revista especializada ed 28
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Revista Especializada Construmedia se distribuye bimensualmente de forma gratuita y esta dirigida a los Ingenieros y Arquitectos. En ella se colocan contenidos asociados a la construcción y orientándolos a los materiales más innovadores y modernos de la actualidad y sobre todo que no perjudiquen al medio ambiente y que ayuden al ahorro para el sector de la construcción.TRANSCRIPT
CARRETERA MELLA A 200 MTS. DEL CRUCE DE SAN LUIS, SANTO DOMINGO ESTE. TEL.: 809-273-6452
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6
Economía dE ProyEctos
UN BUEN ESTUDIO DE MERCADO ES SU MEJOR INVERSION
Dirección y Edición: Sadery Abreu | Diagramación: Ferdy Cruz | Impresión: Egraf |Ventas Equipo de Ventas Construmedia [[email protected]] 809-531-1101
Colaboradores: María Abreu Abreu, Miguel A. Hernández Peralta, Douglas A. Carvajal Sánchez, Emil Montas,
Leonardo Reyes Madera,Ignacio Araujo Vidal, Narciso Guzmán Mezquita, Fiduciaria Popular, Banco BHD, Banesco.
Construmedia es una publicación de Medios Masivos SAR SRL, una compañía constituida conforme las leyes de República Dominicana.C/ Cesar Cano #303 casi esq. Marginal Nuñez de Cáceres, El Millón. Tel.: 809-531-1101, Fax: 809-531-1105 • www.construmedia.com.do
EQUIPO EDITORIAL Año 5, Edición 28, 2014
Sadery Abreu DIRECTORA
En la actualidad, sobrevivimos en una economía inestable que genera que muchos Empresarios no solo de nuestro sector de la Construcción, sino de todos los mercados, salgan de escena si no saben manejar sus recursos económicos y tomar las correctas decisiones, que le permitan permanecer activos sin sacrificar sus recursos y pudiendo obtener reales beneficios con el desarrollo de sus Proyectos.
En este material, breve pero interesante, resumiremos aspectos fundamentales que se deben tomar en cuenta al momento de iniciar Proyectos Inmobiliarios en la actualidad.
Cuando hablamos de Economía de Proyectos, no nos referimos a la utilización de materiales o procesos que abaraten el costo del desarrollo de las Obras, que más que todo, correspondería a una mala práctica que pone en juego la vida de quienes ocupan las unidades inmobiliarias que construye nuestro sector. Más bien nos referimos a los aspectos importantes que se deben tomar en cuenta para asegurar la rentabilidad en cada uno de los Proyectos desarrollados, sin sacrificar la estabilidad y seguridad de quienes confían y esperan la calidad mínima que merecen, de acuerdo al tipo y precio de la unidad inmobiliaria en la que realizan su inversión. Antes de iniciar cualquier Proyecto Inmobiliario se debe estudiar el mercado al que será ofrecido el producto a desarrollarse.
Analizar el tipo de público al que se dirigirá, sus necesidades, su comportamiento y sus preferencias. Analizar el sector donde será levantada la Obra, sus debilidades y ventajas. Analizar el mercado actual y proyectar en el tiempo cuáles serán sus preferencias, para poder construir Proyectos que sean de rápida salida y se mantenga un inventario inmobiliario con buena rotación, que permita que el capital del sector este en contínuo movimiento y más que todo, en contínuo crecimiento.
Nuestro sector goza de buenos márgenes de beneficios en el trabajo que realiza, pudiendo hacer uso de interesantes herramientas económicas que tanto el Gobierno como las Entidades Bancarias presentes en el mercado actual, ponen a su disposición. Les invitamos a tomarse el tiempo antes de iniciar cada Proyecto para analizar los mejores escenarios con los que cuentan y no construir a la ligera, tomando decisiones equivocadas q u e p u e d e n d e s e n c a d e n a r c u a n t i o s a s pérdidas económicas, que dejarían a cualquier Empresario sin ganas de seguir siendo parte de este interesante sector y recordándoles que “Un Buen Estudio de Mercado es su Mejor Inversión”.
PALABRAS DE LA DIRECTORA
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VENTAJAS Y CARACTERISTICAS DEL SISTEMA
Ligereza • Conveniencia • Ahorro energético • Versatilidad • Resistencia a los ciclones
• Resistencia a la carga • Rapidez de instalación • Resistencia a los sismos • Resistencia al fuego
• Aislamiento acústico
EMMEDUE es un innovador sistema constructivo de paredes portantescon el que es posible realizar construcciones de más de 20 pisos.
El sistema sismo resistente más difundido en el mundo, presenteen 40 paises con más de 68 líneas de producción.
SISTEMA AVANZADO DE CONSTRUCCION
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Economía dE ProyEctos
INTRODUCCIóN AL TEMA ECONOMíA DE PROyECTOS
TExTO María abreu abreuCO-PROPIETARIA DE PEñA ABREU & ASOC.
FOTOS: FUENTE ExTERNA
La presente entrega nos conduce por un especial recorrido en el área
económica del desarrollo de Proyectos Inmobiliarios. Todo empieza con un
presupuesto que haga posible estos Proyectos, por lo que cada decisión
debe ser tomada consciente de ser la mejor, garantizándonos la calidad
que deseamos y permitiéndonos ofrecer el precio pautado.
Es común pensar que la factibilidad económica de un Proyecto empieza
con buscar bajos costos para su desarrollo, me atrevo a decir que no. Es
importante tomar en cuenta las condiciones del Arquitecto elegido para la
proyección del Proyecto.
Este debe ser lógico, crítico y creativo. Debe conocer lo que puede ser
factible según el ordenamiento de la ciudad, las preferencias del grupo
social al que este dirigirá el Proyecto y debe convencer al Inversionista para
que sean tomadas las mejores decisiones que aseguren lograr los objetivos
buscados.
11
Economía dE ProyEctos
Puesto que e l centro de la c iudad está
compuesto básicamente por personas de clase
media, los inmuebles dirigidos a esta, son los
que están teniendo mayor demanda, el precio
de inmuebles mayor buscado es entre 4 y 5
millones de pesos. En todo caso pienso que
somos una gran sociedad y tenemos un amplio
mercado, donde Proyectos de mayor y menor
presupuesto también son demandados, si están
estructurados con las condiciones que busca
cada sector.
Las inversiones en bienes raíces se han vuelto
un buen atractivo para Inversionistas, tanto
así que hoy podemos ver como profesionales
de todas las áreas y personas con capitales
excedentes de cualquier sector, sienten marcado
interés por invertir en bienes raíces y es que
sienten seguridad en su inversión. Esto puede
ser decepcionante cuando las construcciones
son afectadas por vicios de construcción, que
generalmente están ocasionados por la poca
calidad en la mano de obra con la que contamos,
por la calidad de los materiales elegidos
y no menos importante por la dirección y
planificación de los profesionales que participan.
Una obra afectada por vicios incorregibles o
reincidentes afecta la inversión y la confianza
que genera en el mercado el Constructor.
al hablar de economía de
Proyectos, no podemos
dejar pasar los préstamos
interinos. Para atreverse a
desarrollar una obra con
préstamos debemos ser
visionarios. Son importantes
las condiciones pautadas por
la entidad bancaria elegida.
12
ECONOMía dE prOyECtOs
Nuestra c iudad ha tenido un desarrol lo
carente de planificación, esto ha provocado
que tengamos un denso centro donde todos
queremos estar cerca, s iendo entonces
afectados por deficiencias en término de
servicios. Para desarrollar un Proyecto, esto es
una variable importante, debemos de pensar
en el correcto uso del suelo siendo cuidadosos
con el desarrollo de Proyectos habitacionales
en áreas saturadas, porque suelen no ser de
preferencia a la hora de comprar un inmueble.
Al hablar de Economía de Proyectos, no
podemos dejar pasar los préstamos interinos.
Para atreverse a desarrollar una Obra con
préstamos debemos ser visionarios y haber
estudiado bien el Mercado, pues en muchas
ocasiones no se logran los beneficios esperados.
Son importantes las condiciones pautadas por la
Entidad Bancaria elegida.
Esperamos que las informaciones contenidas
en esta Edición sean de utilidad para ustedes, al
momento de tomar decisiones para el desarrollo
de sus Proyectos.
es común pensar que la
factibilidad económica de
un Proyecto empieza con
buscar bajos costos para su
desarrollo. es importante
tomar en cuenta las
condiciones del arquitecto
elegido para la proyección
del Proyecto.
La autora es Arquitecta con más de 40 Proyectos diseñados en el País.
14
Economía dE ProyEctos
INGENIERIA ECONOMíCA
TExTO Miguel a. Hernández Peralta, PRESIDENTE DE HERPESA
FOTOS: FUENTE ExTERNA
Para los inversionistas y Promotores de
Proyectos, siempre ha sido un desafío, el
seleccionar un área (sector) o tipo de Proyecto
determinado, donde invertir sus recursos,
garant izando una rentabi l idad ópt ima;
abundando aquel los invers ionistas que
simplemente se involucran en comprar un
solar, para luego seleccionar un arquitecto
desarrollador del Proyecto, que a veces carece
de la experiencia inmobiliaria para diseñar algo
vendible y económicamente rentable.
Anteriormente, esta práctica no implicaba
mucho riesgo económico, pues había mucha
tolerancia entre costos vs venta, reflejando en la
mayoría de los casos, rentabilidades aceptables.
Hoy en día, la situación es más delicada, por
el constante incremento de los costos en los
insumos de la construcción y sin embargo, un
precio de venta constante en US$ con una taza
relativamente estable en los últimos años.
Debemos ser muy cautelosos antes de
comprar una propiedad, haciendo estudios de mercado en las zonas
que nos interese invertir, determinando el déficit
habitacional o demanda de viviendas en la zona.
15
Economía dE ProyEctos
Por esta razón debemos ser muy cautelosos
antes de comprar una propiedad, haciendo
estudios de mercado en las zonas que nos
interese invertir, determinando el déficit
habitacional o demanda de viviendas en la zona,
tipo de viviendas requeridas y precios de venta
de las mismas, para poder determinar el precio
de compra del solar que nos interesa.
Pudiéramos afirmar que el valor de venta de
un Proyecto residencial determinado es igual
al valor del solar + costo de construcción
del Proyecto + beneficios del Constructor.
Deduciendo que la única variable seria el valor
del solar, pues el precio de venta por metro
cuadrado de un apartamento en una zona
determinada, está prácticamente estandarizado,
al igual que el costo de construcción y los
beneficios porcentuales que dicho Proyecto le
debe generar al inversionista.
Con este análisis, podemos establecer, que el
valor de un solar en un sector determinado
está íntimamente relacionado con el precio de
mercado de los apartamentos a construir en
el mismo, teniendo en cuenta que debemos
considerar valores por metro cuadrado neto de
construcción o área vendible, al momento de
considerar los costos y los precios de venta del
Proyecto.
Con esto queremos significar que un Proyecto
compuesto por 8 apartamentos de 150.00
Mts2 netos de construcción, tendrá un área
total vendible de 1,200.00 Mts2, pues para
fines de costos y precios de venta, los valores
concernientes a las áreas comunes y parqueos,
quedarían incluidas en los valores por metro
cuadrado del área vendible.
Otro factor importante es el financiamiento
bancario o préstamo interino para el desarrollo
y construcción del Proyecto.
16
ECONOMía dE prOyECtOs
Como todo negocio a emprender, se supone
que hay una inversión inicial por parte del
constructor, y que será secundada con un
financiamiento que completaría el costo total
del Proyecto. Según estudios previos y datos
estadísticos obtenidos en nuestras oficinas,
hemos llegado a la conclusión, de que la
rentabilidad máxima de un Proyecto, se obtiene
cuando el constructor realiza una inversión
inicial en la compra de un solar (que incluya un
50% de permutas por apartamentos en el mismo
Proyecto), e invierta un 35% del costo total de la
construcción, considerando que un 15% de
ese costo se obtendrá con los ingresos por pre-
ventas durante el proceso de construcción, y el
otro 50% restante, sería el monto a financiar con
una Institución Bancaria.
Esto es así, pues con el 35% del costo de la
construcción más los ingresos por pre-venta,
obtenemos un avance del 50% al 60% del
tiempo que duraría el proyecto, minimizando el
pago de los intereses por el préstamo interino.
El presupuesto nos
permite controlar los
gastos partida por
partida, según se van
realizando en el proceso
de construcción, y
nos permite elaborar
las cubicaciones,
que sustentaran los
desembolsos bancarios
del préstamo aprobado.
17
Economía dE proyEctos
El manejo de este costo por financiamiento,
es determinante en el éxito económico de
un proyecto, y esto implica el saber tomar
decisiones oportunas sobre cuando aplicar para
la obtención del financiamiento y cómo manejar
los desembolsos.
D e to d o e s to s e d e r i v a q u e u n a d e l a s
herramientas más impor tantes en todo
el esquema financiero del Proyecto, es la
elaboración de un buen presupuesto, del
cual depende inicialmente, la aprobación
del financiamiento por la Entidad Bancaria,
y depende también el seguimiento de la
utilización de los recursos por partidas, cuidando
de no salirse del mismo.
Un presupuesto bien elaborado, en sus costos
direc tos, debe contener una cubicación
d e t a l l a d a d e to d a s l a s p a r t i d a s q u e l o
componen, y precios unitarios cuyos análisis de
costos contengan precios reales de los insumos
y la mano de obra del momento; y en sus costos
indirectos, aquellos relacionados con salarios
fijos, honorarios técnicos, impuestos y otros
gastos, que no dependen de insumos ni mano
de obra especializada.
El presupuesto nos permite controlar los gastos
partida por partida, según se van realizando
en el proceso de construcción, y nos permite
elaborar las cubicaciones, que sustentarán los
desembolsos bancarios del préstamo aprobado.
Todos estos factores son imprescindibles y
determinantes a la hora de decidir hacer una
inversión en el sector construcción, pues nos
dejan ver un panorama previo, antes de comprar
un solar, y más aún nos permiten identificar el
tipo de Proyecto a desarrollar, cuyo tiempo de
venta y rentabilidad sean óptimos.
Por todo esto recomendamos a todo el que
se vaya a iniciar en el negocio inmobiliario y
de construcción, asesorarse con profesionales
especialistas en el manejo financiero de
proyectos, que les puedan orientar al respecto,
previendo cometer errores por desconocimiento,
que al final se traducen en pérdidas económicas
por valores que se suman e incrementan el costo
de realización del Proyecto.
El autor es Ingeniero Civil Presupuestista, con una Maestría en Administración de la Construcción.
FERRETERiA HACHE
20
Economía dE ProyEctos
NUEVAS TENDENCIAS DE CONTRATACIóN PARA
GRANDES PROyECTOS DE INFRAESTRUCTURA
TExTO douglaS a. Carvajal SánCHezCOORDINADOR DEL PROGRAMA BSCE UNIBE-FIU
FOTOS: FUENTE ExTERNA
República Dominicana, al igual que cualquier
otro país en vías de desarrollo, está limitado
por la captación de recursos suficientes para
acometer todos los Proyectos de infraestructura
que exige la demanda actual. Esto implica
que el Estado dominicano debe ser bastante
estratégico al momento de elegir cuáles
Proyectos cubren la mayor necesidad de la
población; dejando a su vez una gran cantidad
de Proyectos engavetados hasta que llegue
su turno. Desde un punto de vista político y
social, tanto para la población como para el
Estado, este sistema de asignación de fondos
es inviable.
Dicho problema de asignación de fondos
para el desarrollo de nuevos Proyectos de
infraestructura representa una oportunidad
de negocio para el sector privado, embestido
en su capacidad de buscar financiación y a
su vez jugar el papel de Constructor. Dando
lugar al reciente auge de los “Public-Private-
Partnerships” en el sector de la construcción de
nuestro país.
En los últimos años hemos presenciado
un notable protagonismo de las Empresas
extranjeras como propulsores y constructores
de los grandes Proyectos de infraestructura en
el país.
21
Economía dE ProyEctos
22
ECONOMía dE prOyECtOs
Los “Public-Private-Partnerships” o contratos PPP
por sus siglas en inglés son contratos entre el
sector público (Estado) y el sector privado para la
creación de nuevos Proyectos de infraestructura.
Se caracterizan por ser contratos con un
período de vigencia a muy largo plazo (entre
20 y 30 años), donde la empresa privada es
responsable, en la mayor parte de los casos, del
diseño, financiación, construcción y operación/
mantenimiento (explotación) de la obra. El
modelo más conocido de los contratos PPP es el
contrato de concesión.
Desde un punto de vista social-económico
la aceptación por parte del Estado de estos
Proyectos financiados por el sector privado
es la solución más viable para la ejecución de
nuevos Proyectos de infraestructura. Las razones
son muchas, pero podemos enfocarnos en tres
primordiales:
1. El Estado cubre una necesidad puntual al
conseguir que una Empresa privada le financie y
construya el Proyecto. Esto permite que el Estado
destine sus recursos a sectores que requieren de
mayor asistencia: Salud, Educación, etc.
2. Aunque el presupuesto de una Obra bajo un
contrato PPP es más caro versus los modelos de
contratación mayormente conocidos, existe un
beneficio que hay que sopesar: La financiación
que gestiona el sector privado bajo un contrato
PPP es a muy largo plazo (usualmente 30
años). Al crear un Proyecto de infraestructura
desarrollamos y fortalecemos la economía
de nuestro país, contribuimos aun mayor
ingreso de recursos monetarios al desarrollar
diferentes zonas o poblaciones de la República
Dominicana. Por ende aumentamos nuestro
PIB el cual permite disminuir el impacto de
amortización de la deuda a través de “cuotas de
servicios”.
3.En el caso de las concesiones, durante la
vida del contrato el mantenimiento es una
responsabilidad ineludible de la Empresa
beneficiaria de explotar dicha obra; Cubriendo
así nuestro punto más flojo relacionado a las
obras del Estado: Un mantenimiento adecuado.
Las Empresas extranjeras han abier to la
oportunidad de que exista esta relación entre
el sector público y privado. Pero esto no implica
que es única y exclusivamente una oportunidad
para las Empresas extranjeras. Llegará el tiempo
para el sector privado dominicano de emprender
en la promoción de Proyectos de infraestructura.
desde un punto de vista social-económico la
aceptación por parte del estado de estos Proyectos
financiados por el sector privado es la solución más
viable para la ejecución de nuevos Proyectos de
infraestructura.
El autor es Ingeniero Civil con una Maestría en Gerencia de la Construcción y Finanzas.
AOR BiTiCiNO DOMiNCANA
24
Economía dE ProyEctos
INMUEBLES CON MAyOR DEMANDA EN LA ACTUALIDAD
TExTO eMil MontaSPRESIDENTE DE LA ASOCIACIóN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS DE REP. DOM. (AEI)
FOTOS: FUENTE ExTERNA
Comprar una propiedad representa el sueño de
todo ser humano, resume el esfuerzo en muchas
ocasiones de toda una vida, por lo que elegir una
buena vivienda representa una de las decisiones
más inteligentes que podamos tomar.
De igual forma construir una vivienda para una
Empresa representa una importante decisión ya
que aparte de poder contribuir con el desarrollo
de nuestras sociedades y dar techo a los sueños
de nuestros conciudadanos, podría representar
una muy lucrativa operación comercial.
¿Qué pasaría si ambas decisiones, la compra
o la venta de un inmueble, se hacen tomando
las decisiones erradas? Podríamos estar frente
a un catastrófico evento familiar, personal o
empresarial. El primer grupo mencionado es el
que compra, en lo adelante de éste artículo lo
llamaremos demanda y al segundo grupo que
es el vende, lo llamaremos oferta.
Partiendo de los principios básicos de la ley de
oferta y demanda podríamos decir que como
Constructor y/o Promotores estamos obligados
a promover sólo Proyectos que posean una
demanda atractiva y que justifique nuestras
expectativas. Entonces ¿Qué construir?... ¿Cuáles
son las propiedades que se venden?
25
Economía dE ProyEctos
El autor esPresidente-Fundador de la Empresa Inmobiliaria Turística La Costa Destinations y Ex-Vicepresidente del Comité de Jóvenes de FIABCI para Latinoamérica.
DEMANDA EN LA ACTUALIDAD
Para contestar esta pregunta debemos dividir
nuestra demanda en tres grandes grupos.
a) Propiedades de Corte Social
b) Propiedades de Clase Media
c) Propiedades Turísticas
A) Propiedades de Corte Social:
Este segmento de Mercado el cual se conoce
también como Propiedades Económicas, es
en la actualidad el cual está recibiendo mayor
atención de parte del Estado y comprende las
propiedades por debajo de los RD$2,000,0000.
Reconociendo el déficit habitacional que posee
La República Dominicana, que los recientes
estudios apuntan que ronda entre las 1,300,000
unidades, de las cuales el 50% corresponde al
renglón cuantitativo, podríamos decir que éste
segmento posee una oferta apróximada de unas
700,000 unidades a nivel nacional, en virtud de
que este déficit casi en su totalidad corresponde
a viviendas económicas.
Considerando este enorme universo, el Estado en
coordinación con el Sector Privado, han tomado
medidas para reducir este déficit y han creado
incentivos impositivos para los Constructores,
que en consecuencia son incentivos para los
Compradores, con la finalidad de que esta
demanda pueda recibir una oferta que real y
efectivamente satisfaga sus intereses.
Pero ¿Cuáles son los retos de este segmento de
mercado? Los mayores retos son básicamente
dos.
El primero es que la ley de Fideicomiso y
Mercados Hipotecarios (Ley 189-11); busca
crear un escenario competitivo para que el
Sector Privado incursione en este segmento
de Mercado y pueda presentar una oferta
atractiva para esta demanda; lograr poner en
práctica todo la ley propiamente encierra, que se
logren otorgar los bonos de manera indistintas
a los Adquirientes, que los Constructores y/o
Promotores logren recibir las deducciones
impositivas previstas y sobre todo que esta ley
pueda abrazar la sostenibilidad de la misma en
el tiempo.
El Segundo reto es la bancarización de la
demanda. Si bien es cierto que esta oferta es
real y que con la puesta en vigencia de la Ley
189-11 podremos presentar una oferta atractiva
para nuestra demanda, es importante considerar
que esta demanda sería virtual sin la importante
ayuda de la Banca Hipotecaria.
Podemos pensar que para una persona que
va a comprar una propiedad de RD$1,000,000
no debe ser difícil poseer el ingreso para
cubrir el pago de las cuotas de una hipoteca,
y ciertamente es así, podría tener los recursos
económicos para asumir el compromiso de las
cuotas, pero es probable que no tenga la forma
de presentar un buen expediente ante cualquier
Institución Hipotecaria, ya que no posee una
cultura de uso de la Banca que le permita
convertirse en un sujeto de crédito
Tomando en cuenta los anteriores considerandos,
entendemos que el Mercado de propiedades de
Corte Social es donde se encuentran las mayores
oportunidades de negocio actualmente.
26
ECONOMía dE prOyECtOs
B) Propiedades de Clase Media:
La Clase Media, en todas nuestras sociedades,
representan el motor de nuestras economías,
por tal motivo es la que personaliza la
constante en nuestra demanda. Esta no
necesita de incentivos fiscales para ejercer
su compra y por ser una clase aspiracional,
es importante para ella ser propietaria de su
vivienda. Para esta clase es una verdadera
necesidad tener un techo, el ser inquilino
es sólo algo transitorio, no una realidad
perenne.
Esta demanda está orientada a apartamentos
de 2 y 3 dormitorios, dentro de un rango
d e p r e c i o e n t r e l o s R D $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 y
RD$7,500,000. Exige una buena terminación
en sus acabados tales como madera preciosa
(andiroba, roble, caoba, etc.) y pisos en
porcelanato cerámica y mármol. La ubicación
es un elemento fundamental ya que estamos
hablando de Compradores en su plena etapa
productiva, por lo que debe estar cerca
del trabajo, colegio de los niños y lugares
de frecuente uso como el gimnasio. Estos
factores son determinantes al momento de
tomar la decisión de compra de un inmueble.
C) Propiedades Turísticas:
De los tres segmentos de Mercado este
último ha sido el que más se ha visto
afectado en los último años. Esto producto
de la crisis inmobiliaria mundial, efectos que
se empezaron a ver en el país al inicio del
año 2008.
A la fecha podemos ver una interesante
recuperación y en el país podemos encontrar
ofertas de nuevos Proyectos inmobiliarios en
las zonas más afectadas tales como Punta
Cana y Juan Dolio.
A favor de la industria inmobiliaria turística esta
demanda ha cambiado bastante, ya que en el
pasado la misma estaba copada de Compradores
irreales que jugando a la especulación ejercían
promesas de venta que para el Constructor y/o
Promotor “eran presentadas como victorias de
batallas” sin embargo nunca fueron creadas con
el propósito de convertirse en ventas.
Este mercado promete mucho ya que él mismo
ha aprendido de sus errores y ahora su demanda
está liderada por reales Compradores que
buscan poseer un segunda vivienda para su uso
y no una opción de compra con el cual poder
comercializar.
Recomendamos una oferta de playa más que
de golf y con precios que vayan orientados a la
Clase Media aspiracional.
El Autor es Licenciado en Mercadeo.
28
Economía dE ProyEctos
REGLAMENTO PARA EL ANALISIS y DISEñO SISMICO DE ESTRUCTURA
SU POSIBLE INFLUENCIA EN EL COSTO DE LAS NUEVAS EDIFICACIONES SISMO-RESISTENTES.
TExTO leonardo reyeS MaderaPRESIDENTE DE LA SOCIEDAD DOMINICANA DE SISMOLOGíA E INGENIERíA SíSMICA, SODOSISMICA.
FOTOS: FUENTE ExTERNA
El conocimiento de la posibilidad de que
nuestras edificaciones puedan estar sometidas
en cualquier momento a los efectos de las
fuerzas de los terremotos, produce algunas
interrogantes de uso diario en todos los países
similares al nuestro: ¿Qué implicaciones
económicas va a tener esta nueva situación
en el costo de nuestras Obras? ¿Cuánto más
nos va a costar nuestro apartamento y/o
vivienda? ¿Qué seguridad puedo alcanzar
al tomarlo en cuenta, que justifique mi
inversión? y por último ¿Cuánto más estoy
dispuesto a pagar por la seguridad de
mi vida y la de mis seres queridos ante la
presencia de estos eventos?
A f inal de cuentas lo que pretendemos
desarrollar en esta entrega es una reflexión de
hasta qué punto podría ser cierto o no que la
correcta aplicación del reglamento encarezca
las nuevas edificaciones y hasta qué punto el
tomarlo en cuenta correctamente, garantiza la
preservación de la vida de sus ocupantes.
Como ya es harto conocido, vivimos en una
Isla sísmicamente activa, como se puede
constatar con el solo hecho de leer los relatos
de los españoles durante el periodo entre 1500
-1900, en los cuales, para solo mencionar dos
terremotos importantes, enunciaremos el de
1562 que destruyó la Vega y Santiago, cuyas
ruinas hoy visibles, se conocen como la Vega
Vieja y Santiago Viejo o Jacagua y el terremoto
de 1842, también conocido como el terremoto
de la independencia, que creó grandes daños
a nivel de toda la Isla y contribuyó a que los
Haitianos que en ese momento nos gobernaban,
se retiraran en su gran mayoría para socorrer a su
población con más de 5,000 personas fallecidas.
29
Economía dE ProyEctos
Si nos ocupamos ahora del aspecto siglo pasado
y actual, ya basados en sismos instrumentales,
nos encontraremos en primer plano con
el terremoto del 4 de agosto de 1946, de
magnitud 8.1 que trajo además un tsunami que
arrasó con el poblado de Matanzas en Nagua,
afectando además las ciudades de San Francisco
de Macorís, Moca, Samaná, Santiago, Santo
Domingo y cuyo epicentro fue localizado en
Miches.
Luego de este importante evento sucedió el 22
de septiembre de 2003, el terremoto de Puerto
Plata, creando daños significativos en viviendas
y edificios de esta ciudad, haciendo colapsar
escuelas, edificios de uso público, residencias
familiares, el muelle, entre otros, afectando
a la vez, varias edificaciones en la ciudad de
Santiago de los Caballeros, incluyendo daños en
el Hospital Regional Lic. José María Cabral y Báez.
El terremoto mas reciente acaba de suceder en el
2010 en la República de Haití, al Oeste de la Isla,
donde perdieron la vida 316,000 seres humanos
en solo 14 segundos de duración, de este
catastrófico evento de la naturaleza. Nuestra
primera reflexión a partir de esta realidad es
reconocer que vivimos en una Isla que desde
que se tiene conocimiento ha sufrido grandes
terremotos y que seguirá teniéndolos cada vez
que la madre tierra necesite desahogar o liberar
sus energías y por tanto, debemos aprender
cada día más a construir edificios capaces de
resistirlos.
Los terremotos no matan a nadie, son las Obras
que hacemos las que con sus colapsos, aportan
los muertos. “Aunque esta frase puede parecer
cruda, es la verdad más sagrada que se puede
decir”.
Los terremotos desentierran nuestros errores
y sacan a la luz todas nuestras deficiencias
constructivas, de calidad de nuestros materiales,
de nuestro nivel de detallamiento en obra de los
diferentes elementos estructurales que van a
resistir las fuerzas de los terremotos y de nuestra
capacidad de supervisión, de una supervisión
comprometida y conocedora del problema;
así como de las consecuencias de no hacer
cumplir in situ, las especificaciones de los planos
estructurales al pie de la letra.
L o s r e g l a m e n t o s e n s e n t i d o g e n e r a l ,
pretenden ante esta situación, brindar una
serie de condicionantes mínimas, fruto de las
experiencias de estudiar miles de casos que
pudiéndose controlar a tiempo, producirían un
grado de seguridad en nuestras edificaciones,
que definitivamente evitarían colapsos y por lo
tanto, grandes pérdidas de vidas humanas. La
correcta aplicación del reglamento publicado en
agosto del 2011, que es una consecuencia de la
revisión y actualización de las Recomendaciones
Provisionales para el Análisis Sísmico de
Estructuras, de 1979, escrito también por
la Sociedad Dominicana de Sismología e
Ingeniería Sísmica, SODOSISMICA, es una pieza
que invita a todos los profesionales ligados a
las áreas de las ingenierías y la arquitectura,
a reflexionar unidos sobre su contenido,
promoviendo así el trabajo en equipo con miras
a tomar cada día más conciencia del problema
que tenemos entre las manos y de cómo nuestro
conocimiento y dominio del mismo va a permitir
producir edificios cada día mas eficientes,
seguros y económicos.
30
ECONOMía dE prOyECtOs
Uno de los aspectos de más trascendencia es
el desconocimiento de las limitaciones que el
nuevo reglamento, respecto al anterior, presenta
para las estructuras de los nuevos edificios en
lo que se conoce como estructuración, tanto
en planta como en elevación de los diferentes
elementos estructurales que el edificio debe
tener como líneas de defensas para absorber y/o
resistir las fuerzas de los terremotos. Pasamos
a explicar a manera de ejemplo uno de los
conceptos más simples.
El reglamento propone el uso mínimo de
tres líneas de resistencia en cada dirección
p e r p e n d i c u l a r o a p r o x i m a d a m e n t e
perpendiculares entre sí, es decir, al menos dos
vanos o espacios en cada dirección. Si logramos
esto podemos estar seguros que los precios
por metro cuadrado de la obra bruta u obra
gris, seguirá prácticamente igual que con el
reglamento anterior. Ahora bien, si por ejemplo
queremos por razones atendibles, seguir con la
práctica de solo dos líneas de columnas también
llamadas líneas de resistencia en una dirección,
el reglamento penaliza considerablemente esta
condición por la simple razón de que si falla una
de las dos líneas aun sea parcialmente, el edificio
puede colapsar y poner en peligro la vida de
sus habitantes. En tal sentido, el reglamento no
prohíbe su uso pero si exige que sea reforzado y
analizado para fuerzas sísmicas, hasta tres veces
mayores que las requeridas para una estructura
con más de dos líneas de resistencia colocadas
para resistir los terremotos.
¿Cuál es la pregunta que de seguro nos estamos
haciendo ante esta observación? En realidad,
¿Qué es lo que podría jugar un papel importante
a la hora de sacar números para un nuevo
Proyecto?
Recordemos que si ante un nuevo reto que
nos propone considerar algunos aspectos
importantes de seguridad en las estructuras
de los edificios ante los terremotos, queremos
seguir con la misma practica anterior de espaldas
a esta realidad, es decir, haciendo lo mismo
como si no existiese un nuevo reglamento, es
muy probable que se van a encarecer nuestros
Proyectos de una manera que a veces podría
llegar a hacerlos económicamente inviables. Esta
experiencia ya ha pasado en algunos Proyectos
que han tenido que ser reformulados desde
el punto de vista de su diseño para hacerlos
económicamente rentables.
31
Economía dE proyEctos
En realidad ¿Cuál es el trasfondo de todo
esto? ¿Cuál es la reflexión, el mensaje que
probablemente queremos llevar a nuestra clase
profesional?
Es evidente que no es lo mismo diseñar
y construir en un país donde no ocurran
terremotos, pero este no es un tema exclusivo
nuestro, este tema se ha debatido en muchos
países con nuestra misma suerte y se ha
demostrado que el aumento en el costo de la
estructura, que en nuestro caso puede oscilar
entre un 30 % a un 35 % del sub-total del
Proyecto, se puede ver incrementado en un 3
% a un 5 %, siempre y cuando la estructura
sismo-resistente propuesta satisfaga de manera
racional las recomendaciones del reglamento.
Cuando nuestras estructuras no se corresponden
con los criterios de seguridad propuestos para
los terremotos en nuestras Obras, habrá que
comenzar a anexar diferentes elementos nuevos
y/o cambiar secciones de elementos previstos,
que en definitiva pueden incidir negativamente
en un aumento considerable del costo de esa
estructura y por lo tanto tener así la oportunidad
de llegar a pensar que nuestra Obra se está
encareciendo por los requisitos del reglamento,
cuando en la realidad no es así.
S i m p l e m e n t e , a l e s t a r d e e s p a l d a s ,
generalmente por desconocimiento a los
requerimientos mínimos del reglamento, lo que
pretendemos muchas veces hacer, para usar una
comparación, pretender “meterle una horma a
un zapato hecho”, es decir, forzar una estructura
a un diseño existente, para que cumpla con el
reglamento; y esto en la mayoría de los casos
aparte de producir frustración en el Proyecto,
crea traumas y aumentos de costos importantes.
Este es solo uno de los aspectos que hemos
tomado como ejemplo de hasta qué punto
puede influir en la carestía de un Proyecto la falta
de relación con el reglamento, de los diferentes
profesionales que intervienen en un Proyecto a
ser construido en zona de amenaza sísmica.
32
ECONOMía dE prOyECtOs
No vamos a tocar en esta entrega conceptos
fundamentales contemplados en el reglamento,
como lo son el paso correcto de las cargas
desde el techo hasta las fundaciones, como
evitar columnas cortas y pisos suaves en
nuestros Proyectos, ni el uso adecuado de los
elementos no estructurales, como lo son los
muros de mampostería reforzada y/o de foam.
Aspectos estos que pueden no solo contribuir
a la seguridad y estabil idad de nuestras
edificaciones a la hora de ser sometidos a las
acciones de los terremotos, sino también a
mantener el costo dentro de los estándares
manejables y aceptables desde el punto de vista
económico.
La solución más simple que se vislumbra en
el camino para seguir produciendo Proyectos
sísmicamente más seguros y dentro de los
precios de mercado aceptables y conocidos, es
tomar conciencia que tanto los ingenieros como
los arquitectos debemos mirar el reglamento,
estudiar sus aspectos comunes más importantes
y desarrollar nuevos Proyectos, que aun en un
evento sísmico importante, puedan sufrir daños
en sus estructuras y a la vez puedan garantizar
y preservar sin lugar a dudas las vidas de sus
ocupantes.
El mundo está cambiando ¿y tú? Esta frase
me impactó cuando tuvimos la oportunidad
d vivir la experiencia en el 2009 de Simulacro
de terremoto que celebró la ciudad de Bogotá,
actividad donde se movilizaron 3,500,000
habitantes durante una semana.
Si al día de hoy somos conscientes de que
nuestras obras más temprano que tarde van a
estar sometidas a los efectos de un terremoto
importante, probablemente de magnitud
mayor que 7, si tenemos un reglamento que
proporciona la posibilidad de analizar y diseñar
estructuras sismo-resistentes más seguras, no
nos queda de otra que montarnos en ese tren
y comenzar a cambiar junto al mundo. Podría
resultar poco sensato seguir de espaldas a
nuestra responsabilidad como diseñadores
de la nueva generación de edif ic ios, no
tomando en cuenta de manera responsable sus
requerimientos.
Ya nuestra clase profesional no tiene excusas
para seguir provocando en nuestras Obras las
mismas deficiencias que ha destrozado las vidas
de millones de seres humanos en todo el mundo
a consecuencia del colapso de edificaciones mal
diseñadas, mal construidas, mal supervisadas y
mal concebidas para zonas de amenaza sísmica.
Esto no se trata de si el edificio me cuesta un poco
más o un poco menos, aquí lo que está en juego
es el respeto a la vida, es nuestra seguridad y no
debemos permitirnos distraer nuestra atención
echando responsabilidad a un reglamento
muchas veces mal aplicado o acomodado a
ciertas necesidades, cuando en realidad nos
resistimos a conocerlo profundamente, mientras
preferimos seguir intentando que sea él, quien
se ajuste a nuestras necesidades y no nosotros a
sus requerimientos.
Todos nosotros merecemos estar en edificios
seguros cuando llegue nuestro terremoto,
depende de nuestra clase profesional en el
área, que así sea. Tenemos la herramienta para
lograrlo. Solo necesitamos aumentar nuestro
nivel de conciencia, que no es más que reafirmar
nuestro compromiso con la vida, con nuestra
profesión y con nuestra sociedad.
El análisis y diseño de nuestros edificios sismo-
resistentes de acuerdo al reglamento, no
encarece nuestros Proyectos de una manera que
no sea manejable, nuestro desconocimiento de
esta herramienta que los produce, sí. No tenemos
alternativa, se acabaron las excusas, a trabajar en
equipo y a demostrar que sí podemos construir
edificios resistentes a terremotos al menor costo.
El autor es Ingeniero Civil con una Maestría en Ingeniería Sismo-Resistente.
Te garantizamos los activos de tus proyectos o transacciones inmobiliarias, bajouna administración profesional; velando por el cumplimiento de las obligacionesacordadas, en sus distintas fases de diseño, preventa y construcción.
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Economía dE ProyEctos
GUíA PARA FINANCIAMIENTO DE PROyECTOS INMOBILIARIOS
TExTO ignaCio araujo vidalARQUITECTO
FOTOS: FUENTE ExTERNA
En países organizados o en vías de desarrollo, a
medida que pasa el tiempo, se va produciendo
el incremento de las riquezas de sus habitantes.
Analizando el caso de nuestro país, República
Dominicana, para aumentar el valor de los
bienes inmuebles a través de Proyectos
de construcción financiados por la Banca
tradicional, es necesario que toda empresa o
persona en particular cumpla con una serie de
requisitos.
Los pasos ( financieros, legales, administrativos,
de diseño, etc.), que ayudan a dinamizar la
economía, deben tener un adecuado registro
y control para permitir el aumento de la
riqueza a todo quien intervenga en el proceso.
El Constructor debe ser un ente global no
individual, es decir, asesorarse de personas
capacitadas y con experiencia en el tema.
Se debe seguir un proceso lógico, sistemático
y organizado en la ejecución y financiación de
proyectos destinados a viviendas o comercios.
Este proceso se divide en cuatro aspectos:
1
2
3
4
Premisa Cierta
documentación adecuada
apalancamiento de Menor Costo
ejecución Certera
37
Economía dE ProyEctos
1. Premisa Cierta:
Se debe partir de observar un mercado real,
justo y competitivo, donde el producto responda
a la demanda, debido a que los entes financieros
evalúan continuamente los casos, a los fines de
otorgar financiamientos a Proyectos que sean
rentables. Real debe ser el valor de tasación de
la propiedad en bruto (tierra), como sus costos,
tal como la estimación del valor futuro del bien.
El Constructor debe entender que un Proyecto
es independiente de la capacidad moral de
quien lo desarrolla, así mismo de la demanda.
Sobre esta base a una Entidad de intermediación
financiera solo le convendría o interesaría
f inanciar los Proyec tos de media a a l ta
rentabilidad, porque se asegura el retorno de la
inversión o financiación.
2. Documentación Adecuada:
El diseño del Proyecto debe responder al
mercado objetivo, al entorno económico y
social, a las normas urbanas del sector y a las
reglamentaciones de las Instituciones de rigor,
que norman y controlan la construcción en
nuestro país. Importante es la capacidad de
pago del sector o zona del Proyecto.
El diseño debe tener suficiente holgura, debe
prever o estar a tono con nuevas tendencias
mundiales, la globalización de los mercados.
Por ejemplo el diseño verde, comportamiento
prosumidor de las personas, segur idad
ciudadana en línea, entre otros muchos aspectos
que el diseñador debe conjugar con su equipo
de profesionales (ingenieros, sociólogos,
mercadologos, financieros, etc.)
.
La ejecución del diseño debe ser fiel en todo
momento en todos los organismos de decisión,
es decir, el caso aprobado en el Ayuntamiento o
Liga Municipal, MOPC, Turismo, Medio Ambiente
y Registro de Títulos, puesto que de lo contrario
puede quedar en falta o ilegalidad y perder por
esta razón el financiamiento.
38
ECONOMía dE prOyECtOs
3. Apalancamiento de Menor Costo:
El Constructor debe entender el mercado
objetivo, que su producto no exceda el valor
que el Mercado puede pagar. Cuando el costo
se acerca al valor del Mercado, entonces los
beneficios disminuyen y la rentabilidad se sitúa
en un punto bajo, lo cual resulta poco atractivo
para un Entidad financiera.
Este apalancamiento se obtiene cuando se
satisface la necesidad del Demandante, y al
mismo tiempo rinde un beneficio lógico por
encima de la tasa normal que puede pagarse en
la Banca, en la compra de bonos, entre otros. Ese
beneficio se obtiene al descontar los costos de
diseño, gastos de la obra, impuestos y arbitrios.
Un beneficio aceptable es el de un Proyecto
que rinde el 15% de ganancia neta, verificando
que toda la l ínea de producción ha sido
debidamente gratificada con su labor. Es decir, la
riqueza debidamente distribuida en todo quien
interviene en el proceso.
Un error común en el apalancamiento es la
venta en planos a un precio de introducción
(con descuento), que normalmente se hace
para captar recursos frescos de Adquirientes
o I n v e r s i o n i s t a s ; e l i n t e r c a m b i o c o n
Suplidores, sumado también a la obtención de
financiamiento bancario, es decir, trabajar con
recursos o capital ajeno sin disponer de fondos
propios.
Es adecuado que el Constructor invierta parte
de su capital para adelantar las obras, creando
credibilidad y rentabilidad ante el Mercado.
Al final, su inversión está segura en la Obra
inmobiliaria y crece con el tiempo debido a
la plusvalía en el sistema de mercado en que
vivimos.
4. Ejecución Certera:
Un Proyecto diseñado con mente de riqueza,
donde se planifican organizadamente todos
sus aspectos, tendrá buen término. Puede que
existan probabilidades de atraso por agravantes
externos (ciclones, terremotos, huelgas, etc.),
pero estos puntos son bien entendidos por el
Mercado. Con los adecuados fondos a mano
y el plan de trabajo claro, una entidad de
intermediación financiera apoya fácilmente
un Proyecto que tiene todos sus pasos bien
definidos.
Si existe un diseño debidamente aprobado,
tasaciones reales de la tierra, presupuestos de
obras detallado, mercado objetivo definido,
cumplimiento de ley laboral y seguridad
social, se puede estar seguro del éxito y buena
opinión de los entes bancarios. Es importante
tener en consideración que la Banca observa
a los Desarrolladores de Proyectos según su
capacidad de pago e historial.
Siendo también importante tener en cuenta
que si el Constructor modifica un Proyecto
durante su ejecución, los cambios deben
ser debidamente documentados ante todos
l o s o rg a n i s m o s q u e i n te r v i e n e n e n l a s
aprobaciones, lo cual evita multas, dilaciones,
atrasos en las cubicaciones o detener las obras.
Es importante destacar que el Mercado objetivo
nos está observando, el entorno responde en la
medida de nuestra riqueza.
Es importante tener
en consideración que
la Banca observa a los
Desarrolladores de Proyectos
según su capacidad de pago
e historial.
El autor es Arquitecto con 20 años de experiencia en la asesoría, evaluación y supervisión de Proyectos Inmobiliarios.
39
Economía dE ProyEctos
40
Economía dE ProyEctos
ESTADISTICAS DEL CRECIMIENTO URBANO EN SANTO DOMINGO
TExTO narCiSo guzMán MezquitaDIRECTOR GENERAL DE PLANEAMIENTO URBANO DEL AyUNTAMIENTO DE SANTO DOMINGO.
FOTOS: FUENTE ExTERNA
Si bien el planeamiento urbano en el mundo de
hoy es una tarea compleja que requiere de una
visión integral de los fenómenos que motivan el
crecimiento urbano, no es menos cierto que el
proceso de planeación además de comprender
los aspectos de zonificación de espacios
físicos, sociales y culturales, debe considerar
de manera taxativa el aspecto económico que
tiene una gran incidencia en el crecimiento de
las ciudades.
En el caso particular de la ciudad de Santo
Domingo, históricamente, el crecimiento
poblacional y territorial ha estado ligado a
diferentes fenómenos naturales, políticos e
industriales. Para el año 1870 se contaba con
una población de 14, 000 habitantes, para
el 1920, 35,000 habitantes; en 1930 60,000
habitantes y para 1940 se verifica una población
de 180,000 habitantes triplicándose la población
con relación a la década anterior y ya para el
1970 la población ascendía a 600,000 habitantes
aproximadamente (según fuentes de la ONE).
La Dirección General de
Planeamiento Urbano del
Ayuntamiento del Distrito
Nacional registra más de 800
solicitudes de aprobación de
diferentes tipos de Proyectos
cada año.
41
Economía dE ProyEctos
GRÁFICO DE CRECIMIENTO URBANO
Como puede observarse en el recuadro de la izquierda, la mancha urbana
de la ciudad de Santo Domingo experimentó un crecimiento considerable,
en términos territorial y poblacional, a partir del 1930 generado por el
proceso de reconstrucción de la ciudad producto del paso del huracán
San Zenón que devastó la ciudad. A partir de este evento el crecimiento
de la ciudad ha estado ligado a fenómenos políticos y de producción
socio-económica.
Los cambios pol ít icos y sociales que se produjeron después de la caída del régimen del dictador Rafael Leónidas Trujillo (1930-1961), alteraron las condiciones de vida de la mayor parte de la población. Más tarde se produce un cambio en el sistema productivo del país agro-exportador implementando un modelo sustitutivo de importaciones. Esto propicio que Santo Domingo se convirtiera en una gran ciudad y polo de atracción de la población rural, generándose así las primeras corrientes migratorias. La población urbana, en 1960 representaba cerca del 30% de la población del país (Lozano 1997). El censo del año 2002 marca una población de 2,148,261 habitantes en el área urbana del Distrito Nacional, el 40% de la población que habita en el área urbana en todo el país y el 25% de la población nacional del país.El territorio del Distrito Nacional ocupa un área de 92 km2 aproximadamente y alberga una población cerca de un millón de habitantes (según datos extraoficiales del censo del 2010) y de acuerdo a los datos arrojados de los aforos realizados por la Dirección de Tránsito y Movilidad Urbana del ADN, el Distrito maneja diariamente una población flotante cerca del millón de personas que ingresan al Distrito Nacional a diferentes actividades. Lo cual no es directamente proporcional con los ingresos del gobierno de la ciudad.El análisis de este fenómeno necesariamente debe conducirnos al aspecto de la economía urbana que aporta elementos significativos a tomar en consideración para la planificación de la ciudad.
42
ECONOMía dE prOyECtOs
El gobierno de la ciudad tiene enorme influencia
en el valor del suelo, particularmente a través
de dos formas: con la planificación del uso
del suelo y por medio de la construcción de
infraestructura y equipamiento urbanos.
Las normativas urbanas establecidas mediante
la zonificación indicativa sobre densidades, no
elimina el mercado inmobiliario, solo modera
su operación y, en consecuencia, evita que el
proceso de competencia por el suelo urbano se
desarrolle de manera irracional y por lo tanto
tenga efectos negativos en el funcionamiento
de la ciudad.
La Dirección General de Planeamiento Urbano
del Ayuntamiento del Distrito Nacional registra
más de 800 solicitudes de aprobación de
diferentes tipos de Proyectos cada año. Cerca
del 30% de estos son desinteresados por los
propietarios o rechazados porque no cumplen
con los criterios normativos.
Partiendo de la información contenida en el cuadro No.2 se puede deducir aritméticamente que anualmente la DGPU aprueba en promedio 350 proyectos de construcción de edificios entre los 4 y 40 niveles, lo que representa una inversión aproximada anual, del sector privado en construcción de más 30 mil millones de pesos, y por este concepto solo ingresan a la ciudad el 0.4% evidenciándose un desequilibrio entre la inversión y la retribución a la ciudad.
El territorio del Distrito
Nacional ocupa un área de
92 km2 aproximadamente y
alberga una población cerca de
un millón de habitantes (según
datos extraoficiales del censo
del 2010) y de acuerdo a los
datos arrojados de los aforos
realizados por la Dirección de
Transito y Movilidad Urbana
del ADN
El autor es Arquitecto egresado de la UCE con una Maestría en Planificación Urbana y Gestión Municipal.
43
Economía dE proyEctos
44
Economía dE ProyEctos
FIDEICOMISOS ADMINISTRADOS POR FIDUCIARA POPULARFOTOS: FUENTE ExTERNA
SINóNIMO DE TRANQUILIDAD
Desde que Fiduciaria Popular inició sus
operaciones, a principios del 2013, uno de
sus objetivos ha sido capacitar a sus clientes y
relacionados del sector de la construcción sobre
los beneficios que pueden obtener al ejecutar un
Proyecto inmobiliario utilizando el Fideicomiso.
Promotores, dueños de solares, compradores de
inmuebles, agentes inmobiliarios, proveedores
de materiales de construcción, en fin, todos los
relacionados al sector, pueden beneficiarse al
utilizar el fideicomiso como herramienta para
desarrollar proyectos inmobiliarios.
El fideicomiso inmobiliario es un modelo que
ha demostrado ser exitoso en múltiples países
latinoamericanos desde su conceptualización.
En Fiduciaria Popular, parte del Grupo Popular,
la mayor corporación financiera del país,
afirman que esta figura está siendo utilizada
por sus clientes,no sólo para administrar
Proyectos de construcción de viviendas de
bajo costo, y así aprovechar los incentivos
que ofrece la Ley 189-11 para este fin, sino
adicionalmente como herramienta para buscar
la viabilidad de otros Proyectos inmobiliarios
más grandes, demostrando que el fideicomiso
es un generador de valor para todas las partes
involucradas.
45
Economía dE ProyEctos
¿Por qué al constructor le conviene el
fideicomiso?
Una de las principales razones por el que el
constructor se beneficia con la utilización del
fideicomiso es la reducción de su inversión
inicial en un Proyecto dentro de la fase de
conceptualización del mismo. Pero, ¿cómo se
logra esto? Utilizando el fideicomiso de preventa
como herramienta de decisión para realizar la
ejecución del proyecto en sustitución al método
tradicional.
Actualmente, el constructor hace un estudio
de mercado y, según su resultado, compra un
solar, diseña el proyecto e inicia la preventa. Si
todo sale bien, luego de un tiempo de iniciada
la preventa, se comienza la construcción y,
sin entrar en mucho detalle, digamos que
todo se desarrolla con normalidad, hasta su
culminación. Pero luego comienza el dolor de
cabeza para cerrar la empresa que se creó para
ejecutar ese Proyecto.
Ahora veamos este caso problemático: ¿Qué
pasa si luego de un lapso de tiempo en fase
de preventa el proyecto no gusta y se hacen
ajustes de diseño, pero tampoco se vende
bien? El resultado es que el constructor invirtió
un capital importante en un solar que no se
puede desarrollar como se esperaba. En muchos
casos esto origina problemas financieros, que
genera que el capital no tenga la liquidez que
se requiere para seguir desarrollando otros
Proyectos.
Fiduciaria PoPular cuenta
un equiPo humano altamente
caPacitado.
Para el agente inmobiliario
al igual que Para el
comPrador del inmueble, un
Fideicomiso administrado
Por Fiduciaria PoPular, es
sinónimo de tranquilidad.
46
ECONOMía dE prOyECtOs
Para reducir el riesgo de equivocación por parte
del constructor al seleccionar el lugar para
desarrollar un proyecto y de invertir el capital de
forma incorrecta, Fiduciaria Popular recomienda
hacer un Fideicomiso de Preventa, donde se
establece con el dueño del solar las condiciones
de compra del mismo, sujetas al cumplimiento
de un nivel mínimo de preventa del Proyecto y
un tiempo determinado de desarrollo. De esta
forma, con una inversión considerablemente
inferior a la realizada con el método tradicional,
el constructor tendrá un estudio de mercado
real del Proyecto: no compra el solar hasta
estar seguro de que es financieramente viable,
pero a la vez obtiene del dueño del solar un
compromiso de venta firmado dentro del
fideicomiso.
Otro beneficio importante para el constructor es
que si el inmueble fue comprado utilizando un
fideicomiso y si para el desarrollo del proyecto
se necesita financiamiento, el fideicomiso puede
emitir una garantía fiduciaria al acreedor. Esta
garantía funciona exactamente igual que una
garantía hipotecaria, pero con la ventaja de
que no paga los impuestos de registro de la
hipoteca, por lo que esto representa un ahorro
para el Proyecto. Las garantías fiduciarias
emitidas sobre el patrimonio administrado para
el Proyecto por Fiduciaria Popular permitirán
al constructor respaldar las obligaciones
establecidas con sus diferentes acreedores.
Finalmente, a diferencia de las empresas que se
constituyen cada vez que un constructor realiza
un proyecto y que luego son un problema para
su cierre, el fideicomiso es un vehículo que se
crea con un fin, que luego de haberlo alcanzado,
su proceso de extinción es simple y corto.
Todas estas ventajas se traducen en una
reducción del riesgo del Proyecto y en una
mayor rentabilidad del mismo.
El vendedor del solar, ¿en qué se beneficia
con la utilizacióndel fideicomiso?
Para el vendedor del solar la existencia de un
fideicomiso también es sinónimo de seguridad.
Usualmente existen acuerdos de venta con
opciones de pago diferidas o con una porción de
intercambio sobre el inmueble que se construirá
u otros acuerdos a futuro.
Realizar la venta utilizando un fideicomiso
garantiza que un tercero especializado, en
este caso Fiduciaria Popular, vigile que se
respete ese acuerdo y que ninguno de los
involucrados realice actividades fuera de lo
establecido en el contrato de fideicomiso.
Adicionalmente, el vendedor tiene la seguridad
de que elcomprador no tendrá el terreno a su
nombre hasta que se cumpla con lo acordado.
Por lo tanto, al vendedor del solar también le
beneficia la utilización de esta figura, a la hora de
documentar la venta.
Al real izar el f ideicomiso con Fiduciaria
Popular, las partes cuentan con el soporte
de un equipo legal con amplia experiencia
e n te m a s i n m o b i l i a r i o s y e l e s m e ro e n
cuidar todos los detalles contractuales de la
operación, garantizando de esta forma que el
contrato de sea claro, completo, a la medida
de las necesidades del cliente y que refleje
íntegramente el acuerdo entre el comprador y el
vendedor del inmueble.
¿Fideicomiso también significa seguridad
para el Comprador del inmueble y para su
agente inmobiliario?
El eslabón más importante en los proyectos
inmobiliarios es el comprador del inmueble, ya
que sin él, el proyecto carece de sentido.
47
Economía dE proyEctos
En tal virtud, la seguridad que le otorga a un adquiriente esta figura jurídica en la construcción de un proyecto l levará, más temprano que tarde,a que todos los proyectos se ejecuten a través de unfideicomiso y la razón es simple: independientemente que el constructor sea de mucha fama, con un historial impecable y que el mercado inmobiliario se encuentre en una fase de crecimiento sostenido, pueden existir imprevistos que pongan en juego los ahorros de los compradores que colocan su dinero en un proyecto para adquirir un inmueble, bien sea en su fase de planeación o en su fase de construcción.
Es allí donde el fideicomiso brinda seguridad al comprador, asegurándole quese le entregue el inmueble que adquirió dentro las condiciones que acordó a la hora de la firma de la opción de compra o se le devuelve su dinero y los beneficios que estos generaron si el proyecto no se ejecuta. Adicionalmente, la fiduciaria se encarga de vigilar que los aportes que elcomprador fue adelantando se utilicenexclusivamente en el proyecto donde este está interesado en adquirir un inmueble y no para otros fines.
E x i s te o t ro g r a n b e n e f i c i o p a r a a q u e l l o s compradores que necesitan un crédito bancario para completar la adquisición del inmueble y no tienen un historial crediticio. El hecho de cumplir con el plan de pagos del inicial, si está sujeto a un fideicomiso, genera un historial bancario, lo cual facilitará la obtención del financiamiento posterior. Esto aplica de manera muy ventajosa especialmente para los dominicanos ausentes, que muchas veces carecen de ese historial crediticio en el país.
En este punto, es importante destacar que u n co m p ra d o r q u e d e p o s i te s u i n i c i a l e n un fideicomiso administrado por Fiduciaria Popular,cuenta con la fortaleza del mayor grupo financiero privado del país, con un historial de más de 50 años, administrado por una cultura basada en valores que han posicionado al Grupo Popular como un conjunto de Empresas admiradas y con una firme reputaciónen la República Dominicana.
Para el agente inmobiliario, vender un proyecto que se administre con un fideicomiso es tener la tranquilidad de que el dinero de su cliente está seguro. Asesorarle para comprar proyectos
administrados bajo un fideicomiso, contando las ventajas que esta figura jurídica trae,significará mantenera ese cliente para posteriores inversiones inmobiliarias que pueda realizar. Para el agente inmobiliario al igual que para el comprador del inmueble, un fideicomiso administrado por Fiduciaria Popular, es sinónimo de tranquilidad.
¿Los proveedores también se benefician?
Para los proveedores de los insumos para la construcción, en muchos casos, el riesgo de crédito se convierte en un tema prioritario, debido a que cada proyecto se maneja con una empresa cuyo capital es bajo y captar nuevos clientes tiende a ser de alto riesgo. Sin embargo, un proyecto administrado bajo un fideicomiso disminuye este riesgo y, por consiguiente, también otorga beneficios a los proveedores. Esta herramienta adicionalmente sirve de soporte para administrar cualquier acuerdo especial que se negocie para proveer al constructor del proyecto de los materiales requeridos para su ejecución.
¿Por qué Fiduciaria Popular?
Fiduciaria Popular cuenta un equipo humano altamente capacitado, con una orientación de atención al cliente, que brinda servicios fiduciarios con los mayores estándares de seguridad; apoyan al Constructor en la solicitud de créditos para la construcción con el Banco Popular Dominicano; cuentan con el respaldo del grupo financiero p r i v a d o m á s i m p o r t a n te d e l a R e p ú b l i c a Dominicana, con la más amplia red de puntos de contacto, en los cuales se promueven los proyectos que son administrados por dicha institución.
Esto brinda el acceso a una amplia gama de posiblescompradores de inmuebles, además de ofrecer apoyo en la promoción del proyecto y en la educación a los compradores para que puedan acceder a créditos bancarios y al bono ITBIS, en caso de viviendas de bajo costo.
Por último, el nombre de Grupo Popular otorga confianza a todas las partes involucradas dentro del proyecto, gracias a una trayectoria institucional avalada durante décadas por la preferencia y el respaldo del público en las soluciones financieras que ofrecen.
48
ECONOMía dE prOyECtOs
50
Economía dE ProyEctos
UNIDAD BHD PARA FINANCIAMIENTO DE PROyECTOS INMOBILIARIOS FOTOS: FUENTE ExTERNA
UNA PROPUESTA DE VALOR QUE FOMENTA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIóN
51
Economía dE ProyEctos
El área especializada en el financiamiento de
Proyectos Inmobiliarios del Banco BHD surge en
el año 2007 como resultado de una estrategia de
segmentación que reafirma su apoyo al sector de
la construcción dominicana.
A través de esta dinámica de negocios, el Banco
BHD ha servido a cientos de los Proyectos más
importantes desarrollados en nuestro país, de
capital tanto local como extranjero y en los
diferentes segmentos del mercado inmobiliario,
es decir, residencial, turístico y comercial,
destinados a los diferentes estratos sociales.
C o n e s t e s e g m e n t o h a l o g r a d o u n
posicionamiento como institución referente
en el mercado, reconocida por tener un amplio
conocimiento del negocio, y por su propuesta de
valor con calidad diferenciada, que incluye entre
otros elementos, asesorías y servicios bancarios
diseñados a la medida de las necesidades.
En la actualidad y alineados con las políticas
monetarias que permiten contribuir al desarrollo
económico del país, a través de este sector
económico de la construcción, el Banco BHD
cuenta con un portafolio que supera los RD$8,000
millones en el financiamiento de unos 60
Proyectos habitacionales para todos los niveles
de la población, destacándose el segmento de
viviendas económicas.
La oferta de esta Entidad Bancaria, incluye
asesorías a nivel financiero y técnico para
la financiación de todo tipo de proyecto de
inversión inmobiliaria, trabajando de manera
personalizada y a la medida de cada uno.
La propuesta BHD contempla además, el
acompañamiento desde la estructuración u
originación hasta el desmonte del financiamiento,
con el desdoblamiento en los financiamientos de
largo plazo, otorgados a los adquirientes de las
unidades desarrolladas.
Son diseñados a la medida de cada cliente, es decir,
considerando sus necesidades particulares.
La financiación se estructura con base a un análisis
de viabilidad económica, rentabilidad operativa y los
flujos de cajas que se generarán en el futuro.
Proyección del flujo de caja.
Los desembolsos son realizados según la ejecución de
Obra.
El repago de la facilidad se establece conforme a la
capacidad futura de generar flujo de caja.
CARACTERISTICAS DE LOS FINANCIAMIENTOS
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ECONOMía dE prOyECtOs
La evaluación es realizada al proyecto mismo.
Asesoría técnica en la etapa de estructuración del financiamiento.
Estructura de financiamiento adaptada a las necesidades de cada Proyecto.
Los desembolsos se realizan según las necesidades del Proyecto evitando gastos financieros en exceso.
El departamento de Ingeniería del Banco BHD, realiza una evaluación internamente de la viabilidad técnica y procesa las cubicaciones periódicas, lo que permite que el Constructor no tenga que incurrir en gastos adicionales.
Los desembolsos por cubicaciones se realizan en un plazo no mayor de 3 días laborables.
Apoya en la gestión comercial del Proyecto a través de Ferias, Redes Sociales y uso de la plataforma de clientes del Banco.
El repago del financiamiento se adapta a la disponibilidad de recursos del Proyecto.
Los adquirientes de las unidades pueden canalizar más ágilmente y con menos requerimientos sus financiamientos de largo plazo.
Tasa de interés preferencial.
Soluciones de manejo de efectivo o cash management para la
administración de los Proyectos.
VENTAJAS DE LOS FINANCIAMIENTOS
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Economía dE proyEctos
A s i m i s m o, e l B a n co B H D t i e n e l a ve nt a j a
competitiva de pertenecer a un Centro Financiero
que posee otras Empresas que sirven de apoyo al
mercado inmobiliario que enriquecen su propuesta
de valor. Tal es el caso de Mapfre BHD Seguros, para
las pólizas todo riesgo construcción y seguro contra
incendios, la cual ostenta una calificación de riesgo
AA-(dom) otorgada por Fitch Ratings en julio 2013.
De acuerdo con esta calificadora, la empresa
presenta indicadores de liquidez y reservas
comparativamente mayores al mercado y en línea
con los riesgos suscritos. Las pólizas ofrecidas
cuentan con el respaldo de un reasegurador de
primera clase mundial, Mapfre Reaseguros, uno de
los 20 primeros reaseguradores mundiales con más
de 3,300 millones de euros en primas aceptadas en
2013 y que cuenta con una calificación de riesgo
internacional de A-/ Estable emitida por Standard
&Poors en febrero 2014.
Por otra parte, trabajan de la mano con Fiduciaria
BHD, la primera Empresa de esta rama en la
Republica Dominicana, creada a partir de la
Ley189-11 sobre el Mercado Inmobiliario y
Fideicomiso, la cual de inmediato se posicionó
como pionera, a través de una participación activa
en los diferentes foros académicos, así como en los
medios de comunicación y desarrollo de eventos
con el gremio de Constructores de viviendas,
Cámara de Comercio y diferentes segmentos de
clientes.
Banco BHD es el pionero en la estructuración de
financiamientos para la construcción de Proyectos
de vivienda económica en República Dominicana.
Con un volumen de préstamos interinos a la
construcción ascendente a RD$1,514 millones
destinados a este segmento. Ha apoyado a
diferentes Constructores para la construcción de
un total de 2,200 unidades, beneficiando a igual
número de familias de escasos recursos.
De igual forma, en marzo 2013, Banco BHD se
convirtió en la primera institución financiera en
apoyar a los Proyectos de vivienda económica
enmarcados dentro de la Ley 189-11, al otorgar un
financiamiento para la construcción del proyecto
Michel Marie de 96 unidades, el cual utilizó la figura
de fideicomiso inmobiliario marcando un hito en
la historia de nuestro país, al utilizar este nuevo
modelo de negocios. En adición fueron los pioneros
en obtener para sus clientes los beneficios fiscales
que el instrumento de esta ley ofrece.
54
ECONOMía dE prOyECtOs
d e c o r a m i r e z 4 @ g m a i l . c o m
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Economía dE proyEctos
Nuestras Marcas:
56
Economía dE ProyEctos
PRESTAMOS INTERINOS BANESCO BANCO MúLTIPLE, S.A.FOTOS: FUENTE ExTERNA
Banesco República Dominicana pertenece a un
Grupo Multinacional dedicado a la actividad
bancaria, aseguradora y de medios de pagos con
presencia en Venezuela, España, Estados Unidos,
Panamá, Puerto Rico, República Dominicana,
Colombia, Suiza, Alemania, Portugal, Reino Unido
y Francia.
Es una organización de servicios financieros
integrales, dedicada a conocer las necesidades de
sus clientes y satisfacerlas a través de relaciones
basadas en la confianza mutua, facilidad de acceso
y la excelencia en la calidad del servicio ofrecido
a sus clientes, combinando tradición e innovación
con el mejor talento y la más avanzada tecnología y
generando así, la mayor rentabilidad al accionista y
bienestar a nuestra comunidad.
En este sentido, Banesco entiende que uno de
los sectores más importantes de la economía
es la construcción, pues además de su aporte
al Producto Interno Bruto, contribuye con la
reducción del déficit habitacional y con la
generación de empleos, tanto directos como
indirectos. Por ello, uno de sus objetivos es que
la República Dominicana alcance sus metas en el
desarrollo del Sector Vivienda, aportando capital de
trabajo para sus desarrolladores.
Es por esto que sus relaciones con el Constructor
se basan en la asesoría y el apoyo en el desarrollo
de una meta común: Lograr que un Proyecto
Inmobiliario sea concluido de manera exitosa.
57
Economía dE ProyEctos
Préstamo Interino de la Construcción BANESCO:
Es un crédito otorgado con la f inalidad de
financiar un Proyecto de inversión inmobiliaria,
bajo características y condiciones especiales
que se definen de acuerdo a las necesidades
del Constructor, la mejor asesoría y las mejores
condiciones del mercado. Existen dos tipos de
facilidades para el desarrollo de Proyectos:
Las facilidades para Préstamos Interinos de
Construcción para uso propio:
Se otorgan con desembolsos originados bajo
el sistema de cubicaciones de los avances de la
obra, con términos que se ajustan de acuerdo al
tiempo de desarrollo requerido y la magnitud del
Proyecto, y la posibilidad de, una vez concluida
la construcción del mismo, poder convertir el
saldo de la facilidad en un préstamo a largo plazo
garantizado con la misma propiedad y las mejoras
construidas.
Las facilidades de Préstamos Interinos de
Construcción para Venta a Terceros:
Se otorgan a clientes del sector de la construcción
y bienes raíces, basado en financiamientos para la
fase de construcción de Proyectos de viviendas, ya
sea del tipo propiedad horizontal, unifamiliares, bi-
familiares o de centros comerciales, y cuya fuente
de repago provenga de las ventas de las viviendas
o de los locales comerciales.
Sus Características son:
•Financiamiento de hasta de un 80% de los costos
directos de la construcción.
•Diseñado de acuerdo a las característ icas
particulares y necesidades de cada Constructor.
• Los desembolsos se real izan a través de
cubicaciones y de acuerdo a la ejecución del
Proyecto.
• Los pagos de intereses son realizados en cuotas
mensuales.
• Abonos a capital ilimitados, como resultado del
flujo de ingresos del proyecto, sin penalidad.
•Tasa negociable según las carac teríst icas
específicas del Proyecto y las condiciones del
mercado.
•El financiamiento se otorga basado en el análisis
de su viabilidad económica, en su rentabilidad
operativa y en los flujos de caja que generará el
Proyecto en el futuro.
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ECONOMía dE prOyECtOs
Sus Ventajas son:
•A través de este instrumento financiero, ofrecen
a los Constructores la posibilidad de obtener los
recursos necesarios para la realización de sus
Proyectos.
•El repago del financiamiento se adapta a la
disponibilidad de recursos del Proyecto.
•Los desembolsos se realizan según la necesidad de
recursos del Proyecto, por cubicaciones.
•Cuentan con un equipo de profesionales
preparados para asesorar a los Constructores en
la estructuración de la facilidad de crédito más
conveniente y adecuada para la realización del
Proyecto.
Sus Condiciones son:
•Financiamiento de hasta un 80% de los costos
directos en el presupuesto de la construcción.
•La participación del Constructor debe ser igual o
mayor a un 30% del costo total del Proyecto.
•Plazo y términos de pagos acordes al tiempo de
desarrollo requerido, así como la magnitud del
Proyecto.
•Tasas competitivas.
Los requisitos principales para aplicar a este tipo de
Préstamos son:
•Estados Financieros auditados por una firma
independiente, que contengan el flujo de efectivo
al cierre de su último periodo fiscal.
•Estado de flujo de efectivo proyectado por el
periodo de construcción del Proyecto, donde se
evidencie el desarrollo y la inversión realizada en
el mismo.
•Estudio de factibilidad preparado por una firma de
consultores, donde se evidencie el plan de ventas
de las unidades, el público al que está dirigido, plan
de negocios y mercadeo que se ejecutará, etc., así
como la factibilidad de la construcción del Proyecto
y el plazo de terminación por etapas de éstas.
•Copias de los contratos de venta de las unidades
que ya están vendidas (si las hubiere).
•resupuesto de terminación del Proyecto, que
incluya las diferentes etapas.
•Tasación actualizada del inmueble en garantía, en
el estado actual en que se encuentra el Proyecto,
por uno de los tasadores autorizados por Banesco
Banco Múltiple.
•Documentación legal de la Empresa.
•Documentación relativa a la Obra (planos,
permisos, entre otros).
Si desea ampliar información sobre los
Préstamos Interinos de Banesco, no dude
en contactar uno de sus Ejecutivos a través
del (829) 893-8900, quienes le asistirán para
brindarles el mejor de los servicios y hacer
posible el financiamiento de su Proyecto a
través de esta reconocida Entidad Bancaria
en nuestro País.
banesco entiende que uno de los sectores más
importantes de la economía es la construcción,
pues además de su aporte al Producto interno bruto,
contribuye con la reducción del déficit habitacional
y con la generación de empleos, tanto directos
como indirectos.
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Economía dE proyEctos
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ECONOMía dE prOyECtOs
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