de retirada de los materiales.

Requerimiento a las empresas de suministro para que corte los suministros, el suministro eléctrico, el suministro de agua.

Dar cuenta a la Generalitat (a la administración competente) para que no se otorgue la cédula de habitabilidad.

d) Se puede acordar el sobreseimiento en cualquier momento, de una de los procedimientos o de los tres en su conjunto.

PROCEDIMIENTOS:

1) Procedimiento sancionador

La legislación urbanística remite en bloque a los procedimientos sancionadores generales. Los procedimientos sancionadores generales se regulan:

a) Ley 30/1992b) Decreto 278/1993 de 9 de noviembre.

Sin especialidades. Únicamente que el Reglamento (decreto) distingue dos procedimientos sancionadores:

a) Ordinario b) Simplificado

2) Procedimiento de la restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado:

Si hemos hecho una obra que no estaba ajustada a la legalidad, se deberá corregir este error y por tanto adaptar el edificio a la legalidad (procedimiento de restauración de la legalidad urbanística).

La tramitación es muy sencilla, pero hay algunas cuestiones peculiares, y tenemos que distinguir tres supuestos:

a) Procedimientos para restauración en caso de obras en curso (PROCEDIMIENTO TIPO).

Procede este procedimiento en aquellos casos en que se estén ejecutando obras sin licencia o sin orden de ejecución, o bien se estén ejecutando con licencia pero sin ajustarse a la licencia. Dos supuestos por tanto:

Procedimiento sin licencia u orden de ejecución. Obras con licencia, pero sin ajustarse a ella.

En este caso, el alcalde adoptará el acuerdo de incoación a la vista de los informes técnicos y jurídicos que le han tenido que evacuar. A la luz de estos informes el alcalde va a dictar el acuerdo de incoación. Al mismo tiempo que dicta el acuerdo de incoación, el alcalde ya adopta una primera resolución con un contenido muy concreto. En ese contenido va a:

Suspender las obras. Además en la misma resolución, tiene que pronunciarse sobre si la obra es

legalizable o no legalizable.

Lógicamente, de esta primera resolución y el acuerdo de incoación, se le va a notificar al interesado y se le van a dar 15 días para que haga alegaciones. Hechas esas alegaciones el alcalde dicta una nueva resolución, un nuevo acto administrativo, en el que podrá hacer dos cosas:

O bien, revocar el primer acto.

O bien, ratificar total o parcialmente el primer acto administrativo.

Junto a esa resolución se va a dar traslado al interesado, es decir se le va a notificar, y en función del contenido se le va a decir lo siguiente al interesado:

Si la obra se está llevando a cabo sin licencia, se le va a dar dos meses para que solicite licencia.

Si la obra es manifiestamente ilegalizable, no se le permitirá solicitar licencia. En el caso de que lo que tenga que hacer sea ajustar la obra a la licencia, se le

requerirá para que modifique la obra.

Se requiere por tanto al interesado para que tome estas medidas. ¿Qué puede hacer el presunto infractor?

No atender al requerimiento Puede que opte por atender solicitando la licencia pero se la denieguen. Puede suceder que el interesado no ajuste o no instaure la realidad física

alterada (no ajustar la obra a la licencia). Supuestos en que incumple. En estos casos se le va a requerir de nuevo y se le va a dar el plazo de un mes, y en este momento ya sólo se le va a dar la opción de proceder a la demolición o a restaurar la realidad física alterada. Es decir, ya no se le da la opción de pedir la licencia. En ese mismo acto ya se le va a advertir que si no cumple en ese plazo de un mes, se va a proceder a la ejecución forzosa, y para esta hay dos mecanismos (las multas coercitivas y la ejecución subsidiaria).

Si una vez hecho este último paso sin ajustarse a la legalidad, en el plazo del mes siguiente la administración procederá a la ejecución forzosa.

b) Procedimiento de restauración en caso de obras acabadas .

Se incoa el procedimiento, se da audiencia al interesado, una vez se le ha dado audiencia se le requiere para que:

Proceda a legalizar las obras (para que pida licencia). Proceda a restaurar la realidad física alterada (es decir, que proceda a la

demolición del edificio, o que adapte este edificio a la licencia que ya tiene otorgada).

Una vez hecho este requerimiento, la tramitación es la misma que en el procedimiento que hemos visto antes. Con la diferencia que las obras están terminadas y no se adopta esa resolución que suspende las obras y dicta de forma previa la legalidad o ilegalidad de las tales.

c) Procedimiento de restauración en caso de obras amparadas en licencia.

Es decir, tenemos una obra a la que se le ha otorgado licencia urbanística, esa obra se ajusta a la licencia, pero hay una vulneración de la legalidad. Esta vulneración de la legalidad está en la propia licencia. ¿Qué deberá hacer la administración en este caso? Como estaremos ante una licencia ilegal, habrá que proceder a la revisión de oficio de esa licencia, con carácter previo. Si no anulamos la licencia no podremos ordenar al propietario de la obra que restaure la realidad física alterada. Esta revisión de oficio se va a hacer por los tramites generales de la Ley 30/92. Si la licencia es nula, articulo 102

y si es anulable artículo 103. Cuando se proceda la revisión de oficio, llevará aparejada la suspensión de las obras si no están terminadas. En segundo lugar, la administración en estos casos va a tener que indemnizar, responsabilidad patrimonial de la administración.

3) Procedimiento de resarcimiento (de la administración por los daños causados en bienes públicos).

Si como consecuencia de la ilegalidad urbanística se producen daños a terceros particulares no se pueden solucionar por aquí. A través de este procedimiento, únicamente se va a determinar la indemnización por los daños causados a intereses públicos, si como consecuencia de la infracción urbanística se causa daños a terceros particulares, esa responsabilidad se tienen que ventilar en el ámbito privado, en el ámbito civil.

PROCEDIMIENTO: no tenemos un procedimiento formalizado, de modo que se aplica directamente la Ley 30/92. Será por tanto un procedimiento iniciado de oficio, con audiencia a la parte y trámite probatorio, trámite de audiencia antes de resolver y con resolución final.

LA POTESTAD SUBSIDIARIA DE LA GENERALITAT PARA EJERCER LA POTESTAD MUNICIPAL DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

En muchas ocasiones sucede que todos conocen al alcalde, sobretodo en municipios pequeños. Ante estas situaciones muy frecuentes, la Ley prevé la posibilidad de que la Generalitat ejerza esa potestad de protección de la legalidad urbanística, con carácter subsidiario, éste carácter subsidiario es muy rígido, sólo ante la inactividad del municipio previo requerimiento de la Generalitat, se podrá proceder a ese ejercicio subsidiario de la Generalitat.

Funcionamiento: procede en el caso de que la Generalitat tenga conocimiento de una infracción urbanística grave o muy grave. Entonces los pasos a seguir por la Generalitat son los siguientes:

1) Requerir al ayuntamiento para que en el plazo de 10 días hábiles incoe procedimiento de protección de la legalidad urbanística (sancionador, de restauración y en su caso el resarcitorio). En este requerimiento, la Generalitat advertirá a la Administración Local, de que si no incoa, será la propia Generalitat quien proceda a la incoación. Este requerimiento lo ha de hacer siempre la Generalitat.

2) La Generalitat además, en algún supuesto, puede requerir al ayuntamiento para que suspenda las obras, también en el plazo de 10 días. Si en estos 10 días el ayuntamiento no ha suspendido las obras, podrá suspenderlas directamente el Director General de Urbanismo, y lo podrá hacer en dos casos:

a) Obras sin licencia o sin orden de ejecución. b) Cuando se trate de obras con licencia u orden de ejecución, pero que no se ajustan

a la misma y además concurren indicios de que hay una infracción muy grave.

Es muy habitual esto, porque el denunciante, cuando denuncia al ayuntamiento, se encuentra que ha denunciado ante una pared, el ayuntamiento no hace nada.

La Ley prevé la posibilidad de rebajar la responsabilidad administrativa derivada de la comisión de ilegalidades urbanísticas. La LUC dice que las infracciones graves y muy graves, se transformaran en infracciones leves si el infractor legaliza la conducta urbanística antes de que se resuelva el procedimiento sancionador. Estamos hablando de que un ciudadano realiza una actividad urbanística sin licencia o desviándose de la licencia, pero esa actividad urbanística es legalizable (es decir, se puede pedir la licencia que no se pidió para hacer la obra que se está haciendo, o bien adecuar la obra a la licencia que realmente se otorgó). Si el infractor lleva a cabo esa legalización antes de que se resuelva el procedimiento sancionador, si la infracción era muy grave o grave, se sancionará como si fuese leve.

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

Los procedimientos de protección de la legalidad urbanística, tenemos tres procedimientos:

a) Sancionador: va a terminar con una multa, una resolución sancionadora. La ejecución de la multa, hay que proceder al apremio sobre el patrimonio.

b) Restauración de la legalidad urbanística o de la realidad física alterada: va a terminar normalmente, con una orden de ejecución. La Ley establece algo bastante curioso para ejecutar; la Ley dice que una vez resuelto el procedimiento, la administración puede optar, entre imponer multas coercitivas o dar un nuevo plazo para el cumplimiento. Las multas coercitivas se darán entre 300 y 3000 euros semanalmente (que se harán efectivas por el procedimiento de apremio). Además, no atender a las multas coercitivas es una infracción, con lo cual estás cometiendo otra infracción, y además, si las multas coercitivas al final no produce ningún resultado, en ese caso se ira a la ejecución subsidiaria (que la pagará también el infractor).

c) Resarcitorio: va a terminar con una resolución que va a ordenar al ciudadano, al interesado, que pague una cantidad. Procedimiento de apremio.

PRESCRIPCIÓN

1) Hemos de distinguir la prescripción de infracciones y sanciones: en este caso tenemos otros plazos de prescripción:

a) Las infracciones: Muy graves: 6 años Graves: 4 años Leves: 2 añosDesde que se finalizó la infracción.

b) Las sanciones: Muy graves: 3 años Graves: 2 años Leves: 1 añoDesde que alcance firmeza la resolución administrativa que declare la comisión de la infracción.

2) Prescripción de la acción para iniciar acción de la restauración de la legalidad y la realidad física alterada: en este caso el plazo es de 6 años desde que finalizó la obra.

Sólo coincide la prescripción de la acción de restauración, con la prescripción de las infracciones muy graves. Sin embargo, si la infracción cometida es grave (4 años de prescripción), si a la administración le pasa estos 4 años ya no podrá sancionar, pero todavía le quedaran 2 años para la acción de restauración.

¿Cómo sabemos cuándo han pasado esos años de prescripción? En muchas ocasiones nos encontramos con una obra plenamente consolidada, que lleva allí un tiempo y en un determinado momento el vecino presenta una demanda, o en un determinado momento la inspección se da cuenta que hay un edificio que no está legalizado. Hay un régimen probatorio especial: facturas de contratistas e industriales, licencia de primera ocupación y sobretodo el informe pericial sobre el estado de los materiales. Muchas veces el propietario se libra de restaurar la legalidad urbanística, porque se elabora un informe de técnicos expertos en la materia que dicen que ha pasado más tiempo que el que está previsto en la prescripción.

¿Qué sucede si una obra es ilegal y se consolida? Lógicamente no nos pueden tirar la casa, pero ese edificio queda en régimen de fuera de ordenación, de modo que, el Ayuntamiento únicamente otorgara licencias estrictamente necesarias para el mantenimiento de ese edificio. No se podrán hacer ampliaciones, reformas, etc.