segundo semestre de 2001covea.mx/capitalizacion/a. presentacion del curso 2013.docx · web viewen...

A. Presentación del curso

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Objetivos generales:

1.- Analizar la capitalización de rentas como un proyecto de inversión, aplicando una versión modificada del método del Valor Presente Neto o Valor Actual Neto.

2.- Estimar las rentas que es necesario obtener para recuperar inversiones en inmuebles.

Temario

1.-Valor Presente Neto. VPN, VANValor por capitalización = Valor Presente Neto VAN = 0, TIR = TMA

2.-Capitalización de rentas de inmuebles Valuación institucional

Pesos constantes 0 Valuación personal

Pesos constantes 0

Sugerencias didácticas y actividades propuestas 1document.docx P.1

Investigar:

Rentas de inmuebles.Magnitud de incrementos a las rentas y su periodicidad.

Procedimiento para el cálculo del impuesto predial.Gastos de conservación de inmuebles y su periodicidad. Coberturas que ofrecen empresas aseguradoras e importe de las primas correspondientes.Servicios que prestan empresas que administran inmuebles e importe de los mismos Legislación fiscal aplicable al arrendamiento y compraventa de inmuebles.

Tasas activas y pasivas para diferentes montos y plazos

Rentabilidad de inmuebles con base en datos históricosDepreciación y/o apreciación observada en inversiones inmobiliarias. Rentabilidad aparente de inmuebles con base en datos actuales

Expectativas de inversionistas cuando invierten en inmuebles para destinarlos al arrendamiento a terceros

Definiciones

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Interés

Cantidad de dinero que se recibe cuando se ahorra dinero.

Cantidad de dinero que se paga cuando se pide dinero prestado

Tasas

El interés se expresa en términos relativos, a través de tasas.

Tasa pasivaInterés que se recibe por dinero ahorrado, expresado en términos relativos. En México la tasa de referencia es la de los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) a 28 días

Tasa activaInterés que se paga por dinero prestado, expresado en términos relativos. En México la tasa de referencia es la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) a 28 días.

Tasa Nominal, TN, Tasa de interés, pasiva o activa, anual de referencia.

Tasa efectiva, es la tasa de interés que se recibe o se paga en un lapso. Se obtiene a partir de la Tasa Nominal aplicable e información relativa a la frecuencia con la que se capitaliza el dinero.

Inflación es la tendencia al incremento en el precio de bienes y servicios.3document.docx P.3

Tasa inflacionaria. Mide el incremento de la inflación en un lapso.

En México la inflación se mide a través del Índice Nacional de precios al Consumidor (INPC) que publica el INEGI dos veces al mes, alrededor de los días 22 y 8.

Tasa Real es la tasa de interés que se obtiene o se paga cuando se descuenta el efecto inflacionario.

Pesos corrientes o nominales son pesos que tienen el poder adquisitivo de la fecha en que el ingreso o gasto:sucedió (datos históricos o estadísticos),sucede (datos actuales o presentes) osucederá (datos pronosticados, proyectados o futuros)

Pesos constantes son pesos con el mismo poder adquisitivo, por lo que deben expresarse en pesos de cierta fecha.

Ciclo de vida de los proyectos (de inversión)

Flujo neto de efectivo proyectado

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Etapas

1 Preoperativa . Inversión

2 Operativa . Recuperación

3 Retiro . Recuperación

N Horizonte del proyecto, tiempo para recuperar la inversión

VANValor Actual NetoVPN Valor Presente NetoVNA Valor Neto Actual

Flujo neto de efectivo proyectado

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VAN = VP(+) – VP(-)

La tasa de interés que hace que el VAN sea igual a cero es la tasa (interna) de rendimiento del proyecto (TIR)

Comentario Criterio de decisión

>0 La inversión se recuperará con una ganancia extra TIR > TMA

F = P + P + P

=0 La inversión se recuperará como se espera TIR=TMA

F = P + P

<0 La inversión no se recuperará como se esperaTIR < TMAPodría haber pérdida

F = P + PF = PF = P - P

INDICES O INDICADORES PARA

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VAN

TMA, tasa de rendimiento mínima aceptable

VALUACIÓN DE INMUEBLES

VNR VM VC

VNR VNR

VM VM

VNRVM = ?

VC

VNR = VC VEM = VNR = VC

VC > VNR VNR ≤ VEM ≤ VC

VEM =VC + VNR 2

VC < VNR VEM = VC

Capitalización de rentas en pesos constantes, SHF

Valuación institucionalSe supone que las rentas permanecen uniformes en términos reales.7document.docx P.7

c

cv

v

Flujo de ingresos con horizonte de proyecto igual a la vida útil remanente (VUR)

iRm , tasa de interés real mensual

V C=P=RNM

1−(1+ iR )−VUR

iR

RNM,

Renta neta mensual

n, número de periodos de capitalización P, Vc valor presente del flujo de rentas,

valor por capitalización ó valor de la inversión inicial

iRm tasa de interés real mensualN, horizonte del proyecto

tiempo para recuperar la inversiónVUR Vida útil remanente

Capitalización de rentas en pesos constantes, tasa de incrementos diferente de cero.

Valuación personal

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RNA1

IR

F'

P=?

KKKK

Δ

n, N

V C=P=

RNA x FVP x (1+i )n

(1+i )n−(1−D )

P valor presente, valor por capitalización de rentas o valor de la inversiónRNA1 renta neta anual inicialK tiempo que permanecen uniformes las rentas antes de incrementarseΔ tasa con que se incrementan las rentas al final de cada lapso K, en añosN tiempo para recuperar la inversión, horizonte del proyecto, en añosi tasa de interés, aplicable al tiempo K. F’ valor de la inversión P al final del tiempo N, valor de rescate F’= (1-D)xPn N/KFVP Factor para obtener el Valor Presente de un flujo escalonado de Rentas netas (FC)

D Depreciación de la inversión P al final de N: D = (P – F’)/ P

¿Quiénes rentan inmuebles? (arrendadores)

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¿Quiénes compran inmuebles para su propio uso?

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¿Cuánto produce un inmueble?


¿En cuánto tiempo se recupera la inversión hecha en un inmueble?

¿Cuál es la tasa de rendimiento a seleccionar para aplicar a los flujos de efectivo previstos por la propiedad de un inmueble?

Valuación personal


¿Cómo medir el riesgo involucrado en inversiones inmobiliarias en general?

¿El riesgo debe incluirse en la tasa de interés?

i = i LR x FR FR > 1.00 i LR , tasa de interés libre de riesgo

o ¿debe tomarse en cuenta de otra manera?, por ejemplo en el flujo de efectivo previsto.

RNM * = RNM x F F < 1.00

Rentas

CalidadSolvencia financiera y moral del inquilino o inquilinosGarantías

Duración

Plazo establecido en los contratosCláusula de incrementos periódicos a las rentas

Cantidad

Unidades rentablesMetro cuadrado rentableÍndice de desocupación

Renta actual

Renta de mercadoRentas históricasRentas futuras


Gastos

Impuesto predialAdministración MantenimientoSeguroPTUISR o IETU


Rentas y gastos

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Rentaactual

Del inmueble en estudioPasadas y presentes

Incrementos

Rentas de inmuebles similares

Rentas

GastosDel inmueble en estudioPasados y presentes

Gastos de inmuebles similares

Gastos actuale

s

Renta neta actual Proyección de

rentas netas

Proyección de gastos

Proyección de rentas

Rentas netas (saldo de los

flujos de rentas y gastos)

(Supone diferente incremento para

ingresos y gastos)

( Supone mismo incremento para ingresos y gastos )

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Gastos y deducciones fiscales

Gastos (Deducciones en formatos institucionales)

Impuesto predial

Gastos de mantenimiento

Gastos de administración

Prima de seguro

PTUAplica si

REA > $300,000Personas Morales:

10% Bg

Personas Físicas: Un mes de sueldo y/o salario de las

personas que tienen derechoo

10% BgsLo que resulte menor

ISR o IETU, el mayor

ISR, Impuesto sobre la rentaIETU, Impuesto Empresarial a Tasa ÚnicaREA, Renta efectiva anual

PTU, Participación de lostrabajadores en las utilidades

Deducciones fiscales

Impuesto predial

Gastos de mantenimiento

Gastos de administración

Prima de seguro

Inversiones en construcciones a través de la depreciación

Depreciación anual:

5% anual del monto original de las

construcciones, actualizada

10% anual del monto original de las construcciones, actualizada, para

inmuebles declarados como monumentos arqueológicos,

artísticos, históricos o patrimoniales

FA, factor de actualización

INPC Junio del ejercicio INPC fecha de adquisición

Si no se conoce el INPC de Junio del ejercicio por el cual se calcula

el impuesto se supone o se toma el último índice

publicado. Para meses posteriores a Junio, queda el INPC de Junio constante en el

numerador

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FA=

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Seguros de inmuebles.Factor de prima

Sin terremoto 0.0001541Con terremotoZona 1 0.0001897Zona 2 0.0002737Zona 3 0.0006083

El factor de prima se multiplica por la suma asegurada para obtener la cantidad mensual a pagar.

Zona 1 Zona 2

Aguascalientes Baja California Morelos Campeche Baja California Norte NayaritCoahuila Colima OaxacaChihuahua Chiapas PueblaDurango Guanajuato QuerétaroNuevo León Guerrero SinaloaSan Luis Potosí Hidalgo SonoraTamaulipas Jalisco TabascoYucatán México TlaxcalaZacatecas Michoacán Veracruz

Zona 2 Zona 3

Acapulco, zona de la Bahía

Delegaciones DelegacionesÁlvaro Obregón TláhuacAzcapotzalco Benito Juárez Venustiano CarranzaCoyoacán Poniente Coyoacán Oriente XochimilcoCuajimalpa CuauhtémocGustavo A. Madero IztacalcoMagdalena Contreras IztapalapaMiguel Hidalgo Milpa Alta Fuente Seguros Bancomer. Hogar seguro Manual del producto. 6document.docx P.6

Cálculo del ISR

Propietario persona moral

Base gravable única, Bg. Deducciones con comprobantes

Bg= Renta efectiva mensual – deducciones autorizadas PTU = 10% Bg, en su caso

ISR = 30 % (Bg – PTU)

Propietario persona física

Base gravable 1, Bg 1. Deducciones con comprobantes

Bg1= Renta efectiva mensual – deducciones autorizadas

Base gravable 2, Bg 2. Deducciones sin sujetarse a comprobación

Bg2 = REM – (35% REM + Impuesto predial)

Bg2= Renta efectiva mensual – 35% Renta efectiva mensual– Impuesto predial

Se comparan Bg1 y Bg2

Se elige la menor de las 2 y se obtiene la base gravable seleccionada, BgS.

Base para el cálculo del impuesto, Bisr. A la base gravable seleccionada se le resta la PTU, en su caso:

Bisr = Bgs – PTU

Con Bisr se calcula el impuesto utilizando la Tarifa del Artículo 113. Título IV, Capítulo III

ISR = Cuota fija + Impuesto marginal

Base gravable es sinónimo de utilidad fiscal o utilidad antes de impuestos

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Impuesto sobre la renta

Tarifa del artículo 113 (aplicable al año 2012)

Tarifa aplicable para el cálculo del pago provisional mensual, que efectúen los contribuyentes a que se refieren los Capítulos II y III del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, siempre que obtengan ingresos exclusivamente de los señalados en los referidos capítulos.

LímiteInferior

Límitesuperior

Cuotafija

Tasa para aplicarse sobre el

excedente del límite inferior

$ $ $ %0.01 496.07 0.00 1.92

496.08 4,210.41 9.52 6.404,210.42 7,399.42 247.23 10.887,399.43 8,601.50 594.24 16.008,601.51 10,298.35 786.55 17.92

10,298.36 20,770.29 1,090.62 21.3620,770.30 32,736.83 3,327.42 23.5232,736.84 En adelante 6,141.95 30.00

Diario Oficial de la Federación

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Cálculo del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU)

IETU = 17.50 % (REM – IPD)

REM, Renta efectiva mensualIPD, Inversión pendiente de deducir

Valor de adquisición del terreno,

Valor de adquisición de las construcciones

Meses transcurridos desde que se adquirieron las construcciones

Total de meses para depreciar 240 (20 años, inmuebles normales)

Depreciación acumulada, %

Valor remanente de las construcciones, %

Valor remanente de las construcciones, $

Inversión pendiente de deducir, (suma del valor remanente de las construcciones y el valor del terreno)

Inversión pendiente de deducir actualizada, IPDASi el terreno se adquirió antes que la construcción, el valor de adquisición del terreno se actualiza con un FA diferente10 años es el plazo para amortizar la IPDA

Deducción anual DA = IPDA/10

Deducción mensual IPD = DA/12Para pagos provisionales mensuales

IETU = 17.50%(REM – IPD)

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IX. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

(VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS)

(Algunos términos en los formatos institucionales pueden no ser los mismos que los utilizados en el curso)

Capitalización de rentas en pesos constantesProcedimiento utilizado anteriormente. Anexo 2Se supone que las rentas permanecen uniformes en términos reales.10document.docx P.10

Flujo de ingresos con horizonte de proyecto finito.

RNA

Ri

F'

PN

Flujo de ingresos con horizonte de proyecto que tiende a infinito, con el mismo valor presente que el anterior.

. . .

P=?

V C=P=RNAt c

t c=iR+DiR¿¿

RNA, renta neta anual iR, tasa de interés real tc, tasa de capitalización F’, valor de la inversión P al n, número de periodos de capitalización final de NP, valor presente del flujo de rentas N, horizonte del proyecto valor por capitalización ó tiempo para recuperar la valor de la inversión inicial inversión


tc

n→∞

RNA

n,= ?

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