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Perspectivas de la financiación de vivienda en Colombia
Bogotá, Febrero 20 de 2020
Jorge Castaño Gutiérrez Superintendente Financiero de Colombia
11° Foro de vivienda
3
Una mayor dinámica del financiamiento de vivienda requiere:
Soluciones de vivienda que generen confianza.
Constructores en capacidad de brindar una oferta atractiva y viable.
Entidades financieras sólidas y un entorno de financiación sostenible.
Hogares en capacidadde atender sus obligaciones.
Una industria innovadora que optimice los procesos de la cadena de valor de la construcción.
4
¿Tenemos un entorno de financiación adecuado?
Los hechos revelan que los países con mayor profundización financiera coinciden con los de mayor cartera de vivienda
5Fuente: Financial Development Database del Banco Mundial y datos de cartera de vivienda de Hofinet. Cifras para Colombia a dic-2019, Panamá 2018, el resto de la muestra a 2017.
Brasil
Chile
Colombia
Ecuador
México
Panamá
Perú
0
5
10
15
20
25
30
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Prof
undi
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Profundización financiera
Una economía que crece por encima de sus pares regionales, con una evidente recomposición demográfica, naturalmente debe migrar a mayores indicadores de profundización de la cartera.
El financiamiento debe ser responsable y sostenible.
6
¿Cómo estamos creciendo?
La cartera de consumo crece alrededor del 11,5% impulsada por crecimientos
focalizados que, al ser aislados, revelan que alrededor del 70% de la cartera crece
en niveles cercanos al 5,2%.
Para los establecimientos de crédito en general, este crecimiento se mantiene
en la senda del largo plazo.
El portafolio de libranza (de menor riesgo) caracteriza el crecimiento.
La tendencia de crecimiento de la cartera vencida se mantiene en niveles cercanos a cero.
La financiación a empresas en el portafolio comercial se mantiene. La tasa de
crecimiento negativa, al cierre de 2019, obedece a prepagos y castigos de
obligaciones significativas para el sistema.
¿Qué elemento está marcando el interés del Supervisor y sus
actuaciones?a. Altos crecimientos
focalizados.b. Extensión de plazos.c. Estrategias masivas de
compra de cartera y consolidación de deudas.
¿Existen recursos para mantener activa la oferta de soluciones de vivienda?
La menor dinámica del crédito y el comportamiento de sus indicadores de calidad se asocian a la coyuntura del sector
8Fuente: Asobancaria con información reportada por 9 establecimientos de crédito (desde noviembre de 2017), F-453
Indicadores de calidad
El deterioro de la calidad por mora y riesgo obedece a un efecto estadístico de base dado el bajo crecimiento.
7.1%
15.5%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
mar
-15
jun-
15
sep-
15
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-16
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18
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18
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18
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-19
jun-
19
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19
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ICV ICR
Desembolsos al constructor
El nivel de desembolsos anual ($8,5 billones) cayó en -4,10% real.
A partir de junio de 2018 se observa un quiebre de tendencia.
-4.10%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
-400,000
-300,000
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-100,000
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
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1,000,000
nov-
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18
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-19
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Monto subrogado mensual ($millones)
▲Real Subrogación (Acumulado 12m)
-7.28%
28.36%
17.23%
-75%
-50%
-25%
0%
25%
50%
75%
100%
125%
150%
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200%
225%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
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ago-
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t-19
dic-
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Bruta Vencida (eje der) Riesgo (eje der)
Cartera de construcción residencial del sistema + FNA
El saldo bruto continúa contrayéndose.
La cartera vencida y la riesgosa se desacelera frente al valor reportado en julio de 2019.
Fuente: SFC – Encuesta a 8 intermediarios para análisis del sector constructor residencialE: Entidad
Principales indicadores deconstructor residencial de Dic-2018 a Sep-2019
Número de proyectos de Dic-2018 a Sep-2019
1609
1449
523
526
NO VIS
VIS
2019
2018
ICV de Dic-2018 a Sep-2019
5.1%
2.7%
8.3%
3.6%
NO VIS
VIS
20192018
9
La menor dinámica del crédito y el comportamiento de sus indicadores de calidad se asocian a la coyuntura del sector
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El sistema financiero ofrece fuentes de financiamiento adicionales para satisfacer el apetito de recursos por nuevos proyectos
Pese a las señales mixtas del sector, el mercado de capitales y la inversión extranjera directa son alternativas al financiamiento tradicional del sector.
Emisiones de títulos desde el sector constructor (miles de millones de pesos)
400
1.300
982
2017 2018 2019
Fuente: SFC
298
511
650
0
100
200
300
400
500
600
700
2017 pr 2018 p 2019 p
Fuente: BanReppr: Preliminar1
Flujos de inversión extranjera directa construcción (cifras en millones de USD)
¿Están los compradores de vivienda mejor protegidos?
La fiducia completa se consolida como el mecanismo de administración y financiación de recursos más importante para la construcción de vivienda nueva
Fuente: encuesta realizada a 8 intermediarios financieros anualmente, último reporte Sep2019
Composición de fuentes de financiación constructor
Una alta proporción de proyectos financiados cuentan con fiducia completa, que brinda mayor confianza a los compradores de vivienda nueva, el reto está en promover el acceso y uso de este mecanismo por parte de los
constructores.
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Mecanismos de protección adicionales ante el riesgo de colapso en edificaciones nuevas:
13
Características
0601
02
0304
05
El sector reasegurador cuenta con experiencia en estos riesgos.
Creación del ramo de seguro decenal y el régimen de autorización general de ramos.
Vigencia y permanencia: 10 años.Suficiencia: valor de reconstrucción o reemplazo indexado anualmente.
Obligación del constructor y/o enajenador en caso de ruina o amenaza de ruina de la vivienda nueva.
Vivienda nueva sometida al régimen de propiedad horizontal, entre otras.
• Fiducia en garantía.• Garantía bancaria.• Póliza de seguro.• Otros que reglamente la
SFC.
Amparo de perjuicios patrimoniales
Proyectos que deben cumplir con
esta obligaciónPóliza
de Seguro
Aliadosestratégicos
Mecanismos de amparo
(*) Ley 1976 de 2016, Decreto 282 de 2019 y Circular externa 025 de 2019
A partir de febrero de 2021 será obligatoria esta protección para nuevos proyectos*
Seguros obligatorios incendio y terremoto: necesidad de mejorar el esquema de subasta en beneficio del consumidor
Oportunidades de mejora en el proceso licitatorio de segurosasociados a crédito hipotecario:
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• Promover mecanismos que permitan vincular un mayor número de participantes en las licitaciones de seguros hipotecarios, considerando que la cantidad de aseguradoras oferentes no se profundiza.
• Fomentar la formación de tarifas más competitivas en la cadena de aseguramiento hipotecario.
• Definir criterios más objetivos para la determinación del costo de recaudo.
• Introducir nuevas tecnologías en los procesos de recaudo, buscando menores costos y eficiencia para los consumidores.
• Dar a conocer la tasa de prima adjudicada consolidada para que los consumidores puedan tomar decisiones informadas.
¿En qué condiciones se están financiando los hogares?
15
Fuente: SFC – datos de balance y F-453
La cartera hipotecaria continúa creciendo en terreno positivo (6,82%), siendo el segundo portafolio con mayor dinamismo después de consumo
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Cartera de vivienda
6,82%
8,46%
6,30%
10,69%
7,60%
-5%
0%
5%
10%
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25%
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35%
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mar
-16
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16
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16
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-17
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18
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-19
jun-
19
sep-
19
dic-
19
10,0
10,5
11,0
11,5
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12,5
13,0
13,5
ene-
15
jun-
15
nov-
15
abr-
16
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16
feb-
17
jul-1
7
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-18
oct-
18
mar
-19
ago-
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Vis No Vis
Tasas en pesos
Las tasas de interés bajas generan un ambiente favorable para la compra de vivienda, especialmente, en el portafolio denominado en pesos.
5,05,56,06,57,07,58,08,59,0
ene-
15
jun-
15
nov-
15
abr-
16
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16
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17
jul-1
7
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17
may
-18
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18
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-19
ago-
19
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Vis No Vis
Tasas en UVR
Fuente: Información de encuesta realizada a 10 entidades con corte a Sep2019 y F-454
NuevaUsada
La cartera de vivienda usada contribuye positivamente al total de la hipotecaria, compensando el menor dinamismo de los desembolsos de vivienda nueva
Consistente con el actual ciclo hipotecario, la cartera VIS ha ganado importancia en los desembolsos. En contraste, la financiación de inmuebles de mayor valor se ha venido reduciendo.
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Desembolsos de vivienda por tipo (nueva Vs. usada)
80% 77% 77% 83% 87%77%
67% 69% 71% 69% 64% 62% 59% 54% 50%
20% 23% 23% 17% 13%23%
33% 31% 29% 31% 36% 38% 41% 46% 50%
0%
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18
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-19
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19
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Crecimiento YoY – contribución al crecimiento en los desembolsos acumulados a 12 meses
4.2%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
dic-17 mar-18 jun-18 sep-18 dic-18 mar-19 jun-19 sep-19
18
Los desembolsos a inversionistas* han aumentado siendo inferiores en el segmento Vis (10%), frente al No Vis (31%)
3% 2% 4% 3% 4% 5% 6% 6% 7% 8% 8% 8% 6% 8% 10%
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2017
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7%10%
14% 13% 15%19% 23% 23%
26% 30% 29% 28% 28% 29% 31%
60%
65%
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75%
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2005
2006
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2010
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2014
2015
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Vivienda Vis Vivienda No Vis
Fuente: SFC – F341
(*) Más de un crédito hipotecario
Fuente: SFC: F341; operaciones activas de crédito, primer desembolso realizado hasta Dic2014, teniendo en cuenta que aproximadamente 50% de los deudores obtienen un segundo crédito hasta los 5 años después del desembolso del primer crédito, se excluyeron operaciones “prepagadas”. La población analizada fue 1,07 millones de deudores, de los cuales 19,4% se clasifican como inversionistas según la definición establecida.
La compra de vivienda como inversión también hace parte de ladinámica reciente de la cartera
19
37,2% son deudores cuyo primer crédito vivienda fue VIS, y representan el 17,5% del saldo de esta cartera.
5 años después de originado, 6,12%terminan con el crédito en “riesgo”.. En No Vis, esta proporción es 3,30%.
61,6% finalizan el primer crédito en 5 años. En No Vis, 63,1% lo hace en 3 años.
El 66,2% obtienen un segundo crédito para financiar vivienda No VIS. En No Vis, 8,23% obtienen un segundo crédito para VIS.
“Inversionista” Deudores con más de un desembolso de crédito de vivienda
“Vivienda familiar” Deudores con un sólo desembolso de crédito de vivienda
8 años después de originado, 13,1%terminan con el crédito en “riesgo”. En No Vis, esta proporción es 10,3%.
61,2% son deudores que su primer crédito es VIS y representan el 36,9%del saldo de esta cartera.
66,7% finalizan su crédito en 8 años, cabe resaltar que un 17,1% tiene una duración de más de 10 años. En No Vis, 70,9% finaliza su crédito en 6 años.
La convergencia a Basilea III en el marco de solvencia de los EC incentivaría la colocación de vivienda por el menor consumo de capital regulatorio
50,2%
30,0%
$ -$ 5,0
$ 10,0 $ 15,0 $ 20,0 $ 25,0 $ 30,0
Vigente Basilea III
Ponderación promedio del crédito hipotecario y del leasing habitacional familiar como proporción de los APNR
0,27 ppsAumento en el indicador de solvencia total.
Fuente: SFC – F110. Cálculos propios. Incluye bancos, compañías de financiamiento y entidades oficiales especiales.
El menor consumo de capital para el sistema financiero podría impulsar la colocación de créditos en cerca de $30 billones (bajo el supuesto de que se mantengan los niveles actuales de solvencia).
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El actual crecimiento de la cartera hipotecaria no genera mayores requerimientos de fondeo para cubrir el CFEN
Fuente: SFC – F110. (*) Escenario proyectado bajo un crecimiento de la cartera de vivienda del 8,8%, incluyendo titularizaciones. Las entidades del grupo 1 son los bancos cuyo activo significativo es mayor o igual al 2% del total del activo bancario y las entidades del grupo 2 son los demás EC que tengan cartera como grupo de activo significativo.Grupo 1: Bancos cuyo activo representa el 2% o mas de los activos del sector bancario.Grupo 2: Bancos cuyo activo representa menos del 2% de los activos del sector bancario y demás establecimientos de crédito cuyo activo significativo sea la cartera. Para propósitos del ejercicio, en el grupo 2 se incluye información para bancos y compañías de financiamiento.
99,75
116,13
98,61
115
Grupo 1 Grupo 2
Actual Proyectado*
Proyección del impacto en el Coeficiente de Financiamiento Estable Neto (CFEN)
80% 60%
Escenarios de crecimiento de la cartera hipotecaria de las entidades: se mantiene el cumplimiento del CFEN. Por tanto, la sensibilidad del CFEN al crecimiento proyectado de la cartera de vivienda es bajo.
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¿Avanzamos en un proceso de innovación de todos los actores?
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Incorporar la revolución tecnológica en el sector constructor permitirá gestionar los riesgos de la actividad y ganar economías de escala
Blockchain “transparenciae inmutabilidad”
• Contratos inteligentes “smartcontracts”.
• Trazabilidad en el registro para evitar fraudes.
• Tiempos de registro inmediatos y reducción de costos.
• Automatización de pagos y gestión de flujos.
• Caso: Supernotariado y Registro.
PropTech “eficiencia en la cadena de valor”
• Realidad virtual para constructores y clientes.
• Property Management Software.• Peer to peer (P2P). • Coworking.• Internet de las cosas.
ConTech “Startups al servicio del sector”
• Software para el proceso constructivo.
• Uso de drones y sensores para el seguimiento de obra.
• Realidad virtual y aumentada para la formación de trabajadores.
• Administración de riesgos laborales.
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