LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

Oscar Huerta Ayala

Registrador Público - GPI

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SISTEMAS REGISTRALESSistemas de InscripciónEn los Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de la inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción, los principales datos, para que éstos figuren en los asientos registrales de inscripción que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de Inscripción se copia a la partida registral correspondiente un resumen del título presentado en el cual ha recaído la Calificación Registral Positiva.En este tipo de sistemas los asientos son formulados sobre la base de extractar y a veces transcribir algunos de los aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues existen pactos de carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que sigue la legislación española.En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; precisándose en el Art. 50 del Reglamento General de los Registros Públicos lo siguiente: "Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento  de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación ".

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LA PARTIDA REGISTRAL Y LA ANOTACION DE INSCRIPCION

La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales.

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INSCRIPCIONES

El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

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INSCRIPCIONES

Forma de extensión de los asientos de inscripción:

Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos de títulos conexos

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TÉCNICA DE INSCRIPCIÓN

Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas automatizados de procesamiento de información. Serán extendidos en partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas distintas.

Las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su identificación y ubicación.

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CONTENIDO GENERAL DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN

Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación.

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TÉCNICA DE INSCRIPCIÓN

Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas automatizados de procesamiento de información. Serán extendidos en partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas distintas.

Las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su identificación y ubicación.

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ANOTACION PREVENTIVA

Conforme a la doctrina dominante, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios, cuya finalidad es reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito (Art. 64 R.G.R.P.).

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CARACTERÍSTICAS

Provisionalidad: Su existencia esta limitada en el tiempo.

Transitorio: Conducente a un asiento distinto.

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FINALIDAD

Reserva de prioridad: Conducente a inscripción.

Oponibilidad del derecho: Elimina la buena fe (Art. 2014º C.C.).

Informativa: Anticipa modificación del acto o derecho inscrito.

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DIFERENCIA CON INSCRIPCIÓN

INSCRIPCIONES

1.-Derecho / situación perfectos y válidos.

2.-Publicita derecho real, por regla.

3.-Duración definitiva y permanente.

ANOTACIONES

1.-Presentan defectos o son particulares.

2.-Tanto derecho real y personal.

3.-Duración limitada, sujeta a caducidad.

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SUPUESTO ESPECIAL

Las anotaciones preventivas indefinidas, según Resolución Nº 1434-2010-SUNARP-TR-L de 01 de octubre de 2010.

Supuesto: Las anotaciones preventivas de compraventas extendidas en mérito del Decreto Supremo Nº 042-76-VC y del Decreto Supremo Nº 009-88-JUS.

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TIPICIDAD DE LA ANOTACIÓN

Las anotaciones se extienden por mandato de norma legal.

Norma General: Reglamento General de los Registros Públicos.

Norma Especial: Según los reglamentos de inscripción y otras normas.

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NORMA BASE DE LA ANOTACIÓN

Reglamento General de los Registros Públicos

Art. 65º.- Son susceptibles de anotación preventiva:

a) Medidas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;

c) Falta de tracto sucesivo;

d) Defecto subsanable;

e) Disposiciones especiales.15

SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. A del R.G.R.P.)

Medidas Cautelares:

1.- Anotación de demanda: Art. 673º C.P.C.

2.- Embargo en forma de inscripción: Art. 656º del C.P.C., Arts. 94º y 97º del C. de P.C., Arts. 17º y 33º L.E.C., Art. 118º C.T.; Art. 95º R.I.R.P.

3.- Medida innovativa y de no innovar: Arts. 682º y 687º C.P.C.

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN (Art. 65º - Inc. B del R.G.R.P.)

Resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.

No comprende a las sentencias con calidad de cosa juzgada (Tercer precedente aprobado en el Primer Pleno del Tribunal Registral SUNARP).

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. C del R.G.R.P.)

Falta de tracto sucesivo: Inscripción no puede realizarse por no estar inscrito el derecho de donde emane (Art. 2015º del C.C., Numeral IV TP del R.G.R.P.).

No procede anotación preventiva en supuestos de falta de inscripción de acto previo (Tercer precedente aprobado en el Trigésimo Segundo Pleno del Tribunal Registral SUNARP).

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. C del R.G.R.P.)

El acto previo es el obstáculo que se advierte en la partida registral, no en el título presentado. La inscripción del acto previo resulta imprescindible para registrar el acto presentado.

Procede la ampliación de rogatoria de inscripción, conforme al segundo párrafo del Art. 40º del Reglamento General de los Registros Públicos.

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. D del RGRP)

Defecto subsanable: Aquella que adolece el título, proviene del instrumento presentado o del acto que contiene, sin provocar la nulidad del acto o contrato, o bien por inobservancia de normas registrales.

Principalmente, faltas en la formalidad o en los elementos formativos del acto o contratos (Art. 40º del R.G.R.P.).

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. E del R.G.R.P.)

Disposiciones especiales:

Solicitud de prescripción notarial o saneamiento: Ley 27333, Art. 105º R.I.R.P.

Bloqueo registral: Decreto Ley 18278, Art. 103º R.I.R.P.

Venta garantizada: Ley 29090, Art. 31-Gº R.I.R.P.

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. E del R.G.R.P.)

Disposiciones especiales:

Pre-declaratoria de fábrica: Art. 50-Cº y ss. R.I.R.P.

Reserva de preferencia registral: Arts. 5º, 30º y ss. R.I.R.P.N.S.

Saneamiento de propiedad estatal: Decreto Supremo 024-95-PCM.

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SUPUESTOS DE ANOTACIÓN(Art. 65º - Inc. E del R.G.R.P.)

Disposiciones especiales: Inscripción sustentada en parte o escritura

presumiblemente falsificada: 5º D.C.T.F. del Decreto Legislativo del Notariado.

Inscripción sustentada en escritura donde presumiblemente se suplantó al o a los otorgantes: 6º D.C.T.F. del Decreto Legislativo del Notariado.

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PROCEDENCIA DE ANOTACIÓN(Art. 66º - 1º parr. del R.G.R.P.)

1.- Solamente en caso de falta de tracto sucesivo y por defecto subsanable.

2.- Solicitud de parte (presentante), luego de formularse observación, con firma legalizada (Art. 13º del R.G.R.P.).

3.- Respecto de actos tipificados.

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VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN(Art. 66º - 1º parr. del R.G.R.P.)

Temporalidad de la anotación preventiva: un (01) año computado a partir de la vigencia del asiento de presentación.

Consecuencia del vencimiento: caducidad del asiento de pleno derecho.

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CONTENIDO DE LA ANOTACIÓN(Art. 66º - 1º parr. del R.G.R.P.)

Naturaleza: clara y expresa.

Causal: indicación del supuesto.

Plazo: vigencia (Art. 70º R.G.R.P.).

Efecto del vencimiento: ineficacia.

Precisión adicional: información.

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REQUISITOS ESPECIALES(Art. 66º - 2º parr. del R.G.R.P.)

Anotación por falta de tracto: Requisitos.

Contrato con firmas legalizadas notarialmente. En su defecto, copia legalizada notarial del contrato o declaración jurada.

Notificación al titular registral: domicilio (Arts. 20º, 21º y 22º L.P.A.G.).

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INTERVENCIÓN DEL TITULAR(Art. 66º - 2 parr. del R.G.R.P.)

Solicita cancelar la anotación:

1.- Declaración jurada.

2.- En cualquier momento.

Se extiende asiento de cancelación.

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CASO DE IMPROCEDENCIA(Art. 66º - 3º parr. del R.G.R.P.)

Sustento en anotación de la misma naturaleza.

Supuestos de tacha sustantiva.

Inexistencia de título formal a la fecha del asiento de presentación.

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EFECTOS DE LA ANOTACION

No imposibilita inscripciones, salvo contenido de la anotación o normativa especial – oponibilidad del derecho (Art. 67º R.G.R.P.).

Inscrito el acto o derecho cautelado por la anotación, sus efectos surten desde el asiento de presentación de esta – reserva de prioridad (Art. 68º R.G.R.P.).

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EXTINCIÓN DE LA ANOTACIÓN

Por cancelación.

Por caducidad.

Por conversión en inscripción.

Art. 92º del R.G.R.P.

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CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN

La cancelación de la anotación cuando se declara que se ha verificado el supuesto normativo previsto.Casos:

Declaración judicial de nulidad del título o del acto anotado (Art. 94º R.G.R.P.)

Inexistencia del asiento de presentación del título que la sustenta (Art. 96º R.G.R.P.).

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CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN

El solo transcurso del tiempo determina el vencimiento de la eficacia de la anotación preventiva.

En este caso, la petición de cancelar el asiento extendido se produce sólo para el cumplimiento del principio registral de rogación.

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CONVERSIÓN DE LA ANOTACIÓN

El efecto propio de la anotación es la reserva de la prioridad. Producida la inscripción, se produce la retroprioridad.

Los efectos de las inscripción (definitiva) del acto o contrato materia de anotación (preventiva), se retrotrae hasta la fecha del asiento de presentación del título que sustentó la anotación.

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