situacion inmobiliaria chile 2015

7/24/2019 Situacion Inmobiliaria Chile 2015

1/34

Situacin

2015

Inmobiliaria


2/34

Situacin Inmobiliaria2015

ndice

1. Condiciones econmicas y financieras desafiantes

2. Sector residencial: fuertes ventas pero precios comienzanmoderacin

3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios de arriendos4. Anexos: regulacin y poltica pblica

2


3/34


Confianza de consumidores y percepcinde desempleo* (ndices)

Seccin 1

Confianza mantiene niveles pesimistas

Fuente: BCCh, Adimark, BBVA Research*En cuanto al nivel de desempleo dentro de los prximos 12 meses, Cree que habrms cesanta, aproximadamente la m isma o menos cesanta que en la actualidad?(ndice 0-100 pts.)

En un entorno de bajaconfianza se observanexpectativas de deteriorodel mercado laboral

3

10

20

30

40

50

60

70

ene-0

6

jul-06

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7

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8

jul-08

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9

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0

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1

jul-11

ene-1

2

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ene-1

3

jul-13

ene-1

4

jul-14

ene-1

5

jul-15

IPEC Desemp leo Neutral


4/34


Masa salarial por componentes (var. % a/a)

Seccin 1

Masa salarial se estabiliza en niveles bajos,

aunque existe espacio para ver mayor deterioro

Fuente: BCCh, BBVA Research

Crecimiento de la ocupacin seestabiliza impulsado principalmentepor empleos relacionados al mayorgasto fiscal y al sector construccin

No obstante, salarios realesmostraran un crecimiento acotado el

2015. A octubre acumulan cada de0,7%

4

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

ene-1

2

abr-12

jul-12

oct-12

ene-1

3

abr-13

jul-13

oct-13

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4

abr-14

jul-14

oct-14

ene-1

5

abr-15

ul-15

oct-15

IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial


5/34


Creacin de empleo en 12 meses por actividadeconmica (miles de personas)

Seccin 1

Ocupacin crece por componente asalariado asociado al

un mayor soporte fiscal, elemento que perder intensidaddurante el 2016

Fuente: INE, BBVA Research 5Fuente: INE, BBVA Research

Creacin de empleo en 12 meses por categoraocupacional (miles de personas)

-200

-100

0

100

200

300

2013 2014 2015

Pblicos* Agrcola

Minera Manufactura

Construccin Comercio y Hoteles

Transporte y comunicaciones Act. Inm. y empresariales

Resto Total

-100

-50

0

50

100

150

200

2013 2014 2015

Empleadores Cuenta propia

Asalariado Personal de Servic io

Familiar no remunerado Total


6/34


Tasa de desempleo promedio INE vs U. de Chile(porcentaje)

Seccin 1

Tasa de desempleo se muestra resiliente a debilidad

cclica. Son esperables alzas contenidas

Fuente: INE, Microdatos U. de Chile, BBVA Research 6Fuente: Superintendencia de pensiones, BBVA Research

Solicitudes de pago seguro de cesanta(porcentaje)

5.2

5.4

5.6

5.8

6.0

6.2

6.4

6.6

6.8

7.0

2013 2014 2015

INE (RM) U. de Chile (Gran Santiago)

7.0

4.4

-2.6

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

2013 2014 2015

Var. % anual


7/34


Condiciones crediticias (ndice)

Seccin 1

Condiciones crediticias para personas, constructoras

e inmobiliarias se mantienen restrictivas

(1) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estndares de aprobacin de crditos eran menos restrictivos en algn grado y el porcentaje dequienes consideraron que dichos estndares eran ms restrictivos en algn grado.

(2) Diferencia entre el porcentaje de encuestados que perciben un fortalecimiento de las solicitudes de crdito en algn grado y el po rcentaje de quienes consideraron quedichas solicitudes se han debilitado en algn grado.

Fuente: BCCh, BBVA Research

7

-50.0

-40.0

-30.0

-20.0

-10.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

mar-09

jul-09

nov-0

9

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jul-10

nov-1

0

mar-11

jul-11

nov-1

1

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jul-12

nov-1

2

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jul-13

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3

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ul-14

nov-1

4

mar-15

ul-15

Hipotecarios para la vivienda (1)

Menos restrictivo

Ms restrictivo

-80.0

-60.0

-40.0

-20.0

0.0

20.0

40.0

abr-03

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3

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4

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5

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5

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7

dic

-07

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feb

-09

sep-0

9

abr-10

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0

jun-1

1

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2

ago-1

2

mar-13

oct-13

ma

-14

dic

-14

ul-15

Empresas inmobiliarias (2) Empresas constructoras (2)

Menos restrictivo

Ms restrictivo


8/34


TPM efectiva y trayectorias implcitas enswapsy encuestas (porcentaje)*

Seccin 1

Se suman condiciones financieras que se tornan

menos expansivas a partir de 2S15 de la mano deaumentos en la TPM

Fuente: BCCh, Tradition, BBVA Research.

*EEE: Encuesta de Expectativas Econmicas del Banco Central de Chile con datos adiciembre de 2015. EOF: Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central de Chile condatos a la segunda semana de diciembre de 2015.

Combinacin entre normalizacin

monetaria y convergencia deinflacin a la meta, aumentaratasas reales a plazos medios (1 a5 aos)

Banco Central considera elevar la

TPM hasta 4,0% a diciembre 2016

8

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

5.50

dic

-10

abr-11

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dic

-11

abr-12

ago-12

dic

-12

abr-13

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-13

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-14

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dic

-15

abr-16

ago-16

dic

-16

EEE EOF Efectiva

BBVAe Swaps Dic-15 Swaps Sep-15


9/34


0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

e

ne-1

3

m

ar-13

m

ay-1

3

jul-13

s

ep-1

3

n

ov-1

3

e

ne-1

4

m

ar-14

m

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4

jul-14

s

ep-1

4

n

ov-1

4

e

ne-1

5

m

ar-15

m

ay-1

5

jul-15

s

e

-15

n

ov-1

5

Spread bancario p romedio

BCU10

Comisin/margen

Tasa de inters de colocaciones de vivienda (reajustable en UF)

Tasas de inters de colocaciones hipotecarias(porcentaje)

Seccin 1

Tasas se mantienen bajas desde una perspectiva

histrica a pesar de mayor spread de colocaciones debonos bancario

Fuente: BCCh, BBVA Research9

-0.30

-0.20

-0.10

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

Diferencia Nov-15 / Ago-15

Spread bancario promedioBCU10

Comisin/margen

Tasa de inters de colo caciones de vivienda (reajustable en UF)

Descomposicin cambio en tasas hipotecarias:Diferencia entre Noviembre y Agosto 2015 (pb)


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Inversin a materializar en el sector inmobiliarioperiodo 2015-2019 segn etapa actual de los

proyectos (millones USD)

Seccin 1

Inversin sector inmobiliario en segundo lugar

para total catastrado en quinquenio 2015-19

Fuente: CBC, BBVA Research 10

Inversin privada a materializarperiodo 2015-2019 segn sector

(% del total)

Fuente: CBC, BBVA Research

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

2015 2016-2019

Ing. De detalle Construccin Terminado

21%

4%

4%

29%

3%

23%

12%

4%

2015-2019

Minera Forestal Industria

Energa Puertos Inmobiliario

Obras Pblicas Otros


11/34


Ingreso de nuevos proyectos durante el 3T15 enel sector inmobiliario

(millones USD, nmero de proyectos)

Seccin 1

Regin metropolitana concentra mayores montos

de inversin

Fuente: CBC, BBVA Research 11

Distribucin regional proyectos privados delsector inmobiliario

(millones USD)

Fuente: CBC, BBVA Research

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

Zona no rte Zona Centro Zona Sur Reg inMetropolitana

1T15 2T15 3T15

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

75

150

225

300

375

450

525

600

V VII RM

Residenciales No residenciales N de proyectos (eje der.)


12/34


ndice




12


13/34


Ventas nacionales de viviendas nuevas (unidades)

Seccin 2

Ventas de viviendas muestran fuerte dinamismo enSantiago, zona con bajos niveles de entregainmediata

Fuente: CChC, BBVA Research 13

0

20

40

60

80

100

2

4

6

8

10

12

mar-01

dic

-01

sep-0

2

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3

mar-04

dic

-04

sep-0

5

jun-0

6

mar-07

dic

-07

sep-0

8

jun-0

9

mar-10

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-10

sep-1

1

jun-1

2

mar-13

dic

-13

sep-1

4

jun-1

5

Ventas totales Entrega inmediata (eje der.)

Ventas totales de viviendas nuevas yporcentaje entrega inmediata en Santiago

(miles de unidades; porcentaje)

Fuente: GFK Adimark, BBVA Research

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

mar-10

sep-10

mar-11

sep-11

mar-12

sep-12

mar-13

sep-13

mar-14

sep-14

mar-15

sep-15

Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)

Departamentos (Res to) Casas (Resto)

Total


14/34


Stocknacional de viviendas (unidades)

Seccin 2

donde la oferta tambin crece con fuerza

Fuente: CChC, BBVA Research

Santiago lidera la expansin de la

oferta habitacional en base adepartamentos

De acuerdo a catastro de inversionespara el quinquenio 2015-19 estainclinacin geogrfica se mantendra

14

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

mar-

10

sep-

10

mar-

11

sep-

11

mar-

12

sep-

12

mar-

13

sep-

13

mar-

14

sep-

14

mar-

15

sep-

15

Departamentos (Gran Santiago) Casas (Gran Santiago)

Departamentos (Res to) Casas (Resto)

Total


15/34


10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

mar-10

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0

jul-10

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0

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0

ene-1

1

mar-11

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1

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1

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1

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2

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2

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2

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2

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3

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3

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se

-13

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3

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4

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4

ene-1

5

mar-15

ma

-15

jul-15

sep-1

5

Nacional Gran Santiago

Meses para agotar els tockde viviendas

Seccin 2

A pesar de incrementos en stocks, meses para

agotar inventarios

mantienen niveles bajos porfuerte dinamismo en ventas

Fuente: CChC, BBVA Research

Retrocesoen ltimoao porfuerte

absorcin

15


16/34


Ratio renta-precio: diversas medidas

(ndice marzo 2001=100)

Seccin 2

Algunos indicadores apuntan a cierta sobrevaloracin,

en particular, propiedades nuevas en Santiago

Fuente: BCCh, CChC, INE, BBVA Research 16

Ratio precio-ingreso: diversas medidas

(ndice marzo 2001=100)

Fuente: BCCh, CChC, INE, Portal Inmobil iario, BBVA Research

75

85

95

105

115

125

135

mar-07

sep-0

7

mar-08

sep-0

8

mar-09

sep-0

9

mar-10

sep-1

0

mar-11

sep-1

1

mar-12

sep-1

2

mar-13

sep-1

3

mar-14

sep-1

4

mar-15

sep-1

5

Renta-precio (BCCh-Nacional) Promedio 9A (BCCh-Nacional)

Renta-precio (CChC-Santiago) Promedio 9A (CChC-Santiago)

94

98

102

106

110

114

118

dic

-05

sep

-06

jun

-07

mar-

08

dic

-08

sep

-09

jun

-10

mar-

11

dic

-11

sep

-12

jun

-13

mar-

14

dic

-14

sep

-15

Precio-ingreso (BCCh-Nacional) Promedio 15A (BCCh-Nacional)

Precio-ingreso (CChC-Santiago) Promedio 15A (CChC-Santiago)


17/34


Razn entre precio de la vivienda e ingreso disponible*(ndice, base 2005 = 100)

Seccin 2

Razn precio/ingreso contina aumentando en elmargen, aunque se ubica por debajo de pasesdesarrollados

*Incluye: Alemania, Australia, Blgica, Canad, Chile, Corea de l Sur, Croacia, Dinamarca, Espaa, EE.UU., Finlandia, Francia, Holanda, Irlanda, Israel,Italia, Japn, Luxemburgo, Noruega, Nueva Zelanda, Reino Unido, Sudfrica, Suecia y Suiza.

*Estimacin para Chile al ao 2015 calculada en base a ndice de precios de vivienda del BCCh con informacin al 2T15. Mediana de pasesseleccionados ara el ao 2014 con informacin al tercer trimestre de ese ao. Fuente: Banco Central de Chile.

40

60

80

100

120

140

160

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Chile Med iana Mximo - Mnimo


18/34


Seccin 2

Zona norte: precios se estabilizan pero arriendos

continan resintindose

18

Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Norte* (var.% a/a)

Precio de arriendo de viviendas enla zona Norte* (var. % a/a)

Fuente: BCCh, BBVA Research Fuente: Portal Inmobilia rio, BBVA Research

-4.9

-3.4

-6.0

-5.0

-4.0

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

2014 2015

*Zona Norte incluye regiones XV, I, II, y III. Variaciones almes de junio de cada ao.

24.7

-5.5

4.1

-10.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2013 2014 2015


19/34


Seccin 2

Zona centro (excl. RM): desaceleracin en precios

de viviendas y disminucin en arriendos

19

Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Centro* (var.% a/a)

Precio de arriendo de viviendas enla zona Centro* (var. % a/a)


10.5

-4.8-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2014 2015

*Zona Centro incluye regiones IV, V, VI y VII. Variaciones almes de junio de cada ao.

2.9

7.6

2.6

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

2013 2014 2015


20/34


Seccin 2

Zona sur se adelanta al ajuste: retroceso en

precios y arriendos es ms relevante

20

Precio de venta de viviendasnuevas y usadas, zona Sur* (var. %a/a)

Precio de arriendo de viviendas enla zona Sur* (var. % a/a)


1.5

-11.8

-14.0

-12.0

-10.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

2014 2015

*Zona Sur incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII.Variaciones al mes de junio de cada ao.

4.8

3.7

-2.5-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

2013 2014 2015


21/34


7.0

3.8

0.00.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

2013 2014 2015

Gran Santiago (v iviendas usadas, Portal Inmobiliario)

Seccin 2

Regin metropolitana pierde dinamismo en precios

y arriendos dejan de aumentar

21

Precio real de venta de viviendas nuevas yusadas (var. % a/a)*

Precio real de arriendo viviendas en elGran Santiago (var. % a/a)

Fuente: Portal Inmobl iario , CChC, BCCh, BBVA Research.*Variaciones al mes de junio de cada ao.

Fuente: Portal Inmobiliario, BBVA Research

15.0

11.0 10.9

7.6

9.98.78.2

7.0

5.5

0.0

3.0

6.0

9.0

12.0

15.0

18.0

2013 2014 2015

Gran Santiago (v iviendas usadas, Portal Inmobiliario)

Gran Santiago (viviendas nuevas, CChC)

Regi n Metropolitana (vi viendas nuevas y usadas, BCCh)


22/34


22

Ingresodisponible

(+)

Meses deinventarios

(-)

Tasas deinters

reales (-)

Costos deconstruccin

(+)

Modelo de Preciosreales de viviendas:

Precio de viviendasestimado


23/34


-12.0%

-9.0%

-6.0%

-3.0%

0.0%

3.0%

6.0%

9.0%

12.0%

80

90

100

110

120

130

140

150

160

jun-0

3

oct-03

feb

-04

jun-0

4

oct-04

feb

-05

jun-0

5

oct-05

feb

-06

jun-0

6

oct-06

feb

-07

jun-0

7

oct-07

feb

-08

jun-0

8

oct-08

feb

-09

jun-0

9

oct-09

feb

-10

un-1

0

oct-10

feb

-11

jun-1

1

oct-11

feb

-12

jun-1

2

oct-12

feb

-13

jun-1

3

oct-13

feb

-14

jun-1

4

oct-14

feb

-15

un-1

5

Residuo (eje der.) Ef ectivo Estimad o Erro r estand ar

Modelo de precios de viviendas y desalineamiento fundamental

(ndice 2008=100, cifras del BCCh al 2T15)

Seccin 2

Desalineamiento de precios es acotado pero significativo.

Sin embargo, se estabiliza en el margen

Fuente: BBVA Research en base a Banco Central de Chile

Si i I bili i 2015


24/34


Determinantes del cambio porcentual en precios deviviendas

Seccin 2

En este contexto, precios deberan continuar

desacelerndose

Fuente: BBVA Research, BCCh

Ajustes regulatorios que afectan al

sector es una potencial explicacinpara el desalineamiento a travs delcanal de expectativas

24

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15

Ingreso disponible Tasas reales

Costos de construccin Meses de inventarios

Prec io efec tivo BCCh Prec io es timado BBVA

Sit i I bili i 2015


25/34


ndice



3. Sector comercial: mayor vacancia resentir precios dearriendos

4. Anexos: regulacin y poltica pblica

25

Situacin Inmobiliaria 2015


26/34


Vacancia oficinas clase A+, A(entre 1T14 y 3T15, % s tock de m2disponible)

Seccin 3

Precios de arriendo de oficinas continanretrocediendo, en lnea con aumento sostenido dela vacancia

Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research 26Fuente: Global Property Solutions, BBVA Research

Precio de arriendo oficinas clase A+, A(entre 1T14 y 3T15, UF/m2)

0.30

0.35

0.40

0.45

0.50

0.55

0.60

0.65

Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total

0

5

10

15

20

25

Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total



27/34


Seccin 3

Inversin en oficinas se posterga en respuesta alaumento en la vacancia. Centros comercialesincrementan su inversin

Inversin inmobiliaria en oficinas(millones de dlares)

Fuente: BBVA Research en base a Corporacin de Bienes de Capital (CBC)

Pgina 27

Inversin inmobiliaria para uso comercial(millones de dlares)

Fuente: BBVA Research en base a Corporacin de Bienes de Capital (CBC)

0

50

100

150

200

250

300

350

2015 2016 2017 2018

Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015

0

50

100

150

200

250

300

350

2015 2016 2017 2018

Estimado al 3T 2014 Estimado al 3T 2015



28/34


ndice

1. Condiciones econmicas y financieras se deterioran



28



29/34


Seccin 4

Cambios regulatorios: algunas innovaciones

podran explicar aceleracin de ventas enverde y precios de viviendas nuevas

Restricciones a

exencin de 65%IVA construccin

Modificacin anorma de

provisioneshipotecarias

Con tope en 225 UF, aviviendas con unprecio menor a

2.000UF

Implementacingradual desde enero

2016

Para toda gananciaacumulada de capital

por sobre 8.000 UF

Desde enero 2017.Escape a la norma: Re-

tasacin pero conmayores

contribuciones

Afectara a carteras conloan-to-value sobre 80%

Encarecimiento de crditoo mayores necesidades de

capital paracompradores/inversores

entrantes

29

Impuesto a la

ganancia decapital



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Distribucin de los hogares segn situacin de tenencia dela vivienda (1990-2013, porcentaje)*

Seccin 4

Se observa mayor proporcin de hogares que arriendanmientras propiedad reduce su prevalencia, impulsado por

quintil de mayor ingreso

Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN*Otro incluye otros tipos de tenencia de la vivienda como por ejem plo usufructo yposeedor irregular.Porcentaje calculado sobre casos vlidos.

30

Distribucin de los hogares segn situacin de tenencia de lavivienda por quintil de ingreso autnomo per cpita del hogar

(2013, porcentaje)

64.5 64.3 66.2 64.6 63.6

11.815.8 16.8

20.527.9

0

10

20

30

40

50

6070

80

90

100

I II III IV V

Propio/a Ocupante o poseedor irregular

Usufructo Cedido/a

Arrendado/a

61.5

70 67.4 65.5 64.6

17.2 16.2 17 17 18.6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1990 2000 2009 2011 2013

Propio Otro* Cedido Arrendado



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Composicin del dficit habitacional por quintil de ingreso autnomo per cpita del hogar(2009-2013, porcentaje)

Seccin 4

A pesar de esfuerzos para reducir, dficit habitacionalsigue concentrado en quintiles de menores ingresos

Fuente: Ministerio de la Vivienda en base a datos CASEN 31

0

5

10

15

20

25

30

35

40

I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil

2009 2011 2013


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1. Condiciones econmicas se han deteriorado para los hogares. Seprev un deterioro adicional en el mercado laboral.

2. Condiciones para otorgamiento de crdito se han tornado menosfavorables. A pesar de tasas hipotecarias en mnimos histricos,

condiciones regulatorias han llevado a mayor cautela enotorgamiento de crditos.

3. Tasas de crditos para hipotecas se mantienen bajas, peroesperamos leves alzas ante incrementos de TPM, tasas externas ymenor espacio para compresiones de mrgenes en la banca.

4. Pese a lo anterior, el 2015 termina con ventas dinmicas y fuertescolocaciones hipotecarias. En alguna medida no menor se explicapor anticipo de compra ante cambios tributarios.

Principales mensajes

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33/34

5. Precios de viviendas moderan su incremento, pero an se observaacotado aunque significativo desalineamiento respecto afundamentales. Mejora en fundamentales y/o desaceleracionesadicionales en precios seran necesarias para cerrar esta brecha.

6. Aumento de ventas en verde/blanco representa un riesgo para lasostenibilidad de precios ante la concrecin de un escenario deriesgo para la economa.

7. Nuestra advertencia sobre el mercado de propiedadescomerciales se concreta, a travs de aumento en tasas devacancia y retrocesos en precios de arriendo.

Principales mensajes

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Situacin

2015

Inmobiliaria

situacion inmobiliaria chile 2015

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