UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN MRTINFACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y

ARQUITECTURA

CURSO: DISEÑO URBANO II

TEMA: TASACION.

DOCENTE: ARQ. JUAN CARLOS DUHARTE PEREDO

EST. ARQ: JHAN H. BARDALES ALVAN.

CICLO : IX

TARAPOTO- PERU 2014

PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN

La tasación de inmuebles tiene un objeto único, perfectamente determinado:

"medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria,

para un mercado dado y en un determinado tiempo".-

Esta determinación puede tener origen en distintas necesidades u orientarse

hacia distintos destinos y puede hacerse por distintos métodos, pero cualquiera

sea el destino o método, el valor es único, objetivo y depende del bien lo

mismo que sus dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades.-

Es el principio básico de la tasación.-

En la práctica la tasación se hace investigando con los datos del presente las

posibilidades del futuro (los defectos de redacción no han sido alterados). Las

condiciones presentes son un término muy importante del problema, pero no

debe perderse de vista "que toda estimación de valores presentes se

funda en los beneficios futuros".

En el segundo principio de la tasación y se le da el término beneficio su

acepción más amplia.

Ninguno de los métodos de tasación conduce al valor en forma inmediata. La

técnica de la valuación es de balance, no se limita en cada caso particular a la

aplicación de uno de los métodos sino que aplica todos los que puedan ser

utilizados con la información de que se disponga.

El balance queda a cargo del criterio del valuador, es decir que deberá servirse

de los distintos métodos para clasificar los datos, sanearlos y ponderarlos "en

su importancia justa y debida"

Es el tercer principio de la tasación. El criterio no debe ser arbitrario, sino

científico.

Definición de tasación:

La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un

documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y que tiene

como objetivo el de establecer de forma justificada el valor de un bien, de

acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una

metodología adecuada al fin propuesto.

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no solo

establece los criterios y metodología para realizarla, sino que también

establece quien puede hacerla. Esta normativa , que en España la constituye

una Orden Ministerial con fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el

Ministerio de Economía y Hacienda que es una Norma que establece una

metodología concreta, basada en unas definiciones y principios que inspiran su

redacción

El valor de tasación se refleja en un certificado oficial, que puede contener

observaciones, advertencias o condicionantes si existen aspectos sobre los que

conviene hacer un comentario, documentación pendiente o cuestiones que

deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme para la

finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración.

Metodología para realizar una tasación:

Los valores de los bienes (inmuebles, activos, etc.) se calculan según

diferentes métodos:

Método de Comparación con otros inmuebles o bienes similares de los que se

conoce el valor de mercado, pueden ser ofertas conocidas o transacciones

reales fiables, que deben ser analizadas.

La normativa vigente exige que haya 4 testigos como mínimo de la misma

tipología para establecer la comparación.

Si no se diese el número mínimo de testigos que la ley obliga la tasación se

llevaría a cabo por otro método.

Método de capitalización de rentas cuando los inmuebles las generan

(arrendamientos, actividades económicas, edificios destinados al alquiler,

colegios, hoteles, residencias de mayores, fincas rústicas, etc.), en el cálculo se

consideran factores como la prima de riesgo de la inversión de acuerdo con la

tipología del inmueble o la tasa libre de riesgo o Deuda Pública así como la

previsible duración de las rentas en el tiempo.

Métodos residuales de análisis de inversiones en los casos de valorar los

solares y terrenos, parten de considerar el valor del edificio terminado y se

procede a descontar todos los costes necesarios para construirlo y los gastos,

según un calendario de ingresos y pagos en el tiempo.

El valor de tasación se alcanza como resultado de aplicar a una superficie que

se obtiene de una medición sobre un plano el valor unitario por metro

cuadrado.

El valor unitario es el resultado de la suma de tres conceptos: Vu =Valor del

suelo (repercusión del suelo)+ costes de la construcción + beneficio del

promotor

La repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno (edificio)

que le corresponde al inmueble concreto tasado (vivienda o piso ). Los costes

de construcción, que incluye gastos administrativos de licencias, proyectos

etc., reflejan el importe que sería preciso desembolsar para construir un

inmueble similar, depreciado en su caso por su antigüedad. El beneficio del

promotor es la relación entre lo que cuesta construir el inmueble o edificio, por

ejemplo, (terreno + costes de construcción) y el precio por el que se podría

vender en el mercado.

VALOR DE TASACION

Determinar el valor de un inmueble es el principal objetivo de una tasación.

Este valor corresponde generalmente a un “Valor de Mercado”, que debe ser

respaldado y justificado en el informe mediante la incorporación de referencias

de mercado, en lo posible, de inmuebles comparables con la propiedad

analizada.

Un informe de tasación puede entregar uno o más valores. Estos se agrupan

.en los siguientes dos conjuntos:

-Valor Principal de la tasación. (Es único)

-Valores Secundarios de la tasación. (Pueden ser varios)

El valor indicado en un informe de tasación es proporcionado por el

tasador, quien es responsable de entregar un valor objetivo y con

respaldo sustentable.

El tasador no debe entregarle al cliente valores ni opinión alguna acerca

de la propiedad.

Cuándo se trata de valorizar viviendas nuevas respetar el precio de lista

o de transacción en caso de conocerse.

Cuándo el banco proporciona un valor referencial y la opinión del tasador

está cerca de tal valor el tasador debe ajustarse al valor referencial

indicado.

Cuándo una propiedad se esté ofreciendo por un aviso de venta se

recomienda obtener tal valor y señalarlo en el informe.

VALOR PRINCIPAL:

El valor “principal” indicado en una tasación es único y corresponde al Valor de

Mercado o Valor Comercial de la propiedad tasada.

“El valor de Mercado es un valor de cambio o económico que se basa en la ley

de la oferta y la demanda. Es el equivalente a la cantidad de dinero que por el

bien se está dispuesto a pagar”.

VALOR DE MERCADO:

“Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los

terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor

dispuesto a vender y un comprador, sin ningún vínculo con el vendedor en la

fecha de valorización, suponiendo que el bien ha sido puesta a la venta

públicamente, que las condiciones de mercado permiten una venta regular y

que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta

teniendo en cuenta la naturaleza del bien”

VALOR SECUNDARIO:

-En el informe de tasación se pueden indicar otros valores.

“complementarios” al valor principal, como los siguientes:

Valor de Liquidez.

Valor de Reposición

Valor de Seguro incendio

Valor de Renta anual

-En la actualidad no existe una unificación de criterios entre las distintas

entidades financieras en relación a cuál de todos estos valores ocupar. Cada

entidad financiera solicita al tasador sus propios grupos valores.

VALOR DE LIQUIDACION:

El Valor de Liquidación se identifica con un Valor de Venta Forzada o con

un Valor de Remate.

Este es el valor más bajo que alcanza un inmueble. El plazo de

liquidación es el principal determinante en el menor valor, ya que no

debe ser superior a 60 días.

Generalmente es pagado al contado y no existe asociado crédito. En

ocasiones los inmuebles se venden con situaciones municipales

irregulares, con ocupantes dentro de la propiedad y en estados de

conservación deficientes. Esto debe ser considerado por el tasador al

momento de tasar. El Valor de Liquidación puede pasar a ser el Valor

Principal requerido por la institución financiera.

VALOR DE REPOSICION:

El Valor de Reposición o Valor Físico se relaciona al costo de la

construcción de la propiedad, incluidas las utilidades y el terreno a

valor de mercado. Tiene que ver con cuánto costaría la propiedad al

construirla con tecnología y materiales actuales.

TIPO DE TASACION:

Si una tasación es de un tipo de bien inmueble con buena demanda, atractivo,

con variados usos alternativos, el valor de tasación se situará en el tramo

superior del rango asociado a la propiedad.

En cambio, si presenta un uso monopropósito, con un diseño específico, con

escasos usos alternativos, en un sector de baja demanda el valor de tasación

se situará en el rango inferior.

CRITERIOS:

a) Los jardines no se valorizan como obras complementarias, nunca indicarlas

como tal.

b) Los cierros para el caso de las propiedades consolidadas no se valorizan. Las

piscinas, los pavimentos, las pérgolas, los estacionamientos y bodegas son

valorizados.

c) Los estacionamientos y las bodegas se valorizan en forma separada. Se

debe indicarse si son de uso exclusivo, si son cubiertos y en qué nivel están

ubicados.

d) Los galpones desmontables deben ser identificados en el informe y son

materia de prendas por parte de la institución que los reciba en garantía.

e) Las superficies afectas a expropiación no se valorizan.

Diferencias entre tasación y valoración:

Definición de Valoración: Estimación carente de validez legal que establece el

valor orientativo de un inmueble mediante la comparación con otros inmuebles

de la misma tipología y zona.

Tasamadrid realiza la comparación mediante la comparación con al menos 15

inmuebles de la misma tipología y características tasados por la compañía en

esa misma zona en los seis últimos meses.

La compañía ha lanzado al mercado un servicio pionero en España de

valoración on line, que con la introducción de los datos básicos del inmueble

lleva acabo una estimación del valor en tiempo real.

Principales diferencias. Hay dos diferencia entre tasación y

valoración:

La primera es que en la tasación hay una inspección visual del inmueble

realizada por el técnico, que no existente en la valoración.

La otra diferencia es que la valoración carece de validez legal ante cualquier

organismo.